TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

EXP. N° AP11-V-FALLAS-2022-000826.-

PARTE DEMANDANTE: Sociedad mercantil PROMOTORA MAZAL 17 C.A., inscrita el 09 de octubre de 1997, ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el Nro. 75, Tomo 156-A-Qto.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO y JUANCARLOS QUERALES COMPAGONE, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 6.755, 11.804 y 155.550, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadana GEORBETH TERESITA FERIÑAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.294.415.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA GEORBETH TERESITA FERIÑAS: Abogados SALVADOR CALLES LEAÑEZ y WILMER RUIZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.343 y 28.577, respectivamente.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE CO-DEMANDADA CIUDADANA INES MARÍA GONZÁLEZ DE LA VEGA: Abogado CESAR AUGUSTO CONTRERAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 37.233.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
SENTENCIA INTERLOCUTORIA.-

-I-
SINTESIS DEL PROCESO

Este proceso se inició, por demanda de EJECUCIÓN DE HIPOTECA, incoada el 22 de septiembre de 2022, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento de los Juzgados de Primera Instancia en lo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, resultando designado el Tribunal Séptimo de Primera Instancia, para el conocimiento de dicha causa, luego de realizarse el sorteo respectivo.
Por auto de fecha 19 de octubre de 2022, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia, admitió la presente demanda (f. 51).
Realizados los tramites correspondientes para la intimación de la parte demandada, sin ser exitosa dicha intimación, el 25 de julio de 2023, el Tribunal Séptimo de Primera Instancia, designó a la abogada ANA SABRINA SALCEDO SALCEDO, como Defensora Judicial.
En fecha 19 de octubre de 2023, la Defensora Judicial de la parte demandada, presentó escrito de oposición.
El 07 de noviembre de 2023, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia, dictó sentencia en la cual declaró “PRIMERO: SIN LUGAR LA OPOSICIÓN; SEGUNDO: SE DECLARA FIRME EL DECRETO INTIMATORIO, de fecha 19 de octubre de 2022 y TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte perdidosa al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida.”
Posteriormente, compareció el abogado SALVADOR CALLES, y presentó poder que le fue conferido a él y al ciudadano WILMER RUIZ, por la ciudadana YUSVELIS ANTONIETA FARIÑAS, en su carácter de apoderada de la parte demandada, ciudadana GEORBETH TERESITA FARIÑAS.
Mediante diligencia de fecha 10 de noviembre de 2023, el abogado SALVADOR CALLE, apeló de la sentencia de fecha 07.11.2023.
El Tribunal Séptimo de Primera Instancia, en fecha 13 de noviembre de 2023, dictó sentencia interlocutoria en la cual declaró “NO VÁLIDA la representación ejercida por el abogado SALDAVOR CALLES LEAÑEZ, de la ciudadana GEORBETH TERESITA FARIÑAS (…)”.
En fecha 14 de noviembre de 2023, la representación judicial de la parte demandada, SALVADOR CALLES, presentó diligencia apelando de las sentencias dictadas el 7 y 13 de noviembre de 2023.
Por auto de fecha 16 de noviembre de 2023, el Tribunal Séptimo de Primera Instancia, oyó en ambos efectos la apelación contra la sentencia dictada el 07.11.2023. Asimismo, dictó auto donde oyó a un solo efecto la apelación contra la sentencia interlocutoria dictada el 13.11.2023.
Correspondiendo conocer la Juzgador Superior Sexto, quien el 04 de marzo de 2024, dictó sentencia donde declaró:
“Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 14 de noviembre de 2023, (…)
Segundo: Se declara VALIDA la representación de los abogados Salvador Calles Leañez y Efrain Rafael Montilla Campos, a favor de la ciudadana Georbeth Teresita Fariñas, con relación al instrumento poder autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 16 de noviembre de 2023, quedando anotado bajo el número 31, tomo 45, folios 115 hasta 117; y por lo tanto, válidas todas las actuaciones realizadas por los mencionados abogados en el presente juicio.
Tercero: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 10 de noviembre de 2023 (…)
Cuarto: SE REVOCA la sentencia proferida en fecha 07 de noviembre de 2023, Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (…)
(…Omisis…)
Sexto: Con relación al recurso de apelación ejercido en fecha 10 de noviembre de 2023, contra la sentencia proferida en fecha 07 de noviembre de 2023, no hay condenatoria en costas, por haber prosperado el referido recurso.
Séptimo, Por cuanto la presente decisión se dicta dentro de la oportunidad procesal correspondiente, no es necesaria la notificación de las partes.”.-

En fecha 19 de marzo de 2024, el Tribunal de Alzada dictó auto declaró definitivamente la sentencia anteriormente transcrita y ordenó remitir el expediente al Juzgado Séptimo de Primera Instancia. Siendo recibido por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia, el 02 de abril de 2024.
El 05 de abril de 2024, el Tribunal Séptimo de Primera Instancia de Primera Instancia, Dr. ANTONIO VELÁSQUEZ DELGADO, se inhibió de la presente causa, correspondiendo conocer de la presente causa a este Tribunal Segundo de Primera Instancia, en fecha 12 de abril de 2024, previo el régimen de distribución de causas.
La representación judicial de la parte demandada, en fecha 24 de abril de 2024, presentó escrito de oposición a la intimación.
En fecha 07 de mayo de 2024, compareció la representación judicial de la parte actora, y presentó escrito de rechazo a la oposición de la parte demandada.
-II-
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA, SOCIEDAD MERCANTIL PROMOTORA MAZAL 17 C.A., EN SU ESCRITO DE LIBELO DE LA DEMANDA:
“ ORIGEN DE ESTA ACTUACIÓN
PRIMERO
Por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, de fecha 15 de noviembre de 2002, bajo el Nº 30, Tomo 6, Protocolo Primero, nuestra representada dio en venta a GEORBETH TERESITA FARIÑAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.294.415, el bien inmueble de su propiedad constituido por el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra uno guion b (1-B) ubicado en la Torre "A", piso 1, del Edificio RESIDENCIAS LOS CHORROS PLAZA, situado entre la Avenida Ávila de Los Chorros y la Avenida Sucre de Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda.
El señalado inmueble, tiene una superficie aproximada de (187,70 М2) у consta de salón-comedor, área de estar intimo o estudio, cocina, lavadero, dormitorio principal con su baño, dos (2) habitaciones auxiliares, una de ellas con baño privado y otra con baño compartido y cuarto de servicio con su respectivo baño. Los linderos particulares del citado apartamento, son: NORTE, fachada Norte; SUR, en parte con ducto de ascensor de servicio, en parte con ducto de basura y en parte con fachada Sur, SUR, en parte con el apartamento distinguido con el número y letra 1-A, en parte con ducto de basura y en parte con hall de ascensor de servicio de la Torre y OESTE, con fachada Oeste.
Forma parte integrante de la aludida operación de compraventa, todo lo que es anexo, por lo que le corresponde en propiedad tres (03) puestos de estacionamiento que se ubican en el Sótano tres (S-3) del referido edificio, cada uno de ellos con una superficie aproximada de DOCE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS (12,50 M2) identificados con los Nros. 168, 169-170, los cuales, individualmente considerados, se encuentran alinderados de la siguiente manera: El puesto de estacionamiento N° 168: NORTE, con pasillo de circulación vehicular; SUR, con pasillo de circulación peatonal; ESTE, con puesto de estacionamiento N° 166 y OESTE, con puesto de estacionamiento N° 169. Los puestos de estacionamiento Nros. 169-170 constituyen una sola unidad, con capacidad para dos (02) vehículos automotores. NORTE, con el pasillo de circulación vehicular; SUR, en parte con el maletero Nº 50 y en parte con pasillo de circulación peatonal; ESTE, en parte con puesto N° 168 y en parte con el pasillo de circulación peatonal y OESTE, con los puestos de estacionamiento Nros. 171 y 172.
De igual manera, corresponde en propiedad al apartamento que es objeto de la referida negociación, un maletero que se identifica con el N° 44 de ONCE METROS CUADRADOS CON TREINTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (11,33 M2) comprendido dentro de los siguientes linderos
particulares: NORTE, con pasillo de circulación peatonal; SUR, con muro Sur, ESTE, con maletero Nº 43 y OESTE: con maletero N° 45.
Al referido apartamento, le corresponde un porcentaje de condominio de 1,9228% sobre las cargas, derechos y obligaciones de la comunidad de propietarios del Edificio RESIDENCIAS LOS CHORROS PLAZA, cuyo Documento de Condominio, fue protocolizado en fecha 23 de abril de 2001, ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Mirada, bajo el N° 5, Tomo 3, Protocolo Primero y su aclaratoria ante esa misma oficina registral, en fecha 13 de junio de 2001, bajo el N° 9, Tomo 8, Protocolo Primero.
SEGUNDO
El precio convenido entre las partes para la indicada operación de compraventa, fue la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 280.000.000,00) de los cuales nuestra mandante recibió la suma de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), quedando un remanente de DOSCIENTOS SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 260.000.000,00) que la compradora se obligó a pagar en dólares de los Estados Unidos de Norteamérica. En ese sentido, cabe resaltar el criterio sustentado por nuestra Casación, de la siguiente manera:
(...Omisis...)
Siendo esto así, es de señalar que el saldo deudor quedó fijado entre las partes en la suma de DOSCIENTOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US $ 200.000,00) para ser pagado por la obligada de la siguiente manera:
a. La cantidad de CIENTO CUARENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US $ 140.000,00) en diez (10) cuotas iguales, trimestrales y consecutivas por la suma de CATORCE MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US $ 14.000,00) cada una de ellas, más los intereses. calculados a la tasa del seis por ciento (6%) anual, siendo la fecha de vencimiento de la primera de esas cuotas el dia 18 de febrero de 2003, y así sucesivamente hasta la ocurrencia del pago total de ese primer aporte.
b. La cantidad de TREINTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US $ 30.000,00) que serían pagados el día 15 de noviembre de 2003, más los intereses calculados a la tasa del seis por ciento (6%) anual.
c. La cantidad de TREINTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US $ 30.000,00) a ser pagada el dia 15 de agosto de 2004, más los intereses calculados a la tasa del seis por ciento (6%) anual.
Para facilitar el pago de la deuda, la compradora aceptó un total de doce (12) letras de cambio, cuyos montos y fechas de vencimiento se corresponden con la deuda asumida por la obligada, en el entendido que la emisión y aceptación de tales efectos cambiarios no produciría novación de la obligación principal.
TERCERO
Para garantizar el pago del saldo deudor, los intereses de mora, si los hubiere, los costos de cobranza extrajudicial o extrajudicial a que diere lugar, los honorarios de abogados y, en general, de todas las sumas de dinero que por cualquier causa o motivo se derivaren de la antes indicada negociación, la compradora GEORBETH TERESITA FARIÑAS, constituyó a favor de la vendedora anticresis e hipoteca convencional de primer grado sobre el apartamento objeto de la referida negociación de compra-venta, estableciéndose el monto de la garantía en DOSCIENTOS SESENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USS 260.000,00).
Las premisas en que se entendería constituida la garantía hipotecaria sobre el inmueble descrito al inicio de esta actuación, son las siguientes:
1. La compradora realizaría los pagos en que se fraccionó la deuda, en la dirección que ubica la sede social de nuestra representada, ubicada en el Edificio Parque Cristal, Torre Oeste, piso 13, Oficina 13-1, situado Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda.
Los indicados pagos, serían efectuados por la obligada, sin necesidad de cobro o de requerimiento alguno, en dólares de los Estados Unidos de Norteamérica, mediante cheque de gerencia o transferencia bancaria.
El primero de tales pagos, sería efectuado por la obligada el día 18 de febrero de 2003 y los restantes pagos en iguales fechas de los trimestres y años subsiguientes, es decir, cada tres (03) meses la compradora pagaria la suma de CATORCE MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US $ 14.000,00) haciendo un total de diez (10) cuotas; una (01) cuota especial por monto de TREINTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US $ 30.000,00) a ser pagada el día 15 de noviembre de 2003 y otra cuota especial por monto de TREINTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US $ 30.000,00) a ser pagada el día 15 de agosto de 2004.
2. La deudora otorgó la garantía hipotecaria en mención libre de todo gravamen, por lo que se obligó a mantener el inmueble hipotecado en esa misma situación durante la vigencia de la nombrada garantía.
3. Durante la vigencia de esa garantía hipotecaria, la deudora se obligó a contratar y mantener una póliza de vida de saldo, por un monto no inferior al total de la deuda, a la vez que se obligó a mantener vigente una póliza de seguros contra incendio, terremoto y otros riesgos generales que cubriese la vivienda objeto de la negociación en referencia, designando en ellas como beneficiaria a nuestra representada.
4. En razón de la anticresis constituida, la acreedora tendría la potestad de decidir si administraba el inmueble hipotecado, directamente o por conducto de otras personas y aplicar los frutos que produjere por manera de cubrir los gastos de administración, los impuestos y contribuciones que lo graven, así como las cuotas estipuladas para atender al pago de los intereses y la amortización del capital, en el entendido que nuestra patrocinada podía renunciar en cualquier momento a la referida anticresis, sin que ello comprometiese su responsabilidad, ni menoscabase sus derechos como acreedora hipotecaria.
5. La vendedora, tendría la potestad de exigir el pago inmediato de todo cuanto adeudare la obligada, así como considerar la obligación de plazo vencido, en los casos siguientes: a) si la deudora dejare de pagar las cuotas destinadas a satisfacer el pago del saldo del precio estipulado; b) si por cualquier causa el inmueble hipotecado quedare sin la apropiada protección de los seguros contra incendio, terremoto y demás riesgos de índole general; c) si la deudora incurriese en mora de dos (2) mensualidades en el pago de los impuestos o contribuciones que gravan el bien inmueble hipotecado; d) si fueren acordadas medidas precautelativas o ejecutivas de cualquier naturaleza sobre el bien inmueble dado en garantía; e) si el inmueble hipotecado fuere gravado nuevamente o enajenado, sin el consentimiento previo de nuestra patrocinada, dado por escrito.
6. Sería por cuenta exclusiva de la deudora el pago correspondiente a los gastos para la tramitación y otorgamiento del documento constitutivo de la indicada garantía, así como los de cobranza judicial o extrajudicial, y los de cancelación de hipoteca.
7. En caso de trabarse ejecución hipotecaria, la misma se haría mediante la publicación de un solo cartel de remate y el avalúo de un solo perito, designado por el respectivo juez de la causa.
8. Las partes, eligieron la ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, como domicilio especial, exclusivo y excluyente, quedando sometidas a la jurisdicción de sus competentes tribunales.
De igual manera, se estableció como premisa fundamental entre las partes, que las sumas de dinero indicadas en el citado instrumento, expresadas en dólares de los Estados Unidos de Norteamérica, serían pagadas única y exclusivamente en dólares norte americanos, con exclusión de cualquier otra divisa y su conversión en Bolívares fue solamente para dar cumplimiento a lo que, en su momento, establece el artículo 117 de la Ley del Banco Central de Venezuela.
A continuación se hace la conversión de las cantidades, expresadas en US$ en el documento fundamental de esta acción, respecto a nuestra moneda nacional, resultando los siguientes montos: Saldo deudor DOSCIENTOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USS 200.000,00) corresponde a DOSCIENTOS SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 260.000.000,00). Cada una de las diez (10) cuotas trimestrales y consecutivas de CATORCE MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$ 14.000,00) equivalen a DIECIOCHO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 18.200.000,00). La cuota a pagar el día 15 de noviembre de 2003, de TREINTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$ 30.000,00) equivale a TREINTA Y NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 39.000.000,00). La cuota a ser pagada el día 15 de agosto de 2004, por monto de TREINTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (USS 30.000,00) equivale a TREINTA Y NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 39.000.000,00) y la anticresis e hipoteca convencional de primer grado, por DOSCIENTOS SESENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US $ 260.000,00) equivale a la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 338.000.000,00). Todas estas cantidades calculadas al tipo de cambio referencial de Un Mil Trescientos bolívares (Bs. 1.300,00) por cada dólar de los Estados Unidos de Norteamérica, para la fecha de registro del documento.
HECHOS Y DERECHO APLICABLE
El documento público que se acompaña en copia certificada y que constituye el instrumento fundamental de la presente acción, demuestra fehacientemente que entre nuestra representada y GEORBETH TERESITA FARIÑAS se perfeccionó un contrato de compraventa sobre el inmueble en él identificado, en la forma, términos y demás condiciones que se describen en el citado instrumento y que aquí se dan enteramente por reproducidas. Quedando hipotecado el inmueble como garantía del pago de la deuda pendiente.
En ese sentido, es de señalar que la hipoteca, de acuerdo a la definición que nos ofrece el artículo 1.877 del Código Civil, es ...un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación...".
antes indicada, se le dispensa al acreedor el indiscutible derecho de acción a los fines de hacer valer su pretensión, que no es otra que hacer cumplir el negocio jurídico respaldado con hipoteca.
En el presente caso, la compradora GEORBETH TERESITA FARIÑAS, identificada en líneas anteriores, incumplió flagrantemente con la obligación que le impone observar el artículo 1.527 del Código Civil, cual es ...pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato, pues la nombrada deudora solamente satisfizo el pago de la primera de las cuotas en que quedó fraccionado el pago del saldo deudor, o lo que es lo mismo decir, que la deudora pagó únicamente CATORCE MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMÉRICA (US $ 14.000,00) que, de acuerdo a la situación de hecho preexistente para ese momento, equivalia a la suma de DIECIOCHO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 18.200.000,00).
Ello así, implica considerar que el desacato de la deudora en honrar la satisfacción de las prestaciones a su cargo, origina un serio perjuicio en el acervo patrimonial del acreedor, pues se le priva de obtener la ventaja económica que se deriva de la aludida negociación, contrariándose, así, lo que se dispone en el artículo 1.264 del Código Civil, donde se prescribe que las obligaciones deben ser cumplidas ...exactamente como han sido contraídas...', lo que, a su vez, se conecta con el principio de ley que tiene entre las partes el contrato celebrado con las formalidades de rigor, contemplado en el artículo 1.159 eiusdem.
En base a lo anterior, es de concluir que se está en presencia de una obligación de pago que no ha sido satisfecha por la deudora, la cual se reputa cierta, líquida y exigible, por ser la misma de plazo vencido, con prescindencia de condiciones u otras modalidades que limiten o restrinjan su exigibilidad.
Por ello, la nombrada GEORBETH TERESITA FARIÑAS adeuda a nuestra representada la cantidad de CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMÉRICA (US S 186.000,00) sin que existan causas justificadas o aparentes para que la obligada hubiese dejado de honrar las prestaciones a su cargo frente a nuestra patrocinada.
En consecuencia, existiendo la obligación de pagar una cantidad de dinero que ha sido garantizada con hipoteca, el artículo 660 del Código de Procedimiento Civil contempla la vía procesal idónea para que nuestra patrocinada pueda obtener la satisfacción completa de su interés, en desarrollo inequívoco de la premisa esencial contenida en el artículo 26 de nuestra Carta Fundamental, consagratorio del principio pro actione.
PETITORIO
Por todo lo antes expuestos y siguiendo instrucciones de nuestra representada, PROMOTORA MAZAL 17, C.A., sobre la base de lo establecido en el artículo 660 del Código de Procedimiento Civil, ocurrimos ante su competente autoridad para trabar formal ejecución de garantía hipotecaria, por lo cual pedimos que la obligada GEORBETH TERESITA FARIÑAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.294.415, sea debidamente intimada, a los fines que satisfaga los siguientes conceptos:
1. El pago de la cantidad de CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMÉRICA (US S 186.000,00) que es el monto total del saldo deudor a que se refiere la negociación que se describe en el instrumento fundamental de esta acción, suma esta que, a los efectos indicados por la Ley del Banco Central de Venezuela, equivale a UN MILLÓN CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES DIGITALES (Bs. D. 1.488.000,00) calculados a la tasa de cambio publicado por el Banco Central de Venezuela en Ocho Bolívares Digitales (Bs.D. 8,00) por cada dólar de los Estados Unidos de Norte América.
2. El pago de la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y DOS MIL SIETE DÓLARES CON CINCUENTA CENTAVOS (US S 232.007,50) por concepto de intereses moratorios, calculados a la tasa del seis por ciento (6%) anual, desde el día 18 de mayo de 2003, fecha a partir de la cual la obligada debía satisfacer el pago de la segunda cuota en que quedó fraccionado el pago del saldo deudor, hasta el día quince (15) de septiembre de 2022, suma esta que, a los efectos indicados por la Ley del Banco Central de Venezuela, equivale a UN MILLÓN OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL SESENTA BOLÍVARES DIGITALES (Bs. D. 1.856.060,00). Según el tipo de cambio publicado por el Banco Central de Venezuela en Ocho Bolívares Digitales (Bs.D. 8,00) por cada dólar de los Estados Unidos de Norte América.
Y a los fines del cálculo de los intereses moratorios, se ofrecen los siguientes valores:
a) Un (01) año, representa la cantidad de doce mil dólares de los Estados Unidos de Norte América (US $ 12.000,00).
b) Un (01) mes, representa la cantidad de un mil dólares de los Estados Unidos de Norte América (US $ 1.000,00);
c) Un (01) día, representa la cantidad de dos dólares de los Estados Unidos de Norte América con cincuenta centavos (US $ 2,50).
3.- El pago de SESENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMÉRICA (USS 60.000,00) por concepto de gastos y honorarios de abogado, suma ésta que, a los efectos indicados por la Ley del Banco Central de Venezuela, equivale a CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES DIGALES (BS. D. 480.000,00). Tomando para el cálculo la tasa de cambio publicado por el Banco Central de Venezuela de Ocho Bolívares Digitales (Bs. D. 8,00) por cada dólar de los Estados Unidos de Norte América.".-”

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA, CIUDADANA GEORBETH TERESITA FERIÑAS, EN SU ESCRITO DE OPOSICIÓN:

“Capítulo I
De la oposición al pago que se le intima a la demandada
De conformidad con el ordinal 6º del artículo 663 del Código de Procedimiento Civil, invoca la causal de extinción de la obligación principal que le sirve de garantía a la ejecución d la hipoteca promovida en el presente juicio, la cual está establecida en el ordinal 1º del artículo 1907 del Código Civil, en concordancia con el articulo 1977 eiusdem, por haber transcurrido sobradamente el lapso de diez (10) años contemplado en la ley para prescripción de las acciones personales, específicamente, la obligación personal de pago del saldo del precio de la compraventa celebrada entre la intimante y la intimada, que ocasionó la subsiguiente extinción de la hipoteca que garantizaba el pago de la obligación principal reclamada en este juicio.
Para cumplir con la carga procesal que corresponde al opositor según la constante y reiterada doctrina de casación sobre este asunto, que censura "la defensa genérica de la prescripción misma" y exige que el opositor explique los elementos de hecho que le sirven de fundamento a la prescripción alegada, entre ellos, transcribir los alegatos explanados en la demanda por la actora, de los que se infieren con facilidad la consumación de la prescripción aquí opuesta, y de ese modo establecer la naturaleza de la prescripción y determinar efectivamente el lapso para prescribir las acciones personales de pago del saldo el precio de la compraventa celebrada entre la intimante y la intimada, de manera que procederé a transcribir inmediatamente los párrafos pertinentes de la demanda, así:
(...Omisis...)
Efectivamente, la demandante presentó una primera solicitud de ejecución de hipoteca el 22 de septiembre de 2022 (Vid. Folios 3 al 15 de la Pieza I), cuya admisión fue negada por el tribunal a quo mediante auto de 20 de septiembre 2022 contentivo de un despacho saneador a través del cual explicó que "...no se evidencia la consignación de la posición consolidada de los intereses moratorios generados según la tasa de interés fijada para este tipo de procedimiento especial de intimación." (Vid. Folio 33 de la Pieza 1).
Los apoderados de la parte demandante presentaron escrito el 7 de el que afirmaron lo siguiente:
(...Omisis...)
Los apoderados de la intimante presentaron una segunda solicitud de ejecución de hipoteca el 7 de octubre de 2022 (Vid. Folios 38 al 50 de Pieza 1), cuya solicitud fue admitida por el tribunal a quo el 19 de octubre 2022 (Vid. Folio 51 y 52 de la Pieza I), cuyo segundo escrito de solicitud de ejecución de hipoteca examinaremos a continuación y transcribiremos los párrafos más relevantes:
(...Omisis...)

De los efectos procesales que ocasionan los hechos admitidos en la demanda
De la transcripción de los alegatos expuestos en el señalado escrito presentado por los apoderados de la demandante el 7 de octubre del 2022 (Vid. Folios 36 y 37 de la Pieza 1), y en la segunda solicitud de ejecución de hipoteca presentada el mismo 7 de octubre d 2022 (Vid Folios 38 al 50 de la Pieza 1), que han sido copiados en los párrafos precedentes sobresalen seis hechos relevantes que merecen ser resaltados y que los destaco a continuación:
1) Que "el monto de los intereses moratorios que debe satisfacer la deudora, serán calculados a la tasa del tres por ciento (3%) anual, desde el día 18 de mayo de 2003. fecha a partir de la cual la obligada debía efectuar el pago de la segunda cuota en que queda fraccionado el saldo deudor." (Destacados míos). (Vid. Escrito de la demandante de 7 de octubre de 2022). (Vid. Folios 36, Pieza I).
2°) Que el documento que contiene la compraventa celebrada entre la compañía Promotora Mazal 17, C. A. y mi representada GEORBETH TERESITA FARIÑAS, fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, de fecha 15 de noviembre de 2002, bajo el N° 30, Tomo 6, Protocolo Primero. (Vid. Folio 38, Pieza I).
3º) Que el precio de la compraventa celebrada entre las partes litigantes sobre el apartamento número 1-B, piso 1, Torre A del Edificio Residencias Los Chorros Plaza, fue establecido en "la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 280.000.000,00) de los cuales nuestra mandante recibió la suma de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), quedando un remanente de DOSCIENTOS SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 260.000.000,00) que la compradora se obligó a pagar en dólares de los Estados Unidos de Norteamérica." (Vid. Folio 40, Pieza 1).
4) Que para facilitar el pago del saldo del precio de la referida compraventa, se pactaron .... diez (10) cuotas iguales, trimestrales y consecutivas por la suma de CATORCE MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US $ 14.000,00) cada una de ellas, más los intereses calculados a la tasa del seis por ciento (6%) anual, siendo la fecha de vencimiento de la primera de esas cuotas el día 18 de febrero de 2003, y así sucesivamente hasta la ocurrencia del pago total de ese primer aporte." (Vid. Folio 41, Pieza I).
5°) Que "El primero de tales pagos, sería efectuado por la obligada el día 18 de febrero del 2003 y los restantes pagos en iguales fechas de los trimestres y años subsiguientes, es decir, cada tres (03) meses la compradora pagaría la suma de CATORCE MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US $ 14.000.00) haciendo un total de 10 cuotas." (Vid. Folio 42, Pieza I).
6°) Que "En el presente caso, la compradora GEORBETH TERESITA FARIÑAS identificada en líneas anteriores, incumplió flagrantemente con la obligación que le impone el artículo el artículo 1.527 del Código Civil, cual es "...pagar el precio en el día y en lugar determinados por el contrato", pues la nombrada deudora solamente satisfizo el pago de la primera de las cuotas en que quedó fraccionado el pago del saldo deudor, o lo que es lo mismo decir, que la deudora pagó únicamente CATORCE MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US $ 14.000,00) que, de acuerdo a la situación de hecho preexistente para ese momento, equivalía a la suma de DIECIOCHO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 18.200.000,00)." (Vid. Folio 46, Pieza I).
De la consumación de la prescripción decenal promovida en este escrito de oposición al pago que se le intima a mi representada
En conclusión, los hechos admitidos voluntariamente por la demandante 7 de octubre de 2022 y en la segunda solicitud de ejecución de hipoteca, presentada el mismo 7 de octubre de 2022 han quedado fuados de manera definirla junto a las afirmaciones de la contradicción sirven para definir la relación procesal debe mantenerse inalterable, y a su vez los hechos afirmados en la referida segur apropiadamente que m solicitud de ejecución de hipoteca también sirven para comprobar representada únicamente pagó la primera de esas diez (10) cuotas por la cantidad de CATORCE MIL DÓLARES DE NORTEAMÉRICA (US, $ 14.00.00), que se venció e 138 de febrero del 2003, lo que quiere decir según el relato de la demanda- que mi representada dejó de pagar la segunda cuota que se venció el 18 de mayo de 2003. así como las demás cuotas que se vencieron sucesivamente, lo que equivale significativamente para afirmar con seguridad que el punto de partida de la prescripción decenal alegada en este escrito de oposición al pago que se le intima a mi representada, fue precisamente a partir del 18 de mayo de 2003, esto es, el 19 de mayo de 2003. que es la fecha en que quedó en mora mi representada de pagar la segunda de la diez (10) cuotas pactadas, y siendo así la prescripción decenal alegada prevista en el artículo 1977 del Código Civil se consumó clara y efectivamente 19 de mayo de 2013, sin que en la demandante hubiese alegado la ocurrencia de cualquier hecho con eficacia legal para interrumpir la prescripción. Pido así se establezca.
La argumentación esgrimida en los párrafos precedentes se encuentra en debida correspondencia con la doctrina de casación, que tiene proclamado que "Tanto en el orden lógico como en el temporal, la demanda es el antecedente procesal necesario de la contestación, por lo que bien puede la persona demandada articular su contradicción en situaciones de hecho alegadas por el actor. Es lo que ha ocurrido en el presente caso, pues la demandada, apoyándose en los mismos documentos producidos por los actores, alegó la prescripción decenal adquisitiva prevista en el referido artículo 1979 del Código Civil." (Resaltados míos). (Vid. Gaceta Forense 59. P. 230. Sentencia de 12 de marzo de 1968. Ponente Dr. Carlos Trejo Padilla), cuya doctrina autoriza a la demandada para valerse de los hechos afirmados por la demandante en la solicitud de ejecución de hipoteca, y de esa manera alegar con éxito la consumación de la prescripción decenal extintiva, como en efecto ocurrió en la situación de especie.
Conviene alegar adicionalmente que el único acto susceptible de interrumpir la prescripción lo configuró el registro de la demanda en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, que ocurrió el 2 de noviembre de 2022 (Vid. Folio 106 de la Pieza I), aunque dicho registro de la demanda resultó absolutamente inoficioso porque la prescripción, como ya se alegó, se había consumado el 19 de mayo del 2013.
Jurisprudencia de casación sobre la inmutabilidad de la relación procesal
La doctrina reiterada y constante de casación sobre la inmutabilidad de la relación procesal, está contenida en un antiguo fallo de 6 de febrero 1969, pero que conserva su vigencia por la solidez de sus argumentos, en el que resolvió con excelente criterio jurídico, lo que sigue:
(...Omisis...)
La aplicación al presente asunto de la copiada doctrina de casación ratifica el principio de la inmutabilidad de la relación procesal e igualmente sirve para reforzar el argumento sobre la consumación de la prescripción decenal aquí promovida.
Jurisprudencia de casación sobre la prescripción decenal de la ejecución de hipoteca
La jurisprudencia de casación sobre la promoción exitosa de la prescripción decenal de la obligación de pagar el precio de la compraventa celebrada entre las partes ha establecido el criterio siguiente:
(...Omisis...)
La invocada jurisprudencia de casación sobre la promoción de la prescripción decenal en el escrito de oposición al pago que se le intima a mi mandante, permite afirmar sin duda alguna que en el presente caso se consumó el 19 de mayo de 2013 la prescripción decenal de la obligación de pagar el precio de compraventa celebrada entre las partes litigantes. Pido así se decida.
De las peticiones finales
En fuerza de las consideraciones expuestas, solicito respetuosamente de ese tribunal, que después de examinar cuidadosamente las afirmaciones de la solicitud de hipoteca, en concordancia con los hechos afirmados en este escrito de oposición al pago que se le Intima a mi representada, declare que la presente oposición llena los extremos exigidos en el artículo 663 del Código de Procedimiento Civil y, por vía de el procedimiento abierto a pruebas, y que la sustanciación continuará por los tramites del procedimiento ordinario.”.-

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA, SOCIEDAD MERCANTIL PROMOTORA MAZAL 17 C.A., EN SU ESCRITO DE NEGATIVA A LA OPOSICIÓN:
“ PUNTO PREVIO
Existe por nuestra parte, fundado temor sobre la certeza y legalidad del último poder presentado por el Abogado SALVADOR CALLES LEAÑEZ, el cual le fue conferido por la demandada-intimada GEORBETH TERESITA FARIÑAS, en fecha 16 de noviembre de 2023, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Sucre del Estado Miranda, inscrito bajo el N° 31. Tomo 45, Folios 115 al 117, el cual impugnamos ante el Juzgado Superior Sexto de esta misma Circunscripción Judicial.
Ahora bien, por cuanto nuestra impugnación no fue considerada, ante este Tribunal, exponemos con mayor precisión las razones y hechos que nos hacen desconfiar de la certeza y veracidad de dicho instrumento, debido a lo siguiente:
La firma de la otorgante GEORBETH TERESITA FARIÑAS en el poder. es totalmente diferente a la firma que aparece en el documento público de adquisición del inmueble hipotecado, cuya ejecución se tramita. Esto puede observarse en el instrumento fundamental de la presente acción que cursa a los folios y en el poder que se encuentra a los folios 202.203.204.
En la fotocopia de la cédula de identidad de la nombrada demandada, que aparece en la Planilla N° 06000081148. emitida por la Notaria Pública Octava del Municipio Sucre, en la que no consta la firma de la otorgante (folio 202).
En el texto del poder (línea 2) se indica que la otorgante está domiciliada en Montreal-Canada) y en la Nota de Autenticación, se señala "domiciliada en Libertador. Distrito Capital"
La demandada e intimada aparentemente no reside en Venezuela, desde hace algunos años, como se le informó al Alguacil encargado de practicar su citación y como bien lo dice la Nota de Autenticación del poder.
Asimismo, de las resultas de la información solicitada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial al SAIME, aparece en los movimientos migratorios, que la última salida que hizo la demandada fue el 28 de agosto de 2016 y no consta registro de entrada al país (folios 90, 91, 92).
No obstante, por cuanto la respuesta del SAIME es de febrero de 2023. у por ser de sumo interés para la veracidad del instrumento poder con el que actúa el Dr. Calles, pedimos a este Tribunal que hoy conoce de la causa, solicite la actualización del movimiento migratorio de GEORBETH TERESITA FARIÑAS, a los fines de verificar si la nombrada ciudadana estaba en este país el 16 de noviembre de 2023. Juramos la urgencia de esta solicitud.
Es importante destacar al Tribunal, que en fecha 22 de abril de 2024 el apoderado judicial de la parte intimada, interpuso escrito de oposición recibido en la taquilla de URDD; cuando el Juez aún no se había abocado al conocimiento de la causa; observando posteriormente que hubo una alteración en las actas procesales, específicamente en ese primer escrito de oposición, al cual le fue agregado la fecha 24 de abril de 2024, para que este digno Tribunal lo tome en cuenta. Aunado al hecho de causar inseguridad jurídica en los lapsos procesales al consignar nuevamente el segundo escrito de oposición el día 30 de abril del año en curso y para demostrar los dichos consignamos copia simple de última página del escrito de oposición, además de informarle que para el 02 de mayo del presente año, el expediente aún continuaba sin la debida foliatura, siendo el último folio 259, foliaturas estas realizadas por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia del cual procede.
I
Rechazamos y contradecimos la OPOSICION formulada por el supuesto derado de la demandada e intimada deudora GEORBETH TERESITA FARIÑAS, por no estar fundamentada en ninguna de las causales previstas en el 663 del Código de Procedimiento Civil, las cuales son taxativas.
Rechazamos y negamos que se propusieron dos solicitudes de EJECUCION DE HIPOTECA. esta argumentación del abogado de la demandada carece de toda lógica y sentido. Solo existe en autos una sola solicitud. El Juez de la Causa en una sana aplicación del derecho procesal. mediante un Despacho Saneador, requirió corregir lo relacionado con los intereses moratorios. Dentro de su oportunidad presentamos escrito cumpliendo con lo requerido en el Despacho Saneador, y, para facilitar el manejo de las actas, presentamos todo el libelo con las correcciones añadidas, pero no como una segunda solicitud, sino la misma. De ningún modo se interpuso una segunda solicitud, simplemente se modificó el punto que evidentemente constituía un error y en aras de mayor claridad, se agregó al libelo esa corrección. La intención del legislador respecto a la figura del despacho saneador es corregir al inicio del proceso las fallas o faltas del libelo para mantener en perfecto orden y saneado el expediente contentivo de la causa que se ventila.
Los alegatos sobre la existencia de dos solicitudes de ejecución de hipoteca son ideas creadas por el apoderado de la demandada, que ni benefician, ni perjudican, pero pueden traer consecuencias de enredo y contrariedades.
II
Antes de explanar las razones de hecho y de derecho que se emplearon en esta demanda, es conveniente referirnos a las acciones reales y acciones Personales, así las acciones reales tienen por objeto garantizar el ejercicio de algún derecho real, es decir, aquellas que ejercita el demandante para reclamar o hacer un derecho sobre alguna cosa, con plena independencia de toda obligación personal por parte del demandado.
la hipoteca es un derecho real y como tal la prescripción es de veinte (20) Art. 1.977 del Código Civil vigente
Las acciones personales son las que tienen por objeto garantizar un derecho personal, es decir, se deducirán para exigir el cumplimiento de una obligación personal, ya sea de dar, de hacer o de no hacer determinado acto prescriben por diez (10) años.
En este caso estamos frente a una acción real, no personal.
La acción se interpone ante el incumplimiento de la compradora a su obligación de pagar la deuda en los términos convenidos en el documento público celebrado en fecha 15 de noviembre de 2002, ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, hoy Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda.
En esa oportunidad la demandada adquiere el inmueble constituido por el apartamento 1-B de la Torre A del piso 1, Edificio Residencias LOS CHORROS PLAZA, bajo los términos y condiciones establecidos en el documento de compra-venta con garantía hipotecaria, pero transcurridos los años y en vista del incumplimiento de la compradora al no pagar la deuda o precio del inmueble adquirido, la empresa propietaria PROMOTORA MAZAL 17, C.A., decidió ejercer su derecho y solicitar la ejecución de la hipoteca.
En el presente caso se ventila la ejecución de una hipoteca constituida sobre un inmueble dado en venta a plazos, es decir, la compradora se obligó a pagar el saldo del precio de venta del inmueble adquirido mediante pagos parciales convenidos entre las partes y establecidos clara y perfectamente en el documento de compra-venta que, registrado ante la autoridad competente se convirtió en un documento público como el tiempo establecido por la ley para prescribir.
Al faltar a su obligación de pago de la deuda, la compradora incurrió en consecutiva v reiterada, lo que generó que e nuestra representada vendedora a del bien inmueble enajenado, ejerciera su derecho y solicitara la acción de la hipoteca que fue constituida por la compradora hoy demandada, propietaria garantizar el pago de la deuda.
Hoy ante el evidente incumplimiento de la compradora, por intermedio su apoderado, pretende defenderse alegando derechos que no le corresponden. La irrita extinción de la obligación principal por el transcurso del lapso, alegada infundadamente y apoyándose en una falacia como lo es la prescripción decenal, en lugar de servirle a la demandada como una buena defensa, constituye el reconocimiento de su irresponsabilidad ante las obligaciones asumidas en el documento de compra-venta, instrumento fundamental de esta acción, firmado ante el Registrador Público.
V
El Código Civil venezolano, define la hipoteca en su artículo 1.877 en los siguientes términos:
"La hipoteca es un derecho real constituido sobre bienes del deudor o de un tercero, en beneficio del acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación".
Ahora bien, la hipoteca inmobiliaria es una garantía especialísima, con características propias que la distinguen de otros derechos reales. Así las cosas. se tiene que la hipoteca confiere al acreedor hipotecario el derecho de hacer ejecutar la cosa para la satisfacción de su crédito, el derecho de preferencia para cobrarse del producto del remate de la cosa hipotecada y el derecho de persecución de ésta para ejecutarla en manos de quien se encuentre.
"Todas las acciones reales se prescriben por veinte años..." Art. 1.977 del Código Civil,
La deuda fue garantizada con hipoteca convencional de primer grado, cuya prescripción es veintenal (20) años. La acción se intenta dentro de los Veinte años contados a partir de la fecha de registro del documento público que nos ocupa el 15 de noviembre de 2002.
El abogado S. Calles en su desesperado interés por defender a la intimada. en una manera improcedente infundada quiere confundir las obligaciones reales con las personales, pretendiendo que la obligación real a la que se refiere e esta acción es personal. Y en esto yerra el representante judicial de la demanda.
El artículo 1.907 del Código Civil vigente, establece las formas de atención de las hipotecas, a saber:
(...Omisis...)
La hipoteca constituida por la demandada no se extinguió por ninguna de las formas determinadas en el artículo copiado. La hipoteca tenía plena vigencia y validez para el momento de iniciar este procedimiento especial. y. se corroboró con el registro del libelo y del auto de admisión, por ante el Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 15 de noviembre de 2002, cuyos recaudos fueron producidos a las actas procesales y constituyen el medio idóneo para interrumpir la prescripción veintenal.
VI
La parte intimada se refiere a la inmutabilidad de la relación procesal, sin argumentar el por qué de ese señalamiento, por tanto, ese aspecto en nada beneficia o perjudica el presente juicio, de modo que al no aportar nada, debe desecharse y así lo pedimos a este Tribunal.
Por todo lo expuesto, muy respetuosamente solicitamos declarar SIN LUGAR por IMPROCEDENTE la oposición formulada por la demandada, con todos los pronunciamientos de Ley.”.-

-III-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

1. Marcado con la letra “A”, original de poder suscrito por el ciudadano DAVID BENZAQUEN MURCIAN, en su carácter de director de la sociedad mercantil PROMOTORA MAZAL 17 C.A., a los abogados MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO y JUANCARLOS QUERALES COMPAGNONE, por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas, Municipio Libertador, en fecha 03 de junio de 2022, bajo el Nro. 36, Tomo 24.
2. Marcado con la letra “B”, copia certificada de documento de venta suscrito por la ciudadana ILIANA SONIA MARÍA LÓPEZ SEIJAS, en su carácter de apoderada de la sociedad mercantil PROMOTORA MAZAL 17 C.A., vendedora, y la ciudadana GEORBETH TERESITA FARIÑAS, compradora, sobre un (1) apartamento distinguido UNO-B (1-B), Torre A, situado en la planta Nro. 1, destinado a vivienda que forma parte del edificio denominado RESIDENCIAS LOS CHORROS PLAZA, ubicado en la Urbanización Los Dos Caminos, entre avenida Ávila de los Chorros y avenida Sucre de Los Dos Caminos, Jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, por el precio de DOSCIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 280.000.000,00), el cual fue debidamente registrado por ante el Registro Público del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, el 15 de noviembre de 2002, bajo el Nro. 30, Tomo 6, Protocolo 1°, según certificación expedida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 15 de agosto de 2022.
3. Marcado con la letra “C”, original de certificación de gravamen, expedido por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, de fecha 25 de agosto de 2022, Nro. de trámite 239.2022.3.251, del inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido UNO-B (1-B), Torre A, situado en la planta Nro. 1, del Edificio Residencias Los Chorros Plaza, ubicado en la urbanización Los Dos Caminos, entre avenida Ávila de Los Chorros y avenida Sucre de Los Dos Caminos, jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda.

En cuanto las documentales marcadas con los numerales 1,2 y 3, observa este Juzgador, dichos instrumentos tratan de documentos públicos administrativos, los cuales no fueron impugnados, tachados ni desconocidos durante la secuela del proceso, por lo que, se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y ASÍ SE DECIDE.
Este Tribunal Segundo de Primera Instancia, conforme a lo pautado en el artículo 663 del Código de Procedimiento Civil, estando dentro de la oportunidad legal correspondiente, para a dictar sentencia interlocutoria en la presente causa, procede a realizarlo bajo las siguientes consideraciones:

-IV-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

La pretensión contenida en la demanda que inició este proceso judicial está orientada a la ejecución de hipoteca en virtud de que las partes sociedad mercantil PROMOTORA MAZAL 17 C.A., en su carácter de vendedor, y la ciudadana GEORBETH TERESITA FERIÑAS, en su carácter de comprador, en fecha 15 de noviembre de 2002, suscribieron un contrato de compra-venta, mediante la cual la compradora, ciudadana GEORBETH TERESITA FERIÑAS, constituyó a favor de la empresa PROMOTORA MAZAL 17 C.A., una hipoteca convencional de primer grado, hasta por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE ÁMERICA ($ 260.000,00).
Este Tribunal Segundo de Primera Instancia, revisado la pretensión de la presente causa, considera necesario señalar el contenido del primer párrafo contenido en el artículo 663 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“Artículo 663.- Dentro de los ocho días siguientes a aquél en que se haya efectuado la intimación, más el término de la distancia si a él hubiere lugar, tanto el deudor como el tercero podrán hacer oposición al pago a que se les intima, por los motivos siguientes (…)”.-

Ahora bien, de la norma parcialmente transcrita, se desprende que la oposición a la demanda constituye el acto procesal mediante el cual la parte demandada ejerce su derecho Constitucional a la defensa y admite o rechaza la pretensión del accionante. Asimismo, el artículo anteriormente citado, establece las causales por las cuales la parte accionada puede oponerse.
Como puede apreciar, el derecho a la defensa lo ejerce la parte demandada, por primera vez en este tipo de procesos, con la oposición al decreto intimatorio. Sin embargo, el demandado, bien sea por rebeldía o por negligencia, puede no ejercer ese derecho, lo que traería como inexorable consecuencia la declaratoria de firmeza del decreto intimatorio.
Así bien, el artículo 663 ejusdem, contiene las causales por las cuales el demandado debe oponerse al pago que se le intima, las cuales son:
“(…) 1º La falsedad del documento registrado presentado con la solicitud de ejecución.
2º El pago de la obligación cuya ejecución se solicita, siempre que se consigne junto con el escrito de oposición la prueba escrita del pago.
3° La compensación de suma líquida y exigible, a cuyo efecto se consignará junto con el escrito de oposición la prueba escrita correspondiente.
4º La prórroga de la obligación cuyo incumplimiento se exige, a cuyo efecto se consignará con el escrito de oposición la prueba escrita de la prórroga.
5º Por disconformidad con el saldo establecido por el acreedor en la solicitud de ejecución, siempre que se consigne con el escrito de oposición la prueba escrita en que ella se fundamente.
6º Cualquiera otra causa de extinción de la hipoteca, de las establecidas en los Artículos l.907 y l.908 del Código Civil.
En todos los casos de los ordinales anteriores, el Juez examinará cuidadosamente los instrumentos que se le presenten, y si la oposición llena los extremos exigidos en el presente Artículo, declarará el procedimiento abierto a pruebas, y la sustanciación continuará por los tramites del procedimiento ordinario hasta que deba sacarse a remate el inmueble hipotecado, procediéndose con respecto a la ejecución como se establece en el único aparte del Artículo 634.”.-

Ahora bien, en el presente caso bajo estudio, constata este Tribunal Segundo de Primera Instancia, que la parte demandada, ciudadana GEORBETH TERESITA FARIÑAS, en su escrito de oposición lo realizó en cuando al ordinal 6° del artículo 663 del Código de Procedimiento Civil, referente al ordinal 1° del artículo del artículo 1907 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1977 ejusdem, alegando que ha transcurrido el lapso de diez (10) años contemplados en la Ley para la prescripción personal, el cual manifiesta que finalizó el 19 de mayo de 2013.
Correspondiendo a este sentenciador, verificar si se encuentran llenos los extremos exigidos en el artículo 663 ejusdem.

Establece el artículo 1907 del Código Civil:
“Artículo 1.907.- Las hipotecas se extinguen:
1º.- Por la extinción de la obligación.
2º.- Por la pérdida del inmueble gravado, salvo los derechos conferidos en el artículo 1.865.
3º.- Por la renuncia del acreedor.
4º.- Por el pago del precio de la cosa hipotecada.
5º.- Por la expiración del término a que se las haya limitado.
6º.- Por el cumplimiento de la condición resolutoria que se haya puesto en ella.”

Establece esta norma, una serie de medios y mecanismos para dejar sin efecto esta garantía de hipoteca, es decir, que la hipoteca puede ser extinguida por vía de consecuencia al extinguirse la obligación principal que ésta garantizaba, siendo ésta la defensa opuesta por los demandados, alegando la extinción de la hipoteca en virtud de la prescripción contenida en el artículo 1977 ejusdem, que establece lo siguiente:
“Artículo 1.977.- Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título ni de buena fe, y salvo disposición contraria de la Ley.”.-

La prescripción extintiva o liberatoria es un medio o recurso mediante el cual una persona se libera del cumplimiento de una obligación cumplidas como se encuentren determinadas condiciones contempladas en la ley como son la inercia del acreedor, el transcurso del tiempo y la invocación por parte del interesado de la prescripción.
El Código Civil, regula dos tipos de prescripción dentro de un mismo título y en su artículo 1952, la define como: “La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley.”.-
Al respecto la legislación venezolana establece dos tipos de prescripción, a saber, la prescripción real y la prescripción personal, por lo que, corresponde a quien aquí decide examinar, si la una hipoteca convencional de primer grado, contenido en el contrato de compra-venta, suscrita por las partes en fecha 15 de noviembre de 2002, debidamente presnetada por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, se trata de un derecho real o personal.
Siendo necesario traer a colación el criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nro. 253, de fecha 07 de julio de 2022, en la cual estableció:
“Transcrito lo anterior, esta Sala a los fines de establecer si en el presente caso se trata de un derecho real o un derecho personal, se determina como distinción principal que el derecho real está referido a la potestad personal sobre una o más cosas objeto del derecho; mientras que el derecho personal es el vinculo jurídico entre dos personas, a diferencia del real en que predomina la relación entre una persona y una cosa. (Diccionario Jurídico Elemental. Guillermo Cabanellas de Torres. Pág. 121, 17ª.ed-Buenos Aires: Heliasta. Año 2005).
De igual modo las acciones para reclamar o garantizar tales derechos, están referidas a las acciones reales y acciones personales; siendo que, la primera de ellas son aquellas que ejercita el demandante para reclamar o hacer valer un derecho sobre alguna cosa, con plena independencia de toda obligación personal por parte del demandado; mientras que la segunda son aquellas que se deducirán para exigir el cumplimiento de una obligación personal, ya sea de dar, de hacer o de no hacer determinado acto. (Cfr. Fallo N° RC-007, de fecha 31 de enero de 2017, expediente N° 2016-515, caso: Olga Aguado Durand contra Ricardo Antonio Rojas Núñez, bajo la ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe la presente decisión).
La acción real es “la nacida de algunos de los derechos llamados reales; esto es, del dominio pleno o menos pleno, de la posesión, de la sucesión hereditaria, de los censos, del usufructo, uso o habitación, de las servidumbres, de la prenda o la hipoteca. Llámense reales estos derechos por qué no afectan a la persona, sino a la acción personal”. (Diccionario Jurídico Elemental. Guillermo Cabanellas de Torres. Pág. 19, 17ª.ed-Buenos Aires: Heliasta. Año 2005.
La acción personal es “la que corresponde a alguno para exigir de otro el cumplimiento de cualquiera obligación contraída, ya dimane ésta de contrato o de cuasicontrato, de delito, cuasidelito o de la ley; y se dice personal por qué nace de una obligación puramente de la persona (por oposición de la cosa) y se da contra la obligada o su heredero”. (Diccionario Jurídico Elemental. Guillermo Cabanellas de Torres. Pág. 18, 17ª.ed-Buenos Aires: Heliasta. Año 2005).
Tales acciones prescriben a saber: las reales por veinte años y las personales por diez años, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título, ni de buena fe, y salvo disposición contraria de la ley, conforme a lo establecido en el artículo 1977 del Código Civil, antes citado en este fallo.”

Del criterio antes transcrito, verifica este Juzgador, que la acción real, concierne a la potestad que un sujeto (natural o jurídica) sobre una cosa objeto del derecho, poniendo como ejemplo de ellas lo correspondiente a las sucesiones hereditarias, de los censos, el usufructo, uso o habitación, de las servidumbres, de la prenda o la hipoteca.
Así el artículo 1877 del Código Civil, establece:
“Artículo 1.877. La hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación.”.-
De la jurisprudencia y del artículo anteriormente citados, puede constatar este Tribunal Segundo de Primera Instancia, que la hipoteca corresponde a un derecho real y en consecuencia a una acción real. Por lo que, en el presente caso bajo estudio, versa sobre la ejecución de una hipoteca convencional de primer grado, constituida por las partes sobre un bien inmueble, correspondiendo la presente acción para quien aquí decide, a una acción real, correspondiendo la prescripción de la presente pretensión de ejecución de hipoteca, veinte (20) años de conformidad con lo establecido en el artículo 1977 del Código Civil. Por los fundamentos antes expuestos, este órgano jurisdiccional, considera IMPROCEDENTE la oposición formulada por la representación judicial de la parte demandada, y ASÍ SE DECIDE.-
-V-
DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho previamente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara lo siguiente:
PRIMERO: SIN LUGAR la oposición formulada por la parte demandada, ciudadana GEORBETH TERESITA FARIÑAS, en fecha 24 de abril de 2024, todo con motivo del juicio por EJECUCIÓN DE HIPOTECA que sigue la sociedad mercantil PROMOTORA MAZAL 17 C.A, contra la ciudadana GEORBETH TERESITA FARIÑAS.
SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en Costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia.
TERCERO: Se ordena notificar a las partes de la presente decisión, en atención a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, y de acuerdo con la Sentencia Nro. 000386, del 12 de agosto de 2022, Exp. Nº AA20-C-2021-000213, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, referente a la práctica de la notificación a través de medios telemáticos, informáticos y de comunicación (TIC) disponibles; por lo que una vez se deje constancia en autos por Secretaría de haberse efectuado la última notificación mediante los medios electrónicos a las partes actuantes en la presente causa, comenzará a correr los lapsos para el ejercicio de los recursos que hubiere lugar contra la presente decisión.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de mayo del año dos mil veinticuatro (2024). Años: 214º de la Independencia y 165º de la Federación.-
EL JUEZ,

Dr. JHONME RAFAEL NAREA TOVAR.-
EL SECRETARIO,
Abg. RENÉ FAJARDO MOTA.-
En esta misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento
EL SECRETARIO,

Abg. RENÉ FAJARDO MOTA.-
JRNT/RFM/AR.-
Exp. Nro. AP11-V-FALLAS-2022-000826