TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
CARACAS, 14 DE OCTUBRE DE 2024.
214º Y 165º

ASUNTO: AP71-R-2024-000025 (1420)

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana LEUBIS GREGORIA VILLALBA MENDOZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad V-23.210.596.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos CARMEN JOSEFINA MEDINA y ARELIS COROMOTO PALACIO MAGALLANES; abogados en ejercicio, inscritos ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos: 100.528 y 98.840, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: GABRIEL JAROUA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-11.559.745.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: YONEIDA COROMOTO LOPEZ CASTILLO, abogada en ejercicio, inscrita ante Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No 124.528.

MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL (APELACIÓN)

SENTENCIA: DEFINITIVA.

-I-
NARRATIVA
Conoce esta alzada previa distribución de ley, del RECURSO DE APELACIÓN ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por el JUZGADO NOVENO (9°) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en audiencia de juicio de fecha 31 de octubre de 2023, cuyo extenso fue publicado el 12 de diciembre de 2023, que declaró CON LUGAR la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por la ciudadana LEUBIS GREGORIA VILLALBA MENDOZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad V-23.210.596, en contra del ciudadano GABRIEL JAROUA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-11.559.745.
En fecha 18 de octubre de 2022, la representación judicial de la parte demandante presentó un escrito contentivo de demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo distribuido manualmente.
La presente demanda fue admitida el 7 de noviembre de 2022, por el Tribunal Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Habiendo sido imposible la citación personal del demandado, se ordenó la misma mediante la fórmula de carteles de citación.
En fecha 2 de mayo de 2023, la secretaria del tribunal de la causa dejó constancia que se trasladó a la dirección de autos y fijó el cartel de citación, cumpliéndose así las formalidades establecidas en el artículo 223 del C.P.C.
En fecha 16 de mayo de 2023, compareció la abogada Yoneida López, apoderada judicial de la parte demandada y consignó poder y escrito de alegatos.
En fecha 7 de julio de 2023, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito acompañado de anexos.
El tribunal de la causa, dictó auto de fecha 18 de julio de 2023, en el cual, fijó oportunidad para que se llevara a cabo la audiencia preliminar.
El 27 de julio de 2023, se desarrolló en la sede del tribunal de instancia, la audiencia preliminar, en cuya acta, se dejó constancia de la comparecencia de los apoderados judiciales de las partes conformadoras de la litis, y, que las partes no llegaron a ningún acuerdo.
En fecha 18 de septiembre de 2023, el juzgado de la causa publicó auto de fijación de los hechos y de los límites de la controversia.
La representación judicial de la parte demandante, el día 29 de septiembre de 2023, ratificó las pruebas consignadas en el expediente, folios 5 y 76.
En fecha 2 de octubre de 2023, la representación judicial de la parte demandada, ratificó argumentos expuestos en fecha 16 de mayo de 2023, en cuanto a que la parte demandante no presentó documento que le faculte la posesión del inmueble y cobro de los cánones de arrendamiento, consignando copias depósitos de pago correspondientes a los meses de octubre 2017, noviembre 2017 y diciembre de 2017
Por auto fechado 13 de octubre de 2023, el juzgado a quo, admitió todas las documentales promovidas por las partes.
El 16 de octubre de 2023, tribunal de instancia fijó oportunidad para que tuviera lugar la audiencia de juicio.
El día 31 de octubre de 2023, se llevó a cabo la audiencia de juicio, en cuya acta se dejó asentado que, a dicho acto, comparecieron los representantes judiciales de las partes; siendo declarada en la misma, CON LUGAR la demanda de desalojo de local comercial interpuesta por la ciudadana LEUBIS GREGORIA VILLALBA MENDOZA, contra el ciudadano GABRIEL JAROUA; condenándose en costas a la parte demandada.
La representación judicial de la parte demandada, compareció el 16 de noviembre de 2023 y apeló de la decisión, y ratificó la misma en fecha 1 de diciembre de 2023.
En fecha 12 de diciembre de 2023, fue publicado el extenso del fallo.
Por auto de fecha 15 de enero de 2024, el tribunal de instancia oyó la apelación contra la sentencia de fecha 31 de octubre de 2023, (cuyo extenso fue publicado el 12 de diciembre de 2023) en ambos efectos, de conformidad con lo previsto en los artículos 290 y 294 del Código de Procedimiento Civil; ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Tribunales Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, acompañado de oficio N°24-015.
En fecha 22 de enero de 2024, fue asignado el conocimiento del presente recurso de apelación a este Tribunal Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 24 de enero de 2024, la secretaria de esta alzada, ciudadana Yamilet Rojas, dejó constancia mediante nota de haber recibido el expediente signado con el número de origen AP31-F-V-2022-000491, contentivo de demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, impetrada por la ciudadana LEUBIS GREGORIA VILLALBA MENDOZA, contra el ciudadano GABRIEL JAROUA, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia de mérito.
Asimismo, en fecha 24 de enero de 2024, se ordenó la remisión del expediente al tribunal de la causa a fin de la subsanación de la foliatura.
Por auto publicado el 1 de febrero de 2024, esta alzada fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente (exclusive) como término para que las partes consignaran sus respectivos informes.
En fecha 4 de marzo de 2024, los apoderados judiciales de ambas partes, trajeron a los autos sus escritos de informes.
En fecha 11 de marzo de 2024, compareció la apoderada judicial de la parte actora y consignó escrito de observaciones.
En fecha 14 de marzo de 2024, compareció la apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito de observaciones.
El 15 de marzo de 2024, esta superioridad publicó auto en donde señaló que, vencido el lapso correspondiente para la presentación de las observaciones a los informes, dictaría la decisión de mérito de la apelación dentro de los 60 días continuos siguientes a esa fecha (inclusive).
En fecha 14 de mayo de 2024, se dictó auto mediante el cual se difirió acto para dictar sentencia para dentro de los 30 días continuos siguientes a este exclusive, a fin de dictar sentencia en la presente causa.

-II-
DE LOS HECHOS

 ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

La representación judicial de la ciudadana LEUBIS GREGORIA VILLALBA, señaló que en fecha 1 de agosto de 2005, la de cujus MARÍA MANUELA BARRIO DE SILVA, antes identificada, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano GABRIEL JAROUA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-11.559.745, ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 75, Tomo 61, de los libros de autenticaciones correspondientes.
Expuso libelarmente, la representación judicial de la parte demandante que, la ciudadana LEUBIS GREGORIA VILLALBA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-23.201.596, es legítima heredera por testamento, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 9 de diciembre de 2012, bajo el No. 28, folio 155, Tomo 47, del Protocolo de transcripción de ese año, de la ciudadana MARÍA MANUELA BARRO DE SILVA, quien vida era de nacionalidad española, mayor de edad, viuda y titular la de la cédula de identidad No. E- 646.786, quien legó sus bienes a dicha ciudadana, según consta en el Certificado de Solvencia de Sucesiones emanado del SENIAT, bajo el No. 1494502.
En relación al objeto del contrato, adujo la representación en juicio de la parte accionante que, el mismo es de su propiedad, tal y como consta en el testamento y el Certificado de Solvencia de Sucesiones antes descritos, que dicho local está ubicado en la siguiente dirección: planta baja del edificio No. 16, entre 5ta y 6ta Avenida, Boulevard de Catia, Pérez Bonalde, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, se trata de unas bienhechurías identificadas como primera planta o planta baja y segunda planta, con una superficie de 224 mts2, comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: Con parcela 113 de la Avenida España; Sur: Con parte de la parcela 115 de la Avenida España, Este: Con parcela 142 dela calle Colombia y Oeste: Que es su frente con la avenida España, con código catastral 01-01-21-U01-025-024-033-000-000-000, ante la Alcaldía de Caracas.
Prosiguió la parte demandante a citar en su libelo, el contenido de las CLÁUSULAS PRIMERA, SEGUNDA, TERCERA, CUARTA, QUINTA, DÉCIMA CUARTA, DÉCIMA SEXTA, DÉCIMO SÉPTIMA del contrato locativo, en el cual, se habría establecido el tiempo de duración, prórroga o no del contrato, renovación del mismo, destino y uso del inmueble, depósito, el monto, forma y tiempo a ser pagados los cánones de arrendamiento; el pago de los servicios públicos y las consecuencias del incumplimiento de los primeros.
Que, en octubre de 2015, el ciudadano GABRIEL JAROUA, en su condición de arrendatario, inició el procedimiento consignatario de pago de cánones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), expediente No. 2015-0378, cumpliendo su obligación de pago hasta el mes de septiembre de 2017, lo cual se evidencia el incumplimiento de su obligación de cancelar el canon de arrendamiento oportunamente, aseverando que cuyo canon no guarda relación con la realidad económica actual, y aun así no cancela con su obligación principal, incurriendo en las causales de desalojo establecida en el artículo 40 del Decreto con Rango de Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, comprobándose el estado de insolvencia a través del estado de cuenta solicitado a la mencionada oficina, el cual es desde septiembre de 2017, hasta abril 2022, inclusive, lo cual asiste a su representada para deshacer libremente o terminar de forma unilateral el contrato.
Señala esta representación judicial que, el arrendatario no ha cumplido con la obligación de permitir el acceso al inmueble a la arrendadora, alegando que ésta no es dueña del inmueble, y no tiene cualidad para realizar actos devenidos de la relación arrendaticia, violando la figura de subrogación de los contratos por transferencia de propiedad, obteniéndose una negativa por parte del arrendatario agotándose las vías conciliatorias posibles.
Dicho lo anterior, en fecha 7 de noviembre de 2019, se procedió a solicitar el procedimiento administrativo conciliatorio de desalojo, ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, según consta en el expediente signado con el No. C-0551/11-19, mediante el cual se declaró agotada la vía administrativa con providencia administrativa No. 0018 de fecha 22 de julio de 2022.
En cuanto al derecho invocado, fue aludido el contenido de los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.215, 1.579, 1.592 y 1.615 del Código Civil, sobre el cumplimiento de las obligaciones contractuales y de las atinentes a los arrendatarios; así como, el artículo 40 (literales “a” e “i”) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, relativos al procedimiento especial arrendaticio, los supuestos de revisión de los cánones, su deber de pago y los efectos de su incumplimiento.
Como parte de sus conclusiones, mencionó la representación judicial de la parte demandante que, acudieron ante el órgano jurisdiccional a interponer demanda de desalojo, de conformidad con los previsto en el artículo 40, literal “a” e “i”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, estableciendo su petitorio de la manera siguiente:
• PRIMERO: el DESALOJO del inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL, ubicado en la planta baja del edificio No. 16, entre 5ta y 6ta Avenida, Boulevard de Catia, Pérez Bonalde, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital y se ordene la entrega del mismo.
• SEGUNDO: El pago de los costos y costas del presente juicio.

 ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

La representación judicial de la parte demandada expuso lo siguiente:
Que consignó cánones de arrendamiento vigentes, con el fin que conste en el presente expediente. Asimismo, hizo mención que, su representado no reconoce a la parte actora ya que no puede ejercer una representación de una persona fallecida, tal y como consta en el cartel librado, alegó también que, la parte actora no presenta un condominio donde conste el desglose de los niveles que aduce poseer. También señala dicha representación, que a la de Cujus le sobrevive un pariente por consanguinidad, y en la planilla sucesoral tiene cualidad extraña.

-III-
DEL ACERVO PROBATORIO

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
La representación judicial de la parte actora, consignó recaudos junto al libelo de la demanda, que a su vez, en el lapso correspondiente de promoción de pruebas fueron ratificados y se describen a continuación:
• Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana MARÍA BARRO DE SILVA (Arrendadora), y el ciudadano GABRIEL JAROUA (arrendatario),cuyo objeto es un inmueble destinado a comercio, situado en la planta baja del edificio No. 16, entre 5ta y 6ta Avenida, Boulevard de Catia, Pérez Bonalde, parroquia Sucre, municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador, en fecha 29 de noviembre de 2005, bajo el Nro.75, Tomo 61, de los Libros llevados por esa Notaría. En relación a esta instrumental, por tratarse de un documento privado reconocido, el cual no fue tachado por la parte contra quien se opone, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; desprendiéndose del mismo, la existencia de la relación locativa existente entre “MARÍA BARRO DE SILVA” (arrendadora), y el ciudadano GABRIEL JAROUA (arrendatario), así como las obligaciones establecidas para cada uno en el mismo. (Folios 9 al 13).
• Legajo de copias certificadas expedida por la Oficina de Control y Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) del expediente signado con el No.2015-0378, contentivo de: 1) consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por el demandado en este proceso, a favor de la ciudadana MARIA BARRO DE SILVA, con fecha de consignación el 15 de diciembre de 2015, contentivo de los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento que van desde el mes de octubre de 2015 hasta el mes de septiembre de 2017. 2) acta de defunción de la ciudadana MARÍA MANUELA BARRO DE SIVA; 3) solvencia de sucesiones del SENIAT expediente Nro. 81170240, correspondiente a la causante MARIA MANUELA BARRO DE SILVA, así como declaración sucesoral de dicha ciudadana, del cual se desprende que los herederos son Leubis Villalba y Francisco Bermúdez; 4) expediente administrativo No. C-0551/11-19, emanado del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, Viceministerio de Seguimiento, Evaluación y Control del Proceso de formación de Precios, Dirección General de Arrendamiento Comercial, contentiva de la providencia administrativa que declaró agotada la vía administrativa. (Folios 98 al 105); 5) testamento otorgado por la de cujus ciudadana MARÍA MANUELA BARRO DE SILVA, quien en vida fue de nacionalidad española, mayor de edad, viuda y titular de la cédula de identidad No. E-646.786, a favor de los ciudadanos FRANCISCO SILVA BERMUDEZ, de nacionalidad española, mayor de edad, viudo y titular de la cédula de identidad No. E-656.561, y LEUBIS GREGORIA VILLALBA MENDOZA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-23.210.596, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 28, folio 155, Tomo 47, del protocolo de transcripción del presente año. (Folios 106 al 109) y de donde se desprende que a la última le fue dado en legado, el local objeto del contrato de arrendamiento cuyo desalojo se peticiona en la presente demanda.

El tribunal con respecto a las anteriores pruebas, les otorga valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.

Debe acotar esta superioridad que la parte demandada, consignó en fecha 7 de julio de 2023, copia simple de una planilla de depósito bancario realizado en la cuenta del Tribunal Supremo de Justicia, en el Banco Bicentenario, que contiene de forma manuscrita, lo siguiente: “consignante: GABRIEL JAROUA, beneficiario: MARIA BARROS DE SILVA, correspondiente a los meses de junio 2023 hasta diciembre 2023.” En relación a esta documental, la mismas se tratarían de copias simples de documentos privados, por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desechan del proceso, por ilegales; siendo destacable, adicionalmente que, del referido documento, no se evidencia que haya sido presentado para su certificación ante la OCCAI y así se establece.

DURANTE EL LAPSO DE PRUEBAS:
Mediante diligencia de fecha 2 de octubre de 2023, la parte demandada consignó planillas de depósitos realizados ante el Banco Bicentenario discriminados de la siguiente manera:
• Planilla de depósito N°00003026, de fecha 8 de enero de 2018, por el monto de 3.200,00 Bs., a favor de la ciudadana María Barro, correspondiente al mes de octubre de 2017.
• Planilla de depósito N°00005907, de fecha 19 de febrero de 2018, por el monto de 3.200,00 Bs., a favor de la ciudadana María Barro de Silva, correspondiente al mes de noviembre de 2017.
• Planilla de depósito N°00004613, de fecha 14 de mayo de 2019, correspondiente al mes de diciembre de 2017.

En relación a estas documentales, la mismas se tratarían de copias simples de documentos privados, por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desechan del proceso, por ilegales, amén que no se desprende de los mismos que hayan sido presentados ante la oficina de consignaciones arrendaticias (OCCAI) y así se establece.

-IV-
DE LA SENTENCIA APELADA

• EN AUDIENCIA DE JUICIO:
En horas de despacho del día de hoy, Treinta y uno (31) de octubre de dos mil veintitrés (2023), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), oportunidad fijada para que tenga lugar la AUDICIENCIA ORAL Y DEBATE ORAL, en el juicio que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) sigue la ciudadana LEUNIS VILLALBA MENDOZA contra el ciudadano GABRIEL JAROUA, previo anuncio del acto por parte del Alguacil designado se constituyó el Tribunal en el despacho del Juez. Seguidamente se deja constancia que se encuentra presente las abogadas ARELIS COROMOTO PALACIO MAGALLANES y CARMEN JOSEFINA MEDINA, inscritas en el Inpreabogado bajo los N° 98.840 y 100.528, respectivamente, apoderadas judiciales de la parte actora. De igual manera, se deja constancia que se encuentra presente la abogada YONEIDA COROMOTO LOPEZ CASTILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°124.528, apoderada judicial de la demandada. - Seguidamente, el Juez del despacho, Dr. JOSE GREGORIO VIANA, declarar abierto el Debate Oral. En este estado, se le concede un lapso prudencial de Diez (10) minutos para que la presentación de la parte actora, ARELIS PALACIO, realice una breve exposición oral, de la cual el Tribunal procederá a la transcripción sintetizada y en ese sentido expone: “Representamos a la ciudadana quien es la propietaria de un local comercial situado entre la 5ta y 6ta avenida del boulevard de catia…tratando de conseguir el desalojo del local… la señora se hace propietaria del local a través de una delegación por parte del testamento de la señora MARIA MERCEDES DE SILVA, quien era propietaria original del inmueble donde el arrendatario arrendo… desde el año 2005 se hizo ese contrato de arrendamiento y el señor GABRIEL JAROUA, estuvo bien hasta el año 2005, cuando el arrendatario le presentó una propuesta de compra venta del local, la propietaria no acepto y el arrendatario comenzó a consignar los pagos por ante la Oficina de Consignación Arrendaticia hasta el año 2017 cuando muere la señora MARIA… el señor desconociendo la cualidad de mi representada nunca al acepto a la señora LEUBIS como propietaria del local… Eso hizo que incumpliera con los cánones de arrendamiento que para ese momento eran CUATROSCIENTOS MIL BOLIVARES… comenzó a consignar unos pagos que se habían paralizado desde el año 2015… no permite que la señora LEUBIS ingrese al local… se le inició un procedimiento administrativo para conciliar y tampoco asistió… es por lo que estamos tratando de que se reconozca la cualidad de la señora LEUBIS como propietaria de ese local comercial y se le haga entrega del local… Es todo”.
Seguidamente, se concede el derecho de palabra a la abogada CARMEN MEDINA, co a apoderada de la parte actora, quien expone: “… Expresó la fundamentación de su acción … solicitamos ante su competente autoridad se declare con lugar la presente demanda a favor de nuestra representada y le sea devuelto su local… Es todo”. Seguidamente se concede el derecho de palabra a la representación de la parte demandada, abogada YONEIDA LOPEZ, quien expone: “En estos momentos estamos viendo que hay ausencia de una cualidad activa como para exigir todo lo actuado… el estado decretó la suspensión de pago, la devaluación que se hizo de la moneda, es irrito el canon que se está pagando, pero es lo que se ha llegado con la eliminación de tantos cero… la suspensión del canon por la pandemia… también se alega en este caso, que de acuerdo con el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, no existe la certificación del registrador… para que ella pueda exigir tal desalojo y tales cánones de arrendamiento… el señor tenía una abogado que falleció a causa de covid… el señor se queda a acéfalo… entre la pandemia y el cambio de abogado… el pago hasta el 2023… la oficina de arrendamiento que está en los cortijos, admitió ese pago… en el testamento existen dos personas aparte de la señora LEUBIS… si ella exige ese derecho, ella debe discriminarlo como tal, porque existen locales y viviendas… exigimos ese deber de ella de incluir… me han dicho que la señora es violenta… como pactar con una persona si es un señor mayor… le han hecho unas operaciones … es bueno acotar para nosotros… Seguidamente, hace uso del derecho de réplica la abogada ARELIS PALACIO “… El señor es mayor, camina normal, se encuentra de viaje para su país… cuando el decide suspender el pago del canon, si era su obligación principal… además de eso mantener y devolver el bien tal como lo recibió… En este estado, se concede el derecho de contrarréplica a la apoderada de la parte demandada: “El señor se estaba operando… ella no tiene la cualidad activa para exigir tal desalojo y tales cánones de arrendamiento… el documento original dice que es una casa y un terreno… es un contrato obsoleto, porque no es un local comercial… Es todo”. Habiendo escuchado la exposición de la representación de ambas partes, este Juzgado declara concluido del debate oral por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, procede a retirarse por un tiempo de treinta (30) minutos, y luego de concluido este lapso se procederá a pronunciar oralmente el dispositivo del fallo. Transcurrido el lapso antes mencionado, procede este sentenciador a dictar el dispositivo del fallo, previa las siguientes consideraciones:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, mediante diligencia, así como en la celebración de la presente audiencia, la representación de la parte demandada insiste en la falta de cualidad de la actora para sostener este juicio. A ese respecto, se observa que cursa en el expediente (folio 106), documento contentivo de testamento debidamente autenticado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 28, folio155, Tomo 47, protocolo de transacción del año 2010, mediante el cual, la ciudadana MARIA MANUELA BARRO DE silva, declaró como único y universales herederos de todo su patrimonio a los ciudadanos FRANCISCO SILVA BERMUDEZ Y LEUBIS GREGORIO VILLALBA MENDOZA, ésta última, actora en este proceso. De igual manera, cursa al folio 78, Certificado de Solvencia de Sucesiones, en el cual se evidencia como declarante del bien objeto de esta demanda, por ante el Ente Administrativo correspondiente, a la ciudadana actora en este proceso LEUBIS VILLALBA MENDOZA.
Por lo tanto, de ambos documentos públicos se evidencia la cualidad de la ciudadana LEUBIS VILLALBA, para sostener este proceso, por cuanto los herederos representan a los demás integrantes de una sucesión sin poder.
De igual manera, sostiene la representación de la parte demandada, el pago de los cánones de arrendamientos adeudados y para ello señala la consignación en la oportunidad de la contestación de la demanda, de recibos de cancelación de los mismos.
Ahora bien, de un análisis de los recibos consignados se observa que los mismos tratan de vouchers de pagos efectuados en una cuenta bancaria del Banco Bicentenario del Pueblo, correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2017, los cuales se efectuaron en los meses de Enero de 2018 y Mayo de 2019, respectivamente.
Pues bien, de dichos pagos se evidencia todas luces su extemporaneidad, lo que hace plena prueba del incumplimiento demandado en este caso.
Señala además la representación de la parte demandada, que el documento de propiedad no especifica si el objeto de esta demanda, se trata de una casa o un local comercial. A ese respecto, se observa:
En el contrato de arrendamiento que rige las relaciones de las partes en este proceso, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésimo Octava del Municipio Libertador, anotado bajo el N° 75, Tomo 61, de fecha 29 de noviembre de 2005, en su clausula PRIMERA se identifica el inmueble objeto de esta demanda como un local comercial, ubicado en la Planta Baja de la casa situada en la Parroquia Sucre, Boulevard de Catia entre 5ta y 6ta avenida, N° 16 de Caracas.
En ese sentido, no existe ambigüedad en la determinación del inmueble, cuyo desalojo se pretende con esta acción.
Por todas las razones expuestas, este Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana LEUBIS GREGORIA VILLALBA MENDOZA contra el ciudadano GABRIELJAROUA.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a la entrega del local identificado como: Local Comercial ubicado en la Planta Baja de la vivienda Principal, situada en la Parroquia Sucre, Boulevard de Catia, entre 5ta y 6ta Avenida, N° 16, del Municipio Libertador de Caracas”, a la parte actora, libre de bienes y personas.
TERCERO: Se condena en costas del proceso a la parte demandada por haber resultado vencida en la litis…”

DEL FALLO EN EXTENSO:

“… Omissis…”
En el caso que ahora nos ocupa, la diligencia presentada por la apoderada de la parte demandada, lo carece de todo tecnicismo, limitándose a exponer lo que de seguidas se transcribe, para un mejor entendimiento:
“… A los fines de consignar pagos por cánones de arrendamiento, vigentes solo a los efectos de que conste en el expediente N° AP31-F-V-2022-000491, en este acto representando al Septuagenario Gabriel Jaroua, también identificado en autos, no reconociendo a la parte actora, la cual no puede ejercer una representación de una persona fallecida, tal como reza fotostato de cartel de citación. No obstante, no presenta un documento de condominio donde conste el desglose de los niveles que aduce poseer, es de destacar que la precitada De Cujus, Sra. María Barro de Silva, identificada en autos, le sobrevive un pariente por consanguinidad en virtud que en la planilla sucesoral tiene cualidad extraña.”

Pues bien, este Tribunal, a pesar de lo ambiguo de la diligencia transcrita, y en aras de la garantía del derecho a la defensa, procede a pronunciarse respecto a lo alegado por la parte demandada en esa diligencia y para ello se observa:

En su diligencia presentada en el momento de darse por citada, así como en el acto de audiencia de juicio, la apoderada de la parte demandada insiste en no reconocer a la parte actora como representante de la demandada MARIA MANUELA BARRO DE SILVA, aduciendo que “…no puede ejercer una representación fallida …”
A ese respecto, se observa que cursa en el expediente (folio 106), documento contentivo de testamento debidamente autenticado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 28, folio 155, Tomo 47 del protocolo de transcripción del año 2010, mediante el cual, la ciudadana MARIA MANUELA BARRO DE SILVA, declaró como únicos y universales herederos de todos su patrimonio a los ciudadanos FRANCISCO SILVA BERMUDEZ Y LEUBIS GREGORIA VILLALBA MENDOZA, esta última, actora en este proceso. De igual manera, cursa al folio 78. Certificado de Solvencia de Sucesiones, en el cual se evidencia como declarante del bien objeto de la demanda, por ante el Ente Administrativo correspondiente, a la ciudadana actora en este proceso LEUBIS VILLALBA MENDOZA.
Por lo tanto, de ambos documentos públicos se evidencia la cualidad de la ciudadana LEUBIS VILLALBA, sostener este proceso, por cuanto los herederos representan a los demás integrantes de una sucesión sin poder. Ya que cuando se trate de acciones que vayan en pro de la Sucesión, uno de sus integrantes puede ejercer la representación sin poder, y así se decide.

Por lo tanto, la ciudadana LEUBIS GREGORIA VILLALBA MENDOZA, al demostrar su cualidad de heredera testamentaria, mediante los recaudos acompañados a su libelo de demanda y debidamente valorados por este Tribunal, si tiene cualidad para sostener este proceso, así se decide.

En segundo término, este sentenciador observa que la apoderada de la parte demandada en su diligencia de fecha 16 de mayo de 2023, señala que consigna pago de cánones de arrendamiento vigentes, los cuales procede a consignar nuevamente en fecha 7 de julio de 2023. A ese respecto, se observa:
El referido recibo de pago, cursa al folio 157 de este expediente. El, mismo, aunque se observa borroso lo cual dificulta su lectura, al pie de la copia fotostática puede leerse un manuscrito en el cual se señala: “Exp. N° 2015-0378, Beneficiaria: María Barros de Silva. C.I. N° 646.786, consignante: Gabriel Jaroua. Mes de Julio 2023 a diciembre de 2023”.
Posteriormente, en fecha 02 de octubre de 2023, la apoderada de la parte demandada consigna tres (3) recibos de pago.
Ahora bien, de un análisis de los recibos consignados se observa que los mismos tratan de vouchers de pagos efectuados en una cuenta bancaria del Banco Bicentenario del Pueblo, correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre, Diciembre de 2017, los cuales se efectuaron en los meses de Enero de 2018, Febrero de 2018, y Mayo de 2019, respectivamente.
Pues bien, de dichos pagos se evidencia a todas luces su extemporaneidad, lo que hace plena prueba del incumplimiento demandado en este caso.
Ahora bien, la parte actora fundamenta su pretensión en la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2017, fecha en la cual, de acuerdo a lo que se evidencia de las copias certificadas del expediente de consignaciones, al cual ya se le ha atribuido pleno valor probatorio, el demandado arrendatario dejó de cumplir con su obligación de pago. Por lo tanto, mal puede, la representación de la parte demandada, pretender con la consignación de esos recibos, que solo demuestran el pago de los meses Octubre a Diciembre de 2017 y Julio a Diciembre de 2023, liberar a su cliente de la obligación aquí demandada, por cuanto no se corresponde con los meses reclamados en el libelo de la demanda, y así se decide.
De modo que, nada trajo a los autos, la parte demandada que demostrara ciertamente, el pago de lo reclamado por la parte actora. A lo largo de su intervención en este proceso se limitó a objetar la cualidad de la parte actora para sostenerlo. Trajo a los autos recibo correspondiente solo al pago de unos meses que no son reclamados por la parte actora.
Ahora bien, ni la ley, ni la jurisprudencia, ni la doctrina patria autorizan al arrendatario a dejar de cumplir con el pago de las mensualidades arrendaticias, porque de acuerdo a lo establecido en el artículo 1592 del Código Civil el arrendatario debe pagar el precio arrendaticio en los términos convenidos.
En este sentido, tenemos que en la cláusula TERCERA del contrato objeto de la presente demanda, se convino entre las partes que el canon de arrendamiento debería ser cancelado por mensualidades vencidas dentro los cinco (5) primeros días de cada mes.
Pues bien, la parte demandada, ni en la oportunidad de dar contestación a la presente demanda, ni durante el lapso de pruebas, trajo a los autos nada que desvirtuara lo pretendido por la parte actora, en cuanto a su insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
El cumplimiento de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas, independientemente de la naturaleza de sus fuentes. Toda obligación es susceptible de cumplimiento, así sea de una obligación que provenga de un convenio o de una obligación que se derive de alguna de las fuentes extracontractuales.
En este sentido, el legislador supone que las partes al contraer una obligación pretenden la misma se cumpla como fue pactada, y del modo en que fue contraída.
De modo que, al quedar demostrado en autos que la parte demandada incumplió con lo convenido en las cláusulas contractuales, referidas al pago de los cánones de arrendamiento, la subsume dentro de los presupuestos establecidos en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que deviene en forzoso para este sentenciador declarar la terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y como consecuencia de ellos, la procedencia del desalojo pretendido por la parte actora en este proceso y así se decide.
Por las razones expuestas este Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana LEUBIS GREGORIA VILLALBA MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°V-23.210.596, contra el ciudadano GABRIEL JAROUA, titular de la cédula de identidad N° V-11.559.745.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora en las mismas buenas condiciones en que le fue arrendado y totalmente libre de bienes y personas el inmueble constituido por: “El local comercial ubicado en la planta baja de una vivienda, ubicada en la Parroquia Sucre, Boulevard de Catia, entre 5ta y 6ta avenida del Municipio Libertador del Distrito Capital”.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida totalmente en la litis …”

-V-
ALEGATOS DE LAS PARTES EN ALZADA

INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE:
La representación judicial de la parte actora, realizó una síntesis del contenido libelar, solicitó a este tribunal ratificar los resultados de la sentencia emitida por el tribunal a quo y se declare sin lugar el recurso de apelación ejercido por su contra parte.

INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA:
La apoderada judicial del ciudadano GABRIEL JAROUA, en sus informes, insistió en que la parte actora no tiene la cualidad activa para detentar el título de propiedad del inmueble, por cuanto, no se ha realizado título supletorio de propiedad, ni documento de condominio.
Que, el tribunal a quo, tanto en la audiencia preliminar celebrada en fecha 27 de junio de 2023, como, en la audiencia oral de fecha 31 de octubre de 2023, este decidió sobre los cánones de arrendamientos dejados de pagar en los meses desde octubre a diciembre del año 2017, omitiendo que, su representado dio cuenta de los pagos de los cánones de arrendamientos realizados ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario de Caracas, en el expediente N°2015-0378, los cuales se consignaron hasta junio del presente año 2024.
Por último, alegó que interpone formalmente recurso de apelación contra el fallo dictado en fecha en fecha 31 de octubre de 2023, en virtud que ha causado agravios a su representado, pidió la revocatoria del mismo, ya que la sentencia incumple con el requisito de motivación adecuada, al no sustentar la valoración conjunta y razonada de los medios de probatorios aportados al proceso.

OBSERVACIONES DE LA PARTE DEMANDANTE:
La representación judicial de la parte actora, en el escrito de observaciones alegó que, los cánones de arrendamiento fueron consignados en destiempo, ya que dejó de pagar desde el 2017 hasta el 2023, señalando también que, el demandado nunca reconoció la relación arrendaticia con su representada en virtud de no mostrarse conforme con la cualidad de heredera y dueña del local, la cual, quedó ampliamente demostrada por las pruebas consignadas y valoradas en la decisión dictada en la presente causa por el tribunal a quo.

OBSERVACIONES DE LA PARTE DEMANDADA:
La apoderada judicial de la parte demandada, en su escrito de observaciones indicó que, ratifica la apelación interpuesta contra la sentencia dictada en fecha 12 de diciembre de 2023. Asimismo, alegó que, la parte actora insistió en no reconocer la consignación de los cánones de arrendamiento ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (O.C.C.A.I.), los cuales estarían vigentes hasta el día de hoy.
Señala que, la parte actora insiste en cuanto a la cualidad activa, donde no existe un documento que deslinde el mencionado local de la totalidad de la casa y terreno, dado que no existe un título supletorio o de condominio y que su representado en virtud de que va a cumplir 20 años en el local solicitó la prórroga legal vigente.
Por último, solicitó sea revocada la decisión apelada y sea declara con lugar la apelación.

-VI-

PUNTO PREVIO

SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD

La representación judicial de la parte demandada, señaló en diligencia de fecha 16 de mayo de 2023, que su representado no reconocía a la parte actora ciudadana LEUBIS GREGORIA VILLALBA MENDOZA, plenamente identificada en autos, como propietaria del local comercial arrendado, ya que ésta no puede ejercer la representación de una persona fallecida, señaló también que, la parte actora no presenta un condominio donde conste el desglose de los niveles que aduce poseer, y, que la de cujus le sobrevive un pariente por consanguinidad. Por otro lado, en la audiencia oral de fecha 31 de octubre de 2023, sostuvo e insistió en la falta de cualidad de la mencionada ciudadana.
Como ya fue anteriormente señalado, la parte demandada alegó la falta de cualidad para sostener la presente acción. Al respecto este tribunal de alzada observa en primer término, que es menester traer a colación lo que la doctrina y jurisprudencia patria han sostenido sobre esta institución de la Falta de Cualidad en cuanto a su aspecto general, así tenemos que el autor patrio Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano” (Tomo II, pp. 27-28), define la legitimación:
“… la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”

Así las cosas, es necesario verificar el alcance del concepto de cualidad, por lo que se trae a colación la posición de Chiovenda señalando que a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte…”

Con respecto a la cualidad, la jurisprudencia patria ha sido extensa, de las cuales se trae a colación la decisión de la Sala Civil del Máximo Tribunal de la República de fecha 29 de junio de 2018, Sentencia N°313, a saber:

... Del criterio expuesto, el cual se reitera, se desprende que la cualidad activa para sostener un juicio o legitimación ad causam, es aquella que debe poseer una persona para instaurar un proceso y así reclamar un derecho que le pudiera devenir de cualquier título válido, así, la legitimación ad causam está sujeta en principio a la afirmación del actor, de ser el titular del derecho que se reclama, contra quien señala como el obligado de la relación jurídica (demandado), quienes se considerarían legitimados.
Dicho esto, es importante destacar que el juez para constatar la legitimación procesal no debe entrar a revisar la efectiva titularidad del derecho que se alega y pretende, porque esto, sin lugar a duda, es una materia que le corresponde al fondo del litigio, su deber en relación al análisis de la legitimidad de las partes, es simplemente revisar si el demandante se afirma como titular del derecho reclamado -legitimación activa-, es decir, si reclama con un título válido, y si el demandado, es la persona contra la cual va dirigida la pretensión.
En tal sentido, en regla general el examen sobre la legitimación de la causa o la cualidad será una cuestión de mérito que debe resolverse con el fondo de la controversia y es una defensa perentoria que debe alegarse en la contestación de la demanda (...)

En este orden de ideas, la cualidad no es otra cosa que el ser acreedor de un interés legítimo que deviene de un derecho, sea este material o subjetivo, de carácter concreto, que permite a quien lo posee tener la legitimación para hacerlo valer (legitimación activa) en contra de quien tiene a su vez tiene la legitimación o cualidad para sostener el contradictorio incoado en su contra (legitimación pasiva).
De allí la importancia que el Máximo Tribunal de la República, le da al tema de la cualidad y su carácter de orden público, toda vez que exige al Juzgador examinar y declarar aún de oficio su existencia, estableciendo sin lugar a dudas que la parte demandante debe tener un interés procesal para interponer la demanda, por lo que tal requerimiento es indispensable para el acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva. De tal manera, se puede tomar en consideración que es criterio de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, que la materia de la cualidad reviste un carácter de eminente orden público, pues constituye un presupuesto procesal de la acción, representando una formalidad esencial para la consecución de la justicia, que está a su vez, íntimamente ligada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, que reviste un especial orden público; lo que evidentemente hace indispensable su examen aun de oficio, por parte de los Jueces en aras de garantizar una sana y correcta administración de justicia, evitando que llegado el caso en el cual alguna de las partes carezca de la cualidad pasiva o activa para actuar en juicio bien sea como actora o demandada, innecesariamente se ponga en marcha el aparato jurisdiccional.
Ahora bien, estudiando las generalidades atinentes a la falta de cualidad, conviene efectuar un análisis de la situación presentada en el caso de marras, siendo que, en todo el proceso judicial la representación judicial de la parte demandada adujo la falta de cualidad activa de la ciudadana LEUBIS GREGORIA VILLABA MENDOZA, para actuar como parte actora, en virtud que la mencionada ciudadana no puede ejercer la representación de una persona fallecida, que no presentó un documento de condominio donde conste el desglose de los niveles que aduce poseer; también señaló que, la de cujus le sobrevive un pariente por consanguinidad, y en la planilla sucesoral aparecería como con parentesco: extraña.
En tal sentido, es menester determinar la legitimación que pretende la ciudadana LEUBIS GREGORIA VILLABA MENDOZA, en su condición de parte actora en la presente causa. De una revisión realizada a las actas se desprende lo siguiente:
PRIMERO: Consta al folio ciento seis (106), del expediente copia certificada del documento contentivo de testamento debidamente protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 28, folio 155, Tomo 47, el cual, dejó como únicos y universales herederos a los ciudadanos FRANCISCO SILVA BERMUDEZ y LEUBIS GREGORIA VILLALBA MENDOZA, específicamente, a ésta última le fue legado la propiedad del inmueble que es objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano demandado (arrendatario) y la causante (arrendador)
SEGUNDO: Se desprende a los folios 78 al 81, Certificado de Solvencia de Sucesiones emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (S.E.N.I.A.T.) de la causante María Manuela Barros de Silva a favor de los ciudadanos FRANCISCO SILVA BERMUDEZ y LEUBIS GREGORIA VILLALBA MENDOZA, declarantes del bien inmueble objeto de este litigio.
TERCERO: documento de propiedad del inmueble traído en legajo de copias certificadas por la OCCAI, en cuya nota marginal se dejó asentado la existencia del testamento supra aludido.
Luego de examinados los documentos públicos antes mencionados, considera este tribunal que, la ciudadana LEUBIS GREGORIA VILLALBA MENDOZA, ha demostrado su cualidad para actuar y sostener esta causa, en consecuencia, tiene y acredita la condición de heredera testamentaria de la de cujus ciudadana María Barros de Silva, y ASÍ SE DECLARA.

-VII-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

A propósito, de dirimir el presente RECURSO DE APELACIÓN ejercido por la representación judicial de la parte demandada contra la decisión dictada por el JUZGADO NOVENO (9°) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en audiencia de juicio de fecha 31 de octubre de 2023, cuyo extenso fue publicado el 12 de diciembre de 2023, que declaró CON LUGAR la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por la ciudadana LEUBIS GREGORIA VILLALBA MENDOZA, en contra del ciudadano GABRIEL JAUROUA, esta alzada pasa de seguidas a concretar lo siguiente:
Tal y como fue señalado arriba, quien suscribe observa que, la presente demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, fue impetrada por la ciudadana LEUBIS GREGORIA VILLALBA MENDOZA, en su carácter de propietaria y arrendadora del inmueble: LOCAL COMERCIAL, UBICADO en la planta baja del edificio No. 16, entre 5ta y 6ta Avenida, Boulevard de Catia, Pérez Bonalde, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital; el cual, le habría sido arrendado al ciudadano GABRIEL JAROUA (arrendatario), por la causante María Manuela Barros de Silva, mediante documento debidamente autenticado ante Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 75, Tomo 61, de los libros de autenticaciones correspondientes; siendo el último denunciado por la primera ante la sede judicial, por el presunto incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses octubre, noviembre, diciembre de 2017; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2018; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2019; enero, febrero, marzo, abril, mayo de 2020; septiembre a diciembre 2021; (opera la suspensión de pago de canon de arrendamiento por decreto presidencial) y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre de 2022, en violación a la ley y al tenor del contrato de arrendamiento, configurando dicha conducta de la arrendatario en el supuesto legal de desalojo por falta de pago.
Por otro lado, la representación judicial de la parte demandada se limitó a contradecir la cualidad de la actora en su contestación.
Trabada la litis, y cumplido los trámites de sustanciación del juicio -conforme la ley especial-, se evidencia de autos que, en la audiencia de juicio, el tribunal de instancia dictaminó la procedencia en derecho de la pretensión de la ciudadana LEUBIS GREGORIA VILLALBA MENDOZA, declarando CON LUGAR el desalojo del inmueble arrendado; decisión aquella que es objeto del presente recurso de apelación y de la que fue publicado su extenso el 12 de diciembre de 2023.
Se observa de las motivaciones insertas en el fallo apelado (extenso) que, el tribunal a quo, manifestó que, siendo que en el caso in comento, la parte actora fundamentó la presente acción en el supuesto o causal establecida en el literal “a” e “i” del artículo 40 de la Ley del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y dado que el desalojo es el modo de terminación de todo contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado a comercio, debía probarse, necesariamente, la relación arrendaticia existente entre el arrendador y el arrendatario, y que esta relación versaba sobre un bien inmueble destinado a uso comercial; elementos estos que, a decir del tribunal de la causa, se habrían cumplido en el caso de autos y que no fueron controvertidos, reconociendo ambas partes que la relación contractual inició el 1 de agosto de 2005; señalando, asimismo, el tribunal de instancia que, teniendo los contratos fuerza de ley entre las partes, es por lo que deben ejecutarse de buena fe, y las contraprestaciones asumidas en él, debiendo cumplirse exactamente como han sido contraídas, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil.
Así mismo, enunció el tribunal de la causa en la sentencia recurrida que, la parte demandada, promovió una serie de depósitos bancarios realizados en el Banco Bicentenario, para demostrar el presunto pago; no obstante ello, el a quo, previo el examen exhaustivo de los comprobantes de los depósito efectuados en la cuenta de Recaudaciones Especiales del Tribunal Supremo de Justicia consignados en autos, se estableció su extemporaneidad, evidenciándose de plena prueba el incumplimiento del demandado en el presente juicio; señalando igualmente que, a lo largo de su intervención en el proceso se limitó a objetar la cualidad activa de la parte actora, trajo a las actas como prueba del pago, copias de unos depósitos bancarios, que no correspondían a los meses reclamados, añadiendo que, el contenido de la CLÁUSULA TERCERA del convenio locativo indicaba la obligación para la arrendataria de que, el pago del canon sería efectuado mensualmente dentro de los primeros cinco (05) días del mes por mensualidad vencida, mediante recibo que entregará la arrendadora al arrendatario.
De allí que, finalmente, el tribunal de la causa en la sentencia objeto de la presente apelación determinó que, la demandada ni en la oportunidad para contestar la demanda, ni durante el lapso de promoción de pruebas correspondiente, trajo a los autos nada de que desvirtuara lo pretendido por la parte actora, estableciendo el juzgado de instancia que, la parte demandada no probó el pago de los cánones reputados insolutos, contrariando la referida CLÁUSULA TERCERA del contrato de arrendamiento suscrito, todo lo cual, condujo al a quo a declarar la procedencia del desalojo peticionado.
Ahora bien, procede a determinar esta alzada si, la decisión de mérito tomada por el tribunal de instancia, estuvo o no ajustada en derecho, para lo cual, estima imperativo indicar lo siguiente:
El Código Civil, en su artículo 1.133, define EL CONTRATO como “…una convención entre una o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”
Como señala la doctrina, de la definición del contrato se desprende que al convenir las partes un vínculo jurídico, van a surgir obligaciones y derechos para ellas, las cuales son aceptadas por el ordenamiento legal, siempre y cuando, no vayan contra el orden público, la moral y las buenas costumbres; por lo que, deviene diáfano admitir al contrato como una de las fuentes básicas de las obligaciones.
En tal sentido, encuentra oportuno quien aquí decide, atender al contenido del artículo 1.264 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
Concatenado a lo antepuesto, se tiene que, el efecto normal y típico de las obligaciones, entre ellas, las contractuales, es originar su cumplimiento. Entonces, por cumplimiento de una obligación se entenderá su ejecución, lo cual constituye un deber jurídico para las partes, a quienes no les es potestativo cumplir o no, sino que siempre deben ejecutar la obligación contraída.
Quien contrae una obligación, cualquiera que fuera su fuente, queda sujeto a su ejecución, a su cumplimiento, bien sea voluntario o impuesto por el acreedor coactivamente mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales.
Atendiendo entonces al contenido del asunto que es sometido a la decisión de esta alzada, es oportuno traer a colación las consideraciones específicas al CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
El artículo 1.579 del Código Civil define el contrato de arrendamiento de la forma siguiente:
“El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”

En el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, también llamado contrato de alquiler, se encuentran igualmente los elementos básicos esenciales a todos los contratos, recogidos en el artículo 1.141 eiusdem: objeto, causa lícita, y consentimiento de las partes.
Así, se tiene que, las partes en un contrato de arrendamiento, pueden definirse como: “EL ARRENDADOR”, quien es la persona natural o jurídica que contrae las obligaciones inherentes al arrendamiento, como son hacer gozar a la otra parte, el arrendatario, de la cosa arrendada, sea mueble e inmueble; y, “EL ARRENDATARIO”, quien gozará de la cosa arrendada, por cierto, tiempo, y mediante el pago de un precio determinado, que éste, se obliga a pagar al arrendador.
En ese sentido, aun y cuando los artículos 1.585 y 1.592 del Código Civil, enuncian las obligaciones del arrendador y del arrendatario, es importante acotar que, la ley en materia de arrendamiento de inmueble para el uso comercial (G.O. N° 40.418 del 23 de mayo de 2014) contiene una serie de normas que asignan contenidos (derechos, obligaciones y prohibiciones) a las partes conformadoras de la relación contractual arrendaticia, estableciendo EL DESALOJO COMO FORMA DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, bajo un conjunto de supuestos o causales, a saber:
DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL

Artículo 40.- Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

Así las cosas, y como fuera mencionado supra, los contratos – entre ellos, el de arrendamiento-, suponen la adquisición de obligaciones entre sus suscribientes, y siendo el contrato locativo de marras del tipo bilateral y escrito; las partes están atadas al cumplimiento de cada una de las estipulaciones establecidas en el mismo.
Conforme lo aducido en el presente caso, se tiene que de acuerdo a la carga probatoria arrogada a cada parte según sus alegatos en juicio, preliminarmente, habría quedado comprobado en autos la existencia de la relación locativa, invocada libelarmente por la parte accionante, demostrado con el legajo probatorio traído a los autos por ésta, contentivo, entre otros de: solvencia sucesoral, testamento, documento de propiedad de bien alquilado (con los que verificó su cualidad activa); y finalmente, el contrato de arrendamiento; siendo imperativo destacar también que, ulteriormente, la relación locativa fue admitida por la parte demandada en su contestación; subsistiendo para ser verificado por esta superioridad si, efectivamente, la arrendataria habría cumplido con las obligaciones contenidas en el código sustantivo civil (Art. 1.592 C.C.) y con el precitado contrato locativo, en su cláusula tercera; específicamente, con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento que su contraria delató insolutos y que sustentarían la pretensión de desalojo del local arrendado, conforme a los literales “a” e “i” del artículo 40 de la ley especial reproducida ut supra.
En ese sentido, quien suscribe observa que, la parte demandada en diligencia de fecha 16 de mayo de 2023, insistió en no reconocer la cualidad de heredera testamentaria de la ciudadana LEUBIS GREGORIA VILLALBA MENDOZA – misma que fue resuelta en punto previo-, y también trajo a los autos, en copia simple, planilla de depósito del Banco Bicentenario, correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento desde julio a diciembre del año 2023, meses estos que, no fueron reputados insolutos, aunado al hecho que, los mismos, fueron desechados del contradictorio por ilegales de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil (que tampoco contendrían certificación de haber sido recibidos por la OCCAI).
De igual modo, la demandada allegó en la fase probatoria, tres (3) copias simples de planillas de depósito realizadas ante el Banco Bicentenario, el primer depósito corresponde al pago del canon de arrendamiento del mes de octubre de 2017, el cual fue realizado en fecha 8 de enero de 2018; el segundo depósito, corresponde al pago del mes de noviembre de 2017, el cual fue realizado en fecha 19 de febrero de 2018, y el tercero corresponde al pago del mes de diciembre de 2017, el cual fue realizado en fecha 14 de mayo de 2019, respectivamente; los cuales, fueron también desechados del juicio por igual razón que los enunciados en el parágrafo anterior, amén de que se revelaría de su contenido que, no fueron presentados ante la Oficina de Recaudación de Consignaciones Arrendaticias (O.C.C.A.I).
Es menester acotar en este punto que, la parte demandada durante la audiencia de juicio en instancia, reiteró en su descargo, la falta de cualidad de la parte actora; reconoció que es pírrico el pago del canon de arrendamiento a causa de la devaluación de la moneda nacional, y solicitó se declarara sin lugar la demanda. Aunado a ello, en segunda instancia señaló la representación judicial de la parte demandada que, el tribunal a quo en la decisión dictada no hizo un correcto análisis del contradictorio, ya que, decidió sobre el canon de arrendamiento dejado de pagar en los meses de octubre a diciembre del año 2017, omitiendo que su representado enteró los pagos de los cánones de arrendamiento en la O.C.C.A.I., los cuales, consignó hasta el mes de junio del presente año, causando agravios e incurriendo en graves errores de hecho y de derecho afectando a su representado; solicitando se le apruebe la prórroga legal vigente, ya que va a cumplir 20 años en el local y que fuera declarado con lugar el recurso de apelación.
Con vista a lo narrado hasta este punto, este tribunal superior observa que, efectivamente, no es un hecho contradictorio la existencia de la relación locativa entre las partes; empero, si bien la representación judicial de la parte demandada alegó su solvencia con respecto a los meses denunciados impagos, no colmó satisfactoriamente con su comprobación; como se evidencia de las líneas precedentes, en tanto que no se evidenció en autos el pago de los cánones correspondiente a los meses octubre, noviembre, diciembre de 2017; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2018; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2019; enero, febrero, marzo, abril, mayo de 2020; Septiembre a diciembre 2021; (opera la suspensión de pago de canon de arrendamiento por decreto presidencial) y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre de 2022; situación esta que se imbricaría -con creces-, en el supuesto de la causal de desalojo del literal “a” del artículo 40 de la ley especial de arrendamiento comercial y así se decide.
Constatado lo antepuesto, siendo que, en el tenor del contrato se desprende la obligación del pago de los cánones de arrendamiento, en su monto, modo y tiempo; así como del contenido de la ley especial arrendaticia y del código sustantivo civil, se colige el pago del precio (canon) por el arrendatario como contraprestación por el uso del bien; es ineludible para esta superioridad señalar que, la conducta del arrendatario se subsume en el contenido de la causal de desalojo establecida en el literal “i” eiusdem, y así se decide.
En otro orden de ideas, debe precisar esta alzada que, la representación judicial de la parte demandada peticionó que se le otorgue la PRÓRROGA LEGAL correspondiente, en razón de tener más de 20 años en el inmueble; siendo imperativo para quien aquí decide dejar sentado que, la presente ACCIÓN DE DESALOJO intentada en su contra lo es por la falta de pago de cánones de arrendamiento, y no por vencimiento del término convencional del contrato de arrendamiento, discurriéndose la impertinencia de lo requerido con el asunto de marras y así se decide.
En consecuencia de lo anterior, resulta forzoso por quien aquí decide declarar procedente en derecho la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por la ciudadana LEUBIS GREGORIA VILLALBA MENDOZA, contra el ciudadano GABRIEL JAROUA, y así se decide.

-VIII-
DISPOSITIVO

Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresadas a lo largo de este fallo, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por el JUZGADO NOVENO (9°) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en audiencia de juicio de fecha 31 de octubre de 2023, cuyo extenso fue publicado el 12 de diciembre de 2023, que declaró CON LUGAR la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por la ciudadana LEUBIS GREGORIA VILLALBA MENDOZA, contra el ciudadano GABRIEL JAROUA.
SEGUNDO: SIN LUGAR, la falta de cualidad de la parte demandante y CON LUGAR la demanda de desalojo de local comercial intentada por la ciudadana LEUBIS GREGORIA VILLALBA MENDOZA, contra el ciudadano GABRIEL JAROUA.
TERCERO: SE ORDENA a la parte demandada, entregar a la parte actora, el inmueble arrendado identificado como LOCAL COMERCIAL, ubicado en la siguiente dirección, planta baja del edificio No. 16, entre 5ta y 6ta Avenida, Boulevard de Catia, Pérez Bonalde, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en Caracas, en fecha 9 de julio de 1975, bajo el N°10, Tomo 10, Protocolo 1°; en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
CUARTO: SE RATIFICA, la decisión dictada por el Juzgado Noveno (9°) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en audiencia de juicio de fecha 31 de octubre de 2023, cuyo extenso fue publicado el 12 de diciembre de 2023, que declaró: “PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana LEUBIS GREGORIA VILLALBA MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°V-23.210.596, contra el ciudadano GABRIEL JAROUA, titular de la cédula de identidad N° V-11.559.745.SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora en las mismas buenas condiciones en que le fue arrendado y totalmente libre de bienes y personas el inmueble constituido por: “El local comercial ubicado en la planta baja de una vivienda, ubicada en la Parroquia Sucre, Boulevard de Catia, entre 5ta y 6ta avenida del Municipio Libertador del Distrito Capital” TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida totalmente en la litis…”
QUINTO: Se condena en costas a la parte recurrente por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los 14 días del mes de octubre del año 2024. 214° años de la Independencia y 165° años de la Federación.
LA JUEZ,

Dra. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA.
LA SECRETARIA,

Abg. YAMILET ROJAS

En esta misma fecha, siendo las once antes meridiem (11:00 a.m.), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión en el expediente AP71-R-2024-000025 (1420)

LA SECRETARIA,

Abg. YAMILET ROJAS