REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 01 de febrero del año 2024. 213º y 164º ASUNTO: AP31-F-V-2023-000553 PARTE ACTORA: MARIA TERESA PEÑA ROJO, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V-11.675.382. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: NOEL JOSE GUTIERREZ GUEVARA, inscrito en el Instituto de Prevision Social del Abogado bajo la matricula N° 289.404. PARTE DEMANDADA: VICTOR MODESTO MUJICA PEREZ, de nacionalidad venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V-9.960.781. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS ENRIQUE MORA PERNIA, inscrito en el Instituto de Prevision Social del Abogado bajo la matricula N° 129.805. MOTIVO: DESALOJO (SENTENCIA DEFINITIVA) -I- NARRATIVA Se inicio la presente causa mediante escrito libelar consignado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 10 de octubre del año 2023, asignándole su conocimiento a este Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial. En fecha 16 de octubre del año 2023, este Tribunal dicto auto mediante el cual insto al apoderado judicial de la parte actora a darle cumplimiento a lo establecido en la Resolución N° 2023-00001. Se recibió en fecha 19 de octubre del año 2023, diligencia presentada por el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual le dio cumplimiento a lo solicitado por el Tribunal. Posteriormente en fecha 23 de octubre presenta nueva diligencia subsanando la cuantía y cumpliendo con la Resolución N° 2023-00001. Por auto de fecha 25 de octubre del año 2023, este Tribunal admitió la presente demanda y a su vez ordeno la citación de la parte demandada ciudadano VICTOR MODESTO MUJICA PEREZ. En fecha 27 de octubre del año 2023, se recibió diligencia presentada por el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual consigno los fotostatos requeridos por el Tribunal a los fines de librar la respectiva compulsa de citación. El día 01 de noviembre del año 2023, este Tribunal dicto auto mediante el cual libro la respectiva compulsa de citación dirigida a la parte demandada ciudadano VICTOR MODESTO MUJICA PEREZ. Se recibió diligencia de fecha 22 de noviembre del año 2023, mediante la cual el Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, consigno la respectiva orden de comparecencia debidamente firmada por el ciudadano VICTOR MODESTO MUJICA PEREZ, en su carácter de parte demandada en el presente juicio. En fecha 12 de enero del año 2024, se recibió escrito de contestación a la demanda junto a sus anexos, presentada por el abogado CARLOS ENRIQUE MORA PERNIA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano VICTOR MODESTO MUJICA PEREZ. Mediante diligencia de fecha 18 de enero del año 2024, presentada por el apoderado judicial de la parte actora, solicito al Tribunal la Confesión Ficta en la presente causa. En fecha 30 de enero de 2024, se dictó auto mediante el cual se elaboró computo de secretaria en el cual se determinó que desde la fecha en que consto en autos la citación de la parte demandada, exclusive, hasta la fecha en que el demandado presentó escrito de contestación a la demanda transcurrieron 23 días de despacho. DE LOS HECHOS ALEGADOS POR LA PARTE ACTORA EN SU ESCRITO LIBELAR Indicó la representación judicial de la accionante que en fecha 25 de junio del año 2015, su representada adquirió un bien inmueble destinado al uso comercial, constituido por el Local distinguido con el N° 1-B, con frente a la Avenida Libertador del Edificio Pacairigua, Torre B, (sur) ubicado en Chacao, Estado Miranda, dicho edificación está construida sobre un lote de terreno con una superficie aproximada de Mil Setenta y Seis Metros Cuadrados (1077 mts2); con los siguientes linderos y medidas, NORTE: que es uno de sus frentes, en dieciséis con treinta y ocho centímetros (16,38mts2), con la avenida Francisco de Miranda; SUR: que es su frente en diecinueve metros con noventa centímetros (19,90mts2), con la Avenida Libertador. OESTE: con una línea recta que parte del lindero norte hasta encontrarse el lindero Sur, en cincuenta y seis metros (56 mts2), con terrenos que son o fueron del Sr. Otto Delfino W., ESTE; en una línea quebrada, que partiendo el extremo este del lindero Sur, de cuarenta metros con noventa y cuatro centímetros (44,94 mts2), con terrenos que son o fueron del Sr. Enrique Ochoa Palacios. El local comercial descrito tiene una superficie aproximada de sesenta y cuatro metros cuadrados (64 mts2); y consta de un depósito y un baño y está comprendido dentro de los siguientes linderos. NORTE: con la zona de estacionamiento, SUR: con la zona de retiro del edificio hacia la avenida Libertador y con el vacío de la rampa de acceso al nivel sótano. ESTE: con el muro de contención ubicado en el correspondiente lindero de la parcela. OESTE: con el vació de la rampa de acceso al nivel sótano y con áreas comunes que aparecen determinadas en el plano N° 2. Protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao de estado Miranda, bajo el Nº 2015.390, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el N° 240.13.18.1.13310 y correspondiente al libro de folio real del año 2015, de fecha 25 de junio del año 2015. Alegó que el día 21 de abril del año 2004, la parte actora suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano VICTOR MODESTO MUJICA PÉREZ, venezolano, mayor de edad, y titular de la cedula de identidad N° V-9.960.781, por seis (6) meses fijos, comprendido entre el periodo del 22 de abril de 2004 hasta el 22 de octubre de 2004, el cual fue debidamente autenticado por la Notaria Publica Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 21 de abril de 2004, bajo el No. 12, Tomo 29. Señaló que en fecha 20 de septiembre del año 2006 a través del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se le notificó judicialmente a la persona de VICTOR MODESTO MUJICA PÉREZ, el deseo de la arrendadora de no renovar el contrato de arrendamiento a partir de esa fecha, por lo que de pleno derecho y en cumplimiento a la ley especial alegan que opero de pleno derecho el uso a la prorroga legal arrendaticia tal como lo contempla el Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Alegó que durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se consideró a tiempo determinado, y permanecían vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación, señalando que operaba la prorroga legal arrendaticia que le correspondía al ciudadano VICTOR MODESTO MUJICA PÉREZ, por su tiempo de arrendamiento que data desde el año 2004, por lo que la vigencia de su derecho a gozar de un (1) año de prorroga legal y que en su primer periodo se computo desde el 21 de octubre de 2006 al 21 de octubre de 2007, por lo que para el momento ya había tenido el disfrute del año que le corresponde de prorroga legal. La representación judicial de la parte actora hace mención a que en la fecha de marzo del año 2015 se presentó demanda por desalojo de local comercial, la cual fue tramitada por ante el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas siendo que el referido Tribunal en fecha 15 de marzo del año 2015, la declaró inadmisible, alega el apoderado judicial de la parte accionante con ello pretende demostrar que en ningún momento su representada a tenido la intención de reconducir el contrato, sino que siempre la intención es intentar la acción legal correspondiente para poner fin al contrato de arrendamiento por los constantes incumplimientos que ha tenido el arrendatario. Alude la parte actora que establece el último párrafo del artículo de la ley Orgánica especial, que durante la vigencia de la prorroga legal arrendaticia permanecerá la vigencia de las condiciones, estipulaciones y actualizaciones de los cánones de arrendamiento, derecho que no pudo hacer uso puesto que el ciudadano VICTOR MODESTO MUJICA PÉREZ, se encuentra desde año 2007 consignando por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), expediente N° 2007-20070951, los cánones de arrendamiento que se deviene de dicho contrato de arrendamiento. Que la parte demandada, ha venido pagando de forma irregular los cánones de arrendamiento desde sus inicios en el año 2007, toda vez que los pagos son realizados por atraso en periodos de seis (6) meses, de la revisión del referido expediente evidencio la parte actora que en fecha 16 de enero del año 2020, con referencia 016012020 que paga para ese entonces cancela diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) actualmente equivalente a cero con una centésima de bolívar (Bs. 0,01) correspondiente a los meses de diciembre 2019, enero a abril de 2020, no hay constancia que para el momento de la interposición de la presente demanda haya cancelado los siguientes meses, es decir, mayo a diciembre de 2020, enero a diciembre de 2021 y enero a diciembre 2022 y hasta la interposición de la presente acción enero a septiembre de 2023 y los meses que se sigan venciendo. Aunado a ello, expreso la parte actora que por conocimiento obtenido de su representada el ciudadano VICTOR MODESTO MUJICA PÉREZ, ha desvirtuado el fin para el cual se destinó el bien inmueble arrendado, toda vez que la cláusula cuarta del mencionado contrato de arrendamiento se estableció lo siguiente, “...el arrendatario se obliga a destinar el inmueble arrendado únicamente para los fines comerciales, a no cambiar su uso y a cuidarlo como un buen padre de familia...". Sin embargo según los dichos de la parte actora actualmente el arrendatario permite que una mujer y su hijo vivan dentro del inmueble, cambiando el mismo el destino de uso comercial a vivienda sin el consentimiento de la arrendadora, por esta razón invocó el incumplimiento de convención pactada en relación al destino o uso del bien inmueble arrendado. La representación judicial de la parte actora fundamentó su acción en los artículos 1167, 1592 ordinal 2, 1264 del Código Civil, así como los literales a, b y g del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En el petitorio la parte actora solicitó lo siguiente “PRIMERO: El Desalojo del inmueble constituido por: local comercial, distinguido con el N 1-B, con frente a la Avenida Libertador del Edificio Pacairigua, Torre B, (sur) ubicado en Chacao, Estado Miranda, dicho edificación está construida sobre un lote de terreno con una superficie aproximada de Mil Setenta y Seis Metros Cuadrados (1077 mts2); con los siguientes linderos y medidas, NORTE: que es uno de sus frentes, en dieciséis con treinta y ocho centímetros (16,38mts2), con la avenida Francisco de Miranda; SUR: que es su frente en diecinueve metros con noventa centímetros (19,90mts2), con la Avenida Libertador. OESTE: con una línea recta que parte del lindero norte hasta encontrarse el lindero Sur, en cincuenta y seis metros (56 mts2), con terrenos que son o fueron del Sr. Otto Delfino W., ESTE; en una línea quebrada, que partiendo el extremo este del lindero Sur, de cuarenta metros con noventa y cuatro centímetros (44,94 mts2), con terrenos que son o fueron del Sr. Enrique Ochoa Palacios. El local comercial descrito tiene una superficie aproximada de sesenta y cuatro metros cuadrados (64 mts2); y consta de un depósito y un baño y está comprendido dentro de los siguientes linderos. NORTE: con la zona de estacionamiento, SUR: con la zona de retiro del edificio hacia la avenida Libertador y con el vacío de la rampa de acceso al nivel sótano. ESTE: con el muro de contención ubicado en el correspondiente lindero de la parcela. OESTE: con el vació de la rampa de acceso al nivel sótano y con áreas comunes que aparecen determinadas en el plano N° 2, en razón del incumplimiento a las Clausulas Contractuales señaladas. SEGUNDO: Como consecuencia del desalojo deberá hacer entrega de la cosa arrendada en las mismas condiciones de uso y conservación que le fuera entregada. TERCERO: A las costas y costos procesales cancelados prudencialmente por este Tribunal.” -II- MOTIVACIÓN PARA DECIDIR La competencia subjetiva de la ciudadana Juez de este Tribunal, que con tal carácter suscribe la presente decisión, no fue objetada en la forma de ley por las partes. Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a decidir, para lo cual se juzga necesario ponderar, previamente, las siguientes consideraciones: Luego de revisar minuciosamente el contenido de las presentes actuaciones, se percata quien aquí decide que el destinatario de la pretensión procesal no dio contestación a la demanda instaurada en su contra, dentro de la oportunidad prevista para tal fin. Tal circunstancia, así considerada, se infiere al examinar el cómputo realizado en autos, de donde se constata que, luego de verificarse la citación del accionado para la litis contestación, transcurrió por completo el lapso previsto en la ley para que éste ofreciera su contestación, sin haberlo hecho. Ello, es indicativo que la actuación desplegada por el profesional del derecho que el hoy demandado instituyó como su mandatario para este juicio, encaminada a ofrecer su rechazo a la demanda, se tiene hecha en forma extemporánea por tardía, por lo que, a los efectos de resolver la presente controversia, se debe tener en consideración lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. Para decidir, se observa: El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, aplicable a este asunto por remisión que hace el artículo 868 eiusdem, consagra la figura de la confesión ficta, la cual se reduce a una ficción creada por el legislador, con la que, ante la incomparecencia del demandado al acto de la litis contestación, se presume la certeza de los hechos constitutivos de la pretensión procesal que el actor hizo valer con la demanda. No obstante, por tratarse de una presunción que es de carácter iuris tantum, es decir: que admite prueba en contrario, la observancia y aplicación de tal figura requiere la comprobación previa de los extremos de procedencia a que alude el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, esto es: (i) que la pretensión del actor no sea contraria a derecho, y (ii) que el demandado nada probare que le favorezca. En ese sentido, por lo que respecta a la primera de las exigencias preordenadas por la ley, concerniente a que la pretensión del actor no sea contraria a derecho, entiende quien aquí decide que, independientemente que la situación de orden fáctico plasmada en el libelo se tenga como cierta, la ley procesal impone al Juez la obligación de constatar si la reclamación planteada por el actor no esté huérfana de tutela en nuestro ordenamiento, pues ello: (Omissis) “…tiene su fundamento en el entendido que, la acción propuesta no esté prohibida por ley, o no se encuentre amparada o tutelada por la misma; por lo que, al verificar el juez tal situación, la circunstancia de considerar la veracidad de los hechos admitidos, pierde trascendencia al sobreponerse las circunstancias de derecho a las fácticas, ya que aunque resulten ciertos los hechos denunciados no existe un supuesto jurídico que los ampare y que genere una consecuencia jurídica requerida…” (Sentencia n° 2428, de fecha 29 de agosto de 2.003, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de TERESA DE J. RONDÓN DE CANESTO). En tales circunstancias, la labor de juzgamiento inherente a este órgano jurisdiccional, de acuerdo al citado precedente jurisprudencial, obliga a considerar lo siguiente: En el petitorio de su libelo, la actora persigue deducir una pretensión de desalojo, cimentada en el supuesto de hecho normativo a que se contrae el artículo 40, en sus literales “a”, “b” y “g”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, destinada a que se establezca la terminación del contrato de arrendamiento que aquella incorporó en respaldo de su reclamo, pues: a)El arrendatario, hoy demandado, dejó de pagar el importe de los cánones locativos que se describen como insolutos en el libelo, por los períodos allí indicados; b)El inquilino dio uso deshonesto al local comercial arrendado, en contravención a lo que fue acordado por las partes contratantes, y: c)El contrato de arrendamiento que vincula a las partes venció, y no existe posibilidad de ser prorrogado o renovado. Las causales en que se apuntaló la indicada acción, fueron planteadas en forma principal y de manera acumulativa. En tales circunstancias, para la decisión, se hace necesario ponderar los siguientes aspectos: Primero.- En su exposición de motivos, plasmada en el libelo, se aprecia inicialmente que la parte actora persigue obtener una declaratoria judicial orientada a que el hoy demandado satisfaga la ejecución de específicas prestaciones de hacer a cargo de éste, relacionadas con la restitución del inmueble que fue objeto del contrato de arrendamiento accionado, en razón de (i)haber finalizado el lapso convencionalmente establecido entre las partes para que se mantuviere en vigencia las diferentes estipulaciones de interés para éstas, y (ii)por haberse verificado en el tiempo y el espacio la extinción del beneficio de la prórroga legal que el inquilinodisfrutó en la forma, términos y demás condiciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la época en que ocurrieron los hechos que apuntalaron la causa de pedir de la actora. Para ello, grosso modo, se destacó: a)La existencia de un contrato que vincula a la actora con el ciudadano Víctor Modesto Mujica Pérez, convención ésta referida al arrendamiento del local destinado a uso comercialmarcado 1-B, integrante de la torre B (sur)del edificio Pacairigua, situado con frente a la avenida Libertador, Chacao, jurisdicción actual del municipio Sucre del estado bolivariano de Miranda, contrato éste que aparece autenticado en fecha 21 de abril de 2.004 ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el número 12, tomo 29 de los libros llevados por esa Notaría. b) El señalado contrato, de acuerdo a lo expresado por la actora, tendría vigencia por espacio de seis (6) meses calendario, desde el día 22 de abril de 2.004 hasta el día 22 de octubre de 2.004, ambas fechas inclusive. c) La indicación expresa, que el día 20 de septiembre de 2.006, por conducto del Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma circunscripción judicial, le fue participada al inquilino la decisión de la arrendadora de ‘…no renovar el contrato de arrendamiento a partir desde esa fecha, por lo que de pleno derecho y en cumplimiento a la ley especial opero (Sic) de pleno derecho el uso a la prorroga (Sic) legal arrendaticia tal como lo contempla el Artículo (Sic) 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario…’ (Sic), beneficio éste que, en opinión de la actora, fue disfrutado íntegramente por el arrendatario por espacio de un (01) año calendario, lapso éste que feneció el día 21 de octubre de 2.007, por lo que, en su decir, ‘…para este momento (el arrendatario) ya hizo el disfrute del año que le corresponde de prorroga (Sic) legal, tal como se desprende de la notificación judicial que se anexa a la presente demanda…’ (Sic). d) Tales hechos, según lo expresado en el libelo, propició que la actora planteara formal demanda contra su inquilino, correspondiendo el conocimiento de ese asunto al Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma circunscripción judicial, demanda ésta que, no obstante, fue declarada inadmisible por ese Tribunal como consecuencia de ‘…los errores de formas cometidos por los abogados que en aquella oportunidad presentaron la referida acción…’ (Sic), lo cual,sin embargo, no es óbice para que la actora‘…en ningún momento (…) tenga la intención de reconducir el contrato, sino que siempre su intención es y sigue siendo intentar la acción legal correspondiente para poner fin al contrato de arrendamiento por los constantes incumplimientos que ha tenido el arrendatario…’ (Sic). Es de señalar, para la decisión, que el contrato de arrendamiento invocado por la actora en respaldo de su pretensión, no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, por lo que, en atención a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se impone para el Tribunal la apreciación de ese recaudo con el carácter de plena prueba, por lo que atañe al hecho material en él contenido, integralmente considerado. Así se declara. De tal recaudo, se colige la existencia de una relación sustancial que, por voluntad de las partes, tiene la particularidad de haber sido celebrada a tiempo fijo o determinado, susceptible de ser prorrogada por períodos de igual duración, a conveniencia de las partes, advirtiéndose en autos que la actora comunicó al arrendatario su decisión de no renovar el plazo de duración previsto para ese contrato, tal como se advierte en las resultas de la notificación judicial materializada por conducto del Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta circunscripción judicial, recaudos éstos que tampoco fueron cuestionados en la forma de ley por la parte demandada, por lo cual son apreciados por el Tribunal con el carácter de plena prueba por lo que respecta al hecho material en él contenido. Por ello, de acuerdo a la situación de orden fáctico preexistente al momento de ocurrir los indicados acontecimientos, rige lo dispuesto en el artículo 1.601 del Código Civil, cuya norma contempla la prohibición expresa de invocar la tácita reconducción del contrato locativo en los casos donde mediare desahucio, lo que conduce a tener presente la exégesis propia contenida en el artículo 38 de la [entonces vigente]Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual tendría justificación el argumento ofrecido en el libelo por la actora, en cuanto a haber instado la función de los competentes órganos jurisdiccionales en procura de obtener la adecuada tutela judicial efectiva. Ahora bien, no incumbe a este Tribunal ponderar la justeza del pronunciamiento emitido por el primigenio operador de justicia para dictaminar la inadmisión de la demanda a que hizo mención la actora en el libelo; por el contrario, lo cierto del caso es que se está en presencia de una relación sustancial arrendaticia entre partes que se estima ya concluida en el tiempo y el espacio pues, de un lado, (i)se considera agotado en su totalidad el lapso estipulado por las partes dentro del cual estarían vigentes las distintas estipulaciones de interés para éstas; y por el otro, (ii)se verifica la extinción del beneficio de la prórroga legal que fue disfrutado por el inquilino, todo lo cual, como se dijo, es un hecho no controvertido entre las partes por efectos de la antes comentada ficción legal. Por tanto, según la anotada situación de hecho preexistente al momento de suscitarse los acontecimientos que sustentan la causa de pedir esbozada por la actora, la satisfacción completa de su interés le era dada por el mecanismo contemplado por el artículo 1.167 del Código Civil, consagratorio de la acción de cumplimiento o ejecución de contrato, pues con ello la posible discusión se centra solamente en ponderar la validez del contrato locativo, ya que ‘…La acción de cumplimiento de contrato, persigue no eliminar los efectos del mismo, sino lograr la ejecución forzosa de las obligaciones pactadas…” (Sentencia n° RC_000124, de fecha 29 de marzo de 2.017, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de EMI CAROLINA RODRÍGUEZ ROJAS y otro contra MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE). Ello, sin duda, responde a las mismas exigencias plasmadas por la actora en el petitorio de su demanda, pues mediante la invocación del precepto normativo a que alude el artículo 1.167 del Código Civil, su pretensión inicial persigue el ‘…cumplimiento de las obligaciones contractuales de devolver el inmueble…’ (Sic), lo cual se reafirmaen el libelo cuando ella misma expresó que su exigencia judicial entraña que el inquilino ‘…en toda forma de derecho(…)cumpla con su obligación de hacer entrega de la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió…’ (Sic), todo lo cual explica que, con tal pretensión de cumplimiento o ejecución del contrato accionado, se tiene como cierto e incontrovertido el fenecimiento de la relación sustancial arrendaticia de interés para las partes, por haber finalizado ese nexo contractual, en la misma forma estipulada por los contratantes, dado que: (Omissis) “…el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta suntservanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…” (Sentencia n° 1391, de fecha 28 de junio de 2005, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, en el caso deGILBERTO GERARDO REMARTINI ROMERO). En consecuencia, se está en presencia de una pretensión que fue planteada sobre la base de los artículos 1.264 y 1.167 del Código Civil, orientada a establecer el vencimiento del contrato por tiempo fijo o determinado que vincula a las partes hoy en conflicto, en el sentido de exigir la entrega del local arrendado, lo cual se explica porque: (Omissis) “…el ordenamiento jurídico venezolano prevé mecanismos específicos e idóneos para controlar jurisdiccionalmente actuaciones como las que fueron denunciadas en la acción de amparo constitucional, los cuales han sido diseñados por el legislador con el fin de alcanzar, de manera breve, sencilla y eficaz la protección de la esfera jurídica de los contratantes. De manera que, al encontrarse previsto en el ordenamiento jurídico la posibilidad de exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes como la vía capaz de lograr la satisfacción de la pretensión aludida por la presunta agraviada, MEGAFARMA C.A. en la acción de amparo, y bajo el supuesto que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley o previstas en el propio contrato, resulta evidente que la parte tenía a su disposición una vía idónea, que obvió y cuya violación a los principios jurídicos fundamentales sentados por esta Sala en dicha materia, fueron ignorados por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas al declarar erradamente en su decisión la inidoneidad de dicha vía, sin exigir ni existir razones de urgencia que lo ameriten. Más aún, la parte cuenta con la posibilidad de hacer uso de la vía jurisdiccional que prevé el ordenamiento jurídico para la satisfacción de su pretensión. Por ello, conforme lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, cuya letra expresa que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, se evidencia que, para los supuestos que ocupan el presente caso, la parte accionante del amparo constitucional, ante las supuestas actuaciones que realizó su arrendadora, tiene la posibilidad de demandar por la vía ordinaria e idónea, la cual necesariamente debe agotar para lograr la resolución de la controversia suscitada y para respetar el derecho a la defensa de las partes, pues con esto se proporcionará un lapso probatorio más amplio para la demostración de sus respectivas afirmaciones de hecho, e incluso, garantizará las resultas del juicio con el otorgamiento de una medida cautelar innominada…” (Sentencia n° 39, de fecha 16 de febrero de 2.011, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, en el caso de INVERSIONES BAYTOR-2000 C.A.). Por ende, la explicación ofrecida por la actora en el libelo, atinente a reclamar en sede judicial que el arrendatario, hoy demandado, ‘…en toda forma de derecho(…) cumpla con su obligación de hacer entrega de la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió…’ (Sic), no hace más que instaurar la conformación de una pretensión con características que le son propias, dirigida a producir específicas consecuencias en el mundo jurídico, destinadas, sin más, a materializar los efectos de una relación sustancial que se estima ya terminada, en la forma que las mismas partes lo estipularon. Así se declara. Segundo.- A pesar de lo expuesto, la actora incorporó a su demanda, en forma principal y de manera acumulativa, una petición de condena distinta, que contradice abiertamente la naturaleza intrínseca de la acción de cumplimiento o ejecución de contrato ya señalada en líneas anteriores pues, de un lado, se indica que, desde el comienzo de la citada relación sustancial, el hoy demandado ‘…ha venido pagando de forma irregular los cánones de arrendamiento desde sus inicios en el año 2007, toda vez que los pagos son realizados por atraso en períodos de seis (6) meses, de la revisión del referido expediente se evidencia que en fecha 16 de enero de 2020 con referencia 016012020 que paga para ese entonces cancela diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) actualmente equivalente a cero con una centésima de bolívar (Bs. 0.01) correspondiente a los meses de diciembre 2019, enero a abril de 2020…’ (Sic), situación de hecho ésta que, en su decir, persiste en la actualidad, aun habiéndose extinguido el beneficio de la prórroga legal disfrutado por el arrendatario, pues ‘…no hay constancia que para el momento de la interposición de la presente demanda haya cancelado los siguientes meses, es decir, mayo a diciembre de 2020, enero a diciembre de 2021 y enero a diciembre 2022 y hasta la interposición de la presente acción enero a septiembre de 2023 y los meses que se sigan venciendo…’ (Sic). Por otro lado, la actora manifestó en su libelo que el hoy demandado ‘…ha desvirtuado el fin para el cual se destinó el bien inmueble arrendado…’ (Sic), en contravención a lo que se indica en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento accionado, pues ‘…permite que una mujer con su hijo vivan sin (su) consentimiento…’ (Sic), por lo cual reclamó ‘…el incumplimiento de convención pactada en relación al destino o uso del bien inmueble arrendado…’ (Sic). Con base a tales consideraciones, la actora requirió un pronunciamiento judicial en el que se acuerde el desalojo del local comercial antes identificado, cuya petición se fundamenta en las previsiones contenidas en el artículo 40, literales “a”, “b” y “g”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en cuyas causales pretende adaptar la inobservancia de las cláusulas segunda y cuarta del contrato de arrendamiento accionado. Tal circunstancia, así considerada, hace que las distintas peticiones planteadas por la actora en su libelo luzcan contradictorias entre sí. En efecto, no es controvertido en autos que el arrendatario fue notificado de la voluntad de su arrendadora, hoy demandante, de no renovar el plazo de duración del contrato locativo de interés para las partes, lo cual se advierte al examinar las resultas de la notificación practicada por conducto del Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma circunscripción judicial, lo cual, sin duda, auspició que el inquilino disfrutase del beneficio de la prórroga legal que, en su momento, le era reconocido por el artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como fue destacado por la parte actora en el libelo. En ese sentido, cabe apuntar que la prórroga legal, prevista por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de acontecer los hechos descritos por la actora, se erige en un beneficio contemplado por la ley en favor del débil jurídico de la relación económica, como es el arrendatario, por cuanto: (Omissis) “…el espíritu, propósito y razón de la prórroga legal como derecho del arrendatario y obligación del arrendador establecida en el artículo 38 in comento, y en tal sentido emerge esta figura arrendaticia como voluntad del legislador de otorgar un beneficio al arrendatario —en este caso comercial— que celebra un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse este, continúe ocupando el bien inmueble regulado por la ley, durante cierto tiempo con fundamento en la duración del contrato y de la relación arrendaticia. Se trata de un beneficio del arrendatario orientado a protegerlo, constituyéndose como un derecho facultativo de este para que se extienda la relación arrendaticia, aun en contra de la voluntad del arrendador, a quien la ley ha impuesto esa prórroga como obligatoria siempre y cuando la relación haya llegado a su conclusión en orden al tiempo prefijado y que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales. En este orden de ideas, es imperante precisar que la prórroga legal denota su origen como figura de protección al arrendatario ante la eminente finalización de la relación arrendaticia, por lo cual producto del arraigo obtenido por la duración de la relación arrendaticia, deberá reubicarse de manera abrupta en algún otro local comercial a los fines de continuar con su actividad mercantil; es decir, el espíritu propósito y razón de esta figura, converge en el otorgamiento de un lapso —obligatorio para el arrendador— de extensión de la relación arrendaticia, a los fines de que pueda localizar, ubicar o en definitiva mudar su fondo de comercio a otro, de manera planificada y en protección al tiempo que duró la relación arrendaticia, puesto mientras más tiempo haya durado esta, mayor será el lapso que otorgue el legislador para la prórroga legal…” (Sentencia n° 0260, de fecha 7 de julio de 2.022, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, en el caso de PACIÓN DEL CARMEN MAZANILLA PÉREZ). Sin embargo, la prórroga legal es un derecho relativo, pues se ejerce en la medida que el arrendatario manifieste su intención de acogerse a tal modalidad de protección, y para que ello sea así, tal como proclama el artículo 40 del entonces vigente Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es necesario que el inquilino haya satisfecho en su totalidad las distintas obligaciones que le impone observar la ley y el contrato. Por tanto, el solo hecho que la actora hubiere destacado en el libelo que el arrendatario, hoy demandado, ‘…hizo el disfrute del año que le corresponde de prorroga (Sic) legal, tal como se desprende de la notificación judicial que se anexa a la presente demanda…’ (Sic), lo cual no aparece controvertido en autos, implica considerar que el inquilino, hoy demandado, durante la vigencia del plazo convencionalmente estipulado por las partes como término de duración del contrato, fue diligente en el cumplimiento de todas y cada una de las diferentes obligaciones plasmadas en el contrato locativo accionado, lo cual contradice abiertamente la petición de tutela adicional (desalojo) formulada por la parte actora, cimentada en la insolvencia y uso inadecuado del local arrendado. Incluso, tomando en consideración lo dispuesto en la parte in fine del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario es susceptible de perder el beneficio de la prórroga legal en caso de inobservar las exigencias propias de la ley y del contrato, lo cual, no es el caso de autos, pues el disfrute íntegro de tal derecho, por parte del arrendatario, tal como fue señalado por la actora, presupone la satisfacción plena de la totalidad de los diferentes deberes y distintas obligaciones a cargo del inquilino, incluyendo el pago oportuno del canon locativo y el uso de la cosa arrendada en la forma pactada por las partes. Por ello, no se logra entender cómo es que, a los efectos de requerir el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, se aluda a la presunción contenida en los artículos 38, en su parte in fine, y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que la arrendadora, hoy demandante, pueda ejercer la potestad que el artículo 39 ibidem le dispensa, por un lado; y por el otro, se alegue que durante la vigencia del lapso convencional estipulado por las partes y en el decurso de la prórroga legal, se hubiere configurado específicas situaciones de hecho que, por sí mismas, afecten la continuación de un contrato de arrendamiento que las mismas partes ya han dado por terminado por efectos del transcurso del tiempo pues, con la interposición de la demanda por desalojo que hoy en día se somete a la consideración de este Tribunal, lo que se está procurando es terminar lo que ya fue concluido, sin que se hubiere discutido la existencia de obligaciones subyacentes por cumplir a cargo de los contratantes. Ahora bien, en renglones anteriores se indicó que el contrato de arrendamiento que fue acompañado por la actora en respaldo de su pretensión, no fue objetado en la forma de ley por el hoy demandado, con lo cual se demuestra la existencia de la relación sustancial que vincula a las partes hoy en conflicto, en cuyo caso rige, entre otros, lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, cuya norma contempla el principio de fuerza de ley que tiene entre las partes el contrato celebrado con las formalidades de rigor, indicativo que: (Omissis) “…toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado, lo cual es un principio básico del derecho civil (específicamente relacionado con los contratos), lo cual se ve reflejado en el artículo 1.159 del Código Civil. De allí que se diga que el contrato es ley entre las partes, o que los pactos deben honrarse, siendo una de las bases fundamentales de la confianza que la sociedad deposita en sí misma, junto con el principio de la buena fe, como hilos conductores de la acción de incorporar la norma al ordenamiento interno. Bajo este enfoque, este principio tiene amplia aplicación en material contractual, siendo una figura ante la cual se pueden aclarar lagunas de la ley o incluso contraponerse a lo estipulado por la norma, siempre y cuando no sean términos irrenunciables, de manera que, bajo criterios de interpretación, la voluntad o intención de las partes contratantes debe ser valorada y respetada, en todo aquello que no contravenga las leyes, al orden público o las buenas costumbres como norma suprema en sus relaciones, con la finalidad de que las personas realicen actividades de cooperación social y, peculiarmente, para que les sea posible intercambiar bienes y servicios. A tal efecto, se puede modificar o resolver el contrato se puede dar cuando, desde el momento de la constitución de la relación obligatoria hasta el de su cumplimiento, se producen acontecimientos que repercuten en la obligación y en su cumplimiento, siendo que por ello se pide como requisitos que: a) entre las circunstancias en el momento del cumplimiento del contrato y las del acto de la celebración se haya producido una alteración extraordinaria; b) que consecuencia de dicha alteración resulte una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones convenidas; c) que ello se haya producido sobreviniendo circunstancias realmente imprevisibles; y d) que se carezca de otro medio para subsanar el referido desequilibrio patrimonial, aunque estos requisitos hoy día se han flexibilizado. Del mismo modo, la libertad contractual y la autonomía de la voluntad de las partes se manifiesta en la voluntad autónomamente expresada, que determina el establecimiento de las estipulaciones que las partes se otorgan de manera libre, pudiendo, en ciertos casos, hacer exclusión parcial o total de la norma jurídica y son obligatorias para ellas desde el punto de vista jurídico, por ello la ley permite a las partes, en plena expresión del principio de la autonomía de la voluntad, establecer condiciones a su contratación, que deberán ser cumplidas, de modo que el órgano jurisdiccional, ante la eventual controversia, sustentará el sentido de su resolución interpretando la voluntad de las partes…” (Sentencia n° 0694, de fecha 9 de junio de 2.023, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, en el caso de MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO). La norma que se comenta, contempla la posibilidad para las partes de dar por terminado el contrato por mutuo consentimiento, y cuando ello no sea posible, la conclusión de la relación sustancial puede darse mediante la invocación de las causas autorizadas por el legislador, lo que deviene en considerar que los motivos de extinción del contrato son de derecho estricto, y sólo hay lugar a ellas cuando la ley así lo disponga. La figura del desalojo, a que hoy en día se alude en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es uno de los mecanismos contemplados por el legislador para que el arrendador pueda obtener la satisfacción completa de su interés, pues la ley sólo se limita a regular específicas conductas que, atribuidas al arrendatario, puedan comprometer la validez o continuación del arrendamiento pactado, según sea el caso, lo cual es indicativo que las distintas causales contempladas en la señalada norma son disímiles entre sí, dada la autonomía y características propias que reviste cada una de ellas, destinadas a enrumbar la queja del actor de manera idónea. Por ello, el supuesto de hecho normativo a que alude los literales “a”, “b” y “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, presupone la existencia de un contrato que se mantiene vigente entre las partes, pero que ante la ocurrencia de un hecho de carácter culposo, atribuido al arrendatario, se compromete la continuación del arrendamiento y, por ende, el citado mecanismo legal no hace más que procurar la terminación sobrevenida del contrato que se estima vigente, despojándolo de sus efectos normales, para con ello procurar el restablecimiento de la situación jurídica que se afirma infringida por el inquilino, pudiendo con ello el arrendador obtener la satisfacción de su interés, recuperando la cosa que es objeto del arrendamiento. Salta a la vista, pues, que se está en presencia de pretensiones que, aunque se tramitan por el procedimiento oral, son disimiles, pues se excluyen mutuamente entre sí por tener origen, causa, efectos y consecuencias diferentes una respecto de la otra, pues en la acción de ejecución o cumplimiento se discute la validez del contrato de arrendamiento, mientras que en el desalojo el problema a considerar estriba en la continuación de esa relación sustancial, dado que: (Omissis) “…si bien las acciones existen acción por cumplimiento de contrato, por resolución de contrato y por terminación de contrato, pero además todas respecto del mismo contrato, las mismas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible pasar a resolver las tres acciones al propio tiempo respecto del mismo objeto, es decir, por el contrato suscrito por las partes. Lo anteriormente expuesto, a juicio de esta Sala deja ver palmariamente que en el presente caso, estamos en presencia de un típico caso de inepta acumulación de pretensiones excluyentes entre sí, que engendra la inadmisibilidad de la acción, a tenor de lo dispuesto en los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil; razón por la cual considera la Sala que se encuentran dados los supuestos de la inepta acumulación de pretensiones prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, conforme a la doctrina y jurisprudencia antes citadas en este fallo…” (Sentencia n° 000293, de fecha 3 de agosto de 2.022, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso deJONATHAN ALBERTO CABALLERO NOVA contra WILMARY DEL VALLE RUIZ MAEZ) –Destacado de la Sala- De lo expuesto, salta a la vista que, en el presente caso, se configura la existencia de una indebida concentración de pretensiones en contravención a lo que se indica en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, pues tales requerimientos responden a propósitos distintos, cuyos contenidos divergen significativamente entre sí, lo cual es materia que atañe al orden público que no puede ser soslayado ni aun con el consentimiento de las partes. En consecuencia, al no verificarse en autos la satisfacción del primero de los elementos a que alude la figura de la confesión ficta, no es posible ponderar su procedencia pues, en la forma indicada por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, se conforma un caso de duda razonable por lo que respecta a la justeza de la demanda con la que se dio inicio a las presentes actuaciones, por lo cual se impone la desestimación de la misma, dado que ‘…la circunstancia de la inepta acumulación de pretensiones es una cuestión que afecta el orden público procesal y, por tanto, debe ser declarada por los jueces aún en ausencia de la proposición de la cuestión previa correspondiente…’ (Sentencia n° 1131, de fecha 13 de julio de 2.011, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de SILVIA MARTINA PÁEZ GALENO y otra). Así se decide. -II- DECISIÓN Sobre la base de las precedentes consideraciones, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: INADMISIBLE la demanda incoada por la ciudadana MARIA TERESA PEÑA ROJO contra el ciudadano VÍCTOR MODESTO MUJICA PÉREZ, ambos identificados en el cuerpo de esta decisión. SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte actora por haber resultado vencida en este juicio. Regístrese y publíquese. Déjese copia. Notifíquese a las partes. Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los xx (xx) días del mes de xx de 2024. Años rr° de la Independencia y rr°fde la Federación. LA JUEZ, ANDREINA MEJIAS DIAZ LA SECRETARIA, MARIA CAROLINA PIÑANGO En esta misma fecha, siendo las xx a.m., se registró y publicó la precedente decisión, y se dejó copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines de ley pertinentes. LA SECRETARIA, MARIA CAROLINA PIÑANGO Expediente n° AP31-F-V-2023-000553.