REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. EXPEDIENTE No. AP71-R-2025-000135/7.751. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE ACTORA: VICTOR JOSÉ GERARDO ÁLAMO RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.533.678, en su carácter de miembro de la comunidad de herederos y/o propietarios del Edificio Ávila, situado en la avenida Juan Bautista Arismendi de la urbanización La Florida de Caracas, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador de Caracas. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ENRIQUE MENDOZA SANTOS, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 47.326. PARTE DEMANDADA: JHONY JOSÉ DE FREITAS ARAUJO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.314.946. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: HERMÁGORAS AGUIAR RODRÍGUEZ y CONNY ARÉVALO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 106.682 y 105.847, respectivamente. MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA DECISIÓN DICTADA EN FECHA 21 DE FEBRERO DE 2025, POR EL TRIBUNAL VIGÉSIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE DESALOJO (LOCAL COMERCIAL). ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 25 de febrero de 2025, por el abogado ENRIQUE MENDOZA SANTOS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano VICTOR JOSÉ GERARDO ÁLAMO RAMOS, contra contra el fallo dictado en fecha 21 de febrero de 2025, por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de desalojo, en los términos que serán descritos más adelante. El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 28 de febrero de 2025, acordándose remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución, (f. 189). En fecha 10 de marzo de 2025, se recibieron las actuaciones, procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se dejó constancia por secretaría en esa misma fecha, (f. 192). Por auto del 13 de marzo de 2025, se le dio entrada al expediente, este ad-quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, (f. 193). El 28 de abril de 2025, el abogado ENRIQUE MENDOZA SANTOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de informes, donde solicitó fuese revocada la sentencia objeto de este recurso, contentivo de cuatro (04) folios útiles (f. 194 al 197). Asimismo, el 02 de mayo de 2025, el abogado HERMÁGORAS AGUIAR RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes donde solicitó que fuese ratificada la sentencia recurrida y declarada sin lugar la apelación interpuesta, constante de cinco (05) folios útiles, (f. 198 al 202). Mediante auto del 05 de mayo de 2025, este ad quem fijó un lapso de ocho (08) días de despacho contados a partir de dicha data inclusive, para la presentación de observaciones a los informes; siendo presentados por la parte demandada el 20 de mayo de 2025, constante de tres (03) folios útiles, (f. 203 al 206). Por providencia de fecha 21 de mayo de 2025, este ad quem dijo VISTOS y se reservó el lapso de sesenta (60) días calendarios contados a partir de dicha data exclusive, para decidir de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, (f. 207). Por auto de fecha 21 de julio de 2025, se difirió la oportunidad para que se dicte el fallo respectivo, dentro de los veinte (20) días calendario siguientes a dicha data, (f. 208). Encontrándonos dentro del plazo para sentenciar, se procede a ello, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación. SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA Se inició esta causa en virtud de la demanda incoada en fecha 11 de julio de 2023, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; por el ciudadano VICTOR JOSÉ GERARDO ÁLAMO RAMOS, asistido por el abogado ENRIQUE MENDOZA SANTOS, contra el ciudadano JHONY JOSÉ DE FREITAS ARAUJO. Los hechos relevantes expresados por la representación judicial de la parte actora, como fundamento de la demanda, son los siguientes: Destacó en su escrito libelar, que el ciudadano VICTOR JOSÉ GERARDO ÁLAMO RAMOS, actúa en su carácter de miembro de la comunidad de herederos y/o propietarios del edificio Ávila, situado en la Avenida Juan Bautista Arismendi de la urbanización La Florida de Caracas, parroquia El Recreo del Municipio Libertador de Caracas, identificado con la cédula catastral 01-01-09-U01-018-002-001-000-000-000, según consta en título de propiedad y declaración sucesoral correspondiente. Apuntó que el ciudadano JHONY JOSÉ DE FREITAS ARAUJO, es arrendatario de los locales comerciales números 3 y 4 de la planta baja, más el local comercial 1 de la planta Mezanina del edificio Ávila, situado en la avenida Juan Bautista Arismendi de la urbanización La Florida de Caracas, parroquia El Recreo, según consta en Contrato de Arrendamiento de fecha 05 de enero de 2022. Señaló que los miembros propietarios y/o sucesores del mencionado edificio Ávila, han mantenido una relación inquilinario-comercial con el demandado y su familia durante muchos años, hasta el pasado 05 de enero de 2022. Que luego de varias conversaciones ambas partes decidieron suscribir una última renovación del contrato, por término determinado de un (1) año hasta el 31 de diciembre de 2022, con un canon de arrendamiento mensual de doscientos veinte dólares norteamericanos (220.00 US$), o su equivalente en bolívares al tipo de cambio oficial, para poner término a la relación, sin necesidad de desahucio, de acuerdo con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Manifestó que no había ningún cambio sobre el contenido del contrato suscrito antes del 31 de diciembre de 2022, ni hubo un nuevo acuerdo luego de dicha fecha, seguían con el proceso de desalojo, por la causal del vencimiento del término del contrato. Adujo que en este caso se denuncia que el demandado sigue ocupando el inmueble arrendado, a pesar que el contrato de arrendamiento ha terminado, por lo que demanda el cumplimiento de contrato, la desocupación de los locales comerciales números 3 y 4 de la planta baja más el local comercial 1 de la planta mezanina del Edificio Ávila, y el pago de la suma equivalente al último canon de arrendamiento pactado, por el número de meses que la arrendataria siga ocupando el inmueble, durante la prórroga legal arrendaticia, hasta su desocupación voluntaria. Indicó que se reservaba el derecho de exigir la entrega material inmediata, en caso de incumplimiento de la obligación de pago mensual durante el curso de la prórroga legal arrendaticia, de conformidad con el artículo 26 (por argumento a contrario) del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Asimismo, se reservó el derecho de demandar en forma separada, 1os daños y perjuicios derivados del uso indebido del local comercial, y/o por el retardo en el cumplimiento de la obligación principal de desocupación, en caso de que el demandado siga ocupando el inmueble después de la prórroga legal arrendaticia, los cuales han sido estipulados en una suma equivalente al doble del último canon de arrendamiento pactado (US$ 220), multiplicado por el número de meses que la arrendataria siga ocupando el inmueble, después de la prórroga legal arrendaticia, hasta su desocupación forzosa, de conformidad con la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento y el articulo 1258 del Código Civil, concordancia con los artículos 1274 y 1276 ejúsdem. Peticionó que la demanda fuese tramitada por el Procedimiento Oral, de conformidad con la Resolución número 2023-0001 del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, de fecha 24 de mayo de 2023, y los artículos 43 del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Decreto-Ley Regulación Inmobiliario para el Uso Comercial, y 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Por último, estimó la presente demanda, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, a los únicos efectos de la cuantía, en la suma de un mil trescientos veinte dólares norteamericanos (US$ 1.320,00), o treinta y siete mil doscientos veinticuatro bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 37.224,00), a la tasa oficial de 28,20 bolívares por dólar vigente para el 11 de julio de 2023, resultantes de la sumatoria de seis (6) meses continuos de cánones de arrendamiento. El petitorio de la demanda fue planteado en los siguientes términos: Demando a Jhony José de Freitas, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número 11.314.946, en mi propio nombre y de los miembros sucesores y/o propietarios del edificio Ávila de la avenida Juan Bautista Arimendi de la urbanización La Florida, también arriba descrito, de conformidad con el articulo 40 literal g) del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1264 y 1594 del Código Civil, para que convenga o sea condenado al desalojo de los locales comerciales números 3 y 4 de la planta baja, más el local comercial 1 de la planta mezaninna del mencionado Edificio Ávila, por la terminación del contrato en fecha 31 de diciembre de 2022. Fundamentó la presente acción en los artículos 1.592 numeral 2; 1.258 1.274 y 1.276, 1.264 y 1.594, todos del Código Civil; así como el 14 y 40 literal G del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Previa distribución de ley le correspondió el conocimiento del asunto al Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto de fecha 27 de julio de 2023, lo admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada y la sustanciación de la causa a través del procedimiento oral, (f. 56). En fecha 10 de agosto de 2023, el alguacil adscrito a los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignó acuse de recibo de la compulsa librada al ciudadano JHONY JOSÉ DE FREITAS ARAUJO, debidamente firmada. El 13 de octubre de 2023, el abogado HERMÁGORAS AGUIAR RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda, expresando lo que de seguidas se transcribe: La representación judicial de la parte demandada manifestó que convenía en nombre de su representada en los siguientes hechos: Que la demandada suscribió contrato de arrendamiento con los miembros de la comunidad de herederos y/o propietarios del edificio Ávila, situado en la avenida Juan Bautista Arismendi de la urbanización La Florida de Caracas, parroquia El Recreo del Municipio Libertador de Caracas, e identificado con la cédula catastral 01-01-09-U01-018-002-001-000-000-000, y que los demandantes no señalaron que esa relación arrendaticia data del año 1981. Consignando a tal efecto, los contratos de arrendamientos del año 2014 anexo marcado "B", del año 2016 anexo marcado "C". Que ciertamente en el último contrato de renovación para el año 2022, convinieron en establecer un canon de doscientos DOLARES ($ 200,00) mensuales para ambos locales. Que desde la fecha de suscripción del referido contrato se mantenía una excelente relación y con quien se llegaron a todos los ajustes cuando se han mencionado, lo cual hasta la presente fecha no se pudo mantener, asumiendo su representada los gastos de mantenimientos inherentes al inmueble, tal y como fue convenido en el contrato de arrendamiento. Razón por la cual, negó rechazó y contradijo los siguientes argumentos: Negó rechazó y contradijo, el hecho de que su representada haya incumplido en el contrato demandado, toda vez que él sostuvo las conversaciones, pero al no hacer el procedimiento tal y como lo exige la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en sus artículos 31, 32 y 33, comenzándole a exigir montos NO ACORDES CON LA REALIDAD DEL INMUEBLE, cuando además todas las mejoras al inmueble y al edificio en general las ha realizado su representada, en aras siempre de tener una buena relación con la empresa propietaria del inmueble, ya que en varias oportunidades se intentó conversar con el propietario para hacer la compra del inmueble en su totalidad, se dieron por terminadas las conversaciones sobre el aumento y por ende no hubo ningún acuerdo sobre cuál sería el canon de arrendamiento definitivo para que su representada diera cumplimiento efectivo al mismo. Negó, rechazó y contradijo, el hecho de que su representada haya sido notificada del inicio del procedimiento administrativo ante la SUNDDE, momento en el cual se hubiese podido llegar a un acuerdo básicamente sobre el canon de arrendamiento. Negó, rechazó y contradijo, la presente demanda en todas y cada una de sus partes tanto en los Hechos como el Derecho Asimismo, alegó que, de acuerdo a lo precedentemente narrado, se evidencia – a su decir - que en la relación arrendaticia no se cumplió con lo establecido en la Ley Especial, en lo que respecta al ajuste legal del canon de arrendamiento contenido en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en sus artículos 31, 32 y 33. Adujo que, de acuerdo con lo señalado en los artículos anteriores, la determinación de los cánones de arrendamiento para los inmuebles destinados a uso comercial, corresponde en primer lugar al arrendador y al arrendatario de mutuo acuerdo, y en caso de no lograr un consenso deberá solicitarse ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), a fin de que esta establezca dicho monto, tomando en consideración uno de los métodos contenidos en ese mismo artículo, lo cual - a su decir- no se cumplió. Señaló que su representado tiene el derecho a gozar de prórroga legal de tres años y así pidió fuese declarado. Finalmente, peticionó que fuese declarada SIN LUGAR la demanda propuesta por la comunidad de herederos y/o propietarios del edificio Ávila, situado en la avenida Juan Bautista Arismendi de la urbanización La Florida de Caracas, parroquia El Recreo del Municipio Libertador de Caracas, en contra de s representada y solicitó que este ad quem ordenara la regulación del canon de arrendamiento ante la autoridad respectiva. Mediante diligencia de fecha 19 de octubre de 2023, el abogado HERMÁGORAS AGUIAR RODRÍGUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, de conformidad con lo previsto en artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, promovió marcado con la letra “A” el contrato de arrendamiento celebrado con el hoy demandante, (f. 97 al 99). Por providencia del 20 de octubre de 2023, el juzgado a quo admitió las pruebas promovidas por la demandada por no ser manifiestamente ilegales o impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva, (f. 100). El 26 de octubre de 2023, el tribunal de la causa, dictó decisión mediante la cual declaró inadmisible, de manera sobrevenida, la demanda interpuesta por el ciudadano VICTOR JOSÉ GERARDO ÁLAMO RAMOS, actuando en su carácter de miembro de la comunidad de herederos y/o propietarios del edificio Ávila, situado en la Avenida Juan Bautista Arismendi de la urbanización La Florida de Caracas, parroquia El Recreo del Municipio Libertador de Caracas, contra el ciudadano JHONY JOSÉ DE FREITAS ARAUJO; por considerar el tribunal a quo que se estaba en presencia de una inepta acumulación de pretensiones. Contra dicha decisión, en fecha 01 de noviembre de 2023, el abogado ENRIQUE MENDOZA SANTOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, interpuso recurso de apelación, el cual fue declarado CON LUGAR el 01 de marzo de 2024, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, anulando la sentencia de fecha 26 de octubre de 2023, y reponiendo la causa al estado en que el Tribunal de origen fije la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar prevista en el artículo 868 de nuestra norma adjetiva civil. En fecha 18 de marzo de 2024, el abogado HERMÁGORAS AGUIAR RODRÍGUEZ, apoderado judicial de la parte demandada, anunció recurso extraordinario de casación contra el fallo de fecha 01 de marzo de 2024; siendo declarado inadmisible dicho recurso el 19 de marzo de ese mismo año. Vista la firmeza de la decisión dictada el 01 de marzo de 2024, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial, se ordenó la remisión del expediente a su tribunal de origen, siendo recibido por este quien le dio reingreso al por auto de fecha 10 de abril de 2024. Por auto de fecha 23 de abril de 2024, se fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar de conformidad con lo preceptuado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil; la cual fue celebrada en fecha 30 de abril de 2024, donde la demandada convino en el contrato y su vencimiento en el año 2022. De igual forma, ratificó que el procedimiento no es el acorde y que no hay mora en los pagos por lo que la prórroga legal se encuentra vigente; solicitando fuese declarada sin lugar la demanda. Por otra parte, en dicha audiencia preliminar la representación judicial de la actora aceptó que existe un plazo pendiente y que se va a respetar la prórroga legal vigente, razón por la cual la demanda no se debía ejecutar hasta el 31 de diciembre de 2025. Asimismo, el tribunal de la causa acordó la suspensión de la causa solicitada por las partes, por un lapso de 90 días, en aras de que fuese gestionada extrajudicialmente la fecha cierta sobre la prórroga legal. Mediante diligencia de fecha 22 de noviembre de 2024, el abogado ENRIQUE MENDOZA SANTOS, apoderado judicial de la parte actora, solicitó la reanudación de la causa en la fase de fijar los hechos, para la celebración de la audiencia de juicio visto que no hubo acuerdo entre las partes. El 28 de noviembre de 2024, el tribunal a quo procedió a efectuar la fijación de los hechos y límites de la controversia, y ordenó la apertura de un lapso de cinco (05) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última notificación que de las partes se haga, para la promoción de pruebas. En fecha 24 de enero de 2025, el abogado HERMÁGORAS AGUIAR RODRÍGUEZ, apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas el 27 de enero de 2025, por el Tribunal Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por no ser las mismas manifiestamente ilegales o impertinentes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Por auto del 06 de febrero de 2025, el tribunal de cognición visto el vencimiento de la oportunidad legal para dictar sentencia, acordó su diferimiento para el décimo quinto (15°) día siguiente a dicha data, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. El 21 de febrero de 2025, el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva en los siguientes términos: “… Así las cosas, es de concluir que al verificarse la terminación del lapso convencionalmente establecido entre las pares para la vigencia del nexo contractual arrendaticio de su interés, la legislación especial en la materia le reconoce al inquilino hoy demandado, el beneficio de la prórroga legal, a ser disfrutado por un lapso de tres (03) años calendarios, como ya se dijo hasta el día 31 de diciembre del año 2025, de acuerdo a las reglas de cálculo contenidas en el artículo 12 del Código Civil, tomado en consideración la duración de la relación sustancial, tal como es indicado por el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide. -VI- DECISIÓN Atendiendo a todo lo expuesto, este TRIBUNAL VIGÉSIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de 'a Ley DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA propuesta por el ciudadano VICTOR JOSE ALAMO RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.533.678, en su carácter de Miembro de la comunidad de herederos y/o propietarios del Edificio Ávila, situado en la avenida Juan Bautista Arismendi de la urbanización La Florida de Caracas, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador de Caracas, en contra del ciudadano JHONY JOSE DE FREITAS, venezolano, mayor de edad titular de la cédula de identidad No. V- 11.314.94 por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL). Asi se decide, SEGUNDO: se reconoce al ciudadano JHONY JOSE DE FREITAS, ya identificado, el beneficio de la prórroga legal para ser disfrutado por un lapso de tres (03) años calendarios, como ya se dijo hasta el día 31 de diciembre de año 2.025, de conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango. Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide. TERCERO: de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen las costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en esta Litis. Así se decide.” (Copia textual) Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación en fecha 25 de febrero de 2025, por el abogado ENRIQUE MENDOZA SANTOS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; siendo oído en ambos efectos mediante auto del 28 de febrero de 2025, alzamiento que trajo las presentes actuaciones ante esta Alzada, en segundo grado de conocimiento, que para decidir observa: MOTIVOS PARA DECIDIR De la competencia. - Previo al análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo. Al respecto, se tiene que en fecha 18 de marzo de 2009, entro en vigencia la Resolución No. 2009-0006 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela bajo el No. 39.152, modificándose la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia, apreciándose que en su artículo 3 se estableció lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.”. (Énfasis de este fallo). De la parte final de la norma supra transcrita se desprende, que se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia. En el mismo orden de ideas, y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la precitada Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia. Asimismo, se evidencia, que dicha Resolución fue modificada sólo en lo que respecta a la cuantía de los tribunales para conocer de las causas, en la Resolución No. 2018-013, dictada el 24 de mayo de 2018 por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, dejándose establecido en el artículo 3 que: “Las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.”. Ahora bien, la aludida Resolución quedó derogada por la número 2023-0001, dictada por la Sala Plena el 24 de mayo de 2023, en los términos establecidos en el artículo 7, que dispone: “Queda derogada de esta manera la competencia funcional por la cuantía establecida en la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia No. 2018-0013, de fecha 24 de octubre de 2018...” [Énfasis añadido]; por lo que a lo largo de estos años, lo único que ha cambiado en cuanto a la competencia de los tribunales de municipio y de primera instancia es su conocimiento en función de la cuantía establecida en las demandas. Así las cosas, en acatamiento a la normativa competencial establecida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, observa esta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que le corresponde a este Juzgado Superior conocer como segunda instancia, y en virtud de ello esta juzgadora es competente para conocer y decidir el medio de gravamen ordinario interpuesto. Y Así se establece. DE LO CONTROVERTIDO. - El conocimiento de esta alzada se circunscribe al recurso de apelación ejercido por el abogado ENRIQUE MENDOZA SANTOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión dictada en fecha 21 de febrero de 2025, por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda y reconoció a la demandada el beneficio de la prórroga legal para ser disfrutado por un lapso de 03 años calendarios, hasta el 31 de diciembre de 2025, con motivo de la demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) incoada por el ciudadano VICTOR JOSÉ GERARDO ÁLAMO RAMOS, en contra del ciudadano JHONY JOSÉ DE FREITAS ARAUJO; razón por la cual, pasa de seguidas esta Superioridad, a verificar los hechos controvertidos, a los fines de decidir la presente causa. En el caso de marras, trabada la litis y verificados los hechos aducidos por ambas partes en los respectivos escritos de demanda y contestación, este ad quem aprecia que la pretensión se ciñe al desalojo de tres locales comerciales de conformidad con lo previsto en el artículo 40, literal G del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación del mismo entre las partes; siendo que la representación judicial de la actora denunció que el demandado sigue ocupando el inmueble arrendado a pesar que el contrato de arrendamiento ha terminado, por lo que es demandado el cumplimiento de contrato y desocupación de los locales comerciales 3 y 4 de la planta baja, más el local comercial 1 de la planta mezzanina del Edificio Ávila. Asimismo, la accionante aceptó que existe un plazo pendiente y que se va a respetar la prórroga legal vigente, razón por la cual la demanda no se debía ejecutar hasta el 31 de diciembre de 2025; Por otra parte, la demandada alegó que no hay mora en los pagos por lo que la prórroga legal se encuentra vigente; solicitando fuese declarada sin lugar la demanda. Al respecto, considera oportuno esta Superioridad, señalar lo expuesto por las partes, en sus respectivos escritos de informes y observaciones presentados ante esta segunda instancia: En fecha 28 de abril de 2025, el apoderado judicial de la parte actora-recurrente, formalizó ante esta alzada el recurso de apelación ejercido contra la decisión de fecha 21 de febrero de 2025, por el juzgado a quo, en los siguientes términos: Destacó que, las afirmaciones en la parte motiva de la recurrida son contrarias e incongruentes respecto a sus planteamientos, tanto del libelo como de la audiencia preliminar y que –a su decir - son falsas e inexactas como explicaron de seguidas. Apuntó que en el libelo se dijo expresamente que, en la última renovación anual del contracto en fecha 05 de enero de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2022, se negoció con el inquilino y se le reconoció que él tiene derecho a la prórroga legal arrendaticia hasta el 31 de diciembre de 2025. Señaló que no es cierto que hayan demandado el desalojo inmediato (antes del 31 de diciembre de 2025), sino que lo cierto es que demandaron al inquilino para que el desalojo sea decretado con fecha cierta del 31 de diciembre de 2025, porque ambas partes - a su decir – saben, han reconocido y aceptado (e incluso confesado) durante la litis, que el contrato venció en fecha 31 de diciembre de 2022, con una prórroga legal de tres (3) años hasta el 31 de diciembre de 2025. Adujo que no es cierto que hayan pretendido eludir la norma legal que establece una prórroga legal arrendaticia. Tal cosa no se deduce, - a su decir - ni de la renovación contractual del 05 de enero de 2022, ni se deduce de su libelo de demanda; por tanto, no es aplicable a este caso concreto, la sentencia citada erróneamente por el Tribunal a quo en el folio 186 del expediente, con fecha 14 de agosto de 2012, número 1271 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Indicó que simplemente se han anticipado al final porque el plazo contractual ha vencido el 31 de diciembre de 2022 y está corriendo el plazo legal para el cumplimiento del contrato. No es que el contrato se haya alargado de derecho, sino que se alarga de hecho porque está corriendo un plazo de tres (3) años para su ejecución o cumplimiento, de acuerdo con las facilidades o prevenciones del inquilino. Asimismo, manifestó que la parte demandada no fue diligente en oponer la cuestión previa de la existencia de una condición pendiente (artículo 346 ordinal 7º del CPC), pero como se trata de una cuestión de orden público, los demandantes – a su decir - han dejado claro en la audiencia preliminar, que no desconocen ese plazo o condición pendiente. De igual forma destacó que, sancionar a la parte demandante, por haber demandado después del 31 de diciembre de 2022, antes del 31 de diciembre de 2025, significa – a su decir - restringir innecesariamente su derecho a la acción judicial y negar el principio de tutela judicial efectiva (para la realización de la justicia), en contradicción con el derecho constitucional aplicable (artículos 26 y 257). Alegó, además, que la sentencia apelada es contradictoria, porque ha dejado sentado clara y expresamente en su dispositivo, que la fecha máxima de entrega del local comercial viene siendo el 31 de diciembre de 2025, pero la demanda ha sido declarada sin lugar y la sentencia no es ejecutable en consecuencia. Finalmente solicitó que “sea revocada la sentencia objeto de este recurso con las presiciones (sic) que sean necesarias en la parte motiva, modificado el dispositivo para declarar con lugar la demanda, con base en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, por la infracción del artículo 243 ordinales 4º y 5º, en concordancia con el artículo 244 ejúsdem.” Por su parte, la representación judicial de la demandada en fecha 02 de mayo de 2025, consignó escrito de informes ante esta alzada, donde manifestó entre otros aspectos, que la demanda violenta normas de orden público como lo son los derechos del arrendatario no señalado en el libelo, su representada – a su decir – goza de una prórroga legal de tres años por la data de la relación arrendaticia y así pide sea declarado. Asimismo, la demandada en fecha 20 de mayo de 2025, presentó escrito de observaciones a los informes consignados por la parte actora, alegando: Que es un contra sentido absoluto querer anticiparse por parte de la demandante en la acción, cuando están plenamente vigentes durante el lapso de prórroga legal, todos los derechos del arrendatario. Que la argumentación de la parte actora carece de sentido, pues imagínense que se firme un contrato en el día de hoy, y al día siguiente se demande el incumplimiento o cumplimiento, por si acaso no cumple, ya haber accionado ante los tribunales. Insólito razonamiento. Es por ello que solicitó se ratifique la sentencia y condene en costas a la parte demandante. Reiteró que la presente demanda violenta normas de orden público como lo son los derechos del arrendatario y no señalado en el libelo, su representada goza de una prórroga legal de tres años por la data de la relación arrendaticia y así pidió fuese declarado. PUNTO PREVIO De la confesión ficta observada por el a quo.- Como quedo establecido en la sección narrativa de este fallo, el recurso de apelación sometido al conocimiento de esta Alzada, es contra la sentencia definitiva proferida en fecha 21 de febrero de 2025, por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; que declaró entre otros pronunciamientos con lugar la demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), incoada por el ciudadano VICTOR JOSÉ GERARDO ÁLAMO RAMOS, contra del ciudadano JHONY JOSÉ DE FREITAS ARAUJO. Asimismo, se evidencia que el juzgado a quo se pronunció en dicha decisión, respecto a que la representación judicial de la parte accionada no dio contestación a la demanda conforme lo prevé el artículo 865 de nuestra norma adjetiva civil, estableciendo que en el caso de marras no se había materializado la consecuencia jurídica prevista en el artículo 362 eiusdem; lo que pasa de seguidas a verificar este ad quem, por cuanto conforme al principio “tantum appellatum quantum devolutum”, según el cual se defiere al conocimiento del juzgado superior la competencia total o parcial sobre el fondo de la controversia, de acuerdo con los límites en que se haya planteado el recurso de apelación, por ser esta la medida de la jurisdicción y de la competencia del juez de alzada, pudiendo ocuparse solamente del punto preciso que se le somete a su consideración y según los términos que suministre el apelante en el escrito de informes respectivo o de la totalidad del asunto; por lo que procede esta sentenciadora a emitir pronunciamiento sobre la confesión ficta señalada. Así las cosas, tenemos que el artículo 865 de nuestra norma adjetiva civil regula lo atinente a la contestación de la demanda en el procedimiento oral, señalando: Artículo 865. Llegado el día fijado para la contestación de la demanda según las reglas ordinarias, el demandado la presentará por escrito y expresará en ellas todas las defensas previas y de fondo que creyere conveniente alegar. El demandado deberá acompañar con su escrito de contestación, toda la prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral. Si el demandado no acompañare su contestación con la prueba documental, y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el escrito de contestación la oficina donde se encuentran. Con relación a la oportunidad para dar contestación a la demanda en el procedimiento oral, la norma supra transcrita nos remite a las reglas del procedimiento ordinario, observándose entonces, que la misma debe realizarse conforme lo prevé el artículo 359 del Código de Procedimiento Civil, entiéndase dentro de los 20 días siguientes a la citación del demandado. Precisado lo anterior, resulta oportuno indicar lo preceptuado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la figura de la confesión ficta: Artículo 868. Si el demandado no diere contestación a la demanda oportunamente se aplicará lo dispuesto en el artículo 362, pero en este caso, el demandado deberá promover todas las pruebas de que quiera valerse, en el plazo de cinco días siguientes a la contestación omitida y en su defecto se procederá como se indica en la última parte del artículo 362… Ahora bien, con respecto a la institución de la confesión ficta, el doctrinario Arístides Rengel-Romberg señala que: “…la confesión ficta, se produce a raíz de la falta de contestación del demandado, presumiendo la confesión del demandado recaído sobre los hechos narrados en la demanda, más no sobre el derecho o las consecuencias jurídicas que conforme a la Ley deben aplicarse a los hechos establecidos…”. En efecto, el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, señala lo siguiente: Artículo 362.- Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demando hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento. El artículo antes transcrito preceptúa la ineludible concurrencia de tres requisitos fundamentales para la procedencia de la confesión ficta, es decir, para la declaratoria con lugar de la confesión ficta, es necesaria la ausencia de la contestación a la demanda; que esta no sea contraria a derecho y que el demandado nada pruebe que le favorezca. Partiendo de la misma idea, la jurisprudencia patria ha sostenido en sentencia No. 184, de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 05 de febrero de 2002, que: “…la confesión ficta es una sanción de un rigor extremo, prevista únicamente para el caso de que el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados y siempre que no haga la contraprueba de los hechos alegados en el libelo, por aquello de que “...se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca...” Copia textual. Fin de la cita.- En tal sentido, cuando el contumaz no asiste a dar contestación a la demanda o la realiza de manera extemporánea por tardía, surge una aceptación (presunción iuris tantum), de los hechos expuestos en la demanda, siempre que la petición del actor no sea contraria a derecho y el demandado, nada probare que le favorezca. En el caso bajo análisis, se observa de la revisión exhaustiva realizada a las actas procesales que, efectivamente, tal como lo declaró el tribunal de la causa, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda de forma extemporánea por tardía, por lo que esta se tiene como no presentada, configurándose así el primer presupuesto que requiere el artículo 362 del texto adjetivo civil, para la procedencia de la confesión ficta. Así queda establecido.- Ahora bien, a los fines de verificar el segundo requisito, relativo a que no sea contraria a derecho la petición del actor, se observa que estamos en presencia de una acción de desalojo de local comercial por la causal del vencimiento del término del contrato, que encuentra su fundamento legal en lo previsto en el artículo 40 literal G del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que textualmente prevé: ”Son causales de desalojo: … g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.” Sentado lo anterior, juzga quien aquí sentencia, que la demanda se encuentra conforme a derecho, en virtud que la parte actora fundamenta su demanda en lo previsto en el artículo 40 del precitado Decreto - Ley, demostrándose el segundo presupuesto de procedencia como es que la demanda no sea contraria a derecho. Así se decide.- Por último, respecto al tercer supuesto establecido en articulo 362 bajo análisis, referente a que nada probare el demandado que le favorezca, este Juzgado Superior, de la minuciosa revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente, pudo observar que mediante diligencia de fecha 19 de octubre de 2023, el abogado HERMÁGORAS AGUIAR RODRÍGUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, de conformidad con lo previsto en artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, promovió marcado con la letra “A” el contrato de arrendamiento celebrado con el hoy demandante, (f. 97 al 99), con el objeto de demostrar que la relación arrendaticia tiene más de 40 años, y por medio del cual se mantiene la misma en iguales condiciones, reconociéndose la prórroga legal de tres años; prueba que fue admitida por el juzgado a quo por providencia del 20 de octubre de 2023, por no ser manifiestamente ilegal o impertinente, salvo su apreciación en la definitiva, (f. 100); otorgándole este ad quem valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el primer aparte de 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido atacado en modo alguno por la parte demandada, teniendo que fue promovida también por la parte actora, quedando demostrado que las partes acordaron que al vencimiento del contrato suscrito en fecha 05 de enero de 2022, iniciaría la prórroga legal arrendaticia de tres (03) años para la desocupación voluntaria. Y Así queda establecido. Corolario de los razonamientos señalados, concluye quien aquí decide, que no se configuró el tercer presupuesto exigido para la procedencia de la confesión ficta, por lo que la sentencia apelada se encuentra ajustada a derecho, al no haberse constatado de manera concurrente los tres requisitos establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, para que pueda ser declarada contumaz la parte demandada. En consecuencia, esta sentenciadora pasa de seguidas a decidir el fondo del presente asunto. Y Así se establece.- De lo antes expuesto, y conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo relativo a las reglas de la carga probatoria, que establece principios generales orientadores, según los cuales a cada parte le corresponderá probar los hechos que constituyan los supuestos de hecho de las normas de las que dependan las pretensiones o defensas que formulen o sostengan en el juicio de que se trate, seguidamente se examinarán los medios de prueba promovidos durante el juicio, y se valorará el resultado de aquéllos que fueron admitidos y evacuados debidamente. DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO: La parte actora a los fines de demostrar sus alegatos, promovió junto a su escrito libelar, los siguientes elementos probatorios: 1.- Copia simple del título de propiedad del inmueble arrendado objeto del juicio, protocolizado en fecha 04 de abril de 1973, ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital - Caracas, anotado bajo el No. 04, Tomo 08, folio 09 del Protocolo Primero. Con relación a dicha probanza, se observa que la misma corresponde con un documento público auténtico que no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada, en la oportunidad legal correspondiente, desprendiéndose de este quienes son los propietarios del inmueble donde se encuentran ubicados los locales objeto del presente juicio. No obstante, esta Alzada advierte que, este medio probatorio nada aporta a la resolución de la controversia que hoy nos ocupa, por cuanto no está en discusión la propiedad de los inmuebles arrendados, por lo que se desecha del proceso. Así se decide.- 2.- Copia simple de la planilla de liquidación sucesoral No. 309, de fecha 11 de octubre de 1991, del De Cujus VÍCTOR JOSÉ ÁLAMO ESCLUSA (†), fallecido intestado en jurisdicción del Municipio Peñalver del estado Anzoátegui, el 14 de agosto de 1991. 3.- Formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones, del De Cujus VÍCTOR JOSÉ ÁLAMO ESCLUSA (†), expedido por la Dirección General de Rentas del Ministerio de Hacienda. En lo que respecta a estas probanzas (2 y 3), se evidencia que los mismos corresponden a documentos públicos administrativos que no fueron impugnados ni desconocidos por la parte demandada, siendo que de estos se desprende que fueron realizados por los ciudadanos Luisa Mercedes Ramos de Álamo; Víctor José Gerardo, María Cristina, María Fernanda Isabel y José Manuel Álamo Ramos, actuando como cónyuge e hijos y herederos universales del De Cujus VÍCTOR JOSÉ ÁLAMO ESCLUSA (†); documentales expedidas por el Ministerio de Hacienda de Venezuela, a los fines de demostrar la declaración sucesoral realizada del De Cujus VÍCTOR JOSÉ ÁLAMO ESCLUSA (†), y como consecuencia, la cualidad de co-propietario del ciudadano VÍCTOR JOSÉ GERARDO ÁLAMO RAMOS, en su condición de miembro de la comunidad de herederos del edificio Ávila, situado en la avenida Juan Bautista Arismendi de la urbanización La Florida de Caracas, parroquia El Recreo del Municipio Libertador de Caracas, parroquia El Recreo del Municipio Libertador de Caracas. Sin embargo, conforme a criterio reiterado por la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, estos instrumentos no forman, por si solos, prueba fehaciente para determinar la condición de herederos, en virtud de no ser el instrumento idóneo para probarlo y que solo tienen un valor indiciario, por lo que este Juzgado les otorga valor de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Y Así queda establecido. 4.- Original del contrato de arrendamiento de los inmuebles objeto de la presente demanda, suscrito en fecha 05 de enero de 2022, por los ciudadanos VÍCTOR JOSÉ GERARDO ÁLAMO RAMOS y JHONY JOSÉ DE FREITAS ARAUJO. Con relación a esta probanza, se observa que la misma corresponde a un documento privado, del cual se desprende que el ciudadano VÍCTOR JOSÉ GERARDO ÁLAMO RAMOS dio en arrendamiento al ciudadano JHONY JOSÉ DE FREITAS ARAUJO, los bienes inmuebles identificados como locales comerciales tres (3) y cuatro (4) de la planta baja, más el local comercial uno (1) de la planta mezzanina del edificio Ávila, situado en la Avenida Juan Bautista Arismendi de la urbanización La Florida, jurisdicción de la parroquia El Recreo del Municipio Libertador de Caracas, identificado con la cédula catastral 01-01-09-U01-018-002-001-000-000-000. Que en el mismo se pactó la vigencia de este, lo concerniente a la prórroga de ley, el monto del canon de arrendamiento, entre otros aspectos; teniendo que específicamente su CLÁUSULA SEGUNDA prevé: “El presente contrato tiene vigencia anual y plazo fijo, y se produce como consecuencia de la renovación de una serie de contratos de arrendamiento anteriores, durante los últimos cuarenta (40) años anteriores. Comenzará a regir desde el 1 de enero de 2022, hasta el 31 de diciembre de 2022, sin desahucio. Antes del 31 de diciembre de 2022, las partes pueden establecer las condiciones de un nuevo contrato de arrendamiento, de común acuerdo, o de lo contrario, al vencimiento del término, se dará inicio a la prorroga legal arrendaticia de tres (3) años, para la desocupación voluntaria.” A esta documental se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el primer aparte de 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido atacado en modo alguno por la parte demandada, teniendo que fue reconocido por esta al momento de dar contestación a la demanda, quedando demostrado que las partes acordaron que al vencimiento del contrato suscrito en fecha 05 de enero de 2022, iniciaría la prórroga legal arrendaticia de tres (03) años para la desocupación voluntaria. Y Así queda establecido. En la oportunidad de promover pruebas, la parte demandada planteó lo siguiente: 1.- Original documento privado contentivo del contrato de arrendamiento de los inmuebles identificados como locales comerciales tres (3) y cuatro (4) de la planta baja, más el local comercial uno (1) de la planta mezzanina del edificio Ávila, situado en la Avenida Juan Bautista Arismendi de la urbanización La Florida jurisdicción de la parroquia El Recreo del Municipio Libertador de Caracas, identificado con la cédula catastral 01-01-09-U01-018-002-001-000-000-000; suscrito en fecha 05 de enero de 2022, por los ciudadanos VÍCTOR JOSÉ GERARDO ÁLAMO RAMOS y JHONY JOSÉ DE FREITAS ARAUJO. Se observa de autos, que este instrumento fue opuesto por la parte actora con su escrito libelar, cursante a los folios 32 y 33 de la Pieza I, y por cuanto la misma ya fue valorada con anterioridad por esta alzada, resulta inoficioso para esta superioridad, emitir pronunciamiento con respecto a dicha probanza. Así se establece. Ahora bien, analizado como ha sido rigurosamente el acervo probatorio aportado por las partes integrantes del presente proceso, conforme a la previsión contenida en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil; se advierte que quedó comprobado en autos, que en virtud de la existencia de una relación locativa celebrada entre los ciudadanos VICTOR JOSÉ GERARDO ALAMO RAMOS y JHONY JOSÉ DE FREITAS ARAUJO, de los locales identificados como tres (3) y cuatro (4) de la planta baja, más el local comercial uno (1) de la planta mezzanina del edificio Ávila, situado en la Avenida Juan Bautista Arismendi de la urbanización La Florida, jurisdicción de la parroquia El Recreo del Municipio Libertador de Caracas, con cédula catastral 01-01-09-U01-018-002-001-000-000-000; destinados para uso comercial, le corresponde al arrendatario, al vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 05 de enero de 2022, una prórroga legal arrendaticia de tres (03) años para la desocupación voluntaria de los inmuebles. De igual forma, se observa que la parte actora reconoció que dicha prórroga inicia al vencimiento del contrato, es decir el 31 de diciembre de 2022, exclusive, y culmina el 31 de diciembre de 2025, lo que además se encuentra establecido en la Cláusula Segunda del referido contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 05 de enero de 2022, supra transcrita. Precisado lo anterior, tenemos que la parte actora demanda el desalojo por la causal del vencimiento del término del contrato, fundamentando su acción en lo previsto en el artículo 40 literal G del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que textualmente prevé: Artículo 40. Son causales de desalojo: (…Omissis…) … g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. De la norma parcialmente transcrita, se desprende que contempla dos supuestos para que proceda el desalojo, estos son: 1) Que el contrato de arrendamiento sobre el local comercial este vencido y, 2) Que las partes no hayan acordado prórroga o renovación del contrato de arrendamiento. Al respecto, quien aquí decide observa, que en el caso de marras ambos supuestos se encuentran cumplidos, visto que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 05 de enero de 2022, entre los ciudadanos VICTOR JOSÉ GERARDO ALAMO RAMOS y JHONY JOSÉ DE FREITAS ARAUJO, venció el 31 de diciembre de 2022; y que estos no acordaron prorrogar ni renovar el mismo. No obstante, siendo que en dicho contrato se señaló que: se produce como consecuencia de la renovación de una serie de contratos de arrendamiento anteriores, durante los últimos cuarenta (40) años anteriores; lo que no fue desvirtuado por las partes; le nace al arrendatario, el derecho de la prórroga legal arrendaticia establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que contempla lo siguiente: Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima Hasta un (1) año 6 meses Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años Más de diez (10) años 3 años Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. (Transcripción textual) De la cita se infiere, que la norma dispone una prórroga legal para los contratos de arrendamiento cuyo período de duración exceda los seis (6) meses, la cual debe conceder obligatoriamente el arrendador, siendo esta optativa para el arrendatario. Igualmente, se desprende del contenido de la norma, que para las relaciones arrendaticias como la que hoy se ventila, con un período de duración mayor de diez (10) años, la prórroga legal máxima contemplada que debe otorgar el arrendador a su arrendatario es de tres (03) años; lo que en el caso bajo estudio no es un hecho controvertido, visto que además de haberse pactado en el tantas veces señalado contrato de fecha 05 de enero de 2025, en su cláusula segunda; la accionante también aceptó en la audiencia preliminar celebrada el 30 de abril de 2024, que existe un plazo pendiente y que se va a respetar el mismo. Por otra parte, se evidencia de autos, que la demandada alegó que no hay mora en los pagos de los cánones de arrendamiento, por lo que la prórroga legal se encuentra vigente; lo que no fue desvirtuado por la demandante apelante en el decurso del juicio. Así las cosas, tenemos que, del acervo probatorio traído a los autos y de los alegatos realizados por las partes, se puede verificar lo siguiente: 1) Que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. 2) Que el lapso de duración del contrato feneció en fecha 31 de diciembre de 2022. 3) Que el arrendatario se encuentra solvente. 4) Que la prórroga legal de tres (03) años, comenzó a transcurrir en fecha 01 de enero de 2023, y aún se encuentra vigente hasta el día 31 de diciembre de 2025. De acuerdo con lo hasta aquí expuesto, resulta oportuno para esta Superioridad, señalar que lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, a saber: “Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” “Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” De acuerdo a lo señalado en los artículos antes transcritos, se tiene que los mismos establecen los efectos que emanan de los contratos, pues estos tienen fuerza de ley entre los contratantes en la medida que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que, si bien el contrato no es equiparable a la Ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto, y por ende, fijan o marcan las obligaciones contractuales que deben cumplir las partes de acuerdo con lo pactado en la convención, asumiendo las consecuencias que se derivan de los mismos. En la situación analizada, se verifica que la prórroga legal arrendaticia de tres (03) años, que corresponde por Ley al arrendatario ciudadano JHONY JOSÉ DE FREITAS ARAUJO, a la presente fecha no ha vencido, en virtud que la misma finaliza el 31 de diciembre de 2025, siendo que la parte actora interpuso la demanda de desalojo en fecha 11 de julio de 2023, es decir, aun cuando existe un plazo pendiente, aunado al hecho que no se evidencia de autos, que la parte demandada se encuentre incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales. En conclusión, de acuerdo a los hechos constatados por este ad quem en las actas del expediente, se pudo verificar que no se han dado los presupuestos necesarios para que proceda el desalojo en el caso de autos, ya que que la obligación que se demanda no es exigible en este momento, en virtud que el tiempo para la verificación de la misma no se ha agotado (prórroga), entiéndase, la obligación por parte del arrendatario de entregar el inmueble arrendado depende de un acontecimiento futuro como lo es el vencimiento de la prórroga legal y mientras no acontezca esa condición, mal puede la representación judicial de la parte actora, accionar en desalojo cuando ni siquiera tiene la certeza del incumplimiento por parte del demandado, por no ser un hecho cierto; lo que sería como predecir lo que va acontecer a futuro y basado en esa suposición activar el aparato judicial sin tener la certeza de un hecho que no ha ocurrido aun; razón por la cual no es posible que prospere en derecho la presente demanda de desalojo, toda vez que el demandante debe esperar el vencimiento de dicha prórroga para solicitar la entrega material de bien inmueble, y de esta manera, intentar las pretensiones que considere insatisfechas. Así se decide. No puede pasar por alto, quien aquí sentencia, el hecho que la representación judicial de la parte actora, generó expectativas a su poderdante, sobre una situación incierta, siendo deber de todo profesional del derecho, comprender que el vencimiento del plazo estipulado en un contrato de arrendamiento no genera per se el derecho automático e inmediato del arrendador a solicitar el desalojo o la entrega del bien, y menos cuando la ley aplicable establece un periodo de prórroga legal que debe dejarse transcurrir íntegramente antes de intentar cualquier acción judicial con dicho fin y que pueda ser considerada procedente. Es por ello que, la interposición de una demanda de desalojo antes de que se cumpla a cabalidad este lapso, constituye un vicio de procedibilidad, que inexorablemente conducirá a la declaratoria de improcedencia de la acción intentada. Tal actuación procesal no solo resulta ineficaz, sino que contraviene los principios de buena fe procesal y lealtad, pudiendo acarrear consecuencias adversas para el litigante y su representado. Y Así se decide. Corolario de lo que antecede, al no configurarse en el presente caso, el supuesto de hecho que comporta el vencimiento del término correspondiente a la prórroga legal arrendaticia, para que naciera el derecho a la parte demandante de accionar en desalojo contra del arrendatario ciudadano JHONY JOSÉ DE FREITAS ARAUJO, es por lo que esta alzada debe indefectiblemente declarar la SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado ENRIQUE MENDOZA SANTOS, y en consecuencia, la SIN LUGAR la demanda, tal como será dispuesto en la parte dispositiva del presente fallo. Y Así finalmente se decide. DECISIÓN En razón de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 25 de febrero de 2025, por el abogado ENRIQUE MENDOZA SANTOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano VICTOR JOSÉ GERARDO ÁLAMO RAMOS, contra la decisión proferida en fecha 21 de febrero de 2025, por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), incoada por el ciudadano VICTOR JOSÉ GERARDO ÁLAMO RAMOS, contra del ciudadano JHONY JOSÉ DE FREITAS ARAUJO. Se condena en costas a la parte actora recurrente, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. Queda CONFIRMADO el fallo apelado con la motivación aquí expresada. Líbrese oficio de participación al Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la finalidad de informarle sobre las resultas del presente asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2019, en tal sentido, remítanse en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.- Publíquese, regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, y déjese copia en la sede de este despacho, en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 1384 del Código Civil y los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. - Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días del mes de agosto de dos mil veinticinco (2025). Años: 215º de la Independencia y 166º de la Federación. - LA JUEZA, MARÍA F. TORRES TORRES LA SECRETARIA ACC., MARLYN J. SANABRIA JUSTO. En la misma fecha, once (11) de agosto de dos mil veinticinco (2025), siendo la 2:17 p.m., se publicó y registró la anterior decisión constante de veintisiete (27) páginas. LA SECRETARIA ACC., MARLYN J. SANABRIA JUSTO. MFTT/MJSJ.- Expediente No. AP71-R-2025-000135/7.751. Sentencia Definitiva DESALOJO (LOCAL COMERCIAL). Materia Civil. Recurso / “D”