REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
CARACAS, 6 DE JULIO DE 2023
213º Y 164º
ASUNTO: AP71-R-2023-000134 (1335)
DEMANDANTE: NATALIA TOPORKOVA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-82.243.826, de nacionalidad rusa.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Miguel Ángel Díaz Carreras, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°186.876.
PARTE DEMANDADA: ELIO JOSÉ FLORES GONZÁLEZ, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.432.831, de nacionalidad venezolana.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Maritza Josefina Abreu Suárez y Freddy Enrique Pérez, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 110.114 y 110.115, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN)
SENTENCIA: DEFINITIVA
- I -
Conoce este Tribunal previa distribución de Ley del RECURSO DE APELACIÓN ejercido el 19 de septiembre de 2019, por la abogada Evelyn Muñoz, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº84.254; en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la SENTENCIA DEFINITIVA, dictada el 1 de agosto de 2019 en audiencia oral y cuyo extenso fue publicado el 16 de septiembre de 2019, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la presente demanda de DESALOJO, ello en virtud de la REVISIÓN DE OFICIO efectuada el 8 de marzo de 2023, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de la sentencia dictada el 18 de marzo del 2021, por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que anuló el precitado fallo y ordenó a otro juzgado superior competente por distribución a emitir un nuevo pronunciamiento en el recurso de apelación.
V
DECISIÓN
Por las razones que anteceden, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, administrando justicia en nombre de la República, por autoridad de la ley, declara:
1.- Que es COMPETENTE para conocer de la presente acción de amparo constitucional ejercida por el abogado Miguel Ángel Díaz Carreras, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana NATALIA TOPORKOVA, ya identificados, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 18 de marzo del 2021.
2.- TERMINADO EL PROCEDIMIENTO POR ABANDONO DEL TRÁMITE, en la acción de amparo constitucional ejercida el 21 de abril de 2021, por el abogado Miguel Ángel Díaz Carreras, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Natalia Toporkova, ambos identificados, contra la sentencia dictada 18 de marzo de 2021, por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
3.- IMPONE a la parte accionante, de conformidad con lo previsto en el artículo 25 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales y el criterio jurisprudencial contenido en la sentencia de esta Sala Constitucional N° 827 del 3 de diciembre de 2018, una multa por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), pagaderos a favor de la Tesorería Nacional en cualquier institución financiera receptora de fondos nacionales, cuyo pago deberá acreditar mediante la consignación en autos del comprobante correspondiente, dentro de los cinco (5) días siguientes a su notificación, ante esta Sala.
4.- REVISA DE OFICIO y ANULA la decisión dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 18 de marzo del 2021.
5.- ORDENA que otro Juzgado Superior que resulte competente por distribución emita un nuevo pronunciamiento en el recurso de apelación sometido a conocimiento de la Alzada teniendo en cuenta las consideraciones expuestas en el presente fallo.
6.- ORDENA notificar del contenido de la presente decisión a la parte accionante. Notificación ésta que deberá verificarse en forma telefónica de conformidad con lo dispuesto en el artículo 91.3 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia
Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda de DESALOJO, acompañada de anexos, presentada por el abogado Miguel Ángel Díaz Carreras, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana NATALIA TOPORKOVA, el día 17 de mayo de 2016, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medida de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento de la causa al Juzgado Décimo Séptimo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue admitida en fecha 16 de junio de 2022. Posteriormente, la parte demandante consignó escrito de reforma de la demanda el 17 de julio de 2017, cuya admisión se dio el 18 de julio de 2017.
En fecha 4 de junio de 2018, la representación en juicio de la parte demandada consignó escrito de CONTESTACIÓN A LA DEMANDA .
El 27 de junio de 2018, se llevó a cabo la AUDIENCIA PRELIMINAR.
Mediante auto de fecha 12 de julio de 2018, el tribunal de la causa ESTABLECIÓ LOS HECHOS CONTROVERTIDOS EN JUICIO.
La parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas el 18 de julio de 2018.
La parte demandada consignó su escrito de promoción de pruebas el 20 de julio de 2018.
La parte accionada se opuso a las pruebas de la actora mediante escrito de fecha 23 de julio 2018.
En fecha 27 de julio de 2018, la parte actora dio contestación a la oposición de pruebas efectuada por la parte demandada, y esa misma representación, consignó escrito de oposición de pruebas de la demandada el día 30 del mismo mes y año.
El 1 de agosto de 2018, el tribunal de la causa profirió AUTO DE ADMISIÓN DE PRUEBAS.
La representación judicial de la parte actora apeló del auto de admisión de pruebas el día 3 de agosto de 2018.
El 22 de febrero de 2019, fueron agregadas al expediente las resultas de la apelación del auto de admisión de pruebas, la cual fue declarada INADMISIBLE por el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 1 de agosto de 2019, se llevó a cabo la AUDIENCIA ORAL DE JUICIO, en la cual fue declarada CON LUGAR, la demandada de desalojo; publicándose el extenso el 16 de septiembre de 2019, cuyo dispositivo fue del tenor siguiente:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO, intentada por la ciudadana NATALIA TOPORKOVA; en contra del ciudadano ELIO JOSE FLORES GONZALEZ, ambas partes identificadas en el inicio de este fallo.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada ciudadano ELIO JOSE FLORES GONZALEZ, antes identificado a la entrega material real y efectiva libre de bienes y personas y en el mismo estado de conservación en que lo recibió a la ciudadana NATALIA TOPORKOVA, el bien inmueble distinguido con la casa-quinta denominada “RONDINELLA” (antiguamente “ROTTACH”) situada en la ciudad de Caracas, en la Avenida José Antonio Páez, calle ciega, casi al frente de la Avenida que conduce al Stadium Nacional, Urbanización El Paraiso, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: En treinta y tres metros con cincuenta centímetros (33,50 mts) con casa que es o fue de TRINA MENDOZA DE STOLK; SUR: En treinta y tres metros con cincuenta centímetros (33,50 mts), con casa que es o fue de GUSTAVO DIAZ CUBILLAN; ESTE: En veinte metros (20,00 mts) con casa que es o fue de GUSTAVO DIAZ CUBILLAN; y OESTE: En veinte metros (20,00 mts) con casa que es o fue de GUSTAVO SILVA PROSPERI, respetando y garantizando, el derecho a la educación consagrado en nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, toda vez que en dicho inmueble funciona un Instituto Educacional.-
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada ciudadano ELIO JOSE FLORES GONZALEZ, conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
La apoderada judicial de la parte demandada apeló de la sentencia de mérito el día 19 de septiembre de 2019.
El tribunal de la causa, el 26 de septiembre de 2019, oyó en ambos efectos el recurso ejercido, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Tribunales Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas mediante oficio 280-2019.
Luego de la distribución de Ley, le correspondió el conocimiento de la apelación de la sentencia dictada el 1 de agosto de 2019 (cuyo extenso fue publicado el 16 de septiembre de 2019) al Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual le dio entrada al expediente el 7 de octubre de 2019.
En fecha 4 de noviembre de 2019, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de INFORMES.
El 12 de noviembre de 2019, la representación judicial de la parte demandante allegó a los autos escrito de OBSERVACIONES A LOS INFORMES.
El Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia resolviendo el recurso sometido a su consideración el 18 de marzo de 2021, en el cual declaró:
...PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada EVELIN MUÑOZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada ciudadano ELIO JOSE FLORES GONZÁLEZ, SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda que por desalojo incoara la ciudadana NATALIA TOPORKOVA, contra el ciudadano ELIO JOSE FLORES GONZÁLEZ, ambas partes identificadas ampliamente en el encabezado de la presente decisión, en primer lugar por no haber consignado junto con el libelo de la demanda el documento fundamental de la acción de desalojo, como lo es el contrato de arrendamiento, notariado el 19 de enero de 2009, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, incumpliendo lo establecido en los artículos 434 y 864 del Código de Procedimiento Civil, y en segundo lugar por cuanto una vez fue impugnado dicho documento presentado en copia simple, no promovido la parte actora la prueba de cotejo para hacer valer el mencionado contrato de arrendamiento.
Queda REVOCADA la sentencia apelada.
Se condena en costas del recurso y del juicio a la parte actora por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en los artículos 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de marzo de 2023, la representación judicial de la parte actora expuso mediante diligencia que, la Sala Constitucional habría dictado sentencia mediante la cual revisó de oficio el fallo dictado por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 18 de marzo de 2021, anulándolo por vía de consecuencia.
En fecha 22 de marzo de 2023, el tribunal de la causa remitió el expediente, acompañado de oficio, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Tribunales Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de lo ordenado por la decisión de la Sala Constitucional del 8 de marzo de 2023.
Por auto del 10 de abril de 2023, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada al expediente, abocándose a su conocimiento la ciudadana Juez de este Despacho dejando transcurrir el lapso previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil; señalándose en el mismo que, una vez conste en autos la notificación de las partes mediante correo electrónico, se abriría el lapso de sentencia en la presente causa. En ese fecha se libraron las boletas de notificación respectivas; dejándose constancia mediante nota de Secretaría, haber sido practicada la notificación de las partes conforme lo ordenado.
En fecha 17 de abril de 2023, la apoderada judicial de la parte demandada EvelinMuñoz, consignó actuación ante esta alzada, renunciando al mandato que le fuera otorgado por el ciudadano Elio José Flores González.
En fecha 20 de abril de 2023, este tribunal ordenó la notificación de la renuncia de poder de la abogada del demandado; librándose boleta de notificación y dejando constancia la secretaria de este juzgado que, el 21 de abril de 2023, se notificó al demandado vía WhatsApp.
Estando en la oportunidad procesal correspondiente, esta alzada pasa a resolver el recurso de apelación sometido a su consideración en los términos que se exponen infra:
-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES EN INSTANCIA
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Expuso libelarmente el apoderado judicial de la parte demandante que la ciudadana Natalia Toporkova, es la titular de un derecho de propiedad de un inmueble distinguido como la Casa-Quinta denominada “RONDINELLA” (antiguamente “Rottach”) situada en la ciudad de Caracas, en la avenida José Antonio Páez, calle ciega, casi al frente de la avenida que conduce al “Stadium” Nacional, Urbanización El Paraíso, parroquia San Juan del municipio Libertador del Distrito Capital y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: en treinta y tres metros con cincuenta centímetros (33,50 m), con casa que es o fue de TRINA MENDOZA DE STOLK; SUR: en treinta y tres metros con cincuenta centímetros (33,50 m), con casa que es o fue de GUSTAVO DÍAZ CUBILLÁN; ESTE: en veinte metros (20,00 m), con casa que es o fue de GUSTAVO DÍAZ CUBILLÁN;OESTE: en veinte metros (20,00 m) con casa que es o fue de GUSTAVO SILVA PROSPERIR; el cual, se encuentra protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito del municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 11 de diciembre de 2003, quedando anotado bajo el N° 47, Tomo 31, Protocolo 1; y el mismo habría sido heredado por la prenombrada de su legítimo cónyuge, ciudadano AMADOR ANDRÉS OCTAVIO ACOSTA, conforme se desprendería de certificado de Solvencia de Sucesiones, emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), números de expedientes 15.038, 15.039 (MARY OCTAVIO DE ACOSTA) y 15.040 (RODRIGO OCTAVIO ACOSTA), todos de fecha 4 de noviembre de 2015 (acompañados al libelo marcado “B”).
Afirmó la representación en juicio de la parte demandante que el 18 de enero de 2009, el ciudadano RICARDO VALDIVIESO JASPE, actuando como apoderado del ciudadano AMADOR ANDRÉS OCTAVIO ACOSTA, suscribió con el ciudadano ELIO JOSÉ FLORES GONZALEZ, un contrato de arrendamiento para el funcionamiento de una institución educacional por un plazo fijo de 5 años contados a partir del 1 de diciembre de 2008, hasta el día 30 de noviembre de 2013, el cual señalan haber sido adjuntado al libelo marcado “C”.
En cuanto a la fijación del canon de arrendamiento, adujo la parte demandante que fue determinado por las partes en la cantidad deUN MIL BOLÍVARES OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE CON 50/100 CÉNTIMOS(Bs. 1.837,50) mensuales para el primer año y que para los años subsiguientes (hasta el quinto año) se ajustaría conforme al Índice de Precios al Consumidor (IPC) de acuerdo a los boletines informativos fijados por el Banco Central de Venezuela para el Área Metropolitana de Caracas, para los periodos comprendidos entre los meses de diciembre de 2009 a noviembre de 2010; diciembre 2010 a noviembre 2011; diciembre de 2011 a noviembre de 2012, y desde diciembre de 2012 a noviembre de 2013.
Prosiguió la narración libelar indicando que, del análisis del contrato de arrendamiento se desprendería – a juicio de la parte demandante- que, se incluyeron aumentos graduales o las denominadas cláusulas de valor en los 4 años subsiguientes de duración del mismo, teniendo ellos, como denominador común al Índice de Precios al Consumidor (IPC) arriba aludido.
Así mismo, manifestó la parte accionante que el arrendatario habría incumplido su pago [de los cánones] conforme a lo pactado a partir del segundo año de la relación arrendaticia; es decir; a partir de diciembre de 2009; pagando una cuota “írrita” de DOS MIL BOLÍVARES (Bs.2000,00) mensuales y sin variación alguna desde el 1 de marzo de 2012.
En relación al mandato otorgado al ciudadano RICARDO VALDIVIESO JASPE, señaló el apoderado judicial de la ciudadana demandante que aquel le fue revocado; y que del mismo le habría sido notificado al Sr. Valdivieso Jaspe, el 30 de septiembre de 2010; quien a través de una Oferta Real y Depósito seguida por ante el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, obtuvo su liberación y depósito de la cosa debida (canon de arrendamiento) a favor de su acreedor, AMADOR OCTAVIO ACOSTA en la administración de servicio asalariado del inmueble Casa- Quinta “RONDINELLA”, resultante a los meses de marzo a octubre de 2010, a razón de Bs. 2000,00 cada mes, para un total de Bs. 16.000,00.
Añadió el apoderado actor que, derivado a los obstáculos para el arrendatario como efecto de la revocatoria del mandato general de administración; el demandado ELIO JOSÉ FLORES GONZÁLEZ, decidió hacer el PAGO POR CONSIGNACIONESante el extinto Juzgado Vigésimo Quinto (25°) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (actualmente, Oficina de Control de Consignaciones de arrendamiento Inmobiliario OCCAI).
Cant. Fecha N° de Depósito Ingreso
1 01/03/2012 hasta el 31/12/2013 00008404 Bs.44.000,00
2 01/01/2014 hasta el 31/01/2014 00008418 Bs.2000,00
3 01/02/2014 hasta el 28/02/2014 00002833 Bs.2000,00
4 01/03/2014 hasta el 31/03/2014 00006485 Bs.2000,00
5 01/04/2014 hasta el 30/04/2014 00009951 Bs.2000,00
6 01/05/2014 hasta el 31/05/2014 00006631 Bs.2000,00
7 01/08/2014 hasta el 31/08/2014 00002253 Bs.2000,00
8 01/07/2014 hasta 3l 31/07/2014 00002252 Bs.2000,00
9 01/09/2014 hasta el 30/09/2014 000000713 Bs.2000,00
10 01/10/2014 hasta el 31/10/2014 00000714 Bs.2000,00
11 01/11/2014 hasta el 31/01/2015 00001127 Bs.6.000,00
12 01/02/2015 hasta el 30/04/2015 00007079 Bs.6.000,00
13 01/05/2015 hasta el 31/07/2015 00008644 Bs.10.000,00
14 01/08/2015 hasta el 31/12/2015 00008683 Bs.10.000,00
15 01/01/2016 hasta el 31/05/2016 00005480 Bs.10.000,00
16 01/06/2016 hasta el 31/10/2016 00005077 Bs.10.000,00
17 01/11/2016 hasta el 31/03/2017 00007803 Bs.10.000,00
18 01/04/2017 hasta el 30/09/2017 00001202 Bs.12.000,00
De los pagos consignados por su contraparte, adujo la representación judicial de la parte demandante que si bien quedó establecida la presunción de pago por el simple acto de consignación desde el 1 de marzo de 2012 hasta el 30 de septiembre de 2017 a razón de Bs 2.000,00; por mes, -en donde fueron adelantados varios meses-; sin embargo, no se habrían cancelado los meses desde el 1 de noviembre de 2010 hasta el 28 de febrero de 2012; además, de delatar que tampoco habrían sido pagado los cánones conforme lo pactado en el contrato locativo (cláusula de valor IPC) donde no se liberaría ni se extinguiría de manera definitiva la obligación periódica ejecutada por el inquilino a través de un procedimiento consignatario, toda vez que, esta presupondría la solvencia de este último siempre y cuando hubiera sido efectuada en forma legítima; por el monto exacto acordado por las partes; conforme a la ley y a la convención, donde se obligó el arrendatario a pagar, por el uso y goce del inmueble dado en arrendamiento; referenciando la actora , particularmente, al contenido del artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
En relación a lo antepuesto, resaltó el apoderado actor que, la consignación debió corresponder a la suma pactada en el contrato, empero, en el presente caso, el arrendatario no habría ajustado el canon de arrendamiento conforme al IPC (ni siquiera empíricamente habría hecho un ajuste gradual); por lo tanto; adujo no entender cómo su antagonista pretende una solvencia de arrendamiento por un pago desde el año 2012 hasta el 2017, respectivamente, por una cantidad fija mensual de Bs. 2000,00; denunciando también un impago de los meses que abarcan el periodo comprendido desde el 1 de noviembre de 2010 hasta el 28 de febrero de 2012.
Se apuntó libelarmente que el aumento gradual anual de los cánones de arrendamiento, analizado por un experto contable – de acuerdo a los índices inflacionarios y sus porcentaje-, debió ser el siguiente:
Años Canon de Arrendamiento Mensual Porcentaje Anual de Inflación Variación IPC Cuota de Variación Anual Monto a pagar Anual por IPC Monto Acumulado a pagar por Año
2010 1.837,50 27,10% 497,96 2.335,46 28.025,55
2011 2.335,46 27,60% 644,59 2.980,05 35.760,56
2012 2.980,05 20,10% 598,99 3.579,04 42.948,48
2013 3.579,04 56,20% 2.011,42 5.590,46 67.085,53
Conforme el informe del experto contable, la variación del canon de arrendamiento debió ser en Bs. 2335, 46; Bs. 2.980,05; Bs. 3.579,04; Bs. 5.590, 46, en ese orden, para los 4 años subsiguientes (2010, 2011, 2012, 2013, respectivamente) y que así debió cancelarlos mensualmente el arrendatario.
Del mismo modo, expuso el apoderado judicial de la parte demandante que, en cuanto a la segunda clausula del contrato de arrendamiento existe una inconsistencia -probablemente por error material involuntario- en la trascripción de los años de la relación arrendaticia desde se marcaron los periodos comprendidos a partir del segundo año (diciembre 2008 a noviembre de 2009), hasta el quinto año (diciembre 2011 a noviembre 2012) quedando excluido el periodo de diciembre de 2012 a noviembre de 2013; insistiendo en el impago de los meses que van desde el 1 de noviembre de 2010 hasta el 28 de febrero de 2012; así como las consignaciones indebidas y unilaterales a razón de Bs.2000,00 sin tomar en cuenta los aumentos graduales del canon conforme a la cláusula segunda del convenio locativo quebrantándose el principio de integralidad del pago.
En lo atiente al derecho, la parte accionante sobre la falta de pago hizo alusión a la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (G.O 36.845) y a la figura del desalojo contenida en el artículo 34 eiusdem; así como a la doctrina referida al desalojo y a las cláusulas de valor; e igualmente, sobre el pago por consignaciones y a la legitimidad de estas; trayendo a colación lo establecido en la sentencia N°344 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 16 de mayo de 2017.
En el capítulo III del escrito libelar, la parte demandante expuso que dado que en el contrato de arrendamiento en estudio señala en su objeto el funcionamiento de un instituto educacional (Colegio San Jorge) se requiere la intervención de los órganos especiales con la finalidad de garantizar el derecho constitucional a la educación (indirectamente) y al desenvolvimiento de la personalidad de los niños, niñas y adolescentes; y así citó el contenido de la jurisprudencia emanada de la Máxima Instancia en lo Constitucional del TSJ, en los fallos N°564/2013, 1389/2013, y 109/2013, la última publicada en Gaceta Oficial, en donde se estableció la imperatividad de la intervención de los órganos especializados (Zona Educativa, Consejos de Protección, Ministerio Público, entre otros ) en las acciones derivadas de contratos de arrendamiento de inmuebles dedicados a la enseñanza en donde su efecto esté dirigido al desalojo del inmueble.
Aunado a lo anterior, manifestó el apoderado judicial de la parte demandante que la Ley aplicable al caso era el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario (G.O. N°36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999), por cuanto el arrendatario se habría comprometido exclusivamente a que en el inmueble funcionaria un instituto educacional;y por encontrarse excluidos de los inmuebles destinados al uso comercial, conforme el artículo 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, G.O N°40.418, del 23 de mayo de 2014 y a su disposición derogatoria primera.
Finalmente, en su petitorio, la parte demandante arguyó que procedió a demandar al demandado ELIO JOSÉ FLORES GONZÁLEZ, para que este convenga o sea condenado por el tribunal:
PRIMERO: AL DESALOJO libre de bienes y personas de un inmueble distinguido con la Casa-Quinta denominada “RONDINELLA” (antiguamente “Rottach”) donde funciona una Unidad Educativa denominada COLEGIO SAN JORGE, una vez finalice el periodo escolar siguiendo el criterio vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia sent. Nros 564/2013 y 1389/2013)(...).
SEGUNDO: En el pago de las costas y costos del proceso.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La apoderada judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, procedió en su apartado primero a efectuar una impugnación de todas las pruebas documentales traídas por su contraparte conjuntamente al escrito libelar, fundamentado su actuación en el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto afirma que fueron consignados en copia simple (ya se trate de instrumentos públicos y los privados reconocidos).
Sobre la impugnación documental agregó la abogada del demandado su advertencia al tribunal de la causa que la única forma de que los mismos pueden ser valorados al dictar la sentencia definitiva es tratándose de instrumentos públicos no fundamentales a la demanda; y que los mismos, sean hechos valer por la parte demandante durante le lapso probatorio a través de cualquiera de las formas establecidas en el último aparte de la norma referenciada.
Señaló la representación judicial de la parte demandada que, el instrumento fundamental de la demanda también lo impugnaba conforme el artículo 429 eiusdem, consignado en copia simple, solicitándole al juzgado que no sea admitido, ni siquiera si posteriormente su antagonista pretendiera hacerlo valer a través de un cotejo con su original, o a falta de este, con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella o produciendo y haciendo valer el original del instrumento o su copia certificada.
Insistió la apoderada de la demandada en que, la inadmisión obedecería al hecho de que al ser el contrato de arrendamiento el instrumento fundamental de la demanda de desalojo, la actora estaba obligada a consignarlo en original o en copia certificada al interponer la demandada, y por ello, al haber sido consignado en copia simple -impugnada por esa representación judicial-, deducen que el mismo debe reputarse como no presentado, revelándose el incumpliendo de la actora a su obligación de acompañar con el libelo toda la prueba documental que disponga, conforme los artículos 340.6 y 864 del Código de Procedimiento Civil.
Ahondando en su denuncia, apuntó la apoderada judicial del accionado, que la norma adjetiva establece que el demandante que no acompañare su demanda con la prueba documental no se le admitirá después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado [el demandante] en el libelo la oficina en donde se encuentre. Asimismo, fue hecha al precepto normativo inserto en el artículo 434 del código adjetivo en materia civil, según el cual, si quien demanda no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamente, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren.
Expuso la apoderada de la parte demandada que, las excepciones mencionadas en el parágrafo precedente no aplicarían al caso de marras, por lo que afirmó la profesional del derecho que, si bien su adversario sí acompaño el instrumento fundamental de la demanda, el mismo no puede ser valorado por el juez, debido a la impugnación documental llevada a cabo en dicha contestación; añadiendo que, al haber sido acompañado en copia simple el apoderado de la parte demandante – a su decir-, habría entendido que no debía hacer uso de la excepción prevista en las señaladas normas, motivo por el cual, se activaría en el presente asunto la sanción de inadmisión del contrato de arrendamiento si pretendiera promoverlo posteriormente, pues de lo contrario, se estaría violando el derecho a la defensa del demandado.
Así mismo, continuando con el hilo argumentativo supra, adujo la parte demandada que, la actora podría incorporar el instrumento fundamental al proceso durante el lapso probatorio solo si se hubiese excepcionado de su no presentación al interponer la demanda, pero, al no haberlo hecho valer de esa forma, entonces no sería admisible su posterior promoción pues, la defensa de la parte demandada estaría basada en lo alegado en el escrito de demanda y a través del control y contradicción de los medios probatorios acompañados al mismo; razonando que, al no haber prueba instrumental fundamental, sería imposible que pueda invocarse cualquier cláusula contractual, especialmente, la contentiva del monto que supuestamente estaría obligado el demandado a pagar.
Por otra parte, en cuanto a la contestación al fondo de la demanda, la representación judicial del demandado inició el apartado así titulado, admitiendo que su mandante ELIO JOSÉ FLORES GONZÁLEZ, ocupa como arrendatario la casa quinta denominada “RONDINELLA”y que la relación locativa es actualmente verbal y por tiempo indeterminado.
Del mismo modo, fue admitido en la contestación que, el demandado tiene como arrendador al ciudadano AMADOR ANDRÉS OCTAVIO ACOSTA; propietario del inmueble de marras y quien fuera representado por su apoderado RICARDO VALDIVIESO JASPE. No obstante, la apoderada del demandado no reconocería a la ciudadana NATALIA TOPORKOVA como sucesora del arrendador; manifestando además, que su poderdante no estaría unido con la prenombrada a través de contrato escrito alguno, y como fueron impugnados los instrumentos anexos al libelo, ello profundizaría en considerar al contrato controvertido como de carácter verbal y por tiempo indeterminado (esto último incluso para el caso de valorarse el contrato de arrendamiento si la actora lo allegara a los autos en original o en copia certificada).
Fue negado, rechazado y contradicho por la parte demandada que el canon de arrendamiento a pagar fuese por los montos señalados en el libelo, pues el arrendador -representado por el Sr. Valdivieso Jaspe-, recibió y aceptó como bueno el canon de arrendamiento por Bs. 2000,00; pues, previo a que el demandado procediera a efectuar las consignaciones ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) no recibió indicaciones de actualización de dicho monto de parte del mandatario del arrendador o de cualquier otra persona en nombre es este o del arrendador mismo.
Adujo la representación judicial de la parte demandada que su antagonista admitió en el libelo que el ciudadano Ricardo Valdivieso Jaspe, era apoderado del arrendador, quien a su vez, habría convenido ante un tribunal que el monto del canon que estaba obligado a pagar el demandado en la presente causa al mes de octubre de 2010 era por la cantidad de Bs. 2000,00 mensuales; sin embargo, no habría sido alegado por la actora en el libelo ni constaría en el expediente que el ciudadano Amador Andrés Octavio Acosta, hubiese objetado al demandado el monto pagado, aun cuando, sí se resistió a la pretensión de oferta real de pago y depósito que hiciera su otrora administrador, cuya revocatoria posterior de mandato no tendría por qué afectar al arrendatario, quien – aseguró su apoderada- habría actuado durante toda la relación arrendaticia como un buen padre de familia, cumpliendo sus obligaciones de la forma convenida con el representante del arrendador, de allí que el canon de Bs. 2000,00 fue - a decir de la parte demandada, aceptado tácitamente por el arrendador.
Añadió a lo anterior la demandada en su contestación que, el canon de arrendamiento de Bs. 2000,00 fue aceptado por el arrendador cuando, a sabiendas de que era el monto convenido con su mandatario, no se dirigió a su arrendatario durante un periodo de tiempo más largo al que se le puede oponer por prescripción extintiva, tal como estaría contemplado en el artículo 1.980 del Código Civil.
De la misma manera, resaltó la representación judicial del accionado que, la afirmación de la actora es tan cuesta arriba, ya que tuvo la necesidad de contratar a un experto para que calculara la cantidad de dinero que estaba obligado a pagar su representado, lo que significa que no era cierta y líquida la cantidad que a juzgar de la demandante debía pagar el arrendatario, de lo que dedujo la parte demandada que, no le era exigible al Sr. ELIO JOSÉ FLORES GONZÁLEZ, otra cantidad distinta a la pactada con el mandatario del arrendador; y así, no habiendo instrumento alguno del que se desprenda que la convención hubiese sido modificada, se concluye que el demandado no estaría obligado a pagar un monto diferente al que aceptó como válido el mandatario Ricardo Valdivieso Jaspe, pues, considera la demandada que cualquier convención escrita que existiere con dicho ciudadano no tiene efecto jurídico alguno en este proceso y así pidió que sea declarado.
Prosiguió la apoderada del demandado exponiendo que, la parte demandante cuestionó el monto consignado por su poderdante por lo que afirma que al juzgador le estaría vedado revisar la forma como ha sido depositado el canon de arrendamiento, so pena de incurrir en la violación del principio dispositivo; de allí que, estimó que una vez el jurisdicente alcance la conclusión de que el monto del canon mensual es la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2000,00) debe declarar solvente al demandado, pues -a su entender-, no tendría nada más que revisar por haber admitido la actora que ese es el monto que habría estado pagando el Sr. Flores González, y en consecuencia, debe declarar sin lugar la demanda de desalojo.
Señaló de igual manera la representación judicial del demandado que, ante el supuesto en que el tribunal admita el contrato de arrendamiento impugnado, procedió a negar, rechazar y contradecir que el demandado sea condenado a pagar los cánones de arrendamiento en la forma en que lo ha solicitado la parte demandante, pues ante la inexistencia de una prueba de experticia promovida legalmente en el juicio, no habría forma de corroborar que al presente caso le sea aplicable el IPC. Adicionalmente, fue opuesta la prescripción extintiva de la obligación accionada conforme a lo establecido en el artículo 1.980 del Código Civil, según la cual prescribe a los 3 años la obligación de pagar los cánones de arrendamiento atrasados, de los intereses que devenguen y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por periodos más cortos; cuya prescripción abarcaría desde el 1 de noviembre de 2010 hasta el 28 de febrero de 2012, que según la actora no fue pagado; y al ser reformada la demanda y admitida el 18 de julio de 2017, no tendría la actora derecho a reclamar cánones de arrendamiento que a su decir no habrían sido pagados, si hubiesen pasado 3 años.
Reiteró la apoderada de la parte demandada que, al haber sido aceptado el pago del canon de arrendamiento por el apoderado del arrendado, ha de entenderse que ese era el monto que estaba obligado a pagar, por lo tanto, con la aceptación del pago habría sido modificada la cláusula escrita que alguna vez rigió entre las partes; aduciendo además que, durante más de 8 años el demandado no habría sido notificado del cambio de arrendador por sucesión o que al mandatario le fuera revocado el poder.
Por otra parte, en el escrito de contestación fue rechazado, negado y contradicho que en el caso de ser procedente el desalojo, el demandado sea condenado a pagar los cánones de arrendamiento, por cuanto no fue solicitado la indemnización de daños y perjuicios (art. 1.167 CC); así como tampoco sería procedente, que sea obligado a pagar cualquier monto que resulte de indexación judicial, pues la falta de acción de la actora se entiende en una aceptación tácita del monto recibido y luego consignado ante la OCCAI.
En cuanto a la denuncia del libelo primigenio sobre la extemporaneidad del procedimiento de consignación, la parte demanda dio por reproducido el alegato de prescripción aducido, en cuanto a que al haber transcurrido más de 3 años se habría perdido el derecho a impulsar la revisión de dichos pagos por el órgano jurisdiccional.
Así mismo, hizo referencia la apoderada de la parte demandada al derecho constitucional a la educación,resaltando que su mandante nunca puso en riesgo ese derecho de los alumnos inscritos en la institución en que funciona en el inmueble arrendado. De igual forma, aludió al interés superior del niño, haciendo hincapié en que cualquier decisión errada puede afectar la esfera particular los niños, niñas y adolescentes que estudian en el referido local, al ordenar desalojar una institución educacional, recordándole al jurisdicente que debe regir su accionar conforme lo establecido en el artículo 78 constitucional, y al artículo 3 de la Convención sobre los Derechos del Niño.
-III-
DEL ACERVO PROBATORIO
- III.1-
IMPUGNACIÓN DOCUMENTAL
La representación judicial de la parte demandada -como se esgrimió arriba-, al momento de contestar la demanda impugnó las documentales acompañadas al libelo en copia simple, fundamentándose en el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; enfatizando particularmente, la impugnación del instrumento fundamental de la demanda; o el contrato de arrendamiento suscrito entre Ricardo Valdivieso Jaspe (actuando en representación del de cujus Amador Andrés Octavio Acosta) y Elio José Flores González.
Adujo dicha representación que, en virtud de su refutación al documento que contenía los términos de la relación locativa, al no haberse excepcionado la demandante por su omisión a su presentación con el libelo en original o en copia certificada (Ar.434 CPC) y por la naturaleza del procedimiento de marras, se entendería como no presentado el contrato, siendo inadmisible su posterior promoción; y así, al no existir en autos – a su decir-, la prueba fundamental de la demanda, sería imposible invocar el incumplimiento de cualquiera de sus cláusulas; especialmente, las relativas al monto del canon al que estaba obligado a pagar el arrendatario.
CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
Capítulo V. De la prueba por escrito
Sección 1ª. De los instrumentos
Artículo 429° Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio original o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
La parte que quiera servirse de la copia impugnada podrá solicitar su cotejo con el original, o la falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. el cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere. (resaltado y subrayado del Tribunal Superior)
En relación a lo argumentado por la parte demandada, sobre los efectos de su enervación probatoria, es importante acotar que la copia simple del contrato de arrendamiento aludido, se trata de la reproducción de un instrumento privado autenticado o reconocido, el cual, al haber sido allegado a los autos, con posterioridad (en la fase de pruebas), en copia certificada -conforme la parte in fine del citado artículo 429, y a la jurisprudencia emanada del máximo tribunal de justicia nacional-, ello implicaría que la impugnación de la fotocopia habría perdido su objeto, pues de la instrumental ulterior se desprendería la certeza o fidelidad del contenido de la primera, por tratarse de un documento indubitado.
“En cuanto a la falta de respuesta a la impugnación de la copia simple que fue consignada con la demanda, cuestión que el demandante objetó respecto de la sentencia de primer grado de conocimiento en sus informes ante la alzada y que, como ya se dijo no fueron reseñados en la sentencia objeto de amparo; sin embargo, la Sala considera que si bien el juez estaba obligado a responder a esa impugnación, esa omisión del juez no infringió los derechos constitucionales de la parte actora pues, de acuerdo con último aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la impugnación de la que sea objeto la fotocopia del documento público o privado reconocido no ‘…obstará para que la parte produzca o haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere…’, lo que implica, en criterio de esta Sala, que la impugnación de la fotocopia, pierde su objeto con la consignación de la copia certificada, pues se tendría certeza del contenido del documento original, el que pasó a formar parte del elenco probatorio al no haber sido objetado por la arrendataria” (TSJ/CS. Sentencia N.º 951 de fecha 28 de junio de 2012.
De lo anterior, se desprende entonces que, consignados en el decurso del juicio por la parte que la produzca o la haga valer, el original o la copia certificada de una copia simple de un documento público o privado reconocido o tenido legalmente por reconocido adjunta al escrito libelar, que haya sido rebatido por su contraria, hace que dicha impugnación pierda su objeto, por cuanto, al pretender atacar la integridad o autenticidad del documento fotostático, ello perdería su propósito con su contrastación posterior con la instrumental que le aporte la certeza necesaria a su contenido. De allí que, resulta a todas luces desacertado e improcedente en derecho la exégesis efectuada por la recurrente de la normativa aplicable en cuestión, de que por tratarse del documento fundamental traído a los autos en copia simple no podría ser apreciado por el jurisdicente aun cuando luego constara en el expediente, bien sea su original o su copia certificada; -excepción ésta que no hace ni el precepto adjetivo estudiado ni la doctrina jurisprudencial-, cuando claramente la norma dispone “...Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere” , de tal manera que, mal podría este Juzgado Superior contrariar la ley o distinguir en donde no lo ha hecho ni el legislador, o la más alta instancia en lo constitucional y así se establece.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
• Riela a los folios 21 al 27,de la pieza I del expediente;COPIA CERTIFICADADE CONTRATO DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE, protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de diciembre de 2003, anotado bajo el N° 47, Tomo 31, del Protocolo Primero de los Libros llevados por ante ese Registro suscrito entre la ciudadana Mary Acosta de Octavio (vendedora) y los ciudadanos Amador Octavio Acosta y Rodrigo Octavio Acosta (compradores) cuyo objeto es el inmueble denominado “RONDINELLA” (antiguamente “Rottach”) situado en la ciudad de Caracas, en la avenida José Antonio Páez, calle ciega, casi al frente de la avenida que conduce al “Stadium” Nacional, Urbanización El Paraíso, parroquia San Juan del municipio Libertador del Distrito Capital. En relación con esta documental, aún y cuando fue impugnada genéricamente por la parte demandada, al tratarse de una copia certificada de un documento público, el mismo debió ser tachado siendo esa la única vía que otorga la Ley para desvirtuar el valor probatorio de ese tipo de instrumentos;en consecuencia, se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil.
• Riela a los folios (28 al 31) de la pieza I del expediente, COPIAS SIMPLES DE SOLICITUD DE INICIO DE PROCEDIMIENTO DE CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS, identificado bajo el N° 2010- 20101916, por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) solicitada por el arrendatario ELIO JOSE FLORES GONZALEZ, en favor del ciudadano AMADOR OCTAVIO ACOSTA; mismas que fueron impugnadas por la parte demandada; por lo tanto, se desecha de este proceso de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Riela a los folios (32 al 37) de la pieza I, COPIA SIMPLE DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTOautenticado por ante la Notaría Pública Novena de Caracas, de fecha 19 de enero de 2009, anotado bajo el N° 10, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria, suscrito entre el ciudadano Ricardo Valdivieso Jaspe, como apoderado del arrendador AMADOR OCTAVIO ACOSTA y el ciudadano ELIO JOSE FLORES GONZALEZ, como arrendatario, cuyo objetoes el inmueble “Casa-Quinta denominada “RONDINELLA” (antiguamente “Rottach”), situada en la ciudad de Caracas, en la Avenida José Antonio Páez, Calle Ciega, casi al frente de la Avenida que conduce el Stadium Nacional, Urbanización El Paraíso, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital”. En relación a esta documental, si bien fue impugnada por la parte demandada por tratarse de una copia simple; no obstante, en la fase probatoria, el promovente consignó la COPIA CERTIFICADA (folios 79 al 84 de la pieza II del expedientey por tratarse de un documento privado autenticado, se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el artículo 1.364.
• Riela a los folios (38 al 69), Pieza I; COPIAS SIMPLES DE CONSTANCIA DE CONSIGNACIONES ANTE LA OCCAI, correspondiente a los cánones que van desde los meses 01/03/2012 hasta el 31/05/2016, a razón de Bs. 2.000,00 cada uno, efectuadas por el arrendatario demandadoa favor de su arrendador Amador Andrés Octavio Acosta. Dichas copias al haber sido impugnadas por la representación judicial de la parte demandada, se desechan del proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Riela a los folios ( 70 al 82) de la pieza I; COPIA SIMPLES DE ACTUACIONES EFECTUADAS EN EL PROCEDIMIENTO DE OFERTA REAL Y DEPÓSITO REALIZADA POR EL CIUDADANO RICARDO VALDIVIESO JASPE, IDENTIFICADO CON EL N° AP31-V-2011-000725. En relación a estas documentales, por cuanto fueron impugnadas porla representación judicial de la parte demandada; se desechan del proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Riela a los folios (83 al 87) de la pieza I; INFORME DE EXPERTICIA CONTABLE emanado del Contador PúblicoMiguel Ángel Díaz Arocha. En relación conesta documental, al tratarse de un documento privado emanado de un tercero debió ser ratificado en juicio conforme lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; por lo tanto, se desecha del contradictorio.
• Riela a los folios (88 al 97) de la pieza I; COPIAS SIMPLES DEL CERTIFICADO DE LIBERACIÓN, FORMULARIO DE AUTOLIQUIDACIÓN DE IMPUESTO DE SUCESIONES 0014036 Y RESOLUCIÓN 000287 DEL EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO N° 15039, emanadode la División de Tramitaciones del de la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Capital del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria SENIAT correspondiente a la sucesión del de cujusOCTAVIO ACOSTA RODRIGO, de fecha 26 de octubre de 2015. Sobre las documentales aludidas en el encabezado del presente parágrafo, si bien fueron impugnadas por la parte demandada, estas fueron posteriormente consignadas por la promovente en el expediente en copias certificadas durante el lapso de pruebas (folios 119 al 125 Pieza II del expediente), en consecuencia, hacen plena fe de su contenido por tratarse de documentos públicos administrativos, conforme lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.
• Riela a los folios (98 al 107) de la pieza I; COPIAS SIMPLES DEL CERTIFICADO DE LIBERACIÓN, FORMULARIO DE AUTOLIQUIDACIÓN DE IMPUESTO DE SUCESIONES 00149037 Y RESOLUCIÓN 000284 DEL EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO N° 15040 emanado de la División de Tramitaciones del de la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Capital del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria SENIAT correspondiente a la sucesión de la de cujus MARY DE ACOSTA OCTAVIO.Sobre las documentales aludidas en el encabezado del presente parágrafo, si bien fueron impugnadas por la parte demandada, estas fueron posteriormente consignadas por la promovente en el expediente en copias certificadas durante el lapso de pruebas (folios 101 al 107 Pieza II del expediente) en consecuencia, hacen plena fe de su contenido por tratarse de documentos públicos administrativos, conforme lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.
• Riela a los folios (108 al 122) de la pieza I; COPIA SIMPLE DEL EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO N° 15081, contentivo del CERTIFICADO DE SOLVENCIA DE SUCESIONES DEL CAUSANTE OCTAVIO ACOSTA AMADOR ANDRES, FORMULARIO DE AUTOLIQUIDACIÓN DE IMPUESTO DE SUCESIONES 00149052 Y RESOLUCIÓN 000289 expedida por la División de Tramitaciones del de la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Capital del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria SENIAT.Sobre las documentales aludidas en el encabezado del presente parágrafo, si bien fueron impugnadas por la parte demandada, estas fueron posteriormente consignadas por la promovente en el expediente en copias certificadas durante el lapso de pruebas (folios 108 al 118 Pieza II del expediente), en consecuencia, hacen plena fe de su contenido por tratarse de documentos públicos administrativos, conforme lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil
• Riela a los folios (123 al 125) de la pieza I del expediente;COPIAS SIMPLES DEL ACTA DE DEFUNCIÓN DEL CIUDADANO RODRIGO OCTAVIO ACOSTA, bajo el N° 184, de fecha 18 de marzo de 2005, expedida por la Primera Autoridad Civil del Municipio Baruta del estado Miranda. Sobre esta instrumental, la misma fue impugnada por la parte demandada; no obstante, fue consignada por la parte actora en copia certificada en el lapso probatorio (folios 87 al 89 Pieza II del expediente); en consecuencia, hace plena fe de su contenido por tratarse de un documento público administrativo, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.
• Riela a los folios (129 al 130) pieza I; COPIA SIMPLE DEL ACTA DE DEFUNCIÓN CORRESPONDIENTE A LA CIUDADANA MARY ACOSTA DE OCTAVIO; bajo el N° 65, Libro 4, de fecha 14 de agosto de 2013, expedida por la oficina de Registro Civil del Municipio Baruta del estado Miranda. Sobre esta documental, si bien fue impugnada por la parte demandada, fue posteriormente consignada por la actora en el expediente en copias certificadas durante el lapso de promoción de pruebas (folios 90 al 91 Pieza II del expediente); en consecuencia, hace plena fe de su contenido por tratarse de un documento público administrativo, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.
• Riela a los folios ( 131 al 133) de la pieza I del expediente;COPIA SIMPLE DEL ACTA DE MATRIMONIO N°28 CELEBRADO ENTRE LOS CIUDADANOS AMADOR ANDRES OCTAVIO ACOSTA Y NATALIA TOPORKOVA, anotado en ellibro 1, de fecha 4 de marzo de 2010, expedida por la oficina de Registro Civil de la Parroquia El Cafetal del Municipio Baruta del estado Miranda.Sobre esta documental, si bien fue impugnada por la parte demandada, fue posteriormente consignada por la actora en el expediente en copias certificadas durante el lapso de promoción de pruebas (folios 85 al 86 Pieza II del expediente); en consecuencia, hace plena fe de su contenido por tratarse de un documento público administrativo, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.
• Riela a los folios ( 150 al 187) de la pieza I del expediente;COPIA CERTIFICADA DE INSPECCIÓN JUDICIAL, efectuada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente N° AP31-V-2016-004235. En relación con esta documental, al tratarse de un documento público, hace plena fe de su contenido conforme lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Inspección judicial a los fines de dar constancia del funcionamiento de una institución educativa “Colegio San Jorge” en el inmueble arrendado.
• Riela a los folios (94 al 100) pieza II del expediente;COPIA CERTIFICADA DEL TESTAMENTO ABIERTOOTORGADO POR EL CIUDADANO AMADOR ANDRÉS OCTAVIO ACOSTA, declarando como heredera universal de sus bienes a su cónyugeNatalia Toporkova, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 1° de noviembre de 2010, anotado bajo el N° 26, Tomo 145, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría y posteriormente, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 27 de diciembre de 2.010, quedando inscrito bajo el N° 25, folio 422, Tomo 21 del Protocolo de Transcripción del año 2010. En relación a esta documental, por tratarse de un documento público hace plena fe de su contenido de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil.
• PRUEBA DE EXPERTICIA CONTABLE,la cual fue evacuada en el presente contradictorio, siendo promovida por la parte demandante con el objeto de determinar el valor contenido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento referente a las variaciones del Índice de Precios al Consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela para el Área Metropolitana de Caracas, durante los cinco (5) años de relación arrendaticia, la cual fue admitida por el tribunal de instancia conforme lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil. Así, en relación a sus resultas contenidas en el informe pericial emanado de los expertos, se desprende que las variaciones de canon conforme a los índice inflacionarios anuales correspondientes son los siguientes:
o Año 2009: 01/12/2008 al 30/11/2009 canon de arrendamiento mensual la cantidad de (Bs. 1837,50).
o Año 2010: 01/12/2009 al 30/11/2010, canon de arrendamiento mensual (Bs.2.332,47).
o Año 2011: 01/12/2010 al 30/11/2011 canon de arrendamiento mensual (Bs. 3.005,40).
o Año 2012: 01/12/2011 al 30/11/2012 canon de arrendamiento mensual (Bs.3.552,65) y año 2013 01/12/2012 al 30/11/2013 canon de arrendamiento mensual (Bs. 5.478,02).
En relación a la referida experticia contable, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Observa esta alzada que, en el auto de admisión de pruebas proferido por el tribunal de instancia, este adujo con respecto a la promoción de las pruebas realizada por la parte demandada -identificadas por esta última- como CONFESIÓN JUDICIAL; DOCUMENTALES; DECLARACIÓN DE PARTE; que las mismas se refieren a documentales cursantes a los autos, y por efecto del PRINCIPIO DE COMUNIDAD DE LA PRUEBA, una vez cada prueba es incorporada al proceso, pertenece a este, y a todos aquellos actores quienes hacen parte dentro del juicio; por lo tanto, una vez valoradas pueden resultar beneficiosas o perjudiciales a cualquiera de las partes, no siendo necesario ni útil quesobre la misma prueba, deba manifestar el jurisdicente en forma diferenciada, los efectos de su apreciación, relativos a cada parte, tanto para el promovente como para quien invocó el mérito favorable de aquellas en su beneficio, so pena de poder erigirse en un vicio de silencio de pruebas, como en el presente asunto, lo habría inexactamente delatado la apelante en su informes en alzada .
Sin embargo, debe añadirse que, en la sentencia de mérito (apelada), fue discriminada la prueba de confesión judicial, la cual fue desechada su valoración, por considerarla el a quo “impertinente y superflua”.
Ahora bien, aprecia esta superioridad que, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de pruebas, hizo una promoción confusa y carente de la formalidad adecuada para su admisión, evacuación, control y contradicción; al pretender que se extrajera del contenido de las documentales consignadas por su contraparte – que dicho sea de paso las había impugnado, solicitando que fueran desechadas del proceso-, la confesión judicial del ciudadano Ricardo Valdivieso Jaspe, quien es un tercero al juicio, a partir de los alegatos de este últimodentro de un proceso judicial distinto al de marras; es decir, ni siquiera se correspondería con una declaración de alguna de las partes conformadoras del contradictorio, con lo cual dicha prueba debe absolutamente desecharse del juicio.
Cabe recordar que la doctrina y la jurisprudencia patria han sido cónsonas en afirmar que para que exista prueba de confesión de una parte en determinado juicio, es absolutamente indispensable que la manifestación de aquella esté acompañada del ánimo correspondiente, es decir, del propósito de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de su contraria .
Así mismo, la demandada promovió el mérito probatorio sobre la determinación del canon en Bs. 2.000,00 que se desprendería de las documentales traídas por su antagonista (referidas a un escrito emanado de Ricardo Valdivieso Jaspe, contenidas en el legajo de copias relativas al proceso judicial de Oferta Real y Depósito promovido por la parte actora e impugnadas por la demandada) y del escrito consignado -en esa misma causa- sobre la oposición del arrendador Amador Octavio a ese procedimiento de oferta real), supletoriamente a la ocurrencia de “2” condiciones,las cuales serían: 1) la no admisión de la confesión judicial – que como ya fue mencionado, fue correctamente desechada del contradictorio por el tribunal de la causa-, y por esta superioridad; y, 2)que habiendo sido impugnada la copia simple de dicho expediente, fuese valorada la copia certificada de esa instrumentalde ser traída posteriormente a los autos. Resultando tal promoción de la demandada, en cualquier caso, desprovista de formalidad y, una prueba impertinente ya que no está relacionada directamente con el presente asunto; en donde la accionada pretendería beneficiarse de una documental que ella misma cuestionó; y que finalmente, pretendería además que, se tome como fidedignos los dichos de un tercero ajeno al presente juicio.
De igual manera, en cuanto a la denominada prueba DECLARACIÓN DE PARTE; al igual que para el caso de la confesión judicial, la demandada habría pretendido promover como hecho admitido, los alegatos de la parte demandante en el escrito libelar; los cuales, no constituyen pruebas en sí mismas; deviniendo en consecuencia,que no tiene esta alzada nada sobre lo que pronunciarse al respecto; lo cual, al contrario de lo denunciado por la parte recurrente, no constituye un silencio de pruebas, y así se establece.
-IV-
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
El tribunal de la causa, Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de septiembre de 2023, publicó el extenso de lasentencia definitiva, declarando con lugar el DESALOJO, impetrado por la ciudadana NATALIA TOPORKOVA, contra el ciudadanoELIO JOSÉ FLORES GONZÁLEZ, misma que es objeto de la presente apelación, y cuyo dispositivo, fue sustentado bajo el tenor siguiente:
IV
PUNTO PREVIO
DE LA PRESCRIPCIÓN ALEGADA
La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación opuso la prescripción extintiva de los cánones de arrendamiento, que alega la parte actora incumplió, los cuales van desde 01/11/2012. Asimismo, ante la solicitud de la parte actora que el procedimiento de consignaciones data del 05/11/2013 y que serían extemporáneas por tardías las consignaciones arrendaticias que van desde el 01/03/2012 al 31/12/2013, también opuso la referida prescripción, alegato que ratificó en el debate oral.
(...)
En cuanto a este pedimento en particular señala esta Juzgadora; que si bien, es cierto, de las fechas señaladas de los cánones reputados como insolutos (01/11/2010 al 28/02/2012) y los que van desde el 01/03/2012, hasta el momento de la introducción de la demanda presentado en fecha 17 de mayo de 2016, transcurrió el lapso perentorio que establece el artículo 1980, tal como lo alego la parte demandada; y que el mismo la actora señaló en los particulares SEGUNDO y TERCERO su pretensión de cobrar esas pensiones arrendaticias; no es menos cierto, que el mismo fue posteriormente reformado en fecha 17 de julio de 2017, y de dicho libelo reformado no se constata, que la actora haya acumulado a su pretensión de desalojo el cobro de las pensiones señaladas como prescritas por la demandada; más bien, su acción está dirigida a solicitar el desalojo por incumplimiento de la clausula segunda del contrato de arrendamiento, solicitando la entrega del inmueble. Vale además advertir, que en el presente caso no debe interpretarse de manera restrictiva que al ser alegada la prescripción el demandado se encuentra libertado del cumplimiento de su obligación derivada de la relación, la cual pudiere inferirse que también admite adicionalmente mediante el planteamiento de la prescripción fundamentada en el articulo 1980 del Código Civil, la posibilidad cierta de la deuda contraída y por ende haber incumplido la obligación de manera pues, que sobre la prescripción alegada, esta sentenciadora, estima que no hay canon de arrendamiento al cual aplicarle prescripción alguna, motivo por el cual se declara improcedente y así se decide.-
DEL NO RECONOCIMIENTO DE LA DEMANDANTE COMO ARRENDATARIA
En su escrito de contestación la representación judicial de la parte demandada admite que su representado ELIO JOSE FLORES GONZALEZ, tiene como arrendador al ciudadano AMADOR OCTAVIO ACOSTA representado por el ciudadano RICARDO VALDIVIESO JASPE; pero que no reconoce como sucesora del precitado ciudadano a la demandante NATALIA TOPORKOVA y que por tanto la relación arrendaticia debe considerarse de carácter verbal y a tiempo indeterminado, ya que actualmente el arrendatario no está vinculado mediante contrato escrito que ésta hiciera valer a su favor.
Antes de resolver sobre el punto alegado, debe advertir esta Juzgadora que aunque expresamente no lo señaló la representación judicial de la parte demandada tal alegato pudiere devenir en una especie de falta de cualidad para demandar de la parte actora ciudadana NATALIA TOPORKOVA.
(...)
Así, del criterio jurisprudencial antes explanado, es necesario señalar que tanto la doctrina como la jurisprudencia han sido contestes en indicar que el contrato de arrendamiento surte particulares efectos entre los coherederos del arrendador o del arrendatario, si fuere el caso, quienes en lo sucesivo pasan a ser la parte arrendadora o arrendataria.
En el presente caso, la parte actora ciudadana NATALIA TOPORKOVA, logró demostrar su cualidad de heredera de quien fuera su esposo AMADOR ANDRES OCTAVIO ACOSTA, quien funge como arrendador en la relación arrendaticia, y que el contrato de arrendamiento del cual deriva la relación arrendaticia no fue celebrado intuito persona, por tanto debe tenerse en lo sucesivo como arrendadora a la precitada ciudadana, en los mismos términos convenidos en la relación locativa objeto del presente juicio y por ende su cualidad para sostener el juicio y así se establece.
V
MERITO
(...)
Así planteada la controversia, cuyos límites fueron fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión de la actora de demandar el desalojo conforme al literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud del incumplimiento por parte del arrendatario quien alega ha consignado pagos parciales, sin estar sujetos a los aumentos graduales que establece la cláusula de valor conforme al IPC establecida en la clausula segunda del contrato de arrendamiento; y visto que los mismos no conllevan al efecto liberatorio extintivo de la obligación, conforme al principio de integridad del pago ya que su mandante como acreedora no está obligada a recibir pagos parciales, y que la conducta asumida por el arrendatario es la falta de pago desde el 1° de marzo de 2012, hasta la actualidad amén de no haber pagado los cánones de arrendamiento desde el 01/1172010 al 28/02/2012, por mandato del artículo 40, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo la demanda, negando el incumplimiento que alega la actora en el libelo, sostiene que el canon de arrendamiento que debía pagar sea por la cantidad solicitada por la actora, pues el arrendador estuvo recibiendo como bueno el canon de arrendamiento de DOS MIL BOLIVARES (BS. 2.000,00), desde octubre de 2010, y que antes de proceder a cancelar tal concepto por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), no recibió indicaciones de su actualización. Que a pesar, de que el ciudadano AMADOR OCTAVIO ACOSTA, se resistió al procedimiento de Oferta Real y Depósito que le hiciera su otrora administrador RICARDO VALDIVIESO JASPE, no consta en dicho expediente que éste haya objetado el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2010, por la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00).
Previo a cualquier otra consideración hay un hecho que está ajeno a toda controversia en esta litis y es el vínculo contractual existente entre las partes, pues, no obstante que la actora acompaña a su libelo de demanda, documento contentivo del contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de enero de 2009, bajo el N° 10, Tomo 04 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, dicha relación es reconocida y aceptada por la parte demandada, cuando en su contestación no se opone a la relación arrendaticia, limitándose a rechazar el cálculo efectuado por el actor, el monto del canon, las cantidades demandadas y la insolvencia, afirmando el pago de la obligación. Así se decide.
Establecido el vínculo contractual arrendaticio, se impone analizar la forma y cálculo del canon arrendaticio, a fin de establecer el monto de la obligación del arrendatario, para luego entrar a resolver el tema de la insolvencia, pues, para ello debemos tener claro la cuantía del canon arrendaticio, ya que el demandado se opone al monto del canon calculado por la actora para los períodos posteriores al primer año de vigencia, y afirma el pago de la obligación.
En efecto, establecen las cláusulas segunda y tercera del contrato de arrendamiento, lo siguiente: “…SEGUNDA: El presente Contrato es por un plazo fijo de cinco (5) años, contado a partir del día 01 de Diciembre de 2008, hasta el día 30 de Noviembre de 2013; El Canon de Arrendamiento para el primer año de vigencia del Contrato es la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS EXACTOS (Bs. 1.837,50). Para el segundo año se ajustará conforme al Índice de Precios al Consumidor (IPC) fijado por el Banco Central de Venezuela para el área metropolitana de Caracas para el periodo comprendido entre los meses de Diciembre de 2.008 a Noviembre de 2.009. Para el tercer año se ajustará conforme al Índice de Precios al Consumidor (IPC) fijado por el Banco Central de Venezuela para el área metropolitana de Caracas para el periodo comprendido entre los meses de Diciembre de 2.009 a Noviembre de 2.010. Para el cuarto año se ajustará conforme al Índice de Precios al Consumidor (IPC) fijado por el Banco Central de Venezuela para el área metropolitana de Caracas para el periodo comprendido entre los meses de Diciembre de 2.010 a Noviembre de 2.011. Para el quinto año se ajustará conforme al Índice de Precios al Consumidor (IPC) fijado por el Banco Central de Venezuela para el área metropolitana de Caracas para el periodo comprendido entre los meses de Diciembre de 2.011 a Noviembre de 2.012. TERCERA: El canon de arrendamiento es la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS EXACTOS (Bs. 1.837,50), pagaderos puntualmente por mensualidades vencidas en el domicilio de “EL ARRENDADOR”. En caso de atraso en el pago del canon de arrendamiento, este producirá un interés moratorio de la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades Bancarias, conforme a la información según el Banco Central de Venezuela correspondiente al mes de atraso. Es entendido que por falta de pago a una mensualidad cualquiera de arrendamiento este Contrato quedará resuelto de pleno derecho y “EL ARRENDADOR”, podrá solicitar la desocupación y entrega inmediata del inmueble objeto del mismo, y el pago de las pensiones de arrendamiento adeudadas y el de los daños y perjuicios que dicha desocupación anticipada le cause. La aceptación por parte de “EL ARRENDADOR”, de pagos en cheques o en otros lugares, no podrá ser interpretado como renuncia a este derecho. El pago en cheques no producirá efectos liberatorios, hasta tanto “EL ARRENDADOR”, no los haya hecho efectivo…”
Resulta necesario aclarar para esta Juzgadora; y a los fines de puntualizar un hecho que fue advertido por la parte actora en el escrito libelar, que hubo un error material de transcripción al momento de señalarse en la clausula segunda los periodos comprendidos desde el segundo año hasta el último y quinto año, hecho éste que al no haber sido discutido por la parte demandada, debe entenderse como admitido por las partes y así se decide.
De manera, que a los fines de una correcta interpretación de la referida clausula segunda, se destaca de la misma, que ambas partes convinieron en un canon de arrendamiento que fluctuaría de acuerdo a los índices inflacionarios previstos por el Banco Central de Venezuela, delimitándose solamente un canon de arrendamiento fijo mensual, que aplicaría sólo para el primer año de convención por la cantidad de MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 1.837,50) que regiría a partir del periodo comprendido de Diciembre de 2008 a Noviembre de 2009; y el cual debía tomarse como base para el cálculo de los subsiguientes periodos, es decir, Diciembre 2009 a Noviembre de 2010; Diciembre 2010 a Noviembre de 2011; Diciembre de 2011 a Noviembre de 2012 y Diciembre de 2012 a Noviembre de 2013.
Se aprecia además de la redacción de la cláusula segunda que el arrendador no se obligó en ninguna forma de derecho a notificar en forma expresa la eventualidad de tal incremento en forma unilateral conforme el carácter consensual y recíproco que de la contratación se desprende.
Como consecuencia de las previsiones contractuales antes transcritas, mediante la prueba de experticia promovida la actora logró demostrar que los cánones de arrendamiento según los índices inflacionarios previstos por el Banco Central de Venezuela para esos años fluctuaron de la siguiente manera:
Período Diciembre 2009- Noviembre 2010 (Bs. 2.332,47)
Período Diciembre 2010 – Noviembre 2011 (Bs. 3005,40)
Período Diciembre 2011- Noviembre 2012 (Bs.3.552,65)
Período Diciembre 2012- Noviembre 2013 (Bs.5.478,02)
Por su lado, la parte demandada sostiene que el canon que viene pagando a razón de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) desde el mes de octubre de 2010, fue pactado por las partes de manera verbal, ante lo cual advierte esta Juzgadora que nada probó con fines de demostrar que la relación arrendaticia hubiere sido objeto de modificación, más bien, desde que acudió al proceso reconoció la misma; y por ende entonces también deben tenerse por reconocidos los hechos que constan en la misma contenidos en las clausulas contractuales.
A los fines determinar la validez de los cánones de arrendamiento que se encuentra consignando el arrendatario por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Cánones de Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI), resulta necesario tomar en cuenta que la validez de la consignación o pago de los cánones arrendaticios está sujeta a condiciones y requisitos, indicándose dentro de ellos, que la consignación se haga por el monto íntegro, que se haga a la persona debida y que se haga tempestivamente, esto es, dentro del lapso legal y contractualmente establecido.
Aplicando ello al presente caso, se evidencia de las actuaciones que cursan a los autos relativas al expediente N° 2010- 1916 que el arrendatario aproximadamente desde el 5 de noviembre 2013 cancela un canon de arrendamiento fijo por DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) hoy (Bs.S 00,02), por ante esa Oficina, amén que quedó evidenciado de las actas procesales que es el mismo canon que viene cancelando desde octubre de 2010, según se desprende de las actuaciones que constan en la solicitud de Oferta Real de Pago y de sus propios dichos en el acto de contestación; en tal sentido, este comportamiento constata su incumplimiento de manera reiterada en el pago del monto integro del canon de arrendamiento, incluso desde el segundo periodo que rigió el contrato hasta febrero de 2016, lo que refleja de acuerdo a la estipulación contractual y a los índices inflacionarios antes señalados, un monto inferior al canon, configurándose un pago parcial, incumpliendo así lo dispuesto en el artículo 1592 del Código Civil que establece que el arrendatario tiene como obligación principal, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
De tal manera que al no lograr la parte demandada enervar la pretensión de la actora, y habiendo quedado demostrado que incumple en el pago del canon de arrendamiento pactado, aprecia esta sentenciadora que la acción interpuesta es del desalojo del inmueble dado en arrendamiento, con fundamento en el supuesto de hecho contenido en el literal taxativo de la letra “a”, del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (...)
De acuerdo a esta disposición bastan dos meses de atraso para justificar el desalojo e incluso basta también el mismo atraso en los pagos del condominio o de los gastos comunes, cuando tal pago le corresponde al arrendatario por acuerdo con el arrendador.
Así las cosas, del acervo probatorio quedó demostrado que la parte actora logró probar la relación contractual a través del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y a su vez el incumplimiento de la parte demandada del pago del canon convenido al reiteradamente realizar pagos parciales que no se ajustan a lo pactado en la convención, es razón de ello debe declararse procedente la presente acción de desalojo, conforme al literal “a” del artículo 40 literal de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y así se decide.
VI
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO, intentada por la ciudadana NATALIA TOPORKOVA; en contra del ciudadano ELIO JOSE FLORES GONZALEZ, ambas partes identificadas en el inicio de este fallo.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada ciudadano ELIO JOSE FLORES GONZALEZ, antes identificado a la entrega material real y efectiva libre de bienes y personas y en el mismo estado de conservación en que lo recibió a la ciudadana NATALIA TOPORKOVA, el bien inmueble distinguido con la casa-quinta denominada “RONDINELLA” (antiguamente “ROTTACH”) situada en la ciudad de Caracas, en la Avenida José Antonio Páez, calle ciega, casi al frente de la Avenida que conduce al Stadium Nacional, Urbanización El Paraiso, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: En treinta y tres metros con cincuenta centímetros (33,50 mts) con casa que es o fue de TRINA MENDOZA DE STOLK; SUR: En treinta y tres metros con cincuenta centímetros (33,50 mts), con casa que es o fue de GUSTAVO DIAZ CUBILLAN; ESTE: En veinte metros (20,00 mts) con casa que es o fue de GUSTAVO DIAZ CUBILLAN; y OESTE: En veinte metros (20,00 mts) con casa que es o fue de GUSTAVO SILVA PROSPERI, respetando y garantizando, el derecho a la educación consagrado en nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, toda vez que en dicho inmueble funciona un Instituto Educacional.-
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada ciudadano ELIO JOSE FLORES GONZALEZ, conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
-V-
DE LOS INFORMES EN ALZADA
INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA:
Señaló la apoderada del demandado que recurrió de la sentencia de instancia por cuanto considera que lo decidido no se ajustó a los términos en que fue planteada la controversia.
Expuso la recurrente que la alzada podrá apreciar que en la contestación procedió a impugnar todos los medios probatorios consignados en copia simple por la actora, advirtiéndole al tribunal que la única forma de valorarlos en la definitiva es que, tratándose de instrumentos públicos no fundamentales a la demanda, los mismos los hiciera valer su antagonista en el lapso de pruebas, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; empero, que el tribunal sin adentrarse a pronunciarse sobre qué tipos de instrumentos eran, se limitó a decir que la impugnación había sido “pura y simple” y que habiendo sido consignados en copias certificada, les otorgaba plano valor probatorio, en lugar de establecer previamente si eran instrumentos fundamentales a la demandada o no, visto el tratamiento diferenciado en cuanto al tiempo de presentación y/o promoción dentro del proceso.
Así mismo, reiteró la apoderada de la parte demandada que fue impugnado -de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil-, el contrato de arrendamiento, por haber sido consignado en copia simple; solicitando que no fuera admitido por ser el documento fundamental de la demanda (en los mismos términos expuestos en su escrito de contestación).
Adujo la apoderada que, sobre las demás alegaciones no iba a abundar, toda vez que remitió al tribunal de alzada a las mismas, recordándole a esta Superioridad su obligación de hacerlo por el efecto devolutivo de la apelación.
No obstante, la representación judicial de la parte demandada insistió sobre las argumentaciones efectuadas en cuanto al fondo de la demanda, sobre lo admitido en la contestación (como la relación arrendaticia entre su mandante y el ciudadano AMADOR ANDRÉS OCTAVIO ACOSTA); así como desconoció el carácter de sucesora de la demandante; señalando sobre esta última que el tribunal de la causa entendió erróneamente un alegato de “falta de cualidad activa”, pues el argumento central de dicha defensa estaría sustentada en que no existía contrato escrito celebrado con la demandante; aduciendo que esa defensa fue debidamente argumentada pero el a quo no la habría analizado debidamente.
Volvió la apoderada del demandado en su contradicción, rechazo y oposición a lo aducido por la actora con relación al monto del canon de arrendamiento a pagar; reproduciendo en los informes los argumentos de la contestación de la demandada.
Narró la apelante que promovió en juicio la prueba de confesión judicial, proferida por el abogado Ricardo Valdivieso, contenida en escrito consignado por la parte demandante, pero que el tribunal de la causa sostuvo que de tales actuaciones no podía presumirse la modificación del canon de arrendamiento; objetando la recurrente la forma en que fue valorada dicha prueba en la recurrida, al desecharla por impertinente y superflua; recordando que ha de tenerse las declaraciones y actos del mandatario como del mandante mismo.
Adujo la parte demandada que, sobre las demás pruebas elevadas en juicio por esa representación, las mismas fueron silenciadas por el a quo; y que tampoco consideró los alegatos del escrito de oposición de pruebas, sobre la extemporaneidad de los medios propuestos.
Finalmente, puso de manifiesto la demandada que la presente causa habría sido tramitada por un procedimiento indebido y por una ley contraria a la aplicable; todo lo cual sería contrario al orden público, pues, en el local arrendado funciona un colegio; y así habría sido admitido por los contrincantes, y sin embargo fue sustanciada y decidida como si se tratase de un local comercial.
VI
OBSERVACIONES A LOS INFORMES
OBSERVACIONES A LOS INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA:
En relación a los informes de la demandada, la representación judicial de la parte demandante adujo sobre la impugnación documental efectuada por su contraparte que la misma debe ser desechada por haber probado el promovente; primero: la fidelidad del instrumento fundamental consignada en copia certificada en el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora, y asu vez, de los demás medios probatorios impugnados en copia simple, consignados en copias certificadas; además, de existir un hecho admitido de que el de cujusAMADOR ANDRÉS OCTAVIO ACOSTA, es arrendador en el presente juicio, y en los escritos de informes ante esta alzada, la parte demandada habría reconocido que dio inicio a un procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento a razón de Bs. 2000,00, hoy Bs. 0,002 sobre el inmueble objeto de la litis
Por otra parte, el apoderado de la parte accionante señaló con respecto al no reconocimiento de la demandada a su poderdante como sucesora universal del de cujus, que en autos existe una certificación de solvencia sucesoral, sobre la cual, invocó fallo proferido por la Sala Plena de TSJ, N° 70 del 4 de diciembre de 2014. Asimismo, hizo referencia al principio de relatividad de los contratos y a la transmisibilidad de las obligaciones contractuales por efectos mortis causa a los causahabientes a título universal cuyo contrato no son intuito personae, ( TSJ/Sala de Casación Civil, Sentencia N°254/2016) razonando, que dado los efectos civiles y sucesorales en juicio (Acta de defunción, Acta de Matrimonio, Declaración Sucesoral, Testamento) y que – a su entender-, la relación arrendaticia no se encuentra fenecida a razón de la muerte del arrendador, solicitó que ello sea considerado en la sentencia de fondo.
En cuanto a los vicios de silencio de prueba alegado por la demandada, expuso su antagonista en sus observaciones que, lo alegado en los informes al respecto, no constituyen defensas sobrevenidas las que pudiesen afectar determinantemente la suerte del juicio y que atan al juzgador en su decisión (TSJ/SCC, Sentencia N°129/2015) por lo que, considera la parte demandante, que lo alegado en los informes, no son de obligatorio cumplimiento por el juzgador (TSJ/SCC, fallo N°706/2005)
Sobre la denuncia en informes respecto a la aplicación de un procedimiento indebido a la presente demanda de desalojo, considera la parte actora que, el procedimiento oral otorga mas tiempo que el breve, por ende, no constituye una vulneración al derecho a la defensa o al debido proceso de la parte demandada en juicio; máxime que aun estando una unidad educativa en el inmueble, su naturaleza es comercial, siendo que en la naturaleza del contrato de arrendamiento, las partes establecieron la posibilidad de establecer en el inmueble objeto de la litis un instituto de enseñanza o una actividad comercial.
Por otro lado, ante la interposición de una excepción perentoria (prescripción) en la contestación de la demanda de fondo; asevera la actora que ello implicaría un reconocimiento tácito de la pretensión, la cual, se vería enervada con la proposición de un hecho nuevo que la modifique, extingue, o impida sus efectos; lo que determina que su proposición por el accionado, hace que el actor quede relevado de la carga de la prueba y le corresponde al demandado acreditar el hecho modificativo, impeditivo, o extintivo que enerva la pretensión. Así, manifestó la representación judicial de la actora que, aun alegada la prescripción de 3 años, no existiría el hecho extintivo que haga sucumbir la demanda de desalojo, por cuanto el demandado no habría establecido el cálculo de variación reflejada en el IPC, durante los años de la relación arrendaticia.
En lo referente a que existe una relación locativa verbal, estima el apoderado actor que ello debe ser desechado, ya que existe un contrato de arrendamiento escriturado y rubricado en fecha 19 de enero de 2009 entre Ricardo Valdivieso Jaspe (apoderado del de cujus) y Elio José Flores González, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el N°10, Tomo 4 de los libros de Autenticación llevados por dicha oficina, sobre el inmueble constituido por una casa-quinta, denominada “RONDINELLA”, ampliamente aludida en autos.
-VII-
PUNTOS PREVIOS
VII.1
FALTA DE CUALIDAD ACTIVA
El proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar eficazmente en el mismo deben estar revestidos de cualidad cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores; alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar.
La doctrina moderna en materia procesal ha tomado del derecho común la expresión legitimación a la causa para darle este sentido procesal de falta de la noción de cualidad, y según ella, se refiere tanto al actor como al demandado y es la llamada LEGITIMACIÓN A LA CAUSA ACTIVA O PASIVA, es decir, que es la cualidad necesaria de que las partes requieren para ser contendientes desde una perspectiva jurisdiccional.
Teniendo en cuenta el concepto de la legitimación a la causa, aprecia esta jurisdicente que la representación judicial de la parte demandada al momento de su contestación al fondo de la demanda expuso que, su poderdante, tuvo efectivamente como arrendador al ciudadano Amador Andrés Octavio Acosta; propietario del bien arrendado, conocido como casa quinta “RONDINELLA” quien fue representado inicialmente por su apoderado Ricardo Valdivieso Jaspe; sin embargo, no reconocería a la demandante como sucesora del arrendador, aduciendo que, el demandado no estaba unido con la Sra. Toporkova, por medio de contrato escrito alguno; añadiendo que, el arrendamiento que rige actualmente sobre el inmueble casa quinta “RONDINELLA”, es de tipo verbal y por tiempo indeterminado.
Así las cosas, aunque la demandada recurrente en los informes en alzada expuso que el tribunal de la causa habría entendido erróneamente la delación del no reconocimiento de la actora por no estar unida contractualmente con la accionada en el presente juicio de desalojo, como un alegato de “falta de cualidad activa”; sin embargo, este tribunal superior comparte la opinión sobre este punto del juzgador de instancia, ya que, ante la desestimación del demandado de estar vinculado convencionalmente con quien actúa con el carácter de sucesora del arrendador y demandante en este juicio, estaría contradiciendo la cualidad del sujeto activo de la relación jurídica sustancial pretendida que debe ser objeto de la decisión del juez, lo cual revela claramente la oposición de dicha cuestión perentoria.
En relación con la legitimación de los herederos o sucesores para actuar en la defensa de los derechos involucrados en los casos de arrendamiento, tanto el Código Civil, como la Ley especial de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, disponen de respuestas similares en relación a quienes se encuentran legitimados para acudir ante los tribunales cuando se susciten controversias.
CÓDIGO CIVIL
Artículo 995.- La posesión de los bienes del de cujus pasa de derecho a la persona del heredero, sin necesidad de toma de posesión material.
Si alguno que no fuere heredero tomare posesión de los bienes hereditarios, los herederos se tendrán por despojados de hecho, y podrán ejercer todas las acciones que les competan.
Artículo 1.603 El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario.
Así mimo, la doctrina jurisprudencial en armonía con lo establecido en el código sustantivo civil advierte que, con la muerte del arrendador o del arrendatario no se resuelve el contrato de arrendamiento, sino que se produce una subrogación, así como que el contrato de arrendamiento se suscribe en nombre y beneficio del o los propietarios del inmueble, aunque se pueda establecer como beneficiario de la renta y frutos del arrendamiento a otro sujeto; o ante el hecho de que puede convenir el arrendamiento no solamente el propietario sino, cualquier otro que esté facultado para ello como un mandatario o gestor de negocios; dicha regulación establece que en caso de fallecimiento del arrendador (propietario) los herederos pasan a subrogarse en los derechos del de cujus.
Se colige de lo anterior que, en virtud del fallecimiento del arrendador y propietario del inmueble objeto de la relación locativa controvertida en este juicio, y al ser la demandante Natalia Toporkova la heredera del finado Amador Andrés Octavio Acosta, ésta se ha subrogado en el carácter de arrendadora y propietaria del inmueble que actualmente ocupa el arrendatario y demandado Elio José Flores; por lo tanto, infiere indubitablemente esta alzada que la ciudadana Natalia Toporkova, tiene legitimación a la causa para ser la demandante en la acción de desalojo sub lite, y así se establece.
VII.2
PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA
La prescripción es definida por la doctrina como la pérdida o adquisición de un derecho por el transcurso del tiempo; en donde la «pérdida» viene dada por la prescripción extintiva, mientras que la «adquisición», se traduce en la usucapión.
Así, en el presente asunto, con respecto a esta institución procesal, la parte demandada y también recurrente, adujo que con respecto al derecho de la actora de pedir el cumplimiento de la obligación del demandado de pagar los cánones (precio) de arrendamiento aducidos como insolutos por la demandante que abarcarían desde el 1 de noviembre de 2010 hasta el 28 de febrero de 2012, así como los intereses que aquellos pudieran devengar, este habría prescrito de conformidad con lo establecido el artículo 1.980 del Código Civil.
CÓDIGO CIVIL
Artículo 1.980. Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos.
Ahora bien, observa quien suscribe que, en la presente demanda, la parte demandante circunscribió su petitorio a solicitar el desalojo del inmueble arrendado una vez que finalice el año escolar; empero, sin acumular a ello una pretensión de pago de cánones atrasados o vencidos, ni la indemnización de daños y perjuicios; de allí que, la pérdida del derecho de la actora de exigir el cumplimiento del pago de los cánones de los arrendamientos y demás accesorios (intereses y todo cuanto se deba), no se imbrica con la acción de marras, cuyo objeto -como ha sido ampliamente reflejado en el presente fallo-, es la desocupación del inmueble libre de bienes y personas por el incumplimiento de la obligación del pago de los cánones de arrendamiento arriba señalados, más no el cobro de estos últimos; por lo tanto, la prescripción extintiva del cobro de los cánones de arrendamiento alegada por la representación judicial de la parte demandada resulta improcedente en derecho y así se establece.
VII.3
SOBRE EL PROCEDIMIENTO
La representación judicial de la parte demandada en sus informes ante esta alzada denunció que, la demanda habría sido tramitada por un procedimiento indebido y por una ley contraria a la aplicable; ya que a su decir -como también lo habría planteado la actora en su oportunidad-, el procedimiento compatible con la presente acción de desalojo, por el destino dado al inmueble arrendado como instituto educacional o de enseñanza es el de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (LAI), la cual contempla la sustanciación bajo el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil; empero, habría sido llevada bajo el abrigo del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL (LRAIUC), cuyo artículo 43, remite el conocimiento de las acciones en materia de arrendamiento comerciales, de servicios y afines al procedimiento oral, eiusdem.
Ahora bien, en virtud que la objeción al procedimiento subyace -como se mencionó en el parágrafo precedente-, al destino convenido del inmueble, el cual, por ser educacional estaría fuera del ámbito de aplicación de la ley más reciente, resulta conveniente citar el contenido del contrato de marras, a fin de verificar la naturaleza de la relación arrendaticia, mismo que señala lo siguiente:
“QUINTA: “EL ARRENDATARIO” destinará el inmueble objeto del presente Contrato exclusivamente para los fines de un establecimiento de un Instituto Educacional de su propiedad y cualquier actividad de comercio lícito...” (resaltado y subrayado del Tribunal)
Efectivamente, la cláusula parcialmente transcrita del convenio locativo hace referencia al establecimiento de un instituto educacional, pero, contiene una conjunción aditiva que posibilita al arrendatario desplegar en el inmueble arrendado cualquier actividad comercial lícita.
Así mismo, limitando el análisis de quien suscribe al reclamo efectuado por la recurrente, y al haberse tramitado completamente el juicio a través de la ley especial relativa al arrendamiento de inmuebles para el uso comercial, en los términos del procedimiento oral, es imperativo aseverar que éste frenteal procedimiento breve (dispuesto en la LAI) es más beneficioso, bajo la óptica de que proporciona a las partes de lapsos más amplios para el ejercicio de sus defensas y recursos; por lo tanto, la subversión del proceso contraria al orden público, al derecho a la defensa y al debido proceso en los términos denunciados por la apelante, en forma alguna pudo haber ocurrido en la presente causa, aún más cuando de las actas conformadoras del expediente puede comprobarse fácilmente que las partes ejercieron sus defensas, expusieron sus argumentos, realizaron su actividad probatoria y apelaron cuando lo estimaron necesario.
En este mismo hilo argumentativo, el Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado con respecto al procedimiento judicial aplicable en materia de arrendamiento de locales comerciales, servicios y afines; y sobre la flexibilidad que aporta el procedimiento oral de la nueva ley con respecto al procedimiento breve de la anterior:
(...Omissis...)
Del artículo supra citado, se evidencia que cualquier procedimiento judicial en materia de arrendamiento de locales comerciales, servicio y afines (incluido del desalojo) se debe tramitar a través de la jurisdicción civil ordinaria por vía del procedimiento oral establecido en el artículo 864 al 879 del Código de procedimiento Civil vigente.
En atención a lo señalado anteriormente, la Sala advierte que la demanda de desalojo interpuesta por Inmobiliaria Presty House, C.A., se admitió el 19 de enero de 2018, en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que entró en vigencia el 23 de mayo de 2014, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de esa misma fecha, por lo que resulta incuestionable que la normativa aplicable para la tramitación del juicio de desalojo intentado ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, es el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que entró en vigencia el 23 de mayo de 2014, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de esa misma fecha, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión, así se decide.
En tal sentido, esta Sala en el fallo N° 0011 del 17 de enero de 2018 (caso: “Leonardo Ernesto Arias Chacón”) estableció:
“(…) en lo que respecta a la segunda denuncia referente a que el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, no adecuó el procedimiento cuando entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicada en la Gaceta Oficial N.° 40.418 del 23 de mayo de 2014 y que se encontraba en fase de promover pruebas, incumpliendo con el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por lo que se debió seguir el juicio por el procedimiento oral de conformidad con el artículo 43 de esa normativa y fijar la audiencia preliminar, lo cual no hizo, sino que se siguió sustanciando por el juicio breve hasta su culminación, esta Sala debe traer a colación el criterio establecido en su fallo N.° 1.174 del 12 de agosto de 2009, ratificado en la N.° 1.350 del 5 de agosto de 2011, en el que debe regir el principio de informalidad de la función jurisdiccional reconocido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela donde las formalidades procesales deben tener como norte el encausamiento del proceso y no su obstaculización; así como lo señalado en su sentencia N.° 1.642 del 31 de octubre de 2008, en la que señaló:
‘No obstante, la Sala considera necesario el análisis del fondo de la pretensión de amparo, en virtud de que el criterio que fue utilizado para la declaración de reposición contradice su doctrina en relación con que no son necesarias las reposiciones en el caso de que se haya advertido la aplicación de un procedimiento más garantista en lugar de uno más breve, desacato a la doctrina de esta Sala que interesa al orden público en tanto que, las innecesarias reposiciones por este motivo, en caso de generalizarse su práctica, producirían innecesarias dilaciones procesales y el recargo de nuestro sistema de justicia. (cfr s. S.C. n.° 1689 del 19.07.02, caso: Duhva Angel Parra Díaz y Yender Halit Pineda Márquez)
El precedente de esta Sala, que debió ser considerado por el Juzgado agraviante, fue establecido en sentencia n.° 913 del 25.04.03 (caso: Las Cosas Del Niño, C.A.), en el que se expresó:
Siendo el caso, que la decisión que resolvió el amparo en primera instancia, no hace referencia alguna a dicha denuncia; sin embargo, se pudo resaltar de la sentencia accionada en amparo, que el juzgador indicó en la misma de manera expresa ´que no le era aplicable a este procedimiento la nueva Ley de Arrendamientos´.
Tal situación denota, una inobservancia del artículo 24 del texto constitucional, cuando señala que ´las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso´, así como del artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual vulnera derechos constitucionales.
Sin embargo, estima esta Sala que en el presente caso, tal omisión no generó una situación jurídica que hubiere que reparar, por cuanto el juez de la causa aplicó el procedimiento ordinario a ese juicio, cuando la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé aplicar el procedimiento breve establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; con lo cual el juzgador proporcionó a las partes lapsos mayores, que les permitieron ejercer las defensas y recursos que a bien tuvieron, con mayor flexibilidad que si se le hubiere aplicado el procedimiento breve que dispone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Razón por la cual se considera, que en dicho proceso no se causó un daño que sea reparable mediante la presente acción de amparo, en virtud de que, distinto fuese el escenario si se le hubiese aplicado a las partes un procedimiento breve, cuando correspondía uno ordinario con lapsos mayores, donde se le nieguen las oportunidades de ejercer las defensas y recursos pertinentes, con lo cual sí se originaría un violación del derecho a la defensa y debido proceso de las partes involucradas.
Por los motivos expuestos, esta Sala considera que la acción de amparo incoada contra la sentencia del 13 de mayo de 2002, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, carece de los presupuestos necesarios para su procedencia, en virtud de lo cual se estima conveniente declarar improcedente la presente acción de amparo constitucional, y así se declara.’ (Resaltado y subrayado de esta alzada)
En atención a lo antepuesto, visto que la acción de desalojo sub lite deviene de un contrato de arrendamiento cuyo objeto es un inmueble destinado a una institución de enseñanza y a cualquier actividad comercial, y siendo impetrada la demanda con posterioridad a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el 23 de mayo de 2014, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°40.418, su sustanciación a través del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil, no fue lesiva ni al orden público ni a derecho a la defensa y al debido proceso de las partes, siendo este procedimiento el pertinente para las acciones de desalojo; resultando por lo tanto, improcedente la denuncia realizada por la representación de la parte demandada sobre la aplicación de un procedimiento indebido en agravio al orden público y así se establece.
-VIII-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Planteada de esta manera la delación y estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia; esta jurisdicente pasa a hacerlo de la siguiente forma:
Esta alzada observa que, en el presente contradictorio, la parte actora pretende el DESALOJO DEL INMUEBLE ARRENDADO, distinguido como la Casa-Quinta denominada “RONDINELLA” (antiguamente “Rottach”) situada en la ciudad de Caracas, en la avenida José Antonio Páez, calle ciega, casi al frente de la avenida que conduce al “Stadium” Nacional, Urbanización El Paraíso, parroquia San Juan del municipio Libertador del Distrito Capital, según se desprende de un contrato privado autenticado, suscrito el 18 de enero de 2009, por el ciudadano Ricardo Valdivieso Jaspe, actuando como apoderado del difunto Amador Andrés Octavio Acosta en calidad de arrendador, y el ciudadano ELIO JOSÉ FLORES GONZÁLEZ, como arrendatario.
Adujo la parte accionante que el referido convenio estipulaba una vigencia de 5 años fijos contados desde el 1 de diciembre de 2008, hasta el 30 de noviembre de 2013, y en su texto se estableció que, el canon a pagar por el arrendatario iba a ser de Bs. 1.837,50 mensuales -sólo para el primer año- y que luego, a partir del segundo año hasta el quinto; se ajustaría conforme a Índice de Precios al Consumidor (IPC) de acuerdo a los boletines informativos fijados por el Banco Central de Venezuela para el Área Metropolitana de Caracas ; empero, afirmó la actora que, la parte demandada, no habría cumplido con el pago de la pensiones arrendaticias, ya que desde el 1 de marzo de 2009 en adelante, habría estado pagando una cuota, que cataloga como “írrita” de Bs 2.000,00 [mensualmente]; manteniéndose sin variación alguna en el tiempo.
También expuso la parte demandante que habría revocado poder a su representante a los efectos de la relación arrendaticia, y que éste le hizo una OFERTA REAL Y DEPÓSITO en sede judicial, correspondiente a los meses desde marzo 2010 a octubre 2010, a razón de Bs. 2.000,00 por mes; totalizando Bs. 16.000,00. Asimismo, indicó el accionante que, como consecuencia de la revocatoria de mandato aludida, el arrendatario decidió hacer el pago de los cánones por consignaciones ante el extinto Juzgado Vigésimo Quinto (25°) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (actualmente, Oficina de Control de Consignaciones de arrendamiento Inmobiliario OCCAI) enumerando en el libelo 18 depósitos afines con los meses desde el 01/03/2012 hasta el 30/09/2017.
Añadió igualmente la parte actora que, si bien con las consignaciones habría quedado establecida un presunción de pago de los cánones de arrendamiento, por un monto no pactado en el contrato locativo, sino por una cantidad fija de Bs. 2000,00; tampoco habría pagado el arrendador las mensualidades correspondientes desde el 1 de noviembre de 2010 hasta el 28 de febrero de 2012; por lo tanto, no podría tenerse como solvente al arrendatario si este no pagó legítimamente el monto acordado por las partes (al no ajustarlo gradualmente de acuerdo al IPC anual); conforme lo establece la Ley y la convención sub examine; quebrantando - a su decir-, el principio de integralidad del pago.
De igual manera, consta en el libelo de demanda que, el arrendatario se habría comprometido a usar el inmueble para que funcionara un instituto educacional, por lo tanto, se requeriría en la sustanciación del proceso, de la intervención de los órganos especiales para garantizar el derecho constitucional a la educación conforme a la sentencia N°344 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 16 de mayo de 2017; (sobre lo cual debe apuntar esta Superioridad que ello se colmó en juicio, por cuanto el a quo informó de la presente acción mediante oficios dirigidos a la Procuraduría General de la República, Zona Educativa y al Consejo Nacional de Derechos de Niños, Niñas y Adolescentes, respectivamente).
Por su parte, la representación judicial del demandado en su contestación admitió la existencia de una relación locativa entre su mandante y el de cujus Amador Andrés Octavio Acosta, cuyo objeto es la casa quinta denominada “RONDINELLA”, empero, adujo que el convenio detentaría diferentes términos a los argüidos por su antagonista; como que el contrato sería verbal y por tiempo indeterminado; negando, rechazando y contradiciendo que el canon de arrendamiento se hubiera pactado conforme los extremos delatados por la demandante, pues quien fuera el apoderado del finado arrendador, recibió y aceptó como bueno el canon de arrendamiento por Bs. 2.000,00 mensuales; afirmando dicha representación que su poderdante no habría recibido -antes de efectuar las consignaciones ante la OCCAI-, indicaciones de actualización de monto a pagar, configurándose la aceptación tácita del canon por el arrendador.
Así mismo, delató la demandada, que la cantidad señalada por la actora que tendría que haber pagado el arrendatario no era en definitiva una cantidad líquida y cierta; que tan cuesta arriba era aquella que, la accionante habría que tenido que contratar un experto para calcularla; y que, en definitiva, no le sería exigible al arrendatario otra cantidad distinta a la pactada con quien fuera el mandatario del arrendador, no existiendo convención escrita que estableciera lo contrario.
La apoderada judicial de la parte demandada aprovechó la oportunidad de la contestación para advertirle al jurisdicente que le estaría vedado en su examen de la presente acción, la forma en que habrían sido depositados los cánones de arrendamiento, al haber admitido su antagonista que el monto de Bs. 2.000,00 es el que había estado pagando el demandando y, en consecuencia, considera que debería declararse solvente al mismo.
Adujo de igual modo la parte demandada que, con relación a los montos denunciados como no pagados, estos serían objeto de prescripción extintiva; y que en el supuesto de declararse procedente el desalojo, el arrendatario no podría ser condenado a pagar los cánones reputados como no pagados, ya que no fue solicitada la indemnización de daños y perjuicios; ni tampoco debería condenársele a pagar cualquier monto que resultara de indexación judicial, pues la ausencia de acción de la actora se habría entendido como la aceptación tácita del monto recibido y del consignado ante la OCCAI.
En cuanto a la sentencia recurrida, el tribunal de instancia argumentó que no era un tema controvertido la existencia de la relación locativa; no obstante, la demandada sí se habría opuesto al cálculo efectuado por la actora, al monto del canon, a las cantidades demandadas y la insolvencia alegada, afirmando – al contrario de lo aducido por la demandante-, haber cumplido con el pago de la obligación.
Considerando el tribunal de la causa como establecido el vínculo contractual locativo, discurrió que, luego del análisis de las cláusulas del convenio; particularmente de la segunda que, el canon de arrendamiento – una vez vencido el primer año-, fluctuaría de acuerdo a los índices inflacionarios previstos por el Banco Central de Venezuela (IPC); es decir, que la pensión de arrendamiento fijada en Bs. 1.837,50, solo sería para el periodo comprendido desde diciembre 2008 a noviembre de 2009, siendo además, dicho monto inicial, la base para efectuar el cálculo de los cánones para los años subsiguientes, previa aplicación de la variable inflacionaria correspondiente. Asimismo, expuso el tribunal a quo que, en ninguna de las disposiciones contractuales se habría obligado el arrendador a notificar en forma expresa un incremento unilateral del canon, y que de igual forma, conforme a su contenido y por la prueba de experticia evacuada en primera instancia, la demandante logró comprobar cómo habría oscilado el canon de arrendamiento en el tiempo, estableciéndolo de la siguiente manera: Bs. 2.332,47(periodo dic 2009 a nov 2010); Bs. 3.005,40 (periodo dic 2010 a nov 2011); Bs. 3.552, 65 (periodo dic 2011 a nov 2012); Bs. 5.478,02 (periodo dic 2012 a nov 2013).
Expuso la recurrida que, aunque la parte demandada alegó que el canon de Bs. 2.000,00; fue pactado verbalmente entre las partes, aquella no habría demostrado que la relación arrendaticia había sido objeto de modificación, sino, que, opuesto a ello, desde el inicio habría reconocido las misma, y por ende, el a quo razonó como reconocidos los hechos establecidos en las cláusulas contractuales; y también, determinó que los montos consignados ante la OCCAI, fueron inferiores al pactado, configurándose un pago parcial, y en el incumplimiento de los dispuesto en el artículo 1.592 CC.
La sentencia apelada estableció que la parte demandada no logró enervar la pretensión de la actora y que habría quedado demostrado el inobservancia de la primera con respecto al pago del canon de arrendamiento convenido, y habiendo sido demandado el desalojo por el supuesto de hecho establecido en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, bastarían 2 meses de atraso en el canon para justificar el desalojo, lo cual se habría verificado en autos -conforme aseveró el tribunal de la causa-, cuando reiteradamente la demandada realizó pagos parciales distintos a lo pactado en el contrato de arrendamiento; por lo que sentenció la procedencia de la acción de desalojo y así fue declarado en su dispositivo.
Por otra parte, en los informes ante esta alzada, la parte demandada apelante denunció que la sentencia de instancia no se ajustó a los términos en que fue planteado el litigio; insistiendo en todas la excepciones y defensas explanadas previamente en el escrito de contestación a la demanda, y haciendo especial contradicción, rechazo y oposición a la argumentación del demandante sobre el monto del canon de arrendamiento a pagar. Mientras que, en las observaciones a dichos informes, la parte demandante rechazó cada uno de los puntos objetados por la recurrente, recalcando la existencia de un contrato escriturado y rubricado en fecha 19 de enero de 2009, entre Ricardo Valdivieso Jaspe (apoderado del de cujus) y Elio José Flores González, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el N°10, Tomo 4 de los libros de Autenticación llevados por dicha oficina, sobre el inmueble constituido por una casa-quinta, denominada “RONDINELLA”.
Considerando los alegatos expuestos por las partes en juicio, las pruebas aportadas y el contenido del fallo recurrido, esta alzada estima pertinente precisar lo siguiente:
El autor Luís Alberto Rodríguez en su obra titulada “CONTRATOS” señala que el contrato viene a ser un negocio jurídico bilateral, puesto que no es otra cosa que el medio que recoge las manifestaciones de voluntades realizadas entre dos o más personas para producir efectos valederos. Sin embargo, es menester resaltar que la diferencia fundamental entre contrato y acuerdo, es justamente, que las manifestaciones de voluntad que se configuran para establecer un contrato requieren de la unanimidad entre las partes contratantes, mientras que en el acuerdo esas manifestaciones de voluntad son las expresiones de la mayoría que celebró dicho acuerdo (pp. 3).
El Código Civil, en su artículo 1.133, define los contratos como “…una convención entre una o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”
Así las cosas, se desprende entonces que, al convenir las partes un vínculo jurídico, van a surgir obligaciones y derechos para ellas, las cuales son aceptadas por el ordenamiento legal, siempre y cuando no vayan contra el orden público, la moral y las buenas costumbres; por lo que deviene diáfano admitir al contrato como una de las fuentes básicas de las obligaciones.
En tal sentido, encuentra oportuno quien aquí decide atender al contenido del artículo 1.264 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
El efecto normal y típico de las obligaciones, entre ellas, las contractuales, es originar su cumplimiento. Así, por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo cual constituye un deber jurídico para las partes, a quienes no les es potestativo cumplir o no, sino que siempre deben ejecutar la obligación contraída. Quien contrae una obligación, cualquiera que fuera su fuente, queda sujeto a su ejecución, a su cumplimiento, bien sea voluntario o impuesto por el acreedor coactivamente mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales.
Atendiendo entonces al contenido del asunto que es sometido a la decisión de esta Alzada, es oportuno traer a colación algunas apreciaciones relativas a los contratos de arrendamiento:
El artículo 1.579 del Código Civil define el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de la forma siguiente :
“El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”
En el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, también llamado contrato de alquiler, se encuentran igualmente los elementos básicos esenciales a todos los contratos, recogidos en el artículo 1.141 eiusdem: objeto, causa lícita, y consentimiento de las partes.
Así, se tiene que, las partes en un contrato de arrendamiento, pueden definirse como: “EL ARRENDADOR”, quien es la persona natural o jurídica que contrae las obligaciones inherentes al arrendamiento, como son hacer gozar a la otra parte, el arrendatario, de la cosa arrendada, sea mueble e inmueble; y, “EL ARRENDATARIO”, quien gozará de la cosa arrendada, por cierto, tiempo, y mediante el pago de un precio determinado, que este, se obliga a pagar al arrendador.
Entonces, como elementos de contrato de arrendamiento se aprecian los siguientes: la obligación del arrendador de hacer gozar al arrendatario de la cosa, el precio a pagar por el arrendatario, la determinación del objeto arrendado y la duración de contrato.
Así mismo, se desprende del contrato locativo que entre sus particularidades se encuentran: su bilateralidad, al generar obligaciones para ambas partes, mismas que se encuentran consagradas en los artículos 1.585 y 1.592 ibidem; su consensualidad, por cuanto las partes requieren su consenso sobre el cumplimiento de las obligaciones propias, sobre la cosa dada en arrendamiento, sobre la cantidad de dinero o especie a ser pagada por el arrendatario y el tiempo de duración del contrato; su onerosidad, toda vez que ambas partes persiguen prestaciones, el arrendador el pago de la renta o canon de arrendamiento y el arrendatario, el goce de la cosa; de tracto sucesivo, ya que éste tipo de contrato se perfecciona lapso a lapso, según se haya convenido y no es traslativo de la propiedad ni de otro derecho.
Adicionalmente, el artículo 1.167 del código sustantivo en materia civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
De la misma forma, es menester indicar que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial ha establecido una serie de CAUSALES DE DESALOJO – como forma de terminacióndel contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado al comercio, en donde se enuncian supuestos de hecho que acarrean la terminación del contrato de arrendamiento y hacen exigibles las distintas obligaciones que nacen a la terminación del contrato.
DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL
Artículo 40.- Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de Prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Corresponde a quien suscribe determinar si efectivamente hubo o no el incumplimiento del arrendatario del canon pactado en el contrato de arrendamiento de inmueble de uso comercial, a los efectos de determinar si la sentencia recurrida estuvo o no ajustada a derecho; o si, por el contrario, deviene procedente el recurso que contra ella interpuso la representación judicial de la parte demandada.
En este sentido, es importante insistir que, el contrato de arrendamiento, al ser de carácter bilateral, implica que cada una de las partes están obligadas a ciertas prestaciones en favor de la otra parte y que esas recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí. Asimismo, conforme a lo artículo 1.159 del código sustantivo civil, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que, lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes; por lo tanto, estos están obligados a cumplir con lo pactado, del mismo modo que están obligados a cumplir la ley.
Así las cosas, en el caso particular del contrato de arrendamiento, se observa que es obligación del arrendador, en líneas generales, el entregar al arrendatario la cosa dada en arrendamiento y mantenerlo en el goce pacífico de esta, mientras que es obligación del arrendatario, el usar la cosa y pagar el canon conforme lo pactado.
En el presente contradictorio se aprecia que la parte demandante cumplió con la carga de demostrar la relación y las obligaciones en él contenidas, ya que de los autos se desprende la existencia de copia certificada del contrato de arrendamiento autenticadosuscrito entre el apoderado judicial del finado Amador Andrés Octavio Acosta; causante de la demandante Natalia Toporkova y el ciudadano Elio José Flores González, (plenamente identificados en autos).
Sobre este particular, resalta que, la representación judicial del demandado, aunque admitió la relación locativa, aseverando que actualmente se encuentra en posesión del inmueble y que efectivamente el arrendatario firmó dicho contrato de arrendamiento con el apoderado de su arrendador, trató – infructuosamente-, de enervar la aptitud probatoria de la instrumental que lo contiene, con el propósito de que la jurisdicente no valorase el contenido de la cláusulas insertas en el mismo. No obstante, dicho contrato fue plenamente valorado por esta alzada por tratarse de un documento privado reconocido, y del cual se evidencia la relación locativa existente entre las partes y las obligaciones en él insertas, para cada una de las partes.
Ahora bien, no habiendo dudas de la existencia de la relación locativa entre las partes, corresponde determinar si existió o no el incumplimiento de las obligaciones contractuales de la demandada, que, en este caso, implica determinar si el ciudadano ELIO JOSÉ FLORES GONZÁLEZ, pagó o no el precio o canon, en la forma, modo y lugar acordado en el contrato .
Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación deberá probarla y quien pretenda haber sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”.
Así las cosas, tal como lo indicó el tribunal de instancia, al haber sido demostrada la existencia de la obligación contractual a cargo de la parte demandada en favor de la actora, debió la parte obligada verificar que sí cumplió con su parte, o en su defecto, justificar su incumplimiento por causa que no le sea imputable o por una conducta culposa de la propia demandante; lo que a todas luces no fue demostrado por la parte demandada; ya que de la simple revisión de las actas conformadoras del presente expediente se desprende que esta no trajo prueba alguna del pago, que desvirtuara la denuncia de la actora; sino que invocó el mérito favorable de los autos, con un particular énfasis en las documentales referidas al procedimiento judicial de oferta real y depósito, en donde adujo que, el Sr. Valdivieso Jaspe, quien fuera apoderado del arrendador, habría hecho la aceptación tácita de los cánones de Bs. 2000,00 mensuales y, con relación a los cánones reputados como insolutos, expuso que los mismos adolecían de estar prescritos; documentos estos que fueron desechados del proceso por haber sido impugnados por la misma demandada.
Ante lo anterior es imperativo dejar asentado que, la denuncia principal de la parte demandada subyace en el incumplimiento del arrendatario de los pagos de las pensiones arrendaticias bajo 2 supuestos, en primer lugar, sobre la insuficiencia en pago de los cánones desde marzo 2010 a octubre 2010, a razón de Bs. 2.000,00 por mes (referidos a la oferta real y deposito devenidas del apoderado del actor cuyo mandato fue revocado) y las consignaciones (OCCAI) realizadas desde el 01/03/2012 hasta el 30/09/2017,también por una suma de Bs. 2.000,00 mensuales; sin haberse aplicado el ajuste correspondiente conforme a la variable IPC establecida en el contrato (quebrantando el principio de integridad del pago). Mientras que, en segundo lugar, adujo la actora la falta absoluta del pago por el arrendatario de los cánones correspondientes a los meses contados desde el 1 de noviembre de 2010 hasta el 28 de febrero de 2012, ( un total de 16 meses consecutivos).
El pago de toda obligación está regido por dos principios generales admitidos en la doctrina y las legislaciones, a saber: el principio de la identidad del pago y el de integridad del pago.
1.- Principio de identidad del pago
(680) El pago debe ser idéntico a la prestación debida, debe comprender dicha prestación y nada más que ella; por consiguiente: ‘No puede obligarse al acreedor a recibir una prestación o cosa distinta de la que se le debe, aunque el valor de la cosa sea igual o aún superior al de aquella’, principio admitido por el legislador en el artículo 1.290 del Código Civil.
2.- Principio de integridad del pago:
(681) El pago debe ser completo, comprender toda la prestación debida. Como consecuencia, el deudor no puede pretender cumplir en parte la prestación prometida; de allí que no pueda constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de la deuda, aunque esta fuere divisible (art. 1.291 CC)(...)
Es preciso decir entonces que, del contenido de las cláusulas contractuales (particularmente de la SEGUNDA) puede extraerse que la relación entre las partes fue establecido con una vigencia de 5 años contados desde diciembre de 2.008, y que se estableció un canon fijo aplicable al primer año de Bs. 1.837, 50 mensuales, mientras que para los subsiguientes este se ajustaría conforme al índice de Precios al Consumidor (IPC) fijado por el Banco Central de Venezuela para el Área Metropolitana de Caracas.
Así mismo, cabe acotar que siendo un punto controvertido el monto de los cánones, como ya se apuntó el líneas precedentes, la representación judicial de la parte demandada sólo argumentó que el pago de Bs. 2.000, 00 mensuales, había sido convenidos así con el ciudadano Ricardo Valdivieso Jaspe,y por ende, así hizo también las consignaciones ante la OCCAI ( por aceptación tácita); sugiriendo que lo que rige en la relación locativa es un contrato verbal e indeterminado.
En este punto considera idóneo para esta alzada, hacer referencia a la aquiescencia tácita y los efectos modificativos en los contratos, la cual se erige cuando se da un consentimiento a algo por efecto de no oponerse o por guardar silencio, aceptándose una transformación de una convención; toda vez que las disposiciones contractuales son para cumplirlas y hacerlas cumplir.
De la misma manera, es importante añadir que, en la esfera de la relación obligatoria, y particularmente su fuente por antonomasia, a saber, el contrato, la buena fe constituye principio cardinal que guía su ejecución e interpretación, influyendo en la conducta del acreedor y del deudor en dos sentidos: imponiéndoles el deber de actuar con lealtad, probidad, coherencia, trasparencia, etc., e impidiéndoles el ejercicio abusivo de sus derechos y facultades.
Esta alzada, considerando lo antepuesto observa que, en el caso de marras, el apoderado del arrendador aceptó durante varios meses (por 8 meses consecutivos) los cánones de arrendamiento por Bs. 2.000,00; con lo cual, el arrendatario pudo haberentendido ello como la aceptación tácita de dicho monto; no obstante, bien sabíael arrendatario que, por efecto del convenio suscrito, estaba obligado a cumplir con el pago idéntico e íntegro según lo pactado, por ser su contenido ley entre las partes.
No obstante lo anterior, aunque el tribunal de instancia en su motivación incorporó el contenido de la experticia contable efectuada para determinar los incrementos en el monto de los cánones sufridos a partir del segundo año del contrato por efecto de la inflación; la misma no resultaba imperativa, ya que los efectos inflacionarios sobre el valor de la moneda en el país son un hecho notorio; a la par que, si bien el precio o canon, debe ser cierto, definido, preciso, que no haya duda en cuanto a la contraprestación que debía pagar el arrendatario por el goce de la cosa recibida en arrendamiento; ello no obstaba para que ese precio fuese determinable por el arrendatario, porque las partes en el contrato establecieron el modo o la forma de fijar el precio según los hechos o circunstancias que conducirían a tal fijación o determinación en relación a su quantum y oportunidad.
Por otra parte, aunque solo fue mencionado en la recurrida de los cánones no pagados, correspondientes a los meses desde el 1 de noviembre de 2010 hasta el 28 de febrero de 2012 ; discurre quien suscribe que, como parte de la naturaleza de un contrato de arrendamiento, persiste durante toda la relación locativa, la obligación del arrendatario del pago de un precio por el uso y goce del bien arrendado; y aunque la parte demandada se limitó a invocar la prescripción extintiva del derecho del arrendador a pedir el pago de ellos siendo que la actora no reclamó el pago de los cánones insolutos sino la consecuencia de su incumplimiento, que es el desalojo; y a los efectos de esta acción, no demostró el cumplimiento de su obligación, siendo subsumible este hecho en la causal de desalojo, contenida en el literal “a” del artículo 40 de la ley especial y así se decide.
De lo expuesto precedentemente se debe precisar que deviniendo patente el incumplimiento por parte del arrendatario, a una de los más importantes deberes contractuales ex artículo 1.592 del código sustantivo civil; y al no haber demostrado que se encontraba solvente en el pago de todos los cánones y en el cumplimiento de su obligación, en aras de enervar la pretensión de la parte actora, su conducta es subsumible en las causal de desalojo prevista en el artículo 40, literal “a”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que resulta forzoso para quien aquí decide, declarar como en efecto declara procedente en derecho la acción intentada. En consecuencia, se declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Caracas, de fecha 19 de enero de 2009, anotado bajo el N° 10, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria, y cuyo objeto es el inmueble de marras y ASÍ SE DECIDE.
-IX-
DECISIÓN
Por todo lo antes expuesto y los fundamentos de hecho y de derecho argumentados anteriormente, este TRIBUNAL SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial del ciudadano ELIO JOSÉ FLORES GONZÁLEZ, contra la sentencia definitiva del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 1 de agosto de 2019 en audiencia o debate oral, y cuyo extenso fue publicado en fecha 16 de septiembre de 2019, en la cual declaró: “...PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO, intentada por la ciudadana NATALIA TOPORKOVA; en contra del ciudadano ELIO JOSE FLORES GONZALEZ, ambas partes identificadas en el inicio de este fallo. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada ciudadano ELIO JOSE FLORES GONZALEZ, antes identificado a la entrega material real y efectiva libre de bienes y personas y en el mismo estado de conservación en que lo recibió a la ciudadana NATALIA TOPORKOVA, el bien inmueble distinguido con la casa-quinta denominada “RONDINELLA” (antiguamente “ROTTACH”) situada en la ciudad de Caracas, en la Avenida José Antonio Páez, calle ciega, casi al frente de la Avenida que conduce al Stadium Nacional, Urbanización El Paraíso, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: En treinta y tres metros con cincuenta centímetros (33,50 mts) con casa que es o fue de TRINA MENDOZA DE STOLK; SUR: En treinta y tres metros con cincuenta centímetros (33,50 mts), con casa que es o fue de GUSTAVO DIAZ CUBILLAN; ESTE: En veinte metros (20,00 mts) con casa que es o fue de GUSTAVO DIAZ CUBILLAN; y OESTE: En veinte metros (20,00 mts) con casa que es o fue de GUSTAVO SILVA PROSPERI, respetando y garantizando, el derecho a la educación consagrado en nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, toda vez que en dicho inmueble funciona un Instituto Educacional. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada ciudadano ELIO JOSE FLORES GONZALEZ, conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”
SEGUNDO:CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana NATALIA TOPORKOVA contra el ciudadano ELIO JOSÉ FLORES GONZÁLEZ.Y EXTINGUIDO el contrato de arrendamiento suscrito entre AMADOR ANDRÉS OCTAVIO ACOSTA Y ELIO JOSÉ FLORES GONZÁLEZ, autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Caracas, de fecha 19 de enero de 2009, anotado bajo el N° 10, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria, y cuyo objeto es el inmueble de marras.
TERCERO: SE ORDENA la entrega material real y efectiva a la parte actora, ciudadana NATALIA TOPORKOVA del bien inmueble identificado como casa-quinta denominada “RONDINELLA” (antiguamente “ROTTACH”) situada en la ciudad de Caracas, en la Avenida José Antonio Páez, calle ciega, casi al frente de la Avenida que conduce al “Stadium Nacional”, Urbanización El Paraiso, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: En treinta y tres metros con cincuenta centímetros (33,50 mts) con casa que es o fue de TRINA MENDOZA DE STOLK; SUR: En treinta y tres metros con cincuenta centímetros (33,50 mts), con casa que es o fue de GUSTAVO DIAZ CUBILLAN; ESTE: En veinte metros (20,00 mts) con casa que es o fue de GUSTAVO DIAZ CUBILLAN; y OESTE: En veinte metros (20,00 mts) con casa que es o fue de GUSTAVO SILVA PROSPERI, respetando y garantizando, el derecho a la educación consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, toda vez que en dicho inmueble funciona un Instituto Educacional.
CUARTO: SE RATIFICA, la sentencia apelada, dictada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 1 de agosto de 2019 en audiencia o debate oral, y cuyo extenso fue publicado en fecha 16 de septiembre de 2019, en el juicio de DESALOJO interpuesta por NATALIA TOPORKOVA contra el ciudadano ELIO JOSÉ FLORES GONZÁLEZ.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFÍQUESE. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los (6) días del mes de julio de (2023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZ,
Dra. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA.
LA SECRETARIA,
YAMILET ROJAS.
En esta misma fecha, siendo las 12:00 M; previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
LA SECRETARIA,
YAMILET ROJAS.
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