TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

ASUNTO: AP71-R-2023-000298

PARTE ACTORA: ciudadano JOSÉ GREGORIO A. HERNÁNDEZ PEREIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-6.303.597, abogado en ejercicio, quien actúa en defensa de sus propios derechos e intereses y en representación de la ciudadana MALOHA HERNÁNDEZ PEREIRA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-6.522.601.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil PAPELERA VISTA HERMOSA, C.A., domiciliada en Caracas, inscrita originalmente ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 23 de marzo de 2007, bajo el N°58 del Tomo 52-A-SGDO., representada por su presidente RAFAEL VÁZQUEZ PÉREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-15.791.874.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos FRANCISCO J. SOSA FONTÁN, TERESO DE JESÚS BERMÚDEZ SUBERO y RAFAEL A. BARRIOS OSÍO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 2.160, 21.043 y 10.414, respectivamente.
DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia de fecha veintiocho (28) de marzo de 2023, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda incoada.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA
-I-
ANTECEDENTES DEL JUICIO

Conoce esta Alzada de la presente acción, en virtud de los recursos de apelación ejercidos, el primero en fecha 11 de mayo de 2023, por el abogado Tereso de Jesús Bermúdez Subero, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; y el segundo, en fecha 15 de mayo de 2023, por el abogado José Gregorio Hernández Pereira, parte actora en el presente juicio, ambos contra la decisión de fecha 28 de marzo de 2023, proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, que declaró parcialmente con lugar la demanda.
Mediante auto de fecha 04 de julio de 2023, esta Alzada, le dio entrada al presente asunto, ordenó anotarlo en el libro de causas respectivo y fijó el término de diez (10) días para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente, en fechas 17 y 18 de julio de 2023, comparecieron los abogados Tereso de Jesús Bermúdez Subero, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y José Gregorio Hernández Pereira, parte actora en el presente juicio, respectivamente, a los fines de consignar escrito de alegatos.
Siendo así, se verifica de una revisión a las actas procesales que conforman este expediente que, el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO se inició mediante libelo de la demanda presentado en fecha 30 de marzo de 2017, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado José Gregorio A. Hernández Pereira, actuando en su propio nombre y en representación de la ciudadana Maloha Hernández Pereira, el cual una vez sometido a distribución correspondió su conocimiento al Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, que en fecha 06 de abril de 2017, admitió la demanda de conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenando el emplazamiento de la sociedad mercantil, PAPELERA VISTA HERMOSA, C.A., en la persona de su presidente, ciudadano Rafael Vázquez, todos previamente identificados, para que compareciera ante ese Tribunal, al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Luego de consignados los fotostatos y los emolumentos necesarios para la práctica de la citación, en fechas 15 de mayo y 12 de julio de 2017, compareció el ciudadano Ricardo Tovar en su carácter de alguacil del Circuito Judicial de los Tribunales de Primera Instancia, y dejó constancia de la imposibilidad de citar personalmente al representante legal de la sociedad mercantil demandada. En virtud de ello, el Tribunal previa solicitud de la parte accionante, acordó en fecha 31 de julio de 2017 la citación por correo certificado, de conformidad con lo previsto en el artículo 219 del Código de Procedimiento Civil; dejando en fecha 18 de septiembre de 2017, el ciudadano Miguel Peña, en su carácter de alguacil, la constancia de haber entregado la compulsa mediante el recibo de citaciones y notificaciones judiciales del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL).
Posteriormente, en fecha 18 de septiembre de 2017, compareció el abogado Francisco J. Sosa Fontán, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y mediante diligencia se dio expresamente por notificado, consignando anexo el instrumento poder que acredita su representación. Luego, en fecha 20 de septiembre de 2017, compareció nuevamente el abogado Francisco J. Sosa Fontán, y consignó escrito oponiendo cuestiones previas y dando contestación a la demanda incoada (f. 122 al 133). Así, comparecieron nuevamente las partes y consignaron escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 04 de mayo de 2018.
Después de evacuadas las pruebas admitidas, el Tribunal de la causa, en fecha 28 de marzo de 2023, procedió a dictar sentencia declarando parcialmente con lugar la demanda (f. 366 al 407), quedando el dispositivo del fallo de la siguiente manera:
“(…)
- III -
- DISPOSITIVA-

En razón de los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, siguen ante este Juzgado los ciudadanos MALOHA HERNÁNDEZ PEREIRA y JOSÉ GREGORIO ANTONIO HERNÁNDEZ PEREIRA, contra la empresa PAPELERA VISTA HERMOSA, C.A., todos suficientemente identificados en el texto del presente fallo. En consecuencia, se condena a la parte demandada:
PRIMERO: para que haga entrega a la parte actora, libre de bienes y personas, el inmueble arrendado constituido por un terreno y un galpón industrial, construido sobre el mismo, de aproximadamente MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON SETENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (1.479,78 MTS.2), ficha catastral No. 15-19-04-U01-003-001-033, situado en la Carretera Petare-Santa Lucía, Kilómetro 2, de la Urbanización Industrial “El Sol”, Alto de Valencia, sector Filas de Mariche, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda.
SEGUNDO: a pagarle a la parte demandante la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 38.755,00), mensuales reexpresada, como consecuencia de la entrada en vigencia de la ley de reconversión monetaria del mes de octubre del 2021, de la forma siguiente: 38.755,oo / 1.000.000,oo= 0,038755, contados a partir del mes de septiembre de 2017, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, ambas inclusive. La cláusula penal convenida en la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs. 767,oo), diarios reexpresada, como consecuencia de la entrada en vigencia de la ley de reconversión monetaria del mes de octubre de 2021, de la forma siguiente: de 767,oo / 1.000.000,oo = 0.000767 por cada día de retraso en la entrega del inmueble. Las cantidades resultantes de la reexpresión deberán ser objeto de indexación o corrección monetaria, mediante experticia complementaria del fallo, por un solo experto, ex artículo 249 del Código de Trámites Civiles.
TERCERO: En virtud del vencimiento parcial, no hay condenatoria en costas.
CUARTO: Notifíquese de la presente Decisión, en virtud de haber sido dictada fuera del lapso, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Déjese copias certificada de la presente sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 eiusdem. (…)”
(Fin de la cita. Subrayado y negrillas del texto transcrito).
Contra la referida decisión de primera instancia, ambas partes ejercieron recurso de apelación, el primero en fecha 11 de mayo de 2023, por el abogado Tereso de Jesús Bermúdez Subero, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; y el segundo, en fecha 15 de mayo de 2023, por el abogado José Gregorio Hernández Pereira, parte actora en el presente juicio, las cuales fueron oídas en ambos efectos por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 19 de junio de 2023, ordenando la devolución del expediente a este Juzgado, a los fines de emitir el pronunciamiento correspondiente.
-II-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El presente recurso proveniente del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se circunscribe a una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por los ciudadanos JOSÉ GREGORIO ANTONIO HERNÁNDEZ PEREIRA y MALOHA HERNÁNDEZ PEREIRA contra la sociedad mercantil PAPELERA VISTA HERMOSA, C.A., en la persona de su presidente, RAFAEL VÁZQUEZ, por lo que, a los fines de resolver el mérito del presente asunto, pasa esta alzada a analizar los argumentos esgrimidos por las partes, en el orden que sigue:
Señala la parte actora en su escrito libelar que, en fecha 01 de enero del año 2013, suscribieron un contrato de arrendamiento en forma privada, a plazo fijo y con prórrogas automáticas de renovación, con la empresa Papelera Vista Hermosa, C.A., representada en ese acto por su presidente, el ciudadano Rafael Vázquez. Que la relación arrendaticia con la referida empresa, tiene una data de aproximadamente treinta (30) años, ya que, primeramente la empresa contrató con su difunto padre, ciudadano Mauricio Hernández García y luego con los accionantes, en representación de la comunidad de herederos de sus padres.
Que el bien cedido fue un inmueble constituido por un terreno y el galpón industrial, construido sobre el mismo, de aproximadamente mil cuatrocientos setenta y nueve con setenta y ocho metros cuadrados (1.479,78 m2); el cual se encuentra ubicado en la Carretera Petare Santa Lucía, Km 2, Urbanización Industrial “El Sol”, Alto de Valencia, Sector Filas de Mariche en el Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda, Ficha Catastral N° 15-19-04-U01-003-001-033.
Que el galpón industrial, dado en arrendamiento fue cedido con la condición de darle el uso industrial, prohibiendo expresamente modificar o cambiar este uso, sin contar con la debida autorización por escrito. Que el canon de arrendamiento fue inicialmente convenido en la cantidad de veintitrés mil bolívares fuertes exactos (Bs.F. 23.000,00), que estarían vigentes únicamente durante el primer año del plazo fijo vencido, porque para los siguientes años debía ser ajustado en forma justa y equitativa, con el consenso de ambas partes.
Que el método de ajuste o corrección por inflación de la pensión locativa, fue previsto en el propio contrato e incluía tomar en cuenta el precio de las pensiones locativas que registrase el mercado inmobiliario o inmuebles similares en la zona y el índice de precios al consumidor del Banco Central de Venezuela. Que en cuanto al plazo convenido, se estipuló que fuese por un (1) año fijo, con prórrogas voluntarias, convencionales, automáticas, opcionales y no obligatorias, prefijadas por un año y canon distinto. Que fue convenido expresamente entre las partes contratantes y en consecuencia es su voluntad manifiesta, que por ningún hecho o circunstancia, operarse la tácita reconducción del arrendamiento a la cual se hace referencia en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.
Que fue convenio entre las partes, que en relación a la entrega del bien cedido, que el mismo fuese entregado de manera inmediata al vencimiento de cualquiera de las prórrogas, incluso la prórroga legal. Que en caso de incumplimiento en la entrega o por el retardo de la arrendataria de pleno derecho, quedaría obligada al pago de los daños y perjuicios compensatorios y de una cláusula penal, cuyo monto se estableció previamente. Que las reparaciones locativas menores que requiriese el inmueble, quedaron a cargo de la arrendataria, y también quedaron por cuenta de ésta, las reparaciones mayores, que fuesen causadas o motivadas, por no haber notificado oportunamente la necesidad de realizar las reparaciones locativas mayores que requiriese el inmueble durante la vigencia del contrato.
Que el 01 de enero de 2014, cuando venció el plazo fijo, ninguna de las partes había notificado con la debida antelación (60 días) su voluntad expresa de no continuar con el contrato. Que no obstante de lo estipulado en el contrato, en relación a la necesidad de ajuste o corrección por inflación del canon de arrendamiento, la arrendataria se negó a hacerlo, invocando el Decreto Presidencial N° 602, promulgado en noviembre de 2013, porque supuestamente la amparaba. Entonces, de manera unilateral y arbitraria resolvió no aumentar el canon de arrendamiento que estuvo pagando durante todo el año 2013, esto es, la cantidad de veintitrés mil bolívares exactos (Bs. 23.000,00).
Que la demandada, de la misma manera unilateral y arbitraria, supuestamente siguió depositando en la cuenta bancaria personal de la ciudadana Maloha Hernández, que inicialmente y durante el año del plazo convenido, se había designado para que se hiciese el pago, a pesar de su oposición vía correo electrónico a recibir el canon de arrendamiento. Que en el Decreto Presidencial N° 602, se establecía un régimen transitorio de protección a los arrendamientos comerciales e industriales, pero no se prohibía el ajuste o actualización del canon por inflación, sólo se establecía un máximo o tope de aumento de hasta Bs. 250 por metro cuadrado. Que en dicha normativa, si contemplaba expresamente en su ámbito de aplicación, la categoría de galpones industriales.
Que el hecho más relevante y pertinente al caso, es que en enero del año 2014, cuando debía auto renovarse el contrato por primera vez, no hubo consenso en cuanto al ajuste o corrección del canon de arrendamiento, por los motivos antes referidos, por lo cual, no nace, ni se puede exigir el derecho a la prórroga convencional del contrato. Que en enero del año 2015, tampoco se produce el acuerdo en cuanto al ajuste del canon. Que de forma unilateral y arbitraria, la demandada resolvió aumentar el canon de arrendamiento, de veintitrés mil bolívares (Bs. 23.000,00) que estuvo pagando durante dos (2) años consecutivos, a la cantidad de treinta y ocho mil setecientos cincuenta y cinco bolívares (Bs. 38.755,00), que supuestamente siguió depositando en la cuenta corriente personal de la ciudadana Maloha Hernández, a pesar de su oposición a recibirlo.
Que a finales de ese mismo año y principios de 2015, mediante comunicaciones escritas vía correo electrónico, y por conducto de notaria pública se le comunicó y notificó a la arrendataria, que el contrato no se iba a renovar hasta que no llegara a un acuerdo, en cuanto al nuevo canon de arrendamiento, y que cualquier depósito que se hiciera con la intención de auto renovar dicho contrato, no sería reconocido. Que ante las comunicaciones escritas, la conducta asumida por la arrendataria fue, de no responder a la comunicación, así como tampoco contra ofertó, ya que, se le había hecho una oferta en cuanto a su pretensión de cobro de las pensiones locativas.
Que para enero del año 2016, tampoco se produjo el acuerdo de voluntades en cuanto al ajuste del canon convenido. Que la arrendataria de forma unilateral y arbitraria siguió cancelando el canon de arrendamiento, a razón de treinta y ocho mil setecientos cincuenta y cinco bolívares (Bs. 38.755,00), mediante supuestos depósitos bancarios en la cuenta de la ciudadana Maloha Hernández, a pesar de haberse negado no sólo vía correo electrónico, sino además por medio de notificación hecha por una notaría pública.
Que en virtud de la conducta asumida por la arrendataria en el año 2016, resolvieron demandar la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento por ante el Tribunal Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, en el expediente signado con el N° AP31-V-2016-000416 (nomenclatura interna de ese Tribunal), órgano de justicia que no admitió la demanda, por razones y argumentos que no merecen ser comentados. Que lo relevante del caso, es que los motivos que invocó la juez para inadmitir la demanda, aparentemente alentaron a la demandada a seguir violando el contrato, al pretender ampararse en el Decreto Presidencial N° 929, publicado en la Gaceta Oficial con fecha 23 de mayo de 2014, que regula el arrendamiento inmobiliario para uso comercial; además de seguir cancelando durante todo el año 2016, el mismo canon de arrendamiento que en forma unilateral y arbitraria estableció en el año 2015.
Que a finales del año 2016 y principios de 2017, el ciudadano Rafael Vázquez, en representación de la demandada y mediante comunicaciones vía correo electrónico, promovió un supuesto acuerdo bilateral en relación al canon de arrendamiento, que según su entender y discernimiento sería cancelado a partir de enero de 2017, “durante el segundo año de la prórroga legal”. Que mediante misiva de fecha 31 de enero de 2017, el representante de la demandada le hizo la siguiente oferta: “pagarle el equivalente al cinco por ciento (5%) del monto bruto obtenido en la Declaración del Impuesto al Valor Agregado (IVA) de la empresa, correspondiente a cada mes anterior, a partir del mes de enero de 2017”. Que mediante misiva enviada vía correo electrónico en fecha 06 de febrero de 2017, se le respondió negándose en todo momento a la pretensión de que se aplicase una norma legal que excluye a los inmuebles para uso industrial y se le exhortó a cumplir con lo estipulado en el contrato.
Que en los términos en que fue redactada la misiva remitida por la parte demandada, que tras la supuesta oferta, se pretende con ella una especie de prueba pre-constituida, de aceptación tácita de voluntad de permitir o convalidar que siga ocupando el inmueble dado en arrendamiento. Que el contrato sobre el cual reposa la presente acción es claro y preciso sobre la tácita reconducción del arrendamiento, y la entrega inmediata del inmueble al culminar la prórroga legal.
Que es un hecho hartamente conocido por la parte accionada, su voluntad expresa y manifestada formalmente vía correo electrónico y por notaría, de no prorrogar más el contrato suscrito y en consecuencia, poner fin a la relación que los unió, motivado por los constantes incumplimientos del contrato. Que mal puede entonces con una misiva, jugar a obtener una presunción de voluntad de continuar el contrato, cuando en todo momento se han opuesto a sus pretensiones y su voluntad de terminar o poner fin a la relación.
Que es un hecho cierto y comprobable a través de misivas, notificaciones, poder otorgado y demandas hechas, su voluntad de poner fin al vínculo contractual con la demandada y que la única razón por la cual permanece el inmueble arrendado, es por la obligación que les impone la ley de respetar la prórroga legal, en consecuencia, mal podría ésta pretender un acuerdo bilateral para continuar. Que vencido como se encuentra el período de gracia que otorga la prórroga legal a la arrendataria, no existe motivo alguno para que permanezca en el inmueble de su propiedad. Y así piden que sea declarado.
Que el lote de terreno y el galpón sobre el mismo construido, forman parte de un acervo hereditario, aún no repartido, de una sucesión transmitida ab-intestato por sus padres, ciudadanos Terifa Cecilia de Hernández Pereira y Mauricio Hernández García. Que es un patrimonio familiar, y sus miembros son nueve personas y sus descendientes, dónde la mayoría son personas de la tercera edad, con padecimientos múltiples, enfermedades crónicas: corazón, hipertensión, diabetes, etc., en dónde hay niños con síndrome de asperger, otros niños con inmadurez psicomotriz, y en el caso de la ciudadana Maloha Hernández, es una persona discapacitada postrada en una silla de ruedas, que por razones obvias, subsisten, se alimentan y cubren sus gastos médicos con el dinero proveniente del arriendo de esta propiedad.
Que en virtud que no se cumplió el acuerdo sobre el aumento o ajuste del canon de arrendamiento, en consecuencia, no nació la obligación de prorrogar el contrato suscrito el 01 de enero de 2013, y por vía de consecuencia, feneció naturalmente este contrato a plazo fijo por un año. Que ante la culminación natural del contrato, el 31 de diciembre de 2013, y por disposición de la ley, de pleno derecho y sin necesidad de notificación, nace al día siguiente, 01 de enero de 2014, el derecho para el arrendatario y el deber para el arrendador, de la prórroga legal. Que dado a que la relación arrendaticia con la demandada duró más de diez (10) años, la prórroga legal debía extender el plazo del contrato por tres (3) años más.
Que si la prórroga legal inició el 01 de enero de 2014, se venció fatalmente el 01 de enero de 2017, a partir de cuyo momento debió proceder la arrendataria a entregar el inmueble en las condiciones de tiempo y perfecto estado, como expresamente lo había convenido o estipulado en el contrato de arrendamiento suscrito. Que durante la prórroga legal, el contrato sigue en vigencia en todas sus cláusulas, salvo la que determina el tiempo del contrato y la que establece que el canon de arrendamiento puede ser ajustado durante la vigencia de la prórroga legal. Que la arrendataria no recurrió al procedimiento de regulación del canon de arrendamiento por ante el ente competente, ni procedió a la consignación del canon de arrendamiento en un tribunal competente.
Que la demandada pretende aplicar el decreto presidencial N° 929 con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que expresamente en su artículo 2, excluye de su ámbito de aplicación la categoría del galpón industrial; pretendiendo de esa manera, desconocer el uso para el cual fue cedido el inmueble. Que por las razones expuestas deciden demandar el cumplimiento del contrato que los unió, concretamente, la entrega del bien cedido por vencimiento de la prórroga legal y por vía subsidiaria el cobro de daños y perjuicios sufridos. Que la indemnización de daños y perjuicios es por el incumplimiento culposo de la arrendataria, de su obligación de entregar el inmueble en la oportunidad de haber culminado o expirado el plazo de la prórroga legal, por lo que pretenden que se les indemnice por todo y cada uno de los daños y perjuicios causados.
Que en este caso, el galpón industrial cedido en arrendamiento, presenta mal estado de conservación y mantenimiento en general, tanto en las estructuras de fundaciones, pisos, paredes y techos. Que la estructura metálica de soporte de perchas o armaduras metálicas, están oxidadas y casi inservibles; que se evidencia la falta de pintura o mantenimiento preventivo y correctivo; que las láminas de zinc del techo, están en mal estado, oxidado y con agujeros que necesitan ser cambiadas o sustituidas inmediatamente; que las paredes de bloque, se encuentran sucias, sin pintar, agrietadas y con machas de humedad y signos de haber sido violentadas en algún momento y mal reparadas; que los pisos están sucios, rotos, desnivelados y las puertas de acceso están mal pintadas, con óxido, problemas de desnivel y fallas en el funcionamiento en general. Que además, hay ausencia absoluta del sistema de prevención de incendios.
Que solicitan que se les entregue el inmueble en buenas condiciones de conservación y mantenimiento, especialmente, en lo que se refiere a sus instalaciones en general, como pintura, paredes, pisos e instalaciones eléctricas, sistemas contra incendio, etc. O en su defecto, por vía subsidiaria la demandada sea condenada, a pagar a título de daño emergente y en forma subsidiaria, una cantidad de dinero equivalente o proporcional al deterioro de la cosa arrendada, según la cuantificación de los daños que hagan los expertos mediante experticia complementaria del fallo. Que la causa del daño descrito, es causado por la falta total o absoluta de mantenimiento y conservación, imputable a la parte demandada.
Que en materia de indemnización de los daños y perjuicios sufridos, el llamado por la doctrina lucro cesante, entendido como tal, el daño patrimonial que consiste en la pérdida de una ganancia legítima o de una utilidad económica por parte de la víctima o sus familiares como consecuencia del daño, y que ésta no se habría producido si el evento dañino no se hubiera verificado. Que en el presente caso, cuando venció la prórroga legal y el inmueble debió ser entregado, varias empresas estaban interesadas en arrendar el galpón industrial; que las empresas que mostraron interés en el arrendamiento del galpón en litigio, estuvieron dispuestos a cancelar por concepto de canon de arrendamiento, hasta la cantidad de un millón trescientos mil bolívares exactos (Bs. 1.300.000,00). Que mantienen contrato de arrendamiento con varias empresas, por galpones industriales ubicados en la misma zona, incluso a pocos metros del galpón objeto de litigio y que los montos que se cobran por concepto de pensión locativa, oscilan entre los Bs. 800.000 y Bs. 1.300.000.
Que por ejemplo el representante de la empresa Industrias Copaci 163, C.A., estaba interesado en arrendar el galpón de marras, pero como no pudo, negoció con ellos otro galpón de su propiedad, ubicado en la misma zona a menos de un kilómetro (1 km), y están cancelando un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000) mensuales. Que también el representante legal de la empresa Convertidora Finlandia, C.A., se encuentra arrendado hace más de treinta (30) años, en otro galpón industrial a pocos metros del galpón en litigio, y en el último contrato realizado en enero de 2017, se convino un canon de ochocientos mil bolívares exactos (Bs. 800.000). Que la pretensión de lucro cesante, es causada por el incumplimiento de la arrendataria de entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal, lo que le ha causado un daño patrimonial, constituido en este caso por la ganancia legítima o utilidad económica que les hubiese ingresado a su patrimonio, desde el 01 de enero de 2017 hasta la fecha que se introduce la presente demanda, y durante todo el tiempo que dure el presente juicio.
Que conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como en los artículos 1.167, 1.273, 1.585, 1.594, 1.595 y 1.596 del Código Civil, es que proceden a demandar a la empresa Papelera Vista Hermosa, C.A., en la persona de su presidente, ciudadano Rafael Vázquez, para que convenga o en su defecto sea condenada a lo siguiente:
1. En entregar el terreno y el galpón industrial, construido sobre el mismo, cedido en arrendamiento, sin plazo y de manera inmediata.
2. Que sea condenada por vía subsidiaria a título de daños y perjuicios sufridos (daño emergente), a pagar una suma de dinero equivalente y suficiente para reparar los daños que presenta el inmueble. Ya que como ha quedado expuesto con anterioridad, resulta injusto y reñido con los principios reconocidos por nuestra constitución, recibir el inmueble en deterioro y mal estado de conservación y tener que sufragar los gastos de reparación de los daños causados por la arrendataria. Y que la cuantificación se haga mediante experticia complementaria del fallo.
3. En pagar de manera subsidiaria, a título de indemnización de los daños y perjuicios, a título de lucro cesante, por la permanencia en el inmueble, con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, desde el 01 de enero de 2017 hasta febrero de 2017, la cantidad de dos millones seiscientos mil bolívares exactos (Bs. 2.600.000,00), a razón de un millón trescientos mil bolívares exactos (Bs. 1.300.000,00).
Por el mismo concepto, solicitan la cantidad de un millón trescientos mil bolívares exactos (Bs. 1.300.000,00), por los meses de marzo de 2017 y los meses que se sigan venciendo, hasta que la parte demandada cumpla efectivamente con su obligación de entregar el inmueble arrendado.
4. Solicitan la indexación de las cantidades de dinero que puedan y deban ser objeto de corrección monetaria, según la ley, las máximas de experiencia de los jueces, y en base al Índice Nacional de Precios al Consumidor que señala el Banco Central de Venezuela.
5. Solicitan se condene en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente, solicitan que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley.
Por su parte, el apoderado judicial de la PARTE DEMANDADA, abogado Francisco J. Sosa Fontán, consignó escrito de contestación a la demanda (f. 59 al 70), en el cual adujo lo siguiente:
Primeramente, opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la existencia de un plazo pendiente, que impide el inicio y procedencia de la acción intentada, ya que, la prórroga legal de arrendamiento de tres (3) años se inició el 01 de enero de 2016, y en consecuencia, dicha prórroga vencería el 31 de diciembre de 2018, razón por la cual, existiendo ese plazo pendiente por cumplirse, la demanda intentada carece de todo fundamento y no puede proceder en derecho.
Que en fecha 01 de enero de 2013, se suscribió el último contrato escrito entre las partes, dónde se pactó expresamente la duración de un (1) año fijo y un (1) año de prórroga, pero también se pactó expresamente en ese contrato, en su cláusula tercera, que la cancelación de las pensiones de arrendamiento, se harían únicamente mediante depósito de cuenta bancaria a nombre de la ciudadana Maloha Hernández Pereira, en la cuenta corriente N°0134 0072 51 0723055495, a cargo de Banesco, Banco Universal.
Que el plazo inicial de un (1) año fijo del contrato, concluyó el 31 de diciembre de 2013, y luego durante todo el año 2014, la arrendataria Papelera Vista Hermosa, C.A., pagó las doce (12) mensualidades correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2014, mediante depósitos en la mencionada cuenta corriente, cuyo titular es la señora Maloha Hernández Pereira, siendo aceptados esos pagos efectuados en su cuenta corriente y disponiéndose de esas cantidades de dinero, es decir, sin género de dudas la parte arrendadora recibió el pago de los cánones de arrendamiento de todo el año 2014, y en consecuencia, la prórroga de un (1) año, pactada en el contrato que inició el 01 de enero de 2013, operó plenamente; y así lo reconocieron los demandantes en la primera demanda que cursó ante el Juzgado 29° de Municipio.
Que el arrendamiento celebrado sin género de dudas, duró un (1) año fijo inicial y también un (1) año más de la prórroga pactada y no como de manera alejada a la verdad pretenden hacer ver los demandantes en esta segunda demanda, puesto que la prórroga de un (1) año que venció el 31 de diciembre de 2014, como se ha dicho, operó de pleno derecho. Que llegado el día 01 de enero de 2015, la arrendataria comenzó a pagar en la misma cuenta corriente de la ciudadana Maloha Hernández Pereira, la cantidad de treinta y ocho mil setecientos cincuenta y cinco bolívares (Bs. 38.755,00) mensuales, canon ajustado a la inflación surgida conforme a los índices de precios al consumidor, emanados del Banco Central de Venezuela, lo cual realizó la arrendataria durante todo el año 2015.
Que dichos pagos efectuados en la cuenta corriente que se había establecido en el contrato del año 2013, como única forma de pago, fueron aceptados y los arrendadores dispusieron de su valor. De esta forma, se realizó una segunda prórroga contractual, conforme lo pautado en la cláusula quinta del contrato, en dónde se estableció que, si no se hace la notificación de no continuar el contrato, se considerará renovado automáticamente y sin necesidad de convención especial entre las partes, por períodos iguales de un (01) año y así sucesivamente, hasta que cualquiera de las partes, notificara a la otra de conformidad con lo pautado en esa cláusula, su voluntad de poner fin al mismo. Que los demandantes en la primera demanda, reconocen la existencia de esta segunda prórroga, aceptando el aumento pagado por la arrendataria conforme al IPC establecido por el Banco Central de Venezuela, por considerarlo ajustado a las disposiciones contractuales. En consecuencia, el contrato tuvo una duración real y efectiva de un (1) año fijo inicial (2013) y dos prórrogas sucesivas de un (1) año cada una (2014 y 2015).
Que a comienzos del año 2016, los demandantes exigieron que la arrendataria les pagara un canon de ciento cuarenta y tres mil trescientos noventa y tres bolívares (Bs. 143.393,00) que equivalía en ese momento a un aumento del 270% de lo que pagaba la arrendataria y que habían aceptado hasta esa fecha, 31 de diciembre de 2015. Que los demandantes igualmente le notificaron que el contrato duraría hasta el 31 de diciembre de 2015, ello lo hicieron mediante correo electrónico y notificación auténtica por órgano de la Notaría Pública 23° del Municipio Libertador, de fecha 16 de febrero de 2016.
Que resulta evidente que la prórroga legal de tres (3) años, que obligatoriamente le corresponde dar a la arrendataria, se inició el 1° de enero de 2016 y la misma vence el 31 de diciembre de 2018, y no como pretenden los demandantes, cuando señalan que comenzó el 1° de enero de 2014 y que venció el 31 de diciembre de 2016. Que en virtud de ello, la prórroga legal que corresponde a Papelera Vista Hermosa, C.A., aún está muy lejos de vencer, razón por la que oponen la cuestión previa, relativa a la existencia de un plazo pendiente, y solicitan que la misma se declare con lugar, por ser procedente en derecho.
Que conforme a lo establecido en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, oponen la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, ya que la demanda intentada es inadmisible, por cuanto la misma fue intentada en contravención clara e indiscutible, con las disposiciones legales de orden público que son aplicables al inmueble, cuyo contrato de arrendamiento ha sido demandando para su pretendido cumplimiento. Que los artículos 2 y 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que los cánones de arrendamiento quedan sujetos a regulación, bajo las condiciones determinadas en esa ley, asimismo, los derechos de los arrendatarios son irrenunciables, por lo que, es nulo todo acuerdo que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos.
Que en el instrumento privado contentivo de la relación arrendaticia que celebró Papelera Vista Hermosa, C.A., en ninguna de sus cláusulas señala que el canon de arrendamiento que unilateralmente fijaron los arrendadores, haya sido establecido por el organismo administrativo competente del Estado, para la fecha de suscribirse el contrato, 1° de enero de 2013. Que con relación al canon de arrendamiento, en el contrato se estableció el mismo por la cantidad de veintitrés mil bolívares (Bs. 23.000,00), pero el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que quedan excluidos del régimen de esa ley, a los efectos de la fijación del canon de arrendamiento, los inmuebles cuya cédula de habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987.
Que el inmueble arrendado, tiene mucho más de treinta (30) años de haber sido construido y en consecuencia, su cédula de habitabilidad es anterior al 02 de enero de 1987, por lo que, el inmueble objeto de arrendamiento está sometido a regulación, conforme al artículo 2 eiusdem; y que conforme al derecho que asiste a la arrendataria el mismo es irrenunciable. Que la presente demanda es inadmisible, ya que la relación arrendaticia que se creó entre las partes, lo fue con una evidente infracción e incumplimiento por parte de los arrendadores, de las disposiciones legales vigente aplicables a dicha relación. Que la falta de regulación del inmueble, es un elemento constitutivo de inadmisibilidad de la demanda, por ser derechos del demandado que derivan directamente del decreto regulatorio de la convención, y que son normas de orden público y de estricto cumplimiento.
Que al no haber sido establecido un canon de arrendamiento, conforme a esas normas de orden público y obligatorio cumplimiento, aplicables erga omnes, sin la existencia de dicho requisito o regulación previa, no puede ser intentada la acción, como incorrectamente ha sido ejercida en este proceso, pues se fundamenta en una convención celebrada en violación a la ley. Por lo que, oponen la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la inadmisibilidad de la demanda, y así solicitan sea declarado.
Por otra parte, conforme a lo establecido en el segundo aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, oponen la falta de cualidad de los demandantes en este proceso, ciudadanos Maloha Hernández Pereira y José Gregorio A. Hernández Pereira, para intentar y sostener el juicio. Que el inmueble objeto del contrato, es una comunidad proindivisa, originada en derechos sucesorales, es decir, que tal como se indica en el contrato, los propietarios del inmueble arrendado son: Maloha Hernández Pereira, José Gregorio A. Hernández Pereira, Niloa Guillermina Hernández Pereira, Hemérito Enrique Hernández Pereira, Mauricio Alberto Hernández Pereira, Peggy Victoria Hernández Ramos, Rebeca Marlene Hernández Ramos y Maurcly Hernández Ramos. Que dicho hecho es corroborado por los demandantes en su libelo al identificarse como copropietarios, y señalar que el inmueble objeto del arrendamiento pertenece a un acervo hereditario aún no repartido.
Que quienes suscriben la demanda, ciudadanos Maloha Hernández Pereira y José Gregorio A. Hernández Pereira, afirman ser los únicos arrendadores del inmueble; pero se evidencia que ellos no son los únicos propietarios del inmueble arrendado, sino solamente comuneros y ni tan siquiera propietarios de una mayoría de los derechos y acciones del inmueble arrendado, puesto que los propietarios son en total ocho (8) personas. Que en consecuencia, los dos (2) comuneros demandantes carecen de la cualidad activa para intentar la acción; ya que la acción judicial intentada requiere que sea ejercida por todos los comuneros copropietarios del bien arrendado, máxime cuando la convención arrendaticia fue celebrada entre todos los copropietarios y no únicamente por los que pretenden ejercer la acción. Que en el supuesto negado que fueren rechazadas las cuestiones previas opuestas, solicitan que se declare con lugar la defensa previa de fondo, de la falta de cualidad de los demandantes para intentar la demanda y sostener el juicio.
Que con relación al fondo de la demanda, conforme a lo estipulado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, la demanda intentada por los ciudadanos Maloha Hernández Pereira y José Gregorio A. Hernández Pereira, por carecer de todo fundamento legal y de hecho, en consecuencia:
1. Niegan, rechazan y contradicen que el plazo inicial del contrato de arrendamiento, celebrado entre los copropietarios del inmueble arrendado, haya terminado el día 1° de enero de 2014, y no se haya prorrogado, por cuanto dicha convención se prorrogó durante los períodos de los años 2014 y 2015, comenzando a correr la prórroga legal de la misma, el día 1° de enero de 2016.
2. Niegan, rechazan y contradicen que Papelera Vista Hermosa, C.A., haya incumplido con lo establecido en las cláusulas segunda, tercera, cuarta y quinta del último contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1° de enero de 2013. Que reproducen en todas y cada una de sus partes, los alegatos relativos a la existencia de un plazo pendiente aún no cumplido. Que la demandada pagó tal y como se estableció en el contrato y esos pagos fueron recibidos y dispuestos por los arrendadores.
Que no existió, ni existe obligación alguna para Papelera Vista Hermosa, C.A., de concurrir al Tribunal de consignaciones a depositar esos cánones, toda vez que los mismos fueron depositados en la cuenta corriente bancaria, taxativamente establecida en el contrato como voluntad de los arrendadores. Que tal y como se ha establecido en los argumentos expuestos en relación a la existencia de un plazo pendiente, hasta el día 31 de diciembre, el contrato estuvo vigente por haber ocurrido el plazo inicial de un (1) año y dos (2) prórrogas contractuales, de un (1) año cada una, y que en consecuencia de la prórroga legal, reconocida expresamente su existencia por los demandantes, comenzó el día 1° de enero de 2016. Que hasta el 31 de diciembre de 2015, Papelera Vista Hermosa, C.A., depositó los cánones de arrendamiento conforme a lo establecido en el contrato.
Que el inmueble arrendado debía ser sujeto de regulación conforme la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto su construcción, fue muy anterior al día 02 de enero de 1987; por lo que, la arrendataria no está obligada a pagar ningún aumento del canon fijado unilateralmente por los demandantes, durante la vigencia de la prórroga legal, razón por la cual jamás han incumplido a sus obligaciones contractuales, en lo que al pago de los cánones de arrendamiento se refiere.
3. Niega, rechaza y contradice que Papelera Vista Hermosa, C.A., esté obligada a entregar el terreno y el galpón sobre el mismo construido a los demandantes, sin plazo y de manera inmediata, por cuanto, su representada jamás ha incumplido con sus obligaciones contractuales, y por ende, no está obligada a realizar la entrega que se le demanda.
4. Niega, rechaza y contradice que el galpón arrendado tenga sus soportes o armaduras metálicas oxidadas y casi inservibles; que las láminas del techo estén oxidadas y con agujeros; que las paredes estén agrietadas y con manchas de humedad y signos de haber sido violentadas y mal reparadas; que los pisos estén rotos o desnivelados y que las puertas de acceso estén oxidadas, con fallas de desnivel y fallas en su funcionamiento; y que no existan sistemas de prevención de incendios en el referido galpón.
5. Niega, rechaza y contradice que Papelera Vista Hermosa, C.A., esté obligada a pagar a los demandantes suma alguna de dinero por concepto de los supuestos daños que afirman ha sufrido el galpón arrendado, identificado como daño emergente, e igualmente, niega, rechaza y contradice que sea procedente en derecho esos pretendidos daños, que no son cuantificados en lo absoluto por los demandantes, ni pueden ser estimados mediante una experticia complementaria del fallo.
6. Que niega, rechaza y contradice que Papelera Vista Hermosa, C.A., esté obligada a pagar a los demandantes, un pretendido lucro cesante, que está por completo alejada a las disposiciones contractuales y legales, que estiman en la cantidad de un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,00) mensuales.
Que ese lucro cesante resulta por completo absurdo en cuanto a su monto, que carece de todo respaldo fáctico. Que los demandantes establecen un monto de lucro cesante de un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,00) mensuales, por no haber podido arrendar el inmueble a tercera persona, pues según consideran, eso es lo que debe pagarse; que pretenden sustentar esa suma en referencia de inmuebles similares, pero que resulta sorprendente esa estimación en una cantidad tan considerable, cuando en la primera demanda que intentaron en el mes de mayo de 2016, establecieron por concepto de indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de ciento un mil ciento cincuenta bolívares con cincuenta y cinco céntimos (Bs. 101.150,55).
Que resulta sorprendente que en un (1) año, tiempo que transcurrió entre la primera demanda y la segunda, los demandantes aumenten lo que supuestamente reclaman en un mil doscientos por ciento (1200%), o sea, doce (12) veces más de lo que consideraban era una justa reclamación en el año 2016.
Que es una cantidad totalmente exagerada y fuera de contexto, que carece de todo sustento y razón, ya que en la cláusula séptima del contrato, se evidencia de manera clara y precisa que, ambas partes contratantes pactaron de manera formal y expresa, lo que sería la obligación de la arrendataria en el caso de surgir incumplimiento de su parte en la entrega del inmueble arrendado. Que en el contrato se señala que si no se entregaba el inmueble cuando correspondiera hacerlo, debían pagarles un monto equivalente a la mensualidad del último canon de arrendamiento del mes inmediatamente anterior, a la fecha en que la entrega del inmueble debía hacerse efectiva y una cantidad de setecientos sesenta y siete bolívares (Bs. 767,00), por cada uno de los días que pueda durar la falta de entrega, esto por concepto de cláusula penal. Que dichas obligaciones en caso de incumplimiento en la entrega, establecidas unilateralmente por los arrendadores, fueron aceptadas por la arrendataria al suscribir el contrato.
Que los arrendadores están limitados por la convención celebrada entre ellos, solamente a cobrarles las cantidades estipuladas en el contrato escrito celebrado, y jamás podrían establecer los arrendadores, un reclamo de un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,00) mensuales, como si se tratara en este juicio de reclamar unos daños derivados de responsabilidad civil extracontractual, pues únicamente podrían reclamar lo expresamente pactado conforme en el contrato escrito celebrado.
Que planteado el formal rechazo al fondo de la demanda, por ser exigido expresamente por la ley, solicita se acumule con las cuestiones previas opuestas a la misma; y respetuosamente pide al Tribunal declare con lugar las defensas previas opuestas, lo que originaría consecuencialmente, que no surja pronunciamiento alguno sobre el fondo del asunto y en el supuesto negado que así fuese, debe ser declarada sin lugar la demanda y así también lo solicitan.
Posteriormente, compareció ante esta Alzada, el apoderado judicial de la PARTE DEMANDADA, abogado Tereso de Jesús Bermúdez Subero, y consignó ESCRITO DE ALEGATOS (f. 435 al 447), en el cual adujo entre otras cosas, lo siguiente:
Que a pesar de no haberlo alegado en primera instancia, señala que en el presente caso, existe una inepta acumulación de pretensiones, ya que la parte demandante, ejerció una acción de cumplimiento de contrato, pero con fundamento en esa calificación, pidió en su demanda el desalojo del galpón arrendado y de manera subsidiaria unos daños y perjuicios. Que conforme al criterio manejado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sólo es posible ejercer la acción de desalojo del inmueble y jamás la de cumplimiento de contrato, con reclamo de daños y perjuicios por vía subsidiaria. Que la demanda incoada debió ser declarada inadmisible con fundamento en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, por existir pretensiones que se excluyen entre sí, como lo son el cumplimiento de contrato de arrendamiento (pero que realmente es una acción de desalojo) y el reclamo de daños y perjuicios, por vía subsidiaria.
Que con relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta en la contestación de la demanda, relativa a la prohibición de la ley para admitir la acción propuesta; consideran que el criterio usado por el juez a quo, se encuentra alejado de la correcta interpretación dada por la Sala de Casación Civil, ya que dicha normativa aplica no sólo en los casos en que la ley prohíba taxativamente el ejercicio de una acción o que aparezca clara la intención del legislador de prohibirla, sino también cuando la ley somete el ejercicio de esa acción a determinados requisitos.
Que la circunstancia de no haber sido nunca regulado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento fue demandado por los actores, constituía un impedimento legal que determinaba ab initio la no admisión de la demanda, conforme a lo establecido en los artículos 2 y 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que el cumplimiento de un requisito establecido en una norma de orden público, fue desconocido por la recurrida, que se abstuvo de declarar como procedente la cuestión previa de inadmisibilidad de la acción propuesta, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Que con relación a la falta de cualidad activa, opuesta en la contestación de la demanda, la sentencia recurrida señala en forma concreta y radical que el abogado José Gregorio Hernández Pereira, supuestamente ejerce la representación judicial de los ciudadanos Maloha Hernández Pereira, Niloa Guillermina Hernández Pereira, Hemérito Enrique Hernández Pereira, Mauricio Alberto Hernández Pereira e igualmente de los ciudadanos, Peggy Victoria Hernández Ramos, Rebeca Marlene Hernández Ramos y Maurcly Jesús Hernández Ramos.
Que en el expediente solo aparecen y fueron consignados por los demandantes, tres (3) instrumentos poder, que evidencian la representación que tenía el abogado José Gregorio Hernández Pereira de los ciudadanos, Maloha Hernández Pereira, Niloa Guillermina Hernández Pereira, Hemérito Enrique Hernández Pereira y Mauricio Alberto Hernández Pereira; pero no existe en absoluto, instrumentos poder de los ciudadanos Peggy Victoria Hernández Ramos, Rebeca Marlene Hernández Ramos y Maurcly Jesús Hernández Ramos, coherederos también a título universal del ciudadano Mauricio Hernández García.
Que resulta evidente, que el abogado José Gregorio Hernández Pereira, carecía por completo de poder judicial para representar a los coherederos Peggy Victoria Hernández Ramos, Rebeca Marlene Hernández Ramos y Maurcly Jesús Hernández Ramos; pero la recurrida en un análisis por completo fuera de lugar, afirma que el demandante si tenía esa representación judicial, y por ende cualidad para actuar y representar en juicio a esos coherederos. Que la recurrida incurrió en incongruencia negativa, al no atenerse a lo alegado y probado en autos. Que en el caso que nos ocupa, existe un litis consorcio activo necesario, y la cualidad para intentar la acción planteada en la demanda, correspondía por imperio de ley, a todos los coherederos del de cujus Mauricio Hernández García.
Que aunado a lo anterior, el abogado José Gregorio Hernández Pereira, al momento de intentar la demanda, lo hace únicamente en su propio nombre y en representación de la coheredera Maloha Hernández Pereira, lo que evidencia aún más la falta de cualidad alegada. Que con fundamento en la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, al existir un litisconsorcio activo necesario en el caso que nos ocupa, es decir, que todos los coherederos del propietario original, se encontraban en la obligación de intentar la demanda conjuntamente, y siendo que el abogado José Gregorio Hernández Pereira, no tenía representación alguna de tres (3) de ellos, solicita que se declare con lugar la defensa previa de falta de cualidad de los demandantes.
Que la sentencia recurrida incurrió en incongruencia negativa, ya que a pesar de señalar que esa representación había solicitado la perención de la instancia, mediante diligencia de fecha 14 de marzo de 2021, no hizo ningún otro pronunciamiento; por lo que, tan manifiesta omisión constituye sin lugar a dudas una manifiesta infracción a lo establecido en el artículo 12 y ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por no atenerse la sentenciadora a los términos de la controversia y no haber decidido conforme a lo alegado por la demandada, hoy recurrente. Que entre el 18 de noviembre de 2018 hasta el 12 de diciembre de 2020, ninguna actuación procesal fue realizada en este juicio, por lo que, el 14 de mayo de 2021, solicitaron al juzgado a quo, se pronunciara sobre la perención de la instancia, pero el tribunal de la recurrida, se abstuvo totalmente de emitir pronunciamiento alguno sobre dicho alegato y defensa. Por lo que, en el supuesto negado, que las defensas anteriores sean consideradas improcedentes, solicitan se declare la perención de la instancia.
Que la sentencia recurrida incurrió en el vicio de incongruencia negativa, ya que infringió lo dispuesto en los artículos 12 y ordinal 11° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, ya que el juzgado a quo, afirma que la demandada reconoció no haber hecho entrega del inmueble arrendado a pesar de haber transcurrido con creces la prórroga legal; y que tal afirmación resulta por completo alejada de lo evidenciado en autos, pues para el momento de ser contestada la demanda, la prórroga legal no se encontraba vencida, tal como se reconoce en la sentencia de autos. Que la parte demandada, jamás reconoció que debía entregar el inmueble a la parte demandante al contestar a la reclamación, por el contrario, negó y contradijo que estuviera obligada a hacerlo. Que resulta evidente, que la sentencia apelada incurrió en la denominada incongruencia negativa, pues creo una afirmación no existente, sin ajustarse a lo alegado y probado en los autos, vicio que afecta la validez de la decisión apelada, y así piden respetuosamente sea declarado.
Que además, la sentencia recurrida incurrió en el vicio de incongruencia positiva, ya que resulta claro que la recurrida dio por no procedente la reclamación de la parte actora, relativa a que le fueran pagados dos millones seiscientos mil bolívares (Bs. 2.600.000,00), como indemnización por la ocupación del galpón arrendado, pero de forma inexplicable procede a condenar a la demandada a unos cánones de arrendamiento desde el mes de agosto de 2017, exclusive, con un monto de treinta y ocho mil setecientos cincuenta y cinco bolívares (Bs. 35.755,00), sometido dicho monto a la reconversión monetaria y a la respectiva indexación, sin que ello, fuere objeto de la demanda en lo absoluto, y luego condena a la demandada a pagar el valor de una cláusula penal, que si bien aparece mencionada en el contrato de arrendamiento, jamás fue demandado a pagar por la parte accionante.
Que la sentencia apelada, incurrió en el vicio de incongruencia positiva por ultrapetita, pues procedió a condenar a la demandada a pagar sumas de dinero no reclamadas en el libelo de la demanda; ello a reserva, que la recurrida debió limitarse a emitir pronunciamiento sobre las defensas opuestas a la demanda y jamás sobre un reclamo de daños y perjuicios, que no tenía cabida en un proceso de desalojo, tal como ha sido establecido por interpretación jurisprudencial, al limitarlo así el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para el Arrendamiento de Uso Comercial del año 2014. Finalmente, solicita a esta Superioridad, considere favorablemente los argumentos y alegatos expuestos al momento de emitir el fallo definitivo.
Seguidamente, compareció ante esta Alzada, el apoderado judicial de la PARTE ACTORA, abogado José Gregorio A. Hernández Pereira, y consignó ESCRITO DE ALEGATOS (f. 448 al 455), en el cual adujo entre otras cosas, lo siguiente:
Que la sentencia proferida por el juez a quo, no cumple con los requisitos que debe cumplir toda sentencia, no es exhaustiva por cuanto no se pronunció sobre todos los pedimentos formulados en el debate, y adicionalmente, en su contenido incurre en una serie de contradicciones y ambigüedades, específicamente en el vicio constitucional de incongruencia omisiva negativa y en el vicio de tergiversación intelectual.
Que en la referida sentencia se incumple con el deber de pronunciamiento y que el juez a quo, incurre en el vicio de incongruencia omisiva negativa, por no haber decisión sobre algunas de las solicitudes o defensas expresadas por los sujetos en litigio, concretamente los alegatos centrales de la parte demandante, la medida preventiva solicitada y una solicitud de perención formulada por la parte demandada, lesionando principios procesales de orden público, como el principio contradictorio, el de exhaustividad de la sentencia y la igualdad de las partes en el proceso.
Que el juez a quo omitió pronunciarse sobre el vencimiento natural del contrato y el inicio de la prórroga legal. Que el argumento central del escrito libelar es que ante la culminación natural del contrato, el día 31 de diciembre de 2013, por disposición de la ley, de pleno derecho y sin necesidad de notificación, nace al día siguiente, 01 de enero de 2014, el derecho para el arrendatario y el deber para el arrendador de la prórroga legal. Que a pesar que el juzgado de instancia, cita los argumentos de la demandante en la sentencia, omite injustificadamente todo análisis, es decir, no se pronuncia de manera expresa, positiva y precisa, sobre las pretenciones deducidas del escrito de la demanda.
Que los hechos indicados en el escrito libelar y las disposiciones contractuales estipuladas y citadas son el componente fáctico y jurídico de la acción intentada, y como tales debieron ser analizados y resueltos, y no sólo mencionados; lo que configura un vicio de la sentencia que la hace en todo caso anulable. Que en actas se evidencia una solicitud de perención de la instancia, hecha por la parte demandada, la cual se produce dentro del contexto de la pandemia por Covid19, que azotó al mundo entero y estando el proceso en estado de sentencia, luego de haber sido prolongado indebidamente el lapso de pruebas en espera de una prueba de informes promovida y evacuada por la parte demandada.
Que en el caso bajo examen, se observa que la inactividad como hecho objetivo que da lugar a la perención, no es imputable a la parte actora, sino que es imputable al juez de la causa y al retardo procesal que caracteriza a ese tribunal de instancia. Que la presunción iuris tantum del abandono o pérdida de interés en el juicio, queda desvirtuada en razón que, debido al retardo procesal y la inactividad del juez a quo para decidir, la parte accionante presentó dos (2) acciones de amparo sobrevenido en contra del referido tribunal. Que en cada ocasión la parte demandada forzó la notificación para la continuación de la causa, y de manera diligente como su contra parte procuraron siempre y en toda ocasión, la continuación del proceso.
Que existe incongruencia omisiva negativa por nunca haberse pronunciado el juez de instancia, en relación a la medida preventiva solicitada, la cual consta y se evidencia en el cuaderno de medida aperturado, pero nunca decidido. Que en la sentencia impugnada se incurrió en el silencio parcial de pruebas, por cuanto el a quo, no analizó en toda su extensión el contrato de arrendamiento producido con la demanda. Que la recurrida se limitó a realizar una mención vaga de este medio probatorio, sin analizar sus cláusulas, ni expresar el mérito probatorio para las pretensiones de la parte actora.
Que la juez a quo, mostró en todo momento interés, parcialidad y preferencia por la parte demandada, ya que analiza abundantemente las pruebas ofrecidas por esta parte, y maliciosamente omite el debido análisis del material probatorio de la parte actora, concretamente, el contrato de arrendamiento en el cual está planteado la voluntad de las partes, y que es ley entre las partes. Que entre las disposiciones contractuales contenidas en el contrato de arrendamiento, se establece como condición positiva resolutoria del contrato, la fijación y aceptación del ajuste por inflación del canon de arrendamiento; que de igual forma se establece, que en caso de no estar de acuerdo la arrendataria con el nuevo canon de arrendamiento, el contrato queda resuelto de pleno derecho, o lo que es lo mismo se considera de plazo vencido y dará derecho al ejercicio de las acciones previstas en el mismo contrato.
Que de la interpretación de la cláusula del contrato de arrendamiento, queda en evidencia que la prórroga convencional y no obligatorio del plazo fijo inicialmente convenido, fueron sometidas a ciertas condiciones suspensivas, a saber: (i) que no se hubiese producido la notificación de no continuar con el contrato (condición negativa); (ii) la solvencia de la arrendataria y su fiel cumplimiento de las obligaciones contractuales y (iii) la existencia del acuerdo de voluntades, en relación al nuevo canon de arrendamiento.
Que el juez de instancia ha incurrido en un error de interpretación de los artículos 1.159, 1.264, 1.205 del Código Civil, por falta de aplicación. Que de haber aplicado las normas in comento, necesariamente hubiese concluido que ante el cumplimiento de la condición resolutoria positiva contenida en el contrato, esto es el acuerdo de voluntades sobre el necesario ajuste por inflación del canon arrendaticio, el contrato no se renovó automáticamente. Que el plazo inicialmente concebido de un (1) año, había vencido y de pleno derecho, comenzó a transcurrir la prórroga legal.
Que el vicio denunciado resulta determinante en el dispositivo del fallo, pues de haber interpretado la juez a quo correctamente las disposiciones legales y las disposiciones contractuales, hubiera declarado con lugar la demanda, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.205 del Código Civil, que obliga a las partes a cumplir las obligaciones exactamente cómo se contraen y permite al que no ha cumplido el contrato, requerir su resolución.
Que se alegó y se probó a través de sendos contratos de arrendamientos suscritos todos por la misma persona, que no fueron objeto impugnación o desconocimiento, y tampoco se negó en el acto de la contestación, el hecho que el ciudadano Rafael Vázquez, había venido utilizando diferentes compañías para arrendar el referido galpón, y tras ese velo corporativo se encuentra la misma persona, con el mismo cargo y las mismas acciones. Lo que pone en evidencia una vez más, la mala intención de la parte demandada quien se esconde detrás de un velo corporativo en busca de impunidad.
Que cuestiona si es justo o equitativo el pago de cero bolívares con treinta y nueve céntimos (Bs. 0,39), por concepto de canon de arrendamiento por un terreno y el galpón industrial construido sobre el mismo, de aproximadamente mil cuatrocientos setenta y nueve con setenta y ocho metros cuadrados (1.479,78 m2), es decir, que la demandada paga menos de un bolívar por un terreno y un galpón industrial de casi mil quinientos metros (1.500 m). Que la demandante (sic.) permanece gratis en el inmueble arrendado en menoscabo del derecho de propiedad de personas enfermas y discapacitadas, mientras que en el plano del discurso formal reclama la falta de regulación del inmueble.
Que la juez a quo, en su afán de beneficiar a la parte demandada, saca de contexto las referidas pruebas y pretende al valorarlas, deducir que es partir de las notificaciones que empieza a correr la prórroga legal. Que ni de las comunicaciones vía correo electrónico, ni la notificación por conducto de una notaría, es posible deducir un supuesto contrato de arrendamiento que se venía manteniendo vigente desde el año 2015. Que es evidente que cuando la jueza saca esa conclusión, sobre hechos que realmente no consta o habían sido probados a través de esa prueba analizada, incurre en el vicio denunciado por suposición falsa por error en el juzgamiento de los hechos. Que en la referida misiva y la notificación por notaría, lo que deja en evidencia es que, la parte accionada reconoce expresamente la existencia del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se está demandando y que se celebró el día 1° de enero de 2013; así como la falta de acuerdo en relación al nuevo canon de arrendamiento y que el referido contrato se encontraba en prórroga legal; además de que el error de hecho en el cual incurrió la parte demandada al considerar que la prórroga supuestamente vencía en el año 2018; y en consecuencia, Papelera Vista Hermosa, C.A., estaba obligada a entregar el galpón.
Que el juez de primer grado tergiversa los hechos, omite interpretar el contrato de arrendamiento y por vía de consecuencia aplica incorrectamente la norma adjetiva sobre el plazo pendiente. Que este vicio de suposición falsa sobre los hechos consiste en un error de hecho o de percepción en el juzgamiento de los hechos, que conduce por vía de consecuencia a un error de derecho y que a esta categoría se le suma el error en la interpretación de los contratos, lo cual se ha denominado desviación ideológica intelectual que se verifica cuando el juez se aparta de la voluntad expresada por las partes. Que si la juez a quo hubiese actuado dentro del ámbito de su competencia y cumplido fielmente con su actividad jurisdiccional, cumpliendo con los principios procesales de orden público como son el principio dispositivo y exhaustivo de la sentencia, ciertamente hubiese declarado con lugar la demanda de cumplimiento de la prórroga legal. Finalmente, solicita que la demanda sea declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley.
Vistos los argumentos esgrimidos por las partes en el presente recurso, pasa este órgano jurisdiccional, a resolver de manera previa al fondo del asunto, la defensa opuesta por la parte demandada, relativa a la falta de cualidad de la parte accionante para sostener el presente juicio.
- FALTA DE CUALIDAD ACTIVA -
Con relación a la falta de cualidad, A. Rengel-Romberg (Tratado de Derecho Procesal Venezolano, T.II, p. 29), ha señalado:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
(…Omissis…)
Por tanto, por argumento a contrario, se deduce que para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y pidan al juez una decisión de mérito sobre la misma (Legitimatio ad causam).”
(Fin de la cita. Subrayado de esta alzada).
En ese mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil, mediante sentencia número RC.000837, del 24 de noviembre de 2016, ha indicado:
“(…Omissis…)
(…) es preciso estar atento de no confundir cualidad en sentido amplio susceptible de ser tratada como titularidad -esto en el plano sustantivo-, con la legitimidad como una noción atinente al proceso, es decir, cuando este inserta en el campo de este último.
Efectivamente, tal distinción resulta fundamental, toda vez que cuando se está en presencia de la legitimidad en el terreno procesal, no puede tratarse unívocamente como un título de derecho, sino como lo sugiere el maestro Loreto, como un juicio de identidad lógica entre la persona que intenta o contra quien se intenta la acción, y aquella persona a quien por mera hipótesis o en sentido abstracto la Ley atribuye la facultad de estar en juicio, ya como actor o ya como demandado, para formular una pretensión mediante demanda.
La determinación en cada caso concreto, de la persona a quien la Ley atribuye esa facultad de estar en juicio “legítimamente” y frente a las cuales pueda ser dictada una sentencia, equivale a establecer la legitimación en la causa o cualidad.
(…Omissis…)
Del criterio parcialmente transcrito, se evidencia que el juez debe constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no obstante esto no implica determinar la efectiva titularidad del derecho, porque esto obviamente es materia de fondo del litigio, pero si debe advertir cuando examina la legitimación de la parte que esté debidamente conformada la relación jurídico procesal, mediante la correspondencia o identidad lógica entre las personas a quien la ley hipotéticamente confiere la facultad de estar válidamente en juicio como actor o demandado, por ser aquellas frente a quienes ha de producir sus efectos la sentencia, y aquellas que concretamente se presentan como tales en el juicio de que se trata.
(…Omissis…)
Por su parte, esta Sala de Casación Civil ya se ha pronunciado en relación con la falta de cualidad o legitimación a la causa, en el sentido de dejar claro que se trata de una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia tal como lo refirió la Sala Constitucional mediante sentencia número 1.930 de fecha 14 de junio de 2003, expediente 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia esta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional número 3.592 de fecha 6 de diciembre de 2005, expediente 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, (…)”

(Fin de la cita. Subrayado de esta Alzada.)
De lo anterior se desprende, que la doctrina y la jurisprudencia nacional, son cónsonas en sostener que, la legitimación es la cualidad necesaria de las partes para acudir a juicio, es decir, la correlación existente entre la persona a quien la ley hipotéticamente confiere la facultad de estar válidamente en juicio y quienes asistan a juicio afirmando ser titulares de ese derecho. En ese sentido, la cualidad activa es aquella persona o sujeto titular de un derecho propio, que tiene legitimación para comparecer en juicio y hacer valer ese derecho, mientras que la cualidad pasiva, es aquel contra quien se ejerce ese derecho, teniendo de esa forma legitimación pasiva para sostener el juicio.
Ahora bien, a los fines de verificar quienes son los legitimados para comparecer a juicio, en los casos de los contratos arrendamiento, se observa que de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes (arrendador), se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado, que ésta se obliga a pagar a aquella. Asimismo, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, establece:
“A los fines del procedimiento administrativo se consideran interesados:
a) El propietario.
b) El arrendador y el arrendatario.
c) El subarrendador y el subarrendatario.
d) El usufructuante y el usufrauctuario.
e)Todas aquellas personas que tengan un interés personal, legítimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulación de un inmueble, o la exención de tal regulación.
Parágrafo Única: Se consideran también interesados a las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores.”
Es decir, los propietarios, los arrendadores y los arrendatarios, son los primeros facultados por ley, para ejercer legítimamente los derechos y las acciones derivadas de un contrato de arrendamiento, y por ende para comparecer a juicio. No obstante, en el caso de marras, la parte demandada, alega que la parte actora no tiene cualidad para sostener el juicio, ya que, debe estar integrada por un litisconsorcio o pluralidad de personas que no se encuentra presente en este juicio; con relación al litisconsorcio, Vicente J. Puppio, en su libro Teoría General del Proceso (2008, p. 309), ha señalado que “el litisconsorcio supone la presencia de varias personas como parte actora contra un demandado, o un actor contra varias personas como parte demandada, o de varios actores contra varios demandados, que se presentan en la relación procesal, reunidas voluntariamente en una posición, aunque concurran con pretensiones autónomas”.
De acuerdo a lo anterior, el litisconsorcio puede ser activo, es decir, cuando hay varias personas o sujetos procesales que integran a la parte actora; el litisconsorcio pasivo es cuando hay varias personas o sujetos procesales como demandados; mientras que el litisconsorcio es mixto, cuando existen varios actores contra varios demandados. Asimismo, el litisconsorcio puede ser facultativo o necesario; en el primer caso, los sujetos pueden comparecer voluntariamente al juicio, ya que la ley no exige la presencia de todos para que el juicio sea procedente; mientras que el litisconsorcio es necesario o forzoso, cuando el juicio debe ejercerse contra todas las personas o sujetos integrantes de una relación sustantiva, para que tenga eficacia.
En ese mismo orden de ideas, con relación al litisconsorcio, la Sala de Casación Civil mediante sentencia número RC.000395 de fecha 19 de junio de 2014, ha indicado lo siguiente:
“(…Omissis…)
Respecto al tema del litisconsorcio esta Sala ha sostenido en sentencia N° 94, en el expediente N° 2003-000024, de fecha 12 de abril de 2005, caso: Vestalia de Jesús Zarramera y otros contra Dimas Hernández y otro, en el cual se dejó sentado:
“(…) En sentido técnico, el litisconsorcio puede definirse como la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados.
Hay litisconsorcio necesario o forzoso cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, de manera que las modificaciones de dicho vínculo o estado jurídico deben operar frente a todos sus integrantes para tener eficacia; por tanto al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás. En estos casos, la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y debe resolverse de modo uniforme para todos. (…)”
(Fin de la cita).
De acuerdo al criterio parcialmente transcrito, el litisconsorcio es una situación jurídica en que se hallan vinculadas varias personas por una relación de derecho común o conexa, siendo que existe un litisconsorcio forzoso o necesario cuando la relación de derecho controvertida es una sola para todos los integrantes de las relación, ya que cualquier alteración o cambio en la relación sustancial o vínculo jurídico afecta a todos los involucrados, y por ende, el juicio debe operar frente a todos para que tenga eficacia.
Ahora bien, de acuerdo a lo establecido en el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil:
“Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes:
a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa;
b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título;
c) En los casos 1°, 2° y 3° del artículo 52”
(Fin de la cita. Subrayado y negrillas de esta Alzada).
De la normativa anterior, se deduce que existe litisconsorcio cuando varias personas se encuentren en estado de comunidad jurídica, con respecto al objeto de la causa, o tengan un derecho u obligación que se derive del mismo título. En el caso bajo estudio se observa que, el contrato de arrendamiento de marras, fue celebrado entre Maloha Hernández Pereira y José Gregorio A. Hernández Pereira, éste último actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos Niloa Guillermina Hernández Pereira, Hemérito Enrique Hernández Pereira, Mauricio Alberto Hernández Pereira, Peggy Victoria Hernández Ramos, Rebeca Marlene Hernández Ramos y Maurcly Jesús Hernández Ramos, en su carácter de arrendadores, y Papelera Vista Hermosa, C.A., representada en ese acto por el ciudadano Rafael Vázquez, en su carácter de arrendataria, en fecha 01 de enero de 2013 (f. 23 al 27). Esta documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En ese sentido, ha sido afirmado por las partes y no es un hecho controvertido en el presente juicio, que los ciudadanos Maloha Hernández Pereira, José Gregorio A. Hernández Pereira, Niloa Guillermina Hernández Pereira, Hemérito Enrique Hernández Pereira, Mauricio Alberto Hernández Pereira, Peggy Victoria Hernández Ramos, Rebeca Marlene Hernández Ramos y Maurcly Jesús Hernández Ramos, son propietarios y arrendadores del inmueble de marras, según consta en documento marcado (B)inserto a los folios (23-27), en virtud que dicho bien fue adquirido por sucesión hereditaria al fallecer su padre, por lo que, en este sentido son de manera conjunta arrendadores del inmueble de actas. Así se declara
En sintonía a lo declarado, resulta evidente que los ciudadanos Maloha Hernández Pereira, José Gregorio A. Hernández Pereira, Niloa Guillermina Hernández Pereira, Hemérito Enrique Hernández Pereira, Mauricio Alberto Hernández Pereira, Peggy Victoria Hernández Ramos, Rebeca Marlene Hernández Ramos y Maurcly Jesús Hernández Ramos, en su condición de propietarios y arrendatarios del bien objeto de litigio, para ejercer cualquier acción derivada del contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada, Papelera Vista Hermosa, C.A., debían actuar de manera conjunta, porque así lo impone la ley y entre otras cosas cualquier modificación o alteración en la relación de arrendamiento celebrada, afecta sus derechos e intereses por igual, por lo que, a criterio de esta Juzgado, ciertamente debe existir en el presente juicio un litisconsorcio activo necesario. Así se decide.
Con base en lo anterior, se observa que en el caso de marras, el abogado José Gregorio A. Hernández Pereira, interpuso la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento en su propio nombre y en representación y en representación únicamente de la ciudadana Maloha Hernández Pereira; siendo que aun cuando entre las pruebas cursantes en actas, consta que los ciudadanos Niloa Guillermina Hernández Pereira, Hemérito Enrique Hernández Pereira y Mauricio Alberto Hernández Pereira, confirieron poder al abogado José Gregorio A. Hernández Pereira (f. 147 al 155), lo cierto es que, contrario a lo declarado en la decisión recurrida, no consta en actas la facultad que ostenta el mencionado abogado, para actuar en juicio por los tres restantes arrendatarios del predio en discusión, es decir ciudadanos: Peggy Victoria Hernández Ramos, Rebeca Marlene Hernández Ramos y Maurcly Jesús Hernández Ramos, resultando evidente de esta manera que, el abogado José Gregorio A. Hernández Pereira, no tiene poder de todos los (propietarios-arrendadores) del predio en discusión, así como tampoco se evidencia que, el mencionado profesional de derecho, haya ejercido la presente acción de cumplimiento de contrato, en representación de todos los co-arrendadores, dígase ciudadanos Maloha Hernández Pereira, Niloa Guillermina Hernández Pereira, Hemérito Enrique Hernández Pereira, Mauricio Alberto Hernández Pereira, Peggy Victoria Hernández Ramos, Rebeca Marlene Hernández Ramos y Maurcly Jesús Hernández Ramos; sino que lo hizo en su propio nombre y en representación únicamente de la ciudadana Maloha Hernández Pereira; tal como consta del libelo de demanda y su auto de admisión, trayendo como consecuencia forzosamente la declaratoria de falta de cualidad activa, propuesta por la parte demandada. Así se declara.
En virtud de los expuesto en el presente fallo, al ser innegable que la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, debió estar conformada por un litisconsorcio activo necesario, es decir debió ser ejercida por todos los arrendadores del inmueble objeto del presente juicio, cosa que tal como fue declarado precedentemente no ocurrió, resulta forzoso para este Juzgado, concluir que resulta PROCEDENTE la defensa opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, relativa a la falta de cualidad activa por parte del ciudadano José Gregorio A. Hernández Pereira, para sostener el presente juicio en nombre de todos los arrendadores, lo que trae como consecuencia la nulidad del fallo recurrido, e inadmisibilidad de la presente causa. Así se decide.
Finalmente, al haber sido procedente la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada, resulta inoficioso analizar el resto de las defensas alegadas por las partes. Así se decide.
-III-
-DISPOSITIVA-
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, conforme a lo establecido en los artículos 12, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 26 y 257 de la Carta Magna, declara:
Primero: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido, en fecha 11 de mayo de 2023, por el abogado TERESO DE JESÚS BERMÚDEZ SUBERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil PAPELERA VISTA HERMOSA, C.A.; contra la sentencia dictada en fecha 28 de marzo de 2023, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Segundo: PROCEDENTE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA opuesta por la representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil PAPELERA VISTA HERMOSA, C.A., en la contestación de la demanda; motivo por el cual, SE ANULA la decisión de fecha 28 de marzo de 2023, proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara el ciudadano JOSÉ GREGORIO A. HERNÁNDEZ PEREIRA, quien actúa en su propio nombre y en representación de la ciudadana MALOHA HERNÁNDEZ PEREIRA, contra la sociedad mercantil PAPELERA VISTA HERMOSA, C.A., en consecuencia, se declara INADMISIBLE la presente demanda.
Tercero: De conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas.
Cuarto: Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de la oportunidad procesal correspondiente, se ordena la notificación de las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en el copiador de sentencias de éste Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 248 ejusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de septiembre de dos mil veintitrés (2023). Años 212° de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMÉNEZ
EL SECRETARIO ACC.,

ABG. OSCAR RACEF MALDONADO

En esta misma fecha, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 1:00 p.m.-

EL SECRETARIO ACC.,

ABG. OSCAR RACEF MALDONADO

Asunto: AP71-R-2023-000298
BDSJ/JV/VH