REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.
EXPEDIENTE: Nº 6.407.
JURISDICCION: CIVIL.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

DEMANDANTE: MARIA GLADYS BONILLA PIERSANTI, italiana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° E- 80.343.518, domiciliada en Barquisimeto estado Lara, Actuando en su carácter de Representante Legal y Heredera de la Sucesión Dante Piersanti Angelozzi.

APODERADOS JUDICIALES: ANGELINA DEL CARMEN RIZZA GRATEROL y ROSBERT ANTONIO HERNANDEZ QUINTERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad N° V- 11.706.634 y N° V- 19.188.677 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 250.767 y 248.775, respectivamente, de éste domicilio.

DEMANDADO: FENG CHAO WEN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-20.653.492, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: FRANCISCO JAVIER CASTELLANOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 9.258.859, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 53.115, de éste domicilio.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL).

VISTOS:

Sube a esta Alzada en fecha 30-05-2023, el presente expediente, proveniente del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en virtud de la apelación de fecha 22-05-2023, ejercida por el abogado José Gustavo Uzcategui, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte accionada, contra Sentencia Definitiva de fecha 19-05-2023, que declaró: Con Lugar la demanda por Desalojo de Inmueble (Local Comercial), incoada por la ciudadana: María Gladys Bonilla Piersanti, actuando en su carácter de representante legal y heredera de la sucesión Dante Piersante Angelozzi, en contra del ciudadano: Feng Chao Wen (…).

Por auto de fecha 02-06-2023, se le dio entrada a la presente causa quedando signada bajo el Nº 6.407, el Tribunal estando en la oportunidad legal pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:
I
LA PRETENSIÓN

La ciudadana María Gladys Bonilla de Piersanti, en su carácter de representante y Heredera de la Sucesión Dante Piersanti Angelozzi, identificada con el RIF J-50041888-4, de acuerdo al instrumento de sucesiones emanado por el Seniat, asistida por los abogados Angelina del Carmen Rizza Graterol y Rosbert Antonio Hernández Quintero, consignó en fecha 26/01/2023, por ante el Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, escrito libelar, que corre inserto de los folios 01 al 18 del presente expediente, en el cual alegó:
Que en fecha 01-02-2022, le entregó al ciudadano Feng Chao Wen, hoy demandado, la posesión del local comercial identificado como “Local 1”, el cual se encuentra ubicado en la carrera 5ta, entre calles 12 y 11, Barrio La Arenosa, Parroquia Guanare de la Ciudad de Guanare estado Portuguesa, el cual tiene un área aproximada de ciento dos metros cuadrados, (102 Mts2), alinderado de la siguiente manera: Norte: carrera 5ta, Sur: Local comercial propiedad de Sucesión Dante Piersanti Angelozzi (El Tinajero), Este: Local comercial propiedad Sucesión Dante Piersanti Angelozzi (Librería Andrés Bello), Oeste: Terrenos y bienhechurías propiedad Lino Troiano; para que procediera a adecuarlo para el inicio de operaciones comerciales de un fondo de comercio correspondiente a un Supermercado, el cual lleva por nombre comercial: “Supermercado y algo Mas”, dichas operaciones empezaron durante los primeros días del mes de febrero de 2022.

Indicó que el canon de arrendamiento del referido local comercial es de doscientos cincuenta dólares americanos (250$), incluyendo en este monto el IVA, comenta que para el pago se tomaría como referencia la tasa vigente del Banco Central de Venezuela, según lo establecido en el artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela Vigente, al igual que la sentencia N°180, del 13 de Abril del 2015 de la Sala de Casación Civil.

Continúa señalando que ella es la administradora y encargada de recaudar los alquileres y de realizar todos los pagos de bienes y servicios que requieren las propiedades de la Sucesión del señor Dante Piersanti Angelozzi, así como de su administración en general, donde opera comercialmente con fines de lucro el hoy demandado, sin haber pagado los cánones de arrendamiento estipulados en el contrato de arrendamiento que se le entregó, de los meses de Noviembre y Diciembre del año 2022. Y es por eso, por lo que se presentó para demandar al ciudadano Feng Chao Wen por Desalojo de un Local Comercial, up supra identificado.

Fundamentó la demanda en los artículos 26 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; además del artículo 257 constitucional, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 253. Asimismo los artículos 40 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Acompañó como pruebas documentales los anexos “A”, “B”, “C” y “D”; las cuales fueron mencionadas en el relato de los hechos que motivan la presente demanda.

Finalmente solicitó al Tribunal que acordara el desalojo del local comercial “Local 1”, para que fuese entregado a su persona libre de bienes y de personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, tal como se le entregó, y de conformidad con lo establecido en el artículo 286 condenase en costas a la parte demandada; admitiese la demanda y la tramitara de conformidad a lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y por ultimo solicitó una inspección judicial urgente para verificar el estado del local comercial antes mencionado.(Folios 01 al 18).

Por auto de fecha 31-01-2023, el Tribunal A Quo, admitió por cuanto ha lugar en derecho la presente demanda, en consecuencia ordenó emplazar mediante boleta a la parte demandada para que compareciera a dar contestación a la misma dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, acordó la inspección ocular peticionada y fijó el día 06-02-2023 para la práctica de la misma (Folio 19)

Mediante diligencia de fecha 06/02/2023, la ciudadana María Gladys Bonilla de Piersanti, asistida por los abogados Angelina del Carmen Rizza Graterol y Rosbert Antonio Hernández Quintero, confirió Poder Especial Apud Acta, amplio y suficiente cuanto en derecho se requiere a los abogados que la asisten. (Folio 21).
En fecha 06-02-2023, el Tribunal A Quo se trasladó y se constituyó en el Local Comercial N°1, ubicado en la carrera 5ta, entre calles 12 y 11, Barrio La Arenosa, Parroquia Guanare de la Ciudad de Guanare estado Portuguesa, se dejó constancia de la presencia de los abogados Angelina del Carmen Rizza Graterol y Rosbert Antonio Hernández Quintero en su condición de representantes legales de la ciudadana María Gladys Bonilla de Piersanti, parte actora; asimismo el Tribunal dejó constancia de los siguientes particulares: “Que para la práctica de la presente inspección que el estado actual del local comercial objeto de la presente causa, el techo del local es de zin en el cual se realizaron mejoras de impermeabilización, las paredes se aprecian faltas de pinturas igualmente tomas incorrectas de corriente eléctrica, se aprecia cielo razo en malas condiciones de conservación el piso es de granito y se aprecia en buen estado, el área del baño se aprecia en buen estado con todas sus piezas sanitarias igualmente se observa que los vidrios que componen las ventanas del local se encuentran en mal estado (rotos)”. Seguidamente el Tribunal le concedió el derecho de palabra a la representación judicial de la parte actora quien expuso: “(…) pido que sea notificado formalmente el ciudadano Feng Chao Wen, que una vez vencido el presente contrato, no le será renovado y por ende se solicita el desalojo de inmueble”. El Tribunal escuchó la petición de la parte actora y acordó lo solicitado por ser procedente y notificó formalmente a la parte demandada que una vez vencido el contrato de arrendamiento, el mismo no le seria renovado, igualmente el Tribunal dejó constancia que para la práctica de la inspección fueron tomadas 14 impresiones fotográficas.(Folios 22 y 23).
La co-apoderada judicial de la parte actora mediante diligencia de fecha 07-02-2023, consignó impresiones fotográficas de la inspección ocular realizada en fecha 06-02-2023. Seguidamente por auto de fecha 08-02-2023, el Tribunal A Quo certificó que las fotografías fueron tomadas el mismo día que se practicó la inspección judicial (Folios 26 al 32).

Según diligencia de fecha 01-03-2023, el ciudadano Feng Chao Wen, asistido por el abogado José Gustavo Uzcategui Osorio, confirió Poder Apud Acta, amplio y suficiente cuanto en derecho se requiere al abogado Julio R. Figueredo y al abogado que lo asiste. (Folio 33).

Consta del folio 34 al 42, escrito presentado en fecha 06-03-2023, por los Abogados José Gustavo Uzcategui Osorio y Julio R. Figueredo, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, en donde dieron contestación a la demanda en los términos siguientes:
Argumentaron que es falso que su representado haya dejado de pagar el canon de arrendamiento establecido en el contrato que se indica de doscientos cincuenta dólares americanos (250$), durante los meses de noviembre y diciembre de manera consecutiva, puesto que se evidencia en las dos hojas de transferencias bancarias que anexaron en legajo marcado con la letra “A” nomenclatura 26, transferencia realizada por treinta (30 Bs), y cuatro mil ciento doce con cincuenta céntimos (4.112,50 Bs) a la cuenta corriente con terminal N° 0758 de la ciudadana María Gladys Bonilla de Piersanti, indicando su cedula, transferencias que realizó su representado en fecha 26-12-2022, con las referencias N° 95669019 y N° 95643152; igualmente en la segunda hoja consta transferencia bancaria que se realizó el día 24-01-2023, por la cantidad de cinco mil ciento ochenta y cinco bolívares (5.185,00 Bs) por parte de su representado a la cuenta de la demandante, indicando el pago de alquiler del mes de diciembre con la referencia N° 96578841, estas transferencias desvirtúan de pleno lo alegado por falta de pago, por lo que consideran que no hay derecho para que su representado haya sido demandado temerariamente.
Mencionaron además que la accionante falsea, puesto que el local objeto de esta acción no está en condominio ni tiene áreas comunes, indican que es un local individual que carece hasta de servicio de agua pues no tiene medidor que pudiera considerarse tal servicio, y el agua que se necesita para el aseo del local, lo suministran los vecinos y en cuanto a los servicios de electricidad están al día como bien constan en recibo de Corpoelec, (que acompañan junto a este escrito) donde se señala la liquidación de este servicio hasta el 25-07-2022, de tal manera que las referencias indicadas en el libelo por la demandante referidas al condominio o gastos comunes no aplica.
Como documentales hacen valer las contentivas de las transferencias que realizó su mandante a la demandante donde constan los pagos separados de los meses de noviembre y diciembre del 2022
Promovieron las testimoniales de los ciudadanos Pascual Melisi Abbondanza, Helio Miguel Cuevas Prisco y José Ramón Díaz, quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad N° V-9.401.020, N° V-5.130.594 y N° V-21.160.118, respectivamente.
En su apartado “pruebas de informe” solicitaron que se oficiara al Banco Provincial con sede en Guanare, para que informe si es cierto que el día 26-12-2022, se hizo una transferencia afectiva realizada desde la cuenta corriente N° 0108-0542-0542-2501-0022-6275 cuyo titular es Feng Chao Wen por la cantidad de treinta (30 Bs) para la cuenta corriente cuya titular es la ciudadana María Gladys Bonilla de Piersanti, y si en ese mismo día se realizó otra transferencia entre las mismas personas por la cantidad de cuatro mil ciento doce con cincuenta céntimos (4.112,50). Asimismo, el día 24-01-2023 se efectuó otra transferencia hecha por su mandante de su cuenta corriente antes indicada a la cuenta corriente de ciudadana María Gladys Bonilla de Piersanti, por la cantidad de cinco mil ciento ochenta y cinco con cero céntimos (5.185,00 Bs) del banco Banesco; alegaron que con dicha prueba pretenden probar que es falso que su mandante haya dejado de pagar en forma consecutiva los meses de noviembre y de diciembre.

En fecha 16-03-2023 se llevó a cabo la audiencia preliminar con la asistencia de los apoderados judiciales de la parte actora abogados Angelina del Carmen Rizza Graterol y Rosbert Antonio Hernández Quintero, y la asistencia del demandado ciudadano Chao Wen Feng, con sus apoderados judiciales abogados Gustavo Uzcategui Osorio y Julio Figueredo; se le concedió el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte actora quien expuso que ratificaban en todas sus partes, el libelo de la demanda consignado apegado al principio de legalidad que los asiste, tomando en consideración el principio del contrato como lo establece el Código Civil venezolano, exigiendo el cumplimiento de las clausulas allí descritas, solicitando que se consultara la exigibilidad de cada una de ellas. Asimismo se le concedió el derecho de palabra al abogado de la parte demandada quien expuso que en el escrito de contestación a la presente acción rechazaron en todas sus partes fundamentando que la misma es una demanda injusta, además ratificaron en todo y cada una de sus partes el escrito de contestación de la demanda y finalmente solicitaron que fuesen admitidos conforme a la Ley los medios probatorios indicados en la contestación para que sean evacuados en su oportunidad. Seguidamente el Tribunal A Quo fijó un lapso de tres (03) días de despacho siguientes para la fijación de los hechos y de los límites de la controversia. (Folios 44 al 45).

Consecuencialmente el Tribunal A Quo mediante auto de fecha 20-03-2023, fijó los hechos y los límites de la controversia e instó a las partes a promover las pruebas que consideraran pertinentes sobre el merito de la causa dentro de un lapso de cinco (05) días de despacho siguientes. (Folios 46 al 50).

La parte accionada ciudadano Feng Chao Wen, compareció en fecha 24-03-2023, asistido por el abogado José Uzcategui, y mediante escrito promovió pruebas sobre el merito de la causa (Folios 51 al 65).
Por auto de fecha 28-03-2023, el Tribunal A Quo visto el escrito de interposición a la demanda presentado por la ciudadana María Gladys Bonilla de Piersanti, parte actora, mediante el cual promovió las pruebas documentales marcadas con las letras (“A, B, C, y D”), por cuanto no son manifiestamente ilegales ni impertinentes admitió las mismas cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva. Asimismo vistas las pruebas presentadas por la parte demandada tanto en el escrito de contestación de la demanda, como en el escrito de pruebas sobre el merito de la causa, el Tribunal admitió las contenidas en el escrito de contestación cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva y desechó las documentales contenidas en los anexos (“A, B, y C” sobre el merito de la causa) por cuanto no aportan nada al proceso, en cuanto a las testimoniales por cuanto no son manifiestamente ilegales ni impertinentes admitió las mismas cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva y fijo el vigésimo cuarto día de despacho siguiente para evacuar las mismas; del mismo modo admitió la prueba de informe y ordenó oficiar a la agencia bancaria Banco Provincial mediante oficio N° 133-23. (Folios 66 al 67).

El Alguacil Titular del Tribunal A Quo compareció en fecha 29-03-2023 y consignó acuse de recibo del oficio N° 133-23 dirigido a la Entidad Bancaria Banco Provincial BBVA de fecha 28-03-2023. (Folios 68 al 69).

Seguidamente en fecha 25-04-2023, el Tribunal de Cognición recibió oficio de la Entidad Bancaria BBVA Provincial en atención a la información solicitada relacionada con el expediente N° 2-998-23, junto con los siguientes anexos: Relación de las Transferencias Emitidas y Recibidas Propio Banco, identificada como anexo “A”, durante el periodo señalado, Relación de las Transferencias Emitidas y Recibidas a través de Dinero Rápido de Otros Bancos, durante el periodo señalado y Relación de las Transferencias Emitidas y Recibidas a través de Crédito Inmediato, durante el periodo señalado. (Folios 70 al 75).

En fecha 08-05-2023, se llevó a cabo el Debate Oral y Público, donde se dejó constancia de la asistencia de los apoderados judiciales de la parte actora abogados Angelina del Carmen Rizza Graterol y Rosbert Antonio Hernández Quintero, dejándose igual constancia que la parte demandada no compareció ni por si, ni por medio de apoderados judiciales. Se le concedió el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte actora, Rosbert Antonio Hernández Quintero quien expuso: “Se ratifica en todas sus partes de la demanda y sus elementos probatorios (…) solicitamos a este Honorable Tribunal, se sirva “ Se le concedió el derecho de palabra a la apoderada judicial de la parte actora Angelina del Carmen Rizza Graterol quien expuso: “ es de hacer notar, que existe otra clausula dentro del contrato que nos establece que el local comercial no debe permanecer cerrado por más de dos (02) meses, la cual ha sido incumplida por el mismo, ya que sin notificación ni justificación, falto a esta clausula ya que permaneció cerrado desde el mes de septiembre hasta el mes de enero, que es cuando realiza uno de los pagos atrasados del canon de arrendamiento (…)”. Se le concedió el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte actora, Rosbert Antonio Hernández Quintero quien expuso: “Es importante resaltar que la parte actora hace suya de las pruebas consignadas por la parte demandada; es por lo que solicitamos el desalojo del inmueble libre de todo gravamen, personas muebles dentro del mismo y cualquier situación o bienes que interrumpan dicho procedimiento” (Folios 76 y 77).

Consecutivamente mediante auto de esta misma fecha el Tribunal A Quo emitió pronunciamiento sobre el debate oral y público sobre el cual declaró: Primero: Con lugar, la acción de Desalojo de Inmueble de Local Comercial (…). Segundo: Se ordena a la parte demandada hacer entrega material del inmueble arrendado objeto del presente juicio libre de personas y bienes (…). Asimismo dejó constancia que la sentencia se extendería por escrito de manera completa dentro del plazo de diez días siguientes. (Folios 78 al 80).

El Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa dictó Sentencia Definitiva en fecha 19-05-2023,en la cual declaró: Primero: Con Lugar la demanda por Desalojo de Inmueble (Local Comercial) incoada por la ciudadana: María Gladys Bonilla Piersanti, actuando en su carácter de Representante Legal y Heredera de la Sucesión Dante Piersante Angelozzi, representada judicialmente por los Abogados del Carmen Rizza Graterol y Rosbert Antonio Hernández Quintero, en su carácter de parte actora en la presente causa, en contra del ciudadano: Feng Chao Wen. Segundo: se ordena a la parte demandada hacer entrega material del inmueble arrendado objeto del presente juicio,(…) libre de personas y bienes. Tercero: se condena en costas a la parte demandada (…). (Folios 83 al 93).

En consecuencia, mediante diligencia de fecha 22-05-2023, el abogado José Uzcategui, actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la parte accionada, apeló de Sentencia Definitiva de fecha 19-05-2023. (Folio 94).

Visto el escrito de apelación de la parte accionada el Tribunal A Quo en fecha 30-05-2023, oyó la misma en ambos efectos y ordeno la remisión de la presente causa a esta Alzada, mediante oficio N° 229-23.(Folio 95 y 96).

Mediante diligencia de fecha 06-06-2023, el ciudadano Feng Chao Wen, asistido por el abogado Francisco Javier Castellanos, consignó Poder Apud Acta en cuanto a derecho se requiere al abogado que lo asiste y en el mismo hace constar que quedan sin efecto todas y cada una de las representaciones judiciales conferidas anteriormente. (Folios 99 y 100).
Por auto de fecha 03-07-2023, esta Superioridad fijó un lapso de de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia en la presente causa. (Folio 102).
En fecha 14-07-2023, comparecieron los abogados Angelina del Carmen Rizza Graterol y Rosbert Antonio Hernández Quintero, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora y mediante diligencia consignaron memoria fotográfica del mueble en litigio el cual se encuentra desocupado en su totalidad, acción que fue realizada por la demandada sin conversar con la parte actora igualmente dejaron constancia de que la parte demandada hizo entrega de las llaves del local a un vecino de la zona, siendo este un tercero sin cualidad para tener posesión del inmueble, es por todo esto que solicitaron que la presente causa fuese remitida al Tribunal A quo. (Folios 103 y 104).

II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El asunto sometido a examen de esta alzada consiste en la impugnación por la parte demandada de la decisión del a quo de fecha 19-05-2023, mediante la cual se declaró CON LUGAR la pretensión por Desalojo de Inmueble (Local comercial) intentada por la ciudadana Maria Gladys Bonilla de Piersanti en su carácter de Representante Legal y Heredera de la Sucesión Dante Piersante Angelozzi representada judicialmente por los profesionales del derecho Angelina del Carmen Rizza Graterol y Rosbert Antonio Hernández Quintero, contra el ciudadano Feng Chao Wen, todos suficientemente identificados en autos, ordenándose a la parte demandada a la entrega material del inmueble objeto del presente juicio, libre de bienes y personas, constituido por un Local Comercial, identificado como “Local 1”, ubicado en la Carreta 5ta, entre calles 11 y 12, Barrio la Arenosa, Parroquia Guanare de la ciudad de Guanare estado Portuguesa.
Ahora bien, el contrato de arrendamiento, se define como aquél por el cual una de las partes contratantes entrega un bien mueble o inmueble por determinado tiempo, fijándose un cánon de obligatorio cumplimiento para que la otra parte pueda disfrutar del bien, siendo obligaciones del arrendador a saber: entregar al arrendatario la cosa arrendada, cuidar de su conservación para sus fines, debiendo, asimismo, garantizarle al arrendatario el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo estipulado en el contrato, efectuando las reparaciones mayores, por cuanto las pequeñas de conformidad a la normativa de la materia corresponden al arrendatario.
El arrendatario, tiene a su vez las siguientes obligaciones: Servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquel que pueda presumirse según las circunstancias; haciendo el pago del canon de arrendamiento en los términos pactados. Además, el arrendatario, debe hacer uso de la cosa arrendada según lo convenido; devolver el bien tal como lo recibió de manos del arrendador de conformidad con la descripción hecha por él y excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por hecho fortuito o fuerza mayor; estando en la obligación de poner en conocimiento del propietario, a la brevedad posible, sobre toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya efectuado, y, con la misma urgencia, hacer de conocimiento del arrendador la necesidad de todas las reparaciones que deba efectuar, siendo responsable en ambos casos de los daños y perjuicios que por su negligencia ocasionaren al propietario del bien, así como del deterioro o pérdida que sufriere el bien dado en calidad de arrendamiento, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
El contrato de arrendamiento, como los demás acuerdos de naturaleza bilateral, una vez celebrado, no puede ser modificado o revocado de forma unilateral sino por mutua voluntad, ya que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, y deben ejecutarse de buena fe y obligan no sólo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la ley.
En caso in comento, se puede constatar de las actas procesales que la parte actora ha interpuesto la pretensión de desalojo, aduciendo que la parte demandada tenía en arrendamiento un local comercial propiedad de la Sucesión del señor Dante Piersanti Angelozzi, administrado por su persona, quien es la encargada de recaudar los alquileres y de realizar todos los pagos de bienes y servicios que requiere así como de su administración en general donde opera comercialmente con fines de lucro, sin pagar los cánones de arrendamiento que se le entregó y tampoco aquellos gastos comunes de la comunidad de arrendatarios por concepto de administración y de mantenimiento de los bienes y servicios que le son comunes a todos ellos y necesarios para la realización de su actividad comercial, fundamentando su pretensión de conformidad al artículo 26 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial..
Una vez expuesto lo anterior, este Tribunal Superior Civil se sirve examinar el acervo probatorio efectuado por el Tribunal A Quo en el presente asunto:
Pruebas de la parte demandante
o Copia fotostática simple de la cédula de identidad de la parte accionante: Maria Gladys Bonilla de Piersanti, plenamente identificada en autos. El Tribunal A Quo le confirió valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Cödigo Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada le confiere de igual forma valor probatorio y ratifica al Tribunal A Quo en tal valoración.
o Copias fotostáticas simples relativas a la Sucesión Dante Piersanti Angelozzi emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria objeto del presente Litigio. El Tribunal A Quo le confirió valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada le confiere de igual forma valor probatorio y ratifica al Tribunal A Quo en tal valoración.
o Contrato de Arrendamiento sobre el bien inmueble identificado en autos, marcados con letra “b”, El Tribunal A Quo le confirió valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1.363, 1.364 y 1.370 del Código Civil en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada le confiere de igual forma valor probatorio y ratifica al Tribunal A Quo en tal valoración.
o Copias fotostáticas imples, relativas a la documentación de propiedad del local comercial marcado con letra “c”, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Autónomo Guanare, Capital del estado Portuguesa, folio 226, Protocolo I, Tomo 4to, segundo trimestre del año 1.994, bajo el nro 47, folio del 1 al 3. El Tribunal A Quo le confirió valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada le confiere de igual forma valor probatorio y ratifica al Tribunal A Quo en tal valoración.
o Copia fotostática simple de recibos de pagos de la “Sucesion Dante Piersanti Angelozzi” generados y entregados al demandado Fen Chao Wen marcado con letra “D”, correspondiente a los meses septiembre y octubre del año 2023, con lo que se demuestra que esos fueron los últimos meses que el demandado cumplió cabalmente con la obligación del pago de canon de arrendamiento. El Tribunal A Quo le confirió valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1.355, 1.363, 1.364 y 1.370 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada le confiere de igual forma valor probatorio y ratifica al Tribunal A Quo en tal valoración.
Pruebas de la parte demandada
o En relación al Merito favorable o Principio de la Comunidad de la prueba, aún cuando el Tribunal A Quo lo estimó y valoró, es preciso señalar que el Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº 2007-0619 de fecha 13-07-2010 de la Sala Política Administrativa estableció: “la solicitud de ‘apreciación del mérito favorable de autos’ no es un medio de prueba per se, sino la solicitud que hace el promovente de la aplicación del principio de comunidad de la prueba que rige en el sistema probatorio venezolano y que el juez está en la obligación de emplear, de oficio, sin necesidad de alegación de parte, atendiendo igualmente al principio de exhaustividad”. (vid. Sentencias de esta Sala Nros. 2.595 y 2.564 de fechas 5 de mayo de 2005 y 15 de noviembre de 2006, casos: Sucesión Julio Bacalao Lara e Industria Azucarera Santa Clara, C.A., respectivamente). Por tanto, el mérito favorable no constituye ningún medio probatorio y no es necesario promoverlo, ya que el mismo según el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, debe ser analizado por el Juez para que no exista silencio de la prueba y en consecuencia in motivación de la misma y por lo tanto, esta Alzada NIEGA su admisión.
o Copias fotostáticas simples de de transferencias bancarias realizadas por el demandado, a los fines de demostrar pagos correspondientes a meses de noviembre y diciembre del año 2022. El Tribunal A Quo le confirió valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada le confiere de igual forma valor probatorio y ratifica al Tribunal A Quo en tal valoración.
o Testimoniales promovidas por la parte demandante y admitidas por el A Quo, iban a ser evacuadas en la oportunidad del debate oral y publico pero al no presentarse se dejo constancia de la incomparecencia de las partes, por tanto no puede otorgarse valor probatorio, esta Alzada ratifica al Tribunal A Quo en tal valoración. (ver folio 87)
o En cuanto a la prueba de informes a la entidad Bancaria Banco Provincial, se obtuvo respuesta. El Tribunal A Quo le confirió valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada le confiere de igual forma valor probatorio y ratifica al Tribunal A Quo en tal valoración.
Esta instancia Superior, considera pertinente hacer las siguientes consideraciones:
o De las actas procesales se evidencia que el ciudadano Feng Chao Wen, es arrendatario desde el 01-02-2022, de un local comercial ubicado en la carrera 5ta. Entre calles 11 y 12, Barrio la Arenosa, Parroquia Guanare de la ciudad de Guanare estado Portuguesa, según se evidencia en contrato de arrendamiento, que riela de los folios 15 al 18, donde procedió a adecuarlo para el inicio de las operaciones comerciales de un fondo de comercio correspondiente a un supermercado, el cual lleva por nombre comercial “Supermercado y algo más”.
o El canon de arrendamiento fijado fue de doscientos cincuenta (250$) dólares americanos, incluyendo el monto por concepto de Impuesto al Valor Agregado (I.V.A), tomando como referencia la tasa del Banco Central de Venezuela.
o De igual forma los gastos y servicios públicos: luz, agua, gas, aseo urbano y cualquier otro servicio público o privado comunes que han sido generados por el local comercial “Local 1” y que le corresponde pagar al demandado, desconociéndose la cancelación del mismo ya que el mismo no operaba en el local comercial antes mencionado ya que dejó el local comercial en estado de abandono, causando un daño físico por ausencia de mantenimiento oportuno.
o En la oportunidad legal correspondiente compareció la parte demandada mediante su representación judicial por ante el Tribunal A Quo consignando escrito de contestación rechazando en todas y en cada una de sus partes la demanda intentada en su contra, de forma pormenorizada, promoviendo los siguientes medios probatorios: captures impresos de transferencias bancarias, factura de pago correspondiente de la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC). A razón de ello el Tribunal A Quo determinó la relación arrendaticia entre las partes involucradas en el proceso, la validez y cumplimiento del mismo en tanto y en cuanto de la relación contractual (vencimiento del contraro, renovación y prórroga legal). En segundo lugar, la fecha de pago que efectuó la parte accionada al momento de cancelar su cánon de arrendamiento, sobre el local comercial objeto de la presente controversia que dio inicio al presente procedimiento.
Ahora bien, visto y como fue suficientemente demostrada la causal de desalojo suficientemente explanada por la parte demandante, se puede constatar que efectivamente que los pagos efectuados por la demandada, especificados por el tribunal A Quo encuadran dentro de lo estipulado en el artículo 40 literal A del Decreto con Rango, Valor, y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.
También es oportuno traer en consideración la inspección judicial evacuada por el tribunal a quo donde se pudo apreciar el mal estado de las instalaciones del local comercial, en cuanto a pintura, cielo raso en malas condiciones, tomas incorrectas de la corriente, algunos vidrios rotos de las ventanas, por lo cual se evidencia la falta de mantenimiento de local comercial por parte del demandado. Así se establece.
Como corolario la pretensión del actor debe ser declarada con lugar; y consecuencialmente, sin lugar el recurso de apelación. Así se juzga.

DECISIÓN
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de este Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado JOSE GUSTAVO UZCATEGUI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.052.999, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nº 135.617, en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada FENG CHAO WEN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-20.653.492, contra la sentencia definitiva de fecha 19-05-2023 emanada del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito del la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
SEGUNDO: Queda confirmada la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito del la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, de fecha 19-05-2023.
TERCERO: Se condena en costas a la parte apelante de conformidad al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia del fallo y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de la Causa.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de este Primer Circuito Judicial, en Guanare, a los tres 03 días del mes de Octubre del 2023. Años: 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
El Juez Superior Civil Suplente

Abg. JHOEL SANTIAGO FERNÁNDEZ GALLARDO.

La Secretaria Temporal

Abg. GLADIBEL COLMENARES.

Seguidamente se dictó y publicó en su fecha siendo las 1:00 p.m. Conste.
Stria.