TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE No. AP71-R-2024-000098/7.658.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: CONSTRUCTORA ALFRA, C.A., (CONALFRA) sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 05 de octubre de 1973, bajo el No. 107, Tomo 87-A., modificados sus estatutos conforme documento inscrito por ante esa misma oficina de registro mercantil el 08 de octubre de 2019, bajo el No. 39, Tomo 199-A-Sdo.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ DE LA ASUNCIÓN MONTILLA EZQUERRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-9.373.450, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Prevención Social del Abogado bajo el número 90.720.
PARTE DEMANDADA: PEDRO JOSÉ RAKOS ESCOBAR, de nacionalidad chilena, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E-81.946.575.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, BEATRIZ ESCOBAR HERRERA y VALERIA S. RAMÍREZ ESCOBAR, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.936.937, V-9.917.128 y V-26.822.843, abogados en ejercicio inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 35.940, 203.456 y 319.895 respectivamente.
MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA DECISIÓN DICTADA EL 14 DE FEBRERO DE 2024, POR EL JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE DESALOJO LOCAL COMERCIAL.

ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA
Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 16 de febrero de 2024, por el profesional del derecho EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 14 de febrero de 2024, por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda de desalojo local comercial, incoada por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA ALFRA, C.A. (CONALFRA, C.A.), contra el ciudadano PEDRO JOSE RAKOS ESCOBAR.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos, mediante auto del 22 de febrero de 2024, razón por la cual se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.
En fecha 27 de febrero de 2024, se recibieron las actuaciones, procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se dejó constancia por secretaría en esa misma fecha.
Por auto del 01 de marzo de 2024, se le dio entrada al expediente, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y fijó el VIGÉSIMO (20º) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 06 de marzo de 2024, se agregó a los autos, oficio No. 45-02-2024, de fecha 27 de febrero de 2024, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El 01 de abril de 2024, el abogado JOSÉ DE LA ASUNCIÓN MONTILLA EZQUERRA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de informes, en el que, luego de realizar una breve reseña de las actuaciones procesales llevadas a cabo por ante el juzgado de cognición, así como de los alegatos de fondo de las partes, esgrimiendo que la decisión apelada se encontraba ajustada a derecho y fundamentada en nuestro ordenamiento jurídico, por lo que, solicitó se declare sin lugar la apelación y, en consecuencia, se confirme la decisión recurrida.
En fecha 04 de abril de 2024, el abogado EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes, donde luego de realizar reseña de las actos procesales llevados por ante el juzgado de primer grado y de los términos en que quedó trabada la litis, alegó que en autos estaba comprobada la solvencia de su representada en el pago de los cánones de arrendamiento, y que se debía aplicar al contrato que une a las partes, el control difuso, para la desaplicación de la cláusula séptima del adendum suscrito por las partes que forma parte del contrato de arrendamiento, por ser ilegal e inconstitucional, al beneficiar únicamente a la parte actora, en detrimento de su representado, por lo que, la notificación extra litem, practicada por la Notaría Pública Cuadragésima de Caracas, en fecha 02 de diciembre de 2019, era ilegal e inconstitucional, por cuanto el arrendador podía practicarla cuando lo deseara; por lo que, la prórroga legal no podía comenzar desde dicha notificación, mientras que su representado tenía que practicarla con un mes de anticipación; es decir, un día específico, lo cual - a su decir- resultaba injusto, ilegal e inconstitucional, al darse un trato preferencial a la parte actora-arrendadora.
Asimismo, adujo que si bien era cierto que aplicar el control difuso es potestad de todo Juez de la República, en los asuntos sometidos a su conocimiento, para señalar de forma categórica, la incompatibilidad con el texto fundamental de toda norma de carácter legal o sub-legal, no era menos cierto que ello puede hacerlo de oficio o a instancia de parte, para desaplicar y dejar sin efecto la señalada norma en el caso concreto.
Que la desaplicación ocurre respecto de la causa particular, más no con efectos generales, ya que ello entrañaría otro tipo de pronunciamiento que escaparía del ámbito de competencia del juzgador.
Que en uso de dicha atribución de aplicar el control difuso, solicitó se desaplique al caso en concreto, el contenido de la cláusula séptima del adendum, por ir en menoscabo de los derechos de su representado, al crear desigualdad entre las partes, favoreciendo a la parte actora-arrendadora. Por lo que, en razón de dicho control difuso que solicita se aplique, se declare con lugar la apelación y se revoque la decisión apelada.
Mediante auto del 05 de abril de 2024, se dejó constancia de la presentación de informes por las partes y se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación de observaciones.
En fecha 16 de abril de 2024, fueron presentados escritos de observaciones a los informes, el primero por el abogado JOSÉ DE LA ASUNCIÓN MONTILLA EZQUERRA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, constante de nueve (09) folios útiles, y el segundo por el abogado EDUARDO JOSÉ MOYA TOTESAUT, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, constante de ocho (08) folios útiles.
Por auto del 17 de abril de 2024, este ad quem se dejó constancia de la presentación de observaciones por las partes; y dijo VISTOS reservándose sesenta (60) días calendarios para decidir el recurso de apelación.
Encontrándonos dentro de dicho lapso, esta Alzada procede a sentenciar, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación.

ANTECEDENTES

Se inició el presente juicio de desalojo, mediante libelo de demanda presentado en fecha 02 de mayo de 2023, por el abogado JOSÉ DE LA ASUNCIÓN MONTILLA EZQUERRA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA ALFRA, C.A. (CONALFRA, C.A.), contra el ciudadano PEDRO JOSÉ RAKOS ESCOBAR, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el que alegó que su representada por intermedio de la sociedad mercantil Inmobiliaria Arauca, C.A., sucesora de Francisco Constantino Montini, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano PEDRO JOSÉ RAKOS ESCOBAR, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Caracas, en fecha 22 de mayo de 1995, anotado bajo el No. 11, Tomo 2.
Que la relación contractual tiene por objeto un inmueble propiedad de su representada constituido por un local comercial identificado con el número y letra 4-A del edificio industrial No. 4, ubicado en la avenida Milán de la Urbanización Industrial Los Ruices Sur, Municipio Sucre del estado Miranda, con un área aproximada de seiscientos quince metros cuadrados (615 Mts2), cuyo uso fue establecido exclusivamente para fábrica de zapatos, no pudiendo asignarle otro uso distinto durante la vigente del contrato, por lo que el uso dado era estrictamente para actividad comercial.
Que en fecha 02 de agosto de 2018, se procedió a suscribir de manera privada, renovación del contrato, realizando un anexo (adendum) donde se estableció que dicha relación arrendaticia tendría las mismas condiciones, modificándose únicamente las cláusulas tercera, referente al canon de arrendamiento, y séptima, concerniente a la vigencia de la relación.
Que se estableció una vigencia de un (1) año, contado a partir del 1º de marzo de 2018, con la salvedad que el mismo podía ser prorrogado por períodos iguales, si (i) la arrendadora en cualquier tiempo no hubiere dado aviso a el arrendatario, de dar por terminado el contrato; y, (ii) si el arrendatario, con por lo menos, un (1) mes de anticipación al vencimiento del lapso o cualquiera de sus prórrogas, no hubiese dado aviso por escrito de dar por terminada la relación.
Que en la cláusula tercera, relativa al canon de arrendamiento, se estableció que desde marzo, hasta junio de 2018, sería por la cantidad del arrendamiento anterior; es decir, la suma de trescientos setenta y nueve mil ochocientos ochenta y nueve bolívares con veintidós céntimos (Bs. 379.899,22) mensuales; de julio a agosto de 2018, sería la suma de doscientos veinticinco millones de bolívares (Bs. 225.000.000,oo), equivalentes a dos mil doscientos cincuenta bolívares soberanos (Bs.S. 2.250,oo) mensuales; desde setiembre de 2018, hasta febrero de 2019, en un monto de cuatrocientos millones de bolívares (Bs. 400.000.000,oo) equivalentes a cuatro mil bolívares soberanos (Bs.S. 400.000,oo) mensuales; que el arrendatario debía pagar por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (5) días del mes siguientes, mediante depósitos bancarios en el Banco Mercantil, cuenta corriente Nº 0105-0026-54-1026516552, a nombre de Constructora Alfra, C.A. (CONALFRA, C.A.).
Que en caso de producirse prórrogas, señaladas en la cláusula cuarta, las partes de mutuo y común acuerdo determinarían los cánones de arrendamiento que regirían las mismas, para cuya documentación, de las prórrogas y ajustes, se realizarían mediante la suscripción de anexos (adendum) al contrato.
Que entre las partes había existido una relación arrendaticia que se había desarrollado a lo largo de los años conforme lo pactado en los contratos, en total y completa armonía; pero que el arrendatario sin motivo aparente y sin participar o presentar excusa alguna, dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes al período que va desde septiembre de 2018, hasta febrero de 2023, fijando arbitrariamente un monto de Bs. 1,50.
Que durante el período de insolvencia, se encuentra comprendido los meses que van de marzo de 2020, hasta octubre de 2021, ambos inclusive, los cuales se encuentran exonerados de pago y, por ende, exentos de reclamación alguna, en razón de los diversos decretos de estado de alarma dictados con ocasión a la PANDEMIA COVID 19, lo cual quedó establecido en la sentencia No. 156 de fecha 29 de octubre de 2020, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
Que en razón de ello, se reputaban insolventes los meses que van de septiembre de 2018, a febrero de 2020, y de noviembre de 2021, hasta febrero de 2023, para un total de treinta (30) meses.
Que no obstante ello, su representada con la finalidad de finiquitar de manera amigable la relación arrendaticia, su representada procedió a notificar al arrendatario, a través de la Notaría Pública Cuadragésima de Caracas del Municipio Libertador, en fecha 02 de diciembre de 2019, que no se procedería a renovar la relación arrendaticia, a su próximo vencimiento, es decir, el 1º de marzo de 2019, por lo que se debía proceder a la entrega del local arrendado al vencimiento de la prórroga legal de tres (3) años; es decir, en fecha 1º de marzo de 2023.
Que durante la vigencia de la prórroga legal, las condiciones del contrato debían ser cumplidas a cabalidad, como había sido pactada, siendo que de acuerdo a las partes podría variar el monto del canon de arrendamiento.
Que al haberse practicado la notificación en fecha 02 de diciembre de 2019, aun cuando se negó a firmar la misma, nació la obligación del arrendatario de entregar el inmueble en la fecha indicada, lo que no había ocurrido a la fecha de interposición de la demanda.
Por lo que, no habiendo cumplido el arrendatario con sus obligaciones asumidas contractualmente, procedía a demandar el desalojo del inmueble arrendado, fundamentando su pretensión en los literales “a” y “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Realizada la insaculación respectiva, correspondió el conocimiento del asunto al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que en fecha 07 de junio de 2023, lo admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento oral, establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Efectuados los trámites de citación, en fecha 04 de junio de 2023, compareció ante el tribunal de la causa, el ciudadano PEDRO JOSE RAKOS ESCOBAR, parte demandada, asistido por el abogado EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, otorgó poder apud-acta al prenombrado abogado, así como a las profesionales del derecho BEATRIZ ESCOBAR HERRERA y VALERÍA S. RAMÍREZ ESCOBAR.
En fecha 03 de octubre de 2023, la abogada BEATRIZ ESCOBAR HERRERA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda, donde aceptó como un hecho cierto la celebración entre las partes del contrato de arrendamiento que las une, sobre el inmueble identificado en la demanda, el cual sería usado exclusivamente para fábrica de zapatos; la modificación, mediante adendum de las cláusulas tercera y séptima, relativas al canon de arrendamiento y duración de la relación.
Expresó que, la arrendadora tenía la posibilidad de notificar al arrendatario, su deseo o no, de continuar con la relación arrendaticia en cualquier tiempo; sin ningún tipo de condición, mientras que su representado tenía que notificar, con un mes de anticipación al vencimiento del plazo, alegando que no había igualdad entre las partes contratantes en dicha cláusula, que dejaba a su representado en total desventaja, siendo el débil jurídico, por lo que, a su entender, en el adendum, debió colocarse que ambas partes tenían igual derecho,, de acuerdo con el artículo 21 Constitucional, por cuanto la parte actora tenía ventaja y privilegio ante la demandada.
Que de conformidad con los artículos 7, 26, 256 y 257 constitucionales, solicitó se tuviese como invalida la notificación realizada a solicitud de la actora por la Notaría Pública Cuadragésima de Caracas, en fecha 02 de diciembre de 2019.
Que era cierto que en ese adendum se había modificado la cláusula tercera, en lo relativo al canon de arrendamiento, siendo cierto tal hecho, por lo que era necesario aclarar que durante el período demandado hubo dos (2) reconversiones monetarias, la primera el 20 de agosto de 2018, donde se ordenó dividir el monto a pagar por cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) y la segunda del 1º de octubre de 2021, donde se ordenó que los montos debían dividirse entre un millón de bolívares (Bs. 1.000.000.00), lo cual no fue tomado en consideración por la actora.
Que en razón de ello, luego de la primera reconversión monetaria, a partir del 20 de agosto de 2018, su representado debía pagar la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs.4.000,00), que resultaba ser el equivalente de la cantidad de cuatrocientos millones de bolívares (Bs. 400.000.000,00); y, luego ese mismo monto, a partir del 1º de octubre de 2021, se convirtieron en la cantidad de 0,004 bolívares; es decir, menos de un bolívar (Bs. 1,00).
Que su representado había pagado a cabalidad todos y cada uno de los meses demandados como insolutos, por lo que, no había atraso alguno.
Que su representado había pagado al día y como buen padre de familia, por mensualidades adelantadas, cuando a la letra del contrato debía hacerlo por mensualidades vencidas.
Que en fecha 11 de septiembre de 2018, pago la mensualidad correspondiente al mes de septiembre de 2018, por la cantidad de cuatro bolívares con veintiséis céntimos (Bs. 4,26) vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01080021810100038387, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Inmobiliaria Arauca, C.A.
Que en fecha 02 de octubre de 2018, pago la mensualidad correspondiente al mes de octubre de 2018, por la cantidad de cuatro bolívares con veintiséis céntimos (Bs. 4,26) vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01080021810100038387, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Inmobiliaria Arauca, C.A.
Que en fecha 06 de noviembre de 2018, pago la mensualidad correspondiente al mes de noviembre de 2018, por la cantidad de cuatro bolívares con veintiséis céntimos (Bs. 4,26) vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01080021810100038387, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Inmobiliaria Arauca, C.A.
Que en fecha 06 de diciembre de 2018, pago la mensualidad correspondiente al mes de diciembre de 2018, por la cantidad de veintitrés mil setecientos sesenta y un bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 23.761,66) vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que una vez realizado ese pago, se le comunicó a su representado, que en lo sucesivo, pagaría a la empresa Constructora Alfra, C.A., y por ello se le extendió un recibo de pago desde el mes de marzo de 2018, hasta diciembre de 2018.
Que pagó los meses de enero y febrero de 2019, por la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente Nº 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 20 de marzo de 2019, pagó el mes de marzo de 2019, por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 15 de abril de 2019, pagó el mes de abril de 2019, por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 28 de abril de 2019, pagó el mes de mayo de 2019, por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 10 de junio de 2019, pagó el mes de junio de 2019, por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 1º de julio de 2019, pagó el mes de julio de 2019, por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 04 de agosto de 2019, pagó el mes de agosto de 2019, por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 07 de agosto de 2019, pagó el mes de septiembre de 2019, por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 15 de septiembre de 2019, pagó el mes de octubre de 2019, por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 28 de octubre de 2019, pagó el mes de noviembre de 2019, por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 29 de octubre de 2019, pagó el mes de diciembre de 2019, por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 06 de enero de 2020, pagó el mes de enero de 2020, por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 06 de enero de 2020, pagó el mes de febrero de 2020, por la cantidad de cuatro mil un bolívares (Bs. 4.001,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 06 de enero de 2020, pagó el mes de marzo de 2020, por la cantidad de cuatro mil dos bolívares (Bs. 4.002,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 07 de enero de 2020, pagó el mes de abril de 2020, por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 03 de mayo de 2020, pagó el mes de mayo de 2020, por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 03 de mayo de 2020, pagó el mes de junio de 2020, por la cantidad de cuatro mil un bolívares (Bs. 4.001,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 03 de mayo de 2020, pagó el mes de julio de 2020, por la cantidad de cuatro mil dos bolívares (Bs. 4.002,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 11 de agosto de 2020, pagó los meses de agosto y septiembre de 2020, por la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 14 de agosto de 2020, pagó el mes de octubre de 2020, por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 14 de agosto de 2020, pagó el mes de noviembre de 2020, por la cantidad de cuatro mil un bolívares (Bs. 4.001,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 14 de agosto de 2020, pagó el mes de diciembre de 2020, por la cantidad de cuatro mil dos bolívares (Bs. 4.002,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 04 de enero de 2021, pagó el mes de enero de 2021, por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 04 de enero de 2021, pagó el mes de febrero de 2021, por la cantidad de cuatro mil un bolívares (Bs. 4.001,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 04 de enero de 2021, pagó el mes de marzo de 2021, por la cantidad de cuatro mil dos bolívares (Bs. 4.002,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 04 de enero de 2021, pagó el mes de abril de 2021, por la cantidad de cuatro mil cuatro bolívares (Bs. 4.004,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 26 de abril de 2021, pagó el mes de junio de 2021, por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 26 de abril de 2021, pagó el mes de julio de 2021, por la cantidad de cuatro mil bolívares con un céntimo (Bs. 4.000,01), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 26 de abril de 2021, pagó el mes de agosto de 2021, por la cantidad de cuatro mil bolívares con dos céntimos (Bs. 4.000,02), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 26 de abril de 2021, pagó el mes de septiembre de 2021, por la cantidad de cuatro mil bolívares con tres céntimos (Bs. 4.000,03), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 26 de abril de 2021, pagó el mes de octubre de 2021, por la cantidad de cuatro mil bolívares con cuatro céntimos (Bs. 4.000,04), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 26 de abril de 2021, pagó el mes de noviembre de 2021, por la cantidad de cuatro mil bolívares con cinco céntimos (Bs. 4.000,05), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 26 de abril de 2021, pagó el mes de diciembre de 2021, por la cantidad de cuatro mil bolívares con seis céntimos (Bs. 4.000,06), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 19 de enero de 2022, pagó el mes de enero de 2022, por la cantidad de cuatro bolívares (Bs. 4,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 17 de enero de 2022, pagó el mes de febrero de 2022, por la cantidad de cuatro bolívares (Bs. 4,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 26 de abril de 2022, pagó el mes de marzo de 2022, por la cantidad de cuatro bolívares con diez céntimos (Bs. 4,10), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 08 de marzo de 2022, pagó el mes de abril de 2022, por la cantidad de cuarenta céntimos (Bs. 0,40), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que en fecha 26 de abril de 2022, pagó el mes de mayo de 2022, por la cantidad de cuatro bolívares (Bs. 4,00), vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A.
Que los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2022, enero, febrero y marzo de 2023, los pago vía transferencia efectuada la cuenta corriente No. 01050026541026516552, proporcionada por la actora, correspondiente a la empresa Constructora Alfra, C.A., por la cantidad de doscientos cincuenta y ocho bolívares con sesenta y un céntimos (Bs. 258.61).
Negó, rechazó y contradijo la insolvencia en el pago de las pensiones arrendaticias endilgadas por la parte actora.
Negó, rechazó y contradijo que estuviese obligada a entregar el inmueble arrendado en fecha 1º de marzo de 2023, por vencimiento del término convenido del arrendamiento y su prórroga legal, debiendo tenerse como inválida la notificación realizada por ante la Notaría Pública Cuadragésima de Caracas, en fecha 02 de diciembre de 2019, por haberse hecho de forma ilegal.
Que de tenerse como válida dicha notificación, la prórroga legal venció en fecha 1º de marzo de 2022, y no el 1º de marzo de 2023; por lo que, la relación arrendaticia quedó renovada automáticamente; por lo que, solicitó se declarase sin lugar la demanda.
En fecha 04 de octubre de 2023, el juzgado de la causa, fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar.
En fecha 17 de octubre de 2023, se llevó a cabo la audiencia preliminar en el presente juicio, donde las partes expusieron sus alegatos, defensas y excepciones; donde además, la representación judicial de la parte actora, al momento de ejercer sus respectivas réplicas, señaló que daba por hecho los pagos realizados por la parte demandada en la cuenta de su representada, indicando que ello no significaba que se encontraba solvente, por no guardar consonancia entre los pagos realizados y el monto que debía pagar por concepto de cánones de arrendamiento, aceptando en consecuencia, el haberse efectuado las transferencias indicadas por el demandado.
En fecha 20 de octubre de 2023, el juzgado de la causa, luego de realizar un recuento de las exposiciones realizadas por las partes en la audiencia preliminar, fijó los términos en que, a su entender, quedó trabada la controversia y, abrió la causa a pruebas.
En fecha 06 de noviembre de 2023, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a las pruebas promovidas por las partes, fijando oportunidad para la designación de expertos para la practica de la prueba de experticia, así como el lapso para su evacuación; acto de designación de expertos que se llevó a cabo en fecha 08 de noviembre de 2023.
En fecha 04 de diciembre de 2023, los ciudadanos RAMÓN E. VELÁSQUEZ, JOSÉ DANILO MONTES CÁRDENAS y DAVID ALFREDO VECCHIONE PONCE, expertos designados, consignaron informe pericial, donde arribaron a la conclusión el monto que le correspondía pagar al arrendatario, según contrato, a agosto de 2021, ascendía a la cantidad de ciento cuarenta y cuatro mil bolívares (Bs. 144.000,00), mientras que el monto efectivamente depositado ascendió a la cantidad de ciento cincuenta y un mil setecientos noventa y seis bolívares con cuarenta y siete céntimos (Bs. 151.796,47); asimismo, indicaron que al mes de marzo de 2023, la parte demandada debía pagar la cantidad de ocho céntimos (Bs. 0,08), mientras que lo efectivamente depositado, ascendió a la cantidad de ciento sesenta y siete mil doscientos setenta y cinco bolívares con veintiocho céntimos (Bs. 167.275,28).
En fecha 06 de diciembre de 2023, el juzgado de la causa, fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio; cuyo acto tuvo lugar en fecha 19 de enero de 2024; evidenciándose error material en cuanto al año de celebración, no obstante ello, del expediente se constata claramente que dicho acto se llevó a cabo en fecha 19 de enero de 2024 y no como indica dicha acto el 19 de enero de 2023.
En dicho acto, el juzgado de primer grado, luego de efectuada las exposiciones de las partes, dictó el dispositivo del fallo y se reservó la oportunidad para efectuar la publicación del fallo en extenso.
En fecha 14 de febrero de 2024, el tribunal de la causa, publicó el fallo en extenso, mediante el cual declaró con lugar la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA ALFRA, C.A. (CONALFRA, C.A.), contra el ciudadano PEDRO JOSÉ RAKOS ESCOBAR.
Contra dicha sentencia fue ejercido recurso de apelación en fecha 16 de febrero de 2024, por la representación judicial de la parte demandada, el cual fue tramitado en ambos efectos; lo que sometió al conocimiento de este tribunal superior, la presente causa que, para emitir pronunciamiento, se observa:

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

De la competencia.-
En primer lugar, debe este Tribunal Superior determinar su competencia para conocer del asunto objeto de juzgamiento. A tales fines, observa:
Con la entrada en vigencia de la Resolución No. 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida”.

En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Expediente No. AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre de 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
En tal sentido, con apego estricto a la Resolución No. 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, está última dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.
En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Por lo antes expuesto, y en virtud que la reforma de la demanda que hoy nos ocupa fue admitida en fecha 07 de junio de 2023, por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, es decir, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución, esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y ASÍ SE ESTABLECE.-

De lo Controvertido.-
El thema decidendum del presente asunto se circunscribe al recurso de apelación ejercido en fecha 16 de febrero de 2024, por el abogado EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 14 de febrero de 2024, por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil CONTRUCTORA ALFRA, C.A. (CONALFRA, C.A.), en contra del ciudadano PEDRO JOSÉ RAKOS ESCOBAR.
Conforme los planteamientos de las parte en sus escritos de informes, corresponde determinar si el ciudadano PEDRO JOSÉ RAKOS ESCOBAR, debe entregar a la sociedad mercantil CONSTRUCTORA ALFRA, C.A. (CONALFRA, C.A.), el inmueble constituido por el local comercial identificado con el número y letra 4-A que forma parte del Edificio Industrial No. 4, situado en la Avenida Milán de la Urbanización Industrial Los Ruices Sur, Municipio Sucre del estado Miranda, con un área aproximada de seiscientos quince metros cuadrados (615 Mts2), el cual le fue dado en arrendamiento, por haber incurrido en la falta de los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde septiembre de 2018, hasta febrero de 2020 y los meses de noviembre de 2021, hasta febrero de 2023; y, por vencimiento del término contractual y la prórroga legal.
Son hechos ciertos, aceptados y convenidos por las partes y por tanto, exentos de prueba, la existencia de la relación arrendaticia entre ellas, en virtud de contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública Quinta de Caracas, autenticado en fecha 22 de mayo de 1995, anotado bajo el No. 11, Tomo 2 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, con una duración de un (1) año fijo, considerándose prorrogado automáticamente por períodos iguales de un (1) año; así como la suscripción, en forma privada, de adendum que forma parte del contrato, en el cual se estableció la modificación de las cláusulas tercera y séptima; relativas al canon de arrendamiento y la duración de la relación, siendo ésta última la que estableció que dicha relación de prorrogaba por un (1) año fijo, contado a partir del 1º de marzo de 2018; pero que se consideraría prorrogada automáticamente por períodos iguales de un (1) año, si la arrendadora, en cualquier tiempo, no notificaba al arrendatario su voluntad de darlo por terminado; o, si el arrendatario, con un mes de anticipación al vencimiento del plazo fijo o cualquiera de sus prórrogas, no daba aviso de su intención de darlo por terminado.
Es de hacer notar que en el acto de la audiencia preliminar, la parte actora, al momento de ejercer su réplica en contra de las excepciones y defensas de la parte demandada, aceptó los pagos que dice la demandada haber efectuado, por medio de transferencias electrónicas en la cuenta corriente suministrada para ello; refutando el monto transferido, por cuanto a su entender, no se correspondía con el valor del canon de arrendamiento establecido; quedando así reconocido y aceptado por las partes las transferencias electrónicas en cuestión; por lo que, dichas probanzas se encuentran exentas de valoración y apreciación. Por lo que, siendo controvertida la suficiencia de los montos transferidos. En torno a ello, en la etapa probatoria se evacuó experticia contable por los ciudadanos RAMON E. VELASQUEZ, JOSE DANILO MONTES CARDENAS y DAVID ALFREDO VECCHIONE PONCE (folios 260-265), quienes luego de realizar un análisis de las sumas de dinero transferidas, confrontadas con el canon locativo convenido por las partes, arribaron a la conclusión que al mes de agosto de 2021, el monto que debía pagarse por concepto de cánones de arrendamiento, a la letra del contrato se correspondía a la cantidad de ciento cuarenta y cuatro mil bolívares (Bs. 144.000,00), mientras que lo transferido por la parte demandada, ascendió a la cantidad de ciento cincuenta y un mil setecientos noventa y seis bolívares con cuarenta y siete céntimos (Bs. 151.796,47); y, que para marzo de 2023, la parte demandada debió pagar la cantidad de ocho céntimos (Bs. 0,08), cuando en realidad transfirió la cantidad de ciento sesenta y siete mil doscientos setenta y cinco bolívares con veintiocho céntimos (Bs. 167.275,28), todo lo cual conlleva a quien aquí decide, al establecimiento de la solvencia de la parte demandada, en el pago de las pensiones arrendaticias. Experticia que se aprecia y valora, de conformidad con lo establecido en los artículos 451 del Código de Procedimiento Civil y 1.427 del Código Civil. Así se establece.
Así las cosas, a los fines de emitir pronunciamiento, la juzgadora de primer grado en la decisión recurrida, para resolver sobre el punto del transcurso o no de la prórroga legal, estableció:

“…en lo atinente a la causal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial; en que se sustenta el vencimiento de la relación arrendaticia y su prórroga legal, indicándose en ese sentido que por la continuidad del uso y abuso del inmueble arrendado luego de dicha culminación contractual, este sufrió daños y deterioros, este último aspecto fue refutado por la representación judicial del demandado en el acto oral, estableciendo había quedado fuera del debate judicial, que así se consideró en razón que el desalojo se enmarco expresamente en los cardinales “a” y “g” del artículo 40 de la Ley especial que rige la materia; para lo que observo esta juzgadora atendiendo el literal señalado, que según la cláusula séptima del adendum o anexo del contrato, la relación se estipulo a tiempo determinado, por un (1) año fijo, contado a partir del 1º de marzo de 2018; bajo las siguientes condiciones: a) si LA ARRENDADORA, en cualquier tiempo, no hubiese dado aviso a EL ARRENDATARIO manifestándole su voluntad de darlo por terminado; b) si EL ARRENDATARIO, con un mes de anticipación al vencimiento del plazo fijo, o cualquiera de las prórrogas, no hubiese dado por escrito a LA ARRENDADORA manifestando su voluntad de darlo por terminado; que si dado por EL ARRENDATARIO el aviso a que se refiere la letra b) de esta cláusula, no hubiese, sin embargo, desocupado el inmueble para la fecha convenida, LA ARRENDADORA podrá optar entre demandar la inmediata desocupación o estimar que ha operado una nueva prórroga que EL ARRENDATARIO acepta, como si no hubiese dado el mencionado aviso; pero que dicha prórroga, como cualquiera de las otras, se considerará como plazo determinado. Empero, opuso la parte demandada la inconstitucionalidad de dicha clausula, por considerarla violentaba el principio de igualdad que consagra el artículo 21 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; así como lo dispuesto en los artículos 7, 26, 257, 258 y 335 eiusdem; sugiriendo a esta juzgadora aplicase el control difuso de la constitucionalidad, al considerarse ilegal la practica de la NOTIFICACIÓN EXTRA LITEM, materializada el 02 de diciembre de 2019, a través de la Notaría Pública Cuadragésima de Caracas del Municipio Libertador del Distrito Capital, en donde se impuso personalmente al arrendatario, no obstante que se negó a firmar de lo siguiente:
(…)
Sobre el mecanismo de control de la constitucionalidad invocada por la parte demandada, advirtió este tribunal, que según el principio Pacta Sunt Servanda, el contrato es ley entre las partes; y, que no obstante, se oponía la inconstitucionalidad de una cláusula de rango sub-legal, convenido en el adendum suscrito de mutuo acuerdo por las partes el 02 de agosto de 2018, que fue activada cuando se procedió a notificar al arrendador el 02 de diciembre de 2019; ejecutando sus efectos; no se había rebelado el arrendatario ante la desigualdad denunciada, por resultarle lesiva a sus derechos fundamentales; sino hasta que fue demandado con base a su disposición y lo comunicado sobre la intención del arrendador de extinguir el contrato por el vencimiento de la relación locativa, que era facultativo de éste atendiendo sus términos, por lo que se desestimó lo solicitado, así como la ilegalidad asociada a la notificación extralitem; en procura de enarbolar el principio de la buena fe contractual, máxime que con respecto a los términos de desigualdad que se denuncian, no se dijo, no obstante, la diferencia de oportunidad con respecto al arrendador y arrendatario, que este último, en cuanto al limitado tiempo que señala ostentaba según el contrato, de alguna forma le resulto lesivo, pues, no consta que la ejecutara, de manera tal de comprobar que se vieron obstruidos sus derechos. Así se establecio.-
Dictaminado lo anterior, sobre el mérito de la causal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en que se soporta la pretensión actoral de desalojo, dispuso esta juzgadora que según la cláusula séptima del adendum o anexo del contrato primigenio, la relación arrendaticia fue convenida por las partes a tiempo fijo determinado por períodos de un (1) año; asimismo que se materializó el desahucio de Ley, previsto contractualmente, donde se le comunicó al arrendatario, la intención de la arrendadora de extinguir el contrato, y de otorgarle una prórroga legal de Tres (3) años contados a partir del 01 de marzo de 2020, quedando el inquilino obligado a entregar el inmueble arrendado libre de personas y bienes, solvente en sus obligaciones contractuales; para lo que se advirtió que si bien se delataba un error material en el punto primero del escrito que encabezó la actuación extrajudicial, que se apreció en todo su valor probatorio, atendiendo lo dispuesto en los artículos 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil; pues, hacía referencia a la “…cláusula cuarta del último anexo de renovación del contrato con fecha de vencimiento 01 de marzo de 2019…”; cuando lo correcto era la cláusula séptima (Vigencia de la relación contractual), en razón que ésta y la cláusula tercera (Regulación del canon de arrendamiento), fueron las únicas abordadas y modificadas en el anexo referido soporte de dicha solicitud, según lo plasmado en dicho acápite; ello no afectaba su validez y alcance en la relación locativa; que al haber iniciado el año 1995, a tiempo fijo y determinado por períodos de un (1) año, con prórrogas automáticas igual de un (1) año fijo, si así lo convinieran las partes, siguiendo los lineamientos reseñados; superaba los diez (10) años, atendiendo las previsiones del artículo 26 eiusdem; correspondiéndole al arrendatario Tres (3) años de prórroga legal, al finalizar la prórroga automática el 01 de marzo de 2020; cuyo vencimiento acaeció el 01 de marzo de 2023; conclusión a la que arribó quien suscribe, atendiendo la intención proyectada por las partes contratantes y bajo el amparo del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; dado que de toda obligación de origen contractual es posible diferenciar un objeto real de otro ideal, siendo este último el relevante para considerar el fenómeno del incumplimiento y sus efectos; que se reduce a si se desplegó, o no, la conducta debida, que no es otra, que la proyectada inicialmente por las partes en el contrato como un hecho objetivo que se identifica con cualquier desviación de la programado en el contrato, carente de una valoración subjetiva, que permite articular la activación de su modalidad de corrección; de allí que el incumplimiento contractual sea una causa de acción legal, cuando un acuerdo vinculante no es respetado por una de las partes. Bajo esa premisa, estableció que resultaba imperioso, dada la posición asumida por las partes en el debate judicial, vincular lo pactado expresamente en el contrato, con especial énfasis en la cláusula en que soporta la representación actoral el incumplimiento que le imputa al accionado de no entregar el inmueble arrendado a la fecha de finalización de la relación arrendaticia y su prórroga legal, conllevando al amparo de la pretensión actoral de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), con base al cardinal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial; declarando incontinente CON LUGAR la demanda…”.

De lo anteriormente transcrito, se constata que la juzgadora de primer grado, no yerra al negar la desaplicación de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento que une a las partes, contenida igualmente en el adendum que forma parte de dicho contrato; negativa que, ciertamente, se encuentra amparada y sustentada en el principio de la autonomía de la voluntad de las partes (pacta sunt servanda) al momento en que regulan, contractualmente, sus relaciones. Así se establece.
Empero, al momento en que realiza el cálculo del inicio y fin de la prórroga legal que le correspondía al arrendatario, si bien estableció de manera acertada la fecha cierta de inicio del cómputo de los tres (3) años que le correspondía, en razón de haberse efectuado de manera legal el desahucio, no es menos cierto que yerra en el establecimiento del período en que debía calcularse. Ello, por cuanto si bien quedó comprobado en autos que el desahucio se llevó a cabo en fecha 02 de diciembre de 2019; con suficiente antelación al vencimiento de la prórroga automática de un (1) año que se materializó a partir del 1º de marzo de 2019, se tiene que la prórroga legal comenzó el 1º de marzo de 2020, exclusive, lo cual se tiene como un hecho cierto, conforme la notificación que por medio de la Notaría Pública Cuadragésima de Caracas, le realizó en fecha 02 de diciembre de 2019, la parte actora, de su intención de no renovar la relación arrendaticia; documental que se aprecia y valora, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.601 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
En consonancia, estando el arrendatario en conocimiento del inicio de la prórroga legal a partir del 1º de marzo de 2020, exclusive; en principio, correspondía realizar la entrega del bien arrendado a su arrendador, en fecha 1º de marzo de 2023. Se dice en principio, por cuanto hay que tomar en cuenta que en fecha 13 de marzo de 2020, el Ejecutivo Nacional dictó el Decreto No. 4.160, mediante el cual estableció Estado de Alarma en todo el Territorio Nacional, dadas las circunstancias de orden social que pusieron gravemente en riesgo la salud pública y la seguridad de los ciudadanos y ciudadanas habitantes de la República Bolivariana de Venezuela; ello con la finalidad de adoptar las medidas urgentes, efectivas y necesarias, de protección y preservación de la salud de la población venezolana, para mitigar y erradicar los riesgos de epidemia relacionados con el coronavirus (COVID-19) y sus posibles cepas, y así garantizar la atención oportuna, eficaz y eficiente de los casos que se originaron y se continúen originando; decreto que fue publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 6.519 Extraordinario de esa misma fecha.
En dicho decretó, el Ejecutivo Nacional, entre otras medidas, dictaminó que todas las autoridades del Poder Público venezolano, en sus ámbitos nacional, estadal y municipal, debían dar cumplimiento urgente y priorizado a al mismo, debiendo mantenerlo oportunamente informado, por órgano de la Vicepresidencia Ejecutiva, sobre todas las situaciones bajo su competencia que resultasen o pudiesen resultar afectadas con ocasión de los riesgos de la epidemia del coronavirus COVID-19.
Ahora bien, en acatamiento al decreto mencionado, el Ejecutivo Nacional, mediante decreto No. 4.169, dispuso la suspensión de las obligaciones de pago de las pensiones arrendaticias sobre inmuebles arrendados destinado al uso comercial; no obstante ello, debe entenderse que dicha suspensión de los efectos, abrazó el cumplimiento de la entrega de los inmuebles, por vencimiento del término y su prórroga legal; puesto que durante los seis (6) meses de la suspensión operó una restricción significativa, no sólo en el libre tránsito de bienes y servicios, sino de la concurrencia de personas para dar cumplimiento de obligaciones contractuales.
Partiendo de estas consideraciones, a los fines del establecimiento del lapso de tres (3) años que le concede la ley al arrendatario de prórroga legal; el cual es de orden público relativo; pues es potestativo para el arrendatario y obligatorio para el arrendador, debe determinarse que el período de tiempo durante el cual permaneció en vigencia del decreto de estado de alarma, dictado por el Ejecutivo Nacional con motivo de la pandemia por COVID-19, no debía ser computado dentro de la prórroga legal que le correspondía al arrendatario en el presente caso. Ello, en una interpretación armónica del verdadero sentido y alcance del decreto en cuestión, siendo esta interpretación la más beneficiosa para el arrendatario en lo relativo a la prórroga legal, por considerarlo el débil jurídico en la relación locativa. Así se establece.
Tal criterio ha sido sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 24 de noviembre de 2023, con ponencia de la Magistrada Dra. CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS, en el expediente No. AA20-C-2023-000311, cuando en un caso relacionado con la caducidad de la acción (que también goza de la características de afectar el orden público), dictaminó que en todas aquellas instituciones procesales que conllevasen un perjuicio a los justiciables, en el cumplimiento de sus obligaciones, por el caso excepcional del estado de alarma, debía realizarse una interpretación armónica que permitiese enaltecer el ejercicio de los justiciables de sus derechos civiles. Así, en el fallo en cuestión, al tratar el punto, la Sala expresó:

“…De lo precedente estima la Sala que, al haberse establecido de forma definitiva en el procedimiento iniciado con fines conciliatorios, que la empresa aseguradora consideró rechazar la indemnización del siniestro en acto celebrado en fecha 10 de diciembre de 2019, se observa que hasta la fecha de interposición de la demanda el 12 de abril de 2021, transcurrió un total de doscientos ochenta y cuatro (284) días, con exclusión del lapso de pandemia decretado por el ciudadano Presidente de la República Bolivariana de Venezuela, mediante el cual declaró el Estado de Excepción de Alarma en todo el Territorio Nacional, dadas las circunstancias de orden social y el grave riesgo de la salud pública y la seguridad de los ciudadanos y las ciudadanas habitantes de la República, a fin de que el Ejecutivo Nacional adoptara las medidas urgentes, efectivas y necesarias, de protección y preservación de la salud de la población venezolana para mitigar y erradicar los riesgos relacionados con el coronavirus (COVID-19) y sus posibles cepas, lo cual acarreó la suspensión de los sectores económicos, administrativo y judicial, entre ellos, los Tribunales de la República, desde el 13 de marzo de 2020, hasta el 5 de octubre de 2020, tiempo que no puede tomarse en el cómputo de la caducidad, en virtud de lo dispuesto en el precitado artículo 4, numeral 5 de las Normas que Regulan la Relación Contractual en la Actividad Aseguradora, el cual establece que lo referente a la caducidad debe interpretarse restrictivamente, a menos que la interpretación extensiva beneficie al tomador o asegurado, conforme al principio pro actione y los derechos constitucionales de acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva, cónsono al Estado Social de Derecho y de Justicia que enmarca nuestra Carta Fundamental…”.

Criterio que relacionado con la interpretación restrictiva que debe realizarse sobre el lapso del cálculo de la prórroga legal, por argumento armónico con lo expuesto por la Sala, el período de tiempo que perduró la situación que produjo el estado de alarma por la pandemia del COVID-19, no debe ser computado para el establecimiento de la prórroga legal. Así se establece.
En la situación analizada, y partiendo del hecho que el desahucio fue efectuado en fecha 02 de diciembre de 2019, para que comenzase a correr la prórroga legal a partir del 1º de marzo de 2020; se tiene que la demanda que nos ocupa fue interpuesta en fecha 02 de mayo de 2023; es decir, cuando aún se encontraba corriendo el beneficio concedido por el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que siendo que la relación arrendaticia tuvo una duración superior a los diez (10) años, correspondían tres (3) años de prórroga legal, contados a partir del 1º de marzo de 2020, exclusive, con exclusión del período de tiempo que se mantuvo el estado de alarma por la pandemia por COVID-19, en nuestro país: lo que determina que la presente demanda sea inadmisible, ya que durante el período de prórroga legal, sólo resultaría admisible la misma, por causales distintas a la dispuesta en el literal “g” del artículo 40 eiusdem. Así se decide.
En fuerza de cuanto antecede, es forzoso para quien aquí sentencia, declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 16 de febrero de 2024, por el abogado EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra de la decisión proferida en fecha 14 de febrero de 2024, por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y declarar la inadmisibilidad de la demanda de desalojo interpuesta, lo que se hará de forma expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.

DISPOSITIVA

Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 16 de febrero de 2024, por el abogado EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano PEDRO JOSÉ RAKOS ESCOBAR, contra de la decisión dictada en fecha 14 de febrero de 2024, por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA ALFRA, C.A. (CONALFRA, C.A.), contra del ciudadano PEDRO JOSE RAKOS ESCOBAR, todos ampliamente identificados en el encabezamiento del presente fallo.
Queda así REVOCADA la decisión apelada.
Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, informando sobre las resultas del presente asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2019, en tal sentido, remítanse en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese y regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días del mes de junio del año dos mil veinticuatro (2024). Años 213° de la Independencia y 165° de la Federación.
LA JUEZA,

MARÍA TORRES TORRES.
LA SECRETARIA ACC.,

MARLYN J. SANABRIA JUSTO.
En la misma fecha, once (11) de junio de 2024, siendo la 2:23 p.m., se publicó y registró la anterior decisión constante de veinticinco (25) páginas.
LA SECRETARIA ACC.,

MARLYN J. SANABRIA JUSTO

Expediente No. AP71-R-2024-000098/7.658.
MFTT/MJSJ/Ca.-
Desalojo Local Comercial.
Sentencia Interlocutoria con Fuerza Definitiva.
Materia civil.
Recurso/ “D”.