TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 27 de julio de 2023
213º y 164º

ASUNTO: AP71-R-2022-000246 (1273)

PARTE ACTORA RECONVENIDA: Ciudadanos ISAURINDA SIMOES MARQUES DE MARQUES, LUIS ALFREDO MARQUEZ DIAZ y BELARMINO MARQUEZ DIAZ, la primera de nacionalidad portuguesa, el segundo y el tercero de nacionalidad venezolana, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros E-811.183, V-3.971.821 y V-4.817.890, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: AbogadoRoger Alexander Diaz Molina,inscrito ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 63.787.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadana LINDA ISABEL ARIAS LIMA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-14.128.633.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVENIENTE: Abogado José Gregorio Guerra Garrido, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 30.374.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN).

SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
ANTECEDENTES

Previa distribución de Ley, conoce esta alzada del presente RECURSO DE APELACIÓN ejercido por el apoderado judicial de la parte actora reconvenida contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el30 de enero del 2020, la cual declaró:
“… PRIMERO:INADMISIBLE la demanda contentiva de pretensiones de cumplimiento y nulidad de contrato de opción de compraventa, acumuladas a cobro de honorarios profesionales de abogado, incoada por los ciudadanos ISAURINDA SIMOES MARQUES DE MARQUES, LUIS ALFREDO MARQUEZ DIAZ y BELARMINO MARQUEZ DIAZ en contra de la ciudadana LINDA ISABEL ARIAS LIMA.SEGUNDO:SIN LUGAR la reconvención por cumplimiento de contrato de compraventa incoada por la ciudadana LINDA ISABEL ARIAS LIMA en contra de los ciudadanos ISAURINDA SIMOES MARQUES DE MARQUES, LUIS ALFREDO MARQUEZ DÍAZ Y BELARMINO MARQUEZ DÍAZ…”

Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda junto con anexos, presentado en fecha 19 de septiembre de 2017, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 21 de septiembre de 2017, el Tribunal de instancia dictó auto mediante el cual admite la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, siendo librada la compulsa de citación el 18 de octubre de 2017.
Cumplidos los trámites de citación de la parte demandada correspondiente a la citación personal, la cual fue infructuosa, por lo cual, fue solicitada y ordenada la citación por carteles, siendo librado el respectivo cartel el 24 de noviembre de 2017.
Seguidamente, el 27 de noviembre de 2017, comparece la ciudadana LINDA ISABEL ARIAS LIMA, asistida por el abogado JOSE GREGORIO GUERRA GARRIDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.374, dándose por citada en la demanda incoada en su contra.
En fecha 11 de enero de 2018, el apoderado judicial de la demandada, consignó escrito de contestación de la demanda en el cual reconvino a la parte actora, ciudadanos ISAURINDA SIMOES MARQUES DE MARQUES, LUIS ALFREDO MARQUEZ DIAZ y BELARMINO MARQUEZ DIAZ.
Mediante auto dictado el 21 de febrero de 2018, el Tribunal admitió la reconvención efectuada por la ciudadana LINDA ISABEL ARIAS LIMA contra los ciudadanos ISAURINDA SIMOES MARQUES DE MARQUES, LUIS ALFREDO MARQUEZ DIAZ y BELARMINO MARQUEZ DIAZ, de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, en esa misma fecha fueron libradas las respectivas boletas de notificación, a fin de dar cumplimiento al auto que admitió la reconvención propuesta.
El 8 de mayo de 2018, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente se dio por notificado del auto de fecha 21 de febrero de 2018.
Posteriormente, mediante diligencia presentada en fecha 28 de mayo de 2018, el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida se dio por notificada del auto dictado el 21 de febrero de 2018.
Mediante escrito presentado el 5 de junio de 2018, el ciudadano BELARMINO MÁRQUEZ DÍAZ, asistido de abogado dio contestación a la reconvención efectuada por la ciudadana LINDA ISABEL ARIAS LIMA.
El 21 de junio de 2018, la parte demandadareconviniente, consignó escrito de promoción de pruebas, seguidamente, el 25 de junio de ese mismo año el ciudadano BELARMINO MÁRQUEZ DÍAZ debidamente asistido de abogado consignó escrito de promoción de pruebas.
Por diligencia presentada el 29 de junio de 2018, el abogado JOSÉ GREGORIO GUERRA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, se opuso a la admisión de la prueba testimonial promovida por la parte actora reconvenida.
Mediante sentencia interlocutoria dictada en fecha 9 de julio de 2018, el Tribunal de instancia se pronunció respecto a la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
El 16 de julio de 2018, la parte actora reconvenida, ejerció recurso de apelación contra la sentencia interlocutoria dictada el 9 de julio de 2018, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante auto de fecha 26 de julio de 2018, el Tribunal oyó la apelación en un solo efecto de conformidad con lo establecido en el artículo 291 y 295 del Código de Procedimiento Civil, siendo remitidas las copias certificadas correspondientes a la apelación ejercida mediante oficio número 0381-2018, librado el 19 de octubre de ese mismo año.
Mediante auto de fecha 11 de junio de 2019, el Tribunal de instancia ordenó agregar las resultas de la apelación ejercida por la parte actora reconvenida en fecha 16 de julio de 2018, en la cual el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, revocó la decisión dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 9 de julio de 2019.
A los fines de dar cumplimiento a la decisión dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el Tribunal de instancia mediante auto de fecha 01 de julio de 2019, fijó oportunidad para la evacuación de la prueba testimonial del ciudadano MIGUEL ANTONIO JAIMES FERMIN.
Mediante auto de fecha 11 de julio de 2019, fue revocado el auto de fecha 01 de julio de 2019, en virtud del error efectuado en el cual no se fijó el lapso para la evacuación de la prueba testimonial, por lo que, se fijó oportunidad para la evacuación de la misma.
El 16 de julio de 2019, se llevó a cabo la celebración del acto de evacuación de testigos promovido por la parte actora reconvenida.
El 20 de septiembre de 2019, la parte actora reconvenida presentó escrito de informes.
El 30 de enero de 2020, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la cual declaró Inadmisible la demanda contentiva de la pretensión referida al cumplimiento y nulidad de contrato de opción de compraventa, acumuladas a cobro de honorarios profesionales de abogado, incoada por los ciudadanosISAURINDA SIMOES MARQUES DE MARQUES, LUIS ALFREDO MARQUEZ DIAZ y BELARMINO MARQUEZ DIAZ contra la ciudadana LINDA ISABEL ARIAS LIMA y, SIN LUGAR LA RECONVENCION propuesta.
Mediante diligencia de fecha 05 de febrero la parte actora reconvenida se dio por notificada y a su vez apeló de la sentencia dictada el 30 de enero de 2020.
El 10 de marzo de 2020, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente se dio por notificada e igualmente apeló de la decisión dictada por el Tribunal de instancia de fecha 30 de enero de 2020.
Mediante auto de fecha 01 de noviembre de 2021, el abogado JHONME RAFAEL NAREA TOVAR, se abocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba, ordenándo la notificación de las partes, a fin de continuar con el juicio presentado, siendo librada las respectivas boletas en esa misma fecha.
El 29 de noviembre de 2021, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente se dio por notificada del auto de abocamiento de fecha 01 de noviembre de 2021, seguidamente, el 27 de abril de 2022, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida se dio por notificado del referido abocamiento.

ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA
Oída como fue la apelación ejercida en ambos efectos en fecha 09 de junio de 2022, el expediente fue remitido a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiendo a este Despacho el conocimiento del recurso.
En fecha 13 de junio de 2022, se recibió el presente expediente, por lo cual se le dio entrada y se fijó oportunidad para la presentación de los informes.
En fecha 14 de julio de 2022, la parte actora reconvenida hizo uso de su derecho y consignó escrito de informes.
Mediante auto de fecha 27 de julio de 2022, se advirtió a las partes que de conformidad con lo establecido ene artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, el fallo seria dictado dentro de los sesenta (60) días continuos contados a partir de esa fecha, es decir, 27 de julio de 2022. Cuya sentencia fue diferida por treinta (30) días continuos.
Estando dentro de la oportunidad para decidir, este Juzgador Superior, pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES EN INSTANCIA

 ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
La parte actora en el escrito libelar que encabeza las presentes actuaciones señaló lo siguiente:
Que fue firmado un documento de opción de compra venta de un inmueble identificado como un apartamento distinguido con el Nº Pent-House Uno (PH1), situado en la planta Nº 12 del Edificio “Residencias San Agustín”, situado en la parcela Nº 02, manzana 541-07, primera etapa de la urbanización Palo Verde, Jurisdicción del municipio Petare, Distrito Sucre del estado Miranda, de fecha 30 de marzo de 2015, donde quedó anotado bajo el Nº 14, Tomo 19, entre la promitente compradora, ciudadana LINDA ISABEL ARIAS LIMA, titular de la cédula de identidad Nº V-14.128.633 y el promitente vendedor, ciudadano BELARMINO MARQUEZ DÍAZ, titular de la cédula de identidad Nº V-4.817.890, actuando en representación de sus hermanos ISAURINDA SIMOES MARQUES DE MARQUES, LUIS ALFREDO MARQUEZ DIAZ, tal y como se evidencia del documento poder protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 29 de enero de 2015, donde quedó anotado bajo el Nº 19, folios 113, Tomo 4.
En la Cláusula Tercera del contrato de opción compra venta se habría estipulado, que el promitente vendedor tendría 30 días hábiles prorrogables por 30 días más, una vez se obtuvieran las solvencias necesarias del inmueble para efectuar la protocolización del documento de venta ante el Registro Subalterno correspondiente.
Asimismo, indicó que en la Cláusula Sexta del contrato se estableció que una vez transcurrido el lapso de tiempo y de no cumplirse en el plazo señalado, la protocolización del documento por causa de fuerza mayor extraña y no imputable a ninguna de las partes; el promitente vendedor se compromete a reintegrar a la promitente compradora la cantidad de dinero recibida más lo correspondiente a la cláusula penal del tres por ciento (3%) sobre el monto otorgado, lo que conllevaría a que el contrato se dé por terminado, sin que ninguna de las partes tuviese nada que reclamar.
Que el inmueble se encuentra registrado a nombre del de cujus, padre de los demandantes, ciudadano ALFREDO MARQUES, quien en vida fuera titular de la cédula de identidad Nº V-12.400.304, tal y como consta del documento suscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre, estado Miranda, municipio Baruta, de fecha 31 de julio de 1979, bajo el Nº 11, folio 72, Tomo 30, Protocolo Primero.
Que el inmueble fue adquirido a una empresa de nombre COMARCA VIVIENDA C.A., con la cual el de cujus habría creado una hipoteca de Segundo Grado, la cual fue cancelada; sin embargo, la liberación de la hipoteca fue librada a nombre de una empresa denominada INVERSIONES PALOVER C.A., por lo que, una vez presentada ante el registro correspondiente, el mismo evidenció que la liberación se efectuó a nombre de la referida empresa, lo que ocasionó la devolución del documento.
Que al evidenciarse el error material presentado en la liberación de hipoteca, procedió a ubicar a la empresa COMARCA VIVIENDA, C.A., la cual tenía una duración de cincuenta (50) años, encontrándose vencida para ese entonces, sin embargo, al transcurrir del tiempo, la referida empresa fue reactivada en el año 2005, por otros familiares que se encuentran fallecidos, por lo que, procedió a ubicar las direcciones que aparecían en el registro.
Asimismo, indicó que ubicó a una de las personas que habían reactivado la empresa, pero la misma tenía 83 años de edad y padecía de la enfermedad de Parkinson, siendo un ex magistrado del Tribunal Supremo de Justicia, ciudadano ALBERTO MARTINI URDANETA, quien se encontraba imposibilitado para firmar; y en virtud de ello, su cónyuge se negó a firmar el documento de liberación, al no poder dar fe de la existencia y cancelación de la hipoteca de primer grado, transcurrido ocho (8) meses de espera, el ciudadano antes mencionado firmó la liberación de hipoteca.
Alegó que la venta del inmueble se efectuó por medio de un documento notariado con firma a ruego, aun cuando su padre se encontraba con vida, y por cuanto el mismo aparecía con cédula de estado civil casado con su primera esposa, quien le había otorgado un documento poder a su sobrino del cual hizo uso para la realización de la venta, pero al presentar el poder ante el registro, se evidenció que ya no tenía validez, por cuanto la señora había fallecido antes de la futura venta.
Igualmente, señaló que el ciudadano BELARMINO MARQUEZ DÍAZ, se vio en la obligación de efectuar el proceso de declaración sucesoral de su padre y de su difunta esposa, por cuanto su padre era de nacionalidad portuguesa, debía sacar la partida de nacimiento de su padre y difunta esposa en Portugal, trámite que intentó efectuar en el Consulado Portugués; sin embargo, en la embajada le informaron que no realizaban dicho trámite, por lo que, gestionó la referida documentación por medio de unas viejas amistades, obteniendo las partidas de nacimiento de ambos ciudadanos.
Que su padre después de hacer vida marital con la ciudadana MARIA CELESTE SIMOES, decidió separarse en el año 1944, procreando una hija de nombre ISAURINDA SIMOES MARQUES, y que luego de la separación se trasladó a la República de Venezuela, donde conoció a la ciudadana ISIDORA DIAZ DE PICCONE (VIUDA), madre de los ciudadanos LUIS ALFREDO y BELARMINO MARQUEZ DIAZ, quien se encuentra fallecida y con quien el de cujusconvivió por más de 40 años en una misma residencia.
Alegó que una vez tramitada la partida de nacimiento de su difunto padre, ciudadano ALFREDO MARQUES, constató que el mismo se encontraba separado de la ciudadana MARIA CELESTE SIMOES, conforme a la sentencia emanada del Juzgado de Derecho de la Comarca de Ansiao, de fecha 8 de julio de 1948, evidenciando de ello, que para el momento de la adquisición del inmueble objeto de la demanda, el referido ciudadano se encontraba divorciado de la ciudadana antes mencionada.
Que el ciudadano ALFREDO MARQUES vivió con la ciudadana ISIDORA DIAZ DE PICCONE desde 1951 hasta el 1991, año en que esta última falleció, dejando además de los ciudadanos LUIS ALFREDO MARQUEZ DÍAZ, yBELARMINO MARQUEZ DIAZ, otros tres hijos de nombresROMANA PICCONE DÍAZ, MARÍA PICCONE DÍAZ y FRANCISCO PICCONE DÍAZ, este último quien al fallecer dejó 3 hijos, de nombreROBINSON PICCONE SANABRIA, FRANKLIN EMMANUEL PICCONE SANABRIA y ANAIS DE JESÚS PICCONE ESCALONA, quienes serían de igual forma, posibles herederos sucesorales y quienes en la actualidad se encuentran reclamando parte de la presunta herencia que dejó su madre, por lo que, tienen que gestionar una sustitutiva de la declaración sucesoral de la misma; donde en consecuencia, deberían participar los hermanos maternos y sobrinos de su difunto hermano, situación complicaría los trámites referidos en la cláusula sexta del contrato de opción de compra-venta.
Indicó que al haber transcurrido dos (02) años, siete (07) meses y dieciocho (18) días sin culminar los documentos necesarios para efectuar cualquier venta, decidieron llamar a la promitente compradora y hacerle ver la imposibilidad de realizar la negociación;además de reclamarle que ésta habría solicitado as llaves del apartamento en búsqueda de presupuestos para la remodelación de la cocina y baños, lo que fue aceptado por la parte demandante, sin embargo, adujo que la promitente compradora nunca devolvió las llaves, lo que ocasionó la violación de la cláusula octava del contrato.
Que, debido a un comentario, fue de su conocimiento que la compradora ingresó al inmueble a un sujeto de nombre LUIS BURGOS, titular de la cédula de identidad número V.19.191.939, quien habitó el inmueble y que dicha acción era identificada como una invasión a la propiedad.
Que en virtud de ello, su representado procedió a enviarle al correo personal de la ciudadana LINDA ISABEL ARIAS LIMA, identificado como linda.arias07@gmail.com, un comunicado donde sus apoderados desistían de la negociación y ante la falta de respuesta, se dirigió al inmueble donde se encontraba el ciudadano LUIS BURGOS, por lo que, le hizo entrega con acuse de recibo, del documento donde sus poderdantes desistían de la prórroga y venta del inmueble, quien seguidamente a ello procedió a abandonar el inmueble, sin embargo, que este volvería a habitar el mismo posteriormente.
Alegó que el 13 de diciembre de 2016, se logró la liberación de Hipoteca de Segundo Grado y a su vez señalaron que en el mes de enero del año anterior fueron ubicadas las partidas de nacimiento de su difunto padre, ciudadano ALFREDO MARQUES y de la ciudadana MARIA CELESTE SIMOES DE MARQUES, así como también el acta de matrimonio y el acta de divorcio de ambos, por último, la partida de nacimiento de la ciudadana ISAURINDA SIMOES MARQUES, y que dichos documentos se encontraban ubicados en Portugal.
Que una vez obtenida toda la documentación debían proceder a realizar las declaracionessucesorales por orden de fallecimiento; en primer lugar, la de la ciudadana ISIDORA DIAZ (VIUDA) DE PICCONE; en segundo lugar,la del ciudadano FRANCISCO PICCONE DIAZ; y por último, la del ciudadano ALFREDO MARQUES, que una vez efectuadas las mismas y entregadas al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), sus apoderados debían tramitar las solvencias a nombre de su padre y su madre, con el fin de efectuar los traspasos de los inmuebles a nombre de los herederos.
Asímismo, fundamentaron la demanda invocando los artículos 1.133, 1.159, 1.161 y 1.167 del Código Civil.
En supetitorio solicitaron al Tribunal lo siguiente:
1. El cumplimiento del contrato bilateral de opción de compra-venta suscrito el 30 de marzo de 2015, autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Municipio Sucre del Estado Miranda, donde quedó anotado bajo el Nº 14, Tomo 19, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, por violentar la cláusula octava y sexta del referido documento.
2. Que cancele el pago de los Honorarios Profesionales de Abogado calculados en un 25% del monto total demandado, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 500.00,00), en virtud de la violación al contrato de opción de compra venta, lo que ocasionó la contratación de servicios profesionales especializados para lograr la defensa de sus derechos e intereses.
3. Que se declare nulo de toda nulidad el contrato de opción de compra-venta suscrito con la ciudadana LINDA ISABEL ARIAS LIMA, ante la Notaria Pública Tercera de Municipio Sucre del Estado Miranda, donde quedó anotado bajo el Nº 14, Tomo 19, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, al no existir consentimiento de sus otros hermanos, ciudadanos ROMANA PICCONE DIAZ, MARIA PICCONE DIAZ (VIUDA DE PEREZ) y FRANCISCO PICCONE DIAZ (Difunto), quien a su vez deja tres (3) hijos, ciudadanos ROBINSON PICCONE SANABRIA, FRANKLIN PICCONE SANABRIA y ANAIS PICCONE, quienes forman parte de la sucesión.
La apertura del cuaderno de consignaciones a los fines de dar cumplimiento a la cláusula sexta del contrato de opción de compra-venta.
Por último, solicitaron que la demanda sea admitida mediante el procedimiento breve, de acuerdo con los artículos 33 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley De Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia, con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil y que la misma sea declarada con lugar.

 ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

El apoderado judicial de la parte demandada, abogado JOSÉ GREGORIO GUERRA GARRIDO, ampliamente identificado en autos, consignó escrito de contestación de la demanda en el cual señaló:
Como punto previo a la contestación al fondo de la demanda solicitó que la presente acción sea declarada inadmisible por ser contradictoria al indicar que la parte actora en su petitorio, solicitó el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta y la nulidad del mismo, siendo que ambas son excluyentes entre si, por lo tanto, solicitó que la demanda sea declarada sin lugar por ser inadmisible.
Asimismo, invocó los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, así como un sustrato de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, número RC-099, de fecha 27 de abril de 2001, expediente Nº 00-178, caso de María Mendoza contra Luis Bracho.
Seguidamente, contestó el fondo de la demanda en el cual rechazó y contradijo todas y cada una de sus partes por hechos falsos e infundados, señalando lo siguiente:
Que es falso que el demandante ciudadano, BELARMINO MARQUEZ DIAZ, tuviera inconveniente para solucionar la liberación de la hipoteca, para que posteriormente se efectuara la firma del documento, siendo que, era de su conocimiento la existencia de la misma, así como su dificultad, mas no la imposibilidad de liberar la hipoteca.
Que el demandante confiesa que decidió efectuar una venta notariada en el momento que su padre agonizaba a causa de la enfermedad de cáncer mediante una firma a ruego; es decir, que no se encontraba en capacidad para firmar, haciéndole ver a su representada con el documento que eran los dueños del inmueble, sin embargo, el mismo no pudo ser registrado puesto que con anterioridad a la venta realizada, no se encontraban las condiciones dadas para vender dicho inmueble pero de igual forma materializaron la venta del mismo, por lo que, pretenden alegar su propia torpeza señalando que la venta hecha por su padre es inválida.
Asímismo, indicó que es falso que su representada solicitara las llaves del inmueble para buscar presupuesto de remodelación de la cocina y baños, cuando lo cierto es que el demandante, le hizo entrega de las llaves del inmueble a su representada puesto que la misma había cancelado el 90% del valor del precio del inmueble, es decir, que al efectuar una compra-venta desvirtúa la figura de opción o promesa bilateral; y que no contento con ello, el demandante, luego de dos años le solicitó a su representada la devolución del inmueble y la propuesta de la cancelación de la misma cantidad de dinero devaluada más de un 30%, causándole daños y perjuicio a su mandante.
Que el demandante en su capítulo II de su demanda confesó que realizó con su representada una verdadera y real operación de compra-venta del inmueble y así solicita que sea declarado por el Tribunal en sentencia definitiva.
Que es falso que su representada violentara la cláusula octava, ni ninguna otra cláusula del contrato de venta y que nunca se configuró la figura del delito de invasión, sino que, por el contrario, el demandante no ha cumplido con la firma del documento definitivo ante el registro correspondiente, toda vez que, recibió más del 90% del valor del precio pactado en la compra-venta.
Por último, rechazó y contradijo que su representada le correspondería cancelar los honorarios profesionales de abogado, dado que, quien sufrió daños y perjuicios fue su representada al cancelar el precio de compra del inmueble cuando en la actualidad no recupera la posesión del inmueble ni el dinero debidamente pagado.

DE LA RECONVENCIÓN DE LA DEMANDA

Señaló que el 09 de enero de 2015, su representada suscribió un contrato privado con el ciudadano BELARMINO MARQUEZ DIAZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.817.890, el cual denominaron RESERVA DE VENTA, con el fin de efectuar la compra del inmueble distinguido con el número PentHouse Uno (PH-1) situado en la Planta Nro. 12 del Edificio Residencias San Agustín, Parcela Nº 2, Manzana 541-07, Primera Etapa de la Urbanización Palo Verde, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual pertenece al ciudadano antes mencionado, por haberlo adquirido conjuntamente con la ciudadana ISAURINDA SIMOES MARQUES DE MARQUES, de nacionalidad portuguesa, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº E-811.183 y el ciudadano LUIS ALFREDO MARQUEZ DIAZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad Nº V-3.971.821, mediante documento autenticado ante la Notaria Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 26 de mayo de 2005, anotado bajo el Nº 48, Tomo 12 de los libros de Autenticaciones.
Indicó que el precio de venta fue por la cantidad de SIETE MILLONES CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 7.100.000,00), de los cuales su representada canceló al vendedor la cantidad de SEIS MILLONES CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 6.100.000,00), mediante la entrega de seis (6) cheques, que fueron debidamente identificados con el fin de demostrar el pago efectuado por la venta del inmueble.
Que luego, mediante documento identificado como OPCIÓN DE COMPRA-VENTA del inmueble anteriormente aludido, suscrito por el ciudadano BELARMINO MARQUEZ DIAZ actuando en representación de los ciudadanos ISAURINDA SIMOES MARQUES DE MARQUES y LUIS ALFREDO MARQUEZ DIAZ; y la ciudadana LINDA ISABEL ARIAS LIMA, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de marzo de 2015, inserto bajo el Nº 14, tomo 19 de los libros de autenticaciones, señalaron que los propietarios se comprometían a vender el inmueble y la compradora se comprometía a comprar el mismo.
Que, en el contrato suscrito por las partes, señala que el inmueble le pertenece al vendedor y a sus poderdantes, tal y como consta del documento autenticado ante la Notaria Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 26 de mayo de 2005, anotado bajo el Nº 48, Tomo 12 de los Libros Autenticaciones.
Que el vendedor se comprometió hacer todas las gestiones necesarias para la protocolización del documento suscrito por las partes, ante la notaria correspondiente, así como la obtención de las solvencias del referido inmueble, y como consecuencia de ello, la compra-venta formal del inmueble.
Que el precio final de venta del inmueble corresponde a la cantidad de SIETE MILLONES CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 7.100.000,00), y que el vendedor declaró recibir la cantidad de SEIS MILLONES CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 6.100.000,00) del monto total del inmueble, estando pendiente la cantidad de UN MILLÓN DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), el cual sería cancelado al momento de la protocolización del documento de compra-venta de fecha 09 de enero de 2015.
Que la cláusula octava del contrato autenticado el 30 de marzo de 2015, estableció que el vendedor se comprometió a hacer entrega de las llaves y por consiguiente, del inmueble a la compradora, una vez cumplido los trámites de autenticación del documento de opción de compra-venta, lo que efectivamente se realizó, ya que su representada se encontraba en posesión del inmueble sin tener el documento registral que acredite la propiedad del mismo.
Invocó los artículos 1.141, 1.159 y 1.264 del Código Civil.
Indicó que el contrato que originó el juicio es un documento de compra-venta y no de opción de compra-venta, aun cuando el mismo tenga apariencia de un contrato de opción de compra-venta, la naturaleza de la convención objeto del juicio no es tal, puesto que hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble y la compradora de efectuar la entrega del precio establecido.
Por último, y en virtud de lo anterior, reconviene al ciudadano BELARMINO MARQUEZ DIAZ, quien actúa en nombre propio y en representación de los ciudadanos ISAURINDA SIMOES MARQUES DE MARQUES y LUIS ALFREDO MARQUEZ DIAZ, para que convenga o en su defecto sean condenados a lo siguiente:
1) Que el contrato suscrito con su representada mediante documento autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 30 de marzo de 2015, inserto bajo el Tomo 19 de los libros autenticaciones, corresponde a un contrato de compra-venta sobre un inmueble distinguido con el número PentHouse Uno (PH-1), ubicado en la Planta Nro 12 del Edificio Residencias San Agustín, situado en la Parcela Nº 2, Manzana 541-07 Primera Etapa de la Urbanización Palo Verde, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.
2) Que el demandante ha incumplido con el referido contrato al negarse a otorgar el documento definitivo ante el Registro correspondiente.
3) El cumplimiento del contrato de compra-venta suscrito con su representada.
4) Que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, sea condenado al pago de Daños y Perjuicios causado por el retardo en el otorgamiento del documento definitivo ante el registro correspondiente.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA
El representante de la parte demandante reconvenida rechazo, negó y contradijo lo alegado por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda.
Realizó un recuento de los hechos narrados en el libelo de demanda, señalando su imposibilidad de registrar la venta del inmueble, motivado a los hechos acaecidos durante el proceso por causa de fuerza mayor y no imputable a ninguna de las partes, señalando que, en ningún momento, la parte reconvenida negó que dio su consentimiento para la venta del inmueble, ni el haber recibido el pago de arras por la venta.
Que el ciudadano JORGE JOAQUIN MARQUEZ MARQUEZ, actúa como representante de la ciudadana MARIA CELESTE SIMOES, en la venta del inmueble,y que, para ello, utilizó un instrumento poder que carecía de validez jurídica, toda vez que, la poderdante había fallecido el 30 de enero de 1994 y la venta se efectúo el 26 de mayo de 2005.
Que al encontrarse fallecida la ciudadana MARIA CELESTE SIMOES, era imposible realizar la venta del inmueble hasta tanto se efectuara la declaración sucesoral correspondiente, siendo que el ciudadano ALFREDO MARQUES, sostuvo estar casado con la ciudadana MARIA CELESTE SIMOES, sin embargo, con el transcurso del tiempo sus representantes evidenciaron que su padre se encontraba divorciado de la mencionada ciudadana conforme a la sentencia dictada por el Juzgado de Derecho de la Comarca de Ansiao, de fecha 8 de julio de 1948.
Alegó que para el momento que fue adquirido el inmueble se encontraba divorciado de la ciudadana MARIA CELESTE SIMOES, haciendo vida sentimental con la difunta madre de sus apoderados, ciudadana ISIDORA DIAZ DE PICCONE, desde el año 1951 al año 1991 aproximadamente, año este en que falleció la ciudadana ISIDORA DIAZ DE PICCONE.
Por lo que, según sus dichos estos hechos demuestran que no es procedente la venta del inmueble, por cuanto no existió el consentimiento de los nuevos herederos que surgen a raíz del divorcio del ciudadano ALFREDO MARQUES y la ciudadana MARIA CELESTE SIMOES.
Igualmente, señaló que sus apoderados darán cumplimiento a lo establecido en la cláusula sexta en los términos aceptados por las partes contratantes, en donde no fue establecido el pago dado en arras indexado en caso de no cumplirse con el contrato de opción de compra-venta.
Por último, indicó que la ciudadana LINDA ISABEL ARIAS LIMA, pidió las llaves del inmueble para la realización de algunos presupuestos respecto a la remodelación de la cocina y de los baños, pero en ningún momento entró en posesión del inmueble tal y como fue alegado por la demandada, ingresando en el apartamento al ciudadano LUIS BURGOS, quien decide abandonar el inmueble sin que fuera desalojado del mismo, tal y como fue alegado por la demandada, por lo que, firmó un documento donde señalo ser solo un cuidador y que abandonaba el inmueble dejando una serie de objetos los cuales se encuentran resguardados en el apartamento y sujetos a inventario.
-III-
DE LA DECISIÓN APELADA

El Tribunal del mérito en su fallo de fecha 30 de enero de 2020, señaló lo siguiente:
(…Omissis...)
En primer lugar, este tribunal debe pronunciarse respecto de la defensa previa formulada por la parte demandada en la contestación de la demanda, que solicitó la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda, por haber incurrido en indebida acumulación de pretensiones contradictorias y excluyentes entre sí, en contravención de la prohibición contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Lo anterior, por cuanto en el petitorio de la demanda se solicita simultáneamente el cumplimiento y la nulidad de un mismo contrato, lo cual constituye una inepta acumulación prohibida por ley y que resulta contraria al orden público.
Con vista a lo anterior, se observa que efectivamente en el petitorio del libelo se solicita que se condene a la parte demandada a (i) cumplir las obligaciones contraídas en el contrato bilateral de opción de compraventa celebrado en fecha 30 de marzo de 2015, específicamente en sus cláusulas Sexta y Octava; (ii) pagar los honorarios profesionales de abogados, calculados en un 25% del monto demandado, es decir, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 500.000,00); y, (iii) que se declare nulo de toda nulidad el mismo contrato bilateral de opción de compraventa celebrado en fecha 30 de marzo de 2015, que no cuenta con el consentimiento de los miembros de la sucesión, ciudadanos ROMANA PICCONE DÍAS, MARÍA PICCONE DÍAS y FRANCISCO PICCONE DÍAS (difunto), quien fuera de ROBINSON PICCONE SANABRIA, FRANKLIN EMMANUEL SANABRIA y ANAIS DE JESÚS PICCONE ESCALONA.
Así las cosas, resulta forzoso analizar si las mismas se encuentran debidamente acumuladas dentro de los márgenes del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Es de hacer notar que la pretensión de cumplimiento de contrato, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, supone la existencia de un contrato bilateral válido, susceptible de ser ejecutado. Por el contrario, no resulta posible ordenar judicialmente la ejecución de un contrato nulo o anulable, siendo que la nulidad del contrato regulada en los artículos 1.346 y siguientes del Código Civil constituye un modo de terminación de las convenciones que han nacido afectadas con un vicio que afecta su validez y eficacia para producir efectos jurídicos derivados de su ejecución. Se allí que puede debe construirse que las pretensiones de cumplimiento y nulidad de un mismo contrato constituyen pretensiones que se excluyen mutuamente, y así se establece.
Adicionalmente, debe señalarse que las pretensiones de cumplimiento o nulidad de contrato deben ser tramitadas por el procedimiento ordinario y regulado en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, mientras que la pretensión de cobro de honorarios profesiones de abogado debe ser tramitada a través de un procedimiento especial, que se determina según la naturaleza de las actuaciones que originaron el derecho a reclamarlos. En consecuencia, no es posible acumular pretensiones que deben ser tramitadas a través del procedimiento ordinario, junto a otras pretensiones que deban ser tramitadas a través de un procedimiento especial, por cuanto deben tramitarse por procedimientos incompatibles entre sí. Así también se establece.
En tal virtud, este juzgado considera menester traer a colación el artículo 78 del código de Procedimiento Civil, el cual está referido a los casos en los cuales es improcedente la acumulación de pretensiones en un mismo proceso. Dichos artículos establece:
“Articulo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.
Respecto de los efectos de la inepta acumulación de acciones, la jurisprudencia se ha pronunciado a través de la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 7 de julio de 2005, Magistrada Yris Peña de Andueza, en la cual se estableció lo siguiente:
“En el caso sub íudice, el juez de la recurrida declara sin lugar la apelación, inadmisible la demanda y su reforma y condenó en costas a los apelantes, motivado a que ambas adolecen de distintos vicios, entre las cuales se encuentran la acumulación de pretensiones cuyos procedimientos son incompatibles entre sí, pues en la demanda inicial se persigue una extensa declaratoria de nulidades, a las cuales le es aplicable el procedimiento ordinario; y una partición de bienes hereditarios, que tiene un procedimiento especial distinto al de la nulidad, tiene un procedimiento especial distinto al de la nulidad, aunado a ello, la reforma de la demanda también acumula esas pretensiones, incorporando una nueva pretensión con procedimiento incompatible respecto a los otros dos, como lo es la tacha de falsedad.
La Sala observa en el caso bajo decisión que el ad quem declara la inadmisibilidad de la demanda por existir inepta acumulación de acciones, con tal pronunciamiento el juez de la recurrida no subvirtió las formas procesales preestablecidas para la sustanciación de los juicios, por cuanto su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público, el cual “ representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exijan observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuando se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público”
Así encontramos que la Sala ha venido delimitado el área en el campo del orden público, y en tal sentido en sentencia de fecha 8 de julio de 1999, en el juicio de Antonio Yesares Pérez contra Agropecuaria El Venao, C.A. y otro, expediente Nº 98-505, sentencia Nº 422, señaló:
“…La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha ido delimitando esas aéreas que en el campo del proceso civil interesan al orden público, y en tal sentido ha considerado que encuadran dentro de esta categoría, entre otras, las materias relativas a los requisitos intrínsecos de la sentencia, a la competencia en razón de la cuantía o la materia, a la falta absoluta de citación del demandado y a los trámites esenciales del procedimiento
(…OMISSIS…)
“…la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia obligatoria del proceso civil, es impositiva, es decir, obligatoria en su sentido absoluto, para las partes y para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el legislador ha dispuesto en la Ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos...”, (Resaltado de la Sala).
Por otra parte, los principios relativos a la defensa de orden constitucional y el debido proceso, imponen al juzgador dar aplicación a los conceptos procesales de saneamiento, relevancia o trascendencia, de nulidad esencial y el de obligatoriedad de los procedimientos establecidos en la Ley, y como bien lo indica el procesalista, DevisEchandia:
“…La ley nos señala cuales son los procedimientos que se han de seguir para cada clase de proceso o para obtener determinadas declaraciones judiciales, sin que les sea permitido a los particulares, aun existiendo acuerdo entre todos los interesados en el caso, ni a las autoridades o a los jueces MODIFICACIONES O PRETERMITIR SUS TRÁMITES…”
Más recientemente, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional en decisión del 9 de marzo de 2000, exp. Nº 00-0126 conceptualizó, en materia de amparo constitucional, el comportamiento que debe asumir el juez cumpliendo con la función tuitiva del orden público; de esta manera decidió:
“…Sin embargo, no escapa a este Sala, como ya le ocurrió a la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia y que plasmó en fallo del 24 de abril de 1998 al cual luego se hace referencia, que el conocimiento de unos hechos que no fueron alegados como supuestos de hecho de las normas constitucionales denunciadas como infringidas, pueden y deben producir otras situaciones a ser tomadas en cuenta por los sentenciadores, ya que a pesar de ser ajenas a la pretensión de amparo, siempre que sean cuestiones de orden público, sobre las cuales el juez puede de oficio resolver y tomar decisiones, si constata que las mismas no lesionan derecho de las partes o de terceros. Cuando los afectados por las decisiones han sido partes en el juicio donde se constatan los hechos contrarios al orden público, y ellos son generadores de esos hechos, el derecho a la defensa y al debido proceso no se les está cercenando si de oficio el juez cumpliera con la función tuitiva del orden público, entendido éste como el …Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales, por afectar centralmente la organización de ésta, no pueden ser alteradas por voluntad de los individuos…`”
Así las cosas, del análisis del anterior precedente judicial se desprende la obligación del juez para salvaguardar las estipulaciones legales referentes al orden público, muy especialmente sobre el tema de la inepta acumulación de acciones en la cual el juez debe declarar la inadmisibilidad de la demanda cuando en ella se intenten pretensiones que trastoquen las normas consagradas en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. En virtud de lo anterior, siendo que en el presente caso se evidenció por este tribunal la existencia de una inepta acumulación de acciones, tal y como lo define la precitada jurisprudencia, mal podría sentenciador entrar a revisar el mérito de las mismas, por cuanto hacerlo sería vulnerar el orden público y las reglas del debido proceso, motivo por el cual resulta forzoso declarar INADMISIBLE la demanda originaria que dio inicio a este proceso judicial. Así se decide.
-V-
MOTIVACION PARA DECIDIR EL MÉRITO DE LA RECONVENCIÓN
Llegado el momento de decidir el mérito de la demanda reconvencional, este tribunal emite el correspondiente pronunciamiento sobre la base de las siguientes consideraciones.
De la revisión efectuada de los alegatos y pretensión deducida por la parte demandada-reconviniente, tenemos que la misma constituye una típica acción de ejecución de contrato, específicamente, la reconviniente pretende el cumplimiento de la obligación de los demandantes-reconvenidos de hacerle la tradición legal de un inmueble vendido en los términos establecidos en los artículos 1.486 y 1.488 del Código Civil, que literalmente disponen lo siguiente:
“Articulo 1.486.- Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.”
“Articulo 1.488.- El vendedor cumple con la obligación de hacerle la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.”
Así las cosas, a los fines de resolver el mérito de dicha reconvención fijada en los términos resumidos anteriormente, este tribunal observa que la norma rectora de la acción de ejecución (cumplimiento) o resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
“Articulo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los tres (3) elementos concurrentes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la pretensión de cumplimiento de contrato, a saber:
1. La existencia de obligaciones dimanadas de un contrato bilateral válido;
2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de una o más obligaciones principales; y,
3. La parte demandante debe haber cumplido sus propias obligaciones o manifestar su disposición a cumplirlas.
Ahora bien, para determinar la procedencia o improcedencia de la pretensión reconvencional de cumplimiento de contrato de compraventa y la consecuente obligación de proceder a la tradición del inmueble vendido, este juzgador debe pasar a revisar la verificación de cada uno de los requisitos de procedencia de la pretensión de cumplimiento o ejecución de contrato.
Como primer requisito, tenemos que las obligaciones pactadas deben derivar de un contrato válido. En ese sentido, es menester destacar que para que se configure ese primer requisito, es fundamental, entre otras cosas, que el vendedor tenga total derecho de disposición sobre el inmueble vendido.
Ahora bien, tanto el libelo de demanda como en la contestación a la reconvención, la parte actora ha manifestado que su padre, ciudadano ALFREDO MARQUES, se encontraba unido en concubinato con la ciudadana ISIDORA DÍAZ DE PICCONE, afirmado que dicha relación concubinaria había tenido una duración aproximada de 40 años al momento de la muerte de dicha ciudadana, ocurrida el día 8 de noviembre de 1991. Como evidencia de dicha unión concubinaria, la parte actora acompañó junto al libelo, marcada con la letra “H” copia simple de constancia de convivencia expedida por la Jefatura Civil de la Parroquia San Agustín, Prefectura del Municipio Libertador del Distrito Federal, en el año 1993, en la que se hace constar que el ciudadano ALFREDO MARQUES, manifestó haber convivido con la ciudadana ISIDORA DÍAZ DE PICCONE, durante 40años, aproximadamente. Dicha documental goza de autenticidad, tal como se estableció al momento de su valoración, en el Capítulo III de esta sentencia.
Al hecho anterior, debe adminicularse que el título protocolizado ante la oficina de registro inmobiliario competente, mediante el cual el padre de los demandados, ciudadano ALFREDO MARQUES, adquirió la propiedad del Pent-House Uno (Ph-1), situado en la planta 12 del edificio denominado “Residencias San Agustin”, construido en la parcela Nº 2, manzana 541-07, primera etapa de la Urbanización Palo Verde, jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda, fue protocolizado en fecha 31 de julio de 1979, lo cual se evidencia del recaudo acompañado al libelo marcado “D” con valor de plena prueba, tal como se analizó en el Capítulo III de esta sentencia.
Las dos indicadas circunstancias podrían permitir llegar a la conclusión de que el indicado inmueble fue adquirido por el ciudadano ALFREDO MARQUES durante la vigencia de la comunidad concubinaria que mantuvo con la ciudadana ISIDORA DÍAZ DE PICCONE, en cuyo caso esta última resultaría ser copropietaria del referido inmueble.
Siendo así, tenemos que de autos no ha quedado plenamente probada la satisfacción del primero de los requisitos que deben verificarse de forma concurrente a los efectos de la procedencia de la acción reconvencional de cumplimiento de contrato, es decir, la existencia de un contrato bilateral válido susceptible de ser ejecutado forzosamente por vía judicial. Así se hace constar.
Evidentemente, las indicadas circunstancias no permiten tener absoluta certeza de que el inmueble vendido sea un bien de la exclusiva propiedad de los demandantes-reconvenidos, o si por el contrario, formó parte de una comunidad concubinaria, en cuyo caso hipotético el contrato de venta cuya ejecución pretende la parte reconviniente no sería válido, sino, eventualmente anulable.
Luego de constatada la anterior incertidumbre, resulta imperativo dar observancia a lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
Artículo 254.- Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandando, y, en igualdad de circunstancias, favorecen la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.”
Dicha norma constituye el desarrollo procedimental del derecho fundamental a la presunción de inocencia consagrado en el artículo 49.2 constitucional, siendo que declarar con lugar una demanda pese a la existencia de una duda importante respecto del derecho invocado por la actora implicaría menoscabo de los derechos constitucionales de la parte reconvenida y en este caso especifico hasta podría llegar a afectar derechos de terceras personas no llamadas a la causa.
En virtud de las consideraciones y visto que de las actas que conforman el presente expediente existe duda respecto de la propiedad del inmueble vendido, inexorablemente debe sentenciarse a favor de la parte reconvenida, por disposición del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil y consecuencialmente debe declararse SIN LUGAR la demanda reconvencional.
Adicionalmente, de la revisión de los autos tampoco consta que la parte demandada-reconviniente haya cumplido su carga procesal de manifestar su disposición a cumplir con el pago del diferencial insoluto del precio del inmueble vendido. Así también se hace constar.
En virtud de las consideraciones y visto que de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la parte demandada-reconviniente no satisfizo los requisitos concurrentes exigidos por el artículo 1.167 del Código Civil para que resulte procedente la pretensión de cumplimiento de contrato deducida en la demanda reconvencional, necesariamente debe declararse SIN LUGAR la reconvención propuesta en esta causa. Así se decide.-
-VI-
DISPOSITIVA
En razón de lo antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO:INADMISIBLE la demanda contentiva de pretensiones de cumplimiento y nulidad de contrato de opción de compraventa, acumuladas a cobro de honorarios profesionales de abogado, incoada por los ciudadanos ISAURINDA SIMOES MARQUES DE MARQUES, LUIS ALFREDO MARQUEZ DÍAZ y BELARMINO MARQUEZ DÍAZ en contra de la ciudadana LINDA ISABEL ARIAS LIMA.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvenciónpor cumplimiento de contrato de compraventa incoada por la ciudadana LINDA ISABEL ARIAS LIMA en contra de los ciudadanos ISAURINDA SIMOES MARQUES DE MARQUES, LUIS ALFREDO MARQUEZDÍAZY BELARMINO MARQUEZDÍAZ.
TERCERO:Por cuanto hubo vencimiento recíproco, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, se condena a cada parte a pagar las costas de la contraria.

-IV-
DE LOS INFORMES EN ALZADA

 INFORMES DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA

El apoderado judicial de la parte actora reconvenida realizó un recuento de los hechos acaecidos en el proceso y el cumplimiento de las cláusulas contenidas en el contrato de opción de compra-venta suscrito entre la compradora, ciudadana LINDA ISABEL ARIAS y el vendedor, ciudadano BELARMINO MARQUEZ DIAZ, con el fin de probar que los hechos ocurridos fueron ocasionados por causa de fuerza mayor y no imputable a ninguna de las partes, antes del proceso final de tramitación de la protocolización del documento de venta del inmueble identificado con el NºPent-house Uno (PH1), situado en la planta Nº 12 del Edif. “Residencias San Agustín”, situado en la parcela Nº 02, manzana 541-07, 1era., etapa de la Urbanización Palo Verde, Distrito Sucre del Estado Miranda, de fecha 30/03/2015.
Por último, procedió a identificar las pruebas promovidas por su representada y la finalidad de cada uno de ellas, solicitando a este Tribunal de alzada que sea declarada Con Lugar la apelación interpuesta por sus representados.

-V-
DEL ACERVO PROBATORIO

 PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

Anexo al libelo de la demanda la parte actora consignó las siguientes documentales:
• Marcado con la letra “B” inserto a los folios 13 al 19, ORIGINAL DEL DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA suscrito por el ciudadano BELARMINO MARQUEZ DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.817.890, en representación de los ciudadanos ISAURINDA SIMOES MARQUES DE MARQUES y LUIS ALFREDO MARQUEZ DIAZ, la primera de nacionalidad portuguesa y el segundo de nacionalidad venezolana, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros E-811.183 y V-3.971.821, respectivamente, y la ciudadana LINDA ISABEL ARIAS LIMA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.128.833, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 14, Tomo 19, de fecha 30 marzo de 2015. Este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el artículo 1.363 del Código Civil, desprendiéndose del referido contrato las cláusulas contractualesque regentan la relación contractual de los precitados ciudadanos. y así se declara.
• Marcado con la letra “C” inserto a los folios 20 al 23, ORIGINAL DEL DOCUMENTO PODER OTORGADO POR LOS CIUDADANOS ISAURINDA SIMOES MARQUES DE MARQUES Y LUIS ALFREDO MARQUEZ DIAZ, primera de nacionalidad portuguesa y el segundo de nacionalidad venezolana, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros E-811.183 y V-3.971.821, respectivamente, al ciudadano BELARMINO MARQUEZ DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.817.890, protocolizado ante el Registro Público Primero del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 29 de enero de 2015, el cual quedó inscrito bajo el número 19, folio 113 del Tomo 4. Este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el artículo 1.364 del Código Civil, desprendiéndose del referido documento la representación del ciudadano BELARMINO MARQUEZ DIAZ respecto a los ciudadanos ISAURINDA SIMOES MARQUES DE MARQUES y LUIS ALFREDO MARQUEZ DIAZ, (todos identificados en autos) a los fines de la administración y disposición y, así se declara.
• Marcado con la letra “D” inserto a los folios 24 al 33, COPIA SIMPLE DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE identificado con el número Pent-house uno (PH-1) situado en la planta Nº 12 del Edificio Residencias San Agustín, situado en la Parcela Nº 2, Manzana 541-07, primera etapa de la Urbanización Palo Verde, Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda, suscrito por el ciudadano ALFREDO MARQUES, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-58.387 y la sociedad mercantil COMARCA VIVIENDA, constituida y domiciliada en Carcas e inscrita en el Registro Mercantil Federal y Estado Miranda el 10 de julio de 1959, bajo el Nº 33, Tomo 21-A, representada por el ciudadano RAFAEL CLEMENTE BOLAÑOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.-1.871.060, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 31 de julio de 1979, bajo el Nº 11, folio 72, Tomo 30 del Protocolo Primero. En relación a esta prueba documental este Tribunal, por cuanto no fueron impugnadas las copias, se tiene como fidedignas, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara. De dicho documento se evidencia el derecho de propiedad del ciudadano ALFREDO MARQUES, respecto al inmueble anteriormente identificado,
• Marcado con la letra “E” inserto al folio 34, ORIGINAL DEL DOCUMENTO DE LIBERACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA A FAVOR DE LA COMPAÑÍA ANÓNIMA INVERSIONES PALOVER, C.A., representada por el ciudadano MARTIN MARTINI URDANETA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-401.133, en su carácter de director de la referida compañía sobre el bien inmueble identificado con el número Pent-house uno (PH-1) situado en la planta Nº 12 del Edificio Residencias San Agustín, situado en la Parcela Nº 2, Manzana 541-07, primera etapa de la Urbanización Palo Verde, Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Distrito Sucre del Estado Miranda, propiedad del ciudadano ALFREDO MARQUES, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-58.387, dicho documento se encuentra anotado bajo el Número 26, Tomo 97, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria. En relación a este documento, se observa que el mismo goza de fe pública, por lo que, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
• Marcado con la letra “F” inserto a los folios 35 al 40, ORIGINAL DEL DOCUMENTO DE LIBERACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA A FAVOR DE LA SOCIEDAD MERCANTIL COMARCA VIVIENDA, C.A., representada por el ciudadano ALBERTO MARTINI URDANETA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-418.846, en su carácter de director de la referida sociedad mercantil, sobre el bien inmueble identificado con el número Pent-house uno (PH-1), situado en la planta Nº 12 del Edificio Residencias San Agustín, situado en la Parcela Nº 2, Manzana 541-07, primera etapa de la Urbanización Palo Verde, Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda, propiedad del ciudadano ALFREDO MARQUES, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-58.387, el referido documento se encuentra autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserta bajo el número 37, Tomo 214, Folios 121 hasta el 123 y protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual quedo inscrito bajo el número 5 del folio 20 del Tomo 54. Con relación a esta prueba documental de carácter público se observa del mismo la liberación de hipoteca constituida sobre el bien inmueble anteriormente descrito, por lo que, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
• Marcado con la letra “G” inserta a los folios 41 al 42, ORIGINAL DEL DOCUMENTO AUTENTICADO ANTE LA NOTARÍA PÚBLICA VIGÉSIMA SÉPTIMA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL, inserto bajo el Nº 48, Tomo 12 de los libros llevados ante dicha notaría, en el cual el ciudadano ALFREDO MARQUES, de nacionalidad portuguesa,mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-58.387, el cual le TRANSFIERE EL DERECHO DE PROPIEDAD sobre el bien inmueble identificado con el número Pent-house uno (PH-1), situado en la planta Nº 12 del Edificio Residencias San Agustín, situado en la Parcela Nº 2, Manzana 541-07, primera etapa de la Urbanización Palo Verde, Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda, a los ciudadanos ISAURINA SIMOES MARQUES DE MARQUES, LUIS ALFREDO MARQUEZ DIAZ y BELARMINO MARQUEZ DIAZ, la primera de nacionalidad Portuguesa, el segundo y el tercero de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros E-811.183, V-3.971.821 y V-4.817.890, respectivamente. Con respecto a este documento, este Tribunal no lo valora por cuanto el mismo no goza de efectos frente a terceros, al no cumplir con las formalidades registrales.
• Marcado con la letra “H” inserto al folio 43, COPIA SIMPLE DE LA CONSTANCIA DE CONVIVENCIA, emitida por la Jefatura Civil de la Parroquia San Agustín del Municipio Libertador del Distrito Federal, correspondiente al año 1993, en la cual hace constar que el ciudadano ALFREDO MARQUES convivió junto a la ciudadana ISIDORA DIAZ DE PICCONE (Difunta), quien en vida fuere titular de la cédula de identidad Nº 67.475, durante 40 años aproximadamente, quienes procrearon 2 hijos de nombres LUIS ALFREDO MARQUEZ DIAZ y BELARMINO MARQUEZ DIAZ. Este Tribunal le otorga valor probatorio por tratarse de un documento público administrativo.
• Marcada con la letra “I” inserto a los folios 44 al 47, CARTA emitida por el ciudadano BELARMINO MARQUEZ DIAZ en representación de los ciudadanos ISAURINDA SIMOES MARQUES DE MARQUES y LUIS ALFREDO MARQUEZ DIAZ a la ciudadana LINDA ISABEL ARIAS LIMA, recibido por el ciudadano LUIS BURGOS, de fecha 24 de noviembre de 2016. Y marcada “J” folio 48, copia simple ACUSE DE LA CARTA recibido por el ciudadano Luis Burgos; En relación a esta prueba, se desecha del proceso, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se declara.
• Marcado con la letra “K” inserto a los folios 49 al 61, COPIA DE LA TRANSCRIPCIÓN DEL ACTA DE NACIMIENTO del ciudadano ALFREDO MARQUES, inserta en el Gabinete de Registros de la Loja de la Ciudad de Coimbra, de fecha 7 de diciembre de 2016, la cual contiene dos notas marginales en la cual señala la primera que el referido ciudadano contrajo matrimonio con la ciudadana MARIA CELESTE SIMOES, el 13 de julio de 1942, en chao de Couce, Consejo de Ansiao, Registro Nº 74 de 1942 del 19 de junio de 1942 y la segunda indicó que por sentencia del 08 de julio de 1948, El Juez de Derecho de Comarca de Ansiao, fue decretada la separación definitiva de personas y bienes del ciudadano antes mencionado quien se encontraba casado con MARIA CELESTE SIMOES, el referido documento se encuentra apostillado por el Consulado General de Portugal en Caracas, en fecha 05 de abril de 2017, conforme a la Convención de la Haya de fecha 5 de octubre de 1961.
• Marcado con la letra “l” inserto a los folios 62 al 75, COPIA DE LA TRANSCRIPCIÓN DEL REGISTRO DE NACIMIENTO de la ciudadana MARIA CELESTE SIMOES, expedida por el Gabinete de Registros de la Loja de la ciudad de Coimbra, la cual posee tres notas marginales, la primera está referida a la emancipación por deliberación del Consejo de Familia y su solicitud fue liberada y homologada por el Juez de Derecho de Comarca, el día 27 de abril de 1942, conforme al Registro Nº 60 del libro de Emancipados del referido año; la segunda que el ciudadano ALFREDO MARQUES contrajo matrimonio con la ciudadana MARIA CELESTE SIMOES, el 13 de julio de 1942, en chao de Couce, Consejo de Ansiao, Registro Nº 74 de 1942 del 19 de junio de 1942 y la tercera indico que por sentencia del 08 de julio de 1948, El Juez de Derecho de Comarca de Ansiao, decreto la separación definitiva de personas y bienes del ciudadano antes mencionado quien se encontraba casado con MARIA CELESTE SIMOES, el referido documento se encuentra apostillado por el Consulado Geral de Portugal en Caracas, en fecha 05 de abril de 2017, conforme a la convención de la Haya de fecha 5 de octubre de 1961.
• Marcado con la letra “M” inserto a los folios 76 al 89, COPIA DE LA TRANSCRIPCIÓN DEL ACTA DE MATRIMONIO celebrado entre los ciudadanos ALFREDO MARQUES y MARIA CELESTE SIMOES, expedida por el Gabinete de Registros de la Loja de la Ciudad de Coimbra, la cual se encuentra una nota marginal la cual indico que por sentencia dictada en fecha 08 de julio de 1948, El Juez de Derecho de Comarca de Ansiao, decretó la separación definitiva de personas y bienes del ciudadano antes mencionado quien se encontraba casado con MARIA CELESTE SIMOES, el referido documento se encuentra apostillado por el Consulado General de Portugal en Caracas, en fecha 05 de abril de 2017, conforme a la convención de la Haya de fecha 5 de octubre de 1961.
• Marcado con la letra “N” inserto a los folios 90 al 101, copias fotostáticas de documento el cual se encuentra escrito en el idioma portugués, sin traducción al idioma español. En tal sentido, esta prueba documental no puede ser apreciada por este Tribunal de Alzada., y así se declara.
• Marcado con la letra “O” inserto a los folios 102 al 115, COPIAS DEL ACTA DE NACIMIENTO DE LA CIUDADANA ISAURINDA SIMOES MARQUES, expedida por el Conservatorio de Registro Civil Predial Comercial de Ansiao número de registro 259 del año 2013, la cual contiene dos notas marginales, señala la primera que el 16 de julio de 1960, contrajo matrimonio civil con el ciudadano JOAQUIN MARQUES, en Caracas, Venezuela, Registro Nº 1299 de 1997 y, la segunda indica que el matrimonio registrado bajo el Nº 1, quedó disuelto por el fallecimiento del cónyuge JOAQUIN MARQUES, el 21 de marzo de 1984, Boletín Nº 135, Tomo Nº 4, año 1999, el referido documento se encuentra apostillado por el Consulado General de Portugal en Caracas, en fecha 05 de abril de 2017, conforme a la convención de la Haya de fecha 5 de octubre de 1961. Respecto a esta prueba documental se evidencia la filiación de la ciudadana SAURINDA SIMOES MARQUES con el ciudadano ALFREDO MARQUES.

Con respecto a los documentales marcados “k”, “I”, “M”, “N”, y “O”, este Tribunal le otorga valor probatorio por ser documentos públicos administrativos de conformidad con lo establecido en ellos artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, en este sentido se observa de las mismas, los datos de nacimiento del ciudadanoALFREDO MARQUES, la separación definitiva de personas y bienes respecto a los ciudadanos María Celeste Simoes y Alfredo Marques, ello en fecha 8 de julio de 1978, por otro lado, se desprende del documento marcado “M” la partida de matrimonio de los referidos ciudadanos y el documento marcado “O” se observa la copia del acta de nacimiento de la ciudadana Isaurinda Simones Marques, hija de los referidos ciudadanos.

• Marcado con la letra “P” inserto al folio 116, COPIA SIMPLE DEL ACTA DE NACIMIENTO DEL CIUDADANO LUIS ALFREDO, expedida por la Oficina Subalterna del Registro Civil de la Parroquia San Agustín del municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 662, folio 343, de fecha 27 de diciembre de 1955. Respecto a esta prueba documental se evidencia la filiación del ciudadano LUIS ALFREDO MARQUEZ DIAZ, con el ciudadano ALFREDO MARQUES, por lo que, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, toda vez que la copia no fue impugnada, tendiéndose como fidedigna, de conformidad 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
• Marcado con la letra “Q” inserto al folio 117, COPIA SIMPLE DEL ACTA DE NACIMIENTO DEL CIUDADANO BELARMINOMARQUEZ DIAZ, expedida por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San Agustín del municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 37, de fecha 29 de enero de 1959. Con respecto a esta prueba documental se evidencia la filiación del ciudadano BELARMINOMARQUEZ DIAZ con el ciudadano ALFREDO MARQUES, por lo que, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, toda vez que la copia no fue impugnada, tendiéndose como fidedigna, de conformidad 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
• Marcado con la letra “R” inserto a los folios 118 al 124, DECLARACIÓN SUCESORAL DE LA DE CUJUS, YSIDORA DIAZ DE PICCONE (VIUDA), proveniente de la Dirección General Sectorial De Rentas de Impuestos Sobre Sucesiones, Donaciones y Demás Ramos Conexos (SENIAT), de fecha 28 de marzo de 1994. En relación a esta prueba documental este Tribunal observa el trámite administrativo realizado por el referido ente público el cual señala los bienes y herederos de la causante, por lo que, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil,toda vez que la copia no fue impugnada, tendiéndose como fidedigna, de conformidad 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
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• En el lapso se promoción de pruebasla parte actora reconvenida promovió la PRUEBA TESTIMONIAL del ciudadano MIGUEL ANTONIO JAIMES FERMIN, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-11.738.876 y del ciudadano WILMER JOSE LOPEZ RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad Nro. 4.587.732, En relación a esta prueba testimonial se observa que el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante sentencia dictada en fecha 25 de abril de 2019, ordenó la admisión de la referida testimonial, siendo evacuada solamente la testimonial del ciudadano Wilmer José López Rodríguez, en fecha 16 de julio de 2019, al respecto de esta testimonial observa este Tribunal que su declaración gravitó sobre el documento de opción de compra venta suscrito por las partes lo cual vale decir, no es un hecho controvertido en la presente causa, por lo que, este Tribunal desecha la prueba testimonial promovida, por cuanto nada tiene que aportar al hecho controvertido, y así se declara.

 PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

La representación Judicial de la parte demandada-reconviniente en el lapso de promoción de pruebas las siguientes:
• Marcada con la letra “B”, inserto a los folios 162 al 164, COPIAS SIMPLES DEL DOCUMENTO DE “RESERVA DE VENTA” suscrito por el ciudadano BELARMINO MARQUEZ DIAZ y la ciudadana LINDA ISABEL ARIAS LIMA, el 09 de enero de 2015. Respecto a esta prueba documental se observa que la misma es una copia simple de un documento privado, en este sentido, la misma carece de valor probatorio, por lo cual se desecha del presente procedimiento, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.
• Marcada con la letra “D” inserto a los folios 167 y 168, copias simples de cheques de la entidad bancaria BANESCO identificados con los Nros 12434318, 29434317, 43434319, de fechas 9 de enero de 2015, los dos primeros y el tercero de fecha 13 de enero de 2015, e igualmente los cheques e de la entidad bancaria Banco Activo y Banco Banplus, por último, cheque del Banco BOD, estos tres últimos de fecha 09 de enero de 2015. Respecto a las copias fotostáticas de los cheques girados contra cuentas de los Bancos Banesco, Activo, Banplus, y BOD, por cuanto se trata de copia simple de documento privado, este Tribunal las desecha de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

Asimismo, reprodujo las pruebas documentales aportadas por la parte actora-reconvenida las cuales se encuentran marcadas con las letras “G y B” (copia simple del documento de cesión del inmueble de Alfredo Marques a los demandantes y copia simple de documento de opción de compra venta), los cuales fueron anteriormente valorados por este Tribunal.
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-VI-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Planteada de esta manera la delación y estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia; esta jurisdicente pasa a hacerlo de la siguiente forma:
Observa esta alzada que, la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA de inmueble, fue impetrada por el ciudadano BELARMINO MARQUEZ DIAZ, actuando en propio nombre y en representación de sus hermanos ISAURINDA SIMOES MARQUES DE MARQUES y LUIS ALFREDO MARQUEZ DIAZ, en su carácter de promitentes vendedores, en contra de la ciudadana LINDA ISABEL ARIAS LIMA, promitente compradora, el cual tenía por objeto, un inmueble identificado como un apartamento distinguido con el Nº Pent-House Uno (PH1), situado en la planta Nº 12 del Edificio “Residencias San Agustín”, situado en la parcela Nº 02, manzana 541-07, primera etapa de la urbanización Palo Verde, Jurisdicción del municipio Petare, Distrito Sucre del estado Miranda.
La parte demandante, entre sus alegatos, expuso que suscribió conjuntamente con la demandada el referido contrato, habiendo sido autenticado ante la Notaría Pública Tercera del municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 30 de marzo de 2015, inserto bajo el Nº14, tomo 19 de los libros de autenticaciones; empero, adujo que si bien, se habría comprometido la promitente vendedora en la protocolización de la venta en el plazo señalado en las cláusulas tercera y sexta del convenio, como contraprestación al pago efectuado por la promitente vendedora; esta delató que la protocolización no se llevó a cabo por causas no imputables a ninguno de los suscribientes.
Aunado a lo anterior, la parte demandante esbozó una serie de hechos relativos a la tradición del inmueble, así como de los gravámenes hipotecarios de los que aquel fue objeto; advirtiendo que, el propietario del apartamento pactado era el ciudadano Alfredo Marques (†) (fallecido), padre de los actores; relatando libelarmente sobre este último que, estuvo casado con la ciudadana María Celeste Simoes, hasta el 8 de julio de 1948, y que desde el año 1951 hasta 1991, convivió con la ciudadana Isadora Díaz de Piccone (†), con quien procreó a los codemandantes LUIS ALFREDO MARQUEZ DÍAZ, y BELARMINO MARQUEZ DIAZ, dejando la aludida de cujus otros 3 hijos, de nombres ROMANA PICCONE DÍAZ, MARÍA PICCONE DÍAZ y FRANCISCO PICCONE DÍAZ (†) ; aduciendo la accionante que, los prenombrados, como posibles herederos, actualmente estarían reclamando sus derechos sucesorales, lo cual, habría complicado el cumplimiento de la cláusula sexta del contrato de promesa de compraventa, y que, en virtud de los fallecimientos acontecidos, se tendría que realizar -en su orden-, las respectivas declaraciones sucesorales, para finalmente proceder a los traspasos a los herederos, de los inmuebles correspondientes.
Finalmente, como petitorio, estableció la actora lo siguiente:
1. El cumplimiento del contrato bilateral de opción de compra-venta suscrito el 30 de marzo de 2015, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Municipio Sucre del Estado Miranda, donde quedó anotado bajo el Nº 14, Tomo 19, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, por violentar la cláusula octava y sexta del referido documento.
2. Que la demandada cancele el pago de los Honorarios Profesionales de Abogado calculados en un 25% del monto total demandado, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 500.00,00), en virtud de la violación al contrato de opción de compra venta, lo que ocasionó la contratación de servicios profesionales especializados para lograr la defensa de sus derechos e intereses.
3. Que se declare nulo de toda nulidad el contrato de opción de compra-venta suscrito con la ciudadana LINDA ISABEL ARIAS LIMA,ante la Notaría Pública Tercera de Municipio Sucre del Estado Miranda, donde quedó anotado bajo el Nº 14, Tomo 19, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, al no existir consentimiento de sus otros hermanos, ciudadanos ROMANA PICCONE DIAZ, MARIA PICCONE DIAZ (VIUDA DE PEREZ) y FRANCISCO PICCONE DIAZ (Difunto)quienes forman parte de la sucesión.
Por su lado, la parte demandada como punto preliminar delató la inadmisibilidad de la demanda, por ser – a su entender-, discordante en tanto su contraparte habría solicitado tanto el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, como su nulidad; deviniendo ambos petitorios mutuamente excluyentes.
En cuanto al fondo, expuso la demandada su rechazo y contradicción en todas y cada una de las partes de la demanda, catalogando de “falsos e infundados” los señalamientos efectuados por su antagonista, expresando -entre otros puntos- que, la venta a través de la cual habrían recibidos los promitentes vendedores la propiedad del inmueble, se efectuó con la suscripción de un documento otorgado por el ciudadano Alfredo Marques, mientras este agonizaba; el cual, fue autenticado, sin poder efectuarse su posterior protocolización; y que si bien las condiciones para la venta no estaban dadas, considera que de igual forma ésta se materializó, sin que los actores puedan alegar su propia torpeza invalidando la misma.
Así mismo, la parte demandada manifestó que la parte demandante le hizo entrega de las llaves del inmueble puesto que había pagado el 90% del valor del mismo; habiéndose efectuado una “verdadera y real” compraventa (y así pidió sea decretado por el tribunal), desvirtuándose la figura de la opción o promesa bilateral; y que luego de 2 años, al haberle solicitado la parte demandante la devolución del inmueble, con el reintegro de la cantidad pagada -devaluada en más de 30%-, se le estaría causando daños y perjuicios; añadiendo de igual modo, su rechazo y contradicción a los alegatos relacionados con el delito de invasión, y de que le correspondería sufragar honorarios profesionales de abogados.
La parte demandada, reconvino a la parte demandante por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA, aduciendo como fundamento de esta que, inicialmente suscribió el 9 de enero de 2015, con el ciudadano BELARMINO MARQUEZ DIAZ, un contrato privado de RESERVA DE VENTA con el fin de efectuar la compra del ampliamente referido inmueble pent-house uno (PH-1), situado en la planta Nro. 12, del edificio “Residencias San Agustín” y que posteriormente, al haber pagado la demandada, la cantidad de Bs. 6.100.000, de un precio de venta total, establecido en Bs. 7.100.000; fue suscrito por las mismas partes y autenticado el 30 de marzo de 2015, un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA sobre el mismo precitado inmueble, estableciendo en su tenor que, los propietarios (conforme documento autenticado ante la Notaría Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 26 de mayo de 2005, anotado bajo el Nº 48, Tomo 12 de los Libros Autenticaciones) se comprometían a vender el bien, y la compradora a adquirirlo.
Adujo la parte demandada que, el monto adeudado (Bs. 1.000.000) sobre el precio pactado sería cancelado al momento de la protocolización del documento de compra venta de fecha 9 de enero de 2015, y que el vendedor se comprometió a entregar las llaves y el inmueble a la compradora, lo que se habría verificado con la autenticación del documento de promesa de compra venta; concluyendo la accionada reconviniente que el contrato que originó el juicio es un documento de compraventa y no una opción o promesa de compra venta, puesto que – a su entender-, hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble y la compradora de efectuar la entrega del precio establecido.
En consecuencia, fue determinado el petitorio de la reconvención, en los términos siguientes:
1. Que el contrato suscrito entre las partes, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 30 de marzo de 2015, corresponde a un contrato de compra-venta sobre un inmueble
2. Que el demandante ha incumplido con el referido contrato al negarse a otorgar el documento definitivo ante el registro correspondiente.
3. El cumplimiento del contrato de compra-venta suscrito con la demandada
4. Que sea condenada la demandante reconvenida al pago de Daños y Perjuicios causados por el retardo en el otorgamiento del documento definitivo ante el registro correspondiente.
En cuanto a la decisión recurrida, se observa que el tribunal de instancia consideró en cuanto a la denuncia de la INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES que, la pretensión de cumplimiento de contrato, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, supone la existencia de un contrato bilateral válido, susceptible de ser ejecutado, mientras que no resultaría posible ordenar judicialmente la ejecución de un contrato nulo o anulable (siendo la nulidad un modo de terminación contractual), coligiendo por tanto que, las pretensiones de cumplimiento y nulidad de un mismo contrato constituyen pretensiones que se excluyen mutuamente, y así fue establecido. Asimismo, arguyó el a quo que, las pretensiones de cumplimiento o nulidad de contrato deben ser tramitadas por el procedimiento ordinario, y que la pretensión de cobro de honorarios profesiones de abogado debe ser tramitada a través de un procedimiento especial, que se determina según la naturaleza de las actuaciones que originaron el derecho a reclamarlos, con lo cual, no sería posible acumular pretensiones con procedimientos incompatibles; de ahí que, citando el contenido del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, así como la doctrina jurisprudencial en la materia, el tribunal de la causa declaró inadmisible la demanda originaria.
En cuanto a la reconvención, el a quo expuso que, para determinar la procedencia o no de la misma, el juzgador debía adentrarse en el análisis de cada uno de los requisitos de procedencia de la pretensión de cumplimiento o ejecución de contrato y su verificación en el asunto de marras: que las obligaciones pactadas deben derivar de un contrato válido en donde el vendedor tenga total derecho de disposición sobre el inmueble vendido; siendo aducido en la recurrida que, de los autos no se habría constatado la existenciade un contrato bilateral válido susceptible de ser ejecutado forzosamente por vía judicial, no teniendo certeza de que el inmueble vendido sea un bien de la exclusiva propiedad de los demandantes reconvenidos, o si por el contrario, formó parte de una comunidad concubinaria, en cuyo caso hipotético el contrato de venta cuya ejecución pretende la parte reconviniente no sería válido, sino, eventualmente anulable.
Prosiguió el análisis del tribunal de instancia en la sentencia apelada señalando que siendo imperativo dar observancia a lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, al existir dudas respecto de la propiedad del inmueble vendido, inexorablemente debía sentenciarse a favor de la parte reconvenida, declarando SIN LUGARLA DEMANDA RECONVENCIONAL, resaltando en la motiva además que, la demandada reconviniente no habría cumplido con su carga procesal de manifestar su disposición a cumplir con el pago del diferencial insoluto del precio del inmueble vendido.
Considerados los argumentos expuestos por las partes en el contradictorio, así como el contenido de la sentencia recurrida, pasa esta alzada a resolver esta apelación, bajo las siguientes apreciaciones:
Observa esta Superioridad que, tal y como fue apuntado en las líneas precedentes, la parte demandante, luego de explayar la relación de los hechos que ilustraron su delación, fue precisa en demandar el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA de un inmueble (ampliamente descrito en el presente fallo), suscrito con la demandada, ciudadana LINDA ISABEL ARIAS LIMA, por el incumplimiento de sus cláusulas tercera y sexta; pretendiendo, simultáneamente, LA NULIDAD DE LA MISMA CONVENCIÓN CONTRACTUAL con fundamento en que, no habría existido el consentimiento de los otros hermanos de los accionantes, ciudadanos ROMANA PICCONE DIAZ, MARIA PICCONE DIAZ (VIUDA DE PEREZ) y FRANCISCO PICCONE DIAZ (†), quienes formarían parte de la sucesión del de cujus Alfredo Marques, quien en vida fue el propietario del inmueble objeto del pacto de marras. De la misma manera, se constató del escrito de demanda que, a las referidas pretensiones de la parte demandante, esta añadió que sea cancelado por la parte demandada, los honorarios profesionales de abogado, calculados en un 25% del monto total demandado, a causa de la violación del contrato de opción de compra venta.
Ante el conjunto de pretensiones establecidas libelarmente por la demandante, su antagonista denunció que aquellas, por su naturaleza, no pueden acumularse en la misma demanda, deviniendo irreductiblemente en la declaratoria de inadmisibilidad, y así fue también estimado y finalmente decidido por el tribunal de instancia en la sentencia apelada.
Ahora bien, por la trascendencia de la institución procesal conocida como INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES, en cuanto a sus efectos en el decurso del contradictorio, pasa de seguidas esta alzada a analizar, si la misma se habría configurado o no, en el sub lite:
La pretensión procesal, según Guasp, se identifica con el objeto del proceso; y por su estructura, consiste en una declaración de voluntad por la cual una persona reclama a otra, ante un tercero supraordinado a ambas, un bien de la vida, formulando en torno al mismo, una petición fundada, acotada o delimitada, según los acaecimientos de hecho que expresamente se señalen. Por su parte, Couture, la define como la afirmación de un sujeto de merecer la tutela jurídica, aspirando concretamente que esta se haga efectiva.
En cuanto a la acumulación de pretensiones, la doctrina ha expresado que la misma se produce cuando un sujeto tiene contra otro una pluralidad de objetos, y los reclama en un solo proceso, o en una sola demanda; justificada en el principio de economía procesal, ya que al dictarse una sola sentencia y tramitarse un solo proceso, se ahorra tiempo, esfuerzo, recursos y desgaste humano; sin embargo, la finalidad primordial sería su capacidad para evitar sentencias contradictorias, procurando la seguridad en el derecho y la eficacia del mismo .
En código adjetivo civil venezolano, en su artículo 77, establece la posibilidad de acumulación en un mismo libelo de cuantas pretensiones le competen al accionante contra el demandado, mientras que el artículo inmediato siguiente, establece los requisitos que debe cumplir aquella, a saber:

Artículo 78 (CPC). No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí (...) (Resaltado y subrayado de la alzada).

Es importante acotar que, dos pretensiones son excluyentes cuando no pueden coexistir conjuntamente, toda vez que el cumplimiento de una resultaría incompatible con la otra, por lo que el ejercicio de una hace imposible o ineficaz el ejercicio de la otra.
Sin embargo, existe la posibilidad de que una pretensión excluyente con otra podría plantearse en la misma demanda, siempre que se formulen en forma subsidiaria, condicional o eventual; es decir, cuando una se enuncia como principal y la otra como subsidiaria en el supuesto en que la primera no se admita. Pero, si en la acumulación las pretensiones son todas principales, ello resultaría en una acumulación impropia.
Así las cosas, en el caso de marras, se tiene que las pretensiones de la actora van dirigidas, por un lado, al cumplimiento del contrato de promesa de compra venta, que persigue el acatamiento de las prestaciones debidas y convenidas por los signatarios del mismo; y por el otro, la nulidad del mismo contrato de opción de compra venta, que no es otra que la acción que se ejercita cuando el contrato se invalida por la omisión de alguno de sus elementos principales (consentimiento, objeto y causa); entendiéndose como la ineficiencia o insuficiencia para producir los efectos deseados por las partes y que le atribuye la ley, tanto respecto de las propias partes como respecto de terceros.
De lo antepuesto, no queda lugar a dudas que, las pretensiones acumuladas por la parte demandante (ambas principales) son excluyentes entre sí, ya que, el cumplimiento contractual va dirigido a que se verifiquen los efectos del contrato a través del cumplimiento de su contenido (mutuas obligaciones); mientras que, la nulidad contractual pretende la supresión total de sus efectos; y, en definitiva, su invalidez, y así se establece.
A mayor abundamiento, siendo evidente la inepta acumulación de las pretensiones antedichas por ser contrarias una con la otra, es necesario advertir que también fue solicitado por la parte demandante que la parte demandada sufrague los honorarios profesionales de abogados, cuya acción se refiere al ejercicio del derecho de estos últimos a percibir su remuneración por los trabajos judiciales y extrajudiciales que realicen, conforme al contenido del artículo 22 de la Ley de Abogados. En este sentido, esta alzada considera apropiado resaltar que, el ordenamiento jurídico, así como la jurisprudencia del Máximo Tribunal de la República han manifestado sobre este tipo particular de intimación, que su sustanciación y procedimiento dependerá si se trata de la reclamación por concepto de honorarios profesionales judiciales o extrajudiciales (juicio breve), lo cual determinará en cada caso, la compatibilidad o no de los procedimientos.

De este modo, el artículo 49 del Código de Procedimiento Civil consagra la posibilidad de acumular en una sola demanda varias pretensiones contra distintas personas, siempre que “hubiere conexión por el objeto de la demanda o por el título o hecho de que dependa”, esto es, por el objeto que se pretende o por la razón que motiva la pretensión.
No obstante, el artículo 78 del mismo Código, dispone que:

“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”. (Negrillas de la Sala)

Según lo dispuesto en la norma transcrita,toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo allí establecido, configura la denominada inepta acumulación, y en aquellos casos en que dichas pretensiones se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de las demandas o solicitudes que se intenten ante este Tribunal Supremo de Justicia, según lo previsto en el artículo 133.1 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. (resaltado y subrayado de esta alzada) (TSJ/Sala Constitucional. Sentencia de fecha 27 de febrero de 2019. Magistrado Ponente: Dr. Luis Damiani. Expediente N°2017-1154)

En consecuencia, de lo anteriormente expuesto se discurre que, la presente acción de cumplimiento de contrato de promesa de compra venta, debe ser declarada INADMISIBLE por inepta acumulación de pretensiones mutuamente excluyentes entre sí, de conformidad con lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En cuanto a la reconvención efectuada por la parte demandada, la misma persigue el cumplimiento del contrato suscrito por las partes, el cual, a decir de la reconviniente no se trataría de un contrato preliminar de promesa u opción de compra venta, sino, de un contrato definitivo de compra venta.
Así pues, dada la relación jurídica del presente contradictorio, es pertinente explicar inicialmente que los CONTRATOS PRELIMINARES, son concebidos como aquellos en los cuales las partes se comprometen a celebrar el contrato de venta, cuando transcurra cierto lapso, o se susciten determinadas circunstancias.
Para Rodríguez , la llamada PROMESA BILATERAL DE VENTAimplica aquel negocio en donde ambas partes se obligan a realizar el contrato preliminar de venta, que por su contenido obligacional es bilateral, por cuanto, ambos contratantes están obligados a celebrar el contrato una vez se verifiquen ciertas circunstancias, y en los términos que la oferta reúne, valederos en cuanto a precios, condiciones de la venta a realizar, plazo de entrega, entre otros; bajo el entendido que, la venta se realizará únicamente mediante el documento posterior que las partes suscribirán y registrarán como documento de compra venta.
En el asunto sub examine, la demandada reconviniente indicó como fundamento de su consideración del contrato suscrito como el de una venta definitiva del bien inmueble que, aun cuando el documento tenga apariencia de un contrato de opción de compra venta, la naturaleza de la convención objeto del juicio no sería tal, puesto que habría existido un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble y de la compradora de efectuar la entrega del precio establecido.Por lo tanto, es menester para esta jurisdicente,analizar no solo la definición del contrato de promesa bilateral de venta, arriba expuesto, sino también, ahondar en las características propias a este y cotejarlo con las del contrato definitivo de compra venta.
Oviedo Albán expone que la naturaleza de las obligaciones surgidas tanto del contrato de promesa, como del contrato prometido, sirve como factor delimitador de los dos contratos. En este sentido: si las partes prometen celebrar un contrato de compraventa, la obligación del promitente vendedor es esencialmente de hacer, esto es: celebrar el contrato prometido, mientras la del vendedor (cuando se cumpla el objeto de la obligación de hacer, celebrando el contrato de venta), será de dar: transferir el dominio y entregar materialmente la cosa objeto del contrato. Asimismo, indica el referido autor que, de ambos contratos se podrían derivar otras diferencias como las relativas a la asunción de riesgos: mientras en el contrato prometido los riesgos (como en el caso de la compraventa) los asume el comprador desde el momento de perfeccionarse el contrato y, en la promesa, al no deberse ninguna cosa, los riesgos del bien prometido pertenecen al dueño del mismo, que en principio no es deudor del bien, así como tampoco el “promitente comprador” sería acreedor de la cosa, sino de la celebración del contrato de compraventa.
Así mismo, debe apuntarse como efecto del contrato de promesa de compraventa que, las partes quedan obligadas a celebrar el contrato prometido, en donde se entiende el cumplimiento de las obligaciones de cada una de ellas como un pago, que en este tipo de convenciones se efectúa con la celebración del contrato prometido; y así también, al tratarse de un contrato bilateral, en el caso de incumplimiento del contrato prometido por una de las partes, procede la resolución de contrato con efectos retroactivos, y de tratarse de una situación de incumplimiento mutuo, ninguno de los contratantes estaría en mora.
Aunado a lo antepuesto, es importante señalar que los suscribientes de los contratos de promesa de compra venta, pueden y suelen anticipar efectos del contrato prometido, verbigracia:cuando deciden hacer la entrega del bien objeto del contrato definitivo, y anticipar el precio.No obstante, si el contrato definitivo no se perfeccionara, lo que se pagó o entregó en virtud de ese acuerdo previo, debe restituirse, como consecuencia de las obligaciones derivadas de la resolución del contrato prometido por incumplimiento (en el caso en que se opte por esa vía), pues en caso contrario, podría hablarse de un enriquecimiento sin causa.
El caso que nos ocupa se trata de un contrato de promesa bilateral de compra venta en el cual una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta y se caracteriza en que se adelantan algunos efectos del contrato definitivo, como lo es la anticipación de una parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador.
De modo pues, que conforme al criterio emanado de la Sala Constitucional de este máximo Tribunal para que el comprador de una promesa bilateral de compra venta pueda exigir el cumplimiento del contrato a través de una acción judicial, debe haber cumplido previamente o en el transcurso del juicio con el pago de la totalidad del monto de la venta, lo cual no ocurrió en el presente asunto.
En ese mismo orden de ideas, el artículo 1.159 del Código Civil venezolano, señala que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, además conforme a la norma sustantiva civil, los mismos deben ejecutarse de buena fe, en donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad y el comprador a pagar el precio.(TSJ/SCC. Sentencia 0104. Expediente 19-103 (AA60-S-2019-000103). Fecha 16 de diciembre de 2020. Juicio por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta de una parcela de terreno)

En armonía con lo anterior, aun y cuando la demandada reconviniente considera que la naturaleza de la relación contractual es realmente la de un contrato definitivo de compraventa, por haber existido un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble y de la compradora de efectuar la entrega del precio establecido, ello no habría transformado en forma alguna la naturaleza del contrato suscrito entre los ciudadanos BELARMINO MARQUEZ DIAZ y LINDA ISABEL ARIAS LIMA, por la sola anticipación de esos efectos del contrato prometido de compraventa, y así se establece.

La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas.
(...)
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva. (TSJ/Sala Constitucional. Sentencia del 16 de diciembre de 2020. Expediente N°AA60-S-2019-000103)

Así las cosas, aprecia esta Superioridad que, la pretensión planteada por la parte demandada reconviniente de que se tenga el contrato suscrito y autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del estado Miranda, de fecha 30 de marzo de 2015, inserto bajo el Tomo 19 de los libros autenticaciones, como un contrato definitivo de compraventa del inmueble identificado como Pent-houseuno (PH-1), ubicado en la planta Nro 12 del edificio “Residencias San Agustín”, situado en la parcela Nº 2, manzana 541-07,primera etapa de la Urbanización Palo Verde, jurisdicción del municipio Sucre del estado Miranda, es a todas luces IMPROCEDENTE EN DERECHO, al no ser conexa con la relación jurídica invocada, toda vez que del contenido de contratose constata indubitablemente que se trata de un contrato preliminar de promesa bilateral de compraventa, en cuya cláusula PRIMERA, dice:”...“EL PROMITENTE VENDEDOR” se compromete a vender y “LA PROMITENTE COMPRADORA” a comprar un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° PENT -HOUSE UNO (PH-1)...”, y así se decide.

-VII-
DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGARla apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente y por la parte actora-reconvenida contra la sentencia de fecha 30 de enero del 2020, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO:Se declara INADMISIBLE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, incoada por los ciudadanos ISAURINA SIMOES MARQUES DE MARQUES, LUIS ALFREDO MARQUEZ DIAZ y BELARMINO MARQUEZ DIAZ, contra la ciudadana LINDA ISABEL ARIAS LIMA, por inepta acumulación de pretensiones, conforme a lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO:IMPROCEDENTE la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTAincoada por la ciudadanaLINDA ISABEL ARIAS LIMA, contra los ciudadanosISAURINA SIMOES MARQUES DE MARQUES, LUIS ALFREDO MARQUEZ DIAZ y BELARMINO MARQUEZ DIAZ.
CUARTO: Se confirma el fallo apelado con diferente motivación.
QUINTO: no hay condenatoria en costas.
Se ordena notificar a las partes de la presente decisión, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma fue dictada fuera de lapso.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los 27 días del mes de julio 2023. Años: 213º de la Independencia y 164º de la Federación.

LA JUEZ,

Dra. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA

ABG. YAMILET ROJAS
En esta misma fecha, siendo las tres post meridiem (3:00 p.m.), se publicó, registró y agregó al presente expediente la anterior sentencia.
LA SECRETARIA

ABG. YAMILET ROJAS
Asunto: AP71-R-2022-000246 (1273)