REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. CARACAS, 11 DEMAYO DE 2023 213º Y 164º ASUNTO: AP71-R-2022-000442 (1300) DEMANDANTE: Sociedad Mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 28 de diciembre de 2006, bajo el Nº76, Tomo: 1488 A; siendo reformados sus estatutos sociales a través del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas celebrada en fecha 10 de octubre de 2014,e inscrita ante la prenombrada Oficina de Registro Mercantil en fecha 13 de febrero de 2015, bajo el Número: 2, Tomo: -40-A; representada por su Directora, la ciudadana MARIA ALEJANDRA MARCHEGIANI KOSMA, venezolana, mayor de edad, soltera, domiciliada en la ciudad de Caracas, titular de la cédula de identidad Nº V-15.167.967. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSÉ ANTONIO GONCALVES RODRIGUEZ y LUIS ALBERTOPIÑA ÁLVAREZ,venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritosel Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros:93.504 y 187.734, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, venezolana, casada, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.677.332. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: CiudadanosDHANIEL H. MATA, DANIEL ALEJANDRO ABREU GONZÁLEZ y NESTOR CASTRO GODOY, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritosel Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 216.812, 209.910 y 37.555, respectivamente. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA (APELACIÓN) SENTENCIA: DEFINITIVA -I- Conoce este Tribunal previa distribución de Ley del presente recurso de apelación ejercido por el ciudadano DHANIEL H. MATA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº216.812, el 10 de octubre de 2022; en su carácter de apoderado judicial dela ciudadana YULIMAR RIVAS DE ROMERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.677.332, contra la sentencia dictada en fecha 12 de agosto de 2022, por el Juzgado Duodécimo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró lo siguiente: PRIMERO: SIN LUGAR la impugnación de la cuantía de la demanda. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de resolución de contrato intentada por la sociedad mercantil sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A., en consecuencia, se declara RESUELTO EL CONTRATO de promesa bilateral de compraventa suscrito por las partes ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 29 de abril del año 2011, anotado bajo el No. 55, Tomo 85 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. TERCERO: Se condena a la parte demandada a las costas del proceso de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida en la demanda. CUARTO: Por encontrarse la presente decisión fuera de su lapso natural, se ordena la notificación de las partes. Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda acompañada de anexos, presentada vía correo electrónico el día 8 de febrero de 2021, y físicamente el día 10 del mismo mes y año, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Posteriormente, sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento al Juzgado VigésimoTercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. El 1 de marzo de 2021, fue admitidala demanda de resolución de contrato mediante el procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada,concediéndole un día de terminó de distancia a fin de dar contestación a la demanda.Seguidamente, el 15 de marzo de 2021, fue librada compulsa de citación a la parte demandada conjuntamente con el exhorto remitido al Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Municipio Zamora del estado Miranda con sede en la ciudad de Guatire. En fecha 13 de mayo de 2021, la abogada Sonia Mireya Carrizo Ontiveros, se abocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba, ordenando agregar las resultas de citación practicada a la parte demandada, proveniente del Tribunal Primero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda. Seguidamente, mediante diligencia presentada el 28 de mayo de 2021 el abogado José Antonio Goncalves Rodríguez y Luis Alberto Piña Álvarez, inscritosen el INPREABOGADO bajo los Nos.93.504 y 187.734, respectivamente; ratificaron los medios probatorios promovidos en el escrito libelar, siendo admitidas el 1 de junio de 2021. En fecha 1 de junio de 2021, la ciudadana Yulimar Guadalupe Rivas Romero, debidamente asistida por el abogado Fernando Enrique Diaz Ardila, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 129.849, presentó escrito mediante el cual solicitó la declinatoria de competencia a los Tribunales de Protección de Niños, Niñas y Adolescente de esa misma Circunscripción Judicial. En fecha 8 de junio de 2021, el Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia mediante la cual declaróCON LUGARla pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA deducida por la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A., contra la ciudadana Yulimar Guadalupe Rivas De Romero. Mediante diligencia de fecha 16 de junio de 2021, la ciudadana Yulimar Guadalupe Rivas Romero, asistida por el abogado Fernando Enrique Diaz Ardila, apeló de la decisión dictada el 08 de junio de 2021, por el Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas El 21 de junio de 2021, se ordenó la notificación de la parte actora de la sentencia dictada el 08 de junio de 2021, mediante boleta de notificación, la cual fue librada en esa misma fecha y practicada por medio del aguacil adscrito a esa dependencia judicial el 06 de julio de ese mismo año. El 20 de julio de 2021, el Tribunal oyó la apelación en ambos efectos, siendo remitido el expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante oficio número 21-0147, librado en esa misma fecha. Mediante auto dictado el 30 de julio de 2021, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada al expediente y fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente, a los fines de dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. El 16 de agosto de 2021, el abogado Dhaniel H. Mata, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N.º 216.812, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de alegaciones. El 13 de septiembre de 2021, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó decisión en la cual declaró CON LUGARLA APELACIÓN; anuló la sentencia dictada el 08 de junio de 2021 por el Juzgado Vigésimo Tercero deMunicipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y ordenó reponer la causa al estado de contestación de la demanda, previa notificación de las partes. Mediante nota de secretaria de fecha 14 de septiembre de 2021, la secretaria del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de la notificación de la decisión a las partes intervinientes, vía correo electrónico en fecha 13 de noviembre de 2021. Mediante auto de fecha 13 de octubre de 2021, dictado por el Tribunal de alzada se ordenó la remisión del expediente al Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante oficio Nº 21-0090. El 29 de octubre de 2021, el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada al expediente, abocándose nuevamente al conocimiento de la causa. El 29 de octubre de 2021, la abogada Sonia Mireya Carrizo Ontiveros, en su condición de Juez Provisorio del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se inhibió de seguir conociendo de la causa, conforme a lo establecido en el artículo 84 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con el artículo 82 ordinal 15º eiusdem, siendo enviado el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas. Mediante auto dictado el 3 de diciembre de 2021, el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó darle entrada al expediente abocándose al conocimiento de la causa en el estado de contestación de la demanda, en acatamiento a lo decidido en fecha 13 de septiembre de 2021, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenándose la notificación de las partes mediante boleta de notificación, libradas en esa misma fecha. El 6 de diciembre de 2021, mediante nota de secretaria dejó constancia de la práctica de las notificaciones realizadas a las partes intervinientes del proceso a través de los medios telemáticos (correos electrónicos). El 9 de diciembre de 2021, el abogado Dhaniel H. Mata, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito mediante el cual, impugnó la cuantía como punto previo, contestó y presentó reconvención. Mediante sentencia interlocutoriadel 8 de febrero del 2022, el tribunal de la causa declaró INADMISIBLE la reconvención propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada; ordenándose la notificación de las partes mediante boleta de notificación, que fueron libradas en esa misma fecha y enviadas vía correo electrónico el 9 de febrero de 2022. El 14 de febrero de 2022,el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de PROMOCIÓN DE PRUEBAS conjuntamente con sus respectivos anexos. Seguidamente el 17 de febrero de ese mismo año, la representación judicial de la parte actora consignó ESCRITO DE OPOSICIÓN Y PROMOCIÓN DE PRUEBAS, con anexos. Mediante sentencia interlocutoria de fecha 18 de febrero de 2022, el Tribunal de la causa se pronunció respecto a laspruebas promovidas en juicio. El 22 de febrero de 2022, el abogado Dhaniel H. Mata, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó diligencia en la cual apeló de la sentencia interlocutoria de fecha 18 de febrero de ese mismo año. El 23 de febrero de 2022, el a quodictó auto mediante el cual, se extendió el lapso de pruebas y seoyó en un solo efecto la apelación de efectuada por la parte demandada contra la sentencia interlocutoria de fecha 18 de febrero de 2022, de conformidad con lo establecido en el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil, siendo remitidas las copias correspondientes a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante oficio Nº 0053-2022 de fecha 9 de marzo de 2022. Mediante auto dictado el 18 de julio de 2022 por el tribunal de la causa, se ordenó agregar las resultas provenientes del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiente a la apelación ejercida contra la decisión de fecha 18 de febrero de 2022, la cual fue declarada SIN LUGAR por el ad quem el 7 de junio de 2022, confirmándose el fallo recurrido. El 25 de julio de 2022, el Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto, ordenó agregar resultas de comisión cumplida N° 3931 proveniente del Tribunal Segundo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, relativa a la práctica de inspección judicial. El 12 de agosto de 2022, el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó SENTENCIA DEFINITIVA en la cual declaró SIN LUGARla impugnación de la cuantía de la demanda y CON LUGARla demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A., contra la ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO. Mediante diligencia de fecha 4 de octubre de 2022, el apoderado judicial de la parte actora, se dio por notificado de la sentencia dictada el 12 de agosto de 2022, ysolicitó la notificación de la contraparte, la cual, fue ordenada mediante auto de fecha 06 de octubre de ese mismo año. El 10 de octubre de 2022, el abogado Dhaniel H. Mata, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada se dio por notificado de la sentencia del 12 de agosto del año en curso, ejerciendo el recurso de apelación contra la misma. Mediante auto de fecha 19 de octubre de 2022, el Tribunal oyó la apelación en ambos efectos de conformidad con lo establecido en el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil, siendo remitidoel expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante oficio número 219-2022, de fecha 19 de octubre de 2022, correspondiéndole a este despacho el conocimiento del recurso en cuestión. En fecha 25 de octubre de 2022, este Tribunal Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibió el expediente, le dio entrada y fijó el décimo (10) día de despacho siguiente, a los fines de dictar la sentencia correspondiente. En fecha 1 de noviembre de 2022, la representación judicial de la parte demandada recurrente, consignó escrito de alegatos. En fecha 03 de noviembre de 2022, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de oposición al recurso de apelación ejercido por la parte demandada. En fecha 8 de noviembre de 2022, este Juzgado Superior Séptimo dictó auto difiriendo el dictado de la sentencia en este proceso para dentro de los diez (10) días de despacho siguientes. Estando dentro de la oportunidad para decidir, este Juzgador Superior pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones: -II- DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES EN INSTANCIA • ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA Expresó la representación judicial de la parte actora que en fecha 29 de abril de 2011, su poderdante suscribió un CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, el cual, quedó autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas, estado Miranda, inserto bajo el Nº 55, Tomo 85 de los libros llevados ante esa notaría, el cual, estableció en sus CLÁUSULAS SEXTA, SÉPTIMA y OCTAVA la vigencia, precio y cronograma de pago, el cual, tenía por objeto la promesa de venta de la vivienda identificada con el Nº TH C-32, ubicada en la siguiente dirección: Urbanización Buena Ventura Vista Dorada, Calle Las Palmas, Manzana “C” Casa Nro. 32, Sector Auyares, vía San Pedro, Municipio Zamora, Guatire, estado Miranda. Que el inmueble tiene un área de construcción aproximada de CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS (110 M2), discriminada así: Planta Baja o Primer Nivel: Con un área aproximada de SESENTA Y UN METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (61, 50 m2) y consta de un (1) ambiente Sala-Comedor-Cocina, un (1) baño, un (1) ambiente de family-room y una (1) escalera interna de acceso a la Planta Alta; Planta Alta o Segundo Nivel: Con una superficie aproximada de CUARENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (48,50 m2), y consta de dos (2) dormitorios, un (1) Estar Convertible y (2) dos baños. Asimismo, le corresponde en uso exclusivo dos (2) áreas de terrenos descubiertos, no construibles, destinadas para un jardín y para puesto de estacionamiento de dos (2) vehículos automotores, ambas áreas están ubicadas dentro del terreno de uso exclusivo sobre el cual, también se encuentra construida esta vivienda y sobre el cual se encuentra construido una vivienda tipo Town House. El área de terreno quese le asigna en uso exclusivo a esta vivienda y sobre el cual se encuentra construido este Town House posee una superficie aproximada de CIENTO VEINTINUEVE METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (129,75 m2) y sus linderos particulares son los siguientes: NORTE: Zona Verde ZV-2; SUR: Parcela C-33; ESTE: borde de acera que la separa de la Calle Las Palmas y OESTE: Zona Verde ZV-2. Que el precio pactado por el inmueble era por la cantidad de NOVECIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 920.000,00) los cuales debían ser pagados por la demandada según el cronograma establecido en la CLÁUSULA OCTAVA del contrato de Promesa Bilateral de Compra-venta, pagos que habrían sido realizados de forma parcial por la demandada, y, por ende, no hubo por ésta última el cumplimiento total de sus obligaciones contractuales. Que la demandada sólo pagó de manera efectiva el monto de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 220.000,00), cantidad que no es un hecho controvertido; lo que arrojó como resultado; luego de concluir el CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA el saldo deudor de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 700.000,00). Señaló la representación judicial de la demandante, que su poderdante intentópor diversos medios la comunicación con la demandada, para que este cumpliera con las obligaciones correspondientes establecidas en el CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, el cual resultó, en algunos casos posible, pero, sin resultado positivo con relación al pago, siendo que no fue materializado otro pago posterior; persistiendo el incumplimiento del pago total de la vivienda. Que en fecha 11 de noviembre de 2011, la demandada mediante un documento privado propuso un convenimiento de pago, con el fin de saldar la insolvencia en los pagos adeudados derivados del contrato de promesa bilateral de compra-venta, el cual no fue cumplido; seguidamente a ello, indicó como medio probatorio el documento privado identificado con la letra “F” de fecha 16 de noviembre de 2011, el cual demuestra -según sus dichos-, el reconocimiento de la demandada en el retraso de los pagos adeudados con la demandante. Asímismo, la actora enunció cada una de las pruebas documentales sobre las cuales fundamentó el hecho que la demandada incumplió con su obligación de pago estipulado en el contrato de promesa bilateral de compra-venta, e igualmente, la negativa de suscribir un acta de convenimiento con su representada, con el fin de solucionar la mora contractual que presentaba la demandada. Que en fecha 20 de junio de 2012, la demandante, vía correo electrónico dirigida a la dirección identificada como “yuliana_beba@hotmail.com”, conminó nuevamente a la demandada al pago adeudado, cuya impresión cursa a los autos identificado con la letra “J”; remitido nuevamente por su representada en fecha 13 de agosto de 2012.Demostrando con ello, - a su decir-,los diversos intentos de su representada por conciliar la insolvencia de la demandada. Fue invocado en el libelo, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.168, 1.205, 1.264, 1.274 y 1.276 del Código Civil. Que la demandada incurrió en un comportamiento contractual negligente, de manera que su representada únicamente le fue propicio lo que determina la disposición legal, en cuanto a la negativa de ejecutar su obligación, lo que se traduce en no proseguir con el contrato; sino, de perseguir la resolución del mismo, conforme a la disposiciones legales y el contrato suscrito por las partes. Indicó que la cláusula novena del contrato de promesa bilateral de compra-venta, establece que el promitente vendedor tendrá como única indemnización por daños y perjuicios causados el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de las cantidades entregadas por la promitente compradora, sin que tengan que demostrar su procedencia o cuantía, en un plazo máximo de noventa días siguientes a la notificación de la terminación del contrato y a su vez devolverle a la promitente compradora el saldo de las sumas recibidas sin intereses e indexación de ningún tipo. Por último,solicitó que la demanda por resolución de contrato sea declarada con lugar, con su respectiva condenatoria en costas procesales de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil. • ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA El apoderado judicial de la demandada contestó el fondo de la demanda, en el cual rechazó y contradijo todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho invocado por la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A., señalando lo siguiente: Que es completamente falso que a la fecha se adeude alguna cantidad de dinero a BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A., siendo que su representada pago de forma fiel y cabal todas las obligaciones que le correspondían, aunado a que previo a la firma del contrato se entregaron DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000) y con la suscripción del contrato de opción a compra se entregó una cantidad de dinero de DOSCIENTOS MIL (Bs. 200.000), para lo cual,acompañó al escrito, la relación de los recibos emitidos por la demandante donde consta el pago de la obligaciónidentificadas de la siguiente manera: “A.1; A.2; A.3; A.4 y A.5”, correspondientes a la cantidades: • CIENTO CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 105.000), en fecha 25 de noviembre de 2011; • CIENTO VEINTICUATRO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 124.700) el 05 de enero de 2012; • CIENTO CINCO MIL CON TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 105.300), el 12 de abril de 2012 • QUINCE MIL (Bs. 15.000) de fecha 22 de agosto de 2012. Así mismo, adujo la representación judicial de la parte accionada que,la demandante esquivó múltiples oportunidades el trato con su representada, así como también cerró sus oficinas de atención al público para tratar los asuntos concernientes a la familia Marchegiani, quienes son representantes legales de la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A. Alegaron que, desde diciembre de 2012, la oficina del demandante cerró por vacaciones, extendiéndose el cierre desde esa fecha hasta la interposición de la demanda, conociéndose por varios medios que el mismo tuvo lugar para evadir efectos fiscales y legales de contrataciones con otras personas e impuestos con el Estado, y que desde el año 2012,su contraparte no ejerció la actividad de comercio, pero que, demandó a su representada casi 9 años después, alegando la actora “bajo ardid”, haber obrado de buena fe. Indicó que el cese de las operaciones de la sociedad mercantil accionante fue en detrimento, no solo de su representada, sino, de muchos otros habitantes de la Urbanización Vista Dorada en Guarenas, estado Miranda, por lo que, pretenden – a su decir-, instaurar un procedimiento ficticio para simular una situación de impagos cometido por su representada, con el fin de obtener el inmueble, toda vez que, por vía transaccional no obtuvo la suma pretendida. Igualmente, indicó la representación en juicio de la demandada que, por cuanto fue suficientemente demostrado el pago,procedióa impugnar la firma de su representada y desconocer su contenido en los documentos consignados por la actora: 1. Documental marcada con la letra “D” (folio 33), contentivo de una “carta” donde fue realizada la gestión de cobro contra su representada por no ser su firma y no conocer su contenido. 2. Documental marcada con letra “E” (folio 34), denominada “Comunicación de BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A., el cual se trata de un correo electrónico impreso, por lo que, el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas conjuntamente con reiteradas jurisprudencias hacen que dicha documental corresponde a una reproducción fotostática carente de valor probatorio. 3. Documental Marcada con la letra “I” de fecha 15 de junio de 2012 (folio 38) por tratarse de documento que no es oponible a su representada por no ser su firma y no conocer de su contenido. 4. Documental marcada con la letra “J” (folio 39), denominada “Comunicación de Vista Dorada” el cual se trata de un correo electrónico impreso, por lo que, el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas conjuntamente con reiteradas jurisprudencias hacen que dicha documental corresponde a una reproducción fotostática carente de valor probatorio. 5. Documental marcada con la letra “K” (folio 40), denominada “Pagos Pendientes Buena Ventura Vista Dorada”, el cual se trata de un correo electrónico impreso, por lo que, el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas conjuntamente con reiteradas jurisprudencias hacen que dicha documental corresponde a una reproducción fotostática carente de valor probatorio. 6. Documental marcada con la “letra K” de fecha 13 de agosto de 2012, (folio 41), por cuanto la misma no consta de la recepción ni de la firma de su representada. Seguidamente, indicó el apoderado judicial de la accionadaque, es falso que la demandanteno haya tenido ningún contacto con su representada hasta la fecha de interposición de la demanda, y que, en el mes de diciembre de 2019, su representada sostuvo una serie de reuniones con la actora, en las cuales, le ofrecieron dirimir la supuesta controversia existente en el “pago del saldo restante”. Alegó el abogado de la parte accionada que, le fue solicitado a su representada la cantidad de CATORCE MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 14.000), en virtud del supuesto precio adeudado por la demandada para esa época, no obstante,la misma había pagado totalmente el precio, pero, por el desorden que tenían los representantes de la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A., a nivel contable con las cantidades pagadas, su representada efectuó movimientos correspondientes a la obtención del dinero, impulsada por la coacción ejercida por la representación de la demandante, al indicarle que perdería el inmueble y sería desalojada junto a sus seres queridos. Invocó la parte demandada en contenido de los artículos 1.160 y 1.168 del Código Civil, señalando que, conforme a este últimoartículo, opone la excepción de contrato no cumplido. La representación judicial de la ciudadana demandada citó en su escrito de contestación la obra “Doctrina General del Contrato” realizada por el autor José MelichOrsini, respecto a la excepción del contrato no cumplido, advirtiendo que esta se opone en vista que a sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A., no cumplió con sus obligaciones establecidas en el contrato, al haber incumplido con lo siguiente:  Que para la fecha de suscripción del contrato el inmueble objeto del contrato no contaba con permiso de habitabilidad, el cual, fue otorgado el 5 de septiembre de 2012, un (1) año y cuatro (4) meses después de la suscripción del contrato, igualmente,indicó que la inspección técnica se realizó el día treinta y uno (31) de agosto de 2012, observando que el inmueble no contaba con permisos para ser habitado.  Que la vivienda fue entregada en condiciones de ingeniería y diseño riesgosa para sus habitantes, siendo que las tuberías de aguas negras se encontraban incompletas lo que causan a la fecha inundación de la vivienda, las paredes tenían pobres acabados según sus dichos y que las paredes del segundo piso no tienen base de concreto y cabillas, lo que representa un riesgo en caso de sismo de cualquier magnitud, lo cual, demuestra el informe pericial identificado con la letra “C”.  Que en la parte trasera del inmueble fue construido un muro de contención que sostiene un talud, el cual presentaría graves deficiencias en su construcción, lo que demostraría la gravedad de los defectos de construcción. Además, que el muro tuvo que ser parcialmente reconstruido desde su base por su representada en el mes de julio de 2019, aproximadamente, para evitar que otras paredes colapsaran y que las casas que se encuentran arriba pudiesen caer encima del inmueble objeto del contrato. Que, de forma subsidiaria, si el Tribunal llegase a considerar que el pago no se encuentra debidamente probado, se aplique conforme al artículo 1.168 del Código Civil,la excepción del contrato no cumplido, en virtud que la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA C.A., entregó un inmueble por debajo de los requerimientos de ingeniería básico de cualquier vivienda, así como el incumplimiento del contrato en cuanto a no tener los permisos necesarios para la venta de dicho bien. Que la cláusula sexta del contrato independientemente de su redacción se encuentra referida a los permisos del inmueble que sí le son imputables a la demandante, toda vez que, al tratarse de un bien inmueble puesto en venta mediante opción de compra-venta,y en obra gris, debe presuponerse que cuenta con toda la serie de permisos que se requiere para su construcción, comercialización y legalización de los lotes de terreno que deben vender so pena de tener que indemnizar a los compradores por ello; permisos estos que su tramitación corresponde a la vendedora sin que luego pueda alegar o peor aún desligarse de la responsabilidad en una cláusula que no le es imputable. Que en virtud de la falta del permiso anteriormente indicado para la fecha de suscripción del contrato de promesa bilateral de compra-venta; su representada tuvo que iniciar un procedimiento administrativo identificado con el número DGG-61-R-2013 y DGG-034-R-2013, ante la Dirección de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, lo que ocasionó que la demandante “misteriosamente”-según sus dichos-, obtuviera en forma poco clara la aprobación del proyecto de construcción de parte de la Dirección de Ingeniera Municipal. Así mismo, trajo a colación la parte demandada, el comentario realizado por el autor José MelichOrsini en la obra “La Resolución del Contrato por Incumplimiento”, con el fin de probar que la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A., desde el principio actuó de mala fe, pretendiendo la resolución del contrato y que en todo caso quedaría obligada a cumplir y resarcir a su representada, tanto en las prestaciones que le adeuda en razón del contrato como en la indemnización pecuniaria por los daños materiales y morales que sufrió por el hecho de haber adquirido el inmueble. -III- DEL ACERVO PROBATORIO PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA: • Marcado con la letra “B”, inserto a los folios 14 al 20, pieza I, copias fotostáticas del ACTA CONSTITUTIVA de la Sociedad Mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A., protocolizada en El Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, el 28 de diciembre de 2006, bajo el Nº 76, Tomo 1488-A. Folios 21 al 27, pieza I, copias fotostáticas de ACTA DE ASAMBLEA EXTRAORDINARIA de fecha 10 de octubre de 2014, de la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A., protocolizada ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 8 de febrero de 2015, bajo el Nº 2, Tomo 40-A. Con respecto a estas documentales, por cuanto no fueron impugnadas por la contraparte durante la secuela del proceso, por tratarse de copias simples de documentos otorgados por un funcionario público con facultades para dar fe pública de los actos que ante él se realizan, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se decide • Marcado con la letra “C”, inserto a los folios 28 al 32, pieza I, original de CONTRATO DEPROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas del estado Miranda; que tiene por objeto un (1) inmueble distinguido como C-32, ubicado en la Calle las Palmas, Manzana C, Urb. Buena Ventura Vista Dorada, Guatire, Estado Miranda, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza Guarenas del estado Miranda, de fecha 29 de abril de 2011, inserto bajo el Nº 55, Tomo 85, de los libros llevados por esa notaría, suscrito por la sociedad Mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA C.A. (promitente vendedora), representada por las ciudadanas Ana C. Plaja Colmenares y Marlene Teresa Guevara de Jiménez y la ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO (PROMITENTE COMPRADORA). En relación a esta documental, por una instrumental privada reconocida, este tribunal le otorga valor conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y así se establece. • Marcado con la letra “F”, folio 35, de la pieza I, Documento privado “Carta Misiva” emitido por la ciudadana Yulimar Guadalupe Rivas De Romero a la sociedad Mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, en fecha 11 de noviembre de 2011; marcada con la letra “G” folio 36, de la pieza I, Documento privado “Carta Misiva”, emitido por la ciudadana Yulimar Guadalupe Rivas De Romero dirigido a la Sociedad Mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, en fecha 16 de noviembre de 2011; marcada con la letra “H”, inserto al folio 37, de la pieza I, documento Privado “Carta Misiva”, dirigido a la Sociedad Mercantil BUENA AVENTURA VISTA DORADA emitido por la ciudadana Yulimar Guadalupe Rivas De Romero, en fecha 22 de noviembre de 2011; en todas las anteriores se desprende que, la remitente plantea un convenimiento de pago por las cuotas atrasadas del inmueble de marras. Dichos documentos, toda vez que no fueron desconocidas por la parte contra quien se oponen, se tienen como reconocidas, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; otorgándosele valor probatorio conforme al artículo 1.364 del Código Civil. • Marcada con la letra “L” copias simples del CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 29 de abril de 2011, anotado bajo el N° 55, Tomo 85, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría suscrito por la sociedad mercantil Buena Ventura Vista Dorada C.A., y el ciudadano Juan Pedro Romero Armas, en fecha 29 de abril de 2011, por el inmueble N°C-33, ubicado en la urbanización Buena Ventura Vista Dorada, C.A. En relación a esta documental, se desecha debido a que nada acreditan en relación con los hechos controvertidos de la presente causa, y por ende resultan irrelevantes tales instrumentales y manifiestamente impertinentes conforme el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. En este punto es importante destacar que, en la fase probatoria al haber sido impugnadas y opuestas, respectivamente; fueron desechadas del contradictorio por el a quo (y ratificado en apelación conocida por el Tribunal Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas), la DOCUMENTALES promovidas por la representación judicial de la parte actora, marcadas “D, E, I, J, K (folios 40 y 41, pieza I), M, N, Ñ) al igual que EXPERTICIA CONTABLE sobre los medios aportados por su contraparte (“A.1”, “A.2”, “A.3”, A.4” y “A.5”). PRUEBAS APORTADAS POR LA DEMANDADA: Antes de ahondar en el acervo probatorio traído a los autos por la parte demandada, resulta relevante señalar que, previo a la contestación de la demanda, la representación judicial de la demandada allegó a los autos (folios 81 y 82) sendas copias certificadas de actas de nacimientos de los menores hijos de la Sra. Yulimar Rivas de Romero; a propósito de la solicitud de declinatoria de competencia que hiciera dicha representación antes de la reposición de la causa decretada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; por lo tanto, las mismas no guardan relación directa con el fondo de la presente demanda, y así se establece. 1. inserto a los folios 170 al 171, copia simple del instrumento privado identificado como RECIBO DE PAGO por la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) emitido por la Sociedad Mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, de fecha 7 de junio de 2011, conjuntamente con la copia fotostática del cheque del Banco Nacional de Crédito, distinguido con el Nro. 24602173 proveniente de la cuenta Nro. 0191-0019-70-2519000196, por la cantidad de DIEZ MIL CON CERO CENTIMOS (Bs. 10.000,00). 2. inserto a los folios 172 al 175, copia simple del instrumento privado identificado como RECIBO DE PAGO por la cantidad de CIENTO CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 105.000,00) emitido por la Sociedad Mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, de fecha 25 de noviembre de 2011, conjuntamente, con las copias fotostáticas de los cheques identificados de la siguiente forma: Cheque de Gerencia emitido por el Banco BANCRECER, de fecha 18 de noviembre de 2011, por la cantidad de VEINTE MIL CON CERO CENTIMOS (Bs. 20.000,00); Cheque de Gerencia emitido por el Banco Nacional de Crédito, identificado con el Nro 50602834, de fecha 04 de noviembre de 2011, por la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 75.000,00) y el Cheque de Gerencia proveniente del Banco Nacional de Crédito identificado con el Nro 72600438 de fecha 24 de noviembre de 2011, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 10.000,00). 3. inserto a los folios 176 al 178, copia simple del instrumento privado identificado como RECIBO DE PAGO por la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 84.700,00) emitido por la Sociedad Mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, de fecha 05 de enero de 2012, conjuntamente con las copias fotostáticas de los cheques identificados de la siguiente forma: Cheque de Gerencia emitido por el Banco de Venezuela, de fecha 05 de enero de 2012, por la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CON CERO CENTIMOS (Bs. 44.700,00) identificado con el Nro 00009873 y Cheque de Gerencia emitido por el Banco Nacional de Crédito identificado con el Nro 38603057, de fecha 05 de enero de 2012, por la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 40.000,00). 4. inserto a los folios 179 al 180, copia simple del instrumento privado identificado como RECIBO DE PAGO por la cantidad de CIENTO CINCO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 105.300,00) emitido por la Sociedad Mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, de fecha 12 de abril de 2012, conjuntamente con la copia fotostática del Cheque de Gerencia emitido por el Banco BANCRECER, de fecha 12 de abril de 2012, por la cantidad de CIENTO CINCO MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 105.300,00). 5. inserto a los folios 181 al 182, copia simple del instrumento privado identificado como RECIBO DE PAGO por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 15.000,00) emitido por la Sociedad Mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, de fecha 22 de agosto de 2012, conjuntamente con la copia fotostática del Cheque de Gerencia emitido por el Banco de Venezuela, de fecha 22 de agosto de 2012, por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 15.000,00). En relación a los recibos de pagos, enumerados en los puntos (1 al 5), este Tribunal considera menester reiterar que todas las instrumentales privadas traídas en copia simple se desechan del contradictorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece • Inserto a los folios 183 al 184, copia simple de documento público administrativo emitido por la “Dirección de Ingeniería y Urbanismo de la Alcaldía del Municipio Zamora”, de fecha 5 de septiembre de 2012, referente al PERMISO DE HABITABILIDAD Nº 053/2012, al inmueble: inmueble con destino a uso residencial, propiedad de Buena Ventura Vista Dorada, C.A, ubicado en el lote identificado como N° 1, ubicado en El Marqués, calle principal, vía San Pedro, Guatire, municipio Zamora de estado Miranda. En relación a esta documental, se aprecia que esta se refiere al permiso de habitabilidad concedido al inmueble en donde se encuentra ubicada la vivienda objeto del contrato cuya resolutoria se pretende; en ese sentido, y por cuanto la presente documental fue otorgada por un funcionario público con facultades para dar fe pública de los actos que ante él se realizan, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. • PRUEBA DE INFORMES: 1) BANCO NACIONAL DE CRÉDITO (BNC), ubicado en El Rosal, Municipio Chacao, Área Metropolitana de Caracas, a fin de que rinda información sobre los siguientes particulares: a) Si consta de sus archivos físicos, digitales, sistemas contables y/o financieros que la cuenta 0191-0019-70-25119000196, pertenece a la sociedad mercantil La Mansión del Licor, S.A., y cuya firma autorizada pertenece a Yulimar Rivas De Romero; b) si consta de sus archivos físicos, digitales, sistemas contables y/o financieros que contra la cuenta 0191-0019-70-2519000196 perteneciente a la sociedad mercantil La Mansión del Licor, S.A., fue librado cheque, transferencia bancaria u otro movimiento financiero efectuado a favor de la sociedad mercantil Administradora Vista Dorada 317,C.A.; c) Si consta de sus archivos físicos, digitales, sistemas contables y/o financieros que la cuenta 0191-0019-78-2119026715, pertenece a la sociedad mercantil La Mansión del Licor, S.A., y cuya firma autorizada pertenece a Yulimar Rivas De Romero.; d) Si consta de sus archivos físicos, digitales, sistemas contables y/o financieros que contra la cuenta 0191-0019-78-2119026715 perteneciente a la sociedad mercantil La Mansión del Licor, S.A., fue librado Cheque, transferencia bancaria u otro movimiento financiero efectuado a favor de la sociedad mercantil Administradora Vista Dorada 317, C.A. Como consecuencia del oficio remitido por el tribunal de la causa, fue evacuada la prueba de informes, siéndole informado por la institución bancaria BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, lo siguiente: “1.Estando en tiempo hábil para dar respuesta, se notifica a ese Juzgado que, de acuerdo a nuestros registros el titular de la cuenta corriente N°0191/0019/78/2119026715 mencionada en el oficio, es la empresa LA MANSIÓN DEL LICOR, S.A., inscrita en el Registro Único de Información Fiscal (RIF) bajo el Nro. J-310731500, siendo la ciudadana RIVAS FONTES YULIMAR GUADALUPE, titular de la Cédula de Identidad N°V-11.677.332, firmante autorizado en la cuenta antes citada. 2.Por otra parte se informa que en los sistemas del Banco, el número de cuenta N° 0191/0019/70/2519000196, citado en el oficio, no aparece vinculado a la persona jurídica indicado por ese Tribunal, solicitamos se sirva verificar la información para atender la solicitud. 3. Finalmente, se indica que para atender el requerimiento de información relacionado con las operaciones efectuadas por la empresa LA MANSIÓN DEL LICOR, S.A., antes identificada, a favor de la Sociedad Mercantil Administradora VISTA DORADA 317, C. A., requerimos se sirvan indicar el periodo al cual corresponden las operaciones bancarias cuyo detalle se requiere.” 2) BANCRECER, ubicado en Avenida Francisco de Miranda con segunda transversal de los Palos Grandes, Torre Parque Ávila (Torre HP) piso 13, Chacao, Área Metropolitana de Caracas, a fin de rendir información sobre los siguientes particulares: a) Si consta de sus archivos físicos, digitales, sistemas contables y/o financieros que la cuenta 0168-0006-61-2120210000, pertenece a la sociedad mercantil La Mansión del Licor, S.A., y cuya firma autorizada pertenece a Yulimar Rivas De Romero; b) Si consta de sus archivos físicos, digitales, sistemas y/o financieros que contra la cuenta 0168-0006-61-2120210000 perteneciente a la sociedad mercantil La Mansión del Licor, S.A., fue librado cheque, transferencia bancaria u otro movimiento financiero efectuado a favor de la sociedad mercantil Administradora Vista Dorada 317, C.A. Como consecuencia, del oficio remitido por el tribunal de la causa, fue evacuada la prueba de informes, siéndole informado por la institución bancaria BANCRECER, lo siguiente: “ 1.- La ciudadana YULIMAR RIVAS DE ROMERO titular de la cédula de identidad N° V-11.677.332, es firmante autorizada en una cuenta corriente a nombre de la Sociedad Mercantil LA MANSIÓN DEL LICOR, S.A., la cual a la fecha se encuentra con estatus de CANCELADA. 2.- Según nuestros registros la cuenta identificada como N° 0168-0006-61-2120210000 no pertenece a la Sociedad Mercantil LA MANSIÓN DEL LICOR, S. A., asimismo no fue librado cheque, transferencia bancaria u otro movimiento financiero efectuado a favor de la sociedad mercantil Administradora Vista Dorada 317, C. A.” • BANCO DE VENEZUELA, ubicado en Esquina de Sociedad, Capitolio, Caracas, a fin de que rinda información sobre los siguientes particulares: a) Si consta de sus archivos físicos, digitales, sistemas contables y/o financieros que la cuenta 0102-0166-71-0000022021, pertenece a la sociedad mercantil La Mansión del Licor, S.A., y cuya firma autorizada pertenece a Yulimar Rivas De Romero; b) Si consta de sus archivos físicos, digitales, sistemas contables y/o financieros que contra la cuenta 0102-0166-71-0000022021 perteneciente a la sociedad mercantil La Mansión del Licor, S.A., fue librado cheque, transferencia bancaria u otro movimiento financiero efectuado a favor de la sociedad mercantil Administradora Vista Dorada 317, C.A. Como consecuencia, del oficio remitido por el tribunal de la causa, fue evacuada la prueba de informes, siéndole informado por la institución bancaria BANCO DE VENEZUELA (BdV), lo siguiente: : Al respecto, en relación al oficio en comento, se informa que el número de cuenta N°0102-0166-71-0000022021, no se encuentra registrado en la base de datos de esta institución Bancaria, razón por la cual no es posible el suministro de lo requerido en este caso en Anexo “A” contentivo de un (01)folio útil). En relación a la ciudadana YULIMAR RIVAS DE ROMERO, titular de la cédula de identidad N°V-11.677.332, funge como autorizada en las cuentas Nros. 0102-0166-70-00-0057736 y N°0102-0287-68-00-00050704, pertenecientes a la empresa LA MANSIÓN DEL LICOR, S.A, inscrita en el Registro de Información Fiscal (R.I.F.)bajo el N° J-31073150 del (Anexo “B” contentivo de dos (02) folios útiles). De los informes evacuados, este Tribunal colige que de ellos solo se deriva que la demandada posee cuenta en alguna de las referidas entidades bancarias, empero, del contenido de aquellos no se desprende que la ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, haya girado pago alguno en favor de la sociedad mercantil demandante, con lo cual, demostraría su solvencia con respecto de la obligación contractual por ella adquirida. De la misma manera, cabe destacar que la información evacuada por las entidades financieras arriba enunciadas se ciñó a lo requerido por el solicitante. • PRUEBA DE INSPECCIÓN JUDICIAL Prueba de INSPECCIÓN JUDICIAL, conforme a lo establecido en el artículo 472, en el inmueble ubicado en: el Sector El Marques, Calle Principal, vía San Pedro de la Jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, Urbanización Buena Ventura Vista Dorada, casa Nº 32, que el Tribunal comisionado deje constancia de lo siguiente: a) Estado de instalaciones eléctricas y sanitarias de la casa Bº 32. B) Estado del muro de contención que se ubica en la parte trasera de la casa Nº 32. C) Estado general de las paredes, áreas de construcción, y demás espacios del inmueble identificado con el Nº 32. El tribunal comisionado remitió las resultas de la evacuación de la INSPECCIÓN JUDICIAL solicitada, dejando asentado en el acta correspondiente lo siguiente: …. En este estado, y una vez constituido el Tribunal en el sitio indicado, nos apertura el inmueble el ciudadano Juan Pedro Romero Armas, titular de la cedula de identidad, V-10.097.804 en su carácter de propietario, quien nos permite la entrada al lugar sin ningún problema, es por ello que estando en el lugar indicado este Tribunal pasa a dejar constancia de los particulares descritos en la lugar indicado este Tribunal pasa a dejar constancia de los particulares descritos en la presente solicitud en los términos siguientes: AL PRIMERO: Este Tribunal deja constancia debidamente asistido del perito designado que el sistema eléctrico no existe por cuanto no tiene los elementos esenciales para brindar la seguridad de cualquier imprevisto eléctrico (cortocircuito o incendio) puede observarse que no tiene breaker las barras, entre otro. Igualmente se puede observar que el tubo donde va el cable está seccionado siendo lo correcto estar dentro de un tubo. En relación a la instalaciones sanitarias se observa que ambos baños solo se encuentran instaladas las pocetas, se observa el lavamano pero no instalado. AL SEGUNDO: este Tribunal deja constancia debidamente asistido del perito designado que se observa que el muro de contención no tiene las suficientes barvaganas necesarias para desalojar las aguas de lluvia que caen sobre el talud posterior al muro; el concreto del muro es de mala calidad debido a que se observa a simple vista el material granular del concreto. AL TERCERO: Este Tribunal deja constancia debidamente asistido del perito designado que se pudo observar en la pared medianera del piso de arriba la cual divide con la otra bienhechuría no tiene malla se aprecia por el corte de la mencionada pared. En relación a las paredes de la habitación de visita se encuentra inclinada donde se encuentra la puerta. En conclusión todas las paredes se observan mezcliyada e inclinadas. Al dirigirnos a la planta baja, en el área de la sala se observa una filtración en la pared y en la loza techo que se presume por su ubicación es de aguas negras. En relación a las escaleras se están mal construidas pues se observa desniveles entre ellos (alturas diferentes). Seguidamente se deja constancia que se observa un solo interruptor o tapa de interruptor instalado de forma provisional no se observa en el inmueble tomas corriente instalado correctamente solo se observa un solo toma corriente de forma provisional, en este sentido se observa que la electricidad se encuentra instalada provisionalmente. En este estado el práctico fotógrafo designado expone: Hago del conocimiento del Tribunal que para la práctica de la presente inspección ha utilizado una Cámara Digital Marca Nikon serial 3005935, El Tribunal, cumplida como ha sido su misión, ordena el regreso a su sede natural. En relación a la inspección judicial evacuada, la misma fue promovida a propósito de dejar constancia las condiciones y estado del inmueble; y en ella, efectivamente, el tribunal verificó las condiciones del sistema eléctrico, muro de contención, filtraciones, etc.; y del estado actual de la vivienda objeto del contrato controvertido, teniendo valor probatorio. No obstante, ella no es suficiente para demostrar el cumplimiento de la obligación adquirida por la demandada, o el pago del precio del bien alegado. Es imperioso añadir en este párrafo que, en la fase probatoria, la representación judicial de la parte demandante hizo oposición a varias de las pruebas promovidas por la demandada; siendo desechadas por el a quo, las documentales identificadas (“C”, “D”, e INFORME TÉCNICO). Asimismo, fue desechada esa fase PRUEBA TESTIMONIAL promovida por la demandada y siendo ratificada esa decisión en apelación. -IV- DE LA DECISIÓN APELADA El Tribunal de mérito en su fallo de fecha 12 de agosto de 2022, señaló lo siguiente: (…Omissis…) PUNTO PREVIO IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA Al respecto se observa, que en fecha 09 de diciembre de 2021, la parte demandada presentó escrito de contestación donde impugnó la cuantía de la demanda alegando que: “no existen documentos legítimos y admisibles acompañados a la demanda que permitan entender el origen de la cuantía propuesta, por lo cual la misma debe ser desechada”. Respecto a la estimación de la cuantía y su impugnación, a tenor de lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, es doctrina reiterada que se requiere necesariamente probar lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda. Esto ha sido expuesto por la Sala de Casación Civil en múltiples decisiones, una de ellas, la Nº RC-22 de fecha 3 de febrero de 2009, caso: HelgoRevithLatuff Díaz y otra, contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, donde se lee: “Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente. Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor…” En este sentencio se pronunció esta Sala Casación Civil, en sentencia Nº 12 del 17 de febrero de 2000, caso: Claudia Beatriz Ramírez c/ María de los Ángeles Hernández de Wohler y otro, expediente: 99-417, que señaló: “…Se acusa la infracción en que incurre el fallo recurrido en la aplicación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que exige una carga probatoria no requerida por las normas cuya falsa aplicación se denuncia. Esta Sala en fallo de fecha 05 de agosto de 1997 (Caso ZadurElias Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejo sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó: “Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así: c) si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente. En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.` Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. (Negrillas y subrayado de este fallo) De lo anterior se colige que ciertamente el juez superior incurrió en un error de interpretación respecto al contenido y alcance de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, al dictaminar que correspondía a los demandantes probar en juicio la cuantía señalada, en razón de la impugnación hecha por el demandado. Lo conducente es, analizar las pruebas aportadas por el impugnante que demuestren por qué es exagerada la cuantía, pues es éste quien tiene la carga de la prueba, y en caso de no haber aportado ninguna prueba que justifique su alegato, el juez deberá sin efecto la impugnación efectuada y decretar la firmeza de la estimación hecha por la parte demandante. En razón de los anteriores señalamientos, esta Sala declara procedente la denuncia formulada, por errónea interpretación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.” (Destacados de la sentencia transcrita). De lo anterior se colige claramente que al impugnar la cuantía el demandado debe expresar si es exagerada o insuficiente y, en tal sentido, señalar cuál es la cuantía nueva del juicio que considera es la correcta, la normativa legal por la cual señala esa nueva estimación, con la correspondiente carga de probar lo exagerado o reducido de la misma, para que el juez pueda determinar en la sentencia de mérito, como punto previo, sobre la estimación y fijación de la cuantía definitiva del juicio. Ahora bien, en el presente caso se observa un rechazo puro y simple de la cuantía de la demanda sin sustento probatorio, por lo cual, la estimación hecha por la demandante en la suma de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00) para el momento de presentación de la demanda, ha quedado definitivamente firme como la cuantía de este juicio. ASI SE DECIDE. DE LA RESOLUCIÓN DE CONTRATO Establecido lo anterior, corresponde a este juzgado pronunciarse sobre la pretensiónresolutoria de la parte actora y, al efecto, observa: Adujo la parte actora que la demandada, ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, incumplió con el pago del inmueble de autos, fijado en la cantidad de novecientos veinte mil Bolívares (Bs. 920 000,00)según contrato suscrito entre las partes, precio de esa época. Que solo pago el monto de doscientos veinte mil Bolívares sin céntimos (Bs. 220 000,00) también, expresado en Bs. De esa fecha, quedando un saldo de setecientos mil Bolívares (Bs 700 000,00) a la terminación de su vigencia. Por su parte, la demandada alegó el pago fiel y cabal de todas las obligaciones que le correspondían y presentó en la contestación de la demanda varios recibos de pagos. Sobre estos pagos advirtió la parte demandante que reconocía los montos que se desprenden directamente de los instrumentos consignados junto a la contestación de la demanda, salvo el del cheque del Banco de Venezuela mencionado en su anexo “A.3”, precisando además que la totalización o sumatoria efectuada por la demandada en su contestación, no se corresponde con la realidad de los montos allí expresados. Ante tales posiciones asumidas por ambas partes, este Juzgado de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas pasa a resolver el incumplimiento del contrato, bajo las siguientes consideraciones: Las partes estipularon la vigencia, el precio y el cronograma de pago en las Cláusulas Sexta, Séptima y Octava del contrato, señalando: “…SEXTA: El plazo de la presente opción tendrá una vigencia máxima hasta la fecha 20 de Marzo de 2012. Este lapso se considerará prorrogado únicamente por la falta de suministro de los servicios públicos en general tales como Hidrocapital, Corpoelec, La Electricidad de Carcas, Ingeniería Municipal, Catastro, etc., así como de los permisos necesarios emitidos por los organismos competentes para llevar a cabo de la negociación. Queda entendido que no serán imputables a El PROMITENTE VENDEDOR. SÉPTIMA: El precio de la venta de la vivienda es por la cantidad de NOVECIENTOS VEINTE MIL bolívares CON 00/100 (Bs. 920.000,00). OCTAVA: Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones aquí adquiridas LA PROMITENTE COMPRADORA, hizo entrega a EL PROMITENTE VENDEDOR y en calidad de garantía la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 10.000,00) la cual se hizo efectiva en fecha: 17 de Marzo de 2011(…) y el saldo del precio de venta de NOVECIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 910.000,00), será pagando según cronograma que a continuación se indica detalla: 1) En la firma del presente Documento, estima para el día 20 de Abril de 2011, deberá pagar la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 200.000,00). 2) El día 20 de Mayo de 2011, pagará la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 5.000,00). 3) El día 20 de Junio de 2011, pagará la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 5.000,00). 4) El día 20 de Julio de 2011, pagará la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 5.000,00). 5) El día 20 de Agosto de 2011, pagará la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 25.000,00). 6) El día 20 de Septiembre de 2011, pagará la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 25.000,00). 7) El día 20 de Octubre de 2011, pagará la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 25.000,00). 8) El día 20 de Noviembre de 2011, pagará la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 25.000,00). 9) El día 15 de Diciembre de 2011, pagará la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 130.000,00). 10) El día 20 de Enero de 2012, pagará la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 25.000,00). 11) El día 20 de Febrero de 2012, pagará la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 40.000,00). 12) El día 20 de Marzo de 2012, pagará la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 400.000,00). Todas las cantidades establecidas en este cronograma de pago deberán ser pagadas mediante cheque de gerencia a nombre de ADMINISTRADORA VISTA DORADA 317, C.A., RIF J-30953161-1, como único medio de pago…” La parte demandada en su contestación afirmó haber realizado el pago de las cantidades: Cinco Mil Bolívares (Bs. 5000,00); Ciento Cinco Mil Bolívares (Bs. 105.000); Ciento Veinticuatro Mil Setecientos Bolívares (Bs. 124.700,00); Ciento Cinco Mil Trescientos Bolívares (Bs. 105.300,00) y; Quince Mil Bolívares (Bs. 15 000), según documentos marcados “A.1”, “A.2”, “A.3”, “A.4” y “A.5”. La demandante si bien reconoció los pagos a que hacen referencia dichos instrumentos, precisó que la sumatoria que hizo la demandada en la contestación no se corresponde a la realidad, y que además el cheque el cheque signado “00009873”, por la cantidad Cuarenta y Cuatro Mil Setecientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 44 700,00), según el signo monetario vigente para esa fecha (año 2012), “no corresponde a la negociación de la vivienda C-32”. Respecto a las cantidades que se desprenden de dichos instrumentos, este Juzgado observa que son las siguientes según el cono monetario vigente para 2011 y 2012: Por recibo marcado “A.1”, la cantidad de Bs. 5 000,00; por recibo marcado “A.2”, la cantidad de 105.000,00; por recibo marcado “A.3”, la cantidad de Bs. 84.700,00 (incluyendo el cheque cuestionado); por recibo marcado “A.4”, la cantidad de Bs. 105 300,00; por recibo marcado “A.5”, la cantidad de Bs. 15 000,00. Dichos montos suman la cantidad de trescientos quince mil bolívares (Bs. 315.000,00). Ahora bien, en relación a la cantidad de Bs. 44 700,00 a que hace referencia el recibo marcado “A.3”, la parte demandante presentó instrumento marcado “L”, para acreditar que dicha cantidad corresponde al pago por el contrato suscrito con el ciudadano Juan Pedro Romero Armas, esposo de la demanda, por la vivienda No. 33. El referido vínculo matrimonial no fue probado directamente por la demandante, sin embargo, este Juzgado observa que: en el contrato de autos (anexo “C” del libelo) la demandada aparece como casada, bajo el nombre de “YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO”; ambos tienen firma autorizada en varias de las cuentas de donde se giraban los pagos acreditados en el expediente: la Jueza comisionada fue recibida por el mismo ciudadano quien expuso “en su carácter de propietario” (a pesar de no mostrar título o documento de propiedad alguno, o en su defecto acta de entrega material u otro instrumento de naturaleza similar a los fines de comprobar dicho carácter o al menos un derecho eventual o provisional sobre el referido bien inmueble); este también suscribió contrato con la demandante por otro inmueble ubicado en el mismo complejo habitacional; la demandada no negó su vínculo matrimonial con el referido ciudadano. Además, mediante escrito de fecha 01 de junio de 2021, la demandada presentó actas de nacimiento de sus hijos (original y copia) donde consta que el padre es el ciudadano Juan Pedro Romero Armas, venezolano, titular de la cédula de identidad V-10.097.804. Estos elementos, más el mismo reconocimiento de los pagos por la demandante, constituyen indicios que, al ser analizados de manera concordaba conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, permiten concluir a quien aquí sentencia que el referido monto de Bs. 44.700,00, es imputable a la negociación por la vivienda No. 33, no así a la No. 32 del presente juicio. ASI SE DECIDE. Establecido lo anterior, se tiene que según los anexos presentados a la contestación de la demanda marcados “A.1”, “A.2”, “A.3”, “A.4” y “A.5”, la ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, parte demandada en la presente causa, pagó por el inmueble de autos Bs. 270.300,00, cantidad que está expresada bajo el signo monetario vigente a la fecha de los pagos (años 2011-2012). A este monto debe sumársele Bs. 10.000,00, también según la moneda de esa fecha, como se desprende el mismo contrato anexo a la demanda marcado “C”. De manera que, del precio total estipulado por el inmueble, se pagó la cantidad de Bs. 280.300,00, según la expresión monetaria en vigencia a la fecha del contrato. ASÍ SE ESTABLECE. Ahora bien, sobre los requisitos de procedencia de resolución de contrato, José Melich-Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, señala lo siguiente: La resolución de que habla el artículo 1.167 del C.C. está sujeta a los requisitos que en él se enuncian, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato que en cada una de las partes, está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; b) la no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncié o deseche la pretensión del demandante. Como quedó establecido previamente, en el caso de autos estamos en presencia de un contrato de promesa bilateral de compraventa, donde ambas partes pactaron recíprocamente vender y comprar, habiéndose estipulado el pago del precio de NOVECIENTOSVEINTE MIL BOLÍVARES con 00/100 (Bs. 920.000,00), según cronograma dispuesto en la Cláusula Octava. De acuerdo con esto, la obligación de la demandante consistía en hacer el traspaso de la propiedad del inmueble al momento de que se hubiese realizado condicionado al pago total del precio, tal como fue establecido por las partes en el contrato objeto de litigio. Así las cosas, quedó evidenciado que la parte demandada no cumplió con su obligación de realizar los pagos de acuerdo a lo estipulado en el contrato, y que tampoco realizó el pago del saldo del precio con posterioridad. ASI SE DECIDE. No obstante, la demandada alegó subsidiariamente la excepción de contrato no cumplido, fundamentándose en que la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A., incumplió las obligaciones relativas a las especificaciones técnicas de la vivienda, la cual adolece de varios defectos constructivos. Señala el artículo 1168 del Código Civil, lo que a continuación se trascribe: Artículo 1.168. En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones. Conforme a la norma citada, se expone como noción general que la excepción de contrato no cumplido libera a una de las partes contratantes de llevar a efecto su obligación, hasta tanto la otra parte contratante no cumpla con la suya. Esta aproximación inicial debe complementarse a fin de entender cabalmente los supuestos de procedencia de la excepción. Explica Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de obligaciones”, que para su procedencia se requiere, lo siguiente: 1.- Debe tratarse de un contrato bilateral, no procede en los contratos unilaterales, ni en los contratos sinalagmáticos imperfectos. 2.- El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento de obligaciones secundarias. Siendo consideradas como de importancia o principales las de cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinadas en el consentimiento de la otra parte. También son principales aquellas han sido convenidas expresamente como tales por las partes y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas. Las secuencias serían aquellas no determinantes del consentimiento de la otra parte y cuyo incumpliendo no ha sido calificado como tal por ellas. 4.- Es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando. 5.- Que la parte que oponga la excepción no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte. Resulta, entonces, que es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, dado que si las obligaciones de una de las partes están sometidas a algún termino o condición, de modo que su ejecución sólo fuese exigible después de cumplirse esas modalidades, y las obligaciones de la otra parte fueren de ejecución inmediata, la parte a quien se le exigiere el cumplimiento no podría oponer la excepción, pues ésta supone el incumplimiento de la otra parte y tal incumplimiento no ha podido suceder mientras no se cumplan las modalidades que hacen exigible la obligación. (Subrayado del Tribunal,) Así, se observa en el caso bajo estudio que la demandada debía pagar el precio del inmueble y una vez verificado esto, la demandante estaba obligada a transferir la propiedad de la vivienda, es decir, las obligaciones no debían cumplirse simultáneamente sino en fechas diferentes. Por ello, en el caso, resulta forzoso desechar tal defensa de fondo por cuanto no se cumplen los supuestos de procedencia de la excepción, ASI SE DECIDE. Por otra parte, la demandada alegó que la mala fe de la parte actora, impide la resolución a tenor del artículo 1.160 del Código Civil, y que la demandada tuvo la mala fe desde el principio, pues procedió a comercializar la vivienda objeto del contrato sin los permisos necesarios, puso a la venta las edificaciones sin contar con los requerimientos básicos de ingeniería, y que también el muro de contención de la parte trasera tuvo que ser parcialmente reconstruido en julio de 2019. El artículo 1.160 del código Civil establece lo siguiente: “…Artículo 1160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…” Al respecto, quien aquí suscribe considera improcedente que la mala fe alegada, impida la procedencia de la resolución del contrato bilateral en cuestión, ya como fue anteriormente analizado, la parte actora se obligó a trasferir la propiedad del inmueble, una vez la demandada cumpliera con el cronograma de pago estipulado en la Cláusula Octava que finalizaba en a mediados del año 2012, y siendo el caso, que de los elementos aportados a las actas que conforman el presente expediente, no se desprende que la accionante haya actuado de mala fe en la ejecución de sus obligaciones contraídas en el instrumento objeto de la presente demanda, al contrario de la parte demandada, como ya fue anteriormente comprobado, que actuó de mala fe, al incumplir con los pagos contractualmente asumidos, ASI SE DECIDE. En virtud de los fundamentos anteriormente expuesto, es concluyente que ante la petición de Resolución de Contrato que efectuara la parte actora y visto el incumplimiento de la demanda respecto a las estipulaciones relativas al cronograma de pagos (Cláusula Octava), este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, debe declarar CON LUGAR la pretensión incoada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.667 del Código Civil, con las demás consecuencias que de ello deriva. ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE. -v- -DISPOSITIVO- En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO:SIN LUGAR la impugnación de la cuantía de la demanda. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de resolución de contrato intentada por la sociedad mercantil sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA C.A., en consecuencia, se declara RESUELTO EL CONTRATO de promesa bilateral de compraventa suscrito por las partes ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 29 de abril del año 2011, anotado bajo el No. 55, Tomo 85 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. TERCERO: Se condena a la parte demandada a las costas del proceso de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida en la demanda. CUARTO: Por encontrase la presente decisión fuera de su lapso natural, se ordena la notificación de las partes…” -V- DE LOS INFORMES EN ALZADA • ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN ALZADA La representación judicial de la parte demandada recurrente ante esta alzada expuso entre los hechos relevantes para el recurso de apelación, una síntesis de lo ocurrido en la sustanciación del juicio en primera instancia, específicamente, hizo mención a las defensas esgrimidas por la demandada en la contestación: 1. Impugnación de la cuantía de la demanda. 2. La suficiencia del pago al cual se obligó la demandada mediante el contrato. 3. La exposición de la falsedad en la demanda referente a que la demandada jamás honró las obligaciones del contrato. 4. Oposición de la excepción del contrato no cumplido. Sobre las defensas arriba señaladas, expuso el apoderado de la demandada recurrente que, las circunstancias particulares de la excepción del contrato no cumplido, referida al cumplimiento de la normativa concerniente a los permisos y autorizaciones con las que debía contar la construcción y por cuanto el inmueble debía tener de acuerdo a la Cláusula Quinta, reiteró que fueron debidamente probadas en autos, con la consignación de la autorización otorgada por la Dirección de Ingeniería y Urbanismo del Municipio donde está ubicado el inmueble, otorgado 1 año y 4 meses después de la suscripción del contrato; y con la inspección judicial que reposa en autos en donde habría quedado probado que el inmueble no contaría con las instalaciones básicas de ingeniería especificadas en el contrato. Adicionalmente, la recurrente sobre la procedencia del recurso de apelación, reiteró la impugnación en la cuantía, señalando que la misma no se corresponde con la realidad, ni con el contrato firmado, siendo un número – a su entender-, caprichoso, con el único objeto de vedar a la demandada de otra instancia como lo es el recurso de casación. Prosiguió el apoderado de la demandada haciendo mención a los hechos notorios, como sucesos exentos de prueba, al considerarse incorporado a la cultura, y aduciendo como incomprensible para dicha representación que en la sentencia apelada se haya “zanjado” el asunto de la cuantía “restringiéndose a los alegado y probado”; por lo que, discurrió la apelante que, un fallo congruente en derecho hubiese analizado a cabalidad el argumento, llevándole a apreciar que la cuantía establecida por la demandada no tenía asidero jurídico alguno, ni en el contrato, ni en el mercado inmobiliario actual como a la fecha de interposición de la demanda o fecha de contestación; en tal sentido, fue solicitado al tribunal el decreto la reposición de la causa al estado que se dé cumplimiento del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y sean remitidas las actuaciones a un tribunal de primera instancia en lo Civil competente por la cuantía. Entre otro argumento, la recurrente manifestó que la sentencia desnaturalizó el contenido del artículo 1.168 del Código Civil, aduciendo que mientras la demandada se obligó a pagar el precio del inmueble que iba a adquirir posteriormente; BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A., se obligó a traspasar un inmueble que debía garantizar que el mismo tuviese las condiciones mínimas en cuanto a permisos y construcción; denunciando que, ninguna de aquellas estaban cumplidas en el inmueble identificado en el contrato, las cuales, estaban debidamente establecidas en el contrato, en las clausulas Tercera y Quinta, por lo que, señaló la apelante que, al firmar el documento cada parte sabía lo que debía cumplir, y que, mientras la demandada cumplió, la demandante no lo habría hecho; por lo que, las circunstancias expuestas -a decir de la recurrente-, aun y cuando habrían acreditado la totalidad del pago, harían procedente la excepción subsidiaria de contrato no cumplido. Aunado a lo anterior, señaló la apelante que, los contratos bilaterales no exigen que las obligaciones deban cumplirse simultáneamente, sino, que ambas partes quedarían obligadas a realizar una prestación en favor de otra, por lo que, estimó que, el tribunal de instancia incurrió en un error al establecer que “la demandada debía pagar el precio del inmueble y una vez verificado esto, la demandante estaba obligada a transferir la propiedad de la vivienda, es decir, las obligaciones no debían cumplirse simultáneamente sino en fechas diferentes”; ya que, desde el principio, ambas partes asumían obligaciones y bajo una razón de cumplimiento de buena fe, la demandante estaba garantizando que el inmueble a transferir más adelante, cumplía con todas la previsiones de ingeniería; cuestión que no habría sido así, y que fuera – a su entender-, suficientemente probado en autos, por lo que, razonan que la sentencia apelada debería revocarse. Por otra parte, delató la recurrente que la sentencia apelada no se habría atenido a lo alegado y probado en cuanto a las obligaciones de la demandante, y ahondando en ello, la recurrente citó el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1.354 del Código Civil, reiterando que la excepción del contrato no cumplido fue alegada a los efectos de probar que la demandante no habría obrado de buena fe en la suscripción y ejecución del contrato; y que, para ello, se promovieron los comprobantes de pago, el documento otorgado por la Dirección de Ingeniería y Urbanismo de Guatire y la Inspección Judicial, señalando además que, con todo lo precedente quedaría demostrado que el inmueble pretendido de venta no cumplía con las normas básicas de ingeniería. Sobre el caso particular de la prueba del permiso de habitabilidad, adujo la apelante que el tribunal lo habría “apreciado”, pero, sin extraer ningún mérito probatorio; considerando esa representación judicial que, este demostraría que el inmueble objeto del contrato no contaba con ningún permiso de habitabilidad al momento de su firma, con lo cual inferirían que la única intención de la demandante era obtener dinero a cambio de otorgar un inmueble en pésimas condiciones. Asimismo, la recurrente hizo alusión al contenido de la inspección judicial sobre la mala fe de BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A, aduciendo que, para el a quo no sería una actuación de mala fe la comercialización de un inmueble desprovisto de permisos de habitabilidad y que además, en la inspección judicial un “especialista”, estableciera que tenía “defectos constructivos”. Denunció la parte apelante en alzada que, el tribunal de instancia al momento de sentenciar solo se fijó en las obligaciones de la demandada y no en las obligaciones de la demandante; las cuales, estarían suficientemente delimitadas en el contrato y que, a su entender, habrían sido obviadas por la actora y por el tribunal en su apreciación; arguyendo que, en el fallo controvertido no fue apreciado la totalidad del cúmulo de medios probatorios admitidos y constituidos en juicio. De seguidas, en su escrito de alegatos ante la superioridad, adujo la recurrente que la sentencia apelada no habría acordado la restitución inter partes, que, de acuerdo a lo establecido en la Ley, existiría una crucial diferencia entre la acción de cumplimiento y resolución basada en un efecto de “retroactividad”; mientras, que en el cumplimiento las partes quedarían obligadas a ejecutar la prestación a la cual se comprometieron en el contrato, en la resolución ambas partes quedan obligadas a la restitución de las prestaciones hechas, como si el contrato no hubiese existido. De manera tal, que, si la sentencia declara la procedencia de la resolución, se retrotraerían los efectos del contrato al estado de que ambas partes restituyan sus prestaciones, con lo cual, señala la apelante que, la Sra. Rivas de Romero quedaría obligada a cumplir retornando la propiedad del inmueble que habita actualmente, y también, BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A, quedaría apercibida de reintegrarle a la demandada las cantidades por ella pagadas conforme a la cláusula OCTAVA. En relación con lo anterior, adujo la demandada recurrente que, considerada la inflación como un hecho notorio, criterio este sostenido en múltiples sentencias emanadas del máximo tribunal de justicia; la indexación de toda cantidad debe ser declarada de oficio; con lo cual, la demandante quedaría apercibida (de ser el caso) de retornar la cantidad recibida por el contrato, al valor actual, por cuanto, deberían retornarse las prestaciones como si el contrato no se hubiese celebrado; de allí que, fue solicitado subsidiariamente que se condene a la demandante a pagar la cantidad que corresponda luego de ser indexada y ajustada por inflación a la fecha efectiva de la realización de una experticia complementaria del fallo, aclarando que, si dicha cantidad no es pagada, no podría procederse a la ejecución material de la resolución en cuanto implique la entrega material del inmueble expresado en el contrato. De manera que, la parte demandada apelante cerró su escrito de alegatos mencionando que si este tribunal superior declarase procedente la resolución de contrato, deberá -por vía de consecuencia “forzosa y necesaria”-, ordenar la restitución de las prestaciones debidas inter partes, para lo cual, afirman que la ciudadana Yulimar Rivas de Romero “restituiría” el inmueble objeto del contrato, pero, correlativamente, la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A., deberá reintegrarle a la demandada una cantidad que represente el valor de lo pagado al momento de la firma del contrato, luego de que la misma sea indexada mediante experticia complementaria del fallo. En razón de lo anterior, la recurrente peticionó que sea declarado CON LUGAR, la solicitud de reposición de la causa y el recurso de apelación; que se revoque la sentencia recurrida y sea declarada SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato. Asimismo, solicitó la demandada apelante que, de forma subsidiaria, en caso de ser procedente la demanda, se ordene la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO con base en las mutuas restituciones que se adeudan las partes, ordenando a BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A., la entrega de una cantidad representativa del valor “al día de hoy”, por las cantidades entregadas, probadas y tenidas legalmente por reconocidas y que, dicha cantidad deberá ser indexada mediante experticia complementaria del fallo de acuerdo al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. . ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN ALZADA La representación judicial de la parte demandante en su escrito de oposición a la apelación señaló lo siguiente: En relación a la impugnación de la cuantía, argumentó la demandante que el alegato esgrimido por la demandada carece de toda lógica; además, de valor probatorio por cuanto, únicamente se trataría de una mera afirmación de hecho sin soporte ni pruebas ni sustento jurídico; basándose en especulaciones formuladas tratándose de “hechos notorios” ciertos e indiscutibles, cuando en realidad serían – a su entender-, “absurdas e irrisorias” teorías; haciendo referencia la actora a que la suscripción del contrato se habría efectuado en bolívares y no en otra divisa; que posteriormente al contrato, habrían entrado en vigencia 3 reconversiones monetarias en el país que afectaron todas las operaciones, contratos y negociaciones pactados en moneda nacional; lo cual, consideran que habría pasado desapercibido para la demandada al referirse al tema vinculado a la cuantía del proceso. Señaló la demandante que, respecto a la estimación de la cuantía y su impugnación, en el fallo apelado, se razonó y motivó, conforme lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que es doctrina reiterada que, se requiere necesariamente probar lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda; y ello ha sido expuesto por la Sala de Casación Civil en múltiples decisiones, entre ellas la N°RC-22 de fecha 3 de febrero de 2009, y N°12 del 17 de febrero de 2000; expediente 99-417. Argumentó además la accionante que, en el presente caso, el a quo habría observado un rechazo puro y simple de la cuantía de la demanda, sin sustento probatorio; por lo que, la estimación hecha por la demandante (Bs. 110.000,00) al momento de la presentación de la demanda habría quedado firme en juicio, en virtud de la sentencia interlocutoria dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 8 de febrero de 2022, tomando valor y efecto de cosa juzgada. Sobre el alegato de su contraparte sobre la suficiencia del pago de la obligación de la demandada, advirtió la representación judicial de la demandante que la Sra. Rivas de Romero pretendería simular la realidad de los hechos con relación al pago total al cual estaba obligada contractualmente a pagar y que jamás cumplió; aduciendo además, que la última, habría intentado justificar a través de los insuficientes pagos parciales que no fueron desconocidos en el proceso, que la demandada hubiere cumplido totalmente con su obligación contractual; según lo convenido entre las partes en el contrato de promesa bilateral de compraventa; por cuanto del precio total de Bs.920.000,00; la demandada solo habría pagado de manera efectiva Bs. 280.300,00; arrojando un saldo insoluto o deudor de Bs. 639.700,00; lo cual, afirman que fue probado en autos e ineludible por la demandada, quien actualmente – según lo habría señalado su apoderado judicial- “habita” [el inmueble] pero sin el consentimiento de BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A., reservándose la demandante el ejercicio de la acción penal correspondiente; todo lo cual, sustentaría la falsedad de la suficiencia del pago de la demandada, y por ello, estimó la actora que la decisión del 12 de agosto de 2022 estuvo ajustada a derecho y pidió su ratificación. En cuanto a la defensa de la demandada sobre la falsedad del incumplimiento de sus obligaciones contractuales, adujo la representación en juicio de BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A., que resulta “absurdo” que su antagonista haga referencia a una tentativa “transacción extrajudicial” que no fue suscrita por las partes como medio para refutar el hecho que consideran plenamente demostrado en autos y expuesto suficientemente en juicio, del saldo insoluto o deudor de la demandada respecto al contrato; con lo cual, la demandante reiteró que la sentencia apelada estuvo ajustada a derecho y debería ser ratificada en alzada. Sobre la excepción de contrato no cumplido opuesta por la demandada, la parte accionante manifestó que, no es nuevo dicho señalamiento por su contraparte, para justificar daños y presuntos defectos constructivos; afirmando que aquellos jamás existieron en el inmueble una vez culminada la construcción de dicha vivienda y emitido el permiso de habitabilidad correspondiente. Adujo la parte demandante que debe considerarse -como fuera admitido por su representante judicial-, la demandada vive y ocupa el inmueble de manera “ilegal y arbitraria”; y al no haberle sido entregado materialmente el bien en forma consensuada estiman además, que, no sería posible que la Sra. Rivas de Romero pretenda hacer responsable a la actora de los defectos que a la fecha pudiese tener o no el inmueble, ya que ella lo estaría ocupando de manera ilegal, sin que de BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A., le haya entregado materialmente la vivienda bajo ningún título, ni así lo ordenaba el contrato; no habiendo sido cumplida la obligación de pago de la prenombrada. Denunció la accionante en su escrito de oposición a las alegaciones esgrimidas por la demandada en apelación que la Sra. Rivas de Romero habría modificado el componente arquitectónico y alterado la estructura de la construcción uniendo el espacio interno de la vivienda (del contrato de marras) con la vivienda contigua, la cual, le pertenecería también a BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A. No obstante, advirtió la prenombrada actora que, lo explayado en este punto en particular formaría parte de otro juicio; reservándose el ejercicio de la acción civil del resarcimiento de daños y perjuicio contra la demandada por la toma de posesión y presunta invasión violenta del bien. En relación al permiso de habitabilidad del bien, arguyó la empresa demandante que el inmueble objeto del contrato controvertido no se encontraba desprovisto del mismo, reputando de falso el alegato de la demandada en ese tenor; aseverando la actora que aquel conta en el expediente; añadiendo que, sobre la fecha en que fuera emitido el mismo, aunque hubo una demora, no le es imputable a la demandante sino a la demandada, por no haber honrado la última todos los pagos establecidos en el contrato; aludiendo al contenido de la cláusula sexta de este: SEXTA: El plazo de la presente opción tendrá una vigencia máxima hasta la fecha 20 de Marzo de 2021. Este lapso se considerará prorrogado únicamente por falta de suministro de los servicios públicos en general tales como Hidrocapital, Corpoelec, La Electricidad de Caracas, Ingeniería Municipal, Catastro, etc, así como de los permisos necesarios emitidos por los organismos competentes para llevar a cabo la negociación. Queda entendido que éstas causas no serán imputables a EL PROMITENTE VENDEDOR. Finalmente, la representación de la demandante adujo sobre la omisión de la restitución inter partes de la sentencia recurrida delatada por la demandada que ello no revestiría mayor importancia , por cuanto ello obedecería a que la representación en juicio de la Sra. Rivas de Romero, dentro de la oportunidad procesal correspondiente no habría solicitado ni justificado esa restitución; ante lo cual se interpretaría – a su decir-, en el supuesto de que en el fallo la hubiese considerado, como un efecto o condición ultra petita. Asimismo, manifestó la demandante que al no haber sido solicitada la restitución por la demandada, ni acordada en la sentencia de instancia; sería innecesario e inoficioso profundizar en la oposición de la misma; insistiendo en que la demanda colmó con los requisitos previstos por la ley para la procedencia de la acción de resolución de contrato; que la sentencia apelada estuvo ajustada a derecho y, por lo tanto, debe ser ratificada; solicitando que la apelación sea declarada sin lugar. -VI- PUNTO PREVIO SOBRE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA Como fue mencionado en acápites precedentes, la representación judicial de la parte demandada, procedió a impugnar la cuantía de la demanda incoada en su contra; catalogándola de “irrisoria”; denunciando que su contraparte la habría estimado dolosamente para eximirle a la demandada de la posibilidad de acceder a un procedimiento acorde con los hechos, un mayor lapso probatorio y acceso a casación. Así mismo, la demandada recurrente adujo que ningún inmueble en el país tendría el valor propuesto por sus antagonistas para sustentar la competencia por la cuantía del Tribunal; que, dicha estimación no tendría asidero con los hechos y el derecho invocados en el libelo, e inclusive no guardaría relación con el contrato de promesa bilateral de compra-venta que pretende resolver judicialmente la actora; resaltando además, que esta última, no habría acompañado de documentos legítimos y admisibles a la demanda de forma de entender el origen de la cuantía propuesta; por lo que, fue solicitado ser desechada la misma, con la remisión de las actuaciones a un tribunal de primera instancia que sea competente para decidir conforme la cuantía, en razón del inmueble objeto del contrato controvertido. En cuanto a la decisión recurrida, como punto previo, el tribunal a quo se pronunció sobre la impugnación de la cuantía señalando sobre aquella que, conforme a la doctrina jurisprudencial imperante quien la efectúe en juicio debe expresar si es exagerada o insuficiente, correspondiéndole la carga de probar lo exagerado o reducido de la misma; empero, que en el presente caso, se observó un rechazo puro y simple de la cuantía de la demanda sin sustento probatorio, por lo cual, determinó que la estimación hecha por el demandante en la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00) para el momento de la presentación de la demanda, habría quedado definitivamente firme y así fue decidido Prosiguió el apoderado de la demandada – en segunda instancia-, haciendo mención a los hechos notorios, como sucesos exentos de prueba al considerarse incorporado a la cultura, y aduciendo como incomprensible para dicha representación que, en la sentencia apelada se haya “zanjado” el asunto de la cuantía “restringiéndose a los alegado y probado”; por lo que, discurrió la apelante que, un fallo congruente en derecho hubiese analizado a cabalidad el argumento, llevándole a apreciar que la cuantía establecida por la demandada no tenía asidero jurídico alguno, ni en el contrato, ni en el mercado inmobiliario actual como a la fecha de interposición de la demanda o fecha de contestación; en tal sentido, fue solicitado al tribunal el decreto la reposición de la causa al estado que se dé cumplimiento del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y sean remitidas las actuaciones a un tribunal de primera instancia en lo Civil competente por la cuantía. En cuanto a la definición de la IMPUGNACIÓN A LA CUANTÍA, esta es concebida como la facultad del demandado en un procedimiento para discrepar de la fijación del valor económico de la demanda realizada por el demandante y, en consecuencia, instar del tribunal de la causa un pronunciamiento sobre la cuantía del asunto. Así también, sobre esta particular impugnación, el Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: Artículo 38° Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente. En este sentido, el máximo tribunal de justicia ha establecido que, cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente (como en el caso de marras) o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda en forma pura y simple, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia Nº RH.01353, de fecha 15 de noviembre de 2004, expediente Nº AA20-C-2004-870, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo que a continuación se transcribe: “…De la revisión de las actas que conforman el expediente se evidencia que la demanda intentada en el presente juicio fue estimada por los demandantes en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), la cual fue impugnada por los demandados por excesiva, en la oportunidad de la contestación de la demanda. Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció: ‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’…”. (Negrillas y subrayado del texto). Del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en la norma del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. (TSJ/Sala de Casación Civil. Exp. 2011-000640. Sentencia de fecha 2 de julio de 2012. Ponente: Luis Antonio Ortíz Hernández). Así las cosas, aprecia quien suscribe que, si bien la parte demandada en juicio impugnó la demanda por exigua o insuficiente, no produjo debidamente la aportación de medios probatorios sobre los cuales apoyara su afirmación, apenas, hizo referencia sobre los llamados “hechos notorios”, como sustento de la falta de producción de las pruebas pertinentes para hacer procedente su impugnación. En atención a lo argumentado por la parte demandada, debe exponer esta superioridad que, la cuantía de la presente demanda no se imbrica en un hecho cuya existencia sea conocida por la generalidad de los ciudadanos del país, que forme parte de la cultura normal propia de aquellos en el presente tiempo, de forma que la haga exenta de demostración, como sí lo es la inflación, por mencionar un ejemplo. En tal virtud, ante la denuncia del demandado sobre la insuficiencia de la cuantía de la demanda, este debió probarla en juicio, o alegar y demostrar un nuevo hecho; no siéndole dable el rechazo puro y simple de la misma – tal y como fue decidido por el juzgador de instancia-. En consecuencia, se desecha la impugnación efectuada por la parte demandada y queda firme la estimación de la cuantía realizada por la parte accionante en su escrito libelar y ASÍ SE DECIDE. En concatenación con lo anterior, aprecia esta jurisdicente que, la parte demandada solicitó que sea decretada REPOSICIÓN DE LA CAUSA al estado que se dé cumplimiento del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y sean remitidas las actuaciones a un tribunal de primera instancia en lo Civil competente por la cuantía. En atención a lo señalado supra, debe acotarse que, solo ante la existencia de un acto procesal irrito, que adolezca de entrañar la posibilidad de causarle a las partes o a una de ellas indefensión y que el referido acto no haya cumplido su propósito en juicio; la jurisprudencia patria en concatenación a la ley adjetiva vigente estima pertinente aplicar la institución procesal denominada REPOSICIÓN DE LA CAUSA. La Sala Civil del Máximo Tribunal de la República en el Expediente 15-408 de fecha 11 de diciembre de 2015, con Ponencia de la Magistrado Isbelia Pérez, en relación a la REPOSICIÓN DE LA CAUSA ha señalado lo siguiente: “La reposición de la causa es una institución procesal creada con el fin práctico de corregir los errores de procedimiento que afecten o menoscaben el derecho de las partes con infracción de normas legales que señalen las condiciones que deben seguirse en el trámite del proceso. La figura procesal de la reposición presenta las siguientes características: “1.- La reposición de la causa no es un fin, sino un medio para corregir un vicio procesal declarado, cuando no puede subsanarse de otro modo; pero no se declarará la nulidad del acto y la reposición si éste ha alcanzado el fin al cual estaba destinado; 2.- Con la reposición se corrige la violación de la ley que produzca un vicio procesal, y la no violación de preceptos legales, que tengan por objeto, no el procedimiento sino la decisión del litigio o del algunas de las cuestiones que lo integran, porque entonces el error alegado, caso de existir, se corrige por la interpretación y aplicación que el Tribunal de alzada dé a las disposiciones legales que se pretendan violadas. 3.- La reposición no puede tener por objeto subsanar desaciertos de las partes sino corregir vicios procesales, faltas del Tribunal que afecten el Orden Público o que perjudiquen los intereses de las partes sin culpa de éstas y siempre que ese vicio o error y el daño consiguiente, no haya sido subsanado o subsanable de otra manera” (Ramón Escovar León: Estudios sobre Casación Civil 3, Págs. 66 y 67)(subrayado y resaltado de esta Alzada) Conforme a la doctrina jurisprudencial, se tiene que la reposición de la causa contemplada en los artículos 206 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, debe ser decretada de forma excepcional, solamente cuando los jueces verifiquen la ocurrencia de una lesión al derecho a la defensa y al debido proceso, o bien que se haya violentado el orden público, teniendo como condición que tales quebrantamientos no tengan otra forma de subsanarse. Por tanto, esta debe atender a una finalidad útil, pues de no ser así se estaría incurriendo en la violación de los mismos derechos que se pretenden tutelar, de allí que al no verificarse violación alguna al derecho a la defensa de las partes ni al debido proceso, deviene improcedente. Así las cosas, discurre la juez que con tal carácter suscribe el presente fallo que, vista la improcedencia de la impugnación de la cuantía -por la razones esgrimidas ut supra-; y al tratarse la institución procesal de la REPOSICIÓN DE LA CAUSA un instrumento para corregir errores de procedimiento que afecten o menoscaben el derecho de las partes con infracción de normas legales que señalen las condiciones que deben seguirse en el trámite del proceso, los cuales, en forma alguna fueron probados por el denunciante ni evidenciados en autos, resulta improcedente la reposición de la presente causa, peticionada por la parte demandada y ASÍ SE DECIDE. -VII- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR La representación judicial de la parte demandante adujo que el 29 de abril de 2011, la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C .A., suscribió un CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, con la ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, el cual, fue autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, de Guarenas del estado Miranda; bajo el N° 55, Tomo 85 de los Libros de Autenticaciones llevados por ese oficina pública, cuya copia certificada corre inserta a los autos. Señaló la representación en juicio de la accionante que en dicho contrato quedó establecido el precio, la vigencia y el cronograma de pagos, cuyo objeto constituía la promesa de venta de la vivienda identificada con el N°TH C-32, ubicado en la dirección: “Urbanización Buena Ventura Vista Dorada, calle Las Palmas, manzana “C”, casa N°32, sector Auyares, vía San Pedro, Municipio Zamora, Guatire, estado Miranda”. En cuanto al precio del inmueble, adujo la demandante que el mismo se estableció en NOVECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 920.000,00) los cuales, debían ser pagados por la promitente compradora según el cronograma de pagos indicado en la cláusula octava del CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, empero, que esto no había sido cumplido por la demandada, ya que sólo habría hecho el pago parcial de la obligación y por tanto, no hubo el cumplimiento total de sus obligaciones contractuales. Aunado a lo anterior, la parte demandante expuso que la demandada (promitente compradora) durante la vigencia máxima del contrato de marras, la cual, fue establecida hasta la fecha 20 de marzo de 2012, jamás habría cumplido con el cronograma de pago convenido, por cuanto alegan que, del precio total de bien, la Sra. Rivas de Romero, solo habría pagado efectivamente el monto de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00), lo cual, no constituiría un hecho controvertido libelarmente; resultando a la fecha de la terminación de la vigencia del contrato, un saldo insoluto o deudor de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00). Adujo libelarmente la representación en juicio de la actora que, su poderdante, habría intentado por diversos medios lograr comunicarse efectivamente con la demandada para que esta última cumpliera con las cuotas establecidas en el contrato, pero, aun y cuando habría sido posible la comunicación, no fueron positivos los resultados en relación al pago correspondiente; indicando que, la demandada, no habría materializado ningún otro pago, persistiendo con ello, el incumplimiento del pago total por la vivienda N°TH C-32. A lo largo del escrito libelar, la parte demandante hizo referencia a diversas comunicaciones que habrían intercambiado ambas partes a propósito del cumplimiento del cronograma de pagos. Adicionalmente, fue fundamentada la delación en el contenido de los artículos 26 constitucional, 1.159, 1.160, 1.167, 1.205, 1.264, 1.274, 1.276 del Código Civil; sobre los contratos y la acción de resolución. En conclusión, la parte demandante arguyó que, por las consideraciones de hecho y derecho expuestas, así como del tenor de las pruebas aportadas, solicitaron que se declare con lugar la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada en contra de la ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, en razón del incumplimiento “manifiesto y continuado” de la promitente compradora del contrato de promesa bilateral de compra-venta, suscrito el 29 de abril de 2011, con la respectiva condenatoria en costas y gastos del proceso, conforme a los artículo 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil. Como contestación al fondo de la controversia, el apoderado judicial de la accionada negó rechazó y contradijo los hechos y el derecho que cimentó la demanda, señalando como primer punto que su mandante habría cumplido con el pago total de la obligación. La parte accionada arguyó que sería falso que, a la fecha del escrito de contestación, adeudara cantidad alguna de dinero de la empresa demandante BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A., señalando el apoderado de la Sra. Rivas de Romero, que esta habría pagado de forma “fiel y cabal” todas las obligaciones que le correspondían; apuntando que previo a la suscripción del convenio había entregado la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) y con la firma, otros DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), además de acompañar a su escrito la relación de los recibos emitidos por BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A, donde constaría el pago de la obligación, distribuidos –“entre otros”- de la siguiente manera: Fecha Monto (Bs.) Según Cheque Identificada como 07 de junio de 2011 5.000 24602173 “A.1” 25 de noviembre de 2011 105.000 29000092 (Bancrecer) 50602843 (Banco Nacional de Crédito) 72600438 (Banco Nacional de Crédito) “A.2” 05 de enero de 2012 124.700 00009873 (Banco de Venezuela) 38603057 (Banco Nacional de Crédito) “A.3” 12 de abril de 2012 105.300 67000018 (Bancrecer) “A.4” 22 de agosto de 2012 15.000 00010801 (Banco de Venezuela) “A.5” En adición a lo anterior, fue expuesto por la accionada que, la demandante había interpuesto la presente demandada toda vez que la empresa BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A, habría esquivado en múltiples ocasiones el trato con sus clientes (actuales inquilinos de la Urbanización VISTA DORADA) cerrando su oficina de atención al público, y que desde el año 2012, no había ejercido la actividad de comercio en lugar conocido, optando por demandar a la Sra. YULIMAR RIVAS DE ROMERO, casi 9 años después, alegando “bajo ardid” haber obrado de buena fe, aunque le dijeron a la última que solo cerrarían por vacaciones; dejándola en vilo, pero, que ello no habría obstado para que cumpliera cabal y suficientemente las obligaciones contraídas en el contrato de promesa bilateral de compraventa. Expresó el apoderado de la demandada que, ante las irregularidades suscitadas y el paso del tiempo entre la cesación de las actividades y la interposición de la demanda, la actora habría utilizado el proceso judicial para simular una situación de impagos supuestamente cometida por la demandada, y con ello obtener “artificialmente” el inmueble; ya que no pudieron obtener la suma de dinero pretendida vía transaccional. Manifestó la parte accionada que demostrado que los pagos fueron suficientemente hechos y reconocidos por la demandante en su tiempo suscribiendo los respectivos recibos, no obstante, estando en la oportunidad correspondiente procedió a negar, impugnar su firma y desconocer el contenido de las documentales consignadas por la demandante con el libelo e identificadas con las letras “D”, “E”, “I”, “J”, “K (f.40)”, “K (f.41)”. En otro punto de la contestación al fondo, sobre las negociaciones para “otorgar el documento definitivo de venta”; el apoderado de la demandada manifestó como falso el alegato de la actora sobre la falta de contacto entre la demandada y la actora hasta la fecha de interposición de la demanda, por cuanto afirma que la Sra. Rivas de Romero, y, los abogados de la empresa BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A, en diciembre de 2019, sostuvieron una serie de reuniones relativas a la “supuesta” controversia existente respecto de “pago de saldo restante” mediante una “transacción extrajudicial” en donde le habrían solicitado a la demandada la cantidad de CATORCE MIL DÓLARES (USD $ 14.000) aduciendo que ese era un supuesto precio adeudado por la demandada para la época. En relación a lo anterior, apuntó el apoderado de la demandada que, los representantes de la demandante tenían un “grosero” desorden contable en cuanto a las cantidades ya pagadas; que su representada efectuó movimientos para la obtención de dinero por efecto de la coacción de su contraparte, por amenazas sobre la pérdida del inmueble y que sería desalojada de allí con su familia y enseres; empero, que ese acuerdo “leonino” habría fracasado porque implicaba la obtención de una alta suma de dinero en un lapso de pocos días, con lo cual se inquieren sobre la buena voluntad para la resolución de los hechos controvertidos. Por otra parte, y en forma subsidiaria, la parte demandada opuso la excepción de contrato no cumplido; específicamente, en el caso que el tribunal considerase que no estaba completamente probado el pago del precio establecido en el contrato, conforme el contenido del artículo 1.168 del Código Civil. Sobre la excepción opuesta, adujo la demandada que la misma es aplicable al presente caso luego de examinar las características del contrato suscrito por las partes; señalando además que BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A, no habría cumplido con sus obligaciones contractuales: • Para la fecha de suscripción del contrato el inmueble no contaba con el permiso de habitabilidad, el cual fue otorgado el 5 de septiembre de 2021. (ofreció en venta un inmueble que no contaba con permiso para ser habitado). • La vivienda fue entregada en condiciones de ingeniería y diseño riesgosas para sus habitantes. Abundó la demandada en advertir que la demandante no cumplió con la entrega de un inmueble con los requerimientos básicos para cualquier vivienda e incumplió la letra del contrato en cuanto a no tener los permisos necesarios para la venta de dicho bien, haciendo alusión al contenido de la cláusula sexta del mismo, expresando que tuvo que iniciar un procedimiento administrativo ante la Dirección de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, empero, que la empresa demandante habría obtenido “misteriosamente” la aprobación del proyecto de construcción de parte de la Dirección de Ingeniería Municipal, cuando ya había transcurrido el tiempo establecido para ello en el contrato. Así mismo, la parte demandada arguyó la mala fe de BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A., al colegir que habrían comercializado una vivienda (objeto del contrato controvertido) sin tener sobre ellas los permisos necesarios y sin contar con los requerimientos básicos de ingeniería en materia habitacional. Con lo cual, expresó la representación judicial de la accionada que, al no haber actuado la promitente vendedora de buena fe en la ejecución del contrato, mal podría esta pretender la resolución del mismo; discurriendo esa representación judicial que, la demandante quedaría obligada a cumplir y resarcir a su mandante tanto de las prestaciones que le adeuda en razón del contrato, como indemnizarle pecuniariamente por los daños materiales y morales de haber adquirido el inmueble. Cabe acotar que, en el mismo escrito de contestación, la accionada reconvino a la demanda, y esta fue declarada inadmisible mediante sentencia interlocutoria del 8 de febrero del 2022, dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Finalmente, la parte demandada solicitó que fuera declarada sin lugar la demanda de resolución de contrato interpuesta por BUENA VENTURA VISTA DORADA, C .A. En cuanto a la decisión recurrida, como punto previo, el tribunal a quo se pronunció sobre la impugnación de la cuantía señalando sobre aquella que, conforme a la doctrina jurisprudencial imperante quien la efectúe en juicio debe expresar si es exagerada o insuficiente, correspondiéndole la carga de probar lo exagerado o reducido de la misma; empero, que en el presente caso, se observó un rechazo puro y simple de la cuantía de la demanda sin sustento probatorio, por lo cual, la estimación hecha por el demandante en la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00) para el momento de la presentación de la demanda, habría quedado definitivamente firme y así fue decidido. Sobre el fondo del asunto debatido, en la sentencia apelada el tribunal de instancia luego de efectuar una breve reseña de los argumentado y probado por las partes en juicio, esgrimió, que en el caso de autos se está en presencia de un contrato de promesa bilateral de compraventa, donde ambas partes pactaron recíprocamente vender y comprar [un inmueble], habiéndose estipulado el pago del precio de NOVECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 920.000,00) según cronograma dispuesto en la CLÁUSULA OCTAVA. En atención al pago de la obligación, expuso el tribunal en el fallo que, la demandada en su contestación afirmó haber realizado el pago de las cantidades: (Bs. 5.000); (Bs. 105.000); (Bs. 124.700); (Bs. 105.300); (Bs. 15.000), según documentos marcados “A.1”, “A.2”, “A.3”, “A.4” y “A.5”, y que la demandante si bien reconoció los pagos a que hacen referencia dichos instrumentos, precisó que la sumatoria que hizo la demandada en la contestación no se correspondería con la realidad; además, que el cheque N°00009873 por la cantidad de Bs. 44.700,00 (según signo monetario vigente al año 2012) no correspondería a la negociación de la vivienda C-32. Continuó el juzgador de instancia aduciendo que, en relación a la cantidad de Bs. 44 700,00 a que hace referencia el recibo marcado “A.3”, la parte demandante presentó instrumento marcado “L”, para acreditar que dicha cantidad corresponde al pago por el contrato suscrito con el ciudadano JUAN PEDRO ROMERO ARMAS, esposo de la demanda, por la vivienda No. 33; y que, aunque el referido vínculo matrimonial no fue probado directamente por la demandante; sin embargo, dicho Juzgado observó que: en el contrato de autos (anexo “C” del libelo) la demandada aparece como casada, bajo el nombre de “YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO”; ambos tienen firma autorizada en varias de las cuentas de donde se giraban los pagos acreditados en el expediente; la Jueza comisionada [en la evacuación de la prueba de inspección judicial] fue recibida por el mismo ciudadano quien expuso “en su carácter de propietario” (a pesar de no mostrar título o documento de propiedad alguno, o en su defecto acta de entrega material u otro instrumento de naturaleza similar a los fines de comprobar dicho carácter o al menos un derecho eventual o provisional sobre el referido bien inmueble); este también suscribió contrato con la demandante por otro inmueble ubicado en el mismo complejo habitacional; la demandada no negó su vínculo matrimonial con el referido ciudadano. Además, mediante escrito de fecha 01 de junio de 2021, la demandada presentó actas de nacimiento de sus hijos (original y copia) donde consta que el padre es el ciudadano Juan Pedro Romero Armas, venezolano, titular de la cédula de identidad V-10.097.804. Estos elementos, más el mismo reconocimiento de los pagos por la demandante, constituyeron indicios que, al ser analizados de manera concordada conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, permitieron concluir al a quo que el referido monto de Bs. 44.700,00, es imputable a la negociación por la vivienda No. 33, no así a la No. 32 del presente juicio. Razonó, asimismo, el tribunal de la causa que, la obligación de la demandante consistía en hacer el traspaso de la propiedad del inmueble al momento en que se hubiese realizado el pago total del precio convenido por las partes; es decir, el traspaso de la propiedad de la vivienda se encontraba condicionado al pago total del precio, tal como fue establecido por las partes en el contrato objeto del litigio; expresando en el capítulo referido a la motivación del fallo que quedó evidenciado que la parte demandada no cumplió con su obligación de realizar los pagos de acuerdo a lo estipulado en el contrato y que tampoco realizó el pago del saldo del precio con posterioridad y así fue decidido. De la misma manera, en la decisión controvertida se expuso que, la demandada alegó subsidiariamente la excepción de contrato no cumplido, fundamentándose en que la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A., incumplió las obligaciones relativas a las especificaciones técnicas de la vivienda, la cual adolece de varios defectos constructivos. Sobre ese particular, el a quo citó la doctrina especializada nacional relativa a la excepción bajo examen y a los requisitos de procedencia de la misma, razonando que, para el presente asunto, la demandada debía pagar el precio del inmueble y una vez verificado esto, la demandante estaba obligada a transferir la propiedad de la vivienda; es decir, las obligaciones no debían cumplirse simultáneamente, sino, en fechas diferentes. Por ello, en el caso de marras, resultaría forzoso desechar tal defensa de fondo, por cuanto, no se habrían cumplido los supuestos de procedencia de la excepción y así fue decidido. En cuanto al alegato de mala fe de la actora, como impedimento de la resolución [contractual] a tenor del artículo 1.160 del Código Civil, consideró el a quo en el fallo apelado, la improcedencia de que la mala fe alegada contuviera la resolución del contrato bilateral, ya que la parte actora se habría obligado a transferir la propiedad del inmueble, una vez la demandada cumpliera con el cronograma de pago estipulado en la Cláusula Octava que finalizaba a mediados del año 2012, y que, siendo el caso que de los elementos aportados a las actas que conforman el expediente, no se habría desprendido que la accionante haya actuado de mala fe en la ejecución de sus obligaciones contraídas en el instrumento objeto de la presente demanda, al contrario de la parte demandada, como ya fuera anteriormente comprobado [a decir del tribunal de instancia], que actuó de mala fe, al incumplir con los pagos contractualmente asumidos y así fue decidido. En virtud de las consideraciones asentadas en el fallo, el tribunal del fallo recurrido declaró lo siguiente: PRIMERO: SIN LUGAR la impugnación de la cuantía de la demanda. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de resolución de contrato intentada por la sociedad mercantil sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A, en consecuencia, se declara RESUELTO EL CONTRATO de promesa bilateral de compraventa suscrito por las partes ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 29 de abril del año 2011, anotada bajo el No. 55, Tomo 85 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. TERCERO: Se condena a la parte demandada a las costas del proceso de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida en la demanda. CUARTO: Por encontrarse la presente decisión fuera de su lapso natural, se ordena la notificación de las partes. Luego de la decisión arriba referida, la representación judicial de la parte demandada procedió a apelar de la misma, sustentando el recurso ejercido en los alegatos siguientes: La representación judicial de la parte demandada recurrente ante esta alzada expuso entre los hechos relevantes para el recurso de apelación, una síntesis de lo ocurrido en la sustanciación del juicio en primera instancia, específicamente, hizo mención a las defensas esgrimidas por la demandada en la contestación: 1. Impugnación de la cuantía de la demanda. 2. La suficiencia del pago al cual se obligó la demandada mediante el contrato. 3. La exposición de la falsedad en la demanda referente a que la demandada jamás honró las obligaciones del contrato. 4. Oposición de la excepción del contrato no cumplido. Por su parte, la representación judicial de la sociedad mercantil demandante consignó ante esta alzada, escrito de oposición a los alegatos de su contraparte, objetándolos en su totalidad, señalando que la insistiendo en que la demanda colmó con los requisitos previstos por la ley para la procedencia de la acción de resolución de contrato; que la sentencia apelada estuvo ajustada a derecho y, por lo tanto, debe ser ratificada; solicitando que la apelación sea declarada sin lugar. Considerados los argumentos expuestos por las partes en el contradictorio, así como las pruebas aportadas; pasa esta alzada a resolver esta apelación, bajo las siguientes apreciaciones: Como fue narrado a lo largo de la presente decisión, el asunto de marras se contrae a una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, solicitada por la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA C.A. (promitente vendedor), contra la ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO (promitente comprador), ambos suscribientes del contrato en cuestión, en fecha 29 de abril de 2011; el cual tenía por objeto un inmueble identificado como TH C-32, ubicado en la Urbanización Buena Ventura Vista Dorada, calle Las Palmas, manzana “C”, casa N° 32, sector Aurayes, San Pedro, Municipio Zamora, Guatire, estado Miranda, el cual, fue autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas, estado Miranda, bajo el Nº 55, Tomo 85 de los libros llevados por esa notaría. Así las cosas, dada la naturaleza del presente contradictorio, es pertinente explicar que los CONTRATOS PRELIMINARES son concebidos como aquellos en los cuales las partes se comprometen a celebrar el contrato de venta, cuando transcurra cierto lapso, o se susciten determinadas circunstancias. En los contratos preliminares no hay transferencia de propiedad, ni tampoco obligaciones de dar, sino, simplemente, la expresión de una obligación de hacer, condicionada a la ocurrencia de ciertas circunstancias que deben especificarse claramente en el contrato de opción. La obligación condicional asumida por una de las partes, cuando es unilateral; o por las dos si es bilateral, consistente en la celebración futura de un eventual contrato de venta, en caso que se cumplan las condiciones previstas. En cuanto al perfil funcional del contrato preliminar, cabe predicar que el mismo consiste en obligar a ambos contratantes o a uno solo de ellos, a concluir el contrato especificado en el preliminar, en un segundo momento (…) el contrato preliminar engendra a cargo de quienes intervienen en él, la obligación de prestar el consentimiento –obligación de hacer; contrahere – para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o desean aun concluir (…) Mientras el contrato preliminar bilateral obliga a ambas partes a suscribir el definitivo, el unilateral obliga tan solo a una a prestar su consentimiento para el definitivo –aun cuando, ambos son negocios jurídicos bilaterales–. Además, en el contrato preliminar unilateral la parte que no queda obligada a la celebración del contrato definitivo, puede renunciar, unilateralmente, al derecho de pretender la formación del futuro contrato. En cambio, si el preliminar es bilateral, solo el mutuo disenso de ambas partes puede liberarlas del compromiso recíproco. Produce un efecto instrumental: la obligación de concluir un contrato futuro y no sustancial. Para Rodríguez , la llamada PROMESA BILATERAL DE VENTA implica aquel negocio en donde ambas partes se obligan a realizar el contrato preliminar de venta, que por su contenido obligacional es bilateral, por cuanto ambos contratantes están obligados a celebrar el contrato una vez se verifiquen ciertas circunstancias, y en los términos que la oferta reúne, valederos en cuanto a precios, condiciones de la venta a realizar, plazo de entrega, entre otros; bajo el entendido que, la venta se realizará únicamente mediante el documento posterior que las partes suscribirán y registrarán como documento de compra venta.  CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE VENTA: • Obligaciones de las partes. Los suscribientes se obligan, el promitente vendedor a vender, y la otra parte, que es el promitente comprador, a comprar, siempre y cuando se cumplan las condiciones que claramente se deben especificar en la opción de compra venta. • Determinabilidad de las condiciones del contrato a celebrarse. • Existencia de la cláusula de fiel cumplimiento. Sobre los contratos o PROMESAS BILATERALES DE VENTA, el Máximo Tribunal de Justicia, ha apuntado lo siguientes: En relación a la definición de las promesas bilaterales o sinalagmáticas y la posibilidad de intentar acciones judiciales en caso de incumplimiento de alguna de las partes a la luz de lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, la sentencia N° 878 de fecha 20 de julio de 2015, emanada de la Sala Constitucional de este máximo Tribunal estableció al respecto lo siguiente: 3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. (…) (…) En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta. (…) (…) En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable. Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. (Resaltado y subrayado de la Sala). El caso que nos ocupa se trata de un contrato de promesa bilateral de compra venta en el cual una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta y se caracteriza en que se adelantan algunos efectos del contrato definitivo, como lo es la anticipación de una parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador. De modo pues, que conforme al criterio emanado de la Sala Constitucional de este máximo Tribunal para que el comprador de una promesa bilateral de compra venta pueda exigir el cumplimiento del contrato a través de una acción judicial, debe haber cumplido previamente o en el transcurso del juicio con el pago de la totalidad del monto de la venta, lo cual no ocurrió en el presente asunto. En ese mismo orden de ideas, el artículo 1.159 del Código Civil venezolano, señala que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, además conforme a la norma sustantiva civil, los mismos deben ejecutarse de buena fe, en donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad y el comprador a pagar el precio. El autor Mélich-Orsini señala que el término “RESOLUCIÓN” empleado en el artículo 1.167 del código sustantivo civil, alude a la posibilidad de disolver con eficacia retroactiva al momento de su perfeccionamiento un contrato válido, por la sobreveniencia de una situación posterior al momento del perfeccionamiento de tal contrato: el incumplimiento de la parte opuesta a la que se vale de tal posibilidad; es una de las causas autorizadas por la ley para resultar sustraído al principio del contrato-ley o de la intangibilidad del contrato. De acuerdo a lo previsto en el artículo 1.159 del código sustantivo civil, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que, lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes; por lo tanto, estos están obligados a cumplir con lo pactado, del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Sobre LA RESOLUCIÓN CONTRACTUAL se afirma que tiene un efecto liberatorio -por cuanto las partes quedan desligadas de las obligaciones que habían contraído por el contrato y que todavía no hubieran cumplido-, y un efecto recuperatorio – las prestaciones cumplidas deberían ser restituidas, tanto por parte del incumpliente como por parte de aquel en cuyo favor se pronuncia la resolución. Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar (Código Civil venezolano. Gaceta Oficial n° 2.990 del 26 de julio de 1982) Así, la resolución contractual está sujeta a los requisitos siguientes: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones en favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; b) la no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución ; y, c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncie o deseche la pretensión del demandante. Cabe destacar que, además de los requisitos supra enunciados, el análisis de la estructura y objetivo de la acción resolutoria impone considerar otras exigencias no explicitadas en el precepto sustantivo citado; así, es imperativo advertir necesario igualmente, la exigencia de la buena fe de las partes en su ejecución. De lo anterior se desprende que la demanda de resolución no procederá si el propio actor ha incumplido el contrato. Si bien, quien demanda la resolución prueba con la presentación del contrato la existencia de la obligación a cargo de su contraparte, no tiene por qué establecer que él ha cumplido todas las obligaciones a su propio cargo, pero sí de las actas del proceso resultare que el incumplimiento del demandado es justificable por el hecho de haber el propio actor incumplido su obligación, el juez deberá desechar la demanda de resolución (inadimpleti non estadimpledum) por cuanto la acción de resolución no puede ser ejercitada en condiciones contrarias a la buena fe, toda vez que ésta no se refiere sólo al deudor, sino también debe auxiliar a éste último, a fin de protegerlo frente a un acreedor malicioso o demasiado inflexible (buena fe eximente o ablatoria). De igual modo, la doctrina ha apuntado que para que exista la responsabilidad contractual es necesario que la obligación quebrantada provenga de un contrato y que el daño sufrido por el acreedor consista en la privación de la ventaja patrimonial que el contrato iba a asegurarle. Es menester destacar entonces que, la resolución de contrato sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a este y previstas en la normativa legal, así como en el incumplimiento de las modalidades especiales que hayan pactado los contratantes o en los actos de las partes tendientes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula. Por otra parte, el precitado artículo 1.167, así como permite solicitar la resolución de los contratos bilaterales, cuando una de las partes incumpla con su obligación; también permite demandar la indemnización de daños y perjuicios; siendo que el artículo 340.7 del Código de Procedimiento Civil establece que cuando se demande la indemnización de daños y perjuicios, deberán especificarse estos y sus causas. El incumplimiento contractual en la esfera de los contratos bilaterales o con prestaciones recíprocas, amén de otros daños, es susceptible de generar el de la pérdida para la parte fiel de lo que ha dado o se ha obligado a dar a cambio de la prestación que no ejecutó la otra parte, situación de perjuicio a la que se atiende mediante la denominada acción de resolución del que contrato que permite repristinar las cosas al estado en que se hallaban para el momento de la conclusión del mismo, destruyendo retroactivamente los efectos contractuales producidos. Advierte Bello Lozano Márquez , sobre el ejercicio de LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO que ésta encuadra en la llamada acción de conocimiento y su finalidad es lograr que el Juez decida acerca de incumplimiento de las obligaciones contractuales, por lo que, en el fallo, deberá señalarse a quien corresponde la razón determinando la extinción de la relación jurídica. Ahora bien, delimitados doctrinaria y jurisprudencialmente, los requisitos de procedencia de las resoluciones contractuales, esta superioridad pasa a analizar si los mismos están o no contenidos en la presente delación. En primer lugar, de los autos se desprende la existencia de un contrato bilateral entre la partes conformadoras de la presente causa; de los denominados PROMESAS BILATERALES DE VENTA, y de cuya naturaleza se habló en líneas precedentes, no siendo su existencia y eficacia un asunto controvertido por los antagonistas en juicio. Según se desprende del convenio contractual sub lite, la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA C.A, lo suscribió con el carácter de promitente vendedor, y la ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, como promitente comprador; con lo cual, la primera se obligó a vender una vivienda identificada con el N°TH C-32, ubicado en la dirección: “Urbanización Buena Ventura Vista Dorada, calle Las Palmas, manzana “C”, casa N°32, sector Auyares, vía San Pedro, Municipio Zamora, Guatire, estado Miranda”; y la segunda a comprarlo, por un precio determinado, en la cantidad de NOVECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 920.000,00) los cuales, debían ser pagados por la promitente compradora a la promitente vendedora, según el cronograma de pagos indicado en la cláusula octava del mismo. Así las cosas, observa esta alzada que, como fundamento para pedir la resolución del contrato de promesa de venta (o compraventa), la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A., manifestó que la ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, no habría cumplido con las obligaciones previstas en la cláusula octava de la convención, relativa al cronograma de pago; aduciendo que la demandada habría dispensado su pago en forma parcial; que jamás había cumplido con el cronograma de pagos durante la vigencia máxima del contrato establecida hasta el 20 de marzo de 2012, pagando efectivamente el monto de Bs. 220.000,00; restándole un saldo deudor o insoluto de Bs. 720.000,00. Por su parte, la ciudadana accionada además de contradecir, negar y rechazar la demanda, expuso en su defensa que había cumplido con el pago total de la obligación; refiriéndose a una serie de pagos que identificó de la manera siguiente: FECHA MONTO (BS.) SEGÚN CHEQUE IDENTIFICADA COMO 07 de junio de 2011 5000 24602173 “A.1” 25 de noviembre de 2011 105.000 29000092 (Bancrecer) 50602843 (Banco Nacional de Crédito) 72600438 (Banco Nacional de Crédito) “A.2” 05 de enero de 2012 124.700 00009873 (Banco de Venezuela) 38603057 (Banco Nacional de Crédito) “A.3” 12 de abril de 2012 105.300 67000018 (Bancrecer) “A.4” 22 de agosto de 2012 15.000 00010801 (Banco de Venezuela) “A.5” En el mismo punto, acotó la demandada que, los aludidos pagos formarían parte de una cantidad más extensa o “entre otros”, que no fueron descritos ni aportados a los autos. No obstante, sobre los pagos identificados como A.1, A.2, A.3, A.4 y A.5; cuyas copias simples fueron aportadas por la parte demandada, y también fueron reconocidos esos pagos por la demandante, con excepción del monto de Bs.44.700,00; correspondiente al cheque identificado como 00009873 del Banco de Venezuela, anexado como parte del abono “A.3”. Sobre este particular, se aprecia del expediente que, en la prueba de informes dirigida a las entidades bancarias citadas en los mencionados pagos, cuya valoración fue debidamente realizada en otro apartado del presente fallo, no fue demostrado por la demandada que el aludido cheque 00009873 hubiera sido girado a la demandante, por lo cual, no puede tenerse como fidedigno el monto total indicado en el recibo “A.3” de Bs. 84.700,00 (que en el escrito de demanda fue señalado como por Bs. 124.700,00). Del mismo modo, expuso la parte demandada que se le ofreció una transacción extrajudicial como medio de pago del saldo restante (el cual negó que fuera así, insistiendo haber cumplido con el pago total), empero, relatando haber sido coaccionada por la demandante con la amenaza sobre la pérdida del inmueble y que sería desalojada del mismo; no obstante, adujo finalmente que, la transacción no había prosperado, catalogándola de un acuerdo “leonino”. Por otra parte, la demandada efectuó una defensa subsidiaria en el caso que el órgano jurisdiccional considerase como no efectuado el pago de la obligación por ella adquirida conforme al contrato suscrito, mediante la invocación de la llamada excepción del contrato no cumplido “non adimpleti contractus”, que determina que, ante la celebración de un contrato bilateral, una de las partes puede negarse a cumplir con la obligación asumida, en el supuesto en que el otro contratante no ejecute la suya. Mencionó la demandada como parte de la aludida excepción “subsidiaria” que, su procedencia devendría de la no ejecución de las obligaciones contractuales por parte de la empresa demandante, ya que no entregó el inmueble con los requerimientos básicos para una vivienda, sin tener los permisos necesarios para la venta del mismo, haciendo mención al contenido de la cláusula sexta del contrato. Asimismo, la demandada delató la mala fe de su contraria, por cuanto aseguró que la accionante habría comercializado un inmueble sin tener los permisos necesarios y sin contar con los requerimientos básicos de ingeniería en la materia, todo lo cual, habría de hacer deducir que la actora no contrató de buena fe, con lo cual, le estaría vedado pretender la resolución de marras. Así las cosas, considera esta jurisdicente que, verificada la existencia del contrato, resta constatar sí efectivamente, la parte demandada cumplió con la ejecución de su obligación, es decir, con el pago de la cantidad de Bs. 920.000,00; en el tiempo, lugar y forma acordada. En primer lugar, este juzgado observa que de los alegatos de las partes no se define claramente los montos que aducen estos entre lo efectivamente pagado o no por la parte demandada, con respecto a lo convenido contractualmente. En relación a los alegatos argüidos por la demandada, esta afirmó reiteradamente haber cumplido con la totalidad del pago de la obligación, sin embargo, la demandante expuso haber recibido en pago, la suma de Bs. 220.000,00, en el libelo; y, posteriormente, el representante legal de la accionante, admitió como “no controvertido” los pagos contenidos en los recibos “A.1 al A.5” con excepción del cheque 00009873 del Banco de Venezuela. “...”LA DEMANDADA” sólo pago de manera efectiva el monto de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 220.000,00) cantidad última ésta, que no constituye hecho controvertido en este libelo por la parte demandante...” (Folio 4, pieza I; libelo de demanda) “... ascendía a la suma de NOVECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (BS. 920.000,00) y que por el contrario únicamente suman la cantidad de QUINIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 565.000,00) bajo el cono monetario del Bolívar para el año 2011, claro está, no obstante, respecto al medio probatorio, marcado por la parte demandada como “A.3” es menester indicar que la demandada intenta incorporar un medio de comprobación de pago que no corresponde en primer lugar a la cantidad que suman los (2) cheques que conforman dicha prueba (...) resulta totalmente FALSO el señalamiento realizado por la representación legal de la parte demandada al indicar textualmente en su escrito de contestación de la demanda al indicar textualmente en su escrito de contestación de la demanda que “La totalidad del pago fue hecha (...) Es completamente falso que a la fecha se adeude alguna cantidad de dinero BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A.”. Honorable Juez, por lo antes expuesto esta representación legal de la parte demandante solicita al despacho a su digno cargo ordene practicar EXPERTICIA CONTABLE sobre los medios probatorios aportados por la parte demandada marcados como “A.1”, “A.2”, “A.3”, “A.4” y “A.5” toda vez que los mismos NO CONSTITUYEN HECHOS CONTROVERTIDOS con excepción del cheque 00009873 del Banco de Venezuela, emitido por la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 44.700,00) relacionado en la prueba marcada por la demandada como “A.3” el cual, por las razones antes expuestas no guarda relación con éste proceso, siendo la utilidad de dicha prueba o experticia la comprobación del hecho irrefutable que la parte demandada NO PAGÓ de acuerdo a lo establecido en el CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA...” (Folios 220 vto y 221, pieza I; escrito de promoción de prueba actora) De lo anterior se extrae que, aun y cuando fueron consignados algunos de los pagos efectuados por la demandada y con los cuales, esta última considera demostrado la extinción o cumplimiento total de su obligación y al haber sido admitidos como ciertos esos pagos por la demandante (con excepción del monto del Bs. 44.700,00 referidos al cheque 00009873 del Banco de Venezuela) no obstante, este tribunal al efectuar la simple operación aritmética de los montos en ellos reflejados más las cantidades que se mencionan como adelantadas a la suscripción del contrato bajo examen (Bs. 10.000,00 (garantía) y Bs. 200.000,00 con la firma del contrato) no alcanzan la suma de Bs.920.000,00 sino,Bs. 480.300,00; lo que hace colegir a quien suscribe que, la ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, no cumplió con el contrato de promesa bilateral de compra venta, específicamente, con lo dispuesto en la CLÁUSULA OCTAVA del mismo y así se establece. Además de la cuestión del monto de los pagos efectuados por la demandada, los cuales, como fue señalado arriba, no alcanzó la totalidad del monto establecido como precio de venta del inmueble, debe añadirse que, las fechas de los recibos traídos a los autos y la de los pagos descritos por la ciudadana demandada en su contestación, tampoco coinciden con los días establecidos contractualmente para dar cumplimiento con las erogaciones respectivas, es decir, no fue cumplido por la demandada el cronograma de pagos correspondiente . En este punto, es pertinente señalar que es importante tener en claro como lo estableció la Sala Constitucional que, en el contrato de promesa bilateral de venta, no se ha perfeccionado la misma, por lo tanto, en un principio, el promitente vendedor se ha obligado a vender, y el promitente comprador a adquirir el bien, previo el pago del precio determinado en la promesa; de allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal podría pretender que el contrato preliminar tenga los efectos de la venta, como lo es la entrega del bien al comprador, si en el contrato de promesa bilateral de venta no se ha pactado el adelanto de ese efecto propio del contrato definitivo. Ahora bien, como ya se anotó previamente, la demandada de manera subsidiaria opuso la excepción de contrato no cumplido para el supuesto en que se constatara su incumplimiento en el pago convenido, como en efecto fue razonado por esta alzada (y por el tribunal de instancia en la recurrida). Luego, se tiene que el sustrato de la excepción efectuada por la demandada se refiere a la presunta falta de los permisos de habitabilidad del inmueble a la fecha de la firma del pacto contractual, y al incumplimiento resultante de la entrega de una vivienda en condiciones de ingeniería y diseño riesgosas para sus habitantes; aludiendo en ese sentido el contenido de la cláusula sexta del contrato. SEXTA: El plazo de la presente opción tendrá una vigencia máxima hasta la fecha 20 de Marzo de 2012. Este lapso se prorrogará únicamente por falta de suministro de los servicios públicos en general tales como Hidrocapital, Corpoelec, La Electricidad de Caracas, Ingeniería Municipal, Catastro, etc, así como de los permisos necesarios emitidos por los organismos competentes para llevar a cabo la negociación. Queda entendido que estas causas no serán imputables a EL PROMITENTE VENDEDOR. De la exégesis de la estipulación trascrita anteriormente se infiere precisamente una excepción de responsabilidad del promitente vendedor para el caso en el retardo del otorgamiento de algún permiso o servicio llegada la fecha establecida como de vencimiento del contrato preliminar; otorgándosele -dado el caso-, a ambas partes, una prórroga en la vigencia del contrato preliminar, que en forma alguna justifica o excusa el cumplimiento de las obligaciones del promitente comprador o del vendedor. Igualmente, llama particularmente la atención de esta alzada, la delación de la demandada en cuanto a la entrega de la vivienda en condiciones de ingeniería y diseño riesgosas para sus habitantes para lo cual, promovió inspección judicial al inmueble; aunado al reconocimiento de la representación en juicio de la accionada de estar actualmente la ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, habitando el inmueble objeto de la promesa bilateral de venta con su grupo familiar, y ello, porque, de la lectura del convenio debatido, no se observa la ocupación del inmueble por la promitente compradora como una de sus condiciones o efectos adelantados a la venta definitiva; mientras que, en su texto sí se indica en la cláusula cuarta que, “…LA PROMITENTE COMPRADORA, manifiesta su decisión de adquirir la vivienda identificada con el N° 32, la cual se está construyendo …” , con lo cual, se advierte razonable que la vivienda no colme con todos los elementos de una concluida al no haber sido entregada a través de su venta formal y definitiva. A pesar de ello, si bien fueron sopesados por este juzgado los argumentos que sirven de base a la excepción de contrato no cumplido opuesta por la demandada, la misma no puede prosperar en el presente asunto, ya que la obligación de la promitente vendedora era vender el inmueble con los acabados y condiciones establecidos en la promesa bilateral de venta, una vez constatado el cumplimiento de la obligación prevista para el promitente comprador o la demandada, consistente en la ulterior compra del bien previo el pago del precio, de acuerdo a la forma y términos descritos en el contrato preliminar, de allí que, no puede en forma alguna de demandada invocar el incumplimiento de la obligación de la actora como excepción, por cuanto, conforme a lo convenido y al orden de las obligaciones contraídas y su situación frente al contrato, la ejecución de la obligación de la demandante estaba condicionada a la ejecución de las propias a la demandada; y así se establece. En cuanto a las relaciones obligatorias es imprescindible la buena fe, la cual no se agota en el cumplimiento de una sola de las partes al deber de adecuar su conducta, ya sea como acreedor o deudor, a un deber de lealtad, cooperación y transparencia; es decir, quienes suscriben cualquier contrato deben tenerla como principio cardinal, pues esta sirve de orientación y guía para su ejecución e interpretación. En este sentido, puede entenderse que se contraría la buena fe, cuando la conducta de una de las partes de un contrato se aleja o atenta con el mismo, su usos y su naturaleza. Por ello, a lo largo de la vigencia de un contrato rige el deber de información incluso previo a su convenimiento, el deber de lealtad en la ejecución del mismo, e inclusive, la obligación de seguridad y cooperación en las restituciones que surgen de la terminación del contrato. Ahora bien, en el caso de marras, la parte demandada manifestó que la empresa demandante actuó de mala fe al momento de suscribir el contrato, no obstante, no fue demostrado por la denunciante en que forma la sociedad mercantil demandante no cumplió con su deber de información, lealtad, cooperación y transparencia previo, durante y posterior a la suscripción del contrato de marras, lo cual, era su carga desvirtuarla, toda vez que prevalece en favor de las partes la presunción de buena fe contractual; razón por la cual, esta alzada no estima procedente la denuncia de la mala fe contractual alegada por la ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, contra BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A., y así se establece. Por todos los razonamiento expuestos y conforme al contenido del artículo 1.167 del Código Civil, dado que, en el presente contrato bilateral de promesa de venta, la parte demandada al no ejecutar su obligación como promitente compradora dio origen a la procedencia en derechode laacción de resolución del contrato, y, por ende, este tribunal superior declara RESUELTO EL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, signado entre YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, y BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A, el 29 de abril de 2011. Entonces, si bien se afirma como propio a la resolución contractual, el efecto liberatorio de contrato (en donde fenecen las obligaciones bilaterales contraídas por los signatarios), también está el efecto recuperatorio, en donde las prestaciones cumplidas por las partes deben ser restituidas, toda vez que la resolución disuelve el contrato con eficacia retroactiva al momento de su perfeccionamiento. Así las cosas, observa esta alzada que no pende de la discrecionalidaddel jurisdicente, ni es requisito para su dictamen que las partes así lo pidan previamente, el ordenar como efecto de la resolución del contrato, la restitución de las cosas al estado en que se hallaban para el momento del perfeccionamiento del mismo, sino, que ello -como ya se mencionó-, es un resultado inherente a la acción in comento; en consecuencia, este tribunal superior al estimar procedente la presenteACCIÓN RESOLUTORIA DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE VENTA suscrito el 29 de abril de 2011, por la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A, y la ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, el cual, fue autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, de Guarenas del estado Miranda; bajo el N° 55, Tomo 85 de los Libros de Autenticaciones llevados por ese oficina pública; debe ordenar la restitución de las prestaciones efectuadas mutuamente entre las partes, que en este caso en particular, la cosa recibida se constituyen en las cantidades que fueron pagadas por la promitente compradora y así se decide. Es importante acotar que, al haberse resuelto el presente contrato, le fue disuelta su eficacia retroactiva al momento de su perfeccionamiento; por lo tanto, el jurisdicente debe procurar, asimismo, que las partes sean restituidas en forma equilibrada; ello, sobre todo, cuando los antagonistas han efectuado erogaciones dinerarias en el tiempo, dentro de un entorno económico inflacionario como el nacional. En este sentido, siendo que el efecto inflacionario radica en la pérdida del poder adquisitivo de la moneda con el transcurso del tiempo; y, en el presente asunto, las cantidades pagadas por la demandada en“valores nominales” son de periodos distantes al presente (años 2011 y 2012) estas han sido evidentemente afectadas por la inflación. Por lo tanto, no puede ignorar quien suscribe que, debe serle restituidas a la parte demandada las cantidades pagadas -descontándosele el 50% de la cláusula penal contenido en la cláusula novena del contrato-, al “valor real” de las mismas; ya que, de lo contrario, se erigiría en un desequilibrio entre las partes y definitivamente, en la violación del efecto recuperatorio devenido de la acción de resolución de contrato y así se decide. Conforme a lo que antecede, la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C.A., deberá restituirle a la ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, las cantidades pagadas a propósito del contrato suscrito, las cuales, ascendían al año 2012, a la suma de Bs. 480.300,00 (menos el 50% sobre dicho monto por concepto de la CLÁUSULA PENAL en favor de la demandante, tal y como quedó establecida en la CLÁUSULA NOVENA de contrato discutido); cantidad resultante deBs. 240.150,00 (que luego de las reconversiones monetarias de los años 2018 y 2021, equivaldrían actualmente a Bs.0,0000024015); debiendo ser indexada mediante experticia complementaria del fallo efectuada por un solo experto o con auxilio del Banco Central de Venezuela y así se decide. En consecuencia, y a tenor de las consideraciones ya expuestas, es forzoso para esta alzada declarar SIN LUGAR el recurso de apelación efectuado por la parte demandada, contra la decisión dictada por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 12 de agosto de 2022, que declaró CON LUGAR la acción que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por la Sociedad Mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA C.A., contra la ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, por lo cual, se confirma la sentencia recurrida pero con distinta motivación. -VIII- Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación efectuado por la parte demandada, contra la decisión dictada por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, de fecha 12 de agosto de 2022, que declaró CON LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por la Sociedad Mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA C.A., contra la ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO. SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada por elJuzgado Décimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, de fecha 12 de agosto de 2022, que declaró CON LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por la Sociedad Mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA C.A., contra la ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, pero, con diferente motivación. TERCERO: SIN LUGAR la impugnación de cuantía y FIRME la estimación de la cuantía efectuada por la parte demandante en el escrito libelar e IMPROCEDENTE la reposición de la causa. CUARTO: CON LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, que fuera incoado por la Sociedad Mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA C.A., contra la ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, todos plenamente identificados en el texto del presente fallo.En tal sentido, la sociedad mercantil BUENA VENTURA VISTA DORADA, C. A., deberá restituirle a la ciudadana YULIMAR GUADALUPE RIVAS DE ROMERO, las cantidades pagadas a propósito del contrato suscrito, las cuales, ascendían al año 2012, a la suma de Bs. 480.300,00 (menos el 50% sobre dicho monto por concepto de la CLÁUSULA PENAL en favor de la demandante); cantidad resultante de Bs. 240.150,00 (que luego de las reconversiones monetarias de los años 2018 y 2021, equivaldrían actualmente a Bs. 0,0000024015) que deberá ser indexadatomando en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela,desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago; mediante experticia complementaria del fallo efectuada por un solo experto o con auxilio del Banco Central de Venezuela. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 11 días del mes de mayo del año dos mil veintitrés (2023). Años: 213º de la Independencia y 164º de la Federación. LA JUEZ Dra. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA LA SECRETARIA ABG. YAMILET ROJAS En esta misma fecha, siendo las 11:00 am, se publicó, registró y agregó al presente expediente la anterior sentencia. LA SECRETARIA ABG. YAMILET ROJAS Asunto: AP71-R-2022-000442 (1300)