TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
Año 213º y 164º
ASUNTO Nº AP71-R-2023-000172
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano: RAFAEL TEODORO MORENO ARAQUE, venezolano, mayor de edad y titu0lar de la cédula de identidad Nº V-10.487.278.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadano: TARCISIO RAFAEL VERA MARTÍNEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 223.889.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos: CARLOS PEREIRA PESTANA y JOSÉ DE CAIRES DE MATA CATARINA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nº V-14.690.285 y V-6.444.666, respectivamente.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MIRIAM CARIDAD PÉREZ QUINTERO, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 10.895.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia de fecha 02 de agosto de 2022, cuyo extenso fuere publicado en fecha 19 de septiembre de 2022, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
–I–
RELACIÓN DE LA CAUSA
Se inició la presente causa en fecha 18 de junio de 2019, mediante demanda que riela inserta a los folios 02 al 16 de los autos, consignada con anexos ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual, previo sorteo de Ley fue asignada al Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, alegando el actor: 1.)- Que mediante Contrato de Arrendamiento celebrado ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 28 de junio de 2004, anotado bajo el Nº 52, Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, la ciudadana ZULAY MARCELA AMISTESAROVE YÉPEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.097.605, dio en arrendamiento a favor de los demandados, un local comercial denominado Nº 5, ubicado en la Avenida Intercomunal de Antímano, Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), para destinarlo exclusivamente a uso comercial; la duración del contrato era por cinco (5) años exactos, sin fechas de prórroga, siendo fijado el canon de arrendamiento de cuatrocientos diez mil bolívares (Bs. 410.000) mensuales, para el primer año, desde el 01 de junio de 2004 hasta el 30 de junio de 2005; de cuatrocientos cuarenta mil bolívares (Bs. 440.000) para el segundo año, contado a partir del 01 de julio de 2005 hasta el 30 de junio de 2006; de cuatrocientos sesenta mil bolívares (Bs. 460.000) para el tercer año, desde el 01 de julio de 2006 hasta el 30 de junio de 2007; de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000), para el cuarto año y desde el 01 de julio de 2007 hasta el 30 de junio de 2008; y de quinientos treinta mil bolívares (Bs. 530.000) para el quinto y último año desde el 01 de julio de 2008 hasta el 30 de junio de 2009; cantidades de dinero que se fijaron para el valor monetario vigente para la fecha de firma del contrato, antes de las reconversiones monetarias decretadas por el gobierno nacional en los años 2008 y 2018. 2.)- Que se estableció la obligación para los arrendatarios hoy demandados, de pagar los servicios de energía eléctrica, aseo urbano, Hidrocapital, CANTV y cualquier otro servicio necesario para su funcionamiento. 3.)- Que los arrendatarios se comprometieron a pagar intereses moratorios a la rata del uno por ciento (1%) mensual, por dilación o tardanza en el pago de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. 4.)- Que mediante documento de fecha 27 de abril de 2005, la ciudadana ZULAY MARCELA AMITESAROVE YÉPEZ, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil INVERSIONES EL ZARPAZO 427, C.A., le dio en pago al actor un lote de terreno de aproximadamente ciento cincuenta y seis metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (156.88m2) y las bienhechurías sobre él construidas, ubicado en la Avenida Intercomunal de Antímano entrada de Carapita, Parroquia Antímano, Municipio Libertador Distrito Capital, que son las ocupadas por los demandados, en calidad de arrendatarios, subrogándose en todos los derechos y obligaciones del arrendador, según la Ley vigente para la época. 5.)- Que esa dación en pago fue homologada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 24 de mayo de 2005, la cual quedó protocolizada ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Distrito Capital, en fecha 25 de julio de 2005. 6.)- Que en razón del cambio de titularidad de la propiedad del local y de la subrogación referida, se notificó a los arrendatarios mediante el traslado y constitución del Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que en lo sucesivo debían pagar los cánones de arrendamiento al hoy demandante, notificación cumplida debidamente, sin embargo los arrendatarios hicieron caso omiso a la notificación y siguieron pagando los cánones de arrendamientos a la ciudadana ZULAY MARCELA AMISTESAROVE YEPEZ, y se negaron a reconocer su condición de propietario y arrendador del inmueble, por lo que interpuso demanda de cumplimiento de contrato, la cual fue declarada con lugar por el Tribunal Segundo de Municipio y Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 31 de octubre de 2017, reconociendo su condición de propietario y arrendador del inmueble objeto del juicio. 7.)- Que a pesar de haber recibido el inmueble objeto de este juicio en dación en pago, de realizar la notificación correspondiente a los arrendatarios y de la sentencia pronunciada por el Juzgado Segundo de Municipio y Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde le reconoce como legítimo propietario y arrendador del inmueble, los arrendatarios siguen contumaces en el cumplimiento de las obligaciones contractuales, legales y judiciales, no le pagan los cánones de arrendamiento ni los servicios públicos instalados en el local comercial y la entrega de los recibos de pago. 8.)- Que el último realizado por concepto de cánones de arrendamiento a la antigua dueña se certificó en el mes de enero de 2017, que desde 31 de octubre del 2017, cuando el tribunal le reconoce como propietario del local comercial, y hasta la presente fecha, los arrendatarios no han pagado suma alguna por el uso del local mencionado, es decir, se encuentran insolutos en el pago de 18 cuotas en el canon de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2017, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre correspondiente el año 2018, enero, febrero, marzo, abril y mayo, del presente año 2019. 9.)- Que tampoco han pagado los recibos de electricidad y agua desde el mes de octubre de 2017 hasta la presente fecha, ascendiendo la deuda por estos conceptos durante octubre de 2017 a marzo de 2019, a la cantidad de SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.200,00). 10.)- Que los arrendatarios incumplen de manera descarada sus obligaciones como arrendatarios del inmueble objeto de este juicio, por lo tanto, no se hacen acreedores de la prórroga legal arrendaticia ni a ningún otro reconocimiento de Ley. 11.)- Que han resultado inútiles e infructuosas todas las gestiones realizadas por su persona para obtener el pago de las obligaciones. 12.)- Que fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.271 y 1.592 del Código Civil; igualmente, a los presentes hechos le son aplicables las normas previstas en los Artículos 1º, 2º primera parte, 8 in fine, 18, 20, 22 numeral 2º y 40 literales A e I del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 13.)- Que de conformidad con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es procedente la presente demanda de Desalojo a tenor de lo establecido en los literales “a” e “i” del artículo 40 del mencionado decreto, por haber dejado de pagar los arrendatarios, mas de dos (02) cánones de arrendamiento y tampoco pagar los servicios de electricidad y agua a lo cual estaban obligado según el contrato. 14.)- Establece en su petitorio, que acude ante el Tribunal, para demandar a los prenombrados arrendatarios, para que convengan o en su defecto sean condenados por ese Tribunal al “…DESALOJO del inmueble de uso comercial de mi propiedad, constituido por un local comercial denominado Nro. 5, ubicado en la Avenida Intercomunal de Antimano, Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), por encontrase dentro de las previsiones establecidas el Artículo 40 literales A e I, y como consecuencias procedan a entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas….” y que demanda “…por la cantidad de ONCE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES SOBERANOS (Bs.S 11.900,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y por los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva de este procedimiento, según el monto mensual del canon de arrendamiento arriba indicado en este libelo…”, de igual manera, pide “…el pago de SIETE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES SOBERANOS (Bs. S 7.200,00) por concepto de los gastos comunes y por lo que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva de este procedimiento…” y que los demandados sean condenados en Costas y Costos del Proceso, incluyendo honorarios profesionales de abogados. 15.)- Por último, la cuantía la estimó en la cantidad de VEINTINUEVE MIL CIEN BOLÍVARES SOBERANOS (Bs.S 29.100,00) correspondiente a quinientas ochenta y dos (582) unidades tributarias, pidiendo que este valor sea INDEXADO al momento de ejecutarse efectivamente la sentencia.
En fecha 03 de julio de 2019, el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciere ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, y diere contestación de la demanda incoada en su contra.
En fecha 07 de agosto de 2019, el Tribunal de la causa libró compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha 13 de agosto de 2019, el Alguacil consignó la compulsa respectiva, sin lograr la citación.
En fecha 17 de septiembre de 2019, la representación judicial de la parte actora, solicitó citación por carteles.
En fecha 25 de septiembre de 2019, el Tribunal de la causa acordó la citación por carteles.
En fecha 16 de octubre de 2019, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de medida cautelar de secuestro del inmueble.
En fecha 13 de enero de 2020, la representación judicial de la parte actora solicitó se designe defensor ad litem.
En fecha 17 de enero de 2020 el Tribunal de la causa designa defensor ad litem a la ciudadana CARMEN ELINA MELÉNDEZ.
El 28 de febrero de 2020, la prenombrada ciudadana aceptó el cargo de Defensora Judicial, se juramentó y dio cumplimiento a las demás formalidades de Ley.

En fecha 09 de julio de 2021, la defensora judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda, la cual riela inserta a los folios 180 al 185 de los autos, en los siguientes términos: 1.)- Efectuó una relación de la causa, en razón del contenido del escrito libelar, ut supra señalado. 2.)- Que a los fines de dar estricto cumplimiento a los deberes que le impone la Ley para que sus defendidos tengan su derecho a la defensa, realizó las diligencias necesarias para ubicarlos, y se trasladó a mediados del mes de octubre de 2020, específicamente el día jueves 15, en horas de la mañana, en plena actividad comercial por el lugar, a la dirección del inmueble señalada en el libelo de demanda, cuyo desalojo se les solicita, ubicado en la Avenida Intercomunal de Antímano, entrada a Carapita, local comercial signado con el No. 5, Parroquia Antímano, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, para contactar a sus defendidos, pero el local estaba cerrado; al preguntar a una de las personas que hacen vida por la zona, quien no quiso identificarse, le manifestó que ese local, cuya actividad era el expendio de golosinas o víveres varios, se encontraba cerrado desde hace bastante tiempo, y que sí conocía, pero solo de vista, a los demandados, pero que nunca más los volvió a ver en el local, ni por la zona. 3.)- Que de acuerdo a lo anterior, notificó a los demandados, por correspondencia de fecha 07 de febrero de 2021, enviada a través del Courier ZOOM, su designación como su Defensora Judicial, y solicitándoles ponerse en comunicación con su persona, y les indicó su número de teléfono celular y dirección de correo electrónico, para establecer los términos de la defensa, pero dicha correspondencia le fue devuelta por ZOOM, en fecha 9 de marzo de 2021, con la mención “empresa cerrada”, con reportes de haber visitado el local en fecha 12/02/2021, 02/03/2021 y 03/03/2021; recaudos esos que acompañó al escrito de contestación y constantes de cuatro (4) folios útiles, marcados con la letra “A”. 4.)- Que sobre la contestación de la demanda, no habiendo obtenido contacto con algunos de sus defendidos, pero en aras de su derecho a la defensa, consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y demás leyes pertinentes, en su nombre y representación negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en contra de ellos, por no ser ciertos los hechos que en ella se esgrimen, de que se negaren al cumplimiento de sus obligaciones contractuales derivadas del contrato de arrendamiento; e infundado el derecho que la sustenta. 5.)- Que en cuanto a la probanza o elementos a favor de sus defendidos, reprodujo el mérito favorable de los autos. 6.)- Que como petitorio, en aras de preservar una tutela judicial efectiva, que de prosperar la presente demanda resulte violatoria de los derechos de sus defendidos, solicitó se declare sin lugar, con todos los pronunciamientos de ley.
–II–
AUDIENCIA PRELIMINAR
Por auto de fecha 19 de agosto de 2021, el Juzgado A Quo fijó oportunidad para celebrar la Audiencia Preliminar a que se contrae el artículo 868 de la Ley Adjetiva Civil, la cual se celebró en fecha 19 de agosto de 2021, levantándose acta con motivo de su celebración, la cual riela inserta a los folios 193 al 195, quedando constancia que hicieron acto de presencia la representación judicial de cada una de las partes en litigio, oportunidad en la cual se asentó lo siguiente:
“… la parte actora expone: …omissis… ha decido intentar la presente acción de desalojo, amparado en los artículos 26, 253, 256 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en contra de los ciudadanos Carlos Pereira Pestana y José de Taire Mota (sic) los cuales se demanda (sic) por desalojo e incumplimiento de contrato. Es el caso (sic) ciudadano Juez, ya antes mencionados e identificados en autos (sic) tenía un contrato de arrendamiento con la ciudadana Zulay Mercedes Yépez también identificada en el libelo de la demanda (sic) la cual está en arrendamiento un local comercial situado en la avenida intercomunal de antimano (sic) específicamente en el sitio denominado Carapita, destinado a uso comercial, con el uso exclusivo para el uso comercial (sic) excluyendo otro uso, el cual fue autenticado por la Notaria (sic) Decima (sic) Octavo de Caracas (sic) en fecha 28 de junio de 2004, el referido contrato tenía una duración de 5 años sin prorroga, en la cual los arrendatarios debían cancelar los últimos de cada mes en el domicilio de la señora Zulay Mercedes Yépez. Ahora bien, la señora Zulay en representación de la compañía Inversiones el Zarpazo 424 C.A., le dio a mi representado en parte de pago sobre una creencia (sic) que tenía que cancelarle al señor Rafael Moreno Araque, el terreno y la bienhechuría sobre dicho terreno el cual tiene una superficie de 156.88 centímetros, ahora bien, tal acción en pago fue homologado por el Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil, en fecha 25 julio de 2005, la cual se encuentra anexada en el presente expediente, igualmente fueron notificados los inquilinos por el Tribunal Octavo de Municipio del nuevo propietario del local arrendado, dejando estos (sic) los inquilinos (sic) dejando de pagarlos al nuevo propietario, el Tribunal Segundo de Municipio del Área Metropolitana en sentencia de fecha 31 de octubre de 2017 ratifica del nuevo propietario del inmueble es el señor Rafael Moreno Araque, sentencia que está definitivamente firme y ejecutoriada, es todo y solicito al tribunal (sic) la entrega el inmueble libre de persona y bienes.” Es todo. Seguidamente, la Defensora Judicial la Parte Demandada expone: “Ratifico en todas y cada una de sus partes mis alegatos en el escrito de contestación de la demanda…omissis…No obstante lo anteriormente expuesto rechazo y contradigo los argumentos esgrimidos por el demandante y niego que mis defendidos hayan incumplidos con los términos y condiciones del contrato arredramiento suscrito, es todo.” Es todo. Seguidamente se declara concluida la audiencia y deja constancia que hará la fijación de los hechos y los límites de la controversia dentro de los tres días de despacho siguientes a la presente fecha por auto razonado. Es todo terminó se leyó y conformes firman…”

–III–
FIJACIÓN DE LOS HECHOS Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
El 24 de agosto de 2021, el Juzgado A Quo dictó auto que riela a los folios 196 al 200, por medio del cual procedió a la fijación de los hechos y límites de la controversia, asimismo la apertura del lapso de pruebas vinculado con la presente causa, quedando delimitados por el A quo, de la siguiente manera:
“(…)
II
Una vez planteados cada uno de los alegatos de las partes controvertidas en el presente juicio, este Tribunal observa que el objeto de la pretensión procesal deducida por el ciudadano RAFAEL TEODORO MORENO ARAQUE, persigue obtener una declaratoria judicial que propenda al desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento incorporado al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la acción, por hechos de incumplimiento de las obligaciones contractuales que se le atribuyen a los demandados, relacionado con la falta de la entrega del inmueble en la oportunidad convenida, aspirándose además el pago de la penalidad derivada de este incumplimiento. La contradicción genérica de esa pretensión de parte de la defensora judicial de autos, implica considerar, que todos los hechos en que se sustenta la misma queda sometidos apruebas, de acuerdo a las regla de distribución de la carga de la prueba.
III
De conformidad con el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se abre el lapso probatorio por cinco (05) días de despacho, contados a partir del día siguiente a la presente fecha, a fin que las partes promuevan las pruebas que consideren pertinentes sobre el mérito de la causa…”

En fecha 03 de septiembre de 2021, los representantes judiciales de cada una de las partes en litigio promovieron pruebas en la presente causa.
En fecha 08 de septiembre de 2021, el Tribunal de la causa proveyó a la admisión de pruebas de cada una de las partes en conflicto.
Por auto de fecha 29 de julio de 2022, el Tribunal de la causa fijó la oportunidad para que fuere efectuada la celebración de la Audiencia o Debate Oral a que se contrae el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
–IV–
AUDIENCIA O DEBATE ORAL
En fecha 2 de agosto de 2022, previo al debate oral, comparece la representación judicial de la parte actora y consigna escrito del siguiente tenor:
“…En el presenta (sic) caso del petitorio, se demuestra claramente que la solicitud principal es el desalojo del “local comercial identificado bajo el Nº 5, ubicado en la Avenida Intercomunal de Antimano, Municipio Libertador del Distrito Capital. Igualmente desisto del segundo punto del petitorio de la demanda.
“SEGUNDO: Condene a los DEMANDADOS a pagarle a mi representada las sumas de: a) ONCE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES SOBERANOS (Bs.11.900,00), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y por los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva de este procedimiento, según el monto mensual del canon de arrendamiento arriba indicado en este libelo; y b) SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES SOBERANOS (Bs. S. 7.200,00) por concepto de los gastos comunes y por los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva de este procedimiento, señalados en el Capítulo I, numeral “4” de este Libelo”.

En fecha 02 de agosto de 2022, se levantó acta en virtud de la celebración de la Audiencia o Debate Oral, la cual riela a los folios 221 al 222 de los autos, y quedó constancia de la presencia en el acto de la representación judicial de cada una de las partes en litigio, y en virtud de que no hubo acuerdo entre las partes, el actor ratificó el contenido íntegro del escrito libelar y solicitó se declare con lugar la demanda, ratificaron todas las pruebas documentales aportadas en el proceso donde se sustenta la presente acción. Por su parte, la Defensora Judicial de la parte demandada, ratificó en todo y cada una de sus partes los alegatos y defensas opuestas en el escrito de contestación de la demanda, asimismo, ratificó el mérito favorable a los autos y todo aquello que pudiese favorecer a su defendido, siendo que el Tribunal de la causa concluyó dicho acto y dictó el dispositivo del fallo, de la siguiente manera:
“(…)
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de desalojo, incoada por el ciudadano RAFAEL TEODORO MORENO ARAQUE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nros. V-10.487.278, contra los ciudadanos CARLOS PEREIRA PESTANA y JOSE DE CAIRE DE MATA CATARINA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.690.285 y V-6.444.666, respectivamente.
SEGUNDO: Se HOMOLOGA el desistimiento parcial efectuado por la parte actora con relación al pago de los cánones de arrendamiento vencidos y gastos comunes.
TERCERO: Se ORDENA a la parte demandada hacer entrega del inmueble destinado a uso comercial ubicado en la siguiente dirección: “Avenida Intercomunal de Antímano, local Nº 05, Parroquia Antímano, Municipio Libertador del Distrito Capital.”, libre de bienes y personas. .
CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada, por haber resultado perdidosa en el presente juicio, De (sic) conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil...”
–V–
EXTENSO DEL FALLO RECURRIDO
En fecha 19 de septiembre de 2022, el Tribunal de la causa publicó el extenso del fallo, el cual cursa a los folios 223 al 232 del presente expediente, con la siguiente motivación:
“(…)
El artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1.999), establece que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político.
Asimismo, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1.999) consagra dentro de nuestro sistema judicial el derecho de acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva al decir:
(…)
La acción como derecho, facultad o poder reconocido Constitucionalmente, deviene del interés de todas las personas de instar al Órgano Jurisdiccional, a fin de que se le tutele su derecho, el cual se materializa con la interposición de la demanda y la realización de los actos necesarios para el impulso del proceso hasta obtener una decisión. En este sentido, la Sala Constitucional en sentencia Nº 7 del 29 de Junio de 2001, caso Felipe Bravo Amado, Precisó la definición de acción, en los términos siguientes:
(…)
En tal sentido, la Sala Constitucional de Nuestro Máximo Tribunal ha realizado una interpretación sobre el derecho constitucional a la obtención de una tutela judicial efectiva, acceso a la justicia y del principio pro actione, de la que se desprende que todo ciudadano tiene derecho a acceder a la justicia, al juzgamiento con las garantías debidas, a la obtención de una sentencia cuya ejecución no sea ilusoria y a que los requisitos procesales se interpreten en el sentido más favorable a la admisión de las pretensiones procesales. Así, en sentencia Nº 97, expediente Nº 03-2290, de fecha 2 de marzo de 2005, caso Banco Industrial de Venezuela C.A., la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, dejo establecido lo siguiente: “…En efecto, esta Sala ha señalado que el principio pro actione forma parte del núcleo de los derechos fundamentales a la tutela judicial eficaz y al debido proceso”.
Por otro lado, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia estima prudente acotar que los principios constitucionales bajo los cuales se ha consagrado el proceso en el ordenamiento jurídico venezolano tienen por norte garantizar que los derechos del justiciable sean resguardados dentro del marco normativo constitucional, en este sentido, el Artículo 257 de la Carta Magna, establece que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.
Es idéntico, se ha consagrada el proceso en la ley que rige nuestro Máximo Tribunal, así tenemos que el párrafo primero del artículo 18 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, establece:
(…)
El artículo 506 de nuestra ley adjetiva civil dispone que:
(…)
Ha establecido la Sala de Casación Civil, Exp. AA20-C-2015-000831, caso: FRANCISCO JUNIOR DUARTE SALAZAR, contra la sociedad mercantil INVERSIONES DUARTE MOLINA, C.A, con ponencia Magistrado Guillermo Blanco Vázquez, en fecha tres (03) de mayo de dos mil dieciséis (2016) lo siguiente:
(…)
La prueba constituye la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama. Lo que debe probarse son los hechos y no el derecho, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular. Por otra parte, como principio general corresponde probar ala (sic) parte que ha sostenido una proposición contraria al estado norma u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida. La carga de la prueba corresponde a quien afirme hechos que configuren su pretensión o a quien lo contradiga alegando nuevos hechos.
Pretende la parte accionante la declaratoria de desalojo de un inmuebleconstituido (sic) por un local comercial denominado Nro. 5, ubicado en la Avenida Intercomunal de Antímano Municipio Libertador, propiedad del ciudadano RAFAEL TEODORO MORENO ARAQUE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V.-10.487.278.
Observa este Jurisdicente que la pretensión procesal deducida por el ciudadano RAFAEL TEODORO MORENO ARAQUE, persigue obtener una declaratoria judicial que propenda al desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, incorporado al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la acción, por hechos de incumplimiento a las obligaciones contractuales que se le atribuye a los demandados, relacionados con la falta de la entrega del inmueble en la oportunidad convenida, aspirándose además el pago de la penalidad derivada de este incumplimiento.
El arrendamiento es un contrato por el cual de las partes contratantes llamada arrendador, se obliga a hacer goza a la otra llamada arrendatario, de una cosa mueble o inmueble, por un determinado tiempo y mediante un precio que ésta se obliga a pagar aquella.
Como es bien sabido, el contrato es un negocio jurídico de carácter bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración; lo cual se encuentra establecido en el artículo 1.113 del Código Civil.
En el caso de autos, el contrato que vincula a las partes tiene fuerza de Ley entre ellas, no pudieron revocarse sino por mutuo consentimiento o por lo principios establecidos en la Ley, como lo señala el artículo 1.159 del Código de Procedimiento Civil: “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Los artículos 1.579 y 1.167 ejusdem, establecen la obligación que tiene el arrendador de hacer gozar al arrendamiento de la cosa mueble o inmueble, en un tiempo, por un determinado pago; y si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra a su elección podrá reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.
En este orden de ideas, establece el artículo 1.592 de la ley sustantiva civil que, el arrendatario tiene dos obligaciones principales, siendo una de ellas, pagar la pensión de arrendamiento.
Establece el artículo 40del (sic) Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo siguiente:
(…)
La Ley especial de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es clara al señalar la acción de desalojo, por la causal “a”, que es la falta de pago, lo que corresponde al demandado probar el pago de los cánones demandados, y a la parte actora probar que el contrato suscrito haya vencido y que no existe acuerdo o renovación.
En el caso que hoy nos ocupa, se puede evidenciar en cuanto a la causal del literal “a” del artículo 40 de la Ley Especial, que el arrendatario hay dejado de pagar los cánones de arrendamiento, con respecto a ello la parte demandante arguye que la demandada dejo de pagar los cánones de arrendamientocorrespondiente (sic) a los meses deoctubre (sic), noviembre y diciembre de 2017; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2018; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2019; así como el pago de los servicios públicos. Asimismo, se alego la parte actora que en virtud de encontrarse insolutos los arrendatarios en el pago de los cánones no se hicieron acreedores de la prórroga legal arrendaticia ni a ningún otro reconocimiento de ley.
Todo arrendatario tiene el deber de hacer los pagos mensuales del canon de arrendamiento vencido, en caso contrario el pago se entenderá insolvente y, en dicha condición el arrendador podrá solicitar el desalojo del inmueble.
En el presente caso se está en presencia de la referida causal de desalojo por falta de pago, debido a que la parte demandadano (sic) demostró haber cumplido con dichos pagos.
En tal sentido, no queda duda de la existencia de la falta de pago del arrendatario, fundamentada en la causal contenida en el literal “a” del artículo 40 ejusdem.
En consecuencia, considera esta Juzgadora que se encuentran llenos los requisitos de procedencia para la pretensión de DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL objeto de litigio; por consiguiente, debe ser declarada con lugar la demanda ordenando el desalojo y la entrega del inmueble arrendado, libre de personas y de bienes a la parte demandante…”

Finalmente, en su dispositiva, el A quo declaró con lugar la demanda, homologó el desistimiento parcial que formuló la actora, en cuanto al pago de cánones insolutos y gastos comunes, ordenó que la accionada entregara el inmueble a la parte actora, y condenó en costas a la accionada.
En fecha 26 de septiembre de 2022, el Tribunal de origen repone la causa al estado de apelación por parte de la Defensora Judicial.
En fecha 13 de enero de 2023, el Tribunal de la causa designó nueva Defensora Judicial, la cual supra aceptó el cargo, se juramentó y dio cumplimiento a las formalidades de Ley.
En fecha 22 de marzo de 2023, la defensora judicial ejerció recurso de apelación contra la sentencia proferida por el Juzgado A quo.
En fecha 22 de marzo de 2023, el Juzgado A Quo dictó auto mediante el cual oyó en ambos efectos el recurso ejercido por la Defensora Ad Litem, y se procedió a librar oficio de remisión a la Coordinación de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que se procediere a su distribución ante la Alzada.
En fecha 10 de abril de 2023, fueron recibidas ante esta Superioridad, las actuaciones provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la distribución de la causa con motivo de la apelación ejercida. Asimismo, se devolvió al Tribunal de la causa, a los fines de que realizara las correcciones indicadas por esta Superioridad.
Por auto de fecha 18 de mayo de 2023, esta Alzada ordenó el Reingreso del presente asunto, y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa fecha, exclusive, para la presentación de informes, luego de lo cual correría el lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación de las correspondientes observaciones.
Por auto de fecha 21 de junio de 2023, se dejó constancia de que precluyó el lapso para que las partes presentaran escrito de informes, y de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, se dictaría el fallo dentro de los sesenta (60) días continuos contados a partir de esa fecha, inclusive.

–VI–
DE LA COMPETENCIA

Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa Máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos, atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado Social de Derecho y de justicia.

Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” –Subrayado de esta Superioridad–.

En la parte final de la norma transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.

Igualmente, el Tribunal Supremo de Justicia, por medio de su Sala de Casación Civil, en el Expediente N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre de 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.

Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre de 2009, dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como Alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución. Así se establece.

Acorde con las Resoluciones antes transcritas, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta en fecha 22 de marzo de 2023, por la Defensora Ad Litem de la parte demandada, abogada MIRIAM CARIDAD PÉREZ QUINTERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 10.895, contra la decisión dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 02 de agosto de 2022, cuyo extenso fuere publicado en fecha 19 de septiembre de 2022, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano RAFAEL TEODORO MORENO ARAQUE, contra los ciudadanos CARLOS PEREIRA PESTANA y JOSÉ DE CAIRES DE MATA CATARINA, plenamente identificados en autos. Así se establece.

–VII–
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PREVIO
ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA
Previo a cualquier otra consideración, aprecia este Tribunal actuando en Alzada, que la parte actora en su petitorio, acumula las siguientes pretensiones:

“…antes los razonamientos de hecho y de derecho, anteriormente expuestos y con fundamentos a los principios que rigen el acceso a la justicia contemplados en los artículos 26, 51, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela acudo ante este Tribunal para demandar como en efecto demandamos a los ciudadanos CARLOS PEREIRA PESTANA Y JOSE DE CAIRES DE MATA CATARINA, venezolanos, mayores de edad de este domicilio y titulares de las cedulas (sic) de identidades números V-14.690285 y V-6.444.666, respectivamente, para que convengan o en su defecto a ello sean condenados por ese Tribunal en el DESALOJO del inmueble de uso comercial de mi propiedad, constituido por un local comercial denominado Nro. 5, ubicado en la Avenida Intercomunal de Antímano, Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), por encontrase dentro de las previsiones establecidas el Artículo 40 literal A e I, y como en consecuencias procedan a entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas.
Igualmente demando el pago por la cantidad de ONCE MIL NOVECIENTOS BOLIAVRES SOBERANOS (Bs.S 11.900,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y por los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva de este procedimiento, según el monto mensual del canon de arrendamiento arriba indicado en este libelo.
También demando el pago de SIETE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES SOBERANOS (Bs. S 7.200,00) por concepto de los gastos comunes y por lo que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva de este procedimiento.
Por último demando las Costas y Costos del Proceso, incluyendo honorarios profesionales de abogados.
A los fines legales pertinentes y a los solos efectos de la cuantía estima su valor de la presente demanda en la cantidad de veintinueve mil cien (BsS 29.100,00) Bolívares Soberanos correspondiente a quinientas ochenta y dos (582) unidades tributarias, pidiendo expresamente que este valor sea indexado al momento de ejecutarse efectivamente la sentencia...”

Como se puede apreciar, acumula prima facie el actor la pretensión de desalojo y el cobro de cánones y servicios insolutos, lo que hace imperativo para este sentenciador efectuar el análisis sobre la procedencia en derecho de dicha acumulación, lo que puede hacer de oficio, dado el carácter de orden público de los presupuestos de admisibilidad de la demanda y su posible declaratoria en cualquier estado y grado de la causa, incluso en alzada.

En efecto, nuestro Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, en un fallo proferido en fecha doce (12) de marzo de dos mil doce (2012), con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, Exp. AA20-C-2011-000288, dejó establecido lo siguiente:

“(…)
Ahora bien, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión (artículo 14 del Código de Procedimiento Civil). Esto es lo que conocemos como el principio de conducción judicial, principio este que, concatenado con lo dispuesto en el artículo 11 antes señalado, le permite al juez revisar, sin que se requiera el impulso de las partes, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, así como también le permite al juez actuar de oficio cuando evidencie que la acción del demandante ha caducado; que contiene la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 de la ley civil adjetiva; que la controversia planteada produjo los efectos de la cosa juzgada; cuando evidencie que para hacer valer una pretensión determinada se invocaron razones distintas a las que la ley señala para su procedencia, o cuando acredite que hay una imposibilidad de la ley de admitir la acción propuesta.
(…)
Dicho lo anterior, es menester señalar que el juez de la recurrida actuó conforme a derecho, por cuanto forma parte de la actividad oficiosa del juez, revisar en cualquier estado y grado del proceso la conformidad en los requisitos de admisión de la demanda y declarar la inadmisibilidad de la misma por cualquiera de los motivos establecidos en la ley, pues el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad constituye materia de orden público.
(…)
Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.
(…)
De manera que la actividad del juez no puede estar sujeta a que las partes eventualmente aleguen la causal de inadmisibilidad de la acción, cuando desde el inicio éste ha advertido de la existencia del vicio, más aún cuando tal desatino puede ser declarado en cualquier estado y grado del proceso.”

Entonces, es claro el anterior precedente jurisprudencial sobre la facultad del Juez como director del proceso de impulsarlo de oficio hasta su conclusión (artículo 14 del Código de Procedimiento Civil), ello en virtud del principio de conducción judicial, que unido a la facultad para proceder de oficio en resguardo del orden público (artículo 11 eiusdem), le permite al juez revisar, sin que se requiera el impulso de las partes, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, así como también le permite al juez actuar de oficio cuando evidencie que la acción del demandante ha caducado; que contiene la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 de la ley civil adjetiva; que la controversia planteada produjo los efectos de la cosa juzgada; cuando evidencie que para hacer valer una pretensión determinada se invocaron razones distintas a las que la ley señala para su procedencia, o cuando acredite que hay una imposibilidad de la ley de admitir la acción propuesta.

Sobre el ejercicio de la acción de desalojo conjunta con la petición de pago, es necesario traer a colación la decisión Nº 1160, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 14 de diciembre de 2022, con Ponencia de la Magistrada Lourdes Benicia Suárez Anderson, en el expediente 21-0783, estableciendo:
“(…)
No pretende más que significarse la importancia capital que tiene la demanda en la litis y que su idoneidad acorde a los requerimientos de forma que se exige en el ordenamiento jurídico debe ser analizada por el órgano al que le corresponda decidir sobre su admisión, de allí que resulte significativo acotar que en el texto del Código de Procedimiento Civil, ex artículo 78, se prevé que no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Del análisis del precepto traído a colación se puede colegir que se dan como supuestos de inepta acumulación de pretensiones: i) que las pretensiones se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí; supuesto de hecho que se patentiza cuando los efectos jurídicos que normalmente producen dichas pretensiones, son incapaces de coexistir, ii) cuando los procedimientos son incompatibles entre sí, verbigracia, un juicio que deba sustanciarse según el procedimiento ordinario no podrá acumularse a otra causa que deba seguirse según el procedimiento breve y viceversa. Se concibe también como supuesto aquellas pretensiones cuyo conocimiento le corresponda a distintos jueces en razón de la materia que se discute.
Siguiendo este hilo argumentativo, debe resaltarse que la llamada doctrinariamente ‘inepta acumulación de pretensiones’ no es una mera formalidad, sino que tal presupuesto es indispensable para que el juzgador, al momento de proferir su decisión, pueda entrar a conocer el fondo del asunto, evitando así que los efectos jurídicos que tienden a producir puedan subsistir simultáneamente, sin que se opongan entre sí; siendo el ejemplo que usualmente suele dar la doctrina para entender esta hipótesis, el supuesto cuando se demanda por vía principal el cumplimento de un contrato, pero al mismo tiempo se solicita también por la misma vía su resolución.
En este contexto, aprecia esta Sala la actividad oficiosa desplegada por la Sala de Casación Civil que devino en la sentencia objeto del presente examen constitucional, la cual partió del análisis acucioso y pormenorizado del caso elevado a la sede casacional, para determinar según su facultad autónoma de juzgamiento que en dicho asunto se pretendió ejercer de forma conjunta una demanda de desalojo de local comercial de obligatorio trámite por el procedimiento especial oral previsto en los artículos 859 del Código de Procedimiento Civil y siguientes, cuya naturaleza es sumaria, con una pretensión de cobro de daños y perjuicios que debe ser instruida por el procedimiento ordinario previsto en los artículos 338 y siguientes eiusdem, materializándose con ello la conjunción de dos pretensiones disímiles cuyo conocimiento se ventila a través de procedimientos que son incompatibles entre sí, configurándose así uno de los supuestos de la inepta acumulación de pretensiones que fue acertadamente detectada en el fallo objeto de revisión constitucional requerida ante esta Sala, cuyo pronunciamiento se considera ajustado a derecho. Así se decide. (…)”.
Bajo la perspectiva del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, esta Sala observa que, tanto la demanda interpuesta por el actor, como la subsanación de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, este señaló lo siguiente: En cuanto al libelo primigenio estableció en su petitorio “(…) PRIMERO: Declare CON LUGAR la presente acción de desalojo intentada contra EL DEMANDADO y se acuerde su desalojo del local comercial (…) para que sea entregado libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, el inmueble en las mismas condiciones convenidas en las cláusulas del contrato, tal como a él se le entregó. SEGUNDO: Condene al DEMANDADO a pagarle a [su] representado por conceptos de DAÑOS Y PERJUICIOS, por (…) la cantidad de SEISCIENTOS DIECISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs.616.000,oo), por concepto de gastos comunes y por los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva de es[e] procedimiento. (…)”; y en la subsanación de las cuestiones previas opuestas por el demandada, estableció “(…) ‘...PRIMERO: Declare CON LUGAR la presente acción de desalojo intentada contra EL DEMANDADO, ciudadano FRAD ALEJANDRO EL BARCHE JORGE, (…) y se acuerde su desalojo de un (1) local comercial de [su] propiedad identificado con el N° 235, situado de Silencio a Jefatura, [p]arroquia Maiquetia, [m]unicipio Vargas, antes identificado, para que se le entregue a [su] representado libre de bienes de personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, el inmueble en las mismas condiciones convenidas en las cláusulas del contrato, tal como a él se le entregó. SEGUNDO: Subsidiariamente condene al [d]emandado a cancelar a [su] representado por los daños y perjuicios que pudieran haberse causado en el interior del inmueble, los cuales estim[ó] en la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (42.500,00BS). (…)”.
Del párrafo anterior, se evidencia claramente que el actor pretendió interponer de forma conjunta, una demanda de desalojo de un local comercial —inicialmente por falta de pago de cánones de arrendamiento— por daños al bien inmueble arrendado de obligatorio trámite por el procedimiento especial oral previsto en los artículos 859 y siguientes del código adjetivo civil ordinario, cuya naturaleza es sumaria, y a su vez una pretensión de cobro de daños y perjuicios ocasionados por este, que debe ser instruida por el procedimiento ordinario previsto en los artículos 338 y siguientes eiusdem; lo cual, a entender de la amplia jurisprudencia dictada por la Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia (Vid. sentencias números 972/2016, 500/2014, 75/2005, entre otras) así como las dictadas por esta Sala Constitucional, se constituye en la conjunción de dos pretensiones disímiles cuyo conocimiento se ventila a través de procedimientos que son incompatibles entre sí, configurándose así uno de los supuestos de la inepta acumulación de pretensiones; por lo cual, evidenciándose lo aludido por la parte demandada, hoy solicitante, la demanda interpuesta por el apoderado judicial del ciudadano José Antonio Assouad, contra el ciudadano Frand Alejandro El Barche Jorge, ampliamente identificados, resulta inadmisible por inepta acumulación de pretensiones, de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara…”

En este Orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado Dr. Yván Darío Bastardo Flores, de fecha 16 de diciembre de 2020, contenida en el expediente Nº AA20-C-2019-000441, en la cual se estableció, en cuanto a la acción de desalojo y la petición de indemnización, lo siguiente:
“De forma tal que la acumulación de pretensiones es un asunto que atañe al orden público lo que autoriza la casación de oficio, así lo ha reconocido esta Sala, entre otras, en sentencia N° 99, del 27 de abril de 2001, expediente N° 2000-178, caso: María Josefina Mendoza Medina contra Luis Alberto Bracho Inciarte, ratificada en sentencia N° RC-262 de fecha 9 de mayo de 2017, caso: Koqueta Boutique 2006, C.A. contra Inversiones Jaime Zighelboim, C.A. y otras, Exp. N° 2016-950, en la que se señaló:
“La acumulación de acciones es de eminente orden público.
(…)
... la legislación inquilinaria considera al arrendatario el débil jurídico en esa relación, como consecuencia de lo cual estima procedente concederle una protección en determinados casos. Una de las maneras de otorgar esa especial protección al arrendatario es atemperando el rigor de la acción resolutoria impidiendo en ocasiones el ejercicio de dicha acción y, en vez de permitir el ejercicio de la acción resolutoria, lo que autoriza es a ejercer la acción de desalojo. No hay norma en la legislación inquilinaria, como se señaló, que autorice el cobro de los daños y perjuicios y por tanto, siendo la acción de desalojo una acción especial del derecho inquilinario no se encuentra equivalente al artículo 1167 del Código Civil que permita la acumulación de la pretensión del cobro de los daños y perjuicios en la acción de desalojo.
Por ello, en materia inquilinaria, solo es posible demandar cobro de los daños y perjuicios causados por el arrendatario cuando la misma legislación especial inquilinaria permite el acceso resolutoria. Así por ejemplo, en materia de oficinas, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es aplicable en esos casos, establece que tratándose de contratos a tiempo determinado, puede demandarse su resolución. Al permitirse el ejercicio de la acción resolutoria, es perfectamente posible acumular a ésta, el cobro de daños adeudados, mientras que esa misma ley, establece de manera expresa que cuando se trate de contratos a tiempo indeterminado, si se está en presencia de alguna de las causales taxativas de su artículo 34, solo se podrá demandar el desalojo y en esos casos, no podrá acumularse la acción de cobro de daños y perjuicios.
…En este orden de ideas, la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal en sentencia N° 357 de fecha 19 de noviembre de 2019, caso: José Juan Marín Girón, Exp. N° 2018-125, al conocer en revisión constitucional, se pronunció sobre la inepta acumulación de una acción especial derivada del desalojo conjuntamente con el cobro de los cánones de arrendamiento vencidos, de la forma siguiente:
“…Ahora bien, respecto a la imposibilidad de acumular de forma simple, directa o concurrente las pretensiones de desalojo y pago de cánones de arrendamiento vencidos, esta Sala Constitucional en sentencia N° 1443 del 23 de octubre de 2014, caso: “Economax Pharmacia’s Zona Industrial C.A.”, estableció:
“En lo que atañe a la tercera denuncia formulada respecto al error en que incurrió el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en Valencia, cuando estimó que las dos pretensiones (desalojo y cobro de cánones vencidos) esgrimidas por la empresa Polígono Industrial C.A., contra la sociedad mercantil accionante en amparo, no habían sido planteadas de manera principal, sino como subsidiaria una de la otra, esta Sala Constitucional aprecia que ambas pretensiones persiguen finalidades disímiles; tal y como ocurre cuando se demanda la resolución y el cumplimiento de un contrato de manera principal, en una de ellas se pretende acabar con el vínculo o nexo contractual y en la otra, por el contrario, se persigue el cumplimiento de lo pactado. En tal sentido, esta Sala Constitucional en sentencia N° 669 del 4 de abril de 2003 (caso: Magaly Gallo de Perdomo), expresó lo siguiente:
‘…Es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios…’. (Negrillas de esta Sala).
Del contenido de la decisión parcialmente transcrita supra, se advierte que es perfectamente admisible en derecho que el arrendador pueda demandar la resolución de un contrato de arrendamiento y al mismo tiempo exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, estos últimos a título de indemnización por los daños y perjuicios que se le hubiesen podido ocasionar (artículo 1.167 del Código Civil); estas son dos pretensiones que se tramitan a través de un mismo procedimiento y que no se excluyen mutuamente.
Ahora bien, en el caso de autos la acción ejercida no es la resolución sino el desalojo, las cuales presentan diferencias importantes en tres aspectos primordiales a saber: la primera (la acción de resolución) se encuentra dirigida a poner fin a una relación arrendaticia por escrito a tiempo determinado, independientemente de la naturaleza o índole del incumplimiento y a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los contemplados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mientras que la segunda (la acción de desalojo) resulta aplicable a una relación arrendaticia, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, con el objeto de obtener la devolución del inmueble arrendado, por alguna de las causales taxativas establecidas en el artículo 34 eiusdem. Otra de las diferencias presentes entre ambas acciones, es que la sentencia que se pronuncie sobre la resolución de un contrato es, en principio, recurrible a través del ejercicio del recurso de casación -siempre que la cuantía de la causa así lo permita- mientras que la sentencia que acuerde el desalojo no admite posibilidad alguna de incoar dicho recurso, conforme lo prevé el artículo 36 de la ley especial que regula la materia y, por último, la acción de desalojo requiere, respecto de la causal de falta de pago, que el arrendatario hubiere dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que en la acción de resolución en el contrato a tiempo determinado, la falta de pago de una pensión arrendaticia es causa o motivo suficiente para que el arrendador proceda a demandar la finalización de la relación contractual.
A pesar de que ambas acciones (desalojo y resolución) persigan el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, ambas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos.
(…omissis…)

Se aprecia del petitorio formulado en el libelo de la demanda y su fundamento, que el accionante pretende el DESALOJO del inmueble por falta de pago, a tenor de lo previsto en el artículo 40 literales “a” e “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y el pago de cánones de arrendamiento y servicios insolutos, sin embargo, también observa esta Alzada, que el Tribunal de origen declaró con lugar la demanda de desalojo, pese a que había asentado dicha referencia acumulativa, pues, el 24 de agosto de 2021, oportunidad en la cual procedió a la fijación de los hechos y límites de la controversia, al señalar que “…el objeto de la pretensión procesal deducida por el ciudadano RAFAEL TEODORO MORENO ARAQUE, persigue obtener una declaratoria judicial que propenda al desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento incorporado al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la acción, por hecho de incumplimiento de las obligaciones contractuales que se le atribuyen a los demandados, relacionado con la falta de la entrega del inmueble en la oportunidad convenida, aspirándose además el pago de la penalidad derivada de este incumplimiento…”

Ahora bien, no pasa por desapercibido ante esta Alzada, que el Tribunal de la causa proveyó al desistimiento parcial de la pretensión por la accionante, en cuanto se refiere a los cánones y servicios insolutos inicialmente atribuidos como carga incumplida por la accionada, pues, se lee en el acta de audiencia o debate oral, en su particular segundo, lo que sigue:
“(…)
SEGUNDO: Se HOMOLOGA el desistimiento parcial efectuado por la parte actora con relación al pago de los cánones de arrendamiento vencidos y gastos comunes…” (F. 221 al 222).

Lo anterior fue igualmente reiterado en el extenso del fallo, según se aprecia de la lectura de los folios 223 al 232 de los autos.

En consecuencia, cabe preguntarse en este estado del presente fallo, sobre los efectos del desistimiento frente a una inicial acumulación prohibida de pretensiones.

Sobre el desistimiento, el eminente procesalista y proyectista de nuestro vigente texto adjetivo, Dr. Arístides Rengel-Romberg, en su “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987”, Tomo II, Capítulo IV, comenta que:
“El desistimiento de la pretensión no requiere el consentimiento de la parte contraria; lo que significa que ésta queda sujeta a los efectos de la declaración del actor, la cual se configura así, como un derecho potestativo, esto es, como el poder de un sujeto, de producir mediante una manifestación de voluntad, un efecto jurídico en el cual tiene interés y esto frente a una persona, o varias, que no están obligadas a ninguna prestación, sino que están sujetas a aquélla, de manera que no pueden sustraerse al efecto jurídico producido (supra, n.22).
Sin embargo, sostiene el señalado autor, que en nuestro derecho, el desistimiento de la pretensión tiene las siguientes características:
“(omissis):…
1) Puede realizarse en cualquier estado del juicio, esto es, mientras no haya concluido por sentencia firme o por cualquier otro acto que tenga fuerza de tal. Debe entenderse que la Ley, al referirse al estado del juicio, incluye implícitamente también el grado o instancia en que se encuentre, mientras no haya concluido; lo que autoriza a sostener, que por la función autocompositiva que tiene el desistimiento, él puede realizarse incluso en casación, aunque ésta no sea una instancia, sino un recurso extraordinario, pero que suspende la ejecutoria de la sentencia de segunda instancia.
2) El desistimiento debe referirse a la pretensión en su totalidad, porque de otro modo se tendría el abandono o renuncia de un punto o capítulo de la demanda, que no extingue el proceso y hace necesaria una decisión de mérito sobre las demás cuestiones…omissis…Por ello se exige que para desistir de la demanda y convenir en ella, debe tener capacidad para disponer del objeto sobre que verse la controversia y que trate de materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones.3) Debe hacerse constar en el proceso en forma expresa y categórica y no deducirse por interpretaciones de hecho.
4) El desistimiento efectuado fuera del expediente de la causa, no pone fin al juicio, ni hace perecer las medidas decretadas en éste, mientras no haya sido puesto en conocimiento del juez y éste lo haya homologado.
5) El desistimiento es irrevocable y, por tanto, no tiene apelación, desde luego que aparece inútil reconsiderar lo que no es revocable, aparte de que no produce al demandado gravamen irreparable.
6) Requiere homologación del Juez, sin la cual no se extingue el proceso, ni produce efectos de cosa juzgada el desistimiento. Si bien el desistimiento es irrevocable aun antes de la declaratoria del Tribunal (homologación), ello sólo quiere decir que el legislador no ha querido dejar a la parte el derecho de retractarse, mas no que el proceso se extinga por efecto del mero desistimiento, pues este efecto sólo se produce cuando el Tribunal lo da por consumado y ordena proceder como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada.”

En lo que respecta al desistimiento, los artículos 154, 263 y 264 del Código de Procedimiento Civil, establecen:
“Artículo 154. El poder faculta al apoderado para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la ley a la parte misma; pero para convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio, se requiere facultad expresa”. (Negrilla del Tribunal).
“Artículo 263. En cualquier estado y grado de la causa puede el demandante desistir de la demanda y el demandado convenir en ella. El Juez dará por consumado el acto, y se procederá como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, sin necesidad del consentimiento de la parte contraria.
El acto por el cual desiste el demandante o conviene el demandado en la demanda, es irrevocable, aun antes de la homologación del Tribunal”.
“Artículo 264. Para desistir de la demanda y convenir en ella se necesita tener capacidad para disponer del objeto sobre el cual verse la controversia y que se trate de materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones”.

En el caso bajo examen, no se requería poder alguno, por cuanto quien ejerció su derecho a desistir fue la propia parte accionante.

Siguiendo ese orden de ideas, nuestra Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 07 de junio de 2013, expediente N° 2011-000748, con Ponencia de la Magistrada: Yris A. Peña E., haciendo referencia a las disposiciones antes trascritas, dejó sentado lo siguiente:
“ (…)
Ahora bien, es criterio reiterado de esta Sala, que el DESISTIMIENTO consiste en la renuncia a los actos del juicio, es decir, el abandono de la instancia, la acción o cualquier trámite del procedimiento; este puede ser efectuado en cualquier estado y grado del proceso, conforme lo dispone el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil; y para que se pueda dar por consumado es necesario que se cumplan dos condiciones: a) que conste en el expediente en forma auténtica; y b) que tal acto sea hecho en forma pura y simple.(negrilla y subrayado del tribunal).
Igualmente, la parte que desista de la instancia, la acción o cualquier trámite del procedimiento, puede actuar personalmente mediante diligencia, pero debidamente asistido de abogado; en caso contrario, el profesional del derecho debe tener la facultad para desistir, la cual tiene que ser otorgada expresamente, conforme a lo pautado en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, que textualmente señala:
'…El poder faculta al apoderado para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la ley a la parte misma; pero para convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas de remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio, se requiere facultad expresa...”

Así las cosas, de una revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, se aprecia que riela al folio doscientos veinte (220) de los autos, escrito mediante el cual la misma parte accionante, acompañada de asistencia de profesional del derecho, manifestó su parcial desistimiento del petitum, es decir, todo cuanto se refiere a la parte pecuniaria, al manifestar su desistimiento del particular segundo del petitorio libelar, mediante el cual había solicitado el pago de los cánones insolutos allí plasmados, así como la cancelación por concepto de gastos comunes.

En ese sentido, el desistimiento de esa naturaleza equivale al desistimiento parcial de la acción, la cual no amerita de la aprobación de su contraparte para surtir efectos en juicio, lo que le diferencia del desistimiento del procedimiento, éste ajeno en la presente causa.

Así las cosas, siendo que la parte actora renunció a los derechos pecuniarios referidos al reclamo del pago de los cánones insolutos y demás conceptos, solo resaltando como solicitud el desalojó por la presunta insolvencia de la parte accionada, es motivo por el cual este Juzgado de Alzada considera que ha sido subsanada de forma sobrevenida la acumulación prohibida de pretensiones, en razón a la eventual renuncia parcial del petitorio formulado por la parte demandante, cuya homologación le fue impartida por el Tribunal de la causa, según fuere expuesto, por todo lo cual corresponde a esta Superioridad efectuar el consiguiente pronunciamiento de fondo. Así se establece.

DEL FONDO
Observa este Juzgador, que la pretensión contenida en el libelo, no deja lugar a dudas, pues, el actor expresamente pide el desalojo del inmueble, con fundamento en los literal “a” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Ahora bien, es claro que la única pretensión ejercida en el caso de marras es el desalojo por falta de pago de dos (02) cánones de arrendamiento o cuotas de condominio o gastos comunes (literal “a”), y por el incumplimiento de obligaciones (literal “i”), más aun, cuando es el desalojo la única acción prevista en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, destinada a ponerle fin a la relación arrendaticia, independientemente que el contrato sea a tiempo determinado o indeterminado.

Establecido lo anterior pasa este Tribunal a resolver sobre el mérito de la controversia, en los siguientes términos:

Se ha incoado una acción de desalojo falta de pago e incumplimiento de obligaciones, de conformidad con lo previsto en el artículo 40 literales “a” e “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que impone para esta alzada el deber de analizar los presupuestos de la acción incoada, y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, dichos extremos, serían: 1) La prueba de la relación arrendaticia y 2) El incumplimiento de obligaciones contractuales; y, 3) Que el Tribunal declare o pronuncie la extinción o terminación del contrato con el consiguiente desalojo.

EL VÍNCULO ARRENDATICIO
En cuanto a la relación arrendaticia, consta a los folios 17 al 25 marcada “A”, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre los accionados con el carácter de arrendatarios, por una parte, y por la otra la ciudadana ZULAY MARCELA AMITEZAROVE YÉPEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.097.605, ésta supra cedente de sus derechos a favor de la hoy actora, lo cual se tratará más adelante. El instrumento fue autenticado en la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador Distrito Capital el 28 de junio de 2004, anotado bajo el Nº 52, Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre el local comercial denominado Nº 5, ubicado en la Avenida Intercomunal de Antímano, Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), para destinarlo exclusivamente a uso comercial; su uso se pactó exclusivamente con carácter comercial, cuyo canon reflejó la cláusula contractual segunda en una suma inicial de Bs. 410.000 mensuales, variable en el tiempo; la duración del contrato era por cinco (5) años exactos, sin fechas de prórroga, pero que frente a ésta, la actora adujo la insolvencia como fundamento para desestimar ese posible derecho de la accionada, instrumento que valora este Juzgado de conformidad con lo previsto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por ser demostrativo del inicio de la relación arrendaticia sobre el inmueble, en beneficio de la accionada. Así se establece.

Lo anterior significa, sin lugar a dudas, que hay un hecho que está ajeno a toda controversia y es el vínculo locativo mayor a dieciocho (18) años habido entre las partes, lo cual no fuere contradicho por la accionada, siendo que dentro de ese lapso se llevó a cabo su reconocimiento mediante la celebración de un contrato escrito, en fecha 28 de junio de 2004, autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador Distrito Capital el 28 de junio de 2004, anotado bajo el Nº 52, Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual se acompañó en copia simple como anexo libelar “A”, y que cursa a los folios 17 al 25 de los autos, donde se estableció que la relación fuere por término fijo de cinco (5) años exactos (cláusula tercera), que se contarían desde el primero (1º) de julio de 1999, y dicho lapso contractual culminaría el día 30 de junio de 2004, sin embargo, se observa también, que en ese mismo instrumento (cláusula segunda) la fecha para su terminación se encontraba fijada para el 30 de junio de 2009, y se había previsto en el contrato que el mismo no sería prorrogable, por lo cual, al haberse extendido esa posesión de la accionada, con el carácter de arrendataria, hasta la fecha, evidencia una relación que se indeterminó en el tiempo.

Dicha relación es reconocida y aceptada por la parte demandada, cuando en su contestación no se opone a la misma, rechazando solo de manera genérica lo expuesto por la representación de la parte actora y no impugnando el documento contentivo del vínculo cuyo término se pretende, quedando acreditado entonces, que la accionante suscribió con la ciudadana ZULAY MARCELA AMITEZAROVE YÉPEZ, una dación en pago por vía de transacción, que otorgó a favor del primero el carácter de propietario arrendador, el cual riela a los folios 26 al 38 de los autos, la cual fuere homologada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 24 de mayo de 2005, y que fuere objeto de protocolización ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 15, Tomo 11, Protocolo 1º, lo cual supra la actora notificó a la demandada, mediante actuación que riela a los folios 39 al 48 de los autos, de fecha 27 de marzo de 2006, siendo la titularidad del hoy accionante ratificada por medio de decisión emanada del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 30 de octubre de 2017 y que cursa inserta a los folios 49 al 65 de las actas procesales. Así se establece.

OBLIGACIONES CONTRACTUALES
Establecido el vínculo contractual arrendaticio, se impone analizar entonces el tema de las obligaciones de los accionados, en su calidad de arrendatarios dentro de la relación contractual, para determinar si se han configurado en el caso de autos las causales invocadas para el desalojo arrendaticio, previstas en los literales “a" e "i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
Argumenta este sentenciador, que a tenor de lo previsto en el artículo 40 cardinal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el arrendatario puede ser objeto de desalojo a causa de la falta de pago de “…dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”

Por su parte, el literal “i” del prenombrado artículo, señala que el desalojo es procedente cuando “…el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato…”

En tal sentido, establece la cláusula segunda del contrato de arrendamiento (antes apreciado), lo siguiente:
“SEGUNDA: CANON DE ARRENDAMIENTO (sic) El canon de arrendamiento mensual del LOCAL objeto del presente contrato quedará conformado en la siguiente modalidad: EL PRIMER AÑO el canon de arrendamiento es por la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 410.000,00) mensuales…omissis…EL QUINTO ULTIMO AÑO DE ESTE CONTRATO el canon de arrendamiento será por la cantidad de 530.000,00 BOLÍVARES (BS. 530.000,00) comprendidos desde el 1-07-2008 hasta el 30-06-2009, que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar en moneda de curso legal a LA ARRENDADORA o a su orden, en habitación de esta (sic) o de la persona que ésta designare, los 30 –ilegible– cada mes…Los cánones de arrendamiento aquí convenidos serán rebizados (sic) cada seis meses…”

Y la cláusula novena, establece:
“…El Arrendatario se obliga a pagar los servicios de energía eléctrica, aseo urbano, hidrocapital, cantv y cualquier otro servicio que de alguna u otra forma sea utilizado por EL ARRENDATARIO, para su bienestar y conformidad, se obliga a cancelar puntualmente los recibos o facturas de estos servicios y presentarlos a LA ARRENDADORA al cancelar cada mes de arrendamiento o en el momento en que ésta se los solicitara mediante fotocopias de los recibos, facturas o comprobantes debidamente cancelados oportunamente.”

En consecuencia, siendo aducida la insolvencia de la parte demandada, en virtud de las obligaciones contractuales, en las cláusulas contractuales segunda y novena, se contempló el deber en cabeza de la arrendataria hoy accionada, de solventar el pago de los cánones de arrendamiento, de manera conjunta con los servicios allí descritos, con la correspondiente entrega en manos de la hoy accionante, del instrumento que acreditare dicha solvencia. Así se establece.

El caso es, que en el presente juicio, dentro de la relación sustantiva, la carga probatoria de haber cumplido la obligación locativa en su carácter de arrendataria, tal y como fuere contractualmente contraída, según lo impone la norma contenida en el artículo 1.264 del Código Civil, siendo una de sus obligaciones principales la cancelación del canon de arrendamiento, según se consagra en el ordinal 2º del artículo 1.592 eiusdem; mientras que, en el ámbito procesal, la carga probatoria está prevista que y se le impone en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil, siendo que esas disposiciones consagran lo siguiente:
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

El incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento y de los servicios inherentes al inmueble objeto del arriendo, constituye una forma típica de terminación de los contratos bilaterales de arrendamiento, de modo tal, que para ejercitarla es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy vincula a las partes; sin que pudiere operar prórroga legal alguna, como sanción al arrendatario frente a la falta de cumplimiento de sus obligaciones, tal como evidentemente ocurrió en el caso de autos, supuestos estos que al ser concurrentes entre sí conllevan a este Sentenciador a determinar y concluir en apego a lo preceptuado en los Artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que están dados los elementos de Ley para la procedencia de la acción de desalojo incoada, por encontrarse la misma tutelada por la Ley, y en consecuencia, se confirma el fallo apelado y se declara sin lugar el recurso de apelación interpuesto, quedando así establecido en la dispositiva del presente fallo. Así finalmente se decide.
–VIII–
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha en fecha 22 de marzo de 2023, por la Defensora Ad Litem de la parte demandada, abogada MIRIAM CARIDAD PÉREZ QUINTERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 10.895, contra la decisión dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 02 de agosto de 2022, cuyo extenso fuere publicado en fecha 19 de septiembre de 2022, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano RAFAEL TEODORO MORENO ARAQUE, contra los ciudadanos CARLOS PEREIRA PESTANA y JOSÉ DE CAIRES DE MATA CATARINA, plenamente identificados en autos. Así se decide. SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes el fallo recurrido, dictado por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 02 de agosto de 2022, cuyo extenso fuere publicado en fecha 19 de septiembre de 2022, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se decide. TERCERO: ORDENA a la parte demandada, el DESALOJO del inmueble constituido por un local comercial denominado Nº 5, ubicado en la Avenida Intercomunal de Antímano, Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital). Así se decide. CUARTO: SE CONDENA en costas del recurso a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veinte (20) días del mes de septiembre de dos mil veintitrés (2023). 213° años de la Independencia y 164° años de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
Dr. CARLOS E. ORTIZ F.
CAROLYN BETHENCOURT CH.
En esta misma fecha siendo las doce y veinticuatro post meridiem (12:24 p.m.), se publicó, registró y se agregó al expediente la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

CAROLYN BETHENCOURT CH.

Asunto: AP71-R-2023-000172