REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. EXPEDIENTE No. AP71-R-2023-000112/7574. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE ACTORA: ciudadana ANDREINA SALAVERRIA PIÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.394.221. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados OSCAR BORGES PRIM, DIURKIN BOLIVAR LUGO, INDIRA MERCEDES AMARISTA AGUILAR, MARÍA DE LOS ÁNGELES MACHADO, ROXANA COROMOTO MARCANO QUIJADA y MAYRA ALEXANDRA TORRES BRAZON, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 91.625, 97.465, 93.181, 197.893, 80.041 y 97.813, respectivamente. PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil EMPORIO CREATIVO 25, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 14 de mayo de 2013, bajo el No. 220-25951, representada por su presidenta, ciudadana MARIA DE LOS ÁNGELES AGUILAR FLORES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nros. V-15.367.730. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS ALFREDO AGUILAR FLORES, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 84.702. MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA DECISIÓN DICTADA EL VEINTICUATRO (24) DE FEBRERO DE 2023, POR EL TRIBUNAL SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Cuestiones Previas). ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a esta superioridad decidir la presente causa con motivo del recurso de apelación interpuesto en fecha 27 de febrero de 2023, por el profesional del derecho INDIRA AMARISTA, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada el 24 de febrero de 2023, por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos que más adelante se transcribirán. El recurso fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 07 de marzo de 2023, por lo que se remitió el expediente en original a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. El 16 de marzo de 2023, la secretaria dejó constancia de haber recibido el expediente en esa misma data. Por auto del 17 de marzo de 2023, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio y fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para la presentación de informes, los cuales fueron presentados por ambas partes en la oportunidad legal correspondiente. Mediante auto de fecha 03 de abril de 2023, se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho contados a partir de dicha data inclusive, para la presentación de observaciones a los informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, los cuales fueron rendidos por la representación judicial de la parte apelante en fecha 17 de abril de 2023. En fecha 18 de abril de 2023, el tribunal se reservó un lapso de treinta (30) días calendarios para sentenciar, contados a partir de dicha data exclusive. Estando en la oportunidad procesal correspondiente para dictar el fallo respectivo, este tribunal pasa a decidir, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expuestos seguidamente. SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA Se inició el presente juicio de NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DESTINADO A VIVIENDA, mediante libelo de demanda presentado el 16 de agosto de 2021, por la ciudadana ANDREÍNA SALAVERRÍA PIÑA, debidamente asistida por los abogados Oscar Borges Prim, Diurkin Bolívar Lugo E Indira Mercedes Amarista Aguilar en contra la ciudadana MARIELA DE LOS ÁNGELES AGUILAR en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil “EMPORIO CREATIVO 25, C.A”, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Los hechos más relevantes expresados por la parte demandada como fundamento de la demanda, son lo siguiente: Que el 15 de febrero de 2019, suscribió contrato de arrendamiento privado entre su hermana ciudadana ANA BEL SALAVERRÍA PIÑA y la ciudadana MARIELA DE LOS ÁNGELES AGUILAR FLORES, en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil EMPORIO CREATIVO 25, C.A. Que el mencionado contrato fue suscrito sobre un inmueble ubicado en el Edificio Pebambu, piso 11, apartamento 114, situado en la primera transversal, entre 1° y 2°, Avenida de Los Palos Grandes, municipio Chacao del estado Miranda, suscrito por ANA BEL SALAVERRÍA PIÑA en condición de arrendadora y copropietaria. Que es conjuntamente con la ciudadana ANA BEL SALAVERRÍA PIÑA, propietaria del inmueble ut supra descrito. Que en vista de que la propiedad recae en su hermana y sobre sí misma, los actos administración y disposición del bien debe ser realizados por ambas, lo que a su decir- no ocurrió pues, fue excluida del contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes antes mencionadas. Que en vista de presentar problemas emocionales la ciudadana ANA BEL SALAVERRÍA PIÑA, fue diagnosticada con trastorno bipolar I y trastorno límite de la personalidad, siendo vulnerable a la manipulación y el dolo, no estando dentro de sus capacidades intelectuales realizar cualquier tipo de negociación. Que además de lo anterior, para la suscripción del contrato se requería su consentimiento por ser copropietaria del bien inmueble, y de lo contrario ello acarrearía la nulidad del contrato. Alegó la existencia de juicio de interdicción de la ciudadana la ciudadana ANA BEL SALAVERRÍA PIÑA, llevado por el Juzgado Décimo Segundo (12°) de Municipio y Ejecutores de Medidas de esta misma Circunscripción Civil, en el expediente signado N° AP31-S-2020-001126. Señaló la existencia de denuncia penal contra la ciudadana MARIELA DE LOS ÁNGELES AGUILAR FLORES, por delitos de fraude y agavillamiento, ante Fiscalía Vigésima (20°) del Ministerio Público de esta misma Circunscripción Judicial. Como fundamento de derecho invocó la norma de los artículos 7, 25, 26, 49, 51, 115, y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 883, 1.142, 1.146, 1.154 y 1.160 del Código Civil Venezolano Vigente. Finalmente en la sección “PEDIMENTO” de la demanda, solicitó: “…Sobre la base de los hechos anteriormente narradas y de conformidad con lo establecido en los artículos 25, 26, 49, 51, 115 y 257 todos constitucionales, en armonía con lo dispuesto en el artículo 1.142 y 1.146, ambos del Código Civil, formal y respetuosamente solicito a este honorable Tribunal: 1. Se sirva ADMITIR la presente demanda de nulidad de contrato. 2. Se sirva ADMITIR Y EVACUAR las pruebas promovidas, de acuerdo a la libertad de la prueba que consagra nuestro Texto Fundamental. 3. Se sirva DECLARAR CON LUGAR la presente demanda en la sentencia definitiva. 4. Se sirva DECRETAR la NULIDAD DEL CONTRATO, suscrito por la ciudadana ANA BEL SALAVERRÍA PIÑA, identificada arriba y la ciudadana MARIELA DE LOS ÁNGELES AGUILAR FLORES, titular de la cédula de identidad N° V-15.367.730, en su carácter de Presidenta de la sociedad mercantil, EMPORIO CREATIVO 25, C.A, inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el N° J-40242472-8.” (Copia textual). Asimismo, la parte actora consignó junto con el escrito libelar los siguientes anexos marcados desde la letra “A” hasta la letra “I”, (folios 24 al 61). Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa, al Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana Caracas, que por auto del 19 de agosto de 2021, (f.62), la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana MARIELA DE LOS ÁNGELES AGUILAR en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil “EMPORIO CREATIVO 25, C.A”, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en auto de la práctica de la citación. Cumplidas todas y cada una de las formalidades necesarias para la citación, mediante auto (f.110) de fecha 18 de abril de 2022, el juzgado de instancia, designó a la abogada BARBARA PARRA, como defensora ad litem de la parte demandada, en virtud de lo solicitado por la representación judicial de la parte actora en fecha 07 de ese mismo mes y año (f.109). El 21 de noviembre de 2022, el juzgado de la causa, nombro nuevo defensor ad litem a la parte demandada, conforme a lo solicitado por la actora, (f.136). El 23 de noviembre de 2022, mediante diligencia la parte demandada ciudadana MARIELA DE LOS ÁNGELES AGUILAR en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil “EMPORIO CREATIVO 25, C.A”, debidamente asistida de abogado, se dio por citada del proceso y asimismo otorgo poder apud acta, al abogado CARLOS ALFREDO AGUILAR FLORES, (f.138 al 151). En fecha 11 de enero de 2023, la representación judicial de la parte demandada, con consignó escrito de promoción de contestación a la demanda en el que promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, asimismo consignó anexos (f.157 al 185). El 16 de enero de 2023, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de contradicción de la cuestión previa alegada por la demandada según lo establecido en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (f.187 al 190) y siendo ratificado en fecha 18 de enero de 2023, (f.192 al 197). El 30 de enero de 2023, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas en relación a cuestión previa opuesta (f.198 al 200). Las cuales fueron admitidas por auto dictado, por el tribunal de cognición en esa misma data (f.201). En fecha 10 de febrero de 2023, el A quo, difirió el pronunciamiento en cuanto a la cuestión previa opuesta por la parte demandada, (f.205). En fecha 24 de febrero de 2023, el A quo, dictó decisión en los siguientes términos (folios 208 al 215): “…DECISIÓN En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: Primero: se declara CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada en la presente causa. Segundo: se declara INADMISIBLE la presente demanda de nulidad de contrato interpuesta por la ciudadana ANDREINA SALAVERRIA, contra la sociedad mercantil EMPORIO CREATIVO 25 C.A., representada por la ciudadana MARÍA DE LOS ANGELES AGUILAR, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Tercero: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida…”. (Copia textual). En virtud del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, corresponde a esta juzgadora analizar la justeza de dicha decisión. -MOTIVACIÓN- De la competencia. En primer lugar, debe este Tribunal Superior determinar su competencia para conocer del asunto objeto de juzgamiento. A tales fines, observa: Con la entrada en vigencia de la Resolución No. 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia. Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida”. En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia. Igualmente el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: Nº AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio. Así las cosas, con apego estricto a la Resolución Nº 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, está última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución. En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia. Por lo antes expuesto, y en virtud que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida en fecha 19 de agosto de 2021 (folio 62), por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, es decir, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución, esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y ASÍ SE ESTABLECE.- Del asunto controvertido. Como quedo establecido en la sección narrativa de este fallo, la presente causa surge de la interposición de la demanda de nulidad de contrato de arrendamiento intentado por la ciudadana ANDREÍNA SALAVERRÍA PIÑA contra la sociedad mercantil EMPORIO CREATIVO 25, C.A. en la persona de su presidenta, ciudadana MARIELA DE LOS ÁNGELES AGUILAR FLORES. La parte demandante señaló en su escrito libelar que en fecha 15 de febrero de 2019, su hermana ANA BEL SALAVERRÍA PIÑA suscribió un contrato de arrendamiento privado, en su pretendido carácter de arrendadora y copropietaria del inmueble ubicado en el Edificio Pebambu, piso 11, apartamento 114, ubicado en la primera transversal, entre 1° y 2° avenida de Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda, con la ciudadana MARIELA DE LOS ÁNGELES AGUILAR FLORES, actuando en su carácter de Presidenta de la sociedad mercantil, EMPORIO CREATIVO 25,C.A., contrato privado de arrendamiento que fue redactado bajo la asesoría del Despacho de Abogados Alfredo Aguilar & Asociados, dirigido por el ciudadano ALFREDO AGUILAR, padre de la supuesta y pretendida representante de la arrendataria, pertinente y necesario, a los fines de evidenciar la existencia del mismo y su nulidad; sosteniendo que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es propiedad de la ciudadana ANABEL SALAVERRÍA PIÑA, conjuntamente con la demandante, situación que deviene del hecho del fallecimiento de la madre de ambas, quien era la única dueña del apartamento; asimismo sostiene que desde el año 2011, la ciudadana ANA BEL SALAVERRÍA PIÑA, se encuentra afectada gravemente en sus capacidades intelectuales, como consecuencia de trastornos psiquiátricos y por el consumo de sustancias estupefacientes y psicotrópicas y demás fármacos, que la mantienen en rehabilitación hasta la presente fecha, en razón de lo cual, para el momento de la suscripción del contrato privado de arrendamiento objeto de la presente demanda de nulidad, ocurrido en fecha 15 de febrero de 2019, ésta no tenía la capacidad para comprometer el patrimonio que comparte con la actora, además del hecho que, el mismo fue firmado sin su consentimiento como copropietaria. Por su parte, la demandada en la oportunidad procesal para contestar la demanda, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, por considerar que la presente demanda no debió ser admitida, por cuanto la parte demandante no dio cumplimiento a lo establecido en los artículos 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en el artículo 5 del Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Antes de pasar a pronunciarse sobre el mérito de la presente incidencia, considera pertinente esta sentenciadora plasmar lo establecido por la doctrina en relación a las cuestiones previas al manifestar que la mismas son mecanismos de defensa que la ley le otorga al demandado para exigir que se subsane algún vicio en el proceso o en su defecto se deseche la demanda por existir algún impedimento de la ley para proseguir con la litis. Solo pueden ser oponibles por el demandado, dentro del lapso de contestación de la demanda y deberán ser propuestas acumulativamente en el mismo escrito. El artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, dispone: “… La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrá apelación. La decisión sobre las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del mismo artículo, tendrá apelación libremente cuando ellas sean declaradas con lugar, y en un solo efecto cuando sean declaradas sin lugar. En ambos casos, las costas se regularán como se indica en el Titulo VI del Libro Primero de este Código…” En ese sentido, resulta imperioso para esta juzgadora examinar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 Código de Procedimiento Civil, en aras de garantizar el debido proceso, la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa de conformidad con disposiciones constitucionales establecidas en los artículos 26, 49 y 257, por lo que pasa esta alzada de seguidas a pronunciarse con respecto a la cuestión previa ya mencionada. DE LA OPOSICIÓN A LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA. La parte demandada opuso la defensa previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y alega que en el caso que nos ocupa, se pueden observar dos leyes aplicables dentro del ámbito de los contratos de arrendamientos, que regulan de forma expresa que previo a intentar una demanda judicial derivada de la relación arrendaticia que pudiera derivar en la pérdida de posesión o tenencia del inmueble objeto del arrendamiento, la parte demandante debió agotar el procedimiento administrativo previsto en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10; que estamos frente a lo que la ley denomina como una demanda judicial derivada de relación arrendaticia por cuanto se pretende la Nulidad del Contrato de Arrendamiento celebrado sobre un inmueble destinado a vivienda constituido por un apartamento identificado con el N° 114, piso 11, del edificio PEBAMBU, ubicado en la primera 1era transversal entre la 1era y 2da Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del estado Miranda, así como del puesto de estacionamiento identificado con el No. 114, ubicado en la Planta Baja nivel estacionamiento del edificio celebrado entre la ciudadana ANABEL SALAVERRIA PIÑA (Arrendadora) por una parte, y por la otra, la ciudadana MARIELA DE LOS ANGELES AGUILAR FLORES, como representante de la sociedad mercantil EMPORIO CREATIVO 25, C.A. (Arrendataria); que si eventualmente se declara la nulidad del Contrato de Arrendamiento en los términos solicitados por la parte actora, dicha declaratoria tendría como consecuencia directa la pérdida de la posesión del inmueble, pues es la vigencia y existencia del contrato de arrendamiento, el instrumento jurídico que garantiza la posesión pacífica que se tiene del inmueble por parte de la arrendataria; que la parte actora no trajo a las actas del expediente ningún documento que demuestre al Tribunal haber agotado el procedimiento administrativo exigido para que proceda la admisión de la presente demanda, por lo solicitó del Tribunal se declare Con Lugar la Cuestión previa aquí promovida y en consecuencia desechada la demanda y extinguido el presente proceso. Por su parte, la demandante en su escrito de contradicción a la cuestión previa opuesta señaló que contradice la cuestión previa opuesta por cuanto la presente demanda se funda entre otros aspectos en la TUTELA JUDICIAL EFECTIVA y EL DERECHO DE PROPIEDAD consagrados como garantía en los artículos 26 y 115, ambos constitucionales, que posee y cuya protección se encuentra por encima de cualquier alegato “leguleyo” en favor de la demandada; que deja expresa constancia que la presente demanda fue admitida por el tribunal en base a lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil tras no ser contraria al orden público o alguna disposición legal, pues de haber sido así hubiese negado su admisión y, no es el caso; que como consecuencia de ello pretender un pronunciamiento distinto independientemente que, así lo refiera el articulo 346-11° del Código de Procedimiento Civil, en este caso particular atenta contra el orden público y la seguridad jurídica en el proceso, lo que equivale a una violación al debido proceso (artículo 49 constitucional1) más cuando se pretende fundar su solicitud en el Decreto-ley referido que señala el agotamiento de la vía administrativa en los casos de arrendamiento, violentando así diferentes disposiciones constitucionales, como lo son el DERECHO A UNA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA y la PROHIBICIÓN EXPRESA DE NO SACRIFICAR LA JUSTICIA POR LA OMISIÓN DE FORMALIDADES NO ESENCIALES; y que bajo ninguna circunstancia puede un Decreto Ley, prohibir a un ciudadano acceder a los ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA PARA HACER VALER SUS DERECHOS E INTERESES (en este caso derechos constitucionales) bajo el pretexto de no haber agotado la vía administrativa, tal y como lo pretende la demandada; pues tal dislate violentaría adicionalmente, la GARANTÍA DEL JUEZ NATURAL como parte del debido proceso consagrado en el artículo 49, ordinal 4° Constitucional, toda vez que las autoridades administrativas no tienen la atribución de administrar justicia; por lo que solicita que se declare sin lugar la cuestión previa opuesta. Para decidir se observa: El ordinal 11° del artículo 346 del Código Adjetivo Civil, establece lo siguiente: “Artículo 346. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla, promover las siguientes cuestiones previas: (...omissis...) 11° La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Si fueren varios los demandados y uno cualquiera de ellos alegare cuestiones previas, no podrá admitirse la contestación a los demás y se procederá como se indica en los artículos siguientes”. (Subrayado y negrilla de esta Alzada). Con respecto al supuesto de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, al que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es preciso establecer que son supuestos enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción se da precisamente en dos supuestos, a saber: a) la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio; o b) cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no fueron alegadas en la demanda. Cuando ello sucede así, la acción y consecuentemente la demanda, no puede ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si este hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en las causales de inadmisibilidad de la acción como las antes señaladas, el demandado podrá, sin lugar a dudas, oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, cuando nos referimos al primer supuesto de esta defensa jurídica previa, a saber, la ley prohíbe admitir la acción propuesta, se habla de que exista una “carencia de acción”, esto es una privación a la jurisdicción y se materializa cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción y en ese sentido la jurisprudencia ha aclarado, que tal prohibición no requiere ser expresa, basta que se infiera del texto de la Ley que no es posible ejercer el derecho de acción. En el segundo supuesto de esta defensa previa, cuando la ley sólo permite admitir la acción por determinadas causales, sí existe el derecho de acción para el demandante, pero está limitado para su ejercicio. Por su parte el maestro Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil, Tomo III, página 71, en relación con la cuestión previa que ocupa la atención de este juzgado apuntó lo siguiente: “(…) en la 11º cuestión previa, concerniente a la prohibición de la ley de admitir la demanda, queda comprendida toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca.” En ese sentido, la cuestión previa objeto de análisis, no comprende únicamente casos en los que la ley expresamente prohíbe la admisión de una demanda, sino también cuando aparezca claramente de la norma la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción o en los casos en que la ley somete a la acción al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad; además de ello, se requiere como elemento esencial para la procedencia de la mencionada cuestión previa, la invocación de la norma expresa que impide el ejercicio de la acción propuesta, es decir, necesariamente tiene que fundamentarse en la existencia de una norma prohibitiva expresa, debiendo la parte promovente señalar la ley que prohíbe la interposición de la acción. En el caso que nos ocupa, tal como se señaló líneas arriba, la parte demandada solicita se declare con lugar la cuestión previa opuesta, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del texto adjetivo civil, por cuanto consideró que la parte demandante debió agotar el procedimiento administrativo previsto en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10; toda vez que estamos ante una demanda judicial derivada de relación arrendaticia por cuanto se pretende la Nulidad del Contrato de Arrendamiento celebrado sobre un inmueble destinado a vivienda y que si eventualmente se declara la nulidad del Contrato de Arrendamiento en los términos solicitados por la parte actora, dicha declaratoria tendría como consecuencia directa la pérdida de la posesión del inmueble, pues es la vigencia y existencia del contrato de arrendamiento, el instrumento jurídico que garantiza la posesión pacífica que se tiene del inmueble por parte de la arrendataria. Con relación a la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, expediente Nº 2007-000553, con fecha 10 de julio de 2008, cuando determinó lo siguiente: “(…) Conforme a lo trascrito, la Sentencia Interlocutoria Recurrida (sic) interpreta que el ordinal 11° del artículo 346 exige que la prohibición de admitir la acción ha de ser “expresa”, esto es, deberá constar explícitamente en algún texto legal. (OMISSIS)… En este sentido, de que no hay acción y por ende es inadmisible la demanda, no sólo en los casos en que la ley de manera expresa así lo establece, sino también que hay otros supuestos en que ésta (la acción) es inadmisible, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido, en sentencia con carácter vinculante y normativo, lo siguiente: …Falta de Acción e Interferencia en la Cuestión Judicial …(OMISSIS)… La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil. 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado). 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. …(OMISSIS)… 4) Dentro de la clasificación anterior (la del número 3), puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres… 5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos necesariamente debe ser inadmisible, si ello lo alega una parte o lo detecta el juez,… …(OMISSIS)… 6) Pero también existe ausencia de acción, y por aparente debe rechazarse, cuando el accionante no pretende que se le administre justicia,… su petición es que un órgano no jurisdiccional, o de una instancia internacional ajena a la jurisdicción nacional, conozca y decida la causa... …(OMISSIS)… 7) Por último, y al igual que las de los números anteriores se trata de situaciones que señala la Sala a título enunciativo y que no impiden que haya otras no tratadas en este fallo, debe la Sala apuntar que los escritos de demanda que atenten contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado (en cuanto a lo que suscribe el profesional del derecho), influyen también sobre el derecho a la acción. …(OMISSIS)… Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación, y estos ejercicios de la acción con fines ilícitos, el Juez debe calificarlos, y máxime este Tribunal Supremo, en cualquiera de sus Salas,… (Tribunal Supremo de Justicia. Sala Constitucional. Sentencia de fecha 18 de mayo de 2001. Exp. N° 00-2055) (Resaltados del texto). Como se puede observar, la interpretación que hace la Sentencia (sic) Interlocutoria (sic) Recurrida (sic) del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contradice en un todo lo establecido por la sentencia antes citada, que tiene carácter vinculante, puesto que ésta última de manera expresa establece que la acción es inadmisible no sólo cuando la ley expresamente la prohíbe (sic), sino que enumera una cantidad de supuestos diferentes, y que además señala que “se trata de situaciones que señala la Sala a título enunciativo y que no impiden que haya otras no tratadas en este fallo.” Del criterio jurisprudencial anteriormente expuesto, se infiere que la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, va dirigida a atacar directamente la acción que se proponga y que para que proceda debe existir explícitamente en la ley la prohibición de admitir la acción, o que esta se encuentre incursa en los supuestos establecidos de manera determinante por el Tribunal Supremo de Justicia. En sintonía con lo anterior, es necesario destacar que a través del presente asunto, la representación accionante pretende en el libelo la nulidad de un contrato de arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda, por considerar que su hermana ANABEL SALAVERRÍA PIÑA quien suscribió un contrato de arrendamiento privado en fecha 15 de febrero de 2019, en su pretendido carácter de arrendadora y copropietaria del inmueble, siendo que desde el año 2011, la ciudadana ANABEL SALAVERRÍA PIÑA, se encuentra afectada gravemente en sus capacidades intelectuales, como consecuencia de trastornos psiquiátricos y por el consumo de sustancias estupefacientes y psicotrópicas y demás fármacos, que la mantienen en rehabilitación hasta la presente fecha, en razón de lo cual, para el momento de la suscripción del contrato privado de arrendamiento objeto de la presente demanda de nulidad, ocurrido en fecha 15 de febrero de 2019, ésta no tenía la capacidad para comprometer el patrimonio que comparte con la actora, además del hecho que, el mismo fue firmado sin su consentimiento como copropietaria. Observa quien suscribe que la acción en curso versa sobre la pretensión de la parte accionante de anular el contrato de arrendamiento privado suscrito entre su hermana y la parte demandada, sobre un apartamento destinado a vivienda, sosteniendo la actora que la cuestión previa opuesta no puede prosperar, por cuanto ella propone su pretensión en virtud de sus derechos constitucionales de tutela judicial efectiva, derecho de propiedad y derecho al debido proceso, y que no debería considerarse que una norma legal de menor rango a la Constitución esté por encima sobre su derecho a ser oído. Así las cosas, no escapa del conocimiento de quien suscribe, el hecho cierto que el Estado consciente de la coyuntura que afecta al sector vivienda y el déficit existente concedió transitoriamente medidas adicionales de protección del derecho humano a una vivienda, con el fin de garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente, estableciendo procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda. En este sentido, las distintas Salas de nuestro máximo Tribunal Supremo de Justicia han venido perfilando los límites y alcances de la precitada Ley, ello con el ánimo de garantizar que su aplicación no se convirtiera en una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, o una veda irrestricta para la interposición y tutela de los derechos de los particulares en relación con bienes inmuebles destinados a viviendas, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretendía evitar a través de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia de fecha 17 de abril de 2013, con ocasión a un Recurso de Interpretación de los artículos 1°, 3°, 5° y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 06 de mayo de 2011, en ponencia conjunta, Expediente No. AA20-C- 2012-0000712, estableció lo siguiente: “(…)Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales. En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.” Desprendiéndose claramente de la precitada cita, dos requisitos centrales y concurrentes para la aplicación en los procesos judiciales, o previo a ellos, de las medidas adicionales de protección contempladas en la precitada Ley, como lo son: 1. La amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley, sin la limitación a una condición exclusiva de arrendatario y 2. Que su posesión, tenencia u ocupación, sea aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita. Ahora bien, con relación al agotamiento del procedimiento administrativo previo para habilitar la vía judicial en materia de arrendamiento, es preciso destacar que de conformidad con lo establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el arrendador que pretenda incoar una demanda derivada del contrato de arrendamiento bien sea por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de la relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento administrativo previo de conformidad con lo regulado en los artículos 7 al 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales disponen lo siguiente: “Artículo 7. Para todos los efectos de la presente Ley debe entenderse como: Vivienda: Espacio para el desarrollo social de la persona y su grupo familiar, sobre el cual se asienta el hogar para la satisfacción de las necesidades básicas del ser humano. Vivienda estudiantil: Es aquel espacio físico vital, acondicionado como vivienda temporal para el estudiante, bien sea habitación, casa, quinta, apartamento, anexo de una vivienda, edificio o cualquier otra tipología de vivienda establecida en esta Ley, que permita el desarrollo integral y progresivo durante su formación. Dicha vivienda puede ser de carácter pública, privada o mixta. Habitación: Espacio físico que es parte de un inmueble, utilizado como morada y asiento principal de persona o familia para su vivienda. Pensión: Espacio físico comprendido por un conjunto de habitaciones y áreas para servicios comunes, utilizadas de forma continua como vivienda. Reparaciones menores: Todas aquellas que se realizan en función de recuperar, mantener o reponer por el deterioro producido debido al uso cotidiano de la vivienda, que no se corresponda con el desgaste propio del inmueble y su estructura, y que son responsabilidad del arrendatario o arrendataria. Reparaciones mayores: Son aquellas necesarias, inherentes al desgaste natural o derivado de vicios ocultos de las instalaciones y estructura del inmueble destinado a vivienda y que son responsabilidad del arrendador. Multi arrendador: Persona natural o jurídica que, a título personal o a través de terceros, se dedica al arrendamiento de tres o más viviendas. Pequeño arrendador: Es aquella persona natural o jurídica dedicada al arrendamiento de una o dos viviendas. Residencias: Son aquellos inmuebles arrendados por habitación o cama sobre la cual se asienta su vivienda, ARTÍCULO 8. Quedan exceptuados del ámbito de aplicación de esta Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: 1. Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. 2. Las fincas rurales. 3. Los fondos de comercio. 4. Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales, siempre que acrediten su registro ante la autoridad competente. 5. Los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes. Artículo 9. Queda excluida del régimen de la presente Ley la ocupación de vivienda, habitación o pensión, que sean consecuencia, o con ocasión, de una relación laboral o una relación de subordinación existente. No así, a los efectos de la fijación del canon de los inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor rental forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo, con la excepción que establezca la presente Ley. Artículo 10. Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, los inmuebles pertenecientes a la República, a los estados, a los municipios y a los órganos y entes públicos que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales, con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados órganos y entes actúen en función jurídico-privada.” (Reproducción textual). El legislador de manera expresa determina en el artículo 95 eiusdem, que el futuro accionante deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada, y consideramos que el Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda, una vez verificada la solicitud del futuro accionante y si la misma no contuviere omisiones, errores o defectos o si los mismos fueron subsanados, ordenará el inicio de procedimiento administrativo previo, la designación del funcionario instructor, la notificación de las partes interesadas y del Defensor Público en materia inquilinaria, para la celebración de la audiencia de conciliación y demás actuaciones que se sustanciarán en el expediente abierto a tal fin, de conformidad con lo regulado en la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Así pues, los arrendadores que pretenden iniciar una demanda derivada de su relación contractual deben seguir el procedimiento administrativo previo ante el órgano competente donde expondrán sus pretensiones concretas en el caso, quien habilitará la vía judicial con una resolución administrativa, en caso de no haber conciliación amistosa. Es preciso acotar que este procedimiento administrativo previo a las demandas judiciales inquilinarias, se estableció en protección de los arrendatarios para que estos conozcan de la pretensión que puede ser alegada en su contra, para poder así convenir en la solución extrajudicial del conflicto y evitar las cargas que implicaría un potencial litigio, o simplemente desecharlas para que el futuro accionante acceda a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. De esta manera, debe dejarse claro, que al momento de agotarse el procedimiento administrativo previo y quedar, en razón de ello, habilitada la vía judicial, la acción que vaya a intentarse por ante los órganos jurisdiccionales, tiene que estar fundamentada en las mismas causales que se arguyeron en sede administrativa, puesto que de alegarse causales distintas, se estaría atentando en contra de la naturaleza propia del tantas veces mencionado procedimiento administrativo, además de causarle sorpresa al demandado, pues éste, previamente no tendría la oportunidad de buscar una solución extrajudicial a los argumentos que el accionante nunca alegó con anticipación. Así las cosas, al adminicular el análisis arriba realizado con el caso bajo examen, esta Juzgadora observa, que en el escrito libelar en ninguna parte se hizo alusión al agotamiento de la vía administrativa, y mucho menos consta en autos elemento probatorio alguno (entiéndase la resolución que expide la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), habilitando la vía judicial) que permita determinar que el mismo fue realizado, más aun, se evidencia que la parte actora pretende la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito por su hermana, por cuanto la misma carecía de capacidad, y a su vez, porque la actora no dio su consentimiento para la celebración de dicho contrato, lo que eventualmente en caso de ser procedente dicha acción implicaría una desposesión del inmueble arrendado. Lo anterior tiene sustento en la sentencia número 810 dictada el 14 de diciembre de 2021 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente número 21-087, en la cual se estableció expresamente lo siguiente: “…Conforme a la motivación expresada supra considera este Máximo Tribunal, que en el presente caso es necesario el agotamiento del procedimiento administrativo previo de conformidad con lo preceptuado en el artículo 94 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual dispone: “Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere a demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.” Por su parte, en el artículo 96 eiusdem, se establece: “Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10…” Es de acotar que dicho Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de fecha 5 de mayo de 2011, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668, es el“…texto normativo que tiende a regular situaciones que afectan a numerosas familias que pudiesen ser desposeídas de su lugar de vivienda, como consecuencia directa, de una acción judicial…”. De la interpretación de tales normas se desprende, que no son solo las pretensiones que tengan por objeto la desposesión o pérdida de la tenencia de una vivienda destinada a habitación familiar, las que deben agotarse el procedimiento administrativo previo para habilitar la vía judicial, sino también las pretensiones que tengan por objeto el reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, así como las demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda. Con base en las consideraciones previamente señaladas, en el presente caso se hace necesario el agotamiento del procedimiento administrativo previo, con vista que el ámbito de aplicación del decreto en comentario, no se agota únicamente en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal. Así se establece. Por lo tanto, al no constar en autos que se haya dado cumplimiento a la vía administrativa previa ante el organismo competente, que habilite la vía judicial, es forzoso para esta Sala de Casación Civil declarar inadmisible la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, por tratarse de un inmueble destinado a vivienda, siendo aplicable para su tramitación la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se declara…”. Así las cosas, efectivamente, en el caso de autos es procedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto estamos en presencia de un contrato de arrendamiento que vincula a las partes, el cual versa sobre un inmueble destinado a vivienda, y no es posible admitir la demanda, por cuanto es necesaria la aplicación de toda la sustanciación prevista en la ley especial que rige esta materia, incluso requerir previo a la admisión de la demanda el agotamiento de la vía administrativa que habilita el proceso judicial, lo cual no consta en autos. Con fundamento a los razonamientos ampliamente realizados, conjuntamente con las normativas y criterios doctrinales invocados, este Tribunal Superior concluye que resulta inadmisible la demanda interpuesta, razón por la cual se declarará sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte actora, quedando así confirmada la sentencia apelada con la motivación aquí expresad, tal y como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide. DISPOSITIVA Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido el 27 de febrero de 2023, por el profesional del derecho INDIRA MERCEDES AMARISTA AGUILAR, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, la ciudadana ANDREINA SALAVERRIA PIÑA, contra la sentencia dictada el 24 de febrero de 2023, por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada, contenida en el ordinal 11º de artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el juicio que por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DESTINADO A VIVIENDA sigue la ciudadana ANDREINA SALAVERRIA PIÑA, contra la sociedad mercantil EMPORIO CREATIVO 25, C.A., en la persona de su presidenta, ciudadana MARIELA DE LOS ANGELES AGUILAR FLORES; en consecuencia, se declara DESECHADA la demanda y EXTINGUIDO el proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 356 eiusdem. TERCERO: Se condena en costas del recurso a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia, de conformidad con los artículos 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil. Queda CONFIRMADO el fallo apelado. Líbrese oficio de participación al Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, informando sobre las resultas del presente asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2019; en tal sentido, remítanse en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.- Publíquese y regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (02) días del mes de mayo del año dos mil veintitrés (2023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación. LA JUEZA, MARÍA TORRES TORRES. LA SECRETARIA ACC., MARLYN J. SANABRIA JUSTO. En la misma fecha, 02 de mayo de 2023, siendo la 2:45 p.m., se publicó y registró la anterior decisión constante de veintidós (22) páginas. LA SECRETARIA ACC., MARLYN J. SANABRIA JUSTO. Expediente No. AP71-R-2022-000112/7.574. MFTT/MJSJ/Ana.- Nulidad de Contrato de Arrendamiento destinado a vivienda. (Cuestiones Previas) Sentencia Interlocutoria con fuerza de definitiva. Recurso/ Materia civil. “D”.