TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL UNDECIMO DE MUNICIPIO, ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 08 de enero de 2024.
213º y 164º
PARTE ACTORA: TANIA HEREDIA SOLTERO y VICTORIA HEREIDA SOLTERO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-6.824.750 y V-6.824.751, respectivamente.
ABOGADOS DE LA PARTE ACTORA: MARIA TERESA MORENO, INGRID BORREGO LEON y HENRY SANCHEZ VALLECILLOS, abogados en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nros. 36.229, 55.638 y 142.564, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: DOUGLAS FERNANDO DELGADO CARDENAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-10.808.518.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARIA ISABEL DELGADO, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 301.593
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) [Sentencia Definitiva].
EXPEDIENTE: AP31-F-V-2023-000370
- SÍNTESIS DE LOS HECHOS -
Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 30 de junio de 2023, por los abogados MARIA TERESA MORENO, INGRID BORREGO LEON y HENRY SANCHEZ VALLECILLOS, abogados en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nros. 36.229, 55.638 y 142.564, respectivamente, apoderados judiciales de las ciudadanas TANIA HEREDIA SOLTERO y VICTORIA HEREIDA SOLTERO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-6.824.750 y V-6.824.751, respectivamente, por acción de DESALOJO contra el ciudadano DOUGLAS FERNANDO DELGADO CARDENAS.
Alegatos Parte Actora:
Expuso la representación judicial de la parte actora en la reforma del libelo de demanda lo siguiente:
Alegó la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar, que sus representados son propietarios de un inmueble constituido por 01 Local Comercial letra “C” del Edificio San Enrique, situado en la Parroquia San José, en el Angulo Sur-Este de la Esquina de San Enrique, el cual forma la intersección de las calles Norte 7 y Este 11, distinguido con el Nro. 112-1 de la Calle Norte 7, hoy Avenida Fuerzas Armadas del Municipio Libertador del Distrito Capital, de acuerdo al documento de propiedad debidamente protocolizado en fecha 04 de junio de 1998, por ante la oficina de Registro Publico del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito bajo el Nro. 40, Tomo: 14, Protocolo: 1ero, Segundo Trimestre.

Manifestó que sus representados en su carácter de propietarios designaron como administradora del inmueble antes referido a la Agencia FERRER PALACIOS C.A., sociedad mercantil domiciliada en Caracas, inscrita en el, Registro de Comercio del antiguo y único Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, el 18 de diciembre de 1952, bajo el Nº 610, Tomo 3-E y cuya duración fue prorrogada como consta del asiento de Registro Mercantil de esta Jurisdicción, de fecha 08 de junio de 1982, bajo el Nº 81, Tomo 64-A-Pro, la que debidamente autorizada para ello dio en arrendamiento al ciudadano DOUGLAS FERNANDO DELGADO CARDENAS, tal y como se desprende en el contrato de arrendamiento debidamente autenticado, ante la Notaria Publica Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de enero de 2006, inscrito bajo el Nº 11, Tomo 11, de los libros de Autenticación llevados por esa Notaria.

Indicó la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar que de la clausula segunda del referido contrato de arrendamiento se desprende que el inmueble debía ser dispuesto para el uso comercial, y en la clausula tercera se pactó que el arrendatario debía pagar para ese entonces un canon mensual de ciento treinta y un mil doscientos cuarenta y cuatro bolívares con treinta céntimos (Bs. 131.244,30)y, finalmente en la clausula novena alega la parte actora que se convino que el incumplimiento por parte del arrendatario en la ejecución de las obligaciones que asumía en el contrato daba derecho al arrendador a pedir la inmediata desocupación y entrega del inmueble.

Expreso la representación judicial de la parte actora, que a lo largo de estos años las partes han pactado de mutuo acuerdo aumentos del canon de arrendamiento, habiendo fijado los últimos en la suma de seiscientos treinta bolívares (Bs. 630,00) mensuales, pagados en la oficina del arrendador. Es así que desde el mes de febrero de 2023 el arrendatario dejo de pagar, sin ninguna causa que lo justifique, el canon de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2023, adeudando a la fecha de hoy la cantidad de dos mil quinientos veinte (Bs. 2.520,00), por pensiones insolutas, frente al reclamo de las propietarias ante la sociedad mercantil Agencia FERRER PALACIOS C.A., quien manifestó que habían sido infructuosas las gestiones extrajudiciales para que el arrendatario pagara, por lo que procedió a ceder el contrato de arrendamiento a favor de estas, en fecha 11 de mayo de 2023, a fin que ejercieran las acciones pertinentes.

Señalo la parte actora, que ya agotada suficientemente las vías extrajudiciales para lograr resolver la controversia sucitada entre las partes, sus representadas se vieron en la necesidad de imponer el desalojo del Local Comercial ya mencionado.
La representación judicial de la parte actora motivó la demanda de DESALOJO del inmueble arrendado al ciudadano DOUGLAS FERNANDO DELGADO CARDENAS, por haber dejado de cumplir con su obligación de pagar oportunamente el canon de arrendamiento; incumpliendo de esta manera con el contrato de arrendamiento.

Finalmente en el PETITORIO fue solicitado lo siguiente: PRIMERO: El desalojo del inmueble dado en arrendamiento, por haber dejado de cumplir con su obligación contractual, de entregar el inmueble constituido por el ocal “C” del Edificio SAN ENRIQUE, ubicado en la Parroquia San José, en el ángulo Sur-Este de la Esquina de San Enrique, el cual forma la intersección de las calles Norte 7 y Este 11, distinguido con el Nº 112-1 de la calle Norte 7, hoy Avenida Fuerzas Armadas del Municipio Libertador del Distrito Capital, en el mismo buen estado de mantenimiento y de conservación en que le fue entregado, completamente desocupado y libre de personal. SEGUNDO: A pagar las Costas de la presente acción. Estimaron la demanda en la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 1.520,00), lo que equivalen a OCHENTA Y NUEVE DOLARES AMERICANOS CON TREINTA Y SEIS CENTIMOS AMERICANOS (US$89,36), a razón de 28,20 por Dólar Americano conforme al cambio establecido para el día 10 de julio de 2023, establecido en el Banco Central de Venezuela.

Alegatos de la parte demandada:
En su escrito de contestación la parte demandada alegó lo siguiente:
Alegó que en fecha 20 de enero de 2006 suscribió con la Sociedad Mercantil Agencia FERRER PALACIOS C.A., un contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Sexta del Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, sobre un local comercial, ubicado en el edificio SAN ENRIQUE, en la Parroquia San José de Caracas, en el Angulo Sur-Este de la esquina de San Enrique, el cual forma la intersección de las calles Norte 7 y Este 11, distinguido con el numero 112-1 de la calle norte 7, hoy Avenida Fuerzas Armadas del Municipio Libertador del Distrito Capital. Manifestó que la mencionada agencia es la encargada de administrar el inmueble antes referido y a lo largo de los últimos 17 años, las partes han pactado de mutuo acuerdo aumento de canon de arrendamiento, fijando el ultimo por la cantidad de seiscientos treinta bolívares (Bs 630,00) mensuales, pagaderos en la oficina de la agencia ubicada en la Avenida Venezuela, Edificio VALFER, Mezzanina, El Rosal, Caracas.

Manifestó la representación judicial de la parte demandada en su contestación, que el libelo de la demanda incoada en su contra por incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento, la parte demandante alega que, sin justificación alguna, ha dejado de pagar los meses de: febrero, marzo, abril, mayo. En este sentido, negó, rechazo, y contradijo los argumentos presentados en el libelo por ser inciertos los mismos, ya que alega la parte demandada que la relación arrendaticia es de hace 17 años, y que hasta la fecha no habían existido reclamos judiciales o extrajudiciales sobre algún atraso en el incumplimiento de la obligación contractual, ya que había sido un habito que la Sociedad Mercantil Agencia FERRER PALACIOS C.A., y su persona, mantuvieran comunicación efectiva telefónica, para acordar el pago seguro de lo adeudado.

Manifestó la parte demandada en su escrito de contestación que se sorprendió al descubrirse demandado por desalojo, por incumplimiento de pago del canon de arrendamiento de los meses febrero, marzo, abril y mayo y alegó a su favor los siguientes pagos que acompañan su defensa:
• “…Comprobante Nº 560844, emitido por la agencia Ferrer Palacios, con fecha 24 de enero del año 2023, por la cantidad de 630,00 bs. Cancelando el mes de enero.
• Comprobante del Expediente Nº 2023-0080, emitido por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Los Cortijos, con fecha 09 de junio del año 2023, por la cantidad de 3.150,00 Bs. Cancelando el mes de febrero, marzo, abril, mayo y junio.
• Comprobante del Expediente Nº 2023-0080, emitido por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Los Cortijos, con fecha 07 de julio del año 2023, por la cantidad de 630,00 Bs. Cancelando el mes de julio.
• Comprobante del Expediente Nº 2023-0080, emitido por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Los Cortijos, con fecha 09 de agosto del año 2023, por la cantidad de 630,00 Bs. Cancelando el mes de agosto.
• Comprobante del Expediente Nº 2023-0080, emitido por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Los Cortijos, con fecha 20 de septiembre del año 2023, por la cantidad de 1.260,00 Bs. Cancelando el mes de septiembre y pagando por adelantado el mes de octubre…”

Alegó la representación judicial de la parte demandada que en fecha 24 de enero del año 2023, se evidencia recibo de pago, emitido por la Sociedad Mercantil Agencia FERRER PALACIOS C.A., por concepto de canon de arrendamiento, bajo comprobante Nº 560844, por la cantidad de 630,00 Bs cancelando el canon correspondiente al mes de enero del año 2023.

Expresó la parte demandada que en horas de la tarde, el 28 de abril de 2023, dispuesto a cancelar el mes de febrero y marzo, puesto que abril le corresponde pagarlo en mayo, se dirigió a la agencia administradora, para cancelar de la forma acostumbrada, siendo el caso que, sin ninguna justificación se negaron a recibirle el pago.

Expresó la parte demandada que con el propósito de cuidar los derechos del arrendador y seguir sirviéndose de la cosa arrendada como un buen padre de familia y honrar su obligación de pago en fecha 02 de mayo del 2023 se comunico telefónicamente, con la Sociedad Mercantil Agencia FERRER PALACIOS C.A., intentando hacer efectivo el pago de los cánones vencidos y nuevamente la agencia se negó y rechazo el pago. Siendo el momento oportuno para solicitarles de manera escrita su negativa de recibir los pagos correspondientes.

Señaló la parte demandada que el 11 de mayo del 2023, recibió una notificación escrita, que anexa a la contestación, en el cual la Sociedad Mercantil Agencia FERRER PALACIOS C.A., le informa que han cedido la administración a las ciudadanas TANIA HEREDIA SOLTERO y VICTORIA JEREDIA SOLTERO. En virtud que ninguna de las mencionadas ciudadanas, se comunicaron con el arrendatario, en razón de ello el 02 de junio del 2023 se dirigió a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos e interpuso una denuncia contra la Sociedad Mercantil Agencia FERRER PALACIOS C.A., por haber sido vulnerados sus derechos socioeconómicos, al pago concurrente y oportuno del canon correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2023.

Indicó la parte demandada en su escrito de contestación, que al verse frustrado por los esfuerzos infructuosos de lograr el pago de los cánones en la Sociedad Mercantil Agencia FERRER PALACIOS C.A., al no poder comunicarse con las ciudadanas TANIA HEREDIA SOLTERO y VICTORIA HEREDIA SOLTERO, con ánimo de cumplir con la obligación de pago, en fecha 09 de junio de 2023, se traslado a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Los Cortijos y logro empezar el pago de las cuotas vencidas, ante dicha oficina.

Indicó la parte demandada que las ciudadanas TANIA HEREDIA SOLTERO y VICTORIA HEREDIA SOLTERO, en fecha 17 de julio de 2023, lo demandaron por falta de pago, dispuesto en el literal “A” del artículo 40 del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, el cual dispone: Articulo 40. Son causales de desalojo: A) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. En ese sentido, argumenta a su favor los esfuerzos y diligencias que ha realizados para honrar el compromiso de pago adquirido con el arrendador. De igual manera manifestó que no ha sido culpa del arrendatario que el arrendador, no hubiese recibido pago acostumbrado de los cánones, ha sido la Sociedad Mercantil Agencia FERRER PALACIOS C.A., quien no permitió los pagos. Por tal razón negó, rechazó y contradijo los argumentos presentados en el libelo de la demanda y en virtud de ello solicitó que se declare sin lugar la demanda de desalojo presentada.

Audiencia preliminar:
En fecha 18 de octubre se dictó auto mediante el cual se fijó la audiencia preliminar para el cuarto día de despacho siguiente.
En fecha 24 de octubre de 2023, se llevó a cabo la audiencia preliminar en la cual compareció la representación judicial de la parte actora y se dejó constancia que la parte demandada no compareció ni por sí misma, ni a través de apoderado judicial.

De la fijación de los hechos y el lapso probatorio:
Seguidamente en fecha 27 de octubre de 2023, se dictó auto mediante el cual quedaron fijados los hechos de la controversia en los términos siguientes: colige el Tribunal que el meollo del asunto debatido se circunscribe fundamentalmente a juzgar si la parte demandada, efectuó los pagos correspondientes en la forma establecida en la clausula tercera del contrato de arrendamiento.
Apertura del lapso probatorio
Este Tribunal a tenor de lo que contrae el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, una vez habiendo dejado expresa constancia de la fijación de los hechos y de los límites de la controversia, y se dio apertura al lapso probatorio de cinco (05) días de despacho para promover pruebas sobre el mérito de la causa.
Abierta la causa a pruebas
La representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas en fecha 30 de octubre del 2023 ratificando las pruebas documentales consignadas.
La parte demandada no consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 06 de noviembre de 2023, el Tribunal dictó auto mediante el cual fijó para el vigésimo segundo (22°) día de candelario consecutivo para la celebración de la audiencia de juicio o debate oral de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
De la Audiencia Oral:
En fecha 07 de diciembre de 2023, siendo las 10:30 a.m., día y hora fijados por este Tribunal para la celebración de la audiencia oral, asistieron los representantes judiciales de ambas partes y ratificaron lo expuesto en sus escritos y en la audiencia preliminar y quedo asentado en los siguientes términos.
(Omissis) “…En este estado, toma la palabra la representación judicial de la parte actora, quien expuso: “Se inicio la causa por demanda de desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento del mes de febrero a mayo de 2023, donde el arrendatario dejo de cumplir voluntariamente con su obligación, cabe destacar que la parte demandada en el acto de contestación de la demanda pretendió alegar el hecho del acreedor argumentando una presunta mora maliciosa sin embargo de la copia certificada acompañada se evidencia claramente que realizó un único pago por 5 meses de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero hasta junio de 2023, todos estos consignados en el mes de junio por lo que la prueba acompañada no produce el efecto liberatorio de la obligación, toda vez que la ley que regula la materia señala que la mora se produce al dejar de pagar 2 meses de alquiler por lo que la consignación efectuada debió hacerse dentro de estos dos meses a los fines de evitar la mora, ciudadana Juez con vista a los argumentos antes expuestos muy respetuosamente pedimos a este Tribunal se sirva declarar Con Lugar la demanda de desalojo, toda vez que el inquilino dejo de cumplir con su obligaciones contractuales y legales. Es todo” Acto seguido y siendo que de conformidad con lo establecido en los artículos 875 y 876 del Código de Procedimiento Civil, la Ciudadana Juez pronunciará oralmente en esta misma audiencia el correspondiente fallo, a cuyo efecto y de conformidad con los artículos antes citados, siendo las once y cincuenta de la mañana (11:50 a.m.) se declara concluido el debate oral y la Juez se retira del acto por un máximo de treinta minutos la ciudadana Juez procede a retirarse a su Despacho, a los fines de elaborar en privado el dispositivo correspondiente….(omisis)

De las Pruebas promovidas por la parte actora:
• Copia certificada de poder autenticado en fecha 28 de agosto de 2009, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N 54, Tomo 76, folio 222 al folio 224. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 y 1359 del Código Civil, concordado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que las ciudadanas TANIA HEREDIA SOLTERO y VICTORIA HEREDIA SOLTERO, otorgaron poder a los abogados MARIA TERESA MORENO, INGRID BORREGO LEON y HENRY SANCHEZ VALLECILLOS. Así se establece.
• Copia Certificada del Contrato de arrendamiento, de un inmueble constituido por 01 Local Comercial letra “C” del Edificio San Enrique, situado en la Parroquia San José, en el Angulo Sur-Este de la Esquina de San Enrique, el cual forma la intersección de las calles Norte 7 y Este 11, distinguido con el Nro. 112-1 de la Calle Norte 7, hoy Avenida Fuerzas Armadas del Municipio Libertador del Distrito Capital; debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de enero de 2006, quedando inscrito bajo el Nro. 11, Tomo 11, de los libros autenticados llevados por esa notaria. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, sino que fue reconocido, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 y 1359 del Código Civil, concordado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la sociedad mercantil agencia FERRER PALACIOS, C.A., suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano DOUGLAS FERNANDO DELGADO CARDENAS, sobre el local comercial anteriormente identificado, con una vigencia de un año fijo e improrrogable. Así se establece.
• Cesión de Traspaso entre el ciudadano VIRGILIO PAZ DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 6.166.598, en su carácter de Vicepresidente de la Sociedad Mercantil Agencia Ferrer Palacios, C.A., mediante el cual traspasa a las ciudadanas TANIA HEREDIA SOLTERO y VICTORIA HEREDIA SOLTERO, ut supra identificadas, los derechos y acciones que tiene y le corresponden conforme al contrato de arrendamiento del local C, del Edificio SAN ENRIQUE, situado en la esquina de San Enrique, Avenida Fuerzas Armadas, San José, celebrado como el ciudadano DOUGLAS FERNANDO DELGADO CARDENAS, de fecha 11 de mayo de 2023. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 y 1370 del Código Civil, concordado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende la cualidad de la parte actora. Así se establece.
• Copia simple Documento de propiedad protocolizado en fecha 04 de junio de 1.998, por ante la oficina de Registro Publico del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inscrito bajo el Nro. 40, Tomo: 14, Protocolo: 1ero, Segundo Trimestre. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 y 1359 del Código Civil, concordado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el inmueble objeto del presente juicio fue adquirido por las ciudadanas TANIA ROSA HEREDIA SOLTERO y VICTORIA HELENA HEREDIA SOLTERO. Así se establece.
• Depósito recibido por la Agencia FERRER PALACIOS, número 560844, de fecha 24 de enero de 2023, en el cual el ciudadano DOUGLAS FERNANDO DELGADO CARDENAS, canceló la cantidad de 891,05 bolívares, correspondiente al canon de arrendamiento del mes de enero 2023 del local C del edificio San Enrique. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento fue emanado por un tercero el cual no fue ratificado mediante la prueba testimonial, por lo tanto de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desecha. Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte accionada:
• Copia Simple de la denuncia contra la Agencia FERRER PALACIOS, C.A., ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos, de fecha 06 de febrero de 2023. El citado documento se desecha por cuanto es una impresión que no contiene rubrica, ni sello, además de no aportar valor probatorio en el presente caso. Así se establece.
• Copia simple de la notificación escrita, por la Agencia FERRER PALACIOS, C.A., donde informa el traspaso de la administración a las ciudadanas TANIA HEREDIA SOLTERO y VICTORIA HEREDIA SOLTERO. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento fue emanado por un tercero el cual no fue ratificado mediante la prueba testimonial, por lo tanto de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil se desecha. Así se establece.
• Copia Certificada del expediente Nº 2023. Emitido por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial de los Juzgado de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. Donde se desprende que el ciudadano DOUGLAS FERNANDO DELGADO CARDENAS, consignó depósitos desde el mes de febrero de 2023. Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho instrumento no fue desconocido ni tachado por la parte actora en la oportunidad legal correspondiente, en virtud de lo cual se le aprecia en todo su alcance probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 y 1370 del Código Civil, concordado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende que la parte demandada realizó el pago del canon de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2023 en fecha 13 de junio de 2023; el pago correspondiente al mes de julio de 2023 en fecha 07 de julio de 2023; el pago correspondiente al mes de agosto en fecha 09 de agosto de 2023 y el pago de los meses de septiembre y octubre en fecha 14 de septiembre de 2023. Así se establece.

-MOTIVACIÓN PARA DECIDIR-

Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:
“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal).
En efecto, constituye principio cardinal en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (“quod non est in actis non est in mundo”: “lo que no está en las actas, no existe en el mundo”), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.
En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.
Tratándose que la parte actora basa su pretensión en el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales como es la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, debe este Tribunal analizar si existe la falta de pago de los cánones de arrendamiento señalados por la actora.
Seguidamente se observa que el artículo 1.592 del Código Civil, dispone:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
…omissis…2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
Esta norma debe concatenarse con los artículos 1.159 y 1.264 del mencionado Código, que establecen:
Artículo 1.159: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de Contravención”.
Con relación a ello, es de resaltar lo siguiente:
“(…) El Juez, pues, siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas y por las consecuencias dañinas que de las mismas se deriven para alguna de las partes (…)". “HENRY DE PAGE “TRATE ELEMENTAIRE DE DROIT CIVIL BELGE”- Tomo II, N° 467, Pag. 4).
Por su parte el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispone:
“Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos (…)”

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
El objeto de la pretensión procesal deducida por las ciudadanas TANIA ROSA HEREDIA SOLTERO y VICTORIA HELENA HEREDIA SOLTERO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-6.824.750 y V-6.824.751, respectivamente, persigue obtener un pronunciamiento judicial encaminado a que se pondere y establezca la terminación sobrevenida del contrato de arrendamiento que fue acompañado al libelo.

Para tal fin, se observa en la parte petitoria del libelo que los actores afirman proceder con el carácter propietarias del Local comercial‘… distinguido con la letra “C” del Edificio San Enrique, situado en la Parroquia San José, en el Angulo Sur-Este de la Esquina de San Enrique, el cual forma la intersección de las calles Norte 7 y Este 11, distinguido con el Nro. 112-1 de la Calle Norte 7, hoy Avenida Fuerzas Armadas del Municipio Libertador del Distrito Capital…’ (Sic), condición ésta que, a su entender, que se desprende en el documento de propiedad ‘…protocolizado en fecha 04 de junio de 1.998; por ante la oficina de Registro Publico del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inscrito bajo el Nro. 40, Tomo: 14, Protocolo: 1ero, Segundo Trimestre…’ (Sic) del inmueble ut supra mencionado.

Las accionantes, indicaron que, la Agencia Ferrer Palacios C.A., estableció un contrato de Arrendamiento con el ciudadano DOUGLAS FERNANDO DELGADO CARDENAS, portador de la cedula de identidad Nº 10.808.518, del inmueble descrito en líneas anteriores, y que durante la vigencia de esa relación sustancial el arrendatario incumplió con una de sus principales obligaciones, pues:

(Omissis) “…a lo largos de estos años las partes han pactado de mutuo acuerdo aumentos del canon de arrendamiento, habiendo fijado el ultimo en una suma de treinta dólares americanos (US$ 30,00) mensuales. (Sic) es así como desde el mes de febrero el arrendatario ha dejado de pagar…” (Sic).

El incumplimiento contractual que le es atribuido al arrendatario, se refiere a la falta de pago de las pensiones de arrendamiento causadas desde el mes de febrero, marzo, abril y mayo de 2023, por lo que invocándose el supuesto de hecho a que alude el artículo 40, literal “a”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se reclamó judicialmente el desalojo del inmueble que es objeto de la citada convención locativa, cuyo local deberá ser restituido a los actores desocupado de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones que lo recibiera el hoy demandado.

En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos límites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia persigue es el Desalojo de un inmueble constituido por un local comercial identificado como un Local Comercial, constituido con la letra “C” del Edificio San Enrique, situado en la Parroquia San José, en el Angulo Sur-Este de la Esquina de San Enrique, el cual forma la intersección de las calles Norte 7 y Este 11, distinguido con el Nro. 112-1 de la Calle Norte 7, hoy Avenida Fuerzas Armadas del Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud que desde el mes de febrero de 2023 el arrendatario dejo de pagar, el canon de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2023, adeudando a la fecha de hoy la cantidad de dos mil quinientos veinte (Bs. 2.520,00), por pensiones insolutas, fundamentando su demanda en el artículo 40 literal ”a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial. Frente a ello, la representación judicial de la parte demandada aceptó la existencia de la relación arrendaticia y en cuanto al argumento de falta de pago denunciado por la parte actora, negó, rechazo, y contradijo dichos argumentos presentados por ser inciertos, ademas alegó que en fecha 24 de enero del año 2023, se evidencia recibo de pago, emitido por la Sociedad Mercantil Agencia FERRER PALACIOS C.A., por concepto de canon de arrendamiento, bajo comprobante Nº 560844, por la cantidad de 630,00 Bs cancelando el canon correspondiente al mes de enero del año 2023, sin embargo el 28 de abril de 2023, se mantuvo dispuesto a cancelar el mes de febrero y marzo, se dirigió a la agencia administradora, para cancelar de la forma acostumbrada, siendo el caso que, sin ninguna justificación se negaron a recibirle el pago, por lo que al verse frustrado por los esfuerzos infructuosos de lograr el pago de los cánones en la Sociedad Mercantil Agencia FERRER PALACIOS C.A., y al no poder comunicarse con las ciudadanas TANIA HEREDIA SOLTERO y VICTORIA HEREDIA SOLTERO, con ánimo de cumplir con la obligación de pago, en fecha 09 de junio de 2023, se trasladó a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Los Cortijos y comenzó el pago de las cuotas vencidas, ante dicha oficina cancelando el canon correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio.
Para decidir el Tribunal observa, que se debe destacar que cuando se alega la falta de pago y la demandada se excepciona alegando que pagó en este caso a través de consignaciones, existe una controversia en cuanto a la legitimidad de tales consignaciones; y que no es menos cierto que para que el Juez pueda considerar al demandado solvente en el pago que se demanda, debe entrar a analizar si esa consignación ha sido o no legítimamente efectuada en virtud a que ello constituye un punto de derecho; las partes tienen a su cargo alegar los hechos y fundamentarlos en las normas que crean ajustadas, lo cual no es vinculante para el Juez, ya que éste de acuerdo con los hechos narrados por las partes, debe aplicar el derecho porque así lo impone el principio iure novit curia que rige en nuestro proceso civil; sobre todo, tratándose como lo es este caso de una materia que es de orden público por imperio del artículo 7 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial. Por lo tanto, este Tribunal está en la obligación de analizar la legitimidad o no de las consignaciones de arrendamiento realizadas por la parte demandada a favor de la demandante, ya que es la única forma en que se puede determinar si se encuentra solvente o no en el pago demandado por la actora por mandato expreso del artículo 27 del mencionado Decreto-Ley.
A los fines de determinar entonces, si la parte demandada está o no solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento demandado por la actora, esta sentenciadora pasa a analizar cada uno de los aspectos enunciados ut supra y con tal propósito observa, que la parte demandante reclama la falta de pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses desde febrero, marzo, abril y mayo del año 2023, por lo que analizará entonces las consignaciones efectuadas por la demandada relacionadas con esos meses.
Asimismo el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispone en su artículo 27 que si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
Ahora bien, analizados los contratos de arrendamiento celebrados entre las partes, se observa que las partes convinieron en su cláusula tercera lo siguiente:
“TERCERA: La pensión o canon mensual de arrendamiento es la cantidad de bolívares CIENTO TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON 30/100, mensuales que “EL ARRENDATARIO” se obliga a pagar puntualmente en las Oficinas de “LA ARRENDADORA”, en esta ciudad, dentro de los cincos días siguientes al vencimiento de cada mes, y, en caso de mora, las cantidades adeudadas devengaran el interés del Uno Porciento (1%) mensual. Todas las partes se someten al resultado de cualquier modificación de alquiler que pudiese ser solicitada, aceptando la aplicación de la nueva regulación, emanada por los organismos competentes, desde la fecha en que está sea promulgada. En todos los demás, se aplicarán las condiciones aquí estipuladas.”(Subrayado del Tribunal).

Aplicando la norma en concordancia con la cláusula contractual transcrita, se tiene entonces, que dentro de los cinco primeros días de cada mes, el arrendatario debía consignar los cánones de arrendamiento, en este caso ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI).
Como consecuencia del análisis realizado a las consignaciones efectuadas, se concluye que las mismas no están legítimamente pagadas, ya que no fueron efectuadas en la oportunidad correspondiente, en conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del contrato, es decir dentro de los primeros 5 días de cada mes, incluso de la revisión de las copias certificadas del expediente de consignaciones se evidencia que el pago correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril y mayo fue efectuado en fecha 09 de noviembre, lo que trae como consecuencia, que deba considerarse al arrendatario como insolvente en el pago de las pensiones por haberse verificado la falta de pago.
En consecuencia, este Tribunal considera que el hoy demandado no logró destruir la presunción grave del derecho reclamado por la accionante, por lo tanto cumplidos como han sido los requisitos establecidos en los artículos 12, 15, 243 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y llenos como se encuentran los extremos del artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en aplicación del precepto normativo a que alude el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda con que se iniciaron estas actuaciones debe prosperar en derecho por ser procedente y así debe ser declarado. Así se decide.
-DECISIÓN-

En base a las precedentes consideraciones, este Juzgado Undécimo de Municipio, Ordinario y de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil y el articulo 40 literal “a” del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con el artículo 859 del Código, declara:

PRIMERO: Con lugar la demanda incoada por las ciudadanas TANIA HEREDIA SOLTERO y VICTORIA HEREIDA SOLTERO en contra del ciudadano DOUGLAS FERNANDO DELGADO CARDENAS, todos ampliamente identificados en el cuerpo de esta decisión.

En consecuencia, se condena al demandado, antes identificado, a desalojar el bien inmueble que es objeto de la convención locativa accionada, constituido por el local comercial distinguido con la letra “C” del Edificio San Enrique, situado en la Parroquia San José, en el Angulo Sur-Este de la Esquina de San Enrique, el cual forma la intersección de las calles Norte 7 y Este 11, distinguido con el Nro. 112-1 de la Calle Norte 7, hoy Avenida Fuerzas Armadas del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo inmueble deberá ser restituido a la parte actora totalmente desocupado, libre de bienes y personas, en las mismas condiciones que lo recibiera el arrendatario.

SEGUNDO: De acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte demandada por haber resultado vencida en este juicio.

Notifíquese a las partes.

Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los 08 días del mes de enero de 2023. Años: 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZ,

ANDREÍNA MEJÍAS DÍAZ.

LA SECRETARIA,

MARÍA CAROLINA PIÑANGO.

En esta misma fecha, siendo las 08:53 a.m., se registró y publico la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del tribunal a los efectos de cumplir con las exigencias descritas en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA,

MARÍA CAROLINA PIÑANGO.

Expediente N° AP31-F-V-2023-000370