REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO SÉPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Caracas, veintidós (22) de abril de dos mil veinticuatro (2024) 214° y 165° Asunto No. AP11-V-FALLAS-2022-000644 Sentencia Definitiva PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil PANADERÍA Y CHARCUTERÍA FLOR DE LAS MINAS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, el 20 de febrero de 1.987, bajo el Nro. 56, Tomo 43-A Sgdo, y posterior modificación estatutaria de fecha 11 de agosto de 2011, bajo el número 16, Tomo 201-A do. Expediente 218694. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos ÁNGELA MARÍA ALLUP de BÁEZ, FRANCRIS PÉREZ GRAZIANI y ALEJANDRA BÁEZ ALLUP, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-3.985.421, V-11.308.747 y V-15.178.033, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 10.663, 65.168 y 123.251, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Ciudadanos RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO, DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V- 11.664.875, V-11.031.802 y V-9.970.861, respectivamente. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano FELIX MEDINA BRACHO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. V-7.864.278, abogado en ejercicio, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 48.177. MOTIVO: PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. - I - D E L O S H E C H O S Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 14 de julio de 2022, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado. Los hechos relevantes expresados por la parte actora en su escrito libelar como fundamento de la demanda son los siguientes: Alegó el apoderado judicial de la parte accionante en su escrito libelar, que su poderdante es arrendataria de un inmueble situado en la Calle Real de las Minas de Baruta, Residencias Santa Rita No. 4012, Municipio Baruta del estado Miranda, propiedad de la ciudadana RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO (arrendadora), ocupando el bien inmueble desde el 01 de enero de 1987. Arguyó que, la parte actora ha celebrado contrato de arrendamiento con la arrendadora, desde 1987, según consta del primer contrato de arrendamiento, anexado al expediente marcado con letra “C”, cuyo tiempo de ocupación sería de cinco (5) años, contados a partir de este. Que fue renovado el contrato de arrendamiento en tres oportunidades, a saber: • Año 1997, con una duración de cinco (05) años, el cual se anexo al expediente marcado con letra “D” • Año 2003, con igual duración al anterior, marcado con letra “E”. • Año 2008, último contrato de arrendamiento, el cual se encuentra vigente con una duración de 10 años, anexado al expediente marcado con letra “F”. Que, su poderdante se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y que su representada se vio obligada a consignar dichos pagos, por ante el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, específicamente por ante la OFICINA DE CONTROL DE CONSIGNACIONES DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (OCCAI), desde el 06 de agosto de 2019, hasta el 31 de diciembre de 2022. Señaló que, en fecha 07 de febrero de 2022, su representada fue notificada por la DIRECCIÓN GENERAL DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL, de que los dueños del inmueble de marras son los ciudadanos DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO, y que estos demandaron en la solicitud de regulación de canon de arrendamiento como arrendadores del inmueble en cuestión, en virtud de una donación efectuada por la ciudadana RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO. Que visto esto, tuvieron que dirigirse hasta la NOTARÍA QUINTA DEL MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO MIRANDA, donde solicitaron copia certificada, que riela al No. 56, Tomo 115, de fecha 26 de agosto del 2008, y por medio de esta se tiene conocimiento de la enajenación de los locales comerciales. En el mencionado documento los referidos ciudadanos adquieren los locales en donación por un monto de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 400.000,00). Indicó que, para el momento de la donación, la ciudadana antes mencionada, actuó en forma personal y como representante mediante poder del ciudadano MARIO GIANGIORDANO COPORA. Argumentó que, de conformidad con la legislación venezolana, el propietario del inmueble destinado a uso comercial, que tuviere la intención de venderlo o transferir la propiedad, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que cumpla con los siguientes requisitos: 1. Que el arrendatario tenga más de dos años ocupando el inmueble, 2. Que se encuentre solvente al pago de los cánones de arrendamiento, 3. Que el arrendador informe al arrendatario mediante notificación escrita a través de la Notaría Pública, manifestando su voluntad de vender el inmueble arrendado, expresando el derecho de preferencia que tiene el arrendatario para adquirirlo. 4. Que no haya operado la caducidad. Señaló que en el presente caso se tuvo conocimiento de la venta en fecha 29 de abril de 2022, y al solicitar copia certificada su representada en fecha 04 de mayo de 2022. Que, en el presente caso, el arrendador violó la preferencia ofertiva, al no informar mediante documento público su voluntad de vender o transferir el inmueble a su arrendatario. Razón por la cual su poderdante tiene el derecho de ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio. Argumentó, que el ejercicio de la presente acción está dentro del lapso legal, contando desde el momento en que tuvo conocimiento formal de la enajenación, mediante la solicitud de la copia certificada notariada de fecha 04 de mayo de 2022, expedida por la NOTARÍA QUINTA DEL MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO MIRANDA, que riela al No. 56, tomo 115, de fecha 26 de agosto del 2008, contentiva de la donación. Como fundamentos de derecho, invocó las disposiciones de los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y los artículos 3, 38 y 39 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, y así también los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.431, 1.440 y 1.159 del Código Civil. Por último, arguyó que su mandante se encuentra en presencia de la violación de la PREFERENCIA OFERTIVA, que por tanto ostenta el derecho a ejercer el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, a fin de que el inmueble le sea dado en venta, bajo las mismas condiciones ofrecidas al tercero y por el mismo monto. Del petitorio de su escrito libelar se extrae: “Por subsumirse el incumplimiento en los artículos 38 y 39 de (sic) Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, y sustentado en el artículo 3° eiusdem, y solidariamente a los Ciudadanos DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO, venezolanos, solteros, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cedulas (sic) de Identidad Nos.V-11.031.802 y V-9.970.861 respectivamente, como terceros adquirientes por donación de los locales comerciales de marras. Para que convenga o, en su defecto, sea condenada por este Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Que dé cumplimiento a la PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO a favor de nuestra representada Sociedad Mercantil Sociedad Mercantil (sic) PANADERIA Y CHARCUTERIA FLOR DE LAS MINAS C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, el 20 de Febrero de 1.987, bajo el Nro.56, Tomo 43-A Sgdo, y posterior modificación estatutaria de fecha 11 de agosto de 2011, bajo el número 16, Tomo 201-A Sdo. Expediente 218694, empresa de este domicilio, y en consecuencia o subsidiariamente se deje sin efecto el Contrato de Donación realizado por ante el Notario Público Quinto del Municipio Baruta, del Estado Miranda contentivo del documento de donación, debidamente inscrito bajo el Numero(sic) 56, tomo 115, de fecha 26 de agosto del 2008, siendo expedida dicha copia en fecha 04 de mayo de 2022, donde la ciudadana parte demandada RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO actúa en forma personal y como representante mediante poder del ciudadano MARIO GIANGIORDANO COPORA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, casada, y titular de la Cedula(sic) de Identidad No. V-11.664.875, donde hace la DONACION de inmueble arrendado en su carácter de Arrendador Propietario, en virtud de la violación de la Preferencia Ofertiva y el ejercicio del derecho al Retracto Legal Arrendaticio, y subsidiariamente a los ciudadanos DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO, venezolanos, solteros, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cedulas(sic) de Identidad Nos.V-11.031.802 y V-9.970.861 respectivamente, como terceros adquirientes por donación de los locales comerciales de marras. SEGUNDO: Para que pague las costas y costos del presente juicio de conformidad con lo pautado el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil Vigente, más los Honorarios Profesionales de Abogados estimados en un treinta por ciento (30%). (Cita Textual) Por auto de fecha 19 de julio de 2022, este Tribunal procedió a admitir la presente demanda, bajo el trámite del juicio oral. Mediante diligencia de 29 del mismo mes y año, el apoderado judicial de la parte actora, consignó los fotostatos correspondientes a los fines de su certificación y posterior citación de la parte demandada, y en fecha 21 de septiembre de 2022, consigno por medio de diligencia los fotostatos restantes. Por medio de auto de 26 de septiembre de 2022, el Juez que con tal carácter suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa. En misma fecha, el Secretario de este Tribunal, dejó constancia en el expediente de haberse librado dos (02) compulsas de citación a la parte demandada. A través de diligencia de fecha 28 de septiembre de 2022, suscrita por el Alguacil de este circuito judicial, ciudadano LUIS CORDERO, dejó constancia en el expediente de haberse practicado la citación a la ciudadana RITA DI PRINZIO DE GIANGIODANO, consignando junto con esta el recibo de la misma. En fecha 27 de octubre de mismo año, el precitado Alguacil, dejó constancia de haberse practicado la citación correspondiente a la ciudadana DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO, y en fecha 04 de noviembre de 2022, al ciudadano TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO, dejando recibo de ambas en el expediente. Mediante diligencia de fecha 01 de diciembre de 2022, el apoderado judicial de la parte accionante, solicitó se practicara la notificación respectiva por el Secretario de este Tribunal, según lo dispuesto en el artículo 218 de nuestra norma adjetiva civil. En fecha 02 de diciembre de mismo año, el apoderado judicial de la parte accionada, abogado FELIX MEDINA BRACHO, presentó escrito de contestación de la demanda y reconvención de la misma. Por diligencia de fecha 10 de enero de 2023, la representación de la parte demandada, solicitó la admisión de la reconvención. En fecha 16 de mismo mes y año, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de contestación a la reconvención. Por diligencia de misma data, el apoderado judicial de la parte demandada, solicitó a este despacho se fijara la audiencia preliminar. Este Juzgado, en fecha 25 de enero de 2023, dictó sentencia interlocutoria, reponiendo la causa al estado de citación del ciudadano TONY GIANGIORDANO DI PRIZIO, quedando en consecuencia anulado todo lo actuado con posterioridad al acto viciado. En fecha 26 de enero de 2023, el apoderado judicial de la parte actora, ratificó por medio de diligencia, el escrito de “contestación a la reconvención” de fecha 16 de enero de 2023, consignándolo con esta nuevamente. Mediante diligencia de 08 de febrero de mismo año, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó el desglose de la compulsa a los fines de efectuar la citación personal, del ciudadano referido en el fallo antes transcrito. Por auto de 14 de febrero de 2023, este Tribunal ordenó la notificación de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 ejusdem. En misma fecha se dio cumplimiento a lo ordenado. En fecha 23 de marzo de 2023, el Secretario de este Despacho, Abg. JAN CABRERA, dejo constancia en el expediente de haber cumplido con las formalidades de la notificación. Mediante diligencia de 28 de abril de mismo año, la representación judicial de la parte accionante solicitó computo de los días de despacho trascurridos desde la práctica de la notificación efectuada, el cual fue realizado el 02 de mayo de 2023. El día 02 de mayo de 2023, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de alegatos y pruebas, consignando junto con este las siguientes documentales: 1. Marcado con letra “A”, copia del poder especial, conferido por los demandados al abogado Félix Medina Bracho y María Patricia Parra. 2. Marcado con letra “B”, poder otorgado por los ciudadanos TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO y DORIS GIARGIORADANO DI PRINZIO, a su madre la ciudadana RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO. Indicó demás documentales, marcadas como “C, D, E, F y G” las cuales ya se encontraban insertas en el expediente. Este Juzgado por auto de 05 de mayo de 2023, se pronunció respecto al escrito de contestación, determinando que el mismo fue presentado de forma extemporánea por tardía, no obstante, se indicó que la promoción de las pruebas fue oportuna, por lo que advirtió sobre el pronunciamiento de estas por auto separado. En fecha de 10 de mayo de 2023, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de pruebas, promoviendo las siguientes: 1. Marcado con letra “A”, poder otorgado por el ciudadano ALVARO DAMASCENO MENDES, en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil Panadería y Charcutería Flor de las Minas C.A., a los abogados en ejercicio, ciudadanos ANTONIO RIVERO BERRIOS, y JESÚS MOLINA VELAZCO, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el No. 44, Tomo 12, Folios 138 al 144, de fecha 02 de julio de 2019. 2. Marcado con letra “C”, primero contrato de arrendamiento de fecha 17 de marzo de 1987, con vigencia del 1° de enero de 1987, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del extinto Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 96, Tomo 4, de los libros de Autenticaciones. 3. Marcado con letra “D, E y F”, contratos de arrendamiento, el primero de fecha 02 de abril de 2019 de 1992, suscrito por las partes, por ante la Notaría Pública Décima Octava del extinto Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 8, Tomo2, de fecha 20 de enero de 1992; el segundo cuyo contenido es la renovación del Contrato de Arrendamiento, suscrito por las partes por ante la Notaría Quinta del Municipio Baruta, bajo el No. 67, Tomo 09, de fecha 02 de abril de 1997, fecha 01 de febrero de 2003, cuya duración sería de cinco (05) años, según contrato autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, bajo el No. 74, Tomo 10, de los Libros de Autenticaciones, de fecha 26 de marzo de 2003, hasta el mes de febrero de 2008. El ultimo contrato, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Baruta, de fecha 01 de agosto de 2008, anotado bajo el No. 21, Tomo 108 de los Libros de Autenticaciones, donde se estableció una duración de diez (10) años. 4. Marcados con letras “G, G1, G2, G3 y G4”, solvencia de los pagos de cánones de arrendamiento. 5. Marcado con letra “H”, notificación efectuada por la Dirección General de Arrendamiento Comercial, adscrita al Viceministerio de Seguimiento, Evaluación y Control del Proceso de Formación de precios del Ministerio del Poder Popular de Comercio, de fecha 07 de febrero de 2022. 6. Marcado con “I” Certificación de Notificación Personal, emitida por la Dirección General de Arrendamiento Comercial. 7. Marcado con letra “J”, copia certificada de Documento Notariado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 56, Tomo 115 del Tomo de Autenticaciones del año 2008, llevados por esa Notaría. 8. Regulación efectuada por la Dirección General de Arrendamiento Comercial, adscrita al Viceministerio de Seguimiento, Evaluación y Control del proceso de formación de precios del Ministerio del Poder Popular de Comercio. Por medio de auto de 11 de mayo de 2023, este Juzgado se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte demandada. Fue presentada diligencia de misma data, suscrita por el apoderado judicial de la parte demandada, en la que solicitó se fijara la fecha para la celebración de las audiencias respectivas. en fecha 16 de mismo mes y año, este Juzgado dio respuesta, fijando el Quinto (5°) día de despacho siguiente a esa data, a las 11 de la mañana para que tuviera lugar la audiencia preliminar. En fecha 23 de mayo de mismo año, se llevó a cabo la audiencia preliminar, cuya acta corre inserta en los folios 274 al 276, ambos inclusive con sus vueltos. Mediante diligencia de 07 de agosto de 2023, el abogado ANTONIO JOSÉ RIVERO BERRIOS, sustituyó poder conferido por el ciudadano ALVARO DAMASCENO MENDES, en su carácter de director gerente de la sociedad mercantil PANADERÍA Y CHARCUTERÍA FLOR DE LAS MINAS C.A., en la persona del abogado en ejercicio JOSÉ JOAQUIN BRITO. Por diligencia de 07 de noviembre de 2023, la representación judicial de la parte demandada, solicitó se fijaran los hechos controvertidos de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 16 de noviembre de mismo año, este Tribunal emitió pronunciamiento sobre los hechos controvertidos, fijando un lapso de cinco (5°) días de despacho, para que las partes promovieran las pruebas a que hubiera lugar. Por diligencia de 28 de noviembre de 2023, la representación judicial de la parte demandada ratificó su escrito de alegatos y probanzas, de fecha 02 de mayo de 2023. Mediante auto de 01 de diciembre de 2023, este juzgado acordó agregar a los autos el escrito de alegatos y pruebas ratificado por la representación judicial antes mencionada. Por escrito de 28 de noviembre de 2023, presentado por el apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual ratifico todas y en cada una, las pruebas por el promovidas en fecha 10 de mayo de 2023, señaladas con anterioridad, anexando junto con este, marcado con letra “G”, solvencia de su representada del pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 2023, hasta el mes de octubre de mismo año. Este Juzgado por auto de 01 de diciembre de 2023, se pronunció respecto a las pruebas promovidas por las partes. Por medio de diligencia de 25 de enero de 2024, el apoderado judicial de la parte demandada solicitó se fijara la audiencia oral. Siendo fijada la misma por medio de auto de 20 de febrero de 2024, al vigésimo día de despacho siguiente al de esa data, a las 10 de la mañana, para la celebración de la misma. En fecha 02 de abril de 2024, siendo las diez de la mañana fue llevada por este Tribunal la audiencia oral. Fue presentado escrito de alegatos de la audiencia oral, por el ciudadano ALVARO DAMASCENO MENDEZ MIGUEL, debidamente asistido por los abogados FRANCRIS PÉREZ GRAZIANI y ALEJADRA BÁEZ ALLUP, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 65.168 y 123.251, respectivamente. En fecha 05 de abril de 2024, fue tramitado poder apud acta, conferido por el ciudadano ALVARO DAMASCENO MENDES MIGUEL, a los ciudadanos ÁNGELA MARÍA ALLUP de BÁEZ, FRANCRIS PÉREZ GRAZIANI y ALEJANDRA BÁEZ ALLUP, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-3.985.421, V-11.308.747 y V-15.178.033, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 10.663, 65.168 y 123.251, respectivamente. - II - D E L A S M O T I V A C I O N E S P A R A D E C I D I R Discriminados los distintos eventos de relevancia ocurridos en el devenir del juicio, este Tribunal, antes de emitir pronunciamiento respecto al fondo de la controversia, entra a analizar el acervo probatorio traído a las actas, y a tal efecto observa que: Cursa al folio 05 al 06 y 280 al 281, poder otorgado por el ciudadano Álvaro Damasceno Mendes, titular de la Cédula de Identidad No. E-81.533.944, a título personal y como Director de la empresa PANADERÍA Y CHARCUTERÍA FLOR DE LAS MINAS, C.A., a los abogados ANTONIO RIVERO BERRIOS y JESÚS MOLINA VELAZCO, inscritos en el IPSA bajo los Nos. 12.067 y 208.400, respectivamente. A estas se concatenan las documentales insertas a los folios 258 y 259 del expediente, relativas al poder otorgado por los ciudadanos RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO, DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO, al abogado FELIX MEDINA BRACHO, en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 48.177. estas documentales al no haber sido cuestionadas en modo alguno, se les confiere valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 150, 151, 154, 155, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con el artículo 1.357 y 1.384 del Código Civil, y se tiene como cierta la representación que ejercieron y que actualmente ejercen los mandatarios en nombre de sus mandantes y así se precisa. A los folios 17 al 22, copia simple del acta de asamblea general de accionistas de la empresa PANADERÍA Y CHARCUTERÍA FLOR DE LAS MINAS, C.A., registrada el 11 de agosto de 2011, bajo el No. 16, Tomo 201 A Sdo del Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital. A estas se concatenan las copias simples cursantes a los folios 23 al 28 y 188 al 192, referidas al acta constitutiva de la aludida empresa, registrada en fecha 20 de febrero de 1987, por ante la citada oficina de Registro bajo el No. 56, Tomo 43 A Sdo. Estas documentales se valoran conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y aprecia este Tribunal que la sociedad mercantil fue debidamente constituida y fueron modificados sus estatutos sociales en fecha 11 de agosto de 2011 y así se precisa. A los folios 29 al 47, así como a los folios 181 al 184, cursan ejemplares en copias simples de los contratos de arrendamiento suscritos entre RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO y la empresa PANADERÍA Y CHARCUTERÍA FLOR DE LAS MINAS, S.R.L., y delimitados temporalmente así: 1) con una vigencia desde el 01 de enero de 1987, con una duración de cinco (5) años fijos, venciéndose el 01 de enero de 1992; 2) con una vigencia desde el 01 de enero de 1992, con una duración de cinco (5) años fijos, venciéndose el 01 de enero de 1997; 3) con una vigencia desde el 01 de febrero de 1997, con una duración de cinco (5) años fijos, venciéndose el 01 de febrero de 2002; 4) con una vigencia desde el 01 de febrero de 2003, con una duración de cinco (5) años fijos, venciéndose el 01 de febrero de 2008; 5) con una vigencia desde el 01 de agosto de 2008, con una duración de diez (10) años fijos, venciéndose el 01 de agosto de 2018; dichos convenios fueron autenticados así: 1) por ante la Notaría Pública Sexta del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 17 de marzo de 1987, bajo el No. 96, Tomo 4, de los libros respectivos; 2) por ante la Notaría Pública Décimo Octava del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de enero de 1992, bajo el No. 08, Tomo 2, de los libros respectivos; 3) por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 02 de abril de 1997, bajo el No. 67, Tomo 9, de los libros respectivos; 4) por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 26 de marzo de 2003, bajo el No. 74, Tomo 10, de los libros respectivos y; 5) por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 01 de agosto de 2008, bajo el No. 21, Tomo 108, de los libros respectivos; estos instrumentos no fueron impugnados, ni tachados en modo alguno, por lo que se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.384 del Código Civil y aprecia este Tribunal la existencia de la relación arrendaticia delatada por la parte actora y que versa sobre dos (2) locales comerciales para fondo de comercio, ubicados en la Calle Real de las Minas de Baruta, Residencias Santa Rita, No. 4012, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda y así se precisa. Riela a los folios 48 al 133, copias simples de las actuaciones realizadas en el asunto No. 2019-0214, vinculadas al pago de las cuotas de arrendamiento sobre el inmueble antes descrito, las cuales se consignan a través de la OFICINA DE CONTROL DE CONSIGNACIONES DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (OCCAI), con sede en el CIRCUITO JUDICIAL DE LOS JUZGADOS DE MUNICIPIO DE LOS CORTIJOS DE LOURDES, los cuales no fueron impugnados y se le concede valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y se aprecian los pagos realizados por la arrendataria a favor de la ciudadana RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO en virtud de la relación locativa y así se establece. A los folios 135 y 136, rielan actuaciones relacionadas al expediente administrativo No. C-0112/11-21, instaurado por los ciudadanos TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO y DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO, actuando como arrendadores, contra la PANADERÍA Y CHARCUTERÍA FLOR DE LAS MINAS, C.A., como arrendataria, por el cual se hace constar el inicio del cómputo para la celebración de la audiencia conciliatoria en dicho procedimiento, los cuales, al no haber sido impugnados, surten valor como documento administrativos, no obstante, tales actuaciones no inciden de manera determinante sobre el fondo del presente asunto y por tal, se DESECHAN del proceso y así se decide. Cursa a los folios 137 al 142 y 185 al 187, copias certificadas y copias simples del documento autenticado en fecha 26 de agosto de 2008, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 56, Tomo 115 de los libros respectivos, los cuales, al no haber sido cuestionados en modo alguno, surten valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código Adjetivo civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y aprecia este Juzgado que la ciudadana RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO, actuando de forma personal y como apoderada del ciudadano MARIO GIANGIORDANO CAPORA, titular de la Cédula de Identidad No. V-6.554.574, dieron en donación pura y simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO y DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO, unas bienhechurías de su propiedad, según consta de título supletorio declarado ante el otrora Juzgado Primero de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Nacional de Adopción Internacional, en fecha 29 de marzo de 2000, ubicada en la Calle Real de la Parroquia Las Minas, Residencias Santa Rita, Catastro No. 151/000, al frente de la Clínica Fátima, Municipio Baruta del Estado Miranda, construida sobre terreno municipal y conformado por cinco (5) plantas de construcción y seis (6) apartamentos, cuyos datos, medidas y demás determinaciones constan en el aludido documento y se dan aquí por reproducidos y así se decide. En lo que respecta a los instrumentos que cursan a los folios 177 al 180 y 260 al 262, relativas a copias simples de los documentos autenticados por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 13 de septiembre de 2021 y 30 de agosto de 2021, bajo los Nos. 32 y 25, respectivamente, Tomos 87 y 80, en su orden, aun cuando los mismos no fueron impugnados, no arrojan hecho determinante sobre el mérito del asunto y, por ende, deben ser DESECHADOS del proceso y así se decide. A los folios 193 al 194 y 195 al 200, cursan copias simples de las resultas de la notificación evacuada por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 01 de agosto de 2019, así como de la notificación judicial evacuada por ante el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, bajo el No. AP31-F-S-2022-004345, las cuales, al no haber sido impugnadas, surten valor probatorio al abrigo de los artículos 429 del Código de Trámites en concatenación con los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y se tiene como cierta la notificación sobre el inicio efectivo de la prórroga legal, a partir del 01 de agosto de 2019 y su vencimiento el 01 de agosto de 2022 y así se decide. Cursa a los folios 213 al 216 y 294 al 303, copias simples de los recibos expedidos por el ciudadano FELIX MEDINA BRACHO, actuando como apoderado judicial de la ciudadana RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO, por la suma de quinientos dólares de los Estados Unidos de América (USD$ 500,00), las cuales no fueron impugnadas, ni desconocidas por la parte demandada en la oportunidad de ley y en ese sentido se le otorga valor conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código Adjetivo Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil y aprecia este Tribunal que fueron recibidos los pagos por la suma antes mencionada, correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2022 y; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2023 y así se precisa. - III - D E L M É R I T O D E L A C A U S A Analizado el haz probatorio aportado a la causa, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este tipo de juicio y a fin de garantizarle a las partes un pronunciamiento debidamente razonado de sus pretensiones, pasa a decidir el mérito de la controversia, previa las siguientes consideraciones: Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. Aclarado lo anterior, resulta menester precisar que la presente causa se circunscribe a determinar si la parte arrendadora estaba en la obligación de ofertarle en venta a la parte hoy demandante, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por cuanto la demandada alega que el negocio jurídico atacado trata de una donación y no de una venta; ello en virtud de que la parte actora solicita el cumplimiento de la preferencia ofertiva y, en consecuencia, se declare el retracto legal arrendaticio, dejando sin efecto el contrato de donación celebrado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda inscrito bajo el No. 56, tomo 115, de fecha 26 de agosto del 2008. Bajo esta premisa y atendiendo al caso sometido al estudio del Tribunal, se encuentra que la parte actora ejerce el retracto legal arrendaticio al mismo tiempo que pide que se le subrogue en el documento traslativo de la propiedad, por lo que resulta oportuno que el Tribunal haga algunas consideraciones en torno a la institución de la preferencia ofertiva, al retracto legal arrendaticio y los efectos que produce su declaratoria con lugar. El autor MARTÍNEZ RIVIELLO en su obra “LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES” plantea que el derecho de adquisición preferente puede presentarse previo a la venta para ser preferido en caso de enajenación o, en caso que esta no se realice, como un derecho potestativo del arrendatario de dejar sin efecto la mayor transmisión de propiedad, siempre que se cumplan las condiciones previstas en la Ley que rige la materia. En el contenido del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se determinó de manera precisa la diferencia que existe entre la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio, entendidas ambas instituciones como derecho que asusten al arrendatario, a cuyo efecto cabe precisar que la Preferencia Ofertiva, se refiere al derecho que este tiene para que se le ofrezca en venta en venta el inmueble que tiene arrendado y que la norma contenidas en la Ley no limitan a reconocerle un derecho sino que además regulan la forma en la cual debe realizarse la mencionada oferta; mientras que el Retracto Legal Arrendaticio es el derecho que tiene este mismo arrendatario en un momento posterior, y es decir, una vez que se ha materializado la venta a un tercero sin notificar la oferta de acuerdo a lo términos previstos en la ley, para subrogarse en el lugar de este tercero adquirente y en la misma condiciones estipuladas en el documento traslativo de la propiedad, tal como lo estipulan los artículos 38 y 39 ejusdem, los cuales a la letra rezan: “Artículo 38.- En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias y satisfaga las aspiraciones del propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros”. “Artículo 39.- En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación”. De las normas trascritas se evidencia que el Legislador previó dos (2) supuestos totalmente diferentes y dependientes del momento en que se realiza la venta: uno anterior y otro posterior a la misma, por lo que nada obsta para que aquel a quien la ley le ha dado el DERECHO PREFERENTE para adquirir el inmueble objeto de la relación locativa, ejerza el retracto legal arrendaticio y se subrogue al derecho de adquirir el bien raíz vendido a un tercero, en virtud de la celebración de un contrato de compra venta. Ahora bien el anterior se infiere que el espíritu literal del Legislador en permitir a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de Retracto Legal es que su ejercicio está previsto, con respecto a la preferencia a partir del aviso que debe hacerle el vendedor sobre la oferta del inmueble y sobre el retracto, desde el momento en que el nuevo adquiriente le comunique la enajenación o el inquilino tenga conocimiento cierto de ello, a fin de armonizar el eventual interés con otro de carácter superior y de eminente orden público como lo es, el de consolidar el derecho de propiedad previsto, a sus vez, en el artículo 115 del Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Con vista a los anteriores lineamientos y de acuerdo al resultado obtenido del análisis probatorio de marras se debe concluir en que, los propietarios del bien, ciudadanos RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO, y MARIO GIANGIORDANO CAPORA, dieron en donación pura y simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO y DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO, unas bienhechurías de su propiedad, y de las cuales forman parte los locales dados en arrendamiento, de acuerdo a documento autenticado en fecha 26 de agosto de 2008, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 56, Tomo 115 de los libros respectivos. En otras palabras, el negocio contenido en dicho documento se limitó a la transferencia gratuita del bien antes identificado, conforme a lo que define el artículo 1.431 del Código Civil, haciendo que el supuesto de hecho delatado en estas actas no se subsuma en el elemento fáctico de la norma especial contenida en el artículo 38 antes transcrito, lo cual, a juicio de este Tribunal dista en gran manera del lucro que caracteriza toda venta y por tanto, hace sucumbir la pretensión de marras y así se precisa. Entonces, siendo que no quedó demostrado del catálogo probatorio el sustento sobre el cual la parte demandante fundamenta su pretensión, indefectiblemente este Tribunal debe considerar la improcedencia de la causa y, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las instituciones jurídicas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema de derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a las anteriores consideraciones, este Órgano Jurisdiccional, debe declarar SIN LUGAR la demanda impetrada, lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y así formalmente se decide. - IV - D E L A D E C I S I Ó N Por los razonamientos expuestos, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoara la sociedad mercantil PANADERÍA Y CHARCUTERÍA FLOR DE LAS MINAS C.A. contra los ciudadanos RITA DE PRINZIO DE GIANGIORDANO, DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONY GIANGIORDANO DI PRINZIO. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de abril de dos mil veinticuatro (2024). Años 214° y 165°. EL JUEZ, EL SECRETARIO, ANTONIO R. VELÁSQUEZ DELGADO. JAN L. CABRERA PRINCE. En esta misma fecha, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a que hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil. EL SECRETARIO, JAN L. CABRERA PRINCE.