TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, quince (15) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024)
214º y 165º

EXPEDIENTE: AP31-F-V-2023-000258
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 12 de septiembre de 1991, bajo el Nº 32, Tomo 130-A-Sgdo.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados JOSE SALAS, LUIS SIFONTES y JUAN NIÑO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 28.714, 63.284 y 113.995 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JOSE ANGEL IZQUIERDO JIMENEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-2.079.803, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 28.727, actuando en su propio nombre y representación.
MOTIVO: COBRO DE BOLÌVARES (VÌA EJECUTIVA)
SENTENCIA: SENTENCIA DEFINITIVA.-

BREVE RESUMEN DE LOS HECHOS
Se refiere el presente asunto a una demanda por COBRO DE BOLÌVARES (VÌA EJECUTIVA), que incoare el abogado JOSE ALEJANDRO SALAS OLIVEROS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.714, actuando en su carácter de apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A. (Conjunto Residencial y Comercio Paraíso Las Fuentes), debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 12 de septiembre de 1991, bajo el Nº 32, Tomo 130-A-Sgdo, la cual fue presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) en fecha 18 de mayo de 2023, y que por distribución correspondió su conocimiento a este Juzgado.
En fecha 05 de junio de 2023, se dictó auto mediante el cual se admitió la presente demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a su citación diera contestación a la demanda.
En fecha 30 de octubre de 2023, compareció el abogado JOSE ANGEL IZQUIERDO JIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nro. 28.727, actuando en su propio nombre y representación, mediante la cual consigno escrito de Cuestiones Previas.
En fecha 21 de noviembre de 2023, compareció el abogado LUIS SIFONTES, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nro. 151.175, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, donde rechazo y contradijo las Cuestiones Previas.
En fecha 06 de febrero de 2024, se dictó Sentencia Interlocutoria en la cual declaró SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 15 de febrero de 2024, compareció el abogado JOSE ANGEL IZQUIERDO JIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nro. 28.727, actuando en su propio nombre y representación, y apelo a la sentencia interlocutoria.
En fecha 22 de febrero de 2024, compareció el abogado JOSE ANGEL IZQUIERDO JIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nro. 28.727, actuando en su propio nombre y representación, estando dentro de la oportunidad legal, procede a dar contestación a la demanda y desistió de la apelación planteada.
En fecha 08 de marzo de 2024, se dictó Sentencia Interlocutoria con Fuerza Definitiva, en la cual se Homologo en los términos expuestos, de conformidad con los artículos 263 y 264 del Código de Procedimiento Civil y declara Extinto el Recurso de apelación, ejercido en fecha 15 de febrero de 2024.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia definitiva de acuerdo con las siguientes consideraciones:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO
Tal y como se desprende del escrito libelar el apoderado de la parte actora, abogado José Salas, alegó que su representada, la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., es administradora del Conjunto Residencial y Comercial Paraíso Las Fuentes, situado en El Callejón Riverol, Avenida Principal de las Fuentes, Urbanización El Paraíso, Avenida Washington, parroquia La Vega, Departamento Libertador del Distrito Federal (hoy Parroquia Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital), desde el 15 de junio de 2021, según contrato firmado entre las partes y previamente autorizada en acta de asamblea de fecha 29 de mayo de 2021, y que el ciudadano JOSÉ ÁNGEL IZQUIERDO JIMENEZ, es propietario de un inmueble conformado por una vivienda tipo Apartamento, ubicado en el Edificio o Torre "C", en la Planta Novena del referido Conjunto Residencia y Comercial, identificado con la letra y número "C Noventa y Dos” (C-92); según consta en documento protocolizado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de febrero de 1992, bajo el Nº 30, Folio 162, Tomo 24, Protocolo 1º, documentos que aduce anexar marcados con las letras “A”, “B”, "C", "F" y "G", respectivamente.
Que el ciudadano en referencia no ha cumplido las obligaciones convenidas en el Documento de Condominio, respecto al pago de los gastos comunes, así como los intereses de mora generados por el atraso en el pago de las planillas de condominio, a pesar de las notificaciones realizadas por su representada y donde se precisa con detalles los gastos atribuibles a su obligación de pagar, de acuerdo al documento de condominio al adquirir la propiedad, donde se especifica la alícuota de gastos establecidas y de cual se exige su pago ya vencido, los cuales se corresponden con los meses de junio del año 2021 hasta febrero del año 2023, de lo cual se contabiliza un total de Veintiún Planillas, que aduce también anexar marcadas como E-1 hasta E-21.
Que fundamenta la pretensión con base en los artículos 11, 12, 13, 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, citando al respecto Sentencia N° 2675 de la Sala Constitucional del TSJ, de fecha 28 de octubre de 2002.
Que dichas planillas o recibos de cobro se encuentran pendientes por pago, así como sus intereses de mora, ya que el propietario del inmueble no ha honrrado su obligación de pagar, habiendo sido infructuosas las gestiones de cobro extrajudicial en tal sentido.
Que conforme lo dispuesto en Asamblea General Extraordinaria celebrada en fecha 29 de mayo de 2021, la cual aduce anexar marcada "G", ratificada en Asamblea Anual de Copropietarios celebrada el 24 de septiembre de 2022, se acordó con la mayoría de ley, cancelar los recibos de condominio a la tasa BCV referencial del dólar, en bolívares al momento de su pago; y que el no cumplimiento de las obligaciones contraídas del modo y en la oportunidad convenida, y muy especialmente en asuntos dinerarios, suponen una compensación de los daños y perjuicios cuando se demuestra la inejecución culposa del deudor, siendo en esta ocasión el pago pendiente de los recibos o planillas del cobro de condominio, debiendo por ello; pagar los respectivos intereses de mora.
Que de acuerdo al artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual prevé que los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos que lo preceden, serán obligatorios para todos los propietarios, lo cual es susceptible de impugnación por cualquier propietario ante un Juez por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho, promoviendo y oponiendo el contenido de la Cláusula Décima Tercera del contrato celebrado entre la junta de condominio en representación de los copropietarios y la ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., identificado con la letra "F", la cual dice lo siguiente: “…La mora en el pago de una relación mensual de condominio, causará intereses de mora en favor de la comunidad, La Administradora queda facultada para su cobro y estos no podrán de excederse del Doce (12%) anual. En el caso de que el respectivo propietario se mantenga en mora respecto al pago de una relación mensual de condominio, perderá el beneficio del término para el pago de las facturas subsiguientes, y los intereses moratorios correspondientes a dichas relaciones comenzaran a causarse desde el mismo momento de su emisión. Los intereses moratorios le serán facturados individualmente al propietario en mora como gasto no común en su respectiva relación de condominio…”
Que establece el artículo 1.746 del Código Civil, sobre la legalidad del interés, en la siguiente manera; “…El interés es legal o convencional. El interés es el tres por ciento anual. El interés convencional no tiene más límites que los que fueren designados por Ley especial: salvo que, no limitándolo la Ley, exceda en una mitad al que se probare haber sido interés corriente al tiempo de la convención, caso en el cual será reducido por el Juez a dicho interés corriente, si lo solicita el deudor. El interés convencional debe comprobarse por escrito cuando no es admisible la prueba de testigos para comprobar la obligación principal. El interés del dinero prestado con garantía hipotecaria no podrá exceder en ningún caso del uno por ciento mensual..."
Que en la sentencia del 19 de febrero de 1981, de la Sala Político Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, se concluyó en lo siguiente: “…a) en materia civil los intereses legales son el tres por ciento (3%) anual, mientras que los intereses convencionales no deben exceder de la tasa corriente del mercado más la mitad de esta. Si se trata de préstamos con garantias hipotecaria no puede exceder del doce por ciento anual (12%), En materia mercantil los intereses legales corresponden a la tasa del mercado sin exceder del doce por ciento (12%) anual. A su vez en materia de intereses convencionales y de préstamo hipotecario se aplica lo dispuesto en el punto anterior y, c) en caso de intereses a ser percibido por los bancos y demás instituciones financieras por las actividades realizadas, la regulación debe efectuarla el Banco Central de Venezuela a través de resoluciones (acto administrativo)…”
Que la aplicación del interés, bien sea en materia civil o mercantil, estriba en el hecho del pacto de interés convencional a que se refiere el artículo 1.746 del Código Civil. De no existir el pacto se aplicaría el interés legal al 3% anual, lo que no aplica para este caso en particular, donde la Administradora queda facultada para el cobro de intereses de mora y estos no podrán de excederse del doce por ciento (12%) anual.
Que con fundamento en los elementos de hecho y de derecho planteados, es que ocurre ante la autoridad a fin de demandar en nombre de la ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., de conformidad con lo dispuesto en el artículo 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (Via Ejecutiva) al ciudadano JOSÉ ÁNGEL IZQUIERDO JIMENEZ, en su carácter de propietario del apartamento C-92, identificado infra, para que convenga en pagarle a su representada o en su defecto el Tribunal lo condene a pagar los siguientes conceptos:
PRIMERO: En pagar a su poderdante la suma de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO DOLARES AMERICANOS CON TREINTA Y NUEVE CENTIMOS (USS 1.755,39) por concepto de Veintiún (21) planillas marcadas E1 a la E21, que corresponden a los GASTOS Y CARGAS COMUNES DEL CONJUNTO RESIDENCIAL Y COMERCIAL PARAISO LAS FUENTES, desde el mes de junio de 2021 hasta febrero de 2023, que equivalen a la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 43.252.80) conforme a la Tasa establecida por el Banco Central de Venezuela para el día 24 de abril de 2023, de Bs. 24,64 por cada dólar americano, y que se deberá ajustar a la tasa que se encuentre vigente al momento de su correspondiente pago.
SEGUNDO. En pagar a su poderdante la suma de CIENTO SETENTA Y NUEVE DOLARES CON CUARENTA Y NUEVE CENTIMOS (USS 179,49), por concepto de intereses de mora, calculados a la tasa del DOCE POR CIENTO (12%) ANUAL, desde la fecha de emisión de cada planilla hasta el día 24 de abril de 2023, equivalentes a la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS VEINTIDOS VOLIVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 4.422,63), conforme a la Tasa establecida por el Banco Central de Venezuela para el día 24 de abril de 2023, de Bs. 24,64 por cada dólar americano, y que se deberá ajustar a la tasa que se encuentre vigente al momento de su correspondiente pago, según se desprende de estado de cuenta marcado "H".
TERCERO: De la misma manera, demanda el pago de los intereses moratorios que continúe causando el monto de las referidas planillas, a la tasa del DOCE POR CIENTO (12%) ANUAL, a partir del día 25 de abril de 2023, a cuyo efecto pide al Tribunal que en la sentencia definitiva ordene practicar una experticia complementaria del fallo, para que los expertos determinen el monto de dichos intereses, desde el día 25 de abril de 2023 hasta la fecha en que los expertos rindan su informe.
CUARTO: En que pague las costas y costos que genere el presente procedimiento.
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS
En el acto de contestación de la demanda el apoderado de la parte demandada, Abogado JOSE ANGEL IZQUIERDO JIMENEZ, actuando en nombre propio, en su carácter de demandado, y ejerciendo su propio derecho al estar habilitado para litigar por ser abogado en ejercicio; desistió de la apelación de la sentencia de fecha 6 de febrero de 2024.
Que niega, rechaza y contradice que, a la fecha de hoy, deba concepto alguno por deuda de condominio desde junio de 2021 hasta febrero de 2023; que los supuesto títulos ejecutivos aportados por la demandante e instrumentos fundamentales de su demanda, tengan tal carácter; que él como propietario, haya aceptado pagar las planillas de condominio reclamadas en mora, ya que su compromiso, es y será, mientras sea propietario, de los gastos comunes del edificio.
Que niega, rechaza y contradice la validez del acuerdo alegado por la demandante, donde invoca la Cláusula Décima Tercera de un contrato, ut infra detallado, para cobrar 12% de intereses de mora; que todos los gastos cargados a los recibos de condominio reclamados, sean a los que se refiere el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal; que la pretensión de la demandante, confunde a este Tribunal, tratando de inocular los gastos comunes con la renta percibida por locales propiedad de la comunidad de propietarios, que indica en su artículo 20 literal d) de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que niega, rechaza y contradice la pretensión de la demandante, de cobrarle la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO DOLARES AMERICANOS CON TREINTA Y NUEVE CENTIMOS (USS 1.755,39) o su equivalente en Bolívares, según precio del Dólar USD en el Banco Central de Venezuela, por concepto de veintiún (21) planillas de condominio marcadas de la E-1 a la E-21, que supuestamente, corresponden a gastos y cargas comunes del Conjunto Residencial desde el mes de junio de 2021 hasta el mes de febrero de 2023, ambos meses inclusives.
Que niega, rechaza y contradice la pretensión de la demandante, de cobrarle intereses de mora, por la cantidad de CIENTO SETENTA Y NUEVE DOLARES CON CUARENTA Y NUEVE CENTIMOS (USS 179,49) o su equivalente en Bolívares, según precio del Dólar USD en el Banco Central de Venezuela, por concepto de Doce por Ciento (12%) anual desde la fecha de la emisión de cada Planilla hasta el 24 de abril de 2023; y de cobrarle intereses moratorios, que se siguieren causando, a la tasa del 12% anual a partir del 25 de abril de 2023, en adelante.
Que niega, rechaza y contradice la pretensión de la demandante, de cobrarle costas y costos, porque esta demanda, no puede proceder, aunado a eso, han tenido la impudicia de cargarle a sus recibos de condominio, los honorarios producidos por esta demanda, sin saber si ganan totalmente o pierden, pero que de solo hacerlo, es intolerable, se me ha demandado en Cobro de Bolívares, por Vía Ejecutiva, por supuestamente incumplir el pago de veintiún (21) planillas o liquidaciones pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por "gastos comunes", y muchas han sido las controversias con la actual Junta de Condominio, quienes se han ensañado en contra de su persona y su familia, ejecutando actos que están fuera de la ley cuyas acciones se reserva.
Que es tanto el abuso, más en su contra que es una persona de la tercera edad ya que va para 81 años de edad, que, por la causa que se lleva en este expediente signado con el N"AP31-F-V-2023-000258 de este Tribunal, los honorarios que han cobrado los abogados, ya se los han cargado a su recibo de condominio del mes de octubre de 2023, el cual aduce anexar marcado "M", a los fines de demostrar el abuso al que lo someten. Que es un caso evidente de ensañamiento descarado, vulgar y prosaico, que indudablemente muestra el salvajismo del poder, un abuso de poder intolerable.
Que en este caso en específico, la Junta de Condominio ha cargado en su recibo de condominio, unos cánones de arrendamiento que él como propietario, nunca ha pactado con ellos, por lo que niega tal arrendamiento, de manera absoluta. Que los supuestos cánones de arrendamiento que le han cargado a su recibo o planilla de condominio, entiende son de su hijo, una persona natural mayor de edad y dueño de sus propios actos. Que estos arrendamientos puede que sean legales, pero nada tienen que ver con su persona, ni con la propiedad de su inmueble, ni siquiera son obligaciones propter rem. Que resulta ilegal cargar los cánones de arrendamiento en el recibo de condominio de su apartamento; Primero, porque nada tiene que ver ese arrendamiento con su persona que es el propietario del inmueble; Segundo, porque tales cánones no son un gasto común de conformidad al artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal y que tampoco lo ha autorizado. Que estos recibos o planillas de liquidación de gastos comunes, son instrumentos que gozan de un privilegio especial dentro de la legislación venezolana, y su naturaleza jurídica los hace un instrumento especial para liquidar gastos comunes según alícuota condominial, convirtiéndolos en Títulos Ejecutivos, tal y como lo establece el artículo 14 eiusdem, en concordancia con el articulo 11 ibídem, y al ingresar cánones de arrendamiento como gastos comunes, desnaturalizan el carácter ejecutivo de las planillas de condominio; Tercero, porque, en el supuesto negado, que de verdad él sea arrendatario, los cánones de arrendamiento se rigen por una ley especial, en este caso, el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial o la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1999, y no pueden pretender cargarlos al recibo o planilla de liquidación, para luego cobrarlos por vía ejecutiva, ya que viola la ley en su artículo 11 de la Ley Especial.
Que es un hecho claro y evidente que implica el haber imputado tales cánones de arrendamientos a los gastos no comunes de las Planillas de condominio que reclama el demandante en retardo de pago, es la puerta que se abrió la junta de condominio, para unilateralmente subir el canon de arrendamiento de cada local arrendado, de manera desproporcionada, y poner a muchos propietarios que alquilaron locales, en estado de morosidad al negarse a pagar los aumentos unilaterales de cánones de arrendamiento, valga decir que él es propietario, pero NO es arrendatario de locales.
Que establece el artículo 11° de la norma en referencia que son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso, los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes, los que se hubieran acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios, y los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio. Que de lo transcrito se puede observar que la ley es taxativa en establecer cuáles son los rubros que deben cargarse al recibo o planilla de liquidación de gastos de condominio, y por ningún lado aparece la posibilidad de cargar cánones de arrendamiento.
Que establece el literal d) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, que corresponde al Administrador, recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes, en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución, y que conforme a su parágrafo único, la violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere dicho artículo por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.
Que del precitado artículo, se desprende que el administrador solo puede "…Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes…”, es decir, no puede ir más allá, de lo contrario estaría violando la ley, y tal violación le da derecho a accionar civilmente o a defenderse como efectivamente lo hace, aunado a que el mismo artículo, expresa "…si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución…”, y que esta parte de la norma se refiere a que cuando el administrador recaude la suma total de la renta de los locales o apartamentos alquilados, podrá aplicar la suma de todo lo recaudado, a los gastos comunes a los fines de que, el monto a pagar de gastos comunes por cada propietario disminuye proporcionalmente a su alícuota, y para nada se refiere a que la Junta de Condominio o la Administradora, cargue tales cánones como un gasto no común del propietario, y menos si no se es el arrendatario del local.
Que tal situación, además de estrés que le ha generado que carguen en su recibo los supuestos cánones de arrendamiento, también como consecuencia de su negativa a pagar tales cánones, le han cargado intereses de mora relacionados al impago de los cánones indicados o que indicará, lo cual es incorrecto e ilegal.
Que respecto a los intereses de mora, niega, rechaza y contradice la validez del acuerdo alegado por la demandante en los folios 8, 9 y 10 de la primera pieza del expediente, donde cita el contenido dela cláusula Décima Tercera del contrato celebrado entre la junta de condominio en representación de los copropietarios y la ADMINISTRADORA DOMUS, C.A, antes identificado con la letra "F" la cláusula Décima Tercera del contrato celebrado entre la junta de condominio en representación de los copropietarios y la ADMINISTRADORA DOMUS, C.A, antes identificado con la letra "F", la cual dice lo siguiente: “…La mora en el pago de una relación mensual de condominio, causará intereses de mora en favor de la comunidad, La Administradora queda facultada para su cobro y estos no podrán de excederse del Doce (12%) anual. En el caso de que el respectivo propietario se mantenga en mora respecto al pago de una relación mensual de condominio, perderá el beneficio del término para el pago de las facturas subsiguientes, y los intereses moratorios correspondientes a dichas relaciones comenzaran a causarse desde el mismo momento de su emisión. Los intereses moratorios le serán facturados individualmente al propietario en mora como gasto no común en su respectiva relación de condominio…”; ya que no puede ser y resulta inaudito e ilegal que la Junta de Condominio mediante contrato con la Administradora, diga cuál es el porcentaje o tasa de mora a cobrar a la comunidad de proletarios, peor aún, de manera unilateral considerando que la otra parte es la Comunidad de Propietarios, que, de paso, lo pone en doce por ciento (12%), por encima del tres por ciento (3%) establecido en el Código Civil en su artículo 1.746.
Que también es inaudito, que la Administradora tome esto como un acuerdo de voluntades con la Comunidad de Propietarios, o como que, si la Junta de Condominio, le da la facultad, consideran que ya la tienen, o tal vez, en una errónea interpretación de el mismo artículo 1.746" del Código Civil, cuando indica que "…El interés de dinero prestado en garantía hipotecaria no podrá exceder en ningún caso del uno por ciento mensual…”; y que interpretando erróneamente a su favor una sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, del 19 de febrero de 2021, donde en ese caso la Sala se refiere a un interés convencional, y por lo que se lee de la demanda, la demandante tomó como convención, el contrato de servicios entre la Administradora y la Junta de Condominio, algo absolutamente absurdo e irrazonable, pues, la Administradora y la Junta de Condominio, son una parte que representa a la Comunidad de Propietarios, en este pleito, y la otra parte es él, como el demandado, que pertenece a la vez, a la Comunidad de Propietarios, y no existe entre la Comunidad de Propietarios convención alguna que suba del tres por ciento (3%) al doce por ciento (12%) los intereses de mora, por lo que es un abuso irrefutable e irrebatible, de quien así lo viene haciendo a la Comunidad de Propietarios, violándoles sus derechos.
Que al ver las cinco (5) primeras líneas del folio diez (10) de la primera pieza del expediente, del libelo de la demanda, donde la Administradora demandante, se adhiere una "facultad” de cobrar un interés del doce por ciento (12%), dada, por quien le ordenó o le dio poder para demandar, pero que él, ni la Comunidad de Propietarios, han consentido en el cobro del doce por ciento (12%), por lo que nadie puede venir a alegar su propia la creación de pruebas por él mismo, y que por ello estamos ante la violación del "principio de alteridad de la prueba”, cuyo principio establece que nadie puede fabricar prueba a su favor, es decir, una parte no puede crear un medio probatorio para sí misma de manera posterior e intencional a los hechos debatidos en el proceso.
Que este principio se fundamenta en la garantía constitucional del derecho a la defensa, ya que, al fabricar prueba a favor de uno mismo, se impide el control de la contraparte sobre dicha prueba, afectando así el equilibrio y la justicia del proceso, pero que, en el fondo, el mismo instrumento que crearon, es ineficaz para aumentar del tres por ciento (3%) al doce por ciento (12%) los intereses de mora.
Que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia del 23 de noviembre de 2017, expediente 17-542, destacó este principio al señalar que la confesión de una de las partes a su favor no puede ser tomada en cuenta en juicio, debido a que nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo sin la posibilidad de un control por la otra parte y sin ningún tipo de autenticidad; que este principio es fundamental en el derecho procesal, ya que asegura la equidad en el proceso de presentación y valoración de las pruebas, permitiendo que ambas partes tengan la oportunidad de examinar, cuestionar y refutar las pruebas presentadas en el juicio.
Que en este caso pasó lo mismo, específicamente cuando el demandante dice que promueve y opone el contenido de la Cláusula Décima Tercera del contrato celebrado entre la Junta de Condominio en representación de los copropietarios y la ADMINUISTRADORA DOMUS, C.A., una actitud "inocente" de la administradora, es decir, que su demandante acordó aumentar la tasa de interés de mora, algo inaudito.
Que de acuerdo a lo anterior, en el CUADRO 1, que detalla en su escrito, expresa claramente una referencia a la prueba que anexa la demandada, en el folio donde se encuentra la pieza 1, la descripción del supuesto GASTO NO COMUN, que NO lo es, y el monto que le cobra en Bolívares, y tal detalle lo expresa a los fines de que este tribunal, pueda observar la descripción, cada rubro catalogado como gasto, más los intereses de mora que ha producido el impago, que ha cargado en su recibo de condominio, y que le opone a tales cargos, y que así lo alega.
Que se reserva indicar y explicar los pagos que ha efectuado y que lo liberan de la deuda, sin dejar de explicar, que aunque él ha descontado cada rubro ilegal cargado en el recibo o planilla de condominio, o que se encuentra en los gastos comunes a que se refiere el artículo de la Ley de Propiedad Horizontal, la Administradora demandante libera el recibo más antiguo, tratando de dar a entender que, si él pagó, es porque ha aceptado cada cargo o la deuda en total, y que no es así.
Que en el CUADRO 1 constan los montos ilegales que le han cargado a la planilla de condominio, por concepto de “ESTACIONAMENTO 2 PUESTOS”, “ALQUILER LOCAL” e “INTERESES DE MORA” por gastos no comunes desde el mes de junio de 2021, según los recibos de condominio acompañados al escrito libelar.
Que desconoce tales cargos de cánones, alquiler depósito, estacionamiento e intereses de mora; que el Administrador al cargar los rubros que se ven o se leen en dicho cuadro 1 ut supra, en su recibo o panita de liquidación de gastos comunes del condominio, viola los artículos 11 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal; que los arrendamientos se rigen por ley especial, o bien sea el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial o la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1999; que, al cargar tales rubros ilegales antes referidos en las planillas de liquidaciones de gastos comunes del condominio, la planilla de liquidación, pierde el carácter de fuerza ejecutiva que le da el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, y que pueden ser Impugnados.
Que el juicio Ejecutivo es un procedimiento especial que tiene por objeto el cobro de créditos líquidos que constan en títulos de fuerza suficientes para hacer prueba plena por sí mismos; que para que el Juicio Ejecutivo tenga lugar se necesita que se funde en título que lleve aparejada ejecución, documento que servirá como base de la acción y que los artículos 11 y 20, literal "d" de la Ley de Propiedad Horizontal, son evidentemente normas de orden público, que las partes no pueden relajar sin una consecuencia.
Que él es jubilado y que carece de recursos, y que su familia ha dispuesto y hecho algunos pagos sin control, para evitarle el estrés, los cuales aduce detallar en orden, aclarando, que los excesos en pago, los reclamará por la vía judicial que corresponda, ya que, aunque él ha descontado los rubros correspondientes a cánones de arrendamiento, intereses de mora, etcétera, antes alegados, el sistema, o ellos mismos, han cargado dichos pagos al recibo más antiguo.
Que dichos pagos fueron hechos desde las cuentas corrientes de el ciudadano Hilmar José Izquierdo Montilla, titular de la cédula de identidad Nº V-16.672.034, conforme CUADRO 2 de su escrito de contestación. En la siguiente forma:
Anexo “A”: Referencia 31389536886 del 18/05/2023, Cuenta Bancaria Emisor 0134-0450-02-4501024547- Banesco - Beneficiario: Conjunto Residencial y Comercial Paraíso Las Fuentes según cuenta receptora 0134-0376-73-3761042768, por la cantidad de Bs. 12.393,24, por los meses de Abril a Diciembre de 2021.
Anexo “B”: Referencia 31434262879 del 23/05/2023, Cuenta Bancaria Emisor 0134-0492-51-4923019213 - Banesco - Beneficiario: Conjunto Residencial y Comercial Paraíso Las Fuentes según cuenta receptora 0134-0376-73-3761042768, por la cantidad de Bs. 4.605,28, por los meses de Enero a Febrero de 2022.
Anexo “B”: Referencia 31456683753 del 25/05/2023, Cuenta Bancaria Emisor 0134-0492-51-4923019213 - Banesco - Beneficiario: Conjunto Residencial y Comercial Paraíso Las Fuentes según cuenta receptora 0134-0376-73-3761042768, por la cantidad de Bs. 2.088,65, por el mes de Marzo de 2022.
Anexo “C”: Referencia 31983243588 del 17/05/2023, Cuenta Bancaria Emisor 0134-0492-51-4923019213 - Banesco - Beneficiario: Conjunto Residencial y Comercial Paraíso Las Fuentes según cuenta receptora 0134-0376-73-3761042768, por la cantidad de Bs. 28.0478,55, por los meses de Abril de 2022 a Enero de 2023.
Anexo “D”: Referencia 32500252069 del 07/09/2023, Cuenta Bancaria Emisor 0134-0450-02-4501024547 - Banesco - Beneficiario: Conjunto Residencial y Comercial Paraíso Las Fuentes según cuenta receptora 0134-0376-73-3761042768, por la cantidad de Bs. 7.662,70, por los meses de Febrero a Marzo de 2023.
Anexo “E”: Referencia 32782223299 del 05/10/2023, Cuenta Bancaria Emisor 0134-0492-51-4923019213 - Banesco - Beneficiario: Conjunto Residencial y Comercial Paraíso Las Fuentes según cuenta receptora 0134-0376-73-3761042768, por la cantidad de Bs. 3.863,31, por el mes de Abril de 2023.
Que si no fuere suficiente prueba los documentos aportados, de conformidad con lo expresamente pautado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promueve prueba de Informes ante el Banco Benesco, Banco Universal, S.A, oficina principal situada en el edificio Ciudad Banesco, a los fines que informe: Si de las cuentas bancarias cuyo titular es el ciudadano Hilmar José Izquierdo Montilla, se han hecho las transferencias señaladas en el cuadro siguiente:
CUADRO 4
Ref Fecha Nº Cuenta Bancaria Emisor Monto
31389536886 18/05/2023 0134.0450.02.4501024547 12.393,24
31434262879 23/05/2023 0134.0492.51.4923019213 4.605,28
31456683753 25/05/2023 0134,0492.51.4923019213 2.088,65
31983243588 17/05/2023 0134.0492.51.4923019213 28.0478,55
32500252069 07/09/2023 0134.0450.02.4501024547 7.662,70
32782223299 05/10/2023 0134.0492.51.4923019213 3.863,31
Y que si las mismas tuvieron como destino la Cuenta Nº 0134-0376-73-3761042768, cuyo titular o beneficiario es el Conjunto Residencial y Comercial Paraíso Laa Fuentes.
Promueve del mismo modo de conformidad a el artículo 477 eiusdem, prueba de testigo de la siguiente manera:
Al ciudadano Hilmar José Izquierdo Montilla, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda, titular de la cédula de identidad Nº V-16.672.034, para que declare y certifique, que como tercero pagador a favor de JOSE ANGEL IZQUIERDO JIMENEZ, venezolano, mayor de edad, abogado, titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.079.803, pagó las cantidades señaladas en CUADRO 4.
Que por todo lo antes expuesto solicita se declare sin lugar la pretensión de la parte actora, de:
1.- Cobrarle por vía ejecutiva, de manera irresponsable, los montos por las cantidades de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO DOLARES AMERICANOS CON TREINTA Y NUEVE CENTIMOS (USS 1.755,39) o su equivalente en Bolívares, según precio del Dólar USD en el Banco Central de Venezuela, por concepto de veintiún (21) planillas de condominio.
2.- Cobrarle por vía ejecutiva, los montos en intereses de mora, en la cantidad de CIENTO SETENTA Y NUEVE DOLARES CON CUARENTA Y NUEVE CENTIMOS (USS 179,49), o su equivalente en Bolívares.
3.- Cobrarle intereses de mora que se vayan produciendo, a la tasa del doce por ciento (12%) anual a partir del 25 de abril de 2023, en adelante.
4.- Pide al Tribunal que condene en costas a la parte demandante.
Finalmente, ratifica lo antes dicho, y aclara, que cuando se han hecho los pagos identificados en el CUADRO 2, ut supra, lo ha hecho descontándose los cobros ilegales; y que no obstante, la Administradora Domus, hoy demandante, ha imputado tales pagos, al total del recibo más antiguo, dando a entender que, el que paga, es porque reconoce el crédito, lo cual no es cierto y que, a todo evento, niega, reservándose su derecho de reclamo; y por último pide se procese conforme a derecho esta contestación al fondo de la demanda.
Con vista a lo anterior, el tribunal pasa a analizar el material probatorio anexo a los autos, a fin de determinar la certeza o no de los alegatos y defensas opuestos de la siguiente manera:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
CON EL LIBELO DE DEMANDA:
1) Consta a los folios 26 al 27 del expediente, marcado "A", original de instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Séptima de Caracas, en fecha 9 de mayo de 2023, quedando inscrito bajo el Nº 13, Tomo 27 de los libros de autenticaciones; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno, se tiene como fidedigno y se valora conforme los artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con el artículo 1.361 del Código Civil y se tiene como cierta la representación ejercida por el mandatario en nombre de su poderdante. Así se decide.
2) Consta a los folios 29 al 34 del expediente, marcado “B”, copia fotostática de la Asamblea General de copropietarios del Conjunto Residencial y Comercial Paraíso Las Fuentes, celebrada en fecha 24 de septiembre de 2022; y en vista que la misma no fue cuestionada en modo alguno, se tiene como fidedigna y se valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procsal Adjetivo, en armonía con el literal e) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y se tiene como cierta la autorización para ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes. Así se decide.
3) Consta a los folios 35 al 41 del expediente, marcado “C”, copia certificada de documento de propiedad otorgado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de febrero de 1992, bajo el número 30, Folio 162, Tomo 24, Protocolo 1"; y en vista que el mismo no fue cuestionado en modo alguno, se tiene como fidedigno y se valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los artículos 1.357, 1.359, 1.363 y 1.384 del Código Civil, y se tiene como cierta la propiedad que se le atribuye al ciudadano JOSÉ ÁNGEL IZQUIERDO JIMENEZ, sobre el bien inmueble de marras constituido por un apartamento destinado a vivienda que se encuentra ubicado específicamente, en la Planta Novena del Edificio o Torre "C", situado en El Callejón Riverol, Avenida Principal de las Fuentes, Urbanización El Paraíso, Avenida Washington, parroquia La Vega, Departamento Libertador del Distrito Federal (hoy Parroquia Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital), identificado con la letra y número C Noventa y Dos (C-92), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Fachada Norte del Edificio, Sur: Apartamento C-91, Hall de circulación, Escalera General y Fachada Sur del Edificio, Este: Escalera general y Fachada Este del Edificio y Oeste: Apartamento C-91, con un área de superficie aproximada de ochenta y nueve metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (89,20 Mts²), correspondiéndole una alícuota condominial de cero coma trescientos cincuenta y tres milésimas por ciento (0,353%) sobre los derechos y cargas comunes derivadas del condominio. Así se decide.
4) Constan a los folios 42 al 78 del expediente, marcadas E-1 al E-21, legajo contentivo de veintiún (21) recibos de condominio, emitidos por la Empresa demandante, Administradora Domus, C.A., a nombre del ciudadano JOSÉ ÁNGEL IZQUIERDO JIMENEZ, propietario del apartamento C-92, plenamente identificado, correspondientes a los meses de junio de 2021 hasta febrero de 2023, por un monto general de Un Mil Setecientos Cincuenta y Cinco Dólares Americanos con Treinta y Nueve Céntimos (USS 1.755,39) por concepto de gastos y cargas comunes del Conjunto Residencial y Comercial Paraíso Las Fuentes, equivalentes a la cantidad de Cuarenta y Tres Mil Doscientos Cincuenta y Dos Bolívares Con Ochenta Céntimos (Bs. 43.252.80) conforme a la Tasa establecida por el Banco Central de Venezuela para el día 24 de abril de 2023, a razón de Veinticuatro Bolívares con Sesenta y Cuatro Céntimos (Bs. 24,64) por cada dólar americano. Los anteriores medios de pruebas fueron cuestionados dentro de este proceso por la parte demandada, actuando en su propio nombre y representación, al considerar que en ellas le han sido cargados como gastos comunes, gastos no comunes, por rubros que no se corresponden con la naturaleza del régimen condominial, tales como los honorarios producidos por esta demanda, cánones de arrendamiento que él como propietario, nunca ha pactado con ellos, unos intereses de mora relacionados al impago de los indicados cánones de arrendamiento y a la tasa de un doce por ciento ( 12%), por encima del tres por ciento (3%) establecido en el Código Civil en su artículo 1.746, alquiler deposito y estacionamiento. Ahora bien, en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, se establece que son gastos comunes para todos los propietarios, los siguientes: a) Los que correspondan a la administración, conservación, reparación de cosas comunes; b) Los que hubiesen sido acordados como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, por lo menos; c) Los declarados comunes por la ley o por el documento de condominio, los cuales se entienden causados para el cuido y mantenimiento del bien sometido al régimen legal de la propiedad horizontal. Asimismo, en el artículo 13 eiusdem, se establece que todo copropietario está obligado a pagar las cuotas de condominio de su inmueble porque la Ley lo dispone, debido a que los gastos del mismo son inherentes a la propiedad del inmueble, aun cuando se hayan causado con anterioridad a su adquisición, lo que también se justifica por necesidad y obligación para el copropietario de pagar puntualmente sus cuotas de condominio a fin de permitir el pago oportuno de los servicios que deben prestarse en el edificio para así garantizar el suministro ininterrumpido de los mismos, a lo cual se refiere el documento de condominio. Sin embargo, la misma ley y los propietarios pueden reconocer la existencia de gastos no comunes, los cuales corresponde pagar únicamente al propietario por alguno de los siguientes conceptos: a) Por decisión de la comunidad de copropietarios previa aceptación escrita del propietario afectado; b) Por responsabilidad voluntariamente aceptada por escrito por el propietario deudor; c) Por responsabilidad individual establecida por un Juez; d) Por cualquier otra obligación personal contraída voluntariamente por un determinado propietario y aceptada por éste para que le sea cargado en el recibo de condominio. Asimismo, resulta necesario puntualizar que todo pago presupone una deuda y cuando ese pago no se materializa en el tiempo y en el espacio, surge en cabeza del acreedor un verdadero perjuicio, ya que se disminuye su acervo patrimonial, por ello basta la demostración de una deuda liquida y exigible para que nazca automáticamente la obligación de pagar intereses. La materia del interés en las obligaciones domina en todas las instituciones negociables. En tal sentido, es de señalar que tales intereses moratorios son más bien intereses compensatorios porque constituyen una contraprestación del deudor por el uso del dinero y no por el resarcimiento de un daño, causándole aún si el deudor tiene una justificación legítima para retardar el pago, o si este no le es demandado porque si bien es cierto que toda decisión morosa es líquida y exigible, no lo es al revés, pues por no tratarse de intereses moratorios la Ley de Propiedad Horizontal, se orienta a utilizar la terminología de la exigibilidad inmediata de la obligación. Se debe tomar aquí también en cuenta que en las obligaciones que tienen por objeto sumas de dinero, los daños y perjuicios causados por el retardo en el cumplimiento consiste en el pago de intereses sobre la cantidad debida, salvo convenio de las partes o disposiciones especiales en contrato. Estos intereses pueden ser fijados de 2 formas: A) Bien por la ley: Interés Legal (3%), o B) Bien por las partes: Interés Convencional, supuesto este que correspondía, en el caso que nos ocupa, a lo pautado entre la Administradora y la Junta de Condominio al uno por ciento (1%) mensual. Así las cosas, observa adicionalmente quien suscribe que el citado artículo 1.746 del Código Civil, establece claramente que el interés legal se corresponde al tres por ciento (3%) anual, tal como lo evoca la parte demandada, no obstante a ello, establece la misma norma la posibilidad del establecimiento de un intereses convencional, es decir, una tasa de interés fijada por las partes, que en ningún caso debe rebasar el considerado como usurario. En ese sentido, si bien el Código Civil no establece un límite máximo al interés convencional, salvo el uno por ciento (1%) mensual para el interés del dinero prestado con garantía hipotecaria, el decreto de fecha 9 de abril de 1946 estableció un límite máximo al interés convencional del uno por ciento (1%) mensual, calificando como delito de usura la estipulación de intereses en que se fije o de alguna manera se obtenga un interés mayor al ya señalado, razón por la cual mal puede convalidar esta sentenciador el argumento de la parte accionada, referido a la ilegalidad de los intereses demandados, solo en lo que respecta a los gastos comunes. Y así se establece. Ahora bien, establecido lo anterior, debe quien suscribe adicionalmente establecer expresamente que en el supuesto de que efectivamente el cálculo de las facturas de condominio que constituyen los documentos fundamentales de la demanda estuviese errado, ello no resulta óbice para que el demandado no cumpla con su obligación de pagar dichas cuotas condominiales, lo cual lo hace evidentemente responsable de los supuestos contemplados en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Así las cosas, de una revisión de autos se evidencia según Anexos marcados “A”, “B”, “C” “D” y “E”, cursante a los folios 258 al 262 del expediente, que en fechas 18/05/2023, 23/05/2023, 25/05/2023, 17/05/2023, 07/09/2023 y 05/10/2023, se realizaron transferencias desde las Cuentas Bancarias Nº 0134-0450-02-4501024547 y 0134-0492-51-4923019213 del Banco Banesco, Banco Universal, inherentes al ciudadano Hilmar José Izquierdo Montilla, en descargo del ciudadano JOSÈ ÁNGEL IZQUIERDO JIMÉNEZ, hacia la Cuenta Bancaria Nº 0134-0376-73-3761042768, cuya titular es el Conjunto Residencial y Comercial Paraíso Las Fuentes, por la cantidad total de Trescientos Once Mil Noventa y Un Bolívares con Setenta y Tres Céntimos (Bs. 311.091,73), por concepto de pago de las cuotas de condominio relativas a los meses de junio de 2021 a febrero de 2023, ambas inclusive, y en razón de que no fueron cuestionadas en modo alguno por la representación de la parte actora, se valoran en su conjunto con las planillas de condominio, a tenor de lo previsto en los artículos 12, 429, 433, 509 y 510 del Código Adjetivo Civil, en concordancia con el artículo 1.283 del Código Civil, y en armonía con la parte in fine del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, sólo en lo que respecta a gastos comunes; y se tiene como cierto que al no constar en autos que la parte actora haya rechazado o devuelto dichas sumas de dinero, se presume que se aprovechó de ellas, en aplicación analógica a la parte in fine del artìculo1.286 eiusdem, por consiguiente se considera honrada la deuda condominial demandada contenida en las planillas libradas por el Administrador al propietario del inmueble respecto solamente de los gastos comunes, y tomando en consideración que la cantidad pagada supera con creces a la cantidad demandada, a saber, Cuarenta y Tres Mil Doscientos Cincuenta y Dos Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs. 43.252.80), equivalente a la cantidad de Un Mil Setecientos Cincuenta y Cinco Dólares Americanos con Treinta y Nueve Céntimos (USS 1.755,39) a razón de Veinticuatro Bolívares con Sesenta y Cuatro Céntimos (Bs. 24,64) por cada dólar americano para el día 24 de abril de 2023, es por lo que queda habilitada la parte demandada para ejercer su derecho de repetición, al quedar evidenciadas las excepciones en cálculo que argumenta en su favor. Así se Decide.

EN LA FASE PROBATORIA LAS PARTES NO HICIERON USO DE TAL DERECHO.

Revisado como ha sido el material probatorio aportado a los autos, pasa el Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto en la forma siguiente:
Ahora bien, a los fines de decidir la presente controversia necesario es, en primer lugar, hacer énfasis en que la obligación del propietario de un apartamento de contribuir con las cargas comunes del edificio en relación a su alícuota, está establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal el cual se trascribe a continuación: “…A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de modulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad…”
Igualmente, considera oportuno este tribunal citar el artículo 14 eiusdem, el cual establece la forma como se deberán cobrar dichos gastos: “…Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley. Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva…”
De los artículos anteriormente trascritos, se desprende que las planillas de condominio sólo deben referirse a los gastos comunes del edificio y no a otros rubros, por ende se observa que los gastos particulares no podrán ser probados mediante la planilla de condominio, ya que esta solo sirve de prueba con valor de título ejecutivo para la cobranza de los gastos comunes al edificio administrado, es por esta razón que en el capítulo anterior, se le dio dicho valor probatorio a las planillas de condominio, solo en lo que se refiere al pago del condominio que le corresponde al demandado, pero no se le dio valor alguno para probar lo presuntamente adeudado por la demandada por gastos particulares o no comunes e intereses moratorios.
Precisado esto y visto que la parte actora no promovió prueba alguna, que demostrara los “gastos no comunes” y los cargos de cánones, alquiler deposito, estacionamiento e intereses de mora sobre dichos alquileres, este tribunal considera, que el demandado sólo le corresponde pagar lo relativo a los gastos comunes del condominio de los meses demandados, quedando excluidos en forma expresa las cargas por concepto de honorarios de abogados, cánones de arrendamiento, alquiler de depósito, estacionamiento e intereses de mora sobre dichos alquileres, los cuales no pueden ser cobrados a través de las planillas de liquidación del condominio, ni a través del procedimiento de vía ejecutiva, por cuanto no son gastos comunes a los copropietarios, que le fueron demandados a la parte accionada por concepto de cuotas de condominio insolutas desde el mes de junio de 2021 hasta el mes de febrero de 2023. Así se decide.
Despejado lo anterior y realizado el análisis probatorio de rigor, corresponde dilucidar el fondo de la presente controversia, para lo cual, esta juzgadora, considera necesario indicar que el presente asunto, trata de una acción de cobro de bolívares a través de unos recibos de condominio adeudadas por la parte demandada, correspondiente a los meses que van desde junio de 2021 a febrero de 2023 y que derivado a la falta de pago de las mismas daría lugar al pago de los gastos comunes y de los intereses de mora, en razón que el mismo se rige por una legislación especial como lo es la Ley de Propiedad Horizontal.
En tal sentido, se evidencia, como se dijo anteriormente, que la parte actora demandó el cobro de bolívares mediante unas planillas o recibos de condominio, los cuales tienen fuerza ejecutiva, de conformidad con lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que la actora probó el hecho constitutivo de la obligación, a saber, el origen de la deuda. Aunado a ello, la parte actora demostró que el ciudadano JOSÉ ÁNGEL IZQUIERDO JIMÉNEZ, es el propietario del inmueble de marras, identificado con la letra "C" y número Noventa y Dos (C-92), demostrando así que es la persona obligada al pago de las pensiones condominiales que se generen por gastos comunes de dicho edificio. Igualmente, demostró el porcentaje que le corresponde por pago de la alícuota en cuestión; esto es, el cero coma trescientos cincuenta y tres milésimas por ciento (0,353%) sobre los derechos y cargas comunes derivadas del condominio. De ello, tenemos que quedó demostrada la obligación de la parte demandada, de pagar las pensiones de condominio por gastos comunes, que el Administrador, la Junta de Condominio o la Comunidad de Propietarios, les pasen a través de las planillas de liquidación correspondientes. Así se decide.
Sin embargo, al no haber demostrado la legalidad de los rubros desglosados en las planillas de liquidación de cuotas de condominio que les fueron presentados a la parte demandada, por concepto de honorarios de abogados, cánones de alquiler, alquiler de depósito, estacionamiento e intereses de mora sobre los referidos cánones de alquilera la tasa del doce por ciento (12%) anual, estos deben quedar excluidos en forma expresa de las planillas pasadas por el Administrador del condominio a la parte demandada, conforme se determinó infra. Así se decide.
Así las cosas, tenemos, que aun cuando quedó demostrada la obligación de la parte demandada de pagar las cuotas de condominio especialmente los gastos comunes, ésta acreditó en las actas procesales que conforman este asunto las argumentaciones realizadas en su contestación, y la excepción por excelencia mediante la acreditación del pago reclamado, como lo es demostrar la solvencia que alude mediante transferencias bancarias, que al no constar en autos que la parte actora haya rechazado o devuelto dichas transferencias de sumas dinero, se presume que se aprovechó de ellas, en aplicación analógica a la parte in fine del artículo 1.286 eiusdem, siendo evidente que cumplió una de sus principalísimas obligaciones de todo propietario en régimen condominial, a saber, el pago de las planillas pasadas por el Administrador, es decir, en el caso de autos se tiene que el demandado demostró el hecho extintivo de la obligación reclamada, correspondiente exclusivamente a los gastos comunes de los meses de junio de 2021 a febrero de 2023, al quedar excluidos en forma expresa los cobros por concepto de honorarios de abogados, cánones de arrendamiento, alquiler de depósitos, estacionamiento e intereses de mora sobre dichos alquileres, por lo tanto las alegaciones contenidas en el escrito libelar en cuanto a la falta de pago en comento no se encuentran ajustadas a derecho, y por vía de consecuencia la acción debe ser declarada sin lugar. Así se decide.
Del mismo modo queda establecido en este fallo que la cantidad pagada al superar con creces a la cantidad demandada, a saber, Cuarenta y Tres Mil Doscientos Cincuenta y Dos Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs. 43.252.80), equivalente a la cantidad de Un Mil Setecientos Cincuenta y Cinco Dólares Americanos con Treinta y Nueve Céntimos (USS 1.755,39) a razón de Veinticuatro Bolívares con Sesenta y Cuatro Céntimos (Bs. 24,64) por cada dólar americano para el día 24 de abril de 2023, es por lo que queda habilitada la parte demandada para ejercer su derecho de repetición, al quedar evidenciadas las excepciones en cálculo que argumenta en su favor, incluyendo los montos pagados erróneamente por concepto de honorarios de abogados, cánones de arrendamiento, alquiler de depósito, estacionamiento e intereses de mora al doce por ciento (12%) anual sobre los referidos alquileres. Así se Decide.
DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de COBRO DE BOLIVARES (VÌA EJECUTIVA) presentada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., en su carácter de Administradora del Conjunto Residencial y Comercial Paraíso Las Fuentes, en contra del ciudadano JOSÉ ÁNGEL IZQUIERDO JIMENEZ, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de este fallo, por haber quedado probada en autos la excepción por excelencia mediante la acreditación del pago reclamado, correspondiente exclusivamente a los gastos comunes de los meses de junio de 2021 a febrero de 2023, al quedar excluidos en forma expresa los cobros por concepto de honorarios de abogados, cánones de arrendamiento, alquiler de depósitos, estacionamiento e intereses de mora sobre dichos alquileres.
SEGUNDO: Dada la naturaleza de la presente decisión este Tribunal impone la condena en costas a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código Adjetivo Civil.
Regístrese, y Publíquese.
Dada, firmada y sellada en la sala del Despacho Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos, a los quince (15) días del mes de octubre de dos mil veinticuatro (2024).- 214° Años de la Independencia y 165° años de la Federación.-
LA JUEZ,
Abg. AMARILIS NIEVES BLANCO
LA SECRETARIA,
Abg. MILEISY CASTRO
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 2:50P.M.
LA SECRETARIA,
Abg. MILEISY CASTRO