TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
Años 213º y 164º

ASUNTO: AP71-R-2023-000213

PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: INVERSIONES NAPLIS, C.A, Sociedad Mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 10 de diciembre de 1987, bajo el Nº 22, Tomo 75-A-Sgdo., con modificación de fecha 21 de septiembre de 2007, anotada bajo el Nº 64, Tomo 191-A-Sgdo, representada en la persona de sus Directores, ciudadanos BRUNO GAMMARANO DONNANTUONI y ANTONIO LORENZO PEREIRA MÁRQUEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-6.057.091 y V-10.335.492, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos VÍCTOR LEONARDO APONTE SEVILLA y ALEXÁNDER SÁNCHEZ ZAPATA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 142.384 y 142.347, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MILEIDYS JOSEFINA FERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.199.962.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano AGUSTÍN BRACHO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 54.286.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
SENTENCIA RECURRIDA: Sentencia definitiva de fecha 10 de marzo de 2023, cuyo extenso fuere publicado en fecha 24 de marzo de 2023, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

–I–
RELACIÓN DE LA CAUSA
Se inició la presente causa en fecha 21 de julio de 2022, mediante demanda consignada con anexos, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual, previo sorteo de Ley fue asignada al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, alegando la representación judicial del actor en su escrito inserto a los folios 03 al 07 de los autos, lo siguiente: 1.)- Que demandan el desalojo, sobre la base de lo establecido en el artículo 40, literal G, del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contra la ciudadana MILEIDYS JOSEFINA FERNÁNDEZ, ya identificada. 2.)- Que su representada es propietaria del inmueble denominado “Edificio Delcabo” ubicado en la Avenida Las Delicias, Sabana, Caracas, Distrito Capital, el cual le pertenece según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Capital, el 12 de febrero de 1988, anotado bajo el Nº 48, Protocolo 1, Tomo 23. 3.)- Que en fecha 01 de marzo de 2006, su representada celebró contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la demandada, sobre el local Nº 03, del Edificio “Delcabo”, según consta de documento que en Copia Certificada Fotostática 19.2022.3.183, se anexa al escrito libelar marcada con la letra “F”, emanada de la Notaría Pública Duodécima de Caracas, Municipio Libertador, de fecha 18 de julio de 2022. 4.)- Que la arrendataria no pagaba el canon de arrendamiento en la forma prevista en la cláusula segunda del contrato, incurriendo en atrasos en el cumplimiento de sus obligaciones, tal como se demuestra en citación a la oficinas de la “Administradora Yuruari, C.A”, que se anexa marcada con la letra “G”; que para ese momento administraba el inmueble, procediendo a cancelar los canon de arrendamiento vencidos. 5.)- Que posteriormente, la accionada incurrió nuevamente en atraso, por lo que fue demandada por desalojo ante el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según expediente AP31-V-2015-001252, llegando a un acuerdo que fue honrado en su totalidad; al respecto, anexos “I”, “J”, “K” y “L”. 6.)- Que por lo anterior, la accionante decidió no renovar el contrato de arrendamiento, por lo que la inquilina puede hacer uso de la prórroga legal prevista en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y así se le participa, por medio de la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, tal como lo establece la clausula Decima Octava del contrato de arrendamiento, que se anexa marcado “F”; esta notificación fue recibida por la demandada, según se desprende del Acta Notarial de fecha 29 de mayo de 2018, anexa en original y marcada con la letra “M”. 7.)- Que la arrendataria consumió totalmente el lapso conferido para la prórroga legal, que se inició a partir de la fecha de culminación del contrato, es decir el día 1º de marzo de 2019, y culminó el 28 de febrero de 2022, pero que la demandada sigue ocupando el inmueble, pese a no haber acuerdo para prórroga o renovación contractual, siendo agotada la vía extrajudicial, por consiguiente, solicitan por vía judicial el Desalojo y la entrega del inmueble libre de personas y cosas. 8.)- Que fundamentan la demanda de desalojo en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 y 1594 del Código Civil, y el artículo 40, literal G del Decreto con Rango Valor Y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 9.)- Estableció en su petitorio libelar, que demanda a la prenombrada accionada, para que convenga o sea condenada a lo siguiente: “PRIMERO: Que son ciertos los hechos narrados. SEGUNDO: Que la arrendataria entregue el inmueble libre de personas y bienes muebles en un lapso perentorio que fije el Tribunal. TERCERO: Las costas del proceso por ser la demandada la causante de este juicio…” 10.)- Fue estimada la demanda en la cantidad de Cinco Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 5.800,00), y luego mediante diligencia de fecha 3 de agosto del 2022, reforma y estima definitivamente en la suma de SEIS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.6.200,00), que equivale a quince mil quinientas unidades tributarias (15.500 UT).
En fecha 09 de agosto de 2022, el Tribunal de la causa admitió la demanda, y ordenó el emplazamiento de la accionada, para que compareciere ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, para que diere contestación de la demanda incoada en su contra.
En fecha 11 de agosto de 2022, la representación judicial de la parte actora consignó copias fotostáticas a los fines de la práctica de la “notificación” –citación personal– de la parte demandada.
En fecha 12 de agosto de 2022, quedó constancia en autos de que fuere librada la compulsa de Ley.
En fecha 26 de septiembre de 2022, la representación judicial de la parte actora consignó los emolumentos para que sea practicada la “notificación” –citación personal– de la parte demandada.
En fecha 04 de octubre de 2022, quedó constancia en autos que la demandada recibió la compulsa pero se negó a firmar la misma.
En fecha 11 de octubre de 2022, la representación judicial de la parte actora solicitó el cumplimiento de la formalidad establecida en el artículo 218 de la norma adjetiva civil, es decir, que ordenara que la Secretaría se traslade al domicilio de la parte demandada, a los fines legales consiguientes, lo que fuere acordado por auto de fecha 18 de octubre de 2022, siendo en fecha 14 de noviembre de 2022, que se cumplieron dichas formalidades y quedó a derecho la accionada.

En fecha 06 de diciembre de 2022, la parte demandada, con asistencia de abogado, consignó escrito de contestación de la demanda, el cual riela inserto a los folios 66 al 67 y su vuelto de los autos, y es del siguiente tenor: 1.)- Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada. 2.)- Que no es cierto el fundamento en que se ha basado la parte actora, al demandar el cumplimiento por vencimiento de prorroga legal, pues, al analizar la naturaleza contractual y en tal sentido, de acuerdo a la CLÁUSULA TERCERA de dicho contrato accionado, celebrado privadamente entre la ADMINISTRADORA YURUARI, C.A., y su persona, cita: “El plazo de duración del presente contrato será de un (1) año fijo, contado a partir de esta fecha, es decir, primero (01) de marzo de 2016, mas si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, al vencimiento del plazo fijo, o de las posibles prórrogas que pueda sufrir este contrato, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente, y de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darlo EL INQUILINO, por lo menos con un (1) mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prórrogas que pudiera haber sufrido el contrato…”, y la notificación de fecha 22 de mayo de 2018, evacuada el 29 de mayo de 2018 por ante la Notaría Pública Quinta (5ta) del Municipio Chacao, Estado Miranda, donde la parte actora manifiesta que no le será prorrogado el contrato a partir de su vencimiento, es decir, el 1º de marzo de 2019, contraviniendo así la Cláusula Tercera, donde se señala que al vencimiento de dicho contrato, es decir, el 1º de marzo de 2019, se notificaría con un (1) mes de anticipación, es decir, en febrero de 2019, y dicha notificación fue evacuada el 29 de mayo de 2018, incurriendo en extemporaneidad de dicha notificación y así solicita al Tribunal sea declarada. 3.)- Que debe examinarse lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, para demostrar la correcta aplicación del derecho. 4.)- Que esa norma especifica que durante el uso del arrendatario a su derecho de prórroga legal, deben mantenerse vigentes las condiciones y estipulaciones contractuales. 5.)- Que en materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado. 7.)- Invocó el principio iura novit curia, y los artículos 2, 26, 49 y 257 de la Carta Magna, y 12 del Código de Procedimiento Civil. 8.)- Que por todo lo anterior solicitan se declare INADMISIBLE la presente demanda con todos los pronunciamientos de Ley.

Mediante Auto de fecha 09 de enero de 2023, el A quo fijó la AUDIENCIA PRELIMINAR para el Primer (1º) día de despacho siguiente a esa fecha, y ordenó la notificación vía electrónica a las partes.

–II–
AUDIENCIA PRELIMINAR
En fecha 10 de enero de 2023, se levantó acta con motivo de la celebración de la AUDIENCIA PRELIMINAR, la cual riela inserta a los folios 70 al 73 de los autos, quedando constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte actora y la presencia de la accionada contando con asistencia de abogado, oportunidad en la que expusieron lo siguiente:
“…el ciudadano Juez declara abierta la audiencia, y cede la palabra a la representación judicial de la parte actora, tomando la intervención para ello el abogado VICTOR LEONARDO APONTE SEVILLA, quien expuso sus alegatos en forma oral, así: "…omissis…el primero de marzo de 2006, comenzó una relación arrendaticia con la señora Mileidys Fernández, quien alquiló dicho local comercial, este contrato de arrendamiento cursa en el expediente, la duración de este contrato era por un año fijo, y se podía prolongar por lapsos iguales, en virtud de transcurrir un tiempo mayor de 10 años (sic) se le notificó vía notarial a la arrendataria que su contrato no sería prolongado, esta notificación se realizó en fecha mayo de 2018, lo que significa que a partir del 01 de marzo de 2019, comenzó a correr la prórroga legal, que le correspondían (sic) 3 años según el artículo 26 de la Ley de Arrendamiento Comercial, esta prórroga venció el 01 de marzo de 2022. Cabe destacar, que dicha notificación fue realizada tomando en cuenta la cláusula tercera del contrato de arrendamiento antes mencionado, donde no se establece la limitante del tiempo para que el arrendador notificara dicha prórroga o continuidad del contrato, y visto que estamos en presencia del vencimiento de la prórroga legal (sic) en no haber acuerdo en la renovación del contrato (sic) solicitamos la resolución del contrato por el vencimiento de la prórroga legal, es por ello, que le pedimos a este Tribunal, que en la definitiva acuerde el desalojo y la entrega del local, libre de bienes y de personas. Es todo”. Seguidamente, el ciudadano Juez, cede la palabra a la ciudadana MILEIDY JOSEFINA FERNÁNDEZ, asistida por el abogado AGUSTIN (sic) BRACHO RAMIREZ, quien expone lo siguiente: "La cláusula tercera de dicho contrato se (sic) estableció un año de arrendamiento desde el año 2016, y a su vez en la misma cláusula se estableció que la arrendadora debería comunicarle por lo menos un mes de anticipación la no prórroga del contrato, dicho contrato venció el 01 de marzo 2019, y mediante notificación efectuada por ante la Notaria Pública Quinta, se le notificó a mi representada la notificación de la no prórroga del contrato en fecha 29 de mayo de 2018, en consecuencia, resulta extemporánea dicha notificación y así solicito a este Tribunal. Es todo…" En tal sentido, ambas partes expusieron oralmente los alegatos que consideraron pertinentes. Seguidamente el ciudadano Juez exhortó a las partes a lograr una conciliación respecto al asunto debatido (sic) concedió la palabra a la representación de la parte actora, abogado VICTOR (sic) LEONARDO APONTE SEVILLA, quien manifestó: "En virtud del señalamiento que hace la parte demandada, cuando invoca la cláusula tercera esta cláusula consta de dos párrafos, en un primero que expresa (sic) que ambas partes llegan a un acuerdo de ser prorrogable el contrato (sic) siempre y cuando uno de ellos lo manifieste, y deja claro que el inquilino tiene un tiempo abierto, siempre y cuando sea por lo menos un mes antes de culminar el año en curso, más sin embargo, para nuestra parte actora, puede expresar o solicitar la culminación del contrato en cualquier tiempo determinado, el cual se cumple a cabalidad en tiempo hábil respetando los derechos de la arrendataria para que tomara las previsiones correspondientes. Es todo". Seguidamente, la representación de la parte demandada, a la (sic) ciudadana MILEIDY JOSEFINA FERNANDEZ, asistida por el abogado AGUSTIN (sic) BRACHO RAMIREZ, señaló: "Ratifico mi exposición anteriormente. Es todo…"

–III–
FIJACIÓN DE LOS HECHOS Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
En fecha 13 de enero de 2023, El A quo procedió a la fijación de los hechos y de los límites de la controversia, según consta a los folios 74 al 79 de los autos, reproduciendo a tales fines los alegatos expuestos en la audiencia preliminar, en los siguientes términos:
“(…)
La representación judicial de la parte actora, insistió en todos y cada uno de los hechos explanados en su libelo de la demanda, que a continuación se discriminan:

Que, (sic) su representada es propietaria de un inmueble denominado "Edificio Delcabo", ubicado en la Av. Las Delicias, Sabana Grande, Caracas, Distrito Capital, el cual le pertenece, según documento protocolizado por ante el (sic) Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Capital, en fecha Doce (12) de Febrero de 1988, quedando asentado el N° 48, Protocolo 1, Tomo:23; (sic)

Que, en fecha primero (01) de marzo de 2006, su poderdante celebró un contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la ciudadana Mileydis Josefina Fernández, por el local Nº 03, del edificio "Delcabo", ubicado en la Av. Las Delicias, Sabana Grande, Caracas. Distrito Capital.

Que, la arrendataria no pagó el canon de arrendamiento en la forma prevista en la cláusula segunda del contrato, incurriendo en atrasos en el cumplimiento de sus obligaciones.

Que, la relación arrendaticia se desarrolló en forma traumática, pues, la parte demandada no pagaba el canon de arrendamiento en la forma prevista en el contrato, lo que devino para la administradora del inmueble de autos, proceder en virtud de no haberse cancelado los cánones de arrendamientos vencidos, incurriendo nuevamente en atraso, lo que origino (sic) que fuese demandada por Desalojo, ante el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según expediente N° AP31-V-2015-001252 siendo admitida esta, en fecha Tres (03) de Noviembre de 2015, entre las partes en ese proceso judicial, llegando a un acuerdo entre las partes en ese proceso judicial, el cual fue honrado en su totalidad, evitando así cualquier acción judicial por parte de su representada.

Que, su patrocinada decide no renovar el contrato de arrendamiento (sic) con lo cual (sic) la inquilina puede hacer uso de la prorroga (sic) legal.

Que, (sic) se le participó por medio de la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del estado Miranda, de fecha veintinueve (29) de Mayo de 2018, esta notificación fue recibida por la Señora Mileydis Josefina Fernández.

Que, (sic) la arrendataria consumió totalmente el lapso conferido para la prórroga legal, la cual se inició a partir de la fecha de culminación del contrato, es decir el día primero (01) de Marzo de 2019 y culminó el veintiocho (28) de Febrero de 2022.

Que, (sic) a la presente fecha y vencida la prórroga legal precitada, la ciudadana Mileydis Josefina Fernández, sigue ocupando el inmueble.

Que, (sic) no habiendo renovación del contrato de arrendamiento; (sic) consideraron agotada la vía extrajudicial.

Que, (sic) por consiguiente solicitó por la vía judicial el Desalojo y la entrega del inmueble libre de personas y cosas, y las costas del proceso.

Posteriormente, la parte demandada, asistida de abogado, en el escrito de contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo todas y cada una de las partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra por no estar adecuada a derecho.

Que, (sic) no es cierto el fundamento en que se ha basado la parte actora por cumplimiento por vencimiento de la prorroga legal.

Que, (sic) la notificación de fecha 22 de mayo de 2018, practicada en fecha 29 de mayo de 2018, por ante la Notaría Pública Quinta (5ta) del Municipio Chacao, de estado Miranda, donde manifestó que no le será prorrogado a partir de su vencimiento, es decir: el Primero (01) de marzo de 2019, contravino la CLAUSULA (sic) TERCERA de dicho contrato de arrendamiento.

Que, al vencimiento de dicho contrato, es decir, el primero (01) de marzo de 2019, se le notificó con por lo menos un (1) mes de anticipación, es decir: en Febrero de 2019.

Que, dicha notificación fue practicada el 29 de mayo de 2018, incurrió en extemporaneidad dicha notificación, y así solicitó al Tribunal declare su EXTEMPORANEIDAD y en consecuencia el contrato se prorrogó automáticamente.

Que, por las anteriores consideraciones, solicitó se declare INADMISIBLE la presente demanda con todos los pronunciamientos de Ley.
Este Tribunal Segundo de Primera Instancia, por cuanto las partes tienen la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, tal como lo dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, se ha determinado de esta forma los hechos controvertidos en esta causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil…”

Mediante auto de fecha 24 de enero de 2023, El A quo ordenó agregar las pruebas aportadas en fecha 18 de enero de 2023, por la representación judicial de la parte actora.
En fecha 25 de enero de 2023, la parte demandada confiere poder Apud-Acta al ciudadano AGUSTÍN BRACHO, abogado en ejercicio e inscrito en el IPSA bajo el Nº 54.286.
Mediante auto de fecha 15 de febrero de 2023, El A quo pasa a pronunciarse sobre la admisibilidad de las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 03 de marzo de 2023, el Tribunal de la causa fijó la oportunidad para la celebración de la AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA, para el día jueves 09 de marzo de 2023.
Mediante auto de fecha 07 de marzo de 2023, se difirió la oportunidad de celebración de la AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA, para el día 10 de marzo de 2023.

–IV–
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
En fecha 10 de marzo de 2023, el Tribunal de la causa dictó el dispositivo del fallo en la oportunidad de celebración de la AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA, cuya acta riela a los folios 106 al 113 de los autos, en la cual declaró CON LUGAR la demanda, ordenó el desalojo del inmueble descrito, y condenó en costas a la parte demandada, siendo que en fecha 24 de marzo de 2023, fuere publicado el extenso del fallo cursante a los folios 119 al 139, bajo la siguiente motivación:
“(…)
Al respecto este Juzgador observa:

Tenemos que el Desalojo es el proceso judicial por el que se ordena la entrega a la parte accionante de un inmueble por mandato de un Tribunal, cuando se verifica su procedencia, entendiéndose que sólo se podrá demandar el Desalojo cuando la pretensión del actor se fundamente en cualesquiera de las casales (sic) establecidas en la Ley.-
Tenemos que se evidencia claramente en este caso específico, que la ley especial exige dos (02) requisitos concurrentes para la procedencia del Desalojo:
• Que se demuestre la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo determinado, que vincula a las mismas partes procesales; y.
• Que se haya incurrido en cualquiera de las causales establecidas en la ley.-

En el caso de autos, se constata que se está en presencia de una relación contractual, por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, según lo pactado por las partes en la CLÁUSULA TERCERA del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de marzo de 2006, el cual reza: "El plazo de duración del presente contrato será de UN (01) AÑO FIJO, contados a partir de esta fecha...", es decir, a partir del 01 de marzo de 2006, fecha en la cual el mencionado contrato fue suscrito por las partes, y el sólo vencimiento del término, hace que la prórroga legal tuviera vigencia. En la Ley de Uso Comercial, la relación arrendaticia que dure más de diez (10) años comporta un derecho de prórroga legal que vence dentro de tres (03) años, conforme a lo preceptuado en el artículo 26 ejusdem.-

"...Artículo 26…

(…)

En la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, en el artículo 40, literal "G" establece las causales de Desalojo de la siguiente manera:

"(…)"

Bajo esta premisa, se tiene pues, que en el presente caso se trata deun (sic) contrato de arrendamiento a tiempo determinado por el inmueble de autos, sobre el cual se está solicitando el Desalojo, según lo alegado por la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda, toda vez que la parte demandada consumió el lapso conferido por la ley referente a la prórroga legal (sic) la cual inició el 02 de marzo de 2019 y culminó el 28 de febrero de 2022. Así pues, este Juzgador llega a la siguiente conclusión: (i) Que, (sic) se trata de un contrato de arrendamiento de uso comercial a tiempo determinado, el cual ha quedado demostrado en autos; (ii) Que, (sic) se ha verificado la relación arrendaticia existente entre las partes actuantes en este procedimiento (sic) el cual inicio (sic) el 01 marzo de 2006, y venció el 01 de marzo de 2019; (iii) Que, (sic) el lapso de la prórroga legal inició en fecha 02 de marzo de 2019, y venció el 28 de febrero de 2022, tal y como consta de la notificación de fecha 29 de mayo de 2018, en el cual la parte actora expresa su intención de no prorrogar el contrato de autos; y (iv) Que, (sic) la parte actora pretende el Desalojo de un inmueble uso comercial, constituido por un (01) local comercial identificado con el Nro. 3, del edificio "Delcabo", situado en la tercera avenida de las Delicias. Urbanización las Delicias, Parroquia el Recreo, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, por cuanto la ciudadana MILEIDYS JOSEFINA FERNÁNDEZ, consumió en su totalidad la prórroga legal.-

En este sentido, la parte arrendataria - demandada, alega que la Notificación evacuada en fecha 29 de mayo de 2018, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao, estado Miranda, en la cual la parte actora manifiesta la no prórroga, contraviene con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, el cual establece que la notificación deberá hacerse con por lo menos un (01) mes de anticipación, es decir, que la notificación debió realizarse en febrero de 2019, y no el 29 de mayo de 2018, por lo que la parte actora- arrendadora estaría incurriendo en extemporaneidad de dicha notificación.-

Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nro.938de fecha 15 de julio de 2013, expediente Nro. 12-1308, con ponencia del Magistrado ARCADIO DELGADO ROSALES, reza lo siguiente:

(…)

Del criterio jurisprudencial antes transcrito, resulta procedente el reclamo del actor al exigir el Desalojo, por cuanto se evidencia claramente que en este caso específico, que la notificación efectuando (sic) por la arrendadora en (sic) el 29 de mayo de 2018, a través de la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao, estado Miranda, en la cual notificó su intención de no prorrogar más el contrato de arrendamiento, resulta totalmente válida y mantiene su eficacia jurídica, cumpliendo así con lo acordado en la cláusula tercera del contrato de autos, pues, la actora notificó suficientemente su deseo de no renovar el contrato de autos lo cual se efectúa con anticipación, tal y como lo prevé la cláusula tercera el citado contrato, y ASÍ SE DECIDE.-

En este sentido, la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 15 de Septiembre de 2021, expediente No.17-404, con ponencia de la Magistrada Vilma María Fernández González dejó establecido lo siguiente:

(…)

En el presente caso, no cumplir con la carga probatoria que tienen las partes conlleva a que las mismas sufran los efectos de dicha conducta, en tal sentido, observa este Juzgador de Primera Instancia, que en el lapso probatorio, ni durante la secuela del juicio, la parte demandada trajo a los autos, algún medio probatorio que desvirtuara los hechos alegados por la parte actora, es decir, en el presente caso (sic) la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES NAPLIS C.A., trajo a los autos elementos de convicción suficientes para demostrar la procedencia de la acción, a tenor de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, asimismo dio cumplimiento al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, específicamente en la cláusula tercera, del mencionado contrato de autos, toda vez, que la relación contractual inicio el 01 marzo de 2006, y venció el 01 de marzo de 2019, iniciando el lapso de la prórroga legal en fecha 02 de marzo de 2019, venciendo el mismo el 28 de febrero de 2022, evidenciándose que la parte actora notificó a la arrendataria - demandada, su intención de no prorrogar el contrato de autos el 29 de mayo de 2018, de manera que, no cabe duda alguna, que la notificación efectuada por la arrendadora - demandante, se realizó dentro de la oportunidad legal establecida en el contrato objeto de este juicio, específicamente en la cláusula tercera, por lo que, es evidente que relación arrendaticia que une a las partes de este proceso judicial se encuentra a tiempo determinado, por lo que, el alegato formulado por la representación judicial de la parte demandada, abogado AGUSTIN (sic) IRENE BRACHO RAMIREZ, (sic) referente a la extemporaneidad de la notificación de fecha 29 de mayo de 2018, efectuada por la parte actora (sic) de la no prórroga del contrato de arrendamiento, resulta IMPROCEDENTE, por no estar ajustada a derecho. En el caso de autos, por cuanto ha verificado este Juzgador, que la parte demandada (sic) ciudadana MILEIDYS JOSEFINA FERNÁNDEZ consumió totalmente el lapso conferido para la prórroga legal del inmueble de autos, la cual se inició a partir de la fecha de culminación del contrato, es decir, del día 01 de marzo de 2019, y culminó el 28 de febrero de 2022, como bien lo señaló la parte actora a lo largo del proceso, lo cual se traduce, que la presente demanda debe prosperar en cuanto a derecho se refiere…”

En fecha 27 de marzo de 2023, la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación contra la decisión proferida por el Juzgado A quo.
Por auto de fecha 17 de abril de 2023, del Tribunal de la causa oyó en ambos efectos el recurso ejercido, y libró oficio de remisión a la Coordinación de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que se procediere a su distribución ante la Alzada.
En fecha 27 de abril de 2023, este Juzgado Superior ordenó devolver las actuaciones al Tribunal de la causa, a los fines de que fueren efectuadas correcciones materiales.
En fecha 31 de mayo de 2023, fueron recibidas ante esta Superioridad, las actuaciones provenientes del Tribunal de la causa, dando cumplimiento al auto que antecede, por lo cual esta Alzada fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa fecha, exclusive, para la presentación de informes, luego de lo cual correría el lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación de las correspondientes observaciones, y vencido éste, se dictaría sentencia dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes.

En fecha 27 de junio de 2023, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de Informes, cursante a los folios 156 al 161 de los autos, quien luego de hacer un resumen de las actuaciones precedentes, alegó lo siguiente:
(…)
Punto Previo

Inadmisibilidad de la Apelación

La parte demandada apelo (sic) de la sentencia que declaro (sic) con lugar la demanda por Desalojo de Inmueble de Uso Comercial por Vencimiento de Prorroga Legal, dictada por "el Tribunal a-quo", en fecha Diez (10) de marzo de 2023. Tenemos que recordar que el artículo 40, literal g, del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece lo siguiente:

…omissis…

Visto que mi representada le concedió a la parte demandada, el lapso de prorroga (sic) legal, de Tres (3) años, tal como se demuestra en autos y según lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, comenzando el Primero (01) de marzo de 2019 y culminando el Veintiocho (28) de febrero de 2022, para que pudiera desocupar el inmueble fácilmente y voluntariamente: una vez expirado el lapso, la demandada no cumplió con su obligación de restituir el inmueble arrendado, desacatando la ley.

Por los motivos antes expuestos, solicitamos muy respetuosamente a este tribunal (sic) declare inadmisible (sic) la presente apelación.

Capítulo IV

De la procedencia de la demanda por Desalojo de Inmueble de Uso Comercial por Vencimiento de Prorroga Legal, sobre la base de lo establecido en el artículo 40, literal "G", del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Nuestra representada, cumplió con todas las formalidades de ley y con el contrato de arrendamiento…omissis…y en su clausula (sic) tercera establece claramente, que la relación arrendaticia comenzó el Primero (01) de marzo de 2006 y culmina el 28 de febrero de 2019, naciendo a partir de allí el lapso de la prorroga (sic) legal, es por ello que en fecha Veintinueve (29) de mayo de 2018, dentro del lapso de vigencia del prenombrado contrato de arrendamiento, nuestra representada mediante notificación efectuada por la Notaria (sic) Publica (sic) Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, participa a la demandada, de la no continuidad del contrato de arrendamiento y que a partir del primero (01) de marzo de 2019 comenzó a correr su prorroga (sic) legal de Tres (03) años, dicha notificación fue recibida por la demandada, tal como se demuestra en autos.

Adicionalmente esta clausula (sic) establece de forma expresa, que de no prorrogarse el contrato se debe notificar por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o cualquiera de las prórrogas que sufra el contrato, visto esto, se demuestra claramente que si (sic) se cumplió con lo establecido en dicho contrato y los medios probatorios presentados por nuestra representada como lo es la notificación efectuada por la Notaria (sic) Publica (sic) Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, así lo expone, pudiendo entonces "el Tribunal a-quo", determinar que nuestra representada había cumplido con todos los extremos de la ley.

La parte Demandada en su contestación negó, rechazo y contradijo todos los medios probatorios mostrados por nuestra representada y evacuados en juicio, pero no aporto medio probatorio alguno y solo se limitó a expresar…omissis…

Por los motivos antes expuestos, este tribunal debe declarar con lugar la demanda por Desalojo de Inmueble de Uso Comercial por Vencimiento de Prorroga Legal, sobre la base de lo establecido en el artículo 40, literal "G", del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial…”

En fecha 29 de junio de 2023, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de informes, el cual riela inserto a los folios 162 al 164 de los autos, quien luego de hacer un “preámbulo” sobre las actuaciones procesales, reprodujo sus anteriores alegaciones, siendo del tenor siguiente:
“...Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que el está obligado a decidir sobre las cuestiones opuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas.
II
CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA
Ciudadano Juez Superior, en su debida oportunidad se rechazó, se negó y se contradijo tanto en los hechos como en el derecho la pretensión invocada en el Libelo de Demanda en contra de mi representada, por cuanto lo alegado por el actor por CUMPLIMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PÓRROGA (sic) LEGAL, Intentada en mi contra POR NO ESTAR ADECUADA A DERECHO, en contra de mi representada, por un inmueble constituido por…omissis…por cuanto no es cierto el fundamento en que se ha basado la parte actora, por CUMPLIMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PORROGA LEGAL.

Ahora bien, ciudadano Juez, es importante analizar la naturaleza contractual de la acción, pues en ello radica si la misma ha sido planteada en la forma más adecuada y posible y así mantener las partes en igualdad de condiciones. Fundamenta la parte su demanda conforme a las disposiciones contenidas en los artículos ,1.159, (sic) 1.160, 1.269 y 1.599 y 1.601 del Código Civil y los artículos 26, y 40 Literal "G", de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso de Local Comercial, publicada en Gaceta Oficial N° 40.418, en fecha 23 de mayo de 2.014. En este sentido, de acuerdo a la CLÁUSULA TERCERA de dicho contrato accionado celebrado privadamente entre la ADMINISTRADORA YURUARY, C.A. y mi persona. "Cito": El plazo de duración del presente contrato será de un (1) año fijo contado a partir de esta fecha, es decir, primero (01) de marzo de 2016, mas si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, al vencimiento del plazo fijo, o de las posibles prórrogas que pueda sufrir este contrato, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente, y de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darlo EL INQUILINO, por lo menos con un (1) mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualesquiera de las prórrogas que pudiera haber sufrido el contrato. (omisis...)".

Ahora bien, ciudadano Juez Superior, corre en autos cursante a los folios 46 al 49, Notificación de fecha 22 de mayo de 2018, evacuada en fecha 29 de mayo de 2018, por ante la Notaría Pública Quinta (5ta) del Municipio Chacao, Estado decir, el Primero (01) de marzo de 2019, contraviniendo así la CLAUSULA TERCERA de dicho contrato de arrendamiento que al vencimiento de dicho contrato, es decir, el primero (01) DE MARZO DE 2019, se le notificará con por lo menos un (1) mes de anticipación, es decir, en Febrero de 2019, y dicha Notificación fue en evacuada el 29 de mayo de 2018, incurriendo en EXTEMPORANEIDAD DE DICHA NOTIFICACIÓN y así solicito de este Tribunal declare SU EXTEMPORANEIDAD y en consecuencia, el contrato se prorroga automáticamente.

"(...) El juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia…omissis…Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26,49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.....omisiss...

En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación: "El plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo indeterminado, seria todo lo contrario, con la diferencia que si se conoce cuando comienza la relación arrendaticia".

El Juez como director del proceso, tiene como finalidad analizar no sólo lo alegado y probado por las partes durante el iter procesal, ya que su labor no se limita a los hechos y al derecho por ellos invocados, debiendo en todo caso, en virtud del principio iura novit curia, revisar minuciosamente los denominados presupuestos procesales, …omissis…El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece que los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio, debiendo atenerse a las normas del derecho, a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones argumentos de hecho no alegados ni probados. Asimismo podrá fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia, y tendrá la facultad de interpretar contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, atendiéndose al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, señalándose además que todo lo atinente a la interpretación de los contratos es una cuestión de hecho reservada a los Jueces de mérito, quienes estarán facultados para establecer una calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existente en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieran hecho las partes siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas…”

En fecha 14 de julio de 2023, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de observaciones, inserto a los folios 165 al 168 de los autos, quien luego de efectuar la cita de los alegatos formulados por la representación accionada en su escrito de informes, expuso lo siguiente:
“…Vamos a exponer los fundamentos que debilitan los argumentos de la parte demandada.
La accionada sostiene que el contrato arrendamiento que une a las partes fue celebrado de forma privada y con entrada en vigencia a partir del Primero (01) de marzo de 2016, a esto decimos:
El contrato de arrendamiento vigente entre las partes, fue celebrado por tiempo determinado…omissis…en fecha Primero (1) de marzo de 2006, tal como se evidencia de Copia Certificada Fotostática N° 19.2022.3.183, de fecha 18 de Julio de 2022, emanada de la prenombrada notaria; que fue presentada, anexada junto al libelo de demanda y marcada con la letra "F"; igualmente fue promovida en el escrito de promoción de pruebas, donde la demandada no hizo oposición alguna, siendo admitida y valorada como probatoria en la definitiva, según el artículo 429 y del código (sic) de procedimiento (sic) civil (sic) concatenado al artículo 1.357 de nuestro código (sic) civil, (sic) por el tribunal "a quo".
Como demostramos el contrato de arrendamiento fue celebrado por ante un notario público, cumpliendo todos los requisitos de ley y no de forma privada; vemos que la demandada equivoca su apreciación y valoración de dicho contrato de arrendamiento.

El segundo argumento de la demandada es que la notificación del inicio de la prórroga legal fue hecha de forma extemporánea, por haberse realzado en fecha veintinueve (29) de mayo de 2018; ya que se debió realizar dentro de los treinta días previos al término del contrato, es decir dentro del lapso comprendido entre el primero (01) y el 28 de febrero de 2019, ante esta posición argumentamos:

La notificación efectuada por Notaria (sic) Publica (sic) Quinta del Municipio Chacao Estado Miranda y recibida por la Sra. Mileidys Josefina Fernández antes identificada, tal como se desprende del Acta Notarial en fecha Veintinueve (29) de Mayo de 2018; fue anexo en original y marcado como letra "M", al libelo de la demanda, siendo promovida en el escrito de promoción de pruebas, la demandada no hizo oposición al mismo, fue admitida y valorada como probatoria en la definitiva, según el artículo 429 y del código (sic) de procedimiento (sic) civil (sic) concatenado al artículo 1.357 de nuestro código (sic) civil, (sic) por el tribunal "a quo". Esta notificación fue hecha en tiempo hábil ya que la cláusula tercera del prenombrado contrato de arrendamiento establece claramente que el tempo mínimo para dar esta notificación es, citamos: "...por lo menos de un mes anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prórrogas que pudiera haber sufrido el contrato..." (negrilla nuestra), significando esto que los Treinta días previos al término del vencimiento del contrato comienzan a correr desde su inicio es decir desde el primero (01) de marzo de 2018, culminando el Treinta y Uno (31) de enero de 2019, siendo entonces que dicha notificación si (sic) fue hecha en tiempo hábil, ya que si era realizada en el lapso comprendido entre el primero (01) de febrero al 28 de febrero del año 2019, quedaría extemporánea por estar fuera del lapso mínimo de los Treinta días previos al término del contrato.
Igualmente la demandada yerra su interpretación y análisis de esta cláusula…”

Por auto de fecha 18 de julio 2023, esta Superioridad fijó la oportunidad para dictar sentencia.

–V–
SOBRE LA COMPETENCIA
Considera este Juzgador oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del presente asunto.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil, establece:

“De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.”

Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2, establece:
“Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”

Por lo antes expuesto, se considera este Juzgado Superior, competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta en fecha 27 de marzo de 2023, por la representación judicial de la parte demandada, abogado AGUSTÍN BRACHO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 54.286, contra la decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2023, cuyo extenso fuere publicado en fecha 24 de marzo de 2023, por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO de inmueble de uso comercial, ejercida por la Sociedad Mercantil INVERSIONES NAPLIS, C.A., contra la ciudadana: MILEIDYS JOSEFINA FERNÁNDEZ. Así se decide.

–VI–
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
SOBRE EL MÉRITO
Previo
La acción ejercida
Observa este Juzgador, que la pretensión contenida en el libelo, no deja lugar a dudas, pues, el actor expresamente pide el desalojo del inmueble, con fundamento en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Este Tribunal pasa a resolver sobre el mérito de la controversia, en los siguientes términos:

Se ha incoado una acción de desalojo por vencimiento de la prórroga legal de conformidad con lo previsto en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que impone para esta alzada el deber de analizar los presupuestos de la acción incoada, y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, dichos extremos, serían: 1) La prueba de la relación arrendaticia; 2) El vencimiento del término convenido en el contrato y de la prórroga legal arrendaticia, y, 3) Que el Tribunal declare o pronuncie la extinción o terminación del contrato con el consiguiente desalojo.

EL VÍNCULO ARRENDATICIO
En cuanto a la relación arrendaticia, consta a los folios 34 al 38, documento contentivo de contrato de arrendamiento por tiempo determinado, suscrito entre ADMINISTRADORA YURUARI, C.A., y la ciudadana MILEIDYS JOSEFINA FERNÁNDEZ, por el local Nº 03, del edificio “Delcabo”, ubicado en la Avenida Las delicias, Sabana Grande, Caracas, Distrito Capital, tal como se puede evidenciar de la copia certificada 19.2022.3.183, emanada de la Notaría Pública Duodécima de Caracas, Municipio Libertador, de fecha 18 de Julio de 2022, el cual se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, lo que confirma el alegato esgrimido por la accionada en su contestación, de que la relación locativa la constituyó con la empresa ADMINISTRADORA YURUARY, C.A.

El caso es, que la accionada cuestionó que la notificación de fecha 22 de mayo de 2018, evacuada en fecha 29 de mayo de 2018, por ante la Notaria Publica Quinta (5º) del Municipio Chacao, Estado Miranda, donde la parte actora manifiesta que no le será prorrogado a partir de su vencimiento, es decir, el primero (1º) de marzo de 2019, con lo cual presuntamente la actora contravino la Cláusula Tercera de dicho contrato de arrendamiento, donde se señala que al vencimiento de dicho contrato, es decir, el primero (1º) de marzo de 2019, se le notificará con un mes de anticipación, es decir, en febrero de 2019, y dicha notificación fue evacuada el 29 de mayo de 2018, incurriendo, en consecuencia, en extemporaneidad de dicha notificación y así solicita al Tribunal sea declarada, y en consecuencia, que el contrato se prorrogó automáticamente.

Lo anterior significa, sin lugar a dudas, que hay un hecho que está ajeno a toda controversia y es el vínculo contractual existente entre ADMINISTRADORA YURUARI, C.A., en su condición de Arrendadora, y la demandada, quedando reconocida y aceptada por la parte demandada, cuando en su contestación no se opone a la relación arrendaticia, indicando: “…En este sentido, de acuerdo a la CLÁUSULA TERCERA de dicho contrato accionado celebrado privadamente entre la ADMINISTRADORA YURUARI, C.A. y (sic) mi persona…”., quedando acreditado entonces, que la ADMINISTRADORA YURUARI, C.A., suscribió con la parte demandada, contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual comenzó a regir el día 01 de marzo de 2006 hasta el día 01 de marzo de 2019, impugnando la parte demandada, solo la notificación de no continuidad o no prorroga, por considerar que la misma es extemporánea, sin cuestionar la cualidad de la sociedad mercantil INVERSIONES NAPLIS C.A., como accionante, quien no suscribe el contrato de arrendamiento y tampoco realiza la notificación a la accionada, pues, quien suscribe el vinculo arrendaticio cuya extinción aquí se pretende, es la sociedad mercantil ADMINISTRADORA YURUARI, C.A., quien también realiza la notificación de no prorroga, pero que no es parte en el juicio locativo. Así se establece.

SOBRE EL VENCIMIENTO CONTRACTUAL
Establecido el vínculo contractual arrendaticio, con las particularidades antes anotadas, se impone analizar entonces el tema del vencimiento de la relación contractual, para determinar si se ha configurado en el caso de autos la causal invocada para el desalojo arrendaticio, prevista en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
Argumenta este sentenciador, que a tenor de lo previsto en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el arrendatario puede ser objeto de desalojo a causa del vencimiento del contrato, lo que necesariamente supone que el vínculo contractual sea a tiempo determinado.
En tal sentido, establece la cláusula tercera del contrato de arrendamiento lo siguiente:
“TERCERA: El plazo de duración del presente contrato será de UNO (sic) (01) AÑO FIJO, contados (sic) a partir de esta fecha; mas si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este Contrato, al vencimiento del plazo fijo, o de las posibles prorrogas que pueda sufrir este Contrato, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente, y de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darlo EL INQUILINO, por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prórrogas que pudiera haber sufrido el Contrato. Para todos los efectos legales y contractuales, las prórrogas que pudiera sufrir este Contrato se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial o término del mismo.

En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando, no exclusivo del mismo, puesto que, si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes.

Entonces, dejando a salvo que la determinación temporal en nada afecta la calificación de la acción, pues, ante la vigencia del nuevo instrumento legal arrendaticio, siempre será el desalojo la acción idónea, solo que, para el específico caso de autos y en razón de la causal invocada (vencimiento del contrato y de la prórroga legal), necesario es, que la relación contractual debe ser a tiempo determinado, por lo que se precisa determinar el vencimiento del contrato, el inicio y fin de la prorroga legal correspondiente.

La prórroga convencional automática prefijada, consiste en la voluntad recíprocamente emitida por arrendador y arrendatario, orientada a mantener la duración de la relación arrendaticia por otro tiempo igual o distinto, al vencimiento del tiempo prefijado, sin necesidad de ninguna otra declaración adicional o del cumplimiento de alguna condición que conforme a la ley puedan establecer las partes. El sólo vencimiento del término o del plazo estipulado, hace que la prórroga se produzca por el tiempo que llegaron a establecer, diferenciándose de la prórroga sucesiva, pues mientras con ésta se indica que al vencimiento del contrato ocurrirá su continuidad de modo ininterrumpido en el tiempo, sin solución de continuidad pero con el único límite de la no perpetuidad; en la prórroga prefijada sólo se significa la continuidad del arrendamiento por el tiempo preestablecido, de modo que una vez vencido el mismo la relación simplemente concluye por agotamiento temporal, salvo que ocurra la renovación; aún cuando en ambas modalidades o subtipos el contrato continúa siendo por tiempo determinado hasta el vencimiento de la prórroga cuando se trata de la prórroga prefijada por la Ley; y no así en la prórroga sucesiva contractual en donde la duración siempre será a plazo fijo hasta que las partes le pongan término a través de cualesquiera de los medios establecidos en la ley.

En el asunto de marras, los intervinientes en la relación arrendaticia, pactaron que al vencimiento del plazo fijo preestablecido, este se renovaría automáticamente por otro tiempo igual, de manera que la continuidad arrendaticia devenga en prórrogas automáticas con plazo prefijado, como puede observarse, el contrato suscrito por ambas partes, prevé que al solo vencimiento de cada plazo, continuará por otro lapso igual de un (1) año, automáticamente por tiempo determinado, por lo que al examinar las actas procesales se evidencia que la relación locativa se extendió hasta el año 2019, en lo que supra se ahonda.

Ahora bien, alega la parte demandada que la notificación de la parte actora manifestando su voluntad de no renovar el contrato debió hacerse con un mes de anticipación, es decir, en febrero de 2019, siendo el caso que dicha notificación fue evacuada el 29 de mayo de 2018, incurriendo en extemporaneidad de dicha notificación, en virtud que la parte actora no realizó la notificación de forma adecuada o correcta, pero en modo alguno cuestionó la accionada estar a derecho en cuanto a la misma, al exponer en su contestación, lo siguiente:
“(…)
Ahora bien, ciudadano Juez, corre en autos cursante a los folios 46 al 49. Notificación de fecha 22 de mayo de 2018, evacuada en fecha 29 de mayo de 2018, por ante la Notaría Pública Quinta (5ta.) del Municipio Chacao, Estado Miranda, donde manifiestan que no le será prorrogado a partir de su vencimiento, es decir; el Primero (01) de marzo de 2019, contraviniendo así CLAUSULA TERCERA de dicho contrato de arrendamiento que al vencimiento de dicho contrato, es decir, el primero (01) DE MARZO DE 2019, se le notificará con por lo menos un (1) mes de anticipación, es decir; en Febrero de 2019, dicha Notificación fue evacuada el 29 de mayo de 2018, incurriendo en consecuencia en EXTEMPORANEIDAD DE DICHA NOTIFICACIÓN y así solicito de este Tribunal declare SU EXTEMPORANEIDAD y en consecuencia, el contrato se prorroga automáticamente…”

En el caso que nos ocupa, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, relativa a la temporalidad convencionalmente pactada, establece un plazo de duración de un (1) año, renovable o prorrogable automáticamente por el mismo tiempo, y que el primer contrato inicia su vigencia el 1º de marzo de 2006, no hasta el 1º de marzo de 2019, sino, hasta el 28 de febrero de 2019, pues, debe resaltarse que entender la relación extendida hasta el 1º de marzo de 2019, debe ser exclusive, en su defecto sería de un año y un día.

Ahora bien, afirma el actor que dicho contrato tuvo varias prórrogas automáticas, venciendo la última el 1 de marzo de 2019, lo que a criterio de este sentenciador, a la luz de lo previsto en el artículo 12 de la Ley adjetiva civil, se entiende como exclusive, por las razones antes dichas.

Toca ahora precisar, si con antelación a la expiración de ese término, esto es, en fecha 29 de mayo de 2018, la parte accionante manifestó la intención de no renovar el contrato; en tal sentido, la notificación presentada en fecha 22 de mayo del año 2018 y evacuada en fecha 29 de mayo de 2018, por la Notaría Pública Quinta (5º) del Municipio Chacao, Estado Miranda, la cual riela inserta a los folios 45 al 49 de los autos, es del tenor siguiente:
“(…)
Yo, Cristina Elena Carabaño Pérez, mayor de edad, abogado en ejercicio, de este domicilio, Inpreabogado número: 32.427, titular de la Cédula de Identidad número: 3.816.483, RIF número: 038164836, procediendo en este acto como Apoderado de la ADMINISTRADORA YURUARY, C.A…omissis…
Solicito de esa Notaría de conformidad con lo previsto en la Ley de Registro Público y del Notariado, se sirva trasladarse y constituirse en…omissis…a fin de notificar a: Mileidys Josefina Fernandez (sic) Marín,…omissis…sobre los siguientes particulares:
Primero: Que el contrato de arrendamiento que tiene suscrito Mileidys Josefina Fernández Marín, con la Administradora Yuruany C.A., por el inmueble constituido por el Local número 3 del Edificio: Delcabo, situado en la Tercera Avenida de Las Delicias, Urbanización Las Delicias, Parroquia El Recreo, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, no le será prorrogado a partir de su vencimiento, el cual se operará el día: 1 de marzo de 2.019…”

Advierte esta Alzada, que la representación judicial de la parte demandada ni siquiera se percató que quien notificó a la accionada de la no continuación de la relación arrendaticia es la empresa que forma parte de la relación locativa como arrendadora (quien no es parte actora), pues, el contrato consignado a las actas procesales con el escrito libelar, y previamente valorado por este Juzgado, como se expuso, evidencia es la existencia de una relación arrendaticia entre la empresa “Administradora Yuruany C.A.” (no es parte en este juicio), y la demandada.

A mayor abundamiento, en la oportunidad en que se solicitó al Ente Administrativo su traslado para la práctica de la notificación, se observa que la profesional del derecho actúa a nombre de la empresa “Administradora Yuruany C.A.” y no a nombre de la Sociedad Mercantil INVERSIONES NAPLIS, C.A., parte demandante en este proceso; Aunado a ello, el contrato que se notificó a la accionada que no sería renovado, a decir de dicha notificación era el suscrito entre “Administradora Yuruany C.A.” y la demandada, por lo que la hoy accionante (INVERSIONES NAPLIS, C.A.), no obstante su condición de propietaria, que le pudiera conferir interés, no puede pretender hacer valer una notificación practicada por un tercero que resulta ajeno a la controversia, pese haber suscrito el contrato de arrendamiento, y quien no compareció a ratificar la precitada notificación en el proceso.

Entonces, ciertamente que la arrendataria accionada ha continuado en posesión del inmueble, siendo posible señalar que lo ha hecho sin contradicción u oposición del arrendador, pues, luego del análisis de la respectiva notificación de no renovación de la prórroga convencional, por demás ineficaz conforme a las razones antes sentadas, se ha mantenido el vínculo contractual a tiempo determinado, tal como fue pactado en la cláusula tercera del contrato, lo que ratifica la apreciación del suscrito, en el sentido de que la intención de las partes, durante la vigencia de la relación arrendaticia, siempre fue la de mantener la relación de arrendamiento a tiempo determinado.

Entonces, a juicio de quien aquí decide, no se cumplieron todas las formalidades de ley y por tanto, no es válida ni eficaz la notificación de no renovación del contrato, por lo que estaría en curso solo otra prórroga contractual. Así se establece.

Adicional, y sólo con el objeto de allanar el principio de exhaustividad del fallo, procede esta alzada a efectuar el análisis y apreciación de las restantes probanzas aportadas al proceso por la parte actora:
1.- Copia Simple de registro mercantil de la empresa accionante INVERSIONES NAPLIS C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 10 de diciembre de 1987, asentada bajo el Nº 22, tomo 75-A-Sgdo (anexos A y B), y su modificación de fecha 21 de septiembre de 2007, asentada bajo el Nº 64, tomo 191-A-Sgdo; que acredita la constitución jurídica de la misma y en consecuencia, es sujeto de derechos y obligaciones, y conforme a ello se aprecia según lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se establece.
2.- Copia simple del Registro de Información Fiscal Nº J-00262137-0, correspondiente a la empresa accionante, que ratifica la acreditación de su identidad, y que por ello se aprecia según el criterio valorativo que antecede. Así se establece.
3.- Copia de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Segunda de Caracas, Municipio Libertador, en fecha 18 de mayo de 2022, quedando asentado bajo el Nº 25, Tomo 23, Folios 80 hasta el 83, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual solo evidencia la representación que de la actora es ostentada por los profesionales del derecho allí indicados, y que se valora según lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se establece.
4.- Copia simple de documento protocolizado ante la oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Capital, en fecha 12 de febrero de 1988, quedando asentado bajo el Nº 48, Protocolo 1, Tomo 23, donde consta la propiedad del inmueble, a favor de la parte accionante, titularidad que no se encuentra discutida en autos, ni forma parte del thema decidendum. Así se establece.
5.- Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de marzo de 2006, que ya fuere objeto de análisis y valoración por esta Alzada, lo que se reitera en esta oportunidad. Así se establece.
6.-Copia simple de citación dirigida por la empresa “Administradora Yuruari, C.A.”, a la demandada, para que ésta asistiera a su Departamento Jurídico, sin embargo, dicha empresa, como fuere suficientemente expuesto, no es ajena a la relación locativa, pero si, a la presente causa, luego, para que dicha actuación surtiere efecto debió ser ratificada dentro del juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y por tal omisión carece de valor probatorio, además de que no vincula a la accionante con el contenido de esa actuación. Así se establece.
7.- En cuanto a la admisión de demanda por desalojo, por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, la misma resulta impertinente por cuanto nada aporta al análisis y esclarecimiento de los hechos controvertidos, dentro de la relación locativa existente entre la empresa “Administradora Yuruari, C.A.”, y la aquí demandada, ello no conforma parte del thema decidendum, luego, es ajeno al debate probatorio en autos. Así se establece.
8.- Finalmente, en cuanto a la notificación de no renovación del contrato arrendaticio, también ut supra esta Superioridad sentó al respecto sus apreciaciones, las cuales se ratifican en este estado del fallo. Así se establece.

Así las cosas, analizadas como fueren las afirmaciones de hecho y de derecho de cada una de las partes, así como el elenco probatorio cursante en autos, bien puede establecer este Juzgado, que la parte actora no dio cumplimiento a las normas contenidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil, las cuales establecen la carga de la prueba y son del tenor siguiente:
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Con fundamento en los motivos de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado considera que el recurso de apelación que diere origen a las presentes actuaciones, debe prosperar del todo conforme a derecho, por cuanto si bien es cierto existe una relación arrendaticia, esta se constituyó entre la sociedad mercantil INVERSIONES YURUARI C.A., (quien no es parte del juicio), y que además, sin ser parte del proceso, es quien realiza la notificación de no prorroga o de cese del vinculo convencional arrendaticio, y no comparece a ratificar dicha instrumental, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; por tanto, no obstante el interés del accionante para accionar por desalojo en su condición de propietario, actuando contra un vinculo arrendaticio del cual no forma parte, no se le dio solución de continuidad al contrato arrendaticio, pues, no era posible su interrupción por la actuación de un tercero ajeno a la controversia, cuya comparecencia era necesaria para dotar de eficacia la notificación, evento no ocurrido, y es por lo que este Juzgado debe declarar CON LUGAR el recurso de apelación, y así se determinará en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
–VII–
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 27 de marzo de 2023, por la representación judicial de la parte demandada, abogado AGUSTÍN BRACHO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 54.286, contra la decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2023, cuyo extenso fuere publicado en fecha 24 de marzo de 2023, por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO de inmueble de uso comercial, ejercida por la Sociedad Mercantil INVERSIONES NAPLIS, C.A., contra la ciudadana: MILEIDYS JOSEFINA FERNÁNDEZ. Así se decide.
SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de marzo de 2023, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO de inmueble de uso comercial, ejercida por la Sociedad Mercantil INVERSIONES NAPLIS, C.A., contra la ciudadana: MILEIDYS JOSEFINA FERNÁNDEZ. Así se decide.
TERCERO: IMPROCEDENTE la demanda de DESALOJO de inmueble de uso comercial, ejercida por la Sociedad Mercantil INVERSIONES NAPLIS, C.A., contra la ciudadana: MILEIDYS JOSEFINA FERNÁNDEZ. Así se decide.
CUARTO: CONDENA EN COSTAS a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los quince (15) días del mes de Noviembre de dos mil veintitrés (2023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
EL JUEZ,
Dr. CARLOS E. ORTIZ F.
LA SECRETARIA,
CAROLYN BETHENCOURT CH.
En esta misma fecha siendo las tres de la tarde, se publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,
CAROLYN BETHENCOURT CH.
Asunto: AP71-R-2023-000213.