TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
Año 212º y 163º
ASUNTO Nº AP71-R-2022-000354
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: SUCESIÓN DE KEVORK TOPALIAN TCHINASIAN.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos: MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO y JUANCARLOS QUERALES, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos: 6.755, 11.804 y 155.550, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil LUBRICATIA 2009, C.A, domiciliada en la ciudad de Caracas, constituida mediante documento inscrito ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 16 de junio de 2009, bajo el Nº 16, Tomo 31-A, representada por sus Directores, ciudadanos ALBERTO MARIO FABREGAS BALZA y BRENDA SOFÍA FÁBREGAS BALZA, de nacionalidad colombiana, mayores de edad, y titulares de la Cédula de Identidad Nº E-82.122.567 y E-82.122.565.
DEFENSORA AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana BÁRBARA DEL VALLE PARRA HERNÁNDEZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 230.118
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
DECISIÓN RECURRIDA: Decisión de fecha 05 de abril de 2022, cuyo extenso se publicó en fecha 22 de junio de 2022, dictada por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
–I–
RELACIÓN DE LA CAUSA
Se inició la presente causa en fecha 12 de junio de 2019, mediante demanda consignada con anexos, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual, previo sorteo de Ley fue asignada al Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, alegando el actor: 1) Que en fecha 12 de agosto de 2014, el difunto KEVORK TOPALIAN TCHINASIAN, por documento otorgado ante la Notaria Pública Trigésima Séptima de Caracas, Municipio Libertador, inserto bajo el Nº 33, Tomo 105, Folios 139 al 144,
celebró un contrato de arrendamiento con LUBRICATIA 2009, C.A., el cual entró en vigencia el 15 de agosto de 2014 y tiene por objeto el local de comercio, identificado como GALPON letra “A”, situado en el Sector Catia, Avenida Principal de Propatria cruce con la Avenida Bolívar, Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital. 2) Que en las Cláusulas Primera y Tercera del contrato de arrendamiento, las partes convinieron lo siguiente: “PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA el inmueble constituido por el LOCAL DE COMERCIO, identificado como Galpón Letra “A” ubicado en el Sector de Catia, en (sic) cual forma parte del inmueble inicial construido en las parcelas Nros. 129,131, y 133, situado entre la Avenida Principal de Propatria cruce con la Avenida Bolívar, Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital”. “TERCERA: El canon de arrendamiento mensual se ha convenido libre y voluntariamente entre las partes, de conformidad con lo establecido en los Artículos 7 y 27 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) más el impuesto al valor agregado (IVA) para la fecha, más la cancelación del veinte (20%) correspondiente a la cuota del pago de condominio… La falta de pago de dos (2) mensualidades dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la inmediata resolución del presente contrato y solicitar la desocupación del inmueble”. 3) Que el canon de arrendamiento ha sido modificado en el tiempo, por acuerdo entre las partes, siendo el último monto establecido, la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 220.000,00) equivalentes para esta fecha a DOS BOLÍVARES SOBERANOS CON 20/00 (Bs.S 2,20). 4) Que la arrendataria LUBRICATIA 2009, C.A., ha dejado de cumplir con su obligación principal, al no pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2019, a razón de DOS BOLÍVARES SOBERANOS CON 20/00 (Bs.S 2,20) mensuales, lo cual asciende a la cantidad de ONCE BOLÌVARES SOBERANOS (Bs.S 11,00). 5) Fundamentó la demanda incoada en las normas contenidas en los artículos 1.167, 1.264, 1.592 numeral 2 y 1.603 del Código Civil, y el artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 6) Que de todo lo antes expuesto, se derivan las siguientes conclusiones: a) Que existe un contrato de arrendamiento celebrado entre el difunto: KEVORK TOPALIAN TCHINASIAN y LUBRICATIA 2009, C.A., el cual tiene por objeto el LOCAL COMERCIAL, identificado como Galpón Letra “A”, ubicado en el sector de Catia, situado entre la Avenida Principal de Propatria cruce con Avenida Bolívar, Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital. b) Que la arrendataria LUBRICATIA 2009, C.A., se encuentra en estado de insolvencia frente a la arrendadora, por incumplir con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2019, a razón de DOS BOLÍVARES SOBERANOS CON 20/100 (Bs. S 2,20) mensuales. c) Que su representada SUCESIÓN DE KEVORK TOPALIAN TCHINASIAN, en su carácter de arrendadora puede demandar el desalojo del inmueble, por falta de pago, en razón del incumplimiento de la arrendataria LUBRICATIA 2009, C.A., a su obligación principal, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento. 7) Que acudían en nombre de su mandante, en su carácter de arrendadora, a demandar a LUBRICATIA 2009, C.A., para que convenga o fuere condenada a lo siguiente: “PRIMERO: En la resolución del contrato de arrendamiento, por la falta de pago, de los cánones de arrendamiento de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2019 y, consecuencialmente en el DESALOJO y entrega del inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: En pagar, por vía subsidiaria como indemnización por el uso del inmueble arrendado, la cantidad ONCE BOLÌVARES SOBERANOS (Bs.S 11,00) monto de los cánones de arrendamiento dejados de pagar oportunamente”. 8) Estimaron la demanda en la cantidad de ONCE BOLÌVARES SOBERANOS (Bs.S 11,00), monto este equivalente a 0,22 unidades tributarias.
En fecha 25 de junio de 2019, el Tribunal de la causa admitió la demanda, indicando que la presente causa será tramitada y sustanciada por las disposiciones del procedimiento oral, contenidas en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, de conformidad a lo establecido en el único aparte del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en tal sentido, ordenó el emplazamiento de la accionada en la persona de cualquiera de sus Directores, para que compareciere ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, y diere contestación de la demanda incoada en su contra.
Previo el cumplimiento de los trámites de Ley, sin que pudiere lograrse la citación de la parte demandada, el Tribunal de origen, en fecha 31 de enero de 2020, designó como Defensora Judicial a la profesional del derecho BÀRBARA DEL VALLE PARRA HERNÀNDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 230.118.
En fecha 4 de noviembre de 2020, la representación judicial de la parte actora solicito la reactivación del procedimiento.
En fecha 13 de noviembre de 2020, el tribunal de origen acordó la reactivación de la presente causa.
En fecha 30 de abril de 2021, la Defensora Ad-Litem de la parte demandada, una vez notificada de su designación, aceptó, se juramentó, y debidamente citada, dio contestación a la demanda en fecha 10 de Noviembre de 2021, en los siguientes términos: 1) Que se trasladó el 11 de agosto de 2021, aproximadamente a las 11:00 a.m., al Galpón Letra “A”, Sector Catia, Parcelas Nros 129, 131, y 133, Avenida Principal de Propatria cruce con la Avenida Bolívar, Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, dirección suministrada en el libelo por la misma parte demandante. 2) Que encontrándose en el lugar, fue atendida por el ciudadano ALBERTO FABREGAS, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cedula de Identidad Nº- E-82.122.567, quien manifestó ser el encargado del local comercial. 3) Que luego de informarle respecto a sus deberes inherentes a su investidura y mostrar sus credenciales como abogado y defensora judicial, le comunicó que por ante el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en contra de la sociedad de comercio LUBRICATIA 2009, C.A., el ciudadano GARABED TOPOLIAN KHATCHIRISSIAN en su propio nombre y como integrante de la SUCESIÒN DE KEVORK TOPOLIAN TCHINASIAN, mediante de sus apoderados inició acción de desalojo en virtud a la falta de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a mayo de 2019. 4) Que el precitado ciudadano manifestó haber estado en desconocimiento del fallecimiento del de cujus KEVORK TOPALIAN TCHINASIAN, que fue omitida notificación de forma verbal o escrita sobre dicho suceso por parte de sus hijos o representante de este. 5) Que los cánones de arrendamiento por los cuales demandan el desalojo, fueron pagados en efectivo. 6) Que a finales del año 2018, fueron víctimas de actos vandálicos siendo despojados de casi todo su inventario, hecho que llego a instancias penales correspondientes, lo que los conllevo a desmejoras y perdidas, razón por la cual los conllevó a cerrar el local y que una vez que decidieron iniciar nuevamente con sus labores, fue decretado por el Ejecutivo Nacional el Estado de alarma en todo el territorio Nacional, en razón de la pandemia, y que no fue sino hasta noviembre de 2020 que logran abrir sus puertas. 7) Que era preciso dejar por sentado que luego de la entrega de su notificación hasta el día 10 de noviembre de 2021, el precitado ciudadano en su carácter de Director o en su efecto, abogado o apoderado judicial de la precitada Sociedad Mercantil no han tenido comunicación alguna, previa facilitación de sus números telefónicos, correos electrónicos y dirección de su oficina, que por estas razones por las cuales carecía de otros medios de defensa diferentes a los instrumentos contractuales consignados en autos, los alegatos esgrimidos por su entrevistado y por el accionante de la litis. 8) Que partiendo de lo antes expuesto, y en base a su ejercicio como Defensora Judicial, en la presente causa, cuyos deberes inherentes a su investidura juró cumplir cabalmente y en aras de preservar el legitimo derecho a la defensa de la parte demandada, procedió a contestar la demanda, en los siguientes términos: a) Que impugna la cuantía de la demanda, por considerarla no ajustada a los parámetros legales determinados por el legislador, pues, no se determina el cálculo de la variación porcentual anual considerado por el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), de acuerdo a lo publicado para dicho año por el Banco Central de Venezuela, y existe un vacío, ya que no se sabe de dónde el accionante obtuvo el monto, en virtud de que no acompañó prueba alguna que demuestre el monto de los cánones de arrendamiento que alega le adeuda su defendida. b) Que en el contrato, los cánones de arrendamiento fijados son de: CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) más el impuesto al valor agregado (IVA), mas la cancelación del 20% correspondiente a la cuota del pago del condominio, aduciendo asimismo que de acuerdo al último ajuste del canon de arrendamiento, éste se equiparó a la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (BsF.220.000,00), en ese mismo orden, desconociendo de donde surgen tales montos, aun mas cuando en el expediente no consta prueba alguna que demuestre que los litigantes se haya fijado un canon de arrendamiento distinto al establecido en el instrumento contractual, en contravención con lo establecido en el artículo 14 de la Ley para la Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 9) Que tampoco el accionante acompañó resolución emitida por el órgano regulador, en la cual se haya fijado el canon de arrendamiento mensual para el galpón antes identificado, y de esa manera poder determinarlos, así solicitó se declarare. 10) Que conviene en nombre de su defendida sociedad mercantil LUBRICATIA 2009, C.A., que en fecha 12 de agosto de 2014, suscribió contrato de arrendamiento, sobre el Galpón antes mencionado, con el de cujus KEVORK TOPALIAN TCHINASIAN, autenticado ante la Notaria Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el Nº 33, Tomo 105, Folios 139 al 144 de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial. Y cuya destinación es la venta de aceites, lubricantes, aditivos, liga de frenos, entre otros. 11) Que niega, rechaza y contradice en nombre de su defendida, por falso que “…El canon de arrendamiento ha sido modificado en el tiempo, por acuerdo entre las partes, siendo el último monto establecido por la cantidad [para la fecha de la interposición de la demanda] de DOS BOLÍVARES SOBERANOS CON 20/00 (Bs.S 2,20)…”. 12) Que niega, rechaza y contradice por falso, que su defendida “…ha dejado de cumplir con su obligación principal, al no pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2019, a razón de DOS BOLÍVARES SOBERANOS CON 20/00 (Bs.S 2,20) mensuales, los cuales ascienden a la cantidad de ONCE BOLÌVARES SOBERANOS (Bs.S 11,00)…”. 13) Que con relación a la falta de pago de los meses consecutivos de enero a mayo de 2019 de su defendida, evidencia en lo mismo un incremento, que se desconoce de donde obtiene el arrendador el monto establecido para el pago por cuanto no consta en autos los cálculos INPC. 14) Que con relación a la prescripción breve de la obligación, con fundamento en el artículo 1.980 del Código Civil, alegó la prescripción de la obligación de pagar los montos por concepto de cánones de arrendamientos desde enero hasta el mes de mayo de 2019, por haber transcurridos más de tres (03) meses desde el momento que nace la obligación hasta el momento que consta en autos la práctica su citación, como defensora judicial, es decir, del 01 de octubre de 2019, así solicita se declare. 15) Que niega, rechaza y contradice en nombre de su defendida, se apegara al último canon de arrendamiento ajustado, como alega el demandante, en contravención con lo establecido en los artículos 14 y 3 de la Ley para la Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en razón de ello, solicitó se declaren nulos los cánones de arrendamiento, variado y alegado por el demandante. 16) Por último, solicitó al Tribunal la declaración primero, de la impugnación de la cuantía de conformidad con la normativa y fundamentos ut supra; segundo, violación flagrante de los artículos señalados de la Ley para la Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y tercero, sean desestimados todos los alegatos de la parte demandante, así como su petitorio y por vía de consecuencia, sea declarada sin lugar la demanda en la sentencia definitiva.
Por auto de fecha 15 de noviembre de 2021, el Juzgado A Quo fijó oportunidad para celebrar la Audiencia Preliminar a que se contrae el artículo 868 de la Ley Adjetiva Civil.
Fue levantada acta el 17 de noviembre de 2021, con motivo de la celebración de la Audiencia Preliminar a que se contrae el artículo 868 de la Ley Adjetiva Civil, quedando constancia en la misma, que hicieron acto de presencia la representación judicial de cada una de las partes en litigio, oportunidad en la cual se asentó lo siguiente:
“…Tomó la palabra la apoderada judicial de la parte actora: (sic) y expuso: Buenas tardes Sr. Juez, en virtud que la parte demandada se encuentra asistida en este acto por defensora judicial, sin que podamos llegar algún acuerdo con ella, es por lo que en este acto procedemos a ratificar todo lo expuesto en el libelo de la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, y solicitamos sea declarada con lugar en la definitiva, ordenando finalmente la entrega material del bien inmueble objeto del presente juicio libre de bienes muebles y personas y en el mismo buen estado en que se le fue otorgado a la parte demandada. Es todo.”. Asimismo, la defensora Ad-litem de la parte demandada, expuso: “Buenas tardes Sr. Juez, visto que soy defensora judicial de la parte demandada, y por tal, no me es conferida la facultad de llegar a ningún tipo de acuerdo con la parte actora, es por lo que procedo a ratificar en este acto el Escrito de Contestación de la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, solicitando que en consecuencia, la presente acción sea declarada sin lugar en la definitiva. De igual forma, dejo constancia que en mis labores de defensora judicial, seguiré indagando y buscando medios probatorios a través de la parte demandada, a los fines de su consignación en la oportunidad procesal respectiva…”.
El 22 de noviembre de 2021, el Juzgado A Quo dictó auto por medio del cual procedió a la fijación de los hechos y límites de la controversia, asimismo la apertura del lapso de pruebas vinculados con la presente causa, quedando delimitados por el A quo, de la siguiente manera:
“(…)
Visto el resumen de los hechos en litigio, este Tribunal pasa establecer los límites de la controversia (mérito de la causa).
A criterio de este órgano (sic) en la fase probatoria las partes deberán limitarse a probar los siguientes puntos controvertidos, con la salvedad que fue reconocida la relación arrendaticia por parte de la defensora judicial designada en autos, en tal sentido quedaron como hechos controvertidos los siguientes:
1. Determinar si la Sociedad Mercantil LUBRICATIA C.A, cumplió con lo establecido en la (sic) contrato de arrendamiento del local de comercio, es decir, realizó el pago de los cánones de arrendamiento Enero a Mayo del año 2019, más el Impuesto al Valor Agregado (IVA) y el 20% correspondiente a la cuota del pago del condominio.
2. Que el último canon de arrendamiento fijado por las partes sea la cantidad de DOS BOLÍVARES SOBERANOS CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs.S 2,20).
3. Si operó en el presente caso, la prescripción de las mencionadas pensiones de arrendamiento, por el transcurso de más de tres (03) años, desde que se hicieron exigibles las mismas, hasta el momento que se efectuó la citación de la defensora judicial designada en autos.-”
Providenciadas las pruebas aportadas por ambas partes, en fecha 21 de febrero de 2022 el Tribunal de la causa fijó la oportunidad para que fuere efectuada la celebración de la Audiencia o Debate Oral a que se contrae el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 21 de marzo de 2022, el Tribunal de la causa difiere la Audiencia de Juicio o Debate Oral, para el sexto (6º) día de despacho siguiente al auto.
En fecha 29 de marzo de 2022, se levantó acta en virtud de la celebración de la Audiencia o Debate Oral, y quedó constancia de la presencia en el acto de la representación judicial de cada una de las partes en litigio, solicitando la Defensora Ad-Litem de la parte demandada a la parte actora, suspender la celebración de la audiencia por cinco (05) días, a los fines de llegar a una conciliación, aceptando la representación de la parte actora la suspensión de la misma, en vista de la conformidad de la partes el Juez ordenó la suspensión de la audiencia por cinco (05) días de despacho siguientes a este día.
En fecha 05 de abril de 2022, se levantó acta en virtud de la celebración de la Audiencia o Debate Oral, y quedó constancia de la presencia en el acto de la representación judicial de cada una de las partes en litigio, y en virtud, que no hubo acuerdo entre las partes, el actor ratificó el contenido íntegro del escrito libelar y solicitó se declare con lugar la demanda, ratificaron todas las pruebas documentales aportadas en el proceso donde se sustenta la presente acción. Por su parte, la Defensora Judicial de la parte demandada, ratificó en todo y cada una de sus partes los alegatos y defensas opuestas en el escrito de contestación de la demanda, asimismo, ratificó el merito favorable a los autos y todo aquello que pudiese favorecer a su defendido.
El Tribunal de la causa, concluyó dicho acto y dictó el dispositivo del fallo, de la siguiente manera:
“(…)
PRIMERO: IMPROCEDENTE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA planteada por la defensora judicial de la parte demandada, por cuanto la misma fue realizada de forma pura y simple.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda incoada por la SUCESION DE KEVORK TOPALIAN TCHINASIAN, en su carácter de arrendadora, contra la Sociedad Mercantil LUBRICATIA 2009, CA.
TERCERO: Se DECLARA resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre la SUCESION DE KEVORK TOPALIAN TCHINASIAN, en su carácter de arrendadora, y la Sociedad Mercantil LUBRICATIA 2009, CA, en su carácter de arrendataria, y consecuencialmente a desalojar y entregar materialmente a la parte actora suficientemente identificada en autos el bien inmueble objeto de la presente lid.
CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada al pago de la cantidad de ONCE BOLIVARES (BS. 11,00), a la cual se le deberá aplicar la reconversión monetaria decretada por el Ejecutivo Nacional en fecha 30 de septiembre de 2021, mediante experticia complementaria del fallo, ello como indemnización por el uso del inmueble arrendado.
QUINTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Reservándose publicar en extenso el presente fallo en un lapso de diez (10) días de despacho siguientes al de hoy, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.”

En fecha 22 de junio de 2022, el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas Judiciales de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, publicó el extenso del fallo, bajo la siguiente motivación:
“(…)
Aprecia este juzgador que la presente controversia ha girado en determinar si la Sociedad Mercantil LUBRICATIA 2009, CA, cumplió con lo establecido en el contrato de arrendamiento, específicamente en la cláusula tercera, es decir, si canceló los cánones de arrendamiento de Enero a Mayo de 2019 ambos inclusive, mas el Impuesto al Valor Agregado (IVA) y el 20 % correspondiente a la cuota del pago del condominio.
Así las cosas, a los fines de decidir como punto previo la impugnación de la cuantía alegada por la defensora judicial de la parte demanda, en armonía con ello, la sentencia de fecha 13 de abril de 2000, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estableció la interpretación que debe darse al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en los términos que parcialmente se extraen a continuación:
(…)
Ahora bien, conforme a lo antes citado, observa este Tribunal que en el presente caso la estimación fue rechazada pura y simple, sin embargo debe advertirse que cuando la parte actora hace la estimación del valor de la demanda, no está convirtiendo tal estimación en un petitorio, ya que con la estimación de la demanda, lo que se pretende es determinar la competencia del Tribunal en razón de la cuantía, y la cuantía de la demanda no necesariamente se va a transformar en una suma a ser condenada a pagar; en otras palabras, en el supuesto de que se declare la procedencia de la pretensión del actor, conforme a lo alegado y probado en autos se determinará el límite de la condena a que hubiere lugar. Para mayor abundamiento, en el caso de marras, el demandante pretende el desalojo y entrega del inmueble objeto del contrato, lo cual se ajusta al primer supuesto contenido en el artículo 36 de la Ley Adjetiva Civil, esto es, que la pretensión versa sobre la continuidad o no del contrato locativo, por lo que el argumento esbozado por la defensora judicial de la parte demandada carece de validez, siendo que el cálculo de la estimación se hizo atendiendo al monto de los cánones que se reputan insolutos, cuestión que, considera este Tribunal está ajustado a derecho. Por ello, se DECLARA IMPROCEDENTE LA IMPUGNACIÓN planteada y como consecuencia de tal aseveración, firme la estimación de la pretensión, Y (sic) ASI (sic) DECICE.
De igual forma, observa este Juzgador la defensa planteada por la defensora judicial de la parte demandada, en relación a la prescripción breve de la obligación de pagar los atrasos en el arrendamiento, haciendo saber que su defendido no se encuentra en la obligación de pagar los cánones de arrendamiento que van desde el mes de enero hasta el mes de mayo del año 2019, por haber transcurrido más de tres (3) meses desde el momento en que nace la obligación hasta el momento en que consta en autos su citación, la cual fue practicada en fecha primero (1ro) de octubre del año 2021. Ahora bien, de acuerdo a lo anterior, se hace necesario indicar lo establecido en el artículo 1.980 del Código Civil, el cual reza lo siguiente:
(…)
Así las cosas, de una revisión efectuada a las actas procesales que conforman el presente expediente, en concordancia con la norma antes citada, se observa que la demanda fue intentada en fecha 12 de junio del año 2019, y que los cánones de arrendamiento demandados, son los que van desde enero hasta mayo del año 2019; en tal sentido, se puede apreciar, que los cánones de arrendamientos invocados en la presente acción se encuentran dentro del límite máximo establecido para poder demandar su pago, el cual es de tres (3) años, según lo establecido en la norma antes citada; razón por la cual forzosamente debe este director del proceso declarar IMPROCEDENTE LA PRESCRIPCIÓN BREVE, sobre el pago de los arrendamientos demandados por la parte accionante, por no haber transcurrido más de tres (3) años, entre los pagos reclamados, y el intento de la presente acción, y así se declara.
En este orden de ideas, y resuelto el punto previo, establece el artículo 6 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo siguiente:
(…)
Por otra parte, establece el artículo 14 de la misma ley, que:
(…)
En este mismo orden de ideas, La Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal, al analizar lo relativo a la estimación de la demanda en los casos de contratos de arrendamiento, en decisión de fecha 22 de junio de 1994, con Ponencia del Magistrado Dr. Alirio Abreu Burelli, en el juicio de Belén Núñez de Cáceres contra Nicola Palumbo Di Carlos, dejó sentado:
(…)
Así las cosas, pasa este Juzgador a pronunciarse sobre el mérito de la causa, el cual se circunscribe al desalojo del local comercial objeto de marras por falta de pago de los cánones de arrendamiento, es por ello, que visto el contrato de arrendamiento - el cual se le otorga pleno valor probatorio -, traído a los autos por la representación judicial de la parte actora y también promovido por la defensora Judicial, quedó establecido que el inicio de la relación arrendaticia comenzó en fecha 12 de Agosto de 2014, según se evidencia de instrumento documental cursante a los folios diez (10) al quince (15), ambos inclusive, otorgado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima de Caracas del Municipio Libertador, quedando anotado bajo el Nro. 33, Tomo 105, el cual constituye instrumento fundamental para el ejercicio de la presente acción. Y así se decide.-
De igual manera puede inferir este órgano jurisdiccional, que si bien es cierto, la relación arrendaticia tiene una duración de más de cinco (05) años, no es menos cierto que para que pueda operar el derecho a la prórroga legal prevista en el Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el arrendatario debe dar fiel y plenamente cumplimiento a lo estipulado en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Y por cuanto, no fue demostrado el pago de los cánones de arrendamiento demandados desde el mes de enero hasta el mes de mayo del año 2019, es por lo que debe prosperar en derecho la presente acción de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literal A, del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se establece.-
En el mismo orden establecen los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil que rezan lo siguiente:
(…)
Asimismo el artículo 1.592 ordinal 2º del Código Civil establece que:
(…)
En este sentido, es el caso que en la oportunidad legal para ello, la partes demandada no trajo a los autos suficientes medios probatorios para demostrar el pago oportuno de los pagos de arrendamientos demandados, razón por la cual, teniendo en cuenta lo alegado y probado en autos, ateniéndose a las normas de derecho, este sentenciador como director del proceso, llega a la convicción que lo más procedente y ajustado a derecho, es declarar como efecto debe declararse en el dispositivo del presente extenso del fallo, CON LUGAR la demanda incoada por la SUCESION DE KEVORK TOPALIAN TCHINASIAN, contra la Sociedad Mercantil LUBRICATIA 2009, CA, y así se decide.”

Finalmente, el Juzgado A Quo declaró en su dispositiva, lo siguiente:

“(…)
PRIMERO: IMPROCEDENTE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA planteada por la defensora judicial de la parte demandada, por cuanto la misma fue realizada de forma pura y simple.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE LA PRESCRIPCIÓN BREVE, planteada por la defensora judicial de la parte demandada, sobre el pago de los arrendamientos demandados por la parte accionante, por no haber transcurrido más de tres (3) años entre los pagos reclamados, y el intento de la presente acción.
TERCERO: CON LUGAR la demanda incoada por la SUCESION DE KEVORK TOPALIAN TCHINASIAN, en su carácter de arrendadora, contra la Sociedad Mercantil LUBRICATIA 2009, CA, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 16 de Junio 2009, quedando anotada bajo el N° 16, Tomo 31-A 3ero, en la persona de sus Directores ALBERTO FABREGAS BALZA y/o BRENDA SOFIA FABREGAS BALZA, colombianos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad E-82 122.567 y E-82 122.565, respectivamente, en su carácter de arrendatarios.
CUARTO: Se DECLARA resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre la SUCESION DE KEVORK TOPALIAN TCHINASIAN, en su carácter de arrendadora, y la Sociedad Mercantil LUBRICATIA 2009, CA, en su carácter de arrendataria, en fecha 12 de Agosto de 2014, otorgado ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 16 de Junio 2009, quedando anotada bajo el N° 16, Tomo 31-A 3ero y consecuencialmente a desalojar y entregar materialmente a la parte actora suficientemente identificada en autos el bien inmueble objeto de la presente lid, el cual está constituido por Local Comercial, identificado como Galpón Letra "A", situado en el sector Catia, Avenida Principal de Propatria, cruce con la Avenida Bolívar, Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital.
QUINTO: SE CONDENA a la parte demandada al pago de la cantidad de ONCE BOLIVARES (BS. 11,00), a la cual se le deberá aplicar la reconversión monetaria decretada por el Ejecutivo Nacional en fecha 30 de septiembre de 2021, mediante experticia complementaria del fallo, ello como indemnización por el uso del inmueble arrendado.
SEXTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEPTIMO: Por haber sido dictado el presente extenso del fallo fuera de su lapso natural, se ordena la notificación de las partes.”

Por diligencia de fecha 18 de julio de 2022, la Defensora Ad Litem ejerció recurso de apelación contra la decisión proferida por el Juzgado A Quo.
El Juzgado A Quo, en fecha 25 de julio de 2022, dictó auto mediante el cual oyó en ambos efectos el recurso ejercido por la Defensora Ad Litem, y se procedió a librar oficio de remisión a la Coordinación de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que se procediere a su distribución ante la Alzada.
En fecha 08 de agosto de 2022, fueron recibidas ante esta Superioridad, las actuaciones provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la distribución de la causa con motivo de la apelación ejercida.
Por auto de fecha 09 de agosto de 2022, esta Superioridad le dio entrada a las presentes actuaciones, fijó el vigésimo día para la presentación de informes, luego de lo cual correría el lapso de ocho días de despacho para la presentación de las correspondientes observaciones.
En fecha 10 de octubre de 2022, la defensora judicial de la parte demandada consignó escrito de Informes, el cual se encuentra inserto a los folios 111 al 113, en el cual ratifico todo el contenido en su escrito de contestación de la demanda, aunado a ello alego lo siguiente: 1.)- Que como punto previo, solicita transacción judicial en alzada, invocó las normas contenidas en los artículos 1.713 y 1.714 del Código Civil, asimismo, los artículos 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil y con fundamentos jurisprudenciales y doctrinales. 2.)- Que observan que el Código de Procedimiento Civil, consagra que la transacción tiene entre las partes la misma fuerza de cosa juzgada, a tenor de lo previsto en el articulo 255 eiusdem, es decir que equivale a sentencia, y es por ello, que para transigir se necesita cumplir una serie de requisitos indispensables que determinan su validez y que los mismos son verificados por el operador judicial, a los efectos de homologar dicho modo anormal de terminar el proceso, siendo los mismos, capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción y que esta no verse en materias en las cuales estén prohibidas las transacciones. 3.)- Que con los fundamentos legales, jurisprudenciales y doctrinales, en el examen de los requisitos requeridos para la validez de una transacción, es por lo que en nombre de su defendida, sociedad de comercio LUBRICATIA 2009 C.A, representada por el ciudadano ALBERTO FABREGAS, en su carácter de Director, ampliamente identificados en actas procesales, solicitan a esta Alzada, que en virtud de su investidura como proveedor de justicia y muy especialmente a los más de veinte años en que se mantuvo una excelente relación arrendaticia y comunicación con el señor KEVORK TOPALIAN TCHINASIA, que antes de emitir pronunciamiento en el presente asunto sean llamados sus sucesores o en efecto sus representantes legales, a fin de llevar conjuntamente una conciliación y concluir en buenos términos, cuyos puntos principales a transar son; 1) Pagos de arrendamientos dejados de percibir, motivado a la falta de comunicación entre ambas partes, 2) La suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento, donde se fije el inicio de una nueva relación contractual inquilinarìa y un nuevo canon de arrendamiento ajustado y acorde a la realidad económica y comercial del país, y 3) Todos aquellos que sean de común interés. 4.)- Por último, estableció la Defensora Ad-litem, en el petitorio; Primero: que de conformidad con la normativa y fundamentos señalados, llevar a cabo una reunión conciliatoria, con el objeto de transar al respectos los puntos antes indicados, y segundo; que en el supuesto que no se estime los puntos tratados, se declare CON LUGAR la apelación ejercida y SIN LUGAR la demanda de desalojo.
Por auto de fecha 13 de octubre de 2022, visto el escrito de informes que antecede presentado por la Defensora Ad-Litem de la parte demandada, en el cual solicitó la fijación de audiencia conciliatoria, este Tribunal en virtud de la facultad que le confirió la disposición contenida en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, fijó oportunidad para que fuere efectuada la audiencia conciliatoria entre las partes. En esa misma data, se libro boleta de notificación correspondiente.
En fecha 18 de octubre de 2022, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de observaciones, el cual se encuentra inserto a los folios 116 al 126 de la Pieza Principal, y alegó lo siguiente: 1.)- Efectuó una narración de los actos procesales acaecidos ante el Tribunal de la causa, así como de los alegatos y defensa de cada una de las partes en litigio. 2.)- Que el comportamiento procesal de la Defensora Ad-Litem de la parte demandada, es procurar modificar y hasta distorsionar el tema decidendum, al requerir expresamente que el único tema a dilucidar en esta fase de juicio, son los alegatos que sirvieron de base para contradecir la demanda, constatado en el CAPITULO II y III del escrito de informes de fecha 10 de octubre de 2022. 3.)- Que tal circunstancia desnaturaliza la esencia misma del recurso de apelación, puesto que el mismo fue interpuesto por la Defensora Ad-Litem de la parte demandada, para cuestionar la validez y eficacia del fallo proferido por el Juzgado a quo, por cuya razón rige el principio de tantum devolutm quantum apellatum, lo cual deberá propiciar esta Alzada, en aplicación del principio de conducción procesal contemplado en el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, e imponga los correctivos encaminados a sancionar la falta de lealtad y probidad procesal que se patentiza en autos. 4.)- Que la actividad defensiva desarrollada por la defensora judicial de la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación, conlleva a pedir a esta Alzada a pedir la desestimación integra de las distintas solicitudes formuladas al momento de de presentar sus informes, con el efecto subsiguiente que se confirme íntegramente el fallo apelado. 5.)- Que en lo que atañe a la impugnación del valor de la cosa demandada, mecanismo de defensa contemplado en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que en este caso, la defensora judicial jamás satisfizo las distintas exigencias a la que alude el artículo antes mencionado, por lo cual el juzgado A quo desecho tal mecanismo de defensa, por considerar que el mismo se había planteado de forma pura y simple, por lo que la referida oposición se tiene como no formulada, por lo que el monto de la estimación ofrecida en el libelo quedo firme, y así esperan sea establecido.6.)- Que la defensora judicial de la parte demandada, a su libre albedrío, pretende alterar las bases en la que quedo trabada la litis, pues en el CAPÍTULO II y CAPITULO III, de su escrito de informes, ambiciona establecer que el único tema a decidir debe estar circunscrito, solamente al rechazo que se formulo a los hechos narrados en el libelo de demanda, para de esa manera centrar la discusión procesal en que su defendida jamás incumplió con ningunas de la estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento accionado. 7.)- Que la Defensora Ad-Litem de la parte accionada, omitió en sus informes, el hecho cierto que, al momento de ofrecer contestación invocó, como acervo defensivo, la defensa perentoria de fondo, contenida en el artículo 1.980 del Código Civil, en función de hacer valer en beneficio de su defendida, la prescripción de los cánones de arrendamiento que se señalaron como insultos en el libelo. Ello, realza, el hecho que no se esté en presencia de una contestación ofrecida en forma genérica, sino que la defensora judicial de la parte demandada expuso una serie de consideraciones encaminadas a discutir y enervar los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por nuestra poderdante, por lo a la haberse adoptado una actitud procesal dinámica, la contienda se desplazo de las pretensiones a las razones a las que enerva, por lo cual rige el principio reus in exceptione fit actor, por lo que insiste en el artículo 1.354 del Código Civil y su correlativo Adjetivo a que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. 8.)- Que tal circunstancia, deliberadamente omitida por la Defensora Ad-Litem de la parte accionada, al momento de presentar sus informes a esta Superioridad, provocó la inversión de la carga de la prueba, pues la prescripción breve invocada, es una defensa perentoria de fondo y cuyo objetivo es fulminar la demanda, y con tal argumentación es un indicativo que quedaron admitidos tácitamente los hechos contenidos en el libelo, puesto que no se puede prescribir lo que no existe, y que por lo tanto la representación judicial de la parte actora nada mas tiene que probar, excepcionalmente le corresponde demostrar íntegramente los acontecimientos alegados en oposición a la demanda a la defensora judicial de la parte demandada. 9.)- Que correspondía enteramente a la demandada asumir la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y no lo hizo, puesto que no presento ningún elemento probatorio para desvirtuar la presunción grave del derecho reclamado por la parte actora, y así se constata en el acta de audiencia de juicio oral celebrada el día 05 de abril de 2022, en la que alego siguiente: “…Ratifico el mérito favorable a los autos y todo aquello que pueda favorecer a su defendido”. 10.)- Que de ello, resulta que las afirmaciones de hecho esbozadas por la representación judicial de la parte demandada, no contaron con el respaldo de mecanismo probatorio alguno y que fue omitido por la referida auxiliar de justicia en esta fase del proceso. 11.)- Que la defensora judicial de la parte demandada, en los CAPÍTULO II y CAPITULO III de su escrito de informes, pretendió escindir los términos en que quedo trabada la litis, propendiendo a la desnaturalización del recurso de apelación que ella misma interpuso en forma genérica, pues la recurrente no desea que se examinen los efectos del proceso que le son adversos, en contravención de los estipulado en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. 12.)- Que la demanda iniciadora de todas las actuaciones debe ser declarada con lugar, en vista que la parte demandada no logro desvirtuar los hechos constitutivos de la pretensión y que la misma no es contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición de ley. 13.)- Que la Defensora Judicial de la parte demandada alega nuevos hechos que nunca fueron propuestos en la litis contestación, pues tanto en la oportunidad de contestación de la demanda, como en la celebración de la audiencia oral, delimitó su actuación solamente a rechazar y contradecir los hechos de la demanda, sin ofrecer un alegato distinto al señalado en el escrito de informes (pago en efectivo de las pensiones locativas descritas como insolutas en el libelo), pues que nunca se alego la expresada defensa perentoria del pago, lo que es contrario al principio establecido en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil. 14.)- Que es por ello que solicitan se desechen los planteamientos esbozados por la Defensora Judicial de la parte demandada en esta fase del juicio, por no formar parte del tema a decidir. 15.)- Que asimismo, solicitan se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la Defensora Judicial de la parte demanda, y confirme la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de junio de 2022, con imposición de costas del recurso a la parte demandada.
En fecha 21 de octubre de 2022, se levantó acta en virtud de la celebración del Acto Conciliatorio tal y como lo prevé el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, y quedó constancia que la parte actora manifestó que por el status de la presente causa, y siendo que la posición de su mandante es finalizar la relación arrendaticia, negó la posibilidad de aceptar alguna conciliación y prefiere esperar la sentencia que dicte este Tribunal Superior.
Por auto dictado en fecha 25 de octubre de 2022, esta Superioridad estableció que el día 24 de octubre de 2022, precluyó el lapso de presentación de observaciones a los informes, y fijó el lapso de sesenta (60) días continuos a los fines de dictar su fallo.
Mediante auto de fecha 09 de enero 2023, se difirió la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa.
–II–
SOBRE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa Máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos, atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado Social de Derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.”
–Subrayado de esta Superioridad–.
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente, nuestro máximo Tribunal Supremo de Justicia, por medio de su Sala de Casación Civil, en el Expediente N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre de 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre de 2009, dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como Alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución. Así se establece.
Acorde con las Resoluciones antes transcritas, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la Defensora Ad Litem de la parte demandada, abogada BÁRBARA PARRA HERNÀNDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 230.118, de la decisión de fecha 05 de abril de 2022, cuyo extenso se publicó en fecha 22 de junio de 2022, dictada por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por la SUCESIÒN DE KEVORK TOPALIAN TCHINASIAN, contra la sociedad mercantil LUBRICATIA 2009 C.A. ASÍ SE ESTABLECE.
–III–
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTOS PREVIOS
De las pretensiones

Previo a cualquier otra consideración, aprecia este Tribunal actuando en Alzada, que la parte actora en su petitorio, acumula las siguientes pretensiones:
(…)
“PRIMERO: En la resolución del contrato de arrendamiento, por la falta de pago, de los cánones de arrendamiento de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2019 y, consecuencialmente en el DESALOJO y entrega del inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: En pagar, por vía subsidiaria como indemnización por el uso del inmueble arrendado, la cantidad ONCE BOLÌVARES SOBERANOS (Bs.S 11,00) monto de los cánones de arrendamiento dejados de pagar oportunamente...”

Como se puede apreciar, pretende el actor el desalojo y por vía subsidiaria una indemnización por el uso del inmueble equivalente al monto de los cánones de arrendamiento dejados de pagar, lo que hace imperativo para este sentenciador efectuar el análisis sobre la procedencia en derecho de dicha acumulación, lo que puede hacer de oficio, dado el carácter de orden público de los presupuestos de admisibilidad de la demanda y su posible declaratoria en cualquier estado y grado de la causa, incluso en alzada.
En efecto, así lo ha dejado establecido nuestro Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, en un fallo proferido en fecha doce (12) de marzo de dos mil doce (2012), con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, Exp. AA20-C-2011-000288, en los siguientes términos:
“(…)
Ahora bien, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión (artículo 14 del Código de Procedimiento Civil). Esto es lo que conocemos como el principio de conducción judicial, principio este que, concatenado con lo dispuesto en el artículo 11 antes señalado, le permite al juez revisar, sin que se requiera el impulso de las partes, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, así como también le permite al juez actuar de oficio cuando evidencie que la acción del demandante ha caducado; que contiene la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 de la ley civil adjetiva; que la controversia planteada produjo los efectos de la cosa juzgada; cuando evidencie que para hacer valer una pretensión determinada se invocaron razones distintas a las que la ley señala para su procedencia, o cuando acredite que hay una imposibilidad de la ley de admitir la acción propuesta.
(…)
Entonces, es claro el anterior precedente jurisprudencial sobre la facultad del Juez como director del proceso de impulsarlo de oficio hasta su conclusión (artículo 14 del Código de Procedimiento Civil), ello en virtud del principio de conducción judicial, que unido a la facultad para proceder de oficio en resguardo del orden público (artículo 11 eiusdem), le permite al juez revisar, sin que se requiera el impulso de las partes, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, así como también le permite al juez actuar de oficio cuando evidencie que la acción del demandante ha caducado; que contiene la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 de la ley civil adjetiva; que la controversia planteada produjo los efectos de la cosa juzgada; cuando evidencie que para hacer valer una pretensión determinada se invocaron razones distintas a las que la ley señala para su procedencia, o cuando acredite que hay una imposibilidad de la ley de admitir la acción propuesta.
Sobre el ejercicio de la acción de desalojo conjunta con la petición de pago de los cánones de arrendamiento, ha sostenido nuestra Jurisprudencia, que esta no sería posible si, ambas pretensiones se formulasen como pretensiones directas y principales y no como subsidiaria una de la otra.
En efecto, la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal en sentencia N° 357 de fecha 19 de noviembre de 2019, caso: José Juan Marín Girón, Exp. N° 2018-125, al conocer en revisión constitucional, se pronunció sobre la inepta acumulación de una acción especial derivada del desalojo conjuntamente con el cobro de los cánones de arrendamiento vencidos, de la forma siguiente:
“…Ahora bien, respecto a la imposibilidad de acumular de forma simple, directa o concurrente las pretensiones de desalojo y pago de cánones de arrendamiento vencidos, esta Sala Constitucional en sentencia N° 1443 del 23 de octubre de 2014, caso: “Economax Pharmacia’s Zona Industrial C.A.”, estableció:
“En lo que atañe a la tercera denuncia formulada respecto al error en que incurrió el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en Valencia, cuando estimó que las dos pretensiones (desalojo y cobro de cánones vencidos) esgrimidas por la empresa Polígono Industrial C.A., contra la sociedad mercantil accionante en amparo, no habían sido planteadas de manera principal, sino como subsidiaria una de la otra, esta Sala Constitucional aprecia que ambas pretensiones persiguen finalidades disímiles; tal y como ocurre cuando se demanda la resolución y el cumplimiento de un contrato de manera principal, en una de ellas se pretende acabar con el vínculo o nexo contractual y en la otra, por el contrario, se persigue el cumplimiento de lo pactado. En tal sentido, esta Sala Constitucional en sentencia N° 669 del 4 de abril de 2003 (caso: Magaly Gallo de Perdomo), expresó lo siguiente:
‘…Es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios…’. (Negrillas de esta Sala).
Del contenido de la decisión parcialmente transcrita supra, se advierte que es perfectamente admisible en derecho que el arrendador pueda demandar la resolución de un contrato de arrendamiento y al mismo tiempo exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, estos últimos a título de indemnización por los daños y perjuicios que se le hubiesen podido ocasionar (artículo 1.167 del Código Civil); estas son dos pretensiones que se tramitan a través de un mismo procedimiento y que no se excluyen mutuamente.
Ahora bien, en el caso de autos la acción ejercida no es la resolución sino el desalojo, las cuales presentan diferencias importantes en tres aspectos primordiales a saber: la primera (la acción de resolución) se encuentra dirigida a poner fin a una relación arrendaticia por escrito a tiempo determinado, independientemente de la naturaleza o índole del incumplimiento y a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los contemplados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mientras que la segunda (la acción de desalojo) resulta aplicable a una relación arrendaticia, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, con el objeto de obtener la devolución del inmueble arrendado, por alguna de las causales taxativas establecidas en el artículo 34 eiusdem. Otra de las diferencias presentes entre ambas acciones, es que la sentencia que se pronuncie sobre la resolución de un contrato es, en principio, recurrible a través del ejercicio del recurso de casación -siempre que la cuantía de la causa así lo permita- mientras que la sentencia que acuerde el desalojo no admite posibilidad alguna de incoar dicho recurso, conforme lo prevé el artículo 36 de la ley especial que regula la materia y, por último, la acción de desalojo requiere, respecto de la causal de falta de pago, que el arrendatario hubiere dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que en la acción de resolución en el contrato a tiempo determinado, la falta de pago de una pensión arrendaticia es causa o motivo suficiente para que el arrendador proceda a demandar la finalización de la relación contractual.
A pesar de que ambas acciones (desalojo y resolución) persigan el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, ambas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos.
(…omissis…)
En atención a las consideraciones precedentemente expuestas, y luego de una revisión de los términos en que la empresa Polígono Industrial C.A., planteó su demanda, esta Sala Constitucional aprecia que en el caso de autos la referida compañía incurrió en inepta acumulación de pretensiones, tal como lo denunciara la parte demandada, hoy recurrente, sociedad mercantil Economax Pharmacia's Zona Industrial C.A., toda vez que a su acción por desalojo, dirigida a obtener la devolución del inmueble arrendado, acumuló de manera directa y principal una reclamación de cobro de cánones de arrendamiento insolutos, propia de una acción por cumplimiento de contrato; pretensiones que, si bien deben tramitarse a través del mismo procedimiento, se excluyen mutuamente cuando son planteadas de manera directa y no de forma subsidiaria una a la otra; admitir la procedencia de ambas pretensiones de forma principal en una misma acción (demanda) -como erróneamente fue aceptado por el Juez a quo- conllevó para la parte actora una inseguridad procesal absoluta, al no tener certeza sobre la acción que se estaba haciendo valer en su contra (desalojo o cumplimiento) con lo cual se limitó de manera efectiva su derecho a la defensa, vulnerando al mismo tiempo su derecho a un debido proceso; y así se decide” (Resaltado de la Sala)…”
Se aprecia del petitorio formulado en el libelo de la demanda y su fundamento, que el accionante pretende el DESALOJO del inmueble por falta de pago, a tenor de lo previsto en el artículo 40 literal “a”, de la Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, y por vía subsidiaria, como indemnización por el uso del inmueble arrendado, pretende el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, por tanto, no existe inepta acumulación, pues, tal como lo dejó establecido nuestra jurisprudencia en el fallo antes parcialmente transcrito, ambas pretensiones se excluyen mutuamente cuando son planteadas de manera directa y no de forma subsidiaria una a la otra, por tanto no es posible proponerlas de forma directa o principal en una misma acción (demanda), evento en el cual se configuraría la inepta acumulación, y se reitera, en el caso de autos, la pretensión de indemnización (pago de los cánones insolutos) fue propuesta de manera subsidiaria y no principal o directa, por tanto, no se ha verificado la inepta acumulación. Así se establece.

DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
En Efecto, la representación judicial de la demandada impugna la cuantía, por considerarla no ajustada a los parámetros legales determinados por el legislador, y por el vacío que existe al no saber el origen del monto, ya que aduce que el actor no acompañó prueba alguna que demuestre el monto de los cánones de arrendamiento que alega le adeuda su defendida.
Por su parte, la recurrida razonó sobre este punto, lo siguiente:
“(…)
Así las cosas, a los fines de decidir como punto previo la impugnación de la cuantía alegada por la defensora judicial de la parte demanda, en armonía con ello, la sentencia de fecha 13 de abril de 2000, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estableció la interpretación que debe darse al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en los términos que parcialmente se extraen a continuación:
(…)
Ahora bien, conforme a lo antes citado, observa este Tribunal que en el presente caso la estimación fue rechazada pura y simple, sin embargo debe advertirse que cuando la parte actora hace la estimación del valor de la demanda, no está convirtiendo tal estimación en un petitorio, ya que con la estimación de la demanda, lo que se pretende es determinar la competencia del Tribunal en razón de la cuantía, y la cuantía de la demanda no necesariamente se va a transformar en una suma a ser condenada a pagar; en otras palabras, en el supuesto de que se declare la procedencia de la pretensión del actor, conforme a lo alegado y probado en autos se determinará el límite de la condena a que hubiere lugar. Para mayor abundamiento, en el caso de marras, el demandante pretende el desalojo y entrega del inmueble objeto del contrato, lo cual se ajusta al primer supuesto contenido en el artículo 36 de la Ley Adjetiva Civil, esto es, que la pretensión versa sobre la continuidad o no del contrato locativo, por lo que el argumento esbozado por la defensora judicial de la parte demandada carece de validez, siendo que el cálculo de la estimación se hizo atendiendo al monto de los cánones que se reputan insolutos, cuestión que, considera este Tribunal está ajustado a derecho. Por ello, se DECLARA IMPROCEDENTE LA IMPUGNACIÓN planteada y como consecuencia de tal aseveración, firme la estimación de la pretensión, Y (sic) ASI (sic) DECICE.

Entonces, vista la impugnación de la cuantía y los términos en que ha sido formulada, se aprecia que no señala la demandada cuál es, según su entender, la estimación adecuada, lo que hace que estemos en presencia de una impugnación pura y simple, pues se limita a indicar que desconoce el origen del monto y la insuficiencia de prueba.
En relación con esta forma de impugnar la estimación de la demanda se ha pronunciado en reiteradas oportunidades la Sala de Casación Civil. Al efecto, es conveniente citar la doctrina contenida en la sentencia Nº RC-645 del 16-11-2009 en la cual se estableció:

“En efecto, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente.
Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor.”
En sintonía con el precedente citado, es claro que en el caso de autos, no se ha alegado un hecho nuevo, teniéndose la impugnación como pura y simple, por tanto este Tribunal concorde con dictamen del A quo, debe desestimar la impugnación de la parte demandada y declara firme la estimación hecha por la actora. Así se decide.

DE LA PRESCRIPCIÓN

Alega la representación judicial de la parte demandada, que había operado la prescripción de los cánones de arrendamiento de los meses de enero de 2019 hasta mayo de 2019, en virtud de haber transcurrido más de tres (3) meses desde el momento en que nació la obligación de pagarlos y la fecha en que se produjo la citación del Defensor Judicial el 1º octubre de 2021.

La prescripción es una Institución jurídica, que en el caso como el expuesto por la accionada, implicaría la extinción del derecho que se quiere hacer valer ante la vía judicial, es decir, para exigir un derecho subjetivo del cual se considera el demandante acreedor, y se diferencia de la caducidad, porque la Prescripción puede ser interrumpida, y tal interrupción requiere su acreditación.

Sobre la defensa prescriptiva, el Tribunal de origen, por medio de su decisión hoy recurrida, estableció lo siguiente:
“(…)
Así las cosas. De una revisión efectuada a las actas procesales que conforman el presente expediente, en concordancia con la norma antes citada, se observa que la demanda fue intentada en fecha 12 de junio del año 2019, y que los cánones de arrendamiento demandados, son los que van desde enero hasta mayo del año 2019; en tal sentido, se puede apreciar, que los cánones de arrendamiento invocados en la presente acción se encuentran dentro del límite máximo establecido para poder demandar su pago, el cual es de tres (3) años, según los establecido en la norma antes citada; razón por la cual forzosamente debe esta director del proceso declarar IMPROCEDENTE LA PRESCRIPCIÓN BREVE, sobre el pago de los arrendamientos demandados por la parte accionante, por no haber transcurrido más de tres (3) años entre los pago reclamados, y el intento de la presente acción, y así se declara…”

Ahora bien, el Diccionario Procesal Civil, Primera Edición, 2013, del autor Juan Monroy Gálvez, en sus Páginas 270 a 271, define la figura jurídica en referencia, lo siguiente:

La prescripción extintiva es un fenómeno jurídico que enerva y neutraliza la pretensión incoada, debido a que transcurrió el tiempo señalado por la ley y el titular del derecho no dedujo pretensión alguna para exigirlo. En tal sentido, en el fenómeno prescriptorio son identificables dos fases:
a) Una, que va desde el surgimiento de la relación jurídica hasta el vencimiento del periodo de tiempo señalado por la ley. Una fase marcada por la no actuación de la relación, que provoca una situación modificativa de aquella en la que la situación subjetiva activa pasa de la plena “tutelabilidad” a una “atenuada”, pues surge en el sujeto pasivo de la relación una situación de ventaja (poder-carga) de completar con su actuar el fenómeno prescriptorio.
b) Una segunda, en la que el fenómeno prescriptorio se perfecciona por el actuar de quien se beneficia con él, pasándose así de la mera “prescriptibilidad” (modificativa) a la “prescripción” (extintiva) propiamente dicha, con la consiguiente “liberación” del sujeto pasivo de la relación.
(…)
El fundamento de la prescripción es de orden público, pues conviene al interés social liquidar situaciones pendientes y favorecer su consolidación. Lo que además justifica que mientras no opere el decurso prescriptorio señalado en la ley, no se pueda renunciar a él…”

Es decir, que la prescripción es una Institución jurídica, que en el caso como el expuesto por la accionada, implicaría la extinción del derecho que se quiere hacer valer ante la vía judicial, es decir, para exigir un derecho subjetivo del cual se considera el demandante acreedor, y se diferencia de la caducidad, porque la Prescripción puede ser interrumpida, y tal interrupción requiere su acreditación.

Por su parte, la norma contenida en el artículo 1.980 del Código Civil, es del tenor siguiente:
“…Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos...”

Mientras que el artículo 1.969 ejusdem, señala diversos modos que, de manera conjunta o separada pueden interrumpir la prescripción, es decir, reiniciar el tiempo para prescribir, siendo la misma del tenor que sigue:

“…Se interrumpe civilmente en virtud de una demanda judicial, aunque se haga ante un Juez incompetente, de un decreto o de un acto de embargo notificado a la persona respecto de la cual se quiere impedir el curso de la prescripción, o de cualquiera otro acto que la constituya en mora de cumplir la obligación. Si se trata de prescripción de créditos, basta el cobro extrajudicial…”

Así las cosas, en el caso de autos, no obstante que la representación judicial de la parte demandada incurre en un error material al señalar un lapso de tres (3) meses, cuando la norma indica que el lapso de prescripción en estos casos es de tres (3) años, por tanto, asume este sentenciador que se trata de un error material, lo que igualmente puede entenderse como un erróneo alegato de perención, sin embargo, tomando la petición unilateral, analizaremos la prescripción breve prevista en el artículo 1980 del Código Civil.

En tal sentido, es claro y así se aprecia de los autos, que la demanda fue admitida en fecha 25 de junio de 2019 y citado el defensor ad litem en fecha 13/10/2021, por tanto, desde mayo de 2019 (último canon demandado) y la citación (13/10/2021), no transcurrieron los tres (3) años de prescripción con fundamento en la norma antes citada, pues, la accionante realizó la petición de los cánones de arrendamiento dentro del lapso establecido para solicitar el pago de los mismos, razón por la cual, no puede prosperar en derecho la excepción de prescripción. Así se establece.

SOBRE EL MÉRITO

Del vínculo arrendaticio y la insolvencia
En efecto, el asunto se contrae, por una parte a las pretensiones del actor, vinculadas a un contrato de arrendamiento de un local comercial suscrito con el accionado, identificado como Galpón Letra “A” ubicado en el Sector de Catia, el cual forma parte del inmueble inicialmente construido en las parcelas Nros. 129, 131, y 133, situado entre la Avenida Principal de Propatria, cruce con la Avenida Bolívar, Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuya relación arrendaticia entró en vigencia el 15 de agosto de 2014.
La tercera cláusula indica que el canon de arrendamiento mensual se ha convenido libre y voluntariamente entre las partes, de conformidad con lo establecido en los Artículos 7 y 27 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) más el impuesto al valor agregado (IVA) para la fecha, más la cancelación del veinte (20%) correspondiente a la cuota del pago de condominio. La falta de pago de dos (2) mensualidades dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la inmediata resolución del presente contrato y solicitar la desocupación del inmueble.
Asimismo, la actora alega que el canon de arrendamiento ha sido modificado en el tiempo, por acuerdo entre las partes, siendo el último monto establecido, la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 220.000,00) equivalentes para esta fecha a DOS BOLÍVARES SOBERANOS CON 20/00 (Bs.S 2,20). 4) Que la arrendataria LUBRICATIA 2009, C.A., ha dejado de cumplir con su obligación principal, al no pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2019, a razón de DOS BOLÍVARES SOBERANOS CON 20/00 (Bs.S 2,20) mensuales, lo cual asciende a la cantidad de ONCE BOLÌVARES SOBERANOS (Bs.S 11,00).
En la oportunidad de la contestación, la defensora ad litem del demandado rechaza, niega y contradice tanto los hechos como el derecho alegado en la presente demanda. Además, negó, rechazó y contradijo todo lo expuesto en el libelo de la demanda por la parte actora respecto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes del mes de enero al mes de mayo de 2019, y mucho menos por el monto señalado en cada uno de esos meses. Asimismo alegó la representación judicial de la demandada, que su el representante o encargado de su defendida le manifestó: “…que los pagos de los cánones de arrendamientos por los cuales demandan el desalojo fueron hechos en dinero en efectivo…”
Entonces definida o delimitada la litis en los términos expuestos, previo a cualquier otra consideración hay un hecho que la defensa de la demandada conviene en su contestación (vínculo arrendaticio), la instrumental pública consignada en original y que riela de los folios 11 al 15 del expediente, contentiva del contrato de arrendamiento que antes se describe, no fue desconocida ni impugnada en la oportunidad procesal, razón por la cual, ha quedado establecido o acreditado el vínculo contractual existente entre las partes, cuyas condiciones o estipulaciones de interés han sido relatadas con antelación, y además, dicho contrato se pactó con prorroga convencional, tal como lo reconoce el actor.
Así las cosas, de la instrumental contentiva del contrato de arrendamiento, no solo se puede evidenciar la duración del vínculo, sino el canon de arrendamiento pactado inicialmente. Así se decide.
Establecido el vínculo contractual arrendaticio, se impone analizar entonces el tema de la insolvencia planteada por la actora respecto a los cánones de arrendamiento supuestamente insolutos, pues, la defensora ad litem de la parte demandada por una parte rechaza genéricamente la demanda, rechaza la existencia de tal insolvencia, alegando el pago en efectivo de los cánones insolutos, tal como fuera transcrito con antelación.
En efecto, establece la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, lo siguiente:
“…TERCERA: El canon de arrendamiento mensual se ha convenido libre y voluntariamente entre las partes, de conformidad con lo establecido en los Artículos 7 y 27 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) más el impuesto al valor agregado (IVA) para la fecha, más la cancelación del veinte (20%) correspondiente a la cuota del pago de condominio… La falta de pago de dos (2) mensualidades dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la inmediata resolución del presente contrato y solicitar la desocupación del inmueble…”

En este sentido y como fundamento del desalojo, el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para de Uso Comercial, establece:
“…Artículo 40. Son causales de Desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.”

Como consecuencia de las previsiones contractuales antes transcritas, la actora afirma que los cánones de arrendamiento insolutos se contraen a aquellos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2019. En este sentido, si bien la representación judicial de la parte accionada rechaza genéricamente la insolvencia, aporta a los autos lo expresado por el representante o encargado de la demandada, quien manifestó haber pagado los cánones por los cuales se le demanda.
Concluido como ha sido el estudio del acervo probatorio traído a los autos por la parte actora y siendo que la defensora ad litem de la parte demandada nada aportó en defensa de su representado, se impone para quien suscribe decidir en base a la carga probatoria que corresponde a cada parte en virtud de los hechos planteados y lo pretendido, en concordancia con las excepciones interpuestas y las defensas esgrimidas.
Así pues, previamente analizaremos a la luz de la doctrina la figura del pago como medio de extinción de la obligación, a fin de establecer su efectividad.
En efecto, el autor Rafael Bernard Mainard, en su texto de Derecho Civil Patrimonial, Obligaciones, pág. 250, nos indica que existen tres diversas acepciones de la voz pago: una muy general, sinónima de cumplimiento de la obligación por cualquier medio que produzca la liberación del deudor, ya consagrada en el Derecho Romano bajo la expresión solutio (procedente del verbo solvere, desatar); otra, estricta y más técnica, como cumplimiento efectivo de la prestación convenida en la obligación; y, por fin, en un sentido coloquial y carente de rigor jurídico, la forma de cumplimiento realizado mediante la entrega de una suma de dinero.
Se trata de un medio de extinción de las obligaciones por excelencia, voluntario, pues, depende de la voluntad del deudor, esencial, porque por su propia esencia genera la extinción automática de la obligación, y ordinario, por ser el medio habitual y normal de extinción de la obligación.
Afirmar que una obligación está pagada, es decir a su vez, que la obligación está cumplida. El pago, quiere decir libramiento, reembolso, retribución, remuneración, satisfacción. Así, nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, en Sentencia del 21 de Abril de 1.966, (G.F.N° 52, 2 E, Pág. 339,340), expresó:
“El concepto de pago como medio de extinción de las obligaciones tiene indudablemente en la doctrina y también en nuestro ordenamiento jurídico, la aceptación amplia de cumplimiento de la prestación prometida, por lo que el deudor de la obligación paga no solo cuando entrega al acreedor sumas de dinero debidas sino cuando también entrega cuerpos ciertos o realiza el hecho al que se encuentra obligado por la ley o por el contrato…”. En Sentencia de fecha posterior (Sentencia de fecha 02 de Julio de 1.968, G.F.N° 61 2E), la Sala Civil de la extinta Corte expresó: “El pago es la entrega de dinero que se hace con la intención de extinguir una obligación”.
Así las cosas, se expresa una vez más que la presente acción ha sido ejercida con fundamento en el artículo 40 literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según el cual, son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
En este orden de ideas acotamos que la ley sanciona al arrendatario negligente en el cumplimiento de las obligaciones que contrae contractualmente, ya se trate de un contrato verbal ya se trate de un contrato escrito. En el ámbito arrendaticio, tratándose del pago del alquiler, constituye el pago el único medio de liberación.
Así se tiene, que quedó demostrado en autos el carácter de la demandante como arrendadora del inmueble, lo que le acredita cualidad para sostener una acción por desalojo como la que presentó, y asimismo, se encuentra acreditada la existencia de la obligación, pues la demandada alega haber pagado, en consecuencia, obligada como se encontraba la accionada de probar el pago como máximo exponente de la satisfacción de las obligaciones, nada trajo a los autos respecto al cumplimiento al cual se encontraba atada en virtud del contrato suscrito.
Así pues, precisa este Juzgador traer a los autos el contenido de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que expresan:
“Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
“Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Al respecto, el autor patrio Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, (Editorial Arte, Caracas 1992), expresa:
“De todo lo expuesto hasta ahora, se ve que, ya se parta de un punto de vista abstracto (Rosemberg) o bien se considere el problema desde el punto de vista concreto (Chiovenda), lo importante es atender- por la naturaleza dialéctica que tiene el proceso y por el principio del contradictorio que lo informa- a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el thema decidendum, y a las afirmaciones de hecho que formula el demandado en su defensa o excepción, con lo cual queda, a su vez, determinado el thema probandum; por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia, y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta fórmula general y simple, que comprende todas las posibilidades: 'Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho'.
'Del mismo modo, considerando la posición del demandado en particular, la jurisprudencia de la casación, interpretando la máxima según la cual: reus in exceptione fit actor, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada, según la cual, la contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda) no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas.
En cambio, el que no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el pretensor no tiene que probar nada, pues no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquélla.
De lo expuesto se puede concluir que en nuestro derecho y en la jurisprudencia de la casación, pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales:
a) Que la carga de la prueba no solo corresponde al actor, sino también al demandado según sus respectivas afirmaciones de hecho…”
Por su parte, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha Nº 0007, de fecha 16 de enero de 2009, respecto a la contestación pura y simple, expuso:
“…A juicio de esta Sala, en este caso específico pura y simple (o también llamada genérica), en la que la demandada niega todo sin ofrecer argumentos, lejos de exonerarla de ofrecer pruebas, la coloca en una situación desfavorable, pues al haber ofrecido el actor un alegato negativo indefinido, esa contestación pura y simple, en lugar de constituir una actuación de rechazo y de invertir la carga de la prueba, debe entenderse como un acto de aceptación de los hechos alegados por el actor en el proceso. Dicho en otras palabras, si la demanda del actor sin ofrecer elementos de convicción que discutan los hechos negativos indefinidos alegados por el actor y las pruebas presentadas por el libelo, esta Sala debe tener dicha contestación como no contradicha, pues en el reparto de la carga de la prueba, el alegato de un hecho negativo y la contradicción pura y simple de ese hecho negativo, pone en la cabeza del demandado la carga de demostrar el hecho invocado.”
En este sentido tenemos que la defensora judicial de la parte demandada ha realizado una contestación o rechazo genérico al hecho negativo planteado por la actora, cuando esta expone o alega la insolvencia inquilinaria correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2019, hecho este que, ciertamente, no puede probar la accionante sino que corresponde al demandado, pues es él sobre quien recae la obligación de acreditar el pago de sus obligaciones al negar estar incurso en la señalada insolvencia, afirmando haber pagado.
Así pues, de conformidad con lo antes establecido y tal como expresara el A quo, correspondía a la parte demandada, contrario a lo expresado por esa defensa judicial en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la prueba del cumplimiento de sus obligaciones respecto al pago de los cánones de arrendamiento, los cuales, al no existir en autos pruebas de solvencia, deben declararse insolutos, produciendo tal conclusión el cumplimiento de la causal invocada, sancionable con el desalojo solicitado. Así se establece.
Al respecto, observa quien suscribe, que ha quedado establecido en el cuerpo del presente fallo que la insolvencia declarada es producto de la falta de pago respecto a cinco (5) cánones arrendaticios cuyo pago oportuno o tempestivo, siendo alegado, no quedó demostrado.
Constituye la presente acción un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales de arrendamiento, de modo tal que para ejercitarla es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy vincula a las partes; que exista un incumplimiento, tal como en el que evidentemente incurrió la parte demandada, al no pagar el canon arrendaticio, supuestos estos que al ser concurrentes entre sí conllevan a este Sentenciador a determinar y concluir en apego a lo preceptuado en los Artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que están dados los elementos de ley para la procedencia de la acción de desalojo incoada, y la subsidiaria, contentiva del correspondiente pago de los cánones insolutos, por encontrarse la misma tutelada por la Ley, y en consecuencia, se confirma con distinta motivación el fallo apelado y se declara sin lugar el recurso de apelación interpuesto, quedando así establecido en la dispositiva del presente fallo. Así finalmente se decide.
–IV–
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación incoada por la Defensora Ad Litem, actuando en representación de la parte demandada, contra la decisión cuya dispositiva fue dictada en fecha 05 de abril de 2022, y su texto íntegro publicado en fecha 22 de junio de 2022, por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y por lo tanto, se confirma la decisión dictada en fecha 05 de abril de 2022, y su texto íntegro publicado en fecha 22 de junio de 2022, por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda. Así se establece.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la SUCESIÒN DE KEVORK TOPALIAN TCHINASIAN, contra la sociedad mercantil LUBRICATIA 2009 C.A., ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo, por cuanto quedó demostrado en las actas procesales que el demandado no dio cumplimiento al pago de los cánones arrendaticios precitados, y en consecuencia, se condena al demandado a entregar a la parte actora el inmueble de autos, constituido por un Galpón Letra “A” ubicado en el Sector de Catia, el cual forma parte del inmueble inicial construido en las parcelas Nros. 129,131, y 133, situado entre la Avenida Principal de Propatria, cruce con la Avenida Bolívar, Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital. Así se decide.
TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de ONCE BOLIVARES (BS. 11,00), por concepto de cánones insolutos.
CUARTO: Se declara IMPROCEDENTE la impugnación de la cuantía y la prescripción alegada por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (7) días del mes de febrero del año dos mil veintitrés (2023). 212° años de la Independencia y 163° años de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR,

CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA,

CAROLYN BETHENCOURT CH.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 2.30 p.m.
LA SECRETARIA,

CAROLYN BETHENCOURT
Asunto: AP71-R-2022-000354