TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: Sociedades Mercantiles INVERSIONES SAGLIM 890, C.A., de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 10 de junio de 2003, bajo el N° 65, Tomo 33-A-C, Registro de Información Fiscal (RIF) J31018384-8 e INVERSIONES F.S.G. 2009, C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 26 de abril de 2010, bajo el N° 10, Tomo71-A, Registro de Información Fiscal (RIF) J-29894788-8.

APODERADOS JUDICIALES: Ciudadanos LUIS ELIECER GIUSTI CARRILLO y JESÚS SALVADOR VILLARROEL CARRASCO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social de Abogado bajo los Nros. 25.240 y 43.232, en el orden mencionado.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano JIANPING WU, de nacionalidad china, de estado civil soltero, de este domicilio y titular de la Cédula de identidad N° E-82-232.374.

APODERADOS JUDICIALES: Ciudadanos MANUEL DE JESUS PINTO SILVA y ANTOMIO SANCHEZ RUIZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social de Abogado bajo los Nos.18.899 y 22.032, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (Local Comercial).

FALLO RECURRIDO: Sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 02 de diciembre de 2024, que declaró entre otras cosas CON LUGAR la demanda.

SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
Antecedentes en Alzada

Se recibieron ante esta alzada las presentes actuaciones, procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fechas 03 de diciembre de 2024, por el abogado Manuel Pinto Silva, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JIANPING WU contra la sentencia definitiva de fecha 02 de diciembre de 2024, dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró entre otras cosas CON LUGAR la demanda que por DESALOJO (Local Comercial) le incoara la representación judicial de las empresas INVERSINES SAGLIM 890 C.A, e INVERSIONES F.S.G. 2009.
En fecha dieciocho (18) de diciembre de 2024, este Juzgado Superior, le dio entrada al asunto, la juez del despacho se abocó al conocimiento de la causa en el estado procesal correspondiente, ordenando anotarlo en el libro respectivo, fijándose el trámite para su instrucción en segunda instancia, en virtud de que se tramitó por el procedimiento oral de conformidad con lo establecido en el artículo 341, 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 43 del Decreto de Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para Uso Comercial; y fijó el vigésimo (20º) día de Despacho siguiente a esa fecha, para que las partes presenten sus respectivos escritos de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. (f. 217).
En fecha 03 de febrero de 2025, la parte demandada recurrente, estando dentro del lapso de Ley, consignó escrito de informes, constante de cinco (5) folios útiles. (f. 218 al 222). En esa misma fecha, la representación judicial de la parte actora, consignó los informes respectivos constante de once (11) folios útiles. (f. 223 al 233).
En fecha 07 de febrero de 2025, la parte actora consignó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada, constante de dos (02) folios útiles. (f. 234 al 235).
En fecha 11 de febrero de 2025, la parte apelante consignó escrito de observaciones a los informes de su contraria, constante de dos (02) folios útiles. (f. 236 al 237).
Por auto de fecha 17 de febrero de 2025, este Tribunal Superior dijo visto y fijó un lapso de (60) días continuos para dictar sentencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, comenzaron a computarse dicho lapso a partir del 15 de febrero del mismo año, inclusive. (F.238), fallo que fue diferido conforme a lo dispuesto en el artículo 251 eiusdem, por auto de fecha 21 de abril de 2025. (f. 240).
-II-
Antecedentes de Juicio

Se desprende de las actas del expediente que, la presente acción de Desalojo (local comercial), se inició mediante escrito libelar, presentado en fecha 24 de mayo de 2024, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la pretensión incoada por las sociedades mercantiles INVERSIONES SAGLIM 890, C.A., e INVERSIONES F.S.G. 2009, C.A., contra el ciudadano JIANPING WU, y una vez realizada la distribución correspondiente, tocó su conocimiento al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, quien por auto de fecha 28 de mayo de 2024, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme a lo previsto en los artículos 341 y 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial. (f.113).
En fecha 18 de junio de 2024, el Alguacil del Tribunal de la causa, ciudadano Davis Bencosme, consignó recibo de citación debidamente firmado. (f. 120 y 121).
En fecha 01 de julio de 2024, la representación judicial de la parte actora, consignó ante el tribunal originario de la demanda, escrito de alegatos en relación a la oposición al decreto de medida efectuado por la parte demandada en el cuaderno de medidas. (f. 122 y 123). En la misma fecha, el ciudadano Jianping Wu, parte demandada en el presente asunto y hoy recurrente, confirió poder apud-acta a los profesionales del derecho Manuel Pinto Silva y Antonio Sánchez Ruiz. La secretaria del Juzgado A-quo, dejó constancia de haber identificado al poderdante. (124 al 126).
En fecha 22 de julio de 2024, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de demanda, constante de cuatro (4) folios y anexos. (f. 129 al 169).
En fecha 09 de agosto de 2024, se llevó a cabo audiencia preliminar, compareciendo a la misma, las partes inmersas en la presente contienda judicial. (f.171 y 172).
En fecha 14 de agosto de 2024, se dictó auto resolutorio mediante el cual el Tribunal de origen, fijó los hechos y límites de la controversia. (f.173 al 178).
En fecha 16 de septiembre de 2024, la parte demandada, debidamente asistida de abogada, solicitó inspección judicial. (f.179).
En fecha 19 de septiembre de 2024, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas. (180 al 182).
En fecha 30 de septiembre de 2024, el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto mediante el cual emitió pronunciamiento sobre las pruebas promovidas por las partes. (f. 184). En esa misma fecha, la representación judicial de la parte accionante, consignó escrito de alegatos. (f. 183).
En fecha 19 de noviembre de 2024, se llevó a cabo audiencia o debate oral en el juicio, donde se declaró con lugar la demanda y se ordenó la entrega material real y efectiva de bien inmueble de marras a la parte actora, libre de personas y de bienes. (198 al 200).
En fecha 26 de noviembre de 2024, compareció ante el Tribunal de la causa, la representación judicial de la parte demandada y apeló del dispositivo dictado en la audiencia oral, celebrada en fecha 19 de noviembre de 2024 (f. 201).
En fecha 02 de diciembre de 2024, el Tribunal de la causa, dictó extenso del fallo definitivo, mediante la cual declaró con lugar la demanda y ordenó la entrega real y efectiva del bien inmueble objeto de la litis, fallo apelado por la representación judicial de la parte demandada, en fecha 03 de diciembre de 2024.
En fecha 10 de diciembre de 2024, el Tribunal A-quo dictó auto oyendo en ambos efectos el recurso de apelación ejercido por la parte demandada.
- II -
Motivación para Decidir

Vistos los antecedentes del caso, se observa de la revisión de las actas procesales que, el presente juicio de Desalojo, se inició mediante libelo de demanda, presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien sustanciado el juicio procedió a dictar la sentencia, hoy sujeta a revisión por parte de este órgano de administración de justicia, quien para decidir pasa al análisis de los argumentos y defensas realizado por las partes de la contienda judicial y en este orden se observa:
Alega la parte actora, en su escrito libelar (f. 3 al 8): Que, en fecha 22 de diciembre de 2015, se celebró un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda (f. 15 al 20), con plazo de duración de un (1) año fijo, contados a partir del 18 de enero de 2016, hasta el 17 de enero de 2017, en el cual dio en calidad de arrendamiento al ciudadano Jianping Wu, un inmueble propiedad de las sociedades Mercantiles INVERSIONES SAGLIM 890 C.A, y INVERSIONES F.S.G 2009, C.A, constituido por la planta baja local (C), planta baja local (A) y planta baja local (02), construidos sobre una parcela de terreno distinguido con el número 23, casa denominada “JEAN THIEL”, en la Avenida Casanova, Urbanización Bello Monte, jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual posee dos plantas con una área aproximada de: Planta baja, trescientos tres metros cuadrados con setenta y cinco decímetro (303,75 M2) y la planta uno, doscientos ochenta metros cuadrados (280,00 m2), destinado por el arrendamiento exclusivamente a uso comercial.
Que en fecha 17 de enero de 2017, se suscribió un contrato nuevo, sobre el mismo inmueble, mediante documento privado (f. 21 al 29), con un plazo de duración de un (1) año fijo no renovable, contado a partir del día 17 de enero de 2017, hasta el día 17 de enero del 2018, con un canon de arrendamiento de SEISCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (670,000,00), mensuales, según cláusula segunda de dicho contrato, con la obligatoriedad para el arrendatario de pagar dichos cánones por mensualidades adelantadas, dentro de los primero cinco (5) días de cada mes, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 32, ordinal 1 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial.
Que en el contrato de arrendamiento, en la clausula segunda, se estableció que, el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, acarrearía intereses moratorios mensuales, fijados a la tasa del Banco Central de Venezuela, a favor de las arrendadoras, los cuales deberían ser cancelados junto al recibo pendiente. Asimismo, prevé que, cuando el arrendatario se atrasare en dos (2) mensualidades consecutivas, las arrendadoras tendrían derecho a solicitar la desocupación del inmueble y por ende la resolución del contrato.
Que, consta de transferencia a terceros en la institución financiera Banesco Banco Universal, C.A., en fecha 06 de enero de 2023, el arrendatario pagó la suma de cinco mil ciento setenta y cinco bolívares ( Bs. 5.175,00), al beneficiario INVERSIONES SAGLIM 890, C.A. Que, posteriormente, consta transferencia de fecha 30 de mayo de 2023, correspondiente a tres (3) pagos por la cantidad de SEIS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 6.947,50), con la cual se evidencia el incumplimiento por parte del arrendatario, es decir, entre el lapso comprendido de enero a mayo, pagó de manera extemporánea los cánones correspondientes a esos meses, lo cual constituye causal de desalojo, según lo establecido en el literal (a) del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial.
Que en fecha 11 de julio de 2023, en representación de las arrendadoras, se interpuso denuncia ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos de Venezuela (SUNDDE), recibida bajo el código DNPPDI-10961-23, de fecha junio de 2023. Posteriormente, en fecha 19 de diciembre de 2023, se dio por agotada la vía administrativa.
Que fundamenta la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 40, literal “a” y artículo 43 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.133, 1.134, 1.135, 1.167, 1.159, 1.160, 1264, 1.585 y 1.592, del Código Civil Venezolano. En virtud de ello, es por lo que acude ante los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para demandar como en efecto lo hace al ciudadano JIANPING WU, para que convenga o sea condenado por el Tribunal al desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, a la entrega real del bien inmueble libre de bienes y personas; y, sea condenado en costas. Asimismo, estimó la demanda en la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.875,00), al tipo de cambio oficial de la moneda de mayor valor, establecido por el Banco Central de Venezuela, el Euro, con un tipo de cambio de 39,59, para el día 24 de mayo de 2024.
Por su parte, la representación judicial de la demandada, en su escrito de contestación presentado en fecha 22 de julio de 2024, (f. 129 al 132), adujo lo siguiente:
Rechazó, contradijo y repudió todos y cada uno de los alegatos esgrimidos por la parte accionante, tanto en los hechos como en el derecho en que pretende basar o fundamentar la demanda.
Alegó que, no es cierto que su mandante adeuda a la parte accionante, suma de dinero alguno por el concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados a la demandante, por cuanto, todas han sido pagadas en su totalidad, mayormente en sus respectivas ocasiones de vencimiento a excepción a lo ocurrido a comienzo de enero de 2023.
De igual manera expresó que, conserva grabado en el teléfono móvil, en el cual mantiene una conversación con la parte actora, referente al vencimiento del contrato.
Rechazó e impugnó en toda su extensión la demanda, por su espíritu cargado de malicia, mala fe y perversidad. De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, contradijo, censuró o rebatió en su totalidad la estimación del valor de la presente demanda, calculada por la parte demandante, en la suma de Veinticinco Mil Ochocientos Setenta y Cinco Bolívares (Bs.25.875,00), según consta en el libelo de la demanda, expresando la demandante, que corresponde a cánones insolutos de cinco (5) mensualidades, no expresando a cuáles mensualidades corresponden. En conclusión, con relación a este asunto, no basó o fundamentó debidamente la demanda, razón por la cual la rechazó esta en su totalidad.
Consecuentemente, alegó, que a todas luces y sin ninguna clase de dudas u objeciones, dicha valoración de la demanda, es irregular motivado a la sencilla razón a que el arrendatario hoy demandado, no adeuda al demandante, ni tan siquiera un céntimo de bolívares, por cuanto todos y cada uno de los pagos por concepto de cánones de arrendamiento, se encuentran incorporados al patrimonio de la arrendadora, los cuales fueron incorporados al proceso por esa representación judicial, mediante (18) recibos de pagos continuos, que van desde enero de 2023 hasta junio de 2024, así como (18) estados de cuenta emanados de la cuenta de la parte demandada en la entidad financiera Banesco, Banco Universal, y folio contentivo de mensaje telefónico de la advertencia fraudulenta relacionada a la suspensión del pago del canon de arrendamiento, por parte del propietario del bien inmueble arrendado.
De la audiencia preliminar
En fecha 19 de noviembre de 2024, se llevó a cabo el acto de audiencia preliminar, en la cual el Tribunal de origen, dejó constancia de la presencia de las representaciones judiciales de las partes inmersas en esta contienda judicial, observando esta Alzada que, los puntos resaltantes en la misma fueron la ratificación de los hechos expuestos en la demanda, por parte de la actora; y, los cuales configuran la falta de pago de dos mensualidades consecutivas; y, por parte de la demandada, el argumento en el cual alega haber realizado a finales de mayo de 2023, tres pagos correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril, pagos que jamás fueron impugnados, rechazados o rebotados por la parte accionante, pero en enero de 2023, recibió mensaje de parte del arrendador, que no hiciera los pagos de cánones, debido a que tenía pensado realizar nuevo contrato de arrendamiento.
Fijación de los límites de la controversia
Los límites de la controversia, quedaron establecidos por el tribunal de la recurrida, sin que constara en los autos objeción o recurso alguno, lo que se traduce en la conformidad de las partes de la contienda judicial, sobre el punto único a debatir en el entendido que las partes deberán demostrar lo siguiente:
“Establecer si el ciudadano JIANPING WJ, supra identificado, canceló o no en las oportunidades correspondientes conforme al contrato celebrando el pago de los cánones de arrendamientos desde el mes de enero de 2023 exclusive, hasta el 30 de mayo de de 2023”.

(Resaltado del Tribunal Superior)
Establecido lo anterior, en fecha 19 de noviembre de 2023, se llevo a cabo la audiencia oral y pública, en la cual se denotan algunos aspectos relevantes: Parte actora, ratifica los argumentos expuestos en el libelo, particularmente en relación en lo dispuesto en el ordinal “A” del artículo 40 del decreto Ley de Regulación de Arrendamiento para Uso de Local Comercial; que el demandado asumió una conducta contumaz y rebelde, en cuanto a la inobservancia de la Constitución Nacional, como de las leyes que rigen la materia, siendo que en la oportunidad en la que se practicó la inconclusa medida de secuestro, el demandado, se comprometió ante el tribunal de la recurrida, a desalojar el inmueble y retirar tres (3) maquinas de su propiedad, no obstante aun continua en el inmueble, que si bien es cierto, que alega pago de los cánones reclamados, no es menos cierto, que lo hizo de manera extemporánea, por tanto ratifica la causal de desalojo establecida en el artículo 40, literal (a) de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial; por su parte la accionada, alega haber realizado el pago de lo reclamado, solicita la valoración del documento capture, y que realizó (18) pagos de los cuales existen tres pagos hechos a final de mayo del 2023, estos son enero, febrero, marzo y abril, de 2023 a razón de Seiscientos Mil Novecientos Quince Bolívares (6.015,00 Bs), los cuales se encuentran en la cuenta de la empresa actora y no fueron impugnados, por tanto existe un consentimiento tácito, por parte de la actora, por cuanto de no querer seguir en la relación arrendaticia, los hubiera rechazado o rebotado cosa no hizo.
Antes de entrar al análisis de lo debatido, pasa este tribunal superior previamente a resolver el alegato relativo a la impugnación de la estimación de la demanda, realizado por la parte demandada, con fundamento al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, contradiciendo y censurando en su totalidad la cuantía de la demanda, aduciendo que fue calculada por la parte demandante, en la suma de Veinticinco Mil Ochocientos Setenta y Cinco Bolívares (Bs.25.875,00), que corresponde a cánones insolutos de cinco (5) mensualidades, no expresando a cuáles mensualidades corresponden.
Así las cosas, considera importante quien suscribe, citar criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, en el expediente Nº 2010-000564, dictado en fecha 4 de marzo de 2010, el cual estable criterio reiterado sobre la materia, refiriendo:
“…De la transcripción parcial del fallo, la Sala constata que el sentenciador de alzada desestimó la impugnación de la cuantía realizada por los demandados en la contestación, con soporte en que la accionada no estableció si la impugnación lo era por insuficiente o exagerada sino que alegó no corresponderse con el valor del inmueble objeto de la reivindicación, confundiendo, según el juez de alzada, el valor de la demanda con el de la cosa litigiosa en infracción a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y que además los demandados no aportaron ni promovieron prueba alguna para fundamentar ni demostrar la aparente impugnación.
La doctrina de la Sala sobre la impugnación de la cuantía está expresada, entre otros, en el fallo del 18 de diciembre de 2007, caso: Gilberto Antonio Barbera Padilla contra Pedro Jesús Castellanos Vallés, el cual es del siguiente tenor:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada'.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma...”. (Negritas, mayúsculas y subrayado de la Sala).
Asimismo, la Sala en reciente decisión (Ver, 16 de noviembre de 2009, caso: Ernesto D’ Escrivan Guardia contra Elsio Martínez Pérez, ratificó su criterio, y en este sentido, dejó sentado, lo siguiente:
“...el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente. En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. (Negritas y subrayado de la Sala).
En aplicación de los precedentes jurisprudenciales, esta Sala reitera que el demandado al contradecir la estimación de la demanda debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, si nada prueba el demandado respecto de esa impugnación, debe quedar firme la estimación hecha por el actor en el libelo de demanda.
(Resaltado de la Sala y de este Tribunal Superior)
En este orden, observa este Juzgado Superior que, en el caso de marras, el demandado se limito a; contradecir, censurar y rebatir en su totalidad la cuantía de la demanda, alegando así un hecho nuevo. Sin embargo, no demostró ese hecho en la etapa probatoria, pues del escrito de pruebas consignado en los autos, no se evidencia que hubieran promovido prueba alguna tendiente a demostrar el nuevo alegato sobre la cuantía y en este respecto al no haber probado nada que le favoreciera en cuanto a la impugnación de la cuantía, pues no resulta posible un rechazo simple y puro, por cuanto debe necesariamente agregar el elemento exigido en la norma supra mencionada (artículo 38 del Código de Procedimiento Civil), como lo es lo insuficiente o exagerado de la estimación de la demanda, ello en aplicación a lo dispuesto textualmente en la referida norma que dice que: ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’, resultando en tal sentido a todas luces, improcedente la impugnación efectuada por la parte demandada contra la estimación contenida en el libelo de demanda, en consecuencia queda firme la estimación realizada por la parte actora en su escrito de demanda. Así se establece.
Resuelto lo anterior pasa este Tribunal Superior al análisis de las pruebas aportadas por las partes, al proceso para demostrar sus dichos, para lo cual se observa:
Parte Actora:
• Copia certificada de poder otorgado por las representaciones de las Sociedades Mercantiles INVERSINES SAGLIM 890 C.A e INVERSIONES F.S.G. 2009, a los abogados JESUS SALVADOR VILLARROEL CARRASCO y Luis Eliecer Giusti Carrillo, inscritos en el Instituto de Previsión Social de Abogado bajo los Nros. 43.232 y 25.240, en su orden, debidamente notariado ante la Notaria Pública Tercera de Caracas Municipio Libertador, en fecha 23 de mayo de 2024, en el cual se evidencia que el mismo no fue impugnado, ni tachado, razón por la que esta Alzada, le otorga pleno valor probatorio al presente instrumento, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, concatenado con el 429 del Código de Procedimiento Civil. (f. 9 al 14). Así se decide.
• Copia certificada del contrato suscrito por las Sociedades Mercantiles INVERSINES SAGLIM 890 C.A e INVERSIONES F.S.G. 2009, por una parte (actora) y por la otra el ciudadano JIANPING WU, (demandada), debidamente notariado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre, Estado Miranda, en fecha 22 de diciembre de 2015, en el cual se evidencia que el mismo no fue impugnado, ni tachado, razón por la que esta Alzada, le otorga pleno valor probatorio al presente instrumento, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, concatenado con el 429 del Código de Procedimiento Civil. . (f. 15 al 20), demostrándose el vinculo jurídico, que une a las partes de la contienda judicial. Así se decide.
• Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito mediante documento privado, entre las partes INVERSINES SAGLIM 890 C.A e INVERSIONES F.S.G. 2009 y JIANPING WU, en el cual se evidencia que el mismo no fue impugnado, motivo por el cual esta Alzada, le otorga pleno valor probatorio al presente instrumento, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, concatenado con el 429 del Código de Procedimiento Civil. . (f. 21 al 29), demostrándose el vinculo jurídico, que une a las partes de la contienda judicial. Así se decide.
• Estado de cuenta, emitido por la institución financiera Banesco Banco Universal ,C.A, con el código de cuenta N° 0134 0371 67 3711 037687, observándose del mismo como presunto titular de la cuenta la Sociedad Mercantil INVERSIONES SAGLIM 890, C.A, marcado letra “D”, por cuanto no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente. En consecuencia, se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. (f.30); que concatenado a las instrumentales insertas a los folios (133-137), quedo demostrado los pagos que hizo el demandado al arrendador, correspondiente al mes de enero, febrero, marzo, abril y mayo, todos del año 2023, siendo que en fecha 6 de enero de 2023, pago el canon correspondiente a enero 2023, es decir, de manera tempestiva y los meses correspondientes a febrero, marzo, abril y mayo del año 2023, fueron pagados de manera extemporánea, en virtud de haberlos realizados todos en el mes de mayo 2023. Así se decide.
• Estados de cuenta, emitido por la institución financiera Banesco Banco Universal , C.A, con el código de cuenta cliente N° 0134 0371 67 3711037687, titular de la cuenta Sociedad Mercantil INVERSIONES SAGLIM 890, C.A, correspondiente a los meses de enero, mayo, junio, julio, agosto, septiembre octubre, noviembre y diciembre todos correspondientes al año 2023, los cuales no fueron impugnados por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente. En consecuencia, se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. (f. 31 al 40), evidenciándose que, el arrendador, continuo realizado el pago de cánones, sobre el predio arrendado dentro del lapso establecido por las partes, no obstante no corresponde a los meses reclamados como insolutos, por tanto nada aportan a la resolución del presente conflicto. Así se decide.
• Constancia bancaria N° 12901338399, emitida por la institución financiera Banesco Banco Universal, C.A, de fecha 29 de enero de 2024, por cuanto el mismo no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente. En consecuencia, se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. (f. 41), solo se hace constar la relación existente entre esa entidad bancario y el ciudadano Sanglimbeni Alibrandi Sebastiano Gio, gerente de la empesa accionante. Así se decide.
• Copia certificada del expediente administrativo, llevado ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos, identificado con el N° SUNDDER/DNPDI/ 10961/2022, por cuanto no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente. En consecuencia, se tiene como fehaciente y se le imparte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil (f. 42 al 98); demostrándose haberse agotado la vía administrativa para la activación de la vía judicial. Así se decide.
• Copia simple del documento de compra venta, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 30 de diciembre de 2011, bajo el N° 2011.2156, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 215.1.113.5450, por cuanto no fue impugnado en la oportunidad legal correspondiente. En consecuencia, se tiene como fidedigno su contenido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357del Código Civil. (f. 99 al 112), no obstante resulta impertinente para la resolución del presente juicio, en virtud de que estamos en presencia de un conflicto de arrendamiento y no sobre la discusión sobre la propiedad del bien de marras, en tal virtud se desecha del proceso. Así se decide.
Parte demandada:
• Copia simple de mensaje de WhatsApp; observa este tribunal que, con esta prueba pretende la parte demandada, excepcionales del cumplimiento de su obligación, no obstante, en este punto la referida instrumental fue sujeta a controversia, en virtud de no haber sido plenamente admitida por su contraria, al catalogarla como subjetiva en su apreciación; siendo que, en este sentido la apreciación de una prueba subjetiva, es de difícil si no, imposible de ser interpretada en virtud que la subjetividad, es una referencia interna del individuo que no puede ser mediada, observada o medida por los demás, sino por quien en este caso recibió la información, por ser la expresión de una creencia, opinión preferencia personal, y no puede una afirmación subjetiva demostrarse como correcta o incorrecta mediante ningún criterio generalmente aceptado; además que, se desprende de las actas inserto al (folio 195), la manifestación expresa del demandado, en la cual aduce que, el WhatsApp o mensaje fue enviado presuntamente por el representante de la empresa demandante, es decir por un lado la accionada aduce como defensa eximirse del pago por la remisión de ese mensaje, pero por el otro aduce una presunción, lo que contradice su defensa en consecuencia no demuestra la excepción del pago en el tiempo pactado en el contrato de marras. Siendo así las cosas, ante la existencia de una obligación cierta y pactada a través del contrato de arriendo, donde las partes del presente juicio, se establecieron mutuas concesiones debe necesariamente prevalecer la fuerza de ley que tienen los contratos y esto implica que deben respetarse las obligaciones que válidamente han contraído las partes de la presente contienda judicial, en el contrato de arriendo inicialmente celebrado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 22 de diciembre de 2015,con un plazo de un año contados a partir del 18 de enero de 2016 al 17 de enero de 2017, y su posterior suscripción mediante documento privado (f. 21 al 29), con un plazo de duración de un (1) año fijo no renovable, contado a partir del día 17 de enero de 2017 hasta el 17 de enero del 2018, realizado sobre el predio arrendado y así debe ser cumplido. En consecuencia debe desecharse del proceso la referida instrumental. Así se establece.
• Referencias bancarias denominadas “TRANSFERENCIA A TERCEROS”, emitidas por la institución financiera Banesco Banco Universal, C. A., marcadas con los números “1”,”2”, “3”, “4”, “5”, “6”, “7”, “8”, “9”, “10”, “11”, “12”, “13”, “14”, “15”, “16”, “17” y “18”; asi como, estados de cuenta emitidos por la referida institución financiera, marcados con las letras “A, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N”, “Ñ” “O”, “P” y “Q”. Ahora bien, por cuanto las mismas no fueron impugnadas por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, se tienen como fidedignas y se les imparten valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, otorgándose en tal sentido el valor probatorio que al concatenarse con las instrumentales relativas a transferencia a terceros, traídas a las actas, queda demostrado los pagos que hizo el demandado al arrendador, correspondiente al mes de enero, febrero, marzo, abril y mayo, todos del año 2023, desprendiendo que, en fecha 6 de enero de 2023, pago el canon correspondiente a enero 2023, de manera tempestiva y los meses correspondientes a febrero, marzo, abril y mayo del año 2023, fueron pagados de manera extemporánea, en virtud de haberlos realizados todos en el mes de mayo 2023, realizando posteriormente pagos de los meses de junio del año 2023 a junio del 2024, estos últimos no reclamados como insolutos. Así se decide.

En este sentido, valorado el material probatorio de marras y tomando lo establecido en la normativa jurídica que impone que, los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurara conocer en los límites de su oficio. Es por lo que se trae a colación lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
“Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

En base al articulado que antecede este tribunal superior, resuelve el conflicto existente entre las partes de la contienda judicial, considerando que, en el caso de autos la parte actora, en el escrito libelar pretende el desalojo de un inmueble destinado a uso comercial, con fundamento a lo previsto en los artículos 40, literal (a) y 43 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.133, 1.134, 1.135, 1.167, 1.159, 1.160, 1.264, 1.585 y 1.592 del Código Civil, evidenciando este órgano jurisdiccional que las partes, celebraron un contrato de arrendamiento inicialmente por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 22 de diciembre de 2015,con un plazo de un año contados a partir del 18 de enero de 2016 al día 17 de enero de 2017, sobre un inmueble destinado a uso comercial, el cual se encuentra constituido por la planta baja local “C”, planta baja local “D”, planta baja local “A” y planta baja local 02, construidos sobre la parcela de terreno distinguida con el N° 23, casa Quinta denominada “JEAN THIEL”, ubicada en la Avenida Casanova, Urbanización Bello Monte, jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual posee dos plantas, una área aproximada de: Planta baja trescientos tres metros cuadrados con setenta y cinco decímetros (303,75 m2) y la planta baja, doscientos ochenta metros cuadrados (280,00 m2), siendo que, posteriormente suscribieron un nuevo contrato, sobre el mismo inmueble, mediante documento privado (f. 21 al 29), con un plazo de duración de un (1) año fijo no renovable, contado a partir del día 17 de enero de 2017 venciendo el dia 17 de enero del 2018, con un canon de arrendamiento de SEISCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (670, 000,00) mensuales, según la cláusula segunda de dicho contrato, con la obligatoriedad para el arrendatario, de pagar por mensualidades adelantadas, dentro de los primero cinco (5) días de cada mes, según lo establecido en el artículo 32, ordinal 1 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, y que este tendría una duración de un (1) año fijo contado a partir del día 17 de enero de 2017, el cual venció el día 17 de enero del año 2018; observándose que, culminado este y vencida la prorroga legal, la parte actora, tendría el derecho a solicitar el desalojo del inmueble, situación que ocurrió en virtud de ser intentada la presente demanda de desalojo en virtud de alegarse el incumplimiento de la parte demandada atinente al pago de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero de 2023, al mes de mayo de 2023; negando lo propio la parte demandada.
Así las cosas, el artículo 40 literal (a) de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, establece lo siguiente:
Artículo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

De la letra del articulo antes transcrito nace el derecho del arrendador, de accionar contra el arrendatario que haya incumplido con cualquiera de las causales establecidas en el referido artículo, en el caso especifico se invoca la causal contenida en el literal (a), relativa a: “Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento”.
Así entonces, de lo expuesto en el presente fallo, se observa de las actas que conforman el presente expediente que, quedo demostrado en los autos el vinculo jurídico, que une a las partes de la contienda judicial, en virtud de ser asumido así en las actas por ambas representaciones judiciales, y a través de los contratos de fechas 22 de diciembre de 2015,con un plazo de un año contados a partir del 18 de enero de 2016 al 17 de enero de 2017, y 17 de enero de 2017 al 17 de enero del 2018, restando solo a este tribunal superior, adminicular los argumentos y pruebas traído a los autos por las partes del juicio, para determinar la procedencia o no, de la presente acción de desalojo intentada por las Sociedades Mercantiles INVERSIONES SAGLIM 890 C.A, e INVERSIONES F,S,G, 2009, contra el Ciudadano JIANPING WU, verificándose que el demandado, con respecto a los meses de febrero a mayo de 2023, reclamados como insolutos, efectivamente los realizo de manera extemporánea, dando lugar a la causal de desalojo invocada. Así se establece.
Ahora bien, observa el tribunal que, aun cuando efectivamente la accionada no adeuda al demandante, los montos insolutos, por cuanto todos y cada uno de los pagos por concepto de cánones de arrendamiento, se encuentran incorporados al patrimonio de la arrendadora, se revela de las actas, independientemente de los motivos que originaron las fechas de consignación de los pagos expuesto, que, los meses reclamados como insolutos, correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo del año 2023, fueron pagados de manera extemporánea, en virtud de haberlos realizado todos en el mes de mayo 2023, fueron consignados de manera extemporánea, situación que a todas luces y por imperio de ley, no puede encontrarse por encima de lo pactado en el contrato suscrito que une a las partes de la contienda judicial, y en este sentido a tenor del artículo 1579 del Código Civil, los contratos tiene fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe, tal como se cita el referido artículo, el cual reza de la siguiente manera:
“Artículo 1.159°
Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

“Artículo 1.160°
Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

Siendo así las cosas, y ante la suscripción de un contrato de arrendamiento pactado entre las partes de la contienda judicial, en la cual ambas se comprometieron a mutuas concesiones, debiendo así cumplirlas y ejecutarla conforme a ley, es por lo que, visto que la parte actora, demostró el vínculo contractual que une a las partes de la contienda judicial y las obligaciones contraídas mediante el contrato de arriendo sobre el predio arrendado, entre las cuales denota la obligación de pagar los cánones de arrendamiento en el tiempo legal pactado, no demostrando la parte demandada, cumplir con su obligación de pago de manera tempestiva o pactada en el contrato de los meses correspondientes a febrero, marzo, abril y mayo del año 2023, los cuales se constata fueron pagados de manera extemporánea, en virtud de haberlos realizado todos en el mes de mayo 2023, trayendo como consecuencia la procedencia del desalojo del predio dado en arriendo bajo la causal establecida en el artículo 40, literal (a) de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comerciales. Así se decide.
En virtud de las razones de hecho y de derecho esgrimidas anteriormente, resulta forzoso para este Juzgado Superior, declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, con lugar la demanda que por desalojo intentan las sociedades mercantiles INVERSIONES SAGLIM 890 C.A, e INVERSIONES FSG 2009, C.A. contra el ciudadano JIANPING WU, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 40, literal (a) de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, y en consecuencia de ello se confirma la decisión recurrida, dictada en fecha 02 de diciembre de 2024, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y se ordena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del inmueble identificado como UN (01) LOCAL COMERCIAL, ubicado sobre una parcela de terreno identificada como Nro. 23, casa quinta denominada “JEAN THIEL”, ubicada en la avenida casanova, urbanización bello monte, jurisdicción de la parroquia el recreo, municipio libertador del distrito capital, el cual posee dos (02) plantas distinguidas de la siguiente manera: Planta baja tiene un área aproximada de TRESCIENTOS TRES METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (303,75 Mts2), y la planta del primer (1) piso, posee un área aproximada de DOSCIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS (280,00 Mts2.), libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en la que fue entregado. Así se decide.
- IV -
Dispositiva

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, conforme a lo establecido en los artículos 12, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, 26 y 257 de la Carta Magna, DECLARA:
Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado MANUEL PINTO SILVA, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JIANPING WU, parte demandada en la presente causa, contra la decisión proferida en fecha 02 de diciembre de 2024, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró entre otras cosas con lugar la demanda.
Segundo: Se CONFIRMA con la motivación aquí expresada, la decisión de fecha 02 de diciembre de 2024, dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Tercero: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO (Local Comercial) incoaran las sociedades mercantiles INVERSIONES SAGLIM 890, C.A, e INVERSIONES F.S.G. 2009, C.A., contra el ciudadano JIANPING WU. En consecuencia, se ordena a la parte perdidosa a entregar a la parte actora, libre de bienes y personas, el bien inmueble objeto del litigio, constituido por UN (01) LOCAL COMERCIAL, ubicado sobre una parcela de terreno identificada como Nro. 23, casa quinta denominada “JEAN THIEL”, según consta en documento de propiedad debidamente protocolizado por el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de junio de 1995, bajo el Nro. 50, Tomo 47. Donde se encuentra en la Avenida Casanova, Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, dicho local comercial posee dos (02) plantas y sus características son las siguientes: La Planta baja tiene un área aproximada de TRESCIENTOS TRES METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (303,75 Mts2), y la planta del primer (1) piso, posee un área aproximada de DOSCIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS (280,00 Mts2.), dicho local cuenta con cuatro cubículos y dos baños el cual será destinado por el arrendatario exclusivamente, a los fines de uso comercial.
Cuarto: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del presente recurso a la parte demandada recurrente, por haber resultado totalmente vencida.
Quinto: Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena la notificación de las partes inmersas en la presente contienda judicial, conforme a lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en el copiador de sentencias de éste Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 248 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los catorce (14) días del mes de agosto de dos mil veinticinco (2025). Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR
En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m. se anunció, registró y publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR

EXP. AP71-R-2024-000711
BDSJ/JV/