Exp. U.R.D.D. Nº: AP71-R-2024-000399. Desalojo/Sin lugar la apelación / Materia: Civil/Definitiva/ “F” REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS “Vistos”, con sus antecedentes. I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES. - PARTE ACTORA: ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° V-11.667.410. - APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RUBEN ELIAS RODRIGUEZ, DEAN CARLOS VALDIVIA TINCOPA Y ALEXANDER VILLAFAÑE MENDEZ, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 75.439, 163.437 y 247.064, respectivamente. - PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil HELIOTEC, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18 de agosto del año 1961, bajo el N° 65, Tomo 70-A-Pro. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: FEDERICO GASIBA CARDENAS y JOSE LUIS RAMIREZ, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 71.407 y 3.533, respectivamente. - MOTIVO: DESALOJO (Local Comercial). II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA. - Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación interpuesta en fecha 14 de junio de 2024, por el abogado FEDERICO GASIBA CARDENAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 71.407, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 12 de junio de 2024 por el Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, surgida en el juicio que por DESALOJO (local comercial), interpusiera la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS, en contra de la sociedad mercantil HELIOTC, C.A. Cumplida la distribución efectuada por la Unidad de Recepción y de Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le correspondió el conocimiento del presente expediente a este tribunal, que mediante auto de fecha 01 de julio de 2024, previa revisión efectuada de las actas procesales, le dio entrada y trámite, dando inicio al procedimiento en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 05 de agosto de 2024, los abogados JOSE LUIS RAMIREZ y FEDERICO GASIBA CARDENAS, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, sociedad mercantil HELIOTEC, C.A., consignaron escrito de informes constante de 5 folios útiles; posteriormente, en fecha 06 de agosto de 2024 el apoderado judicial de la parte actora, abogado RUBEN ELIAS RODRIGUEZ LOBO realizó la consignación de su respectivo escrito de informes, constante de 6 folios útiles, más 11 anexos. Mediante diligencia de fecha 14 de agosto de 2024, suscrita por el abogado JOSE LUIS RAMIREZ, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó el computo de los días de despachó trascurridos desde el día 01 de julio de 2024, hasta el 08 de agosto del mismo año. Por consignación de fecha 16 de septiembre de 2024, el abogado RUBEN ELIAS RODRIGUEZ LOBO, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada, constante de 6 folios útiles, todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 17 de septiembre de 2024, compareció ante la sede de este despacho el abogado FEDERICO GASIBA CARDENAS, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, para denunciar la extemporaneidad del informe presentado por su antagonista. Mediante dirigencia de fecha 19 de diciembre de 2024, la representación judicial de la parte actora, realiza la consignación en copia simple de la sentencia N°1041 de fecha 27 de noviembre de 2024, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual reconoce los derechos de propiedad que tiene la ciudadana Rosalba Maria Baute Simancas, sobre todas las propiedades de la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández, entre ellas, la casa N° 60 a que se contrae el presente juicio de desalojo. Debiendo este tribunal decidir sobre la incidencia planteada por la parte demandada, pasa a hacerlo en los términos siguientes: III. ANTECEDENTES DEL CASO. - Se observa del presente expediente, que en fecha 01 de marzo de 2023, el abogado RUBEN ELIAS RODRIGUEZ LOBO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N°V-12.396.118, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 75.439, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° V-11.667.410, incoaron demanda por desalojo (local comercial) en contra de la sociedad mercantil HELIOTEC, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18 de agosto del año 1961, bajo el N° 65, Tomo 70-A-Pro, representada por el ciudadano Jesús Gerardo del Castillo Moreau, quien es venezolano, mayor de edad y titular de cedula de identidad N° V-4.086.345, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En fecha 07 de marzo de 2023, el Tribunal Decimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ADMITIÓ la demanda de desalojo (local comercial) por no ser contraria al orden público, ni a ninguna disposición de ley, ni a las buenas costumbres, ordenando el emplazamiento de la parte demandada. Por auto de fecha 10 de marzo de 2023, el Tribunal de la causa, ordenó la citación de la parte demandada, mediante compulsa de citación, la cual fue recibida en fecha 23 de marzo de 2023, por la Unidad de Alguacilazgo del Circuito Judicial Civil de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano Alexis José Cordero, alguacil adscrito a dicha Unidad, que posteriormente en fecha 24 de marzo de 2023, realiza la consignación de la misma sin firmar, lo que llevó a la representación de la parte actora a solicitar dicha citación por carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, solicitud que fue concedida por auto de fecha 27 de marzo de 2023. Posterior a ello, en fecha 18 de mayo de 2023, compareció ante la sede del Tribunal de Municipio, el apoderado judicial de la parte demandada para dar contestación a la demanda. Luego, en fecha 24 de mayo de 2023, el apoderado judicial de la parte actora realiza la consignación de su escrito de subsanación de cuestiones previas, de conformidad con lo establecido en el numeral 2 del artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, para subsanar los defectos u omisiones del libelo de demanda a que se refiere el numeral 6 del artículo 346 del mencionado Código, señalados por la representación judicial de la parte demandada en su contestación a la demanda. En fecha 29 de junio de 2023, el Tribunal de Municipio emitió pronunciamiento sobre las cuestiones previas denunciadas por la representación judicial de la parte demandada, en los siguientes términos: “…PRIMERO: CON LUGAR la CUESTION PREVIA contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se ordena a la parte actora ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS, y/o a sus apoderados judiciales a subsanar dicha cuestión previa, expresando detalladamente la falta de pago que alega; para lo cual se otorga un lapso de cinco (05) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse materializado de manera positiva las notificaciones de ambas partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 354 ejusdem. SEGUNDO: con respecto a la defensa contenida en el artículo 361-del Código de Procedimiento Civil, será resuelta como punto previo en la sentencia definitiva. TERCERO: Adoptando medidas que faciliten al pueblo el derecho de acceso a la justicia, apoyándonos en las herramientas tecnológicas para la optimización de los procesos y de esta manera garantizando los preceptos constitucionales, ordena participar del presente fallo a través de los medios telemáticos, en consonancia con lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justícia, mediante Sentencia N° 386 de fecha 12 de agosto de 2022 y al artículo 6 de la Resolución N° 001-2022 de fecha 16 de junio de 2022, emanada de la misma Sala. Se ordena remitir la presente decisión en formato PDF vía correo electrónico a las siguientes direcciones: PARTE ACTORA: catirepino@hotmail.com PARTE DEMANDADA: luisramirezrios210942@gmail.com; fgasiba@gmail.com y rosarior27@hotmail.com. CUARTO: Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas…” Posteriormente, en fecha 07 de julio de 2023, el Juzgador de instancia ordenó la apertura de la pieza denominada II, que fue abierta en esa misma fecha. En consonancia con lo anterior, en fecha 04 de julio de 2024, la representación judicial de la parte actora, realizó la consignación del escrito de subsanación de las cuestiones previas, constante de 10 folios útiles, más anexos de 93 folios útiles. Mediante escrito presentado en fecha 30 de octubre de 2023, por el ciudadano ROGER ARSENIO ROLDAN BARRETO, venezolano, mayor de edad, abogado, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° V-7.927.739 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 149.072, actuando en su condición de apoderado judicial de MERCANTIL SUCRE, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 07 de agosto de 1972, bajo el N° 50, Tomo 85-A., por ante el juzgador a-quo, por medio del cual procede a intervenir como tercero coadyuvante de la parte demandante, en conformidad con el numeral 3 del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil. Posterior a ello, en fecha 24 de noviembre de 2023, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de impugnación sobre la falta de cualidad de la ciudadana Rosalba María Baute Simancas. Luego, por auto de fecha 15 de enero de 2024, la Dra. Carmen Teresa Bastos, se ABOCA al conocimiento de la presente causa, por cuanto fue designada Jueza Provisoria de ese despacho, en sesión celebrada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 9 de junio de 2023, mediante Oficio N° TSJ-CJ-N° 2348, y habiendo presentado el juramento de ley ante el Juez Rector de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 9 de octubre4 de 2023, procedió conforme a los fines indicados en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. Posterior a ello, en fecha 19 de enero de 2024, por medio de auto razonado, la Juez A-quo, dio respuesta a la solicitud de fecha 30 de octubre de 2023, realizada por el abogado Roger Arsenio Roldan Barreto, en su condición de apoderado judicial del tercero interviniente, en conformidad con el numeral 3 del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, admitiendo su intervención como tercero interesado de conformidad con la citada norma adjetiva; por otra parte, también se pronunció sobre la impugnación solicitada en fecha 24 de noviembre de 2023, por la representación judicial de la parte demandada, declarando improcedente la solicitud de impugnación. En fecha 24 de enero de 2024, la representación judicial de la parte demandada, apela de la decisión tomada por el juzgador de instancia, la cual fue negada por medio de auto de fecha 24 de febrero de 2024, de conformidad con lo establecido en el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que las sentencias interlocutorias dictadas en el procedimiento oral son inapelables. En esta misma fecha, el juzgador de municipio determina que la cuestión previa del ordinal 6° del articulo 346, fue debidamente subsanada por el actor, con lo cual procede a fijar para para el jueves 7 de marzo de 2024, la oportunidad para que tenga lugar la audiencia preliminar, la cual fue realizada en la fecha pautada, conforme a los artículos 868 en su segundo párrafo del Código Adjetivo y el artículo 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Posteriormente, por auto de fecha 12 de marzo de 2024, el juzgador a quo ordena abrir el lapso de pruebas, a objeto de que las partes involucradas promuevan pruebas sobre el mérito de la causa, en atención a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Luego en fecha 13 de marzo de 2024, el Juzgador de municipio ordenó la apertura de la pieza denominada III, que fue abierta en esa misma fecha. Posteriormente, en fecha 15 de marzo de 2024, la representación judicial de la parte actora, realizó la consignación de su escrito de pruebas, constante de 7 folios útiles y sus respectivos anexos de 331 folios útiles. En ese mismo orden, la representación judicial del tercero interviniente, en fecha 18 de marzo de 2024, consignó su escrito de pruebas, constante de 4 folios útiles. Luego, en fecha 26 de marzo de 2024, la representación judicial de la parte demandada, consignó ante el tribunal de municipio su respectivo escrito de promoción de pruebas, constante de 2 folios útiles. Seguidamente, mediante auto de fecha 26 de marzo de 2024, el Tribunal de instancia da contestación a la petición de fecha 20 de marzo de 2024, realizada por el abogado Federico Gasiba Cárdenas, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 71.407, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, por medio de la cual solicitó la reapertura del lapso probatorio, solicitud que fue negada de conformidad con lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil. Mediante auto de fecha 01 de abril de 2024, el Juzgador de Municipio admite las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora y el tercero interviniente en el litigio. – Por auto de fecha 08 de abril de 2024, el Juzgado de municipio fijo la oportunidad para que tenga lugar la Inspección Judicial solicitada por la representación judicial de la parte actora, la cual se llevó a cono en fecha 10 de abril de 2024. Luego, en fecha 12 de abril el Tribunal de Municipio se pronunció de las diligencias de fecha 05 y 09 de abril de 2024, realizadas por la representación judicial de la aparte demandada, por medio de las cuales solicitó la admisión de las pruebas promovidas junto con el escrito de constatación. En fecha 12 de abril de 2024, el Juzgador de municipio ordenó la apertura de la pieza denominada IV, que fue abierta en esa misma fecha. El 23 de mayo de 2024, tuvo lugar en la sede del Tribunal, la celebración de la Audiencia Oral. Posteriormente, en fecha 12 de junio de 2024, se publicó la decisión en extenso. Mediante diligencia de fecha 14 de junio de 2024, el apoderado judicial de la parte demandada apeló de la sentencia dictada el 12 de junio de 2024. Por auto fechado el 25 de junio de 2024, el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, oye la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, en ambos efectos y ordenó mediante oficio Nº 248-2024, remitir el expediente, a los fines de la tramitación de la presente apelación, la cual previa distribución efectuada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le correspondió su conocimiento a este Tribunal, quien procede a decidir en los términos siguientes: IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR. - * PUNTOS PREVIOS: DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL PARA CONOCER EN SEGUNDO GRADO. Conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual se modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.), de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y de familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; así como, de la interpretación de dicha resolución, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrado Yris Armenia Peña Espinoza, en donde se expresó: “…Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “…Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza…”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “…de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia…”. …Omissis… De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio. En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela…”. (Subrayado, negrita y cursiva de este Tribunal). De la jurisprudencia transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyeron mediante la Resolución Nº 2009-0006, de la Sala Plena del Máximo Tribunal, de fecha 18 DE MARZO DE 2009, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.152 del 2 de abril de 2009, determinando que a los Juzgados de Municipio, corresponderá la competencia para conocer en primera instancia de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia territorial en lo Civil de la Circunscripción Judicial, a la que pertenece el Juzgado de Municipio, que dictó la decisión impugnada. Ahora bien, en cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. Del anterior razonamiento, esta alzada, evidencia en el caso in comento la aplicabilidad de la Resolución dictada en Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, por cuanto, la presente incidencia surgió el 01 de marzo del 2023. Así se decide. Como corolario de lo anterior, este Tribunal considera pertinente, mencionar en cuanto al derecho a ser juzgado por los jueces naturales, que el artículo 49, en su ordinales 3º y 4º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establecen que toda persona tiene derecho a ser juzgada por sus jueces naturales en las jurisdicciones ordinarias o especiales, cual es aquel tribunal competente, independiente e imparcial establecido con anterioridad, y con las garantías establecidas en la Constitución. Lo que dicho en otras palabras, quiere decir que toda petición, asunto o demanda debe ser oído y juzgado por su juez natural, que es aquél que tiene jurisdicción y competencia para conocer sobre lo planteado. Conforme a lo indicado así como al contenido y alcance de la referida Resolución emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, Nº 2009-006, de fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.152, en fecha 02 de abril de 2009; la competencia en segundo grado de conocimiento otorgada a los Juzgados Superiores Civiles de los juicios provenientes de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, actuando como tribunales de primera instancia, que estén dentro de los lineamientos establecidos, quedó supeditada a los asuntos que cumplan los presupuestos legales a que alude la referida resolución delimitando así su aplicabilidad; con fundamento en ello y en estricto apego a los presupuestos establecidos y conforme a los principios de perpetua jurisdicción y seguridad jurídica consagrados en el artículo 3 del Código de Procedimiento Civil. Este tribunal Superior asumió por auto del 01 de julio del 2024, la competencia para conocer del presente juicio en segunda instancia, dado que el caso bajo análisis fue interpuesto con posterioridad a la entrada en vigencia de la Resolución, que otorgó a este órgano jurisdiccional tan especialísima competencia. Así se decide. ** Debiendo este tribunal decidir sobre el recurso de apelación planteado por el abogado FEDERICO GASIBA CARDENAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 12 de junio de 2024 por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por DESALOJO (local comercial), sigue la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS, en contra de la sociedad mercantil HELIOTC C.A., se considera menester traer a colación la precitada decisión: “…En la audiencia o debate oral, la empresa demandada solicitó como punto previo la suspensión de la misma y la reposición de la causa al estado de que se admitiera la prueba de testigos, cuya lista indicó en su escrito de contestación de la demanda, alegando la violación de su derecho a la defensa. Ahora bien, en materia de reposición y nulidad de los actos procesales, el Código de Procedimiento Civil, acorde con los principios de economía y celeridad procesal que deben caracterizar todo proceso, incorporó el requisito de la utilidad de la reposición en el sistema de nulidades procesales. En este sentido, el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil dispone que los Jueces procuraran la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En este caso, el Tribunal observa que la parte demandada no promovió pruebas dentro del lapso de cinco días a que se refiere el artículo 868 del Código de Procedimiento civil, por lo tanto, no puede pretender la reposición de la causa al estado de que se admita una prueba no promovida en su debida oportunidad. Cabe destacar que la obligación que impone el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil para que el demandado indique la lista de testigos, no puede asimilarse a la promoción de pruebas, la cual debe hacerse después de que se lleve a cabo la audiencia preliminar, por cuanto en ésta se establecen los límites de la controversia y se abre al lapso de cinco (5) día de despacho para que las partes promuevan las pruebas de los hechos controvertidos. En consecuencia, la reposición de la causa para que se admita una prueba de testigos no promovida en su debida oportunidad, es improcedente. Además de lo anterior, no puede pasar por alto este Tribunal que esa reposición seria inútil, por cuanto los testigos que pretende evacuar a destiempo la parte demandada, lo son para ratificar el contenido de unos documentos privados que no aportan nada al proceso, al no referirse éstos ni a la falta de pago o estado de solvencia en el pago de alquiler, menos aún a la necesidad o no de las reparaciones mayores que es la otra causal de desalojo. Por lo tanto, la solicitud de reposición de la causa también por esta razón es improcedente, y así se decide. Dilucidado lo anterior, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el alegato referido a la falta de cualidad de la ciudadana Rosalba María Baute Simancas, para proponer la demanda. En este sentido, la parte demandada sostiene que la ciudadana Rosalba María Baute Simancas no es la propietaria del inmueble, y que éste lo adquirió la empresa Mercantil Sucre C.A., por documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 30 de mayo de 2011, bajo el número 18, Tomo 10, Protocolo Primero. Por su parte, la ciudadana Rosalba María Baute Simancas sostiene que la venta entre Nicolasa Carmen González de Hernández y la empresa Mercantil Sucre C.A., es consecuencia de un hecho punible perpetrado en contra de la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández, razón por la cual debe considerarse inexistente o en su defecto viciada de nulidad absoluta. Y así también lo reconoció la empresa Mercantil Sucre C.A., quien actúa en este juicio de desalojo en su condición de tercera coadyuvante de la parte actora, donde ha sostenido lo que se copia a continuación: …Omisis… Este argumento se robustece en el expediente con las decisiones dictadas por el Juzgado Vigésimo Primero de Juicio del Circuito Judicial Penal de Caracas, así como la decisión de la Sala 10 de la Corte de Apelaciones, consignadas en el lapso probatorio por el tercero, en las que se establecen que la venta del inmueble a que se refiere el presente juicio configuraron el delito de fraude en grado de continuidad en perjuicio de Nicolasa Carmen González de Hernández, lo que no ofrece ninguna duda sobre la nulidad absoluta de esta venta por contrariar disposiciones de orden público. De hecho, no deja de llamar la atención la sentencia definitiva dictada en el juicio que cursa en el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 20 de marzo de 2024, consignada en la audiencia o debate oral en copia certificada, mediante la cual se declaró con lugar la demanda presentada por la ciudadana Rosalba María Baute Simancas contra la empresa Mercantil Sucre C.A., donde se ordenó oficiar al Registro Subalterno del Municipio Chacao para que se anulara la venta y se estampara las notas marginales correspondientes. De manera pues que habiéndose demostrado que la Inmobiliaria Solidez C.A., actuó como administradora de Nicolasa Carmen González de Hernández, en el contrato de arrendamiento que suscribió con la empresa Heliotec C.A., y que después de su muerte, la ciudadana Rosalba María Baute Simancas es única y universal heredera de aquélla, este Tribunal considera que dicha ciudadana sí tiene cualidad e interés para intentar la demanda de desalojo, en tanto que el inmueble es efectivamente de su propiedad. Cabe destacar que la ciudadana Rosalba María Baute Simancas ha sido designada, con anterioridad a la presentación de esta demanda, como administradora provisional de la casa número 60, que es el local comercial al que se contrae el presente juicio, por sentencia dictada el 8 de agosto de 2022, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. Dicha medida se fundamentó precisamente en el hecho de que los inmuebles se encontraban alquilados; que algunos inquilinos se encontraban insolventes en el pago del alquiler; mientras que otros habían decidido cerrar o abandonar los inmuebles ante la ausencia de una figura que representara los derechos del arrendador propietario. De manera que las funciones de Rosalba María Baute Simancas como administradora del inmueble están intimamente relacionadas con el arrendamiento de este local comercial, entendiendo que con la interposición de esta demanda está haciendo uso de sus facultades como administradora del inmueble, sin que ello implique acto de disposición alguno, los cuales se distinguen de los actos de administración porque aquéllos tienen como finalidad la enajenación o gravamen de bienes o derechos que conllevan la disminución del patrimonio. Por todas las razones antes expresadas, este Tribunal considera que el alegato referido a la falta de cualidad de la ciudadana Rosalba María Baute Simancas, es Improcedente, y así se decide. Igualmente, este Tribunal considera que la empresa Heliotec C.A., sí tiene cualidad para sostener la demanda, en tanto que admitió haber celebrado el contrato de arrendamiento a que se contrae el presente asunto, lo que denota su condición de arrendataria del inmueble, y así se decide. En cuanto al pago de los cánones de arrendamiento anteriores al 1 de mayo de 2020, la parte demandada alegó la prescripción de éstos, con base en el artículo 1980 del Código Civil, según el cual, se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio del arrendamiento y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos. Sin embargo, la defensa de la prescripción implica el reconocimiento del hecho que le sirve como causa al derecho pretendido. En otras palabras, su alegato implica un reconocimiento implícito sobre la falta de pago del canon de arrendamiento. A esta conclusión ha llegado esta Juzgadora con base en el criterio establecido por la Sala de Casación Civil, por sentencia RC000534 del 31 de octubre de 2022, en el juicio de simulación incoado por Carmen Hercilia Zapata de Franco contra Carolina Alexis viuda de Franco y otros, donde señala cuáles son los efectos que produce el alegato relativo a la prescripción en los siguientes términos: …omisis… En este caso, el alegato de la parte demandada sobre la prescripción implica un reconocimiento sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento anteriores al 1° de mayo de 2020, lo cual provoca una inversión en la carga de la prueba en cabeza del demandado. Ahora bien, la pretensión principal no tiene por objeto el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas, sino el desalojo del inmueble por la falta de pago de éstas. De modo que, al no ventilarse el cobro de cánones de arrendamiento, resulta forzoso declarar improcedente dicha defensa perentoria, y así se decide. Pero aún si la pretensión persiguiera el pago del canon de arrendamiento, lo cual no, es el caso de autos, no puede este Tribunal pasar por alto el alegato de la parte demandante con base en el artículo 1973 del Código Civil, según el cual, la prescripción se interrumpe civilmente cuando el deudor reconoce el derecho de aquél contra quien ella había comenzado a correr. Sobre la interpretación del artículo 1973 del Código Civil, la Sala de Casación Civil, por sentencia RC00301 de fecha 12 de junio de 2003, dictada en el juicio de cumplimiento de contrato incoado por Dan Sutch contra Pedro Marquez Barry y la empresa Marinve C.A., expediente 2001-904, ha establecido lo siguiente: ...omisis... En este caso, la parte demandada reconoce de manera clara la existencia de la deuda y su obligación de pagar el canon de arrendamiento, al punto que ha consignado en la Oficina de Control de Consignaciones del Canon de Arrendamiento (OCCAI), en beneficio de un tercero no legitimado como lo es la Inmobiliaria Solidez C.A., diversas cantidades de dinero que ha debido colocar a disposición de la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández, o en su defecto, de su única heredera, la ciudadana Rosalba María Baute Simancas. Por consiguiente, la defensa relativa la prescripción de los cánones de arrendamiento anteriores al 1 de mayo de 2020, sería a todo evento improcedente con fundamento en el artículo 1973 del Código Civil, y así se decide. Resuelto lo anterior, corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre el fondo del presente asunto, para la cual observa que efectivamente la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández se dirigió a la empresa Heliotec C.A., en fecha 25 de octubre de 2005, para notificarle a ésta la revocatoria del poder que le había otorgado a la Inmobiliaria Solidez C.A., para que esta empresa administrara sus bienes. De lo que se infiere que los depósitos o consignaciones no podían efectuarse a ésta última por haber perdido su condición de administradora y, por tanto, su legitimidad para recibir el pago del canon de arrendamiento. Adicionalmente, este Tribunal observa que las nuevas consignaciones del canon de arrendamiento hechas por la parte demandada en la Oficina de Control de consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), mediante escrito del 24 de octubre de 2013, en beneficio de la inmobiliaria Solidez C.A., han debido notificarse de conformidad con lo establecido en el articulo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable ratione temporis, el cual preceptúa lo siguiente: …omisis… En este caso, consta de las resultas de la prueba de informes que las nuevas consignaciones realizadas el 24 de octubre de 2013, en la Oficina de Control de consignación de Arrendamientos (OCCAI), no fueron notificadas al beneficiario, ni a la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández, ni a su heredera Rosalba María Baute Simancas, ni a ninguna otra persona. Por lo tanto, estas nuevas consignaciones, en un órgano diferente al extinto Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no pueden considerarse como legitimamente efectuadas de conformidad con el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide. En consecuencia, este Tribunal considera que la empresa Heliotec C.A., no pagó oportunamente a su legítima beneficiaria el canon de arrendamiento, incurriendo así en la causal de desalojo alegada por la parte actora, ciudadana Rosalba María Baute Simancas, por haber dejado de pagar más de dos mensualidades consecutivas, de conformidad con el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, y así se decide. Por otra parte, este Tribunal considera que la empresa Heliotec C.A., se encuentra incursa en la causal de desalojo a que se refiere el literal e del artículo 40 del Decreto en Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, toda vez que de las resultas de la inspección judicial practicada en el local alquilado se evidenció que el mismo se encuentra en evidente estado de deterioro y abandono, con escombros y mobiliario en mal estado, así como en muy malas condiciones de aseo, observándose que en todas las paredes contiguas del local existen filtraciones que requieren de reparaciones mayores que ameritan sin lugar a dudas la necesidad de desocupación del inmueble, situación fáctica tan evidente que no amerita de conocimiento periciales para percibirlas. En efecto, según la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito por la demandada, se definen como reparaciones menores aquellas que individualmente consideradas sean inferiores al treinta por ciento (30%) del monto del canon de arrendamiento. Por interpretación en contrario, se consideran reparaciones mayores aquellas que superen el 30% del canon de arrendamiento. En este caso, el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de quinientos noventa y dos mil bolívares (Bs. 592.000), lo que significa que el 30% de esa cantidad es equivalente a ciento setenta y siete mil seiscientos bolivares (Bs. 177.600). Sin embargo, luego de las tres últimas reconversiones monetarias que le han quitado dieciocho (18) ceros al bolívar, pasando del bolívar fuerte al bolívar soberano y luego al bolivar digital, resulta obvio que esa cantidad es superada con el valor actual de apenas un (1$) dólar, lo que hace procedente en derecho considerar que cualquier reparación requerida sobre el inmueble que superior el 30% del canon de arrendamiento, sea considerada como una reparación mayor que amerita la desocupación del inmueble. En consecuencia, una vez analizadas y valoradas las pruebas de las partes, resulta forzoso concluir que la parte demandada, valga decir, la empresa Heliotec C.A., antes identificada, se encuentra incursa en las causales de desalojo previstas en los literales a y e del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, y así se decide…”. Vistos los términos en que fue dictada la sentencia de fecha 12 de junio de 2024, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Tribunal trae a colación lo expuesto por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de informes, en los términos siguientes: “…Nosotros JOSE LUIS RAMÍREZ y FEDERICO GASIBA CÁRDENAS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 3.533 y 71.407, respectivamente, actuando en nuestro carácter de apoderados judiciales de la demandada, sociedad mercantil “HELIOTEC C.A”., en el en el Juicio que por desalojo de local comercial ha incoado la ciudadana ROSALBA MARÍA BAUTE SIMANCAS, estando dentro de la oportunidad señalada en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil consignamos el presente escrito contentivo de los INFORMES. …omisis… Con fundamento en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil solicitamos del tribunal decrete la reposición de la presente causa al estado de la admisión y evacuación de la prueba testimonial promovida tempestivamente. En la sentencia recurrida de fecha 12 de junio de 2024, se incurrió en el vicio de quebrantamiento de formas sustanciales del proceso con menoscabo al derecho a la defensa, al negar indebidamente la reposición de la causa solicitada en la Audiencia de Juicio, con violación de los artículos 15, 206 y 509 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Tal como se ha expresado en la sentencia No. 427 del 19 de Julio del 2024 de la Sala de Casación Civil, “… es doctrina de esta Sala, que el quebrantamiento de las formas procesales en menoscabo del derecho a la defensas, constituye materia de orden público, el cual acontece solo …” por acto del tribunal, es decir, atribuible al juez al conculcar de forma flagrante el ejercicio a uno de los justiciables, esto es, imposibilitar alegatos o defensas, de promover o evacuar pruebas, o de recurrir la sentencia que considere la causa un gravamen en los términos previstos en la ley … “Esta doctrina de la Sala ha sido reiterada en los fallos n° 015, de fecha 14/2/2013., sentencia nº 857 del 9/12/2014, Sentencia N° 488 del 8/8/2016., y sentencia N° 007 del 31/1/2017. En la referida audiencia de Juicio se solicitó la reposición de la causa al estado de que se admitiera y evacuara la prueba de testigos promovida con el escrito de contestación de la demanda) (folio 148 al 151 – de la 1ra. Pieza), tal y como lo establece el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, siendo negada dicha reposición por el A-quo aduciendo en la sentencia recurrida textualmente lo siguiente (folio 54-pieza 3)”… cabe destacar que la obligación que impone el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil para que el demandado indique la lista de testigo, no puede asimilarse a la promoción de prueba, la cual debe hacerse después de que se lleve a cabo la audiencia preliminar, por cuanto en esta se establecen los límites de la controversia y abre al lapso de cinco (5) días de despacho para que las partes promuevan las pruebas de los hechos controvertidos. En consecuencia la reposición, causa para que admita una prueba de testigo no promovida en su debida oportunidad es improcedente. (Subrayado Nuestro) El criterio antes esbozado contradice abiertamente el espíritu propósito y razón del legislador contenido en el artículo 865 ejusdem, donde de manera clara y sin lugar a dudas fija la promoción de la prueba documental como la de los testigos con el escrito de contestación a la demanda, especificándose en el último aparte del artículo en cuestión si no se acompañare en esa oportunidad la prueba documental y la lista de los testigos no se le admitirá después. Cabe destacar de la norma citada que el lapso para promover la prueba testifical es con el escrito de contestación de la demanda, y no en el lapso de promoción de pruebas establecido en el artículo 868 del mencionado código ya que este lapso está referido a los otros tipos de pruebas tales como inspección judicial, experticia, informes entre otras. Por otra parte, en la sentencia recurrida, la juez a quo alego que esa reposición sería inútil, ya que esa prueba de testigo lo era para ratificar el contenido de unos documentos privados que no aportan nada al proceso, ya que no se referían ni a la falta de pago o estado de solvencia o pago de alquiler, menos aún a la necesidad de las reparaciones menores. Como puede apreciarse la juez de la recurrida valora la prueba de testigos de manera arbitraria, irracional y caprichosa al considerar, sin haber evacuado dicha prueba, que la misma no aportaba nada al proceso, lo cual es totalmente falso ya que de una lectura del libelo de demanda se puede constatar de manera fehaciente que allí se alegó que el abandono del inmueble por parte de nuestra representada por un tiempo de cuatro. 4) años fue la causa de que este requiriera de reparaciones mayores. La prueba testimonial es una herramienta trascendental para llevar al juez a la Convicción en relación con las proposiciones que se pretendan demostrar dentro el proceso. De lo narrado se puede afirmar que el juez de la recurrida al decidir el proceso, no cumplió con su obligación de mantener y proteger la garantías constitucionales referentes al derecho a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva establecida en los artículos 49, 26 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, avalando desigualdades o incumplimientos de formalidades esenciales, generando un estado de indefensión a nuestra mandante, violando así las garantías constitucionales antes mencionadas. Igualmente se violó el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil al menoscabar el derecho a la defensa de la demandada y romper el equilibrio que debe garantizarse a las partes litigantes, el articulo 206 ejusdem que obliga a los jueces procurar la estabilidad de los juicios corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal, y 509 del mismo Código que fija la obligación de analizar todos cuantas pruebas se hayan producido. Por lo anteriormente expuesto solicitamos formalmente a este Tribunal y debido a las graves violaciones denunciadas, reponga la presente causa al estado que sea admitida y evacuada la prueba testimonial tempestivamente promovida. …omisis… El artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 6° engloba los requisitos de forma que debe contener el escrito libelar, entre ellos tenemos que junto al libelo se debe acompañar el instrumento fundamental del cual se derive el derecho que pretende hacer valer la parte actora con la interposición de la demanda. La demandante plantea su pretensión alegando el carácter de heredera de la ciudadana NICOLASA CARMEN GONZÁLEZ DE HERNÁNDEZ y de administradora del inmueble No. 60. La demandante acompañó con su libelo de demanda como documentos fundamentales de su pretensión: el testamento otorgado por la ciudadana NICOLASA CARMEN GONZÁLEZ DE HERNÁNDEZ, ante la Oficina d Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 15 de mayo de 2007, inscrito bajo el No..10 Tomo 1 del protocolo 41° donde se acredita a la ciudadana Rosalba María Baute Simancas como única y universal Heredera; B) Planilla de Declaración Sucesoral No. 1490027143 presentada el 7 de julio de 2014 ante el servicio de Nacional Integrado de administración Aduanera y Tributaria (Seniat) en la que se evidencia ciudadana ROSALBA MARÍA BAUTE SIMANCAS es la Única y universal heredera de NICOLASA GONZÁLEZ DE HERNÁNDEZ como se dice dicha consignación ES PROPIETARIA DE TODOS SUS BINES INMUEBLES; y se sentencia del 8 de agosto de 2022, dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual decretó la medida cautelar innominada designando a la mencionada ciudadana como administradora del inmueble objeto de esta demanda. Es de Observar, ciudadano Juez, que la parte actora confiesa en su libelo que el documento de propiedad del inmueble local Comercial número 60, ubicado en la calle Sucre del Municipio Chacao, que se encuentra Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Sucre del estado Miranda en fecha 26 de septiembre de 1969, bajo el No. 12, Tomo 19 A Protocolo Primero, esta afirmación hecha en el libelo de la demanda es totalmente temeraria y falsa, toda vez que ese Registro a que se hace referencia si corresponde a dicho inmueble pero allí aparece como propietario del mismo CARLOS ALBERTO HERNÁNDEZ, cónyuge de la ciudadana NICOLASA GONZÁLEZ DE HERNÁNDEZ el cual falleció ab intestato el 17 de mayo o de 1985. Posteriormente a la muerte del mencionado ciudadano su cónyuge como única y universal heredera presentó la correspondiente declaración al Fisco Nacional donde aparece incluido el citado local comercial ubicado en el Municipio Chacao. Ahora bien, para el momento del otorgamiento del testamento otorgado a la demandante en fecha 15 de mayo de 2007, el inmueble objeto de la pretensión no le pertenecía tal como se evidencia de la certificación de gravámenes que cursa al folio 159 y vuelto de la primera pieza que señala como propietaria de ese bien a la Sociedad Mercantil Comercial Sucre desde el año 2001, es por ello que la demandante no acompañó el documento de propiedad del cual se dice ella heredera. Es más, si analizamos la declaración sucesoral presentada ante el SENIAT se puede constatar que en la misma la presunta heredera señala como documento de propiedad la declaración sucesoral del ciudadano Carlos Alberto Hernández cónyuge de la ciudadana Nicolasa González de Hernández. De lo antes expuesto se evidencia que la ciudadana Rosalba Baute Simancas para el momento de presentar la demanda NO TENIA LA CUALIDAD NECESARIA PARA ELLO, ya que como lo establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 402 de fecha 10 de julio de 2024 …” los certificados de Solvencia de sucesión y donaciones emanados del SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACION ADUANERA Y TRIBUTARIA … las cuales no constituyen prueba fehaciente para demostrar la condición de propietario que habría ostentado el causante… en razón de la inexistencia del documento fehaciente destinado a la demostración del derecho de propiedad sobre el inmueble…”. Es tal la falta de cualidad de la demandante para intentar la acción que la declaración sucesoral por ella presentada ante el SENIAT en fecha 7 de julio de 2014 no tiene certificado de solvencia alguna, por no haber cumplido con los requerimientos señalados por el mencionado organismo tal como quedó demostrado a través la prueba de informe evacuada contentiva de las resultas del SENIAT, de fecha 12 de agosto de 2023 y que cursa a los folios 287 al 295 del cuaderno de medidas. En cuanto al nombramiento de administradora que le hiciere el Juzgado Sexto de Primera Instancia, ello la faculta para simple actos de administración ya que de dicha sentencia no se desprende que la mencionada administradora tenga facultad expresa para realizar actos de disposición. Como consecuencia de lo antes expuesto solicitamos de este Tribunal Superior declare la Inadmisibilidad de la referida demanda. Por otra parte, denunciamos ante este Tribunal el desorden procesal que existe en la presente causa caracterizado por la confluencia de diversas y contradictorias decisiones, una de naturaleza Penal y otra correspondiente a la Jurisdicción Civil, que acarrearon al Juez A quo a producir errores judiciales en la Sentencia Apelada, Perjudicando y poniendo en entredicho la eficacia y majestad de la justicia. En efecto la parte actora trajo a los autos una sentencia infame proferida el Juzgado Estadal en Funciones de Control del Área Primero de la Primera Instancia Metropolitana de Caracas de fecha 23 de agosto de 2023, posterior a la fecha de la introducción de la demanda de desalojo del local comercial No. 60, donde como medida cautelar en beneficio de la ciudadana Rosalba María Baute Simancas, decretó …” su cualidad como administradora del cien por ciento (100%) del capital social de la Sociedad Mercantil Sucre C.A., con el fin de que vigile, control, supervise y disponga de dichos bienes conforme al derecho que le asiste durante todo el tiempo que dure el proceso penal y posterior a ello”. Esta sentencia cursa en copia certificada del folio 225 al 233 dela segunda a pieza del expediente. La sentencia en cuestión extralimita el contenido del artículo 518 del Código Orgánico Procesal Penal remite en materia de medidas cautelares al artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, es decir que dichas medidas cautelares obligatoriamente deben decretarse procediéndose al embargo de bienes muebles; o al secuestro de bienes determinados; o a la prohibición de enajenar y gravar, pero nunca entregarle a al parte la titularidad o propiedad de la acción de una sociedad mercantil. Es por ello, que esa Sentencia Penal debe ser declarada nula de nulidad absoluta, ya que además usurpa funciones de la jurisdicción civil y que de conformidad con nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 138, “Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos”. También la parte accionante consigna durante la celebración de la audiencia de juicio una copia certificada proferida por el Juzgado Octavo de la Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 20 de marzo de 2024, posterior a la fecha de presentación de la demanda por desalojo incoada por la ciudadana ROSALBA MARÍA BAUTE SIMANCAS, sobre el local comercial No. 60, contra la empresa (mercantil sucre C.A.,) donde ella aparece también como demandante y como demandada, ya que según ella era la única dueña de las acciones de la referida sociedad mercantil, es decir actuando como juez y parte. En virtud de tales sentencias que fueron presentadas extemporáneamente y por ser además posteriores a la presentación de la demanda de desalojo, y no por lo tanto acompañada con el libelo de demanda a tal y como proscribe el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil por la cual el A-quo no debió apreciarlas, lo que llevo a la juez del tribunal de la causa incurriera en un error judicial al afirmar que la parte actora si tenía cualidad e interés ya que el inmueble objeto de la acción era de su propiedad En razón de ello pedimos sea declara inadmisible la demanda por desalojo del local comercial No. 60. … omisis… En cuanto a la prueba de inspección judicial se denuncia la infracción por errónea interpretación de los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil y 1428 del Código Civil ya que la juez de la recurrida al valorar dicha prueba lo hizo de forma desacertada. Al folio 11 del libelo de demanda se lee textualmente lo siguiente..."Adicionalmente, es importante señalar que el abandono del inmueble requiere reparaciones mayores que ameritan la necesidad de desocupar el inmueble, frente al deterioro de las propiedades contiguas con motivo de filtraciones y la falta de mantenimiento...". A los fines de probar tales hechos la parte actora promovió una inspección judicial en el inmueble objeto de la demanda en los siguientes términos (folio 13 de la 1ra. pieza),...", que se deje constancia del estado en que se encuentra el inmueble, así como de las filtraciones y falta de mantenimiento del mismo, desprendimiento del friso, deterioro de la pintura, daño y desprendimiento del techo raso, daño en el piso y en el baño, además de manchas suciedad y desorden...". En fecha 10 de abril de 2024, el tribunal de la causa practicó la inspección ocular (folios 374 y 375 de la tercera pieza) dejando constancia 1) que el inmueble se encontraba en estado de deterioro y abandono con escombros, en malas condiciones de aseo. Es de advertir, ciudadano Juez, sobre este particular que el inmueble objeto de la inspección judicial fue afectado por una medida de secuestro dictada por el A quo, en fecha 30 de marzo de 2023 (folios 28 al 32 del cuaderno de medidas), la cual continuó desarrollándose en día 20 de abril de 2023 (folio 49 al 63 de la misma pieza) y que trajo como consecuencia un desmantelamiento de los equipos y maquinarias en su totalidad quedando el inmueble en un estado diferente al que se encontraba en el mes de abril de 2023. Ya que por los daños causados al desincorporar los equipos se modificó estado del inmueble e igualmente el polvo acumulado es consecuencia del cierre del local desde la fecha del secuestro hasta cuando se practicó la inspección de fecha 10 de abril 2024, ya que el mismo quedo en posesión del demandante; 2- Se dejó constancia de la afectación de las paredes contiguas del local de al lado por la filtración existente en uno de los espacios del inmueble objeto de inspección. La prueba de inspección Judicial a que se refiere los artículos citados, tiene como finalidad permitir al juez dejar constancia a través de los sentidos de las circunstancias de hecho constatables en un momento dado. Cabe resaltar ciudadano Juez, los elementos aportados por vía de inspección judicial tales como concepción, criterios, opiniones o hechos no verificados, en el momento de evacuación de la prueba estaría violentando el contenido de las reglas que el legislador implanto al regularla. En la referida inspección la Juez de la recurrida dice observar una fuerte filtración que afecta las paredes contiguas del local, verificándose así una extralimitación del objeto de la misma en aplicación del artículo 472 del Código de Procedimiento Civil al afirmar y establecer el hecho relativo a la controversia como tal punto que el establecimiento de ese hecho (las Filtraciones) no es una cuestión que pudiere ser apreciada directamente a través de los sentidos del órgano inspector y además de dejar constancia de daños en paredes contiguas sin el debido ingreso al local contiguo ya que de apreciarse así se desnaturalizaría el objeto de la misma, ya que esos hechos constituyen materia de una experticia y así expresamente lo alegamos. El Juez deberá hacer una relación de lo practicado limitándose a los hechos que estén a la vista, o sea, que puedan ser apreciados por los sentidos sin avanzar opinión ni hacer apreciaciones sobre ello. Vale la pena recordar como decía el procesalista SANOJO el juez debe dejar constancia de la verdad y no de lo que quiere la parte que se diga. En consecuencia, solicitamos de este tribunal declare irrelevante y contraria a derecho la tantas veces mencionada inspección judicial LA CUAL PEDIMOS SEA DESECHADA Y NO APRECIADA EN SU VALOR PROBATORIO. …omisis… La prescripción extintiva es el modo de extinguir una obligación derivada de una obligación legal pre existente, debido al inercia del acreedor y al paso del tiempo y que proporciona al deudor una excepción para rechazar la acción que el pretendiente promueve contra el en el acto de contestación de la demanda se alegó la prescripción de las pensiones de los arrendamiento anteriores al primero de mayo de 2020, por haber trascurrido más de 3 años sin que se hubiere ejercido acción alguna de cobro, tal como lo establece el artículo 1980 del Código Civil. El escrito presentado por la accionante en la subsanación de las cuestiones previas, donde señaló que el pago del alquiler correspondiente a los meses de abril mayo junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2012, fueron consignados de manera extemporánea, fundamentándose en ello para solicitar el desalojo de conformidad con el articulo 40 literales A y E del” DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL. En la Sentencia recurrida se dice que en la defensa de prescripción implica el reconocimiento del hecho que le sirve como causa al derecho pretendido, es decir implica un reconocimiento implícito sobre la falta de pago del canon de arrendamiento (folio 57 de la Tercera pieza) Es Cierto, que la defensa de prescripción implica el reconocimiento de la consignaciones efectuadas durante los meses a que se refiere al escrito de subsanación de las cuestiones previas, pero también es cierto que dicha defensa extingue la a acción que tiene el acreedor para intentar cualquier reclamación con relación a ellas. Es por ello que la acción para demandar su pago por la extemporaneidad de esas pensiones quedó extinguida por el transcurso del tiempo sin haber ejercido la reclamación pertinente dentro del lapso indicado del articulo 1980 ejusdem. No es cierto, que se haya interrumpido la prescripción de conformidad con el articulo 1973 Ibídem, tal como lo se expresa en la sentencia, según el cual la prescripción se interrumpe civilmente cuando el deudor reconoce el derecho contra quien ella había comenzado a correr. En el presente caso nuestra representada HELIOTEC C.A., durante el lapso de los tres años a que se refiere el artículo 1980 de la norma sustantiva civil no reconoció a través de documentos o por cualquier otra forma de expresión el derecho del demandante provenientes de esos cánones de arrendamiento que según ellas fueron consignados extemporáneamente. En consecuencia, solicitamos que la causal invocada contenida en el Literal A del Artículo 40 del DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL. Sea considerada improcedente. Y ASI EXPRESAMENTE SE ALEGA. Para concluir, debemos conforme a los fundamentos de hecho y derecho indicados que han venido conculcando normas de orden público y contravenciones a la Constitución de la República. DECLARE CON LUGAR LA APELACIÓN CON TODOS LOS PRONUNCIAMIENTOS DE LEY…” (copiado textualmente) En este orden de ideas, este Tribunal trae a colación lo expuesto por la representación judicial de la parte actora en su escrito de informes, en los términos siguientes: “…Quien suscribe RUBEN ELIAS RODRIGUEZ LOBO, venezolano, mayor de edad, soltero, abogado, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 12.396.118, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 75.439, actuando en este acto en mi condición de apoderado judicial de la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS, venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 11.667.410, carácter que se evidencia del instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 25 de noviembre de 2021, bajo el N° 3, Tomo 140 del libro de autenticaciones respectivo; ante usted muy respetuosamente acudo para presentar el escrito de informes a que se refiere el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, en los términos que se indican a continuación: El juicio de desalojo a que se contrae el presente asunto se circunscribe a determinar en primer lugar si la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS tiene o no cualidad para presentar la demanda contra la empresa HELIOTEC C.A., y, en según lugar, una vez que se determine que si tiene cualidad e interés para demandar el desalojo, proceder a verificar si la empresa demandada ha pagado o no de manera oportuna los cánones de arrendamiento en su condición de arrendataria, a su legitima beneficiaria que no es otra que la propietaria del inmueble. Sobre el primer punto, la decisión apelada dejó establecido como punto previo lo que se copia a continuación sobre la cualidad. Veamos: …omisis… De la transcripción ut supra se evidencian varios aspectos sobre la cualidad y el interés de ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS para presentar la demanda de desalojo contra la empresa HELIOTEC C.A., que podemos resumir así: 1) ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS en la única y universal heredera de la ciudadana NICOLASA CAMEN GONZÁLEZ DE HERNÁNDEZ, según consta del testamento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 15 de mayo de 2007, bajo el N° 10, Tomo 1 del Protocolo Cuarto, así como de la Declaración Sucesoral N° 1490027143, Expediente 141042, presentada el 7 de julio de 2014 ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), donde se menciona entre los bienes del acervo hereditario, la casa o local comercial N° 60 ubicada en la Calle Sucre del Municipio Chacao del Estado Miranda. 2) Antes de presentar la demanda de desalojo, ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS, es designada como ADMINISTRADORA PROVISIONAL de las casas 24, 54, 56, 58, 60 y 62 ubicadas en el Municipio Chacao, en el expediente AP11-V-FALLAS-2024-000489, contentivo del juicio de nulidad absoluta que sigue ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS contra la empresa MERCANTIL SUCRE C.A, según se evidencia de la sentencia dictada el 8 de agosto de 2002, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial. 3) Según la sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 20 de marzo de 2024, consignada en copia certificada durante el debate oral, la demanda de nulidad absoluta de contrato interpuesta por ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS contra MERCANTIL SUCRE C.A., se declaró con lugar y, como consecuencia de ello, se declaró la nulidad absoluta de la venta entre NICOLASA CARMEN GONZÁLEZ DE HERNÁNDEZ y la empresa MERCANTIL SUCRE, oficiándose al Registrador Inmobiliario para que procediera a estampar las notas marginales correspondientes a la nulidad, con lo cual quedó demostrado que ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS si es la propietaria del inmueble. Esta sentencia adquirió el carácter de cosa juzgada material y formal. 4) En el expediente consta que la empresa MERCANTIL SUCRE C.A., actuó como tercera coadyuvante de la parte demandante, valga decir, de la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS, alegando entre otra cosas, que la venta entre NICOLASA CARMEN GONZÁLEZ DE HERNÁNDEZ Y MERCANTIL SUCRE C.A., había sido producto de un hecho punible, y que la legitima propietaria del inmueble era ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS, quien además es también la única accionista de MERCANTIL SUCRE C.A., y la Presidente de la Junta Directiva, según se evidencia del acta de asamblea extraordinaria de accionistas, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18 de octubre de 2023, bajo el N° 6, Tomo 956-A. Todos estos instrumentos son documentos públicos que demuestran la cualidad y el interés de ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS para demandar el desalojo del inmueble, y constan en el expediente y se dan aquí por reproducidos. Sin embargo, de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, consigno nuevamente en este acto una copia certificada de la sentencia que declaró la nulidad de la venta a MERCANTIL SUCRE C.A., lo que convierte a ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS en la única propietaria del inmueble. Una vez dilucidado lo anterior, debemos señalar lo que resolvió el Tribunal de la causa con respecto al fondo del litigio, esto es, con respecto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, así como la necesidad de realizar reparaciones en el inmueble que ameritan su desocupación. Sobre el particular, la decisión apelada estableció lo siguiente: …Omisis… Como puede verse, el arrendatario depositó cantidades de dinero en beneficio de la INMOBILIARIA SOLIDEZ C.A., aun cuando estaba en conocimiento de que ésta no tenía legitimidad para recibir el pago del alquiler por habérsele revocado el poder de administración, según se evidencia de la comunicación dirigida a la empresa HELIOTEC C.A., de fecha 25 de octubre de 2005, mediante la cual se hizo de su conocimiento la revocatoria del poder de administración, suministrándole los datos de una cuenta bancaria para que procediera a realizar los pagos correspondientes al canon de arrendamiento a nombre de su propietaria: NICOLASA CARMEN GONZÁLEZ DE HERNÁNDEZ. Adicionalmente, todos estos depósitos o consignaciones, además de ser extemporáneos, nunca se notificaron a su beneficiario ni a ninguna otra persona legitimada para poder retirarlos. De manera que, por aplicación del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable ratione temporis, dichas consignaciones no pueden considerarse como legítimamente efectuadas. Por consiguiente, la falta de pago quedó debidamente probada. Igualmente, quedó plenamente demostrado, a través de la prueba de inspección judicial, el estado de evidente deterioro y abandono en que se encontraba el inmueble, observándose que en todas las paredes contiguas del local existen filtraciones que requieren de reparaciones mayores que ameritan la necesidad de desocupación del inmueble. Reparaciones que exceden del 30% del canon de arrendamiento, por lo cual han de considerarse reparaciones mayores según los términos del contrato. Cabe destacar, que el inmueble a que se contrae el presente asunto se encontraba cerrado para el momento en que se presentó la demanda. Sus representantes legales se fueron del país según se evidencia del movimiento migratorio, así como de las gestiones que hizo el alguacil para citar a la empresa demandada. En razón de ello, el SUNDEE declaró concluido la vía administrativa, ante la imposibilidad de llevar adelante una audiencia de conciliación entre las partes. Además de ello, se puede observar que los apoderados judiciales de la empresa han actuado en este expediente con un poder otorgado desde España, lo que evidencia sin lugar a dudas que los representantes de la empresa no se encuentran en el país. Esto antecedentes se han querido destacar porque en realidad la empresa HELIOTEC C.A., no se encuentra operando en Venezuela desde hace varios años. Simplemente, tenía el local cerrado con oscuras pretensiones que salieron a relucir durante este juicio, donde uno de sus abogados me exigió una absurda cantidad de dinero a cambio de entregarme el local. O sea, que para ellos este juicio no es más que una oportunidad para sacar provecho. Por las razones antes expuestas, solicito que se declare sin lugar la apelación ejercida, confirmándose la sentencia apelada y ordenando el desalojo del inmueble, como es lo que corresponde a este caso, donde se han probado las causales de desalojo establecidas en la ley…” Por otra parte, vistos los términos en que se plantearon los informes de ambas partes, es imperativo para este Juzgador, traer a colación lo expuesto por la representación judicial de la parte actora, en sus respectivo escrito de observaciones a los informes, el cual fue plasmado en los términos que siguen: “…Quien suscribe RUBEN ELIAS RODRIGUEZ LOBO, venezolano, mayor de edad, soltero, abogado, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 12.396.118, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 75.439, actuando en este acto en mi condición de apoderado judicial de la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS, venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 11.667.410, carácter que se evidencia del instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 25 de noviembre de 2021, bajo el N° 3, Tomo 140 del libro de autenticaciones respectivo; ante usted muy respetuosamente acudo para presentar el escrito de observaciones a que se refiere el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, en los términos que se indican a continuación: …Omisis… En primer lugar, la contraparte pretende la reposición de la causa al estado de que se admita y se evacúe la prueba testimonial de los ciudadanos TERESA YAJAIRA MENDOZA DE PORRAS, MARÍA DOLORES MORALES PÉREZ y DAMELIS GONZÁLEZ, alegando que el Tribunal de la causa “valoró de manera arbitraria, irracional y caprichosa la referida prueba”. Se trata de una contradicción en sí misma, pues, no entendemos cómo pudo el Tribunal valorar de esa manera una prueba que no se admitió por no haberse promovido en su debida oportunidad. En efecto, el Tribunal de la causa expresó respecto a la petición de reposición de la causa lo siguiente: …omisis… De la anterior transcripción se puede evidenciar que la reposición de la causa al estado de que se admitiera la prueba de testigos se planteó en el debate oral y el Tribunal lo resolvió en la sentencia definitiva como punto previo al análisis de fondo. En dicha sentencia se establecen dos (2) motivos para declarar la improcedencia de la petición. El primero, es demoledor toda vez que la contraparte NO promovió pruebas dentro de los cinco días a que se refiere el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Mientras que el segundo hace referencia a la inutilidad de la reposición. En efecto, el procedimiento aplicable a la presente causa no es otro que el procedimiento oral a que se refiere el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. En dicho procedimiento se establece que después de verificada la contestación de la demanda y subsanadas o decididas las cuestiones previas, el Juez fijará uno de los cinco días siguientes para que tenga lugar la audiencia preliminar. En la referida audiencia, cada parte deberá expresar si conviene en alguno o algunos de los hechos de que trata probar la contraparte; aquellos que considere admitidos o probados; las pruebas que considere superfluas o impertinentes; y las que se propone aportar en el lapso probatorio, así como cualquier otra observación que contribuya a fijar los límites de la controversia. Dentro de los tres (3) días siguientes, el Juez hará la fijación de los hechos y de los límites de la controversia por auto razonado. En dicho auto también se abrirá el lapso probatorio por cinco (5) días para promover pruebas sobre el mérito de la causa. Por lo tanto, una vez que se establezcan los límites de la controversia y se abra el lapso probatorio, las partes deben cumplir con su carga procesal de promover las pruebas que consideren pertinentes para el mérito de la causa. En este caso, el demandado no cumplió con esa carga y por lo tanto, al no haber promovido ninguna prueba, mal puede pretender que el tribunal reponga la causa al estado de que se admita una prueba no promovida. Por consiguiente, la petición de reposición de la causa es improcedente. Pero profundizando un poco más en este tema, debemos señalar que la solicitud de reposición de la causa resulta inútil como bien ha sido considerado por la sentencia apelada. En efecto, los testigos que pretende evacuar la contraparte no son necesarios ni determinantes para la resolución del presente caso. En primer lugar, porque ellos han sido listados en la contestación de la demanda para ratificar las cartas de la asociación de vecinos, según las cuales, el local no se encontraba cerrado o abandonado, siendo que, al establecerse los límites de la controversia, este hecho no es uno de los que haya sido fijado por el Juez en su auto razonado. Por lo tanto, la prueba de testigos no aporta nada al presente juicio, toda vez que no tienen la capacidad de modificar el fallo apelado, el cual se extendió respecto al fondo del litigio en lo que atañe a la falta de pago del canon de arrendamiento y a las mejoras que necesita el inmueble y que ameritan su desocupación. Por las razones antes expuestas, solicito que se desestime la petición de reposición de la causa, no solo por constar en el expediente que esta prueba testimonial no ha sido promovida en su debida oportunidad, sino por resultar absolutamente inútil y proscrita por la Constitución, en el entendido que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales y menos aún tiene cabida dentro del proceso las reposiciones inútiles. En cuanto a la falta de cualidad de la parte actora para demandar el desalojo del inmueble, dizque por no tener la condición de propietaria del mismo, debo señalar que junto con el escrito de informes se consignó en copia certificada, la sentencia que declaró la nulidad de la venta entre Nicolasa Carmen González de Hernández y la empresa Mercantil Sucre C.A. Por consiguiente, una vez demostrada la condición de heredera que tiene Rosalba María Baute Simancas sobre todos los bienes de Nicolasa Carmen González de Hernández, resulta obvio su condición de propietaria y, por tanto, su cualidad e interés para demandar el desalojo. Ahora bien, la contraparte expresa que Rosalba María Baute Simancas sólo podrá probar su condición de propietaria con el Certificado de Solvencia que se expide con motivo de la Declaración de Impuestos sobre Sucesiones. Sin embargo, esta apreciación resulta equivocada por varias razones: En primer lugar, porque el certificado de solvencia sólo demuestra el pago del impuesto y se exige únicamente para el caso de que se pretenda enajenar o gravar el inmueble esto es, para el caso de que se realice un acto de disposición. Pero nunca se exige para los actos de administración, y menos aún para hacer valer en la vía jurisdiccional algún derecho sobre el inmueble. De hecho, el artículo 764 del Código Civil prevé que, para la administración de la cosa común sólo se requiere el acuerdo de los comuneros, empero, siendo Rosalba Baute la única y universal heredera de Nicolasa Carmen González de Hernández, no necesita ningún acuerdo previo, pudiendo adoptar las decisiones que considere pertinentes para la administración de los bienes de la herencia. Es de hacer notar, además, que Rosalba Baute, antes de proponer la demanda de desalojo, resultó designada como administradora provisional, por decisión del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, cuya decisión en copia certificada cursa en el expediente. Por otra parte, la contraparte confunde los actos de disposición con los actos de administración cuya naturaleza jurídica son absolutamente disímiles. Enajenar y gravar son actos de disposición que no se ejercen con la demanda de desalojo, la cual se corresponde más con un acto propio del administrador del inmueble. Por lo tanto, el alegato referido a la falta de cualidad e interés es improcedente y así respetuosamente pido que se declare. No quiero desperdiciar la oportunidad para referirme al supuesto “desorden Procesal” que invoca la contraparte, alegando cuestiones atinentes a la decisión dictada por el Juzgado de Control 1 del Circuito Judicial Penal de Caracas, según la cual, éste se habría extralimitado en su función cautelar, razón por la cual, solicita la declaratoria de nulidad absoluta. Sí, aunque parezca increíble, la contraparte pretende que este Tribunal Superior anule una decisión de un Tribunal Penal que se dictó en un procedimiento donde no es parte ni como imputado ni como víctima. En dicha causa penal, Rosalba Baute figura como víctima de varios hechos punibles, entre los que destacan la legitimación de capitales, la asociación para delinquir, la apropiación indebida calificada, entre otros, los cuales han sido imputados a las personas que defraudaron a Nicolasa Carmen González de Hernández. Nada de lo que ocurra en esa causa penal es de la incumbencia de la empresa Heliotec, ni de sus representantes legales, quien no participa en ella, ni ostentan ninguna condición dentro del proceso. De manera que sus argumentaciones al respecto resultan estrafalarias y lógicamente improcedentes. En lo que respecta a la prueba de inspección judicial, la contraparte señala que las apreciaciones del Juez respecto al polvo acumulado en el inmueble y las filtraciones que afectan paredes contiguas, son cuestiones que según él extralimitan el objeto de la prueba por cuanto ello ha debido ser materia de una experticia, razón por la cual considera que la prueba en cuestión es irrelevante y contraria a derecho. Pues bien, el Juez a través de sus sentidos puede dejar constancia de todo cuanto observa y aprecia en la evacuación de la prueba. En este caso, no se requiere de una experticia para percatarse a través de los sentidos cuál era la condición del inmueble y observar el grave deterioro del mismo, desde techos desprendidos, filtraciones y otros que podían apreciase sin necesidad de conocimientos periciales. Por lo tanto, los hechos apreciados no son irrelevantes. Por el contrario, ellos demostraron la necesidad real que existe para hacer reparaciones mayores en el inmueble que ameritan su desocupación. En consecuencia, la prueba de inspección no solo es relevante sino legal y pertinente para demostrar la causal de desalojo invocada, y con base en ella, se determinó la procedencia de la demanda. En lo que atañe a la prescripción de la acción, el Tribunal de la causa de un modo acertado indicó lo siguiente: ...omisis... En el caso de autos, la contraparte sostiene en su escrito de informes que la acción para demandar el pago de los cánones de arrendamiento quedó extinguida de conformidad con el artículo 1980 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1973 eiusdem. Sin embargo, la sentencia apelada desestimó este alegato, al precisar que la pretensión de la que trata el presente asunto no persigue el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas, sino el desalojo del inmueble. Por lo tanto, se trata de una pretensión distinta no sujeta al lapso de prescripción establecido en las normas invocadas. Cabe destacar, que la contraparte afirma que su representada no reconoció el derecho del demandante proveniente de los pagos de arrendamientos, pero esta afirmación no se corresponde con su actitud de consignar dichos pagos a nombre de un tercero no legitimado, lo que significa que sí reconoce la existencia de la obligación al punto que pretendió pagarla frente a un tercero no legitimado. De manera que, al no haber pagado el canon de arrendamiento a su legitima propietaria, valga decir, Nicolasa Carmen González de Hernández, o a su única y universal heredera, la ciudadana Rosalba Baute, o a quien sus derechos representan, resulta obvio que no cumplió con su obligación de pagar el alquiler a la persona legitimada para recibirlo. En consecuencia, los depósitos extemporáneos que se han consignado a favor de un tercero no legitimado ni autorizado por el propietario, a quien además se le revocó el poder de representación y se le notificó en debida forma al arrendatario, no pueden considerarse legítimos, menos aún si ni siquiera han sido notificados al beneficiario como lo exige la norma prevista en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable ratione temporis, por estar vigente para el momento en que se hizo la consignación…” Vistos los informes y observaciones explanados por las partes ante esta alzada, se pasa a examinar el caudal probatorio aportado por las partes en el curso de la presente causa, en los términos que siguen: *** Del Caudal Probatorio Aportado por las Partes El presente juicio se inicio por los trámites del procedimiento oral, contenido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: En razón de ello, se procede a examinar a tenor de lo dispuesto en los artículos 864 y 865 del Código Adjetivo, las pruebas acompañadas por las partes en la demanda y la contestación, respectivamente, y las pruebas promovidas dentro del lapso probatorio dispuesto en el dispositivo del artículo 868 eiusdem. Conforme a lo anterior, se aprecia del caudal probatorio, lo siguiente: De las Pruebas Promovidas por la parte actora: Promovió junto al escrito libelar: • Documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 26 de septiembre de 1969, bajo el N° 12, Tomo 19-A, Protocolo Primero, para demostrar que el ciudadano Carlos Alberto Hernández, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 29.585, adquirió para la comunidad conyugal que tenía con la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 989.420; un inmueble constituido por una casa y el lote de terreno donde está edificada, situada en Jurisdicción del antiguo Distrito Sucre hoy Municipio Chacao, en el lugar denominado Ensanche Mohedano o Mis Encantos, con frente a la Calle Sucre, distinguida con el número sesenta (60), la cual mide seis metros (6 mts) de ancho en su frente, los cuales se van reduciendo hasta medir aproximadamente cinco metros con veinte centímetros (5,20 mts) en el centro y prosigue reduciéndose hasta los cinco metros (5 mts) aproximadamente que conserva hasta el fondo, por un largo también aproximado de veinticinco metros (25 mts), cuyos linderos son: NORTE: Con inmueble que es o fue de Elio Vivas Sánchez; SUR: Que es su frente con la Calle Sucre, en medio que lo separa del terreno que es o fue del Coronel Carmelo Pulgar; ESTE: Con propiedad que es o fue de José del Gallego; y OESTE: Con casa que es o fue de Teófilo González. Por cuanto este documento no ha sido impugnado y se trata de un documento público, cuyos datos de registro se indicó en el libelo de la demanda, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. • Acta de defunción número 173 emanada del Jefe Civil de la Parroquia el Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, en la que se evidencia que El ciudadano Carlos Alberto Hernández, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 29.585, falleció el 17 de mayo de 1985, a sus 86 años de edad, y se encontraba casado con Nicolasa Carmen González de Hernández. No dejó hijos, pero sí bienes de fortuna. En conformidad con el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga eficacia y pleno valor probatorio, conforme con lo establecido en el artículo 11 de la Ley Orgánica de Registro Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. • Documento poder autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 49, Tomo 26 del libro de autenticaciones, mediante el cual, la ciudadana Nicolasa Carmen de Hernández, otorgó un poder especial a la empresa Inmobiliaria Solidez C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 8 de agosto de 1988, bajo el N° 30, Tomo 55-ASgdo., en fecha 25 de febrero de 2005, para que ésta administrara sus bienes. Por cuanto este documento no ha sido impugnado y se trata de un documento público, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, en conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. • Contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Guillermo Fernando Alvarado Marticorena, en representación de la Inmobiliaria Solidez C.A., y el ciudadano Jesús Gerardo del Castillo Moreau, en representación de la empresa Heliotec C.A., en fecha 1 de mayo de 2002, sobre el local comercial número 60 ubicado en la Calle Sucre del Municipio Chacao del Estado Miranda. Por tratarse de un documento privado, ha debido producirse en original para que tenga valor probatorio; sin embargo, es un hecho no controvertido entre las partes, la existencia de la relación arrendaticia, así como también la condición de arrendataria, que posee la empresa Heliotec C.A., lo cual ha reconocido expresamente en su escrito de contestación la demanda. Por lo tanto, se trata de un hecho exento de pruebas. Así se establece. • Comunicación de fecha 25 de octubre de 2005, mediante la cual, la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández, informó a la empresa Heliotec C.A., la revocatoria del poder conferido a la Inmobiliaria Solidez C.A., así como también, que los pagos del canon de arrendamiento debían efectuarse oportunamente en su cuenta del Banco de Venezuela. Otorgándosele pleno valor probatorio, por haberse producido dentro del lapso de promoción de pruebas, de conformidad con lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 860 eiusdem, por cuanto no es de los instrumentos fundamentales de la demanda. Así se establece. • Acta de fecha 28 de octubre de 2015, mediante la cual se deja constancia de la celebración de la audiencia de juicio oral y público, que se llevó contra los ciudadanos Guillermo Fernando Alvarado Marticorena y su cónyuge Elia Josefina Abad, en la que se condena a ésta última a cumplir la pena de seis (6) años de prisión por la comisión del delito de fraude en grado de continuidad y se declara la nulidad de los contratos de venta que se hicieron a favor de las empresas Mercantil Sucre e Inversiones 313755 C.A. Si bien dicho documento no se acompañó junto con el libelo de la demanda, si se expresó en éste el lugar donde se encontraba, de conformidad con el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil. Por lo tanto, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del código de Procedimiento Civil, y así se decide. • Documento contentivo del testamento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 15 de mayo de 2007, bajo el N° 10, Tomo 1 del Protocolo Cuarto, mediante el cual, la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández designa a la ciudadana Rosalba María Baute Simancas, como su única y universal heredera. Por cuanto este documento no ha sido impugnado y se trata de un documento público, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. • Acta de defunción N° 3213, emanada del Registrador Civil de la Parroquia Petare del Estado Miranda, mediante la cual se deja constancia del fallecimiento de la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández, en fecha 9 de diciembre de 2010, a consecuencia de una insuficiencia respiratoria aguda. Por tratarse de un documento público, este Tribunal le otorga eficacia y pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 11 de la Ley Orgánica de Registro Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. • Declaración Sucesoral N° 1490027143, Expediente 141042, presentada el 7 de julio de 2014 ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en la que se evidencia que la ciudadana Rosalba María Baute Simancas, venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 11.667.410, es la única heredera de Nicolasa Carmen González de Hernández, y que la casa número 60 ubicada en la Calle Sucre del Municipio Chacao del Estado Miranda, se encuentra entre los bienes de la sucesión. Por tratarse de un documento público administrativo, goza de una presunción de veracidad, por asimilarse a los instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, cuya eficacia no ha sido desvirtuada en el presente juicio, por la parte contraria, razón por la cual, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece. • Copia de la demanda presentada por la ciudadana Rosalba María Baute Simancas contra la empresa Mercantil Sucre C.A., la cual cursa en el expediente AP11-V-FALLAS-2022-000489, nomenclatura del Juzgado Sexto de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en la que se solicitó la declaratoria de inexistencia de la venta realizada por la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández a la empresa Mercantil Sucre C.A., sobre el local comercial número 60, entre otros. Por tratarse de un documento público que no ha sido impugnado, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. • Sentencia dictada el 8 de agosto de 2022, mediante la cual el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, decretó medida cautelar innominada, mediante la cual designó como Administradora Provisional de las casas distinguidas 24, 54, 56, 58, 60 y 62, a la ciudadana Rosalba María Baute Simancas, en su condición de única y universal heredera de Nicolasa Carmen González de Hernández, en el juicio de inexistencia de contrato de venta, que se hizo sobre las casas 24, 54, 56, 58, 60 y 62 ubicadas en jurisdicción del Municipio Chacao. Por tratarse de un documento público que no ha sido impugnado, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. • Sentencia dictada el 23 de agosto de 2023, por el Juzgado Primero (1°) Estadal de Primera Instancia en Función de Control del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se designó a la ciudadana Rosalba María Baute Simancas como administradora del cien (100%) por ciento del capital social de la empresa Mercantil Sucre C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 7 de agosto de 1972, bajo el N° 50, Tomo 85-A., de conformidad con el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, aplicable por remisión expresa del artículo 860 eiusdem. Al tratarse de un documento público, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, en conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. • Acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la empresa Mercantil Sucre C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18 de octubre de 2023, bajo el N° 6, Tomo 956-A, en la que se evidencia que la ciudadana Rosalba María Baute Simancas, es la única accionista de la empresa y la Presidenta de la Junta Directiva, de conformidad con el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, aplicable por remisión expresa del artículo 860 eiusdem. Al tratarse de un documento público, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. • Expediente de consignaciones N° 2005-200590000 que lleva la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), en la que se evidencian que la empresa Heliotec C.A., ha depositado cantidades de dinero a favor de la empresa Inmobiliaria Solidez C.A., desde el 2013 hasta el 2022, a pesar de que ésta no tiene legitimidad para recibir tales pagos, por haberle sido revocado el poder de administración otorgado por la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández, lo cual se le notificó al arrendatario mediante comunicación de fecha 25 de octubre de 2005, de conformidad con el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, aplicable por remisión expresa del artículo 860 ejusdem. Al tratarse de un documento público, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. De dicho documento se desprende, que la arrendataria ha realizado depósitos extemporáneos del canon de arrendamiento a favor de un tercero no legitimado, sin que la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), haya notificado al beneficiario, según los términos del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable ratione temporis, lo que evidencia la falta de pago a su legítimo beneficiario y por ende, la causal de desalojo prevista en el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial. Así se establece. En cuanto a la prueba de informes a que se refiere el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal observa, que mediante oficio N° CJ-110-2024 de fecha 18 de abril de 2024, la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), informó de los siguientes hechos litigiosos: • Que, si consta en el expediente de consignaciones, la comunicación de fecha 25 de octubre de 2005, dirigida por la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández a la empresa Heliotec C.A., mediante la cual se le participó a que la sociedad mercantil Inmobiliaria Solidez C.A., se le revocó el poder de administración y que el pago del canon de arrendamiento debía hacerse en su cuenta del Banco de Venezuela. • Que sí se evidencia del expediente de consignaciones, el pago correspondiente al mes de marzo de 2012, el cual fue hecho el 9 de abril de 2012, en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial de Caracas. • Que no se evidenció en el expediente de consignaciones, ningún depósito correspondiente a la fecha 24 de octubre de 2013, ni de los meses indicados desde abril de 2012, hasta diciembre de 2012, y • Que estos depósitos no han sido notificados a Rosalba María Baute Simancas, o Nicolasa Carmen González de Hernández, ni a la Inmobiliaria Solidez C.A., toda vez que la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), no realiza notificaciones al arrendador por consignaciones realizadas. De la referida prueba de informes, se desprende que la arrendataria ha hecho depósitos extemporáneos a favor de un tercero no legitimado para recibir el pago del alquiler, por haberle sido revocado el poder de administración, debidamente notificado por comunicación de fecha 25 de octubre de 2005, y que éstos depósitos que han sido efectuados desde el mes de octubre de 2013, en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), no han sido notificados al beneficiario, por lo tanto, no pueden considerarse legitimamente efectuados y como consecuencia de ello, queda acreditada la falta de pago del canon de arrendamiento. Así se establece. En cuanto a la prueba de inspección judicial, este Tribunal observa, que a través de dicha prueba se dejó constancia, mediante acta levantada a tal efecto, de lo que se trascribe a continuación: “…Al ingresar al mismo se observa que el inmueble que se encuentra en evidente estado de deterioro y abandono, con escombros y mobiliario en mal estado. Asimismo, se denota en muy malas condiciones de aseo, observándose que en todas las paredes contiguas del local de al lado por la filtración existente en unas de los espacios del inmueble objeto de la inspección. Se observa que una parte del techo se encuentra semi descubierta". Durante la evacuación de esta prueba, la parte demandada expuso y así se dejó constancia en el acta, que la causal de deterioro, demolición y reparaciones mayores, no fue alegada en la denuncia presentada ante el SUNDEE a los fines de obtener autorización para demandar el desalojo. Sin embargo, este Tribunal estima pertinente señalar que el agotamiento de la vía administrativa no es un requisito de admisibilidad de la demanda sino de la pretensión cautelar, evidenciándose en el expediente que la parte actora sí agotó la vía administrativa, como requisito previo a la solicitud de la medida de secuestro. Por lo tanto, las observaciones realizadas durante la evacuación de la prueba de inspección judicial, resultan intrascendentes…” Resuelto lo anterior, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a la prueba de inspección judicial y de ella logra establecer, que efectivamente el inmueble necesita reparaciones mayores, que exceden del treinta (30%) por ciento del canon de arrendamiento, las cuales ameritan su desocupación, razón por la cual, considera probada la causal de desalojo invocada. Así se establece. De las pruebas promovidas por la parte demandada: Promovió junto a la contestación de la demanda: • Una certificación de gravámenes contentiva de los últimos veinte (20) años, expedida por el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, donde consta que el titular del derecho de propiedad, sobre el inmueble número 60 ubicado en la Calle Sucre del Municipio Chacao, es la empresa Mercantil Sucre C.A., al menos hasta el 15 de mayo de 2023. Por tratarse de un documento público que no ha sido impugnado, este Tribunal le 20 otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. • Copia certificada de las actuaciones contenidas en el expediente N° 2005- 9000, relativas a las consignaciones del canon de arrendamiento a favor de la empresa Inmobiliaria Solidez C.A. Por cuanto esta prueba documental ha sido anteriormente valorada, se reitera su valor probatorio, en el sentido de que la arrendataria ha realizado depósitos extemporáneos del canon de arrendamiento a favor de un tercero no legitimado, sin que a Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), haya notificado al beneficiario, según los términos del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable ratione temporis, lo que evidencia la falta de pago a su legítimo beneficiario y por ende, la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, y así se decide. Así se establece. - • Sentencia definitivamente firme y ejecutoriada, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio y Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 6 de mayo de 2014, mediante la cual se declaró la prescripción de la acción de nulidad de venta, ejercida por la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández contra la empresa Mercantil Sucre C.A. Por tratarse de un documento público que no ha sido impugnado, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. - • Copia certificada del documento de propiedad del local número 60, protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 30 de mayo de 2001, donde consta que la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández, vendió el inmueble a la empresa Mercantil Sucre C.A. Por tratarse de un documento público que no ha sido impugnado, este Tribunal le Otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Codigo Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. - • Escrito presentado ante la Coordinación Estadal del SUNDEE de fecha 16 de mayo de 2023, mediante el cual se deja constancia de haber solicitado copia certificada integra del expediente administrativo N° DNPDI/1739/2022, ante la Consultoría Jurídica del SUNDEE. Por tratarse de un documento privado no emanado de la parte demandante, sino del propio demandado para procurarse una prueba sobre un hecho no controvertido, este Tribunal le niega valor probatorio. Así se establece. - • Constancia expedida por la Junta de Asochacao de fecha 17 de mayo de 2023, mediante la cual se certifica que el inmueble número 60 no se encontraba abandonado. Por tratarse de un documento emanado de tercero que ha debido ratificarse en juicio mediante la prueba testimonial, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le niega valor probatorio, al no haber promovido la prueba testimonial dentro del lapso de cinco días a que se refiere el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. - • Constancia expedida por la Junta Comunal Zona 4 de Chacao, de fecha 12 de mayo de 2023, mediante la cual se deja constancia de que el inmueble número 60 no se encuentra en estado de abandono. Por tratarse de un documento emanado de tercero que ha debido ratificarse en Juicio, mediante la prueba testimonial, en conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le niega valor probatorio, al no haberse promovido la prueba testimonial, dentro del lapso de cinco días, a que se refiere el artículo del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. - De las pruebas promovidas por el tercero coadyuvante de la parte actora: En lo que respecta a las pruebas de carácter documental, que han sido consignadas por la empresa Mercantil Sucre C.A., en su condición de tercero coadyuvante de la parte actora, este Tribunal observa lo siguiente: • En primer lugar, el tercero promovió la sentencia mediante la cual se condenó a la ciudadana Elia Josefina Abad, por la comisión del delito de fraude en grado de continuidad, perpetrado contra la ciudadana Nicolasa Carmen González de Hernández, dictada por el Juzgado Vigésimo Primero de Juicio del Circuito Judicial Penal de Caracas, a cumplir una pena de prisión de seis (6) años. Por tratarse de un documento público que no ha sido impugnado, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así de decide. • En segundo lugar, el tercero promovió la sentencia del 31 de enero de 2018, mediante la cual, la Sala 10 de la Corte de Apelaciones del Circuito Judicial Penal de Caracas, establece la comprobación del delito de fraude perpetrado por la ciudadana Elia Josefina Abad, contra Nicolasa Carmen González de Hernández. Por tratarse de un documento público que no ha sido impugnado, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide. • Por último, el tercero promovió el escrito contentivo de la demanda presentada por Rosalba María Baute Simancas, contra la empresa Mercantil Sucre C.A., donde solicita la declaratoria de inexistencia del contrato de venta del inmueble número 60, ubicado en la Calle Sucre del Municipio Chacao y el convenimiento de la demanda donde ésta reconoce la inexistencia del contrato por no haber pagado precio alguno por esa venta, y por haber constituido el delito de fraude en grado de continuidad. Por tratarse de un documento público que no ha sido impugnado, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide. Establecido lo anterior, se observa del caudal probatorio aportado en autos por las partes; así como, los alegatos y defensas explanados en el transcurso del proceso, como de las posiciones asumidas ante esta instancia y examinados los términos de la decisión apelada, se establece que el eje medular de la presente controversia, está circunscrito a la decisión tomada por el Juez del Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO (local comercial), fuera interpuesta por la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° V-11.667.410, contra la sociedad mercantil HELIOTEC, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18 de agosto del año 1961, bajo el N° 65, Tomo 70-A-Pro; ordenándose así, a la parte demandada a cancelar las costas, por haber resultado perdidosa en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.; decisión que fue recurrida por el abogado FEDERICO GASIBA CARDENAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, que fue asignada al conocimiento de este Tribunal, en razón de la insaculación efectuada el día 26 de junio de 2024, por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Ahora bien, se precisa que el Juzgador de Municipio, declaro con lugar la demanda por desalojo incoada por la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS, en contra de la sociedad mercantil HELIOTEC, C.A., fundamentando su decisión, siguiendo el principio de especialidad de las leyes y analizado el contenido de los literales “A y E” del articulo 40 previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y equiparando el contenido de las pruebas, consignadas, tanto por la parte actora como la parte demandada; así como, de las resultas obtenidas de la práctica de la inspección judicial, para concluir, que el destino del bien sujeto a arrendamiento, efectivamente necesita reparaciones mayores que exceden del treinta (30%) por ciento del canon de arrendamiento, las cuales ameritan su desocupación, recordando que la misma ley especial, prevé en los comentados literales A y E, el alcance de dicha legislación, los cuales expresan lo siguiente: Artículo 40: "...son causales de desalojo: a. Que el arrendador haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamientos y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. e. Que el bien inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado…” (Negritas y subrayado nuestro). Planteada así la controversia, pretendida de solución judicial y en virtud de que la acción que da origen a este juicio, es el desalojo de un local comercial producto del contrato de arrendamiento suscrito, este Tribunal considera oportuno y además necesario, traer a colación lo establecido en el artículo 1579 del Código Civil, según el cual: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella.” De manera que, el contrato de arrendamiento es una relación jurídica, que atiende a la bilateralidad sostenida por la presencia de obligaciones recíprocas, en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación. (Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Pág. 22.) En ese sentido, los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, establecen en relación al contrato y sus efectos, lo que de seguidas se transcribe: “Artículo 1133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico.”. “Artículo 1159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley “Artículo 1160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la ley…”. “Artículo 1167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. De las normas up-supra transcritas se infiere, que los contratos son manifestaciones de voluntad desarrolladas por las partes contratantes, quienes adquieren recíprocamente y como consecuencia de ellas, un cúmulo de derechos y obligaciones, que deben ser cumplidas en la misma forma y condiciones establecidas en el contrato suscrito. Por consiguiente, tenemos que en el caso que nos ocupa, la parte actora pretende el desalojo de un área constituida por un inmueble y el lote de terreno situada en Jurisdicción del antiguo Distrito Sucre, hoy Municipio Chacao, en el lugar denominado Ensanche Mohedano o Mis Encantos, con frente a la Calle Sucre, distinguida con el número sesenta (60), la cual mide seis metros (6 mts) de ancho en su frente, los cuales se van reduciendo hasta medir aproximadamente cinco metros con veinte centímetros (5,20 mts) en el centro y prosigue reduciéndose hasta los cinco metros (5 mts) aproximadamente, que conserva hasta el fondo, por un largo también aproximado de veinticinco metros (25 mts), cuyos linderos son: NORTE: Con inmueble que es o fue de Elio Vivas Sánchez; SUR: Que es su frente con la Calle Sucre, en medio que lo separa del terreno que es o fue del Coronel Carmelo Pulgar; ESTE: Con propiedad que es o fue de José del Gallego; y OESTE: Con casa que es o fue de Teófilo González, que mediante contrato suscrito, se le dio en arrendamiento a la sociedad mercantil HELIOTEC, C.A., toda vez que, a su decir, la misma incurrió en los supuestos establecidos en los literales A y E del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que trajo como consecuencia, la finalización del contrato de arrendamiento. Establecido lo anterior, es menester para quien aquí decide, hacer mención sobre los fundamentos de hecho y de derecho anunciados en fecha 05 de agosto de 2024, por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de informes, mediante el cual alega que el juzgador de municipio, no delibero adecuadamente sobre los siguientes ítems: la reposición de la causa; la falta de cualidad de la demandante; la inspección ocular y por último la prescripción. De lo anteriormente trascrito, se evidencia del informe consignado por la representación judicial de la parte demandada que, entre sus alegatos está la reposición de la causa, con fundamento en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, al estado de admisión y evacuación de la prueba testimonial promovida tempestivamente, puesto que a su decir, el juzgador de municipio en la sentencia recurrida de fecha 12 de junio de 2024, incurrió en el vicio de quebrantamiento de formas sustanciales del proceso, con menoscabo al derecho a la defensa, al negar indebidamente la reposición de la causa solicitada en la Audiencia de Juicio, en violación de los artículos 15, 206 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. En efecto mediante decisión de fecha 12 de junio de 2024, el A-Quo, declara improcedente la solicitud de reposición de la causa, con fundamento en la disposición del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece las directrices a seguir para la resolución de conflictos basados en el procedimiento Oral, en los términos siguientes: Artículo 868. —Si el demandado no diere contestación a la demanda oportunamente se aplicará lo dispuesto en el artículo 362, pero en este caso, el demandado deberá promover todas las pruebas de que quiera valerse, en el plazo de cinco días siguientes a la contestación omitida y en su defecto se procederá como se indica en la última parte del artículo 362. Verificada oportunamente la contestación y subsanadas o decididas las cuestiones previas que el demandado hubiere propuesto, el Tribunal fijará uno de los cinco días siguientes y la hora para que tenga lugar la audiencia preliminar en la cual cada parte deberá expresar si conviene en alguno o algunos de los hechos que trata de probar la contraparte, determinándolos con claridad; aquéllos que consideren admitidos o probados con las pruebas aportadas con la demanda y la contestación; las pruebas que consideren superfluas o impertinentes, o dilatorias y las que se proponen aportar en el lapso probatorio y cualesquiera otras observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia. De esta audiencia se levantará acta y se agregarán a ella los escritos que hayan presentado las partes. Aunque las partes o alguna de ellas no hubiesen concurrido a la audiencia preliminar, el Tribunal hará la fijación de los hechos y de los límites de la controversia dentro de los tres días siguientes por auto razonado en el cual abrirá también el lapso probatorio de cinco días para promover pruebas sobre el mérito de la causa. Admitidas las pruebas, se evacuarán las inspecciones y experticias que se hayan promovido en el plazo que fije el Tribunal tomando en cuenta la complejidad de la prueba. Este plazo no será superior al ordinario. En ningún caso el Tribunal autorizará declaraciones de testigos ni posiciones juradas mediante comisionados, fuera del debate oral. Cualquiera que sea el domicilio de los testigos, la parte promovente tendrá la carga de presentarlo para su declaración en el debate oral, sin necesidad de citación, pero el absolvente de posiciones será citado para este acto sin perjuicio de lo dispuesto en el Artículo 406. (Negritas y Subrayado Nuestro) En base al contenido de la citada norma, no escapa a la vista de este sentenciador, que para el momento de la apertura del lapso probatorio de cinco 5 días de despacho, como lo establece el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, mediante auto razonada de fecha 12 de marzo de 2024, la representación judicial de la parte demandada, se presentó por ante el tribunal A-Quo, vencido el lapso up-supra mencionado; es decir, en fecha 20 de marzo de 2024, alegando que en fecha 12 y 14 de mismo mes y año, reviso el expediente y que en el mismo, no se encontraba la publicación del auto estableciendo dicho lapso probatorio, motivo por el cual solicito la reapertura del mismo. Hechos que después fueron desmentidos y cotejados con la información suministrada por la Unidad de Archivo de ese Circuito Judicial, con lo cual queda totalmente aclarado el proceder del juzgador de Municipio, al declarar improcedente la solicitud de reapertura hecha por la representación judicial de la parte demandada, pues no es obligación del Juzgador de municipio, suplir las cargas procesales que le corresponde a las partes, ni mucho menos premiar la falta de probidad de una de las partes en el litigio, por esta razón se desecha totalmente la solicitud realizada por la representación judicial de la parte demandada, de reponer la causa al estado de reapertura del lapso probatorio, y así formalmente se decide. En este mismo sentido, la representación judicial de la parte demandada alego la falta de cualidad de la demandante, puesto que a su decir, la ciudadana Rosalba Baute Simancas para el momento de presentar la demanda, no tenía la cualidad necesaria para ello y que el nombramiento de administradora que le hiciere el Juzgado Sexto de Primera Instancia, solo la facultaba para simples actos de administración, ya que a su decir, de dicha sentencia no se desprende que la mencionada administradora, tenga facultad expresa para realizar actos de disposición y por ende solicito a esta superioridad, declare la Inadmisibilidad de la referida demanda. Cabe destacar que la ciudadana Rosalba María Baute Simancas es la única y universal heredera del de-cujus y en consecuencia la titular de los derechos sobre el inmueble objeto del presente litigio; evidenciándose de esta manera, que la decisión tomada por el Tribunal de Municipio fue acertada al momento de considerar, que el alegato referido a la falta de cualidad de la ciudadana Rosalba María Baute Simancas, es Improcedente, puesto que la misma parte demandante en su escrito de informes, lo afirma y confirma al decir que: “La demandante acompañó con su libelo de demanda como documentos fundamentales de su pretensión: el testamento otorgado por la ciudadana NICOLASA CARMEN GONZÁLEZ DE HERNÁNDEZ, ante la Oficina d Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 15 de mayo de 2007, inscrito bajo el No..10 Tomo 1 del protocolo 41°, donde se acredita a la ciudadana Rosalba María Baute Simancas como única y universal Heredera; B) Planilla de Declaración Sucesoral No. 1490027143, presentada el 7 de julio de 2014 ante el servicio Nacional Integrado de administración Aduanera y Tributaria (Seniat), en la que se evidencia que la ciudadana ROSALBA MARÍA BAUTE SIMANCAS es la Única y universal heredera de NICOLASA GONZÁLEZ DE HERNÁNDEZ, lo que la acredita como PROPIETARIA DE TODOS SUS BIENES INMUEBLES”. Sin dejar de lado que existe un documento público que la acredita; en consecuencia, es evidente para quien aquí suscribe, que la solicitud de la representación judicial de la parte demandada, no puede prosperar por ser improcedente. Y así formalmente se decide. En este orden de ideas, la representación judicial de la parte demandada, alegó en su escrito de informes, la infracción por errónea interpretación de los artículos 472 del Código de Procedimiento civil y el 1428 del Código Civil, puesto que, a su entender, la juez de Municipio al realizar la valoración de la Inspección ocular, valoro dicha prueba de forma errónea. Para quien aquí suscribe, al realizar una revisión exhaustiva del informe sobre la inspección ocular que cursa a los a los folios 374 y 375 de la tercera pieza, pude evidenciar, que en dicho informe se dejó constancia de las circunstancias o el estado del bien inmueble, de lo observado por el juzgador de municipio, que dejó constancia de lo que pudo apreciar a simple vista, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales y es por este motivo, que para quien aquí suscribe, nada tiene que objetar o alegar sobre la valoración de la prueba de informe ocular, realizada por el tribunal de municipio y así se decide. En este mismo orden y dirección, la representación judicial de la parte demandada, alegó en su escrito de informes la prescripción extintiva de la obligación de las pensiones de los arrendamientos anteriores, al primero de mayo del año 2020, por haber trascurrido más de 3 años sin que se hubiese ejercido acción alguna de cobro, tal como lo establece el artículo 1980 del Código civil, en la siguiente forma: “Artículo 1.980.- Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos.” (Negritas y Subrayado Nuestro) Al respecto el juzgador de Municipio se pronunció exponiendo lo siguiente: “…que la prestación principal no tiene por objeto el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas, sino el desalojo del inmueble por falta de pago de estas. De modo que, al no ventilarse el cobro de cánones de arrendamiento, resulta forzoso declarar improcedente dicha defensa perentoria…” Hecha las observaciones anteriores, es menester para quien aquí suscribe dilucidar sobre las afirmaciones realizadas por el recurrente y para ello se trae a colación un extracto de la sentencia de fecha 09-05-2018, N°AP71-R-2018-000272, del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de al Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, caso Inversiones Fonseca C.A. & Mircian Imaira Frigara de Talavera, por resolución de contrato: “…Así pues que la prescripción a la obligación de pago de los cánones de arrendamiento prescribe a los 3 años, tal como lo establece el art. 1.980 y la prescripción de las acciones personales es de 10 años, tal como lo señala el art. 1977 del Código Civil, constando entonces una clara diferenciación en el objeto y el tiempo de ambas prescripciones, por lo cual, en el presente caso se declara la prescripción de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento en virtud del tiempo transcurrido para hacer valer su derecho al cobro, no obstante a ello, la acción de resolución de contrato per se no está prescrita, por cuanto no han transcurrido diez años para que opere la prescripción de la acción, en tal sentido y realizada la diferenciación correspondiente, aprecia esta superioridad que el a quo yerra al confundir dichas prescripciones y declarar por ende la prescripción de la acción de resolución de contrato interpuesta tal como lo hizo en el fallo apelado, siendo que lo correcto es que debió declarar la prescripción de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento, por lo cual la misma debe ser modificada, y así se establece…”(Negritas y Subrayado Nuestro) Con referencia a lo anterior, para quien aquí suscribe, resulta de claridad meridiana que la solicitud de prescripción o extinción de la obligación de pagar el canon de arrendamiento por parte del arrendatario, nada tiene que ver con la resolución del contrato de arrendamiento y para el caso que nos ocupa su desalojo, por tratarse de una acción de índole personal, que prescribe al transcurrir diez (10) años sin que la parte haga uso de su acción, por ende, la respectiva prescripción presentada por la representación judicial de la parte demandada, no puede prosperar en el presente litigio, y así formalmente se decide. Con fundamento en la jurisprudencia citada y anterior analisis, resulta oportuno para este sentenciador, traer a colación lo establecido en Sentencia N° 401/29-6-2016, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que establece: “La doctrina calificada, pone el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos en la voluntad de las partes quienes se obligan. El principio de consensualismo en la formación de los contratos, es la regla propia según la cual, los contratos se perfeccionan por la simple voluntad de las partes, sin necesidad de que se exija ninguna ritualidad o forma. (Vid. MÉLICH-ORSINI, José. (2006). “Doctrina General del Contrato”. Académica de Ciencias Políticas y Sociales, Centro de Investigaciones Jurídicas. 4° Edición. Caracas-Venezuela. p. 41). “La seguridad en los negocios jurídicos, descansa sobre este principio, pues las partes tienen derecho a saber a qué atenerse sobre la situación contractual creada por el mutuo consentimiento de éstos, la cual deberá permanecer inalterable hasta el definitivo cumplimiento del contrato o cuando así lo autorice la ley, reconociéndose con ello, la autarquía de los individuos en la configuración creadora de sus relaciones jurídicas. El ordenamiento jurídico, no puede dejar de reconocer en la persona, un ámbito de auto soberanía para reglamentar sus propias situaciones jurídicas y, a través de ellas dar cauce a sus fines, intereses y aspiraciones. A tal efecto, la Carta Política de la República Bolivariana de Venezuela ha consagrado en su artículo 20 el derecho al libre desenvolvimiento de la personalidad como derecho humano fundamental, el cual debe colegirse con el derecho de libertad económica contemplado en el artículo 112 del mismo texto constitucional, que determina la libertad de las personas para establecer sus relaciones contractuales, solo limitándolas a través de principios atinentes al derecho ajeno y el orden público, tradicionalmente previstos en el artículo 6 del Código Civil. La autonomía de la voluntad así consagrada, implica que las personas son libres de diseñar las reglas contractuales que mejor convengan para la satisfacción de sus intereses dentro de los límites que le impone la vida en sociedad, plasmados en los conceptos jurídicos del orden público y las buenas costumbres, reglas estas que, por ser derivadas de su propia autonomía, implican per se, el obligatorio cumplimiento entre las partes que las han pautado. Así las cosas, dentro del Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia que propugna nuestra Carta Política, el juez se encuentra en la obligación en busca del orden social, de realizar la interpretación vertida en sus fallos, de acuerdo con el principio de racionalidad, limitando un derecho sólo cuando sea estrictamente necesario”. Teniendo en cuenta lo anteriormente mencionado, debe señalar este sentenciador, que al momento de realizar la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, se pudo constatar que el objeto principal del presente litigio; es decir, el contrato de arrendamiento, el cual fue aportado por las partes, se originó bajo la premisa de la autonomía de la voluntad de las partes, pues al constatarse que no fue objeto de impugnación por ninguna de las partes, queda en evidencia, que las partes se encontraban en pleno conocimiento de su contenido y alcance, lo que inexorablemente implica per se, el obligatorio cumplimiento entre las partes que lo han pactado. Por consiguiente, si bien es cierto, que la arrendataria en su caudal probatorio, intento demostrar que realizó los pagos en su debida oportunidad, no menos cierto es, que los realizó a nombre de un tercero no legitimado y, por ende, al intentar redimir su obligación, está reconociendo de forma tácita, la existencia de la misma y que hubo una falta de pago, por consiguiente, quien aquí suscribe, considera que la empresa Heliotec C.A., no pago oportunamente a su legitima beneficiaria el canon de arrendamiento, con lo cual se encuentra inmersa en el literal “A” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de la Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios para Uso Comercial. Con fundamento en las resultas del informe de la inspección ocular, que arrojaron que si existe un deterioro en el inmueble que ameritan la realización de reparaciones mayores y por consiguiente su desalojo para poder iniciar las mismas, lo que inexorablemente conlleva a que se configura la causal establecida en el literal “E” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de la Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios para Uso Comercial, supuesto de hecho denunciado por la representación judicial de la parte actora, se hace necesario para este sentenciador, declarar sin lugar la apelación realizada por la representación judicial de la parte demandada. Así expresamente se establece. Ahora bien, debe mencionar quien aquí decide, que él a quo en su decisión acertó al determinar la existencia y naturaleza del contrato, para determinar si encuadraba en las figuras o causales de desalojo, contenidas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de la Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios para Uso Comercial, al establecer los fundamentos de su decisión, en el acervo probatorio aportado por las partes, pues de este se desprendió la subsunción jurídica que realizo el A-Quo para realizar su pronunciamiento, lo que irremediablemente llevó al Juez del Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a tomar la decisión que hoy es objeto de apelación. Así las cosas, debe quien decide, declarar SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto el 14 de junio de 2024, por el abogado FEDERICO GASIBA CARDENAS, en contra de la decisión dictada el 12 de junio de 2024, por el Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en consecuencia, queda CONFIRMADA la decisión apelada en el juicio que por desalojo de local comercial, fuera incoado por la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS, en contra de la sociedad mercantil HELIOTC C.A., en los términos aquí planteados. Así formalmente se decide. - IV. DISPOSITIVA. - En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación ejercido por el abogado FEDERICO GASIBA CARDENAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 12 de junio de 2024, por el Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por DESALOJO (Local Comercial), sigue la ciudadana ROSALBA MARIA BAUTE SIMANCAS, en contra de la sociedad mercantil HELIOTC C.A.; SEGUNDO: se CONFIRMA, la decisión dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos aquí planteados. Por consiguiente, se condena a la demandada a hacer entrega a la parte actora del bien, constituido por un inmueble y el lote de terreno situado en Jurisdicción del antiguo Distrito Sucre, hoy Municipio Chacao, en el lugar denominado Ensanche Mohedano o Mis Encantos, con frente a la Calle Sucre, distinguida con el número sesenta (60), la cual mide seis metros (6 mts) de ancho en su frente, los cuales se van reduciendo hasta medir aproximadamente cinco metros con veinte centímetros (5,20 mts) en el centro y prosigue reduciéndose hasta los cinco metros (5 mts) aproximadamente que conserva hasta el fondo, por un largo también aproximado de veinticinco metros (25 mts), cuyos linderos son: NORTE: Con inmueble que es o fue de Elio Vivas Sánchez; SUR: Que es su frente con la Calle Sucre, en medio que lo separa del terreno que es o fue del Coronel Carmelo Pulgar; ESTE: Con propiedad que es o fue de José del Gallego; y OESTE: Con casa que es o fue de Teófilo González. TERCERO: se condena en costas a la parte recurrente, por haber resultado vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho, en cumplimiento con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los artículos 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Líbrese oficio de participación al Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del presente asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2023. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 05 día del mes de febrero de dos mil veinticinco (2025). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación. EL JUEZ, LA SECRETARIA, Dr. MIGUEL ANGEL FIGUEROA Abg. AIRAM CASTELLANOS Exp. U.R.D.D. Nº: AP71-R-2024-000399. Definitiva/ “F” Desalojo Local Comercial Materia: Civil/ Sin lugar la apelación MAF/AC/Gabriel-. En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las doce post meridiem (12:00 p.m.). Conste, LA SECRETARIA, Abg. AIRAM CASTELLANOS