TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
ASUNTO: AP71-R-2023-000230
PARTE ACTORA: ciudadanos MODESTO MÉNDEZ ROMAR, FRANKLIN ALBERTO MÉNDEZ BAÑAS, OMAR ALFONSO MÉNDEZ BAÑA y JOSÉ MANUEL MÉNDEZ BAÑA (Sucesores de la causante JOSEFA BAÑA DE MÉNDEZ), venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.191.411, 10.797.635, 6.323.625 y 11.662.456, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos SABINO ANTONIO GARBAN FLORES, MERLE RAMIREZ VIVAS y CARLOS ALBERTO BRACHO CATANAIMA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 22.993, 93.071 y 134.604, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadana, ZULAY EMILIA LÓPEZ MENDOZA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.853.285.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadana PAUDELIS NOHEMI SOLÓRZANO SANTANA, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 126.586.
DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia de fecha 14 de abril de 2016, dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
- I -
Antecedentes del Juicio

Se reciben ante esta alzada las presentes actuaciones, previo al trámite administrativo de distribución de causas, en virtud de la sentencia N° 1041 dictada en fecha 23 de noviembre de 2022, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante el cual se declaró ha lugar la solicitud de revisión constitucional, interpuesta por la ciudadana Zulay Emilia López Mendoza, contra la sentencia dictada en la presente causa de fecha 24 de abril de 2018, por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando la referida Sala, la reposición de la causa al estado de que un Juez Superior distinto al que conoció del asunto, se pronuncie sobre el recurso de apelación, ejercido contra la sentencia de fecha 14 de abril de 2016, dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia de la misma Circunscripción Judicial, que declaró entre otras cosas, con lugar la demanda que por resolución de contrato incoaran los ciudadanos Modesto Méndez Romar, Franklin Alberto Méndez Bañas, Omar Alfonso Méndez Baña y José Manuel Méndez Baña.
Mediante auto de fecha 08 de mayo de 2023, este Juzgado, dio por recibidas y visto el presente recurso de apelación de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijándose el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a la presente fecha para la consignación en autos de los respectivos escritos de informes (F. 20, Pieza N° 2)
En fecha 31 de mayo de 2023, el abogado Carlos Alberto Bracho Catanaima, actuando se su carácter de apoderado judicial de la parte actora, estando dentro de la oportunidad legal correspondiente presentó escrito de informes (F. 22 al 25, Pieza N° 2). No hubo observaciones.
En fecha 05 de junio de 2023, la abogada Paudelis Solórzano, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada – recurrente, estando dentro de la oportunidad legal correspondiente presentó escrito de informes (F. 26 al 30, Pieza N° 2). No hubo observaciones.
Mediante auto de fecha 20 de junio de 2023, este Tribunal dice vistos, y en consecuencia se deja constancia que a partir de esa fecha, inclusive, comenzó a computarse el lapso de 60 días para dictar sentencia (F. 31, Pieza N° 2).
Ahora bien, se verifica de una revisión exhaustiva de las actas que rielan ante esta alzada, en lo que respecta a su tramitación en primera instancia, que el presente juicio se inició mediante demanda de resolución de contrato, incoada por los abogados Sabino Garban Flores y Merle Ramirez Vivas, en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos Modesto Méndez Romar, Franklin Alberto Méndez Bañas, Omar Alfonso Méndez Baña y José Manuel Méndez Baña, correspondiéndole el conocimiento del asunto al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien admitió la acción mediante auto de fecha 11 de agosto de 2014, ordenando el emplazamiento de la ciudadana Zulay Emilia López Mendoza, a los fines que compareciere ante aquel juzgado para dar contestación a la demanda u oponer las defensas previas que estimare convenientes (F. 51, Pieza N° 1)
Mediante certificación de fecha 16 de octubre del año 2014, el alguacil de ese Circuito Judicial, dejó constancia de haberse trasladado a la dirección suministrada por la actora con la finalidad de citar a la ciudadana Zulay Emilia López Mendoza, consignando ante la secretaria de ese tribunal recibo sin firmar (F. 58 al 59, Pieza N° 1).
Mediante certificación de fecha 03 de noviembre de 2014, la secretaria del juzgado de la recurrida deja constancia de haberse trasladado a la dirección de la demandada y haber consignado la respectiva boleta de notificación librada a la ciudadana Zulay Emilia López Mendoza, dándose cumplimiento a la formalidad prevista en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (F. 66, Pieza N° 1).
En fecha 18 de noviembre de 2014, los abogados Brenda López y Ángel Pita, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana Zulay Emilia López Mendoza, estando dentro de la oportunidad legal pertinente presentó escrito de cuestión previa, fundamentada en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y asimismo, escrito de contestación a la demanda interpuesta en su contra (F. 68 al 75, Pieza N° 1).
En fecha 4 de diciembre de 2014, los abogados Sabino Garban Flores y Merle Ramírez, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron por ante el Tribunal de instancia, escrito de contestación a la cuestión previa propuesta por la demandada (F. 77 al 81, Pieza N° 1).
En fecha 10 de diciembre de 2014, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia interlocutoria en el cual declaró sin lugar la cuestión previa propuesta por la parte demandada (F. 82 al 87, Pieza N° 1).
En fecha 16 de Enero de 2015 se recibió por ante ese Tribunal de instancia, escrito de promoción de pruebas, presentadas por la apoderada judicial de la parte demandada (F. 94 al 160, Pieza N° 1), y en fecha posterior de 21 de enero de 2015, fueron recibidas por el ese mismo juzgado, escrito de promoción de pruebas propuestas por la apoderada judicial de la parte demandante (F. 161 al 162, Pieza N° 1), siendo agregadas, ambas, a las actas mediante auto de fecha 09 de febrero de 2015 proferido por ese mismo Tribunal (F. 93, Pieza N° 1).
En fecha 18 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de impugnación a las pruebas propuestas por su contraparte (F. 164, Pieza N° 1), y mediante auto de esa misma fecha, el Juzgado de Instancia se pronunció sobre las pruebas aportadas al proceso (F. 165, Pieza N° 1), auto que fuere apelado por la representación judicial de la parte actora mediante escrito consignado en fecha 24 de febrero de 2015 (F. 169, Pieza N° 1) y oído en un solo efecto mediante auto de fecha 27 de febrero de ese mismo año, proferido por el Tribunal de Instancia (F. 170, Pieza N° 1).
En fecha 25 de junio de 2015, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia, en el cual declaró entre otras cosas, con lugar el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 24 de febrero de 2015, por la representación judicial de la parte actora contra el auto de fecha 18 de febrero proferido por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia y, admisible la prueba de informes propuesta en el escrito de promoción de pruebas de la parte actora. (F 237 al 239, Pieza N° 1)
En fecha 14 de abril de 2016, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en el cual declaró, resuelto el contrato suscrito entre Modesto Méndez Romar, Franklin Alberto Méndez Bañas, Omar Alfonso Méndez Baña, José Manuel Méndez Baña y Zulay Emilia López Mendoza, ordenando a la parte demandada a entregar un inmueble tipo apartamento, identificado con el N° 151, ubicado en el piso 15 del Edificio Residencias “FRADU”, situado en la Avenida Mis Encantos, Municipio Chacao del Estado Miranda y, ordenó a la parte actora a entregar a la demandada, con anticipación a la entrega del inmueble, la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00), que resulta del monto recibido en arras menos un diez (10%) del mismo. (F. 270 al 277, Pieza N° 1).
En fecha 10 de mayo de 2016, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito apelando de la decisión definitiva dictada por el Tribunal de Instancia (F. 282, Pieza N° 1), siendo oída en ambos efectos mediante auto de fecha 15 de junio de 2016, correspondiéndole el conocimiento de la causa al Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 24 de abril de 2018, el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en el cual declaró, parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto, modificó la sentencia apelada y, parcialmente con lugar la demanda que por resolución de contrato intentase la parte actora en contra de la ciudadana Zulay López (F. 336 al 352, Pieza N° 1).
En fecha 08 de mayo de 2018, la representación judicial de la parte actora se da por notificada mediante diligencia, y solicita en ese mismo acto la notificación de la parte demandada (F. 353, Pieza N° 1), y mediante auto de fecha 09 de mayo de 2018 dictado por el Juzgado Superior Séptimo de esta Circunscripción Judicial se ordenó librar cartel de notificación a la ciudadana Zulay Emilia López Mendoza (F. 354, Pieza N° 1).
Mediante certificación de fecha 08 de junio de 2018, el secretario del Juzgado Superior Séptimo dejó constancia del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil (F. 359, Pieza N° 1), y mediante auto de fecha 10 de julio de 2018, el tribunal de oficio ordena el computo por secretaria de los días de despacho transcurrido, desde el día 11 de junio de 2018 hasta el día 09 de julio de 201, ambas fechas inclusive (F. 360, Pieza N° 1), y mediante auto separado de esa misma fecha 10 de julio de 2018, ese juzgado deja constancia que para esa fecha no fue ejercido recurso alguna contra la decisión dictada por ese tribunal y en consecuencia, ordenó la remisión del expediente al Tribunal de origen (F. 361, Pieza N° 1).
En fecha 25 de abril de 2023, la ciudadana Paudelis Solórzano, abogada en ejercicio, actuando en su condición de apoderada judicial de la ciudadana Zulay Emilia López Mendoza, mediante diligencia (F. 485, Pieza N° 1) consignó instrumento poder (F. 487, Pieza N° 1) y copia certificada de la sentencia N° 1041, proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 23 de noviembre de 2022, que anuló la decisión dictada por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 24 abril de 2018, y repuso la causa al estado en que un Juez superior distinto al que conoció se pronuncie sobre el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana Zulay Emilia López Mendoza, contra la sentencia dictada el 14 de abril de 2016, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (F. 490 al 503, Pieza N° 1), correspondiéndole el conocimiento del presente juicio a este Tribunal de Alzada.
- II -
Motivación.

Narrada la secuela de actos en la presente causa, y llegada la oportunidad procesal, para emitir el pronunciamiento correspondiente, este Tribunal en segundo grado de conocimiento, observa que el presente recurso se circunscribe en la revisión de la sentencia de fecha 14 de abril de 2016, dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró resuelto el contrato suscrito entre los justiciables de esta contienda judicial, y sobre el cual la parte demandada manifiesta su inconformidad, siendo el dispositivo de mencionada sentencia, el siguiente (F. 270 al 278, Pieza N° 1):

“Por los razonamientos anteriormente indicados este JUZGADO SÉPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CADACAS, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato instaurada. En consecuencia se declara: PRIMERO: RESUELTO el contrato suscrito entre MODESTO MENDEZ ROMAR, FRANKLIN ALBERTO MENDEZ BAÑAS, OMAR ALFONSO MENDEZ BAÑO y JOSÉ MANUEL MENDEZ BAÑA y ZULAY EMILIA LOPEZ MENDOZA, autenticado en fecha 17 de abril de 2013 ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda bajo el N° 32, Tomo 81; SEGUNDO: se ordena a la parte demandada entregar a los demandantes el siguiente inmueble: un apartamento identificado con el N° 151, ubicado en el piso 15 del Edificio Residencias “FRADU”, situado en la Avenida Mis Encantos, Municipio Chacao del Estado Miranda, que cuenta con un área de CIENTO DEICISEIS METROS CUADRADOS (116,00 Mts2), alinderado de la siguiente manera: NORTE: con fachada norte del edificio y apartamento N° 156; SUR: con fachada sur del edificio y apartamento N° 152; ESTE: con fachada este del edificio; y, OESTE: con los apartamentos Nros. 156 y 152; al cual le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el N° 40; TERCERO: se ordena a la parte actora entregar a la demandada, con anticipación a lo ordenado en el particular anterior, la suma de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) que resulta de el monto recibido en arras menos un diez por ciento (10%) del mismo.
Se acuerda la indexación sobre la suma condenada a pagar para lo cual se ordena practicar una experticia complementaria conforme a lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el proceso de conformidad con el artículo 274 ejusdem.
(Fin de la cita, negrillas del Tribunal de Instancia).
En tal virtud, la revisión de la anterior decisión, es el objeto del presente recurso, siendo necesario exponer los alegatos realizados por las partes en el transcurso del proceso y para ello se observa:
Señala la parte actora, en su escrito libelar que, en los meses de noviembre y diciembre del año 2012, sus representados iniciaron conversaciones con la ciudadana Zulay Emilia Lopez Mendoza, para negociar la posible compra de un inmueble propiedad de la sucesión Josefa Baña de Mendez, conformado por un apartamento distinguido con el N° 151, ubicado en el piso 15 del Edificio Residencias “FRADU”, situado en la Avenida Mis Encantos, en el Sector Chacao del Estado Miranda.
Que en fecha 19 de diciembre de 2012, sus representados acordaron con la ciudadana Zulay Emilia López Méndez, firmar un documento de reserva, para que no se siguiera mostrando el inmueble en venta a otras personas, acordando como precio del inmueble la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00), para lo cual autenticaron un documento por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en cuyo instrumento, se acordó además, que la ciudadana antes mencionada consignaría la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) como reserva del inmueble.
Que en virtud que la parte demandada, no pudo lograr un crédito por un millón de bolívares (Bs 1.000.000,00), motivado a sus pocos ingresos mensuales, se acordó celebrar una opción de compra venta por un precio menor del legalmente convenido, solo a los fines de facilitarle la obtención de un crédito bancario.
Que en razón a lo anterior, se celebró el precontrato de compra venta, para que la parte demandada, lo presentase ante el banco y este pudiere otorgarle el crédito conforme a sus ingresos, materializando dicho acto a través de un documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en cuya convención los promitentes vendedores se comprometen a vender y la compradora a comprar el apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° 151, ubicado en el piso 15 del Edificio Residencias “FRADU”, situado en la Avenida Mis Encantos, en el Sector Chacao del Estado Miranda.
Arguye que en la clausula segunda del contrato de opción de compra venta, se estableció en base a las razones anteriormente expuestas que el precio sería por la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00), entregándose en arras por parte de la futura compradora en el otorgamiento del precontrato la cantidad de un millón de bolívares (Bs 1.000.000,00), y la otra cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) se otorgarían al momento de protocolizar el contrato definitivo de compra venta.
Que en la clausula tercera del contrato objeto de la presente demanda, se estableció que la duración para materializar el contrato sería de ciento veinte (120) días continuos a partir de la fecha de autenticación del mismo, los cuales vencerían en fecha 15 de agosto de 2013, en cuyo tiempo la futura compradora se comprometió a tramitar y a obtener un crédito bancario.
Que en la clausula tercera del contrato, se estableció como clausula penal, la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), con motivo de daños y perjuicios, que tendría que cancelar la parte que hubiere incumplido con el contrato, sin embargo, en observancia de la resolución N° 11 aprobada por el Ministerio Popular de la Vivienda y Hábitat de fecha 05 de febrero de 2013, publicada el 21 de febrero de ese mismo año, en Gaceta Oficial N° 40.115, el cual señala en su artículo 2°, que solo se podrá imputar como cláusula penal un 10% del monto acordado, por lo que en el presente contrato objeto de este litigio la clausula podría exceder de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00).
Señala que la parte demandada, ha incumplido en el contrato motivado a que, en fecha 30 de agosto de 2013, fue que acudió al Banco de Venezuela, para solicitar el crédito necesario para adquirir la vivienda dada en opción de compra venta, es decir, después del vencimiento del plazo acordado.
Que aunado a lo anterior, el crédito que solicitó la demandada, fue por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), de los cuales solo le fueron aprobados doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,00) en fecha 27 de diciembre de 2013, tal y como se evidencia de la información emitida por el banco de Venezuela y que consignaron como medio de prueba.
Que la demandada, no cumplió con lo exigido por el Banco de Venezuela, en el sentido de aportar la cantidad que le faltaba para completar el pago de los quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), es decir, la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 280.000,00), que se requerían para cubrir el monto total del precio de la compra venta, cosa que debe hacerse por cuanto el banco que otorga el crédito debe establecer la hipoteca en primer grado.
Que lo más grave es que, la demandada por no impulsar el uso del crédito aprobado, le fue revocado.
Que se encuentran sin poder disponer del inmueble dado en opción de compra venta, por incumplir la ciudadana Zulay López Mendoza, con las obligaciones establecidas en el contrato que se demanda en resolución, que a todas luces le está ocasionando un daño patrimonial, motivado a que la parte demandada se niega a desocupar el inmueble, pretendiendo quedarse con el mismo de forma ilegal.
Por ultimo con fundamento en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, es por lo que proceden a demandar a la ciudadana Zulay López, por resolución de contrato de opción de compra venta y como consecuencia de ello, entregue el inmueble cuya posesión se le otorgó mientras se materializaba la compra venta definitiva del apartamento, que al resolverse no podrá materializarse dicha venta o en su defecto, sea declarado y condenado por el Juzgado a que corresponda.
Por su parte; la demandada en fecha 18 de noviembre del año 2018, consignó escrito de cuestiones previas, contestando a su vez el fondo de la demanda, en los siguientes términos:
Que admiten que en fecha 19 de diciembre de 2012, su representada acordó con los ciudadanos Modesto Méndez Romar, miembro de la Sucesión N° 121998 de fecha 25 de octubre de 2012 de Josefina Bañas de Méndez, conjuntamente con Franklin Alberto Méndez Bañas y Omar Alfonso Méndez Baña, actuando esos dos últimos en nombre propio y representación del ciudadano José Manuel Méndez Baña, un documento reserva para la compra de un inmueble y que fue autenticada por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao, Estado Miranda.
Que en dicho instrumento fundamental, se acordó que el promitente comprador se comprometería a comprar un inmueble identificado con el número N° 151, ubicado en el piso 15 del Edificio Residencias “FRADU”, situado en la Avenida Mis Encantos, en el Sector Chacao del Estado Miranda, estableciendo en una de las clausulas que el precio total de la venta era por la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 2.500.000,00) entregando en ese acto su representada al ciudadano Modesto Méndez Romar un cheque de gerencia por la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00), como reserva que en un futuro sería imputado al precio de la venta, quedando como remanente del precio total del inmueble, la cantidad de dos millones cincuenta mil bolívares (Bs. 2.050.000,00), siendo cancelado la cantidad de un millón cincuenta mil bolívares (Bs. 1.050.000,00) al momento de la firma de la opción de compra venta del inmueble ante la Notaria Pública y la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) al momento en que se firmase el documento definitivo de venta en el registro correspondiente.
Admiten que en fecha 17 de abril, su representada convino en la celebración de un contrato de opción de compra venta, por ante la Notaría Pública segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda con los ciudadanos anteriormente mencionados, por un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal identificado con N° 151, y ubicado en el piso 15 del Edificio Residencias “FRADU”, situado en la Avenida Mis Encantos, en el Sector Chacao del Estado Miranda.
Que en ese contrato de opción de compra venta, las partes establecieron que el precio de venta del inmueble sería por la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00), de los cuales, un millón (Bs. 1.000.000,00) la compradora entregaría en calidad de arras a los vendedores al momento de la firma del contrato de opción de compra venta, que se entregó a su total entera satisfacción en cheque de gerencia emitido por el Banco Mercantil, y los quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) restantes, serían cancelados por la compradora al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, que se efectuaría mediante el dinero obtenido por préstamo hipotecario con recursos del FAOV, por medio del banco de Venezuela y siendo aprobado por dicho ente la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,00).
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, niegan rechazan y contradicen los hechos narrados en el libelo de demanda, exceptuando lo expresamente admitido por sus representados en escrito.
Que no es cierto, ni verdadero las circunstancias de modo, tiempo y lugar de cómo se desarrollaron los hechos, en cuanto a que se acordó a celebrar la referida opción de compra venta por un monto menor del convenido contrato de promesa de venta, por cuanto los ingresos de su representada no era suficientes para que el banco le otorgara un crédito por un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), toda vez que la verdadera razón, es que en fecha 28 de diciembre de 2012, diecinueve (19) días después de la firma de la promesa de venta, el Banco de Venezuela hizo entrega a su representada de un avalúo correspondiente al inmueble en cuestión arrojando la cantidad de un millón setecientos setenta y dos mil ciento vientres bolívares con ochenta y ocho céntimos (Bs. 1.772.123,88).
Que al existir dicho informe elaborado por un perito del Banco Ingeniero, era lógico que la opción de compra venta no podía establecerse por un monto mayor al fijado en el avalúo en comento, y por tal motivo se acordó con los vendedores establecer una opción de compra venta por la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00), tal y como queda evidenciado del documento de opción de compra venta autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, cancelando su representada el día de la firma de dicho documento fundamental la cantidad acordada de un millón cincuenta mil bolívares (Bs. 1.050.000,00), a través de dos cheques de gerencia del banco mercantil, N° 35659234, por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) y N° 35102662 por la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00).
Que es menester resaltar que los vendedores, le ofrecieron a su representada la toma de posesión inmediata del inmueble y para garantizar el monto establecido en la promesa de venta, firmaron un documento donde su mandataria se comprometía a cancelar la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) a los ciudadanos Franklin Alberto Méndez Bañas y la ciudadana Lilian Coromoto Prado de Méndez, quien es esposa del vendedor, mediante cien (100) cuotas iguales, mensuales y consecutivas de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) cada una, durante ocho (8) años y cuatro (4) meses, venciendo la primera cuota el 5 de enero de 2013, tal y como se puede evidenciar en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda.
Que hasta la fecha, su representada ha cumplido a cabalidad con lo acordado, e incluso canceló un monto superior al pactado, es decir, la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), mensual, adicional a ello, realizó un pago especial por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), por medio de transferencias bancarias a la cuenta del ciudadano Franklin Alberto Méndez Bañas, cancelando hasta la presente fecha la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,00).
Que luego de firmar la opción de compra venta, el perito perteneciente al Banco de Venezuela, realizó un nuevo avalúo de fecha 2 de mayo de 2013, donde arrojó la cantidad de dos millones treinta y siete mil veintinueve bolívares con sesenta céntimos (Bs. 2.037.029,60), lo que demuestra que aun luego de haber transcurrido cinco (5) meses de que se firmara la promesa de venta, el valor del mismo era superior al pactado en la misma, y por tanto estaban vendiendo el inmueble a un costo superior a su valor real, monto que tuvo que aceptar ya que iba a tomar posesión de inmueble inmediatamente, teniendo en cuenta que ya había vendido su anterior inmueble y no tenía donde habitar.
Que si bien es cierto que, cuando se solicita créditos hipotecarios, es el Banco quien redacta el documento definitivo de venta e introduce el mismo ante el Registro Público respectivo, también es cierto que en el caso que es motivo de juicio, el Banco de Venezuela, no pudo realizar mencionado procedimiento toda vez que faltaba el Registro de Información Fiscal (RIF) del vendedor que se encuentra en España y a quien los ciudadanos Franklin Alberto Méndez Bañas y Omar Alfonso Méndez Baña, representan en esa venta, siendo ese el motivo por el cual fueron devueltos los documentos del departamento legal de dicha entidad financiera por recaudos incompletos, queda claro así que el único propósito era rescindir del contrato de opción de compra venta celebrado y así no cumplir con la clausula penal que establece el contrato.
Que únicamente se dedicaron a amenazarla con sacarla de inmueble, en virtud que tenía otro comprador, manifestándole que no le iban a entregar ningún otro documento, que no les importaba si perdía el crédito, viéndose en la obligación de acudir a los órganos competentes en busca de una solución para la situación que se le presentaba.
Que es importante resaltar que hasta la presente fecha su representada, ha cancelado a la parte actora la cantidad e un millón setecientos veinte mil bolívares (Bs. 1.720.000,00), siendo un monto superior a lo acordado en la opción de compra venta, demostrando de esa forma la responsabilidad adquirida.
Que niegan, rechazan y contradicen que su mandante deba pagar costas y costos que generen este proceso judicial, por cuanto no se ha iniciado la instancia y no han dado causa para ello, toda vez que su representada ha tenido una conducta apegada a las leyes venezolanas.
Que si la parte actora, supuestamente cumplió con su parte del contrato suscrito con su representada y esta no cumplió, lo lógico es que la parte actora, aclare con cual contrato no cumplió su mandataria, porque si bien es cierto que se firmó una promesa de venta por la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00), luego una opción de compra venta por la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00), en la cual su representada pagó un monto superior a lo establecido y cumplió con la obligación adquirida aun cuando el crédito le fuera revocado a causa del incumplimiento por la parte actora, en no hacer entrega del Registro de Información Fiscal del ciudadano José Manuel Méndez Baña.
Que fundamenta su pretensión en los artículos 1.133, 1.141, 1.155, 1.160, 1.166, 1.211 y 1.257 del Código Civil, y es en base a ello que solicita la parte actora, sean condenados a cumplir con el contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 11 de abril de 2013, y proceda a otorgarle ante la Oficina Subalterna del Registro correspondiente, el documento definitivo de venta o que en su defecto, que la sentencia definitiva que declare con lugar su acción, sirva de titulo de protocolización ante la Oficina de Registro Público correspondiente.
Que para el caso de ordenar la protocolización del documento definitivo de compra venta, se establezca un plazo para efectuar la misma y que ordene la indemnización del pago de la clausula penal establecida en la clausula cuarta de referido contrato consignado como instrumento fundamental, con sus respectivos intereses desde la fecha del incumplimiento hasta que la misma se haga efectiva, los cuales deben ser objeto de una experticia complementaria del fallo definitivo.
Solicita la resolución de la obligación contraída por su representada mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 28 de diciembre, que quedo inserto bajo el N° 25, Tomo 309, de los Libros de Autenticaciones de la citada Notaria.
Solicita que sea devuelto el diferencial del dinero cancelado por su representada con sus respectivos intereses y que sea condenado en pagar las costas y costos procesales del presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Finalmente solicita sea declarado con lugar todo lo expuesto en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.
Así las cosas, ante la alzada la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de informes en fecha 31 de mayo de 2013, en el cual señalo lo siguiente:

Arguye que tal y como lo evidencio la Sala Constitucional, se aprecia que en la Pieza N° 1 del expediente principal, la representación judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia del 14 de abril de 2016, siendo oídas en ambos efectos por el Juzgado primigenio; que también se observa que la representación judicial de la parte demandante no apeló de mencionada sentencia, hecho que tomó en consideración la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia para señalar que el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, estaba impedido de emitir un pronunciamiento en cuanto a la eliminación de la indexación acordada, pues a su criterio, la misma no resultaba objeto de apelación.
Que si bien es cierto que el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó la indexación del 10% sobre las arras del contrato que fuese resuelto en la sentencia, también es cierto que el ciudadano Franklin Alberto Méndez Baña y quienes componen la sucesión, a través de diligencia de fecha 13 de agosto del año 2018, consignaron un cheque donde hacían valer el restante de lo acordado en el contrato de opción de compra venta.
Que considera que debido a todo lo sustanciado y probado en el presente juicio, la parte demandada, ha ocasionado un daño y un perjuicio a las partes demandantes.
Por último, señala que visto el análisis por parte de la Sala Constitucional, considera que lo solicitado por la parte demandada, es improcedente toda vez que ya fue probado en los autos y en la litis, por tanto solicita a este Juzgado haga valer la sentencia dictada en su momento por el Tribunal primigenio y ratificado por el Juzgado Superior Séptimo de esta Circunscripción Judicial.

En fecha posterior el 05 de junio de 2023, estando dentro de la oportunidad legal para consignar informes por ante este Juzgado de Alzada, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes fundamentando lo siguientes:
Señala que desde la perspectiva de la parte actora, su representada incumplió con el contrato de opción de compra venta al no consignar la totalidad del precio estipulado, es decir, la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00), motivo por el cual no se había firmado el documento definitivo y que dio lugar a la demanda, que hoy cursa por ante esta alzada.
Que, desde la perspectiva de su representada, se alegó haber cumplido con los pagos acordados, y que la causa de no haber cumplido con el restante, fue motivado a que la parte actora tenía conocimiento que dicho dinero sería adquirido a través de un crédito otorgado por el Banco de Venezuela, y que al solicitarle su representada el Registro de Información Fiscal (R.I.F) actualizado del ciudadano Modesto Méndez Romar, el cual es uno de los requisitos exigidos por esa entidad bancaria para proceder al trámite del otorgamiento del crédito que había sido aprobado, el mismo no fue proporcionado, y que en tal sentido la no concreción de la negociación del inmueble se debía a causas no imputables a la ciudadana Zulay Emilia López.
Que del escrito libelar suscrito por la parte actora, se evidencia la mala fe de este al no reconocer el pago realizado por la demandada, al momento de suscribir el primer contrato de opción de compra venta, en fecha 19 de diciembre de 2012, donde aun cuando el precio establecido era distinto al segundo contrato, el dinero dado en ese momento en arras debió ser imputado como se prometió al precio total de venta, cosa que no se hizo, sorprendiendo la buena fe de su representada al reclamar la resolución del segundo contrato, aun cuando se evidencia a los autos que la demandada pagó más de lo estipulado, dando un total de un millón setecientos veinte mil bolívares (Bs. 1.720.000,00).
Que aunado a lo anterior, no advirtió el Tribunal que en el presente juicio el mandatario incurrió en ilegitimidad, toda vez que el poder especial otorgado por el ciudadano José Manuel Méndez Baña al ciudadano Franklin Alberto Méndez Baña y a Omar Alfonso Méndez Baña, da facultades expresas para realizar actos de administración y no para intentar acciones o instaurar litigios en su nombre, ni autoriza a sustituir el apellido de quien lo otorga.
Que de un análisis de la decisión de fecha 14 de abril de 2016, objeto del presente recurso de apelación, se observa que el Juez de Primera Instancia, no realizó una idónea valoración de las pruebas, violentando lo estatuido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, especialmente en lo atinente al instrumento autenticado y marcado con la letra “D”, contraído al primer contrato de opción a compra venta que suscribió la accionada parte actora, de donde aclara que la misma entrega la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) como reserva que sería imputado al monto total, señalando que el mismo no aportaba elemento probatorio respecto a los hechos que puedan dar a lugar la resolución del contrato.
Que si bien es cierto, es un contrato diferente el que se pretende resolver, también es cierto que el mismo versa sobre las mismas partes y el mismo inmueble, cuyo objeto va dirigido a demostrar la mala fe y el error en el que hicieron incurrir a su representada, al hacerla suscribir un primer contrato recibiendo el monto señalado y entregado en calidad de reserva bajo la promesa que sería imputado al monto total, para luego hacerla suscribir un segundo contrato con un precio menor del inmueble en el que recibieron igualmente dinero por parte de la demandada, sin reconocerle eventualmente ese primer pago, para luego solicitar la resolución que hoy da a lugar al presente juicio.
Insiste en que el incumplimiento tuvo lugar gracias a la omisión por parte de la actora, quien no proporcionó parte de los recaudos que ameritaba la parte demandada, para que se procediera a la liquidación del crédito que le había aprobado el Banco de Venezuela para finiquitar la adquisición del inmueble y que su representada demostró haber honrado mas del monto del segundo contrato de opción de compra venta, al verificarse que se canceló la cantidad de un millón setecientos veinte mil bolívares (Bs. 1.720.000,00)

Que evidenciado como se encuentra que en la producción del fallo recurrido, el Juez de Primera Instancia incurrió en una errónea valoración de los medios probatorios, es por lo que solicita a esta superioridad que en atención al principio de la doble instancia y con apreciación correcta de los medios de prueba presentados en este proceso se solicita que se declare con lugar el presente recurso de apelación, que se declare resuelto el contrato de opción de compra venta a favor de la ciudadana Zulay Emilia López, parte demandada en el presente juicio.
Ahora bien, transcritas las argumentaciones de las partes en el presente juicio, pasa este tribunal a valorar las pruebas que fueron aportadas por las partes en la presente litis, para el ejercicio de su derecho la defensa, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual se observa:
Parte actora: Junto con su escrito libelar consignó las siguientes documentales: Riela a los folios 11 al 14, de la pieza N° 1 del expediente principal, marcado con la letra “A”, copia certificada del instrumento poder otorgado a los abogados Sabino Garban Flores y Merle Ramírez Vivas, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 22.993 y, 93.071, respectivamente, ante la Notaría Publica Tercera de Caracas del Municipio Libertador, el 25 de abril de 2014, inserto bajo el Nro. 21, Tomo 48 del libro de autenticación llevado por dicha Notaría. Al respecto, observa este Tribunal que referida documental pública no fue objeto de tacha, ni impugnación, ni desconocido en la oportunidad legal correspondiente, es por lo que este juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. En tal sentido, queda demostrado la cualidad de representación con la actúan los abogados anteriormente mencionados en el presente juicio. Así se establece
Riela a los folios 15 al 25 de la Pieza N° 1 del expediente principal, marcado con la letra “B” original del Poder otorgado en la Curuña, España, documento que fuere debidamente notariado y registrado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 23 de julio de 2014, bajo el Nro. 32, Tomo 21 del Protocolo de Transcripción del año 2014, otorgado por el ciudadano José Manuel Méndez Baña a favor los ciudadanos Franklin Alberto Méndez Baña y Omar Alfonso Méndez Bañas. Al respecto, observa este Tribunal que referida documental pública, no fue objeto de tacha, ni impugnación, ni desconocido en la oportunidad legal correspondiente, es por lo que este juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. En tal sentido, queda demostrada la cualidad de apoderados que ostentan los ciudadanos antes descritos sobre el ciudadano José Manuel Méndez Baña. Así se establece
Riela a los folios 26 al 30 de la Pieza N° 1 del expediente principal, marcado con la letra “C” original del certificado de solvencia de sucesiones, cuya numeración corresponde al 1191147, expediente 121998 de fecha 7 de marzo de 2013. Al respecto, observa este Tribunal que referido documento administrativo no fue objeto de tacha, ni impugnación, ni desconocido en la oportunidad legal correspondiente, es por lo que este juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. En tal sentido, queda demostrado la cualidad de herederos de los demandantes sobre el bien inmueble que es objeto del presente juicio. Así se establece
Riela a los folios 31 al 34 de la Pieza N° 1 del expediente principal, marcado con la letra “D” original del documento de intención de compra, suscrito por los ciudadanos Modesto Méndez Romar y Zulay Emilia López Mendoza en fecha 19 de diciembre de 2012, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Capital, Nro. 15, Tomo 297. Al respecto, observa este Tribunal que referida documental no fue objeto de tacha, ni impugnación, ni desconocido en la oportunidad legal correspondiente, es por lo que este juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. En tal sentido, queda demostrado la existencia de una relación contractual entre los ciudadanos Modesto Méndez y la ciudadana Zulay López, en el cual esta ultima manifiesta su intención de querer comprar el inmueble objeto del presente litigio, y que al momento de la suscripción fue otorgada por la demandada la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00) que serían imputados al precio final de la venta. Así se establece
Riela a los folios 35 al 39 de la Pieza N° 1 del expediente principal, marcado con la letra “E”, copia certificada del documento de opción de compra venta suscrito entre la sucesión Josefa Baña de Méndez, quienes fungen como vendedores y Zulay Emilia López Mendoza, quien funge como compradora, documento que fuere debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 17 de abril de 2013, bajo el N° 32, Tomo 81 de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha notaria. Al respecto, observa este Tribunal que referida documental pública, no fue objeto de tacha, ni impugnación, ni desconocido en la oportunidad legal correspondiente, es por lo que este juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. En tal sentido, queda demostrado la relación contractual existente entre las partes en el presente juicio, donde se observa que fue otorgado el bien inmueble objeto del presente juicio y que hoy es objeto de controversia. Así se establece
Riela al folio 40 de la Pieza N° 1 del expediente principal, marcado con la letra “F”, documento emitido por el Banco de Venezuela, contentivo de la aprobación de un crédito a la ciudadana Zulay Emilia López Mendoza, por la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,00). Al respecto, observa esta juzgadora, que mencionada prueba fue emanada de un tercero, no siendo ratificadas la misma mediante prueba testimonial, es por lo que este Tribunal la desecha y no le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Riela a los folios 41 al 50 de la Pieza N° 1 del expediente principal, marcado con la letra “G”, informes médicos, observándose que el ciudadano Modesto Méndez, padece de una enfermedad en el área de la próstata, observándose que en acatamiento con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, este medio de prueba debe ser desechado, en virtud que, esta instrumental no guarda relación con el tema controvertido en el presente juicio. Así se establece
Riela a los folios 161 al 162 solicitud de prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento de Civil, a los fines que se requiriera del Banco de Venezuela la siguiente información: 1) Si la ciudadana Zulay Emilia Lopez Mendoza, solicitó un crédito bancario para la adquisición de un apartamento y que, de ser así, suministre la fecha en que lo solicitó, la cantidad de dinero solicitada e identificar el apartamento a ser adquirido y su ubicación. 2) Que informe al Tribunal si el crédito le fue acordado, y de ser así, en qué fecha se le acordó, y por qué cantidad de bolívares le fue acordado el mismo. 3) Que el banco informe al Tribunal, si la ciudadana Zulay Emilia López Mendoza, para el momento que le fue acordado el crédito o después de ello, llegó a tener en su cuenta personal del Banco de Venezuela la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 280.000,00) o más, sin incluir el crédito que le fue aprobado. 4) Que el banco informe al tribunal, si después que le fue acordado el crédito para vivienda la ciudadana Zulay Emilia López Mendoza, esta impulso dicho crédito para su uso. 5) Que el banco informe al Tribunal, si el crédito que se le acordó posteriormente le fue revocado y en qué fecha se le revocó; Al respecto observa este tribunal que, consta en el folio 257 de la Pieza N° 1, del expediente principal las resultas de las pruebas de informes, según oficio signado con el N°. GCR-2015-57407 de fecha 21 de diciembre de 2015, proferido por el Banco de Venezuela, quedando evidenciado que efectivamente la ciudadana Zulay López Mendoza, solicitó un préstamo hipotecario, que fue aprobado en fecha 23 de agosto de 2013, por la cantidad de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs 220.000,00);del cual no hizo uso, no fue observado de la revisión de su cuenta de ahorro y corriente, monto disponible por la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 280.000,00), y que el crédito aprobado le fue revocado en fecha 15 de abril de 2014, por cuanto no suministró los recaudos solicitados por la gerencia de documentación legal dentro del lapso acordado, asimismo, observa esta alzada que dicha prueba no fue objeto de impugnación entre las partes, por tanto este Tribunal, les otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece
Parte demandada: Riela al folio 94 de la Pieza N° 1, del expediente principal, que la representación judicial de la parte demandada reprodujo y hace valer el merito favorable a los autos de los folios 31 al 34 de la Pieza N° 1 del expediente principal, donde cursan la copia certificada del documento de reserva para la compra del inmueble, autenticado en la Notaría Publica Segunda del Municipio Chacao, Estado Miranda, de fecha 19 de diciembre de 2012, quedando inserto bajo el N° 15, Tomo 297, de los libro de autenticaciones de la mencionada Notaría. Respecto del presente merito favorable, en Criterio de este Juzgado de Alzada, no es medio de prueba alguno, en virtud que, el Juez está obligado a pronunciarse sobre todo lo alegado y probado en las actas que conforman el expediente, configurando una invocación al principio de exhaustividad, previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido como0 es deber de quien suscribe valorar todo cuanto han decidido las partes traer a los autos, se observa del referido instrumento que, Así se decide.
Riela al folio 97 de la Pieza N° 1, del expediente principal, marcado con la letra “A” copia simples de cheque de gerencia N° 41016244, de fecha 14 de diciembre de 2012, girado por el Banco Mercantil a nombre del ciudadano Modesto Méndez, por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), al folio 98 de la Pieza N° 1, del expediente principal, marcado con la letra “B”, copia simple del cheque de gerencia N° 2080102701, de fecha 4 de marzo de 2013, girado por el Banco Mercantil a nombre del ciudadano Modesto Méndez, por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), al folio 99 de la Pieza N° 1, del expediente principal, marcado con la letra “C”, copia simple del cheque de gerencia N° 35102662, de fecha 1 de marzo de 2013, girado por el Banco Mercantil a nombre del ciudadano Modesto Méndez, por la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00); observa este juzgado que las instrumentales marcadas con las letras “A”, “B” y “C”, fueron impugnadas por la representación judicial de la parte actora, no obstante en cuanto esta probanza este tribunal emitirá su valoración más adelante. Así se establece
Riela a los folios 100 al 135 de la Pieza N° 1, del expediente principal, marcadas con la letras “D” y “E” informes de avalúo del bien inmueble cuya resolución de contrato de opción a compra venta hoy se solicita, realizado por el ingeniero Roberto Piol Puppio, donde se establece el valor del mencionado inmueble. Al respecto observa esta juzgadora que, esta instrumental emanada de un tercero, siendo impugnada por su contraparte dentro de la oportunidad legal pertinente, no verificándose su ratificación mediante prueba testimonial, en consecuencia este Tribunal las desecha y no les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece
Riela a los folios 136 al 138 de la Pieza N° 1, del expediente principal, marcada con la letra “F”, copia simple del compromiso de pago suscrito por la ciudadana Zulay Emilia López Mendoza, a favor de los ciudadanos Lilian Coromoto Prado de Méndez y Franklin Alberto Méndez Bañas, por la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), pagaderos mediante cien (100) cuotas iguales, mensuales y consecutivas de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) cada una, durante ocho (8) años y cuatro (4) meses, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, quedando anotado bajo el Nro. 25, Tomo 309, de los libros de autenticaciones llevados por tal ente público. Al respecto se observa que, la mencionada instrumental fue impugnada por su contraparte dentro de la oportunidad legal pertinente, no siendo consignado por parte de la demandada, su original o en su defecto copia certificada, lo cual era deber de la defensa traer a los autos, debiendo este Tribunal desecharla de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece
Riela a los folios 139 al 146 de la Pieza N° 1, del expediente principal, marcado con la letra “G”, legajo de impresiones emanados de Banco Mercantil, en su portal web y a través de correos electrónicos enviados por la misma entidad bancaria, contentivo de transferencias realizadas por parte de la demandada a favor del ciudadano Franklin Méndez, por concepto de pago de las cuotas relativas al apartamento objeto de este juicio, por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00). Al respecto se observa que, dichas documentales fueron impugnadas por su contraparte, siendo deber de su contraria, traer a los autos un medio idóneo que permitiera sustentar o adminicular este material probatorio, cosa no hizo, aunado al hecho cierto de no ser promovida siguiendo las formalidades exigidas por la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas para su procedencia y veracidad, resultando forzoso desechar este medio probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 4 y 16 de la Ley anteriormente mencionada trayendo como consecuencia desechar estas instrumentales, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece
Riela al folio 147 de la Pieza N° 1, del expediente principal, marcado con la letra “H”, documento presentado en impresión, contentivo de correo electrónico recibido por la ciudadana Zulay Emilia López Mendoza, emanado del Banco Mercantil, donde se le notifica la transferencia bancaria, correspondiente al monto de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), realizada por la ciudadana Zulay Emilia López Mendoza, a la cuenta del ciudadano Franklin Méndez, contentivo de un pago especial realizado a los vendedores. Al respecto, observa esta alzada que, la referida prueba promovida por la representación judicial de la parte demandada, fue impugnada por su contraparte, observándose que nada hizo la contraria al respecto, aunado al hecho que no fue promovida siguiendo las formalidades exigidas por la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas para su procedencia y veracidad, resultando forzoso desechar este medio probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 4 y 16 de la Ley anteriormente mencionada. Así se establece
Riela a los folios 148 al 160 de la Pieza N° 1 del expediente principal, marcados con las letras “I”, “J” y “K”, documentales presentadas en original contentivos de, el primero de exposición de motivos por ante la consultoría jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat de fecha 10 de enero de 2014; el segundo de denuncia Nro. DTC-DEN-000232-2014, realizada por la ciudadana Zulay Emilia López Mendoza, en contra del ciudadano Modesto Méndez Romar, por ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), de fecha 10 de enero de 2014; y el tercero, de comunicación realizada por la ciudadana Zulay López, por ante el Departamento de Créditos Hipotecarios del Banco de Venezuela. Al respecto, observa esta juzgadora que, dicha documental no prueba nada relacionado con aquello que es objeto de controversia en el presente juicio, en consecuencia este Tribunal las desecha y no les otorga valor probatorio. Así se establece
Riela al folio 95 al 96 de la Pieza N° 1 del expediente principal, que la representación judicial de la parte demandada promovió tres (3), pruebas de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se requiriera, primero del Banco de Venezuela la siguiente información: 1) Que informe al Tribunal si la ciudadana Zulay López, autorizó al Banco de Mercantil para la emisión de Cheques de gerencia, en las fechas 17 de diciembre de 2012, 1 de marzo de 2013, y 04 de marzo de 2013, montos de cada emisión, y los nombres de los beneficiarios. 2) Que se requiera del Banco de Venezuela lo siguiente: 3) Que se informe al Tribunal si la ciudadana Zulay López solicitó un crédito hipotecario para la adquisición de una vivienda. 4) Que informe al Tribunal si el crédito aprobado fue para la adquisición de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal identificado con el N° 151, ubicado en el piso 15, el cual forma parte del edificio “RESIDENCIAS FRADU” situado en la avenida Mis Encantos, Municipio Chacao del Distrito Capital del Estado Miranda. 5) Que informe al Tribunal cual recaudo faltó para la elaboración del documento de compraventa con hipoteca para ser protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva. 6) Que informe al Tribunal si el Ingeniero Roberto Piol Puppio, se encuentra autorizado por el Banco de Venezuela, para realizar Avalúos de Inmuebles destinados a vivienda principal. Así mismo que se requiera del Banco Exterior lo siguiente: 1) Que informe al Tribunal si la cuenta Número 01150007294000896657, pertenece al ciudadano Franklin Méndez. 2) Si desde el 04 de enero del 2013 hasta el mes de noviembre de 2014 ininterrumpidamente, el ciudadano Franklin Méndez, recibe una cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) mensuales, provenientes de la cuenta Nro. 01050012580012296708 del Banco Mercantil a nombre de la ciudadana Zulay López. 3) Que remita al Tribunal relación de transferencias a partir del 03 de enero de 2013 hasta el 30 de noviembre de 2014. Por último se requiera del Banco Mercantil lo siguiente: 1) Que informe al Tribunal si la cuenta de ahorro Nro. 01050012580012296708 pertenece a la ciudadana Zulay López. 2) Si desde el 04 de enero de 2013 hasta el mes de noviembre de 2014, ininterrumpidamente la ciudadana Zulay López transfirió la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) mensuales, a la cuenta Nro. 0001150007294000896657 del Banco Exterior. En este respecto, observa esta alzada que las pruebas de informes promovidas, aun siendo admitidas por el Tribunal de Instancia mediante auto de fecha 18 de febrero de 2015, no constan sus resultas en las actas, por lo que, este juzgado las desecha del proceso. Así se establece
Ahora bien, analizado el material probatorio traído a los autos, se observa que las partes inmersas en la presente contienda judicial, suscribieron un contrato en fecha 12 de diciembre de 2012, y 17 de abril de 2013, contentivo de promesa bilateral de compra venta, sobre el inmueble identificado constituido por un apartamento destinado a vivienda principal identificado con N° 151, y ubicado en el piso 15 del Edificio Residencias “FRADU”, situado en la Avenida Mis Encantos, en el Sector Chacao del Estado Miranda; mediante el cual convinieron en una serie de condiciones, con la finalidad de la suscripción de un último contrato definitivo de compra-venta sobre el inmueble antes descrito.
En este orden y de acuerdo a la jurisprudencia patria, los contratos de opción de compra venta, cuya característica se distingue esencialmente a los contratos bilaterales, donde se fija, además, un plazo para su cumplimiento, y la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato y que comúnmente se denomina “clausula penal”, no eran considerados como una venta per se, sino que simplemente se le denominaba como un precontrato, ya que prepara la consumación de otro contrato (Vid. Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente N° 05-331, de fecha 18 de diciembre de 2006, bajo la ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez). Sin embargo, en fecha 22 de marzo de 2013, el máximo Tribunal Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC.000116 de fecha 22 de marzo del año 2013, bajo la ponencia de la Magistrada Yraima de Jesús Zapata Lara (Caso: Diego Agüello Lastres contra María Gómez del Río), retomó nuevamente el criterio que, los contratos de opción a compra venta, debían equipararse a la venta pura y simple, siempre que se observen de dichos contratos, los requisitos del objeto y precio, criterio que adopta este Juzgado, actuando en segundo grado de conocimiento, de acuerdo con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece
Siendo esto así, de la revisión de las actas se constata que la demanda que nos ocupa fue admitida en fecha 11 de agosto de 2014, encontrándose para esa fecha en pleno vigor y fuerza, el criterio sobre el cual la “opción de compra-venta” es una venta, en virtud de encontrase presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio, por tanto debe considerarse una venta. En tal sentido el contrato de opción de compra-venta, cuya resolución se demanda, suscrito entre las partes en fecha 17 de abril de 2013, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, inserto en los folios (36-38), debe considerarse como un contrato de compra-venta definitiva, mediante el cual los suscribientes acordaron por el inmueble de marras, un precio, se fijaron tiempo y mutuas concesiones, comprometiéndose mediante este instrumento a la venta del bien de marras. Así se establece
Determinado lo anterior, este juzgado trae a colación el fundamento jurídico de todo contrato, establecido en el artículo 1.133, del Código Civil cuyo tenor es el siguiente:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
En este orden el contrato a resolver fue del tenor siguiente:
- Que los ciudadanos Modesto Méndez Romar, actuando en nombre propio y como miembro de la sucesión Josefa Baña de Méndez, conjuntamente con Franklin Alberto Méndez Bañas y Omar Alfonso Méndez Baño, actuando estos dos últimos en nombre propio y representando al ciudadano José Manuel Méndez Baña, suscribieron un contrato por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, que denominaron como “Opción de Compra Venta” con la ciudadana Zulay Emilia Lopez Mendoza, de un inmueble tipo apartamento destinado a vivienda identificado con el N° 151, ubicado en el piso 15, el cual forma parte del edificio “RESIDENCIAS FRADU” situado en la Avenida Mis Encantos, en el Sector Chacao del Municipio Chacao del Estado Miranda, cuyos linderos fueron señalados en la clausula primera de contrato mencionado.
- Que de acuerdo a la clausula segunda del contrato, se acordó que el precio de venta del inmueble, sería por la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) los cuales serían cancelados de la siguiente manera: un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), que la compradora entregaría en cantidad de arras a los vendedores a la firma del contrato, y el restante de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), que serían cancelados a la protocolización del documento definitivo.
- Que de acuerdo a la cláusula tercera, el tiempo de duración del contrato sería por el plazo de ciento veinte (120) días continuos a la fecha de autenticación del contrato mencionado.
- Que de acuerdo a la cláusula cuarta, si la venta no se llevase a cabo por causas imputables al comprador, los vendedores quedaban facultados de hacer suyo la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), por concepto de cláusula penal al presente contrato, y si el contrato no se pudiera llevar a cabo por causas imputables al vendedor, estos se obligaban a restituir íntegramente el monto recibido como arras de la compradora, más un monto de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) por concepto de cláusula penal y por los daños y perjuicios ocasionados.
- Que de acuerdo a la cláusula quinta, todos los gastos causados por la negociación llevada a cabo por los ciudadanos antes descritos, incluyendo la redacción del documento, honorarios profesionales, gastos de Notaría y Registros serían por cuenta exclusiva de la compradora.
- Que de acuerdo a la clausula sexta, los vendedores se comprometían a entregarle a la compradora el inmueble objeto de la negociación totalmente desocupado de bienes y personas.
- Por último, de acuerdo a la cláusula séptima, ambas partes elegían como domicilio especial para los efectos jurídicos derivados del contrato, la ciudad de Caracas.
De la descripción del contrato de marras, queda en evidencia los tres (3) requisitos indispensables para su existencia, que cuenta con el consentimiento de las partes, representado a través de la firma autógrafa de las partes en el documento y que cumple necesariamente con el artículo 1.161 del Código Civil; objeto; se trata de un bien inmueble tipo apartamento destinado a vivienda; y una causa lícita, toda vez que el mismo se encuentra dentro de lo bienes dentro del comercio y por ende, goza de legalidad, concurriendo así los 3 requisitos de existencia del contrato. Así se establece
Ahora bien, se observa del contrato de opción a compra venta objeto de controversia que, ambas partes se obligan con reciprocas y mutuas concesiones, donde la compradora se compromete a realizar los pagos acordados en el contrato por el inmueble de autos a la vendedora y la vendedora a realizar la tradición del inmueble, una vez se haya cancelado la totalidad del monto estipulado en el contrato. En tal sentido, como se viene aduciendo la parte actora, solicita la resolución del contrato antes transcrito, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, motivado por el incumplimiento de la ciudadana Zulay Lopez, del pago acordado sobre el inmueble de marras, siendo necesario la transcripción del articulo in-comento. El cual es del tenor siguiente:
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Del artículo supra transcrito, se desprende la acción resolutoria que el legislador otorgó a ambas partes contratantes de solicitar la terminación de la obligación si la otra no cumple debidamente con la suya, en consecuencia y dada la naturaleza de la presente acción, corresponde a la parte demandada, probar que en efecto ella pagó el monto de lo pactado o que el incumplimiento del contrato no se debe a una causa imputable a ella.
En el caso de autos, se desprende de la voluntades de las partes inmersas en el contrato de fecha 17 de abril de 2013, que en definitiva el precio del negocio jurídico pactado por el inmueble de marras, fue de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (1500.000,00), así mismo para el cumplimiento del contrato el tiempo que se establecieron las partes fue de ciento veinte días (120), además de establecerse una clausula penal, en caso de incumplimiento.
En este orden, la parte demandada de la presente contienda judicial, aduce haber cumplido con su obligación en virtud de haber pagado aun más de lo acordado, específicamente la cantidad de Un Millón Setecientos Vente Mil Bolívares (1.720.000), toda vez que, a su decir, había acordado que el pago de los Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), restantes, se hiciera mediante cien (100) cuotas iguales, mensuales y consecutivas de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), y que hasta la fecha de presentación de la contestación, la demandada había cumplido a cabalidad con lo acordado, cancelando por encima de lo pactado, lo cual ascendía a un total de Un Millón de Setecientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 1.720.000,00), por medio de transferencias bancarias a la cuenta del ciudadano Franklin Alberto Méndez Bañas; observándose en este sentido de la revisión de las actas procesales que, nada demuestra la demandada a su favor en este respecto, en virtud que, tal como se desprende del capítulo atinente a pruebas, los medios electrónicos por medio de los cuales aduce la demandada, realizo algunos pagos de los que hoy se reclaman, fueron impugnados por su adversario, no haciendo lo propio la promovente, además que, de no haberse promovido de acuerdo a la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, la cual exige que, cuando la ley requiera que la información sea presentada o conservada en su forma original, tal requisito quedara satisfecho con relación a un mensaje de datos, si se ha conservado su integridad y cuando la información contenida en dicho mensaje de datos, esté disponible. resultando necesario el examen de un experto a la base de datos del PC o del proveedor de la empresa del cual fue enviado el documento electrónico, siendo criterio reiterado en este respecto que, resulta necesario certificar si el documento electrónico ha sido conservado o si, el mensaje del que se quiera hacerse valer ha sido inalterado desde que se genero o, ha sufrido algún cambio propio del proceso de comunicación, por hechos de parte o por terceros, todo de conformidad con el artículo 7 de la ley que rige la materia de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, todo lo cual solo es posible a través de una experticia en la base de datos del PC, o el servidor de la empresa que ha remitido el documento electrónico, cosa que no hizo la demanda. En tal sentido las únicas sumas que se verifican pagadas por la demandada, que si bien es cierto, lo hizo a través de cheque, instrumento que fue impugnado en la etapa de pruebas, no es menos cierto que en el contrato inicial de fecha 12 de diciembre de 2012, es un documento público, la cual es ley entre las partes y así debe honrarse, deviene del mismo contrato y sobre el mismo inmueble, que, verificándose así que, la demandada ciudadana ZULAY EMILIA LÓPEZ MENDOZA, hizo entrega de la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs 450.000), como reserva, tal como así quedo establecido en la clausula tercera del referido negocio jurídico, razón por la cual debe honrarse, y la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs 1.0000.0000,00), en calidad de arras, en la oportunidad de la subscripción del contrato a resolver de fecha 17 de abril de 2013. Así se establece
Aunado a lo declarado anteriormente, la demandada de autos, adujo a su favor el hecho de no haberse otorgado el crédito hipotecario, con el cual cumpliría el resto de su obligación de pago sobre la compra-venta del inmueble de marras, en virtud de no ser suministrado por la parte actora, la documentación necesaria solicitada por la entidad bancaria de autos; no obstante de la lectura del negocio jurídico de fechas 12 de diciembre de 2012, y 17 de abril de 2013, suscrito por las partes, mediante el cual se obligan a reciprocas concesiones para llevar a término la compra-venta del inmueble de marras, no se verifica de forma alguna que, para el compromiso del pago restante de la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs 500.0000,00), para la compra-venta definitiva del bien de marras, se encontrara condicionada a aprobación o no de un crédito hipotecario, sin embargo la propia parte actora, narra en su demanda que, esperaba por razones que aduce como obvias que la demandada, acudiría a una entidad bancaria para cubrir el compromiso asumido por el bien objeto de litigio, pero que el crédito fue solicitado vencido el tiempo establecido en el contrato para el cumplimiento del pago, sin embargo al no encontrase pactado en el contrato a resolver, a tenor de lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, nada ayuda a la defensa de la accionada, pues su obligación era demostrar haber pagado la cantidad restante de Quinientos Mil Bolívares (Bs 500.0000,00), para la cumplimiento del contrato de compra-venta definitivo, en un lapso de ciento veinte días (120), cosa que, quedo evidenciado no cumplió. En consecuencia, a tenor de lo establecido en el artículo 1.264 de Código Civil, la defensa de la parte demandada para demostrar encontrarse eximido de lo demandado, contenida en su obligación de pago, convenida en el contrato de fecha 17 de abril de 2013, cuya resolución se demanda, no puede prosperar en derecho, y así expresamente se declarara en la dispositiva del presente fallo. Así se establece
Declarado lo anterior, la clausula cuarta del contrato, establece la penalidad por incumplimiento, la cual corresponde a la compradora, hoy recurrente en autos, en beneficio de la vendedora, representando un total de diez por ciento (10%) sobre el monto consignado bajo concepto de arras, tal como fue asumido por la propia demandante, siendo el equivalente a cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), en razón de ser establecido en la Resolución N° 11 del Ministerio del Poder Popular para la vivienda y Hábitat de fecha 05 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial N° 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, que señala que la clausula penal, no puede exceder de un diez por ciento (10%) de lo entregado en arras. Así se declara.
Así entonces, declarado el incumplimiento de la demandada de su obligación de pago del resto de lo pactado en el contrato que se resuelve, en virtud que los únicos pagos que demostró haber realizado la demandada para el negocio jurídico, fue la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 450.000,00), como concepto de reserva, tal como consta de la clausula tercera del contrato que dio inicio al presente negocio jurídico, en la cual las partes convinieron que en un futuro seria imputado al precio total de la venta, todo lo cual debe honrarse, y la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs 1.000.000,00), en la oportunidad de la subscripción del contrato a resolver de fecha 17 de abril de 2013, todo lo cual comprende la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.450.000,00), en consecuencia se ORDENA a los ciudadanos MODESTO MÉNDEZ ROMAR, FRANKLIN ALBERTO MÉNDEZ BAÑAS, OMAR ALFONSO MÉNDEZ BAÑA y JOSÉ MANUEL MÉNDEZ BAÑA, a pagar a la demandada, previo a la entrega del inmueble objeto de la controversia, la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.350.000,00) que resulta de la suma de los CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00) entregados por la demandada por concepto de reserva en el documento de intención de compra, suscrito por los ciudadanos antes descritos en fecha 19 de diciembre de 2012, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Capital, Nro. 15, Tomo 297, y NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00), que resulta del monto recibido en el contrato resuelto menos un diez por ciento (10%), como clausula penal en el contrato, suscrito por los mismos ciudadanos por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 17 de abril de 2013, bajo el N° 32, Tomo 81 de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha notaria, montos a los cuales no se les aplico las diferentes reconversiones monetarias establecidas por el ejecutivo nacional, tal como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
- III -
Dispositiva

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, conforme a lo establecido en los artículos 12, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 26 y 257 de la Carta Magna, declara:
Primero: PARCIALMENTE CON LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN propuesto en fecha 10 de mayo de 2016, por la representación judicial de la parte demandada, ciudadana, ZULAY EMILIA LÓPEZ MENDOZA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.853.285.
Segundo: SE MODIFICA por los razonamientos expuestos en el presente fallo la sentencia de fecha 14 de abril de 2016, dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en consecuencia, SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoaran los ciudadanos MODESTO MÉNDEZ ROMAR, FRANKLIN ALBERTO MÉNDEZ BAÑAS, OMAR ALFONSO MÉNDEZ BAÑA y JOSÉ MANUEL MÉNDEZ BAÑA (Sucesores de la causante JOSEFA BAÑA DE MÉNDEZ), venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.191.411, 10.797.635, 6.323.625 y 11.662.456, respectivamente, contra la ciudadana ZULAY EMILIA LÓPEZ MENDOZA ya identificada.
Tercero: SE DECLARA RESUELTO el contrato de Opción de Compra Venta suscrito por los ciudadanos MODESTO MÉNDEZ ROMAR, FRANKLIN ALBERTO MÉNDEZ BAÑAS, OMAR ALFONSO MÉNDEZ BAÑA y JOSÉ MANUEL MÉNDEZ BAÑA y la ciudadana ZULAY EMILIA LÓPEZ MENDOZA, sobre el bien inmueble identificado con el N° 151, ubicado en el piso 15, el cual forma parte del edificio “RESIDENCIAS FRADU” situado en la Avenida Mis Encantos, en el Sector Chacao del Municipio Chacao del Estado Miranda, cuyos linderos son NORTE: con fachada norte del edificio y apartamento N° 156; SUR: con fachada sur del edificio y apartamento N° 152; ESTE: con fachada este del edificio; y, OESTE: con los apartamentos Nros. 156 y 152; al cual le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el N° 40, en consecuencia, se ordena a la parte demandada a entregar a la parte actora el referido inmueble destinado a vivienda ya identificado.
Cuarto: SE ORDENA a los ciudadanos MODESTO MÉNDEZ ROMAR, FRANKLIN ALBERTO MÉNDEZ BAÑAS, OMAR ALFONSO MÉNDEZ BAÑA y JOSÉ MANUEL MÉNDEZ BAÑA, a pagar a la demandada, previo a la entrega del inmueble objeto de la controversia, la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.350.000,00) que resulta de la suma de los CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00) entregados por la demandada por concepto de reserva en el documento de intención de compra, suscrito por los ciudadanos antes descritos en fecha 19 de diciembre de 2012, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Capital, Nro. 15, Tomo 297, y NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00), que resulta del monto recibido en el contrato resuelto menos un diez por ciento (10%), como clausula penal en el contrato, suscrito por los mismos ciudadanos por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 17 de abril de 2013, bajo el N° 32, Tomo 81 de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha notaria, montos a los cuales no se les aplico las diferentes reconversiones monetarias establecidas por el ejecutivo nacional.
Quinto: SE ACUERDA la indexación de los montos anteriormente señalados, mediante experticia complementaria del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Sexto: Por cuanto se observa que el presente procedimiento judicial hubo vencimiento reciproco entre las partes, no hay especial condenatoria en cosas.
- III -
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la sede de este Despacho, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y de Tránsito en lo Civil, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los treinta (30) días del mes de enero del año dos mil veinticuatro (2024). Años 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ.

EL SECRETARIO ACC.,

ABG. OSCAR RACEF MALDONADO
En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m., se anunció, registró y publicó la anterior sentencia; dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias llevado por ante esta Alzada.
EL SECRETARIO ACC.,

ABG. OSCAR RACEF MALDONADO
ASUNTO N° AP71-R-2023-000230
BDSJ/JV/JVez