TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 09 de junio de 2023
213º y 164º

Asunto:AP71-R-2022-000245.
Demandante: Ciudadano JUAN CARLOS PÉREZ OSORIO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.534.828.
Apoderado Judicial: Abogada Conny Virginia Arévalo Rojas, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 105.847.
Demandada: Ciudadana ALIDA SAPKOWSKI SANTANA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-11.310.684.
Apoderados Judiciales: Abogados José de Jesús Rodríguez, Elio Castrillo y Arturo Castrillo, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 50.361, 49.195 y 254.730, respectivamente.
Motivo: Retracto Legal Arrendaticio.
Capítulo I
ANTECEDENTES
Corresponde conocer a esta Alzada -previa distribución de causas- del recurso de apelación ejercido por la Abogada Conny Virginia Arévalo Rojas, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 105.847, contra la decisión dictada el 18 de mayo de 2022, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara inadmisible la demanda propuesta, por motivo de retracto legal.
Contra la aludida decisión, la representación judicial de la parte demandada ejerció el recurso ordinario de apelación, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Alzada.
Mediante auto del día 10 de junio de 2022, se le dio entrada al expediente fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente a aquél, para que las partes presentaran sus escritos de informes, conforme al artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Llegada la oportunidad, el día 28 de junio de 2022, únicamente la parte demandante consignó escrito de informes, igualmente, a través de diligencia de la misma fecha, señaló que el poder consignado por el Abogado Elio Castrillo, (cursante a los folios 68 al 70 del expediente) no corresponde a la parte demandada.
En fecha 28 de junio de 2022, se fijó el lapso para presentar observaciones, ante lo cual la parte demandante presentó escrito en fecha 30 de junio de 2022, por su parte, el co-apoderado judicial de la demandada, Elio Castrillo, consignó poder que acredita su representación judicial, presentando a su vez, escrito de observaciones fechado 04 de julio de 2022.
Vencido el lapso de observaciones, el Tribunal, por auto de fecha 11 de julio de 2022, fijó el lapso de sentencia al cual hace alusión el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, lapso diferido por auto de fecha 10 de agosto de 2022, por lo que esta Alzada pasa a dictar sentencia, de la siguiente manera:
Capítulo II
DE LA DECISIÓN RECURRIDA
La decisión recurrida en apelación, dictada en fecha 18 de mayo de 2022, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró inadmisible la demanda, con base en las siguientes consideraciones:
“La citada jurisprudencia de carácter vinculante, determina que el Tribunal aún de oficio puede verificar la conformación de la relación jurídica procesal, en el caso de marras observa quien aquí decide que nos encontramos en presencia de una de (SIC) acción de Retracto Legal Arrendaticio (SIC), el cual fue ejercida por el arrendatario JUAN CARLOS PÉREZ OSORIO, solo en contra de la vendedora del inmueble sobre el cual pretende el retracto legal, lo que conlleva a una defectuosa composición de la Litis (SIC), ya que dicha acción debió ser dirigida con la vendedora (ALIDA SAPKOWSKI SANTANA) y la compradora (MERCEDES ELENA GALVIS CORZO), por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario, ya que la decisión que pueda adoptar este Tribunal puede afectar por igual a los sujetos del negocio jurídico, lo cual lesionaría su derecho a la defensa y extendería la intangibilidad de la cosa juzgada a personas que no intervinieron en la secuela del proceso, es por ello que en acatamiento a lo dispuesto en las normas anteriormente citadas, así como los criterios jurisprudenciales, considera este Juzgadora (SIC) que la presente demanda de Retracto Legal Arrendaticio (SIC) debe ser declarada INADMISIBLE, por la defectuosa constitución de la relación jurídico procesal, la cual contraviene los principios de bilateralidad de las partes, de seguridad jurídica, presunción de cosa juzgada, lo cual conllevaría a una indefensión contra los sujetos que debieron conformar el litisconsorcio necesario y no fueron demandados. Así se decide.
En consecuencia de lo anterior, se declara la nulidad de todas las actuaciones realizadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda.
III
Por todos los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: INADMISIBLE la presente demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO sigue el ciudadano JUAN CARLOS PÉREZ OSORIO contra la ciudadana ALIDA SAPKOWSKI SANTANA…”. (Resaltado de la cita).

Capítulo III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente recurso se circunscribe -como ya se indicara- a impugnar la decisión dictada el 18 de mayo de 2022, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, que declarara inadmisible la demanda de retracto legal arrendaticio; sin embargo, atendiendo a una razón de orden público y en resguardo del derecho a la defensa y la garantía al debido proceso, quien juzga considera de vital importancia emitir pronunciamiento respecto al poder que consignara el profesional del derecho Elio Castrillo, para darse por citado en juicio y contestar la demanda.
En tal sentido, se evidencia en las actas procesales que el prenombrado Abogado, afirmando actuar como apoderado judicial de la ciudadana Alida Sapkowski Santana (demandada), consignó en fecha 13 de mayo de 2022, escrito de contestación a la demanda (folios 58 al 67 del expediente), sin embargo, el poder especial autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 04 de agosto de 2021 (folios 68 al 70 del expediente), que acompañare al escrito y que sirvió de sustento para darse por citado, pues era su primera intervención en el proceso, fue otorgado por una ciudadana de nombre Mercedes Elena Galvis Corzo, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número 3.715.927, quien no es parte en juicio.
Ello así, toda vez que en el escrito libelar la parte actora interpone la demanda, únicamente, en contra de la ciudadana Alida Sapkowski Santana, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-11.310.684, tal y como se puede observar del capítulo denominado “Petitorio”; entonces, con el poder que consignara el profesional del derecho Elio Castrillo, mal podía haberse considerado que la demandada en juicio estuviere a derecho; debiéndose acentuar expresamente que en el proceso civil la garantía de seguridad jurídica y de tutela judicial efectiva tienen inicio en la citación porque a partir de ella comienza la existencia del litigio y las partes ya están a derecho, por ello, la citación está revestida de formalidades esenciales y su cumplimiento, así como las normas que la regulan, tienen carácter de orden público.
Y si bien, pueden existir, excepcionalmente, circunstancias en que los defectos en la citación sean subsanables, nunca, y ello debe entenderse de manera categórica, nunca, en circunstancia alguna puede ser excusada ni sustituida su ausencia, ni nadie puede derivar derechos de un proceso cumplido sin que haya sido practicada la citación, (véase sentencia número 159 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, fechada 17 de febrero de 2004). Así se precisa.
De allí que, al ser la citación un acto llamado a establecer la vinculación de los sujetos de derecho, se encuentre investida -como ya se dijo- con el carácter de esencialidad para la instauración del pleito, por tanto, al haber dado por válida la citación de la demandada con la consignación de un poder especial, en el cual la poderdante no es parte en el presente asunto, se patentizó la ausencia de citación valida en juicio y por ende, las actuaciones acaecidas en el Tribunal cognoscitivo dan lugar a su anulabilidad, sin embargo, la recurrida optó por declarar inadmisible la demanda al considerar que existe un litisconsorcio pasivo necesario, pues debió demandarse tanto a la vendedora como a la compradora del inmueble objeto del juicio.
Ahora bien, respecto del litisconsorcio, entendiéndose éste como una situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial conexa, es oportuno aclarar que no existe una necesidad jurídica de que todos los integrantes de una relación material que se deba hacer valer en juicio se unan a los fines de instaurar o soportar el mismo, siendo la regla general que la figura del litisconsorcio sea una facultad de las partes y no un deber, no obstante, hay juicios que por su naturaleza tienen implícito -o el legislador lo apunta de manera expresa-, la necesidad de una relación insoslayable entre diversas personas debido a los intereses jurídicos que en él se debaten, verbigracia, los juicios de retracto legal arrendaticio, ello así, toda vez que en estos juicios convergen las voluntades del accionante (inquilino), del arrendador/propietario y del comprador; al respecto, la Sala de Casación Civil en sentencia número 51, de fecha 19 de marzo de 2021, dispuso:“…que en las acciones de retracto legal arrendaticio, es necesaria la conformación de un litisconsorcio pasivo necesario, compuesto por el propietario arrendador del inmueble y el nuevo adquiriente”.
Por tanto, no queda lugar a dudas que frente a un juicio de retracto legal es obligación de la parte actora instaurar la demanda en contra del adquiriente y el otrora propietario, por ser estos los intervinientes en el negocio jurídico, de allí que resulta necesaria la legitimación pasiva conjunta de los partícipes a fin de garantizar el derecho a la defensa y el debido proceso, y si bien la recurrida razonó respecto de lo desarrollado en la presente motiva, no es menos cierto que erró en la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda por esos motivos, pues su deber era ordenar la integración del litisconsorcio pasivo.
En efecto, la recurrida precisa la necesaria constitución de la relación procesal pasiva ordenada por la Ley, pero ha debido actuar cónsono con los preceptos constitucionales y ordenar -oficiosamente- la integración del litisconsorcio pasivo necesario, pues, al no hacerlo, violentó el derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, circunstancia que debió haber tomado en cuenta conforme a los criterios jurisprudenciales aplicables al caso, esto es, sentencia 778 de fecha 12 de diciembre de 2012 y sentencia 51 de fecha 19 de marzo de 2021, ambas proferidas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por lo que, el recurso de apelación ejercido debe prosperar en derecho revocándose el fallo recurrido. Así se precisa.
No obstante lo anterior, si bien esta Alzada con ocasión a la declaratoria con lugar del recurso de apelación ejercido puede adoptar dicho correctivo y ordenar la integración del litisconsorcio tal y como fue explicado, empero, no puede pasar por alto que la parte demandante en su escrito libelar pretende el retracto legal por indebida o inexistente oferta preferencial de un inmueble que forma parte de uno de mayor extensión, pues afirma que le fue arrendado, en principio, una planta baja y una planta alta, y posteriormente -según sus afirmaciones- le fue arrendado “otra parte” del inmueble (vivienda), denominado galpón.
Antes primero, resulta oportuno destacar que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no dispone expresamente una norma como la contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual señala que el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda o local arrendado, por ello, ha debido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 240 de fecha 13 de abril de 2016 y ratificada en sentencia número 122 del 10 de marzo de 2022, interpretar los artículos 38 y 39 de la Ley especial de locales comerciales referentes al retracto legal arrendaticio para este tipo de inmuebles y al efecto dispuso los siguiente:
“En el presente caso el juez de la recurrida declaró la inadmisibilidad de la demanda luego de que determinó: “que el retracto legal, no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste”, aplicando la norma jurídica destinada a regir el hecho, de que en este caso, el bien inmueble del cual forma parte el ocupado por el arrendatario fue enajenado de manera global, supuesto en el cual la arrendadora no estaba obligada a hacerle tal ofrecimiento aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, en tanto la prelación o preferencia solo está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter, y, no a la totalidad del mismo.
(…)
En modo alguno puede considerarse violatorio de los derechos de los inquilinos, cuyo quebrantamiento alega el recurrente, pues se trata de una excepción legalmente prevista a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que él tiene de subrogarse en el lugar de quien adquiere el predicho bien inmueble, la cual opera cuando existe una enajenación total de ese inmueble con respecto a que el bien dado en arrendamiento constituya una fracción, tal como se plantea en el caso particular.
En el texto legal vigente para el momento en la cual se presentó la demanda que rige la materia de arrendamientos inmobiliarios, no existe ninguna disposición que derogue –como pretende el recurrente- la excepción bajo análisis contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no es posible darle cabida a su alegato, en cuanto a que el ofrecimiento de venta de la totalidad de los dos inmuebles que le fue hecho por las arrendadoras-propietarias mucho antes de concretar la venta de los mismos con la ciudadana Susana WuWuWu (supra identificada), constituya el otorgamiento del derecho de preferencia ofertiva, pues precisamente la Ley por vía de excepción suprime ese derecho de preferencia al arrendatario en el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local comercial objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso sometido a consideración de la Sala…”.
(Resaltado y subrayado de la cita).

Claramente, la Ley especial no contiene disposición expresa que derogue aquella contenida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, respecto del retracto legal arrendaticio, como así lo interpreta la Sala, por ello, puede colegirse -sin temor a equívocos- que de conformidad con el criterio supra referido, no nacerá el derecho de preferencia ofertiva, en aquellos casos en los que el propietario del inmueble en el que se encuentre el local arrendado, decida enajenarlo de manera global, es decir, incluyendo la parte arrendada, siendo la razón de la excepción, que en estos casos, el arrendatario no ocupa la totalidad del inmueble, sino una parte de éste. Así se precisa.
Por tanto, la afirmación del accionante de que fue enajenado la “totalidad del inmueble” del cual ocupaba en principio, una planta baja y una planta alta, y posteriormente le fue arrendada “otra parte” del inmueble (vivienda), denominado galpón, se subsume dentro de la excepción establecida por el legislador para que no proceda el retracto legal arrendaticio a favor del inquilino, pues como se ha explicado detalladamente, el arrendatario, según sus dichos, no ocupa la totalidad del inmueble; por lo que, irremediablemente, quien juzga, atendiendo a una razón de orden público y economía procesal, deberá declarar la inadmisibilidad ex officio de la presente demanda de retracto legal arrendaticio que incoara el ciudadano JUAN CARLOS PÉREZ OSORIO, contra la ciudadana ALIDA SAPKOWSKI SANTANA, plenamente identificados al comienzo de este fallo, por ser contraria a la Ley, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la sentencia No. 240 de fecha 13 de abril de 2016, ratificada en sentencia No. 122 del 10 de marzo de 2022, proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, tal como se asentará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo; acotando, que con la determinación que antecede, esta Alzada se encuentra relevada de entrar al examen del resto de alegatos, defensas, excepciones y medios probatorios. Así se decide.
Capítulo IV
DECISIÓN
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la Abogada Conny Virginia Arévalo Rojas, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 105.847, contra la decisión dictada el 18 de mayo de 2022, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara inadmisible la demanda de retracto legal arrendaticio, la cual queda REVOCADA en todas y cada una de sus partes bajo las consideraciones expuestas en la parte motiva de este fallo.
Segundo: La INADMISIBILIDAD ex officio de la demanda de retracto legal arrendaticio que incoara el ciudadano JUAN CARLOS PÉREZ OSORIO, contra la ciudadana ALIDA SAPKOWSKI SANTANA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.534.828 y V-11.310.684, respectivamente, por ser contraria a la Ley, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la sentencia No. 240 de fecha 13 de abril de 2016 y ratificada en sentencia No. 122 del 10 de marzo de 2022, proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Tercero: Dada la naturaleza de la presente decisión donde no se trabó la litis no hay expresa condenatoria en costas.
Cuarto: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código Adjetivo.
Quinto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 09 días del mes de junio de 2023. Años 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
El Juez Superior
Raúl Alejandro Colombani
El Secretario
Carlos Lugo
En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se registró y publicó la anterior sentencia.
El Secretario
Carlos Lugo
RAC/cl*
Exp. No. AP71-R-2022-000245.