PUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil ANNY DESARROLLOS DE MERCADOS, C.A., constituida por Acta Constitutiva debidamente inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 25 de noviembre de 2004, anotada bajo el N° 74, Tomo 1005-A. APODERADOS JUDICIALES DE LA ACTORA: Abogados, José Rafael Pompa García, Andrés Sabal Arizcuren, Betty Pérez Aguirre Y Domingo Antonio Medina Peralta, inscritos en el I.P.S.A., bajo los números 178.147, 55.203, 19.980 y 128.661, en ese mismo orden. PARTE DEMANDADA: Ciudadano ANNUNZIATO PIZZIMENTI MORO, de nacionalidad italiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E-833.700. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados,Lucio Muñoz y Iván Muñoz, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.654 y 64.319, en ese mismo orden. MOTIVO: DESALOJO. SENTENCIA: DEFINITIVA (Apelación) I. ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.- Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior el conocimiento de la presente causa, a los fines de decidir el Recurso de Apelación ejercido en fecha 22 de junio de 2023, por el abogado Lucio Muñoz, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 23 de febrero de 2023, por el Tribunal Undécimo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar, la demanda por Desalojo, incoada por la Sociedad Mercantil Anny Desarrollo de Mercados, C.A, en contra del ciudadano Annunziato Pizzimenti Moro. Oído el recurso de apelación en ambos efectos, por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto de fecha 11 de julio de 2023, se ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, donde se recibió en fecha 12 de julio de 2023. Por auto de fecha 14 de julio de 2023, se le dio entrada al expediente, fijándose el termino de veinte (20) días de despacho, para que las partes presentaran sus informes, vencido dicho termino, comenzaría a correr el lapso de ocho (8) días de despacho para la formulación de las observaciones, concluido este, correría el lapso de sesenta (60)días consecutivos, siguientes para dictar sentencia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente, en fecha 18 de septiembre de 2023, la representación judicial de la parte actora, procedió a promover su escrito de informes. Mediante nota de Secretaria de fecha 19 de septiembre de 2023, se dio inicio al lapso para la presentación de las observaciones. Mediante nota de Secretaria de fecha 29 de septiembre de 2023, este Juzgado procedió a dar inicio al lapso para dictar el correspondiente fallo, dentro de los sesenta (60) días consecutivos, a partir del día siguiente de la referida fecha. I SINTESIS DE LA CONTROVERSIA. Se inició la presente controversia en virtud de la demanda interpuesta en fecha 06 de julio de 2022, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la pretensión por Desalojo, incoada por la Sociedad Mercantil Anny Desarrollo de Mercados, C.A, en contra del ciudadano Annunziato Pizzimenti Moro. Los hechos relevantes expuestos por los apoderados judiciales de la parte actora, como fundamento de la demanda: Expuso en su libelo de demanda, que su representada es arrendataria de un conjunto de locales comerciales, ubicados dentro de las instalaciones del inmueble denominado y/o conocido como Metro Mercado Capitolio, situado en la Avenida Universidad, Pedrera a Marcos Parra, Parcelas Nro. 29 y 31, Parroquia Catedral, El Silencio, Municipio Libertador, Caracas, según consta del contrato de arrendamiento suscrito con la arrendadora Desarrollos Capitolio, C.A., en fecha 28 de enero de 2005, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, quedando asentado bajo el Nro. 29, Tomo 6 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Se estableció también, que en esa misma fecha, 28 de enero de 2005, la arrendadora Desarrollos Capitolio, C.A.,mediante correspondencia privada, autorizó a la sociedad mercantil Anny Desarrollos de Mercados, C.A., a subarrendar los locales comerciales que le habían sido arrendados, mediante el contrato de arrendamiento, anteriormente mencionado. Alegaron de igual forma, queen ejercicio de sus derechos y debidamente autorizado por su arrendadora primaria, procedió a ceder en alquiler al hoy demandado, ciudadano Annunziato Pizzimenti Moro, en calidad de subarrendamiento, tres (03) locales comerciales identificados con las siglas L1, L2 y D51, para lo cual las partes suscribieron de forma privada, tres (3) contratos de subarrendamiento; es decir, uno por cada local, siendo el último de los contratos suscritos por las partes, firmado con término de duración de un año, contado “desde el 01 de julio de 2018, hasta el 30 de junio de 2019”, bajo la figura de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y plazo fijo, sin ningún tipo de prórroga o renovación automática, venciendo el término contractual a partir del 01 de julio de 2019, inclusive, momento en que comenzó a transcurrir el término de la prórroga legal, a computarse conforme a las reglas establecidas en el artículo 26 del Decreto No. 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, alegando que el término en este caso, es de tres (03) años, por cuanto la relación arrendaticia data de más de diez (10) años, resultando que el vencimiento de la prórroga legal, ocurrió el 30 de junio de 2022. Que,vencido el término contractual, así como también transcurrió íntegramente el lapso de la prórroga legal, sin que medie de forma alguna acuerdo entre las partes, respecto a la continuación o renovación de la relación arrendaticia, la parte demandada ciudadanoAnnunziato Pizzimenti Moro, no ha cumplido con su obligación contractual y legal, de restituir a la parte actora, los locales comerciales que le fueron dados en subarrendamiento. -De la contestación a la demanda- En la oportunidad para contestar la demanda, los apoderados del demandado, alegan, que del análisis de los documentos fundamentales acompañados por la actora, conjuntamente con el libelo, la existencia de un poder y el acta constitutiva de la sociedad mercantil, en el que en su artículo sexto y séptimo establece, que la administración de la citada empresa estará a cargo de 3 directores, quienes conjuntamente estarían a cargo de la junta directiva de la empresa, por lo cualquier poder, debía ser otorgado en forma conjunta por los 3 directores y en todo caso con 2 directores por mayoría simple, y que del poder que cursa en el expediente de marras, se observa que fue otorgado por un solo director, ello conlleva a que las actuaciones procesales son nulas de toda nulidad Ad- Initio, por lo que dicho instrumento poder, debe declararse nulo de toda nulidad. Indicaron, que ciertamente el primero de julio de 2018, el hoy demandado celebró 3 contratos de arrendamiento por 3 locales distintos, y que en cada uno de los contratos se estableció el terminó de duración de 1 año, contados a partir del (1) de julio del 2018, al 30 de junio del 2019, y vencido el mismo, comenzaba a transcurrir la prorroga legal, conforme al artículo 26 de la ley de arrendamiento para el uso comercial vigente, alegando que le correspondía una prorroga legal de 6 meses, y por cuanto la actora no acciono el desalojo del inmueble, hasta el 2022, concluyen, que el contrato paso a ser a tiempo indeterminado. Procedieron a impugnar y desconocer el contenido y firma del documento denominado carta autorización, por parte del propietario para el sub-arrendamiento, por cuanto a su juicio, es muy genérica y escueta, ya que autoriza para subarrendar, pero no especifica cuáles son los locales. De igual manera, alegaron, que fue decretada una medida preventiva de secuestro sin solicitar el documento de propiedad y de igual forma exponen que quien debió demandar era el propietario del inmueble. También alegan una inepta acumulación de acciones, por cuanto exponen que, si bien es cierto, que lo único que tienen en común, es que son los mismos sujetos intervinientes, el Tribunal a quo no debió haber admitido en un solo juicio los 3 contratos de arrendamiento. III DE LA COMPETENCIA DE ESTA ALZADA Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera oportuno este Juzgador, pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del presente asunto. En este orden de ideas, conforme a la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, que estableció lo siguiente: “...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...” ...Omisis... De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio. (Subrayado de esta alzada) De conformidad con lo anterior, observa este Juzgador de Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta ésta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Así se establece. Así las cosas, en virtud de la apelación realizada por la representación judicial de la parte demandada, corresponde a este Juzgador analizar la justeza de dicha decisión. Establece el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, que: “… Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”(Fin de la cita textual). Conforme a la doctrina citada, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad, tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como, las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto, en sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión. Así, en opinión de quien decide, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración, los hechos alegados; así como, los elementos de convicción que se hayan producido en juicio. Razón por la cual, se procede al análisis del material probatorio cursante a los autos. -De las pruebas aportadas al proceso- La parte actora consignó conjuntamente con su escrito libelar, los siguientes elementos probatorios: 1. Poder original conferido por Andrés Eduardo Pérez Gil, en su carácter de Director, de la sociedad de comercio Anny Desarrollos de Mercados, C.A., a los ciudadanos José Rafael Pompa García, Andrés Sabal Arizcuren, Betty Pérez Aguirre Y Domingo Antonio Medina Peralta, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual quedó autenticado bajo el Nº 43, Tomo: 13, Folios 158 hasta el 160. al no haber sido dicho documental cuestionado en forma alguna, la misma surte pleno valor probatorio conforme lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en armonía con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como plena prueba de la representación que ostentan los referidos apoderados. Así se declara. 2. Copia certificada de poder autenticado en fecha 28 de enero de 2005, por ante la Notaria Publica Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 43, Tomo 13, folios 158 al 160, al no haber sido dicho documental cuestionado en forma alguna, la misma surte pleno valor probatorio, conforme lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en armonía con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se demuestra la relación arrendaticia entre la sociedad mercantil Desarrollos Capitolio, C.A y Anny Desarrollos de Mercado, C.A, sobre un edificio comercial. así se declara. 3. Misiva de fecha 28 de enero de 2005, suscrita por el ciudadano Juan Gorrin, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil Desarrollos Capitolio, C.A, en virtud de que el interesado no impulsó la evacuación de la presente prueba, dicha documental se desecha a los efectos del dictamen del fallo. Así se declara. 4. Original de contrato privado de sub arrendamiento, suscrito entre sociedad mercantil Anny Desarrollos de Mercados, C.A., como subarrendadora, con el ciudadano Annunziato Pizzimenti Moro, sobre el local comercial identificado con el Nro. L1, situado dentro de las instalaciones del inmueble, ubicado en la avenida Universidad, Esquina Pedrera a Marcos Parra, Parcela N° 29 y 31, Parroquia Catedral Urbanización El Silencio del Municipio Libertador, Caracas, al no haber sido dicha documental cuestionada en forma alguna, la misma surte pleno valor probatorio, conforme lo previsto en los artículos 1363 y 1370 del Código Civil, en armonía con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, queda demostrado la existencia del contrato de sub arrendamiento suscrito entre las partes, sobre el local identificado. Así se declara. 5. Original de contrato privado de sub arrendamiento, suscrito entrela sociedad mercantil Anny Desarrollos de Mercados, C.A., como subarrendadora, con el ciudadano Annunziato Pizzimenti Moro, sobre el local comercial identificado con el Nro. L2, situado dentro de las instalaciones del inmueble, ubicado en la avenida Universidad, Esquina Pedrera a Marcos Parra, Parcela N° 29 y 31, Parroquia Catedral, Urbanización El Silencio del Municipio Libertador, Caracas, al no haber sido dicha documental cuestionada en forma alguna, la misma surte pleno valor probatorio, conforme lo previsto en los artículos 1363 y 1370 del Código Civil, en armonía con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la existencia del contrato de sub arrendamiento suscrito entre las partes, sobre el local identificado.Así se declara. 6. Original de contrato privado de sub arrendamiento, celebrado entre la sociedad mercantil Anny Desarrollos de Mercados, C.A., como subarrendadora, con el ciudadano Annunziato Pizzimenti Moro, actuando como subarrendatario, sobre un local comercial, identificado con el Nro. D-51, situado dentro de las instalaciones del inmueble, ubicado en la avenida Universidad, Esquina Pedrera a Marcos Parra, Parcela N° 29 y 31, Parroquia Catedral Urbanización El Silencio del Municipio Libertador, Caracas, al no haber sido dicha documental cuestionada en forma alguna, la misma surte pleno valor probatorio, conforme lo previsto en los artículos 1363 y 1370 del Código Civil, en armonía con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la existencia del contrato de sub arrendamiento suscrito entre las partes, sobre el local identificado. Así se declara. 7. Copia certificada de la solicitud administrativa de secuestro ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial, oficina adscrita al Ministerio del Poder Popular para el Comercio Nacional, al no haber sido dicha documental cuestionada en forma alguna,la misma surte pleno valor probatorio, conforme lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en armonía con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, queda demostrado de dicha prueba que el apoderado José Pompa, agotó la vía administrativa ante el referido ente. Así se declara. En el lapso probatorio, la parte actora ratifico todos los medios probatorios consignados con el libelo de demanda y presentó otros para sustentar su pretensión, los cuales son: 1. Copia certificada de las actas que cursan al expediente 2019-0253, que es sustanciado por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), consignadas con el escrito de promoción de pruebas.Dicha prueba no fue atacada mediante escrito de oposición, sin embargo, fue negada su admisión por ela quo, por no haber sido promovida en la oportunidad legal correspondiente, de conformidadcon el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, criterio que igualmente acoge esta alzada. Así se declara. 2. Copias certificadas de tres (03) contratos de sub arrendamiento suscritos entre sociedad mercantil Anny Desarrollos de Mercados, C.A., con el ciudadano Annunziato Pizzimenti Moro, otorgados por ante la Notaria Publica Trigésima Segunda del Municipio Libertador sobre los locales comerciales L1, L2 y D51, dicha prueba no fue atacada mediante escrito de oposición, sin embargo, fue negada su admisión por elpor el a quo, por no haber sido promovida en la oportunidad legal correspondiente,de conformidadcon el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, criterio que igualmente acoge esta alzada.Así se declara. 3. Copias certificadas de tres (03) contratos privados de sub arrendamiento,suscritos entre la sociedad mercantil Anny Desarrollos de Mercados, C.A., con el ciudadano Annunziato Pizzimenti Moro, en los años 2004 al 2005 y del 2005 al 2006, dicha prueba no fue atacada mediante escrito de oposición, sin embargo fue negada su admisión por elpor el a quo, por no haber sido promovida en la oportunidad legal correspondiente,de conformidadcon el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, criterio que igualmente acoge esta alzada.Así se declara. Pruebas promovidas en su oportunidad por la representación de la parte demandada. 1. Promovieron el mérito favorable que emana de los instrumentos de los elementos fundamentales que acompañó la actora para la procedencia de su acción, cuya admisión fue negada por el a quo, tal como quedó asentado en el auto de fecha 10 de noviembre de 2022, que riela a los autos. Así se declara. 2. Copia simple del contrato de arrendamiento acompañado por el accionante junto con el libelo, para lo cual el a quo, expuso que sobre dicho instrumento ya existía un pronunciamiento como medio prueba. Así se declara. 3. copia simple de los tres (3) contratos de sub arrendamiento, consignados a los autos por la parte actora, para lo cual el a quo, expuso que sobre dicho instrumento ya existía un pronunciamiento, como medio prueba. Así se declara. 4. Prueba de informes, solicitando de que se oficiara el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, a los fines de que envié al Tribunal (a quo), la última acta de asamblea efectuada por la sociedad mercantil Desarrollos Capitolio, C.A., inscrita en el referido registro, para lo cual el a quo, negó dicha documental por inconducente y quedó desechada del juicio, criterio que igualmente acoge esta alzada.Así se declara. 5. Promovieron y ratificaron a favor de su representado, la audiencia preliminar donde se debatió el agotamiento de la vía administrativa y consignaron resolución emanada del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, Dirección General de Arrendamiento Comercial, que se siguió en el expediente C-0147/0522, donde declara nulo el agotamiento de la vía administrativa, para lo cual el a quo, negó dicha documental y quedó desechada del juicio,criterio que igualmente acoge esta alzada.Así se declara. 6. Promovieron y ratificaron a favor de su representado, en la audiencia de juicio, acta de revisión de expediente, constante de (02) folios útiles, emanada de la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular para el comercio Nacional, mediante la cual se declaró nulo el expediente N° C-0147/05-22, al respecto dicha documental no guarda relación con el Juicio principal, por lo que quedó desechada del proceso, criterio que igualmente acoge esta alzada.Así se declara -PUNTOS PREVIOS- De la impugnación del poder otorgado a la parte actora. En este estado, pasa ésta alzada a realizar ciertas consideraciones, relativas a la impugnación efectuada por la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda. Exponeen su escrito el apoderado del demandado:“… que del análisis de los documentos fundamentales acompaños por la actora conjuntamente con el libelo, pudieron observar la existencia de un poder y el acta constitutiva de la sociedad mercantil, que acredita la supuesta representación de la actora, al respecto de los estatutos de la empresa mercantil Any Desarrollos de Mercados C.A., pero es el caso que del análisis del acta constitutiva específicamente de su artículo sexto y séptimo, se establece, que la administración de la sociedad mercantil está a cargo de 3 directores, que son los ciudadanos Andres Eduardo Perez Gil, Leonel Rodriguez Guanchez y Felix Alfonso Oliveros, quienes conjuntamente estarían a cargo de la junta directiva de la empresa, con las facultades de administración y disposición, evidenciándose fehacientemente, que para haber otorgado poder válidamente, tenía que ser otorgado en forma conjunta por los 3 directores y en todo caso, con dos (2) directores como mayoría simple, ahora bien ciudadano juez, del poder que cursa en el expediente de marras, como documento fundamental de la acción, se observa, que el mismo fue otorgado por un solo director, el ciudadano Andrés Eduardo Pérez Gil, identificado en el poder, a los Dres. José Rafael Pompa García, Andrés Sabal Arizcuren, Betty Pérez Aguirre y Domingo Antonio Medina Peralta, plenamente identificados en el poder, lo cual conlleva, que todas sus actuaciones procesales son nulas de toda nulidad Ad- Initio, ya que el poder por ser otorgado por un solo de los directores, carece de validez, resultando ineficaz, insuficiente y en consecuencia de ello, deben declararse nulas de toda nulidad, las actuaciones efectuadas por los abogados y debe ser declarada improcedente la demanda y así lo solicito…” Como puede observarse de la precedente transcripción, la representación del demandado en su escrito,fundamentándose en la insuficiencia e ineficacia del poder otorgado por la actora, solicitó la nulidad de todas las actuaciones procesales efectuadas por los abogados y la declaración de improcedencia de la demanda: En ese sentido, es importante para quien decide, transcribir el criterio que fijo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 3460 del 10 de diciembre de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, donde fijó lo siguiente: “….En tal sentido, estima necesario esta Sala señalar que la impugnación de un instrumento poder conforme a lo previsto en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, debe verificarse en la primera oportunidad procesal inmediata después de su consignación, en la que la parte interesada en su impugnación actúe en el procedimiento, debido a que este tipo de nulidades sólo podrán declararse a instancia de parte, quedando en consecuencia subsanadas, si la parte contraria no solicitare su nulidad en la oportunidad debida. Debiendo aplicarse, en estos casos de impugnación analógicamente lo previsto en los artículos 350 y 354 del Código de Procedimiento Civil, cuyas reglas de procedimiento, prevén la subsanación de la parte a quien se le impugnó el poder consignado en el juicio. Así, la parte podrá subsanar el defecto u omisión hecho valer por su contraparte, mediante su comparecencia en el juicio o con la presentación de un nuevo instrumento y posterior ratificación de los actos efectuados con el mandato judicial cuestionado, dentro de los cinco días siguientes a la impugnación…” “… Conrelación a los poderes judiciales, el Código de Procedimiento Civil prevé expresamente el cuestionamiento del poder presentado por quien comparece al demandar, como mandatario de la parte actora (artículo 346, ordinal 3°), lo que da origen a la oposición de una cuestión previa, la cual –como ya lo señaló este fallo- puede ser subsanada por el demandante en los supuestos que el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente…” Así tenemos que, como derivado de la garantía del debido proceso, uno de los principios cardinales en materia adjetiva, es el principio de la legalidad de las formas procesales, según el cual los actos procesales deben producirse de acuerdo con los mecanismos desarrollados por el ordenamiento jurídico, para producir así los efectos que la ley les atribuye, esto es, todo acto procesal requiere para su validez llenar una serie de condicionantes que le permitan cumplir con los objetivos básicos tutelados, a saber, la consecución del debido proceso y con ello la justicia. De tal manera que, como ha sido establecido por la jurisprudencia, la regulación legal sobre la estructura y secuencia obligatoria del proceso, es impositiva, es decir, obligatoria en su sentido absoluto para las partes y el juez, pues tales formalismos que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son los que el Estado considera apropiados y convenientes para garantizar la tutela jurisdiccional de los ciudadanos. (subrayado de esta alzada) A mayor abundamiento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, se pronunció sobre este punto en sentencia de más reciente data N°239 de fecha 12 de abril 2016, (caso: Ismael Medina Pacheco contra Inmobiliaria Mercaderes, C.A) estableciendo lo siguiente: “…. El litigante no puede limitarse solamente a impugnar en forma pura y simple el mandato, sino que debe desplegar una efectiva actividad probatoria, requiriendo la exhibición de los documentos, libros, registros o gacetas o la consignación de la prueba de que el otorgante carecía de facultad para otorgar poder…” Al respecto, de una revisión detallada del expediente, este Juzgador pudo constatar, que en el folio setenta y dos (72) y su vto, cursa poder apud-acta, el cual fue otorgado por los ciudadanos Andrés Eduardo Pérez Gil y Leonel Rodríguez Guanchez, ambos en su carácter de directores, actuando de manera conjunta, por mayoría simple de la junta directiva y debidamente facultados según se desprende de las Clausulas Sexta y Séptima,de los estatutos de la compañía que actúa como parte demandante en el presente caso, por lo que resulta indiscutible, que de la lectura de dicho instrumento, se puede observar que fue otorgado por dos (02) directores de la Sociedad de Comercio Anny Desarrollos de Mercados, C.A, en ejercicio de sus facultades. Así se establece. En razón de lo antes expuesto, concluye quien decide, que vistas las consideraciones de las sentencias que antecedeny en conformidad con los criterios sostenidos por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el que se describe de manera detallada, como y cuando debe prosperar la impugnación de un podery de igual forma, como y cuando debe presentarse la respectiva subsanación,de manera tal, que quien aquí suscribe, en armonía con la doctrina fijada por la referida Sala, en consecuencia debe declarar IMPROCEDENTE el alegato por insuficiencia e ineficacia del poder, presentado por la representación judicial de la parte demandada, por cuanto de ser el caso, de que el mismo carecía de eficacia,por contener algún vicio, el mismo fue debidamente subsanado con la ratificación de las actuaciones previas y con el otorgamiento de un instrumento poder apud acta, el cual no fue atacado o impugnado, y que en efectoquedó firme entre las partes. Así se decide. -De la inepta acumulación de acciones- En el presente caso, alega la representación del demandado en su escrito de contestación a la demanda, que se celebraron tres (03) contratos desubarrendamiento por tres (03) locales comerciales distintos, pero que en cada contrato se fijó un canon de arrendamiento distinto y que lo único que tienen en común, es que son los mismos sujetos intervinientes en cada uno de los contratos, de manera que cada contrato es independiente. En relación a la problemática expuesta, se realizó una revisión pormenorizada del escrito libelar, donde observa quien aquí decide, que la parte actora fundamenta su petición bajo la figura jurídica del desalojo, debido a la culminación de los tres (03) contratos celebrados, portres (03) locales comerciales dados en subarrendamiento, junto con la correspondiente prorroga legal, de conformidad con el artículo 26 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014y que conforme a la Cláusula Séptima de los contratos en cuestión,se constata que el uso de los locales es comercial, para la venta de zapatos y ropa, hechos que fueron admitidos por ambas partes, evidenciándose,que los referidos contratos tienen los mismos sujetos procesales y el mismo objeto. Así se establece. Con relación a la idea anterior, este Juzgador trae a colación el criterio plasmado en la sentencia N° 00012, de fecha 05 de octubre de 2022, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia: “… Esta Sala ha establecido en diferentes ocasiones que la acumulación de pretensiones en una causa, debe obedecer a la necesidad de evitar la eventualidad de fallos contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos, o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. En este sentido, ha sostenido que ella tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos. (Ver, entre otras, sentencia de 22 de mayo de 2001, caso: Mortimer Ramón contra Héctor José Florville Torrealba). Sin embargo, debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento…” (resaltado nuestro) Al respecto, observa este juzgador de alzada,que la pretensión que la parte actora hizo valer con su demanda es una sola, como es, el desalojo de los locales que se describen en los contratos de subarrendamiento que cursan en autos, consignados junto al escrito libelar, como instrumento fundamental de su petición, sin observarse la existencia de otra pretensión, distinta y autónoma, que hubiere sido planteada de manera simultánea. Asimismo, resulta claro para este Juzgador que, si bien es cierto que el objeto de los contratos accionados identifica a tres (03) locales comerciales distintos, no es menos cierto que la demanda con la que se dio inicio a estas actuaciones, comprende a los mismos sujetos procesales, encontrándonos en presencia de un caso de conexión, de manera tal,que se configura una acumulación por conexión, por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 52 del Código de Procedimiento Civil, se declara IMPROCEDENTE la inepta acumulación de acciones alegada. Así se decide. Ahora bien, determinados los puntos previos, pasa este Juzgador a resolver el recurso de apelación, elevado al conocimiento de esta alzada. IV MOTIVOS PARA DECIDIR Se evidencia, que el presente asunto se circunscribe auna acción de Desalojo,incoada por la sociedad mercantil Anny Desarrollos de Mercados, C.A.,contra el ciudadano Annunziato Pizzimenti Moro, argumentando que los contratos de subarrendamientos de locales comerciales, suscritos por las partes, son a tiempo determinado, con una duración de un (01) año, que habían culminado y de igual forma había transcurrido de manera íntegra el lapso establecido como prorroga legal. En el caso de marras, las partes,en los contratos de subarrendamiento pactaron en la cláusula Primera, que se daban en calidad de subarrendamiento tres (03) locales comerciales, y que, conforme a la Cláusula Séptima, el uso de los locales es comercial para la venta de zapatos y ropa, hechos que fueron admitidos por ambas partes. Asimismo, en la Cláusula Tercera, de manera idéntica en los tres instrumentos, pactaron de forma expresa, lo siguiente: “… la duración del contrato será de un (01) año contado a partir del primero (1) de julio de 2018, hasta el 30 de junio de 2019, es decir, es un contrato a tiempo determinado y plazo fijo, sin ningún tipo de prorroga o renovaciones automáticas, salvo las prórrogas establecidas en la ley. No se admite la tacita reconducción…” (copiado textualmente) Hecho éste que tampoco fue controvertido, generándose la consecuencia de que quedó firme entre las partes tal afirmación, en el sentido de la fecha en que empezó a transcurrir el contrato de subarrendamiento y de la fecha en que culmino, por lo que claramente aprecia este juzgador, que se suscribieron tres (03) contratos de subarrendamiento, por tres (03) locales comerciales, a tiempo determinado. Así, se establece. En sintonía con lo antes expuesto, trae a colación quien aquí decide, la Sentencia Nº RC.000496 de Fecha: 19-07-2017: “Ahora bien, el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone lo siguiente: “…Artículo 38.En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.(Subrayado de esta alzada) Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…” La Sala en interpretación de la precitada norma, estableció que: “…en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el mismo, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, permaneciendo vigentes durante el lapso de la prórroga legal las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación…”. (Sent. S.C.C. de fecha: 6 de agosto de 2014, caso: Inversiones 4 Albert S Son, C.A., contra Custodias y Almacenajes, C.A. (CUSALCA) y otra). Ahora bien, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone lo siguiente: “…Artículo 39.-La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello…”(subrayado nuestro) De la disposición anteriormente citada, se desprende, que la prórroga legal opera de pleno derecho y autoriza al arrendador, para solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario, de hacer efectiva la entrega del inmueble arrendado, luego del vencimiento de la misma, pudiendo quedar afectada la cosa arrendada, preventivamente con el secuestro que dicha norma contiene. Así se establece. A mayor abundamiento, se trae a colación el extractode la sentencia número 0290 de fecha 07 de julio de 2022, expediente 17-0919, ponente Tania D´Amelio Cardiet, que expresa lo siguiente: “…Siendo que los contratos suscritos por las partes fueron a tiempo determinado, concluyen el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil, norma que reconoce el poder de las partes de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, con una eficacia que el propio legislador equipara con la ley, (vid., José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, Editorial Jurídica Venezolana, Tercera Edición, Caracas, 1997, p. 37). Cabe destacar, que la novación, como medio de extinción de las obligaciones, no se presume: es necesario que la voluntad de efectuarla aparezca claramente en el acto, (vid., artículo 1.315 del Código Civil Venezolano). En efecto, estima esta Sala que el hecho de que las partes hayan acordado que el contrato finalizaría una vez cumplido el término, sin necesidad de notificación o desahucio, ello no implica que se haya vulnerado los derechos constitucionales de la arrendataria, toda vez que el artículo 1.599 del Código Civil determina que si el arrendamiento es a tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Es precisamente el desahucio el que impide que el arrendatario pueda oponer la tácita reconducción cuando ha continuado con el uso de la cosa, de acuerdo a las previsiones del artículo 1.601 del Código Civil. (Vid. Sentencia de esta Máxima Instancia N° 993 dictada el 1° de agosto de 2014, caso: sociedad mercantil Hola Modas, S.A…” Sobre el tema objeto de discusión, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia,ha establecido,que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no establece la figura, de que en los contratos de arrendamiento y en este caso en particular de subarrendamiento, logren convertirse en contratos a tiempo indeterminado, al culminar el plazo acordado por las partes, conjuntamente con su respectiva prorroga legal, de manera tal, que la culminación del periodo fijado en el contrato de subarrendamiento, junto con el vencimiento del lapso de prorroga legal, establecido en el artículo 26 de la supra mencionada ley, constituye una causal para el desalojo, de manera que en el caso que nos ocupa éste debe prosperar. Así se decide. Al respecto, es necesario señalar, que por tratarse este de un contrato, en donde predomina la autonomía de la voluntad de las partes, además de cumplir con los elementos o requisitos formales exigidos por la normativa sustantiva que rige la materia, específicamente, las establecidas en el artículo 1.141 del Código Civil: - Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar. - Objeto que pueda ser materia de contrato, se refiere al mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede. - Causa Lícita, que no es contraria a las normas. Es por ello, que como manifestación de la autonomía de la voluntad de las partes, las mismas pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas determinen o convengan, siempre y cuando no infrinjan ninguna disposición de orden público, pudiendo en consecuencia, reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen contractualmente. Por otro lado, la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, se limitó a alegar la insuficiencia del poder otorgado a los representantes judiciales de la parte actora, al alegar la improcedencia de la acción, por considerar que el contrato se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado, a impugnar un documento privado consignado junto con la demanda y de igual forma, exponer que existía una inepta acumulación de acciones, pero no negaron o rechazaron,ni contradijeron los hechos fundamento de la demanda; quedando de este modo demostrado, el vínculo que une a las partes,producto de la relación de arrendamiento y en consecuencia de las obligaciones que se desprenden de la referida relación jurídica, por lo que deben tenerse como ciertos, los hechos narrados por la actora en su libelo de demanda. Así se decide. De las consideraciones anteriores y del acervo probatorio que cursa a los autos, se desprende, que la parte demandada,no demostró haber cumplido con la obligación a la que estaba comprometida en lostres (03) contratos de sub arrendamiento, es decir, uno por cada local, siendo que el último de los contratos suscritos, fue firmado con termino de duración de un año, comprendido desde el 01 de julio de 2018, hasta el 30 de junio de 2019, por lo quedebe en consecuencia este juzgador,declarar resuelto el vínculo contractual adquirido por las partes, así como debe prosperar la entrega material de los (03) locales comerciales, denominados con letras ynúmeros L1,L2 y D51, que forman parte integrante de la edificación que lleva por nombre Metro Mercado Capitolio, situado en la Avenida Universidad, entre las esquinas de Pedrera y Marcos Parra, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de personas y bienes, en las mismas condiciones que declaró recibirlos al inicio de la relación arrendaticia. Así se decide. Por todolo antes expuesto, concluye este Juzgador de Alzada, que de las alegaciones contenidas en las actas procesales, quedan desvirtuados los argumentos esgrimidos por la parte recurrente, razón por la cual este Juzgador, ateniéndose al juzgamientoconforme a lo alegado y probado en autos, se declaraSIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación de la parte demandada; quedando así CONFIRMADA la sentencia recurrida, como en efecto se hará en el dispositivo del presente fallo. Así finalmente se decide. IV DECISIÓN Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO:SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 22 de febrero del 2023, por el abogado LUCIO MUÑOZ, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 12.654, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano ANNUNZIATO PIZZIMENTI MORO, en contra de la sentencia definitiva, dictada en fecha 01 de febrero del 2023 y debidamente publicado su extenso, en fecha 23 de febrero de 2023, por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGARla demanda por DESALOJO, que fuera incoada por la Sociedad Mercantil ANNY DESARROLLOS DE MERCADOS, C.A.,en contra del ciudadanoANNUNZIATO PIZZIMENTI MORO, suficientemente identificado en autos. SEGUNDO: Queda CONFIRMADA la sentencia apelada de fecha 23 del mes de febrero de 2023, en los términos aquí establecidos. TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274del Código de Procedimiento Civil. Líbrese oficio de participación al Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del presente recurso, ello en atención a los lineamientos contenidos en el instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Transito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2015, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en la sede de este Despacho, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los (27) días del mes de noviembre del 2023. Años: 213º y 164°. EL JUEZ, Dr. MIGUEL ANGEL FIGUEROA. LA SECRETARIA. Abg. AIRAM CASTELLANOS. En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las ______________________________________.- LA SECRETARIA. Abg. AIRAM CASTELLANOS. Exp. Nº AP71-R-2023-000389 DESALOJO Apelación/Sin Lugar. MAF/AC/Stephanie.-