TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

ASUNTO: AP71-R-2022-000548
PARTE ACTORA: ciudadana RAFFAELINA MALIANNI DE PISCITELLI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-12.402.969, actuando en su propio nombre y en representación de sus hijos SIMÓN PISCITELLI e ISABEL PISCITELLI, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad números V-17.775.138 y V-18.466.822, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:LUIS CARLOS CALATRAVA ORAMAS, MARÍA ELENA RUMBOS SALAZAR, MARÍA ESPERANZA RODRÍGUEZ CEDEÑO, MARGOT CHACÓN MEJÍAS Y JAIME RAMÓN RUMBOS SALZAR, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 12.579, 18.446, 7.932, 81.699 y 116.682, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadana ISABELLAMIGNOLI, de nacionalidad italiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E-960.322.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOAO HENRIQUES DA FONSECA, abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 18.301.
MOTI VO: DESALOJO DE VIVIENDA
SENTENCIA RECURRIDA: DEFINITIVA.

- I -
Antecedentes en Alzada
Se recibió por ante la Secretaria de este Juzgado, el presente expediente, en fecha 06 de diciembre de 2022, proveniente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo trámite administrativo de distribución de causas, en virtud del recurso de apelación ejercido mediante diligencia de fecha 29 de noviembre de 2022, suscrita por el abogado Joao Henriques Da Fonseca, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada el 28 de noviembre de 2022, que declaró con lugar la presente demandada, ratificando además en dicha diligencia, la apelación ejercida por esa misma representación judicial, en fecha 24 de noviembre de 2022, contra la sentencia dictada el 21 de noviembre de 2022, en el cuaderno separado de tacha incidental, que declaró sin lugar la tacha de falsedad propuesta por la parte demandada, ambas sentencias proferidas por el Tribunal Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por DESALOJO sigue la ciudadana RAFFAELINA MALIANNI DE PISCITELLI, en nombre propio y en representación de sus hijos SIMÓN PISCITELLI e ISABEL PISCITELLI, contra la ciudadana ISABELLA MIGNOLI.
Por auto de fecha12 de diciembre de 2022, la Juez a cargo de este Juzgado, se abocó al conocimiento del presente asunto, acordando anotarlo en el libro de causas que se lleva por ante este Despacho, y ordenando la notificación de las partes, a los fines que tuviera lugar la audiencia oral y pública prevista para el caso en segunda instancia, al tercer día de despacho siguiente a la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En fecha 14 de marzo de 2023, la Secretaria Titular de este Despacho, dejó expresa constancia en las actas del expediente, que se practicaron las notificaciones ordenadas en el auto que dio entrada al asunto, dando cumplimiento de esa forma a las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, la audiencia tendría lugar al tercer (3°) día de despacho siguiente. Sin embargo, en fecha 17 de marzo de 2023, oportunidad fijada para la celebración de la audiencia oral y pública, este Juzgado difirió su celebración, para el tercer día de despacho siguiente, teniendo lugar la misma el 22 de marzo de 2023.
Ahora bien, se desprende de las actas procesales contenidas en el expediente que, la presente demanda se inició el 01 de octubre de 2018, fecha en la cual fue recibido por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, el libelo de demanda y sus anexos, suscrito por el abogado Luis Carlos Calatrava Oramas, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Raffaelina Malianni, quien actúa en su propio nombre y en representación de sus hijos: Simón Piscitelli e Isabel Piscitelli, mediante el cual procede a demandar en nombre de su representada por desalojo de vivienda, a la ciudadana Isabella Mignoli, dejándose constancia en el referido escrito que, la ciudadana Raffaelina Malianni De Piscitelli,es propietaria del edificio Terminus, ubicado en la Calle Santa Ana, urbanización Bello Campo, Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda, según consta en documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao en fecha 21 de enero de 1997, bajo el número 7, Tomo 3, Protocolo Primero y Nº 5 del Protocolo Cuarto, así como también es arrendadora del apartamento N°20, localizado en la planta Pent-House de dicho edificio, sobre el cual recae la relación arrendaticia objeto de autos (F. 02 al 03).
Por auto de fecha 08 de octubre de 2018, el Tribunal Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procedió a admitir la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, para que ambas partes comparecieran al quinto (5°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de celebrar la audiencia de mediación correspondiente. (F. 26).
Agotada la citación personal de la parte demandada, el Tribunal de la causa a solicitud del apoderado judicial de la parte actora, se nombró defensora judicial de la parte accionada, quien después de haber aceptado el cargo, fue debidamente citada por el ciudadano alguacil, siendo que el Tribunal de la causa, en fecha 30 de octubre de 2019, fijó al quinto (5°) día de despacho siguiente la audiencia de mediación.
En fecha 05 de noviembre de 2019, compareció por ante el Tribunal de la causa, el abogado Joao Henriques Da Fonseca, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y mediante diligencia se dio por citado en el presente juicio, y a su vez, tacho de falsedad, la firma autógrafa estampada al final de la boleta de notificación emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda de fecha 30 de abril de 2018, la cual fue consignada junto con el libelo de la demanda. (F. 56).
Por acta de fecha 07 de noviembre de 2019, el Tribunal A-quo dejó constancia de la celebración de la audiencia de mediación, prevista para el caso de conformidad con lo establecido en el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas; indicándose en la referida acta, la comparecencia de los apoderados judiciales de ambas partes, para lo cual, luego de oídos los argumentos de los interesados, y ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo, el Tribunal acordó el cierre del acta y la continuación del juicio en el estado que se encontraba de conformidad con lo establecido en el artículo 105 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. (F. 60).
En fecha 14 de noviembre de 2019, el Tribunal de la causa, acordó proseguir la incidencia de tacha por cuaderno de separado, de conformidad con lo previsto en el artículo 441 del Código de Procedimiento Civil (F. 61).
En fecha 22 de noviembre de 2019, el apoderado judicial de la parte demandada, compareció ante el Tribunal de la causa, y consignó escrito de contestación a la demanda, oposición de cuestiones previas y reconvención (F. 63 al 71). En virtud de la reconvención propuesta, el Tribunal de la causa en fecha 26 de noviembre de 2019, dictó auto admitiéndola, entendiendo citada a la parte actora-reconvenida, a los fines de dar contestación a la misma, dentro de los 10 días de despacho siguientes a esa fecha. (F. 136).
En fecha 29 de noviembre de 2019, el abogado Luis Carlos Calatrava, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito mediante el cual contradice las cuestiones previas opuestas (F. 137 al 138). Seguidamente consignó en fecha 05 de diciembre de 2019, escrito de contestación a la reconvención planteada por la parte demandada. (F. 139). Asimismo, en fecha 16 de diciembre de 2019, promovió la prueba de posiciones juradas.
En fecha 31 de enero de 2020, el Tribunal de la causa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, dictó un auto fijando los puntos controvertidos y abrió una articulación probatoria de ocho (8) días de despacho para la promoción de pruebas (F. 143 al 146).Posteriormente, en fecha 27 de febrero de 2020, el Tribunal de Municipio, admitió las pruebas promovidas, y fijó un lapso de evacuación de pruebas de quince (15) días de despacho (F. 149).
En fecha 08 de octubre de 2020, el Tribunal de la causa, a solicitud del apoderado judicial de la parte demandada, libró boleta de notificación para ambas partes, en virtud de haber acordado la reactivación de la causa en el estado que se encontraba para el momento de la suspensión, dígase, en el lapso de evacuación de pruebas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con la Resolución N° 005-2020 emanada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 05 de octubre de 2020. (F.153).
En fecha 02 de marzo de 2021, cumplido las notificaciones ordenadas, tuvo lugar el acto de Posiciones Juradas, compareciendo únicamente la representación judicial de la parte demandante; por lo que, ante la incomparecencia de la parte demandada y de su apoderado judicial, la representación judicial de la parte actora, procedió a estampar las posiciones juradas en el acta que fue levantada en dicho acto (F. 175).
En fecha 05 de marzo de 2021, compareció la representación judicial de la parte demandada, y recusó a la Juez Suplente a cargo de la causa, siendo resuelta en fecha 14 de junio de 2021, por el Tribunal Superior Undécimo con competencia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo con sede en la ciudad de Caracas, declarando sin lugar la recusación interpuesta.
En fecha 22 de noviembre de 2022, el tribunal de la recurrida celebró la Audiencia Oral de juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, dictando el dispositivo de la decisión y publicando el extenso del fallo en fecha 28 de noviembre de 2022 (f. 230 al 240), cuyo dispositivo es del tenor siguiente:
“(…Omissis…)

IV
Sobre la base de las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal VIGÉSIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:PRIMERO: SIN LUGAR todas y cada una de las cuestiones previas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada, contendías en los ordinales 7°, 8º y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO:CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana RAFFAELINA MALIANI DE PISCITELLI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la C.I. No. V-12.402.969, actuando en su propio nombre y en representación de sus hijos: SIMÓN PISCITELLI e ISABEL PISCITELLI, venezolanos, mayores de edad, solteros y titulares de las CI. Nos. V-17.775.138 y V-18.466.822, en contra de la ciudadana ISABELLA MIGNOLI, italiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la C.I. No. E-960.322. En consecuencia, se condena a la parte demandada a desalojar el bien inmueble objeto de la convención locativa, constituido por un apartamento signado con el N°20, ubicado en la planta Pent-House, que forma parte integrante del edificio que lleva por nombre Terminus, situado en la calle Santa Ana de la Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, el cual deberá ser entregado a la accionante totalmente desocupado de bienes y personas, en el mismo y buen estado que fue recibido. TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana ISABELLA MIGNOLI en contra de la ciudadana RAFFAELINA MALIANNI DE PISCITELLI, en nombre propio y en representación de sus hijos: SIMÓN PISCITELLI e ISABEL PISCITELLI. CUARTO: de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte demandada, por haber resultado vencida totalmente en este juicio. (…)”

(Fin de la cita. Negritas y subrayado del texto transcrito).

En fecha 24 de noviembre de 2022, la representación judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación contra la sentencia que hoy se resuelve dictada por el Tribunal de la causa en fecha 22 de noviembre de 2022, siendo oído dicho recurso en ambos efectos, por auto de fecha 30 de noviembre de 2022, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para su respectiva distribución. (F. 242), correspondiendo a este tribunal superior.
- II-
Motiva
Siendo la oportunidad procesal correspondiente para decidir la presente causa, pasa de seguidas esta Alzada, a decidir previo al fondo de lo debatido, sobre lo dispuesto en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual prevé que, previamente a las demandas por desalojo, provenientes de una relación arrendaticia de un inmueble destinado a vivienda, que tenga como resultado la pérdida de la posesión o tenencia del mismo, el arrendador deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda un procedimiento administrativo, y una vez agotado este, el demandante podrá acceder posteriormente al procedimiento judicial, señalado en el Título IV de la ley in comento.
En este sentido, este Juzgado, evidencia del legajo de copias certificadas consignadas por la parte accionante, marcado con la letra “D” (f. 23 al 25), contentivo de la Providencia AdministrativaN° MC-00087 de fecha 30 de abril de 2018, y su respectiva notificación, cursantes en el expediente N° 030183736-0115048,sustanciado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI), mediante la cual se acordó habilitar la vía judicial, a los fines de que las partes inmersas en esta contienda judicial, dirimieran su conflicto arrendaticio ante los Tribunales de la República competentes para tal fin,por cuanto se había agotado la vía administrativa. Así, visto que este Tribunal mediante sentencia de esta misma fecha, declaró improcedente la tacha de falsedad propuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la boleta de notificación librada por la SUNAVI, en fecha 30 de abril de 2018,queda demostrado en consecuencia con dicha instrumental, que la parte accionante cumplió con la sustanciación del procedimiento administrativo previo, encontrándose habilitado para accionar judicialmente, para la interposición de la presente demanda. Así se decide.
Resuelto lo anterior, pasa este tribunal a decidir la presente controversia, para ello observa, con relación a los límites de la controversia lo siguiente:
Alega la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar, que su representada es propietaria y arrendadora de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el número 20, en la planta Pent-House, ubicado en el edificio denominado “Terminus”, según documento de propiedad registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao, antes Distrito Sucre, hoy Municipio Chacao del Estado Miranda, el 21 de enero de 1997, bajo el número 7, Tomo 3, Protocolo 1° y Nº5 del Protocolo 4º; encontrándose dicho inmueble situado en la calle Santa Ana de la urbanización Bello Campo, Chacao, Municipio Chacao; sobre el que suscribió un contrato de arrendamiento con vigencia desde el 01 de agosto de 2003, con la ciudadana Isabella Mignoli, según se evidencia de contrato autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 11 de octubre de 2003.
Que conforme a la cláusula tercera del acuerdo locativo, la arrendataria debe pagar la cantidad de CIENTO UN MIL BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs.101.000,00), siendo para el momento de interposición de la demanda, UN BOLÍVAR SOBERANO CON 01/100 CENTIMOS (Bs.S.1,01), mensuales como pensión de arrendamiento y que la arrendataria no ha cancelado los cánones de arrendamiento desde el mes de agosto de 2015 hasta el mes de septiembre de 2018, adeudando la cantidad de CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES SOBERANOS CON 49/100 CÉNTIMOS (Bs.S.49,49).
Que en fecha 10 de marzo de 2017, se inició el procedimiento administrativo previo a la demanda, por exigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, su Reglamento y la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y cumplidas todas las fases del procedimiento, la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI), dictó Providencia Administrativa N° MC-00087 de fecha 30 de abril de 2018, expediente N° 030183736-0115048, mediante la cual acordó, habilitar la vía judicial a los fines de que las partes dirimieran su conflicto arrendaticio ante los Tribunales de la República competentes para tal fin, por cuanto se había agotado la vía administrativa.
Fundamenta su demanda de desalojo, conforme a lo dispuesto en el artículo 91, numeral 1, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, debido a que la arrendataria ha dejado de pagar más de cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada. En consecuencia, pasa a demandar en nombre de su representada, a la ciudadana Isabella Mignoli, quien ocupa como arrendataria el bien inmueble ya identificado, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal al desalojo del inmueble, y que proceda a la entrega del mismo, libre de personas y de bienes, en perfecto estado, tal y como fue recibido. Finalmente, el apoderado judicial de la parte accionante, estimó la acción en la suma de cuarenta y nueve bolívares soberanos con cuarenta y nueve céntimos (Bs.S.49,49), equivalente a cero coma cero cuatro unidades tributarias (0,04 U.T)
Por su parte, en fecha 22 de noviembre de 2019, el abogado Joao Henriques Da Fonseca, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito con fundamento en las siguientes consideraciones:
Opone las cuestiones previas establecidas en los ordinales 7°, 8° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en base a los siguientes argumentos:
Ordinal 7° referente a la existencia de una condición o plazo pendientes, señalando que en fecha 28 de abril de 2014, su representada recibió una comunicación escrita, proveniente de la parte accionante, en donde se le manifestó que, con el objeto de dar cumplimiento a la Disposición Transitoria Quinta de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas y de la Providencia Administrativa N° 00042 de fecha 27 de marzo de 2014, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, se le ofertaba en venta del inmueble objeto de litigio, en su carácter de inquilina; estando dicho derecho preferente siempre y cuando, se encontrara solvente en el pago de los cánones de arrendamiento de conformidad con el artículo 131 de la mencionada ley. Que su mandante, la parte demandada, ha sido inquilina del inmueble objeto del juicio, desde el 01 de marzo de 2003, mediante contrato de arrendamiento debidamente autenticado, y que al encontrarse solvente, es acreedora de la mencionada oferta de venta, además de tener el derecho de preferencia al haber ocupado el inmueble propiedad de la arrendadora por más de diez (10) años. Asimismo, aduce que hasta la fecha, la parte actora se ha abstenido de dar cumplimiento al artículo 137 de la Ley de Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que estipula un descuento en el precio estipulado de venta, cuando exista una relación arrendaticia entre diez y veinte años, equivalente al 10%. Por lo que, al estar pendiente por parte de la arrendadora el cumplimiento de dicho artículo, tal situación constituye otra mora en la condición o plazo pendientes, conforme a los artículos 32, 53 y 68 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Señala además que, conforme al artículo 68 eiusdem, no se considerará en mora al arrendatario cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente donde se realiza el pago, por ello, considera que la presente demanda es contraria a derecho, en virtud de que la arrendadora clausuró la cuenta corriente N° 0134-0343-1534-3304-5970 en el mes de noviembre de 2015, aproximadamente, lo que acarreó que la ciudadana Isabella Mignoli recurriera ante la SUNAVI para el pago de los cánones de arrendamiento, tal como se evidencia de los 51 recibos de pago, desde el mes de julio de 2015 hasta el mes de noviembre de 2019, según consta en los depósitos del Banco Banesco y Banco del Tesoro, los cuales consigna anexo a su escrito. Por lo tanto, solicita que se declare con lugar la cuestión previa opuesta. (Declarada sin lugar, por el Tribunal de Instancia).
0rdinal 8°, referente a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, alegando que, esa representación tachó de falsedad la boleta de notificación de fecha 30 de abril de 2018 emitida por la SUNAVI en el procedimiento administrativo, y en fecha 13 de noviembre de 2019, formalizó la misma de conformidad con lo establecido en las causales 2° y 3° del artículo 1.380 del Código Civil; en dónde se comprobará que la firma autógrafa en la mencionada boleta de notificación, no es de su representada. Por lo que, solicita que el Tribunal declare con lugar la cuestión previa opuesta. (Declarada sin lugar, por el Tribunal de Instancia).
Ordinal 11°, sostiene que la presente demanda tiene como fundamento, que la parte demandada le debe a la parte actora, la cantidad de cuarenta nueve bolívares fuertes con cuarenta y nueve céntimos (Bs.F. 49,49), lo cual no es cierto, porque dicha cantidad son realmente treinta y siete bolívares fuertes con treinta y siete céntimos (Bs.F.37,37), y debido a la reconversión monetaria del mes de agosto de 2018, la misma quedó reducida a Bs. 0,00037, más la cantidad pagada de mil bolívares soberanos (Bs.S.1.000,00), correspondiente al mes de septiembre de 2018, y así sucesivamente hasta el mes de agosto de 2019, más las cantidades correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2019, da un total de trescientos doce mil bolívares soberanos (Bs. 312.000,00). Por ello, consideran que la presente acción es contraria a derecho al encontrarse la deuda pagada en su totalidad, así que conforme a lo dispuesto al ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento civil, opone la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en consonancia con los artículos 32, 53 y 68 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
Seguidamente, opone la excepción de pago de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.283, 1.286 y 1.287 del Código Civil, en virtud que la parte demandada canceló de buena fe a la parte actora, los cánones de arrendamiento desde el mes de junio del 2015 hasta el mes de noviembre de 2019, por la cantidad de TRESCIENTOS DOCE MIL BOLÍVARES SOBERANOS (Bs.S.312.000,00), según se evidencia en una (1) transferencia y cinco (5) depósitos bancarios de Banesco y cincuenta y un (51) depósitos en el Banco del Tesoro; por lo que, alega que su representada nada le debe a la arrendadora, por tal concepto, y por ende se encuentra solvente de todo pago. Por lo que, solicita que la excepción de pago alegada sea declarada con lugar. Que la presente demanda tiene como fundamento, que la parte demandada le debe a la parte actora, la cantidad de cuarenta nueve bolívares fuertes con cuarenta y nueve céntimos (Bs.F. 49,49), lo cual no es cierto, porque dicha cantidad son realmente treinta y siete bolívares fuertes con treinta y siete céntimos (Bs.F. 37,37), y debido a la reconversión monetaria del mes de agosto de 2018, la misma quedó reducida a Bs. 0,00037, más la cantidad pagada de mil bolívares soberanos (Bs.S. 1.000,00), correspondiente al mes de septiembre de 2018, y así sucesivamente hasta el mes de agosto de 2019, más las cantidades correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2019, da un total de trescientos doce mil bolívares soberanos (Bs. 312.000,00). Por ello, consideran que la presente acción es contraria a derecho al encontrarse la deuda pagada en su totalidad, así que conforme a lo dispuesto al ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento civil, opone la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en consonancia con los artículos 32, 53 y 68 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, la cual solicita sea declarada con lugar. Que conforme a lo dispuesto en el artículo 129 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 1.331, 1.332 y 1.333 del Código Civil, existe una compensación entre las partes, ya que ambas son recíprocamente deudoras, todo ello, debido a que la parte actora dice en su demanda que la parte demandada debe ciento un mil bolívares fuertes sin céntimos (Bs.F.101.000,00), correspondiente a un bolívar soberano con un céntimo (Bs.S.1,01) mensuales, por lo que, multiplicado por treinta y siete (37) meses, desde agosto de 2015 hasta agosto de 2018, suma la cantidad de treinta y siete bolívares fuertes con treinta y siete céntimos (Bs. F. 37,37), y debido a la reconversión monetaria de agosto de 2018, dicha cantidad quedó reducida a Bs.S.0,00037, más la cantidad pagada de mil bolívares soberanos (Bs.S.1.000,00), correspondiente al mes de septiembre de 2018, y así sucesivamente, la cantidad a compensar seria de Bs.S.0,00037 a mil bolívares soberanos (Bs.S.1.000,00) mensuales, pagados por la parte demandada en el mes de septiembre de 2018. Con relación al fondo de la controversia, niega, rechaza y contradice los hechos alegados por la parte actora, por no ser ciertos y que el derecho alegado carece de aplicación en el presente caso. Que conviene en nombre de su mandante, que ésta suscribió contrato de arrendamiento con la parte actora en fecha 01 de octubre de 2003, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el N° 2, Tomo 131 de los libros respectivos. Que niega, rechaza y contradice que la parte demandada le deba cánones de arrendamiento a la parte actora, por la cantidad de cuarenta y nueve bolívares con cuarenta y nueve céntimos (Bs. 49,49), desde el mes de agosto de 2015 hasta el mes de septiembre de 2018, ya que conforme a los pagos realizados hasta noviembre de 2019, la parte demandada le ha depositado a la parte actora, la cantidad de trescientos doce mil bolívares soberanos (Bs.S. 312.000,00), conforme se comprueba de los depósitos bancarios y recibos de pago anexos al escrito de contestación. Que a la fecha de introducción de la demanda, septiembre de 2018, su representada se encuentra solvente y que hasta esa fecha, noviembre de 2019, nada debe por concepto de cánones de arrendamiento. Finalmente, solicita se declare sin lugar la presente demanda de desalojo.Que conforme al artículo110 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, reconviene a la parte actora, por el cumplimiento del contrato accionado. Que su mandante fue objeto de una oferta de venta en fecha 28 de abril de 2014 por la parte actora, y le concedió el derecho de preferencia a comprar el inmueble objeto del juicio, por ser arrendataria y encontrarse solvente. Sin embargo, señala que la parte actora, se ha abstenido de dar cumplimiento al artículo 137 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es decir, en hacer un descuento al precio estipulado de venta, cuando exista una relación arrendaticia de entre diez y veinte años, con un descuento equivalente al 10%. Que por el hecho que la parte actora, clausuró la cuenta corriente N° 0134-0343-1534-3304-5970 en el mes de octubre de 2015, se pagó doble el canon de arrendamiento mensual, debido a la confusión que causó la clausura de la cuenta, conforme se comprueba con los depósitos y los recibos de pago anexos. Por lo que, conforme al artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en consonancia con los artículos 68 primer aparte, 88, 110, 129, 131, 132, 134 y 137 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, solicita que la parte actora reconvenida convenga o así lo declare este Tribunal: Primero: que son ciertos todos los hechos narrados en su escrito; Segundo: que la accionante notificó a la arrendataria del inmueble de una oferta de venta en fecha 28 de abril de 2014; Tercero: que la parte demandada reconviniente, le realizó diversos depósitos a la parte actora en su cuenta Banesco, en los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2015; Cuarto: que clausuró la cuenta del Banco Banesco a partir del mes de octubre de 2015, para que la parte demandada no pudiese depositar los alquileres de los meses subsiguientes; Quinto: que debido a la actitud de clausurar la cuenta, para que la demandada no pudiese depositar los alquileres mensualmente, obligó a la parte demandada a depositar en la cuenta N°00000096032230103291 del Banco del Tesoro, recaudación SUNAVI; Sexta: que la parte actora está en conocimiento por haber sido notificada por la SUNAVI, que los alquileres de los meses de julio de 2015 hasta septiembre de 2018, se encuentran depositados en una cuenta de recaudación del SUNAVI, por la cantidad de Bs. 312.000,00; Séptima: que la cantidad de Bs. 49,49, demandada por los cánones de arrendamiento no es cierta, ya que realmente son Bs. 37,37, y debido a la reconversión monetaria dicha suma quedó en Bs. 0,00037, y que debido a los Bs. 312.000,00 que ya fueron pagados, dicha cantidad se encuentra pagada en su totalidad; Octava: que la parte demandada, se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados; Novena: que la parte demandada ha pagado los cánones de arrendamiento antes y después de la interposición de la demanda, desde el mes de junio de 2015 hasta septiembre de 2018, y de octubre de 2018 hasta noviembre de 2019;Décimo: que las transferencias y depósitos efectuados por la arrendataria en el Banco del Tesoro y Banesco, tienen plena validez legal conforme lo dispuesto en los artículos 1.283, 1.286 y 1.287 del Código Civil, en consonancia con lo previsto en el artículo 68 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Finalmente, estima la reconvención propuesta en la cantidad de cincuenta mil bolívares(Bs. 50.000,00), correspondiente a mil unidades tributarias (1.000 U.T); y solicita que la misma sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la sentencia definitiva.
En este orden admitida la reconvención, el apoderado judicial de la parte actora compareció primeramente en fecha 29 de noviembre de 2019, y contradijo las cuestiones previas opuestas, posteriormente, compareció nuevamente en fecha 05 de diciembre de 2019, y dio contestación a la reconvención en los siguientes términos:
Primero, rechazó y contradijo tanto los hechos como en el derecho, todos los argumentos expuestos por la parte demandada en su escrito de reconvención, por no ser ciertos. Que consta en los documentos anexados al escrito de contestación, que se le ofreció en venta a la demandada, el apartamento por ella ocupado en cumplimiento a la Disposición Transitoria Quinta de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y de la Providencia Administrativa N° 00042 de fecha 27 de marzo de 2014, emitida por la SUNAVI, estando en mora en esa fecha en los pagos de los cánones de arrendamiento, quebrantando así, el artículo 131 de la mencionada ley. Que la inquilina debía responder su negativa o su intención de compra en los noventa (90) días siguientes, cosa que no hizo en dicho tiempo, quedando liberada la propietaria de tal obligación y con el derecho de ofrecerla a un tercero, según los dispone el artículo 134 ibídem. Asimismo, rechazan que la parte accionante haya cerrado una cuenta corriente en Banesco, en donde presuntamente se depositaban los cánones de arrendamiento e igualmente, desconocen los anexos a la contestación de los supuestos pagos y transferencias, desde el mes de junio de 2015 al mes de octubre de 2015. Que no consta en los hechos narrados, ni como anexo a la contestación, alguna notificación del SUNAVI a la parte actora, de unos presuntos depósitos desde el mes de julio de 2015 hasta septiembre de 2018, y del mes de octubre de 2018 hasta noviembre de 2019, pues estos supuestos depósitos fueron hechos de forma conjunta según certificado electrónico de solvencia emitido por la SUNAVI de fecha 10 de octubre de 2019, anexo al escrito de contestación, por lo que, ratifica la insolvencia en el pago de las pensiones arrendaticias al momento de admisión de la demanda de desalojo, por tanto, no procede la compensación alegada en el escrito de contestación. Que rechazan la estimación de la cuantía de la reconvención por exagerada, por caprichosa y sin ninguna justificación, violando expresamente el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. Finalmente, por las razones de hecho y de derechos expresadas, piden que se declare sin lugar la reconvención propuesta.
De lo expuesto en fecha veintidós (22) de marzo de 2023, se dejó constancia de la celebración de la audiencia oral y pública prevista para el caso, ante esta Alzada, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual es del tenor siguiente:
“…En horas de despacho del día de hoy, 22 de marzo de 2023, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), día y hora fijada por este Tribunal, para que tenga lugar la audiencia oral y pública de conformidad con lo establecido en los artículos 98 y 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en el juicio que por DESALOJO (VIVIENDA), sigue la ciudadana RAFFAELINA MALIANNI DE PISCITELLI, en nombre propio y en representación de sus hijos SIMÓN PISCITELLI e ISABEL PISCITELLI contra la ciudadana ISABELLA MIGNOLI, y una vez anunciado el acto a las puertas de este Juzgado por la ciudadana Alguacil adscrita a esta dependencia judicial, se encontraba presente los ciudadanos LUIS CARLOS CALATRAVA ORAMAS y MARÍA E. RUMBOS S., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.579 y 18.446, respectivamente, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; asimismo, se encuentra presente el ciudadano JOAO HENRIQUES DA FONSECA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.301, actuando en representación judicial de la parte demandada. Seguidamente, el Tribunal otorgó el derecho de palabra a los apoderados judiciales de la parte accionante, quienes exponen: “Esta es una demanda de desalojo por falta de pago, habiendo una audiencia conciliatoria en el área administrativa, en materia judicial, demandamos por falta de pago y por supuesto la existencia de un contrato de una relación arrendaticia, además señala que la parte demandada en el momento de la contestación alegó las cuestiones previas 7°, 8° y 11°, y además reconvino en la causa principal, pero el tribunal de la causa desestimó las cuestiones previas y señaló que la reconvención fue declarada sin lugar por el tribunal de la causa, ya que para ésta sea procedente la misma debe versar sobre puntos diferentes de libelo, y en la incidencia de tacha, la cual fue declarada sin lugar por el tribunal de la causa, y la misma no fue apelada por la parte demandada”. Oída la exposición de la accionante, se otorga el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte demandada, quien señala: “Cursa al vuelto de folio 229, últimos renglones, la recurrida hace mención a una serie de recaudos, sin embargo, no fueron valoradas las pruebas de su representada, las cuales no habían sido impugnadas por la parte actora, las pruebas presuntamente desconocidas cursan del folio 74 al 174 y las mismas no fueron valoradas. Que la parte actora no fue notificada de las pruebas y para desestimar tal argumento, consigno documento público del SUNAVI, para demostrar que fue aprobada la consignación y notificación de la parte actora, por lo que, la accionante estaba a derecho. En este estado, la Juez formuló la siguiente pregunta al apoderado judicial de la parte demandada, ¿en qué oportunidad pagó los cánones de arrendamiento demandados, mes a mes?, A lo cual respondió: como lo indica el documento consignado. Además señala: Mi representada le pagó a la parte actora 312.000 bolívares, pagando la supuesta deuda demandada, estando solvente en el pago de las cantidades demandas. Yo considero que la arrendataria se encuentra solvente, por lo que, solicito que se declare sin lugar la demanda propuesta. En este acto, el apoderado judicial de la parte accionante, impugna el documento consignado por la parte demandada, por ser copia simple, además que no consta que su representada haya sido notificada de esa decisión y que los cánones de arrendamiento hayan sido pagados mes a mes.” Es todo. Oída la exposición de ambas partes, así como realizada una revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, este Tribunal se retira por un lapso de 10 minutos. Una vez presentes las partes nuevamente en la Sala, esta Alzada pasa a decidir la presente causa de la manera siguiente, con relación al cuaderno de tacha incidental, Primero: Improcedente la tacha de falsedad ejercida por el apoderado judicial de la parte demandada; Segundo: No hay condenatoria en costas. Y el extenso de la presente decisión se publicará por separado en el cuaderno de tacha incidental. Ahora bien, con respecto al fondo de la controversia, esta Alzada pasa a pronunciarse de la siguiente manera, Primero: Por cuanto las cuestiones previas contenidas en lo ordinales 7° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no tienen apelación, conforme a lo previsto en el artículo 867 eiusdem, en consonancia con lo dispuesto en el artículo 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este Tribunal no tiene ningún de pronunciamiento que hacer al respecto, en virtud que las mismas ya se encuentran resueltas; Segundo: Con relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, este Juzgado observa que, la representación judicial de la parte demandada, opuso la misma por no estar de acuerdo con la cuantía estimada por la parte accionante en su escrito libelar, sin embargo, la disconformidad sobre el monto de la cuantía, es un medio de impugnación aparte, que debe ser debidamente alegado y probado en autos, el cual no tiene ningún tipo de relación con la cuestión previa opuesta, ya que, la misma está referida específicamente a alguna disposición expresa de la ley que prohíba o limite la admisión de una demanda. Por lo que, al evidenciarse que el artículo 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, expresamente permite la demandas de desalojo de vivienda, tal como ocurre en el caso de marras, resulta forzoso para esta Alzada, declarar SIN LUGAR la misma; Tercero: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido, y en consecuencia, CON LUGAR la demanda; en virtud de que, la parte accionante reclama en su escrito libelar, que la parte demandada le adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes, desde el mes de agosto de 2015 hasta el mes de septiembre de 2018, mientras que la parte demandada alega, que no adeuda nada, por haber pagado desde el mes de junio de 2015 hasta el mes de noviembre de 2019. Ahora bien, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos son ley entre las partes, por lo que, deben ser cumplidos tal y como fueron pactados, en ese sentido, se observa que en la cláusula tercera del contrato suscrito, las partes pactaron que la arrendataria debía pagar el alquiler por mensualidades anticipadas, los cinco (5) primeros días de cada mes, sin embargo, se observa de las pruebas cursantes en actas, que los pagos de los cánones de arrendamiento desde el mes de julio de 2015 hasta el mes de agosto de 2018, se realizaron ante Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda, en el mes de agosto de 2019, es decir, los cuales fueron realizados de manera extemporánea, habiendo transcurrido con creces los cuatro (4) cánones de arrendamiento que establece el ordinal primero del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Cuarto: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada; Quinto: Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo dispuesto al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Finalmente, se hace del conocimiento de las partes, que el extenso de la presente decisión, se realizará por separado dentro de los cinco (5) días siguientes al de hoy. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman…”

Ahora bien, establecido los alegatos de las partes de la presente contienda judicial, pasa esta Alzada a resolver previamente las defensas atientes a las cuestiones previas y la compensación solicitada por la parte demandada, p ara ello observa:
La representación judicial de la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 7º, 8º y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en este sentido con relación a las dos primeras de cuestiones previas opuestas, este Juzgado observa lo establecido en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone:
“…Articulo 357: La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrá apelación. La decisión sobre las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del mismo artículo, tendrá apelación libremente cuando ellas sean declaradas con lugar, y en un solo efecto cuando sean declaradas sin lugar. En ambos casos, las costas se regularán como se indica en el Título VI del Libro Primero de este Código.
(Resaltado del Tribunal)

Como puede evidenciarse claramente de la norma antes transcritas entre los ordinales que no tienen apelación, una vez resueltas o decididas por su juez natural, se encuentran los establecidos en los ordinales (7º y 8º) propuestos hoy por la parte demandada, en consecuencia este tribunal acorde a la normativa jurídica imperante, no tiene materia en ese respecto sobre la cual decidir en virtud de haber sido resuelta adquiriendo carácter de cosa juzgada, por el tribunal de la hoy recurrida. Así se declara.
Ahora bien, en relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta por la demandada se observa que, tiene libremente el ejercicio del recurso, en tal sentido se observa:
“Artículo 346. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(…Omissis…)
11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Si fueren varios los demandados y uno cualquiera de ellos alegare cuestiones previas, no podrá admitirse la contestación a los demás y se procederá como se indica en los artículos siguientes.”

(Fin de la cita. Subrayado de esta Alzada).
De acuerdo a la normativa parcialmente transcrita, la parte puede oponerse a la tramitación de la demanda, señalando que la ley prohíbe expresamente admitir la misma, o que sólo es permitida su admisión por determinadas causales, que no fueron las alegadas en la demanda. En ese sentido, se observa que la presente demanda, se trata de una demanda de desalojo de vivienda derivada de una relación arrendaticia, y la misma está expresamente permitida, conforme a lo establecido en el artículo 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual dispone que las demandas de desalojose sustanciarán y decidirán por el procedimiento oral independientemente de su cuantía, no siendo óbice que la parte demandada no esté de acuerdo con la cantidad que fue estimada la demanda en el escrito libelar, pues resulta necesario para esta Alzada señalar que, la parte accionante puede estimar la demanda en la cantidad que considere pertinente, correspondiendo entonces a la parte demandada, impugnar la cuantía, ya sea que la considere insuficiente o exagerada.
En este sentido, el Tribunal al momento de admitir la demanda no tiene forma de saber si los argumentos expresados en el escrito libelar son ciertos o no, ya que, el artículo 341 del Texto Adjetivo Civil, ordena admitir toda demanda presentada, a menos que la misma sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, por ello, si en el caso de marras, la parte actora ejerce una acción de desalojo por falta de pago, le corresponde es a la parte demandada, comparecer a los fines de desmentir lo afirmado por la parte actora, consignando todas las pruebas que considere pertinentes a tal efecto, pues la solvencia alegada por la parte demandada, es una cuestión que debe ser dilucidada al momento de dictar sentencia resolviendo el mérito de la controversia, no pudiendo ser considerada bajo ninguna circunstancia, como un argumento que prohíba o limite la admisión de la presente demanda que hoy ocupa la atención del tribunal, en tal sentido al encontrarnos en presencia de una demanda de desalojo, la cual a todas luces tiene asidero en nuestro ordenamiento jurídico en virtud de encontrase expresamente permitidas en la normativa que rige la mataría, es por lo que, resulta forzoso para esta Alzada, declarar SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación. Así se decide.
Resuelto lo anterior, se observa que, el apoderado judicial de la parte demandada, alegó en su escrito de contestación, que existe una compensación entre las partes, ya que, ambas son recíprocamente deudoras al haber pagado con creces la parte demandada, la cantidad de trescientos doce mil bolívares soberanos (Bs.S.312.000,00), por concepto de los cánones de arrendamiento adeudados, desde julio de 2015, hasta noviembre de 2019.
Ahora bien, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.331 del Código Civil, la compensación es "Cuando dos personas son recíprocamente deudoras, y se verifica entre ellas una compensación que extingue las dos deudas, de modo y en los casos siguientes.”. Sin embargo, lo ocurrido en el caso de marras no puede ser considerado a opinión de esta Juzgadora como una compensación, ya que, en primer lugar, de las pruebas cursantes en actas no se evidencia que la parte actora estuviera entrelazada con su contraria de deuda con la parte demandada; y, en segundo lugar, la supuesta deuda de la accionante se generó, cuando la parte demanda pagó un monto superior al adeudado ante la SUNAVI.
En este mismo orden de ideas, se observa que la parte accionante en el escrito libelar en ningún momento, solicitó el pago de los cánones de arrendamiento adeudados o alguna indemnización por daños y perjuicios, demandando únicamente el desalojo del inmueble, lo cual trae como consecuencia que la parte solo pretende la devolución del inmueble arrendado, por cualquiera de las causales taxativas en la norma que rige la materia, en tal sentido de considerar la parte demandada, realizo de manera errónea un pago superior al adeudado, debe solicitar la compensación mediante otro juicio distinto a este, lo cual encuentra sustento en decisión emitida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la que ha dejado sentado jurisprudencialmente que las demandas de desalojo, no pueden exigir el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, tal como se evidencia de la sentencia número 0832 del 03 de diciembre de 2018, que especificó lo siguiente:
“(…Omissis…)

Por ello, esta Sala considera necesario desplegar su facultad extraordinaria revisora de fallos, contenida en el artículo 336.10 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en tal sentido destaca, que el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en el dictamen aquí examinado, desatendió el criterio esgrimido por esta Sala en su sentencia n.° 1.443/2014, en el cual se estableció lo que de seguidas se cita textualmente:
“(…) no habían sido planteadas de manera principal, sino como subsidiaria una de la otra, esta Sala Constitucional aprecia que ambas pretensiones persiguen finalidades disímiles; tal y como ocurre cuando se demanda la resolución y el cumplimiento de un contrato de manera principal, en una de ellas se pretende acabar con el vínculo o nexo contractual y en la otra, por el contrario, se persigue el cumplimiento de lo pactado. En tal sentido, esta Sala Constitucional en sentencia N° 669 del 4 de abril de 2003 (caso: Magaly Gallo de Perdomo), expresó lo siguiente:
‘…Es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios…’.
Del contenido de la decisión parcialmente transcrita supra, se advierte que es perfectamente admisible en derecho que el arrendador pueda demandar la resolución de un contrato de arrendamiento y al mismo tiempo exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, estos últimos a título de indemnización por los daños y perjuicios que se le hubiesen podido ocasionar (artículo 1.167 del Código Civil); estas son dos pretensiones que se tramitan a través de un mismo procedimiento y que no se excluyen mutuamente.
Ahora bien, en el caso de autos la acción ejercida no es la resolución sino el desalojo, las cuales presentan diferencias importantes en tres aspectos primordiales a saber: la primera (la acción de resolución) se encuentra dirigida a poner fin a una relación arrendaticia por escrito a tiempo determinado, independientemente de la naturaleza o índole del incumplimiento y a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los contemplados en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, mientras que la segunda (la acción de desalojo) resulta aplicable a una relación arrendaticia, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, con el objeto de obtener la devolución del inmueble arrendado, por alguna de causales taxativas establecidas en el artículo 34 eiusdem. [Hoy artículo 40 de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial] Otra de las diferencias presentes entre ambas acciones, es que la sentencia que se pronuncie sobre la resolución de un contrato es, en principio, recurrible a través del ejercicio del recurso de casación -siempre que la cuantía de la causa así lo permita- mientras que la sentencia que acuerde el desalojo no admite posibilidad alguna de incoar dicho recurso, conforme lo prevé el artículo 36 de la ley especial que regula la materia y, por último, la acción de desalojo requiere, respecto de la causal de falta de pago, que el arrendatario hubiere dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que en la acción de resolución en el contrato a tiempo determinado, la falta de pago de una pensión arrendaticia es causa o motivo suficiente para que el arrendador proceda a demandar la finalización de la relación contractual.
A pesar de que ambas acciones (desalojo y resolución) persigan el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, ambas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos (…)”. (Destacado del fallo citado, subrayado de esta Sala). [Ver también fallo n.° 1.618 del 18 de agosto de 2004).

(Fin de la cita. Subrayado del texto transcrito).
En virtud de lo anterior, este Juzgado observa que la parte accionante, no ha reclamado el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, evidenciándose del escrito libelar que, la acción que nos ocupa es una demanda de desalojo que se intenta contra la ciudadana Isabella Mignoli, siendo que lo pretendido en este tipo de juicios, es la devolución del bien dado en arriendo, no resulta procedente la compensación solicitada, en tal sentido la parte demandada puede solicitar libremente el reintegro de las cantidades consignadas ante el organismo administrativo correspondiente, mediante otra acción distinta a esta, resultando forzoso declarar improcedente esta defensa. Así se decide.
Resuelto lo anterior, pasa esta Alzada al análisis y verificación de los requisitos de procedencia de la demanda de desalojo incoada por la parte actora de esta contienda judicial, trayendo a colación en primer lugar lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone:
“Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. (…)”
De acuerdo al artículo anterior, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por lo que, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Bajo este razonamiento se observa, que la parte accionante acompañó a su escrito libelar contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes, mediante el cual se demuestra la relación jurídica que une a las partes en el presente juicio.
Ahora bien, la parte accionante señala en su escrito libelar que, la demandada adeuda los cánones correspondientes desde el mes de agosto de 2015 hasta septiembre del año 2018, mientras que la parte demandada, asegura que se encuentra solvente al haber pagado los cánones de arrendamiento desde julio de 2015 hasta el mes de noviembre de 2019, en este sentido pasa este tribunal a revisara el material probatorio traído a los autos por las representaciones judiciales de las partes del juicio y para ello se observa:
Parte actora:
1. Copia simple de instrumento poder conferido por la ciudadana Raffaelina Malianni de Piscitelli, en su propio nombre y representación de sus hijos Simón Piscitelli Maliannie Isabel Piscitelli Malianni, a los abogados Luis Carlos Calatrava Oramas, María Elena Rumbos Salazar, María Esperanza Rodríguez Cedeño, Margot Chacon Mejiasy Jaime Ramón Rumbos Salazar, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº12, tomo 115, folios 45 hasta el 47, en fecha 06 de junio de 2014 (f. 4 al 8). De la cual se demuestra la representación judicial de los mencionados abogados, por lo que, al no haber sido objeto de impugnación por la parte demandada, en la oportunidad procesal correspondiente, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
2. Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 1° de octubre de 2003, el cual quedó anotado bajo el N° 2, Tomo 131 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría (f. 9 al 14). Este documento no fue impugnado, ni fue objeto de tacha por su antagonista, por lo que surte pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, desprendiéndose del mismo, la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes contendientes en el presente juicio, y en consecuencia, las reciprocas obligaciones y deberes de los suscribientes. Así se decide.
3. Copia simple del documento de propiedad del inmueble de autos, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 25 de abril de 1996, quedando anotado bajo el número 47, tomo 54 de los libros de autenticaciones, y posteriormente, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 21 de enero de 1997, bajo el Nº 7, Tomo 3, Protocolo Primero y N° 5 del protocolo Cuarto (f. 15 al 21), del cual se observa que los ciudadanos Raffaelina Maliannide Piscitelli, Simón e Isabel Piscitelli de Malianni, son los únicos y universales herederos del ciudadano Giovanni Piscitelli Tramontano, quien en vida le fue legado mediante testamento el inmueble objeto de litigio, y que luego de su muerte, su esposa e hijos adquirieron la propiedad del mismo. En virtud de que esta documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento, este Tribunal observa que estamos en presencia de un juicio mediante el cual se discute la relación arrendaticia entre las partes de esta contienda judicial, no la propiedad del predio arrendado, por tanto nada aporta al tema a resolver, en tal sentido se desecha . Así se decide.
4. Copia certificada de la Providencia Administrativa N° MRC-0087 dictada en fecha 30 de abril de 2018 en el expediente No. 030183736-0115048, sustanciado ante la Coordinación de Mediación y Conciliación de la Dirección de Trámites Procesales y Procedimientos Administrativos de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), donde se aprecia que dicho organismo habilitó la vía judicial, por cuanto había sido agotada la vía administrativa, en acatamiento de lo establecido en el artículo 9 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (f. 23 al 25). Esta documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que, al tratarse de un documento público administrativo, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, demostrándose que la parte actora agotó la vía administrativa de manera previa, al ejercicio de la presente acción. Así se decide.
5. En la etapa probatoria, el apoderado judicial de la parte actora, promovió la prueba de posiciones juradas de conformidad con lo previsto en el artículo 405 y 406 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, esta prueba fue admitida por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 27 de febrero de 2020, por lo que, una vez citadas las partes mediante boleta, el acto de posiciones juradas se llevó a cabo en fecha 02 de marzo de 2021 (f. 175), sin embargo, la parte demandada, no compareció ni por sí, ni por medio de apoderado judicial alguno, sin motivo legítimo, por lo que, de acuerdo a lo establecido en el artículo 412 del Código de Procedimiento Civil, se le tiene por confeso en las posiciones juradas estampadas por la parte accionante, en el acta levantada a tal efecto, las cuales son del tenor siguiente:“(…) AL PRIMERO: ¿Diga usted, cómo es cierto que usted le adeuda a la señora Rafeala de Piscitelli los cánones de arrendamiento desde octubre de 2015 hasta noviembre de 2019?, AL SEGUNDO: ¿Diga usted como es cierto que usted pago conjuntamente los meses adeudados ante el SUNAVI antes de la introducción de la demanda el ocho (08) de octubre del 2018?, AL TERCERO: ¿Diga usted como es cierto que tenía conocimiento del procedimiento de solicitud previa a la demanda que corría ante la SUNAVI?, AL CUARTO: ¿Diga usted como es cierto que el dieciocho (18) de septiembre del 2017 fue citada personalmente por el funcionario del SUNAVI en el procedimiento previo a la demanda y que corre en el folio veintitrés (23) del presente expediente?, AL QUINTO: ¿Diga usted como es cierto que la contestación de la demanda fue el días vientos de noviembre del 2.019?, AL SEXTO: ¿Diga usted como es cierto que antes del mes de Julio de 2015 usted pagaba los arrendamientos a la administradora del inmueble?, AL SÉPTIMO: ¿Diga usted como es cierto que usted consigno extemporáneamente los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2015 en la cuenta de la arrendadora porque esta se encontraba de viaje?, AL OCTAVO:¿Diga usted como es cierto que al ofertarse de la venta del inmueble, usted al leerla supo que era una imposición de la ley?, AL NOVENO: ¿Diga usted como es cierto que al momento de la oferta usted estaba en mora de los cánones de arrendamientos? Es todo. (…)”

Parte Demandada:
6. Copia certificada de instrumento poder mediante el cual la ciudadana Isabella Mignoli, confirió poder especial en cuanto a derecho se requiere al abogado Joao Henriques Da Fonseca, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 24 de mayo de 2019, bajo el N° 57, Tomo 59, Folios 191 hasta 193, de la cual se desprende la representación judicial del mencionado abogado (f. 57 al 59). Esta documental no fue objeto de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se decide.
7. Copia simple de oferta de venta del inmueble objeto de litigio, dirigido a la ciudadana Isabella Mignoli en fecha 28 de abril de 2014 (f. 72); Esta documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por tanto se da valor probatorio de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
8. Planilla de depósito de Banesco, suscrita por la ciudadana Isabella Mignoli, a favor de Raffaelina Miliani por la cantidad de Bs. 10.000,00, cuenta corriente número 01340343153433045970, marcado con la letra y número C-1. (f. 73). Esta documental fue desconocida por la representación judicial de la parte actora en la oportunidad procesal correspondiente, evidenciándose disparidad en lo suscrito en la planilla de depósito en virtud de no coincidir exactamente con el voucher de depósito, que se encuentra anexo a la planilla, siendo además que la misma, no tiene ningún tipo de impresión por parte del banco, en tal sentido este Tribunal la desecha de conformidad con lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil. Así se decide.
9. Certificado electrónico de solvencia emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda de fecha 29 de octubre de 2019 (f.74 al 76), con firma y sello húmedo de dicha institución, de la cual se evidencia que los cánones de arrendamiento desde julio de 2015 hasta diciembre de 2018, fueron pagados el 21 de agosto de 2019. Esta documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio por ser un documento público administrativo, el cual goza de certeza y veracidad jurídica hasta prueba en contrario, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, demostrándose que la parte demandada pago los cánones de de julio de 2015 hasta diciembre de 2018, demandados como insolutos, en fecha 21 de agosto de 2019, es decir de manera extemporánea por tardía. Y Así Expresamente se Declara
10. En la hoja marcada con las letras “T-D”, se encuentran: (i) comprobante de depósito en efectivo por la suma de mil quinientos bolívares (Bs. 1500,00), de fecha 20 de julio de 2015 con el número de referencia 503134; (ii) voucher de depósito bancario N° 1309391979 de fecha 31 de julio de 2015, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2000,00); (iii) voucher de depósito bancario N° 7844473 de fecha 18 de agosto de 2015 por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2000,00); (iv) voucher de depósito bancario N° 1614473497 de fecha 08 de septiembre de 2015 por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2000,00); y (v) voucher de depósito bancario N° 012861455 de fecha 02 de octubre de 2015 por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2000,00). Este Juzgado les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil. Así se decide.
11. Cincuenta y tres (53) planillas de pago emitidas por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento desde julio de 2015 hasta noviembre de 2019, por la cantidad de Bs. 1000,00 cada una (f. 78 al 134). De dichos documentales se evidencia que la parte demandada pagó ante la SAVIL, en fecha 21 de agosto de 2018, los cánones de arrendamiento que van desde julio de 2015 hasta agosto de 2019, mientras que los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2019, fueron pagados el 12 de septiembre, 07 de octubre y 11 de noviembre de 2019, respectivamente. Estas documentales no fueron objeto de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento 1.359 del Código Civil, y al ser documentos públicos administrativos, gozan de certeza y eficacia jurídica, hasta prueba en contrario. Así se decide.
12. Durante la audiencia oral y pública celebrada en esta instancia, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó copia simple de cartel de notificación emitido en fecha 12 de julio de 2019, por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, mediante la cual se le hace saber a la ciudadana Rafaelina Malianni de Piscitelli, que mediante providencia administrativa de fecha 25 de agosto de 2017, se declaró procedente la solicitud de consignación temporal del canon de arrendamiento presentada en fecha 08 de agosto de 2016, por la ciudadana Isabella Mignoli, autorizando la apertura de una cuenta corriente a tal efecto (f. 253). Esta documental fue impugnada por la parte actora por tratarse de una copia simple, además de no constar que su representada haya sido notificada de esa decisión. Sin embargo, por cuanto se evidencia que dicha comunicación fue emitida electrónicamente, este Juzgado le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en consonancia con lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 6 literal b de la Ley de Simplificación de Trámites Administrativos. Así se decide.
Ahora bien, como se observa la representación judicial de la parte accionante, fundamentan su demanda de desalojo según lo dispuesto en el artículo 91, numeral 1° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual textualmente reza:
“Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. (…)”
(Fin de la cita. Subrayado de esta Alzada).
Con relación a esta pretensión, la representación judicial de la parte demandada alega que su representada se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados, asegurando que se vio forzado a consignar los cánones de arrendamientos ante la Superintendencia Nacional de los Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), en agosto de 2019, por cuanto, la parte actora cerró en el mes de noviembre de 2015, la cuenta corriente de la entidad bancaria en la que, a su decir depositaba los pagos del arriendo, no obstante a ello nada trajo a los autos la parte demandada para demostrar tal alegato o defensa, ni se observa que las partes en el contrato en discusión hayan pactado o establecido que los pagos de los cánones de arrendamiento, se realizarían en la cuenta corriente Nº 0134-0343-15-3433045970 de de la entidad bancaria BANESCO, la cual señala el demandado, fue cerrada, por tanto esta defensa de la parte demandada de autos, debe desecharse. Así se declara
Ahora bien, de la revisión del contrato de arrendamiento que se resuelve y suscrito por las partes en el año 2003, se constata que fue establecido como canon de arriendo por el inmueble la cantidad de ciento un mil bolívares (Bs. 101.000,00), los cuales debían ser pagados los cinco (05) primeros días de cada mes, evidenciándose de las pruebas cursantes en el expediente que el pago de los cánones de arrendamiento reclamados por la parte actora, correspondientes a los meses que van desde (JULIO DE 2015 HASTA AGOSTO DE 2019, EL 21 DE AGOSTO DE 2019), fueron consignados ante el Sistema de Arrendamiento en Línea de la SUNAVI, todos en el año 2019, considerándose extemporáneos a todas luces en virtud de haber transcurrido con creces el lapso correspondiente para su pago. Y así expresamente se declara.
En consecuencia al haber la parte demandada, realizado la consignación de los cánones de arrendamiento de manera extemporánea, como fue declarada en el párrafo anterior y muy posterior al vencimiento de lo establecido por las partes en el contrato que los une y la normativa jurídica, que rige la materia, en virtud que transcurrieron más de cuatro (4) años para efectuar el pago de los mismos, lo cual en ningún modo convalida la mora en la que incurrió la parte demandada, no resultando procedente la excepción de pago alegada por el apoderado judicial de la parte demandada, pues es evidente que para el 01 de octubre de 2018, fecha de interposición de la presente demanda, la hoy accionada no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento señalados como insolutos; en tal sentido y en virtud de todo lo expuesto en el presente fallo, resulta procedente la demanda de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, incoada por la parte actora de la presente contienda judicial, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 91 numeral 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, resultando forzoso para este tribunal superior confirmar el fallo apelado, tal como así se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se declara
DE LA RECONVECIÓN
La parte actora reconvenida al momento de dar contestación a la reconvención propuesta, rechazó la estimación de la cuantía realizada por la parte demandada- reconviniente, en la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), por considerarla exagerada, caprichosa y sin ninguna justificación, ya que, a su decir, viola el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente:
“Artículo 36. En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”
De acuerdo al artículo anterior, el valor de las demandas que versen sobre la validez o continuación de un arrendamiento, deben determinarse sumando las pensiones o cánones de arrendamiento que se reclamen y sus accesorios. Sin embargo, en el caso de marras se observa que, la reconvención propuesta por la parte demandada-reconvenida, no está relacionada a la validez o continuación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sino con relación al cumplimiento de una oferta de venta realizada por la parte actora-reconvenida a la parte demandada-reconviniente, por lo que, al no estar relacionada dicha normativa a la reconvención propuesta, la misma debe considerarse IMPROCEDENTE. Así se decide.
Así las cosas, la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, reconvino a la parte actora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 110 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por cumplimiento de la oferta de venta realizada por la parte actora en fecha 28 de abril de 2018, en donde le concedió a la demandada el derecho de preferencia de comprar el inmueble objeto de autos, por ser arrendataria del mismo, por más de diez (10) años consecutivos. Asimismo, la parte demandada-reconviniente señala que la parte actora-reconvenida se ha abstenido de dar cumplimiento al artículo 137 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es decir, que el propietario del inmueble debe hacer un descuento de 10% en el precio de venta, cuando exista una relación arrendaticia de entre diez (10) y veinte (20) años.
En respuesta a lo anterior, la parte actora-reconvenida al dar contestación a la reconvención, señaló que esa oferta se hizo en cumplimiento a la Disposición Transitoria Quinta de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y de la Providencia Administrativa N° 00042 de fecha 27 de marzo de 2014 de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, pero que la parte demandada-reconviniente para esa fecha estaba en mora del pago de los cánones de arrendamiento, quebrantando así el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que estipula que sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Asimismo, la parte actora-reconviniente señala que la parte demandada-reconvenida, debía responder su negativa o su intención de compra dentro de los noventa (90) días siguientes, y que, al no haber dado su respuesta en dicho tiempo, la arrendadora quedó liberada de la obligación, de conformidad con el artículo 134 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia de la reconvención propuesta, esta juzgadora observa que, las partes son contestes en afirmar que la oferta de venta se realizó en fecha 28 de abril de 2014, sin embargo, aunque dicho mes no se encuentra entre los meses alegados como insolutos en el escrito libelar, la parte actora-reconvenida señala que para esa época la parte demandada-reconviniente se encontraba en mora en el pago de los cánones de arrendamiento, afirmación a la que la parte demandada-reconviniente quedó confesa al no haber comparecido al acto de posiciones juradas celebrado en el tribunal de la causa, en fecha 02 de marzo de 2021, de conformidad con lo establecido en el artículo 412 del Código de Procedimiento Civil.
Aunado a lo anterior, no se observa de las pruebas cursantes en autos, que la parte demandada-reconviniente haya demostrado estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para el mes de abril de 2014, por lo que, de acuerdo a lo previsto en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no podía ser acreedor de la preferencia ofertiva, ya que ésta solo se encuentra dirigida al arrendatario que esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Por lo que, en virtud de los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, resulta forzoso para esta Juzgadora, declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada en su escrito de contestación. Así se decide.
- III -
Dispositiva
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, conforme a lo establecido en los artículos 12, 243, 244 del Código de Procedimiento Civil, 26 y 257 de la Carta Magna, declara:
Primero: SIN LUGAR, el recurso de apelación ejercido, por el abogado Joao Henriques Da Fonseca, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 28 de noviembre de 2022, dictada por el Tribunal Vigésimo Sexto de Municipio y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró entre otras cosas con lugar la demanda.
Segundo: Por cuanto las cuestiones previas contenidas, en los ordinales 7° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no tienen apelación, conforme a lo previsto en el artículo 867 eiusdem, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no hay materia sobre la cual decidir, en este respecto.
Tercero: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 ibídem, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
Cuarto: SE CONFIRMA con la motivación expuesta en el fallo, la decisión de fecha 28 de noviembre de 2022, dictada por el Tribunal Vigésimo Sexto de Municipio y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Quinto: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la parte actora.
Sexto: CON LUGAR LA DEMANDA que por DESALOJO (vivienda), sigue la ciudadana RAFFAELINA MALIANI DE PISCITELLI, actuando en su propio nombre y en representación de sus hijos SIMÓN PISCITELLI E ISABEL PISCITELLI, contra la ciudadana ISABELLA MIGNOLI.
Séptimo: De conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente recurso.
Octavo: Por cuanto el extenso del fallo se dicta dentro del lapso de ley, no es necesaria la notificación de las partes inmersas en esta contienda judicial.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la sede de este Despacho, todo de conformidad con lo ordenado en el artículo 248 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y de Tránsito en lo Civil, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de marzo del año 2023. Años 212º de la Independencia y 164º de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMÉNEZ.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.
En esta misma fecha, siendo las 2:40 p.m., se anunció, registró y publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.
AP71-R-2022-000548
BDSJ/JV/GS/VH