TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL
DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA
PANADERÍA Y CHARCUTERIA FLOR DE LAS MINAS, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 20 de febrero de 1.987, bajo el Nº 56, Tomo 43-A-Sgdo. APODERADOS JUDICIALES: ÁNGELA MARÍA ALLUP DE BÁEZ, FRANCRIS PÉREZ GRAZIANI y ALEJANDRA BÁEZ ALLUP, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.985.421, V-11.308.747 y V-15.178.033, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.663, 65.168 y 123.251, respectivamente.
PARTE DEMANDADA
RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.664.875, de forma principal; y, solidariamente a los ciudadanos DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.031.802 y V-9.970.861, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES: FÉLIX MEDINA BRACHO y MARÍA PATRICIA PARRA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.864.278 y V-6.971.253, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 48.177 y 48.100, respectivamente.
MOTIVO
PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

I
ACTUACIONES EN ALZADA
En fecha 3 de mayo de 2024, fueron recibidas en esta alzada las presentes actuaciones por acto de distribución de fecha 2 de mayo de 2024, realizado por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que asignó el conocimiento del presente juicio de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, ejercido por la sociedad mercantil PANADERIA Y CHARCUTERIA FLOR DE LAS MINAS, C.A., en contra de los ciudadanos RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO, DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO.
Tal remisión obedeció al recurso de apelación ejercido en fecha 23 de abril de 2024, por la abogada ALEJANDRA BÁEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada en fecha 22 de abril de 2024, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, incoada por la sociedad mercantil PANADERIA Y CHARCUTERIA FLOR DE LAS MINAS, C.A., en contra de los ciudadanos RITA DE PRINZIO DE GIANGIORDANO, DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO.
Por auto de fecha 7 de mayo de 2024, se fijaron los lapsos para la instrucción del presente asunto, en segundo grado de conocimiento, de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 6 de junio de 2024, el abogado FÉLIX MEDINA BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes, en el que señaló que el presente asunto versaba sobre la pretensión de la parte actora que se retrotraiga el contrato de donación de un inmueble consistente en un edificio denominado “Residencias Santa Rita Nº 4012”, sobre el cual mantenía una relación arrendaticia sobre dos (2) locales, distinguidos con las letras “A” y “B”, siendo el último contrato el celebrado por ante la Notaría Pública Quinta de Baruta, en fecha 1º de agosto de 2008, anotado bajo el Nº 21, Tomo 108, por un período de diez (10) años.
Que la demanda persigue que sus representados le oferten en venta los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento, declarándose el retracto legal arrendaticio, dejando sin efecto un contrato de donación celebrado entre padres e hijos, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 26 de agosto de 2008, anotado bajo el Nº 56, Tomo 115, solicitando la actora se le subrogue en el documento traslativo de la propiedad.
Que el hecho afirmado por la actora de que sus representados se encontraban obligados a ofertarle en venta el inmueble, escapa del margen legal establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, los cuales están referidos a la venta de los inmuebles, susceptible de ser retractada.
Que el documento que se pretende retractar es una donación, por lo que no se realizó venta alguna, contrato muy distinto a lo establecido en los artículos que regulan el retracto legal arrendaticio.
Que el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, excluyo cualquier otro negocio jurídico distinto a la venta, de su ámbito de aplicación, como forma para transferir la propiedad a un tercero.
Que ello hace imposible que un arrendatario de un local comercial pueda exigir el retracto legal del inmueble, cuando éste ha sido transferido por otra figura legal distinta al contrato de compraventa.
Que el contrato de donación es un contrato distinto al de compraventa, intuito personae, donde sus representados establecen que sólo sus hijos son los beneficiarios de los bienes, sería imposible que el arrendatario pudiese retrotraer a una condición que no tiene.
Que el arrendatario continúa detentando los derechos conforme al contrato de arrendamiento, ya que los donatarios se subrogan en la condición de arrendadores, no implicando la extinción del contrato locativo, persistiendo en su condición, hasta tanto se extinga su contrato, por las causales establecidas en la ley, como en efecto sucedió en el año 2018, cuando el contrato de arrendamiento ceso en sus efectos, sin que hubiera un nuevo pacto o convenio arrendaticio entre las partes, comenzando a operar de pleno derecho la prórroga legal a la que estaban obligados sus representado, la que también finalizó.
Que se trata de una donación pura y simple, perfecta e irrevocable celebrada entre sus representados, que se limitó a transferir gratuitamente la propiedad de la totalidad del edificio Santa Rita, en el cual se encuentran incluidos los locales que la actora posee en arrendamiento, donde no se estableció precio determinado a cada uno de los inmuebles que integran dicho edificio, donde tampoco hubo una expresión en la cual los donatarios pagasen con dinero el valor de los bienes inmuebles, ni mucho menos una aceptación del donante de recibir cantidad alguna, lo que determina la gratuidad de la transacción; lo cual hace que las pretensiones de la actora no se subsuman en el elemento fáctico de la norma y que la transferencia de la propiedad utilizada diste del lucro que caracteriza toda venta.
Que de las pruebas producidas al proceso quedó demostrada la improcedencia del retracto legal pretendido, ya que se trata de una donación, con las exigencias legales del Código Civil, se fijó una estimación del moneda de curso legal, sólo a fines de estimar los gastos y tarifas que debían cumplirse para su autenticación y, posterior, protocolización, por lo que, mal podría indicar la actora que era una venta, o como la denominó, una donación-venta, figura jurídica que no existe.
Que con tan solo analizar el contrato celebrado entre sus representados, se podría evidenciar que se enumeraron una serie de bienes inmuebles que conforman toda la globalización del edificio “Residencias Santa Rita”, lo cual también lo excluye de que pueda proceder el retracto legal, cuando la parte actora solo ocupa dos locales; por lo que, mal podría subrogarse en la totalidad del edificio.
Que por otra parte, siendo el contrato de donación especialísimo, impregnado de un carácter intuito personae, por lo que debe cumplir con ciertas prerrogativas propias cada parte, para poder perfeccionarse, por exigencia del donante, que serían privilegios que recaen sobre la persona donataria directamente y que no pueden retrotraerse, lo que lo excluye de la posibilidad de ser retractado, por cuanto el inquilino no podrá cumplir con tales exigencias del donante; por lo que, solicitó se declarase sin lugar la apelación y se confirme la decisión apelada.
En fecha 18 de junio de 2024, los abogados FRANCRIS PÉREZ GRAZIANI y ALEJANDRA BÁEZ ALLUP, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito a modo de informes.
Por auto de fecha 19 de junio de 2024, se dejó constancia de la presentación de informes por la representación judicial de la parte demandada; observaciones por la representación judicial de la parte actora; del transcurso de los lapsos procesales y se dijo “vistos”, entrando la causa en etapa de dictar sentencia; por lo que, de seguidas pasa este sentenciador a emitir pronunciamiento en los términos que siguen:

II
ANTECEDENTES
Se inició el juicio de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, mediante libelo de demanda presentado en fecha 14 de julio de 2022, por los abogados ANTONIO JOSÉ RIVERO BERRIOS y JESÚS MOLINA VELAZCO, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil PANADERIA Y CHARCUTERIA FLOR DE LAS MINAS, C.A., en contra de la ciudadana RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO, y en forma solidaria contra los ciudadanos DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO, por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el que alegaron que su representada era arrendataria de inmueble ubicado en la calle Real de las Minas de Baruta, Residencias Santa Rita Nº 4012, Municipio Baruta del estado Miranda, propiedad de la ciudadana RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO, por más de treinta y cinco (35) años ininterrumpidos, desde el 1º de enero de 1987.
Que dicha relación había sido renovada por cinco (5) años cada vez y, posteriormente, por diez (10) años.
Que siempre ha cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento; y siendo que para el último contrato celebrado en fecha 1º de agosto de 2008, con una vigencia de diez (10) años, operó la tácita reconducción.
Que durante treinta y cinco (35) años ininterrumpido ha sido arrendataria de un inmueble situado en la calle Real de las Minas de Baruta del estado Miranda, Residencias Santa Rita Nº 4012, consistente en dos (2) locales comerciales para fondo de comercio.
Que su representada se vio obligada a consignar los cánones de arrendamiento por ante el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), en el expediente Nº 2019-0214, desde el 6 de agosto de 2019, hasta el 31 de diciembre de 2022.
Que en fecha 7 de febrero de 2022 fue notificada por la Dirección General de Arrendamiento Comercial del procedimiento administrativo Nº C-0112/11/2, seguido por los ciudadanos DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO, en su carácter de arrendadores y propietarios de los dos inmuebles comerciales, referido a la regulación del arrendamiento.
Que cuando se revisó dicho expediente, en fecha 29 de abril de 2022, es que tuvo conocimiento de que dichos ciudadanos, eran los propietarios del inmueble y que habían demandado a su representada en la solicitud de regulación del canon de arrendamiento.
Que revisado el expediente, se percató que dicho ciudadanos eran los propietarios en virtud de una donación efectuada por RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO, en forma personal y como representante del ciudadano MARIO GIANGIORDANO COPORA.
Que al observar dicha situación se dirigieron a la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda y solicitaron copia certificada del documento autenticado en fecha 26 de agosto de 2008, anotado bajo el Nº 56, Tomo 115, la cual les fue expedida en fecha 4 de mayo de 2022, fecha en que tuvieron conocimiento cierto de la enajenación del inmueble.
Que en dicho negocio jurídico, los intervinientes adquirieron los locales en donación por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bs.F. 400.000,oo).
Que siendo ello así, se desvirtúa la misma al colocársele un precio, lo que la convirtió en un contrato de compraventa, conforme lo establecido en el artículo 1.431 del Código Civil, ya que la donación es un contrato gratuito.
Que se le violentó la preferencia ofertiva a su representada, al no informarle mediante documento autentico, la voluntad de vender o transferir el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, a la cual tenía derecho de conformidad con la legislación nacional, ya que cumplía con todos los requisitos legales.
Que en el presente asunto, no había operado la caducidad de la acción, pues su representada tuvo conocimiento de la venta en fecha 29 de abril de 2022 y al solicitar la copia certificada de fecha 4 de mayo de 2022.
Que, en conclusión, se le violentó a su representada el derecho de preferencia ofertiva, al no habérsele ofrecido en venta el inmueble, ya que cumplía con los extremos legales exigidos para adquirir, preferentemente, el inmueble arrendado, en las mismas condiciones en que fue traspasado a los terceros, de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; por lo que, procedió a demandar en el cumplimiento de dicha preferencia ofertiva y, por tanto, el retracto legal arrendaticia; o, subsidiariamente, se deje sin efecto el contrato de donación celebrado entre los demandados, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 26 de agosto de 2008, anotado bajo el Nº 56, Tomo 115.
Previa distribución, le fue asignado el conocimiento de la causa al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto de fecha 19 de julio de 2022, la admitió, ordenando su trámite por el procedimiento oral establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En fecha 26 de septiembre de 2022, el abogado ANTONIO R. VELASQUEZ D., en su carácter de Juez Provisorio del juzgado de la causa, se abocó a su conocimiento.
En fecha 28 de septiembre de 2022, el ciudadano LUIS CORDERO, en su carácter de alguacil, dejó constancia de haber practicado la citación de la ciudadana RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO.
En fecha 27 de octubre de 2022, el ciudadano LUIS CORDERO, en su carácter de alguacil, dejó constancia de haber practicado la citación de la ciudadana DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO.
En fecha 4 de noviembre de 2022, el ciudadano LUIS CORDERO, en su carácter de alguacil, dejó constancia de haber practicado la citación del ciudadano TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO, quien se negó a firmar el recibo de la compulsa.
En fecha 2 de diciembre de 2022, el abogado FELIX MEDINA BRACHO, consignó instrumento poder que le fuera otorgado por la ciudadana RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO, en su propio nombre y en representación de los ciudadanos TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO y DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO; escrito de contestación y reconvención, con sus anexos.
En fecha 10 de enero de 2023, el abogado FELIX MEDINA BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó pronunciamiento sobre la admisión de la reconvención.
En fecha 16 de enero de 2023, el abogado ANTONIO JOSÉ RIVERO BERRIOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 25 de enero de 2023, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró no válida la representación judicial de la parte demandada ejercida por el abogado FÉLIX MEDINA BRACHO, por falta de capacidad de postulación de la ciudadana RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO, para otorgar poder en nombre de los ciudadanos DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO; y, como consecuencia, repuso la causa al estado que se agotase la citación del ciudadano TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Cumplidos los trámites de citación, en fecha 23 de marzo de 2023, el ciudadano JAN LENNY CABRERA PRINCE, Secretario del tribunal de la causa, dejó constancia de haber practicado la notificación del ciudadano TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 2 de mayo de 2023, el abogado FÉLIX MEDINA BRACHO, consignó instrumento poder que le acredita la representación judicial de la parte demandada; y, escrito de alegatos.
Por auto de fecha 5 de mayo de 2023, el tribunal de la causa, previó cómputo, dejó constancia del transcurso del lapso de emplazamiento sin que la parte demandada hubiere dado contestación a la demanda; sin embargo, dejó constancia de la promoción de pruebas oportuna; y, se reservó la oportunidad para emitir pronunciamiento.
En fecha 10 de mayo de 2023, el abogado ANTONIO JOSÉ RIVERO BERRIOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 11 de mayo de 2023, el tribunal de la causa, se pronunció en relación a las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada.
Por auto de fecha 16 de mayo de 2023, el tribunal de la causa, fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar.
En fecha 23 de mayo de 2023, oportunidad fijada para la celebración de la audiencia preliminar, el tribunal dejó constancia de la presencia de los abogados ANTONIO JOSÉ RIVERO BERRIOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; y, FÉLIX MEDINA BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; de la exposición de las partes.
Por auto de fecha 16 de noviembre de 2023, el tribunal de la causa procedió a fijar los hechos controvertidos entre las partes; y, abrió la causa a pruebas.
Por auto de fecha 1º de diciembre de 2023, el tribunal procedió a agregar a los autos escrito de alegatos y pruebas presentado por la representación judicial de la parte actora en fecha 28 de noviembre de 2023, a los fines que surtiera sus efectos legales; y, por auto separado, se pronunció en relación a las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 20 de febrero de 2024, previa solicitud, el tribunal fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia oral y pública.
En fecha 2 de abril de 2024, oportunidad fijara para la celebración de la audiencia o debate oral, el tribunal dejó constancia de la presencia del ciudadano ALVARO DAMASCENO MENDES MIGUEL, en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil actora, asistido por los abogados FRANCRIS DANIEL PEREZ GRAZIANI y ALEJANDRA YANINA BAEZ ALLUP, quien en dicho acto, manifestó revocar el instrumento poder que le otorgó al abogado ANTONIO JOSÉ RIVERO BRACHO. Dejó constancia de la presencia del abogado FÉLIX JOSE MEDINA BRACHO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; de la exposición de las partes; y, el tribunal, considerándose suficientemente ilustrado, dictó el dispositivo del fallo, reservándose la oportunidad para la publicación del fallo en extenso.
En diligencia de fecha 5 de abril de 2024, la abogada ALEJANDRA BÁEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, apeló del dispositivo del fallo dictado en la audiencia o debate oral.
En fecha 22 de abril de 2024, el tribunal, dictó el fallo en extenso, mediante el cual declaró sin lugar la demanda de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, incoada por la sociedad mercantil PANADERIA Y CHARCUTERÍA FLOR DE LAS MINAS, C.A., en contra de los ciudadanos RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO, DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONY GIANGIORDANO DI PRINZIO.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, nuevamente, en fecha 23 de abril de 2024, por la representación judicial de la parte actora; alzamiento que trajo las presentes actuaciones, previa distribución, ante este juzgado superior, quien para decidir observa:

III
MOTIVA:

El conocimiento de esta alzada se circunscribe al recurso de apelación interpuesto en fechas 5 y 23 de abril de 2024, por la abogada ALEJANDRA BÁEZ ALLUP, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, en contra del dispositivo y fallo en extenso, dictados en fecha 2 y 22 de abril de 2024, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, incoada por la sociedad mercantil PANADERIA Y CHARCUTERIA FLOR DE LAS MINAS, C.A., en contra de los ciudadanos RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO, DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO.
A través del recurso de apelación en cuestión, se somete al conocimiento de esta alzada, la demanda de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, impetrada por la sociedad mercantil PANADERÍA Y CHARCUTERÍA FLOR DE LAS MINAS, C.A., en contra de los ciudadanos RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO, DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO; ello, por cuanto la parte recurrente, en su escrito de informes, no realizó denuncia alguna que limitase el recurso de apelación ejercido; por lo que, corresponde determinar si la sociedad mercantil PANADERÍA Y CHARCUTERÍA FLOR DE LAS MINAS, C.A., en su carácter de arrendataria de los inmuebles constituidos por dos (2) locales para uso comercial, identificados “A” y “B”, de noventa metros cuadrados (90 mts2) y ciento treinta y cinco metros cuadrados (135 mts2), respectivamente, ubicados en el edificio Residencias Santa Rita Nº 4012, situado en la calle Real de las Minas de Baruta, Municipio Baruta del estado Miranda, tiene derecho preferente, ante terceros, para adquirir la totalidad de las bienhechurías que comprenden el edificio Residencias Santa Rita Nº 4012, antes identificadas, a los fines de establecer el retracto legal arrendaticio, a los fines de subrogarla en la donación que realizó la ciudadana RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO, en su propio nombre y en representación del ciudadano MARIO GIANGIORDANO COPORA, mediante autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 26 de agosto de 2008, anotado bajo el Nº 56, Tomo 115, a favor de los ciudadanos DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO.
Corresponde determinar si el negocio jurídico contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, en fecha 26 de agosto de 2008, anotado bajo el Nº 56, Tomo 115, suscrito entre la ciudadana RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO, en su propio nombre y en representación del ciudadano MARIO GIANGIORDANO COPORA, y los ciudadanos DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO, se corresponde a una compraventa, al indicar como valor del inmueble objeto del mismo era la cantidad de cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bs.F. 400.000,oo) y no una donación; lo cual resulta trascendental, a los fines de determinar el derecho preferente de la sociedad mercantil PANADERIA Y CHARCUTERIA FLOR DE LAS MINAS, C.A., para adquirir los inmuebles de los cuales es arrendataria.
Así pues, el contrato de compraventa, conforme lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, es una convención mediante la cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador, por su parte, se obliga a pagar el precio; en tal sentido, resulta ser un contrato bilateral por medio del cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, mediante la contraprestación de un precio en dinero.
Así, resulta ser un contrato que se perfecciona con el consentimiento, libremente manifestado, entre el vendedor y el comprador, sobre la cosa objeto del contrato y su precio; mientras que la donación, conforme lo dispuesto en el artículo 1.431 del Código Civil, es un contrato por el cual una persona transfiere gratuitamente una cosa u otro derecho de su patrimonio a otra persona que lo acepta, que supone un desprendimiento patrimonial por parte del donante con el correspondiente incremento del mismo orden en beneficio del donatario.
De lo expuesto, notamos que entre el contrato de compraventa y la donación existen marcadas diferencias, pues el primero es un contrato oneroso que representa un intercambio de valores entre los contratantes, mientes que el segundo es netamente gratuito; así, el artículo 1.135 del Código Civil establece que el contrato es a título oneroso cuando cada una de las partes trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente; mientras que el contrato gratuito o de beneficencia es cuando una de las partes trata de procurar una ventaja a la otra sin equivalente.

Otra diferencia entre el contrato de compraventa y la donación, se refiere al carácter intuito personae de este último; pues, el donante, a los fines de realizar la donación, toma en cuenta determinadas características y requisitos del donatario; es decir, el motivo que haya motivo al donante para hacer su liberalidad no es parte para variar el carácter del acto, siempre que se haya verificado espontáneamente sin ninguna obligación de su parte. El afecto, el espíritu de caridad, la gratitud, el reconocimiento de los méritos del donatario, todos estos motivos son iguales para calificar el acto.
En el caso en concreto tenemos que la parte actora manifestó ser arrendataria de los locales identificados “A” y “B” del edificio Residencias Santa Rita Nº 4012, situado en la calle Real de las Minas de Baruta, Municipio Baruta del estado Miranda, produciendo una serie de documentales referidas a distintos contratos de arrendamiento celebrados con la ciudadana RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO, así como recibos de pago de cánones de arrendamiento, expedidos por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas y constancias de transferencias bancarias; ello con la finalidad de demostrar el cumplimiento de los elementos legalmente exigidos para adquirir la propiedad con preferencia de los ciudadanos DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO. Documentales que son apreciadas y valoradas por este sentencia, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.367, 1.383, 1.384 del Código Civil, 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil; por ser un hecho aceptado entre las partes, que la sociedad mercantil PANADERIA Y CHARCUTERÍA FLOR DE LAS MINAS, C.A., para la fecha en que se verificó la presunta donación, era arrendataria de los locales en cuestión; no obstante, que entre las partes exista divergencia entre la vigencia o no de la relación locativa para esta época. Así se establece.
Asimismo, produjo copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 26 de agosto de 2008, anotado bajo el Nº 56, Tomo 115, del cual se constata que la ciudadana RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO, en su propio nombre y en representación del ciudadano MARIO GIANGIORDANO COPORA, dio en donación, pura y simple, perfecta e irrevocable a sus hijos DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO, unas bienhechurías de su propiedad, ubicadas en la calle Real de la Parroquia Las Minas, Residencias Santa Rita, Catastro Nº 151/000, con frente a la Clínica Fátima, Municipio Baruta del estado Miranda, construidas en terreno de propiedad municipal y conformadas por cinco (5) plantas de construcción y seis (6) apartamentos, para lo cual realizó la determinación de cada una de las dependencias y la persona a quien correspondían cada una de ellas. Además se observa que en dicho negocio jurídico se estableció que los donatarios no podían vender, alquilar ni gravar las mismas sin la autorización previa y autenticada de la ciudadana RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO. Estableciendo que estimaban el valor de la donación en la cantidad de cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bs.F. 400.000,oo). Donación que fue aceptada, en dichos términos y condiciones, por los ciudadanos DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO. Documental que es valorada y apreciada por este juzgador de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363, 1.383 del Código Civil, 111, 112 y 429 del Código de Procedimiento Civil; ello, por cuanto a pesar de ser copia certificada de documento autenticado, que surte los mismos efectos que el documento público, pero entre las partes que lo suscriben, la parte actora, al hacerlo valer en juicio, se apropió de los efectos que emanan del mismo. Así se establece.
Partiendo de ello, tenemos que entre los ciudadanos RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO, MARIO GIANGIORDANO COPORA, DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO, se perfeccionó un contrato, mediante los primeros dieron a sus hijos en donación la totalidad de las bienhechurías que comprenden el edificio Santa Rita Nº 4012, situado en la calle Real de las Minas de Baruta, Municipio Baruta del estado Miranda. Así, el hecho que se haya establecido la cantidad de cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bs.F. 400.000,oo), como valor de la donación, no determina que se haya pretendido desnaturalizar dicho negocio jurídico, con la finalidad de ocultar un contrato de compraventa. Si bien el contrato de donación, para su perfeccionamiento, no requiere la indicación de monto alguno como contraprestación, ya que su naturaleza es gratuita; para los efectos del cumplimiento de las obligaciones tributarias que conllevan su autenticación (artículo 1.439 del Código Civil), los funcionarios públicos que se encargan de su otorgamiento, exigen el establecimiento de un monto de valor sobre las cosas donadas; pero, ello no implica que el mismo se corresponda a contraprestación alguna por parte de los donatarios. Así se establece.
Ciñéndonos al caso en concreto, tenemos pues, que no estamos en presencia de un contrato de compraventa, susceptible de subrogarse la arrendataria en la posición del comprador, en las mismas condiciones en que se celebró el negocio jurídico; por el contrario, el contrato se corresponde a una donación (gratuita) que realizaron los ciudadanos RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDADO y MARIA GIANGIORDANO COPORA, a sus hijos, ciudadanos DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO, que verso sobre la totalidad de las bienhechurías que comprenden el edificio Santa Rita Nº 4012, situado en la calle Real de las Minas de Baruta del estado Miranda; y, siendo la sociedad mercantil PANADERIA Y CHARCUTERÍA FLOR DE LAS MINAS, C.A., arrendataria de solo dos (2) locales comerciales que forman parte de las mismas, mal pudiera ésta subrogarse en la condición de donataria, ya que el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, determina que dicho derecho preferente lo tiene el arrendatario, siempre que el arrendador y/o propietario del bien arrendado, tuviere la intención de venderlo; por lo que, tal derecho no se tiene ante un contrato distinto de la venta. Así se establece.
Aunado a ello, la donación realizada no sólo comprendió los locales de los cuales es arrendataria la sociedad mercantil PANADERIA Y CHARCUTERIA FLOR DE LAS MINAS, C.A., sino que comprendió la totalidad de las bienhechurías que comprenden el edificio Santa Rita Nº 4012; y, realizada a los hijos de los donantes; por lo que, mal pudiese dicha sociedad mercantil, pretender derecho alguno, en su condición de arrendataria, sobre el resto de las dependencias que conforman el edificio en cuestión, ni tener el vínculo que los donantes tomaron en cuenta para realizar la liberalidad en cuestión a favor de los ciudadanos DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO. Así se establece.
En cuanto a la globalidad del inmueble que fue objeto de la liberalidad en la que pretende subrogarse la actora, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-000371, dictada en fecha 7 de junio de 2017, en el expediente Nº AA20-C-2016-000827, con ponencia de la Magistrada VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ, señaló:
“…Ahora bien, el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece la no procedencia del retracto legal arrendaticio en los casos de que la enajenación sea global; en el presente caso, el propietario suscribió un contrato de opción compra venta del local comercial arrendado signado con el N° 2 conjuntamente con el apartamento N° 1, los cuales conforman un solo inmueble, con el ciudadano Héctor José Terán Castellano, y según lo previsto por el artículo 49 eiusdem, no nacía para el arrendatario derecho de preferencia a que se refiere el mencionado artículo.
…/…
Ahora bien, en cuanto a los supuestos vicios de los artículos anteriormente mencionados, la Sala considera que estas infracciones no son procedentes, por haber resultado desechadas inicialmente en la primera y segunda denuncia (por errónea interpretación de los artículos 42 y 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario), las cuales fueron traídas de nuevo por el formalizante en esta oportunidad, razón por la cual se hace innecesario un análisis de estas normas jurídicas, toda vez que ellas tendrían lugar si se hubiese verificado la supuesta falta de aplicación del artículo 42 y la errónea interpretación del artículo 49 eiusdem, lo cual no ocurrió, pues en este caso, el propietario manifestó su voluntad de vender el inmueble objeto de litigio al demandante y el arrendatario no manifestó su aceptación o rechazo a la oferta hecha por el arrendador; y por otro lado, como consecuencia de lo anterior, el propietario convino la opción de compra venta con el co-demandado Héctor José Terán Castellano, tanto del local comercial arrendado como del apartamento que conforma el inmueble de manera global, motivo por el cual el sentenciador de alzada concluyó que no nacía el derecho de preferencia ofertiva pretendido por el arrendatario, ya que como se dijo anteriormente, se trata de una venta global. Así se establece.
…/…
Por ello, no hubo falta de aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, pues no ha podido evidenciarse de los autos que conforman el expediente, por un lado, la transferencia de la propiedad, y por otro, la venta parcial, es decir, la venta del local comercial solamente, ya que como se dijo anteriormente, la opción de compra venta realizada por la ciudadana María Milagros Vieito Alonzo al ciudadano Héctor José Terán Castellano, se realizó de manera global, lo que significa que según lo establecido en el artículo 49 up supra, no nace para el arrendatario del local comercial el derecho de retracto legal arrendaticio, en virtud de la venta global de la propiedad del inmueble (local y apartamento). Así se decide…”.
Del fallo parcialmente transcrito, del cual se hace eco este sentenciador, de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de defender la integridad de la legislación y uniformidad de la jurisprudencia, se infiere que cuando el propietario de un bien inmueble procede a vender la globalidad de éste, el inquilino o arrendatario que ocupa una porción, no tiene el derecho de preferente para adquirirlo; criterio éste cónsono con lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 5121, de fecha 16 de diciembre de 2005, expediente Nº 03-2212, donde estableció que, en el retracto legal, “…tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de este. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendrá de ofertar los locales que conforman este a todos los arrendatarios que los ocupan…”. De modo que, conforme con la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia, el retracto legal no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, por consiguiente, no se aplica al presente caso, ya que como fue expresado previamente, los locales “A” y “B” que forman parte de las bienhechurías que constituyen el edificio Santa Rita Nº 4012, están arrendados a la sociedad mercantil PANADERÍA Y CHARCUTERÍA FLOR DE LAS MINAS, C.A., en consecuencia, el eventual derecho que tiene como arrendataria, la mencionada persona jurídica, para obtener la preferencia ofertiva como el retracto legal arrendaticio, estaba referida única y exclusivamente a la porción que ocupa en calidad de arrendataria, y no a la totalidad del mismo, aun cuando dichas porciones arrendadas formen parte de esa globalidad, por lo que era potestativo para el propietario disponer de la globalidad de las bienhechurías para su enajenación, sin que mediara obligación alguna de reconocer la preferencia ofertiva de la arrendataria, en virtud de lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; todo lo cual determina la improcedencia de la demanda que nos ocupa, lo cual se declarará en forma expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
En razón de ello, se deberá declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fechas 5 y 23 de abril de 2024, por la abogada ALEJANDRA BÁEZ ALLUP, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, en contra del dispositivo y fallo en extenso, dictados en fecha 2 y 22 de abril de 2024, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; quedando modificada la decisión apelada, solo en cuanto a su dispositivo. Así formalmente se decide.
IV
DISPOSITIVA:

En razón de las consideraciones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fechas 5 y 23 de abril de 2024, por la abogada ALEJANDRA BÁEZ ALLUP, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, en contra del dispositivo y fallo en extenso, dictados en fecha 2 y 22 de abril de 2024, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la demanda de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, incoada por la sociedad mercantil PANADERIA Y CHARCUTERIA FLOR DE LAS MINAS, C.A., en contra de los ciudadanos RITA DI PRINZIO DE GIANGIORDANO, DORIS GIANGIORDANO DI PRINZIO y TONI GIANGIORDANO DI PRINZIO, todos plenamente identificados en el encabezamiento del presente fallo.
Queda así MODIFICADA la decisión apelada.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevados por el archivo de este tribunal.
Dada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de septiembre de dos mil veinticuatro (2024). Años 213º de Independencia y 164º de Federación.-
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

Dr. CESAR HUMBERTO BELLO
Abg. ALEXANDRA SIERRA.
En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA SIERRA.
Exp.Nº AP71-R-2024-000261 (11.803)
CHBC/AS/cr.