TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL
TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE No. AP71-R-2022-000501/7.549.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana OLGA TERESA SULBARAN DAVILA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-12.351.807.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: JENNY SOLSIRE FERNÁNDEZ PACHECO y RICHARS MATA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 114.517 y 80.673, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil ROQUE’S AIR, LAND & SEA, C.A., domiciliada en Caracas, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y estado Miranda, en fecha 29 de septiembre de 1993, anotada bajo el No. 9, Tomo 134-A-Pro., en la persona de su Presidente, ciudadano CARLOS EDUARDO PACANINS CLEARY, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 3.190.361.
ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados RICARDO ALONSO BUSTILLO y MARIA ELENA CARPIO, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 9.407 y 12.746.
MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN FECHA 14 DE OCTUBRE DE 2022, POR EL JUZGADO VIGÉSIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir los recursos de apelación interpuestos en fecha 09 de noviembre de 2022, por la abogada Jenny Solsire Fernández Pacheco, actuando en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, y por el ciudadano Carlos Eduardo Pacanins Cleary, en su carácter de representante legal de la parte demandada, asistido por el abogado Eduardo Alonso Bustillo, contra la sentencia dictada el 14 de octubre de 2022, por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Los recursos en mención fueron oídos en ambos efectos, mediante auto del 14 de noviembre de 2022, razón por la cual se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.
En fecha 17 de noviembre de 2022, se recibieron las actuaciones, procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se dejó constancia por Secretaría en esa misma oportunidad.
Por auto del 22 de noviembre de 2022, se le dio entrada al expediente, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y se fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil; los cuales fueron presentados en fecha 20 de diciembre de 2022, por los abogados JENNY FERNÁNDEZ y RICHARS MATA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, ciudadana OLGA TERESA SULBARAN DÁVILA, constante de cinco (5) folios útiles y un anexo; mientras que el ciudadano CARLOS EDUARDO PACANINS CLEARY, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil ROQUE’S AIR, LAND & SEA C.A., asistido por la abogada MARÍA ELENA CARPIO, parte demandada, presentó en fecha 21 de diciembre de 2022, escrito de informes constante de seis (6) folios útiles.
En fecha 16 de enero de 2023, este ad quem mediante auto fijó un lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación de observaciones a los informes, los cuales fueron presentados en fecha 25 de enero de 2022, por la abogada JENNY SOLSIRE FERNÁNDEZ, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, constante de dos (2) folios útiles.
Por auto de fecha 26 de enero de 2023 este tribunal dijo “VISTOS” y se reservó un lapso de sesenta (60) días calendarios para decidir.
En fecha 27 de enero de 2023, la parte demandada presentó un escrito de alegatos en el cual solicitó que se declare procesalmente inexistente el escrito de informes presentado por la parte actora, por haber sido consignado de forma anticipada.
Encontrándonos dentro del lapso para dictar sentencia, se procede a decidir, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados seguidamente.
ANTECEDENTES
Se inició esta causa en virtud de la demanda de cumplimiento de contrato incoada en fecha 10 de mayo de 2017, por la ciudadana OLGA TERESA SULBARAN DÁVILA contra la sociedad de comercio ROQUE´S AIR, LAND & SEA, C.A., previamente identificada, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas Sede Los Cortijos de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución y cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
La demanda por cumplimiento de contrato versa sobre una bienhechuría conocida con el nombre “Las Tinajas”, y construida sobre un lote de terreno baldío inalienable e imprescriptible propiedad de la República Bolivariana de Venezuela, ubicado en la Isla del Gran Roque, Dependencia Federal Archipiélago de Los Roques y accesoriamente la cesión de todos los derechos de la concesión No. 0014 para explotar Servicios de Posada, según contrato de promesa bilateral de compra venta suscrito en fecha 11 de enero de 2005, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, anotado bajo el No. 74, Tomo 01 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
Los hechos relevantes expuestos por los apoderados judiciales de la parte actora como fundamento de la acción incoada, son los siguientes:
Que su representada OLGA TERESA SULBARAN DÁVILA celebró un contrato de promesa bilateral de compraventa con las sociedad de comercio ROQUE`S AIR, LAND & SEA, C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 29 de septiembre de 1993, bajo el No. 9, Tomo 134-A, quien se encuentra representada por el ciudadano Carlos Eduardo Pacanins Cleary, mediante documento suscrito en fecha 11 de enero de 2005, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda (ahora estado Bolivariano de Miranda)
Que dicha bienhechuría posee un frente de ocho metros lineales con cuarenta y nueve centímetros (8,49 m), un fondo de trece metros lineales con treinta centímetros (13,30 m) y una profundidad de veintitrés metros lineales con treinta centímetros (23,30 m), todas ellas medidas aproximadas que representan una superficie también aproximada de doscientos setenta y nueve metros cuadrados con catorce decímetros cuadrados (279,14 M2), sus linderos y medidas son: Norte: que es su fundo, con casa que es o fue de Hipólito Narváez; Sur: que es su frente, con calle de por medio, con la escuela; Este: con casa que es o fue de Estanislao Narváez; y Oeste: con casa que es o fue de Ignacio Narváez, y que las bienhechurías se encuentran distribuidas de las siguientes dependencias: Un área de sala, comedor, cocina y bar, siete (7) habitaciones con siete (7) baños, una (1) conserjería con baño y depósito.
Que el precio acordado entre las partes para la compraventa de las bienhechurías y cesión para la concesión de funcionamiento conforme a la Cláusula Cuarta fue por la cantidad de Quinientos Diez Millones de Bolívares (Bs.510.000.000.00) hoy Quinientos Diez Mil Bolívares (510.000,00), siendo dicho monto distribuido y pagado por su representada en tres (3) cuotas con vencimiento la primera de ellas el 31 de enero de 2005, por la cantidad de doscientos cuarenta millones de bolívares (Bs. 240.000.000,00) hoy doscientos cuarenta mil bolívares (240.000.00), o a la elección de su representada por un pago sustituido equivalente a Ochenta Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 80.000,00), lo cual su representada cumplió a cabalidad con la primera cuota de la siguiente manera: en fecha 11 de enero de 2005, pagó mediante transferencia Bancaria por la cantidad de 70.000,oo Dólares como se evidencia del documento marcado con la letra “C”; y el 21 de enero de 2005 por la cantidad de 10.000,oo Dólares pagados mediante transferencia Bancaria según documento marcado con la letra “D”.
Que el pago de la segunda cuota tuvo como fecha de vencimiento el 30 de junio de 2005, por la cantidad de Ciento Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 135.000.000,00), o a la elección de su representada por un pago sustituto equivalente a Cuarenta y Cinco Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 45.000,00), mediante cheque de gerencia o transferencia bancaria, conforme a las instrucciones escritas por la vendedora, y el tercer pago se realizaría el 30 de septiembre de 2005.
Que en virtud de la buena fe que había entre las partes, desde el inicio de la negociación para que fuera concretada la venta, tal como se observó de la cláusula sexta del contrato de opción de compraventa, y siendo que en fecha 29 de junio de 2005, la Autoridad Única del Área del Parque Nacional Archipiélago de Los Roques le manifestó a la vendedora que no renovará la concesión No. P-0014, el 25 de agosto de 2005, su representada celebró un acuerdo modificatorio del contrato de Promesa Bilateral de Compraventa de forma privada, que suscribieron el 11 de enero de 2005.
Que el documento modificatorio complementario del contrato de promesa se consignó en copia simple, toda vez que posterior a la firma del contrato primitivo, las partes con el fin de concretar la negociación mantuvieron comunicación permanente vía electrónica, por cuanto su representada se encontraba domiciliada en Roma-Italia y el representante de la parte demandada se encontraba en Venezuela, y de esa manera fue redactado el documento modificatorio por la vendedora y lo remitió a su representada por correo, y que lo mismo ocurría con los pagos que también los envió vía electrónica y el representante de la parte demandada los recibió, los firmó y los remitió en prueba de haber recibido la información, todo ello basado en la buena fe que tuvieron los contratantes y por tal motivo el original del mismo reposa en poder de la parte demandada (vendedora).
Que se pudo observar que el objeto del documento modificatorio obedeció a replantear la Cláusula Quinta del contrato en los puntos 5.2 y 5.3, referente al pago del saldo pendiente del precio de la negociación, donde quedó de la siguiente manera:
“…En consecuencia la cantidad de doscientos setenta millones de bolívares (Bs. 270.000.000,00) o bien el pago sustituto a elección de la COMPRADORA de noventa mil dólares de los Estados Unidos de América (US$ 90.000,00), que debía realizarse en dos (2) cuotas iguales con vencimiento el 30-06-2005 y 30-09-2005, será efectuado por la COMPRADORA mediante transferencia ordenada a favor de Carlos Eduardo Pacanins Cleary, conforme a instrucciones de la VENDEDORA, en los siguientes términos: A) la cantidad de sesenta millones de bolívares (Bs. 60.000.000,00), o bien el pago sustituto de veinte mil dólares (US$ 20.000,00) en dólares U.S.A, dentro de los siete (7) días siguientes a la fecha de la firma del presente acuerdo…”

Que en fecha 26 de agosto de 2005 la actora realizó el pago mediante cheque correspondiente a la segunda cuota por la cantidad de veinte mil dólares (US $ 20.000,00), dentro del plazo acordado de los siete (7) días, el cual los recibió el representante legal de la vendedora, ciudadano Carlos Eduardo Pacanins Cleary, en fecha 30 de agosto de 2005, a la 1:40 de la tarde, dando cumplimiento al contrato y mantuvo de ese modo la intensión de continuar pagando el resto del monto acordado conforme a los plazos en el contrato privado modificativo.
Que en relación al segundo pago del contrato privado modificatorio también se estableció lo siguiente:
“…B) La cantidad de setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 75.000.000,00) o bien el pago sustituto de Veinticinco mil dólares de los Estados Unidos de América (US$ 25.000,00) en dólares U.S.A., dentro de los siete (7) días siguiente a la fecha en la cual la Autoridad Única del Área del Parque Nacional Archipiélago de los Roques, luego de haber declarado procedente el Recurso de Reconsideración presentado por la VENDEDORA otorgue la reconversión del contrato de concesión signado con el Nº 0014, u otorgue un nuevo contrato sustitutivo de este, teniendo cuenta que los recaudos para obtener dicha renovación o nuevo contrato, deberán ser presentados por la VENDEDORA ante la autoridad competente…”

Que conforme a la cláusula ut supra mencionada, la ejecución de pago de la compra venta de bienhechurías se condicionó a la obtención de la renovación o nuevo contrato de concesión No. 0014, el cual sería gestionado por la vendedora.
Que advierte, que por el tiempo transcurrido desde el documento modificatorio hasta la actualidad no transcurrió ningún lapso que haga presumir que la acción de su representada haya prescrito, motivado al condicionamiento a que quedó sometido el contrato. Y que desde la fecha que se suscribió el mencionado contrato modificatorio del contrato de compra-venta hasta los actuales momentos no le han presentado a su representada resulta alguna en relación a la aprobación de concesión para el funcionamiento de posada, ni mucho menos aun durante todo el tiempo transcurrido la actora ha podido contactar al representante legal de la demandada a pesar de haber realizado múltiples gestiones para lograr ubicarlos a los fines de finiquitar el objeto del contrato.
Que sin embargo, tal como lo acordaron las partes en el contrato, su representada desde el 31 de enero de 2005 hasta la actualidad, ha mantenido la posesión de las bienhechurías y ha realizado trabajos de remodelación y construcción, los cuales han representado una inversión onerosa, ya que ha tenido que trasladar personal obrero e ingenieros desde el estado Mérida, para realizar las mejoras que el inmueble ha requerido, pero que no obstante, no ha podido funcionar como posada, ya que no tiene la concesión para operar.
Que como quiera que el contrato no solo obliga a la vendedora a vender las bienhechurías sino también a ceder los derechos de la concesión, el hecho que no le hayan renovado o sustituido una nueva concesión a la vendedora no representa objeción alguna para que la actora pueda realizar la compra definitiva de las bienhechurías, toda vez que su representada particularmente puede gestionar una renovación o nueva concesión de la misma, como en efecto procedió a realizarlo por su propia cuenta por ante la Autoridad Única del Parque Nacional Archipiélago Los Roques, ello en miras que su posada pudiese operar obteniendo un nuevo contrato de concesión para funcionamiento bajo el No. ALT-059-2016, anexo con letra “H”.
Que siendo que el segundo pago se encontraba sujeto a una condición consistente en la obtención por parte de la vendedora y su notificación a la compradora de las resultas del recurso de reconsideración de la concesión No. 0014, su renovación u el otorgamiento de un nuevo contrato de concesión y en virtud que desde la firma del contrato modificatorio del contrato de opción de compra venta, hasta la presente fecha no se le ha notificado a la compradora, es por lo que no se ha hecho exigible la obligación de cumplir con el segundo pago, y que en consecuencia, la negligencia u omisión de la vendedora la ha llevado a incurrir en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, lo que ha impedido a la demandante tanto de operar como posada como de realizar los pagos pendientes y así poder firmar el documento definitivo de venta de la bienhechuría.
Que en virtud de quedar pendiente la venta definitiva de la bienhechuría y por cuanto ha sido imposible lograr contactar al representante Carlos Eduardo Pacanins Cleary o en su defecto a algún representante actual de la vendedora para ejecutar el pago diferido y formalizar la venta, es por lo que se procede conforme a la cláusula octava del contrato de compra venta bilateral y lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, a pedir la ejecución del contrato de opción de compra-venta celebrado entre su representada y la vendedora en fecha 11 de enero de 2005, en consideración que la vendedora ha tenido tiempo suficiente para cumplir con el contrato y hasta la fecha no lo ha hecho.
Como fundamentos de derecho, la demandante invoca los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil; que para la fecha 25 de agosto de 2016, las partes de común acuerdo celebraron de forma privada un acuerdo modificatorio del contrato de compromiso bilateral de compra venta, mediante el cual se modificó la cláusula quinta del contrato en sus numerales 5.2 y 5.3, referido al plazo del pago. Que así la demandante ha cumplido con el primer pago de acuerdo a las instrucciones establecidas en el contrato de opción de compra venta cláusula quinta numeral 5.1, referida a la obligación de pago por la cantidad de ochenta mil dólares americanos (US $80.000); que asimismo en fecha 30 de agosto de 2005, cumplió con el pago señalado con letra “A” establecida en la cláusula del contrato modificatorio correspondiente al pago de veinte mil dólares (US$ 20.000), y que de este modo el monto pendiente por ejecutar por parte de la actora no se ha realizado, puesto que los pagos subsiguientes dependían del resultado del recurso de reconsideración presentado por la vendedora ante la Autoridad Única del Parque Archipiélago de Los Roques y de la renovación u otorgamiento de un nuevo contrato de concesión signado con el número 0014 por el mencionado órgano administrativo.
Señala que por estas razones mediante la presente acción se pretende ejecutar los pagos pendientes que en razón de una condición establecida de mutuo acuerdo por las partes no se logró en el tiempo, siendo obligación de la vendedora y una vez realizado el pago protocolice la venta definitiva de la bienhechuría antes descrita.
El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:
“…En virtud de las razones de hecho y de derecho antes expuesto, procedo a demandar como en efecto formalmente demando en este acto en nombre de mi representada OLGA SULBARAN, (…), a la Compañía Anónima ROQUE’S AIR, LAND & SEA, C.A., para que sea condenada:
PRIMERO: Previo al pago total de venta establecido en el contrato de opción de compra-venta, se ordene el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta y con ello se transmita la tradición legal de la propiedad a mi representada del inmueble objeto de la venta conformado por un bien inmueble constituido por unas bienhechurías posee un frente de ocho metros lineales con cuarenta y nueve centímetros (8,49 m), un fondo de trece metros lineales con treinta centímetros (13,30 m) y una profundidad de veintitrés metros lineales con treinta centímetros (23,30 m), todas ellas medidas aproximadas que representan una superficie, también aproximada de doscientos setenta y nueve metros cuadrados con catorce decímetros cuadrados (279,14 M2). Sus linderos y medidas son las siguientes: Norte: que es su fondo, con casa que es o fue de Hipólito Narváez; Sur: que es su frente, con calle de por medio, con la escuela; Este: Con casa que es o fue de Estanislao Narváez; y Oeste: con casa que es o fue de Ignacio Narváez. Las bienhechurías se encuentran distribuidas de las siguientes dependencias: Un área de sala, comedor, cocina y Bar, siete (7) habitaciones con siete (7) baños, una (1) conserjería con baño y depósito., y en caso de negarse al otorgamiento del documento definitivo de venta, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la sentencia que recaiga en el presente juicio produzca los efectos del contrato no cumplido, es decir, que la sentencia se constituya en el documento traslativo de la propiedad.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condene en costas a la parte demandada…”. (Destacados del texto transcrito).

Finalmente, la demandante estimó la demanda en la suma de “QUINIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 510.000,00), equivalentes a DOS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y UNO CON TREINTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (2.881,35 UT)”.
Junto al escrito libelar la parte actora, consignó los siguientes instrumentos:
1) Marcado con la letra “A”, poder que acredita la representación de la parte actora, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida del estado Mérida, en fecha 4 de octubre de 2016, bajo el Nº 12, Tomo 106, Folios 49 al 51 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.
2) Marcado con la letra “B”, contrato de opción de compra venta, documento autenticado en fecha 11 de enero de 2005 ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta, estado Miranda, anotado bajo el Nº 74, Tomo 01, de los libros de autenticaciones que lleva esa Notaría.
3) Marcado con la letra “C”, comprobante de transferencia bancaria de fecha 11 de enero de 2005 por la suma de US$ 70.000,00 a favor del ciudadano Carlos Eduardo Pacanins Cleary.
4) Marcado con la letra “D”, comprobante de transferencia bancaria de fecha 21 de enero de 2005 por la suma de US$ 10.000,00 a favor del ciudadano Carlos Eduardo Pacanins Cleary.
5) Marcado con la letra “E”, acuerdo privado modificatorio del contrato de opción de compra venta suscrito el 11 de enero de 2005, celebrado entre las partes el 25 de agosto de 2005, en el cual se establecen nuevas condiciones para pagar el saldo restante de la venta.
6) Marcado con la letra “F”, comprobante de transferencia bancaria de fecha 26 de agosto de 2005 por la suma de US$ 20.000,00 a favor del ciudadano Carlos Eduardo Pacanins Cleary, recibido el 30 de agosto de 2005.
7) Marcado con la letra “G”, constancia de residencia de fecha 27 de septiembre de 2012 emitida por la Comisaría General de la Dependencia Federal Los Roques, organismo adscrito a la Dirección General de Política Interior del Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia.
8) Marcado con la letra “H”, Contrato de Concesión para la Prestación del Servicio Público de Alojamiento Turístico en el Parque Nacional Archipiélago Los Roques, Nº ALT-059-2016, emitido por el Territorio Insular Francisco de Miranda por órgano de la Jefatura de Gobierno, a favor de la ciudadana Olga Teresa Sulbarán Dávila en su carácter de Gerente General de la sociedad mercantil “Las Tinajas Sueños del Caribe”, en fecha 13 de enero de 2016.

Por auto de fecha 31 de mayo de 2017, el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por el procedimiento ordinario, y ordenó elaborar la compulsa de citación a la parte demandada.
Agotada la citación personal del demandado, resultando infructuosa, en fecha 23 de mayo de 2018, se procedió a la citación de la demandada mediante carteles de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, y en fecha 25 de mayo de 2018, el tribunal acordó agregar a los autos las publicaciones de prensa del cartel de citación para que surtan los efectos legales correspondiente.
En fecha 26 de junio de 2018, el ciudadano Carlos Eduardo Pacanins Cleary, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil ROQUE’S AIR, LAND & SEA, C.A., se dio por citado en el presente procedimiento, y en fecha 27 de junio de 2018 presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención.
Así las cosas, al momento de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la sociedad mercantil ROQUE’S AIR, LAND & SEA, C.A., alegó lo siguiente:
PRIMERO: DE LOS HECHOS NO CONTROVERTIDOS
1.1. Que es cierto que su representada celebró un contrato de promesa bilateral de compra venta con la parte actora conforme a lo convenido en el documento autenticado anexado como anexo "B" en el libelo de la demanda, el cual fue otorgado en fecha 11 de enero del 2005.
1.2. Que es cierto que su representada suscribió un documento privado de fecha 25 de agosto de 2005, con la parte actora anexado como letra 'E' al libelo de demanda que modificó parcialmente el contrato de promesa bilateral de compra venta señalado en el punto 1.1 que antecede.
1.3. Que es cierto que la parte actora le pagó a su representada las cantidades alegadas por la actora señaladas en los anexos "C" y "D" conforme a lo establecido en el contrato autenticado señalado en el anexo letra "B" y también es cierto que la parte actora pagó mediante el cheque acompañado en copia al libelo de la demanda como anexo letra "F.
1.4. Que es cierto lo alegado y confesado por la parte actora y a confesión de parte relevo de prueba, que ella le adeuda a su representada parte del precio fijado para la venta.
SEGUNDO. DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
2.1- Que no es cierto que la parte actora solo adeude a su representada las cantidades que según el libelo de la demanda correspondían al acuerdo modificatorio del contrato de promesa bilateral de compra venta en sus puntos 5.2 y 5.3 celebrado en documento privado de fecha 25 de agosto del 2005. En este sentido señala la parte actora (folio 4 y su vuelto) el cual se transcribe:
“…De tal forma, se puede observar que el objeto de documento modificatorio obedeció a replantear la cláusula quinta del citado contrato en los puntos 5.2 y 5.3 que trata lo referente al pago del saldo pendiente del precio de la negociación, quedando de la siguiente manera: En consecuencia, la cantidad de doscientos setenta millones de bolívares (Bs. 270.000.000,00) o bien el pago sustitutivo a elección de LA COMPRADORA de noventa mil dólares de los estados unidos de América (US $ 90.000,00) que debía realizarse en dos (2) cuotas iguales con vencimiento el 30-06- 2005 y 30-09-2005, será efectuado por LA COMPRADORA mediante transferencia bancaria a favor de Carlos Eduardo Pacanins Cleary, conforme a instrucciones de la VENDEDORA en los siguientes términos: A) La cantidad de sesenta millones de bolívares (Bs. 60.000.000,00) o bien el pago sustitutivo de veinte mil dólares (US$ 20.000,00) en dólares U.S.A. dentro de los siete (7) días siguientes a la fecha de la firma del presente acuerdo..." Sigue la actora en su libelo folio (4) alegando En virtud de ello, en fecha 26-08-2005, mi representada realizo un pago mediante cheque correspondiente a la segunda cuota por la cantidad de veinte mil dólares ($ 20.000,00) dentro del plazo acordado de siete días el cual fue recibido por el representante legal de la vendedora ciudadano Carlos Eduardo Pacanins Cleary en fecha 30-08-2005 a la 1.40 p.m., tal como se evidencia en copia simple que se anexa marcado con la letra "F dando cumplimiento al contrato y manteniendo de este modo la intención de continuar pagando el resto del monto acordado conforme a los plazos establecidos en el contrato: privado modificativo. Asimismo, en el cuerpo del contrato privado modificatorio con relación al segundo pago también se estableció: B) La cantidad de setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 75.000.000,00) o bien el pago sustitutivo de veinticinco mil dólares de los Estados Unidos de América (US $ 25.000,00) en dólares U.S.A, dentro de los siete (7) días siguientes a la fecha en la cual la autoridad única del área del parque Nacional Archipiélago de los Roques, luego de haber declarado procedente el recurso de reconsideración presentado por LA VENDEDORA otorgue la renovación del contrato de concesión signado con el Nº 0014, u otorgue un nuevo contrato sustitutivo de este, teniendo cuenta que los recaudos para obtener dicha renovación o nuevo contrato deberán ser presentados por la VENDEDORA ante la autoridad competente.” Fin de la cita. Copia textual.

Que fue omitido por la parte actora en su libelo que de acuerdo al convenio privado modificatorio del contrato de opción se estableció, según se lee en el vuelto del folio 4, que aparte del pago de los 20.000,00 dólares realizado mediante cheque de fecha 26 de agosto del 2005, se acordaron los siguientes pagos, los cuales hasta la presente fecha no han sido honrados por la parte actora: a) La cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.75 000,000.00) o bien el pago sustitutivo de Veinticinco mil dólares (25.000,00 $) b) La cantidad de Sesenta y siete millones Quinientos mil Bolívares (67.500.000.00) o bien el pago sustitutivo de veintidós mil quinientos dólares (22.500,00 $) a los noventa (90) días siguientes a la fecha de renovación del contrato de concesión o del otorgamiento de un nuevo contrato sustitutivo de este y c) la cantidad de Sesenta y siete millones quinientos mil bolívares (67.500.000.00) o bien el pago sustitutivo de Veintidós mil quinientos dólares (22.500,00) en la fecha en la cual LA VENDEDORA suscriba a favor de LA COMPRADORA el documento autentico de venta de la bienhechuría y traspaso de los derechos de concesión.
Que, en definitiva, la parte actora reconvenida según el contrato de Promesa bilateral de compra venta y su modificación, adeuda a su representada a esta fecha, la cantidad de Doscientos Diez Millones de Bolívares (Bs 210.000.000,00) lo cual evidencia su incumplimiento al contrato y al acuerdo modificatorio señalado supra.
2.2- Que no es cierto como lo afirma en su libelo la parte actora que la ejecución de pago por efecto de la compra venta de bienhechurías se condicionó a la obtención de la novación o nuevo contrato de concesión 0014, lo cual sería gestionado por la parte vendedora (Léase folio 4 su vuelto) que por lo demás dicha renovación o nuevo contrato quedaba siempre a la discreción de la autoridad única del área del parque Nacional Archipiélago de los Roques y su no renovación en todo caso no es imputable a su representada como incumplimiento a las obligaciones por ella asumidas.
Que el otorgamiento de la renovación o nuevo contrato dependería de la voluntad de un tercero, cual es la autoridad única del área del parque Nacional Archipiélago de los Roques, quien luego de la firma del contrato de opción a compra, emitió una resolución limitando el otorgamiento y prórroga de las concesiones de posadas en dicho archipiélago. Que Esa condición quedaba sujeta su cumplimiento en manos de terceras personas ajenas a las partes contratantes. En este caso a la AUTORIDAD ÚNICA DE EL PARQUE NACIONAL ARCHIPIELAGO LOS ROQUES.
Que no es cierto y rechazó las afirmaciones contenidas en el libelo de la demanda de que su representada no cumplió con sus las obligaciones asumidas en el contrato de Promesa Bilateral de compra venta, así como su modificación establecida en el documento privado de fecha 25 de agosto de 2005, que corre inserto en el expediente; en el sentido de no haber hecho las gestiones y diligencias tendientes a lograr la renovación u otorgamiento de un nuevo contrato de concesión y que ello queda desvirtuado por las múltiples actuaciones administrativas y judiciales emprendidas con el fin de lograr la renovación de la concesión.
Que no obstante lo antes expuesto, su representada realizó todas las gestiones administrativas y judiciales tendientes a la renovación de la concesión 0014, entre ellas, cartas dirigidas al director de la autoridad única del área del Parque Nacional Archipiélago de los Roques, recibidas por esa autoridad en fecha 16 de agosto de 2005, la cual se acompaña en copia simple marcado con la letra “A”, comunicación ésta que le informa la autoridad Única que en fecha 7 de julio de 2005 fue notificado por dicha autoridad que no se prorrogaría la concesión. Que dicha copia tiene el sello de recibido por dicho entre Público.
Que, a raíz de ello, su representada introdujo ante la autoridad Única de Área del Parque Nacional Archipiélago Los Roques, el recurso Administrativo de Reconsideración contra el acto administrativo distinguido como oficio 0254 el cual se acompaña en copia simple marcado con la letra “B”.
Que, negado el Recurso Administrativo de Reconsideración, su representada agotó la vía administrativa e interpuso ante el Ministerio del Ambiente y Recursos Naturales, recurso ADMINISTRATIVO JERARQUICO, el cual se acompaña en copia simple marcado con la letra “C”.
Que al serle negado a su representada el recurso administrativo Jerárquico por el Ministerio del Ambiente y de los recursos Naturales, su representada interpuso en fecha 5 de octubre de 2006, por ante el Tribunal Supremo de Justicia recurso de Nulidad por razones de Inconstitucionalidad e Ilegalidad contra el acto administrativo anteriormente indicado por ante la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, según consta de copia simple del mismo que se acompaña marcado “D”.
Que de tal manera, lo cierto es que su representada realizó todas las gestiones necesarias para lograr la renovación del contrato de Concesión 0014, no siendo posible obtener la misma por la vía administrativa y Judicial a pesar de las múltiples gestiones y de los costos que dichas acciones generaron, entre ellas pago de honorarios de abogados.
Aunado a lo antes expuesto, alegó que NO ES CIERTO que la no renovación o nuevo contrato eximía a la compradora de pagar lo acordado en el contrato de promesa bilateral de compra venta, como tampoco que ese hecho calificara un incumplimiento por parte de su representada al contrato, y que ello es así, cuando en la cláusula Octava, Parágrafo Único se estableció: “EL RETARDO O LA FALTA DE OTORGAMIENTO DEL PERMISO INDICADO EN LA CLÁUSULA SEXTA, NO CONSTITUIRÍA CAUSAL DE INCUMPLIMIENTO DE LA PROMESA DE COMPRA VENTA…”. (Fin de cita).
2.3- Que no es cierto y rechazó las afirmaciones contenidas en el líbelo de la demanda de que no ha sido posible contactarle como representante de la compañía ROQUE’S AIR, LAND & SEA, C.A. a fin de finiquitar el objeto del contrato, como tampoco es cierto que la parte actora no ha podido operar como posada y por ello eximida de pagar las cantidades adeudadas.
Que lo anterior alegado tiene su sustento legal en el hecho de que la propia parte actora constituyó una compañía anónima bajo la denominación LAS TINAJAS SUEÑOS DEL CARIBE, C.A. en fecha 11 de febrero de 2014, por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, bajo el número 16 tomo 9-A, registro de información fiscal J-40368280-1, y a dicha compañía, representada por la parte actora OLGA SULBARAN DAVILA, le fue otorgado en fecha 13 de enero de 2016, por el ente gubernamental denominado “Territorio Insular Francisco de Miranda”, UN CONTRATO DE CONCESIÓN PARA LA PRESTACIÓN DEL SERVICIO PÚBLICO DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO EN EL PARQUE NACIONAL ARCHIPIÉLAGO LOS ROQUES, número ALT-059-2016, el cual fue acompañado por la actora en su libelo.
Que dicho contrato en su cláusula segunda establece: “…el territorio insular otorga a el concesionario la concesión para prestar el servicio público de alojamiento turístico y establecimiento turístico de alimentos y bebidas, para que por su única y exclusiva cuenta y con sus propios elementos proporcione dichos servicios a los turistas, visitantes, usuarios y residentes que así lo requieran, actividad esta que el concesionario declara conocer ampliamente y desarrollar en su total alcance en una bienhechurías denominada posada las tinajas, ubicada dentro de los límites del parque nacional archipiélago los roques, de acuerdo a documento de compra venta autenticado por ante la notaría pública octava del municipio Baruta del estado miranda en fecha 11 de enero del 2005 bajo el número 74 tomo 01…..”,
Que con respecto a lo antes transcrito se observa que la autoridad Insular califica el contrato como una venta cuando lo que contiene es una promesa Bilateral de compra venta, hoy en día objeto de este proceso.
Que obsérvese que la concesión antes señalada que le fuera otorgada NO a OLGA SULBARAN DAVILA sino a una compañía representada por ella, (LAS TINAJAS SUEÑOS DEL CARIBE, C.A.) está sustentada en el contrato de Opción a compra autenticado que le otorgo su representada a la parte actora sobre las bienhechurías propiedad de su representada denominada POSADA LAS TINAJAS.
Que pretende la actora en su libelo eximirse de su responsabilidad contractual, alegando que por causa de la negligencia u omisión de su representada no ha podido operar como posada, así como realizar los pagos pendientes, cuando lo cierto es que, desde el mes de enero de 2016, está funcionando la posada Las Tinajas (HOY DENOMINADA POR LA ACTORA “LAS TINAJAS SUEÑOS DEL CARIBE C.A” bajo el régimen de un nuevo contrato de concesión según lo antes citado.
Que pretende la parte actora eximirse de su incumplimiento al contrato, (FALTA DE PAGO DEL PRECIO) alegando como se ha dicho, que no ha podido operar como posada Turística y más aún alegar que el pago de la obligación dineraria no se ha realizado hasta la fecha de introducción de la demanda (11 de Mayo de 2017), ya que el cumplimiento de dicha obligación por parte de la actora dependía de la Renovación u otorgamiento de nuevo contrato, cuando la realidad y verdad es que ya para enero del 2016 estaba funcionando la posada bajo un nuevo contrato de concesión otorgado a LAS TINAJAS SUEÑOS DEL CARIBE C.A., representada por la propia parte actora.
DE LA RECONVENCIÓN
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en ese acto, en nombre de mi representada, ROQUE’S AIR, LAND & SEA, C.A. anteriormente identificada, reconvino de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil a la ciudadana OLGA TERESA SULBARAN DAVILA, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal en rescindir el contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, celebrado en fecha 11 de enero de 2005, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, anotado bajo el numero 74 tomo 01 de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría, así como el acuerdo modificatorio del contrato celebrado por documento privado de fecha 25 de agosto de 2005, y que corren insertos al expediente como anexos “B” y “E” sobre las bienhechurías denominada LAS TINAJAS propiedad de su representada, por haberla adquirido del ciudadano Luís Beltrán Dávila por documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Vargas (hoy Estado Vargas) en fecha 15 de Junio de 1995, anotado bajo el número 71 tomo 33 de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha notaría, la cual posee un frente de ocho metros lineales con cuarenta y nueve centímetros (8,49 m), un fondo de trece metros lineales con treinta centímetros (13,30 m) y una profundidad de veintitrés metros lineales con treinta centímetros (23,30 m), todas ellas medidas aproximadas que representan una superficie, también aproximada de doscientos setenta y nueve metros cuadrados con catorce decímetros cuadrados (279,14 M2). Sus linderos y medidas son las siguientes: NORTE: que es su fondo, con casa que es o fue de Hipólito Narváez; SUR: que es su frente, con calle de por medio, con la escuela; ESTE: Con casa que es o fue de Estanislao Narváez; y OESTE: con casa que es o fue de Ignacio Narváez y construidas sobre un lote de terreno baldío propiedad de la República Bolivariana de Venezuela ubicado en la Isla del Gran Roque Dependencia Federal Archipiélago Los Roques.
Que la reconvención propuesta en este acto se fundamenta en el artículo 1.167 del Código Civil que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”.
Que, en efecto, la parte actora reconvenida confiesa y reconoce que ha incumplido con la obligación en el pago del precio fijado en el contrato y alega que su incumplimiento se debía a la negligencia u omisión de su representada en el cumplimiento de sus obligaciones y que el pago de las cantidades adeudadas se encontraba sujeto a la obtención de la renovación del contrato de concesión u otorgamiento de un nuevo contrato.
Que tales alegatos no tienen sustento alguno, que en principio en cuanto a la no obtención de la renovación de la concesión por negligencia de su representada, lo cual queda desvirtuada con la actividad realizada por su representada para la renovación del contrato por parte de la autoridad única del Archipiélago los Roques, tales como las comunicaciones y peticiones realizadas por su representada en diferentes oportunidades, tal y como consta las comunicaciones dirigidas por su representada a la Autoridad Única del Área del Parque Nacional Archipiélago Los Roques, como de los recursos interpuestos tendientes a lograr la renovación de la concesión, según se evidencia de las copias que se acompañan a este escrito marcadas con las letras “A”, “B”, “C” y “D”.
Que por otra parte, la actora reconvenida en representación de la compañía LAS TINAJAS SUEÑOS DEL CARIBE C.A., desde el 13 de enero de 2016, fue autorizada a la prestación del servicio Público de Alojamiento Turístico en el Parque Nacional Archipiélago Los Roques, según contrato de concesión número ALT-059.2016, el cual corre inserto al expediente, siendo que dicha concesión autorizaba a explotar el servicio de alojamiento, comida y bebidas en las bienhechurías propiedad de su representada, la cual fuera objeto del contrato de Promesa Bilateral de compra venta. (Léase la cláusula Segunda del contrato de concesión).
Que el hecho de haber obtenido un nuevo contrato de concesión, bien a nombre de la parte actora reconvenida, o bien a nombre de una compañía en la cual la parte actora sea representante u accionista, conforme a lo señalado en el contrato de promesa bilateral de compra venta en su cláusula décima primera, demuestra que para el mes de enero del 2016, que se habían cumplido las condiciones establecidas en el contrato de Promesa Bilateral de compra venta y su acuerdo modificatorio de fecha 25 de agosto de 2005, siendo que desde esa fecha, enero del 2016, nacía en todo caso la obligación por parte de la actora reconvenida, de pagar el monto adeudado para esa fecha, pagos estos que no fueron realizados a partir de esa fecha 13 de enero del 2016, hasta la fecha de la demanda, conforme a la propia confesión de la parte actora expresada en su libelo de demanda.
Que pretende la actora reconvenida con sus alegatos justificar su incumplimiento, señalando que no pagó las cantidades adeudadas en virtud de que no ha podido operar en la bienhechurías la actividad como posada turística, y de esa manera liberarse de la obligación de pago, cuando lo cierto es que desde el mes de enero de 2016 ya tenía la autorización (CONTRATO) por parte del ente público competente para operar como posada.
Que no tiene la parte actora reconvenida argumentos sólidos para justificar su incumplimiento en el pago de las obligaciones dinerarias asumidas tanto en el contrato como en su acuerdo modificatorio, toda vez que desde el mes de enero de 2016 se había cumplido una de las condiciones establecidas, cuál era otorgamiento de un nuevo contrato, y el no haber pagado desde el mes de enero de 2016 fecha del otorgamiento del nuevo contrato de concesión hasta la presente fecha constituye prueba fehaciente de su incumplimiento en el pago de las cantidades adeudas, por lo que su conducta contractual debe ser calificada como de incumplimiento del contrato y su acuerdo modificatorio y así solicitó se declare.
Que, por otra parte, se estableció en el contrato de Promesa bilateral de compra venta en su cláusula Octava, la cual se transcribe parcialmente:
"En caso de incumplimiento de la promesa recíproca de venta asumida en el presente contrato, la parte afectada podrá elegir en demandar su ejecución o bien su resolución. Es este segundo caso el presente convenio quedara inmediatamente resuelto de pleno derecho aplicándose la siguiente penalidad...”...8.2): "Si los motivos fueren imputables a LA COMPRADORA, la cantidad de dinero pagada a cuenta del precio, así como la obra ejecutada, quedaran a favor de LA VENDEDORA por concepto de indemnización única y total de daños y perjuicios causados” (FIN DE CITA)

Que como ha quedado demostrado, la parte actora reconvenida, por causa imputable a ella no cumplió con los pagos previstos en el contrato a pesar de que desde el mes de enero de 2016 obtuvo un nuevo contrato para la prestación del servicio de posada turística en las bienhechurías denominada LAS TINAJAS, y con ello cumplida esa condición (Obtención de un nuevo contrato de concesión) lo cual obligaba a la parte actora reconvenida a dar cumplimiento con las demás obligaciones establecidas en el contrato, entre ellas el pago de las cantidades adeudadas, por lo menos a partir de la fecha del contrato de concesión del 13 de enero de 2016, como antes se ha expuesto, hecho este no realizado como lo ha confesado la propia parte actora en su libelo de demanda.
Que por último, no obstante lo antes alegado, la parte actora reconvenida ni siquiera consignó con el libelo de la demanda el monto que dice adeudar, que por lo demás no es lo que adeuda, ya que como se indica en la contestación a la demanda, los pagos pendientes adeudados, sin contar con el pago final previsto para la fecha de la venta de las bienhechurías, es por la cantidad de: “…a) La cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.75.000.000,00) dentro de los siete (7) días siguientes al otorgamiento de un nuevo contrato b) La cantidad de Sesenta y siete millones Quinientos mil Bolívares (67.500.000,00) a los noventa (90) días siguientes a la fecha de la renovación del contrato de concesión o del otorgamiento del (sic) de un nuevo contrato y al obtener la parte actora reconvenida el nuevo contrato de concesión en fecha 13 de Enero del 2016, debió pagar a los siete (7) días siguientes, vale decir el 21 de Enero del 2016 los setenta y cinco millones de bolívares (Bs.75.000.000) y además debió pagar en los noventa días siguientes a esa fecha, es decir el 13 de abril del 2016, la cantidad de sesenta y siete millones quinientos mil bolívares (67.500.000)…” Copia textual.
Que conforme a lo antes alegado y probado y por aplicación analógica del artículo 1.307 del Código Civil, la parte actora reconvenida al demandar el cumplimiento del contrato y confesar que debía un saldo pendiente, debió por lo menos consignar como prueba de su cumplimiento, el pago supuestamente adeudado conforme a lo dispuesto en dicha normativa.
Por todo lo antes expuesto, solicitó sea admitida la presente reconvención, tramitada conforme a derecho y sea declarada SIN LUGAR la demanda intentada contra su representada, CON LUGAR la Reconvención y se declare resuelto el contrato de Promesa Bilateral de compra venta celebrado entre las partes en fecha 11 de enero del 2005 por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda anotado bajo el numero 74 tomo 01 y su acuerdo modificatorio celebrado en documento privado de fecha 25 de agosto del 2005 conforme a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil y se ordene la entrega a su representada de las bienhechurías que fueron objeto del contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta cuya resolución se solita en esta reconvención.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil solicitó se condene en costas a la parte actora reconvenida.
Que a los efectos legales previstos en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó el valor de esta reconvención en la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (3.500.000) equivalente a Tres Mil Quinientos Bolívares Soberanos (3.500 Bs.S) equivalente a Dos Mil unidades tributarias (2.000 UT) a razón de Mil Doscientos Bolívares (1.200 Bs) equivalente a Un Bolívar con veinte céntimos soberanos (1,20 Bs. S) Bolívares por cada unidad tributaria de acuerdo al último ajuste decretado por el ejecutivo Nacional.
Por auto del 28 de junio de 2018, el tribunal de la causa admitió a trámite la reconvención propuesta y fijó la oportunidad para que la demandante diera contestación a la reconvención, siendo recovado este auto en fecha 21 de julio de 2018, por cuanto se admitió la mutua petición sin haber dejado transcurrir íntegramente el lapso para dar contestación a la demanda, luego de cumplirse dicho lapso, el a quo procedió a admitir la reconvención en fecha 12 de noviembre de 2018.
Consta que la parte actora reconvenida, presentó escrito de contestación a la mutua petición en fecha 19 de noviembre de 2018.
La contestación a la reconvención fue efectuada en los siguientes términos:
Que antes de dar contestación a la reconvención debía presentar defensas previas a los alegatos de la contestación al fondo de la demanda para evitar confusiones futuras: 1) que con relación a lo expuesto por la demandada en el particular segundo titulado como los hechos controvertidos, párrafo nueve, opone lo expuesto en la cláusula sexta del contrato a la que hace mención la cláusula octava señalada por la demandada, de las cuales se desprende: i) que las partes de común acuerdo establecieron que la vendedora se obligaba a solicitar de las autoridades gubernamentales el permiso de venta correspondiente; ii) que el retardo en el otorgamiento del permiso no constituía causal de incumplimiento en caso que el mismo no fuera acordado antes del 30-04-05; y iii) acordaron en la cláusula sexta que la vendedora ejecutará los pagos a los cuales se obligó en el contrato y para ello instrumentaron un acuerdo modificatorio del mismo.
Que el 25 de agosto de 2005, las partes firmaron un acuerdo modificatorio del contrato, en el cual señalaron las cantidades de dinero que la compradora quedaba pendiente por cumplir y para ello establecieron una serie de condiciones entre las cuales el cumplimiento de cada una de ellas nacía el lapso para que la compradora ejecutara cada uno de los pagos pendientes, es decir, que del cumplimiento de cada condición dependía el pago.
Que el reconviniente presente en la demanda al citar la cláusula octava parágrafo único del contrato originario, eximirse de sus obligaciones, sin percatarse que en el acuerdo modificatorio del contrato se obligó a realizar una serie de actividades y dependiendo de la ejecución de cada una de ellas la compradora continuaba ejecutando los pagos, de modo que el hecho de no haber ejecutado las obligaciones asumidas en el contrato modificatorio tal como fueron acordadas la hizo sucumbir en el incumplimiento del mismo, siendo estas las causas que motivaron a su representada a solicitar el cumplimiento de dicho contrato.
Que si la parte demandada tuviese una intención clara de cumplir con el contrato en acatamiento a lo acordado en la cláusula sexta el correcto proceder hubiese sido convenir en la demanda ya que consta en dicha cláusula la voluntad expresa por parte de la vendedora cuando acordaron que: “se instrumentará un acuerdo modificatorio del mismo que garantice a la COMPRADORA obtener de cualquier forma la titularidad de los derechos inherentes a este contrato”, en este sentido y por el tiempo transcurrido desde el 25 de agosto de 2005 hasta la fecha de interposición de la presente demanda, no le quedó otra opción a su representada en su carácter de compradora que ejecutar el contrato ya que la vendedora se desentendió del mismo.
Que no cabe duda que la voluntad de las partes tal como quedó expresada en la cláusula sexta del contrato originario que para prever cualquier circunstancia que obstaculizara el cumplimiento del mismo las partes acordaron instrumentar el acuerdo modificatorio, lo que deja en una clara evidencia que la voluntad siempre fue vender el inmueble que en definitiva es en lo que se materializaría la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por su representada.
Respecto al fondo de la reconvención, la parte actora reconvenida rechazó y negó de manera categórica que desde el 13 de enero de 2016, haya obtenido un contrato de concesión como lo afirma la parte demandada reconviniente, es ese sentido señala que el contrato cuyo cumplimiento se demanda en este juicio fue suscrito entre la empresa Roque’s Air, Land & Sea, C.A. y la ciudadana Olga Sulbarán, es decir, entre una persona jurídica y una persona natural y el contrato de concesión al que hace referencia la parte demandada reconviniente le fue otorgado a la compañía Las Tinajas Sueños del Caribe, C.A., la cual no forma parte de la relación contractual y además es un tercero ajeno al presente juicio.
Que la demandada reconviniente pretende generar confusión en la presente causa y hacer ver que su representada ha incumplido con las obligaciones adquiridas en el contrato y su acuerdo modificatorio cuyo cumplimiento se demanda, y de una u otra manera beneficiarse y a la vez pretender quedar liberada de las obligaciones contractuales incumplidas por esta.
Rechaza y niega que las condiciones acordadas en el acuerdo modificatorio de fecha 25 de agosto de 2005, que rigen y forman parte del contrato firmado por las partes en fecha 11 de enero de 2005, hayan cesado como tal, ya que la parte demandada reconviniente no cumplió con sus obligaciones y así su representada pudiese cumplir con los pagos pendientes tal como fueron establecidos en dicho acuerdo, de modo que al no haber cesado dichas condiciones no se inició el lapso acordado por las partes para efectuar los pagos por parte de la compradora.
Rechaza y niega que la actora reconvenida haya incumplido con el contrato celebrado entre las partes en fecha 11 de enero de 2005 así como el acuerdo modificatorio de fecha 25 de agosto de 2005, y niegan que las causas por las cuales no se han hecho los pagos sean imputables a la compradora, ya que las mismas devienen del incumplimiento de las obligaciones por parte de la vendedora, que hasta la fecha no ha obtenido la renovación de la concesión ni ha obtenido una nueva, ni mucho menos ha obtenido resultados positivos en los recursos interpuestos contra la negativa de renovar la concesión No. 0014, por parte de la Autoridad Única Archipiélago de los Roques, por lo tanto, las penalidades establecidas en la cláusula octava del contrato no le son aplicables a su representada como pretende hacer ver la demandada reconviniente, de modo que su representada no ha dejado de ejecutar sus obligaciones y por ello la disposición contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, no es aplicable al presente caso.
Que consta en autos que las condiciones establecidas en el contrato modificatorio de fecha 25 de agosto de 2005, no han cesado, mal puede la parte demandada reconviniente pretender con esta reconvención en primer lugar quedar liberada de sus obligaciones contractuales y en segundo lugar rescindir un contrato cuyo cumplimiento no ha podido hacer su representada por causas que le son imputables a la vendedora hoy demandada, y peor aún pretender quedarse con los pagos realizados por la actora reconvenida, y que las obras que se hayan ejecutado en las bienhechurías queden a su favor.
Que, conforme a lo antes señalado, no queda dudas para la actora reconvenida que la demandada reconviniente no ha cumplido con sus obligaciones contractuales y que la compradora de ningún modo incumplió el contrato de fecha 11 de enero de 2005 y su acuerdo modificatorio de fecha 25 de agosto de 2005, y que por lo tanto, la reconvención propuesta no debe prosperar en derecho y la misma debe ser declarada sin lugar, y así solicitan que sea declarado.
Que por todo lo antes expuesto, solicitan al juzgado que la reconvención propuesta sea declarada sin lugar y que la parte demandada reconviniente sea condenada en costas, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Abierto el juicio a pruebas, se evidencia que ambas partes promovieron escritos de pruebas, los cuales fueron admitidos por el tribunal de la causa en fecha 29 de enero de 2019, salvo apreciación en la sentencia definitiva.
Con posterioridad a la actividad probatoria, se aprecia que el tribunal de la causa por auto de fecha 21 de junio de 2021 y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 38 y 94 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, ordenó la notificación del ciudadano Procurador, en virtud de que en el presente juicio estamos en presencia de un servicio público, por la actividad y la ubicación del inmueble objeto de la controversia, ordenándose la suspensión del curso de la causa por un lapso de 90 días calendario, a los fines que la Procuraduría, una vez conste en autos su notificación, manifieste si se hará parte en el presente juicio y si así lo estimare necesario, asumiera la defensa de la Nación. Se verifica que en fecha 02 de septiembre de 2021, el alguacil del a quo, consignó la boleta de notificación librada con el respectivo acuse de recibo.
En fecha 14 de octubre de 2022, el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva en la cual declaró lo siguiente:
“…Sobre la base de las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana OLGA TERESA SULBARÁN DÁVILA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y dadora de la cédula de identidad N° V-12.351.807 en contra de La Sociedad Mercantil ROQUE'S AIR, LAND & SEA, C.A., de este domicilio, inscrita su acta constitutiva por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, según asiento N° 9, de fecha 29 de septiembre de 1993, inserto en el Tomo 134-A de los libros llevados por la mencionada oficina de registro. SEGUNDO: se condena a la parte demandada dar cumplimiento al contrato de promesa bilateral de compraventa incorporado al libelo como instrumento fundamental de la pretensión procesal deducida por la actora, lo cual deberá realizarse otorgando a favor de la actora el documento definitivo de compraventa de las bienhechurías objeto del referido contrato identificado como: Las Tinajas, ubicada sobre un lote de terreno baldío, propiedad de la Nación, situado en la isla El Roque, perteneciente a la Dependencia Federal Archipiélago de Los Roques, la cual tiene un frente de ocho metros lineales con cuarenta y nueve centímetros (8,49 m); un fondo de trece metros lineales con treinta centímetros (13,30 m), y una profundidad de veintitrés metros lineales con treinta centímetros (23,30 m), lo que representa una superficie aproximada de doscientos setenta y nueve metros cuadrados con catorce centímetros cuadrados (279,14 m2), siendo sus linderos particulares los siguientes: NORTE: que es su fondo, con casa que es o fue de Hipólito Narváez; SUR: que es su frente, con calle de por medio, con la escuela; ESTE: Con casa que es o fue de Estanislao Narváez; y OESTE: con casa que es o fue de Ignacio Narváez, y cuyo inmueble se haya distribuido de la siguiente manera: un área de sala, comedor, cocina y bar, siete (7) habitaciones con siete (7) baños, una (1) conserjería con baño y depósito. Dicha negociación comprendía subsidiariamente la cesión de los derechos que, para ese entonces, ostentaba la vendedora, derivados de la concesión signada con el Nº 0014 para la explotación de los servicios de posada.
Se establece que la hoy demandante deberá consignar el monto del saldo deudor, que asciende a la cantidad de doscientos diez millones de bolívares (Bs.210.000.000,00), de acuerdo a la expresión monetaria vigente para la época en se pactó la modificación del contrato de promesa bilateral de compra venta, mediante cheque de gerencia a favor de la demandada. Esa suma deberá adaptarse a las exigencias de la Ley de Reconversión Monetaria actual.
En relación a lo anterior, considerando los nuevos criterios jurisprudenciales elaborados sobre la materia, cabe destacar que atendiendo al fenómeno de la depreciación del valor de nuestro principal signo monetario, lo cual se identifica con la noción de inflación, y con el fin de contrarrestar sus efectos nocivos, se ordena indexar de oficio el saldo restante del precio de la venta del inmueble antes identificado teniendo en cuenta que las deudas pecuniarias deben pagarse atendiendo al valor actual de la moneda en curso, por manera de asegurar a los justiciables un medio adecuado de certeza y seguridad jurídica que, en este caso, es que la parte demandada reciba aquello que realmente pactó, todo lo cual se corresponde con el criterio elaborado por nuestra Casación de la siguiente manera:
(…Omissis…)
TERCERO: SIN LUGAR la reconvención planteada por La Sociedad Mercantil ROQUE’S AIR, LAND & SEA, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 29/09/1993, bajo el Nº 9, Tomo 134-A-Pro, en contra de la ciudadana OLGA TERESA SULBARÁN DÁVILA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-12.351.807.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte demandada-reconviniente, por haber resultado totalmente vencida en este juicio…”. (Fin de la cita. Negrillas, subrayados y mayúsculas del texto transcrito).

En fecha 18 de octubre de 2022, la apoderada judicial de la parte actora solicitó ampliación del fallo, específicamente sobre el segundo particular de la parte dispositiva, señalando que visto lo ordenado en dicho particular, debe ser aclarado el contenido del mismo, en virtud que genera dudas en cuanto a la aplicación de las reconvenciones, ya que desde el inicio del presente juicio 31 de mayo de 2017 hasta la publicación de la sentencia, la moneda nacional ha sufrido dos reconvenciones, cantidad que debe ser indexada.
En fecha 19 de octubre de 2022, el tribunal de la causa dictó auto de ampliación del fallo dictado en los siguientes términos:
“…este Tribunal acuerda de conformidad con lo solicitado por la representación de la parte actora, y en tal sentido, se amplía el dispositivo de la aludida sentencia de la siguiente manera: para el caso de incumplimiento voluntario de lo anteriormente expuesto, la decisión producirá los efectos del contrato no cumplido, todo ello de conformidad a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, reputándose como justo título de adquisición susceptible de ser autenticado.
En lo que respecta a que la hoy demandante deberá consignar el monto del saldo deudor, que asciende a la cantidad de doscientos diez millones de bolívares (Bs.210.000.000,00) , de acuerdo a la expresión monetaria vigente para la época en que se pactó la modificación del contrato de promesa bilateral de compra venta, mediante cheque de gerencia a favor de la demandada. Dicha suma deberá adaptarse a las exigencias de la Ley de Reconversión Monetaria actual, cantidad que deberá ser calculada desde la fecha en que se fue admitida la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, esto es desde el 31 de mayo de 2017 hasta la fecha en que la decisión dictada quede firme, tomándose en consideración para ello los índices de precios del consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, suministrados por el Banco Central de Venezuela, quien deberá aplicar las reconversiones que ha sufrido la moneda nacional en el país desde la fecha indicada hasta la fecha de la publicación del fallo que nos ocupa. Así se declara igualmente. Téngase la presente aclaratoria como parte integrante de la sentencia publicada objeto de aclaratoria. Notifíquese a las partes…”. Copia textual. Fin de la cita.-

Notificadas ambas partes, consta que en fecha 09 de noviembre de 2022, tanto la representación judicial de la demandante reconvenida como el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, ejercieron recurso de apelación contra el fallo dictado el 14 de octubre de 2022 por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo admitidos por auto de fecha 14 de noviembre del mismo año; por lo que correspondió a este ad quem conocer de la cuestión de fondo controvertida.
En virtud de la apelación ejercida por ambas partes en este proceso, corresponde a este ad quem determinar si la recurrida está o no ajustada a derecho.
Queda de esta manera planteada la controversia judicial, haciéndose en opinión de quien decide, un recuento claro, preciso y lacónico de los términos de la misma.
DE LOS INFORMES Y OBSERVACIONES PRESENTADOS EN SEGUNDA INSTANCIA
Se aprecia que en esta segunda instancia la parte actora apelante presentó escrito de informes en fecha 20 de diciembre de 2022, en los cuales expresó: que el fallo apelado adolecía del vicio de errónea aplicación de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil respecto la indexación de oficio en materia civil de fecha 08 de noviembre de 2018, sin percatarse que la presente demanda de cumplimiento de contrato se inició y fue admitido el 31 de mayo de 2017, por lo que la aplicación del criterio establecido en la sentencia de la Sala, antes señalada no es aplicable al presente caso, por cuanto en dicha decisión se estableció claramente desde cuando empezaría a aplicarse el referido criterio, y que siendo ello así, la indexación de oficio conforme al criterio establecido se hizo aplicable a partir del 08 de noviembre de 2018, de modo que dicha sentencia no permite un efecto retroactivo en su aplicación por lo que mal pudo la juez a quo aplicarla en el presente caso. Además, dicho criterio dejó sentado que la indexación de oficio no es aplicable en todos los casos, y especialmente donde se discuten derechos privados disponibles, el juez debe ser muy cauteloso y acucioso al momento de acordar de oficio la indexación, cuestión esta que está muy bien analizada dentro del contenido respecto de la indexación de oficio en materia civil establecido por la Sala en el fallo citado. Aduce que el a quo no revisó ni leyó con detenimiento el análisis que en materia de indexación de oficio en el área civil hizo la Sala, para luego proceder a su aplicación y obvió de sobre manera cotejar la fecha de aplicación del nuevo criterio de indexación de oficio con la fecha de inicio del presente juicio, lo que la llevó a precipitarse y subvertir la vigencia de aplicación del fallo señalado y por ende, alejarse totalmente en la procura que deben tener los jueces para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia tal como lo prevé el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil. Solicitó que se declare con lugar el recurso de apelación ejercido por la demandante en relación a la indexación de oficio acordada en el particular primero del dispositivo de la sentencia apelada, asimismo, solicitó que la demanda sea declarada con lugar y se condene en costas a la parte demandada.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada siendo la oportunidad para presentar informes, consignó escrito en el cual alega lo siguiente: que el fallo apelado incurrió en citrapetita o incongruencia negativa respecto a los alegatos presentados en la contestación, referidos a que le ha sido imposible a la demandante contactar al representante de la demandada, a fin de finiquitar el objeto del contrato, que si bien en su parte narrativa la recurrida hace mención de dichos hechos, no los analiza ni se pronuncia sobre el particular en su parte motiva ni en la dispositiva, siendo el caso que la demandante reconvenida estaba obligada a probas las supuestas gestiones realizadas para contactar a la demandada y que sin embargo no lo hizo. Que no analiza la recurrida de manera positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida la reconvención incoada por su representada, que solo se limita a señalar al final de su parte motiva que la demandada no logró desvirtuar la presunción grave del derecho reclamado por la actora, la demanda debe prosperar, así como la improcedencia de la reconvención planteada en los mismos términos por la demandada. Que la recurrida no entró a analizar las razones de hecho y de derecho por las cuales declara la improcedencia de la reconvención, incurriendo de manera clara e indubitable en el vicio de citrapetita o incongruencia negativa. Que la recurrida no analiza y ni siquiera menciona la denuncia de simulación hecha por su representada en el escrito de informes presentado en primera instancia. Que existe una falta de aplicación del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil por parte de la recurrida, en cuanto al hecho opuesto por la actora de que ha sido imposible contactar al representante de la demandada, cuando ésta no trajo prueba alguna para demostrar tal alegato. Que en cuanto al alegato de simulación opuesto, expresa que la actora reconvenida conjuntamente con la ciudadana Rosa Edelmira Sulbarán de Suescún (presumiblemente con nexos familiares entre sí dada la similitud de apellidos) en fecha 11 de febrero de 2014 constituyeron una sociedad mercantil denominada “LAS TINAJAS DEL CARIBE, C.A.”, tal como consta en el acta constitutiva que su representada consignó en el lapso probatorio; que de conformidad con dicha acta constitutiva la actora reconvenida es propietaria del 50% de las acciones que forman parte del capital social, además de ser gerente general y su representante legal; que a dicha compañía le fue otorgado por el ente gubernamental denominado “TERRITORIO INSULAR FRANCISCO DE MIRANDA” en fecha 13 de enero de 2016 un contrato de concesión para la prestación del servicio público de alojamiento turístico en el Parque Nacional Archipiélago de Los Roques, número ALT-059-2016; que de acuerdo a la cláusula segunda de dicho contrato de concesión, la misma se concede para que “El Concesionario”, la sociedad mercantil Las Tinajas Sueños del Caribe, C.A. preste el servicio público de alojamiento turístico y demás actividades conexas en una bienhechuría denominada “POSADA LAS TINAJAS”, ubicada dentro de los límites del parque; que al ser identificada dicha bienhechuría en la antes mencionada cláusula, coincide en que tanto el nombre que la identifica como los linderos dentro de los cuales se encuentra ubicada son los mismos de la bienhechuría propiedad de la demandada reconviniente que fue objeto del contrato de promesa bilateral de compra venta y de su acuerdo modificatorio, por lo que dicha concesión fue otorgada haciendo uso del documento autenticado en fecha 11 de enero de 2005, que fue el mismo suscrito entre su representada y la actora; que tales hechos y circunstancias implican que cuando las ciudadanas Olga Sulbarán Dávila y Rosa Edelmira Sulbarán de Suescún constituyeron la sociedad mercantil “LS Tionas Sueños del Caribe, C.A.”, lo hicieron con la evidente intención de obtener a favor de la primera de las nombradas una concesión a través de lo que se suele denominar “interpuesta persona” y obtener y consolidar así mismo, además, de una vez, la propiedad de las bienhechurías señaladas. Que el objeto de la constitución de dicha compañía y la posterior obtención del contrato de concesión fue el de beneficiar fraudulentamente a la parte actora reconvenida en perjuicio de su representada, y que no le queda dudas de que este es un caso de simulación relativa. Que, en consecuencia, al haberse obtenido la concesión, no había motivos para interponer la demanda de cumplimiento incoada en su contra, y que por el contrario, ha debido pagarle a la demandada el saldo deudor establecido en el contrato y en el acuerdo modificatorio. Que es forzoso concluir que a partir del 13 de enero de 2016, fecha en que por interpuesta persona le fue otorgada la concesión a la actora reconvenida, al lograr la concesión como fin y objetivo final del contrato de marras, es que a partir de dicha fecha fue que comenzó el plazo para que ésta última le hiciera los dos pagos pendientes a la demandada; y que al no hacer dichos pagos, se configuró el incumplimiento del contrato por parte de la actora, lo que hace procedente solicitar su resolución conforme al artículo 1.167 del Código Civil. Finalmente, solicita que se declare sin lugar la demanda, con lugar la reconvención y se declare resuelto el contrato, y se condene al pago de las costas procesales pertinentes, y que se ordene la entrega material de las bienhechurías que fue objeto el contrato de marras.
Así las cosas, se aprecia que la actora reconvenida, en sus observaciones ante esta alzada señaló: que es importante considerar que la fecha del contrato que se demanda es del 11 de enero de 2005 y el contrato modificatorio del 25 de agosto de 2005, lo que significa que desde esa fecha y hasta la interposición de la demanda transcurrieron 12 años y la parte demandada reconviniente no pudo cumplir con las obligaciones contraídas que eran de su única y exclusiva obligación. Que respecto al presunto vicio de citrapetita en cuanto al análisis del hecho de que la demandante no demostró las múltiples gestiones para ubicar a la demandada, aduce que la carga de obtener la concesión estaba en la persona de la demandada para finiquitar el contrato, en consecuencia, lo que siempre ha existido es una pérdida de interés absoluta en culminar con la firma definitiva del contrato. Que tal argumento es contradictorio y así quedó demostrado en autos cuando la parte demandada se tuvo que citar por carteles, y para poder llegar a este punto del proceso se tuvieron que agotar varias diligencias tratando de ubicarlo, puesto que en su escrito de contestación a la demanda indicó para cualquier notificación una dirección de un inmueble que lleva tiempo desocupado tal cual se dejó constancia por el alguacil del circuito judicial de municipio, por lo que es evidente la actitud evasiva de la parte demandada reconviniente. Que con relación al punto identificado como No. 2, donde cuestiona la falta de análisis por parte de la recurrida para decidir sobre la reconvención, es importante señalar que si hubo tal análisis por cuanto el a quo argumentó la improcedencia de la reconvención manifestando que la parte demandada no pudo desvirtuar el derecho reclamado por la parte actora, por lo tanto, al haber un pronunciamiento no se configuró ningún vicio relacionado a la incongruencia negativa. Con relación al punto No.3 referido al alegato de la demandada reconvenida de que la recurrida no analizó el alegato de simulación esgrimido en el escrito de informes, aduce que ese argumento a estas alturas del proceso constituye un hecho nuevo, por lo que entrar a considerar la simulación alegada en informes, dejaría en total estado de indefensión a la parte actora, por no tener oportunidad para defenderse, puesto que la parte demandada tuvo sus oportunidades legales para alegar como era: primero, en la contestación a la demanda, y segundo, en la reconvención y no lo hizo, por lo que mal pudiera traer a los autos defensas inoportunas e infundadas que generan un malgaste en la administración de justicia y que en nada favorecen al asunto debatido; que es evidente que la demandada reconviniente busca con tal argumento de simulación liberarse de sus obligaciones contractuales argumentando que la actora adquirió una concesión, hecho totalmente falso, que lo cierto fue que la concesión fue adquirida por un tercero ajeno al proceso, como lo es la persona jurídica Tinajas Sueños del Caribe, C.A.
Por su parte, la demandada reconviniente, en fecha posterior al lapso de observaciones, presentó un escrito de alegatos, solicitando que se declare procesalmente inexistente el escrito de informes presentado por la demandante, por cuanto el mismo fue consignado en fecha 21 de diciembre de 2022, y el término para presentar informes se vencía el 22 del mismo día y año, por lo cual debe ser considerado extemporáneo.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR.
PUNTOS PREVIOS.
1. De la tempestividad del escrito de informes presentado por la parte actora.
Es preciso analizar en primer lugar, la tempestividad del escrito de informes presentado por la parte actora apelante ante esta alzada el día 21 de diciembre de 2022, toda vez que la parte demandada a través de su apoderado judicial manifestó que la parte actora no presentó sus informes en la oportunidad contenida en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En este orden de ideas, es necesario establecer que de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil: “Si no se hubiere pedido la constitución del Tribunal con asociados en el término indicado en el artículo 118, los informes de las partes se presentarán en el vigésimo día siguiente al recibo de los autos si la sentencia fuere definitiva y en el décimo día si fuera interlocutoria.”.
Ha sido jurisprudencia reiterada de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de la República, que cuando las partes efectúan un acto procesal de manera anticipada, el mismo se tendría como válido, así fue establecido en fallo número 367 de fecha 10 de agosto de 2010, caso: JORGE MASSAAD MAUWAD, contra GERARDO ANTONIO MAZZEO TUOZZO, que ratificó lo siguiente:
“…Omissis…
Ahora bien, sobre ese aspecto en particular, vale decir, el ejercicio anticipado de los medios procesales, la Sala Constitucional de este Supremo Tribunal, en sentencia N° 346 de fecha 01 de marzo de 2007, caso: Restaurant Nosa Casa, C.A., exp. N° 06-1070, estableció el siguiente criterio jurisprudencial, el cual es aplicable al caso concreto en el que se anunció recurso de casación los días 14 y 17 de noviembre de 2008:
“...Asimismo, esta Sala ha determinado, en lo que respecta al ejercicio anticipado de los medios procesales, que los mismos no pueden rechazarse, por cuanto ello constituye un razonamiento excesivamente riguroso y contraproducente a los principios procesales que aparecen delimitados en la Constitución, lo que plasmó en sentencia n° 2234 del 9 de noviembre de 2001, en la cual se lee:
“El Juez de la causa declaró inadmisible el recurso de apelación, negativa que llevó al tercero interesado a proponer el recurso de hecho, por haber sido interpuesto supuestamente ‘extemporáneamente por anticipado’. Respecto a tales afirmaciones, la Sala ha sido rotunda al afirmar que no puede negarse a una parte el derecho de recurrir de un fallo que le es adverso, cuando ésta no ha sido negligente y, muy por el contrario, ha patentizado con sus actuaciones su disconformidad con una resolución judicial contraria a sus intereses (vid. stc. 1590/2001). En el caso de autos, el juez a quo estimó que por haberse encontrado la causa en estado de sentencia (lo cual por demás es errado, pues –conforme los señalamientos contenidos en este fallo- dicho lapso concluía el 19 de marzo de 2001), la interposición del recurso debía estimarse inadmisible por prematura.
Tal interpretación, sólo podría derivarse de un ritualismo excesivo, que desconoce al proceso como instrumento eficaz para la materialización de la justicia, en franca contravención con los preceptos del derecho a la tutela judicial efectiva que postula la Carta Magna. En efecto, si la sentencia que ha de impugnarse ya ha sido publicada, aún encontrándose la causa en el término para dictar sentencia, nada obsta para que las partes anuncien el recurso correspondiente, pues tal circunstancia mal podría afectar a su contraria, siempre y cuando los lapsos pendientes se dejen transcurrir, para garantizar a esta otra la correspondiente instancia recursiva. Con tales señalamientos, deja entonces clara la Sala sus posiciones frente a las circunstancias narradas, apercibiendo al a quo sobre el estricto cumplimiento que deberá dar a las mismas en lo sucesivo”.
...omissis...
Por tanto, considera la Sala que, el pronunciamiento de declaratoria de inadmisibilidad por extemporaneidad que expidió el Juzgado Cuarto Superior del Trabajo del Circuito Judicial del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, respecto a la apelación a que se ha hecho referencia, se apartó de la doctrina de esta Sala Constitucional sobre el contenido y alcance del derecho a la tutela judicial eficaz y el ejercicio anticipado de los medios procesales, circunstancia esta que se subsume en uno de los supuestos de procedencia de la revisión que esta Sala fijó en la sentencia n° 93 del 6 de junio de 2001 (Caso: Corpoturismo). Así se decide. (Resaltado de la Sala).

Asimismo, esta Sala de Casación Civil, sobre ese mismo aspecto, en sentencia N° RC-000018, de fecha 11 de febrero de 2010, exp. N° 09-0306, en la cual ratifica el criterio jurisprudencial establecido en su sentencia N° RC-00562 de fecha 20 de julio de 2007, caso: Freddy Alexis Madriz Marín contra Mario Camerino Lombardi y otra, exp. N° 06-906, criterio que también es aplicable al caso de autos, dejó establecido lo siguiente:
“...Ahora bien, como quiera que esta Sala, en aplicación de los criterios contenidos en la Sala Constitucional, ha dejado sentado que la apelación y la oposición a la intimación ejercidas anticipadamente deben ser consideradas tempestivas y, adicionalmente ha establecido que la contestación a la demanda ejercida con antelación no puede ser considerada extemporánea, porque evidencia el interés del afectado en ejercer el derecho a la defensa y a contradecir los alegatos de la parte actora. Por tanto, esta Sala estima necesario señalar que debe considerarse válida la promoción de pruebas consignada en forma anticipada, aún en el caso que nos ocupa, pues si bien el criterio de validez de los actos anticipados fue establecido después de cumplidos los actos procesales del presente juicio, se trata de una infracción contra la garantía de tutela judicial efectiva, que debe ser corregida para que se alcance el propósito de una correcta administración de los intereses comprometidos en el juicio. (Negrillas del texto)
...omissis...
Con fundamento en la doctrina sentada por esta Sala de Casación Civil, que hoy se reitera, los actos procesales efectuados en forma anticipada deben considerarse válidamente propuestos, pues en modo alguno se produce un desequilibrio procesal entre las partes, ya que de igual manera debe dejarse transcurrir íntegramente ese lapso, para que puedan cumplirse a cabalidad los actos procesales subsiguientes…”. Copia textual. Fin de la cita. Subrayado y negritas de la Sala.

Del citado criterio jurisprudencia se colige, que sí puede tenerse como válido el acto procesal efectuado anticipadamente por la parte, pero en el caso que ésta se realice una vez transcurrido la fase legal correspondiente, carece de todo efecto jurídico, por cuanto se ha consumado la etapa procesal; en consecuencia, siendo que se evidencia de las actas procesales que consta cómputo efectuado por la secretaria de este Tribunal del término para presentar informes, dejándose constancia que el mismo comenzó a computarse a partir del 22 de noviembre de 2022, exclusive, hasta el día 21 de diciembre de 2022, transcurriendo de este modo los veinte (20) días establecidos en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que la parte actora, a través de sus apoderados judiciales, presentó escrito de informes en fecha 20 de diciembre de 2022, es decir, un día antes al término para su presentación, si bien el mismo fue presentado de forma extemporánea por anticipada, resulta tempestivo y por lo tanto válido, y será considerado por esta alzada a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto, por lo que se desecha por improcedente el alegato de la parte demandada a tener el escrito de informes de la actora como procesalmente inexistente. Así se decide.-
2. De la presunta nulidad del fallo apelado.
a. Del alegato de la parte actora:
Primeramente, es preciso atender al alegato expuesto por la parte actora en sus informes referido a que el fallo apelado se encuentra inficionado del vicio de “errónea aplicación de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil respecto la indexación de oficio en materia civil de fecha 8 de noviembre de 2018”.
En este sentido, se aprecia, que la apelante argumenta que la recurrida incurrió en la infracción por falsa aplicación del criterio jurisprudencial emanado por la Sala de Casación Civil, en decisión No. 517 de fecha 08 de noviembre de 2018, por cuanto el a quo no analizó correctamente dicho criterio jurisprudencial, debido a que en el presente asunto no era aplicable la referida jurisprudencia.
Ahora bien, el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, señala: “…Los jueces de instancia procurarán acoger la doctrina de casación establecida en casos análogos, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia…”.
Según la misma Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal de la República, la normativa precedentemente transcrita, en modo alguno impone a los jueces de instancia el deber de acoger la doctrina emanada de esa Máxima Jurisdicción, sino que la misma constituye una recomendación a fin de que la interpretación y aplicación de las reglas de derecho sea unívoca, en el supuesto de que la hipótesis de hecho que le haya sido planteada sea idéntica. Al respecto, en decisión No. 729 de fecha 01 de diciembre de 2003, en el juicio seguido por Manuel Ramos Tejera y otro contra Unión de Conductores Ayacucho C.A. UNCONAY, C.A. y otro, reiterada en sentencia No. 64 del 18 de febrero de 2008, se estableció el siguiente criterio:
“…Se delata en este acápite, la falta de aplicación de lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil.; Al respecto reza la norma denunciada como infringida:
Los jueces de instancia procurarán acoger la doctrina de Casación establecida en casos análogos, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia” (Destacado de la Sala)
De la redacción de la norma se desprende, que con el uso del vocablo “procurarán”, no se establece como tal, una obligación para los jueces de instancia de acoger en sus decisiones, el criterio que los Magistrados de este Alto Tribunal hayan vertido en sus fallos. Constituye sí una sana recomendación dada por el legislador a los jurisdicentes, tendiente a preservar la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, en razón de ser este Tribunal Supremo de Justicia, el más autorizado interprete (sic) de la constitución y las leyes de la República, en su condición de tribunal de derecho. En consecuencia, teniendo los operadores de justicia plena libertad de juzgamiento, la falta de acatamiento de la doctrina emanada de esta Máxima Jurisdicción, no constituye infracción alguna de la norma que contiene la recomendación…”. (Resaltado de la Sala).

De conformidad con el criterio jurisprudencial ut supra transcrito, se desprende que los jueces de instancia no tienen como obligación, acoger en sus fallos el criterio que los Magistrados del Alto Tribunal hayan vertido en sus decisiones, por motivo, que los mismos gozan de plena libertad de juzgamiento, de modo, que la falta de acatamiento de la jurisprudencia sentada por esta Máxima Jurisdicción, no constituye infracción alguna de la norma que contiene la recomendación.
Por tanto, no es procedente el planteamiento del apelante respecto de la infracción por falsa de aplicación, del criterio sentado por la Sala, debido a que en nuestro sistema de derecho no existe la casación por violación de doctrina jurisprudencial. Así pues, en el caso bajo decisión, la apelante ha debido denunciar la errónea interpretación de la norma correspondiente, indicando cuál es a su juicio la correcta, así como la trascendencia del error en el dispositivo del fallo, todo ello para que este ad quem pueda determinar si tal criterio era el aplicable para resolver la controversia. Por las señaladas razones, se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide.
b. De los alegatos de la parte demandada:
Ha sido alegado por la parte demandada en su escrito de Informes, que el fallo apelado es nulo en virtud de haber incurrido en incongruencia negativa al omitir pronunciamiento respecto a los siguientes alegatos: 1) de los alegatos presentados en la contestación, referidos a que le ha sido imposible a la demandante contactar al representante de la demandada, a fin de finiquitar el objeto del contrato, que si bien en su parte narrativa la recurrida hace mención de dichos hechos, no los analiza ni se pronuncia sobre el particular en su parte motiva ni en la dispositiva, siendo el caso que la demandante reconvenida estaba obligada a probar las supuestas gestiones realizadas para contactar a la demandada y que sin embargo no lo hizo; ii) que no analiza la recurrida de manera positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida la reconvención incoada por su representada, ya que no entró a analizar las razones de hecho y de derecho por las cuales declara la improcedencia de la reconvención; y iii) que la recurrida no analiza y ni siquiera menciona la denuncia de simulación hecha por su representada en el escrito de informes presentado en primera instancia.
Respecto del vicio de incongruencia, es claro que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida, a las excepciones y defensas opuestas, conforme con el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, de modo que el juez debe resolver el asunto sometido a su consideración, conforme con lo alegado por las partes en la oportunidad procesalmente hábil para ello.
Por su parte, el vicio de incongruencia negativa se produce cuando el juez omite en su decisión parte o todos los alegatos de una de las partes, o de ambas.
Establecido la anterior, este Juzgado Superior considera necesario transcribir parte del fallo de la primera instancia, a fin de corroborar lo delatado por el apelante. Así la motiva de la apelada señaló lo siguiente:
“…MOTIVACION
Verificado el cumplimiento de todas las etapas procesales en el presente juicio y encontrándose el presente expediente en estado de dictar sentencia el Tribunal pasa a emitir su pronunciamiento, previa las siguientes consideraciones:
Dada la forma en que quedó tratado la litis, las consideraciones que de seguidas serán expuestas, servirán de base suficiente para que el Tribunal se pronuncie con relación al mérito de este asunto y la reconvención planteada por el representante legal de la parte demandada pues, en uno y otro caso, la situación de autos estribe mismos e iguales alegatos de orden fáctico, ofrecidos por las partes.
En ese sentido, se aprecia que las partes integrantes de esta relación jurídica litigiosa, admiten estar relacionadas a través de un contrato que fue calificado por ellas mismas como promesa bilateral de compraventa recaudo éste que fue acompañado por la actora al libelo en respaldo de su pretensión, documento este que como se dijo en renglones anteriores, no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada por lo cual quedó plenamente demostrado la existencia de la relación sustancial de interés para las partes en conflicto.
El objeto de ese negocio jurídico, está referido a la venta de las bienhechurías con la denominación de Las Tinajas, construidas sobre un lote de terreno baldío propiedad de la Nación, situado en la isla El Gran Roque perteneciente a Dependencia Federal Archipiélago de Los Roques cuya negociación comprendía en forma subsidiaria la cesión de los derechos del contrato de concesión Nº 0004 que para el momento de celebrarse el indicado contrato, ostentaba la vendedora para explotación de los servicios de posada en dicho Archipiélago.
En el citado contrato promisorio, se describen las medidas de esa edificación, la cual tiene un frente de ocho metros lineales con cuarenta y nueve centímetros (8,49 m), un fondo de trece metros lineales con treinta centímetros (13,30 m), y una profundidad de veintitrés metros lineales con treinta centímetros (23,30 m), lo que representa una superficie aproximada de doscientos setenta y nueve metros cuadrados con catorce centímetros cuadrados (279,14 m) siendo sus linderos particulares los siguientes: NORTE: que es su fondo, con casa que es o fue de Hipólito Narváez; SUR: que es su frente, con calle de por medio, con la escuela; ESTE: con casa que es o fue de Estanislao Narváez, y OESTE: con casa que es o fue de de Ignacio Narváez, y cuyo inmueble se halla distribuido de la siguiente manera: un área de sala; comedor; cocina y bar, siete (7) habitaciones con siete (7) baños, una (1) conserjería con baño y depósito.
Ahora bien, a los efectos de establecer la correcta interpretación por lo que atañe a la naturaleza intrínseca de los llamados contratos de opción de compraventa, como el de autos, cabe tener presente la aplicación, ratione temporis, del criterio establecido en sentencia Nº 358, de fecha 9 de julio de 2009 (caso ADA PRESTE DE SUÁREZ y otro contra DESARROLLOS 20699, C.A.), donde se estableció:
(…Omissis…)
Esa decisión, fue ratificada por la misma Sala en su sentencia Nº RC_000330, de fecha 24 de mayo de 2.017, en el caso de AMERICO SEGUNDO FUENMAYOR AVILA contra Constructora SIGLO XXI, C.A, de la siguiente manera:
(…Omissis…)
Por ende, determinada la naturaleza de la cuestión que se discute en este caso, es apropiado considerar lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil, cuya norma prescribe que el contrato ‘…es una convención entre dos o más personas para reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico’, pues se entiende que las partes son quienes regulan el elemento de causa que es de primordial observancia para el logro de sus particulares intereses.

En base a ello, concurren a ese tipo de situaciones jurídicas los principios de los artículos 1.159 y 1.150 del Código Civil, pues los contratos, al tener fuerza de ley entre las partes, obligan no solo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley. En ese sentido, el criterio elaborado por la Casación venezolana ilustra de esta manera:
(Omissis) "...en el inicio de una específica relación de negocios, nace
necesariamente una interferencia de las esferas de autonomía y de los intereses patrimoniales de las partes contratantes, lo que mueve a imponer la exigencia de que cada de ellas se comporte en forma tal que se mantenga integra la esfera jurídica de la otra, con prescindencia de la efectiva realización del acuerdo, “el fin esencial y principal quien participa en un contrato es que su comportamiento, sea la representación fiel a la realidad en la mayor medida posible, de lo que se ha querido". Por ello, la lealtad en el comportamiento debe basarse en una conducta circunscrita dentro del propio fin del contrato y es por tal motivo que cada parte debe estar obligada a suministrar informaciones, aclaraciones y especificaciones sobre aquellos elementos de la situación de hecho, necesarias para el cumplimiento del mismo, con base a ello, ninguna de las partes debe obstaculizar la formación del contrato, ni apartarse de las tratativas, sin justa causa.

Por lo antes expuesto, el legislador sustantivo, en el artículo 1.160 del Código Civil, estableció que los contratos deben ejecutarse de buena y obligan no solamente a cumplir expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; vale decir, que la buena fe, la equidad y el uso, constituyen las últimas fuentes de integración del contrato, entendida la palabra: “integración”, como la de completar un todo con la intención de las partes.

Así pues, en la aplicación de la equidad y la buena fe se ha buscado la creación de una regla que es dictada por la experiencia, vale decir, por la interpretación de la circunstancias en que se desenvuelve la realización del contrato para encontrar su fin, como lo sería por ejemplo la necesidad que tiene actor-oferente de suministrar los documentos e informaciones necesarias al oferido, para que éste, al tener la documentación requerida a los fines de que pueda dirigirse al Registro Público respectivo, para solicitar la protocolizar el documento de venta a los fines de completar la tratativa contractual.

Esta norma del Código sustantivo no solo delimita "Derechos y Deberes de las Partes", en la ejecución del contrato, sino que: "Requiere un compromiso de solidaridad que va más allá, y que obliga a cada una de las partes a tener en cuenta el interés de la otra, con prescindencia de determinadas obligaciones contractuales o extra-contractuales". Al respecto, es necesario determinar, que de la buena fe y de la equidad en el tracto contractual, no nacen derechos para las partes, sino que se vuelven a equilibrar los derechos ya existentes, según una lógica de mercado o bancaria. Por eso, las normas del Código Civil, deben ser releídas, bajo el valor de las normas constitucionales que cuando hablan de un estado Social de Derecho y de Justicia hacen referencia a la buena fe y a la equidad para garantizar un equilibrado desenvolvimiento del intercambio contractual, vale decir, que el juez tiene empleo cada vez más amplio de la buena fe, como remedio capaz de hacer frente al equilibrio contractual... “ (Sentencia nº RC_000574, de fecha 6 de octubre de 2.016, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en el caso de ANTONIO CARVALLO CRISTO contra MARIA FERNANDA NIEVES)..."

Con referencia a lo indicado con anterioridad, se observa en autos que la hoy demandante solicitó se le acordara la tutela judicial efectiva, pues, a su decir:
“(Omissis) “…la ejecución de pago por efecto de la compra-venta de las bienhechurías, se condicionó a la obtención de la renovación o nuevo contrato de concesión Nº0014, el cual sería gestionado por la parte vendedora…”.
Más adelante, en aras de reforzar la presunción grave del derecho alegado en el libelo, la representación judicial de la actora indicó lo siguiente:
(…Omissis…)
La representante legal de la demandada refutó todas las imputaciones hechas por la representación judicial de la parte actora, de la siguiente manera:
(…Omissis…)
Así las cosas, se advierte una reciprocidad de acusaciones, pues cada parte le atribuye a la otra el incumplimiento del contrato accionado.
En este sentido, conviene resaltar lo dispuesto por el artículo 1.167 del Código Civil cuya norma consagra la posibilidad que tiene la parte que ha cumplido con el contrato de reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, en el caso de que la otra no hubiere satisfecho su obligación.
En esa perspectiva, se observa que las partes hoy en conflicto son contestes al afirmar que el día 29 de junio de 2.005, durante la vigencia del contrato preparatorio de interés, la Autoridad Única del Área del Parque Nacional Archipiélago de Los Roques mediante oficio Nº 0256, de la misma fecha, participó a la Sociedad Mercantil ROQUE’S AIR, LAND & SEA, C.A., su decisión de no renovar la concesión Nº P-0014, mediante la cual se le permitía a esta última la explotación de la actividad de posada turística en específicas bienhechurías que se ubican en la isla El Gran Roque, perteneciente al Archipiélago de Los Roques.
Ello así, permite al tribunal establecer que antes de materializarse la indicada promesa de compraventa, la vendedora gozaba del beneficio de la concesión para el uso de específicas bienhechurías, para desarrollar en ellas la actividad de posada turística, en el entendido que se trata de una concesión pública por su naturaleza, la cual constituye ‘…el contrato por el cual la Administración Pública inviste a una persona o sociedad de derecho de prestar un servicio público, en beneficio de la comunidad, generalmente, en forma monopólica, recibiendo como contraprestación una tarifa o un canon. (Sentencia número 0019, de fecha 9 de marzo de 2.021, dictada por Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, en el caso de INVERSIONES CD 26, C.A.).
Por ello, independientemente de las razones que haya tenido la Administración para dar por terminado el citado contrato de concesión, nos encontramos en presencia de una actividad administrativa que, conocida en doctrina como el hecho príncipe, incide notoriamente en la continuación del contrato preparatorio de interés para las partes hoy en conflicto, quienes, en razón de lo decidido por el nombrado funcionario público, acordaron suscribir un acuerdo complementario que modificó algunas situaciones relacionadas con la satisfacción del saldo deudor, a cargo de la compradora.
Tal circunstancia, así considerada, se infiere del documento suscrito entre las partes en fecha 25 de agosto de 2.005, el cual señala entre otras cosas, lo siguiente:
(…Omissis…)
De lo expuesto, observa el Tribunal que el primero de los pagos en que se fraccionó el saldo deudor, debía ser satisfecho por la compradora en forma pura y simple, lo cual no fue cuestionado por el representante legal de la parte demandada, quien, por el contrario, admitió haber recibido el referido pago por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.60.000.000,00), quedando un remanente por la suma de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.210.000.000,00), que es el monto que el representante legal de la parte demandada denunció que no le fue pagado por la compradora.
Sin embargo, la ejecución de las restantes prestaciones a cargo de la compradora, para de esa manera satisfacer el pago de la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs.210.000.000,00), quedó supeditada a la consumación de un hecho futuro e incierto, como es que la Autoridad Única del Parque Nacional Archipiélago Los Roques declarase la procedencia del recurso administrativo de reconsideración presentado por la vendedora y, posterior a ello, que el mismo funcionario procediera a la renovación u otorgamiento de un nuevo contrato de la misma especie que su predecesor, caso en el que la vendedora otorgaría a la compradora el documento definitivo de venta, donde se incluiría el “…traspaso de los derechos de concesión…”. Subrayado del Tribunal.
Por ello, estima esta Juzgadora que la conducta asumida por los contratantes al elaborar el nombrado acuerdo modificatorio del primigenio contrato preparatorio de venta, se inserta en el supuesto de hecho normativo a que se refiere el artículo 1.197 del Código Civil, cuya norma describe que la obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto, lo cual ‘…se refiere a que el nacimiento o extinción de las obligaciones derivadas del contrato dependan de la realización de un acontecimiento futuro, posible e incierto. Si la condición hace depender el nacimiento de la obligación, ella es suspensiva, si por el contrario hace depender la extinción la condición es resolutoria…”. (Sentencia nº 01137, de fecha 23 de julio de 2003, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil).
Ahora bien, del material probatorio aportado por el representante legal de la demandada, se infiere que la destinataria de la pretensión procesal, una vez conocida la voluntad de la Administración, intentó específicos recursos en sede administrativa en los cuales se procuraba la reconsideración de lo decidido por el funcionario autor del acto revocatorio de la concesión y en consecuencia de ello, acudió a la vía judicial, cuyo recurso fue posteriormente desestimado por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia.
Con relación a lo anteriormente señalado, este Tribunal verifica que si bien es cierto que el representante legal de la parte demandada ROQUE'S AIR, LAND & SEA C.A., ya identificada, fue diligente en determinado tiempo en acometer toda una actividad destinada a lograr que desaparecieran los motivos que impulsaron la reconducción de la forma de pago del saldo deudor a que se obligó la actora, también se verifica que tales hechos permiten establecer que no se produjo el hecho futuro e incierto pactado por los contratantes, en cuyo caso rige el precepto normativo a que alude la parte in fine del artículo 1.206 del Código Civil, el cual dispone que:
“…Si no se ha fijado tiempo, la condición puede cumplirse en cualquier tiempo, y no se tiene por no cumplida sino cuando es cierto que el acontecimiento no sucederá..."
Por tanto, quedó establecido en sede judicial que no es posible para la hoy demandada disfrutar del beneficio que le dispensaba el contrato de concesión por la explotación de la actividad de posada turística en la isla El Gran Roque del parque nacional Archipiélago de los Roques, en consecuencia, mal puede atribuírsele a la parte actora ciudadana OLGA TERESA SULBARAN DAVILA, ya identificada, que hubiere incumplido con los términos del contrato accionado y la modificación sobre éste producida, especialmente en lo relacionado con el pago del remanente o saldo deudor.
Ahora bien, es un hecho admitido por las partes que la cesión de los derechos derivados del contrato de concesión Nº P-0014, sería consecuencia inmediata que la demandada hubiere cumplido con la totalidad de las obligaciones que le imponía observar el contrato de autos, lo cual es indicativo que, en este caso, subsiste entre las partes la ejecución de específicas prestaciones contempladas en el nombrado nexo promisorio, referidas a la traslación de la propiedad de las bienhechurías que se especifican en ese contrato, pues con ello se conforman las principales obligaciones a cargo de las partes.
Por ende, el hecho que la Administración actuante hubiese denegado la solicitud formulada por el representante legal de la parte demandada, ello en modo alguno anula ni puede hacerlo, el contrato de promesa bilateral de compra venta de interés para las partes hoy en conflicto, pues en conformidad las previsiones contenidas en el Decreto Nº 318 de fecha 17 de septiembre de 1.999, publicado en la Gaceta Oficial Nº 5.394 Extraordinario, de fecha 25 de octubre de 1.999, con rango y fuerza de Ley Orgánica que reforma el Decreto Ley Nº 138 de fecha 20 de abril de 1994, publicado en la Gaceta Oficial Nº 4.719 Extraordinario de fecha 26 del mismo mes y año, sobre Concesiones de Obras Públicas y Servicios Públicos Nacionales, es potestativo del competente funcionario dar en concesión específicas actividades que pueden tener por objeto servicios en los cuales el lucro forma parte de la actividad prestacional realizada por el ente público, y en consecuencia por el concesionario, así como servicios públicos administrativos en sentido estricto, donde el lucro no existe o es mínimo.
En consecuencia, no habiendo la demandada de autos desvirtuado la presunción grave del derecho reclamado por la actora, forzoso es para esta juzgadora que ante la plena prueba de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, la misma debe prosperar, así como la improcedencia de la reconvención planteada en los mismos términos por el representante legal de la parte demandada. Así se decide…”. (Copia textual).

Ahora bien, en el análisis y estudio de la motivación de la sentencia apelada, esta Alzada considera que contrario a lo alegado por el apelante en relación a que el a quo incurrió en el vicio de incongruencia negativa respecto al presunto incumplimiento de la parte actora de demostrar que no había podido contactar a la demandada para cumplir con su obligación, se aprecia, que la recurrida fundamentó su análisis en el cumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes, tanto en el contrato primigenio de fecha 11 de enero de 2005, como en el acuerdo modificatorio celebrado el 25 de agosto de 2005, siendo éste último convenio el que condiciona los pagos que debía hacer la compradora al hecho futuro e incierto de la obtención por parte de la vendedora de la renovación de la concesión 0014 u otorgamiento de una nueva, lo cual no fue cumplido por la parte demandada, lo que permitió que se declarara procedente la pretensión de cumplimiento de contrato, conforme a lo estipulado en el artículo 1.167 del Código Civil, por lo que es improcedente el alegato opuesto sobre este particular. Así queda establecido.-
En cuanto a los términos de la reconvención, se evidencia, que la sentencia apelada señaló que “…Dada la forma en que quedó trabada la litis, las consideraciones que de seguidas serán expuestas, servirán de base suficiente para que el Tribunal se pronuncie con relación al mérito de este asunto y la reconvención planteada por el representante legal de la parte demandada pues, en uno y otro caso, la situación de autos estribe mismos e iguales alegatos de orden fáctico, ofrecidos por las partes…”, verificándose que los motivos usados para resolver la demanda inicial de cumplimiento fueron los mismos evocados para desestimar la reconvención, con fundamento en que la demandada no logró demostrar que cumplió con sus obligaciones contractuales de renovar la concesión o el otorgamiento de una nueva, por lo que si hubo pronunciamiento expreso por parte de la recurrida de la reconvención propuesta, pues, según la interpretación dada al artículo 1.167 del Código Civil, quien demanda el cumplimiento o la resolución debe demostrar primeramente que cumplió con sus obligaciones contractuales, para luego demostrar que su contraparte incurrió en incumplimiento, y quedó plenamente establecido en la recurrida, que la parte demandada no logró demostrar que obtuvo la renovación de la concesión o el otorgamiento de una nueva, conforme a lo estipulado en el contrato de marras, por lo que la condición para que la compradora cumpliera con sus pagos, estaba supeditada a que la vendedora lograra la renovación referida, resultando en consecuencia que la demandada reconviniente no logró demostrar que cumplió con sus obligaciones contractuales, lo que hace improcedente su petición de resolución. Así se establece.
Respecto a la citrapetita en el alegato de una presunta simulación en el caso de marras, se observa que, tal como fue establecido en párrafos anteriores, el vicio de incongruencia negativa se patentiza cuando el juez incumple con el principio de exhaustividad del fallo al no resolver conforme a todos los alegatos, defensas o excepciones presentadas por las partes en los escritos protagónicos del proceso, vale decir, en la demanda o en la contestación, extendiéndose incluso hasta la oportunidad de presentar informes siempre u observaciones, siempre y cuando sean formuladas peticiones o alegatos que, aunque no estén comprendidos en la demanda, o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso’. (Cfr. Fallo de esta Sala No. RC-105 del 20/12/2006. Expediente No. 2006-067).
Ahora bien, entre los alegatos que se pueden esgrimir ante el juez en informes, relacionados con los hechos del proceso, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación de la demanda y que pueden tener influencia determinante en la suerte del proceso, ad exemplum tenemos los siguientes: Los relacionados con la confesión ficta, la cosa juzgada sobrevenida luego de celebrada la contestación, la caducidad y prescripción opuestas en la contestación, que sólo puede ser rebatida en los informes, la extemporaneidad de la apelación, la falta de mandato o de representación del apelante, la falta de cualidad sobrevenida del apelante, el fraude procesal, el desistimiento de la acción o del procedimiento, la solicitud de transacción o convenimiento, la violación del orden público, el señalamiento de una actuación manifiesta injustamente por parte del juez de la recurrida y la obstrucción grave del proceso. Dichos alegatos, de acuerdo a jurisprudencia reiterada de la Sala, deben ser resueltos de forma expresa, positiva y precisa, por parte del juez. (Sentencia No. 190, de fecha 1° de abril de 2014, expediente No. 13-712, caso: Carmen Hernández contra Eduardo Sierra).
Conforme a los lineamientos expuestos supra, observa esta alzada que el alegato opuesto por la parte demandada en la oportunidad de informes ante el juez de la primera instancia, referido a la presunta simulación en que incurrió la demandante para obtener una nueva concesión del organismo administrativo correspondiente, es un nuevo hecho que no formó parte del contradictorio, y no está referido a ninguno de los alegatos de obligatorio pronunciamiento por el juez, como serían los alegatos de confesión ficta, reposición de la causa u otras similares, es decir, sobre peticiones y defensas surgidas en el curso del proceso luego de trabada la litis, y por ende, de imposible presentación en el libelo y la contestación, que resulten determinantes en la suerte del proceso, por lo que si bien, la sentencia apelada incurrió en citrapetita respecto al alegato de simulación opuesto, el mismo no es determinante para cambiar la suerte del proceso, por cuanto es un hecho que no formó parte del contradictorio. Así se establece.
De acuerdo con lo antes expuesto, esta juzgadora estima que la sentencia de la primera instancia no infringió el artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, por el presunto vicio de incongruencia negativa acusado por la demandada apelante, razón por la cual resultan improcedentes sus denuncias. Así se establece.
DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA
DE LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. DELIMITACIÓN DE LA LITIS.
Conoce esta alzada del recurso de apelación ejercido por la parte actora y por la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 14 de octubre de 2022, por el Tribunal Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, juicio que se inició con el reclamo del cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra venta, suscrito entre la parte actora, ciudadana OLGA TERESA SULBARÁN DÁVILA, y la sociedad mercantil ROQUE’S AIR, LAND & SEA, C.A., mediante el cual se da en opción de venta sobre una bienhechuría conocida con el nombre “Las Tinajas”, y construida sobre un lote de terreno baldío inalienable e imprescriptible propiedad de la República Bolivariana de Venezuela, ubicado en la Isla del Gran Roque, Dependencia Federal Archipiélago de Los Roques y accesoriamente la cesión de todos los derechos de la concesión Nº 0014 para explotar Servicios de Posada, según contrato de promesa bilateral de compra venta suscrito en fecha 11 de enero de 2005, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, (ahora estado Bolivariano de Miranda) anotado bajo el No. 74, Tomo 01 de los libros de autenticaciones. Esta bienhechuría tiene un frente de ocho metros lineales con cuarenta y nueve centímetros (8,49 m); un fondo de trece metros lineales con treinta centímetros (13,30 m), y una profundidad de veintitrés metros lineales con treinta centímetros (23,30 m), lo que representa una superficie aproximada de doscientos setenta y nueve metros cuadrados con catorce centímetros cuadrados (279,14 m2), siendo sus linderos particulares los siguientes: NORTE: que es su fondo, con casa que es o fue de Hipólito Narváez; SUR: que es su frente, con calle de por medio, con la escuela; ESTE: Con casa que es o fue de Estanislao Narváez; y OESTE: con casa que es o fue de Ignacio Narváez, y cuyo inmueble se haya distribuido de la siguiente manera: un área de sala, comedor, cocina y bar, siete (7) habitaciones con siete (7) baños, una (1) conserjería con baño y depósito. Dicha negociación comprendía subsidiariamente la cesión de los derechos que, para ese entonces, ostentaba la vendedora, derivados de la concesión signada con el No. 0014 para la explotación de los servicios de posada.
La demandante alegó que el precio acordado entre las partes para la compraventa de las bienhechurías y cesión para la concesión de funcionamiento conforme a la cláusula cuarta fue por la cantidad de Quinientos Diez Millones de Bolívares (Bs.510.000.000.00) hoy Quinientos Diez Mil Bolívares (510.000,00), siendo dicho monto distribuido y pagado por su representada en tres (3) cuotas con vencimiento la primera de ellas el 31 de enero de 2005, por la cantidad de doscientos cuarenta millones de bolívares (Bs. 240.000.000,00) hoy doscientos cuarenta mil bolívares (240.000.00), o a la elección de su representada por un pago sustituido equivalente a Ochenta Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 80.000,00), lo cual su representada cumplió a cabalidad con la primera cuota de la siguiente manera: en fecha 11 de enero de 2005, pagó mediante transferencia Bancaria por la cantidad de 70.000,oo Dólares como se evidencia del documento marcado con la letra “C”; y el 21 de enero de 2005 por la cantidad de 10.000,oo Dólares pagados mediante transferencia Bancaria según documento marcado con la letra “D”; que el pago de la segunda cuota tuvo como fecha de vencimiento el 30 de junio de 2005, por la cantidad de Ciento treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 135.000.000,00), o a la elección de su representada por un pago sustituto equivalente a Cuarenta y Cinco Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 45.000,00), mediante cheque de gerencia o transferencia bancaria, conforme a las instrucciones escritas por la vendedora, y el tercer pago se realizaría el 30 de septiembre de 2005; que siendo que en fecha 29 de junio de 2005 la Autoridad Única del Área del Parque Nacional Archipiélago de Los Roques le manifestó a la vendedora que no renovará la concesión Nº P-0014, el 25 de agosto de 2005, su representada celebró un acuerdo modificatorio del contrato de Promesa Bilateral de Compraventa de forma privada, que suscribieron el 11 de enero de 2005. Que se pudo observar que el objeto del documento modificatorio obedeció a replantear la Cláusula Quinta del contrato en los puntos 5.2 y 5.3, referente al pago del saldo pendiente del precio de la negociación; que en fecha 26 de agosto de 2005 la actora realizó el pago mediante cheque correspondiente a la segunda cuota por la cantidad de veinte mil dólares (US $ 20.000,00), dentro del plazo acordado de los siete (7) días, el cual los recibió el representante legal de la vendedora, ciudadano Carlos Eduardo Pacanins Cleary, en fecha 30 de agosto de 2005, a la 1:40 de la tarde, dando cumplimiento al contrato y mantuvo de ese modo la intensión de continuar pagando el resto del monto acordado conforme a los plazos en el contrato privado modificativo. Que en relación al segundo pago del contrato privado modificatorio también se estableció lo siguiente: “…B) La cantidad de sesenta y cinco millones de bolívares (Bs. 75.000.000,00) o bien el pago sustituto de Veinticinco mil dólares de los Estados Unidos de América (US$ 25.000,00) en dólares U.S.A., dentro de los siete (7) días siguiente a la fecha en la cual la Autoridad Única del Área del Parque Nacional Archipiélago de los Roques, luego de haber declarado procedente el Recurso de Reconsideración presentado por la VENDEDORA otorgue la reconversión del contrato de concesión signado con el Nº 0014, u otorgue un nuevo contrato sustitutivo de este, teniendo cuenta que los recaudos para obtener dicha renovación o nuevo contrato, deberán ser presentados por la VENDEDORA ante la autoridad competente…”.
Que conforme a la cláusula ut supra mencionada, la ejecución de pago de la compra venta de bienhechurías se condicionó a la obtención de la renovación o nuevo contrato de concesión No. 0014, el cual sería gestionado por la vendedora; y que por el tiempo transcurrido desde el documento modificatorio hasta la actualidad no transcurrió ningún lapso que haga presumir que la acción de su representada haya prescrito, motivado al condicionamiento a que quedó sometido el contrato. Y que desde la fecha que se suscribió el mencionado contrato modificatorio del contrato de compra-venta hasta los actuales momentos no le han presentado a su representada resulta alguna en relación a la aprobación de concesión para el funcionamiento de posada, ni mucho menos aun durante todo el tiempo transcurrido la actora ha podido contactar al representante legal de la demandada a pesar de haber realizado múltiples gestiones para lograr ubicarlos a los fines de finiquitar el objeto del contrato. Que no ha podido funcionar como posada, ya que no tiene la concesión para operar. Que como quiera que el contrato no solo obliga a la vendedora a vender las bienhechurías sino también a ceder los derechos de la concesión, el hecho que no le hayan renovado o sustituido una nueva concesión a la vendedora no representa objeción alguna para que la actora pueda realizar la compra definitiva de las bienhechurías, toda vez que su representada particularmente puede gestionar una renovación o nueva concesión de la misma, como en efecto procedió a realizarlo por su propia cuenta por ante la Autoridad Única del Parque Nacional Archipiélago Los Roques, ello en miras que su posada pudiese operar obteniendo un nuevo contrato de concesión para funcionamiento bajo el No. ALT-059-2016, anexo con letra “H”.
Que siendo que el segundo pago se encontraba sujeto a una condición consistente en la obtención por parte de la vendedora y su notificación a la compradora de las resultas del recurso de reconsideración de la concesión No. 0014, su renovación u el otorgamiento de un nuevo contrato de concesión y en virtud que desde la firma del contrato modificatorio del contrato de opción de compra venta, hasta la presente fecha no se le ha notificado a la compradora, es por lo que no se ha hecho exigible la obligación de cumplir con el segundo pago, y que en consecuencia, la negligencia u omisión de la vendedora la ha llevado a incurrir en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, lo que ha impedido a la demandante tanto de operar como posada como de realizar los pagos pendientes y así poder firmar el documento definitivo de venta de la bienhechuría; y que por ello procede conforme a la cláusula octava del contrato de compra venta bilateral y lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, a pedir la ejecución del contrato de opción de compra-venta celebrado entre su representada y la vendedora en fecha 11 de enero de 2005, en consideración que la vendedora ha tenido tiempo suficiente para cumplir con el contrato y hasta la fecha no lo ha hecho. Solicita en su petitorio, que previo al pago total de la venta, se otorgue el documento definitivo de compra venta y con ello se le transmita la tradición legal de la propiedad del inmueble objeto de la venta conformado por un bien inmueble, y que en caso de negarse la demandada al otorgamiento del documento definitivo de venta, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la sentencia que recaiga en el presente juicio produzca los efectos del contrato no cumplido, es decir, que la sentencia se constituya en el documento traslativo de la propiedad; y que se condene en costas a la parte demandada.
De los hechos admitidos.
Se aprecia que la parte demandada en su contestación admitió expresamente los siguientes hechos:
1. La celebración del contrato de promesa bilateral de compra venta con la parte actora conforme a lo convenido en el documento autenticado en fecha 11 de enero de 2005.
2. La celebración de un documento privado de fecha 25 de agosto de 2005 que modificó parcialmente el contrato de promesa bilateral de compra venta.
3. El pago efectuado por la parte actora a la demandada de las cantidades señaladas por la demandante.
4. Que es cierto que la actora le adeuda a la demandada parte del precio fijado para la venta.
De los hechos controvertidos.
La demandada en su contestación contraviene los siguientes hechos:
1. Que no es cierto que la parte actora solo le adeude las cantidades que según el libelo de la demanda correspondían al acuerdo modificatorio del contrato de promesa bilateral de compra venta en sus puntos 5.2 y 5.3 celebrado en documento privado de fecha 25 de agosto del 2005; ya que fue omitido por la actora en su libelo que de acuerdo al convenio privado modificatorio del contrato de opción se acordaron los siguientes pagos los cuales hasta la presente fecha no han sido honrados por la parte actora: a) La cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.75.000,000.00) o bien el pago sustitutivo de Veinticinco mil dólares (25.000,00 $). b) La cantidad de Sesenta y siete millones Quinientos mil Bolívares (67.500.000.00) o bien el pago sustitutivo de veintidós mil quinientos dólares (22.500,00 $) a los noventa (90) días siguientes a la fecha de renovación del contrato de concesión o del otorgamiento de un nuevo contrato sustitutivo de este y c) la cantidad de Sesenta y siete millones quinientos mil bolívares (67.500.000.00) o bien el pago sustitutivo de Veintidós mil quinientos dólares (22.500,00) en la fecha en la cual LA VENDEDORA suscriba a favor de LA COMPRADORA el documento autentico de venta de la bienhechuría y traspaso de los derechos de concesión; por lo que le adeuda en total la cantidad de Doscientos Diez Millones de Bolívares (Bs 210.000.000,00) lo cual evidencia su incumplimiento al contrato y al acuerdo modificatorio señalado.
2. Que no es cierto que la ejecución de pago por efecto de la compra venta de bienhechurías se condicionó a la obtención de la renovación o nuevo contrato de concesión 0014, lo cual sería gestionado por la parte vendedora, por cuanto dicha renovación o nuevo contrato quedaba siempre a la discreción de la autoridad única del área del parque Nacional Archipiélago de los Roques y su no renovación en todo caso no es imputable a la demandada como incumplimiento a las obligaciones por ella asumidas, y que no es cierto que la demandada haya incumplido las obligaciones asumidas, en el sentido de no haber hecho las gestiones y diligencias tendientes a lograr la renovación u otorgamiento de un nuevo contrato de concesión y ello queda desvirtuado por las múltiples actuaciones administrativas y judiciales emprendidas con el fin de lograr la renovación de la concesión, no siendo posible obtener la misma por la vía administrativa y Judicial a pesar de las múltiples gestiones y de los costos que dichas acciones generaron, entre ellas pago de honorarios de abogados. Además, alega que no es cierto que la no renovación o nuevo contrato eximía a la compradora de pagar lo acordado en el contrato de promesa bilateral de compra venta, como tampoco que ese hecho calificara un incumplimiento de su parte, invocando la aplicación de la cláusula octava, en su parágrafo único del contrato originario.
3. Aduce que no es cierto y rechaza las afirmaciones contenidas en el líbelo de la demanda de que no ha sido posible contactar al representante de la compañía ROQUE’S AIR, LAND & SEA, C.A., a fin de finiquitar el objeto del contrato, como tampoco es cierto que la parte actora no ha podido operar como posada y por ello eximida de pagar las cantidades adeudadas, y al respecto, alega que la propia parte actora constituyó una compañía anónima bajo la denominación LAS TINAJAS SUEÑOS DEL CARIBE, C.A., y que a dicha compañía, representada por la parte actora OLGA SULBARAN DAVILA, le fue otorgado en fecha 13 de enero de 2016, por el ente gubernamental denominado “Territorio Insular Francisco de Miranda, UN CONTRATO DE CONCESIÓN PARA LA PRESTACIÓN DEL SERVICIO PÚBLICO DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO EN EL PARQUE NACIONAL ARCHIPIÉLAGO LOS ROQUES, número ALT-059-2016, el cual fue acompañado por la actora en su libelo; y que la concesión antes señalada que le fuera otorgada NO a OLGA SULBARAN DAVILA sino a una compañía representada por ella, (LAS TINAJAS SUEÑOS DEL CARIBE, C.A.) está sustentada en el contrato de Opción a compra autenticado que le otorgó la demandada a la parte actora sobre las bienhechurías de su propiedad denominada POSADA LAS TINAJAS; y que la actora desde el mes de Enero de 2016, está funcionando la posada Las Tinajas (HOY DENOMINADA POR LA ACTORA “LAS TINAJAS SUEÑOS DEL CARIBE C.A” bajo el régimen de un nuevo contrato de concesión según lo antes citado, por lo que desde ese momento estaba habilitada para cumplir con los pagos restantes de la obligación.
Para decidir se observa:
Estando el Tribunal en la oportunidad para decidir sobre la procedencia o no de la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, quien aquí decide pasa a pronunciarse y lo hará revisando los requisitos de procedencia que se encuentran implícitos en el artículo 1.167 del Código Civil, a saber:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. “.

Del artículo bajo análisis se desprenden dos supuestos de procedencia, el primero, supone la existencia de un contrato bilateral, y el segundo, se refiere al incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
El autor José Mélich-Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, disertó sobre los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento o resolución de contrato, así, el citado autor señaló lo siguiente:
“La resolución de que habla el artículo 1.167 del C.C. está sujeta a los requisitos que en él se enuncian, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato que en cada una de las partes, está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; b) la no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncié o deseche la pretensión del demandante.”. Copia textual. Fin de la cita.-

Ahora bien, el solicitante de la acción de cumplimiento o resolución del contrato, en principio, tiene que probar que cumplió con su obligación; y dependiendo de la manera en que se conteste la demanda, también deberá acreditar el incumplimiento de su contraparte; así, si el demandante tiene el carácter de comprador en el negocio jurídico cuyo cumplimiento solicita, debe acreditar que dio fiel cumplimiento a las obligaciones por él contraídas, conditio sine qua non para que se pueda discutir el tema relativo al cumplimiento.
Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato presupone la existencia de: 1) un contrato bilateral y, 2) el incumplimiento de las obligaciones por alguna de las partes, y su finalidad estriba en la necesidad de acudir a los órganos de justicia con la finalidad de que conmine a la parte a dar fiel cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas.
En este sentido, considera esta juzgadora, que conforme los términos de la demanda y la contestación, en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, según el cual “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”, las partes están contestes en que suscribieron un contrato de opción de compra venta en fecha 11 de enero de 2005, comprometiéndose la demandada a vender, y la actora a adquirir el inmueble descrito anteriormente, por la suma total para la época de celebración del contrato de Quinientos Diez Millones de Bolívares (Bs.510.000.000,00); que se efectuaron los siguientes pagos: i) en fecha 11 de enero de 2005, pagó mediante transferencia Bancaria por la cantidad de US $70.000,oo; y ii) el 21 de enero de 2005 por la cantidad de US$ 10.000,oo pagados mediante transferencia bancaria; y que el 25 de agosto de 2005, celebraron un acuerdo modificatorio del contrato de Promesa Bilateral de Compraventa de forma privada, cuyo objeto obedeció a replantear la Cláusula Quinta del contrato en los puntos 5.2 y 5.3, referente al pago del saldo pendiente del precio de la negociación; están contestes en el pago efectuado por la actora en fecha 26 de agosto de 2005 correspondiente a la segunda cuota por la cantidad de veinte mil dólares (US $ 20.000,00), dentro del plazo acordado de los siete (7) días. Estos instrumentos se constituyen en los documentos fundamentales de la pretensión contenida en el libelo de la demanda, en virtud que: i) el primero, es el documento mediante el cual la sociedad mercantil ROQUE’S AIR, LAND & SEA, C.A. denominada como promitente vendedora, se comprometió a vender el inmueble de autos a la ciudadana OLGA TERESA SULBARÁN DÁVILA,, denominada la promitente compradora; y ii) el acuerdo privado suscrito entre las mismas partes en fecha 25 de agosto del 2005 que modificó parcialmente el contrato de promesa bilateral de compra venta; con lo cual se cumple con el primer requisito de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta; es decir, la existencia de un contrato bilateral. Y así se establece.-
Así las cosas, si bien las partes reconocen la existencia del referido contrato de opción de compra venta y del acuerdo modificatorio suscrito; discuten las partes con especial afán quien de ellas incumplió con su obligación, ya que por una parte, la actora alega que el segundo pago del contrato privado modificatorio quedó condicionado a que la demandada obtuviera la renovación del contrato de concesión signado con el No. 0014, o se le otorgue un nuevo contrato sustitutivo de este, hecho que resultó controvertido por la parte demandada; además la demandada alega que la actora le adeuda en total la cantidad de Doscientos Diez Millones de Bolívares (Bs 210.000.000,00), y que la actora ha incumplido con el contrato y el acuerdo modificatorio señalado al no pagar el saldo restante, por lo que corresponde determinarse si el pago del saldo restante de la obligación está sujeto a una condición para su cumplimiento.
Sostiene la demandada que no le es atribuible el incumplimiento de la no renovación de la concesión, o el nuevo otorgamiento de otro contrato de concesión, por cuanto eso es un hecho del príncipe y su aprobación no depende de la demandada, por lo que le corresponde a ésta última demostrar este alegato.
Por otro lado, alega la demandada que la actora obtuvo por su cuenta la concesión de uso del inmueble como posada turística y que desde el mes de enero de 2016, está funcionando la posada Las Tinajas (HOY DENOMINADA POR LA ACTORA “LAS TINAJAS SUEÑOS DEL CARIBE C.A”) bajo el régimen de un nuevo contrato de concesión según lo antes citado, por lo que desde ese momento estaba habilitada para cumplir con los pagos restantes de la obligación, lo cual no ha cumplido, y que no es cierto que sea imposible contactar al representante de la demandada para finiquitar el cumplimiento de la obligación contraída; por lo que le corresponde demostrar este hecho modificativo de la obligación.
Ante esta situación encontrada de las partes, es preciso, a los fines de emitir pronunciamiento de fondo, entrar a valorar el material probatorio traído a los autos por ambas partes. Así las cosas, tenemos:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
A. Junto al libelo:
1. Marcado con la letra ‘B’, la parte actora promovió documento autenticado en fecha 11 de enero de 2005, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta, estado Miranda, anotado bajo el No. 74, Tomo 01, de los libros de autenticaciones que lleva esa Notaría, el cual fue suscrito por la sociedad de comercio ROQUE’S AIR, LAND & SEA, C.A., representada en dicho acto por su presidente, el ciudadano Carlos Eduardo Pacanins Cleary, en su carácter de exclusiva propietaria del bien inmueble objeto de la negociación, identificada como “LA VENDEDORA”, y la ciudadana OLGA SULBARÁN, identificada como “LA COMPRADORA”, denominado por las partes como “CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA”. Este contrato fue expresamente reconocido por la parte demandada, por lo que tiene pleno valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se desprende que los contratantes establecieron expresamente lo siguiente:
“Primera: LA VENDEDORA declara ser única y exclusiva propietaria de una (1) bienhechuría conocida con el nombre de “Las Tinajas” y construida sobre un lote de terreno baldío inalienable e imprescriptible propiedad de la República Bolivariana de Venezuela, ubicado en la Isla del Gran Roque, Dependencia Federal Archipiélago de Los Roques. Dicha bienhechuría posee un frente de ocho metros lineales con cuarenta con cuarenta y nueve centímetros (8,49 m), un fondo de trece metros lineales con treinta centímetros (13,30 m) y una profundidad de veintitrés metros lineales con treinta centímetros (23,30 m), todas ellas medidas aproximadas que representan una superficie, también aproximada de doscientos setenta y nueve metros cuadrados con catorce centímetros cuadrados (279,14 m2), distribuida en las siguientes dependencias: un área de sala, comedor, cocina y bar, siete (7) habitaciones con siete (7) baños, una (1) conserjería con baño y depósito. Sus linderos y medidas son los siguientes: NORTE: que es su fondo, con casa que es o fue de Hipólito Narváez; SUR: que es su frente, con calle de por medio, con la escuela; ESTE: con casa que es o fue de Estanislao Narváez; y OESTE: con casa que es o fue de Ignacio Narváez, todo ello conforme a cuanto queda representado en el plano anexo que debidamente suscrito por las partes forma parte integrante del presente contrato. Dicha bienhechuría, que sucesivamente se denominará a los efectos del presente contrato EL INMUEBLE, le pertenece a LA VENDEDORA por haberla adquirido del ciudadano Luis Beltrán Mata, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad n° V-1.445.028, según consta del documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Vargas (hoy Estado Vargas), Maiquetía, en fecha 15-06-1995, bajo el nº 71, tomo 33, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; a quien a su vez le pertenecía conforme consta del Título Supletorio Justificativo de Propiedad declarado a su favor en fecha 25-04-1995 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Municipio Vargas del Distrito Federal (hoy Estado Vargas), en el expediente n° 695-95.
Segunda: Dicha bienhechuría está destinada a uso de Posada Turística conforme al Contrato de Concesión nº 0014, del cual es titular LA VENDEDORA otorgado en fecha 01-05-1995, por el Ministerio del Ambiente y de Los Recursos Naturales Renovables, por medio de la Dirección General Sectorial Única de Área del Parque Nacional Archipiélago de Los Roques, conforme al cual le corresponde el derecho de explotar el Servicio de Posada Turística bajo la denominación de "POSADA LAS TINAJAS” en la referida bienhechuría ubicada en dicho Parque Nacional.
Tercera: LA VENDEDORA se obliga a dar en venta EL INMUEBLE y a ceder todos los derechos de la referida Concesión nº 0014, a LA COMPRADORA, mediante la suscripción de los respectivos documentos debidamente autenticados ante un Notario Público de la ciudad de Caracas, conforme a las modalidades de venta y cesión que más adelante se especifican.
Cuarta: El precio total de venta de EL INMUEBLE objeto de este contrato, ha sido convenido por las partes en la cantidad de Quinientos Diez Millones de Bolívares (Bs. 510.000.000.00), en el cual está implícita la cesión de los derechos de la Concesión nº 0014. Sin embargo, por única y exclusiva elección de LA COMPRADORA, ésta podrá dar cumplimiento cabal de pago sustitutivo del precio establecido, cancelando a LA VENDEDORA la cantidad de Ciento Setenta Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 170.000,00) en Dólares de los Estados Unidos de América, conforme a las cuotas establecidas en la Cláusula Quinta de este convenio. En caso de optar LA COMPRADORA por la modalidad de pago sustitutiva última citada, ésta quedará liberada frente a LA VENDEDORA del pago del precio previsto en Bolívares en ésta cláusula.
Quinta: Es pacto expreso de esta negociación que el referido precio de venta será pagado por LA COMPRADORA de la siguiente manera:
5.1) La cantidad de Doscientos Cuarenta Millones de Bolívares (Bs.240.000.000,00), o bien el pago sustitutivo a elección de LA COMPRADORA de Ochenta Mil Dólares de los Estados Unidos de América (USD 80.000,00) en Dólares de los Estados Unidos de América, a favor del ciudadano CARLOS PACANINS CLEARY, mediante cheque de gerencia o transferencia bancaria conforme instrucciones escritas de LA VENDEDORA; la cual deberá ser realizada en su totalidad en una o más cuotas dentro del plazo que expirará el día treinta y uno (31) de enero de 2005.
5.2) La cantidad de Ciento Treinta Y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 135.000.000,00)), o bien el pago sustitutivo a elección de LA COMPRADORA de Cuarenta y Cinco Mil Dólares de los Estados Unidos de América (USD 45.000,00) en Dólares de los Estados Unidos de América, a favor del ciudadano CARLOS PACANINS CLEARY, mediante cheque de gerencia o transferencia bancaria conforme instrucciones escritas de LA VENDEDORA; la cual se realizará en su totalidad en fecha 30-06-2005.
5.3) El saldo, es decir, la cantidad de Ciento Treinta Y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 135.000.000,00), o bien el pago sustitutivo a elección de LA COMPRADORA de Cuarenta y Cinco Mil Dólares de los Estados Unidos de América (USD 45.000,00) en Dólares de los Estados Unidos de América, a favor del ciudadano CARLOS PACANINS CLEARY, mediante cheque de gerencia o transferencia bancaria conforme instrucciones escritas de LA VENDEDORA; la cual se realizará en su totalidad en fecha 30-09-2005.
Sexta: De conformidad a lo establecido en la Cláusula Vigésima Novena del Contrato de Concesión nº 0014, antes referido, cuyo contenido declaran conocer las partes, LA VENDEDORA está obligada a obtener del Ente Gubernamental, la autorización para poder vender EL INMUEBLE y ceder los derechos de la referida Concesión que constituyen el objeto de este convenio. Por ende LA VENDEDORA se obliga a solicitar el mencionado permiso y se compromete a consignar ante las Autoridades competentes todos los recaudos requeridos para tal fin. Es pacto expreso entre las partes que si las autoridades competentes no emitieran la referida autorización antes del día 30-04-2005, de igual modo LA COMPRADORA ejecutará los pagos a los cuales se ha obligado por medio del presente contrato y se instrumentará un acuerdo modificatario del mismo que garantice a LA COMPRADORA obtener de cualquier forma la titularidad de los derechos inherentes a este contrato, así como mantenerla en el pleno uso, goce y disfrute de los derechos de propiedad y de concesión descritos supra, reconociéndosele en todo caso a LA COMPRADORA la calidad de exclusiva propietaria. La firma del documento definitivo de compraventa de EL INMUEBLE y cesión de los derechos del Contrato de Concesión nº 0014, ante el Notario Público en la ciudad de Caracas se celebrará una vez que el Ente Competente le haya expedido a LA VENDEDORA la autorización correspondiente.
Séptima: LA VENDEDORA está tramitando en la actualidad, por ante la Autoridad Única de Área del Parque Nacional Archipiélago de Los Roques, los permisos de remodelación de la bienhechuría objeto de este contrato, los cuales se compromete a obtener en el mes de Enero de 2005, cuyo proyecto, especificaciones y planos son del conocimiento de LA COMPRADORA. Los derechos sobre el proyecto y los respectivos permisos, son cedidos implícitos en esta negociación sin costo adicional alguno por LA VENDEDORA a LA COMPRADORA quien ejecutará tales obras por su única y exclusiva cuenta, riesgo y costo, sin que ello implique en ningún modo la variación del precio de venta convenido. Hasta tanto LA COMPRADORA no resulte formalmente en su condición de titular de la propiedad de EL INMUEBLE así como del contrato de concesión nº 0014, actuará como representante de LA VENDEDORA por ante las autoridades competentes en todo lo relacionado a la ejecución de las referidas obras, para lo cual le será otorgado el poder respectivo. LA COMPRADORA se obliga a dar inicio a las mismas tan pronto como LA VENDEDORA le haga entrega de los permisos respectivos y a concluirlas dentro del plazo en ellos estipulado, asumiendo por su única y exclusiva cuenta toda responsabilidad inherente a la ejecución de dichas obras.
Octava: En caso de incumplimiento de la promesa recíproca de venta asumida en el presente contrato la parte afectada podrá elegir en demandar su ejecución o bien su resolución. En este segundo caso el presente convenio quedará inmediatamente resuelto de pleno derecho aplicándose la siguiente penalidad:
8.1) Si los motivos fueren imputables a LA VENDEDORA, ésta quedará obligada a devolverle a LA COMPRADORA por concepto de indemnización única y total de daños y perjuicios causados, la totalidad de la cantidad de dinero recibida a cuenta del precio en la misma moneda que le haya sido pagada, más una cantidad igual por concepto de indemnización única y total de daños y perjuicios causados, así como una cantidad equivalente al doble de la inversión realizada para ejecutar la construcción que comprenderá materiales, transporte de los mismos hasta la obra, mano de obra y honorarios profesionales de arquitectos y/o ingenieros.
8.2) Si los motivos fueren imputables a LA COMPRADORA, la cantidad de dinero pagada a cuenta del precio, así como la obra ejecutada, quedarán en favor de LA VENDEDORA por concepto de indemnización única y total de daños y perjuicios causados.
Parágrafo Único: El retardo o la falta de otorgamiento del permiso indicado en la Cláusula Sexta no constituirá causal de incumplimiento de la promesa recíproca de compraventa. En caso de darse este supuesto las partes pactarán cuanto previsto en la ya citada Cláusula Sexta del presente instrumento.
Novena: EL INMUEBLE será vendido y la Concesión nº 0014 será cedida, por LA VENDEDORA, libre de toda ocupación personal o material, gravamen, servidumbre, deuda y obligación de cualquier tipo, así como libre de toda controversia judicial o procedimiento administrativo pendiente.
Décima: LA COMPRADORA pagará por su única y exclusiva cuenta los gastos de Notaría Pública y/o Registro Mercantil inherentes a la presente negociación, así como los Honorarios Profesionales de los Abogados por ella contratados.
Décima Primera: LA COMPRADORA podrá ceder de manera total o parcial los derechos derivados del presente convenio a una persona jurídica en la cual tenga participación sin necesidad para ello del consentimiento de LA VENDEDORA.
Décima Segunda: Para todos los efectos y consecuencias derivadas del presente contrato, las partes eligen como domicilio especial con exclusión a cualquier otro, la ciudad de Caracas a la jurisdicción de cuyos Tribunales declaran expresamente someterse. Se hacen dos (2) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en la ciudad de Caracas a la fecha de su autenticación…”. (Copia textual).

De la transcripción anterior se desprende el vínculo contractual que relaciona a la ciudadana OLGA SULBARÁN DÁVILA con la sociedad mercantil demandada, en la cual ésta última se comprometió a celebrar un contrato de compraventa constituido por unas bienhechurías conocida con el nombre de “Las Tinajas” y construida sobre un lote de terreno baldío inalienable e imprescriptible propiedad de la República Bolivariana de Venezuela, ubicado en la Isla del Gran Roque, Dependencia Federal Archipiélago de Los Roques, así como el precio de la venta y las condiciones de pago, la cesión de la concesión de posada turística, la obligación de adquirir los permisos de venta, la cláusula penal, a efectuar un contrato posterior (documento definitivo de compra-venta), entre otros elementos, es decir, este negocio jurídico posterior, se verificaría previo cumplimiento de determinadas condiciones; las cuales implicaron, para las partes, la asunción de obligaciones recíprocas; por lo tanto, es criterio de esta juzgadora que el contrato suscrito entre las partes, constituye una promesa bilateral de compra venta u opción de compra venta. Así se establece.
2. Marcado con la letra ‘C’, la actora consignó comprobante de transferencia bancaria de fecha 11 de enero de 2005, por la suma de US$ 70.000,00 a favor del ciudadano Carlos Eduardo Pacanins Cleary; y marcado con la letra ‘D’, comprobante de transferencia bancaria de fecha 21 de enero de 2005 por la suma de US$ 10.000,00 a favor del ciudadano Carlos Eduardo Pacanins Cleary. Dichos instrumentos fueron reconocidos expresamente por la parte demandada, por lo cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. De estos instrumentos se desprende que la ciudadana OLGA SULBARÁN DÁVILA le pagó a la demandada ROQUE’S AIR, LAND & SEA, C.A., un total de ochenta mil dólares de los Estados Unidos de América (US$80.000,00), en fechas 11 y 21 de enero de 2005, respectivamente. Así se establece.
3. Marcado con la letra ‘E’, consta acuerdo privado modificatorio del contrato de opción de compra venta (del 11 de enero de 2005) suscrito en fecha 25 de agosto de 2005. Dicho instrumento fue reconocido expresamente por la parte demandada, por lo cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. De este instrumento se evidencia el establecimiento de nuevas condiciones para pagar el saldo restante de la venta. El mismo es del siguiente tenor:
“…Entre ROQUE'S AIR, LAND & SEA C.A. empresa Mercantil de este domicilio (…omissis…), representada en este acto por su Presidente, Carlos Eduardo Pacanins Cleary, (…omissis…), quien a los efectos de este convenio se denominará LA VENDEDORA, por una parte y por la otra OLGA SULBARAN, (…omissis…), quien se denominará LA COMPRADORA se ha convenido en celebrar al presente acuerdo modificatorio del contrato de Promesa Bilateral de Compraventa que suscribimos en fecha once (11) de enero de 2005 por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el número 74, tomo 01 de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría, modificación ésta que se indica a continuación: Primero: El presente acuerdo modificatorio tiene su causa en el hecho de que en fecha 29-06-05, emanó de la Autoridad Única de Área del Parque Nacional Archipiélago de Los Roques, el acto administrativo de efectos particulares, distinguido como Oficio nº 0254, en el cual se le indicó a LA VENDEDORA que esa Autoridad había decidido no renovarle la concesión P-0014, sobre la cual versa el contrato de Promesa Bilateral de Compraventa celebrado entre las partes en fecha 11-01-2005, antes citado, por lo cual resulta imposible, al menos en la actualidad, para LA VENDEDORA ceder los derechos de dicha concesión y por ende cumplir el Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa en los términos pautados. Segundo: Por cuanto es intención de las partes que se realice en definitiva la operación original pactada LA VENDEDORA ha iniciado los recursos administrativos que persiguen revertir los efectos del mencionado Oficio nº 0254. Tercero: En virtud de cuanto antes explicado, las partes, de común acuerdo, modifican la Cláusula Quinta del citado contrato, en sus puntos 5.2) y 5.3) que tratan lo referente al pago del saldo del precio de la negociación. En consecuencia, la cantidad de doscientos setenta millones de Bolívares (Bs.270.000.000,00), o bien el pago sustitutivo a elección de LA COMPRADORA de noventa mil Dólares de los Estados Unidos de América (USS 90.000,00), en Dólares de los Estados Unidos de América, que debía realizarse en dos (2) cuotas iguales con vencimientos el 30-06-2005 y 30-09-2005, será efectuado por LA COMPRADORA mediante transferencia bancaria ordenada a favor de Carlos Eduardo Pacanins Cleary conforme instrucciones de LA VENDEDORA en los siguientes términos: A) La cantidad de sesenta millones de Bolívares (Bs. 60.000.000,00) o bien el pago sustitutivo de veinte mil Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 20.000,00) en Dólares U.S.A., dentro de los siete (7) días siguientes a la fecha de la firma de presente acuerdo. B) La cantidad de setenta y cinco millones de Bolívares (Bs. 75.000.000,00) o bien el pago sustitutivo de veinticinco mil Dólares de Estados Unidos de América (US$ 25.000,00) en Dólares U.S.A., dentro de los siete (7) días siguientes a la fecha en la cual la Autoridad Única de Área de Parque Nacional Archipiélago de Los Roques, luego de haber declarado procedente el Recurso de Reconsideración presentado por LA VENDEDORA otorgue renovación del contrato de concesión signado con el nº 0014 u otorgue un nuevo contrato sustitutivo de éste, teniendo cuenta que los recaudos para obtener dicha renovación o nuevo contrato, deberán ser presentados por LA VENDEDORA ante la Autoridad Competente. D) La cantidad de sesenta y siete millones quinientos mil Bolívares (Bs. 67.500.000,00) o bien el pago sustitutivo de veintidós mil quinientos Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 22.500,00) en Dólares U.S.A., a los noventa (90) días siguientes a la fecha de la renovación del contrato de concesión signado con el nº 0014 o del otorgamiento de un nuevo contrato sustitutivo de éste. E) La cantidad de sesenta y siete millones quinientos mil Bolívares (Bs. 67.500.000,00), o bien al pago sustitutivo de veintidós mil quinientos Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 22.500,00) en Dólares U.S.A., en la fecha en la cual LA VENDEDORA suscriba a favor de LA COMPRADORA el documento auténtico definitivo de venta de la bienhechuría y traspaso de los derechos de concesión. Cuarto: Mientras no se pueda dar cumplimiento a la totalidad de las obligaciones pactadas en el contrato originario, LA COMPRADORA tendrá derecho al pleno uso, goce y disfrute exclusivo sobre la casa o bienhechuría conocida como “Posada Las Tinajas” ubicada en la Isla Gran Roque del Archipiélago de Los Roques, sobre la cual también versa el contrato de Promesa Bilateral de Compraventa vigente entre las partes. Quinto: Salvo los términos establecidos en el presente acuerdo, quedan en vigencia las demás disposiciones contenidas en el contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta…”.

De lo anterior se evidencia, que efectivamente, las partes a través de este acuerdo privado, modificaron el contrato originario en cuanto a los términos del pago del precio de la venta, de la siguiente manera: A) La cantidad de sesenta millones de Bolívares (Bs. 60.000.000,00) o bien el pago sustitutivo de veinte mil Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 20.000,00) en Dólares U.S.A., dentro de los siete (7) días siguientes a la fecha de la firma de presente acuerdo. B) La cantidad de setenta y cinco millones de Bolívares (Bs. 75.000.000,00) o bien el pago sustitutivo de veinticinco mil Dólares de Estados Unidos de América (US$ 25.000,00) en Dólares U.S.A., dentro de los siete (7) días siguientes a la fecha en la cual la Autoridad Única de Área de Parque Nacional Archipiélago de Los Roques, luego de haber declarado procedente el Recurso de Reconsideración presentado por LA VENDEDORA otorgue renovación del contrato de concesión signado con el nº 0014 u otorgue un nuevo contrato sustitutivo de éste, teniendo cuenta que los recaudos para obtener dicha renovación o nuevo contrato, deberán ser presentados por LA VENDEDORA ante la Autoridad Competente. C) La cantidad de sesenta y siete millones quinientos mil Bolívares (Bs. 67.500.000,00) o bien el pago sustitutivo de veintidós mil quinientos Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 22.500,00) en Dólares U.S.A., a los noventa (90) días siguientes a la fecha de la renovación del contrato de concesión signado con el nº 0014 o del otorgamiento de un nuevo contrato sustitutivo de éste. D) La cantidad de sesenta y siete millones quinientos mil Bolívares (Bs. 67.500.000,00), o bien al pago sustitutivo de veintidós mil quinientos Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 22.500,00) en Dólares U.S.A., en la fecha en la cual LA VENDEDORA suscriba a favor de LA COMPRADORA el documento auténtico definitivo de venta de la bienhechuría y traspaso de los derechos de concesión. Así se establece.
4. Marcado con la letra ‘F’, consta comprobante de transferencia bancaria de fecha 26 de agosto de 2005 por la suma de US$ 20.000,00 a favor del ciudadano Carlos Eduardo Pacanins Cleary, recibido el 30 de agosto de 2005. Este instrumento fue reconocido expresamente por la parte demandada, por lo cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, y se tiene como cierto el pago efectuado por la actora el 26 de agosto de 2005 por la suma de US$ 20.000,00 a favor del ciudadano Carlos Eduardo Pacanins Cleary, recibido por éste el 30 del mismo mes y año. Así se establece.
5. Marcado con la letra “G”, riela constancia de residencia de fecha 27 de septiembre de 2012 emitida por la Comisaría General de la Dependencia Federal Los Roques, organismo adscrito a la Dirección General de Política Interior del Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia. Por cuanto este instrumento no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, esta alzada lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y tiene como cierto su contenido, desprendiéndose del mismo, que la ciudadana Olga Teresa Sulbarán Dávila se encuentra residenciada en la calle Las Flores, Casa Las Tinajas Nº112 dentro del Parque Nacional Los Roques, El Gran Roque desde el 5 de marzo de 1998. Así se establece.
6. Marcado con la letra “H”, consta Contrato de Concesión para la Prestación del Servicio Público de Alojamiento Turístico en el Parque Nacional Archipiélago Los Roques, Nº ALT-059-2016, emitido en fecha 13 de enero de 2016, Por cuanto este instrumento no fue impugnado por la parte demandada, y por tratarse de un documento público administrativo, esta alzada le otorga valor probatorio y tiene como fidedigno su contenido, quedando demostrado que en fecha 13 de enero de 2016 el Territorio Insular Francisco de Miranda por órgano de la Jefatura de Gobierno, le otorgó a la sociedad mercantil “Las Tinajas Sueños del Caribe”, representada en ese acto por la ciudadana Olga Teresa Sulbarán Dávila en su carácter de Gerente General de dicha compañía, un contrato de concesión para operar y mantener el servicio público de alojamiento turístico en el Parque Nacional Archipiélago de Los Roques, de manera universal, eficiente, continúa y a precios asequibles, y que propenderá al uso público o a la promoción del desarrollo turístico en el referido parque nacional, verificándose en la cláusula segunda del contrato que la concesión fue otorgada para prestar el servicio público de alojamiento turístico y establecimiento turístico de alimentos y bebidas, en una bienhechuría denominada “POSADA LAS TINAJAS”, ubicada dentro de los límites del Parque Nacional Archipiélago de Los Roques, cuyos linderos coinciden con las bienhechurías cuyo objeto del contrato es reclamado. Así se establece.
B. En la etapa probatoria:
1. Promueve y hace valer los documentos consignados junto al escrito de demanda. Con relación a estas documentales, esta alzada deja constancia que las mismas fueron analizadas y se les otorgó pleno valor probatorio en la oportunidad respectiva, por lo que, resulta inoficioso hacer un nuevo examen valorativo. Así se establece.
2. Promueve y hace valer a favor de su representada “los hechos admitidos por la parte demandada en la contestación de la demanda en el particular primero titulado de los hechos no controvertidos”. Aprecia esta alzada, que el presente alegato no es un medio probatorio per sé, pues los hechos admitidos es una actividad totalmente espontánea de la parte y lo realiza de forma libre, por lo tanto, los hechos admitidos por las partes escapan de la esfera contradictoria en los procedimientos contenciosos civiles, por lo que en atención al principio de celeridad procesal, no necesitan ser probados. Así se establece.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
A. Junto al escrito de contestación:
1. Marcado con la letra “A”, a los folios 92 y 93, se acompaña en copia simple una comunicación privada suscrita por el ciudadano Carlos Eduardo Pacanins Cleary, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil ROQUE'S AIR, LAND & SEA C.A., dirigido al Director de la Autoridad Única de Área del Parque Nacional Archipiélago de Los Roques, y recibido según sello de recibido por dicho ente público el 16 de agosto de 2005, en el cual deja constancia que en fecha 07 de julio de 2005, le fue notificado que no se prorrogaría la concesión No. 0014, solicitando pronta respuesta al pedimento de cambio de uso de la concesión ratificando solicitud de fecha 2003, y que se reconsidere la decisión adoptada en el oficio nº 0256, estableciéndole el plazo de ley para presentar los recaudos necesarios para el otorgamiento del mismo. Por cuanto este instrumento no fue impugnado por la contraparte, se tiene como fidedigno su contenido y se le otorga valor probatorio conforme a los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
2. Marcado con la letra “B”, se acompaña en copia simple escrito del recurso Administrativo de Reconsideración contra el acto administrativo distinguido como oficio 0254, que introdujo la demandada ante la autoridad Única de Área del Parque Nacional Archipiélago Los Roques (folios 94 al 100). Por cuanto este instrumento no fue impugnado por la contraparte, se tiene como fidedigno su contenido y se le otorga valor probatorio conforme a los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil. De este escrito se evidencia que está suscrito por el ciudadano Carlos Eduardo Pacanins Cleary, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil ROQUE'S AIR, LAND & SEA C.A., dirigido al Director de la Autoridad Única de Área del Parque Nacional Archipiélago de Los Roques, y recibido según sello de recibido por dicho ente público el 16 de agosto de 2005, mediante el cual interpone recurso administrativo de reconsideración en contra del acto administrativo de efectos particulares distinguido como oficio No. 0254, emanado de dicho despacho en fecha 29 de junio de 2005, solicitando se reconsidere la decisión y se declare nulo el acto administrativo de efectos particulares en él contenido, y se le conceda a su representada la prórroga automática del contrato de concesión No. P-0014 hasta el mes de octubre de 2005. Así se establece.
3. Marcado con la letra “C”, se acompaña en copia simple escrito de Recurso Administrativo Jerárquico interpuesto ante el Ministerio del Ambiente y Recursos Naturales a los fines de agotar la vía administrativa, una vez negado el recurso administrativo de reconsideración (folios 101 al 105). Por cuanto este instrumento no fue impugnado por la contraparte, se tiene como fidedigno su contenido y se le otorga valor probatorio conforme a los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil. De este escrito se evidencia que está suscrito por el abogado Oleary Contreras Carrillo, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ROQUE'S AIR, LAND & SEA C.A., dirigido al Ministro del Ambiente y de los Recursos Naturales, con fecha de recibido del 27 de septiembre de 2005, mediante el cual interpone recurso administrativo jerárquico ante el silencio administrativo incurrido por la Dirección de la Autoridad Única de Área del Parque Nacional Archipiélago de Los Roques, en virtud del recurso de reconsideración interpuesto el 16 de agosto de 2005, solicitando que se declare nulo el acto administrativo de efectos particulares distinguido como oficio No. 0254 de fecha 29 de junio de 2005 y, en consecuencia, se le conceda a su representada la posibilidad de renovación del contrato de concesión No. P-0014. Así se establece.
4. Marcado con la letra “D”, se acompaña en copia simple a los folios 106 al 129, escrito presentado en fecha 05 de octubre de 2006 por la parte demandada, del recurso de Nulidad dirigido a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, por razones de Inconstitucionalidad e Ilegalidad contra el acto administrativo de efectos particulares distinguido como oficio No. 0147 de fecha 03 de abril de 2006, emanado de la Dirección de la Autoridad Única de Área del Parque Nacional Archipiélago Los Roques, contentivo de la Resolución No. 392 emanada del Despacho del Ministerio del Ambiente y de los Recursos Naturales, de fecha 21 de febrero de 2006, en la que declara inadmisible por extemporáneo el recurso jerárquico interpuesto por la demandada, contra el acto administrativo contenido en el oficio No. 0254 de fecha 29 de junio de 2005, emanado de la Autoridad Única de Área del Parque Nacional Archipiélago Los Roques. Por cuanto este instrumento no fue impugnado por la contraparte, se tiene como fidedigno su contenido y se le otorga valor probatorio conforme a los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil.
B. En la etapa probatoria:
1. La parte demandada reproduce el contenido del contrato de promesa bilateral de compra venta suscrito entre las partes el 11 de enero de 2005, así como el documento privado de fecha 25 de agosto de 2005, modificatorio del anterior convenio, y en especial, el contenido del parágrafo único del referido contrato. Con relación a estas documentales, esta alzada deja constancia que las mismas fueron analizadas y se les otorgó pleno valor probatorio en la oportunidad de valorar las pruebas aportadas por la parte actora, por lo que, resulta inoficioso hacer un nuevo examen valorativo. Así se establece.
2. Reproduce el valor probatorio de los anexos consignados con la contestación, identificados con las letras “A, B, C y D”, contentivos de los recursos administrativos y judiciales incoados por la demandada, tendientes a lograr la revocatoria del acto administrativo que negaba la renovación de la concesión 0014. Con relación a estas documentales, esta alzada deja constancia que las mismas fueron analizadas y se les otorgó pleno valor probatorio en párrafos anteriores, por lo que, resulta inoficioso hacer un nuevo examen valorativo. Así se establece.
3. Consigna marcado “A” a los folios 155 al 170, copia certificada de la sentencia número 00827 de fecha 16 de julio de 2008, dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia. Por tratarse de una copia certificada de un documento judicial, esta alzada le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se desprende que efectivamente, para el día 16 de julio de 2008, la referida Sala Político Administrativa, declaró sin lugar el recurso de nulidad propuesto por la parte demandada contra la decisión No. RI-392 de fecha 21 de febrero de 2006, dictada por la Ministra del Ambiente y de los Recursos Naturales, hoy Ministra del Poder Popular para el Ambiente. Así se establece.
4. Consigna marcado “B” a los folios 171 al 189, copia certificada de los Estatutos Sociales y Acta Constitutiva de la sociedad mercantil “LAS TINAJAS SUEÑOS DEL CARIBE, C.A.”, expedida por el Registro Mercantil del estado Vargas en fecha 11 de febrero del año 2014, inscrito bajo el número 16, tomo 9-A. Por tratarse de una copia certificada de un documento público, esta alzada le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se desprende que las ciudadanas Olga Teresa Sulbarán Dávila y Rosa Edelmira Sulbarán de Suescún, convinieron en constituir una compañía anónima denominada LAS TINAJAS SUEÑOS DEL CARIBE, C.A., cuyo objeto principal es satisfacer necesidades turísticas de hospedería, recreación, excursionismo, actividades agroturísticas, servicios de restaurantes, ventas de licores al detal, víveres, así como la organización de eventos, intercambios, y todo cuanto a la prestación de servicios turísticos se refiere, y el domicilio se fijó en Los Roques, en calle Las Flores, número 112, el Gran Roque, Los Roques, estado Vargas, con un paquete accionario del 50% de acciones para cada accionista. Así se establece.
Para emitir pronunciamiento se observa;
Luego del análisis de los alegatos expuestos por la parte actora y de las defensas opuestas por la parte demandada, así como del material probatorio traído a los autos por ambas partes, el thema decidendum se circunscribe a determinar si efectivamente procede la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta de bienhechurías incoada.
Dispone el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
En este sentido, con relación al segundo requisito para la procedencia de la acción de cumplimiento intentada por la ciudadana Olga Teresa Sulbarán, se aprecia, que la citada ciudadana contrajo las siguientes obligaciones: a) comprar un inmueble consistente de “una (1) bienhechuría conocida con el nombre de “Las Tinajas” y construida sobre un lote de terreno baldío inalienable e imprescriptible propiedad de la República Bolivariana de Venezuela, ubicado en la Isla del Gran Roque, Dependencia Federal Archipiélago de Los Roques”, y, b) pagar el precio total de la venta, el cual se convino en la cantidad de Quinientos Diez Millones de Bolívares (Bs. 510.000.000.00), para la fecha del negocio, o si la compradora prefiere pagar de forma sustitutiva la cantidad de Ciento Setenta Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 170.000,00) en dólares de los Estados Unidos de América, conforme a la cláusula cuarta del contrato objeto del presente juicio.
La fórmula de pago quedó igualmente pactada en la cláusula quinta, fijándose de la siguiente forma: 1) la cantidad de doscientos cuarenta millones de bolívares (Bs.240.000.000,00) –para la fecha del contrato-, o bien el pago sustitutivo de ochenta mil dólares de los Estados Unidos de América (USD 80.000,00); la cual deberá ser realizada en su totalidad en una o más cuotas dentro del plazo que expirará el día treinta y uno (31) de enero de 2005; 2) la cantidad de ciento treinta y cinco millones de bolívares (Bs. 135.000.000,00) –para la fecha-, o bien el pago sustitutivo de cuarenta y cinco mil dólares de los Estados Unidos de América (USD 45.000,00); la cual se realizará en su totalidad en fecha 30-06-2005; 3) El saldo deudor, es decir, la cantidad de ciento treinta y cinco millones de bolívares (Bs. 135.000.000,00) –para la fecha-, o bien el pago sustitutivo de cuarenta y cinco mil dólares de los Estados Unidos de América (USD 45.000,00); el cual se realizaría en su totalidad en fecha 30-09-2005. Así se establece.
Quedó admitido por la parte demandada que la demandante compradora OLGA SULBARÁN DÁVILA le pagó a la demandada ROQUE’S AIR, LAND & SEA, C.A., un total de ochenta mil dólares de los Estados Unidos de América (US$80.000,00), en fechas 11 y 21 de enero de 2005, respectivamente, cumpliendo así con el primer pago establecido en el particular 5.1 de la cláusula quinta del contrato originario.
También fue admitido por la parte demandada, que ese contrato de promesa bilateral de compra venta fue modificado mediante la celebración de un acuerdo privado de fecha 25 de agosto de 2005, en el cual se establecieron nuevas condiciones para que la compradora efectuara el pago del saldo restante de la venta, en aplicación de la cláusula sexta del contrato de fecha 11 de enero de 2005, según la cual, es pacto expreso entre las partes que si las autoridades competentes no emitieran la autorización para vender el inmueble antes del día 30 de abril de 2005, se instrumentará un acuerdo modificatorio del mismo que garantice a la compradora obtener de cualquier forma la titularidad de los derechos inherentes al precitado contrato. Asimismo, se aprecia, que este acuerdo modificatorio, tiene su causa “…en el hecho de que en fecha 29-06-05, emanó de la Autoridad Única de Área del Parque Nacional Archipiélago de Los Roques, el acto administrativo de efectos particulares, distinguido como Oficio nº 0254, en el cual se le indicó a LA VENDEDORA que esa Autoridad había decidido no renovarle la concesión P-0014, sobre la cual versa el contrato de Promesa Bilateral de Compraventa celebrado entre las partes en fecha 11-01-2005, antes citado, por lo cual resulta imposible, al menos en la actualidad, para LA VENDEDORA ceder los derechos de dicha concesión y por ende cumplir el Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa en los términos pautados..”. En este sentido, los pagos quedaron establecidos de la siguiente manera:
“…En consecuencia, la cantidad de doscientos setenta millones de Bolívares (Bs.270.000.000,00), o bien el pago sustitutivo a elección de LA COMPRADORA de noventa mil Dólares de los Estados Unidos de América (USS 90.000,00), en Dólares de los Estados Unidos de América, que debía realizarse en dos (2) cuotas iguales con vencimientos el 30-06-2005 y 30-09-2005, será efectuado por LA COMPRADORA mediante transferencia bancaria ordenada a favor de Carlos Eduardo Pacanins Cleary conforme instrucciones de LA VENDEDORA en los siguientes términos: A) La cantidad de sesenta millones de Bolívares (Bs. 60.000.000,00) o bien el pago sustitutivo de veinte mil Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 20.000,00) en Dólares U.S.A., dentro de los siete (7) días siguientes a la fecha de la firma de presente acuerdo. B) La cantidad de setenta y cinco millones de Bolívares (Bs. 75.000.000,00) o bien el pago sustitutivo de veinticinco mil Dólares de Estados Unidos de América (US$ 25.000,00) en Dólares U.S.A., dentro de los siete (7) días siguientes a la fecha en la cual la Autoridad Única de Área de Parque Nacional Archipiélago de Los Roques, luego de haber declarado procedente el Recurso de Reconsideración presentado por LA VENDEDORA otorgue renovación del contrato de concesión signado con el nº 0014 u otorgue un nuevo contrato sustitutivo de éste, teniendo cuenta que los recaudos para obtener dicha renovación o nuevo contrato, deberán ser presentados por LA VENDEDORA ante la Autoridad Competente. D) La cantidad de sesenta y siete millones quinientos mil Bolívares (Bs. 67.500.000,00) o bien el pago sustitutivo de veintidós mil quinientos Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 22.500,00) en Dólares U.S.A., a los noventa (90) días siguientes a la fecha de la renovación del contrato de concesión signado con el nº 0014 o del otorgamiento de un nuevo contrato sustitutivo de éste. E) La cantidad de sesenta y siete millones quinientos mil Bolívares (Bs. 67.500.000,00), o bien al pago sustitutivo de veintidós mil quinientos Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 22.500,00) en Dólares U.S.A., en la fecha en la cual LA VENDEDORA suscriba a favor de LA COMPRADORA el documento auténtico definitivo de venta de la bienhechuría y traspaso de los derechos de concesión…”.

Asimismo, quedó demostrado en autos que la compradora efectuó el pago sustitutivo de veinte mil dólares de los Estados Unidos de América (US$ 20.000,00), dentro de los siete (7) días siguientes a la fecha de la firma de presente acuerdo, según comprobante de transferencia bancaria de fecha 26 de agosto de 2005 por la suma de US$ 20.000,00 a favor del ciudadano Carlos Eduardo Pacanins Cleary, recibido el 30 de agosto de 2005, que fue consignado junto al libelo marcado “F”, por lo cual, esta alzada evidencia que la actora dio cumplimiento a la obligación referida al pago de la inicial tal como fue pactado por las partes, por lo cual, resta verificar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por la demandada a los fines de comprobar la estimación de la pretensión.
En este orden de ideas, se aprecia, que la parte demandada tenía las siguientes obligaciones contractuales: 1) según la cláusula tercera la vendedora se obligó a dar en venta el inmueble y a ceder todos los derechos de la Concesión No. 0014 de uso de posada turística del inmueble; 2) en la cláusula sexta se estipuló que la vendedora se obligaba a obtener del Ente Gubernamental, la autorización para poder vender el inmueble y ceder los derechos de la referida Concesión que constituyen el objeto de este convenio; 3) la vendedora se obliga a solicitar el mencionado permiso y se compromete a consignar ante las Autoridades competentes todos los recaudos requeridos para tal fin; 4) se estableció que si las autoridades competentes no emitían la referida autorización antes del día 30-04-2005, de igual modo la compradora ejecutaría los pagos a los cuales se obligó y se instrumentará un acuerdo modificatorio del mismo que le garantice a la compradora obtener de cualquier forma la titularidad de los derechos inherentes a este contrato; 5) se obligó a mantener a la compradora en el pleno uso, goce y disfrute de los derechos de propiedad y de concesión descritos supra, reconociéndosele en todo caso la calidad de exclusiva propietaria; 6) se comprometió a obtener los permisos de remodelación de la bienhechuría objeto de este contrato, los cuales se compromete a obtener en el mes de enero de 2005, cuyo proyecto, especificaciones y planos son del conocimiento de la compradora, siendo cedidos implícitamente los derechos sobre el proyecto y los respectivos permisos, sin costo adicional alguno a la compradora quien ejecutará tales obras por su única y exclusiva cuenta, riesgo y costo, sin que ello implique en ningún modo la variación del precio de venta convenido; 7) vender el inmueble y ceder el derecho de concesión libre de toda ocupación personal o material, gravamen, servidumbre, deuda y obligación de cualquier tipo, así como libre de toda controversia judicial o procedimiento administrativo pendiente.
Ahora bien, conforme lo estipulado por las partes en el acuerdo privado suscrito el 25 de agosto de 2005, los pagos restantes del precio de la venta, serían efectuados en los siguientes términos: 1) la cantidad de setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 75.000.000,00) o bien el pago sustitutivo de veinticinco mil dólares de Estados Unidos de América (US$ 25.000,00), quedó estipulado que el mismo se efectuaría dentro de los siete (7) días siguientes a la fecha en la cual la Autoridad Única de Área de Parque Nacional Archipiélago de Los Roques, luego de haber declarado procedente el Recurso de Reconsideración presentado por la vendedora otorgue renovación del contrato de concesión signado con el nº 0014 u otorgue un nuevo contrato sustitutivo de éste; 2) la cantidad de sesenta y siete millones quinientos mil bolívares (Bs. 67.500.000,00) o bien el pago sustitutivo de veintidós mil quinientos dólares de los Estados Unidos de América (US$ 22.500,00), sería pagadero a los noventa (90) días siguientes a la fecha de la renovación del contrato de concesión signado con el nº 0014 o del otorgamiento de un nuevo contrato sustitutivo de éste; y 3) el pago de la cantidad de sesenta y siete millones quinientos mil bolívares (Bs. 67.500.000,00), o bien al pago sustitutivo de veintidós mil quinientos dólares de los Estados Unidos de América (US$ 22.500,00), sería pagadero en la fecha de suscripción del documento definitivo de venta de la bienhechuría y traspaso de los derechos de concesión; evidenciándose que el pago del saldo restante quedó supeditado a que el recurso de reconsideración intentado por la parte demandada resultare procedente y con ello se otorgara la renovación del contrato de concesión signado con el nº 0014 o se otorgue un nuevo contrato sustitutivo de éste. Así se decide.
En este orden de ideas, es preciso traer a colación el contenido del artículo 1.197 del Código Civil, el cual prescribe que “…La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro o incierto…”, enseñándonos buena parte de la doctrina que la incertidumbre a que alude el legislador, debe estar constituida por un hecho que no se sepa si va a ocurrir o no. Si el hecho se sabe que va a ocurrir aun cuando no se sepa cuándo (por ejemplo, la muerte de una persona) se tratará de un hecho cierto y estaremos en presencia de un término, o de una obligación de modalidad determinada, en el caso de que éste pueda ser exigido por el acreedor y no de una condición.
Así las cosas, la demandada sostiene que la actora no ha cumplido con su obligación de pagar el saldo restante, ya que dicho pago no estaba sujeto al otorgamiento de la renovación de la concesión ni al otorgamiento de una nueva concesión; que además, no le es atribuible el incumplimiento de la no renovación de la concesión, o el nuevo otorgamiento de otro contrato de concesión, por cuanto eso es un hecho del príncipe y su aprobación no depende de la demandada, y que la demandada realizó todas las diligencias pertinentes para obtener dicha renovación.
Al respecto, es preciso destacar, que dentro del elenco de alegatos y medios probatorios traídos a los autos por la empresa demandada, referido a la imposibilidad de obtener la renovación de la concesión o el otorgamiento de una nueva concesión, se aprecia, que ante la negativa del ente administrativo de renovar la concesión, la demandada fue diligente durante un tiempo determinado para obtener la concesión referida, lo cual se evidencia de la comunicación privada dirigida al Director de la Autoridad Única de Área del Parque Nacional Archipiélago de Los Roques, y recibido según sello de recibido por dicho ente público el 16 de agosto de 2005, en el cual deja constancia que en fecha 07 de julio de 2005, le fue notificado que no se prorrogaría la concesión No. 0014, solicitando pronta respuesta al pedimento de cambio de uso de la concesión ratificando solicitud de fecha 2003, y que se reconsidere la decisión adoptada en el oficio No. 0256, estableciéndole el plazo de ley para presentar los recaudos necesarios para el otorgamiento del mismo; también aportó copia simple del escrito del Recurso Administrativo de Reconsideración contra el acto administrativo distinguido como oficio 0254, que introdujo la demandada ante la autoridad Única de Área del Parque Nacional Archipiélago Los Roques, así como escrito de Recurso Administrativo Jerárquico interpuesto ante el Ministerio del Ambiente y Recursos Naturales a los fines de agotar la vía administrativa, una vez negado el recurso administrativo de reconsideración; y escrito presentado en fecha 05 de octubre de 2006, por la parte demandada, del recurso de Nulidad dirigido a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, por razones de Inconstitucionalidad e Ilegalidad contra el acto administrativo de efectos particulares distinguido como oficio No. 0147 de fecha 03 de abril de 2006, emanado de la Dirección de la Autoridad Única de Área del Parque Nacional Archipiélago Los Roques, contentivo de la Resolución No.392 emanada del Despacho del Ministerio del Ambiente y de los Recursos Naturales, de fecha 21 de febrero de 2006, en la que declara inadmisible por extemporáneo el recurso jerárquico interpuesto por la demandada, contra el acto administrativo contenido en el oficio No. 0254 de fecha 29 de junio de 2005, emanado de la Autoridad Única de Área del Parque Nacional Archipiélago Los Roques, el cual fue declarado sin lugar mediante sentencia número 00827 de fecha 16 de julio de 2008 dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia; sin embargo, no consta en el expediente que después de la fecha de esa decisión la parte demandada haya efectuado otras diligencias para obtener la renovación o que haya realizado solicitud de nuevo contrato de concesión, con el fin de cumplir con su obligación contraída, ni mucho menos que se haya comunicado con la parte actora para explicarle las razones de su incumplimiento.
Así, conforme a lo esbozado con anterioridad esta alzada verifica que la parte demandada incumplió con las obligaciones contractuales asumidas, relacionadas con la obtención de autorizaciones y permisos para vender las bienhechurías, así como la renovación de la concesión de posada turística u otorgamiento de nuevo contrato de concesión, lo cual hasta la fecha no se ha dado por parte de la demandada, ya que todas las gestiones que efectuó en su oportunidad resultaron infructuosas, por lo que al no haber ocurrido ese hecho, aún no ha nacido para la compradora la obligación de pagar el saldo restante, pues, así lo pactaron las partes en el acuerdo modificatorio celebrado el 25 de agosto de 2005. Así se decide.
Por otro lado, alega la demandada que la actora obtuvo por su cuenta la concesión de uso del inmueble como posada turística y que desde el mes de enero de 2016, está funcionando la posada Las Tinajas (HOY DENOMINADA POR LA ACTORA “LAS TINAJAS SUEÑOS DEL CARIBE C.A.”) bajo el régimen de un nuevo contrato de concesión según lo antes citado, por lo que desde ese momento estaba habilitada para cumplir con los pagos restantes de la obligación, lo cual no ha cumplido, y que no es cierto que sea imposible contactar al representante de la demandada para finiquitar el cumplimiento de la obligación contraída.
Con relación a este alegato, se aprecia, que la actividad probatoria desplegada por la demandada con el fin de acreditar dicho escenario estuvo circunscrita a la consignación del documento constitutivo de la compañía LAS TINAJAS SUEÑOS DEL CARIBE, C.A., y de la reproducción del documento marcado “H” aportado por la parte actora, contentivo del Contrato de Concesión para la Prestación del Servicio Público de Alojamiento Turístico en el Parque Nacional Archipiélago Los Roques, No. ALT-059-2016, emitido en fecha 13 de enero de 2016, quedando demostrado que en esa data el Territorio Insular Francisco de Miranda por órgano de la Jefatura de Gobierno, le otorgó a la sociedad mercantil “Las Tinajas Sueños del Caribe”, representada en ese acto por la ciudadana Olga Teresa Sulbarán Dávila en su carácter de Gerente General de dicha compañía, un contrato de concesión para operar y mantener el servicio público de alojamiento turístico en el Parque Nacional Archipiélago de Los Roques, de manera universal, eficiente, continúa y a precios asequibles, y que propenderá al uso público o a la promoción del desarrollo turístico en el referido parque nacional, verificándose en la cláusula segunda del contrato que la concesión fue otorgada para prestar el servicio público de alojamiento turístico y establecimiento turístico de alimentos y bebidas, en una bienhechuría denominada “POSADA LAS TINAJAS”, ubicada dentro de los límites del Parque Nacional Archipiélago de Los Roques, cuyos linderos coinciden con las bienhechurías cuyo objeto del contrato es reclamado. Sin embargo, se aprecia, que esa compañía es un tercero ajeno al proceso y que no forma parte de la relación contractual cuya ejecución se demanda, pues, la ciudadana Olga Teresa Sulbarán Dávila actuó en el contrato de promesa bilateral de compra venta celebrado el 11 de enero de 2005 como una persona natural, y para esa fecha no existía la empresa LAS TINAJAS SUEÑOS DEL CARIBE C.A., que se constituyó el 11 de febrero del año 2014, no siendo dicha empresa la obligada a obtener las autorizaciones y concesiones a que se obligó la demandada en el contrato de fecha 11 de enero de 2005; por lo que de ninguna manera puede considerarse que con la obtención de la nueva concesión de ese tercero, la actora debía realizar el pago del saldo restante del precio pactado, siendo que era la demandada quien debía obtenerla. En tal sentido, la presente defensa debe desestimarse y, así se decide.
Por otra parte, la demandada alega que no es cierto que la no renovación o nuevo contrato eximía a la compradora de pagar lo acordado en el contrato de promesa bilateral de compra venta, como tampoco que ese hecho calificara un incumplimiento por parte de su representada al contrato, y ello es así, por cuanto en la cláusula octava, parágrafo único se estableció que: “El retardo o la falta de otorgamiento del permiso indicado en la cláusula sexta, no constituiría causal de incumplimiento de la promesa de compra venta…”.
Al respecto, esta alzada aprecia, que en la cláusula sexta y en el parágrafo único de la cláusula octava del contrato celebrado el 11 de enero de 2005, se estipuló expresamente lo siguiente:
“…Sexta: De conformidad a lo establecido en la Cláusula Vigésima Novena del Contrato de Concesión nº 0014, antes referido, cuyo contenido declaran conocer las partes, LA VENDEDORA está obligada a obtener del Ente Gubernamental, la autorización para poder vender EL INMUEBLE y ceder los derechos de la referida Concesión que constituyen el objeto de este convenio. Por ende LA VENDEDORA se obliga a solicitar el mencionado permiso y se compromete a consignar ante las Autoridades competentes todos los recaudos requeridos para tal fin. Es pacto expreso entre las partes que si las autoridades competentes no emitieran la referida autorización antes del día 30-04-2005, de igual modo LA COMPRADORA ejecutará los pagos a los cuales se ha obligado por medio del presente contrato y se instrumentará un acuerdo modificatario del mismo que garantice a LA COMPRADORA obtener de cualquier forma la titularidad de los derechos inherentes a este contrato, así como mantenerla en el pleno uso, goce y disfrute de los derechos de propiedad y de concesión descritos supra, reconociéndosele en todo caso a LA COMPRADORA la calidad de exclusiva propietaria. La firma del documento definitivo de compraventa de EL INMUEBLE y cesión de los derechos del Contrato de Concesión nº 0014, ante el Notario Público en la ciudad de Caracas se celebrará una vez que el Ente Competente le haya expedido a LA VENDEDORA la autorización correspondiente…” (Negrillas y subrayados de esta juzgadora).

“…Octava: En caso de incumplimiento de la promesa recíproca de venta asumida en el presente contrato la parte afectada podrá elegir en demandar su ejecución o bien su resolución. En este segundo caso el presente convenio quedará inmediatamente resuelto de pleno derecho aplicándose la siguiente penalidad:
(…Omissis…).
Parágrafo Único: El retardo o la falta de otorgamiento del permiso indicado en la Cláusula Sexta no constituirá causal de incumplimiento de la promesa recíproca de compraventa. En caso de darse este supuesto las partes pactarán cuanto previsto en la ya citada Cláusula Sexta del presente instrumento…”. (Negrillas y subrayados de esta juzgadora).

Conforme a dichas cláusulas, se aprecia que la vendedora se obligó expresamente a obtener del Ente Gubernamental, la autorización para poder vender el inmueble de marras y ceder los derechos de la referida Concesión, siendo pacto entre las partes que si las autoridades competentes no emitían la referida autorización antes del día 30 de abril de 2005, tal como ocurrió en el caso de autos, de igual modo la compradora ejecutaría los pagos a los cuales se ha obligado por medio del presente contrato y se instrumentará un acuerdo modificatorio del mismo que garantice a la compradora obtener de cualquier forma la titularidad de los derechos inherentes a este contrato, y conforme al parágrafo único de la cláusula octava del precitado convenio, si bien se estipuló que el retardo o la falta de otorgamiento del permiso indicado en la Cláusula Sexta no constituiría causal de incumplimiento de la promesa recíproca de compraventa, ello era aplicable antes del día 30 de abril de 2005 bajo el supuesto de que las autoridades competentes no emitieran la referida autorización, por lo que después de esa fecha el parágrafo único de la cláusula octava no resulta aplicable, ya que las partes pactaron el acuerdo modificatorio conforme a lo contemplado en la cláusula sexta del instrumento, y se modificaron las condiciones del pago del saldo restante del precio de la venta; por lo que este alegato resulta improcedente; y así se establece.
Por último, respecto al alegato de rechazo de las afirmaciones contenidas en el líbelo de la demanda de que no ha sido posible contactar al representante de la compañía ROQUE’S AIR, LAND & SEA, C.A., a fin de finiquitar el objeto del contrato, aprecia esta juzgadora, que tal alegato es improcedente, pues, al ser la parte demandada la obligada en obtener las autorizaciones y concesiones pertinentes para la ejecución de la venta pactada en los términos convenidos en el acuerdo de fecha 11 de enero de 2005, era ésta quien debía mantenerse en contacto constante con la demandante, a los fines de informarle respecto a la situación con el organismo administrativo pertinente, verificándose que no existen elementos probatorios en autos que permitan determinar que después del 25 de agosto de 2005, cuando se celebró el acuerdo privado modificatorio del convenio originario, las partes tuvieron comunicación efectiva. Además, se aprecia, que en el transcurrir del presente proceso, ha sido un arduo proceso lograr las citaciones y notificaciones de la demandada, pues, la citación efectiva se logró a través de carteles en prensa, luego, el domicilio procesal fijado fue establecido en un inmueble desocupado, por lo cual ha sido engorroso para el propio tribunal de instancia comunicarse con el demandado, todo lo cual hace presumir a esta juzgadora, que a la demandante le resultó difícil comunicarse con la demandada. Así se establece.
Así, conforme a lo establecido con anterioridad, esta juzgadora verifica que la parte demandada incumplió con las obligaciones contractuales asumidas, pues hasta la fecha no consta en autos que haya logrado obtener la autorización de venta de las bienhechurías de marras, ni la renovación de la concesión No. 0014 o el otorgamiento de una nueva concesión de servicio de posada turística, para que la compradora pueda ejecutar el pago del saldo restante del precio pactado, lo que genera la declaratoria con lugar de la pretensión de cumplimiento de contrato propuesta por la ciudadana Olga Teresa Sulbarán Dávila. Así se decide.
En consecuencia de ello, previo al pago del saldo remanente del precio total de venta establecido en el contrato de opción de compra-venta, se ordena a la demandada al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta y con ello se transmita la tradición legal de la propiedad a la demandante del objeto de la venta conformado por unas bienhechurías que posee un frente de ocho metros lineales con cuarenta y nueve centímetros (8,49 m), un fondo de trece metros lineales con treinta centímetros (13,30 m) y una profundidad de veintitrés metros lineales con treinta centímetros (23,30 m), todas ellas medidas aproximadas que representan una superficie, también aproximada de doscientos setenta y nueve metros cuadrados con catorce decímetros cuadrados (279,14 M2). Sus linderos y medidas son las siguientes: Norte: que es su fondo, con casa que es o fue de Hipólito Narváez; Sur: que es su frente, con calle de por medio, con la escuela; Este: Con casa que es o fue de Estanislao Narváez; y Oeste: con casa que es o fue de Ignacio Narváez. Las bienhechurías se encuentran distribuidas de las siguientes dependencias: Un área de sala, comedor, cocina y Bar, siete (7) habitaciones con siete (7) baños, una (1) conserjería con baño y depósito. Se advierte de que en caso que la parte demandada, no cumpla con su obligación de otorgamiento del documento definitivo de venta, esta sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido, y se constituirá en el documento traslativo de la propiedad, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, siempre y cuando la parte actora cumpla con su prestación. Así se establece.
Con relación al pago del remanente del precio, el cual asciende a la cantidad de doscientos diez millones de bolívares (Bs.210.000.000,00) –para la época de celebración del contrato- o (Bs.210.000,00) para el momento de interposición de la demanda), este Tribunal considera importante traer a colación el criterio respecto a la indexación de oficio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 08 de noviembre del año 2018 (caso: Nieves Del Socorro Pérez de Agudo contra Luis Carlos Lara Rangel), en la cual se realizó un análisis exhaustivo sobre su procedencia, aún y cuando no sea pedida en la demanda, disponiendo lo siguiente:
“…en el presente económico de la República Bolivariana de Venezuela, es un hecho público notorio comunicacional, la GUERRA ECONÓMICA a que está sometido el pueblo venezolano, y su influencia en el aumento del costo de los bienes y servicios Y LA INFLUENCIA DEL FENÓMENO INFLACIONARIO en el valor real y verdadero de la moneda y su valor representativo como poder adquisitivo para adquirir bienes y servicios, con la influencia negativa y cabalgante del aumento de valor de las divisas extranjeras de común mercado en referencia al bolívar, lo que hace aumentar de forma irresponsable el valor de los bienes, servicios e insumos, ya sean de primera necesidad o no.
(Omissis)
Este hecho generador de pobreza en el pueblo venezolano, (fenómeno inflacionario) tiene su reconocimiento en los decretos dictados por el ciudadano Presidente de la República Bolivariana de Venezuela y Comandante en Jefe de la Fuerza Armada Nacional, ciudadano Nicolás Maduro Moros, mediante los cuales se determina un Estado de Excepción y de Emergencia Económica en todo el Territorio Nacional. A JUICIO DE ESTA SALA DETERMINA, QUE EL PROBLEMA INFLACIONARIO PASÓ DE SER UN PROBLEMA DE ORDEN PRIVADO A UNO DE ORDEN PÚBLICO, pues tiene injerencia directa en el libre desenvolvimiento de la economía venezolana y de sus ciudadanos, en la cual a juicio de esta Sala, se debe “...hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente...”. (Cfr. Fallo de esta Sala N° 848, del 10 de diciembre de 2008, expediente N° 2007-163, caso: Antonio Arenas y otros, en representación de sus hijas fallecidas Danyali Del Valle (†), Yumey Coromoto (†) y Rosangela Arenas Rengifo (†), contra SERVIQUIM C.A., y otra).
En consecuencia, de ahora en adelante y a partir de la publicación del presente fallo, esta Sala de Casación Civil y los demás jueces de la República, al momento de dictar sentencia, deben ordenar DE OFICIO la INDEXACIÓN JUDICIAL del monto de lo condenado, independientemente de que haya sido solicitado o no en juicio, desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago, para de esta forma mitigar el efecto inflacionario que genera en la población la guerra económica, y así, el juez pueda ordenar la entrega en dinero del valor equivalente al numéricamente expresado, por lo que la condena no es a pagar una suma idéntica a la exigida, sino en la de pagar una cantidad equivalente al valor de la suma exigida originalmente a la fecha del pago, que tenga el mismo valor adquisitivo y que represente el mismo valor de la cantidad de dinero objeto del litigio a su comienzo y que en consecuencia sea suficiente para satisfacer una acreencia o adquirir un bien en las mismas condiciones que se podía en años anteriores, sin que la pérdida del valor adquisitivo de la moneda le impida realizar la misma operación comercial.”. (Énfasis de la Sala).

De los pasajes argumentativos citados supra, se colige con palmaria claridad, cuál es la finalidad de la indexación, sobre todo en estos tiempos donde el sistema económico del país ha sufrido ataques que generan inestabilidad financiera e inflación desbordada, y no es otro que retribuirle el valor adquisitivo al monto demandado inicialmente, con lo cual, se garantice al vencedor del juicio la suficiencia del monto condenado a los fines de que pueda adquirir los bienes y servicios en la actualidad, a los que hubiese tenido a disposición en la oportunidad de la presentación de la demanda.
Es por ello, que la Sala abandonó el viejo criterio que establecía la obligación de los operadores de justicia de condenar la indexación únicamente cuando fuese solicitado por las partes, sustituyéndolo por la indexación de oficio, instaurando expresamente que el “PROBLEMA INFLACIONARIO PASÓ DE SER UN PROBLEMA DE ORDEN PRIVADO A UNO DE ORDEN PÚBLICO”, por lo que tratándose de un problema de orden público, a partir de la publicación del referido fallo, la Sala de Casación Civil y los demás jueces de la República, están obligados al momento de dictar sentencia, a ordenar DE OFICIO la INDEXACIÓN JUDICIAL del monto de lo condenado.
Así las cosas, es menester señalar que en el caso de autos, la demanda fue admitida el 31 de mayo de 2017, y entre dicho lapso y la actualidad en el país se han realizado dos reconversiones monetarias, la primera de ellas el 20 de agosto 2018 y la más reciente el 1° octubre de 2021, lo que trae como consecuencia que la cuantificación de la demanda haya transmutado de bolívares fuertes a soberanos y por último a digitales, perdiendo poder adquisitivo al punto de que no existe en el cono monetario actual, un billete o moneda que pueda entregarse como equivalente a la pretensión, pues, la reclamación actualmente queda en la cantidad de cero con veintiún cienmilésimas de bolívares digitales (Bs. 0,000021), de los doscientos diez millones de bolívares (Bs. 210.000.000,00 –para la época de celebración del contrato o Bs.210.000,00 para el momento de interposición de la demanda-) adeudados, lo cual sin lugar a dudas, permite concluir que la moneda ha perdido valor, y ello obliga a este tribunal a ordenar de oficio la indexación de la cantidad que debe pagar la demandante como saldo restante del precio de venta pactado, para de esta forma mitigar el efecto inflacionario que genera en la población la guerra económica, y así, ordenar la entrega en dinero del valor equivalente al numéricamente expresado, por lo que la condena no es a pagar una suma idéntica a la exigida, sino en la de pagar una cantidad equivalente al valor de la suma exigida originalmente a la fecha del pago, que tenga el mismo valor adquisitivo y que represente el mismo valor de la cantidad de dinero objeto del litigio a su comienzo y que en consecuencia sea suficiente para satisfacer una acreencia o adquirir un bien en las mismas condiciones que se podía en años anteriores, sin que la pérdida del valor adquisitivo de la moneda le impida realizar la misma operación comercial. Así se decide.
En tal sentido, se ordena la indexación del monto que debe pagar la demandante como saldo restante del precio de venta pactado, vale decir, la cantidad de doscientos diez millones de bolívares (Bs. 210.000.000,00 –para la época de celebración del contrato o Bs.210.000,00 para el momento de interposición de la demanda-), la cual deberá ser practicada tomando en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (INPC) y en el caso de que no estén publicados, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (INPC), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad, y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración- determine dicha corrección monetaria, y 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito, en cualquier caso desde la admisión de la demanda (31 de mayo de 2017), hasta el día en que quede definitivamente firme la presente sentencia que condena al pago. Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO
Por último, esta ad quem pasa a analizar la solicitud de reconvención propuesta por la parte demandada contra la demandante Olga Teresa Sulbarán Dávila, por resolución de contrato de promesa bilateral de compra venta.
Vale destacar, que la acción de recisión contractual se erige como una fórmula de terminación del vínculo negocial, ante el incumplimiento de las obligaciones contraídas por una de las partes, vale decir, se busca dejar sin efecto el vínculo contractual que une al solicitante con el demandado.
Así las cosas, en acápites anteriores quedó debidamente determinado el incumplimiento contractual de la sociedad mercantil ROQUE’S AIR, LAND & SEA, C.A., pues, no logró demostrar haber obtenido la autorización de venta de las bienhechurías de marras, ni la renovación de la concesión No. 0014 o el otorgamiento de una nueva concesión de servicio de posada turística, para que la compradora pueda ejecutar el pago del saldo restante del precio pactado; por lo cual, para esta alzada resulta forzoso desestimar la pretensión reconvencional, la cual será declarada sin lugar en la parte dispositiva del presente fallo. Así se establece.
Por último, a los fines de cumplir con el principio de exhaustividad, con relación al alegato de una presunta simulación en que incurrió la demandante para obtener una nueva concesión del organismo administrativo correspondiente, el cual fue opuesto por primera vez en la oportunidad de presentar informes en la primera instancia, esta juzgadora ratifica, que se trata de un hecho nuevo que no formó parte del contradictorio, y no está referido a ninguno de los alegatos de obligatorio pronunciamiento por el juez, como serían los alegatos de confesión ficta, reposición de la causa u otras similares, es decir, sobre peticiones y defensas surgidas en el curso del proceso luego de trabada la litis, y por ende, de imposible presentación en el libelo y la contestación, que resulten determinantes en la suerte del proceso, por lo que dicho alegatos resultan improcedentes en esta alzada. Así se establece.

DISPOSITIVO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto el 09 de noviembre de 2022, por la representación judicial de la parte actora contra la sentencia dictada el 14 de octubre de 2022, por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto el 09 de noviembre de 2022, por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada el 14 de octubre de 2022, por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. TERCERO: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato propuesta por la ciudadana OLGA TERESA SULBARÁN DÁVILA contra la sociedad mercantil ROQUE’S AIR, LAND & SEA, C.A. CUARTO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento, previo al pago del saldo remanente del precio total de venta establecido en el contrato de opción de compra-venta, SE ORDENA a la parte demandada al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta y con ello se transmita la tradición legal de la propiedad a la demandante constituido por “una (1) bienhechuría conocida con el nombre de “Las Tinajas” y construida sobre un lote de terreno baldío inalienable e imprescriptible propiedad de la República Bolivariana de Venezuela, ubicado en la Isla del Gran Roque, Dependencia Federal Archipiélago de Los Roques. Dicha bienhechuría posee un frente de ocho metros lineales con cuarenta y nueve centímetros (8,49 m.), un fondo de trece metros lineales con treinta centímetros (13,30 m) y una profundidad de veintitrés metros lineales con treinta centímetros (23,30 m), todas ellas medidas aproximadas que representan una superficie, también aproximada de doscientos setenta y nueve metros cuadrados con catorce centímetros cuadrados (279,14 m2), distribuida en las siguientes dependencias: un área de sala, comedor, cocina y bar, siete (7) habitaciones con siete (7) baños, una (1) conserjería con baño y depósito. Sus linderos y medidas son los siguientes: NORTE: que es su fondo, con casa que es o fue de Hipólito Narváez; SUR: que es su frente, con calle de por medio, con la escuela; ESTE: con casa que es o fue de Estanislao Narváez; y OESTE: con casa que es o fue de Ignacio Narváez, todo ello conforme a cuanto queda representado en el plano anexo que debidamente suscrito por las partes forma parte integrante del presente contrato.” QUINTO: En caso que la parte demandada, no cumpla con su obligación de otorgamiento del documento definitivo de venta, esta sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido, y se constituirá en el documento traslativo de la propiedad, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, siempre y cuando la parte actora cumpla con su prestación. SEXTO: SE ORDENA la indexación de oficio del monto que debe pagar la demandante como saldo restante del precio de venta pactado, conforme a los parámetros establecidos en la motiva de este fallo, que se dan aquí por reproducidos, para lo cual se ordena al Tribunal de la causa, efectuar una experticia complementaria del fallo, de acuerdo a los índices de precios al consumidor, publicados por el Banco Central de Venezuela, con el nombramiento de un (01) experto contable, una vez quede definitivamente firme esta decisión. SÉPTIMO: SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato planteada por la sociedad mercantil ROQUE’S AIR, LAND & SEA, C.A., contra la ciudadana OLGA TERESA SULBARÁN DÁVILA. OCTAVO: Se CONDENA EN COSTAS a la parte demandada reconviniente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda CONFIRMADA la apelada, con la motivación aquí expresada.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la finalidad de notificarle sobre las resultas del presente asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2019, en tal sentido, remítanse en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince (15) días del mes de febrero del año dos mil veintitrés (2023). Años 212° de la Independencia y 163° de la Federación.
LA JUEZA,

MARÍA TORRES TORRES.
LA SECRETARIA ACC.,

MARLYN J. SANABRIA. JUSTO.
En la misma fecha quince (15) de febrero de 2023, siendo las 2:25 p.m., se publicó y registró la anterior decisión constante de sesenta y seis (76) páginas.
LA SECRETARIA ACC.,

MARLYN J. SANABRIA JUSTO.
Expediente No. AP71-R-2022-000501/7.549.
MFTT/MJSJ/Ya.-
Cumplimiento de Contrato
Sentencia definitiva.
Materia Civil
Recurso / “D”