TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
CARACAS, 10 DE OCTUBRE DE 2024
214º Y 165º

ASUNTO: AP71-R-2024-000200 (1441)

DEMANDANTE: sociedad de comercio INVERSIONES INMOBILIARIA HERMANOS GOMES RAMOS, C.A., domiciliada en Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrita ante el Registro Mercantil Quinto (V) de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 07 de julio de 2008, bajo el Nº 8, Tomo 1.849-A, contenido en el expediente Nº 548833, con Registro de Información Fiscal (RIF) Nº J-296244928, modificados sus estatutos según asiento del Registro Mercantil Quinto (V) (COD 224) de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Distrito Capital, en fecha 13 de enero de 2020, inscrito bajo el Nº 28, Tomo 2-A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Luís Ramón Salazar Flores y Leoncio Rafael Cordero González, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritos el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 11.951 y 31.579, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil INVERSIONES EL BUEN SAZÓN, C.A., domiciliada en Caracas, inscrita originalmente ante el Registro Mercantil Séptimo (VII) de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 06 de septiembre de 2001, quedando anotada bajo el Nº 15, Tomo 215-A-VII,
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Andrés Salazar Ruíz, Ángel Leonardo Fermín y Alejandra Fermín Nogales, abogados en ejercicio e inscritos el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 69.791, 74.695 y 136.954, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (ARRENDAMIENTO LOCAL COMERCIAL y DAÑOS Y PERJUICIOS) (APELACIÓN)

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA.

-I-
NARRATIVA

Conoce este tribunal previa distribución de Ley del presente RECURSO DE APELACIÓN ejercido el 26 de marzo de 2024, por el abogado Luís Ramón Salazar Flores, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 11.951; en su carácter de apoderado judicial de la sociedad de comercio INVERSIONES INMOBILIARIA HERMANOS GOMES RAMOS, C.A., contra la sentencia dictada en fecha 26 de marzo de 2024, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: INADMISIBLE la demanda de DESALOJO, interpuesta por la sociedad de comercio INVERSIONES INMOBILIARIA HERMANOS GOMES RAMOS, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES EL BUEN SAZÓN, C.A.
En fecha 15 de febrero de 2023, la representación judicial de la parte demandante presentó un escrito contentivo de demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, acompañando anexos, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole su conocimiento de la causa al JUZGADO SÉPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, admitiéndola el 16 de febrero de 2023, conforme con lo previsto en el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que proceda a dar contestación a la misma.
En fecha 14 de marzo de 2023, el alguacil adscrito al Circuito Judicial de Primera Instancia, compareció y mediante diligencia, dejó constancia de la imposibilidad de citar al demandado.
El 21 de marzo de 2023, el tribunal de la causa ordenó librar cartel de citación a la sociedad mercantil INVERSIONES EL BUEN SAZÓN, C.A., en la persona de su Administrador ciudadano Alexander Ordóñez Grecencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 28 de marzo de 2023, compareció la representación judicial de la parte actora y consignó escrito de REFORMA DE LA DEMANDA, siendo admitida dicha reforma en fecha 29 de marzo de 2023.
En fecha 27 de abril de 2023, el alguacil adscrito al Circuito Judicial de Primera Instancia, mediante diligencia dejó constancia de la imposibilidad de citar al demandado.
En fecha 02 de mayo de 2023, la representación judicial de la parte actora consignó diligencia mediante la cual solicitó la citación por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 05 de mayo de 2023, mediante auto el tribunal de instancia negó la publicación del cartel solicitado y ordenó oficiar al Servicio Administrativo de Identificación y Extranjería (SAIME), Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) y, al Consejo Nacional Electoral (CNE); librándose los respectivos oficios en la misma fecha.
En fecha 14 de julio de 2023, la representación judicial de la parte actora consignó diligencia en virtud de los resultados infructuosos de la citación personal de la parte demandada, solicitando cartel de citación; siendo librado dicho cartel de citación en fecha 18 de julio de 2023.
En fecha 21 de julio de 2023, el apoderado actor retiró cartel de citación a los fines de su publicación, siendo consignada la publicación del cartel en fecha 27 de julio de 2023 en el Diario Últimas Noticias y, en fecha 31 de julio de 2023, consignó el cartel publicado en el Diario El Universal.
En fecha 18 de septiembre de 2023, el secretario del tribunal de la causa dejó constancia de la fijación del cartel librado a la parte demandada, así como del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 10 de octubre de 2023, la representación judicial de la parte actora solicitó la designación del defensor judicial en la presente causa.
En fecha 13 de octubre de 2023, el tribunal de instancia designó como defensora judicial de la parte demandada a la abogada Ana Sabrina Salcedo; quien, luego de haber sido notificada, aceptó el cargo recaído en su persona, jurando cumplirlo fiel y cabalmente.
En fecha 01 de diciembre de 2023, la parte demandada consignó diligencia confiriéndole Poder Apud Acta a los abogados Andrés Salazar Ruíz, Ángel Leonardo Fermín y Alejandra Fermín Nogales.
En fecha 30 de enero de 2024, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de PROMOCIÓN DE PRUEBAS.
En fecha 07 de febrero de 2024, la representación judicial de la parte actora solicitó se declarara la confesión ficta, de conformidad con el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22 de febrero de 2024, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de PROMOCIÓN DE PRUEBAS.
Posteriormente, en fecha 26 de marzo de 2024, el tribunal a quo, dictó sentencia, declarando Inadmisible la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
Mediante diligencias de fechas 26 de marzo y 01 de abril de 2024, la representación judicial de la parte actora APELÓ de la sentencia dictada en fecha 26 de marzo de 2024.
Seguidamente, el tribunal de la causa oyó las apelaciones ejercidas por representación judicial de la parte actora en fecha 08 de abril de 2024, EN AMBOS EFECTOS, ordenando la remisión del expediente acompañado por oficio N°099/2024, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Una vez cumplido el respectivo sorteo de ley, le correspondió a este Juzgado Superior Séptimo, el conocimiento de la apelación, siendo recibido el expediente el 10 de abril de 2024, dándosele entrada en fecha 15 de abril de 2024; fijándose el vigésimo (20°) día de despacho siguiente; procediendo los apoderados judiciales de las partes, en la oportunidad procesal respectiva, a la consignación de los escritos de informes, así como las observaciones pertinentes.
Por auto de fecha 30 de mayo de 2024, este tribunal fijó sesenta (60) días continuos para dictar la correspondiente sentencia.
En fecha 01 de agosto de 2024, se difirió el dictamen de la sentencia de mérito por un lapso de quince (15) días continuos.
Estando en la oportunidad procesal correspondiente, esta alzada pasa a resolver el recurso de apelación sometido a su consideración en los términos que se exponen infra:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES EN INSTANCIA

 ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
La representación judicial de la parte demandante en su escrito libelar y posterior reforma, alegó que su representada es propietaria y poseedora legítima de un inmueble constituido por un local comercial, el cual forma parte del inmueble Nº 51, que consta en el documento de propiedad debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha seis (06) de marzo de dos mil nueve (2009), bajo el Nº 2009.596, Asiento Registral Nº 1 del inmueble matriculado con el Nº 216.1.1.9.206, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009 y, en documento debidamente protocolizado ante la misma Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de marzo de dos mil diez (2010), bajo el Nº 20, folio 98, Tomo 8 del Protocolo de Transcripción de dicho año, respectivamente, cuyas medidas y linderos particulares son los siguientes: consta de una (1) planta, destinado única y exclusivamente para comercio, con una superficie de ciento veinticinco metros cuadrados (125 mts.2), aproximadamente, distribuida así:
PLANTA BAJA: Un local comercial, constante de un (1) gran salón y un (1) baño, en sus linderos noreste, que mide aproximadamente, cuatro metros con ochenta y cinco centímetros (4,85 m) de largo por dos metros veinte centímetros (2,20 m ) de ancho, que es prolongación del lindero norte.
CONSTRUCCIÓN: El área de terreno de la totalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, es de doscientos cincuenta y dos metros cuadrados con nueve centímetros cuadrados (252,09 m2); y el área de superficie del local “B” arrendado, es de setenta metros cuadrados (70,00 m2), aproximadamente, y el edificio que también forma parte del inmueble, consta de dos (2) plantas, la planta baja está formada por tres (3) locales comerciales y los linderos generales donde se encuentra comprendido el local de marras, son los siguientes: NORTE: En una medida de diez y ocho metros con setenta centímetros (18,70 m), casa que es o fue de Concepción Santana, hoy edificio de Manuel y Luís Gómez; SUR: En una medida de trece metros con veinticinco centímetros (13,25 m.), casa que fue de Enrique Boulton, hoy edificio de empresa “Terreno y Edificaciones, C.A”., (TYECA); ESTE: En una medida en diez y seis metros con sesenta centímetros (16,60 m.), resto del inmueble que es o fue de Carmen Crassus González; y OESTE: Su frente, en una medida en diez y siete metros con cincuenta y cinco centímetros (17,55 m), la calle sur dos (2), entre Palma y Miracielos.
Indicó que, el local dado en arrendamiento, era para uso exclusivo de “EL ARRENDATARIO” la sociedad de comercio INVERSIONES EL BUEN SAZÓN, C.A., domiciliada en Caracas e inscrita originalmente ante el Registro Mercantil Séptimo (VII) de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha seis (6) de septiembre de dos mil uno (2001), quedando anotada bajo el Nº 15, Tomo 215-A-VII; modificados sus Estatutos en Actas de Asamblea Extraordinaria, protocolizada ante el Registro Mercantil respectivo, en fecha seis (6) de abril de dos mil diecisiete (2017), quedando anotada bajo el Nº 10, Tomo 62-A-VII, identificada con Registro Único de Información Fiscal (RIF) Nº J-30873339-3.
Igualmente manifestó que, el contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha dos (2) de noviembre de dos mil diecisiete (2017), ante la Notaría Pública Octava de Caracas, anotado bajo el Nº 31, Tomo 98, Folios 104 al 110, de los Libros de Autenticaciones respectivos, llevados por dicha Notaría, contenida en la Cláusula Primera,
Por otra parte, consta igualmente en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento originario y vigente, donde se estableció el monto del canon de arrendamiento en la suma de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,00) mensuales.
Señaló, que a consecuencia del incumplimiento contractual por parte del arrendatario, ante de ponerle término al contrato la arrendadora y el derecho de exigir su cumplimiento por parte del arrendatario, ésta procedió a agotar la vía administrativa previa, como requisito para intentar el juicio de desalojo.
Continuó la narrativa libelar delatando, que en fecha 21 de junio de 2021, se dio inicio al juicio administrativo de desalojo y su revisión o ajuste del canon de arrendamiento, ante el Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, Viceministerio de Seguimiento, Evaluación y Control del Proceso de Formación de Precios, Dirección General de Arrendamiento Comercial, identificado con el expediente signado con el Nº C-0024/06-21 y, una vez cumplido con todos los trámites del proceso, en fecha 09 de mayo de 2022, se dictó providencia administrativa Nº 014, en la cual se declaró AGOTADA LA VÍA ADMINISTRATIVA PREVIA AL DESALOJO.
De igual modo, la parte demandante, sustentó el incumplimiento contractual y como fundamentos de derecho en el Código Civil, así como la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial.
Así mismo, el apoderado actor en sus conclusiones y petitorio apuntó que, el contrato existente entre el arrendatario, la empresa Inversiones El Buen Sazón, C.A., y su representada Inversiones Inmobiliaria Hermanos Gomes Ramos, C.A., se rigió por los artículos 1.579 al 1.611 del Código Civil y en los mismos se encuentran sus derechos y obligaciones contractuales, siendo el caso que con su incumplimiento "El ARRENDATARIO", la empresa, "INVERSIONES EL BUENSAZÓN, C. A.", al no hacer los pagos oportunos de los cánones de arrendamiento y no hacer entrega del inmueble, habría causado a su representada "INVERSIONES INMOBILIARIA HERMANOS GOMES RAMOS, C. A.", innumerables DAÑOS Y PERJUICIOS de toda especie y naturaleza, señalando que, desde hace mucho tiempo (junio 2019), se le habría venido solicitando los pagos de los cánones de arrendamiento, la firma del nuevo contrato de arrendamiento, o dar por terminado el contrato de marras, negándose a ello, -a su decir- persistiendo en su incumplimiento, deseando terminar de una vez dicha relación contractual, ya que, realmente necesita su inmueble, y agotados como están todos los recursos extrajudiciales tendentes a obtener de "El ARRENDATARIO" el cumplimiento de su obligación contractual, indicó que su representada, "INVERSIONES INMOBILIARIA HERMANOS GOMES RAMOS, C. A.", procede a demanda formalmente a "EL ARRENDATARIO" la empresa "INVERSIONES EL BUENSAZÓN, C. A.", en la persona de su representante legal, ciudadano ALEXANDER ORDOÑEZ GRECENCIA, quienes, adeudan a su representada, por concepto de cánones de arrendamiento, así como la indemnización por daños y perjuicios causados y, las pensiones de arrendamiento siguientes:
Los meses vencidos en los periodos: adeuda CUARENTA Y CUATRO (44) MENSUALIDADES, que comprenden los meses de, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil diecinueve (2019), (7 meses), los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil veinte (2020), (12 meses), los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre mil veintiuno (2021), (12 meses), los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil veintidós (2022). (12 meses), y el mes de enero de dos mil veintitrés (2023), (1 mes), haciendo un total adeudado de CUARENTA Y CUATRO MESES (44 meses); todo lo cual asciende a la suma de: tres mil seiscientos sesenta y cuatro dólares con setenta y seis centavos ($USD/BCV.3.664,76), que multiplicado a la tasa del Banco Central de Venezuela, a la fecha treinta y uno (31) de enero de dos mil veintitrés (2023), a razón de veintiún bolívares con noventa y cinco centavos (BS.21,95) (s.e.ú.o) equivalen a ochenta mil cuatrocientos cuarenta y un bolívares con cuarenta y ocho céntimos (Bs.80.441,48) (s.e.ú.o); equivalentes a su vez a un mil quinientas noventa y cinco con setenta y cuatro unidades tributarias (U.T. 1.595,74) (s.e.ú.o): a lo cual hay que sumarle los otros daños representados por las deudas de ELECTRICIDAD: Cuatro mil quinientos once bolívares con veintidós céntimos (BS.4.511,22) (s.e.ú.o), equivalente a doscientos cinco dólares americanos con cincuenta y dos centavos de dólar (SUSD/BCV:205,52) (s.e.ú.o); ASEO URBANO: Dos mil novecientos diecisiete bolívares (BS. 2.917,00) (s.e.ú.o), equivalente ciento treinta y dos dólares con ochenta y nueve centavos (SUSD/BCV:132,89) (s.e.ú.o); y AGUA: por determinar; por lo que, para dicha fecha adeudaría la arrendataria -de plazo vencido-, a su representada, la suma que asciende a un total de ochenta y siete mil ochocientos sesenta y nueve bolívares con setenta céntimos (Bs. 87.869,70) (s.e.ú.o), equivalentes a cuatro mil tres dólares con diecisiete centavos de dólar americano (SUSD/BCV/31-01-2023: 4.003,17) (s.e.ú.o), equivalentes a su vez a un mil setecientos cuarenta y tres con diez unidades tributarias (U.T. 1.743,10) (s.e.ú.o), por concepto de daños y perjuicios por los cánones de arrendamiento y otros conceptos impagados, para que convenga o en su defecto, a ello sea condenada en lo siguiente:
PRIMERO: En la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que su representada celebró con la Empresa "INVERSIONES EL BUEN SAZÓN, C. A.
SEGUNDO: En que sea condenado a pagar a sus representadas, por concepto de DAÑOS Y PERJUICIOS, a título de indemnización, las pensiones de arrendamientos vencidos e insolutos.
TERCERO: Para que convenga en pagar a su representada la suma de dos dólares con setenta y nueve centavos americanos (S USD/B.C.V. 2,79/31-01-2023) diarios; equivalentes a sesenta bolívares con noventa y cuatro céntimos (Bs. 60,94) (s.e.u.o.), a título de indemnización, por concepto del ilegal e indebido uso y ocupación del inmueble, llevado a cabo por "EL ARRENDATARIO", por cada día de demora en dicha entrega, hasta la sentencia definitiva y la entrega real y efectiva de dicho inmueble objeto de la presente acción.
CUARTO: Para que convenga en pagar el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto (Base para el cálculo dos dólares con setenta y nueve centavos (S USD/B.C.V. 2,79 / 31-01-2023) diarios (s.e.ú.o.), equivalentes a sesenta bolívares con noventa y cuatro céntimos (Bs. 60,94) diarios (s.e.ú.o.), a título de indemnización, por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, esto de conformidad con lo establecido por el artículo 22, Ordinal 3º, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial.
QUINTO: Para que convenga en pagar las costas, costos y honorarios del abogado del presente procedimiento. De no convenir los demandados en sus pedimentos, que sea condenado conforme a los mismos, con los demás pronunciamientos de Ley.
Por último, solicitó medida de desalojo del inmueble arrendado, Inversiones El Buen Sazón, C.A.

 ESCRITO DE REFORMA PRESENTADO POR LA PARTE DEMANDANTE
La representación judicial de la parte demandante presentó escrito de reforma de la demanda señalando el mismo petitorio presentado en la demanda primigenia, asimismo, solicitó se revocara por contrario imperio el auto de admisión de fecha 16 de febrero de 2023, dictado por el tribunal de la causa, agregando que dicha admisión se tramitó por el procedimiento ordinario de conformidad con el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y, no por el juicio oral.

-III-
DE LA SENTENCIA APELADA

El tribunal de la causa, Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de marzo de 2024, dictó sentencia, declarando inadmisible la demanda DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoado por la sociedad de comercio INVERSIONES INMOBILIARIA HERMANOS GOMESRAMOS, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES EL BUEN SAZÓN, C.A., bajo el tenor siguiente:

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
(...)
En este orden de ideas, este Juzgador observa que ha sido común del foro la acumulación en una misma demanda, del desalojo de un inmueble destinado al uso comercial así como los daños y perjuicios, estos últimos con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, incluso en ocasiones confundiendo las pretensiones de desalojo con la resolución de contrato, a lo cual es acumulada la acción de daños y perjuicios.
En estos casos se recurre a demandar el desalojo y los supuestos daños y perjuicios causados al actor, equivalentes a los meses que supuestamente se han dejado de pagar y los que se dejan de pagar hasta que se le haga la entrega del inmueble a la actora, y la pretensión de dar por terminado el contrato y la devolución del inmueble tiene dos fundamentos o bases legales distintas, el desalojo fundamentado en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (o si es por resolución de contrato por el 1167 del Código Civil), mientras que la pretensión del cobro de los cánones causados hasta la fecha de la presentación de la demanda y de los que se causen posteriormente hasta la entrega del inmueble, tienen como fundamento el artículo 1167 del Código Civil.
(…Omissis…)

Ahora bien, resulta pertinente traer a colación lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:
“…Artículo 78: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí…”

De tal modo, que toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación de pretensiones. (Cfr. Sentencia Nº RC-124 de fecha 29 de marzo de 2017, caso: Luís José Campos Montaño y otra como Milagros Del Valle Parejo Guaimare, Exp. Nº 2016-677).
En tal sentido, de conformidad con lo establecido en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, en materia civil el juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la solicítenlas partes.
Así pues, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre puede ser verificado –de oficio- en cualquier estado y grado de la causa, al constituir materia de orden público.
En virtud de lo anterior, y de la revisión efectuada al libelo de demanda se evidencia que, el demandante a través del presente juicio pretende: 1) que se condene al demandado a que entregue el local arrendado, es decir, el desalojo del mismo; 2) que se declare resuelto el contrato de arrendamiento y 3) que se ordene el pago de las 44 mensualidades generadas por el impago de cánones de arrendamiento causadas desde el mes de junio del año 2019, hasta la presente fecha, la cual se fundamenta en el artículo 1167 del Código Civil, observándose en primer lugar que, como ya fue señalado anteriormente, en materia de arrendamiento comercial para obtener la devolución del inmueble arrendado sólo puede ejercer la acción de desalojo y no la resolución de contrato, y en segundo lugar, observa este Juzgador que se trata de juicios que se sustancian y deciden por procedimientos disímiles, el juicio de desalojo debe tramitarse de conformidad con el procedimiento oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, y el segundo conforme al procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 338 y siguientes.
La doctrina pacífica y reiterada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha venido sosteniendo que, para que el juez pueda declarar la inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones, debe verificar que efectivamente se hayan acumulado pretensiones que se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles. (Cfr. Sentencia Nº RC-262 de fecha 9 de mayo de 2017, caso: Koqueta Boutique 2006, C.A. contra Inversiones Jaime Zighelboim, C.A. y otras, Exp. Nº 2016-950).
Por lo tanto, la inepta acumulación de pretensiones debe forzosamente ser declarada en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, lo cual constituye causal de inadmisibilidad de la demanda. (Ver, entre otras, sentencia Nº 175 del 13 de marzo de 2006. Caso: Celestino Sulbarán Durán c/ Carmen Tomasa Marcano Urbaez).
De esta manera, siendo que la demanda de desalojo es la única vía legal permitida para obtener la devolución del inmueble arrendado, y visto que en razón de su especialidad no admite la acumulación de la pretensión de resolución de contrato, así como que dichas acciones tienen procedimientos disímiles, por un lado el procedimiento oral y por el otro el procedimiento ordinario ambos previstos en el Código de Procedimiento Civil. A su vez, se observa que los jueces tienen la obligación de verificar dicha situación y declarar la inepta acumulación de pretensiones prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en este sentido verificado el cumplimiento de los presupuestos procesales necesarios para la instauración y prosecución del juicio, este Juzgador, considera que la presente demanda debe ser declarada inadmisible, toda vez que no satisface los requisitos exigidos por la legislación y los principio generales del derecho procesal, por existir en el petitorio de la demanda, dos (2) pretensiones que se tramitan con procedimientos claramente incompatibles, lo cual hace ab initio y sin ningún género de dudas, inadmisible la acción intentada. Así se decide.-

III
DISPOSITIVA
En fuerza de los argumentos anteriormente expuestos, este JUZGADO SÉPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley Declara: PRIMERO: INADMISIBLE la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por la Sociedad de Comercio INVERSIONES INMOBILIARIAS HERMANOS GOMES RAMOS, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES EL BUEN SAZÓN, C.A., todos ampliamente identificados al inicio de esta decisión, en razón de la inepta acumulación de pretensiones establecida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay condenatoria en costas.

-IV-
INFORMES EN ALZADA

 ESCRITO DE INFORMES DE LA PARTE ACTORA:

La representación judicial de la parte demandante, alegó en su escrito de informes lo siguiente:
Inició su escrito realizando una breve síntesis cronológica del libelo de la demanda, señalando que su representada, desde el año 2019, aproximadamente, viene sufriendo múltiples daños representados por el incumplimiento reiterado por parte de la representación judicial de la arrendataria, quienes, desde el referido año 2019, cerraron el local hasta la fecha, cesando sus actividades comerciales, manifestando que no continuaron pagando los cánones de arrendamiento y los servicios públicos.
Indicó, que se debería hacer uso de la SANA CRÍTICA y MÁXIMAS DE EXPERIENCIA, consistente en la violación o incumplimiento de las cláusulas CUARTA, SEXTA DÉCIMA, DÉCIMA PRIMERA y la cláusula DÉCIMA SÉPTIMA, por ser los contratos ley entre las partes.
Igualmente, esgrimió alegatos referentes al lapso otorgado por la ley adjetiva referente a la contestación de la demanda.
Por otra parte, el apoderado actor trajo a colación la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 19 de noviembre de 2019, signada con el Nº 357, con respecto a la inepta acumulación, con ponencia del Magistrado Dr. Luís Fernando Damián Bustillos; prosiguiendo en su escrito, con el análisis de extractos del fallo controvertido e identificando los supuestos vicios mencionados.
Finalmente, solicitó a esta superioridad se tome en cuenta al momento de sentenciar, lo siguiente: Primero: Anular o Revocar, en todas y cada una de sus partes, la sentencia dictada por el a quo, en fecha 26 de marzo de 2024, y sea declarada admisible la causa incoada por la empresa INVERSIONES INMOBILIARIA HERMANOS GOMES RAMOS, C.A., en contra de la empresa INVERSIONES EL BUEN SAZÓN, C.A., ambas suficientemente identificadas en autos; Segundo: Consecuencialmente, sea declarada Con Lugar las apelaciones interpuestas en fechas 26 de marzo y 01 de abril de 2024, en contra de la sentencia dictada por el a quo, en fecha 26 de marzo de 2024, que declaró inadmisible la presente causa incoada por la empresa INVERSIONES INMOBILIARIA HERMANOS GOMES RAMOS, C.A., en contra de la empresa INVERSIONES EL BUEN SAZÓN, C.A., ambas suficientemente identificadas en autos; y, Tercero: Se sirva reponer la presente acción, al estado de dictar sentencia en la presente causa, por haber operado la confesión ficta de la demanda, todo de conformidad con el artículo 362, en concordancia con el artículo 868, ambos del Código de Procedimiento Civil, con la correspondiente condenatoria en costas.
Asimismo, solicitó que este escrito sea admitido, agregado a los autos y debidamente sustanciado.

 ESCRITO DE INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA:

La representación judicial de la parte demandada, alegó en su escrito de informes lo siguiente:
Inició su escrito, haciendo un recorrido de los hechos acontecidos durante el juicio, asimismo, señaló que la parte actora incurrió en una violación al orden público procesal, en virtud que las pretensiones incoadas son incompatibles, indicando que, la acumulación no se ajusta a derecho y, las pretensiones son tramitadas por procedimientos distintos, por consiguiente no son acumulables las acciones o pretensiones que tengan procedimientos incompatibles entre sí, sustentándolo en lo previsto en las leyes adjetivas que regulan las pretensiones interpuestas por la actora, esto es, el resarcimiento de daños y perjuicios con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual dispone el procedimiento ordinario para el trámite en el Código de Procedimiento Civil.
Continuó, señalando la parte demandada en su escrito de informes que, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, establece en el artículo 43, un procedimiento especial para el desalojo de local comercial, el cual es el procedimiento oral, contemplado en los artículos 859 y siguientes del código adjetivo, indicando que, estos dos procedimientos son disímiles, reiterando que se evidencia tanto en el libelo de la demanda, así como en la reforma del libelo de la demanda, que existe alteración de los trámites de los procedimientos contenidos en las leyes adjetivas.
Posteriormente, trajo a colación reiteradas sentencias de la Sala Civil, con respecto a la acumulación de pretensiones en el libelo de la demanda.
Finalmente, solicitó que el presente escrito sea agregado a los autos y apreciados por este tribunal.

 ESCRITO DE OBSERVACIONES A LOS INFORMES DE LA PARTE ACTORA:

La representación judicial de la parte actora rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes el escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte demandada, siendo que la demanda intentada en contra de la arrendataria fue por resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento e indemnización por falta de pago, y no como lo aseveran concibiendo una inepta acumulación.
Igualmente delató el apoderado actor que, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas extemporáneamente, pero que en ningún momento del lapso legal contestaron la demanda, por lo que, -a su decir-, había operado la confesión ficta de la demandada, al no haber probado nada que le favoreciera.
Con respecto a la inepta acumulación expresada por la representación judicial de la parte demandada, invocó los artículos 253 y 257 Constitucional, así como los artículos 170, ordinal 3, y 321 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente, ratificó todo lo peticionado en sus informes.

 ESCRITO DE OBSERVACIONES A LOS INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA:

La representación judicial de la parte demandante señaló en sus observaciones que, lo expresado por el apoderado actor es contrario al orden público, en virtud que la sentencia dictada por la Sala Constitucional Máximo Tribunal Nº 357 de fecha 19 de noviembre de 2019, se refiere al abandono del criterio, donde se venía aplicando el Código de Procedimiento Civil en su artículo 78, y la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, evidenciándose que todos pueden ser compatible por la materia, pero no son compatibles por el procedimiento, encontrándose en presencia la inepta acumulación.
Continuó narrando que, el sentenciador a quo, sentenció conforme a derecho, en virtud de que las pretensiones incoadas por la parte actora son incompatibles, por cuanto son tramitadas por procedimientos disímiles.

-V-
PUNTO PREVIO
DE LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA
La representación judicial de la parte demandante, solicitó ante esta alzada, -como expresamente lo apuntó en sus escritos de informes y observaciones- la reposición de la causa, argumentando que ha operado la confesión ficta de la demanda, ello conforme a lo establecido en el artículo 362, en concordancia con el artículo 868, ambos del Código de Procedimiento Civil, manifestando que la parte demandada no contestó la demanda, ni presentó escrito de promoción de pruebas - a su decir- extemporáneo por tardío.
Considera pertinente esta alzada acotar en este punto que, el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 206, lo siguiente:
Los jueces procuraran la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la Ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez

Esta norma en general, se limita a indicar a los jueces que deben mantener a las partes en igualdad y sin preferencias de ningún tipo, evitando vicios en la tramitación y sustanciación del proceso.
En tal sentido, es necesario señalar que, ha sido jurisprudencia reiterada del Alto Tribunal de la República, que la reposición no puede tener por objeto subsanar desaciertos de las partes, sino corregir vicios procesales, faltas del tribunal que afecten el orden público o que perjudiquen los intereses de las partes sin culpa de estas, siempre que este vicio o error y daño consiguiente no haya sido subsanado o no pueda subsanarse de otra manera; que la reposición debe tener por objeto la realización de actos procesalmente necesarios, o cuanto menos útiles, y nunca cause demora y perjuicio a las partes; que debe perseguir, en todo caso un fin que responda al interés específico de la administración de justicia dentro del proceso, poniendo a cubierto el valor de los fundamentos que atienden al orden público y evitando o reparando la carga o gravamen que una falta de procedimiento pueda ocasionar o haya ocasionado en el derecho y en el interés de las partes.

La reposición de la causa es una institución procesal creada con el fin práctico de corregir los errores de procedimiento que afecten o menoscaben el derecho de las partes con infracción de normas legales que señalen las condiciones que deben seguirse en el trámite del proceso. La figura procesal de la reposición presenta las siguientes características:
“1.- La reposición de la causa no es un fin, sino un medio para corregir un vicio procesal declarado, cuando no puede subsanarse de otro modo; pero no se declarará la nulidad del acto y la reposición si éste ha alcanzado el fin al cual estaba destinado; 2.- Con la reposición se corrige la violación de la ley que produzca un vicio procesal, y la no violación de preceptos legales, que tengan por objeto, no el procedimiento sino la decisión del litigio o del algunas de las cuestiones que lo integran, porque entonces el error alegado, caso de existir, se corrige por la interpretación y aplicación que el Tribunal de alzada dé a las disposiciones legales que se pretendan violadas. 3.- La reposición no puede tener por objeto subsanar desaciertos de las partes sino corregir vicios procesales, faltas del Tribunal que afecten el Orden Público o que perjudiquen los intereses de las partes sin culpa de éstas y siempre que ese vicio o error y el daño consiguiente, no haya sido subsanado o subsanable de otra manera” (Ramón Escovar León: Estudios sobre Casación Civil 3, Págs. 66 y 67)(subrayado y resaltado de esta Alzada)

Aunado a lo antes expuesto, se constata que el tribunal de instancia, dictó decisión en fecha 26 de marzo de 2024, declarando la inadmisibilidad de la demanda fundamentada con base a las hipótesis establecidas en la ley (Art. 78 del Código de Procedimiento Civil), que establece:

Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí (...) (Resaltado y subrayado de la alzada).

Ahora bien, la representación judicial de la parte actora, invocó ante este tribunal superior la reposición de la causa conforme, aludiendo a los artículos 362, en concordancia con el artículo 868, del Código de Procedimiento Civil; reiterando que, operó la confesión ficta de la demandada, al no ser contestada la demanda, y presentado el escrito de promoción de pruebas de forma extemporánea por tardía.
Por otro lado, se desprende del contenido de las actas conformadoras del expediente que, la parte actora -como expresamente lo apuntó en sus escritos- la parte demandada, no presentó escrito de contestación de la demanda, posteriormente allegado a los autos, escrito de promoción de pruebas, previo otorgamiento de Poder Apud-Acta, siendo éstos los dos primeros requisitos concurrentes, alegados por la parte actora, para que opere la figura de la confesión ficta.
Así las cosas, estima prudente esta alzada señalar que, con respecto a la solicitud de reposición de la causa al estado que se dicte una nueva sentencia, por haber operado la confesión ficta de la demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 362, así como el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, considera este juzgadora, necesario antes de emitir pronunciamiento sobre la reposición invocada, proceder a la revisión de la sentencia dictada por el tribunal de la causa, que declaró la inadmisibilidad de la demanda, por la inepta acumulación pretensiones, estableciéndose si se encuentra instaurada la figura de la reposición de la causa invocada por la parte actora, en el dispositivo del presente fallo, y así se declara.

-VI-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada de esta manera la delación y estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia; esta jurisdicente pasa a hacerlo de la siguiente forma:
Observa esta alzada que, la representación judicial de la empresa INVERSIONES INMOBILIARIA HERMANOS GOMES RAMOS, C. A, interpuso demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES EL BUEN SAZÓN, C. A., con la cual, habría suscrito contrato de arrendamiento en fecha 02 de noviembre de 2017, por un local comercial, destinado única y exclusivamente para comercio, el cual cuenta con una superficie de 70 mts2, distinguido con la letra “B”, ubicado en la Planta Baja del Edificio número cincuenta y uno (51), situado entre las Esquinas de Palma a Miracielos, Parroquia Santa Teresa, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. (Cláusula Primera).
El contrato de marras fue suscrito, ante la Notaría Pública Octava de Caracas, anotado bajo el N°31, Tomo 98, Folios 104 al 110, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Asimismo, fue expuesto que, el inmueble en cuestión pertenece a la parte demandante, según consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de marzo de 2009, bajo el N°2009.596, Asiento Registral Nº 1 del inmueble matriculado con el Nº 216.1.1.9.206, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009 y, en documento debidamente Protocolizado ante la misma oficina, en fecha 04 de marzo de dos mil diez (2010), bajo el Nº 20, folio 98, Tomo 8 del Protocolo de Transcripción de dicho año.
Delató el apoderado de INVERSIONES INMOBILIARIA HERMANOS GOMES RAMOS, C. A, que, se estableció inicialmente en el convenio locativo un canon de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,oo) mensuales y que el mismo, tendría una duración de 1 año, contado a partir del 01 de abril de 2017 hasta el 31 de marzo de 2018, desprendiéndose de la cláusula tercera del contrato de marras que, podía ser dicho período prorrogado a su vencimiento, previo acuerdo por las partes, debiéndose informar con 30 días de anticipación por lo menos, al vencimiento de dicho término, en cuyo caso se debería suscribir un nuevo contrato, y en el mismo se fijaría un incremento en el canon de arrendamiento, de acuerdo a lo establecido en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), del año inmediatamente anterior, según lo publicado por el Banco Central de Venezuela, si una de las partes contratantes no hiciera uso de su facultad para prorrogar el plazo de duración del contrato, sólo se tomaría como plazo de duración, el fijado con anterioridad.
Del mismo modo fue indicando que, sólo cancelaron los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2019, no obstante, la arrendataria habría dejado de pagar desde el 30 de mayo de 2019, los cánones de arrendamiento, adeudando 44 mensualidades comprendiendo los meses de junio a diciembre de 2019 (07 meses); los meses de enero a diciembre de 2020 (12 meses); los meses de enero a diciembre de 2021 (12 meses); los meses de enero a diciembre 2022 (12 meses); y, el mes de enero de 2023 (1 mes), a razón de (Bs. 238.000) por mensualidades adelantadas sin el IVA, llegando adeudar la cantidad de diez millones cuatrocientos setenta y dos mil bolívares (Bs. 10.472.000,00).
Se desprende de la Providencia Administrativa Nº 014, expediente Nº C-0024/06-21, de fecha 09 de mayo de 2022, inserta en el vuelto del folio 87 de la primera pieza, fue establecido en el particular segundo, un nuevo canon de arrendamiento del local de marras, “…en Seis Petros con ochentiun unidades (P-6,81), equivalentes a U.T.2.219, 21, equivalentes a $USD. 83,29, equivalentes a Bs. 277.402,40, mensuales, a partir del mes de junio de 2019…”, aduciendo el apoderado actor que, multiplicado a la tasa del Banco Central de Venezuela, a la fecha 31 de enero de 2023, a razón de Bs. 21,95, es equivalente a Bs. 80.441,48.
Por otra parte, la parte actora señaló que la arrendataria, habría dejado de pagar los servicios de agua, luz eléctrica, aseo urbano y teléfono, (cuyas fechas y montos se encuentran discriminados en el escrito de libelo de demanda y su reforma) lo que lo conllevó a la interposición de la presente demanda de resolución de contrato de arrendamiento y el resarcimiento de los daños y perjuicios por INVERSIONES INMOBILIARIA HERMANOS GOMES RAMOS, C. A., derivados del incumplimiento contractual por INVERSIONES EL BUEN SAZÓN, C. A.
La parte demandada por su parte, consignó poder conferido a los abogados Andrés Salazar Ruíz, Ángel Leonardo Fermín y Alejandra Fermín Nogales, quienes procedieron a promover pruebas, cesando en consecuencia la designación de la defensora judicial; quien no presentó a los autos contestación de la demanda.
En este sentido, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia -la cual es objeto de la presente apelación-, declarando Inadmisible la demanda de resolución de contrato incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES INMOBILIARIA HERMANOS GOMES RAMOS, C. A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES EL BUEN SAZÓN, C. A.
Adujo el a quo en la sentencia recurrida que, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre puede ser verificado –de oficio- en cualquier estado y grado de la causa, por ser materia de orden público. Agregando, que en virtud de lo anterior y de la revisión efectuada al libelo de demanda el demandante a través del presente juicio pretendió: 1) que se condenara al demandado a la entrega del local arrendado, es decir, el desalojo del mismo; 2) que se declarara resuelto el contrato de arrendamiento y 3) que se ordenara el pago de las 44 mensualidades generadas por el impago de cánones de arrendamiento causados del mes de junio del año 2019, hasta la presente fecha, fundamentado conforme al artículo 1.167 del Código Civil, quién observó en primer lugar que, en materia de arrendamiento comercial para obtener la devolución del inmueble arrendado sólo puede ejercerse la acción de desalojo y no la resolución de contrato, y en segundo lugar, observó ese juzgador que se trata de juicios que se sustancian y deciden por procedimientos disímiles, siendo que el juicio de desalojo debe tramitarse conforme con el procedimiento oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, y el segundo conforme al procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 338 y siguientes.
Por otro lado, se desprende que el apoderado de la parte demandada enfatizó tanto en los informes y observaciones que las pretensiones invocadas por el apoderado actor son dos procedimientos disímiles, reiterando que se evidencia tanto del libelo de la demanda, así como la reforma del libelo de la demanda, que existe alteración de los trámites de los procedimientos contenidos en las leyes adjetivas; señalando que lo alegado por el apoderado actor es contrario al orden público, en virtud que la sentencia dictada por la Sala Constitucional Máximo Tribunal Nº 357 de fecha 19 de noviembre de 2019, se refiere al abandono del criterio, donde se venía aplicando el Código de Procedimiento Civil en su artículo 78, y la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, evidenciándose que todos pueden ser compatible por la materia, pero no son compatibles por el procedimiento, encontrándose en presencia de la inepta acumulación.
Así las cosas, del análisis de lo alegado por las partes en el presente contradictorio y principalmente del contenido de la sentencia apelada, deviene menester para quien suscribe, precisar lo siguiente:
Como parte del principio de la conducción judicial del proceso, es deber para los jurisdicentes constatar, en primer término, la satisfacción de los presupuestos procesales, ya que de éstos penderá el nacimiento de la obligación del juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta; de allí que, sólo después de depurado el proceso de cualquier vicio que pudiese afectar la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que emerge para el órgano de justicia la obligación de conocer y resolver el asunto controvertido.
Es así que, si bien la parte demandante invocó la confesión ficta del demandado, por omisión de aquel de contestar a la demanda y que, no habría consignado tempestivamente, medios probatorios para su defensa, peticionando también, la nulidad de la sentencia apelada y la reposición de la causa; no obstante, la sentencia objeto de esta apelación esta vinculada con la constitución válida del proceso, habiendo sido declarada la inadmisibilidad de la demanda por acumulación prohibida de las pretensiones que la conformaron, es por ello que, el análisis de la primera (la confesión ficta) debe sucumbir al de la última (el estudio de las pretensiones procesales ), y en esta forma será examinado este asunto infra.
Así las cosas, del contenido de la sentencia recurrida se desprende, como ya fue mencionado en líneas precedentes que, el tribunal de la causa determinó la acumulación indebida de pretensiones, al haber procurado, la representación judicial de la parte demandante, la terminación de la relación locativa arrendaticia (enunciándola como una demanda de resolución de contrato) aunado a la indemnización de los daños y perjuicios, a través del pago de los cánones adeudados, entre otros; lo que devino en el dispositivo de inadmisibilidad de la demanda.
Observa esta alzada, asimismo que, la representación judicial de la parte demandante fue enfática indicando como sustento de su apelación que, el tribunal a quo, habría incurrido en un error grave en el proceso, al emplear un criterio jurisprudencial propio a los supuestos de una demanda o acción de desalojo, siendo que, lo que habría impetrado el arrendador habría sido una acción de resolución de la contrato, a la cual, le sería perfectamente acumulable la pretensión indemnizatoria de los daños y perjuicios, tal y como habría sido solicitado libelarmente y como se discurriría de la jurisprudencia emanada de la Sala Constitucional sobre la materia (Sentencia N° 357 del 19 de noviembre de 2019)
En ese sentido, resulta menester para quien suscribe aclarar que, si bien existen supuestos en los cuales, en arrendamiento, pudiera solicitarse frente algunos supuestos la terminación del contrato con una acción resolutoria ; sin embargo, en el caso específico del arrendamiento de inmuebles para el uso comercial, como el de marras, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sólo contempla la acción de desalojo, como el medio para obtener la devolución del inmueble arrendado, vedando de esta manera -el mismo compendio normativo-, la posibilidad de peticionar junto a la devolución del bien arrendado, la indemnización de los daños y perjuicios, ya que ello se justificaría, en el atemperamiento de las consecuencias y los efectos de la acción resolutoria en la materia inquilinaria comercial, en donde el arrendatario es considerado como un sujeto de derecho vulnerable que necesitaría de una protección jurídica especial por parte del Estado, ya que conforme a la doctrina jurisprudencial y la legislación inquilinaria, el inquilino -en general-, es visto como el débil jurídico de la misma.
Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva.
En el supuesto que se pretendiese sostener que en materia de arrendamiento comercial tendría cabida la acción resolutoria en los casos en que se esté en presencia de un supuesto de hecho distinto a los contenidos en los literales a) al h) del artículo 40, ya que el literal i) de este artículo opera como el equivalente del parágrafo segundo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la único aparte del parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es preciso señalar que no cabe duda que se está en presencia de causales taxativas de desalojo, lo que trae como consecuencia necesaria que solo pueda ejercerse la acción de desalojo y que quede excluida la acción de resolución de contrato.
Permitir el ejercicio de la acción resolutoria en materia comercial inquilinaria sería darle entrada a una interpretación extensiva y vaciaría de contenido lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ya que le daría cabida al ejercicio de la acción de resolución de contrato, incluso en los supuestos de hecho establecidos en dicho artículo dirigidos para la acción de desalojo, convirtiendo una norma de orden público en una norma de carácter disponible por las partes .

En ilación con lo antepuesto debe señalarse que, por un lado, la norma que establece el desalojo como medio de extinción de la relación arrendaticia en materia comercial y cuyo efecto tendría la devolución del bien arrendado es indisponible por las partes, de allí que, no le es dable al demandante, poder elegir la acción resolutoria en lugar de la acción de desalojo cuando pretende la extinción de la relación arrendaticia y la devolución del bien objeto de la misma, ya que, la norma que contempla la acción de desalojo se trata de una de orden público.
Aunado a lo anterior que, debe mencionarse que, en virtud del principio de especialidad de la materia, siendo las normas inquilinaria especialísimas, y habiendo en ellas disposición expresa que regula un determinado supuesto, no puede acudirse a normas de derecho común para regular esa misma situación, por lo que, habiendo sido establecida la acción de desalojo en forma expresa en la ley aplicable al presente caso, mal podría pretenderse que para el mismo supuesto pudiera ejercerse una acción distinta a la especial; y es así que, al existir la acción de desalojo para el sub lite -como ya fue advertido-, conforme el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (ley especial), el arrendador no podía ejercer la acción de resolución contractual, prevista en el Código Civil (ley general) y así se establece.
De permitirse que los incumplimientos contractuales del arrendataria autorizasen el ejercicio de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, sería dejar de lado toda la protección que el legislador le ha venido concediendo al arrendatario como débil jurídico, y que de manera reiterada y progresiva se ha venido incorporando a la nueva legislación inquilinaria, dejando abierta la posibilidad de que se intentasen demandas resolutorias por cualquier motivos.
Con respecto a la posibilidad de acumular las acciones de desalojo y de daños y perjuicios, es pertinente indicar que la legislación inquilinaria vigente, entre ellas el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial aplicable al presente caso, no hace referencia a norma alguna que autorice al arrendador a demandar el pago de daños y perjuicios, en los casos que el incumplimiento o conducta desplegada por el arrendatario los cause. Cuando el arrendador exige judicialmente el pago de los daños y perjuicios que le haya ocasionado el arrendatario con ocasión a algún incumplimiento contractual, debe necesariamente fundar su demanda en las disposiciones normativas de derecho común como la contenida en el contenido 1167 del Código Civil, que establece que en el caso de los contratos bilaterales en los cuales una parte haya incumplido con las obligaciones a su cargo, la otra puede solicitar la resolución del contrato y el pago de los daños y perjuicios.
Ahora bien, como se señaló anteriormente, la legislación inquilinaria considera al arrendatario el débil jurídico en esa relación, como consecuencia de lo cual estima procedente concederle una protección en determinados casos. Una de las maneras de otorgar esa especial protección al arrendatario es atemperando el rigor de la acción resolutoria impidiendo en ocasiones el ejercicio de dicha acción y, en vez de permitir el ejercicio de la acción resolutoria, lo que autoriza es a ejercer la acción de desalojo. No hay norma en la legislación inquilinaria, como se señaló, que autorice el cobro de los daños y perjuicios y por tanto, siendo la acción de desalojo una acción especial del derecho inquilinario no se encuentra equivalente al artículo 1167 del Código Civil que permita la acumulación de la pretensión del cobro de los daños y perjuicios en la acción de desalojo .
En el caso que nos ocupa, la inadmisibilidad por inepta acumulación de pretensiones se constituye como una barrera procedimental cuya finalidad es equiparable a una depuración de la demanda, pues evita la sustanciación de diferentes procedimientos que puedan ser excluyentes entre sí, conservando la posibilidad de intentar nuevamente la demanda bajo los parámetros procedimentales adecuados. Si bien es cierto, se puede demandar en un mismo libelo varias pretensiones, estas deben ser similares entre ellas, pues la acumulación de diferentes pretensiones discordes entre ambas, hace que el libelo fallezca aún antes de la sustanciación, en otras palabras, que la tramitación de la demanda sea irrealizable. De modo que, resulta un requisito de procedibilidad de la demanda que la misma comprenda pretensiones que no sean excluyentes, sino que, por el contrario, sean uniformes procesalmente hablando.
Aclarado el punto de que la única acción prevista para el supuesto de marras sería la de desalojo, debe proceder esta superioridad a indicar que, conforme lo expresó el juzgador de instancia en la recurrida, y como se lee del extracto de la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, acotado ut supra, no es posible acumular a la acción de desalojo, en razón de su especialidad, la pretensión de daños y perjuicios, por cuanto ambas acciones tendrían procedimientos disímiles, por un lado el procedimiento oral y por el otro, el procedimiento ordinario; además, que, al pretender el pago de los cánones insolutos, se estaría persiguiendo el cumplimiento del arrendatario al tenor del contrato; a la par de la devolución del inmueble arrendado, siendo que ambas se excluirían mutuamente. Por lo tanto, resulta patente que la presente demandada se subsume en un caso típico de INEPTA ACUMULACIÓN por tratarse de pretensiones mutuamente excluyentes, deviniendo en consecuencia, INADMISIBLE la acción, conforme a lo establecido en los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, confirmándose la decisión dictada por el Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 26 de marzo de 2024, y así se decide.
Habiéndose constatada la inadmisibilidad de la demanda por defectuosa acumulación de pretensiones, resulta inoficioso extender análisis sobre la procedencia de la confesión ficta, ya que no hubo una válida instauración del proceso y así se establece.
Finalmente, se establece que la acción intentada es la acción de desalojo y no la de resolución, y, así se decide.

-VII-

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la sociedad de comercio INVERSIONES INMOBILIARIA HERMANOS GOMES RAMOS, C.A., contra la sentencia dictada en fecha 26 de marzo de 2024, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: INADMISIBLE la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por la sociedad de comercio INVERSIONES INMOBILIARIA HERMANOS GOMES RAMOS, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES EL BUEN SAZÓN, C.A.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de marzo de 2024.
TERCERO: INADMISIBLE, la demanda de desalojo y daños y perjuicios incoada por la sociedad de comercio INVERSIONES INMOBILIARIA HERMANOS GOMES RAMOS, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES EL BUEN SAZÓN, C.A.
CUARTO: SE condena en costas, a la parte actora por haber resultado perdidosa.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 10 días del mes de octubre del año dos mil veinticuatro (2024). Años: 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
LA JUEZ

Dra. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA

LA SECRETARIA,

ABG. YAMILET ROJAS.

En esta misma fecha, siendo las 10:00 a.m. se publicó, registró y agregó al presente expediente la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

ABG. YAMILET ROJAS.
Asunto: AP71-R-2024-000200 (1441)
FMBB/YR/yaneth