TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 214° y 165°

Asunto Nº AP31-F-V-2024-000236
Sentencia Definitiva

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES GRAN PODER, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 21 de diciembre de 1977, quedando inscrita bajo el N° 76, Tomo 129-A-Sgdo., de los libros llevados por el mencionado registro.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadano KONRAD KOESLING, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 74.974.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano RAMY MOHAMED ABDELMANIM ELABD, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-18.650.553.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano JOSÉ ANGEL MARCANO SALAZAR, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 90.620.

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

- I -
D E L O S H E C H O S

Se inician las presentes actuaciones mediante escrito presentado por el abogado KONRAD KOESLING, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 74.974, actuando en representación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES GRAN PODER, C.A., dirigiendo su pretensión contra el ciudadano RAMY MOHAMED ABDELMANIM ELABD, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-18.650.553, para que este desaloje el inmueble constituido por un local comercial identificado con el N° 28, situado en el Edificio Marisela (Pasaje Abeid) ubicado a su vez en la Av. Universidad, entre las esquinas de Pedrera a Marcos Parra N° 34, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, con la consecuente condena en costas.

En fecha 17 de mayo de 2024, este Juzgado admitió la demanda bajo los lineamientos del procedimiento oral, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.

En fecha 17 de junio de 2024, el apoderado judicial de la parte actora consignó los fotostatos necesarios para elaborar la compulsa dirigida a la parte demandada, la cual fue librada en fecha 21 de junio de 2024.

El día 15 de julio de 2024, el ciudadano MIGUEL MONTILLA, actuando como Alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, consignó Compulsa de citación sin firmar dirigida al ciudadano RAMY MOHAMED ABDELMANIM ELABD, por lo que, el acto citatorio se realizó mediante boleta de notificación, librada en fecha 12 de agosto de 2024, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, cuya constancia fue suscrita por la Secretaria de este Tribunal en fecha 14 de agosto del referido año.

En fecha 18 de septiembre de 2024, compareció el ciudadano RAMY MOHAMED ABDELMANIM ELABD, debidamente asistido por el abogado en ejercicio JOSÉ ANGEL MARCANO SALAZAR, y consignó escrito oponiendo la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y, al mismo tiempo, dio contestación al fondo de la demanda.

Posteriormente en fecha 17 de octubre de 2024, la representación judicial de la parte actora dio contestación a la excepción previa opuesta, rechazando y contradiciendo la misma.

En fecha 25 de octubre de 2024, el ciudadano RAMY MOHAMED ABDELMANIM ELABD, debidamente asistido por el abogado en ejercicio JOSÉ ANGEL MARCANO SALAZAR, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 01 de noviembre de 2024, se dictó sentencia que declaró sin lugar la cuestión previa opuesta y condenó en costas a la parte demandada.

El 04 de noviembre de 2024, se fijó la oportunidad para que tuviese lugar la audiencia preliminar, produciéndose en fecha 08 del referido mes y año, a la cual acudió la representación judicial de la parte actora, en cuya oportunidad ratificó lo expuesto en el escrito libelar y se opuso a la admisión de las pruebas testimoniales promovidas por la parte demandada en el punto octavo en su escrito de contestación, por considerarlas dilatorias toda vez que existe la prohibición legal del artículo 1.387 del Código Civil.

Seguidamente en fecha 13 de noviembre de 2024, se establecieron los hechos y límites de la controversia, abriendo el lapso de cinco (5) días de despacho para promover pruebas.

En fecha 21 de noviembre de 2024, este Tribunal admitió las pruebas testimoniales contenidas en el escrito de contestación en su particular octavo, presentadas por el ciudadano RAMY MOHAMED ABDELMANIM ELABD.

En fecha 26 de noviembre de 2024, se dejó constancia de que los ciudadanos ORLANDO ENRIQUE CEDEÑO HIGLES y MARÍA DE LOS ANGELES NAVA RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-6.233.446 y V-28.636.441, respectivamente, en su calidad de testigos, no comparecieron ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno.

En fecha 03 de diciembre de 2024, compareció el abogado en ejercicio JOSÉ ANGEL MARCANO SALAZAR, y solicitó nueva oportunidad, a los fines de que fuesen evacuados nuevos testigos en el presente juicio, siendo que por auto dictada por este Tribunal en fecha 05 de diciembre de 2024, fue negado dicho pedimento, en virtud de la falta de cualidad que poseía el abogado antes mencionado para gestionar tal diligencia.

Por auto de fecha 09 de diciembre de 2024, se fijó la oportunidad para celebrar la audiencia oral.

En fecha 12 de diciembre de 2024, compareció el ciudadano RAMY MOHAMED ABDELMANIM ELABD, debidamente asistido por el abogado en ejercicio JOSÉ ANGEL MARCANO SALAZAR, y otorgó Poder Apud-Acta, a los fines de su representación.

- II -
D E L A S M O T I V A C I O N E S P A R A D E C I D I R

Discriminadas las actuaciones de relevancia ocurridas en el devenir del juicio y, siendo la oportunidad para dictar el extenso del fallo, conforme a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado pasa a hacerlo, previa las siguientes consideraciones:

Expone la representación judicial de la parte actora Sociedad Mercantil INVERSIONES GRAN PODER, C.A., que en fecha 06 de junio de 2014, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 18, Tomo 96, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano RAMY MOHAMED ABDELMANIM ELABD, que dicho contrato versó sobre un inmueble constituido por un local comercial identificado con el N° 28, situado en el Edificio Marisela (Pasaje Abeid) ubicado a su vez en la Av. Universidad, entre las esquinas de Pedrera a Marcos Parra N° 34, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, siendo fijado su duración por un periodo de seis meses (06) contados a partir del día 02 de mayo de 2014, siendo la última renovación de mutuo acuerdo, desde el mes de noviembre de 2023 al 02 de mayo de 2024, con un canon mensual inicial al momento de su firma por la cantidad de Un Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 1.600,00), pagaderos por mensualidades adelantadas, los primeros cinco (5) de cada mes.

Explicó que en la renovación de dicho contrato se acordó establecer dentro de los treinta (30) días anteriores a los sesenta (60) días previos al vencimiento de cada periodo de duración o prorroga por periodos iguales de seis (06) meses, siendo su última renovación en el mes de noviembre de 2023 hasta el 02 de mayo de 2024, por la cantidad de Ciento Veinte Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica (USD 120,00) más IVA., que para la fecha correspondiente al 02 de noviembre de 2023, equivalían al monto de Cuatro Mil Doscientos Dieciocho Bolívares (Bs. 4.218,00) más IVA., por acuerdo entre las partes, se estableció que, debido a la situación económica del país, el pago debía realizarse en moneda extranjera, no obstante en caso de que el arrendatario quisiera realizar el pago en bolívares, el mismo lo tendría que efectuar con referencia a la tasa oficial publicada por el Banco Central de Venezuela.

Asimismo, que a partir de la última prórroga del contrato de arrendamiento acordada entre las partes, la parte demandada no ha pagado los meses de noviembre y diciembre del 2023, así como los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2024, lo que se subsume en la causal prevista en el artículo 40, literal a del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; en tal virtud, demanda al ciudadano RAMY MOHAMED ABDELMANIM ELABD, para que convenga o sea condenado por el Tribunal, en el desalojo del inmueble arrendado, con la consecuente condena en costas.

En la oportunidad de dar contestación, la parte demandada manifestó que desde hace diez (10) años, ha venido ocupando dicho inmueble, en calidad de arrendador y por ende ha cumplido cabalmente con todos sus pagos, por lo que rechaza que la arrendadora anualmente, de manera arbitraria ha realizado aumentos en el canon de arrendamiento y en virtud de la condición médica de su hijo y los gastos extras que le han acarreado, le generaron la imposibilidad de cubrir con el pago correspondiente y por consecuencia su atraso, por lo que afirma que esta situación solo se ha presentado una sola vez, y que ha fue sorprendido por la parte actora, al no querer recibir los pagos, y mucho más sorprendido al enterarse de que ha sido demandado.

De igual modo, la parte demanda expuso lo siguiente; Primero: no haberse agotado la instancia Administrativa de conformidad con lo establecido en el artículo 40, en su ordinal 1, de la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conjuntamente con el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, solicitando así la remisión de la causa a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE)., Segundo: que la Sociedad Mercantil INVERSIONES GRAN PODER, C.A., siendo administradora de la Sociedad Mercantil empresa INVERSIONES SENABEID, C.A., carecía de cualidad, puesto que no cursaba en autos la autorización de fecha 12 de diciembre de 2003, mencionada por la parte actora. Tercero: que la parte actora estaba actuando de mala fe y mintiendo referente al momento en el cual dejo de efectuar el pago de los canones de arrendamiento, por los motivos alegados, ya que en realidad correspondían al mes de febrero del presente año y no al mes de octubre de 2023. Cuarto: debido al tiempo de duración, los cuales han sido más de diez (10) años, invocó la prorroga legal, establecida en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a los fines legales consiguientes. Quinto: presentó un nuevo Contrato de Arrendamiento. Sexto: presento transcrita la demanda de la parte actora, para que se evidenciara según su criterio, la incongruencia en la autorización temeraria, con que actúa el actor. Séptimo: solicitó al Tribunal la apertura de una cuenta bancaria para realizar los pagos correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2024.

Planteada bajo esos términos la pretensión sujeta al estudio de este Tribunal, se advierte que la misma se circunscribe al supuesto incumplimiento por parte del arrendatario, en la obligación de pagar el canon de arrendamiento pactado, el cual presuntamente se encuentra insoluto desde el mes de noviembre de 2023, y por ello el actor solicita el desalojo del inmueble arrendado, cuestión que fue rechazada por la parte demandada, oponiendo la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del código de Procedimiento Civil y, al mismo tiempo contestando con los motivos que fundaron el incumplimiento del pago del canon de arrendamiento.

- III -
D E L A S P R U E B A S A P O R T A D A S

Ahora bien, vistos los alegatos presentados por las partes, este Juzgado, antes de emitir pronunciamiento respecto al mérito de la controversia, entra a analizar el acervo probatorio traído a las actas, y a tal efecto observa que:

A los folios 14 al 17 corre inserto copia simple del poder otorgado por la parte actora al profesional del derecho KONRAD KOESLING, antes identificado, ante la Notaria Pública Octava (8°) del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2018, bajo el N° 32, Tomo 133, quien estando facultado, interpuso la presente demanda, dicha documental se valora conforme a lo estatuido en los Artículos 150, 151 y 154 ejusdem, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejerce el mandatario en nombre de su poderdante la Sociedad Mercantil INVERSIONES GRAN PODER, C.A., y así expresamente se decide.

A los folios 18 al 24, corre inserta copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado por la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 18, Tomo 96, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, suscrito entre la Sociedad mercantil INVERSIONES GRAN PODER, C.A., y el ciudadano RAMY MOHAMED ABDELMANIM ELABD, sobre un inmueble constituido por un local comercial identificado con el N° 28, situado en el Edificio Marisela (Pasaje Abeid) ubicado a su vez en la Av. Universidad, entre las esquinas de Pedrera a Marcos Parra N° 34, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital; donde las partes acordaron un canon mensual inicial al momento de su firma por la cantidad de Un Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 1.600,00). La documental antes descrita no fue impugnada, ni tachada, en la oportunidad de ley, por lo que este Tribunal le confiere valor conforme a lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y se aprecia que la existencia de la relación locativa de narras y así se establece.

Al folio 44, cursa copia simple de la Cédula de Identidad del ciudadano RAMY MOHAMED ABDELMANIM ELABD, parte demandada, la cual, al no haber sido cuestionada en modo alguno, surte valor conforme al artículo 429 del código de Procedimiento Civil, y se tiene como cierta la identificación del prenombrado ciudadano.

A los folios 45 y 46, cursan copias simples de las Cédulas de Identidad de los ciudadanos ORLANDO ENRIQUE CEDEÑO HIGLES y MARÍA DE LOS ANGELES NAVA RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-6.233.446 y V-28.636.441, respectivamente, en su calidad de testigos promovidos por la parte demandada, siendo que una vez fijada la oportunidad para declarar en fecha 26 de noviembre de 2024, no comparecieron ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno, por lo cual este Tribunal, la desecha las testimoniales promovidas, conforme a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Inserto a los folios 47 y 48, corre informe médico neurológico, proveniente del Centro Medico Galatea, donde presuntamente se desprende la condición médica del niño MOHAMED MANUEL ABDELMANIM CEDEÑO, en su calidad de hijo de la parte demandada, la cual debe ser DESECHADA del proceso, por cuanto no fue demostrada su autoría o autenticidad en la oportunidad de ley, y la misma nada aporta al tema controvertido. Y así se establece.

- IV -
D E L M É R I T O D E L A C O N T R O V E R S I A

Realizado el análisis de las pruebas aportadas al proceso, este Juzgado considera preciso señalar que constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, sin que esto constituya la anulación del poder discrecional del juez en la búsqueda de la verdad para acercarse a lo justo y ajustado en la aplicación del derecho. El anterior precepto persigue establecer los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, ya que el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el ordinal 5° del artículo 243 ejusdem quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Bajo esta premisa y atendiendo al caso sometido al estudio del Tribunal, se encuentra que la pretensión de la parte actora se circunscribe al supuesto incumplimiento por parte del arrendatario, en la obligación de pagar el canon de arrendamiento pactado, el cual presuntamente se encuentra insoluto desde el mes de noviembre de 2023, y por ello solicita el desalojo del inmueble arrendado, cuestión que fue rechazada por la parte demandada, oponiendo a tal efecto la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y, al mismo tiempo los motivos que fundaron el incumplimiento del pago del canon de arrendamiento.

En primer lugar, pasa este Tribunal, a pronunciarse con la defensa de la parte demandada, relativa a que la presente demanda debió remitirse a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), en virtud de no haberse agotado la vía administrativa. En tal sentido, señala quien aquí decide, que la parte demanda yerra al indicar que el agotamiento de la vía administrativa impide la interposición de la demanda, a lo que hace referencia el artículo 41 y no el 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como erróneamente señalo el demandado, es que en los inmuebles regidos por esa Ley, esta taxativamente prohibido dictar o aplicar medidas de cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles, sin haberse agotado previamente la instancia administrativa, es decir, que no hay ningún impedimento legal, para interponer una demanda sin agotar la instancia administrativa, lo único impedido es decretar las medidas cautelares ahí señaladas, por lo tanto, este Tribunal, desecha la defensa señalada, y así se decide.

Con respecto a la defensa contenida en el punto segundo del escrito de contestación, este Tribunal, deja que la misma fue resuelta en fecha 01 de noviembre de 2024, por lo cual, se hace inoficioso, pronunciarse al respecto, y así se declara.

Ahora bien, con respecto al punto tercero del escrito de contestación, quien aquí decide, señala que el propio demandado, expresa su incumplimiento en el pago de los canones de arrendamiento demandados como insolutos, expresando en el numeral SEPTIMO, lo siguiente: “Solicito se aperture una cuenta bancaria, en este Tribunal donde se realicen los pagos de los canos correspondientes del mes de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre del año 2024”, de la anterior transcripción es evidente que la parte demandada reconoce que adeuda esos canones de arrendamiento, por lo cual, la defensa esgrima en cuanto a este punto debe ser desechada, y así se decide.

En relación al punto cuarto de la defensa opuesta, se observa que la presente demanda está dirigida al presunto incumplimiento del demandado, en el pago de los canones de arrendamiento señalados como insolutos, por lo cual, a no cumplir o demostrar haber cumplido con las obligaciones que le impone la Ley, no puede optar el demandado a la prorroga legal que otorga la Ley especial, aunado al hecho de que evidentemente el hecho controvertido es la falta de pago, y no la prorroga legal, por lo cual bajo esta premisa, debe desecharse la defensa opuesta, y así se decide.

En lo referente al numeral o punto QUINTO, del escrito de contestación, este Tribunal, deja expresa constancia que la demandada presenta como defensa un nuevo contrato de arrendamiento, que a su juicio, es el contrato que debería existir, al respecto se observa, que los contratos son un acuerdo entre dos o más personas naturales o jurídicas, que se comprometen a cumplir una serie de condiciones pactadas entre ellos, y tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, se perfeccionan por el consentimiento. Para que un contrato sea válido, es necesario que quienes lo firmen estén capacitados para hacerlo. En el presente caso, la parte demandada, trae a los autos una transcripción de un nuevo contrato, que no es firmado ni refrendado por la parte actora, es decir, no se evidencia ningún tipo de consentimiento, por lo tanto, es inverosímil la defensa opuesta en este sentido, por lo cual se desecha, y así expresamente se decide.

En lo atinente, al numeral o punto SEXTO, del escrito de contestación, este Tribunal, observa que la parte demandada hace referencia a una supuesta incongruencia en la autorización temeraria con que actúa la parte actora, y al efecto transcribe la demanda objeto de la presente decisión, al respecto, debe señalar quien aquí decide, que en el escrito de contestación la parte demandada, reconoce expresamente que existe un contrato de arrendamiento, y que también tiene una deuda por concepto de pago de canones de arrendamiento, por lo tanto, la defensa en este orden de ideas, resulta inverosímil, por tanto, debe ser desechada del proceso, y así se decide.
Referente a la defensa opuesta en el numeral o punto SEPTIMO, del escrito de contestación, la parte demandada, solicita al Tribunal, aperturar una cuenta para realizar los pagos de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre del año 2024, al respecto señala quien aquí decide, que tal defensa es incorrecta, por cuanto la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en la Resolución N° 2011-0051 de fecha 26/10/2011, señala la posibilidad de crear La Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), posteriormente mediante Resolución Nº 2013-0011, establece lo siguiente:

“…Artículo 1: Se incorpora a la sede del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, ubicado en los Cortijos de Lourdes, la Oficina de Control de Consignaciones (fondos de terceros) y se crea la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios solo para locales comerciales (OCCAI).
Artículo 2: La Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios de locales comerciales (OCCAI), recibirá el pago de éstos, tanto de las causas que se encuentran en curso en el Juzgado Vigésimo de Municipio, colo las que se aperturen a posteriori.
Por tanto, toda consignación de canon de arrendamiento en materia comercial, en el área metropolitana de Caracas, deberá realizarse por ante dicha Oficina (OCCAI)…”.

De lo anterior, señala este Tribunal, que si la parte demandada pretendía pagar los canones de arrendamiento demandados como insolutos, debió hacerlo a través de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios de Locales Comerciales (OCCAI), y no como erróneamente lo solicito a este Juzgado, por lo que la defensa opuesta en este punto, debe ser desechada y así se decide.

En este contexto, considera menester acotar este Tribunal, que con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial No. 40.418 de fecha 23 de mayo del 2014, se establecen las condiciones y procedimientos necesarios para regular y controlar la relación entre las partes intervinientes en una relación contractual de arrendamiento de inmuebles destinado al uso comercial, en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables, en aras de garantizar y proteger los intereses de los venezolanos, estableciendo igualmente la mencionada ley, su ámbito de aplicación a aquellos inmuebles en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios, donde se hace la salvedad de manera taxativa sobre cuáles son los inmuebles que se deben considerar excluidos de la aplicación del mencionado instrumento normativo, dentro de los cuales se encuentra la figura de las oficinas, tal como lo dispone el artículo 4 de la norma en mención, que a continuación se trascribe:

“Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados…”.

En armonía con ello, el mencionado texto legal, dispone en su artículo 40 lo siguiente:

“Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”.

La norma especial es clara en determinar la consecuencia jurídica derivada de la falta de pago de dos cánones de arrendamiento; causal ésta en la que la parte actora fundamentó su pretensión para solicitar el desalojo del bien arrendado.

Desde tal panorama, encuentra quien aquí decide que, correspondió a la parte demandada demostrar la excepción por excelencia como lo es el pago de los cánones de arrendamiento, en otras palabras, no quedó demostrado del acervo probatorio que la parte demandada haya pagado los cánones reclamados como insolutos, pues, lo señalado para demostrar tal supuesto, fue desechado y carece de sustentabilidad que excusen el incumplimiento de la obligación contraída, y la propia demandada, en su escrito de contestación solicita al Tribunal, la apertura de una cuenta, a fin de depositar los canones demandados como insolutos, es decir, aceptando el incumplimiento en el pago de los mismos, en ese sentido, se considera oportuno destacar objetivamente en este fallo, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:

“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que ‘las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho’, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo ‘reus in excipiendo fit actor’, que equivale al principio según el cual ‘corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...’. (Énfasis del Tribunal).

Con vista al criterio doctrinario y jurisprudencial trascrito, el cual por compartirlo y al aplicarlo analógicamente al caso particular bajo estudio, lo hace suyo este Tribunal y en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, que la distribución de la carga de la prueba recaería, en este caso, en cabeza de la parte accionada, quien tuvo la obligación de demostrar el pago de los cánones de arrendamiento, y por cuanto, fueron desechados sus alegatos esgrimidos al momento de contestar la demanda. Todo esto, hace inferir que no quedó plenamente probada en autos la excepción por excelencia mediante la acreditación del cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento, por lo que la acción de desalojo que origina estas actuaciones debe prosperar en derecho, conforme al marco legal antes descrito, y así finalmente será establecido de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de este fallo. Así se establece.

- V -
D E L A D E C I S I Ó N

En virtud de las razones de hecho y de derecho anteriormente esgrimidos, este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, ha decidido:

PRIMERO: declarar CON LUGAR la pretensión de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) interpuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES GRAN PODER, C.A., contra el ciudadano RAMY MOHAMED ABDELMANIM ELABD, plenamente identificados en el encabezado de la decisión.

SEGUNDO: como consecuencia de la anterior declaración, CONDENA al ciudadano RAMY MOHAMED ABDELMANIM ELABD, a que haga entrega material, real y efectiva, libre de personas y bienes, a la parte actora, del bien inmueble objeto del contrato, constituido por el local comercial, identificado con el N° 28, situado en el Edificio Marisela (Pasaje Abeid) ubicado a su vez en la Avenida Universidad, entre las esquinas de Pedrera a Marcos Parra N° 34, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital.

En aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los veinte (20 días del mes de enero de dos mil veinticinco (2025). Años 214° y 165°.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

ENRIQUE TOMÁS GUERRA MONTEVERDE.
ASTRID CAROLINA RANGEL.

En esta misma fecha, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (02:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a que hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

ASTRID CAROLINA RANGEL.

Asunto N°. AP31-F-V-2024-000236
ETGM/ACR/Ruiz