REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
CARACAS, 14 DE AGOSTO DE 2024.
AÑOS: 214º Y 165º
ASUNTO: AP71-R-2024-000325 (1461)
PARTE DEMANDANTE: BANCRECER, S.A. BANCO MICROFINANCIERO (originalmente denominado BANCRECER, S. A. BANCO DE DESARROLLO); institución bancaria constituida en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 16 de mayo de 2006, bajo el N°39, Tomo 84-A Sdo, modificada su denominación social según asiento inscrito en el prenombrado Registro, en fecha 23 de enero de 2012, bajo el N°35, Tomo 13-A- SDO, y cuya última modificación de estatutos sociales se encuentra inserta en la misma oficina registral, en fecha 7 de enero de 2014, bajo el N°111, Tomo 1-A SDO, e inscrito en el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) N°J-31637417-3.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Aníbal José Lairet Vidal, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº19.882.
PARTE DEMANDADA: MACNAMARA CORPORATION N.V., sociedad mercantil domiciliada en la ciudad de Curazao, Antillas Neerlandesas, constituida mediante documento constitutivo-estatutario, autenticado ante el Dr. Henri Albert Spenwer, Notario Civil con sede el Curazao, en fecha 20 de noviembre de 1991, con apostilla de la Convención de la Haya, con fecha de autenticación del 25 de junio de 2013, emanada de las autoridades competentes de Curazao por el Jefe del Departamento de Registro Civil y de Elecciones, e inscrita en el Registro de Comercio de la Cámara de Comercio de Curazao, bajo el N° 58336; y el ciudadano FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N°13.993.976.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Carmen Elena Franco Fabién, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nro. 64.542 (actuando como apoderada del codemandado FRANCISCO E. CACHAFEIRO) y Jeanette Margarita Liendo Abad, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nro. 221.228 (actuando como defensora judicial de la sociedad mercantil MACNAMARA CORPORATION, N.V.)
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (APELACIÓN)
SENTENCIA: DEFINITIVA
-I-
Conoce esta alzada previa distribución de ley, del RECURSO DE APELACIÓN ejercido el 13 de mayo de 2024, por la representación judicial de la parte codemandada FRANCISCO CACHAFEIRO, contra la decisión dictada en audiencia de juicio el 18 de abril de 2024 y cuyo extenso fue publicado en fecha 9 de mayo de 2024, por el TRIBUNAL TRIGÉSIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, la cual declaró CON LUGAR, la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por BANCRECER, S.A. BANCO MICROFINANCIERO, contra MACNAMARA CORPORATION N.V y FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA.
Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda acompañado de anexos, presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 23 de noviembre de 2018. Posteriormente, sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento al Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esa misma Circunscripción Judicial, el cual, por auto fecha 3 de diciembre de 2018, admitió la presente demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
Dada la imposibilidad de la citación personal de los codemandados, el tribunal de la causa ordenó su citación cartelaria; librando los carteles de citación correspondientes el 25 de febrero de 2019.
En fecha 18 de marzo de 2019, el apoderado actor, libró cartel de citación librado a la parte demandada a los fines de su publicación.
En fecha 11 de marzo de 2020, el apoderado actor solicitó al tribunal se librara nuevo cartel de citación
En fecha 6 de octubre de 2021, el apoderado actor, solicitó al tribunal se reactivara la causa y se libre cartel de citación a la parte demandada, consignando número telefónico y correo electrónico.
El día 22 de noviembre de 2021, el juzgado a quo dictó auto de reactivación del juicio, y ordenó librar nuevos carteles de citación a los codemandados.
En fecha 6 de diciembre de 2021, el apoderado actor retiró cartel de citación a los fines de su publicación.
En fecha 25 de octubre de 2022, el apoderado actor, solicitó el desglose de las compulsas de citación, a los fines de practicar la citación personal de los demandados, siendo acordado por el tribunal, en fecha 2 de noviembre de 2022.
Posteriormente, luego de la solicitudes efectuadas por la representación judicial de la parte demandante del desglose de las compulsas y siendo que también el alguacil judicial Edgar Zapata diligenció no haber podido lograr la citación personal del codemandado FRANCISCO CACHAFEIRO, el tribunal de instancia en fecha 1 de febrero de 2023, dictó auto ordenando librar carteles de citación a los codemandados, previa solicitud realizada por el apoderado actor en fecha 25 de enero de 2023. En ese misma oportunidad fueron librados los mismos.
El 10 de marzo de 2023, el apoderado judicial de la parte demandante, consignó publicación y certificación de los carteles de citación en prensa.
El 11 de abril de 2022, la abogada Carmen Elena Franco, consignó diligencia a través de la cual, se dio por citada en nombre de su representado FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA.
En fecha 20 de abril de 2023, la representación judicial del codemandado FRANCISCO CACHAFEIRO, allegó a los autos un escrito solicitando la continuidad de la fijación del cartel de citación pendiente e impulsar (supletoriamente) la designación de un defensor ad litem para la codemandada MACNAMARA CORPORATION N.V.
Mediante nota de secretaría del tribunal de la causa de fecha 8 de mayo de 2023, se dejó asentado el cumplimiento de la fijación del cartel de citación y de haberse colmado los requisitos de ley.
El juzgado de la causa, el 22 de junio de 2023, designó a la abogada Jeanette Liendo como defensora ad litem de la empresa codemandada MACNAMARA CORPORATION N.V., quien habiendo aceptado y jurado el cargo asignado; fue debidamente citada por alguacil judicial conforme constancia de éste último, mediante diligencia de fecha 9 de octubre de 2023.
En fecha 13 de noviembre de 2023, la abogada Carmen Elena Franco y la defensora judicial Jeanette Liendo, procedieron -respectivamente-, a dar contestación a la demanda en nombre de sus representados.
En fecha 20 de noviembre de 2023, se llevó a cabo la audiencia preliminar en juicio, a la cual compareció la representación judicial de la parte demandante y del codemandado FRANCISCO CACHAFEIRO, en donde aquellos expresaron no haber alcanzado acuerdo alguno, prosiguiendo el contradictorio.
El día 24 de noviembre de 2023, el tribunal de la causa publicó auto de fijación de los hechos controvertidos.
El 1 de diciembre de 2023, la representación judicial de la parte demandante consignó en el expediente su escrito de promoción de pruebas.
En fecha 4 de diciembre de 2023, la representación judicial del codemandado FRANCISCO CACHAFEIRO, consignó a los autos, su escrito de promoción de pruebas.
El 13 de diciembre de 2023, el tribunal de instancia publicó auto de admisión de pruebas.
En fecha 18 de abril de 2024, se llevó a cabo la audiencia de juicio, en la cual el tribunal declaró que la demanda de retracto legal arrendaticio debía prosperar en derecho.
En fecha 9 de mayo de 2024, el tribunal de la causa publicó el extenso de sentencia definitiva en la cual declaró la improcedencia de la perención de la instancia, sin lugar la defensa de falta de cualidad, con lugar demanda de retracto legal arrendaticio y la subrogación de BANCRECER S. A., BANCO MICROFINANCIERO como comprador del inmueble arrendado, en el lugar del ciudadano FRANCISCO CACHAFEIRO.
La representación judicial de la parte codemandada en fecha 13 de mayo de 2024, consignó diligencia de apelación en contra de la decisión de fecha 9 de mayo de 2024.
Por auto de fecha 21 de mayo de 2024, el Juzgado Trigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, oyó la apelación en ambos efectos, de conformidad con lo establecido en el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Distribuido Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En esa misma fecha fue librado oficio N°162-2024.
En fecha 4 de junio de 2024, la secretaria de este Tribunal Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia mediante nota, de haber recibido en fecha 30 de mayo de 2024, un expediente identificado AP31-V-2028-000670, proveniente del Juzgado Trigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En esa misma fecha, esta alzada publicó auto dándole entrada al expediente y cuenta a la Juez de la apelación interpuesta y sometida a su conocimiento; fijándose igualmente, el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a dicha fecha (exclusive) como término para la consignación de los informes de las partes.
El 3 de julio de 2023, la representación judicial de la parte demandante y del codemandado recurrente consignaron sus respectivos escritos de informes.
En fecha 16 de julio de 2024, la representación judicial de la parte codemandada apelante consignó diligencia de observaciones a los informes.
En fecha 17 de julio de 2024, la representación judicial de la parte accionante consignó escrito de observaciones a los informes.
Por auto de fecha 18 de julio de 2024, este Tribunal Superior Séptimo indicó que, la sentencia de mérito correspondiente a la presente apelación sería publicada dentro de los 60 días continuos siguientes a dicha fecha (inclusive).
Estando dentro de la oportunidad para decidir, esta alzada pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
-II-
DE LOS HECHOS
• ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Señaló libelarmente la representación judicial de la parte actora que, BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO (arrendataria), suscribió un contrato de arrendamiento, con la empresa VENE-INVERSIONES S.A (arrendadora), autenticado por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 25 de junio de 2012, bajo N°34, Tomo 167 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina pública, que tenía por objeto, un inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el N°4 y sus respectivos accesorios, situado en la planta baja del edificio denominado “Centro Comercial Bello Monte”, ubicado en la urbanización Bello Monte, entre las avenidas Bello Monte con Leonardo Da Vinci y Lincoln, municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue pactado para tener una vigencia de 5 años, contados a partir del 1 de julio de 2012.
Adujo asimismo, el abogado de la parte demandante que, posteriormente, fue signado un nuevo contrato de arrendamiento por el mismo inmueble pero, en esa oportunidad lo fue entre la sociedad mercantil MACNAMARA CORPORATION, N. V. (arrendadora) y BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO (arrendataria), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 22 de enero de 2018, quedando anotado bajo el N°45, Tomo 16; mismo que habría tenido como “término de duración” 2 años, comprendidos desde el 1 de julio de 2017 hasta el 30 de julio de 2019, conforme se habría establecido en su CLÁUSULA SEXTA.
Sobre éste último convenio locativo, la parte accionante en el libelo citó su encabezado, relativo a “LOS ANTECEDENTES”, en donde se enunciaría: 1) el contrato de arrendamiento previamente convenido entre VENE-INVERSIONES N.V. y la actora autenticado el 25 de junio de 2012, y 2) una referencia a la Gaceta Oficial N°40.418 de fecha 23 de junio de 2014, sobre el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL y la necesaria adecuación de los contratos vigentes a la nueva normativa; y que por tal razón, las partes procedían a celebrar [el nuevo] contrato, a los fines de ajustarlo a las estipulaciones contenidas en el mencionado Decreto-Ley; dejando claro también, la continuación de la relación arrendaticia iniciada el 1 de julio de 2012.
Fue indicado libelarmente que, conforme al contenido de las actuaciones evacuadas por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 27 de agosto de 2018, le fue notificado a BANCRECER S.A., BANCO MICROFINANCIERO, que el inmueble arrendado tendría un nuevo propietario, según se evidenciaría de documento de compraventa protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 27 de diciembre de 2017, bajo el N°2017.888, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado bajo el N°241.13.16.1.19260, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017, el cual señalaría además que, se habría informado según notificaciones de fecha 12 de julio y 8 de agosto de 2018, la identidad del nuevo propietario del inmueble arrendado a BANCRECER, S. A. BANCO MICROFINANCIERO, identificado como local comercial N°4, ubicado en la planta baja (PB) del edificio denominado “Centro Comercial Bello Monte”.
Señaló la representación judicial de la parte demandante que, la venta efectuada por MACNAMARA CORPORATION N. V. al ciudadano FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA, habría violado flagrantemente, el contenido del contrato (CLÁUSULA PRIMERA: DEFINICIONES) y el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, atinente a la PREFERENCIA OFERTIVA DEL ARRENDATARIO en el supuesto de que el propietario del inmueble arrendado tuviere la intención de venderlo, advirtiendo que, MACNAMARA CORPORATION N.V., estaba en la obligación legal de ofrecerle en venta a BANCRECER, S. A. BANCO MICROFINANCIERA, con preferencia a cualquier tercero el mismo, y solo en el caso de rechazo o abstención de este último, sería cuando habría tenido la primera, la plena libertad para venderlo en favor del ciudadano FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA.
Así mismo, arguyó la representación judicial de BANCRECER S.A. BANCO MICROFINANCIERO que, por las razones anteriores, tanto fácticas y jurídicas, se revelaría su cualidad e interés legítimo actual para demandar por vía de RETRACTO LEGAL -a tenor de lo dispuesto en el artículos 39 de la ley especial en materia de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial-, a la sociedad mercantil MACNAMARA CORPORATION N.V. y al ciudadano FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA, fundamentando, igualmente, su acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.164, 1.579 del Código Civil, y el 38 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, toda vez que, BANCRECER, S. A. BANCO MICROFINANCIERO, sería la arrendataria del inmueble por más de 2 años, estaría solvente en el pago de los cánones de arrendamiento (expresando sobre este punto en particular que desde la notificación notarial de fecha 27 de agosto de 2018, la arrendadora no dio cumplimiento a los previsto en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento), y que la acción se habría realizado dentro del plazo previsto en la última parte del artículo 39 eiusdem.
Finalmente, la parte demandante estableció como pedimentos, los siguientes:
PRIMERO: En subrogarse en los derechos como compradora por parte de BANCRECER, S. A. BANCO MICROFINANCIERO, en las condiciones y términos del documento protocolizado por ante el Registro Público de Primer Circuito del Registro del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 27 de diciembre de 2017, bajo el N°2017.888, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N°241.13.16.1.19260, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2017.
SEGUNDO: Que la parte demandada convenga en pagar las costas originadas por el juicio, solicitando su expresa condenatoria.
• DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
ALEGATOS DE LA REPRESENTACIÓN JUDICIAL DEL CODEMANDADO FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA.
La apoderada judicial del codemandado Francisco Cachafeiro, en su escrito de contestación a la demanda, denunció previamente, la perención de la acción, referenciando el contenido del artículo 267, ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, relativo a la extinción de la instancia, cuando transcurridos 30 días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.
Prosiguió en su delación preliminar, haciendo una relación cronológica de las actuaciones llevadas a cabo en el contradictorio por el apoderado judicial de su antagonista, concluyendo que en el sub lite se habría configurado el precitado supuesto de la perención de la instancia, cuando el apoderado actor, en fecha 18 de marzo de 2019, habiendo retirado los carteles de citación, estos no habrían sido posteriormente consignados a los autos como pruebas de que fueron fijados o publicados, sin la certeza -para el momento de la contestación de la demanda-, de lo sucedido con ellos; no siendo sino hasta el día 10 de marzo de 2023, cuando dicha representación judicial finalmente los consignó [copia de publicación en prensa y certificación].
Arguyó, que lo denunciado supra, solo demostraría la falta de interés procesal en el juicio, lo cual seria una actitud inexcusable y que sorprendió la buena fe del tribunal, cuando aquel le habría acordado todo lo que le iba solicitando en sus diligencia la demandante, en supuesto resguardo de la defensa del orden público.
Manifestó, asimismo, la representación judicial del ciudadano Cachafeiro García que, el proceso se habría mantenido en suspenso en varias oportunidades sin que el demandante hubiese podido cumplir con las cargas procesales concernientes a la citación de todos los demandados dentro del término original de 30 días, dejando por tanto, en estado de indefensión al prenombrado codemandado, al manipularse el procedimiento a conveniencia de la parte actora y quebrantándose el orden público, el debido proceso y el derecho a la defensa.
Expuso la parte codemandada, igualmente que, si desde el 18 de marzo de 2018, su antagonista retiró los carteles de citación solicitados el 21 de febrero de ese mismo año, y que posteriormente, el 10 de marzo de 2023, el apoderado de BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO, mediante diligencia consignó los ejemplares de dichos carteles dirigidos a los demandados, conforme al contenido del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cuando ya los habría solicitado también el 11 de marzo de 2020, ello resultaría evidente para la abogada denunciante que, entre el 18 de marzo de 2019 al 10 de marzo de 2023, habría transcurrido mas de 30 día de despacho, sin que la parte actora haya impulsado la citación de los demandados; lo cual, se subsumiría en el supuesto del ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, operando la perención breve de la instancia.
Precisado lo anterior, prosiguió la representante judicial del codemandado Cachafeiro García, indicando con respecto al fondo de la demanda que, en fecha 27 de diciembre de 2017, su poderdante y el ciudadano ARMANDO DE LOS SANTOS, quien actuó en representación de la empresa MACNAMARA CORPORATION N.V., suscribieron un CONTRATO DE COMPRAVENTA de un local comercial distinguido con el N°4 y sus respectivos accesorios, situado en la Planta Baja del edificio denominado CENTRO COMERCIAL BELLO MONTE, ubicado entre las avenidas Bello Monte con Leonardo Da Vinci y Lincoln, del municipio Libertado del Distrito Capital, donde a la fecha de la contestación a la demanda y desde el año 2012, funcionaría una de las agencias de la entidad financiera BANCRECER S. A, BANCO MICROFINANCIERO, el cual fue debidamente protocolizado ante del Registro Primero del Primer Circuito del Municipio Baruta, bajo el N°2017.888, Asiento Registral 1, correspondiente al Libro de Folio del año 2017, mismo que habría sido consignado por la parte demandante conjuntamente con el libelo, y que evidenciaría -a su decir-, la legalidad de la venta realizada por el demandado Armando de los Santos a Francisco Cachafeiro.
Adujo también la apoderada de éste último que, el comprador actuó de buena fe, como un tercero interesado y en las condiciones establecidas por Armando de los Santos como vendedor y representante de MACNAMARA CORPORATION N.V., contando con que se hubiese cumplido con la preferencia ofertiva correspondiente, con lo que se le daba cumplimiento al artículo 38 del Decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, y por ello, el ciudadano FRANCISCO CACHAFEIRO, el 27 de diciembre de 2017, habría procedido con la compra propuesta por Armando de los Santos, ignorando que, un mes después, este último, procedería a alquilarle nuevamente el inmueble de su propiedad a BANCRECER S. A., BANCO MICROFINANCIERO, en fecha 22 de enero de 2018, actuando como si todavía tendría la cualidad de representante de la empresa MACNAMARA CORPORATION N. V, es decir, la anterior dueña del mismo, tal y como se evidenciaría del tenor de dicho contrato de arrendamiento.
Fue narrado en el escrito de contestación in comento que, cuando Francisco Cachafeiro, se hizo dueño del inmueble arrendado, ya el primer contrato de arrendamiento se encontraba vencido, al haber sido pactado por un periodo de 5 años contados a partir del 1 de julio de 2012, hasta el 1 de julio de 2017, y por ende, ya había comenzado a transcurrir el lapso invocado por el demandante, establecido en el precitado artículo 38 de la ley especial; y asimismo, estimó la apoderada judicial del codemandado comprador que, MACNAMARA CORPORATION N.V., como dueña del inmueble para ese entonces, era quien estaba obligada a notificar a BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERA de su intención de venta del bien; con lo cual, quedaría demostrado que su poderdante, como nuevo propietario de buena fe, no estaba en la obligación de hacerlo, ya que en todo momento fue informado que se habrían colmado todas la exigencias de ley para la adquisición del inmueble de marras, por lo que, el propietario estaría en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.
Luego de insistir en que su poderdante no estaría en la obligación de notificar la venta del inmueble a la demandante, para el momento de la suscripción del contrato de fecha 22 de enero de 2018, por no ser este el arrendador sino el propietario del inmueble, la abogada del codemandado Cachafeiro García, apuntó en su descargo que, fue el ciudadano Armando de los Santos, quien violó el ordenamiento jurídico invocado por la parte demandante, ya que el comprador lo hizo de buena fe, sin actuar como arrendatario ni arrendador.
Por otra parte, fue indicado en descargo del comprador que, existiría un reconocimiento y aceptación de parte de BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO, sobre quien sería en nuevo dueño el inmueble que ocuparía aquella, cuando consignó anexo al escrito de demanda, los contratos de arrendamiento de junio de 2016 y enero de 2018, las notificaciones notariadas del junio y agosto de 2018, en donde se le informa a esa entidad bancaria quien sería el nuevo dueño del local, así como el documento del compraventa entre MACNAMARA CORPORATION N.V, y FRANCISCO CACHAFEIRO GARCÍA, en donde se le habría informado también del atraso en los pagos de condominio y cánones de arrendamiento; discurriendo que ello, evidenciaría la condición del Sr. CACHAFEIRO GARCÍA, como propietario del local y no como arrendador, y por lo tanto, estima dicha representación que, mal podría la demandante pretender hacer responsable a su mandante de una falta que no fue cometida por él, lo que reflejaría la FALTA DE CUALIDAD para ser demandado en la presente acción de retracto.
Aunado a lo anterior, expresó la apoderada del ciudadano Francisco Cachafeiro, que también llamó su atención que, la parte demandante pareciera ocultar la responsabilidad directa de la persona con quien negoció el contrato de arrendamiento, mientras que, habría adjudicado responsabilidades por la afrenta de los artículos 38 y 39 de la ley especial, al prenombrado codemandado comprador, cuando sería el único responsable del hecho, el ciudadano Armando de los Santos; por lo que, considera que habría existido un comportamiento selectivo de la parte accionante para responsabilizar al comprador, y que, no obstante, las notificaciones notariadas para informarle del nuevo dueño a BANCRECER, S. A. BANCO MICROFINANCIERO, esta habría seguido contratando con Armando de los Santos, a sabiendas que ya no tenía cualidad alguna para realizar ese tipo de actos, lo cual a su entender, podría hacerles estar incurso en un delito.
Consideró la parte codemandada que, desde que fue notificada la actora, esta tuvo que haber ejercido no solo el derecho de retracto legal que pretende, sino las acciones y diligencias civiles necesarias contra quien fuera su arrendador, además de estar en comunicación legal con el legítimo propietario para evitar consecuencia legal negativa; toda vez que al conocerse que Armando de los Santos, no tenía cualidad para suscribir el último contrato [posterior a la venta del 27 de diciembre de 2017] y las prórrogas sucesivas, este sería ilícito, nulo y sin valor alguno.
Aseveró, la representación judicial del codemandado en su escrito, también que, la conducta asumida por los representantes de la entidad bancaria demandante, generaría dudas “inconmensurables”, en cuanto al conocimiento de estos sobre si el bien que iban a tomar en arrendamiento, le pertenecía al ciudadano Armando de los Santos, “pues si bien al momento de suscribir el último contrato, ya que como no fue notificado oportunamente por el supuesto arrendador de la venta que iba a realizar, si o fue por parte de FRANCISCO CACHAFERIRO para que estuviera enterado de su carácter como dueño”, así como tampoco podría ignorarse la conducta desplegada por Armando de los Santos, quien arrendó el inmueble luego de saberlo vendido a un tercero.
Por otra parte, y en capitulo diferenciado, la parte codemandada delató también, la FALTA DE CUALIDAD de BANCRECER S. A., BANCO MICROFINANCIERO, manifestando sobre ello que, el nuevo adquiriente del inmueble arrendado, en agosto de 2018, le comunicó a la entidad bancaria arrendataria que el bien inmueble era propiedad de FRANCISCO CACHAFEIRO, y por lo tanto, ya la arrendataria estaba en conocimiento de quien era la persona con la cualidad para celebrar contratos, reiterando asimismo que, con la consignación adjunto al libelo del documento de compraventa, BANCRECER, S. A., BANCO MICROFINANCIERO, conocía quien era el dueño del local, y en consecuencia, la representación judicial de la parte accionada infirió que, su contraparte intentaría desconocer la cualidad del prenombrado, mientras que, parecería seguir considerando como dueño al codemandado Armando de los Santos, con quien suscribió el contrato nulo de arrendamiento.
Manifestó la parte codemandada que, la parte demandante no habría especificado en su libelo, el origen de relación arrendaticia alguna con Francisco Cachafeiro, como dueño del local arrendado, empero, si pretendería hacer valer un contrato suscrito entre quien fuera su arrendador y demandado -cuando ya no tenía cualidad para obligar a la empresa MACNAMARA CORPORATION N.V-, por lo que, el contrato que sustentaría la pretensiones de la presente demanda sería ilegal e inexistente; razón por la cual, estimó la apoderada judicial del ciudadano FRANCISCO CACHAFEIRO, que en la presente demanda, BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO, no habría probado fehacientemente la cualidad del primero para ser demandado en el presente contradictorio, ya que el derecho que supuestamente le fue violado a la demandante, no es responsabilidad del comprador de buena fe, quien no era su arrendador, así como tampoco, habría sido identificado correctamente el motivo por el cual el Sr. Cachafeiro García, habría sido demandado.
ALEGATOS DE LA DEFENSORA AD LITEM DE LA EMPRESA CODEMANDADA MACNAMARA CORPORATION N.V.
La defensora judicial del la codemandada MACNAMARA CORPORATION N.V., expuso en su escrito de contestación a la demanda que, habiendo aceptado el cargo como auxiliar de justicia, se abocó a realizar todas las gestiones pertinentes para ejercer su cargo y con el propósito de recabar toda la información necesaria para defender cabalmente a su representada.
Indicó que en fecha 2 de agosto de 2023, se trasladó al domicilio [de la empresa demandada] señalado por la parte demandante, observando que dicho lugar se apreciaba en estado de abandono; no obstante, a pesar de tocar insistentemente, no respondió persona alguna a su llamado, habiéndose retirado del mismo sin obtener información alguna ni de la empresa ni del ciudadano Armando de los Santos. Asimismo, expuso haber insistido en la búsqueda de su representada dirigiendo un correo denominado “expreso bolivariano” a la dirección suministrada, acompañado de una misiva explicativa de su designación como defensora judicial en el juicio de retracto legal interpuesto por BANCRECER S. A., BANCO MICROFINANCIERA en su contra; añadiendo a lo anterior, una consulta a la página web del CONSEJO NACIONAL ELECTORAL, y a redes sociales como Facebook, para tratar de obtener mayor información sobre el referido ciudadano Armando de los Santos.
Finalmente, aun y cuando fue infructuoso el contacto con su defendida, procedió a desconocer, negar, rechazar y contradecir la demanda, tanto en los hechos como en el derecho.
-III-
DE LAS PRUEBAS
DOCUMENTALES ADJUNTAS AL ESCRITO LIBELAR:
Riela a los folios 18 al 22, Marcado “B”; COPIA SIMPLE DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaría 11° del Municipio Libertador Distrito Capital, de fecha 25 de junio de 2012, suscrito entre VENE-INVERSIONES S. A. (arrendadora) y BANCRECER, S.A. BANCO MICROFINANCIERO (arrendataria), de un inmueble propiedad de la arrendadora, constituido por un local comercial distinguido con el número cuatro (4) y sus respectivos accesorios, código catastral 153111A1040850PB4, situado en la planta baja (PB) del edificio denominado “CENTRO COMERCIAL BELLO MONTE” ubicado en la urbanización Bello Monte, entre las avenidas Bello Monte con Leonardo Da Vinci y Lincoln, en la jurisdicción de la parroquia El Recreo, municipio Libertador del Distrito Capital; con una vigencia de 5 años, contados a partir del 1° de julio de 2012; quedando asentado bajo el N°34, Tomo 167 del Libro de Autenticación. En relación a esta documental, por cuanto la misma no fue impugnada, se tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, este tribunal le confiere pleno valor probatorio, de acuerdo con el contenido del artículo 1.363 del Código Civil.
Riela a los folios 23 al 32, Marcado “C”; COPIA SIMPLE DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaría 6° del Municipio Libertador Distrito Capital, de fecha 22 de enero de 2018, suscrito entre MACNAMARA CORPORATION N.V. (arrendadora) y BANCRECER, S.A. BANCO MICROFINANCIERO (arrendataria), de un inmueble propiedad de la arrendadora, constituido por un local comercial distinguido con el número cuatro (4) y sus respectivos accesorios, código catastral 153111A1040850PB4, situado en la planta baja (PB) del edificio denominado “CENTRO COMERCIAL BELLO MONTE” ubicado en la urbanización Bello Monte, entre las avenidas Bello Monte con Leonardo Da Vinci y Lincoln, en la jurisdicción de la parroquia El Recreo, municipio Libertador del Distrito Capital; quedando asentado bajo el N°45, Tomo 16, Folios 139 hasta 147, con vigencia desde el 1 de julio de 2017 hasta el 1 de julio 2019. En relación a esta documental, por cuanto la misma no fue impugnada, se tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, este tribunal le confiere pleno valor probatorio, de acuerdo con el contenido del artículo 1.363 del Código Civil.
Riela a los folios 33 al 35, Marcado “D”; COPIA SIMPLE DE NOTIFICACIÓN DE FECHA 27 DE AGOSTO DE 2018, EFECTUADA POR LA NOTARÍA PÚBLICA CUARTA DEL MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO MIRANDA, a BANCRECER S. A, solicitada por la representación judicial del ciudadano FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA, en la cual, se le informaba a la destinataria: (i) que el ciudadano FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA sería el nuevo propietario del local comercial arrendado a la entidad financiera BANCRECER S. A., según se evidencia de documento de compra venta, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 27 de diciembre de 2017, bajo el N°2017.888, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 241.13.16.1.19260; (ii) que se le habría notificado -según comunicaciones de fecha 12 de julio y 8 de agosto de 2018-, que el prenombrado ciudadano sería el nuevo propietario del inmueble arrendado a BANCRECER, S.A; (iii) que a partir del 1 de julio de 2018 el nuevo canon de arrendamiento sería de Bs.S. 20.000,00 a ser depositado en una cuenta corriente del BANCO BANESCO, cuyo titular es el ciudadano FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA; (iv) que el canon de arrendamiento sería ajustado y revisado en un lapso de 6 meses y, (v) que hasta el 7 de agosto de 2018, BANCRECER S. A., adeudaría 3 meses de condominio, para un total de Bs.S. 1.475,57; se anexó a la solicitud marcado “c” copias simple de recibo de condominio; marcado “A”, copia simple de poder especial otorgado por FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA a abogada Yoselin Jara Peña y marcado “B”, copia simple de contrato de compraventa de inmueble, suscrito entre MACNAMARA CORPORATION N.V. (vendedora) y FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA (comprador) de un local comercial identificado con el N°4, situado en la planta baja del edificio denominado CENTRO COMERCIAL BELLO MONTE, ubicado entre las avenidas Bello Monte con Leonardo Da Vinci y Lincoln de la Urbanización Bello Monte, Sección Segunda, jurisdicción de la parroquia El Recreo del municipio Libertador del Distrito Capital el cual tiene una superficie de 143,37m2. En relación a esta documental, por cuanto la misma no fue impugnada, se tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, este tribunal le confiere pleno valor probatorio, de acuerdo con el contenido del artículo 1.363 del Código Civil.
Riela a los folios 47 al 55, COPIA SIMPLE DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE, suscrito entre MACNAMARA CORPORATION N.V. (vendedora) y FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA (comprador) de un local comercial identificado con el N°4, situado en la planta baja del edificio denominado CENTRO COMERCIAL BELLO MONTE, ubicado entre las avenidas Bello Monte con Leonardo Da Vinci y Lincoln de la Urbanización Bello Monte, Sección Segunda, jurisdicción de la parroquia El Recreo del municipio Libertador del Distrito Capital el cual tiene una superficie de 143,37m2, que está integrado en la forma indicada en el Documento de Condominio, y tiene asignado en uso los puestos para estacionamiento de vehículos Nros. 14, 15, 16 y 17, situados en la parte Sur del retiro Sur del edificio, a lo largo de la avenida Leonardo Da Vinci, en la forma prevista en el aparte final del Artículo Tercero (3ro) del Documento de Condominio. Los linderos de dicho local son: NORTE; Local para comercio marcado número nueve (9); SUR: Fachada sur del edificio; ESTE: Local para comercio marcado con el número tres (3) y OESTE: Pasaje que comunica la acera sur de la planta baja con la acera norte de la misma y a través de la cual tiene otra entrada o acceso. Por encima de él está el local para oficina número cinco (5) y el compartimiento de teléfono, y por debajo, parte de la planta sótano de conformidad con lo mencionado en el documento de condominio, tiene asignada la Cédula Catastral N° 15-3-1-11ª-1040-8-5-0-PB-4; y le corresponde un porcentaje de 2,58.790% sobre los bienes y derechos comunes y en los derechos y obligaciones con los propietarios según consta del Documento de Condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 19 de octubre de 1972, bajo el N°12, Folio 92, Tomo 29 del Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de 1972; cuyo precio de venta fue establecido en SETECIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 700.000.000,00), protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 27 de diciembre de 2017, bajo el N°2017.888, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el N°241.13.16.1.19260 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017. En atención a lo anterior, este tribunal considera que en razón de que este documento no fue impugnado conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, se tiene como fidedigno y se valora conforme con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
DOCUMENTALES ADJUNTAS A LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA EFECTUADA POR LA APODERADA JUDICIAL DEL CODEMANDADO FRANCISCO CACHAFEIRO.
Riela a los folios 140 al 143; Marcado “A”; original CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE, suscrito entre MACNAMARA CORPORATION N.V. (vendedora) y FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA (comprador) de un local comercial identificado con el N°4, situado en la planta baja del edificio denominado CENTRO COMERCIAL BELLO MONTE, ubicado entre las avenidas Bello Monte con Leonardo Da Vinci y Lincoln de la Urbanización Bello Monte, Sección Segunda, jurisdicción de la parroquia El Recreo del municipio Libertador del Distrito Capital el cual tiene una superficie de 143,37m2. Protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 27 de diciembre de 2017, bajo el N°2017.888, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el N°241.13.16.1.19260 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017. (en relación a esta documental, debe precisarse que la misma ya fue valorada precedentemente por esta alzada).
Riela a los folios 144 al 152, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaría 6° del Municipio Libertador Distrito Capital, de fecha 22 de enero de 2018, suscrito entre MACNAMARA CORPORATION N.V. (arrendadora) y BANCRECER, S.A. BANCO MICROFINANCIERO (arrendataria), de un inmueble propiedad de la arrendadora, constituido por un local comercial distinguido con el número cuatro (4) y sus respectivos accesorios, código catastral 153111A1040850PB4, situado en la planta baja (PB) del edificio denominado “CENTRO COMERCIAL BELLO MONTE” ubicado en la urbanización Bello Monte, entre las avenidas Bello Monte con Leonardo Da Vinci y Lincoln, en la jurisdicción de la parroquia El Recreo, municipio Libertador del Distrito Capital; quedando asentado bajo el N°45, Tomo 16, Folios 139 hasta 147. (en relación a esta documental, debe precisarse que la misma ya fue valorada precedentemente por esta alzada).
Por otra parte, la defensora ad litem de la codemandada MACNAMARA CORPORATION N.V, allegó conjuntamente al escrito de contestación, una impresión fotográfica en blanco negro del inmueble correspondiente al domicilio de su defendida; telegrama y factura de éste, dirigido a su representante legal ARMANDO DE LOS SANTOS, así como impresión de los “datos de elector” de este último, proporcionado por la página web del CONSEJO NACIONAL ELECTORAL (CNE). En cuanto a las documentales allegadas por la auxiliar de justicia, es menester indiciar para esta superioridad que las mismas sólo sirven para evidenciar el cumplimiento de la defensora de sus deberes y obligaciones para la defensa de su patrocinado, empero, ello no incide en el mérito del asunto debatido.
En la fase de pruebas, la representación judicial de la parte demandante hizo valer [como pruebas], especialmente, los contratos de arrendamiento y las actuaciones evacuadas por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 27 de agosto de 2018 (los cuales fueron debidamente valorados ut supra). Mientras que, la apoderada judicial del codemandado FRANCISCO CACHAFEIRO, en su escrito de promoción probatoria invocó el mérito favorable de los autos y el principio de comunidad de la prueba, consignando, adicionalmente las siguientes documentales:
Marcado “1” (Folios 185 al 186) , NOTIFICACIÓN DE FECHA 27 DE AGOSTO DE 2018, EFECTUADA POR LA NOTARÍA PÚBLICA CUARTA DEL MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO MIRANDA, a BANCRECER S. A, solicitada por la representación judicial del ciudadano FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA. (en relación a esta documental, debe precisarse que la misma ya fue valorada precedentemente por esta alzada).
Marcado “2” (Folios 187 al 196) ORIGINAL DE NOTIFICACIÓN efectuada por la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 1 de abril de 2019, dirigida a BANCRECER S. A, BANCO MICROFINANCIERO, solicitada por la representación judicial del ciudadano FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA, en la cual, se le informaba a la destinataria: sobre el incumplimiento de la arrendataria de la CLÁUSULA DÉCIMA CUARTA del contrato de arrendamiento en referencia a los gastos comunes, en concordancia con el artículo 36 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; que el propietario en fecha 15/03/2019, efectuó el pago de los adeudado por omisión de la arrendataria; que se le exhortaba a la arrendataria a exhibir la factura correspondiente por concepto de pago adelantado del canon de arrendamiento al periodo comprendido entre el 1 de julio de 2018 hasta el 30 de junio de 2019, en un periodo no mayor de 5 días hábiles contados a partir de la fecha en que fuera notificado, debiendo ser remitido por correo electrónico al ciudadano FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA; que se le exhortaba a la arrendataria a exhibir la correspondiente póliza de seguros de acuerdo con la cláusula vigésima quinta del contrato; que conforme a la cláusula vigésima octava del contrato de arrendamiento, a la arrendataria le correspondía sufragar todos los gastos, tanto judiciales como extra judiciales, así como los honorarios de los abogados a que hubiere lugar, en todos los casos de incumplimiento de las obligaciones a su cargo, contempladas en el contrato y en especial a las relativas al atraso o falta absoluta de pagos; y que, el propietario del inmueble FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA, habría decidido no renovar el mencionado contrato de arrendamiento con BANCRECER, BANCO MICROFINANCIERO, motivado al reiterado incumplimiento de la obligación de pago de condominio y/o gastos comunes hasta esa fecha, y en consecuencia, la arrendataria debía hacer la entrega material del inmueble al día siguiente de la fecha establecida para la culminación del contrato de arrendamiento, es decir, el día 1 de julio de 2019. (en la misma corre anexa, escrito de notificación a la ciudadana MARIA GABRIELA BASTIDAS PLANCHART, y recibos de caja de condominio del centro comercial Bello Monte, al pagador FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA. En atención a la instrumental arriba referida este tribunal le confiere pleno valor probatorio, de acuerdo con el contenido del artículo 1.363 del Código Civil.
Marcado “3”, (folio 197), autorización suscrita por ARMANDO DE LOS SANTOS, solicitud de cierre de cuenta corriente N°01168019875100790254 a nombre de MACNAMARA CORPORATION N.V., dirigida a BANCRECER, con sello recibido de ésta última de fecha 16/07/2018. Esta documental se desecha del por ilegal al tratarse de una copia simple de documento privado, además que tampoco, aporta
Marcado “4”, (Folio 198) copia de DENUNCIA POR ESTAFA, a través de reporte de sistema de la “DIVISIÓN CONTRA LA DELINCUENCIA ORGANIZADA “ Distrito Capital, de fecha 13 de mayo de 2019, K-19-0043-00203; denunciante: FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA, delito de “ESTAFA”. En donde fue reseñado por el denunciante que, el ciudadano ARMANDO DE LOS SANTOS, luego de efectuar la venta del local comercial N°4 del Centro Comercial Bello Monte, procedió a efectuar el cobro de arrendamiento del primer semestre del año 2018 al banco BANCRECER, el cual se encuentra en calidad de arrendado en dicho local. En relación a dicha instrumental debe señalarse que la misma goza de valor probatorio por tratarse de un documentos público administrativo, de conformidad con lo establecido en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Así mismo, en la fase probatoria, el codemandado FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA, a través de su apoderada, promovió PRUEBAS DE INFORMES a la presidencia y sede administrativa de BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO y a la OFICINA DE ATENCIÓN CIUDADANA DE LA SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO (SUDEBAN) EN EL ÁREA DE GESTIÓN DE REQUERIMIENTO DE DENUNCIAS
Riela a los folios 112 al 113, oficios SIB-DSB-CJ-PA- #01281 y #01282, ambos de fecha 6 de marzo de 2024, provenientes de la SUPERINTENDENCIA DE LA INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO, en donde dicha institución informó en el primero de ellos al tribunal de la causa, no tener información sobre los puntos 1, 2, y 3 de su requerimiento; mientras que en el segundo (anexo al primero) se refiere a una copia del oficio remitido a BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO, para que informe al tribunal de la causa sobre la titularidad de la cuenta corriente N°01680019875100790254, abierta en BANCRECER, un plazo no mayor de 5 días hábiles a la recepción de dicha comunicación.
Riela al folio 216, comunicación remitida por BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO al tribunal de la causa, de fecha 14 de marzo de 2024, en referencia al oficio SIB-DSB-CJ-PA- #01282, de fecha 6 marzo de 2024, en el cual informó que la cuenta corriente N°01680019875100790254, fue abierta a nombre de la compañía MACNAMARA CORPORATION N.V.
Riela a los folios 221 al 231, informe evacuado por BANCRECER (comunicación de fecha 2 de abril de 2024 contestación oficio 113-2024 de fecha 20 de marzo de 2024) certificación de facultades del director de BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO, y movimientos de la cuenta 0168-0019-87-5100790254 a nombre de MACNAMARA CORPORATION N.V. desde el 31 de enero de 2018 al 31 de marzo de 2024, indicándose en el primero de los anteriores que, la cuenta N°01680019875100790254, fue abierta a nombre de la compañía MACNAMARA CORPORATION N.V., en fecha 5 de junio de 2015, con motivo de percibir canon de arrendamiento, solicitud de crédito y movilización de fondos; cuyos autorizados para movilizarla eran los ciudadanos ARMANDO DE LOS SANTOS y DANIEL DELGADO ZAMORA; que dicha entidad bancaria habría suscrito un contrato de arrendamiento de fecha 22 de enero de 2018, con MACNAMARA CORPORATION N.V. representada por ARMANDO DE LOS SANTOS, y en relación a los movimientos bancarios desde el 22 de enero de 2018, hasta el cierre del instrumento bancario, fueron anexados los estados de cuenta correspondientes.
En atención a la información evacuada por las oficinas requeridas en la prueba de informes, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, debe apuntar esta juzgado superior que, de su contenido se pudo evidenciar que: fue abierta una cuenta a nombre de la arrendadora MACNAMARA CORPORATION N.V en BANCRECER S. A., BANCO MICROFINANCIERO., cuyo propósito -entre otros-, era para percibir el pago de cánones de arrendamiento; así como que una de las personas autorizadas para movilizarla era el ciudadano Armando de los Santos; que dicha cuenta desde enero de 2018 hasta su cierre, tenia un saldo favorable, y que efectivamente, la aludida entidad bancaria había suscrito un contrato de arrendamiento en fecha 22 de enero de 2018, con MACNAMARA CORPORATION N.V, por el local N°4 ubicado en el Centro Comercial Bello Monte.
-IV-
DE LA SENTENCIA APELADA
DE LA AUDIENCIA DE JUICIO
En el día de hoy, dieciocho (18) de Abril de Dos Mil Veinticuatro (2024), siendo las Diez de la mañana, (10:00 a.m.), presente la Dra. MARIA CECILIA CONDE MONTEVERDE Juez Titular del Juzgado Trigésimo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y la Secretaria Titular Abg. ADRIANA PLANAS, oportunidad y hora fijada para que tenga lugar la Audiencia de Juicio en la presente causa, conforme a lo dispuesto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, en su último aparte. Se anunció el acto en la puerta de este Juzgado por el Alguacil del Tribunal. Se deja constancia que se encuentran presente el Abogado ANIBALLAIRET, inscrito en el Inpreabogado bajo los N° 19.882, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad mercantil BANCRECER S.A. BANCO MICROFINANCIERO (Originalmentedenominado BANCRECER, S.A. BANCO DE DESARROLLO) (Parte Actora), la Abogada CARMEN ELENA FRANCO FABIEN, inscrita en el Inpreabogado Nº64.542, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano FRANCISCO CACHAFEIRO(Parte codemandada)y la Abogada JEANETTE MARGARITA LIENDO ABAD, inscrita en el Inpreabogado N°221.228, en su carácter de Defensora Judicial de la Sociedad Mercantil MACNAMARA CORPORATION N.V (Parte codemandada) Acto seguido, tiene el derecho de palabra el apoderado judicial de la parte actora, el abogado ANIBALLAIRET, antes identificado y expone: "Ratifico todos los hechos alegados en el libelo de demanda y en el escrito de promoción de pruebas, asimismo solicito sea declarada sin lugar la falta de cualidad y la perención solicitada por mi contraparte, en este sentido solicito sea declarada Con Lugar la presente demanda. Es todo." Seguidamente, pide el derecho de palabra la apoderada judicial de la parte codemandadaFRANCISCO CACHAFEIRO, la Abg. CARMEN ELENA FRANCO FABIEN, ya identificada, quien expone: "Ratifico el contenido del punto previo referente a la Perención de la Instancia y solicito sea declarada Con Lugar, así como la Falta de Cualidad esgrimida en el Escrito de Contestación a la Demanda, así como ratifico el Escrito de Promoción de pruebas, las pruebas aportadas y la prueba de informes. Es todo." Seguidamente, pide el derecho de palabra la apoderada judicial de la parte codemandada, Sociedad Mercantil MACNAMARA CORPORATION N.V (Parte codemandada), la Abg. JEANETTE MARGARITA LIENDO ABAD, ya identificada, quien expone: "Niego, contradigo y rechazo la demanda y solicito sea declarada sin lugar. Es todo. "Seguidamente, vista las exposiciones este Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con fundamento en las razones de hecho y de derecho, así como las pruebas aportadas por las partes debidamente valoradas, debe necesariamente concluir que en fecha veintisiete (27) de Diciembre del año dos mil diecisiete (2017) por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, se materializo la venta del inmueble sin habérsele permitido a la arrendataria la posibilidad de adquirirlo al encontrarse ocupando el bien arrendado, desde hace más de dos (2) años conforme a lo previsto en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, lo que conlleva al nacimiento del Derecho de retracto al momento de la protocolización del documento anteriormente identificado, es por lo que considera quien aquí decide que la presente acción por retracto legal arrendaticio intentada, por BANCRECER S.A. BANCO MICROFINANCIERO, debe prosperar en derecho. Y ASI SE DECIDE. Se le hace saber a los intervinientes, que el Tribunal se reserva el lapso de diez (10) días de despacho para publicar el fallo en su integridad de conformidad con el artículo 877 ejusdem. Es todo. Se terminó se leyó y conformes firman.
FALLO EN EXTENSO:
-III-
DE LOS PUNTOS PREVIOS
Planteado de este modo el thema decidendum sometido al estudio de este Tribunal, antes de entrar a analizar el material probatorio y el mérito de la causa, considera oportuno entrar a dilucidar lo concerniente a los puntos previos opuestos por la representación judicial del codemandado FRANCISCO CACHAFEIRO, ya tal efecto se observa que:
Arguye que operó la perención de la instancia puesto que, a su entender, la parte actora no habría cumplido con las obligaciones que impone la ley para que sea practicada la citación de la parte demandada, aplicando de manera análoga el lapso de treinta (30) días contados a partir de la fecha en que el apoderado actor solicitó por vez primera la citación por carteles, cuyas publicaciones fueron consignadas el 10 de marzo de 2023, lo que, a juicio de la representación judicial del codemandado, se subsume en el supuesto de la norma contenida en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.
(...)
En el caso sub examine se evidencia con meridiana claridad que la representación Judicial del codemandado afirma que se configuró la perención breve de la instancia, pues a su entender, la actora no habría cumplido con la carga de publicar los carteles, para lo cual debió aplicar por analogía el periodo de treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha en que el apoderado actor solicitó por primera vez la emisión de los carteles. Sumado a ello, delata que el mencionado representante judicial sorprendió la buena fe del Tribunal al pretender volver sobre sus pasos y solicitar la citación personal, cuando ya había solicitado la emisión de los carteles.
Así las cosas, debe advertir este Órgano Jurisdiccional que la etapa citatoria es de vital importancia, pues con ello se persigue poner al demandado en conocimiento el proceso seguido en su contra, ello a fin de que ejerza su defensa, de acuerdo al precepto constitucional ampliamente conocido por todo el que actúa en el fuero judicial y que se consagra en el articulo 49 Constitucional, no existiendo objeción o limitación alguna en la norma adjetiva para que la parte actora logre conciliar de manera efectiva el llamamiento al demandado para que acuda a las actas a ejercer su defensa. Por lo tanto, el argumento esgrimido conforme a este supuesto resulta improcedente, pudiendo el actor acudir a cualquier vía de las consagradas en el texto adjetivo civil para lograr la citación del demandado Y ASI SE PRECISA
Así las cosas, tomando en consideración el supuesto normativo invocado por el codemandado para sustentar su petición de perención, encuentra este Tribunal que el mismo no se ajusta al supuesto fáctico delatado por la representación de FRANCISCO CACHAFEIRO, puesto que, la norma in comento toma como punto de partida la fecha de admisión de la demanda, siendo que la misma fue admitida en fecha 03 de diciembre de 2018, en cuyo escrito libelar fue señalada la dirección donde debía practicarse la citación; sumado a que en fecha 18 de diciembre de 2018, la parte actora suministró los fotostatos para la elaboración de las compulsas, con lo cual dio cumplimiento al impulso de la citación dentro del periodo de treinta (30) días que prevé la ley y por tal razón, el alegato de perención resulta IMPROCEDENTE, no siendo aplicable el supuesto procesal a la publicación cartelaria. Y ASÍ SE PRECISA.
Razón por la cual se niega el cómputo solicitado en esta etapa del proceso. Y ASI SE PRECISA.
Resuelto el punto previo anterior, corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto al alegato de falta de cualidad, tanto del actor como del demandado, el cual se funda en el carácter que, como comprador de buena fe tiene el codemandado FRANCISCO CACHAFEIRO; aunado a que éste no fue parte de la relación locativa alegada por la parte actora por lo que no tenía obligación alguna de notificar la venta o las condiciones de la misma, deslastrando su responsabilidad en la persona del ciudadano ARMANDO DE LOS SANTOS como vendedor y representante de la empresa MACNAMARA CORPORATION N.V.
Desde tal perspectiva, considera prudente este Tribunal destacar que la cualidad o legitimatio ad causam, es la relación de identidad entre la persona que alega ser titular de un derecho y el derecho mismo, es decir, no puede venir a juicio en defensa de un derecho ajeno una persona que no sea su titular, salvo determinadas excepciones de representación.
(...)
En consonancia con la doctrina de la Sala in comento, se observa que la entidad bancaria BANCRECER S. A., BANCO MICROFINANCIERO, persigue subrogarse en la condición que el comprador ostenta, al haber adquirido el inmueble del cual era arrendataria, sin que se le haya respetado el derecho de preferencia ofertiva consagrado en el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y, para lo cual, dirige su pretensión contra la propietaria anterior, es decir, MACNAMARA CORPORATION N.V., y contra FRANCISCO CACHAFEIRO, quienes son los intervinientes del contrato de venta por el cual se hizo la traslación de la propiedad.
Siendo esto así, se colige que la pretensión fue ejercida por la parte arrendataria, quien se erige en la demanda como defensor del derecho que aduce tener. esgrimiendo la demanda contra la anterior arrendadora y propietaria del bien y, lógicamente, contra el nuevo propietario quien de manera palmaria tiene interés en las resultas de este proceso; considerar lo contrario sería vulnerar el acceso a la tutela judicial efectiva, con lo cual estaría viciado el veredicto que pueda dictar este Órgano Jurisdiccional sin atender al interés de todos los intervinientes, derivando en una decisión injusta, no apegada a derecho y violatoria de las garantías más elementales de todo proceso. Por lo antes explicado, este Tribunal debe declarar SIN LUGAR la defensa de falta de cualidad opuesta por la representación del codemandado FRANCISCO CACHAFEIRO. Y ASÍ SE ESTABLECE.
(...)
-V-
DEL MÉRITO DE LA CAUSA
(...)
Bajo esta premisa y atendiendo al caso sometido al estudio del Tribunal, se encuentra que la parte actora ejerce el retracto legal arrendaticio al mismo tiempo que pide que se le subrogue en el documento traslativo de la propiedad, por lo que resulta oportuno que el Tribunal haga algunas consideraciones en torno a la institución de la preferencia ofertiva, al retracto legal arrendaticio y los efectos que produce su declaratoria con lugar.
El autor MARTÍNEZ RIVIELLO en su obra "La Terminación del Contrato de Arrendamiento de Inmuebles" plantea que el derecho de adquisición preferente puede presentarse previo a la venta para ser preferido en caso de enajenación o, en caso que esta no se realice, como un derecho potestativo del arrendatario de dejar sin efecto la mayor transmisión de propiedad, siempre que se cumplan las condiciones previstas en la Ley que rige la materia.
(...Omissis...)
Ahora bien, se infiere que el espíritu literal del Legislador en permitir a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de Retracto Legal es que su ejercicio está previsto, con respecto a la preferencia a partir del aviso que debe hacerle el vendedor sobre la oferta del inmueble y sobre el retracto, desde el momento en que el nuevo adquiriente le comunique la enajenación o el inquilino tenga conocimiento cierto de ello, a fin de armonizar el eventual interés con otro de carácter superior y de eminente orden público como lo es, el de consolidar el derecho de propiedad previsto, a sus vez, en el artículo 115 del Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Con vista a los anteriores lineamientos y de acuerdo al resultado obtenido del análisis probatorio de marras se debe concluir en que, la propietaria anterior del bien, Sociedad Mercantil MACNAMARA CORPORATION N.V., dio en venta pura, simple e irrevocable al ciudadano FRANCISCO CACHAFEIRO, el inmueble de marras, según documento protocolizado en fecha 27 de Diciembre de 2017 por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta, Estado Miranda. bajo el No. 2017.888, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 241.13.16.1.19260 y correspondiente al Libro Real del año 2017, sin que haya quedado evidenciado de autos que haya notificado de manera efectiva al arrendatario sobre la oferta que contempla el artículo 38 de la ley especial antes aludido; por lo tanto, es evidente que el demandante tiene el derecho legítimo de retraerse en la enajenación efectuada y con preferencia a cualquier tercero, y así se decide.
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la comentada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe declarar con lugar la demanda interpuesta por la parte actora con todos sus pronunciamientos de Ley, conforme a los lineamientos dispuesto en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a ordinal quinto del articulo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo determina ésta Operadora de Justicia.
-VI-
DE LA DISPOSITIVA
En virtud de las razones de hecho y de derecho anteriormente esgrimidos, este Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara
PRIMERO: IMPROCEDENTE la PERENCIÓN DE LA INSTANCIA, solicitada por la representación judicial de la parte demandada, ciudadano FRANCISCO CAHAFFEIRO GARCÍA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de Identidad N° 13.993.976.
SEGUNDO: SIN LUGAR la defensa de FALTA DE CUALIDAD alegada por la judicial del ciudadano FRANCISCO CAHAFFEIRO GARCIA (Parte Demanda), antes identificado.
TERCERO: CON LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por la Sociedad Mercantil BANCRECER S.A., BANCO MICROFINANCIERO, instituto bancario domiciliado en Caracas, constituido mediante asiento inscrito en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 16 de mayo de 2006, bajo el Nº 39. Tomo 84-A Sgdo., modificada su denominación social según asiento inscrito en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, en fecha 23 de enero de 2012, bajo el Nº 35, Tomo 13-A Sdo, cuya última modificación en sus estatutos sociales consta de asiento inscrito ante el citado Registro, el 7 de enero de 2014, bajo el N° 111, Tomo 1-A Sdo, e inscrito en el Registro Único de Información Fiscal (R.I.F) bajo el Nº J-31637417-3 contra la Sociedad Mercantil MACNAMARA CORPORATION N.V. domiciliada en la ciudad de Curazao, Antillas Neerlandesas, constituidas en virtud de la leyes de las Antillas Neerlandesas, mediante documentos constitutivo-estatuarios, autenticado ante el Doctor Henri Albert Spenwer, Notario Civil, con sede en Curazao, en fecha 20 de Noviembre de 1991, con apostilla de la convención de la Haya, con fecha de autenticación del 25 de julio de 2013 emanada de las autoridades competentes de la isla, de Curazao, del Departamento del Registro Civil y de elecciones e inscrita en el Registro de Comercio de la Cámara de Comercio de Curazao, bajo el numero 58336 como arrendador debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 22 de Enero de 2018, anotado bajo el número 45, Tomo 16, en la persona de su apoderado judicial ARMANDO DE LOS SANTOS titular de la cédula de identidad número V-3.783.663 y contra el ciudadano FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCIA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 13.993.976.
CUARTO: SE SUBROGA a la Sociedad Mercantil BANCRECER S.A., BANCO MICROFINANCIERO como comprador, en el lugar del ciudadano FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCIA, en el documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta, Estado Miranda, de fecha 27 de diciembre de 2017, anotado bajo el No. 2017.888, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 241.13.16.1.19260 y correspondiente al Libro Real del año 2017, mediante el cual, la codemandada MACNAMARA CORPORATION N.V. dio en venta pura, simple e irrevocable al ciudadano FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCIA, un inmueble conformado por un local comercial identificado con el No. 4, situado en la Planta Baja del edificio denominado Centro Comercial Bello Monte, ubicado entre las avenida Bello Monte con Leonardo Da Vinci y Lincoln de la Urbanización Bello Monte, sección segundo jurisdicción de parroquia El Recreo, del Municipio Libertador del Distrito Capital, con una superficie de CIENTO CUARENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON TREINTA Y SIETE DECIMETROS CUADRADOS (143.37 Mts2), esta integrado en la forma indicada en el documento de condominio y tiene asignado en uso los puestos de estacionamiento de vehículos Nros. 14, 15, 16, y 17. Situados en la parte SUR del retiro sur del edificio, a lo largo de la Avenida Leonardo Da Vinci, en la forma prevista en la parte final del artículo tercero (3ro) del documento de condominio. Los linderos de dicho local son NORTE: local para comercio marcado con el número nueve (9), SUR: fachada sur del edificio, ESTE local para comercio marcado con el número tres (3) y OESTE: pasaje que comunica la acera sur de la planta baja con la acera norte de la misma y a través de la cual tiene otra entrada o acceso. Por encima de él está el local para oficina número cinco (5) y el compartimiento de teléfono y por debajo parte de la planta sótano de conformidad con lo mencionado en el documento de condominio, tiene asignada la Cedula Catastral Nº 15-3-1-11A-1040-8-5-0-PB-4 y le corresponde un porcentaje del dos con cincuenta y ocho mil setecientos por ciento (2,58.790%) sobre bienes y derechos comunes y en los derechos y obligaciones con los propietarios según consta del documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 19 de octubre de 1972, bajo el número 12, folio 92, tomo 29, del Protocolo Primero, cuarto trimestre de 1972.
QUINTO: En caso de no cumplir voluntariamente la parte demandada con la subrogación acordada, la inscripción de este fallo producirá, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, los efectos del contrato de venta que ha debido suscribirse entre la Empresa MACNAMARA CORPORATION N.V. y la Sociedad Mercantil BANCRECER S.A., BANCO MICROFINANCIERO y, al tratarse de un contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, por lo que, en ese caso, deberá ponerse a la orden del anterior comprador (tercero subrrogatario) el precio del bien inmueble, a saber, la cantidad de SETECIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 700.000.000,00), hoy equivalentes a la cantidad de cero con siete millonésimas de bolívar (Bs. 0,000007), suma ésta derivada de las reconversiones monetarias establecidas en los decretos Nos. 5.229, 3.548 y 4.553, publicados en las Gacetas Oficiales Nos. 38.638, 41.446 y 42.185, en su orden, de fechas 6 de marzo de 2007, 25 de julio de 2018 y 6 de agosto de 2021, respectivamente, y una vez que BANCRECER S.A., BANCO MICROFINANCIERO haya dado cumplimiento al referido pago del precio, se ordena la inscripción del presente fallo ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta, Estado Miranda.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la causa, con arreglo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
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DE LOS INFORMES
INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE:
El apoderado judicial de la parte demandante, en sus informes en alzada procedió en primer lugar, a ratificar el contenido de los contratos de arrendamiento, suscritos por su mandante con VENE-INVERSIONES S. A., y con MACNAMARA CORPORATION N.V, (ambos, ampliamente reseñados a los largo del presente fallo) indicando sobre aquellos el tiempo de duración que habría sido pactado para ambos e insistiendo en que la relación de arrendamiento mantuvo su continuación desde la vigencia del termino del primero de ellos, es decir, desde el 1 de julio de 2012, siendo que el segundo, aun y cuando habría sido suscrito en enero de 2018, estableció su vigencia a partir del 1 de julio de 2017; de lo cual, resultaría palpable no solo la continuación de la relación arrendaticia sino también la cualidad de BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO, como arrendataria para el ejercicio de la presente acción de retracto legal arrendaticio.
Del mismo modo, aludió al contenido de las notificaciones notariadas, señalando al respecto que, aquellas (o su verificación) fungirían como base para el cómputo o inicio del lapso legal para el ejercicio de la presente demanda en tiempo hábil.
Adicionalmente, expuso la representación judicial de la entidad bancaria accionante en alzada, al igual a como lo habría hecho en instancia, que la demanda habría sido interpuesta por la violación manifiesta de la preferencia ofertiva; que BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO, era arrendataria por mas de 2 años; que estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que desde la notificación notarial de fecha 27 de agosto de 2018, la arrendadora no dio cumplimiento a la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, sobre la factura legal; que la presente acción de retracto se ejerció dentro del lapso previsto en la ley (6 meses desde la fecha de la notificación de la negociación); y que la declaratoria con lugar de la demanda, traería como consecuencia el derecho de BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO, se subrogarse en las mismas condiciones de la compra-venta, es decir, el pago del precio tal como lo acordaron las partes intervinientes en la oportunidad de la protocolización; por lo tanto, considera el apoderado actor que el precio no puede ser sometido a ajuste de ningún tipo, pues no sería responsabilidad de la accionante el transcurso del tiempo, viéndose en la necesidad de acudir a la vía jurisdiccional, por lo que mal podría pagar un precio mayor al pactado por los codemandados.
Finalmente, peticionó que sea declarado sin lugar el presente recurso de apelación y que sea ratificado en todas sus partes la sentencia dictada por el juzgado de la causa, que declaró con lugar la presente demanda de retracto legal arrendaticio.
INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA:
En su escrito de informes en la alzada, la representación judicial de la parte codemandada apelante, esbozó como primer punto, las mismas alegaciones en relación a la perención de la instancia trascritos en el escrito de contestación, haciendo una narración cronológica de actuaciones efectuadas por su antagonista en juicio, partiendo desde diligencia de fecha 18 de diciembre de 2018, en donde habría consignado la dirección para la citación de los demandados, la posterior solicitud de expedición de carteles de citación y el acuerdo de estos por el tribunal de la causa, los días 21 y 25 de febrero de 2019, en su orden.
Prosiguió la parte apelante en su síntesis de actuaciones, haciendo mención a otras solicitudes cartelarias de citación posteriores, en marzo de 2019, y al hecho público, notorio y comunicacional como lo fue el decreto de cuarentena en virtud de la pandemia por la COVID-19, y cómo ello influyó en las actividades generales en el país, incluidas la judiciales; señalando que, si bien la parte demandante peticionó la reactivación del curso de la causa, ello habría sido 3 meses después de la implementación de un sistema flexible, restableciéndose el despacho presencial por Resolución del Tribunal Supremo de Justicia 001-2022, el 16 de junio de 2022; delatando, asimismo, que el 22 de diciembre de 2021, el tribunal de instancia habría acordado nuevamente ordenar librar los carteles de citación, previamente retirados el 18 de marzo de 2019, generando incertidumbre con respecto a las resultas de esos carteles precedentes; de allí que, tal y como fue desarrollado en la contestación de la demanda, la representación judicial recurrente considera que vista la fecha en que la actora solicitó por primera vez la citación de la demandada por carteles hasta que estos fueron publicados en prensa y consignados en autos el 10 de marzo de 2023, habría transcurrido en demasía el aludido lapso de 30 días; discurriendo que en el presente caso, habría operado (analógicamente) la perención breve de la instancia a la que alude el artículo 267, ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil.
De igual modo, la representación judicial de la parte codemandada apelante, repitió sus argumentos sobre la falta de cualidad del actor para demandar, y del codemandado FRANCISCO CACHAFEIRO GARCÍA, como legitimado pasivo, ya que a su entender, la parte demandante no habría mencionado el origen de la relación arrendaticia entre el precitado ciudadano, como dueño del local arrendado, empero, BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO, habría pretendido hacer valer el contrato suscrito por esta y Armando de los Santos, cuando éste no tenia cualidad para obligar a MACNAMARA CORPORATION N. A; que no identificó ni demostró el motivo por el cual intentó la demanda contra el comprador, ni habría alegado o afirmado ser el titular del derecho que pretende, que según los dichos del demandante, habría incumplido en perjuicio de su representado.
En cuanto a lo decidido por el tribunal de instancia, adujo la parte codemandada recurrente que, aquel se pronunció tomando como base un contrato [locativo] ilegal, carente de validez suscrito por BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO y ARMANDO DE LOS SANTOS, en fecha 22 de enero de 2018, cuando previamente, el último, le habría vendido al Sr. Cachafeiro García, el inmueble alquilado, como si todavía tuviera cualidad de representante de la empresa MACNAMARA CORPORATION N.V, (anterior propietaria del mismo); por lo que estima la abogada apelante que, el juzgador de instancia no habría valorado las pruebas, que las habría omitido, así como los alegatos de autos; perjudicando el derecho que ostentaría su mandante, limitándose a favorecer a la parte actora y al supuesto derecho que le asistiría al no haberse respetado la preferencia ofertiva.
Prosiguió la codemandada recurrente en sus informes esgrimiendo sus observaciones relativas a las pruebas promovidas, indicando nuevamente que, con las documentales allegadas por el apoderado actor, se evidenciaría el reconocimiento y aceptación por BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO, del carácter de propietario de FRANCISCO CACHAFEIRO del local arrendador y que ARMANDO DE LOS SANTOS, era quien tenía la potestad de arrendar y/o vender el inmueble; sin embargo, denunció que a pesar el acervo probatorio promovido en favor del comprador, la revisión de su contenido en la sentencia apelada estaría viciada por su falta de valoración, habiéndose desechando igualmente las defensas “a la ligera” intentadas en favor de su representado, generándole un gravamen irreparable, no habiéndose pronunciado sobre el PRINCIPIO DE COMUNIDAD DE LA PRUEBA , creando incertidumbre jurídica en cuanto a su valoración o no, manifestando que, parecería que las únicas pruebas valoradas y alegatos considerados habrían sido los aportados por la parte demandante.
Por otra parte, la parte codemandada recurrente en sus informes adujo que el tribunal a quo en la sentencia controvertida favoreció los argumentos de la parte actora, con actitud omisiva ante los hechos demostrados como defensa del ciudadano FRANCISCO CACHAFEIRO, ignorándolo como dueño legítimo del local litigioso, empero, reconociendo a quien habría infringido la ley, al no notificarle como arrendatario su intención de vender el bien inmueble y al suscribir un contrato con un sujeto sin cualidad para obligarse en nombre de otro; reiterando que mal podría la actora pretender hacer responsable al comprador de una falta que fue demostrada como cometida por otro sujeto distinto a él, lo que evidenciaría que el Sr. Cachafeiro García a su entender, carecería de cualidad para ser demandado en el presente juicio.
Del mismo modo en que fue narrado en su contestación, la recurrente en su informes alegó la ilegalidad del contrato de arrendamiento suscrito entre Armando de los Santos y BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO, y del comportamiento selectivo que detentaría esta última en responsabilizar al comprador de unos hechos de los cuales los habría participado ni estaría incurso, como lo sería la relación locativa entre los primeros; indicando adicionalmente que el banco, a pesar de que estuvo en conocimiento de la existencia de un nuevo dueño del inmueble arrendado, siguió contratando con el Sr. Armando de los Santos, sin este tener cualidad para ello, -actitud que a entender de la parte codemandada apelante, pudieran hacerlos estar incursos en un delito-, mientras que también, pudo haber ejercido no solo el derecho de retracto legal sino otras acciones y diligencia civiles contra quien fuera su arrendador.
Por otra parte, y a manera de conclusiones, la representación judicial del codemandado recurrente hizo observaciones con relación a la labor desplegada por la defensora ad litem, peticionando que sea declarada por la superioridad la precariedad de una defensa eficaz por aquella, ya que, a entender de la denunciante, la auxiliar de justicia no habría efectuado promoción de pruebas, oposición a la admisión (control y contradicción) ni rindió informes, ni observaciones a los presentados por el ciudadano FRANCISCO CACHAFEIRO, ni otra diligencia inherente al juicio ni contra la decisión controvertida.
-VI-
DE LAS OBSERVACIONES
OBSERVACIONES DE LA PARTE DEMANDADA
La representación judicial de la parte codemandada recurrente consignó una diligencia de observaciones, en la cual ratificó en todas y cada una de sus partes los alegatos y defensas expuestos en favor de su representado, especialmente, en las ilegalidades denunciadas y expuestas en el referido escrito; así como del punto previo desarrollado y la falta de cualidad señalada.
OBSERVACIONES DE LA PARTE DEMANDANTE
La representación judicial de la parte accionante recurrente, en sus observaciones a los informes de apelación de su contraria, se refirió a la perención de la instancia, señalando que la misma -tal y como habría sido estimado por el tribunal a quo en la sentencia recurrida-, no se habría producido; citando textualmente las consideraciones esgrimidas por el tribunal para declararla improcedente e inaplicable al supuesto de la publicación cartelaria.
Como segundo punto, arguyó el representante judicial de la parte demandante, la improcedencia de la falta de cualidad denunciada por su antagonista, ya que BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO, tendría la condición de arrendataria, derivada de los contratos de arrendamiento, suscritos por esta, en un primer momento, con VENE-INVERSIONES S. A., y luego con MACNAMARA CORPORATION N.V. (ambas como arrendadora en los respectivos contratos) en donde el segundo le habría dado continuación al primero, teniendo ambos contratos, el mismo objeto; el local comercial N°4 de la planta baja del edificio denominado CENTRO COMERCIAL BELLO MONTE.
Así mismo, señaló el apoderado actor que, no cabría en el presente asunto la ilegalidad alegada de los contratos de arrendamiento, que pretendería la representación judicial del codemandado FRANCISCO CACHAFEIRO, lo cual sería posible a través de un procedimiento autónomo e independiente a la presente causa. Además, expuso que la presente acción debía incluir al ciudadano Cachafeiro García, por haber sido parte de la operación de compra venta que violentó la preferencia ofertiva en cabeza de BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO, indicando también, que la notificación que acompañó al escrito libelar, en forma alguna constituiría un reconocimiento como propietario del referido ciudadano, sino, sería el punto de partida para establecer el lapso legal para el ejercicio de la presente acción de retracto legal arrendaticio en tiempo hábil.
Continuó la representación judicial de BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO, su narración en los informes apuntando a las conclusiones enunciadas en el libelo, sobre la conformidad de la acción con los requisitos de tiempo de la relación arrendaticia, sobre la solvencia en los cánones de arrendamiento y la tempestividad de la interposición de la demanda, conforme lo ordenado por la ley especial arrendaticia en materia comercial, resaltando de igual manera que la preferencia ofertiva fue afrentada flagrantemente con la compraventa llevada a cabo entre los codemandados, por lo cual sería indubitable la cualidad de demandante de la arrendataria para pretender el retracto legal y demandar tanto a la sociedad mercantil MACNAMARA CORPORATION N.V. y al ciudadano FRANCISCO CACHAFEIRO GARCÍA.
Por otra parte, adujo el apoderado judicial de la entidad bancaria accionante que, la declaratoria con lugar de la acción de retracto legal, traería por efecto, el derecho de su poderdante de subrogarse en las mismas condiciones de la compraventa efectuadas por los codemandados, incluido el pago del mismo precio acordado, por lo que, estima correcto que el jurisdicente tome el mismo sin ser objeto de ajuste alguno, por inflación o corrección monetaria, etc.; ya que no habría sido responsabilidad de la actora el transcurso del tiempos, habiéndose visto en la necesidad de ejercer el derecho que le habría sido violado a través de la vía judicial, por lo que estima dicha representación judicial que mal podría ser obligada a pagar un precio mayor al pactado entre los codemandados.
Adujo igualmente el apoderado de BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO, que en la acción de retracto legal arrendaticio, la cualidad pasiva recae tanto en el vendedor como en el tercero adquiriente, formándose un litisconsorcio necesario respecto a la relación jurídica sustancia, de acuerdo a lo establecido en el artículo 146, literal “a” del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente, insistió el representante judicial de la parte demandante que de acuerdo a la subrogación del demandante en el puesto del comprador en los mismos términos establecidos en el contrato de compraventa objetado, esto incluiría el precio del bien inmueble, conforme lo habría sentenciado el tribunal de la causa en la recurrida, y aún más, sobre ello no habría hecho referencia u oposición alguna la parte apelante, en consecuencia, considera la parte demandante que, este punto habría quedado tácitamente aceptado, por lo que, debía ser declarado sin lugar el presente recurso de apelación, ratificándose la sentencia en todas y cada una de sus partes, con especial condenatoria en costas para la parte demandada.
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PUNTO PREVIO
DE LA PERENCIÓN BREVE
Tal y como fue mencionado en acápites anteriores, la apoderada judicial del demandado FRANCISCO CACHAFEIRO, denunció que el sub lite, habría operado la perención de la instancia, bajo el supuesto de ésta, contenido en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:
CAPÍTULO IV. DE LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA
Artículo 267°
Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.
También se extingue la instancia:
1º Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.
La denuncia planteada por la parte codemandada se sustentó grosso modo, en el hecho que en fecha 18 de diciembre de 2018, el apoderado judicial de la parte demandante, habría consignado a los autos, mediante diligencia, la dirección de la parte demandada a los fines que se produjera la citación de éstos al juicio; y asimismo, prosiguió reseñando la parte codemandada otras actuaciones efectuadas, tanto por su antagonista, como por el a quo, todas atinentes a la citación de los demandados, resaltando entre aquellas que, el 18 de marzo de 2019, el apoderado de BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO, habría retirado carteles de citación, previamente requeridos por éste y acordadas por el tribunal en el mes de enero de 2019, y que no habrían sido consignados a los autos como prueba de su fijación o publicación, manteniendo con ello en vilo a su mandante, sino que fue hasta el día 10 de marzo de 2023, cuando la representación judicial de la actora finalmente los consignaría; con lo cual, se demostraría su falta de interés procesal, una actitud inexcusable y atentatoria de la buena fe del tribunal de la causa, el cual le habría acordado todo lo solicitado por BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO, habiéndose mantenido en suspenso la causa durante todo el tiempo transcurrido entre los actos arriba enunciados (desde el 18 de marzo de 2019 y el 10 de marzo de 2023), sin que el demandante haya cumplido con las cargas procesales concernientes a la citación de los demandados dentro del “término original” de 30 días, causándole con ello indefensión al Sr. Cachafeiro García, al manipular su contraria, el procedimiento a su conveniencia y quebrantando el orden público, debido proceso y derecho a la defensa.
Del mismo modo, reiteró la representación judicial de la parte codemandada que, al haber transcurrido sobradamente el lapso de 30 días durante el cual, la parte demandante debió cumplir con las obligaciones que le impone la ley para que fuera practicada la citación de los demandados, conforme el ordinal1° del artículo 267, contado desde el 18 de marzo de 2019, resultaría a su entender, aplicable el aludido supuesto de hecho al presente asunto, y la consecuencia jurídica prevista en la norma; a saber: la perención de la instancia.
Ahora bien, analizados los argumentos planteados en este punto preliminar por la apoderada judicial del codemandado FRANCISCO CACHAFEIRO, esta alzada pasa a precisar los siguiente:
LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA, es una institución de orden público, que se traduce en una sanción que produce el declive del juicio como consecuencia de la inactividad de las partes, quienes, durante el transcurso de un tiempo previsto en la ley, no impulsan el proceso ocasionando su extinción.
A propósito de la delación de marras, interesa destacar el primer supuesto, previsto en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, referido a la perención breve de la instancia, la cual se verifica cuando transcurridos treinta días desde la admisión o reforma de la demanda, la parte actora incumple con las obligaciones legalmente establecidas para llevar a cabo la citación de la parte demandada.
En ese sentido, considera necesario quien suscribe traer a colación, lo que expuso la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia respecto a la perención breve, en un asunto análogo al que nos ocupa, particularmente, en sentencia N° 50 del 13 de febrero de 2012, caso: Inversiones Tusmare C.A.:
La perención breve de la instancia es una sanción que se aplica a la parte actora que no ha impulsado la citación de la parte demandada para que dé contestación a la demanda, impidiendo de esta manera la continuación de una causa en la que no hay interés. De allí que surge para la demandante la obligación de cumplir con dos obligaciones básicas: la de proveer de las copias de la demanda y del auto de admisión de la misma, así como garantizar los emolumentos u otros medios para que el alguacil practique la citación (cfr. decisión de la Sala de Casación Civil N° 000077/2011).
En tal sentido, de no verificarse dicha actividad en el plazo concedido por el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, el demandante negligente se sanciona con la terminación del procedimiento, en aras de garantizar los principios de celeridad y economía procesal.
Ahora bien, es importante destacar que el fin último de esta carga del demandante es que se verifique la citación de la parte demandada para que concurra al tribunal a participar en el proceso incoado en su contra, en ejercicio de sus derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso, entre otros.
(Omissis)
En el mismo sentido, pero desde otra perspectiva, los preceptos a que se hizo referencia con anterioridad, 206 del Código de Procedimiento Civil y 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, llevan a la ineludible conclusión de que, en todo caso y en todos los casos, la nulidad y reposición a que se refiere el artículo 320 del Código Adjetivo no podrán ser pronunciadas ‘si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado’ –en este supuesto, la sentencia que hubiere compuesto la controversia entre las partes en forma ajustada a derecho-, apreciación que debe hacerse en estricto respeto al derecho de los justiciables a una justicia ‘equitativa’, ‘expedita’, ‘sin dilaciones indebidas’ y ‘sin formalismos o reposiciones inútiles’, en el marco de un proceso que sea, en forma eficaz, ‘un instrumento fundamental para la realización de la justicia’ y que no sacrifique ese objetivo ‘por la omisión de formalidades no esenciales’ (ex artículos 26 y 257 C.R.B.V.); así se declara’.
Tal y como quedó establecido en el capítulo relativo a los antecedentes, en el caso de autos, la parte demandada compareció en juicio y éste se desarrolló en todas sus etapas procesales hasta llegar a una resolución judicial de la controversia suscitada con ocasión al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Asimismo, se constata de las actas del expediente que en dicho proceso se contestó la demanda, se promovieron y evacuaron pruebas, se realizaron informes y hasta se ventiló un primer procedimiento de amparo. De allí que, esta Sala aprecia con claridad que el acto de la citación no sólo se llevó a cabo sino que el mismo logró el fin para el cual ha sido concebido en nuestro ordenamiento jurídico. Por lo tanto, la declaratoria de nulidad de todo lo actuado con ocasión de la supuesta verificación de la perención breve acaecida entre una y otra reforma de la demanda resulta manifiestamente inútil y contraria a los preceptos constitucionales contenidos en los artículos 26 y 259 de la Constitución.
(...Omissis...)
Asimismo, esta Sala deja asentado que no opera la perención breve de la instancia prevista en el artículo 267 ordinal 1º y 2º del Código de Procedimiento Civil, cuando en las actuaciones procesales se verifique la presencia de la parte demandada en todas las etapas del proceso, la cual debe ser traducida como el cumplimiento cabal de las obligaciones legales, ya que la realización de cualquier acto procesal debe estar destinado a un fin útil.
Es por ello, que la parte actora tiene como obligación exclusiva, de lograr el llamado a juicio del demandado para el desenvolvimiento de juicio, con el fin de garantizar a los sujetos procesales el derecho a una tutela efectiva de sus derechos e intereses, todo ello, cónsona satisfacción de las exigencias de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a los artículos 26, 49 y 257, pues su desarrollado contexto persigue flexibilizar el formalismo que soporta el proceso civil, siendo éste el ‘…instrumento fundamental para la realización de la justicia…’.
(Omissis)
De lo anterior, queda comprobado el cumplimiento del llamado a juicio de la parte demandada Daismary J.S.C.; el conocimiento oportuno del contenido de la demanda, la satisfacción y finalidad que le asigno (sic) la ley al acto procesal de citación y la participación de la parte demandada en el proceso, que sin duda alguna, ponen de manifiesto la intención de la parte actora de cumplir con las obligaciones relacionadas con la citación de la demandada, así como, la noción y ejercicio pleno de los medios establecidos en la ley procesal para contradecir, alegar y probar los cuestionamientos realizados por su contraparte’. (resaltado y subrayado de esta alzada)
Conforme a la norma adjetiva y a la jurisprudencia arriba transcrita, se evidencia que la procedencia de la declarativa de la perención de la instancia debe ser empleada en aquellos casos en los que exista un evidente desinterés en la prosecución del proceso, pues, la determinación del juez que la declara, frustra el hallazgo de la verdad y la consecución de la justicia. Por esa razón, la aptitud del jurisdicente en la conducción del proceso debe ser en beneficio de la satisfacción de ese fin último de la función jurisdiccional, y no la necesidad de terminar los procesos con base en formas procesales establecidas en la ley. Razón por la cual, el juez al examinar la perención breve sólo examina un aspecto netamente procesal, se limita a observar los actos cumplidos para la citación, y aplica un efecto procesal establecido en la ley de ser verificado el supuesto de hecho para su procedencia.
Precisado lo antepuesto, quien suscribe estima necesario señalar que, de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que admitida la demanda de marras en fecha 3 de diciembre de 2018, la representación judicial de la parte actora efectuó en fecha 18 de diciembre de 2018, la consignación de la dirección para el emplazamiento de la parte demandada, y el 7 de enero de 2019, ya el tribunal había ordenado librar las compulsas de citación personal, las cuales se habrían librado, habiéndose trasladado el alguacil respectivo para efectuar dicho emplazamiento, sin ser fructífero, lo que habría motivado, la solicitud posterior del abogado actor de que se libraran carteles de citación en fecha 21 de febrero de 2019; de todo lo cual sería palpable que, durante los 30 días siguientes a la admisión de la demandada, la parte demandante efectuó todas las diligencias destinadas a lograr la citación de sus antagonistas, lo que, en forma alguna pueda colegirse como un evidente desinterés en el prosecución del proceso por parte de la sociedad mercantil accionante; amén de que en el asunto sub lite, resulta diáfano para quien suscribe que, la citación de la parte demandada habría alcanzado su fin último, toda vez que los codemandados han participado en todas las fases procesales hasta el momento, ejecutando el libre ejercicio de su derecho a la defensa, han contestado la demanda, promovido pruebas, participado en las audiencias, y ejercido los recursos correspondientes.
Por todo lo anterior, se evidencia de manera clara que, en armonía con lo decidido por el tribunal de la causa en la sentencia objeto de apelación, en el presente asunto, no operó la perención breve de la instancia, conforme a lo establecido en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, debiendo esta alzada indicar, asimismo que, de acuerdo con la narración cronológica efectuada por la parte codemandada apelante en su solicitud, así como de la apreciación de las actas conformadoras del expediente, se revela patente que, la tramitación del contradictorio de marras, estuvo afectada por los efectos de la Pandemia por COVID-19, lo que acarreó por mucho tiempo, no solo la paralización prolongada de las causas, sino también, la incertidumbre de los contradictores con relación a las fases procesales que proseguían al mismo, deviniendo todo ello en la necesidad de que los tribunales publicaran autos de reactivación y ordenatorios, como el proferido por la juzgadora de instancia en fecha 22 de noviembre de 2021, lo cual, justificaría que aquella procurara la conformación del contradictorio, con la participación de todos los interesados, acordando el desglose de las compulsas de citación y habiendo librado en las oportunidades que estimó necesarias, previa petición de la parte demandante, los carteles de citación de la parte demandada.
Por otro lado, debe añadir quien suscribe que, aun y cuando la parte codemandada recurrente pidió que, para el asunto sub examine se entendiera que habría operado “análogamente” la perención breve de la instancia del ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, devenida del hecho que, el abogado de la parte demandante habría retirado los primeros carteles de citación -para su posterior publicación-, el día 18 de marzo de 2019, y que finalmente, dejó constancia de esto último en el expediente el 10 de marzo de 2023; (habiendo transcurrido más de 30 días de despacho entre ambos momentos); no obstante, ello no se imbricaría en el tenor de la norma invocada, estándole además, vedado a todo juez, una exegesis distinta (o analógica) a la referida para cada uno de los supuestos de dicha institución procesal, siendo imperativo para su análisis y consideración, la interpretación restrictiva de la misma por su naturaleza sancionatoria .
DE LA FALTA DE CUALIDAD
Adicionalmente, se observa de las actas contenidas en el expediente que, la representante judicial del codemandado FRANCISCO CACHAFEIRO, denunció la falta de cualidad del prenombrado ciudadano para ser demandado en el presente juicio alegando que, de expuesto por su antagonista, así como de las documentales anexas al libelo, se desprendería que la relación jurídica que originaría de demanda, sería el arrendamiento convenido entre Armando de los Santos y BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO, actuando el primero de ellos “como si todavía tenía la cualidad de representante de la empresa MACNAMARA CORPORATION N.V.” la cual fungía como anterior propietaria del inmueble arrendado.
Así mismo, adujo la apoderada judicial del ciudadano codemandado que, su mandante no era el destinado a cumplir con la notificación de la voluntad de vender del arrendador a la arrendataria, o expresarle su derecho de preferencia, retracto legal, condiciones de venta ni aceptar pretensiones algunas fundamentadas en el DECRETO-LEY, especial sobre el arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, ya que el Sr. Cachafeiro García, se convirtió en el nuevo propietario de buena fe y no arrendador (para el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento del 22 de enero de 2018), señalando por el contrario, que habría sido en todo momento informado que se habían cumplido todas las exigencias de ley para venderle el local comercial; advirtiendo necesario señalarle al órgano jurisdiccional que existiría un reconocimiento de la representación judicial de la parte demandante de la existencia de la relación locativa entre el Sr. De los Santos y la entidad bancaria, y en cuanto al hecho que el nuevo dueño del inmueble sería FRANCISCO CACHAFEIRO GARCÍA, desprendiéndose ello de los contratos locativos, y de las notificaciones notariadas; coligiendo de lo anterior la abogada de este último que, ello habría constatado la condición de propietario y no de arrendador, por lo que mal podría endilgársele responsabilidad de una falta que no fue cometida por él sino por Armando de los Santos (arrendador); por lo tanto, carecería de cualidad para ser demandado en el presente juicio.
Por otra parte, como bien fue mencionado en capítulos que anteceden, la parte codemandada, a través de su apoderada judicial, alegó la falta de cualidad [activa] de BANCRECER S. A., BANCO MICROFINANCIERO, para demandar, señalando a tal efecto que, luego de la primera notificación que le hiciera el ciudadano FRANCISCO CACHAFEIRO, en agosto de 2018, a la entidad bancaria de que era el nuevo dueño del local comercial, ya esta se encontraba en pleno conocimiento de quien era la persona con cualidad para celebrar contratos; y así también se evidenciaría, conforme la parte actora, habría allegado como adjunto a su libelo, la copia del contrato de compraventa del precitado bien; por lo que, considera la representación judicial del codemandado apelante que, la conducta de su antagonista pretendería el desconocimiento de la referida cualidad de su poderdante como propietario, por cuanto, parecería a su decir, que consideraría la arrendataria como que seguía siendo el dueño del local, el demandado Armando de los Santos.
Prosiguió en su fundamentación sobre el cuestionamiento de la legitimidad ad causam de la parte demandante, indicando la abogada del codemandado FRANCISCO CACHAFEIRO que, la primera en su escrito de demanda no habría mencionado específicamente, el origen de la relación arrendaticia alguna entre FRANCISCO CACHAFEIRO, como dueño del local comercial donde funciona la entidad bancaria, ni el motivo por el cual demandaba a éste; empero, aquella sí pretendería hacer valer un contrato nulo, suscrito con quien fuera su arrendador cuando ya no tenía cualidad para obligar a la empresa MACNAMARA CORPORATION N. V.; por tal razón, arguyó la parte codemandada que, no habría sido probada ni demostrada la cualidad de FRANCISCO CACHAFEIRO, para ser demandado en juicio, discurriendo que, el único responsable de haber “realizado” la preferencia ofertiva antes de vender era ARMANDO DE LOS SANTOS.
Ulteriormente, indicó la parte codemandada recurrente que, BANCRECER S. A., BANCO MICROFINANCIERO, no habría alegado ni afirmado ser titular del derecho que pretendería, mismo que, según sus dichos, habría incumplido en su perjuicio el ciudadano FRANCISCO CACHAFEIRO; y que tampoco habría alegado tener interés necesario, o afirmado que fuera el sujeto obligado o el responsable; o que haya probado que éste poseía la cualidad exigida por la norma para incoarle una pretensión en su contra por el incumplimiento de los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Ahora bien, es menester para esta superioridad indicar que, la doctrina moderna en materia procesal ha tomado del derecho común la expresión LEGITIMACIÓN A LA CAUSA para darle este sentido procesal de falta de la noción de cualidad, y según ella se refiere tanto al actor como al demandado y es la llamada legitimación a la causa activa o pasiva, es decir, que es la cualidad necesaria de que las partes requieren para ser contendientes desde una perspectiva jurisdiccional.
LA CUALIDAD, siempre vista en el ámbito legal-adjetivo, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
En el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se señala: “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio...”.
El proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar eficazmente en el mismo deben estar revestidos de cualidad cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores; alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces a la cualidad, como uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar.
A tales fines, y siguiendo la línea del autor Luís Loreto Arismendi, en su trabajo “Ensayos Jurídicos”, p. 21, se constata sobre la cualidad que:
“...sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimidad activa; en el segundo, de cualidad o legitimidad pasiva. El problema de cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho jurídico o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándola, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado”.
Como se deduce del autor patrio citado, la cualidad es una condición relativa a la acción, en razón de lo cual, si no están dadas las condiciones de legitimación, no puede estar incoada propiamente la acción, porque sería en cabeza de las partes (legítimamente constituidas) donde se ejercerán los efectos procesales directos e indirectos de las sentencias que se dicten en las causas que le correspondan.
Delimitado el marco conceptual de la falta de cualidad, así como su radio de aplicación, debe este tribunal dirigir su atención, primeramente, a dirimir la procedencia o no en derecho del señalamiento esgrimido por la parte accionada recurrente de que el actor no es titular del interés que reclama, como tampoco tendría cualidad pasiva, el codemandado FRANCISCO CACHAFEIRO, por no ser arrendador, ni haber sido parte en el contrato de arrendamiento que cimentaría la acción de retracto legal arrendaticio, siendo sólo, el comprador de buena fe y por ende, el propietario del local arrendado; lo cual afectará determinantemente la continuidad del presente contradictorio, tal y como ha sido ampliamente referido en las líneas precedentes.
Así las cosas, al contrario de lo argumentado por la parte codemandada, resulta palpable para esta alzada, el interés o cualidad [activa] que detentaría la entidad bancaria BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO, en su carácter de arrendataria del bien vendido bajo la presunta omisión del arrendador de respetarle su derecho a la preferencia ofertiva y su identidad con el sujeto al que la ley especial en materia de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial le atribuye el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, así como también, se apreciaría lógico, que tanto el arrendador MACNAMARA CORPORATION N.V. como el tercero comprador, sean las personas contra quienes la misma ley atribuye -en sentido abstracto- la facultad de estar en juicio [legitimados pasivos]; por lo tanto, en el presente caso, los anteriores sujetos serían las personas a quienes el ordenamiento jurídico atribuiría la facultad de estar en juicio legítimamente, y frente a las cuales podrá ser dictada y afectará la sentencia de mérito.
En concatenación a los anterior, esta alzada estima pertinente, traer a colación la doctrina jurisprudencial emanada del Máximo Tribunal de la República sobre la integración del contradictorio en las acciones relativas al retracto legal por incumplimiento o inexistencia de la oferta preferencial arrendaticia:
Así las cosas, la Sala de Casación Civil, a través de reiterada jurisprudencia, ha señalado que en los casos de retracto legal por indebida o inexistente oferta preferencial, debe demandarse tanto al Arrendador – vendedor como al nuevo comprador, y esto, de manera inquisitiva – oficiosa por parte del juez de la causa.
En atención a lo antepuesto, resulta indubitable que, en la presente demanda fue integrado correctamente el contradictorio, al estar conformados por los legitimados tantos activos como pasivos en la relación jurídica procesal, mediante la correspondencia lógica entre la arrendataria (BANCRECER, S. A. BANCO MICROFINANCIERO) como demandante, y el arrendador-vendedor (MACNAMARA CORPORATION N.V.) y el nuevo comprador (FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA) como codemandados, siendo éstos a quienes la ley, hipotéticamente, le confirió la facultad de estar válidamente en juicio, por ser aquellos frente a quienes ha de producir sus efectos el fallo definitivo. En consecuencia, deviene improcedente la falta de cualidad denunciada por la representación judicial del ciudadano FRANCISCO CACHAFEIRO, y así se establece, por lo que BANCRECER, S.A. BANCO MICROFINANCIERO, tiene cualidad activa para ejercer la acción y asimismo, el ciudadano FRANCISCO CACHAFEIRO, tiene cualidad pasiva (conjuntamente con MACNAMARA CORPORATION N.V.), en la misma, y así se establece.
-VIII-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El artículo 1.579 del Código Civil define el contrato de arrendamiento de la forma siguiente:
“El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”
En el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, también llamado contrato de alquiler, se encuentran igualmente los elementos básicos esenciales a todos los contratos, recogidos en el artículo 1.141 eiusdem: objeto, causa lícita, y consentimiento de las partes.
Así, se tiene que, las partes en un contrato de arrendamiento, pueden definirse como: “EL ARRENDADOR”, quien es la persona natural o jurídica que contrae las obligaciones inherentes al arrendamiento, como son hacer gozar a la otra parte, el arrendatario, de la cosa arrendada, sea mueble e inmueble; y, “EL ARRENDATARIO”, quien gozará de la cosa arrendada, por cierto, tiempo, y mediante el pago de un precio determinado, que este, se obliga a pagar al arrendador.
Entonces, como elementos de contrato de arrendamiento se aprecian los siguientes: la obligación del arrendador de hacer gozar al arrendatario de la cosa, el precio a pagar por el arrendatario, la determinación del objeto arrendado y la duración de contrato.
Así mismo, se desprende del contrato locativo que entre sus particularidades se encuentran: su bilateralidad, al generar obligaciones para ambas partes, mismas que se encuentran consagradas en los artículos 1.585 y 1.592 ibidem; su consensualidad, por cuanto las partes requieren su consenso sobre el cumplimiento de las obligaciones propias, sobre la cosa dada en arrendamiento, sobre la cantidad de dinero o especie a ser pagada por el arrendatario y el tiempo de duración del contrato; su onerosidad, toda vez que ambas partes persiguen prestaciones, el arrendador el pago de la renta o canon de arrendamiento y el arrendatario, el goce de la cosa; de tracto sucesivo, ya que éste tipo de contrato se perfecciona lapso a lapso, según se haya convenido y no es traslativo de la propiedad ni de otro derecho.
En el caso particular de la venta de la cosa arrendada, debe mencionarse que el ordenamiento jurídico prevé la figura del derecho de PREFERENCIA OFERTIVA, el cual le corresponde al arrendatario, para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en tal condición; siempre que cumpla con los extremos señalados en la ley atinente al tipo de arrendamiento que se refiera, siendo para el caso del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, los establecidos en el artículo 38 del capítulo VII, de la ley especial .
Amplía sobre este derecho el autor Guerrero Quintero exponiendo que, el propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble ocupado, indicando el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación,-pues de carecer de los anteriores-, la pretendida oferta sería irregular o imperfecta y, por tanto, no obligatoria. Por su parte, el arrendatario tiene el derecho a que el propietario ( y/o arrendador) le ofrezca en preferencia el inmueble que ocupa como tal, siempre que éste cumpla con los requisitos enunciados en la ley.
Estrechamente ligado con el derecho de preferencia ofertiva aparece EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, que puede ser definido como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de la venta ya acaecida del inmueble objeto de la relación locativa, en el lugar del tercero, quien lo ha adquirido por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad .
Sobre este particular derecho de subrogación, el mismo está concebido en las leyes que regulan la materia de arrendamiento, para beneficiar y proteger al arrendatario; erigiéndose posible la retroacción cuando al arrendatario no se le ha ofrecido el inmueble que ocupa como tal, en primer lugar y, con preferencia al tercero adquiriente del mismo; o, de habérsele hecho la oferta, fue con omisión de los supuestos exigidos por la Ley; teniendo por tanto, el derecho de subrogarse en el lugar del adquiriente; es decir; ocupar su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria.
Ahora bien, apreciado el contenido de las actas procesales, los argumentos expresados por los contendientes, los medios probatorios propuestos; en concatenación con la jurisprudencia y la doctrina especial relativa a la presente acción; pasa de seguidas esta superioridad a dirimir la procedencia o no en derecho del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte codemandada, en contra de la decisión definitiva dictada por el Juzgado Trigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de abril de 2024 en audiencia de juicio, y cuyo extenso fue publicado el 9 de mayo de 2024, que declaró con lugar la demanda con motivo de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, impetrada por BANCRECER S. A., BANCO MICROFINANCIERO, en contra de MACNAMARA CORPORATION N..V. y FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA.
Se desprende del contenido de las actas conformadoras del presente asunto que, la parte demandante BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO, interpuso una ACCIÓN DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, en contra de la empresa MACNAMARA CORPORATION N.V. y del ciudadano FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA, alegando como los hechos en que sustentaba su demandada, el que en fecha 25 de junio de 2012, fue autenticado por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE UN INMUEBLE, convenido entre la citada entidad bancaria como arrendataria y la empresa VENE-INVERSIONES S.A., como arrendadora; cuyo objeto correspondería a un local comercial, distinguido con el N°4 y sus respectivos accesorios, situado en la planta baja del edificio denominado “Centro Comercial Bello Monte”, ubicado en la urbanización Bello Monte, entre las avenidas Bello Monte con Leonardo Da Vinci y Lincoln, municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tendría una vigencia de 5 años contados a partir del 1 de julio de 2012 hasta el 1 de julio de 2017.
De igual modo, fue narrado por la representación judicial de BANCRECER S. A., BANCO MICROFINANCIERO, que posteriormente, fue signado un nuevo CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por el mismo inmueble, pero en esa oportunidad, lo fue entre la sociedad mercantil MACNAMARA CORPORATION, N. V. (arrendadora) y BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO (arrendataria), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 22 de enero de 2018, estableciéndose su vigencia por 2 años, comprendida desde el 1 de julio de 2017 hasta el 30 de julio de 2019; advirtiendo sobre este último convenio que, el mismo le daría continuidad al contrato anterior, y que además, adecuaría la relación locativa a las disposiciones normativas insertas en el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL (Gaceta Oficial N°40.418 de fecha 23 de junio de 2014) siendo ello señalado inclusive en el tenor del contrato, como “ANTECEDENTES”.
Manifestó la parte demandante que, con posterioridad a la suscripción del segundo contrato de arrendamiento, le habría sido notificado a BANCRECER, S. A. BANCO MICROFINANCIERO, por actuación de la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 27 de agosto de 2018, que el inmueble arrendado tendría un nuevo propietario desde el 27 de diciembre de 2017, según se evidenciaría de DOCUMENTO DE COMPRAVENTA protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N°2017.888, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado bajo el N°241.13.16.1.19260, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017, pactado entre MACNAMARA CORPORATION N. V (vendedor) y el ciudadano FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA (comprador), coligiendo, por tanto, la representación judicial de la entidad bancaria (arrendataria) que dicha negociación habría violado de forma flagrante el contenido del contrato de arrendamiento (CLÁUSULA PRIMERA: DEFINICIONES) y el artículo 38 de la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, relativo a la PREFERENCIA OFERTIVA del arrendatario en el supuesto de que el propietario del inmueble arrendado tuviere la intención de venderlo, arguyendo que, MACNAMARA CORPORATION N.V., estaba en la obligación legal de ofrecerle en venta el inmueble arrendado a BANCRECER, S. A. BANCO MICROFINANCIERA, con preferencia a cualquier tercero y solo en el caso de rechazo o abstención de éste último, es que habría tenido MACNAMARA CORPORATION N.V. (propietario/arrendador), la plena libertad para venderlo en favor del ciudadano FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA, lo cual no se habría producido.
En cuanto al ejercicio de la presente acción de retracto, adujo la parte demandante BANCRECER, S. A. BANCO MICROFINANCIERO que tiene interés legítimo en su interposición, a tenor de lo dispuesto en el artículos 39 de la ley especial en materia de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, y para demandar tanto a MACNAMARA CORPORATION N.V. (propietario/arrendador) como al ciudadano FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA (comprador) por ser la arrendataria del local en cuestión por más de 2 años; por estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, habiendo ejercido el retracto dentro del plazo previsto en la ley; peticionando finalmente que, por vía jurisdiccional, se le subrogue en los derechos como compradora, en las condiciones y términos del documento protocolizado por ante el Registro Público de Primer Circuito del Registro del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 27 de diciembre de 2017, bajo el N°2017.888, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N°241.13.16.1.19260, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2017.
Por otro lado, se observa de autos que, la representación judicial del codemandado FRANCISCO CACHAFEIRO, como parte importarte de su defensa denunció la perención breve de la instancia y la falta de cualidad de las partes conformadoras de la litis, delaciones estas que fueron resueltas, en el capítulo inmediato anterior de este fallo. Asimismo, en cuanto al fondo de la demanda argumentó la apoderada del prenombrado que, en fecha 27 de diciembre de 2017, el apoderado de la empresa MACNAMARA CORPORATION N.V, le vendió al ciudadano FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA, local comercial, distinguido con el N°4 y sus respectivos accesorios, situado en la planta baja del edificio denominado “Centro Comercial Bello Monte”, ubicado en la urbanización Bello Monte, entre las avenidas Bello Monte con Leonardo Da Vinci y Lincoln, municipio Libertador del Distrito Capital, en el cual, desde el año 2012, funcionaba una de las agencias de la entidad bancaria BANCRECER S. A. , BANCO MICROFINANCIERO; quedando la referida compraventa, registrada ante el Registro Primero del Primer Circuito del Municipio Baruta, bajo el N°2017.888, Asiento Registral 1, correspondiente al Libro de Folio del año 2017.
Adujo la abogada del codemandado comprador que éste habría actuado de buena fe, como un tercero interesado, conforme las condiciones establecidas por el vendedor y representante de MACNAMARA CORPORATION N.V., ciudadano Armando de los Santos, y contando con que este último había cumplido con la preferencia ofertiva correspondiente; además indicó que, el ciudadano FRANCISCO CACHAFEIRO, ignoraba que un mes después de la venta del inmueble, el Sr. De los Santos, procedería a alquilarle el inmueble nuevamente a la entidad bancaria, a través de un contrato de arrendamiento, signado por ambos el 22 de enero de 2018; en donde habría actuado el prenombrado arrendador como si aún tuviera la cualidad para representar a MACNAMARA CORPORATION N.V., anterior propietaria del local comercial objeto de la aludida relación locativa.
Fue alegado por la apoderada judicial del codemandado comprador que, al momento en que éste adquiere el inmueble el 27 diciembre de 2017, se encontraba vencido el primer contrato de arrendamiento, (que estuvo vigente hasta el 1 de julio de 2017), y por tanto, a su entender, ya había comenzado a correr el lapso invocado por el demandante conforme el artículo 38 de la ley que regula el arrendamiento inmobiliario para el uso comercial; discurriendo asimismo que, sería el ciudadano Armando de los Santos, como representante de la anterior dueña del inmueble, quien debió notificarle a la arrendataria de su intención de venta en cumplimiento de las formalidades de ley; y por ende, ello no sería obligación del comprador, a quien, en todo momento le fue informado que se habrían colmado todas las exigencias legales para que se produjera la venta del inmueble de marras; procediendo a rechazar, negar y contradecir que el ciudadano FRANCISCO CACHAFEIRO, haya estado en la obligación de hacerle notificación alguna a la demandante de que el inmueble sería vendido, ni expresarle su derecho de preferencia, retracto legal, condiciones de venta ni aceptar pretensiones legales, ya que, para el momento de la firma del contrato de arrendamiento de fecha 22 de enero de 2018, éste era propietario del bien y no el arrendador del mismo.
Añadió dicha representación judicial a su defensa que, la parte demandante le habría querido endilgar al comprador de buena fe, las responsabilidades que atañían al demandado Armando de los Santos, desplegando también un comportamiento selectivo, y que aun a sabiendas de quien era el nuevo propietario del inmueble -de acuerdo al contenido de las notificaciones notariadas que le habrían realizado a BANCRECER S. A., BANCO MICROFINANCIERO-, no obstante, dicho banco habría seguido contratando con quien no tenía cualidad para hacerlo, lo que a su decir, generaría en contra de ambos, la presunción de estar incursos en un hecho delictivo .
Fue delatado en la contestación de la demanda, igualmente que, de acuerdo a la opinión de la representación judicial de FRANCISCO CACHAFEIRO, una vez recibidas las notificaciones por la arrendataria accionante, esta debió no solo ejercer el retracto, sino otras acciones y diligencias civiles en contra del arrendador, y comunicarse con el nuevo dueño del local arrendado a los fines de evitar cualquier consecuencia legal negativa. Del mismo modo, reputó la apoderada del codemandado, al contrato de arrendamiento de enero de 2018, de ilícito y nulo, así como también cuestionó la conducta de la parte demandante en cuanto a si esta tuvo o no conocimiento de que el inmueble objeto del contrato pertenecía o no a Armando de los Santos; quien insistió, sería el responsable de la violación de la ley, específicamente, del artículo 39 eiusdem, como arrendador; negando, rechazando y contradiciendo nuevamente, que se haya intentado responsabilizar al ciudadano CACHAFEIRO GARCÍA, de la afrenta de la preferencia ofertiva.
En cuanto a la defensa de la empresa codemandada MACNAMARA CORPORATION N.V., la misma fue ejercida por defensora ad litem nombrada por el tribunal de la causa, la cual dio contestación a la demanda en nombre de su representada, indicando en la misma, el haber agotados múltiples trámites para ponerse en contacto con aquella, siendo totalmente infructuosos, refiriéndose a la demanda de marras, expresando su total rechazo, negación y contradicción a los hechos y al derecho invocado por la parte demandante.
Trabada la litis, y sustanciada debidamente la demanda, llegada la audiencia de juicio, cuya decisión es objeto del presente recurso de apelación; las partes ratificaron los argumentos esbozados en el contradictorio, señalando finalmente el tribunal a quo que, con fundamento en las razones de hecho y derecho, así como las pruebas aportadas por las partes debidamente valoradas, concluía que el 27 de diciembre de 2017, se materializó la venta del inmueble [arrendado] sin habérsele permitido a la arrendataria la posibilidad de adquirirlo al encontrarse ocupando el bien arrendado desde hacía más de 2 años, conforme lo previsto en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que conllevaría al derecho de retracto al momento de la protocolización del documento de venta, estimando la jurisdicente de instancia que la acción de retracto legal intentada por BANCRECER S.A., BANCO MICROFINANCIERO, debía prosperar en derecho y así fue decidido.
En concatenación con lo anterior, se desprende del extenso del fallo apelado que, el tribunal de la causa motivó la decisión tomada en audiencia de juicio, haciendo la exégesis de la doctrina referida a la acción de retracto arrendaticio, aludiendo particularmente, a los artículos 38 y 39 de la ley especial en materia de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, señalando que de los anteriores se evidenciaría que el legislador previó 2 supuestos diferentes y dependientes del momento en que se realice la venta; uno previo y otro posterior a la misma, por lo que nada obstaría para que aquel a quien la ley le habría dado el derecho preferente para adquirir el inmueble objeto de la relación locativa, ejerza el retracto legal arrendaticio y se subrogue en el derecho de adquirir el bien vendido a un tercero, en virtud de la celebración de un contrato de compra venta; cuyo ejercicio de tal acción estaría previsto desde el momento en que el nuevo adquiriente le comunique la enajenación del inmueble arrendado o cuando el inquilino tenga conocimiento cierto de ello, a propósito de armonizar el eventual interés con la consolidación del derecho de propiedad previsto en el artículo 115 de la Constitución.
Prosiguió la narración del extenso de la apelada indicando que de acuerdo al resultado obtenido del análisis probatorio de marras, el tribunal de instancia habría concluido que la propietaria anterior NACNAMARA CORPORATION, C. A. dio en venta pura y simple e irrevocable al ciudadano FRANCISCO CACHAFEIRO, el inmueble de marras, sin que haya quedado evidenciado de autos, que haya notificado de manera efectiva al arrendatario sobre la oferta que contempla el artículo 38 de la ley especial; evidenciándose que, el demandante tendría derecho legítimo de retraerse en la enajenación efectuada y con preferencia a cualquier tercero; declarando por tanto, con lugar la demanda y así fue decidido.
Observa esta alzada que, luego de dictada la sentencia de mérito, la representación judicial del codemandado FRANCISCO CACHAFEIRO, apeló de la misma, y posteriormente, en esta segunda instancia, reprodujo los alegatos esgrimidos en su contestación al fondo de la demanda, insistiendo asimismo, en la perención breve de la instancia y en la falta de cualidad de las partes conformadoras de la demanda.
Adicionalmente, en cuanto a la decisión apelada adujo que en aquella, el tribunal de instancia se habría pronunciado con respecto a la cualidad de las partes con base a un contrato ilegal y carente de validez; denunciando también que el a quo, habría omitido pruebas y alegatos en perjuicio del derecho que legalmente ostentaría el ciudadano FRANCISCO CACHAFEIRO, a pesar de advertirle del reconocimiento de la demandante de la relación arrendataria que le uniría con el ciudadano De los Santos, quien habría violado el ordenamiento jurídico y no así el comprador.
De igual modo, denunció la apelante que, en la decisión objetada, el tribunal de la causa se habría limitado a favorecer a la parte actora y al supuesto derecho que le asistiría por no haberse respectado la preferencia ofertiva, dirigiendo solo la atención de la sentencia contra MACNAMARA CORPORATION N.V, y el ciudadano FRANCISCO CACHAFEIRO, sin endilgar algún tipo de responsabilidad al demandado ARMANDO DE LOS SANTOS, dándole un trato especial a esa situación ilegal que beneficiaría “descaradamente” a la demandante, declarando sin lugar la falta de cualidad, sin sustento legal. Asimismo, señaló que el a quo, no habría tomado en consideración los hechos aceptados y reconocidos por la representación judicial de la parte demandante, verificados con las pruebas allegadas en juicio, así como que estaría viciada la decisión apelada por omisión en la valoración de las mismas, desechando defensas y sin haber hecho mención alguna sobre la aceptación o rechazo del principio de comunidad de la prueba, creando incertidumbre jurídica en cuanto a su valoración; lo que parecería a su entender, que las únicas probanzas y alegatos tomados en cuenta, habrían sido los aportados por la parte demandante.
Finalmente, se desprende de los informes en alzada que, la apoderada judicial del codemandado FRANCISCO CACHAFEIRO, expresó que, en cuanto a la defensa del demandado ARMANDO DE LOS SANTOS (sobre el cual debe aclarar esta alzada que no es demandado en juicio, ya que éste actuó como representante de la empresa demandada MACNAMARA CORPORATION N.V.) que la misma estuvo encargada a una defensora ad litem designada por el juzgado de la causa, misma que habría ejercido una defensa “pura y simplemente”, y que a pesar de ello, la jurisdicente a quo, le habría dado pleno valor y absoluta carga probatoria a los alegatos del libelo, carentes de fundamento legal contundente; argumentando además, la abogada apelante que, la defensora judicial habría realizado su ejercicio con pocas o inexistentes herramientas para una defensa eficaz, no habiendo realizado otra actuación tendiente a la defensa de su patrocinado, como promover pruebas, oponerse a las pruebas admitidas, deponer testigos, rendir informes, hacerle observaciones a los presentados por el codemandado FRANCISCO CACHAFEIRO, ni alguna otra diligencia inherente al juicio ni contra la decisión objeto de revisión, y así pidió que fuera declarado por esta superioridad; mientras que, la representación judicial de la parte demandante en segunda instancia, se limitó a contradecir los argumentos delatados por la codemandada en relación al fondo de la demanda y a las delaciones preliminares; indicando su conformidad con la decisión apelada, empero, resaltando particularmente que, denotada la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, la subrogación del demandante debe ser total , respetándose el precio de la venta pactado, sin ningún tipo de ajuste por la inflación o por el transcurso del tiempo, ya que ello no sería imputable al beneficiario del retracto.
Ahora bien, estima necesario quien suscribe, antes de proseguir con la determinación sobre la procedencia o no en derecho de la presente apelación, aclarar anticipadamente que, la doctrina patria, ha señalado con respecto a la figura del defensor judicial o defensor ad litem, que este auxiliar de justicia, se presenta dentro del proceso jurisdiccional como una necesidad derivada del derecho a la defensa de la parte accionada; siendo una formalidad esencial del proceso contencioso en los juicios en donde no se la podido citar el demandado personalmente.
Adicionalmente, a los fines de la efectiva defensa, el defensor designado debe realizar todas las gestiones necesarias con el propósito de contactar o ubicar a su representado, a través de gestiones varias, personales, telegráficas y telefónicos, de ser el caso; no obstante, difícilmente, siempre el defensor podrá acreditar prueba de la búsqueda personal del demandado, ya que en ocasiones ésta no es posible; de allí que sea recomendable el envío de uno o varios telegramas; diligencias estas que no deben omitirse, porque la ubicación personal del demandado en ocasiones constituiría la única forma efectiva de defensa en los casos cuando la excepción viene dada por el pago en el cumplimiento de la obligación demandada.
Así mismo, agotadas las gestiones a los fines de localizar a su representado, el defensor debe contestar la demanda o puede oponer cuestiones previas si a estas hubiera lugar, siendo especialmente, la contestación de la demanda, el acto fundamental del proceso que marca los límites de la litis, y sobre esta se dirige en buena medida la actividad fundamental del defensor judicial; entendiéndose que, la amplitud de la defensa, las facultades y posibilidades del defensor ad litem en la contestación de la demanda, dependerá de las casos en que las circunstancias sustantivas y procesales lo permitan.
A partir de la contestación de la demanda, las funciones del defensor continúan para el resto de las actuaciones procesales, y podrá promover pruebas, oponerse a la admisión de las pruebas de su antagonista, evacuar pruebas, presentar informes y hacer observaciones a los informes; empero, el sentido útil de estos últimos actos, dependerá del caso concreto y de la posibilidad efectiva de haber contactado a su representado y sobre todo, de la posibilidad de haberse materializado el contacto entre el defensor y su defendido, ya que de no lograrse esta, se hace cuesta arriba la actuación del primero por desconocer los hechos, los instrumentos que se le presentan y generalmente, incluso la firma que se le opone.
Así las cosas, si bien la representación judicial de la parte codemandada reputó de ineficaz la defensa ejercida por la defensora ad litem, por su omisión en la promoción de pruebas, oposición probatoria, informes y otros; sin embargo, este juzgado colige que, la auxiliar de justicia, efectuó la defensa de su patrocinada de manera eficiente y de acuerdo con las condiciones particulares del caso, toda vez que, tal y como ella misma lo expuso en su contestación de la demanda, procuró por múltiples medios contactar a MACNAMARA CORPORATION N.V., adjuntando al referido escrito, comprobantes de comunicaciones remitidas e impresión fotográfica del inmueble (domicilio de la demandada) al cual se habría trasladado personalmente, siendo todo ello en vano; de allí que, al no haberse podido materializar el encuentro con su defendida, no estaría al tanto de los hechos y de los medios de defensa con los que contaría aquella; por lo que mal podría proponer alegatos, hechos, o ejercer oposiciones probatorias indiscriminadamente, alegatos vacíos y sin ningún tipo de asidero lógico y/o legal.
Es por lo anterior que, esta alzada estima que, la defensora judicial de MACNAMARA CORPORATION N.V., se constriñó a los deberes y obligaciones propias a su cargo, intentando por los medios posibles contactar a su defendida, dando contestación a la demanda, participando en la audiencia de juicio ratificando su oposición, rechazo y contradicción a la demanda; de allí que la denuncia efectuada por la abogada del codemandado FRANCISCO CACHAFEIRO, en relación a una presunta defensa ineficiente de la codemandada MACNAMARA CORPORATION N.V., es a todas luces IMPROCEDENTE.
Precisado lo anterior, vistas las exposiciones efectuadas por las partes en la presente controversia, así como analizadas las pruebas cursantes a los autos, procede esta alzada a dirimir, si la decisión proferida por el JUZGADO TRIGÉSIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, declaró CON LUGAR la presente demandada de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, estuvo o no ajustada a derecho; para lo cual, esta superioridad estima necesario esbozar lo siguiente:
Conforme lo narrado hasta este punto en el presente fallo, se constató que la parte demandante demandó el retracto legal arrendaticio, como una acción conferida por la ley especial que regula el arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, bajo el supuesto de la violación de la preferencia ofertiva, o que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
Así las cosas, para el asunto específico de marras, denunció la parte demandante que, el local comercial por ella arrendado, fue vendido a un tercero, sin mediar previamente, la notificación escrita a través de Notaría Pública, por parte del propietario/arrendador, en este caso, MACNAMARA CORPORATION N.V., de su voluntad de vender el inmueble, en cumplimiento del derecho de preferencia de BANCRECER S. A., BANCO MICROFINANCIERO, indicándole el precio justo, condiciones de venta, y demás elementos establecidos en el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y que por el contrario, luego de verificada la venta del inmueble al ciudadano FRANCISCO CACHAFEIRO, en fecha 27 de diciembre de 2017, pasado un mes de aquello, MACNAMARA CORPORATION, N. V., a través de su representante, habría suscrito con el referido banco, un nuevo contrato de arrendamiento el 22 enero de 2018, dándole continuidad al que estuvo vigente hasta el 1 de julio de 2017, y con el que además, adecuaría los términos del primero a la nueva ley especial publicada en la Gaceta Oficial N°40.418 de fecha 23 de junio de 2014, sobre el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL.
En ese sentido, observa esta alzada que, la parte demandante, además de denunciar la violación de la preferencia ofertiva patentizada con la venta del bien arrendado a un tercero, señaló que, la relación arrendaticia superaba los 2 años, que se encontraba solvente en sus obligaciones (con los cánones de arrendamiento condicionados a la entrega previa de una factura legal por el arrendador) y que, una vez fue notificada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 27 de agosto de 2018, de la enajenación del inmueble arrendado, procedió -dentro del lapso legal- a impetrar la acción de retracto.
En atención a lo anteriormente expuesto, es imperativo acotar por esta superioridad que, el Máximo Tribunal de la República, se ha referido a los requisitos para el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio, aludiendo como indispensables: que se trate de una negociación que conlleve la transmisión de la propiedad y que se cumpla con los requisitos de ley en cuanto se haya ofrecido el inmueble a los arrendatarios (que tenga más de 2 años como tales, que se encuentren solventes y que satisfagan las aspiraciones del propietario) .
Así las cosas, aprecia esta alzada que, la representación judicial de la empresa MACNAMARA CORPORATION N.V., efectuó un rechazo genérico de la demanda, mientras que, la representación judicial de la parte codemandada FRANCISCO CACHAFEIRO, basó su defensa en rebatir la cualidad como codemandado de su representado en juicio, por tratarse sólo de un “comprador de buena fe” que no participó de la convención locativa que justificaría la retroacción, y por ende, no debería ser sujeto pasivo de la acción; manifestando igualmente, que la demandante estaría eludiendo su reconocimiento como nuevo propietario del bien, responsabilizándolo de la conducta contraria a la ley del representante legal de MACNAMARA CORPORATION N.V. (ciudadano Armando de los Santos) al no notificarle su intención de venta del bien, irrespetando la preferencia ofertiva; argumentado, asimismo, en su descargo, que se habría ajustado a los términos establecidos por la parte vendedora, quien le habría informado en todo momento que habría dado cumplimento con sus obligaciones para con la arrendataria, siendo libre de vender el inmueble a terceros; empero, esta superioridad no advirtió que en el contradictorio, haya sido refutado por los anteriores, el elemento configurador de la violación de la preferencia ofertiva: la falta de notificación de manera escrita y por Notaría Pública de la voluntad del propietario/arrendador de vender el inmueble, expresando el derecho de preferencia de la arrendataria; o en su defecto, la argumentación y verificación de un motivo o supuesto preexistente que justificara legalmente dicha omisión, y que habría facultado a MACNAMARA CORPORATION N.V., dar en venta el local comercial arrendado por BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO a terceros, en este caso a FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA.
Así las cosas, debe añadir esta alzada que, del contenido de los contratos de arrendamiento cursante a los autos, particularmente del suscrito entre por BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO y MACNAMARA CORPORATION N.V., se extrae no solo la existencia de la relación locativa de larga data, sino también, – a diferencia de lo aducido por la apoderada judicial del codemandado comprador-, que la misma -para la fecha en que fue suscrito el contrato de compraventa-, no habría fenecido, ello incluso si no se hubiera pactado el contrato del 22 de enero de 2018 (que le dio continuidad al arrendamiento) en razón de la prórroga legal, como derecho optativo para la arrendataria y obligatoria para el arrendador, de acuerdo a lo establecido en el artículo 26 de la ley especial de arrendamiento comercial.
De igual modo, llama la atención de este juzgado que, si bien fue aducido por uno de los accionados que la arrendataria habría insistido en la contratación con un sujeto que carecía de “cualidad” para representar a MACNAMARA CORPORATION N.V., por no ser el propietario del bien desde 27 diciembre de 2017; es pertinente resaltar que, la notificación notarial del adquiriente del bien a la arrendataria, se produjo 8 meses después de efectuada la misma, el 27 de agosto de 2018 y 7 meses después de firmado el contrato de arrendamiento (del 22 de enero de 2018); e igualmente, de la lectura de la CLÁUSULA SEGUNDA del segundo contrato de arrendamiento (posterior a la venta del inmueble al Sr. FRANCISCO CACHAFEIRO) se menciona que “EL INMUEBLE es propiedad de LA ARRENDADORA, según se evidencia de documento protocolizado ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, el 13 de septiembre de 2013, bajo en N°2013.1603. Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro.217.1.1.20.3696...”, situación está que no se imbricaría con la verdad, y de lo cual sería incuestionable que la demandada/arrendadora MACNAMARA CORPORATION N.V., tenía conocimiento, tras haberlo vendido a un tercero el 27 de diciembre de 2017, lo que supone una contradicción con la buena fe contractual, en cuya virtud las partes deben comportarse de una manera leal y honesta durante todo el desarrollo de la relación contractual, considerando no solo sus propios intereses, sino que también los de la parte contraria.
En atención a lo anterior, y en armonía con lo decidido por el tribunal de instancia, esta alzada razona PROCEDENTE LA ACCIÓN DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por la representación judicial de BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO (arrendataria), toda vez que la propietaria/arrendadora MACNAMARA CORPORATION N.V., violó la preferencia ofertiva al omitir la notificación escrita a la arrendataria, a través de Notaría Pública de su voluntad de vender el inmueble, transmitiendo la propiedad de aquel a un tercero, en este caso, al ciudadano FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA, y así se establece.
Zanjada la procedencia de la demanda de retracto legal arrendaticio, impetrada por la entidad bancaria BANCRECER S. A. BANCO MICROFINANCIERO, lo que produciría la subrogación de ésta última en la condición de compradora del local comercial distinguido con el N°4 y sus respectivos accesorios, situado en la planta baja del edificio denominado “Centro Comercial Bello Monte”, ubicado en la urbanización Bello Monte, entre las avenidas Bello Monte con Leonardo Da Vinci y Lincoln, municipio Libertador del Distrito Capital, en la operación de compraventa que dio origen al retracto, en sus mismos términos y condiciones, como lo fue el precio de venta pactado; sin embargo, sobre éste último debe clarificar esta alzada que, al haber sido determinado en moneda de curso legal correspondiente al año 2017, no puede soslayarse que la misma, ha sido impactada no sólo por las reconversiones monetarias de los años 2018 y 2021 -como lo estimó el tribunal a quo en la apelada-,sino también, por la influencia del fenómeno inflacionario por el transcurso del tiempo sobre el valor real, lo cual ha sido desarrollado por la doctrina jurisprudencial vigente, ordenando la procedencia de la indexación judicial de oficio en los supuestos en los cuales el tribunal ordene la entrega en dinero del valor equivalente al numéricamente expresado, en obsequio al principio objetivo real del derecho.
En consecuencia, estima este tribunal superior que sería contrario al equilibrio procesal económico y al principio constitucional de justicia, la petición efectuada por la parte demandante de que no sea ajustado o corregido el precio pactado en el contrato de compraventa de inmueble suscrito por MACNAMARA CORPORATION N.V. y FRANCISCO CACHAFEIRO el 27 de diciembre de 2017, y en el cual habrá de subrogarse como compradora, la empresa BANCRECER S. A., BANCO MICROFINANCIERO, y así se establece.
-VII-
DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por representación judicial de la parte codemandada FRANCISCO CACHAFEIRO, contra la decisión dictada por el JUZGADO TRIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en audiencia de juicio el 18 de abril de 2024 y cuyo extenso fue publicado en fecha 9 de mayo de 2024, en la cual declaró CON LUGAR, la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por BANCRECER, S.A. BANCO MICROFINANCIERO, contra MACNAMARA CORPORATION N.V y FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE LA PERENCIÓN BREVE DE LA INSTANCIA, solicitada por la representación judicial del codemandado FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA
TERCERO: SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD, denunciada por la representación judicial del codemandado FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA.
CUARTO: CON LUGAR la demanda con motivo de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, impetrada por BANCRECER, S.A. BANCO MICROFINANCIERO, contra MACNAMARA CORPORATION N.V y FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA. En consecuencia, se subroga a BANCRECER, S. A., BANCO MICROFINANCIERO, en lugar del comprador FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA en el contrato compraventa efectuada el 27 de diciembre de 2017, entre MACNAMARA CORPORATION N.V (vendedor) y FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA (comprador) del inmueble constituido por un local comercial identificado con el N°4, situado en la planta baja del edificio denominado CENTRO COMERCIAL BELLO MONTE, ubicado entre las avenidas Bello Monte con Leonardo Da Vinci y Lincoln de la Urbanización Bello Monte, Sección Segunda, jurisdicción de la parroquia El Recreo del municipio Libertador del Distrito Capital el cual tiene una superficie de 143,37m2, que está integrado en la forma indicada en el Documento de Condominio, y tiene asignado en uso los puestos para estacionamiento de vehículos Nros. 14, 15, 16 y 17, situados en la parte Sur del retiro Sur del edificio, a lo largo de la avenida Leonardo Da Vinci, en la forma prevista en el aparte final del Artículo Tercero (3ro) del Documento de Condominio. Los linderos de dicho local son: NORTE; Local para comercio marcado número nueve (9); SUR: Fachada sur del edificio; ESTE: Local para comercio marcado con el número tres (3) y OESTE: Pasaje que comunica la acera sur de la planta baja con la acera norte de la misma y a través de la cual tiene otra entrada o acceso. Por encima de él está el local para oficina número cinco (5) y el compartimiento de teléfono, y por debajo, parte de la planta sótano de conformidad con lo mencionado en el documento de condominio, tiene asignada la Cédula Catastral N° 15-3-1-11ª-1040-8-5-0-PB-4; y le corresponde un porcentaje de 2,58.790% sobre los bienes y derechos comunes y en los derechos y obligaciones con los propietarios según consta del Documento de Condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 19 de octubre de 1972, bajo el N°12, Folio 92, Tomo 29 del Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de 1972; protocolizado por ante el REGISTRO PÚBLICO DEL PRIMER CIRCUITO DEL MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO MIRANDA, el 27 de diciembre de 2017, bajo el N°2017.888, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el N°241.13.16.1.19260 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017; previo el pago por parte de BANCRECER, S. A., BANCO MICROFINANCIERO al ciudadano FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA de la cantidad de SETECIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 700.000.000,00) correspondiente al precio de venta, la cual, por efecto de la reconversiones monetarias correspondientes a los años 2018 y 2021 , sería equivalente actualmente a Bs. 0,007; suma que será actualizada a su justo valor, a través de la indexación judicial, de acuerdo a los Índices de Precios al Consumidor, fijados por el Banco Central de Venezuela para el Área Metropolitana de Caracas, y a tal efecto, podrá oficiarse al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración- determine dicha corrección monetaria, desde la fecha de interposición de la demanda, hasta el día en que quede definitivamente firme la presente decisión.
QUINTO: se ordena el registro de la presente decisión por ante la Oficina de REGISTRO PÚBLICO DEL PRIMER CIRCUITO DEL MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO MIRANDA, con la finalidad que la misma sirva de título, previo el pago por parte de la actora del precio de venta, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Se CONFIRMA con las modificaciones establecidas en este fallo, la sentencia proferida por el JUZGADO TRIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en audiencia de juicio el 18 de abril de 2024 y cuyo extenso fue publicado en fecha 9 de mayo de 2024, en la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por BANCRECER, S.A. BANCO MICROFINANCIERO, contra MACNAMARA CORPORATION N.V y FRANCISCO EDUARDO CACHAFEIRO GARCÍA.
SÉPTIMO: se condena en costas a la parte codemandada apelante por haber resultado vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y DÉJESE COPIA
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de agosto del año dos mil veinticuatro (2024). Años: 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
LA JUEZ
Dra. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA
ABG. YAMILET ROJAS
En esta misma fecha, siendo las 10:00 a.m., se publicó, registró y agregó al presente expediente la anterior sentencia.
LA SECRETARIA
ABG. YAMILET ROJAS
ASUNTO: AP71-R-2024-000325 (1461)
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