REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
CARACAS, 20 DE NOVIEMBRE DE 2024
214º Y 165º
ASUNTO: AP71-R-2024-000612 (1498)
PARTE DEMANDANTE: SABRINA CHIARA PAGNANI PAGNANI, TATIANA ÁNGELA PAGNANI PAGNANI, MARÍA EMILIA PAGNANI DE PAGNANI, venezolanas mayores de edad, domiciliadas en la ciudad de Roma, Italia; titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.335.219, V-13.308.544 y V-3.511.492, respectivamente, CHRISTIAN PAGNANI PAGNANI, domiciliado en el Reino de España, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.11.311.538.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: abogadas MALI RAFAELA IANNUCI BRUSCHI y MORELLA TREJO PARODI, abogadas en ejercicio, inscritas en el INSTITUTO DE PREVISIÓN SOCIAL DEL ABOGADO bajo el N°140.301 y 13.746, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadanos MARIA CAROLINA MARCHAN DE RODRIGUEZ, MIGUEL ANGEL MARCHAN SILENZI, RICARDO MARCHAN SILENZI y SARA AMELIA SILENZI DE MERCHÁN, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.517.688., V-11.307.390 y V-13.823.545, E- 1.033.465 respectivamente,
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados MICHELINA CIANCIULLI DE POSADA, JESÚS EDUARDO ROCHA DOS SANTOS y ALFONSO LÓPEZ, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 75.507, 77.966 y 33.486, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS (APELACIÓN)
SENTENCIA: DEFINITIVA
- I-
NARRATIVA
En fecha 21 de septiembre de 2022, fue presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas, un libelo de demanda de Resolución de Contrato, presentado por la abogada Mali Iannucci, actuando en representación judicial de la ciudadana SABRINA CHIARA y otros, en contra del ciudadano JUAN RICARDO MERCHAN, el cual sería distribuido de forma manual.
En fecha 26 de septiembre de 2022, fue admitida la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, por el TRIBUNAL VIGÉSIMO OCTAVO (28°) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, al que le correspondió el conocimiento de la causa por distribución de Ley; ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, SARA AMELIA SILENZI DE MERCHÁN, y los herederos conocidos y desconocidos del causante JUAN RICARDO MERCHAN DELGADO BLANCO. En esa misma fecha se libró Edicto.
En virtud de la infructuosidad de los intentos de citación personal de la demandada SARA AMELIA SILENZI DE MERCHÁN, y previa solicitud de la representación judicial de la parte accionante, el tribunal de instancia el 25 de noviembre de 2022, acordó librar cartel de citación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En ese misma oportunidad de libró del cartel de citación correspondiente.
Por diligencia de fecha 18 de enero de 2023, la representación judicial de la parte demandante consignó a los autos edictos publicados en prensa a los fines de la citación de los herederos conocidos y desconocidos del de cujus JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO BLANCO.
La secretaria del tribunal de la causa, dejó nota en el expediente fechada 20 de enero de 2023, en la cual dejó asentado su traslado al domicilio de la parte demandada y de haber fijado copia de cartel de citación respectivo, dando cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 2 de marzo de 2023, el tribunal de instancia acordó designar defensora judicial a la codemandada SARA AMELIA SILENZI DE MARCHAN, recayendo en la persona de la abogada Nery Carolina Lucero Escobar. Ese mismo día se libró boleta de notificación a la prenombrada profesional del derecho.
Mediante diligencia del 8 de mayo de 2023, suscrita por el alguacil judicial Edgar Zapata, éste dejó constancia de haber entregado la boleta de notificación a la abogada Nery Carolina Lucero Escobar, mientras que ésta última, por diligencia del 13 de marzo de 2023, aceptó el cargo recaído en su persona, y juró cumplirlo bien y fielmente.
El 22 de marzo de 2023, el tribunal de la causa libró compulsa de citación a la defensora ad litem, la cual le fue entregada por el alguacil Jairo Álvarez, de acuerdo a diligencia inserta en autos de fecha 11 de abril de 2024.
En fecha 13 de abril de 2023, la defensora ad litem, consignó escrito de contestación a la demanda. Ese mismo día, comparecieron ante el tribunal de instancia los ciudadanos MARÍA CAROLINA MARCHÁN DE RODRIGUEZ, actuando en su propio nombre y como apoderada judicial de la ciudadana SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN; MIGUEL ÁNGEL MARCHÁN SILENZI y RICARDO MARCHÁN SILENZI, asistidos por la abogada MICHELINA CIANCIULLI; quienes otorgaron poder apud acta a los ciudadanos MICHELINA CIANCIULLI DE POSADA, JESÚS EDUARDO ROCHA DOS SANTOS y ALFONSO LÓPEZ. Luego, ese mismo día, los prenombrados abogados consignaron escrito de cuestiones previas, oponiendo las de los ordinales 1° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de abril de 2023, el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia interlocutoria en la cual declaró SIN LUGAR, la cuestión previa del ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
El 24 de abril de 2023, compareció la representación judicial de la parte demandante, dándose por notificado de la decisión del 20 de abril de 2023, y contestando a las cuestiones previas opuestas por su contraria.
En fecha 25 de abril de 2023, la representación judicial de la parte demandada, se dio por notificada de la decisión interlocutoria de fecha 20 de abril de 2023, aduciendo además, la extemporaneidad del escrito presentado por la parte demandante de fecha 24 de abril de 2023, en el que habrían intentado subsanar los defectos de forma de la demanda.
En fecha 26 de abril de 2023, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda, en la cual, impugnó la cuantía de la demanda y expresó su contradicción general a la demanda.
La apoderada judicial de la parte demandante, diligenció el 26 de abril de 2023, ratificando su escrito anterior, de conformidad con el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil.
Los apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de solicitud de regulación de competencia, el 2 de mayo de 2023.
La representación judicial de la parte demandada allegó escrito de promoción de pruebas el 3 de mayo de 2023.
En fecha 5 de mayo de 2023, la representación judicial de la parte demandante, allegó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 9 de mayo de 2023, el tribunal de la causa remitió las copias respectivas del expediente acompañado de oficio N°107-23, a la coordinación de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la solicitud de REGULACIÓN DE COMPETENCIA. Asimismo, se fijó oportunidad para que el intérprete público Charles Müller M., verificara y reconociera como suyas el contenido de las traducciones promovidas por la parte demandada.
En fecha 11 de mayo de 2023, tuvo lugar en el tribunal de instancia, el acto de reconocimiento de firma del ciudadano Charles Claude Müller Maduro, promovido por la representación judicial de la parte demandada.
Por auto de fecha 27 de septiembre de 2023, el tribunal de la causa enunció haber recibido resultas del recurso de regulación de competencia interpuesto por la parte demandada, el cual, fue resuelto por el JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, declarándolo inadmisible; por lo que, fue ordenada su notificación a las partes, a los fines de reanudar el contradictorio de marras.
En tribunal de instancia en fecha 26 de octubre de 2023, ordenó la notificación de la parte actora del contenido del auto del 27 de septiembre de 2023, previa solicitud de las apoderadas judiciales de la parte accionante en diligencia de fecha 23 de octubre de 2023. Ese mismo día fue librada boleta de notificación.
El tribunal de instancia mediante auto del 13 de diciembre de 2023, ordenó la notificación por cartel a la parte demandada del auto dictado el 27 de septiembre de 2023, conforme lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Ese mismo día se libró cartel de notificación.
El 5 de abril de 2024, la representación judicial de la parte actora consignó diligencia acompañada de cartel de notificación publicado el 15 de febrero de 2024, en el diario “Correo del Orinoco”.
La secretaria del tribunal de la causa, dejó asentado en el expediente, a través de una nota, de haber cumplido con las formalidades del artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, el 8 de abril de 2024.
El 8 de octubre de 2024, el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva, en la que declaró CON LUGAR la acción de resolución de contrato.
En fecha 14 de octubre de 2024, se ordenó notificar a la parte demandada de la decisión de mérito de fecha 8 de octubre de 2024, mediante boleta de notificación; la cual fue librada contemporáneamente.
La representación judicial de la parte demandada, el 22 de octubre de 2024, se dio por notificada de la decisión de mérito y apeló de la misma.
El 28 de octubre de 2024, el tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos y ordenó la remisión del expediente, acompañado de oficio N°362-24, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mismo que fue recibido por esa oficina el 1° de noviembre de 2024, siendo inmediatamente asignado a este JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Mediante nota de fecha 6 de noviembre de 2024, la secretaria de esta alzada dejó constancia de haber recibido expediente signado con el N°AP71-R-2024-000612, proveniente del Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo del juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA, siguen los ciudadanos SABRINA CHIARA PAGNANI PAGNANI, TATIANA PAGNANI PAGNANI, MARIA EMILIA PAGNANI PAGNANI y CHRISTIAN PAGNANI PAGNANI, contra la sucesión del ciudadano JUAN RICARDO MERCHÁN DELGADO BLANCO y la ciudadana SARA AMELIA SILENZI DE MERCHÁN, remitido en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada a la sentencia definitiva dictada por el a quo, el 8 de octubre de 2024.
Esta superioridad publicó auto de fecha 6 de noviembre de 2024, dándole entrada al expediente, anotándolo en el libro de control de causa y cuenta a la Juez, fijando, asimismo, el 10° día de despacho siguiente a dicha fecha (exclusive) a los fines de dictar la correspondiente decisión.
El 8 de noviembre de 2024, la representación judicial de la parte demandada, allegó al expediente escrito de sustentación de la apelación.
Por auto del 11 de noviembre de 2024, esta alzada declaró inadmisible la prueba de posiciones juradas promovidas por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 19 de noviembre de 2024, la representación judicial de la parte demandante consignó escrito de alegatos.
- II-
DE LOS HECHOS
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Adujo la apoderada judicial de la parte demandante, en el escrito libelar que, los ciudadanos demandados Juan Ricardo Merchán Delgado Blanco (fallecido) y Sara Amelia Silenzi de Merchán, eran arrendatarios de un inmueble propiedad de Roberto Pagnani (fallecido), constituido por una parcela de terreno y la casa quinta construida sobre dicho terreno, distinguida con el nombre “NOSOTROS”, ubicada en la Avenida Topomurachi, primera etapa de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre del estado Miranda, conforme documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito de Registro del Estado Miranda, de fecha 27 de noviembre de 1978, bajo el N°2, Tomo 29, Protocolo Primero; y que, el 22 de febrero de 2001, el referido propietario/arrendador, celebró con los ciudadanos JUAN RICARDO MERCHÁN DELGADO y SARA AMELIA SILENZI DE MERCHAN, un contrato preliminar de compraventa, cuyo objeto era el inmueble arriba descrito.
Fue advertido por la parte accionante en el libelo que, en el tenor del contrato de opción, las partes pactaron suscribir un contrato de compraventa definitivo, una vez se cumplieran ciertas condiciones y plazos, siendo establecido en la CLÁUSULA SEGUNDA, que el precio de venta del bien sería la suma de SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL DÓLARES ( $ 625.000,00), cantidad ésta que sería pagada por los compradores de la manera siguiente:
1. La cantidad de $ 70.000,00 equivalente a Bs.49.332.500,00; que fue entregada al promitente vendedor al suscribir el contrato de opción.
2. La cantidad de $ 255.000,00 equivalente a Bs. 179.711.250,00, a ser entregada en el acto de otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble ante la oficina de registro correspondiente.
3. La cantidad de $300.000,00 equivalente a Bs.211.425,00 que sería pagada por los compradores en el transcurso de 1 año contado a partir del otorgamiento definitivo de venta.
Fue indicado por la parte accionante que, constaría en las cláusulas subsiguientes que, las partes se comprometían a otorgar el documento definitivo de compraventa del inmueble en un plazo de 2 meses contados a partir del 22 de febrero de 2001 y que, en el supuesto de no otorgarse el documento definitivo por razones imputables a los promitentes compradores, el promitente vendedor ROBERTO PAGNANI, retendría para sí la cantidad dada en arras, es decir, $70.000,00.
Del mismo modo, fue argumentado en el escrito de demanda que, el 30 de abril de 2001, el promitente vendedor, les habría notificado a los promitentes compradores que, el documento definitivo de compraventa sería otorgado el 4 de mayo de 2001, ante la oficina registral competente; empero, los últimos, en respuesta a esa comunicación, habrían solicitado una prórroga hasta el 9 de mayo de 2001.
Siguió la narración libelar señalando que, el 8 de mayo de 2001, los promitentes compradores le habrían notificado y solicitado al ciudadano Roberto Pagnani, una nueva prórroga para el otorgamiento del documento definitivo de venta, en esa oportunidad, se habría pactado para el día 14 de mayo de 2001. Sin embargo, ambas partes habrían decidido en fecha 11 de mayo de 2001, suscribir una nueva prórroga para beneficiar a los promitentes compradores, y en el cual, se habría establecido como premisas que, la relación arrendaticia había finalizado el 22 de febrero de 2011, quedando los promitentes compradores ocupando el inmueble como poseedores precarios en espera de que les fuera transmitida la propiedad del bien, a través del documento definitivo de compraventa; y que, habiendo sido pagados los derechos respectivos e introducido el documento final ante el registro para que se llevara a cabo la firma de aquel, los compradores habrían solicitado al vendedor múltiples prórrogas por no disponer de la totalidad de la suma de dinero estipulada en el numeral 2 de la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato preliminar, conviniendo los signatarios en dichos diferimientos, venciéndose el último el 14 de mayo de 2001; por lo que, en un nuevo convenio se habría establecido prorrogar la vigencia del contrato preliminar por un plazo comprendido desde el 14 de mayo de 2001 hasta el 31 de octubre de 2001 (inclusive), dentro del cual, los suscribientes debían otorgar el documento definitivo de compraventa del inmueble.
Denunció la parte accionante que, sería el caso que los promitentes compradores no habrían cumplido con las obligaciones asumidas en el contrato preliminar del venta del 22 de febrero de 2001, ni las atinentes a la prórroga del 11 de mayo de 2001, pues no habrían notificado al promitente vendedor, cuando se firmaría el documento definitivo de venta, a pesar que el primero habría cumplido a cabalidad con sus obligaciones, conforme a la disposición TERCERA del nuevo contrato, así como también se habría pactado y así estaría asentado en la CLÁUSULA QUINTA ibidem, que en caso de no protocolizarse el documento definitivo de compraventa por causas imputables a los compradores, el promitente vendedor conservaría las arras entregadas por ellos y demás cantidades que hubiere recibido, por concepto de daños y perjuicios.
En cuanto al derecho, la representación judicial de la parte accionante invocó los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, estableciendo como petitorio que, la parte demandada (conformada por la ciudadana SARA AMELIA SILENZI DE MERCHÁN y los herederos del de cujus JUAN RICARDO MERCHÁN DELGADO) convinieran o en su defecto, fueran condenados por el tribunal, en lo siguiente:
PRIMERO: EN LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA, de fecha 22 de Febrero de 2001 y de su prórroga de fecha 11 de Mayo de 2001, ambos suscritos JUAN RICARDO MERCHAN DELGADO, quien falleciera en fecha 22 de Julio de 2004, Y a la ciudadana SARA AMELIA SILENZI de MERCHAN, por violación de los mismos y por infringir no solo el contenido también en especial las clausulas PRIMERA Y TERCERA DE LA PRORROGA DEL MISMO, de conformidad con el Artículo 1.167 del Código Civil Venezolano
SEGUNDO: En que la cantidad de SETENTA MIL DOLARES AMERICANOS que fueron entregados al promitente vendedor en aquel momento así como los abonos posteriores queden en poder de mis representados por los daños y perjuicios ocasionados.
TERCERO: En pagar las costas y costo del presente procedimiento incluyendo honorarios profesionales.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En cuanto al fondo de la demanda, la parte accionada adujo su contradicción general a la misma, con sustento al contenido del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, expresando su rechazo tanto en los hechos como en el derecho, salvo excepciones específicas que pasaron a enunciar en su narración subsiguiente.
Procedió la parte demandada a aludir los hechos narrados en el libelo, haciendo una trascripción parcial de su contenido, indicando como contradicción específica de la demanda que, sería cierto que en fecha 22 de febrero de 2001, fue suscrito un contrato privado de opción de compraventa, que tenía por objeto el inmueble ampliamente referido, constituido por un lote de terrero y la casa quinta sobre este construida, ubicado en la Avenida Topomurachi, primera etapa de la urbanización Macaracuay, jurisdicción del municipio Sucre del estado Miranda, entre el ciudadano ROBERTO PAGNANI, actuando en su propio nombre y en el de su cónyuge MARÍA EMILIA PAGNANI DE PAGNANI, como vendedores y los cónyuges SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN y JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO, como compradores.
Alegó la representación judicial de la parte demandada que, en la suscripción de la opción de compraventa, las partes establecieron un plazo para el otorgamiento del contrato definitivo de la venta y que en calidad de arras, fueron entregados $70.000,00. Sin embargo, acotó la parte accionada que, los promitentes vendedores habrían quebrantado el contrato preliminar, toda vez que, el mismo jamás habría sido autenticado de acuerdo a lo establecido en la CLÁUSULA TERCERA, ya que con ese trámite se establecía el punto de partida o referencia temporal para la organización de los pagos que harían los compradores (hoy demandados) quedando éstos en un limbo, pues sin la fecha del notariado no podía tener conocimiento acerca de qué día empezaba a transcurrir el lapso de 2 meses con que contaban las partes para protocolizar la compraventa, y en particular, los ciudadanos SARA AMELIA SILENZI DE MARCHAN y JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO (†) para poder tener disponible el dinero para pagar la siguiente cuota de $255.000,00 que habría que pagarse en el momento de la firma del documento ante el registro.
Apuntó la parte demandada, que luego de la trasgresión de los vendedores al texto del contrato primigenio, en fecha 30 de abril de 2001, el ciudadano ROBERTO PAGNANI (fallecido) le habría notificado de manera “arbitraria y sorpresiva” a los [promitentes] compradores, que el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, tendría lugar el día 4 de mayo de 2001, en la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Municipio Sucre del Estado Miranda; sobre lo cual, afirmó la representación judicial de los demandados que, se habría requerido de dicha notificación, porque no habría habido un acuerdo previo entre las partes para establecer esa fecha para la protocolización, revelándose patente también, que esa fecha habría sido impuesta por los vendedores a los compradores, otorgándoles un tiempo de sólo 4 días a los últimos para que dispusieran del monto para el segundo pago.
Coligió la parte demandada que, la consecuencia lógica de la primera tergiversación del contrato, por parte de los vendedores, habría sido el hecho de que el 3 de mayo de 2001, un día antes de la fecha impuesta por los vendedores para la firma en el registro, los compradores manifestaron no poder firmar dicho contrato y solicitaron una prórroga hasta el 9 de mayo de 2001, decantándose – a su decir-, en un panorama desfavorable para los compradores, quienes a pesar de su afán y buena fe en querer formalizar la compra de la casa objeto del contrato, remitieron una nueva misiva el 8 de mayo de 2001, solicitando una vez más, posponer la firma ante el registro, para el día 14 de mayo de 2001, aduciendo no disponer aún del dinero, aunque habrían cancelado al ciudadano ROBERTO PAGNANI (fallecido), los derechos del registro que aquel habría pagado de manera inconsulta, tergiversando la CLÁUSULA TERCERA del contrato preliminar de compraventa, al introducir el documento para su registro obviando la condición contractual previa de su notariado.
Agregó la parte demandada a su contestación que, los vendedores tenían clara la buena fe de los compradores de llevar a buen término el contrato preliminar de compraventa, y que la situación de descalabro se habría producido por el incumplimiento de los primeros, siendo consecuencia de todo ello que, los ciudadanos ROBERTO PAGNANI (fallecido) y MARÍA EMILIA PAGNANI DE PAGNANI, habrían aceptado la solicitud de prórroga de los compradores para firmar el 14 de mayo de 2001, así como también, habrían suscrito un CONVENIO DE PRÓRROGA, el cual otorgaría un lapso mayor para la firma del documento definitivo ante la oficina registral hasta el día 31 de octubre de 2001 (inclusive).
Prosiguió la representación judicial de la parte demandada esgrimiendo en su defensa que, la abogada de la parte actora habría silenciado algunos hechos relevantes, resaltando entre ellos que, el día 14 de mayo de 2001, la parte demandada habría pagado a la parte demandante, como muestra de buena fe, la cantidad de $ 85.626,31, apostando a la consecución de la negociación; y que si bien, tampoco se firmó la compraventa definitiva en el lapso establecido en el segundo contrato (CONVENIO DE PRÓRROGA), ello no podría conllevar a que la apoderada judicial de los demandantes pudiera tildar a los ciudadanos SARA AMELIA SILENZI DE MARCHAN y JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO (fallecido) de incumplidores.
Fue aducido en la contestación de la demanda, que la abogada de la parte accionada también habría omitido el hecho que, muchos años después de vencido el plazo otorgado en el CONVENIO DE PRÓRROGA, el 31 de octubre de 2001, y luego del fallecimiento de parte los contratantes originales, los causahabientes del codemandado JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO, habrían seguido efectuando pagos por concepto de la negociación sub examine, siendo recibidas u aceptadas por los causahabientes del ciudadano ROBERTO PAGNANI (fallecido), hasta el año 2008, de los cuales, fueron especificados los siguientes:
A. La suma de $ 70.000,00 en fecha 22 de enero de 2001 (arras)
B. La suma de $ 85.626,31 en fecha 14 de mayo de 2001
C. La suma de (€ 4.000,00) equivalentes a $ 3.100,00 en fecha 29 de enero de 2007.
D. La suma de (€ 2.000,00) equivalentes a $ 1.470,58 en fecha 19 de abril de 2007.
E. La suma de (€ 5.000,00) equivalentes a $ 3.649,63 en fecha 1 de septiembre de 2008.
Deduciendo la demandada que, de lo anterior y con asiento documental, lo pagado por los compradores al 1 de septiembre de 2008 sería la cantidad de $163.846,52; aunque afirman que, estos no habrían sido los únicos pagos realizados a los compradores en el tiempo; y que ello se revelaría del contenido de correos electrónicos intercambiados entre las partes, en el cual se habría hecho referencia a otros pagos, resaltando entre aquellos, una comunicación electrónica que habría remitido la ciudadana MARIA EMILIA PAGNANI (demandante) en donde habría indicado que, restaba la suma de € 135.000,00 equivalentes a $ 98.540,14, cifra ésta que aseguran que, restada al precio total implicaría que, los demandados habrían pagado un total de $ 526.459,86; sobre los cuales, afirmó la parte demandada que, existiría constancia de pago sólo de la suma de $ 163.846.52; mientras que, la cantidad de $362.613,34, habría sido pagada entre el 22 de enero de 2001 y el 1 de septiembre de 2008, en efectivo y en transferencias bancarias, de la cuales, las partes – a decir de la representación judicial de los demandados-, de manera descuidada no habrían guardado recibo o constancia; empero que, con el precitado correo de la ciudadana MARÍA EMILIO PAGNANI, enviado el 11 de agosto 2001 al ciudadano RICARDO MARCHAN, se habría suplido ello.
Adujo la parte demandante que, su contraria a pesar de que no se habría cumplido con el tenor de los contratos firmados, no fue demandado por la parte demandante la resolución de los mismos, luego del 31 de octubre de 2001 y que, en lugar de ello, los vendedores y posteriormente, los causahabientes del de cujus ROBERTO PAGNANI, se mantuvieron recibiendo pagos en el transcurso de los años, que ascendieron a la cantidad de $526.459,86; lo que daría cuenta de que las partes habrían consentido en soslayar las formalidades contractuales, extendiéndose el intercambio entre las partes hasta mediados del año 2008.
Aseveró la parte demandada que, en cierto punto, habría imperado la informalidad entre las partes, y que no podría aludirse el incumplimiento del contrato a los compradores, cuando los vendedores incumplieron con su obligación desde el origen y que, luego de haberle sido pagado el 84,23% del bien, no se habría procedido la protocolización de la venta del inmueble, cuando sólo los vendedores estarían facultados para traspasar la propiedad del mismo; añadiendo a ello que, mientras que los demandantes estuvieron recibiendo dinero, los vendedores consentían la viabilidad del contrato, por lo que, no podrían pretender actualmente, y posiblemente por razones de urgencia económica, resolver lo convenido con sustento en la CLÁUSULA QUINTA del CONVENIO DE PRÓRROGA del 11 de mayo de 2001 y asirse de todo el dinero recibido.
Argumentó la representación judicial de la parte demandada en su descargo que, su antagonista habría intentado demandarles previamente pero, que por su negligencia, la misma habría perimido; exponiendo asimismo, la accionada, una serie de cuestionamientos con relación a la presente demanda; insistiendo finalmente en que, serían los vendedores los responsables del incumplimiento contractual, por lo que, mal podrían aquellos hacer valer la cláusulas contractuales, especialmente, la CLÁUSULA QUINTA del CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA, en las condiciones viciadas que perjudicarían a los compradores; por lo que apelarían al consentimiento expresado por la partes de continuar en el mismo, aunque señaló la representación judicial de la parte accionada que, se plegaban a la voluntad expresada en el petitorio de la parte demandante en cuanto a la resolución o terminación del contrato y su prórroga, pero por lo motivos aducidos por la parte demandada, que sea ordenado por el jurisdicente que fueran devueltas las cantidades entregadas por los compradores y sus causahabientes, equivalentes a la suma de $ 526.459,86, así como la posesión del inmueble a la parte demandante y sus causahabientes, libre de bienes y personas y en las buenas condiciones de habitabilidad; que la parte demandante sea condenados al pago de los daños y perjuicios derivados de su incumplimiento así como al pago de las costas y costos procesales.
III
DE LA SENTENCIA APELADA
IV
DEL PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
La representación judicial demandada, en su escrito de contestación a la demanda, antes con rechazar los argumentos de hecho y de derecho de fondo impugnó la cuantía, por cuanto se trata de un procedimiento que sólo trata de burlar el concepto de competencia por la cuantía, ya que la parte actora estimó el libelo de demanda, en la cantidad de TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 3.000), o su equivalente en bolívares UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.200,00), dando a entender que es esa la cantidad que nuestros representados habrían de adeudarle a la parte actora, aplicando la argucia de rebajar la cuantía para poder tramitar su demanda a través del procedimiento breve.
Insistieron en que no era necesario un exhaustivo cálculo matemático para determinar que la pretensión especifica es mantener en posesión los SETENTA MIL DÓLARES AMERICANOS CON CERO CENTAVOS ($ 70.000,00) señalados en la demanda, así como los demás montos que fueron pagados por los demandados, y más aún, la suma total de la contratación, que fue de SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL DÓLARES AMERICANOS CON CERO CENTAVOS ($ 625.000,00), cantidad que sobre pasa a las TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 3000) para que el asunto pueda ser ventilado ante este digno Tribunal por el procedimiento breve.
Indicó que la parte actora, no tomó en cuenta este monto para estimar la demanda y activar la vía procesal para ventilar la resolución del contrato y presuntos daños y perjuicios, y que si bien el precio de venta fue establecido para la época en SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL DÓLARES AMERICANOS COM CERO CENTAVOS ($ 625.000,00), es este el monto que debe determinar el valor de la demanda; todo ello tomando en cuenta el contrato de opción de compra venta y las cláusulas invocadas; quedando expresamente demostrado que la estimación hecha por la apoderada demandante, es insuficiente y no es esta instancia de las competentes para conocer del asunto.
Con base a lo expuesto solicitaron que se declare en obsequio al principio debido proceso consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y como lo establece el artículo 38 del Código Procedimiento Civil, la insuficiencia de la cuantía estimada.
En este sentido quien suscribe le resulta es necesario señalar que, en cuanto a la defensa propuesta, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil ...
(...)
En consecuencia, si partíamos del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado contradice la estimación del actor sin precisar aunque lo haga por insuficiente o exagerada, esta se tendrá como по hecha cuando no ocurran circunstancias de hechos y de derechos que hagan entender al Juez que existe un hecho nuevo que deba ser dilucidado al respecto con apego a los más razonables criterios contentivos de una Tutela Judicial Efectiva para ambas partes, por ello el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, así como también que la misma sea reducida o exagerada, con alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor.
En el caso de autos la parte demandada en el acto de contestación de la demanda impugnó la cuantía por insuficiente cumpliendo con los requisitos que se exigen para que tal argumento pase a formar parte del tema de decisión con la obligación, por parte del Juzgador en la emisión de pronunciamiento en capitulo previo de la definitiva, sin embargo en el curso del proceso, se evidencia en cuanto a determinar el hecho nuevo, que la parte accionada se limitó a sugerir como hecho nuevo que la cuantía debió ser el precio del inmueble, a este respecto quien suscribe señala que los argumentos expuestos, no son suficientes para que este Tribunal considere pertinente tal alegato, puesto que el thema objeto de la pretensión es determinar si efectivamente el contrato fue cumplido tal y como se suscribió o no, por lo que pronunciarse sobre la verificación o no del pago o el precio del inmueble seria emitir opinión adelantada al fondo del asunto, en consecuencia resulta forzoso para este Juzgador declarar improcedente la impugnación realizada contra dicha estimación contenida en el libelo de demanda.
V
ALEGATO DE LA FALTA DE PRONUNCIAMIENTO DEL ORDINAL 6° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
La representación judicial de la parte demandada, adujo antes de entrar a realizar los alegatos y defensas de fondo de la pretensión, que en la decisión de fecha 20 de abril de 2023, el Juez omitió el pronunciamiento atinente a la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346, en relación con los ordinales 2º y 7º del artículo 340, todos del Código de Procedimiento Civil, relativo al defecto de forma de la demanda por adolecer la misma de los requisitos atinentes a los datos de los demandantes y la especificación de indemnización por daños y perjuicios y sus causas, lo cual trae como consecuencia lo contenido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, valga decir, la nulidad del pronunciamiento por falta de las determinaciones indicadas en el artículo 243 ejusdem.
En tal sentido resulta preciso señalar que en los procesos civiles, cuando existe como medio de defensa la interposición de las cuestiones previas, específicamente las dispuestas en los ordinales 1º al 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal necesariamente deberá obrar conforme dispuesto en el artículo 884 con aplicación analógica de los artículos 350 y 351 ejusdem, los cuales señalan en forma clara que solo se abrirá la articulación probatoria siempre que no haya habido subsanación oportuna de la cuestión previa alegada, en este caso la del ordinal 6°; por lo cual, al no haber sido cuestionada dicha subsanación se entienden aceptada tácitamente, ya que medios de depuración del proceso, en la fase sumaria. ASÍ QUEDA ESTABLECIDO.
(...)
VII
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Analizadas como han sido las probanzas anteriores, pasa este Órgano Jurisdiccional a pronunciarse sobre el fondo de la controversia planteada, considera menester acotar que la pretensión de estos autos se circunscribe a que no fue un hecho controvertido la suscripción del contrato o promesa de compra venta que hoy se pretende su resolución; ni que en el mismo se establecieron una serie de cláusulas el cual constituían las normas sobre las cuales las partes regirían la negociación; que de acuerdo con los hechos expuestos en el libelo de la demanda y los hechos controvertidos por la parte demandada, fue un hecho cierto y aceptado por ambas partes, que se celebró entre los ciudadanos hoy fallecidos ROBERTO PAGNANI, quien actuó en su propio nombre y en representación de la también fallecida ciudadana MARIA EMILIA PAGNANI DE PAGNANI, según poder registrado en la oficina subalterna del segundo circuito de registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 29 de julio de 1986, bajo el Nro. 42, tomo 3, protocolo tercero, y los ciudadanos JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO BLANCO y SARA AMELIA SILENZI DE MARCHAN, igualmente fallecido el primero de los nombrados en la actualidad, un contrato preliminar de compra venta, por un inmueble el cual constituye el objeto fundamental de la presente demanda, descrito ut supra, que negociación se pactó en la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL DÓLARES AMERICANOS CON CERO CENTAVOS ($ 625.000,00) de los cuales en el momento de la suscripción del contrato preliminar los compradore pagaron a los vendedores la suma de SETENTA MIL DÓLARES AMERICANOS CON CERO CENTAVOS ($ 70.000,00), en concepto de arras o reserva de la venta, y, que los compradores pagarían a los vendedores al momento de otorgamiento de documento definitivo de compra venta la suma de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL DÓLARES AMERICANOS ($ 225.000,00) y que la diferencia, es decir, la suma de TRESCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS ($ 300.000,00) serian pagados un años después de otorgamiento. Así mismo fue aceptado por ambas partes que el tiempo otorgado para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta sería de dos (02) meses contados a partir de la autenticación del documento preliminar del compra venta.
Así mismo no fue en hecho cuestionado entre las partes, que llegado el día para el otorgamiento ante el registro, los compradores a los fines de garantizar el deseo de adquirir el inmueble, solicitaron varias prorrogas las cuales fueron otorgadas, siendo la última la suscrita en fecha 11 de mayo de 2001, donde se otorgaron de manera reciproca hasta el 31 de octubre de 2001 para la protocolización respectiva, dicha prorroga se suscribió en adendum del contrato preliminar de compra venta, el cual se encuentra valorado y apreciado ut supra, en el cual igualmente se comprometieron que en caso no imputable a los vendedores no se otorgara la venta, estos podían retener para si la suma dada en arras y los subsiguientes abonos si los hubiere en concepto de daños y perjuicios.
Expuesto lo anterior, es preciso señalar el contenido del artículo 1.160 del Código Civil...
(...)
El artículo anterior, dispone que los contratos deben cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas.
En este sentido la acción de cumplimiento o resolución se encuentra regulada en el artículo 1.167 del Código Civil...
(...)
En el caso que nos ocupa se trata de un contrato preliminar de compra venta, desprendiéndose tanto de los elementos probatorios como de los alegatos expuestos por la parte actora, que se estableció una forma de pago para determinada fecha, el cual si bien es cierto que el mismo fue honrado de manera puntual con la suscripción del contrato preliminar, no es menos cierto que los pagos subsiguientes, debieron ser cumplido tal y como fue acordado; es decir para la fecha de la protocolización no quedando esto demostrado en los autos.
Pues, efectivamente de las propias afirmaciones de los compradores demandados se desprende que a los fines de garantizar la buena fe de la contratación y asegurar la compra venta, pagaron para el día 14 de mayo de 2001, en concepto de abono al segundo pago acordado en el contrato la suma de OCHENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS VEINTISÉIS DÓLARES AMERICANOS CON TREINTA Y UN CENTAVOS ($ 85.626,31) a los vendedores, pago que debía ser realizado el día de la firma en el Registro, no dando cumplimiento oportuno a lo pactado en el contrato preliminar y su prorroga; sin embargo, la parte demandante cumplió con lo pactado en el referido contrato, es decir el otorgamiento de todas las documentales necesarias y exigidas por esa oficina de registro para la protocolización a fin de realizar la tradición legal del inmueble.
Al efecto resulta oportuno destacar que una de las obligaciones de los vendedores conforme al artículo 1.488 del Código Civil, es hacer la tradición de la cosa vendida, y en caso de bienes inmuebles está se verifica con el otorgamiento del instrumento de propiedad. En consecuencia, la pretensión de la parte actora es la resolución del contrato preliminar de compra venta; y como consecuencia de ello, la parte demandada proceda a devolver el inmueble, pues las partes acordaron en la última prórroga que los compradores quedarían como poseedores precarios del inmueble; quedando en consecuencia en concepto de clausula penal las cantidades otorgadas como forma de pago en beneficio de la parte demandante tal y como lo establecieron las partes en el contrato de prorroga ut supra valorado y apreciado por este Juzgado por cuanto el mismo no fue objeto de cuestionamiento por los demandados.
(...)
De modo que el incumplimiento debe afectar la obligación principal, siendo así, claramente se desprende de las actas procesales, y especialmente se desprende de las pruebas aquí analizadas, que la parte demandante demostró la certeza de los hechos narrados en su libelo de demanda, que le motivaron suficientemente para proceder a intentar la acción de resolución de contrato de opción de compraventa, supra identificado; exigiendo la resolución del mencionado contrato por incumplimiento por parte de los demandados, en el pago oportuno de las cuotas acordadas en el contrato preliminar y las prórrogas.
En consecuencia y con vista lo anterior, obtiene este sentenciador que en la presente causa, quedó demostrado que hubo incumplimiento por parte de los demandados de autos en el contrato de compra venta, recaído sobre el inmueble que allí se describe, específicamente en la cláusula segunda, es decir, que en este contrato supra descrito, la inobservancia detectada a lo pactado por las partes contratantes en su contenido, es lo que concierne a lo denunciado por la actora, con relación al pago en los tiempos establecido en dicha cláusula, el cual establece que el incumplimiento recaiga sobre los compradores, lo cual evidentemente hace prosperar la demanda formulada relativa a la acción de resolución de contrato de preliminar de compra venta.
En este sentido y revisada cuidadosa y detalladamente lo anterior, el Tribunal le otorgó valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 12, 429 y 507 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, por haber sido aceptada y reconocida en forma expresa por la parte demandada, y apreció que existe un contrato preliminar de compra venta, y que en el mismo se estableció una forma y un tiempo de pago; y a que a pesar de que existe la condición de prorrogar la misma también fue agotada en el tiempo sin que los compradores honraran su obligación principal de pago oportuno; es entendible que la relación contractual se dio por rescindida cuando culmino la última de las prórrogas suscitas, ya que a las actas procesales no cursa ningún tipo de prueba que demuestre en forma fehaciente de lo contrario; por lo que evidentemente queda demostrado que la citada relación contractual en principio se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta; perfectamente establecida de modo exacto. ASÍ SE DECIDE.
(...) por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia y con vista a la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar que la acción de resolución de contrato es procedente por no ser contraria a la Ley, y la consecuencia legal de dicha situación es declarar con lugar la demanda interpuesta por las apoderada judiciales de la parte actora; lo cual quedará establecido en forma expresa en dispositivo de este fallo, con arreglo al ordinal 5º del artículo 243 del Código Procedimiento Civil. ASÍ FINALMENTE SE DECIDE.
VIII
DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Vigésimo Octavo Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República y por autoridad de Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos SABRINA CHIARA PAGNANI PAGNIANI, TATIANA ANGEL PAGNANI PAGNIANI, MARÍA EMILIA PAGNANI DE PAGNIANI y CRISTIAN PAGNANI PAGNANI, todos causantes del de cujus ROBERTO PAGNANI contra de los ciudadanos MARÍA CAROLINA MARCHAN DE RODRÍGUEZ, MIGUEL ANGEL MARCHAN SILENZI y SARA CAROLINA MARCHAN RODRÍGUEZ, todos causantes del de cujus JUAN RICARDO MARCH DELGADO BLANCO.
SEGUNDO: se ordena la entrega material del inmueble objeto del contrato constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre dicho terreno construida, distinguida con el nombre de "NOSOTROS" ubicada en la Avenida Topomurachi, el Estado Miranda. Etapa de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre
TERCERO: se ordena a la parte actora, mantener para si la cantidad dada en arras más los abonos subsiguientes, en concepto de clausula penal, tal y como quedó establecido en el contrato preliminar de compra venta y la ultima de la prórroga.
CUARTO: se condena a la parte demandante en costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes intervinientes en el presente proceso.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (08) días del mes de octubre del año dos mil veinticuatro (2024). Años 214° de la Independencia y 165 de la Federación.
IV
PUNTOS PREVIOS
SOBRE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA.
La representación judicial de la parte demandada encabezó su escrito de contestación, IMPUGNANDO LA ESTIMACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA, narrando que si bien, su disconformidad sobre la misma ya habría sido planteada en forma de una cuestión previa inapelable ( incompetencia por la cuantía); no obstante, en armonía con el principio constitucional del debido proceso, dicha representación insistía en oponer en la exigüidad de la misma, aduciendo que el procedimiento breve no sería el idóneo para tramitar la presente demanda, y que la forma “contradictoria, errónea y acomodaticia” en que habría sido establecida la cuantía de la presente demanda por su antagonista en 3000 unidades tributarias (UT), equivalentes a Bs. 1.200, afrentaría a las disposiciones sobre la competencia de los órganos jurisdiccionales, y que no tendría relación con la acción de resolución de marras, relativa a un contrato de opción de compraventa de un inmueble con daños y perjuicios, por un monto de $ 625.000, (mucho mayor que 3000 UT) en donde, la actora habría peticionado que se condenara a pagar a la parte accionada la cantidad de $70.000,00 entregados como arras así como los abonos posteriores.
En ese sentido, el tribunal de instancia en la recurrida se pronunció con relación a este punto indicando que, la parte demandada solo se habría limitado a sugerir como hecho nuevo, que la cuantía debió ser el precio del inmueble, indicando sobre ello el a quo que, lo argumentado por la impugnante no sería suficiente para considerar pertinente la denuncia, puesto que el tema objeto de la pretensión sería determinar si efectivamente el contrato fue cumplido conforme los términos en que fue suscrito; de allí que, siendo ello parte del fondo de la controversia, le estaba vedado al tribunal emitir opinión al respecto, debiendo declarar improcedente la impugnación a la estimación de la demanda.
Cabe advertir que, en alegatos expuestos en alzada, la representación judicial de la parte demandada insistió en denunciar que la cuantía de la demanda habría sido establecida por la parte accionante para servirse de un procedimiento, que trataría de “burlar” el concepto de competencia por la cuantía, habiendo sido estimada en 3000 UT, equivalentes a Bs. 1200,00; lo que – a su decir-, daría entender que esa sería la cantidad que requeriría la parte demandante a los demandados.
Argumentó la apelante que, estaría en desacuerdo con el razonamiento que sobre este punto habría efectuado el tribunal de instancia en la sentencia de mérito, cimentado en el supuesto contenido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil; expresando particularmente la parte demandada que, a diferencia de lo discurrido por el a quo, el valor de la demanda si constaría, en tanto que el bien demandado habría sido cuantificado en la suma de $ 625.000,00; estando total y absolutamente definido el valor de la cosa objeto de la litis, y siendo que, tanto la pretensión específica de asirse los vendedores con los $ 70.000,00 de las arras así como los demás montos que fueron pagados por los demandados, y más aún, siendo la suma total de la contratación $ 625.000,00 ello se traduciría en una cantidad de unidades tributarias que excederían al monto estimado de la demanda, en detrimento de la N°2018-0013 del 24 de octubre de 2018 del Tribunal Supremo, sobre la normas de competencia por el valor litigado.
Del mismo modo, fue argüido en alzada por la parte demandada que, el tribunal de la causa habría tergiversado y malentendido la naturaleza del sentido procesal de la carga probatoria, así como el criterio jurisprudencial sobre la impugnación de la cuantía; reiterando la demandada apelante que, no habría invocado ningún hecho nuevo que debiera probar con miras de abultar la cuantía de la demanda, y que tampoco habría sugerido un estimado de la demanda en el precio del inmueble; prosiguiendo a citar decisión emanada de la Sala de Casación Civil, que habría precisado la diferencia entre el valor de la competencia y el valor de la cosa objeto del litigio.
Finalmente, fue argumentado que, resultaría claro para la parte apelante que, el procedimiento breve, no sería el idóneo para ventilar la resolución del contrato de marras, toda vez que la negociación sub examine se habría constituido en relación a un bien valorado en $ 625.000,00, denotándose – a su entender-, una actuación desleal y carente de probidad de la parte actora, al haber omitido un dato esencial a la causa, lo que aparejaría responsabilidad por daños y perjuicios; de allí que solicitan que sea declarada nula de nulidad absoluta la sentencia recurrida, de manera que sea dictada la sentencia de fondo por la instancia jurisdiccional correspondiente.
En cuanto a la definición de la IMPUGNACIÓN A LA CUANTÍA, esta es concebida como la facultad del demandado en un procedimiento para discrepar de la fijación del valor económico de la demanda realizada por el demandante y, en consecuencia, instar del tribunal de la causa un pronunciamiento sobre la cuantía del asunto.
Así también, sobre esta particular impugnación, el Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
Artículo 38° Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.
En este sentido, el máximo tribunal de justicia ha establecido que, cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente (como en el caso de marras) o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda en forma pura y simple, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia Nº RH.01353, de fecha 15 de noviembre de 2004, expediente Nº AA20-C-2004-870, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo que a continuación se transcribe:
“…De la revisión de las actas que conforman el expediente se evidencia que la demanda intentada en el presente juicio fue estimada por los demandantes en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), la cual fue impugnada por los demandados por excesiva, en la oportunidad de la contestación de la demanda.
Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:
‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’…”. (Negrillas y subrayado del texto).
Del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en la norma del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. (TSJ/Sala de Casación Civil. Exp. 2011-000640. Sentencia de fecha 2 de julio de 2012. Ponente: Luis Antonio Ortíz Hernández).
Así las cosas, aprecia quien suscribe que, si bien la parte demandada en juicio impugnó la demanda por exigua o insuficiente, sin embargo, no alegó un hecho nuevo conforme lo requiere la jurisprudencia y la doctrina , ni produjo debidamente la aportación de medios probatorios sobre los cuales apoyara su afirmación, apenas, hizo referencia a la falta de probidad de su contraparte en establecer la cuantía, al valor del inmueble objeto del contrato controvertido, y a los montos de las arras y otros pagos a los compradores; siendo pertinente aclarar que el objeto de la pretensión de marras, lo sería la resolución del contrato de opción de compraventa .
En tal virtud, ante la denuncia de la parte demandada sobre la insuficiencia de la cuantía de la demanda, esta debió probarla en juicio, o alegar y demostrar un hecho nuevo; no siéndole dable el rechazo puro y simple de la misma. En consecuencia, se desecha la impugnación efectuada por la parte demandada y queda firme la estimación de la cuantía realizada por la parte accionante en su escrito libelar. Asimismo, debe declarase improcedente la nulidad de la sentencia de mérito peticionada por la parte demandada por efecto de la exigüidad de la cuantía de la demanda y ASÍ SE DECIDE.
DE LA CUESTIÓN PREVIA DEL ORDINAL 6° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
En otro orden de ideas, pero en el mismo apartado anterior a la contestación al fondo, la representación en juicio de la parte demandada arguyó que, en la decisión interlocutoria de fecha 20 de abril de 2023, el tribunal de la causa no emitió pronunciamiento con relación a la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo al defecto de forma de la demanda (ordinales 2° y 7° del artículo 340 eiusdem) por adolecer la misma de los requisitos atinentes a los datos de los demandantes y la especificación de la indemnización por daños y perjuicios y sus causas, y que dicha omisión por el jurisdicente de la causa, traería como consecuencia, la nulidad del pronunciamiento conforme lo establecido en los artículos 243 y 244 del código adjetivo civil; siendo delatado también, que en la decisión del 20 de abril de 2023, el tribunal no podía considerar a la parte demandada totalmente vencida en la incidencia, condenándola en costas, ya que faltaba pronunciarse sobre el resto de la defensas previas planteadas.
Así mismo, fue delatado por la representación judicial de la parte demandada que, su contraria habría consignado un escrito en fecha 24 de abril de 2024, a manera de aparentar haber enmendado la demanda, lo cual no le era posible de enmendar, salvo por orden del tribunal mediante la decisión del día 20 de ese mismo mes y año, empero, este -como se habría indicado supra-, no habría emitido pronunciamiento alguno, resolviendo únicamente la concerniente a la competencia por la materia; de allí que la parte demandada estima que el escrito referido sería totalmente insustancial y carente de todo tipo de interés, importancia y relevancia jurídico-procesal.
En cuanto a esta denuncia en particular expuso el tribunal de instancia en la sentencia recurrida que, cuando han sido opuestas en el juicio breve las cuestiones previas de los ordinales 1° al 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal habría de obrar conforme lo dispuesto en el artículo 884 eiusdem, con aplicación analógica de los artículos 350 y 351 ibidem, los cuales señalarían que, sólo se abriría la articulación probatoria cuando no haya habido subsanación oportuna de la cuestión previa alegada; no siendo éste el caso del asunto de marras, en donde, no habría sido cuestionada la subsanación de la demanda efectuada por la representación judicial de la parte accionante.
Por otro lado, en los alegatos esgrimidos en alzada, la parte demandada recurrente denunció que, el tribunal de la causa habría omitido pronunciarse tanto en la decisión interlocutoria de fecha 20 de abril de 2023, como en la definitiva del 8 de octubre de 2024, sobre las cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, específicamente, sobre la falencia en los ordinales 2° y 7° del artículo 340 del código adjetivo civil, relativos a errores en los nombre de los integrantes de la parte accionante, y en números de identificación (cédulas y RIF), así como en la ausencia de la especificación de la indemnización de los daños y perjuicios y sus causas.
Aunado a lo antepuesto, adujo la recurrente que, le parecía insólita la motivación del a quo para justificar la violación al principio de la tutela judicial efectiva, ya que no se trataría de enunciar que los vicios de la demanda, señalados en el escrito de cuestiones previas, habrían sido subsanados a través de un escrito interpuesto por la parte actora el 24 de abril de 2023, a lo cual -conforme lo afirmó el tribunal de instancia- no se habría opuesto la demandada, aceptándolo tácitamente; siendo que, a decir de la recurrente, debió haber tenido lugar la subsanación oportuna de los demandante, antes de la formulación de las cuestiones previas por parte de los demandados; empero, en el sub lite, el vicio en la demanda habría estado presente para el momento en que fue presentado por la parte demandada, el escrito de oposición de cuestiones previas de fecha 13 de abril de 2023, el cual habría sido silenciado por el jurisdicente a quo, mientras que, la subsanación habría ocurrido el 20 de abril de 2023, sin que el tribunal lo haya ordenado, reputándola la apelante como una actuación “astuta e irregular” de la parte demandante; y que, el tribunal municipal consciente de su omisión violatoria de la tutela judicial efectiva, decidió tenerla por subsanada, en detrimento de los demandados, ya que éstos lo habrían objetado por diligencia de fecha 25 de abril de 2023.
Así las cosas, debe precisar este tribunal superior que, en el procedimiento breve, en la oportunidad fijada para la contestación de la demanda, una vez emplazada la parte demandada, esta podrá oponer las cuestiones previas, contenidas en los ordinales 1° al 8° del ampliamente referido artículo 346 del código adjetivo civil, mientras que, las atinentes a los ordinales 9° al 11°, deberán proponerse conjuntamente con la contestación al fondo de la demanda para ser resueltas como punto previo en la sentencia de mérito.
Artículo 884 C.P.C. En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente al juez que se pronuncie sobre algunas cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1° al 8° del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviere presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en el acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación.
Conforme advierte la doctrina, la tramitación de las cuestiones previas en el procedimiento breve ha sido considerablemente reducida en contraste con el juicio ordinario, siendo necesario acotar también que, el legislador no habría proporcionado ningún tipo de lapso probatorio para su sustanciación, deviniendo imperativo para quien las oponga, acompañar la prueba que verifique sus aseveraciones “si fuere el caso”.
Siguiendo el tema del trámite y resolución de las cuestiones previas, debe indicarse que, es posible que opere la figura de la subsanación voluntaria del actor y sin necesidad de resolución judicial, de acuerdo al contenido de los artículo 350 y 358.2° del Código de Procedimiento Civil, naciendo de inmediato, la oportunidad de la parte demandada para objetar la subsanación o para contestar la demanda.
Artículo 350. Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados, dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, en la forma siguiente:
(...)
El del ordinal 6º, mediante la corrección de los defectos señalados al libelo, por diligencia o escrito ante el Tribunal.
Artículo 358. Si no se hubieren alegado las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346, procederá el demandado a la contestación de la demanda. En caso contrario, cuando habiendo sido alegadas, se las hubiere desechado, la contestación tendrá lugar:
(...)
2º En los casos de los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º y 6º del artículo 346, dentro de los cinco días siguientes a aquel en que la parte subsane voluntariamente el defecto u omisión conforme al artículo 350; y en caso contrario, dentro de los cinco días siguientes a la resolución del Tribunal, salvo el caso de extinción del proceso a que se refiere el artículo 354
En ilación con lo aducido hasta este punto, en el caso específico de marras se observó que, la parte demandante procedió voluntariamente a subsanar su libelo para la prosecución de la acción, y de seguidas -al contrario de lo expuesto por el tribunal de instancia en la decisión objeto del presente recurso-, la parte demandada alegó la extemporaneidad de la misma, procediendo a dar contestación a la demanda.
En relación a lo argumentado por la parte accionada, es menester expresar por quien suscribe que, en efecto, la parte demandada también tendría el derecho de objetar el modo como su antagonista habría subsanado el defecto u omisión imputados al libelo; empero, razonando debidamente sus objeciones, lo cual, no se habría verificado en la presente causa; debiendo añadir esta alzada además que, no tendría sentido, el argumento esbozado por la parte apelante, en cuanto a que la subsanación voluntaria de las cuestiones previas, debió producirse antes de que aquellas habían sido “formuladas” por la parte demandada.
Así las cosas, y como fue mencionado arriba, aun y cuando sí se produjo un rechazo a la subsanación de la demanda por parte de la representación judicial de los demandados el 25 de abril de 2023, sólo fue rebatida (más no probada) la [in]tempestividad del escrito, sin evidenciarse en forma alguna, una contraposición razonada a la misma; por lo que, resultaría patente en este caso, la idoneidad y oportunidad de la subsanación de la demanda como fuera decidido por el tribunal de instancia y así se establece.
V
PRUEBAS
Marcado “B” copia simple de certificado de solvencia de sucesiones de fecha 11 de julio de 2010, expediente N°082734, correspondiente al de cujus ROBERTO PAGNANI, expedida por el Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, adscrito al Ministerio de Finanzas (SENIAT) y declaración sucesoral de 10 de noviembre de 2008. En relación con estas documentales debe precisar esta alzada que no habiendo sido impugnadas por la parte contra las cuales fueron opuestas, se tienen como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil.
Copia simple de acta de defunción del ciudadano JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO. En relación con estas documentales debe precisar esta alzada que no habiendo sido impugnada por la parte contra la cual fue opuesta, se tienen como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, quedando demostrado con esta, el fallecimiento del codemandado.
1. Copia certificada de contrato privado de opción de compraventa, suscrito entre los ciudadanos ROBERTO PAGNANI y MARÍA EMILIA PAGNANI DE PAGNANI, y los ciudadanos JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO y SARA AMELIA SILENZI DE MARCHAN, de fecha 22 de febrero de 2001, expedida por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, cuyo objeto es el inmueble constituido por un lote de terreno y la casa quinta sobre el mismo construida denominada “NOSOTROS”, ubicado en la Avenida Topomurachi de la Urbanización Macaracuay del municipio Sucre del estado Miranda.
2. Comunicación de fecha 30 de abril de 2001, suscrita por el ciudadano ROBERTO PAGNANI, dirigida a JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO y SARA AMELIA SILENZI DE MARCHAN, mediante la cual le notifica que el otorgamiento del documento definitivo de compraventa tendría lugar el día viernes 4 de mayo de 2001, ante la oficina subalterna de registro.
3. Comunicación de fecha 3 de mayo de 2001, suscrita por los ciudadanos JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO y SARA AMELIA SILENZI DE MARCHAN, dirigida a ROBERTO PAGNANI, mediante la cual informan que no podían otorgar el documento definitivo de compraventa el día 4 de mayo de 2001, ante la oficina subalterna de registro, conforme lo estipulado en la promesa bilateral de compraventa celebrada el 22 de febrero de 2001, solicitando prórroga hasta el 9 de mayo de 2001.
4. Comunicación de fecha 8 de mayo de 2001, suscrita por los ciudadanos JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO y SARA AMELIA SILENZI DE MARCHAN, dirigida a ROBERTO PAGNANI, mediante la cual informan que no podían otorgar el documento definitivo de compraventa el día 9 de mayo de 2001, ante la oficina subalterna de registro, conforme lo estipulado en la promesa bilateral de compraventa celebrada el 22 de febrero de 2001, solicitando nueva prórroga hasta el 14 de mayo de 2001.
5. Copia certificada de Convenio de prórroga, suscrito entre los ciudadanos ROBERTO PAGNANI y MARÍA EMILIA PAGNANI DE PAGNANI, y los ciudadanos JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO y SARA AMELIA SILENZI DE MARCHAN, de fecha 11 de mayo de 2001.
6. Copia certificada acta de defunción del ciudadano JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO.
7. Copia certificada de sentencia de fecha 18 de octubre de 2012, proferida por Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por resolución de contrato de opción de compraventa siguen los herederos del de cujus ROBERTO PAGNANI, contra JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO y SARA AMELIA SILENZI DE MARCHAN, en la cual fue declarada la perención de la instancia.
En relación a las documentales enumerada del 1 al 7, siendo todas ellas copias certificadas emanadas del Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas; y ya que las mismas no fueron desconocidas por la parte contra quien fueron opuestas, se entienden por reconocidas de conformidad con el artículo 444 del código adjetivo civil, y se valoran de acuerdo con el artículo 1.364 del Código Civil, quedando demostrado con estas, la existencia de la relación contractual entre las partes, las obligaciones asumidas por estos en dichos contratos, así como la falta de cumplimiento de los demandados a los plazos y erogaciones estipulados convencionalmente para el cumplimiento de las obligaciones.
Riela a los folios 171 al 174, copias simple de ordenes de pagos, N°93686151/0-0001 de fecha 29-01-2007, en idioma inglés del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S. A.; N°93931512/0-0001 de fecha 19-04-2007, en idioma inglés del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S. A. y N°95415765-1 de fecha 01-09-2008, en idioma inglés del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S. A. Debe acotar quien suscribe que, la parte demandada promovió la traducción de estas documentales por intérprete público, para que se adminicularan con las primeras. De allí que siendo que las transferencias versarían sobre información que reposa en una institución bancaria, las mismas debieron ser promovidas junto con la prueba de informes en atención a contenido del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que en el sub lite, se tratarían de instituciones bancarias extranjeras cuyo tramite implicaría el uso de rogatorias; por lo que, deben desecharse del contradictorio
Riela al folio 171, documento privado manuscrito de fecha 14 de mayo 2001, firmado por ROBERTO PAGNARI, JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO y SARA AMELIA SILENZI DE MARCHAN, contentivo de recibo por la suma de ($ 85.626,31) dólares americanos a razón de 714,50 Bs/$ a cuenta de la negociación de la venta del inmueble identificado como lote de terreno, distinguido con el número y letra 13-B, y la casa quinta sobre el mismo construida, ubicada en la avenida Topomurachi, de la primera etapa de la urbanización Macaracuay, municipio Sucre del estado Miranda. En relación a esta documental, ya que la misma no fue desconocida por la parte contra quien fue opuesta, se entienden por reconocida de conformidad con el artículo 444 del código adjetivo civil, y se valora de acuerdo con el artículo 1.364 del Código Civil. Asimismo, riela al folio 175, impresiones de correos electrónicos emanados de “MARÍA EMILIA PAGNANI” de fecha 11 de septiembre de 2008, dirigido a RICARDO MARCHÁN, mediante la cual le informan “...si recibi los 5.000,00 ahora faltan 135.000,00 euro, mas o menos a mitad de octubre voy a Venezuela a arreglar todo lo que esta pendiente...” Riela al folio 176, impresiones de correos electrónicos emanados de “MARÍA EMILIA PAGNANI” de fecha 5 de julio de 2008, dirigido a MIGUEL MARCHÁN, mediante la cual le señala “...Hola Miguel, como prometido te mando las directivas para poder hacer los depósito en los bancos. Como tu sabes para que ustedes terminen de pagar la casa en Venezuela faltan cientocuarentamil euros y por fin después podemos firmar la conclusión de la venta de la casa...” En relación a las impresiones de los correos electrónicos se valoran se conformidad con la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, y por cuanto las mismas no fueron impugnadas ni desconocidas por la parte contra quien fueron opuestas, se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En relación a las instrumentales señaladas arriba se desprendería que la parte demandante habría recibido un abono parcial imputable a la deuda en dólares en fecha 14 de mayo de 2001, y que, también, conforme a los correos referidos, sólo se adeudaría del total del precio de venta del inmueble, la cantidad de 135.000 Euros.
VI
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
A propósito, de dirimir el presente RECURSO DE APELACIÓN ejercido por la representación judicial de la parte demandada contra la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo Octavo (28°) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 8 de octubre de 2024, que declaró CON LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, intentada por SABRINA CHIARA PAGNANI PAGNANI, TATIANA ÁNGELA PAGNANI PAGNANI, MARÍA EMILIA PAGNANI DE PAGNANI y CHRISTIAN PAGNANI, en contra de los ciudadanos SARA AMELIA SILENZI DE MERCHÁN, y JUAN RICARDO MERCHÁN DELGADO BLANCO (†), esta alzada pasa de seguidas a concretar lo siguiente:
De acuerdo al contenido del escrito libelar, esta alzada aprecia que la parte demandante en este contradictorio pretendería la RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA de un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa quinta sobre el mismo construida denominada “NOSOTROS”, ubicado en la Avenida Topomurachi de la Urbanización Macaracuay del municipio Sucre del estado Miranda; que era propiedad del de cujus ROBERTO PAGNANI (†), el cual habría sido ofrecido en venta a los ciudadanos JUAN RICARDO MERCHAN DELGADO (†) y SARA AMELIA SILENZI DE MERCHAN, quienes habría sido los arrendatarios del mismo, hasta la suscripción del nuevo contrato preliminar de opción de compraventa de marras, celebrado de manera privada el 22 de febrero de 2001.
Señaló la parte accionante que, en el contrato de promesa de compraventa, se había establecido como precio del inmueble la cantidad de $ 625.000,00, pagaderos de la forma siguiente: 1) la cantidad de $ 70.000,00 equivalentes a Bs.49.332.500,00; que fue entregada al promitente vendedor al suscribir el contrato de opción; 2) la cantidad de $ 255.000,00 equivalente a Bs. 179.711.250,00, a ser entregada en el acto de otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble ante la oficina de registro correspondiente, estableciendo como plazo máximo para ello, 2 meses contados a partir del 22 de febrero de 2001 y 3) La cantidad de $300.000,00 equivalente a Bs.211.425,00 que sería pagada por los compradores en el transcurso de 1 año contado a partir del otorgamiento definitivo de venta. Asimismo, habría sido establecido en el contrato que, en el supuesto de no otorgarse el documento definitivo por razones imputables a los promitentes compradores, el promitente vendedor ROBERTO PAGNANI, retendría para sí la cantidad dada en arras, es decir, $ 70.000,00.
Añadió la parte demandante que, habría sido notificado por el promitente vendedor a los promitentes compradores que, el documento definitivo de compraventa sería otorgado el 4 de mayo de 2001, ante la oficina registral competente; empero, los últimos, en respuesta a esa comunicación, habrían solicitado una primera prórroga hasta el 9 de mayo de 2001; siguiéndole a ésta, otra solicitud de aplazamiento por parte de los promitentes compradores para el 14 de mayo de 2001, siendo pactado finalmente por las partes en fecha 11 de mayo de 2001, un nuevo documento en el cual se establecieron como premisas: el fenecimiento de la relación arrendaticia que habría vinculado a las partes; que los promitentes compradores quedarían ocupando el inmueble en calidad de poseedores precarios en espera de la suscripción del contrato definitivo; que la parte promitente compradora habría solicitado al vendedor múltiples prórrogas por no disponer de la totalidad de la suma de dinero estipulada en el numeral 2 de la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato preliminar; prorrogar la vigencia del contrato preliminar de compraventa por un plazo comprendido desde el 14 de mayo de 2001 hasta el 31 de octubre de 2001 (inclusive), dentro del cual, los suscribientes debían otorgar el documento definitivo de compraventa del inmueble; y, que en el caso de no protocolizarse el documento definitivo de compraventa por causas imputables a los compradores, el promitente vendedor conservaría las arras entregadas por ellos y demás cantidades que hubiere recibido, por concepto de daños y perjuicios.
En concatenación con lo anterior, denunció la parte demandante que, los promitentes compradores, no habrían cumplido con las obligaciones asumidas en el contrato preliminar de venta del 22 de febrero de 2001, ni las atinentes a la prórroga del 11 de mayo de 2001, así como tampoco habría notificado al promitente vendedor, cuando se firmaría el documento definitivo de venta, a pesar que el primero habría cumplido a cabalidad con sus obligaciones, de allí que, procedieron a demandar la resolución del contrato preliminar de compraventa de fecha 22 de febrero de 2001, y su prórroga de fecha 11 de mayo de 2001, peticionando que se ordenara la conservación por la parte demandante de la cantidades entregadas por concepto de arras y demás abonos posteriores por concepto de daños y perjuicios.
Por su parte, la representación judicial de los demandados aunque enunció una contradicción general a la demanda, se plegó completamente a la pretensión de resolución contractual de la parte demandante, requiriendo por tanto, la resolución del contrato preliminar de compraventa de fecha 22 de febrero de 2001, y su prórroga de fecha 11 de mayo de 2001, empero, contradiciendo el incumplimiento de sus representados al tenor de los mismos, e indicando que, habría sido su contraria (los promitentes vendedores) la parte incumplidora, al no haber autenticado el contrato de opción de compraventa, conforme lo estipulaba la CLÁUSULA TERCERA, quedando estos en un limbo y generándole una confusión, toda vez que, dicha estipulación indicaría que desde el momento de la autenticación del contrato, empezaba a transcurrir el lapso de 2 meses con que contaban las partes para protocolizar la compraventa, y en particular, los ciudadanos SARA AMELIA SILENZI DE MARCHAN y JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO (†) para poder tener disponible el dinero para pagar la siguiente cuota de $255.000,00 que habría que pagarse en el momento de la firma del documento ante el registro.
Prosiguió, delatando la parte demandada que, los promitentes vendedores habrían continuado con las transgresiones en su contra, en tanto, le habrían notificado de manera “arbitraria y sorpresiva” que el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, tendría lugar el día 4 de mayo de 2001, en la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Municipio Sucre del Estado Miranda, sin previo acuerdo entre las partes, lo que habría suscitado que los promitentes compradores habrían solicitado una prórroga para la firma en la oficina registral, generándose a partir de entonces un panorama desfavorable para los compradores, quienes a pesar de su buena fe y su interés en formalizar la compra del inmueble objeto de la negociación, remitieron otras comunicaciones solicitando aplazamientos de la firma del contrato definitivo, por no disponer de la totalidad del dinero convenido para esa oportunidad, empero, que su contraparte habría aceptado la solicitudes de prórroga y en especial, la del 14 de mayo de 2001, en donde suscribieron un CONVENIO DE PRÓRROGA, dando un plazo mayor para la consecución del contrato definitivo de compraventa hasta el 31 de octubre de 2001 (inclusive) habiendo pagado los promitentes compradores, la suma de $ 85.626,31 como muestra de buena fe; y si bien, no se habría cumplido tampoco con el nuevo plazo, no obstante, los contratantes originales y sus causantes habrían seguido, pagando y recibiendo, respectivamente, sumas de dinero por concepto de la negociación, ascendiendo a la cantidad de $526.459,86; lo que daría cuenta de que las partes habrían consentido en soslayar las formalidades contractuales, extendiéndose el intercambio entre las partes hasta mediados del año 2008.
Conforme lo anterior, y siendo indicado por la representación judicial de la parte demandada que los vendedores habrían incumplido con su obligación contractual desde el origen, esta no podía endilgarse a sus mandantes, aún más cuando éstos habrían pagado el 84,23% del precio del bien, por lo que mal podrían hacer valer la cláusulas contractuales con condiciones viciadas, especialmente, la CLÁUSULA QUINTA del convenio de prórroga, que establecería que por efecto del incumplimiento por parte de los promitentes compradores, la parte promitente vendedora, conservaría las arras así como los demás pagos recibidos, por concepto de daños y perjuicios; sobre lo cual insistiría la parte accionada en que debía ser la demandante la condenada al pago de los daños y perjuicios derivados de su incumplimiento así como al pago de las costas y costos.
Ahora bien, delimitados los términos de la presente controversia, así como las motivaciones en que fue dictado el fallo cuya apelación ha sido sometida al conocimiento de esta superioridad, es menester, para quien suscribe, precisar lo siguiente:
Dada la naturaleza del presente contradictorio, es pertinente ahondar en el caso específico de los CONTRATOS PRELIMINARES, concebidos como aquellos en los cuales las partes se comprometen a celebrar el contrato de venta, cuando transcurra cierto lapso, o se susciten determinadas circunstancias.
En los contratos preliminares no hay transferencia de propiedad, ni tampoco obligaciones de dar, sino, simplemente, la expresión de una obligación de hacer, condicionada a la ocurrencia de ciertas circunstancias que deben especificarse claramente en el contrato de opción. La obligación condicional asumida por una de las partes, cuando es unilateral; o por las dos si es bilateral, consistente en la celebración futura de un eventual contrato de venta, en caso que se cumplan las condiciones previstas.
En cuanto al perfil funcional del contrato preliminar, cabe predicar que el mismo consiste en obligar a ambos contratantes o a uno solo de ellos, a concluir el contrato especificado en el preliminar, en un segundo momento (…) el contrato preliminar engendra a cargo de quienes intervienen en él, la obligación de prestar el consentimiento –obligación de hacer; contrahere – para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o desean aun concluir (…) Mientras el contrato preliminar bilateral obliga a ambas partes a suscribir el definitivo, el unilateral obliga tan solo a una a prestar su consentimiento para el definitivo –aun cuando, ambos son negocios jurídicos bilaterales–. Además, en el contrato preliminar unilateral la parte que no queda obligada a la celebración del contrato definitivo, puede renunciar, unilateralmente, al derecho de pretender la formación del futuro contrato. En cambio, si el preliminar es bilateral, solo el mutuo disenso de ambas partes puede liberarlas del compromiso recíproco. Produce un efecto instrumental: la obligación de concluir un contrato futuro y no sustancial.
Para Rodríguez , la llamada PROMESA BILATERAL DE VENTA implica aquel negocio en donde ambas partes se obligan a realizar el contrato preliminar de venta, que por su contenido obligacional es bilateral, por cuanto, ambos contratantes están obligados a celebrar el contrato una vez se verifiquen ciertas circunstancias, y en los términos que la oferta reúne, valederos en cuanto a precios, condiciones de la venta a realizar, plazo de entrega, entre otros; bajo el entendido que, la venta se realizará únicamente mediante el documento posterior que las partes suscribirán y registrarán como documento de compra venta.
CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE VENTA:
• Obligaciones de las partes. Los suscribientes se obligan, el promitente vendedor a vender, y la otra parte, que es el promitente comprador, a comprar, siempre y cuando se cumplan las condiciones que claramente se deben especificar en la opción de compra venta.
• Determinabilidad de las condiciones del contrato a celebrarse.
• Existencia de la cláusula de fiel cumplimiento.
Sobre los contratos o PROMESAS BILATERALES DE VENTA, el Máximo Tribunal de Justicia, ha apuntado lo siguientes:
En relación a la definición de las promesas bilaterales o sinalagmáticas y la posibilidad de intentar acciones judiciales en caso de incumplimiento de alguna de las partes a la luz de lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, la sentencia N° 878 de fecha 20 de julio de 2015, emanada de la Sala Constitucional de este máximo Tribunal estableció al respecto lo siguiente:
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. (…)
(…) En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta. (…)
(…) En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. (Resaltado y subrayado de la Sala).
El caso que nos ocupa se trata de un contrato de promesa bilateral de compra venta en el cual una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta y se caracteriza en que se adelantan algunos efectos del contrato definitivo, como lo es la anticipación de una parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador.
De modo pues, que conforme al criterio emanado de la Sala Constitucional de este máximo Tribunal para que el comprador de una promesa bilateral de compra venta pueda exigir el cumplimiento del contrato a través de una acción judicial, debe haber cumplido previamente o en el transcurso del juicio con el pago de la totalidad del monto de la venta, lo cual no ocurrió en el presente asunto.
En ese mismo orden de ideas, el artículo 1.159 del Código Civil venezolano, señala que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, además conforme a la norma sustantiva civil, los mismos deben ejecutarse de buena fe, en donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad y el comprador a pagar el precio.
El autor Mélich-Orsini señala que el término “RESOLUCIÓN” empleado en el artículo 1.167 del código sustantivo civil, alude a la posibilidad de disolver con eficacia retroactiva al momento de su perfeccionamiento un contrato válido, por la sobreveniencia de una situación posterior al momento del perfeccionamiento de tal contrato: el incumplimiento de la parte opuesta a la que se vale de tal posibilidad; es una de las causas autorizadas por la ley para resultar sustraído al principio del contrato-ley o de la intangibilidad del contrato.
De acuerdo a lo previsto en el artículo 1.159 del código sustantivo civil, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que, lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes; por lo tanto, estos están obligados a cumplir con lo pactado, del mismo modo que están obligados a cumplir la ley.
Advierte Bello Lozano Márquez , sobre el ejercicio de LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO que ésta encuadra en la llamada acción de conocimiento y su finalidad es lograr que el Juez decida acerca de incumplimiento de las obligaciones contractuales, por lo que, en el fallo, deberá señalarse a quien corresponde la razón, determinando la extinción de la relación jurídica.
El incumplimiento contractual, en la esfera de los contratos bilaterales o con prestaciones recíprocas, amén de otros daños, es susceptible de generar la pérdida para la parte fiel de lo que ha dado o se ha obligado a dar a cambio de la prestación que no ejecutó la otra parte, situación de perjuicio a la que se atiende mediante la denominada acción de resolución del contrato, que permite repristinar las cosas al estado en que se hallaban para el momento de la conclusión del mismo, destruyendo retroactivamente los efectos contractuales producidos
Sobre LA RESOLUCIÓN CONTRACTUAL se afirma que tiene un efecto liberatorio -por cuanto las partes quedan desligadas de las obligaciones que habían contraído por el contrato y que todavía no hubieran cumplido-, y un efecto recuperatorio – las prestaciones cumplidas deberían ser restituidas, tanto por parte del incumpliente como por parte de aquel en cuyo favor se pronuncia la resolución.
Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar (Código Civil venezolano. Gaceta Oficial n° 2.990 del 26 de julio de 1982)
Así, la resolución contractual está sujeta a los requisitos siguientes: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones en favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; b) la no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución ; y, c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncie o deseche la pretensión del demandante.
Cabe destacar que, además de los requisitos supra enunciados, el análisis de la estructura y objetivo de la acción resolutoria impone considerar otras exigencias no explicitadas en el precepto sustantivo citado; así, es imperativo advertir necesario igualmente, la exigencia de la buena fe de las partes en su ejecución.
De lo anterior, se desprende que la demanda de resolución no procederá si el propio actor ha incumplido el contrato. Si bien, quien demanda la resolución prueba con la presentación del contrato la existencia de la obligación a cargo de su contraparte, no tiene por qué establecer que él ha cumplido todas las obligaciones a su propio cargo, pero sí de las actas del proceso resultare que el incumplimiento del demandado es justificable por el hecho de haber el propio actor incumplido su obligación, el juez deberá desechar la demanda de resolución (inadimpleti non estadimpledum) por cuanto la acción de resolución no puede ser ejercitada en condiciones contrarias a la buena fe, toda vez que ésta no se refiere sólo al deudor, sino también debe auxiliar a éste último, a fin de protegerlo frente a un acreedor malicioso o demasiado inflexible (buena fe eximente o ablatoria).
De igual modo, la doctrina ha apuntado que para que exista la RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL es necesario que la obligación quebrantada provenga de un contrato y que el daño sufrido por el acreedor consista en la privación de la ventaja patrimonial que el contrato iba a asegurarle.
Es menester destacar entonces que, la resolución de contrato sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a este y previstas en la normativa legal, así como en el incumplimiento de las modalidades especiales que hayan pactado los contratantes o en los actos de las partes tendientes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula.
Por otra parte, el precitado artículo 1.167, así como permite solicitar la resolución de los contratos bilaterales, cuando una de las partes incumpla con su obligación; también permite demandar la indemnización de daños y perjuicios; siendo que el artículo 340.7 del Código de Procedimiento Civil, establece que cuando se demande la indemnización de daños y perjuicios, deberán especificarse estos y sus causas, ello con el fin de que la parte demandada pueda conocer qué es lo que se le reclama, sin que la parte demandante tenga que explanar pormenorizadamente cada daño y cada perjuicio, siendo suficiente , una explicación más o menos concreta señalando en cada oportunidad las causas .
De igual manera, es imperioso tener en cuenta cuando se habla DE CONTRATOS Y DE LA RESPONSABILIDAD CIVIL DEVENIDA DE ÉSTOs que, los límites de la autonomía de la voluntad están determinados por el ordenamiento jurídico que le sirve de asiento, en tanto que, los convenios particulares no podrán exceder las leyes, ni afrentar el orden público ni las buenas costumbres; además que, los contratos obligarían no solo lo estipulados en ellos, sino, a todas las consecuencias que derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la ley; de cuya exégesis se puede distinguir la existencia entre unas normas imperativas, o inderogables por los particulares, y otras normas dispositivas, que sólo preceptúan para el supuesto de que los justiciables no hayan acordado algo distinto, o en otras palabras, vendrían a suplir el silencio de las partes.
Así mismo, dentro de las diversas cláusulas contenidas en los contratos, habría unas denominadas PRINCIPALES O ESENCIALES, que contendrían las obligaciones fundamentales de las partes e indispensables para caracterizar el tipo de contrato; y otras CLÁUSULAS ACCESORIAS O SECUNDARIAS, en cuanto que las mismas contemplarían regulaciones particulares más o menos contingentes que las partes habrían resuelto darle al singular contrato típico de que se trate. Mientras que a la ausencia de este último género de cláusulas, suple la ley, mediante las normas dispositivas; sin embargo, las cláusulas principales a lo sumo podrían encontrar en la ley un elemento parcial de integración, pero no podrían faltar en absoluto sin que falte el contrato mismo.
Entre el conjunto de las CLÁUSULAS ACCESORIAS estarían aquellas destinadas a regular la responsabilidad contractual, siendo la “CLAUSULA PENAL” y las “ARRAS” a las que se refiere los artículos 1.257 y 1.263 del Código Civil , como modalidades de la regulación convencional de la responsabilidad civil contractual, desarrolladas como estipulaciones de evaluación anticipadas de la indemnización de los daños y perjuicios causados por un incumplimiento contractual; en donde, la única condición para hacer exigible la pena, sería el incumplimiento de la obligación que mediante ella se ha garantizado; entendiéndose por otro lado, a las arras, como la garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.
En ese sentido, como lo afirma Mélich-Orsini , nada obstaría para que las partes determinen convencionalmente por anticipado el criterio según el cual será evaluado el daño que sufriría el acreedor colocado por su deudor en la alternativa de solicitar la resolución, sustrayendo así al jurisdicente la evaluación de tal daño, en virtud de la vigencia en nuestro sistema, del principio de la autonomía de la voluntad en todo cuanto no contradiga normas de orden público
Así las cosas, de acuerdo a los argumentos expuestos por las partes en el presente contradictorio, se revela indubitable que, ambas estuvieron contestes de la existencia del contrato de opción de compraventa y su prórroga, y de manera poco habitual y técnica , la representación de la parte demandada habría establecido como petitorio de su escrito de contestación, que se resolviera el CONTRATO PRIVADO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA suscrito por ROBERTO PAGNANI (†), y MARIA EMILIA PAGNANI DE PAGNANI (promitentes vendedores) y JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO BLANCO (†), y SARA AMELIA SILENZI DE MARCHAN, como promitentes compradores, de fecha 22 de febrero de 2001, así como el CONVENIO DE PRÓRROGA del primero, firmado igualmente, por lo prenombrados ciudadanos, el 11 de mayo de 2001, además, de que fuera condenada a la parte demandante por su incumplimiento, al resarcimiento de daños y perjuicios presuntamente ocasionados a la demandada así como que también fuera condenada al pago de costas y costos procesales.
De manera pues, que sólo resultaría controvertida, la aplicabilidad o no de la CLÁUSULA QUINTA del convenio de prórroga en favor de la actora, siendo que, la parte demandante denunció que motivado al incumplimiento de los promitentes compradores a sus obligaciones contractuales [quienes no habrían notificado a los vendedores de la protocolización del contrato definitivo de compraventa dentro del plazo convencionalmente establecido ello (hasta el 31 de octubre de 2001)]; ello tendría por efecto que, se entenderían resueltos los contratos, tanto el convenio de prórroga y el contrato preliminar, y quedaría en poder del vendedor, las arras entregadas por los compradores y las demás cantidades que hubiere recibido de ellos, por concepto de indemnización por los daños y perjuicios; erigiéndose por tanto, la referida cláusula en un caso típico de estipulación de evaluación anticipada de la indemnización de los daños y perjuicios causados por un incumplimiento contractual como las referidas ut retro.
Así las cosas, se desprende del contenido de marras que, la partes habrían establecido en forma diáfana las pautas esenciales a la negociación preliminar de compraventa del inmueble, habiendo cumplido los promitentes vendedores con su obligación de ofrecer en venta el inmueble a los compradores, adelantando inclusive algunos efectos de la negociación definitiva al permitirle a los últimos la ocupación o posesión precaria del bien inmueble; además que, habría sido admitido por los contradictores la intención de venta de los promitentes vendedores quienes en fecha 30 de abril de 2001 (pasados 2 meses desde la suscripción del contrato preliminar) habrían notificado a los promitentes compradores que la firma del contrato definitivo sería para el 4 de mayo de 2001, habiéndose excepcionado del cumplimiento de contrato preliminar los promitentes compradores, al indicar el no disponer del dinero convenido a ser pagado por ellos al momento de la suscripción del contrato definitivo de acuerdo a la CLÁUSULA SEGUNDA del convenio original, peticionando el diferimiento del acto de otorgamiento definitivo de la compraventa en otras oportunidades, originando la posterior suscripción de un CONVENIO DE PRÓRROGA, que le otorgaba a los oferentes compradores de un plazo mayor para disponer de la suma a pagar al momento de la protocolización del contrato definitivo de venta, asumiendo éstos la obligación de notificarle al vendedor el día en que se llevaría a cabo la firma del contrato definitivo de venta dentro del nuevo plazo establecido para ello (CLÁUSULA TERCERA del convenio de prórroga), de lo cual, no existiría evidencia alguna que se haya producido en autos; revelándose claramente, tal y como lo señaló el tribunal de instancia en la recurrida, el incumplimiento de los promitentes compradores al tenor de los contratos objeto del presente juicio cuya resolución fue requerida por ambas partes; no teniendo asidero jurídico ni lógico el argumento sobre el incumplimiento de la parte demandante (promitente vendedores) de sus obligaciones como promitente vendedor, por no haber sido autenticado el contrato de opción de compraventa del 22 de febrero de 2001, debiendo acotar quien suscribe que, en el tenor de dicho convenio, no se habría establecido expresamente esa obligación a cargo del promitente vendedor y ASÍ SE ESTABLECE.
En concatenación con lo anterior, siendo patente el incumplimiento de la parte demandada a las estipulaciones establecidas en el contrato de promesa de compraventa y el convenio de prórroga, es menester para esta superioridad, reiterar que, conforme fuera señalado por los contratantes en las referidas convenciones, la regulación convencional de la responsabilidad civil contractual, originada por el incumplimiento de cualquiera de ellos con la obligación de protocolizar el documento definitivo de compraventa del inmueble, dentro del plazo establecido en la cláusula primera del convenio de prórroga de mayo de 2001; asimismo, en el sub lite, además de entenderse resueltos los contratos, deberá quedar en manos de la parte demandante (promitentes vendedores) las arras entregadas por los compradores al momento de la firma del contrato preliminar el 22 de febrero de 2001, así como las demás cantidades que hubieran recibido los promitentes vendedores de parte de los promitentes compradores, por concepto de indemnización por daños y perjuicios, conforme a la CLÁUSULA QUINTA del convenio de prórroga de fecha 11 de mayo de 2001 y ASÍ SE ESTABLECE.
VII
DISPOSITIVO
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresadas a lo largo de este fallo, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el RECURSO DE APELACIÓN ejercido por la representación judicial de la parte demandada contra la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo Octavo (28°) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 8 de octubre de 2024, que declaró ”PRIMERO: CON LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos SABRINA CHIARA PAGNANI PAGNIANI, TATIANA ANGEL PAGNANI PAGNIANI, MARÍA EMILIA PAGNANI DE PAGNIANI y CRISTIA PAGNANI PAGNANI, todos causantes del de cujus ROBERTO PAGNANI contra de los ciudadanos MARÍA CAROLINA MARCHAN DE RODRÍGUEZ, MIGUEL ANGEL MARCHAN SILENZI y SARA CAROLINA MARCHAN RODRÍGUEZ, todos causantes del de cujus JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO BLANCO. SEGUNDO: se ordena la entrega material del inmueble objeto del contrato constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre dicho terreno construida, distinguida con el nombre de "NOSOTROS" ubicada en la Avenida Topomurachi, el Estado Miranda. Etapa de la Urbanización Macaracuay, Municipio Sucre. TERCERO: se ordena a la parte actora, mantener para si la cantidad dada en arras más los abonos subsiguientes, en concepto de clausula penal, tal y como quedó establecido en el contrato preliminar de compra venta y la ultima de la prórroga. CUARTO: se condena a la parte demandante en costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE LA IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA efectuada por la parte demandada, en consecuencia, queda FIRME LA CUANTÍA ESTABLECIDA POR LA PARTE DEMANDANTE en el escrito libelar.
TERCERO: SUBSANADA LA CUESTIÓN PREVIA del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 2° y 7° del artículo 340 eiusdem.
CUARTO: CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, interpuesta por los ciudadanos SABRINA CHIARA PAGNANI PAGNANI, TATIANA ANGEL PAGNANI PAGNANI, MARÍA EMILIA PAGNANI DE PAGNANI y CHRISTIAN PAGNANI PAGNANI, todos causahabientes del de cujus ROBERTO PAGNANI contra de los ciudadanos MARÍA CAROLINA MARCHAN DE RODRÍGUEZ, MIGUEL ANGEL MARCHAN SILENZI, RICARDO MARCHAN SILENZI y SARA CAROLINA MARCHAN RODRÍGUEZ, todos causahabientes del de cujus JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO BLANCO. En consecuencia, se declara RESUELTO EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, suscrito por los ciudadanos ROBERTO PAGNANI (fallecido) y MARÍA EMILIA PAGNANI DE PAGNANI con los ciudadanos SARA AMELIA SILENZI DE MARCHAN y JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO (†) en fecha 22 de febrero de 2001, y RESUELTO EL CONVENIO DE PRÓRROGA, suscrito por los prenombrados, el 11 de mayo de 2001, quedando a beneficio de la parte demandante, las cantidades de dinero recibidas por arras y demás abonos recibidos de parte de los demandados, conforme fue establecido en los contratos de marras.
QUINTO: SE ORDENA a la parte demandada, la entrega material a la parte actora, el inmueble constituido por un lote de terrero y la casa quinta construida sobre dicho terreno denominada “NOSOTROS”, ubicado en la Avenida Topomurachi, primera etapa de la urbanización Macaracuay, jurisdicción del municipio Sucre del estado Miranda.
SEXTO: SE RATIFICA, la decisión recurrida, con las motivaciones establecidas en el presente fallo.
SÉPTIMO: Se condena en costas a la parte recurrente por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los 20 días del mes de noviembre del año 2024. 214° años de la Independencia y 165° años de la Federación.
LA JUEZ,
Dra. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA.
LA SECRETARIA,
Abg. YAMILET ROJAS
En esta misma fecha, siendo las tres y veinte post meridiem (3:20 p.m.), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión en el expediente AP71-R-2024-000612 (1498)
LA SECRETARIA,
Abg. YAMILET ROJAS
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