Exp. Nº AP71-R-2023-000259 “Definitiva”/Civil/Recurso Sinlugarlaapelación/Modificada/CumplimientodeCntrato REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS “Vistos”, con sus antecedentes. IDENTIFICACION DE LAS PARTES. PARTE ACTORA:ciudadano JOSE LUIS GARCIA CULEBRAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V- 9.119.459.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:ciudadanos CONNY VIRGINIA AREVALO ROJAS, MANUEL ANDRES ROMERO AMPARAN y DOMINGO ALBERTO PARILI AVILAN, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los numero 105.847, 107.058, y 144.709, respectivamente.- PARTE DEMANDADA:CiudadanoJOSE ALBERTO ANDRADE RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V- 4.845.886.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos GUSTAVO ADOLFO HANDAM LOPEZ, LEOBARDO SUBERO RODRIGUEZ y VICTOR ALEJANDRO RODRIGUEZ FERNANDEZ, abogados en ejercicio e inscrito en el inpreabogado 78.275, 53.042 y 289.316, respectivamente.- MOTIVO:CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.- I ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA. Suben las presentes actuaciones ante esta alzada con ocasión de la apelación interpuesta en fecha 27 de abril de 2023, por el abogado Alejandro Rodriguez Fernández, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 24 de abrilde 2023, por el Juzgado Decimo de Municipio e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 15 de mayo de 2023, asumió la competencia para conocer del presente asunto en segunda instancia, y fijó los trámites para su instrucción, conforme a lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 14 de junio de 2023, los abogadosGustavo Adolfo Handam López y Leobardo Subero Rodríguez, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de informes, en la oportunidad legal correspondiente, en esa misma fecha, la abogada Conny Virginia Arévalo Rojas, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, consigno escrito de informes. Estando dentro de la oportunidad para emitir pronunciamiento, en relación al recurso de apelación elevada al conocimiento de esta alzada, pasa este Jurisdicente a hacerlo, en los términos siguientes. II SINTESIS DE LA CONTROVERSIA. Se inició la presente causa en virtud de la demanda de Cumplimiento de Contrato, interpuesta por la representación judicial del ciudadano JOSÉ LUIS GARCÍA CULEBRAS, contra el ciudadano JOSÉ ALBERTO ANDRADE RODRIGUEZ, antes identificados, presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, la cual fue fundamentada en los siguientes términos: “…Adujo su representación judicial, que el accionante celebró con el hoy demandado, un contrato de opción de compra venta, para lo cual anexó distinguido “B” al libelo el instrumento respectivo, autenticado en fecha 21 de agosto de 2013 en la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, a su decir “…bajo el Número 28, Tomo 22…”, -observado esta Juzgadora que esos datos se corresponden con el documento de propiedad del vendedor- siendo lo correcto el Nº 37, Tomo 109 de sus Libros de Autenticaciones. Que dicha negociación fue para la adquisición por el demandante, de un inmueble ubicado en la Urbanización Las Mercedes cuyo frente da hacia la Avenida Nueva York, entre la Avenida Principal de Las Mercedes y la Avenida Londres, Municipio Autónomo Baruta, conformada por la parcela de terreno Nº 285, con Nº de Catastro 107-026-006; que en dicho lote de terreno estuvo construida una Casa-Quinta denominada ZAZQUETA. El terreno sobre la cual está construida la casa tiene una superficie de quinientos cuarenta y siete metros con diecisiete centímetros (547,17 mts), cuyos linderos y medidas son: NORESTE: En una longitud de 21,12 Mts, con la parcela Nº 285-A, de la misma urbanización, NOROESTE: En una longitud de 23,93 Mts, con la parcela 285-B; SURESTE: En una longitud de 19,50 Mts., con Calle New York, y SUROESTE: En una longitud de 35 Mts., con Parcela Nº 286. Que en dicho terreno se encuentra construido un inmueble constituido por un edificio, con superficie aproximada de DOS MIL CINCUENTA Y CUATRO METROS CON CUARENTA CENTÍMETROS (2.054,40 MTS2) de construcción, así: “…pilotes rotados y vaciados en sitio y muros de concreto armado en su infraestructura de sus linderos. Superestructura utilizando un sistema mixto de columnas de concreto armado, vigas de acero y losa acero en planta baja, para los pisos superiores se utilizaron para la construcción de los entrepisos cerchas y losa acero, todas las paredes del edificio y las divisiones internas están realizadas en bloque arcilla y recubiertas con faso de cemento, pintura de caucho, revestimientos espaciales en cemento y tabilla de arcilla, los pisos son de concreto reforzado con recubrimiento de cerámica en planta baja, en Mezzanina los pisos están recubiertos de parquet y el nivel terraza está acabado con cemento a boca de cepillo, siendo este al aire libre…” Además, alegó que “…todas las áreas de servicio y baños están recubiertas en sus pisos con cerámica. Los baños están totalmente instalados y operativos, contando con piezas sanitarias de primera y recubiertos tanto en piso, consta también de un (1) ascensor con capacidad para seis (6) personas, equipos de aires acondicionados para una capacidad total de 45 toneladas de enfriamiento instaladas, equipo de hidroneumático para presurización de aguas blancas, equipo de bombeo de aguas negras y se encuentra distribuido de la siguiente manera: PLANTA SOTANO, NIVEL -2,70: Consta de una superficie cubierta aproximada de 498,42 m2. El acceso a esta planta es por la rampa de circulación de estacionamiento. Consta con un acceso de servicio, a través de una escalera, en la parte posterior, un depósito, dos baños completos, sala de aguas servidas, este nivel está construido en su totalidad con pisos y muros de concreto armado, en este nivel se encuentra ubicado el tanque de agua portable con capacidad para 60.000,00 Its, dicho sótano tiene una capacidad de 19 puestos de estacionamiento. PLANTA BAJA, NIVEL +0,60 Esta planta tiene una superficie aproximada de 386,28 m2, por esta planta se efectúa el acceso peatonal desde la calle New York y este nivel está constituido por un local comercial, en uno de sus laterales, en la esquina del eje I con el eje C, se encuentra el módulo de circulación vertical que consta de un ascensor y las escaleras, así mismo en eje 5 con el eje C, se encuentra el modulo de circulación vertical de servicio. Este nivel tiene dos (2) módulos de baños tanto para damas como para caballeros. PLANTA MEZZANINA, NIVEL +5,75: Esta planta tiene una superficie total aproximada de 402,60 m2 y una terraza techada de 43,19 m2 y este nivel consta de un local comercial...omissis...este nivel tiene en sus pisos instalado madera tipo parquet y consta también de un área de terraza techada al aire libre. Así como en planta baja en el eje 1 con eje C se encuentra el módulo de circulación vertical que le da acceso al nivel terraza. Incluye este piso el módulo de baños tanto para damas como de caballero. PLANTA TERRAZA, NIVEL. +8: En esta planta se cuenta con una superficie de 404,37 m2 con una terraza y de esta área 278,66 m2 son techados. Las demás especificaciones del inmueble constan en el respectivo documento de propiedad, el cual se encuentra registrado a nombre de EL VENDEDOR, bajo el Nro. 28, Tomo 22, Protocolo Primero, en fecha 21 de marzo de 2000, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda. Asimismo, se deja constancia del título supletorio sobre las bienhechurías construida (sic) y descrita, (sic) emitido por el Juzgado Décimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veinticinco (25) de mayo de del (sic) año dos mil doce (2012)..." Que el precio acordado fue de la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 68.750.000,00), a ser cancelados al momento de suscripción del contrato de venta en la Oficina Registral. Que al precio se le aplica anualmente un aumento según el Índice Nacional de Precios al Consumidor, que fije el Banco Central de Venezuela, pudiendo ser modificado el precio por acuerdo entre las partes. Que ese precio se corresponde con la estructura monetaria vigente a la fecha de suscripción del contrato en el año 2013, siendo que en 2018, el precio sufrió una variación a consecuencia de la reconversión monetaria, quedando en la suma de SEISCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (bs. 687,50), siendo que con la última reconversión monetaria decretada por el Ejecutivo Nacional en agosto de 2021, quedó en la suma de 0,0006875 BOLÍVARES. Que dada la relación de amistad entre las partes, se autorizó al demandante para efectuar remodelaciones a la estructura, realizando también todas las inversiones necesarias para operar dentro del Municipio Baruta, por lo cual inicialmente se suscribió un contrato arrendaticio, con la finalidad de obtener patente y permisos indispensables para el desarrollo de un fondo de comercio. Que el plazo de vigencia del contrato de opción de compra venta fue de doce (129 meses, pero las partes acordaron amistosamente que el demandante comprador efectuara pagos mensuales a cuenta del Edificio, hasta la cancelación total, y así abonar al precio, de tal modo que le permitiera cubrir los gastos de remodelación. Que empezó a efectuar pagos desde 2013, específicamente desde el 07/10/2013 al 18/12/2013: Bs. 5.277.000,00; desde el 24/01/2014 hasta el 16/12/2014: Bs. 7.263.001,25; desde el 18/01/2015 al 27/12/2015: Bs. 9.627.000,00; desde el 21/01/2016 hasta el 20/12/2016: Bs. 19.850.000,00; desde el 21/01/2016 hasta el 20/12/2016: Bs. 19.850.000,00; desde el 18/01/2017 hasta el 28/11/2017: Bs. 121.600.000,00; desde el 12/01/2018 hasta el 13/08/2018: Bs. 9.545.819.000,00, siendo que en enero de 2018, se canceló en divisas la suma de $1.500, correspondientes a la suma de Bs. 267.819.000,00, según el cambio vigente a esa fecha con un valor por dólar en la cantidad de Bs. 178.546,00 cada uno. Qué entrada la reconversión monetaria por decreto Nº 3.332 del 04 de junio de 2018, el accionante comprador canceló desde el 03/09/2018 hasta el 18/12/2018: Bs. 1.641.450,00; desde el 06/01/2019 hasta el 19/02/2019: Bs. 12.487.585,00. Que así quedó saldada la deuda del demandante comprador, y que en forma resumida sería de la siguiente manera: AÑO MONTO PAGADO TOTAL SIN RECONVERSIÓN RECONVERSIÓN 20/08/2018 RECONVERSIÓN 2021 2013 5.277.000,00 5.277.000,00 52,77 2014 7.263.001,25 7.263.001,25 72,63 2015 9.627.000,00 9.627.000,00 96,27 2016 19.850.000,00 19.850.000,00 198,5 2017 121.600.000,00 121.600.000,00 1216 2018 9.545.819.000,00 9.545.819.000,00 95.458,19 2018 1.641.450,00 1.641.450,00 1.641.450,00 2019 12.487.585,00 12.487.585,00 12.487.585,00 14.226.129 14.22612936 Que así, el accionante canceló la totalidad del precio y se ha mantenido ocupando el inmueble, encargándose de las remodelaciones y mantenimiento del mismo, puesto que el propietario accionado no contaba con capacidad económica para ello, encontrándose a la fecha el inmueble totalmente operativo como centro de copiado bajo el nombre comercial de "MADNESS PRINT, C.A. Invocó las normas contenidas en los artículos 1.146 al 1.158, 1.167, 1.488 y 1.474, en ese orden, todos del Código Civil. Solicitó en su petitorio que acudía ante el Ente Jurisdiccional para demandar al prenombrado vendedor accionado, para que conviniera o fuera condenado en lo siguiente. 1.-Cumplir con la obligación pactada en el documento autenticado en fecha 21 de agosto de 2013 en la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, a su decir “…bajo el Número 28, Tomo 22…” de sus Libros de Autenticaciones. 2.- Que no existe saldo deudor alguno. 3.- Que haga la tradición del inmueble, libre de todo gravamen, censo o servidumbre, según lo pactado. 4.- Que se le condene en costas y costos procesales. Pidió que fuera decretada medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble descrito, y estimó su demanda en la cantidad de: "...CATORCE CON VEINTIDOS BOLÍVARES (14,22)..." En fecha 01 de junio de 2022, se dictó auto de admisión de la demanda, por el procedimiento ordinario, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera a dar contestación a la demanda, dentro de los 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación. En fecha 06 de junio de 2022, la representación judicial de la parte actora consignó diligencia, mediante la cual pidió que se librara citación telemática, ratificó la solicitud de medida cautelar efectuada en el libelo y consignó los respectivos fotostatos. En fecha 09 de junio de 2022, mediante auto se libró la compulsa de citación. En fecha 28 de julio de 2022, el ciudadano Alguacil adscrito a ese Circuito Judicial, dejó constancia de haber sido infructuosa la citación personal del demandado, devolviendo la compulsa a los autos. En fecha 07 de octubre de 2022, la representación judicial de la parte actora, solicitó que se ordenara la citación por carteles. En fecha 11 de octubre de 2022, se ordenó requerir los movimientos migratorios del demandado, oficiando lo conducente al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), a fin de comprobar, si el demandado se encontraba fuera del país. En fecha 14 de octubre de 2022, la Secretaria del Tribunal a quo, dejó constancia de haber dado cumplimiento al auto que precede, y se libró oficio Nº 2022-313, en esa misma fecha. En fecha 02 de noviembre de 2022, el ciudadano Alguacil adscrito a ese Circuito Judicial, dejó constancia de haber entregado el oficio Nº 2022-313, de fecha 14 de octubre de ese mismo año, dirigido por Juzgado a quo al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME). En fecha 24 de noviembre de 2022, se dio por citada la representación judicial de la parte demandada, mediante la consignación de diligencia, acompañada del original de instrumento poder autenticado en fecha 01 de agosto de 2022, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 44, Tomo 85, Folios 134 al 136 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina. En fecha 15 de diciembre de 2022, la representación judicial de la parte demandada dio su contestación al fondo de la demanda y presentó reconvención por resolución del contrato de compra venta suscrito por las partes, en los siguientes términos: “…Esgrimió en su contestación al fondo, que corre con anexos a los folios 15 al 66 de la segunda pieza principal del expediente, que es cierta la suscripción del contrato en fecha 21 de agosto de 2013 en la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, a su decir “…bajo el Nro. 28, Tomo 22…” Que es cierto que la finalidad contractual fue la de dar en venta al hoy demandante el inmueble descrito. Que es cierto que el precio acordado fue de la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 68.750.000,00) pero haciendo énfasis en que debían ser cancelados al momento de suscribir el documento de venta en el Registro, con aplicación del correspondiente Índice Nacional de Precios al Consumidor (I.N.P.C.). Que es cierto que se pacto como plazo de pago doce (12) meses, resaltando que el mismo "...es de carácter absoluto y no sujeto a prórroga..." Que el demandante incumplió anteriores contratos de opción de compra venta. Que niega la relación de amistad con el demandante, y que haya autorizado remodelación alguna al inmueble de marras, invocando para ello contrato arrendaticio autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 43, Tomo 64 de sus Libros de Autenticaciones. Que tampoco se autorizó al demandante comprador a efectuar pagos mensuales. Negó, rechazó y contradijo que los pagos parciales efectuados por el actor sean por pago o abono del precio de la venta, por cuanto el mismo debía hacerse en su totalidad y de contado, al momento de otorgar el documento de venta ante la Oficina Registral. Alegó impugnar la copia simple marcada "A", aportada por el demandante, por cuanto en realidad los pagos allí reflejados son por concepto de cancelación de cánones de arrendamiento, muchos de los cuales eran objeto de abonos parciales durante un mes determinado, y que por todo ello, se otorgó al demandante el derecho de uso de la prórroga legal, según notificación judicial de fecha 04 de marzo de 2022, ante el Juzgado 1º de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, siendo notificado en tiempo hábil de la no renovación del contrato locativo. Reitera que los pagos parciales no corresponden al pago del precio de la venta, sino del canon de arrendamiento, y que según la cláusula segunda de dicho contrato arrendaticio, toda mejora sería a riesgo del arrendatario demandante, sin que tuviera que reclamarse nada al demandado sobre el particular. Que conforme al cuadro reflejado en el libelo, los pagos como supuestos abonos al precio de venta del bien son hasta el 02 de febrero de 2019 pero que el accionante, siguió depositando cánones en la cuenta del demandado, hasta 2022 inclusive, pero que ello es por cánones de arrendamiento y que incluso ello se evidencia de los depósitos en dólares en la cuenta del "BANK OF AMÉRICA" y "...de la cual es titular nuestro representado..." Que por todo ello, la acción ejercida es temeraria y debe ser declarada sin lugar. -II- RECONVENCIÓN Que las partes en litigio suscribieron un contrato de promesa bilateral de compra venta que fue autenticado en fecha 21 de agosto de 2013 en la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 28, Tomo 22, Protocolo Primero de sus Libros de Autenticaciones, cuyo objeto era la venta del inmueble suficientemente descrito en el libelo, por el precio allí señalado de SESENTA Y OCHO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 68.750.000,00), con aplicación del correspondiente Índice Nacional de Precios al Consumidor (I.N.P.C.). Citó la cláusula contractual cuarta, para resaltar que el plazo del pago era de doce (12) meses, los cuales serían contados a partir del día siguiente a la autenticación del mismo, como plazo absoluto y no prorrogable. Que a ese contrato antecedieron dos (02) que el accionante reconvenido incumplió, motivo por el cual ejerce la acción de resolución del contrato de venta, por vía de reconvención. Invocó las normas contenidas en los artículos 1.474, 1.264, 1.527 y 1.167, todos del Código Civil, fijando como petitorio que fuera declarada la resolución del señalado contrato de compraventa, y que se condenada en costas y costos procesales al demandante reconvenido…” En fecha 23 de enero de 2023, la representación judicial de la parte actora solicitó el desglose del escrito de pruebas, erradamente anexado al cuaderno de medidas. En esa misma fecha, el juzgado a quo dictó auto mediante el cual admitió la reconvención interpuesta, y fijó el quinto (5º) día de despacho siguientes a esa fecha, para que tuviera lugar la contestación de la misma. En fecha 30 de enero de 2023, la representación judicial de la parte actora dio contestación a la reconvención propuesta, la cual fue acompañada con el original del poder apostillado el 17 de febrero de 2022, en España, en los siguientes términos: “…La representación judicial del actor reconvenido, negó, rechazó y contradijo haber incumplido el contrato, por cuanto contrario a ello, el demandante reconvenido dio cumplimiento a los pagos convenidos con el propietario del inmueble, cuya intención siempre fue la de adquirir el inmueble. Que se suscribió contrato arrendaticio solo con el fin de que el accionante reconvenido pudiera gestionar lo pertinente sobre los permisos municipales necesarios para proceder a la remodelación y adecuación del bien. Que es oportunista que una vez efectuada la edificación se pretenda aprovechar de la misma quien nada aportó para su ejecución pese a mantener acuerdo de palabra, ya que de lo contrario no hubiera efectuado inversión alguna, pagando el precio del inmueble y que ahora se pretende desconocer. Que pide que la decisión sirva de título de propiedad sobre el bien a favor del accionante reconvenido. Que si bien según la cláusula contractual tercera al monto acordado se aplicaría el índice nacional de precios al consumidor o I.N.P.C., que fijara el Banco Central de Venezuela, también se pacto que el precio podía ser modificado por acuerdo entre las partes, quedando así constancia de que no había límite de tiempo, pues, dada la relación de amistad entre las partes el accionante reconvenido pudo hacer las gestiones necesarias de permisología, y al quedar renovado el inmueble conforma hoy un edificio comercial operativo y productivo en la dirección señalada en el libelo. Que el contrato en sí es contradictorio, a establecer el ajuste del precio hasta su cancelación, y por otro lado, fijar fecha de caducidad sin establecerse arras. Que, si bien el Código Civil no establece ese tipo de contratos, es innegable su existencia, pudiendo ser ubicado en la norma contenida en el artículo 1.133 eiusdem. Invocó las normas contenidas en los artículos 1.146 al 1.158, 1.479, 1.474, 1.488, en ese orden, todos del Código Civil, y el criterio jurisprudencial de fecha 30 de abril de 2002, emanado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nº 2000-000894, que sentó lo siguiente: (...). Invocó la buena fe de la parte actora al haberse comprometido en la negociación y haber efectuado los pagos para adecuación del edificio comercial, quedando así constancia del consentimiento de las partes…” En fecha 01 de febrero de 2023, se acordó el desglose del escrito de pruebas de la representación judicial de la parte actora, que por error material consignó en el cuaderno de medidas, ordenándose la reserva del mismo, según lo previsto en el artículo 110 del Código de Procedimiento Civil, quedando constancia de la Secretaria del Tribunal del cumplimiento de esa formalidad; de igual manera, se estableció que el lapso probatorio se inició en esa misma fecha. En fecha 08 de febrero de 2023, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas. En la misma fecha que antecede, la Secretaria del juzgado a quo, dejó constancia de haber reservado el escrito de promoción de pruebas, emanado de la representación judicial de la parte demandada, conforme a la prenombrada disposición legal. En fecha 22 de febrero de 2023, la Secretaria del Juzgado a quo, dejó constancia de haber reservado el escrito de promoción de pruebas, emanado de la representación judicial de la parte actora. En fecha 27 de febrero de 2023, la Secretaria del Juzgado que conoció en primera instancia, agregó a los autos los escritos de promoción de pruebas emanados de los apoderados judiciales de cada una de las partes, desglosados así: Rielan a los folios 96 al 105 de las actas procesales, el escrito de promoción de pruebas con anexos, emanado de la representación judicial de la parte actora, de fecha 11 de enero de 2023, acompañado de documento, marcado “A”, consistente en instrumento original de compra venta suscrito por las partes, autenticado en fecha 21 de agosto de 2013, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 37, Tomo 109 de los Libros de Autenticaciones; riela a los folios 106 al 126, nuevo escrito de promoción de pruebas, emanado de la representación judicial de la parte actora, de fecha 22 de enero de 2023, acompañado del anexo marcado “A”, consistente en original de contrato de opción de compra venta suscrito por las partes, autenticado en la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 07 de junio de 2012, anotado bajo el Nº 33, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones respectivos; marcada “B” la declaración autenticada ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de marzo de 2013, anotada bajo el Nº 20, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones, emanada de las partes, hoy en litigio, mediante la cual indicaron dejar sin efecto el documento que antecede; marcado con la letra “C”, original de documento de compra venta suscrito por las partes, autenticado en fecha 20 de marzo de 2013, en la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 19, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones; y marcado “D” la declaración autenticada ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de agosto de 2013, anotada bajo el Nº 36, Tomo 109 de los Libros de Autenticaciones correspondientes, emanada de las partes, hoy en litigio, mediante la cual las partes dejaron sin efecto el documento que antecede; por último, riela a los a los folios 127 al 128, escrito de promoción de pruebas presentado por el apoderado del demandado, de fecha 08 de febrero de 2023, quien promovió marcadas “A”, “B”, “C”, “D” y “E”, instrumento poder, de fecha 1º agosto de 2022, documento de compra venta, fechado 21 de agosto de 2013, contrato de arrendamiento de fecha 15 de junio de 2012, notificación judicial de fecha 04 de marzo de 2022 y copias simples de depósitos efectuados en “BANK OF AMERICA”, documentales todas que había aportado con la contestación de la demanda; además, hizo valer la prueba de informes para que se oficiara al Juzgado 1º de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, para que informara sobre la mencionada notificación judicial y al “BANK OF AMERICA”, para que informara sobre depósitos del demandante a favor del demandado, desde el 30 de noviembre de 2020, hasta el 24 de diciembre de 2022. (F. 96 al 129). En fecha 06 de marzo de 2023, mediante auto se pronuncio en cuanto a las pruebas promovidas por los apoderados judiciales de las partes. En fecha 31 de marzo de 2023, la representación judicial de la parte actora solicitó que la causa fuera decidida de mero derecho; mientras que la parte demandada en fecha 10 de abril de 2023, solicitó fuera desechada tal solicitud. Mediante sentencia definitiva dictada el 24de abril de 2023, el Juzgado Decimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATOfuera incoada porel ciudadanoJOSE LUIS GARCIA CULEBRAS, en contra del ciudadanoJOSE ALBERTO ANDRADE RODRIGUEZ, en los términos siguientes: Se inició la presente causa mediante demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta. Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 20/07/2015, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, según Exp. Nº 14-0662, señaló lo siguiente: "La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado... ...En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato..." En consecuencia, es relevante para el Juzgador, de conformidad con el principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el atender "...al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe." Por su parte, el Código Civil señala lo siguiente: Artículo 1 474: "La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio." Artículo 1.161: "En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado." Artículo 1.167: "En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello." Precisado lo anterior, adujo el apoderado accionante que el mencionado contrato fue autenticado en fecha 21 de agosto de 2013 en la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, a su decir “…bajo el Número 28, Tomo 22…”, para lo cual anexó tal instrumento marcado "B" e inserto a los folios 26 al 29 y su vuelto de la primera pieza del expediente, señalamiento en el cual también incurrió la representación judicial de la parte demandada al dar su contestación de la demanda, siendo el caso que de una minuciosa revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, observó esta Juzgadora que esos datos se corresponden con el documento de propiedad del vendedor, siendo lo correcto el Nº 37, Tomo 109 de sus Libros de Autenticaciones, tal y como se lee al reverso del folio 29 de la primera pieza principal, y así es valorado conforme a lo previsto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en la oportunidad de dar su contestación, los apoderados judiciales de la parte actora manifestaron que su existencia era cierta, aunado a ello, su contenido es cónsono con el consignado en autos y marcado "B" con el escrito de contestación de la demanda y que riela en original, que se aprecia según lo previsto en los artículos prenombrados, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece. De igual manera, debe establecer esta Juzgadora, que en la oportunidad de ser contestada la demanda, la parte accionada admitió que, efectivamente, la negociación acordada entre las partes fue para la adquisición a favor del hoy demandante, de un inmueble ubicado en la Urbanización Las Mercedes cuyo frente da hacia la Avenida Nueva York, entre la Avenida Principal de Las Mercedes y la Avenida Londres, Municipio Autónomo Baruta, conformada por la parcela de terreno Nº 285, con Nº de Catastro 107-026-006, siendo que este Tribunal da por reproducidos sus linderos, medidas y demás características por constar suficientemente en autos. Así se establece. En ese orden de ideas, las partes quedaron contestes en autos, en que el precio acordado para la negociación fue de la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 68.750.000,00), a ser cancelados al momento de suscripción del contrato de venta en la Oficina Registral, siendo que si bien es cierto consta en autos el plazo de vigencia del contrato de opción de compra venta fue de doce (12) meses, según se lee de la cláusula contractual tercera, el precio estaría sujeto a modificación por acuerdo entre las partes, pese a que la cláusula cuarta sentó que no había prórroga, los apoderados judiciales del demandado reconocieron que el demandante continuó efectuado pagos hasta el año de 2022, inclusive, siendo que la discrepancia que resalta entre las partes es la calificación o el motivo por el cual los mismos fueron realizados por el demandante. Así se establece. Así las cosas, se centra el “thema decidendum” en el exigido cumplimiento contractual, que fue objeto de reconvención por el supuesto incumplimiento en el pago del precio y en el lapso convenido entre las partes. Antes de entrar al fondo del asunto, en primer término, debe pronunciarse esta Juzgadora, en cuanto se refiere a la pretendida impugnación de la copia simple marcada "A", la cual consiste en la copia simple de instrumento poder otorgado por el demandante para su representación judicial, siendo el caso que de autos se observa que en fecha 30 de enero de 2023, la representación judicial de la parte actora, al presentar su contestación contra la reconvención propuesta, anexó el original de poder apostillado el 17 de febrero de 2022 en España, lo cual se aprecia de la lectura de los folios 70 al 90 de la segunda pieza principal, por lo que el instrumento cuestionado debe ser valorado de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil. Así se establece. Ahora bien, ambas partes son contestes en que el plazo de pago pactado en el contrato lo fue de doce (12) meses, siendo que adujo el actor que el precio podía ser modificado por acuerdo entre las partes; mientras que resaltó la parte demandada que el lapso era "...de carácter absoluto y no sujeto a prórroga..." En atención de lo expuesto, así como de los alegatos formulados por las representaciones judiciales de cada una de las partes en litigio, observó este Juzgado, que en la oportunidad de dar su contestación, la representación judicial de la parte demandada esgrimió que el actor siguió efectuando pagos, inclusive, hasta el año 2022, y que unos de ellos constan en cuenta del BANK OF AMERICA, y reconoció expresamente que el titular de esa cuenta es el demandado, por lo que ante tales afirmaciones no amerita este Tribunal entrar al análisis de esas probanzas; sin embargo, al haber pagos efectuados con anterioridad, se observa que de las documentales aportadas por el actor en su demanda, se desprende que existen pagos realizados ante diversas instituciones bancarias, tal y como se aprecia de las documentales marcadas "1" a "198", a través del Banco Provincial, Banco Nacional de Crédito y Banesco, los cuales resumió la parte actora, de la siguiente manera: AÑO MONTO PAGADO TOTAL SIN RECONVERSIÓN RECONVERSIÓN 20/08/2018 RECONVERSIÓN 2021 2013 5.277.000,00 5.277.000,00 52,77 2014 7.263.001,25 7.263.001,25 72,63 2015 9.627.000,00 9.627.000,00 96,27 2016 19.850.000,00 19.850.000,00 198,5 2017 121.600.000,00 121.600.000,00 1216 2018 9.545.819.000,00 9.545.819.000,00 95.458,19 2018 1.641.450,00 1.641.450,00 1.641.450,00 2019 12.487.585,00 12.487.585,00 12.487.585,00 14.226.129 14.22612936 Reconvino la parte demandada, por el pretendido incumplimiento en el pago del demandante reconvenido, del precio de venta del inmueble. El caso es, que la parte demandada consignó un contrato arrendaticio, inserto a los folios 41 al 48 de la segunda pieza principal del expediente, suscrito entre las partes en fecha 15 de junio de 2012, con un canon de Bs. 150.000,00 según su cláusula TERCERA, mientras que conforme a la cláusula CUARTA el lapso arrendaticio es determinado, es decir, solo por cinco (05) años, y se renovaría automáticamente por períodos iguales solo si mediara nuevo contrato entre las partes. En consecuencia, siendo que el contrato arrendaticio suscrito se venció cinco (05) años después de haber sido suscrito entre las partes, mal podría imputarse pagos efectuados por el demandante a favor del demandado, inclusive hasta el año 2022 -tal y como lo reconoció la demandada en su contestación- en virtud de un contrato que de facto debe ser entendido como inexistente entre las partes, por el vencimiento de su término. Además, la parte demandada solo se limitó a argüir que los pagos efectuados por el accionante se correspondían con el pago de cánones arrendaticios, sin que las cantidades reflejadas en autos coincidan con el monto fijado en el instrumento locativo, y sin traer a los autos algún elemento probatorio que sustentara sus propias afirmaciones; por lo tanto, tales pagos realizados por la demandante deben ser imputados al precio pactado de venta del inmueble. Así se establece. Efectivamente, se aprecia de las actas procesales, que la parte demandada no cumplió con la obligación de hacer la venta definitiva por ante la vía registral, puesto que nada aportó a los autos que demostrara sus diligencias para efectuar tal otorgamiento a favor de la parte demandante, oportunidad en que ésta, a su vez, debía cancelar el monto restante, cantidad ésta que alegó y demostró cancelar a favor del demandado con anterioridad, ello evidencia la falta de diligencia suficiente del demandado, en llevar a cabo todas las actuaciones necesarias a fin de preparar la vía de protocolización documental de la venta definitiva, pese a haber recibido los pagos, los cuales no pueden en modo alguno ser atribuidos a la relación arrendaticia, la cual debió quedar sin efectos una vez que fuera finiquitada la venta definitiva, por lo que el demandado pretendió valerse de una notificación judicial para exigir al actor la terminación de la relación arrendaticia y no tener que cumplir con el otorgamiento del instrumento definitivo, lo cual implicaría para el accionado un provecho no justificado. Así se establece. A mayor abundamiento nada consta en actas que evidencie gestión alguna del demandado ante oficina registral alguna, pese a ser por cuenta del comprador accionante los gastos que de allí se generaran. Siendo obligaciones bilaterales, el demandado estaba sujeto al cumplimiento de obligaciones de entrega de documentales dentro de los treinta (30) días siguientes contados a partir de la notificación del comprador, y al haber aducido que éste supuestamente era el que había incumplido y que lo motivó a reconvenir para resolver el contrato de adquisición del bien, no es menos cierto que en autos no existen elementos que evidencien el más mínimo interés del vendedor accionado de estar a disposición para finiquitar la venta a favor del demandante, como se dijo, para la protocolización del instrumento definitivo. Así se establece. Conforme a lo expuesto, bien puede apreciarse que el demandado no dio cumplimiento suficiente a la exigencia que contempla el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, que les impone la carga de la prueba para demostrar la liberación de su obligación contractual. Tales normas rezan lo siguiente: Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…” Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Así las cosas, de un análisis exhaustivo de las afirmaciones de hecho y de derecho efectuadas por cada una de las partes, así como del elenco probatorio traído a los autos, bien establece esta Instancia de Administración de Justicia, que operó una transmisión del derecho de propiedad, en razón del contrato suscrito entre las partes, donde se evidencia el mutuo consentimiento para ello, más aún cuando no fue desvirtuado el pago que aportó el actor al demandado, ni la determinación del tiempo limitado para ello por lo cual la acción ejercida por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, forzosamente debe ser declarada CON LUGAR y conforme a derecho. Así se decide. En virtud de la apelación realizada por la representación judicial de la parte demandada, corresponde a este Juzgador, analizar la justeza de dicha decisión. Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado resuelta la controversia. III DE LA COMPETENCIA Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera oportuno este Juzgador, pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del presente asunto. En este orden de ideas, y conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, así como de la interpretación de ésta, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, donde se expresó: “...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia... ”....Omissis... De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio. En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela...” Asimismo, la aludida sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Resolución Nº 2018-0013, modificó Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo, según corresponda, de la siguiente manera: a) Los Juzgados de Municipio y Ejecutores de Medidas, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de Quince mil unidades tributarias (15.000 U.T.). b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda los Quince Mil Un unidades tributarias (15.001 U.T.).. (Negrita de este tribunal). De conformidad con lo anterior, observa ésta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Tribunal Decimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta ésta Superioridad, competente para conocer y decidir el presente recurso de apelación. ASÍ SE ESTABLECE. IV MOTIVACIONES PARA DECIDIR -PUNTOS PREVIOS- Determinada la competencia, este Juzgado Superior como punto previo, pasa a realizar las siguientes consideraciones, respecto a la posiblereposición de la causa al estado de evacuación de pruebas y de ser desechada dicho alegato, se analizará de seguida, los vicios alegados del cual adolece la sentencia, que la hacen nula. -De la Reposición de la Causa- En este estado, observa este Jurisdicente, conforme a los argumentos expuestos por la parte demandada-recurrente, en su escrito de informes, solicitando la Reposición de la Causa, al estado en que se encontraba para el momento en que la juez suplente profiriera la sentencia, que declaro con lugar la fraudulenta demanda que por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa que fuera intentada por el ciudadano JOSE LUIS GARCIA CULEBRAS, en contra de nuestro representado JOSE ALBERTO ANDRADE RODRIGUEZ, y sin lugar la reconvención propuesta por su representado, de resolución de contrato de compraventa, ya que dicha sentencia contribuye significativamente a materializar un evidente fraude procesal, toda vez que, con la publicación extemporánea, por adelantada de la referida sentencia en los términos que se dictó, violo el derecho a la defensa de nuestro representado, quien corre el inminente riesgo de perder un bien inmueble constituido por un edificio de su única y exclusiva propiedad. Estando dentro de la evacuación del termino probatorio, previamente habiendo la juez suplente Olga Vítale, dictado el auto mediante el cual admitió unas pruebas, negó otras, tanto de la parte actora-reconvenida, así como de la parte demandada-reconveniente, con vista a una diligencia de fecha 31 de marzo de 2023, presentada por la apoderada judicial del demandante-reconvenido, en la cual, para abonarle el camino al juez suplente del Tribunal, solicita, lo siguiente: “…Conforme al artículo 389 del Código de Procedimiento Civil, renuncio al lapso probatorio y que este Tribunal pase a decidir con los elementos probatorios que constan en el expediente…” Es de notar que la apoderada judicial del demandante-reconvenido, no señalo bajo que numeral del articulo 389 ejusdem, solicito la no apertura del termino probatorio, sino que, renuncia al lapso probatorio y pide que este pase a decidir con los medios probatorios que cursan en el expediente, es decir, no señalo, si esa petición lahacía con fundamento en el numeral 1º, 2º, 3º, o 4º, del mencionado 389 ibidem, simplemente pidió que “…conforme el 389 del Codigo de Procedimiento Civil…”, decida al fondo del asunto. La juez Suplente, Olga Vítale, dicto en el cuerpo de la susodicha sentencia, un auto que debió dictarse antes de la apertura del termino probatorio, en el cual se señalara expresamente, que el asunto se decidirá de conformidad con previsto en los numerales 1º, 2º, 3º o 4º del artículo 389 ibídem, antes de proferirse la sentencia de marras, y no en la sentencia; mucho menos, después de haber dictado el auto de admisión de las pruebas promovidas por las partes, siendo dicho auto de no apertura al termino probatorio, apelable, cuya apelación debía ser oída libremente, de conformidad con lo previsto en el artículo 390 del Codigo de Procedimiento Civil, con la agravante que la juez decidió. En virtud de los anterior a este Juzgador, le es necesario acotar que la reposición de la causa, ocurre cuando el juez que le correspondió conocer el asunto, durante el iter procesal o en la oportunidad de dictar sentencia, interrumpe el curso normal del proceso por considerar que no se ha cumplido algún acto del proceso esencial para su validez, anulando las actuaciones realizadas y ordenando a su vez que se renueve el acto quebrantado. Sobre el tema, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido en innumerables fallos, entre otros, en sentencia del 05 de noviembre de 2010, caso: Inversiones Paraguaná C.A., contra Carmen Marín, que para poder decretar el Juez la reposición debe ésta perseguir un fin útil, lo cual significa que debe estar justificada por el quebrantamiento de un acto o de una forma esencial del proceso; de lo contrario, se considera que una decisión repositorio sin tomarse en cuenta su utilidad, menoscaba a una o ambas partes del juicio, toda vez que, dicha decisión vulnera flagrantemente el derecho de defensa de las partes y causa además un retardo procesal que contraría los principios de economía y celeridad procesal establecidos tan celosamente en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. De manera que, en materia de reposición y nulidad de los actos procesales, el vigente Código de Procedimiento Civil, acorde con los mencionados principios de economía y celeridad procesal, incorporó el requisito de la utilidad de la reposición. Por tanto, es indispensable para que proceda la reposición, que además haya quedado comprobado en el juicio que la infracción de la actividad procesal haya causado indefensión a las partes o a una de ellas y que el acto no haya cumplido su finalidad. (Vid. Sentencia No. 00587, de fecha 31 de julio de 2007, caso: Chivera Venezuela S.R.L., contra Inversiones Montello C.A. y otra SCC). A su vez en lo que respecta a la reposición de la causa, la Sala Civil en sentencia N° RC.00436, de fecha 29 de junio de 2006, caso René Ramón Gutiérrez Chávez contra Rosa Luisa García,indicó lo siguiente: “…Respecto a la reposición de la causa, es necesario indicar que el Código de Procedimiento Civil, contempla, en sus artículos 206 y siguientes tal posibilidad, así pues, la reposición trae consigo la nulidad, por lo que los jueces deben revisar muy cuidadosamente antes de declararla, pues sólo es posible cuando haya menoscabo al derecho a la defensa y al debido proceso, o se haya violentado el orden público y siempre que dichas fallas no puedan subsanarse de otra manera, lo que se traduce en que tal reposición debe decretarse exclusivamente cuando esta (sic) persiga una finalidad útil, pues de no ser esta manera se estarían violentando los mismos derechos que presuntamente se deben proteger cuando se acuerda…”. (Subrayado y negrillas de la Sala) En relación a este mismo tema, la Sala Constitucional de este Supremo Tribunal, en sentencia N° 2727, de fecha 18 de diciembre de 2001, caso: Pedro Oswaldo Contreras vivas, expediente Nº 01-0856, señala lo siguiente: “...El artículo 208 del Código de Procedimiento Civil, prevé: ‘Si la nulidad del acto la observare y declarare un Tribunal (sic) Superior (sic) que conozca en grado de la causa, repondrá ésta al estado de que se dicte nueva sentencia por el Tribunal (sic) de la instancia en que haya ocurrido el acto nulo, disponiendo que este Tribunal (sic), antes de fallar, haga renovar dicho acto conforme a lo establecido en el artículo anterior’. Estima esta Sala que la interpretación que debe darse a esta norma consiste en que la misma, cuando hace alusión a la nulidad de acto observada por el tribunal superior que conozca en grado de la causa, se refiere a la nulidad de un acto aislado de procedimiento. En tal sentido, es de hacer notar que el artículo 208 del Código de Procedimiento Civil prevé que, antes de que se dicte el nuevo fallo por el tribunal que conoció en primera instancia, se deberá renovar (renovación) el acto nulo, es decir, colocar en el lugar de éste un acto válido sin alterar el resto del iter procesal. Cabe señalar que la renovación se distingue de la reposición, por cuanto ésta se refiere a la consecuencia de la declaratoria de nulidad de actos consecutivos a un acto irrito, supuesto contemplado en el artículo 211 eiusdem. En este mismo orden de ideas, considera esta Sala que, dentro del concepto de acto nulo al que hace alusión la norma citada supra, no puede incluirse a la sentencia, toda vez que la consecuencia jurídica de la nulidad del fallo observada por la Alzada (sic), se encuentra regulada por el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza: ‘La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indique el artículo 244 sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de esta (sic), y el tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio. Esta disposición no se aplica a los casos a que se refiere el último aparte del artículo 246.’ (Subrayado añadido). Tal como se colige de la norma antes citada, cuando el tribunal que conozca en grado de la causa encuentre que la sentencia proferida por el tribunal de instancia inferior se encuentre dentro de los supuestos del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, entrará a conocer del fondo del litigio…”. (Negritas Nuestro) En este mismo orden de ideas, se pronunció esta Sala en sentencia N° RC. 00255, de fecha 12 de junio de 2003, caso: Yaneth Josefina Cárdenas Morillo contra Galvis José Morillo expediente N° 02-209, al indicar lo siguiente: “…Cabe señalar, que en nuestro proceso civil desapareció la norma que permitía al juez declarar la nulidad de la sentencia de primera instancia y reponer la causa al estado de que se dictara una nueva, corrigiendo el vicio detectado por el Tribunal (sic) Superior (sic). Así, con el sistema acogido por el vigente Código de Procedimiento Civil, ya no es posible declarar la nulidad y reposición de la causa, si estas (sic) no tienen por objeto corregir quebrantamientos de formas procesales que hayan impedido o limitado alguna de las partes el ejercicio de la defensa en el juicio. En efecto, expresamente dispone el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que la nulidad de los actos procesales no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez; y el artículo 209 eiusdem establece que la declaratoria del vicio de la sentencia por el tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio...”. (Negritas de la Sala) Ahora bien, evidencia esta Alzada, de las actas del presente expediente, que en fecha 6 de marzo de 2023, el Tribunal aquo mediante auto se pronuncio en relación a la admisibilidad o no de las pruebas aportadas por ambas partes, dentro de la cual Admitió las pruebas documentales de la parte demandada, e Inadmisible las pruebas de informes solicitadas, en cuanto a las pruebas de la parte demandante, admitió las pruebas documentales, e impertinentes y a su vez inadmisibles, debido a que las pruebas consignadas estaban en copias simples, inadmitiendo las pruebas de informes solicitadas por la parte demandante. En fecha 31 de marzo de 2023, el abogado Conny Virginia Arévalo Rojas, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, solicito: “conforme al artículo 389 del Codigo de Procedimiento Civil, renuncio al lapso probatorio y que este Tribunal pase a decidir con los elementos probatorios que constan en el expediente”. Es por ello, que quien aquí suscribe considera necesario, traer a los autos el contenido de los artículos 389 y 390 del Codigo de Procedimiento Civil, que establecen lo siguiente: “… Artículo 389. No habrá lugar al lapso probatorio: 1º Cuando el punto sobre el cual versare la demanda aparezca, así por ésta como por la contestación, ser de mero derecho. 2º Cuando el demandado haya aceptado expresamente los hechos narrados en el libelo y haya contradicho solamente el derecho. 3º Cuando las partes, de común acuerdo, convengan en ello, o bien cada una por separado pida que el asunto se decida como de mero derecho, o sólo con los elementos de prueba que obren ya en autos, o con los instrumentos que presentaren hasta informes. 4º Cuando la ley establezca que sólo es admisible la prueba instrumental, la cual, en tal caso, deberá presentarse hasta el acto de informes. Artículo 390. El auto del Juez por el cual se declare que no se abrirá la causa a pruebas, fundado en los casos 1º, 2º y 4º del artículo anterior será apelable, y el recurso se oirá libremente…” Ahora bien, la norma ut-supra transcrita, reúne en cuatro (4) supuestos, los casos de no apertura del lapso probatorio, la misma nace como una excepción al principio de preclusividad de los lapsos procesales y a la consecutividad de los actos y formas del proceso, sea porque las pruebas ya están consignadas, sea porque no son necesarias en opinión de las mismas partes, en obsequio al principio de celeridad del proceso, contenido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y al principio general de derecho civil, que indica que las partes son las dueñas del proceso. Así se analiza.- Aunado a ello, se observa, que si bien en el escrito de contestación, la parte demandada, reconoce la existencia del contrato cuyo cumplimiento se demanda, así como su incumplimiento, no es menos cierto, que realiza afirmaciones de hecho, cuando señala, que la finalidad contractual fue la de dar en venta, al hoy demandante el inmueble descrito, es por lo que considera este Juzgador de Alzada, que no se encuentran configurados los presupuestos fácticos previstos en la precitada norma, para declarar procedente la solicitud planteada por la parte demandante, de suprimir o eliminar el lapso probatorio en la presente causa. Y ASÍ SE DECLARA. De modo que, este Tribunal de Alzada, atendiendo los criteriosasentados por la Sala Civil y, en acatamiento a los mismos, verifica en el caso in commento, que resulta forzoso ordenar la Reposición de la causa solicitada por la parte demandada, en virtud de que los alegatos de la parte demandada, confirman los hechos que fundamentan la presente acción. Asi se establece.- -De la Reconvención- En palabras de Voet, citado por Ricardo Henríquez La Roche, la reconvención o mutua petición “…es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él… La reconvención, es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado...”. (Código de Procedimiento Civil, Tomo III. Editorial Torino. Caracas 1996.pp.365). Sobre el tema, el Tratadista Arminio Borjas, en su obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano”, aduce que “La reconvención, independiente de la defensa, o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, aunque deducida en un mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia y pudo haber sido intentada en juicio separado. Ambos criterios fueron avalados por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, quien mediante sentencia de fecha 13 de febrero de 2012, expediente Nro. AA20-C-2011-000355, con ponencia del magistrado Antonio Ramírez Jiménez, destacó que la reconvención más que una defensa, es una nueva pretensión, autónoma de aquella en la cual se originó, indicando que: “…Ahora bien, sobre la reconvención como otra demanda se ha pronunciado la Sala en decisiones tales como sentencia N° 65, fecha 29 de enero de 2002, caso: CARMEN SÁNCHEZ DE BOLIVAR, en defensa de sus derechos e intereses, contra la sociedad mercantil SERVICIOS DE VEHÍCULOS Y ESTACIONAMIENTOS GRANADILLO C.A, en la cual se dejó establecido lo siguiente: “…La Sala estima que está ajustada a derecho la interpretación contenida en la sentencia recurrida, pues la reconvención no es una defensa, sino una contraofensiva explícita, una nueva pretensión que se deduce en el mismo proceso por mandato de la ley, como un supuesto más de acumulación, en beneficio de los principios de economía y celeridad procesal. En este sentido, el procesalista Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo III, pág. 151, señala que entre la demanda y la reconvención existe conexión, no respecto de la identidad entre las personas, pues se invierte la cualidad activa y pasiva con que actúa cada parte, pero sí respecto de “...las causas en orden a la cualidad; por lo que, siendo el juez competente para conocer de ambas por un mismo procedimiento, la economía procesal aconseja darle ingreso a la reconvención, aunque no haya identidad de sujetos (en el sentido del Art. 52), ni de título ni de objeto...”. Otra característica que pone de manifiesto que la reconvención constituye una nueva pretensión deducida en un mismo proceso por razones de economía procesal, es que el desistimiento de la demanda no produce el fenecimiento de la reconvención, la cual subsiste por el carácter autónomo del interés que la sustenta. Por esa razón, la reconvención debe reunir los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Este criterio ha sido expresado por la Sala de forma reiterada, entre otras, en sentencia de fecha 30 de noviembre de 1988, en la cual dejó sentado que “...A la luz de la presente disposición es evidente que el Legislador estimó necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, esto en virtud de que la reconvención es una acción autónoma que tiene hasta su propia cuantía. Asimismo, quiso el legislador que la acción de reconvención cumpliera con los requisitos del artículo 340, es decir, con los elementos esenciales de un libelo...”. Acorde con ello, la Sala Político Administrativa ha indicado que “...La reconvención, según la definición de Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él... La reconvención, independientemente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una nueva demanda, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado...”. Es claro, pues, que la reconvención constituye una nueva demanda que debe ser admitida y respecto de la que es aplicable el mismo procedimiento, por lo que la ley permite dicha acumulación, y luego de vencido el lapso para contestar la reconvención, ambas pretensiones se sustancian y deciden en un solo procedimiento y en la misma sentencia...”. Del precedente jurisprudencial se desprende que la reconvención es considerada una nueva pretensión que se deduce en el mismo proceso, es decir, es una acción autónoma en la que se debe precisar el objeto y sus fundamentos, inclusive su cuantía. En esa misma medida por mandato del artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, debe cumplir con los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil…” De acuerdo a lo antes expuesto, cuando la parte demandada propone una reconvención en contra de su accionante, no debe tomarse como una defensa u ofensiva en virtud de la pretensión deducida inicialmente en su contra, sino que esta instaurando una demanda nueva, contentiva de diferentes argumentos o hechos, totalmente autónoma de la principal y que por tanto, debe cumplir los requisitos establecidos por la ley para su admisión y consecuente procedencia en derecho, so pena de ser declarada inadmisible. A tono con lo transcrito, se observa que el ciudadano JOSE ALBERTO ANDRADE RODRIGUEZ., reconvino al ciudadano JOSE LUIS GARCIA, por RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRAVENTA, celebrado y autenticado ante la Notaria Publica Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de agosto de 2013, anotado bajo el Nro. 28, Tomo 22 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, cuyo objeto está constituido por la compra venta del bien inmueble que se describe en el referido contrato, sobre el bien ubicado en la Urbanización Las Mercedes, cuyo frente da a la Avenida Nueva York, entre la Avenida Principal de Las Mercedes y la Avenida Londres, Municipio Autónomo de Baruta, estado Miranda, al haber dejado de pagar el precio del bien inmueble objeto del contrato de compraventa, en el tiempo acordado, violando de manera flagrantemente las condiciones que se pactaron. Pues bien, tomando como base dichos argumentos, denota este Sentenciador, que la reconvención propuesta está muy lejos de ser una pretensión nueva, ya que los hechos que la sustentan, se corresponden con las defensas de fondo alegadas por la reconviniente en la demanda principal, por lo que, de declararse procedente la misma, traería consigno la desnaturalización de la reconvención, pues como ya se indicó, la misma no puede tomarse como un medio defensivo, tendiente a neutralizar la pretensión propuesta inicialmente, que fue lo que pretendió realizar el ciudadano José Alberto Andrade Rodriguez., en tal sentido, al no llenar tal pretensión los extremos de ley para la existencia de la reconvención, la misma se declara INADMISIBLE. Así se decide. -.De la Pretensión Principal.- El JuzgadoDecimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital,declaró Con Lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de Promesa Bilateral de Compra Venta, ejerciera el ciudadano JOSE LUIS GARCIA CULEBRAS, contra el ciudadano JOSE ALBERTO ANDRADE TORRES, ordenando a la parte demandada efectuar el otorgamiento del documento definitivo de venta. Ahora bien, la parte demandada-recurrente en su escrito de informes alegó lo siguiente: “…En su fraudulenta demanda el demandante JOSE LUIS GARCIA CULEBRAS, representado por su apoderada judicial, intenta establecer un patrón de pago con el que pretende sorprender al Tribunal en su buena fe al señalar que esos depósitos eran pagos por concepto de abonos a cuenta de la venta del bien inmueble, cuando la verdad es que tales pagos, eran en realidad por concepto el pago del canon de arrendamiento del preindicado inmueble, los cuales pagada haciendo abonos parciales de los mismo, pero, lo cierto de este asunto es que, en el documento que el demandante denomina como contrato de opción de compraventa, jamás se estableció que el pago del precio acordado seria hecho en abonos parciales, sino en un único pago al momento de la protocolización del documento de compraventa, que el demandante con representado por sus abogados intentan mediante este fraudulento juicio despojar a nuestro representado de la propiedad del referido bien inmueble, todo ello, luego de que nuestro poderdante le notificara al demandante. Mediante sus apoderados judiciales, su voluntad de no continuar arrendándole el inmueble, otorgándole en consecuencia el lapso para que hiciera uso de su prorroga legal, tal como consta de la notificación judicial, de fecha 4 de marzo de 2022, practicada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según expediente signado con el numero AP31-F-S-2022-001081, que en copia simple se acompaño de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil “D”. Esta práctica le hace deliberadamente el demandante con el único propósito de establecer un pacto de pago irregular y pretender que el Tribunal crea que los depósitos que vino haciendo por concepto de canon de arrendamiento era abonos a cuenta de la venta del inmueble objeto del contrato, lo cual es falso, ya que, pretender despojar a su arrendador del referido inmueble a través de un juicio en el que pretende sorprender a la administración de justicia, en su buena fe para lograr quedarse con el inmueble propiedad de nuestro representado mediante el engaño y la falsedad, lo convierte en un sujeto activo en la comisión del delito de fraude procesal, lo cual logro con esta penosa objeto de apelación. …omissis… Ahora bien, en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, antes mencionado, el cual es ley entre ellas, se convino en la Clausula Segunda del mismo, que las mejoras que mediante remodelaciones hiciera el arrendatario al inmueble serian bajo su riego y responsabilidad y que tales mejoras y remodelaciones quedarían en beneficio del inmueble, sin que nuestro representado tuviera que pagar nada por ello, y el arrendatario nada tuviera que reclamar por tal concepto, de manera que resulta un cinismo del demandante señalar que después de haber hecho las remodelaciones al inmueble, según lo narra en su libelo de demanda, el mismo sea reclamado por su “propietario”, lo cual es lo único y exclusivo propietario del inmueble, y, si bien es cierto se lo dio en arrendamiento al demandante con el derecho de preferencia a ser adquirido por este, tal como acordaron en el contrato de compraventa que suscribieron, pero no existe ninguna vinculación entre ambos contratos, el contrato sigue vigente y notificado su desahucio hasta que se cumpla el tiempo que le corresponde como prorroga legal y el contrato de compra venta es otro el cual el demandante incumplió al no pagar en el periodo del año acordado el monto de contado tal y como se estableció en la cláusula tercera del referido contrato, vale decir, no cumplió con la obligación de pagar el precio en los términos y condiciones establecidos en el contrato y mucho menos en el lapso de doce (12) meses como expresamente se acordó en el mismo, sino que diez (10) años después acude este malhechos a ejercer la presente acción con la consabida intención de defraudar a ese órgano jurisdiccional para lograr despojar a nuestro representado de su inmueble, mediante una sarta de mentiras carente de fundamento que las sustenten, lo cual resulta desde todo punto de vista miserable, desleal y temerario, ya que, nuestro representado está en el derecho de reclamar el bien inmueble objeto esta demanda, por ser de su propiedad y lo lamentable es que la juez Olga Vítale, cuya obligación era hacer justicia se prestó para materializar un claro y evidente fraude procesal, porque no analizo como era su deber el contrato de compraventa sino los hechos y valorar unas copias simples de unos depósitos o transferencia dándole un valor probatorio que no tenían. Igualmente señalamos que resultaba importante mencionar que el cuadro donde el demandante trata de establecer un patrón como supuestos abonos a cuenta del pago del precio del inmueble, es hasta el dos (02) de febrero de 2019, sin embargo, este sigue pagando en la cuenta de nuestro representado por concepto de canon de arrendamiento, tal como se evidencia de los subsiguientes depósitos hechos en dólares desde 30 de noviembre de 2020 hasta el 24 de octubre de 2022, en la cuenta del Bank Of América, de la cual es titular nuestro representado, de la cual es titular nuestro representado… Primeramente y de seguidas, considera prudente quien aquí suscribe, citar las clausulas Tercer, Cuarto y Quintodel contrato de opción compra-venta de fecha 21 de agosto de 2.013: “…TERCER: El precio que pagara EL COMPRADOR a EL VENDEDOR es la suma de SESENTA Y OCHO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 68.750.000,00), los cuales serán pagados de contados al momento de suscribir el contrato de venta ante el Registro correspondiente. A dicho monto se le aplicara anualmente un aumento de acuerdo con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) que fije el Banco Central de Venezuela. El precio de venta podrá ser modificado previo acuerdo entre las partes. CUARTO: Las partes establecen como plazo para vigencia del contrato de opción de compra venta y se comprometen a ejercer la presente opción y suscribir el documento de venta definitiva de compraventa sobre el inmueble descrito en la Clausula Primera, dentro de un plazo de doce (12) meses siguientes a la autenticación del presente documento. Acordándose que dicho plazo es de carácter absoluto y no sujeto a prorroga. QUINTO: Se conviene expresamente que si por razones o causas imputables a cualquiera de las partes, la compraventa pactada en el presente documento no llega a perfeccionarse con el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, si cualquiera de las partes así lo decidiera, será sin pagar ninguna compensación por dejar sin efecto este contrato. En caso de que la presente opción de compra no se perfeccione por causas ajenas y por ende no imputable a la voluntad de ambas partes, entiéndase por causa no imputable a EL VENDEDOR ni a EL COMPRADOR cualquier cause considerada fuera del control directo de estos, es decir, hecho fortuito, fuerza mayor, decreto de expropiación, entre otros. No obstante a lo anterior, si las partes se pusieran de acuerdo en un plazo no mayor a cinco (05) días hábiles de producirse el hecho que le impidió a ambas partes la firma oportuna del documento traslativo de propiedad, en las nuevas condiciones para poder otorgar el documento de venta respecto, se suscribiera un anexo contentivo de las nuevas condiciones o circunstancias…” Ahora bien, en materia contractual predomina la autonomía de la voluntad de las partes, además de cumplir con los elementos o requisitos formales, exigidos por la normativa sustantiva que rige la materia, específicamente, las establecidas en el artículo 1.141 del Código Civil, que establecen lo siguiente: 1. - Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar. 2. - Objeto que pueda ser materia de contrato, se refiere al mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede. 3. - Causa Lícita, la opción a compra venta del inmueble. En ejercicio de la autonomía de la voluntad de las partes, ellas pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan, siempre y cuando no infrinjan ninguna disposición de orden público, pudiendo en consecuencia, reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen contractualmente. Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones suscritas, así como, modificar la estructura del contrato, en conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. Dicho lo anterior, considera necesario este Juzgador, señalar, que la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis, mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes objeto del contrato, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones, contenidas en ese contrato, entrega el opcionado comprador al opcionante vendedor; además, a través del mencionado contrato se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del contrato definitivo de compraventa; por lo tanto, no pueden tenerse como contratos aislados, sino que forman parte de la futura negociación, para la adquisición del bien mueble o inmueble objeto del contrato; de otro modo, se le permitiría al vendedor, burlar tanto la ley, como la naturaleza del contrato, por medio del cual las partes han adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado, deben las partes suscribientes imperativamente cumplir y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias al ordenamiento jurídico y a la autonomía de la voluntad de las partes, que rige en materia contractual. En relación a la promesa u opción de compra-venta, los tratadistas clásicos, Colín y Capitant, en su obra “Curso Elemental de Derecho Civil”, Tomo 4, 3ra. Edición, señalan lo siguiente: ...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice.En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta…(Negritas y Cursiva del Tribunal). En ese mismo sentido, la doctrina mayoritaria ha sostenido, que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y acuerdan todo lo relativo al precio y demás condiciones relativas a la traslación de la propiedad del bien objeto del contrato, realmente, se está configurando una venta. Sobre el particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de abril de 2002, dejó sentado lo siguiente: …se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el Juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento… Criterio éste sostenido, según sentencia de veintidós (22) de marzo de dos mil trece (2.013), sentencia N° 116, expediente N° 12-274, (Caso: Diego Argüello Lastres contra M.I.G.d.R.), que estableció: …Que en las denominadas opciones de compraventa, al darse los elementos esenciales del contrato de compraventa como son: objeto precio y consentimiento estamos en presencia de una verdadera venta… Así pues, en el contrato de opción de compra venta o promesas bilaterales de compraventa, la voluntad de las partes libremente expresada, perfecciona inmediatamente la venta, por coexistir en un momento determinado la aceptación de la oferta o el consentimiento recíproco de las partes, en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos. En tal sentido, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación, es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación, la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1.264 del Código Civil. En sintonía con lo anteriormente expresado, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que prevé: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. De la disposición legal anteriormente transcrita, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes, para que en los casos como el de autos, resulte procedente la acción de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes, respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe este Juzgador, determinar la existencia del segundo de los elementos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato. Resulta imperioso resaltar ante ello, lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Como bien se señaló, el artículo 1.167 del Código Civil, establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. En este sentido, cabe señalar en primer lugar, que existe “(...) La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, que es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, a negarse a cumplir sus obligaciones, cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación...” (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, pág. 502, Caracas 1995). Ahora bien, es criterio jurisprudencial pacifico y reiterado, que: “...Es cierto que la norma contenida en el artículo 1.354 del Código Civil consagra el principio de reparto de la carga de la prueba en materia de obligaciones, y que su precepto ha sido extendido y aplicado por la doctrina y la jurisprudencia a materias que forman objeto de cualquier otro proceso; que en base a su dispositivo, se ha establecido el principio general de que corresponde al actor, alegar y probar los hechos constitutivos de su acción, y al demandado la de los hechos impeditivos o modificativos de los mismos, que haya alegado como defensa o excepción...”. Por otro lado, este juzgador se refiere nuevamente al segundo supuesto contemplado en la norma indicada ab initio de esta motiva, referente a la necesidad, de que la parte que intente la acción, haya cumplido con su obligación; En el caso bajo estudio, consta que la parte demandada en la oportunidad de contestación de la demanda y en el lapso de informes ante esta alzada, afirmo que el actor efectuaba pagos, inclusive, hasta el año 2022, y que uno de ellos consta en la cuenta del Bank Of America, y reconoció expresamente, que el titular de esa cuenta es el hoy demandado, a su vez la parte demandada, solo argullo que los pagos efectuados por el accionante, correspondían con los pagos de cánones arrendaticios, también se desprende de autos, que existen pagos realizados ante diversas instituciones bancarias, tal y como se aprecia de las documentales marcadas "1" a "198", a través del Banco Provincial, Banco Nacional de Crédito y Banesco, los cuales resumió la parte actora, de la siguiente manera: AÑO MONTO PAGADO TOTAL SIN RECONVERSIÓN RECONVERSIÓN 20/08/2018 RECONVERSIÓN 2021 2013 5.277.000,00 5.277.000,00 52,77 2014 7.263.001,25 7.263.001,25 72,63 2015 9.627.000,00 9.627.000,00 96,27 2016 19.850.000,00 19.850.000,00 198,5 2017 121.600.000,00 121.600.000,00 1216 2018 9.545.819.000,00 9.545.819.000,00 95.458,19 2018 1.641.450,00 1.641.450,00 1.641.450,00 2019 12.487.585,00 12.487.585,00 12.487.585,00 14.226.129 14.22612936 Observando quien suscribe, que las cantidades reflejadas en autos coinciden con el monto fijado en el contrato de arrendamiento, es por ello, que los pagos realizados por la parte demandante, deber ser imputados al precio pactado de venta del inmueble. Asi se establece.- En atención a lo antes expuesto, este Juzgador, pasa a reproducir el contenido del artículo 1.354 del Codigo Civil, el cual dispone lo siguiente: “...Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…” Por otro lado, establece el artículo 506, ibidem que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” En ese mismo sentido, es criterio jurisprudencial pacifico y reiterado, que: “...Es cierto que la norma contenida en el artículo 1.354 del Código Civil consagra el principio de reparto de la carga de la prueba en materia de obligaciones, y que su precepto ha sido extendido y aplicado por la doctrina y la jurisprudencia a materias que forman objeto de cualquier otro proceso; que en base a su dispositivo, se ha establecido el principio general de que corresponde al actor, alegar y probar los hechos constitutivos de su acción, y al demandado la de los hechos impeditivos o modificativos de los mismos, que haya alegado como defensa o excepción...”. Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente N° 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez, determino lo siguiente: “(…) En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Codigo Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, tocara a en la prueba correspondiente. De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, al aforsimo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según la cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”. En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interrumpir el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció: “(…) Al respecto, esta Sala observa que el articulo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinada a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (…)”. La disposición supra transcrita, preceptúan que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que alegue como fundamento de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez, que sin esta demostración, la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio. La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante corresponde promover la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, mas al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit”, al tornarse el demandado actor de su excepción. Ahora bien, de las actas procesales, se pudo observa, que la parte demandada no cumplió con la obligación de hacer la venta definitiva, y debido a que la clausula quinta del contrato de opción de compra venta, estipula “… En caso de que la presente opción de compra no se perfeccione por causas ajenas y por ende no imputable a la voluntad de ambas partes… Omissis.... No obstante a lo anterior, si las partes se pusieran de acuerdo en un plazo no mayor a cinco (05) días hábiles de producirse el hecho que le impidió a ambas partes la firma oportuna del documento traslativo de propiedad, en las nuevas condiciones para poder otorgar el documento de venta respectivo, se suscribiera un anexo contentivo de las nuevas condiciones o circunstancias…”, y como no consta ningún anexo o nuevo contrato por el cual la parte demandada, no pudiese concluir con la venta definitiva del presente contrato, no evidenciándose elementos que favorezcan al vendedor, en cuanto al porque no dio cumplimiento a la venta en favor del demandante, sino que manifestó, que supuestamente era el comprador el que había incumplido, sin lograr desvirtuar los pagos realizados por la parte demandante, a favor de su persona, sino tratando de inducir, que los mismos correspondían con los pagos de cánones de arrendamiento. Asi se establece.- Constatado lo anterior, queda claramente evidenciando, que el contrato que originó el juicio, se fundamenta en un contrato de compra-venta, ya que de conformidad con la ley y con las decisiones vinculantes relativas al contrato que nos ocupa, el mismo cumple con todos los extremos exigidos, tal y como lo establece el artículo 1.141 del Código Civil, al poseer objeto, precio y consentimiento, aunado a ello, el vendedor –parte demandada- autorizó al comprador –parte actora- a realizar remodelaciones dentro del inmueble de la presente demanda y dejando el mismo ocupara sin mayor problema el mismo, configurándose sin duda alguna, un indiscutible contrato de compra-venta, por lo que al observarse el incumplimiento de la parte demandada –vendedora- al no protocolizar la venta, aun cuando la parte actora –compradora- cumplió con su deber, tal y como sucedió, conforme a lo establecido en el artículo 1.167 Ejusdem. Así se decide. Con base en las consideraciones previas; observa quien suscribe, y toda vez que han quedado desvirtuados los argumentos esgrimidos por la parte recurrente, es forzoso para este Juzgador de Alzada, declarar Sin Lugar el presente recurso de apelación, como así se hará en el dispositivo del presente fallo. Y así se establece.- IV DISPOSITIVA En fuerza de las consideración precedente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha 27 de abril del 2023, por el abogado ALEJANDRO RODRIGUEZ FERNANDEZ, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 24 de abril del 2023, por el Tribunal Decimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: INADMISIBLE la reconvención por Resolución de Contrato, interpuesta por el ciudadano JOSE ALBERTO ANDRADE RODRIGUEZ, contra el ciudadano JOSE LUIS GARCIA CULEBRAS, todos plenamente identificados en el encabezado del presente fallo...- TERCERO: SE MODIFICAla decisión apelada, en los términos aquí establecidos. CUARTO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de Compra Venta, que fuera incoado porel ciudadano JOSÉ LUIS GARCÍA CULEBRAS, contra el ciudadano JOSÉ ALBERTO ANDRADE RODRIGUEZ,todos plenamente identificados en el encabezado del presente fallo. QUINTO: SE ORDENA a la parte demandada, efectuar el otorgamiento del documento definitivo de venta, ante la Oficina de Registro competente, a favor del ciudadano JOSÉ LUIS GARCÍA CULEBRAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-9.119.459, sobre la totalidad del inmueble y plantas que lo conforman, distinguidas como Planta Sótano Nivel -2, 70, Planta Baja Nivel +0,60, Planta Mezzanina, Nivel +5,75 y Planta Terraza Nivel +8; ubicado en la Urbanización Las Mercedes, cuyo frente da hacia la Avenida Nueva York, entre la Avenida Principal de Las Mercedes y la Avenida Londres, Municipio Autónomo Baruta, conformada por la parcela de terreno Nº 285, con Nº de Catastro 107-026-006; que en dicho lote de terreno estuvo construida una Casa-Quinta denominada ZAZQUETA; terreno que tiene una superficie de quinientos cuarenta y siete metros con diecisiete centímetros (547,17 mts), cuyos linderos y medidas son: NORESTE: En una longitud de 21,12 Mts, con la parcela Nº 285-A, de la misma urbanización, NOROESTE: En una longitud de 23,93 Mts, con la parcela 285-B; SURESTE: En una longitud de 19,50 Mts., con Calle New York, y SUROESTE: En una longitud de 35 Mts., con Parcela Nº 286. Que en dicho terreno se encuentra construido un inmueble constituido por un edificio, con superficie aproximada de DOS MIL CINCUENTA Y CUATRO METROS CON CUARENTA CENTÍMETROS (2.054,40 MTS2), y que le perteneciera conforme a documento de propiedad protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2000, bajo el Nº 28, Tomo 22, Protocolo Primero. SEXTO: SE ORDENA subsidiariamente, que en caso de negativa del demandado en el otorgamiento del documento definitivo por la vía registral, que la presente decisión sea protocolizada por ante la Oficina correspondiente, a los fines de que surta los efectos de Ley. De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la recurrente. Líbrese oficio de participación al Juzgado Decimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, y se ordena a la continuación del proceso, sobre las resultas del presente recurso, ello en atención a los lineamientos contenidos en el instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Transito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2023, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones al Tribunal de origen. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en la sede de este Despacho, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los ordinales 2 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintiuno (21) días del mes de julio del 2023. Años: 213º y 164°. El Juez, Dr. Miguel Ángel Figueroa. La Secretaria, Airam Castellanos. En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las__________________________________________.- La Secretaria, Airam Castellanos.