TSJ Regiones - Decisión

En horas de Despacho del día de hoy martes, diez (10) de junio de dos mil veinticinco (2025), siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), oportunidad fijada por este Tribunal de alzada, para que tenga lugar la AUDIENCIA ORAL en el juicio por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoado por la ciudadana KATHERINE ELENA MONTESINO FREITES contra los ciudadanos WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ (†) y ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ, la cual se sustancia en el asunto signado con el número Exp. AP71-R-2025-000232 (1538). Constituido el Tribunal con la presencia de la ciudadana Juez, Dra. FLOR DE MARÍA BRICEÑO BAYONA y la Secretaria, abogada YAMILET ROJAS; anunciado el presente acto por el Alguacil de este juzgado, se hicieron presentes, la ciudadana KATHERINE ELENA MONTESINOS FREITES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 16.474.890, en su carácter de parte actora en el presente juicio, debidamente asistida por el abogado, MIGUEL JOSÉ HERNÁNDEZ ACUÑA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 162.053, y la ciudadana ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ , venezolana , mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.049.577, representada en este acto por los abogados PEDRO MIGUEL SALAZAR VÁSQUEZ y NOEL GUTIÉRREZ inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 179.410 y 289.404, respectivamente, actuando en su carácter de apoderado judicial y abogado asistente. Seguidamente, se declara abierta la AUDIENCIA ORAL. Acto seguido, la juez del tribunal se dirige a las partes y expone: Siendo la oportunidad de celebración de la audiencia oral en esta alzada, en virtud de la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada abogado PEDRO MIGUEL SALAZAR VÁSQUEZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo los Nos. 179.410 contra la SENTENCIA DEFINITIVA DICTADA EN AUDIENCIA DE JUICIO EN FECHA 21 DE MARZO DE 2025 Y PUBLICADO SU EXTENSO EL 28 DE MARZO DE 2025 , dictada por el TRIBUNAL CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, que declaró CON LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio, incoada por la ciudadana KATHERINE ELENA MONTESINOS, contra los ciudadanos WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ (†) y ROSA GONZÁLEZ, resulta mandatorio para esta juzgadora, hacer una breve síntesis de las actuaciones cursantes en el presente juicio, a saber: La presente demanda, fue admitida, el 28 de noviembre de 2022, por el procedimiento oral de conformidad con lo pautado en el artículo 101 y siguientes de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda; colmada la citación personal de la parte demandada, correspondió la celebración de la audiencia de mediación, en fecha 15 de febrero de 2023, haciéndose presente la parte actora, no compareciendo la parte demandada ni por si, ni por medio de apoderado judicial alguno; en fecha 13 de marzo de 2023, comparecieron los ciudadanos ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ y WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ, parte demandada, debidamente asistidos por abogados y consignaron ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA y PROMOCIÓN DE PRUEBAS; seguidamente, en fecha 25 de abril de 2023, compareció la ciudadana KATHERINE ELENA MONTESINOS FREITES, parte actora, debidamente asistida de abogado, consignando ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS; en fecha 18 de septiembre de 2023, el tribunal de instancia dictó auto resolutorio, dejando constancia que, el juicio seguiría su curso de conformidad con lo previsto en el artículo 105 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. Asimismo, señaló el a quo, previo cómputo, que la referida contestación de la demanda, presentada por los apoderados judiciales de la parte demandada ciudadanos ROSA GONZÁLEZ y WILIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ (†), fue extemporánea; procediéndose a la fijación de los hechos controvertidos en la causa, estableciendo un lapso de 8 días de despacho para que las partes promovieran pruebas, previa su notificación; en fecha 20 de octubre de 2023, el tribunal de instancia ordenó agregar a los autos los escritos de promoción de pruebas presentado por las partes involucradas, emitiendo pronunciamiento respecto a las pruebas promovidas el 06 de noviembre de 2023; habiendo apelado de dicho acto la parte demandada, en fecha 09 de enero de 2024, siendo oída en un solo efecto la misma por el a quo, el 17 de enero de 2024. Posteriormente, la parte actora, debidamente asistida de abogado compareció consignando el acta de defunción del ciudadano WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ; En fecha 08 de febrero de 2024, el tribunal de la causa, ordenó la suspensión del presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, y, asimismo, ordenó el emplazamiento mediante edicto de los herederos conocidos y desconocidos del co-demandado; el 24 de octubre de 2024, la secretaria del tribunal de instancia Abg. SCARLETT NICOLL RIVAS ROMERO, dejó constancia que la ciudadana KATHERINE ELENA MONTESINOS FREITES, parte actora, debidamente asistida de abogado, consignó en las fechas 5, 6 y 13 de agosto de 2024, 18-09-24 y 22-10-24, dieciocho (18) publicaciones de los edictos librados, en los diarios correo del Orinoco y Vea, dejando constancia dicha funcionaria, del cumplimento de las formalidades previstas en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, precisado lo anterior, aprecia esta juzgadora que, de las actas del presente expediente, no se desprende, que posterior o previamente a la consignación de los edictos librados a los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano WILLIANS BENITES ANTONIO SÁNCHEZ y publicados en prensa, la secretaria haya fijado en la cartelera o puerta del tribunal un ejemplar del edicto librado, tal y como lo ordena el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Cuando se compruebe que son desconocidos los sucesores de una persona determinada que ha fallecido, y esté comprobado o reconocido un derecho de ésta referente a una herencia u otra cosa común, la citación que debe hacerse a tales sucesores desconocidos, en relación con las acciones que afecten dicho derecho, se verificará por un edicto en que se llame a quienes se crean asistidos de aquel derecho para que comparezcan a darse por citados en un término no menor de sesenta días continuos, ni mayor de ciento veinte, a juicio del Tribunal, según las circunstancias. El edicto deberá contener el nombre y apellido del demandante y los del causante de los sucesores desconocidos, el último domicilio del causante, el objeto de la demanda y el día y la hora de la comparecencia. El edicto se fijará en la puerta del Tribunal y se publicará en dos periódicos de los de mayor circulación en la localidad o en la más inmediata, que indicará el Juez por lo menos durante sesenta días, dos veces por semana.”; razón por la cual, no puede tenerse como válida la constancia del cumplimiento de las formalidades a que refiere dicha norma, a objeto que los lapsos procesales pertinentes, transcurrieran íntegramente y, siendo que además, vencido dicho lapso, debía ser designado un defensor judicial, tal y como se encuentra previsto en el artículo 232 ejusdem, debiendo advertir esta juzgadora que hubo un quebrantamiento a las normas procesales y una subversión del proceso, al no cumplirse con las formalidades del artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, al no fijarse en la cartelera llevada por el tribunal el edicto librado a tal efecto, siendo que de los medios que garantizan el ejercicio del derecho de defensa en el proceso civil, se encuentra la notificación de las partes, como acto comunicacional dirigido a éstas para que comparezcan al proceso, conozcan lo que ha acontecido en el juicio e integren la relación jurídica procesal; siendo que, al no haberse efectuado conforme a la ley la citación de los herederos, no debió el tribunal a quo dictar la sentencia de mérito, cuando debió haber verificado en las actas el cumplimiento de los extremos procesales establecidos en el ampliamente referido artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, siendo ello el punto de partida para que los lapsos posteriores comenzaran a transcurrir. En este estado, pide la palabra el abogado Noel Gutiérrez, en representación de la parte demandada, quien expone: “El silencio de prueba, de la inspección judicial admitida, la cual se solicitó en varias oportunidades se fijara la oportunidad para evacuar la misma, haciendo caso omiso, en tal sentido, procedo a consignar escrito de alegatos, constante de tres (3) folios útiles, es todo”. Conforme a lo arriba expuesto por esta alzada, procede quien suscribe a revocar la decisión apelada, por ser violatoria del debido proceso, del derecho a la defensa y de la tutela judicial efectiva. En consecuencia, esta alzada en obsequio a la majestad de la justicia y en aras de restablecer el orden jurídico infringido, en apego al contenido de los artículos 15, 26, 49, 257 de la Constitución Bolivariana de Venezuela, relativos a la tutela judicial efectiva, al debido proceso, el derecho a la defensa y al principio de igualdad y equilibrio procesal, debe REVOCAR la decisión apelada dictada por el tribunal a-quo y REPONER LA CAUSA, al estado en que el secretario del tribunal de instancia se sirva fijar el edicto librado en fecha 08 de febrero de 2024, a los herederos conocidos y desconocidos del de cujus WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ, en la cartelera llevada por el Tribunal, y, dar cumplimiento a los extremos al artículo 231 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, verificado como sean los 60 días continuos establecidos en el edicto librado, deberá designarse el defensor judicial correspondiente, conforme al artículo 232 ejusdem y, una vez cumplidas las formalidades pertinentes, deberá continuar el procedimiento en la fase procesal en que se encontraba la causa, antes de la suspensión, razón por la cual, este Tribunal Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declara: PRIMERO: REVOCA la sentencia dictada por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en audiencia de juicio, de fecha 21 de marzo de 2025, y cuyo extenso fue publicado el 28 de marzo de 2025, en el juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO que incoara la ciudadana KATHERINE ELENA MONTESINOS FREITES, titular de la cédula de identidad V-16.474.89, contra los ciudadanos ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ y WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ. SEGUNDO: SE REPONE LA CAUSA al estado en que el secretario del tribunal de instancia, se sirva fijar el edicto librado en fecha 08 de febrero de 2024, a los herederos conocidos y desconocidos del de cujus WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ, en la cartelera llevada por el Tribunal, y, dar cumplimiento a los extremos al artículo 231 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, verificado como sean los 60 días continuos establecidos en el edicto librado, deberá designarse el defensor judicial correspondiente, conforme al artículo 232 ejusdem, y, una vez cumplidas las formalidades pertinentes, deberá continuar el procedimiento en la fase procesal en que se encontraba la causa, antes de la suspensión. TERCERO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión. Asimismo, se deja expresa constancia, que la presente acta le fue leída a los participantes de la presente audiencia, a las partes y sus abogados, ciudadana KATHERINE ELENA MONTESINOS FREITES, en su carácter de parte actora en el presente juicio, debidamente asistida por el abogado, MIGUEL JOSÉ HERNÁNDEZ ACUÑA y la ciudadana ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ, parte demandada, representada en este acto por los abogados PEDRO MIGUEL SALAZAR VÁSQUEZ y NOEL GUTIÉRREZ e igualmente, se deja constancia que el extenso de la sentencia será publicado dentro de los tres (03) días de despacho siguientes al de hoy. Se ordena agregar a la presente acta el escrito consignado por la representación de la parte demandada, en tres folios útiles Es todo. Terminó, se leyó a los intervinientes del acto.
LA JUEZ,

Dra. FLOR DE MARÍA BRICEÑO BAYONA

LA PARTE ACTORA Y SU ABOGADO ASISTENTE,

LA PARTE DEMANDADA Y SUS ABOGADOS JUDICIALES,

LA SECRETARIA,

ASUNTO: AP71-R-2025-000232 (1538)
PARTE DEMANDANTE: KATHERINE ELENA MONTESINOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 16.474.890.

ABOGADO ASISTENTE: MIGUEL JOSÉ HERNÁNDEZ ACUÑA, abogada en ejercicio, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N°162.053.

PARTE DEMANDADA: ciudadanos WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ (†) y ROSA GONZÁLEZ, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 3.811.681 y V-6.049.577, en su orden.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO MIGUEL SALAZAR VÁSQUEZ y RAMÓN JOSÉ RODRÍGUEZ TOVAR, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 179.410 y 97.998, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA
-I-
Conoce este tribunal previa distribución de Ley del RECURSO DE APELACIÓN ejercido por la representación judicial de la parte demandada ciudadano PEDRO MIGUEL SALAZAR VÁSQUEZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo los Nos. 179.410 contra la SENTENCIA DEFINITIVA DICTADA EN AUDIENCIA DE JUICIO EN FECHA 21 DE MARZO DE 2025 Y SU EXTENSO PUBLICADO EL 28 DE ABRIL DE 2025 , dictada por el TRIBUNAL CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, que declaró CON LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio, incoada por la ciudadana KATHERINE ELENA MONTESINOS, contra los ciudadanos WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ (†) y ROSA GONZÁLEZ.
En fecha 28 de noviembre de 2022, el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LOS CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, admitió la demanda por el procedimiento oral de conformidad con lo pautado en el artículo 101 y siguientes establecido en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
El 10 de febrero de 2023, al encontrarse colmada la citación personal de la parte demandada, se fijó la audiencia de mediación siendo diferida ésta, para el tercer (3er) día de despacho siguiente a la fecha, para que tuviera lugar el acto de audiencia de mediación oral y pública, siendo notificadas las partes involucradas en el proceso de dicho diferimiento.
En fecha 15 de febrero de 2023, fijada como fue la audiencia de mediación oral y pública a las once de la mañana (11.00 a.m.), a la que alude el artículo 103 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, el tribunal de instancia dejó constancia que solo hizo acto de presencia la parte actora y su apoderado judicial. En tal sentido, se le hizo saber a las partes que el presente juicio seguirá su curso de acuerdo a lo previsto en el artículo 105 eiusdem.
En fecha 13 de marzo de 2023, comparecieron los ciudadanos ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ y WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ, parte demandada, debidamente asistidos por abogados y consignaron ESCRITO DE CONTESTACION A LA DEMANDA y PROMOCION DE PRUEBAS, esta última con sus respectivos anexos,
En fecha 25 de abril de 2023, compareció la ciudadana KATHERINE ELENA MONTESINOS FREITES, parte actora, debidamente asistida de abogado, a los fines de consignar ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS con anexos.
En fecha 08 de mayo de 2025, comparecieron los apoderados judiciales de la parte actora, abogados PEDRO MIGUEL SALAZAR y RAMÓN JOSÉ RODRÍGUEZ y presentaron escrito de ratificación de la contestación de la demandada y promoción de pruebas con 1 anexo marcado “A” Copia certificada de Acta de Compromiso Fiscalía Superior.
En fecha 18 de septiembre de 2023, el tribunal de instancia dictó auto resolutorio, aduciendo que fijada como fue la audiencia preliminar el 15 de febrero de 2023, sin que la parte demandada asistiera a la misma, dejó constancia que, el juicio seguiría su curso de conformidad con lo previsto en el artículo 105 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. Asimismo, señaló que de conformidad con lo previsto en el artículo 107 eiusdem, el acto de contestación de la demanda, tendría lugar dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a la audiencia fijada, observando el a quo, previo cómputo, que la referida contestación de demanda presentada por los apoderados judiciales de la parte demandada, con sus anexos fue extemporánea, en tal sentido declaró la extemporaneidad de la contestación de la demanda por los ciudadanos ROSA GONZÁLEZ y WILIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ, deduciendo que el presente juicio se encuentra en etapa procesal de fijar los hechos, procediendo en consecuencia a fijar los mismos. Ahora bIen, planteados los hechos por el tribunal de instancia de acuerdo a lo preceptuando en la parte in fine del artículo 108 y 112 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, declaró abierto un lapso de 8 días de despacho para que las partes promovieran pruebas. Se ordenó la notificación de las partes del presente auto. Librándose en la misma fecha las respectivas boletas.
El 06 de octubre de 2023, el ciudadano alguacil de instancia, José F. Centeno dejó constancia de la notificación de las partes del auto de fecha 18 de septiembre de 2023.
En fecha 20 de octubre de 2023, el tribunal de instancia ordenó agregar a los autos los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes, emitiendo pronunciamiento respecto a los medios probatorios aportados en el presente juicio, el 06 de noviembre de 2023.
En fecha 05 de diciembre de 2023, compareció la ciudadana KATHERINE ELENA MONTESINOS FREITES, parte actora, debidamente asistida de abogado y se dio por notificada del auto dictado por el tribunal a-quo el 06 de noviembre de 2023.
En fecha 09 de enero de 2024, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y, procedió a apelar del auto dictado en fecha 06 de noviembre de 2023.
El 17 de enero de 2024, el tribunal de instancia, procedió a oír el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, en un solo efecto, consignando aquella, los fotostatos requeridos por el a-quo el 22 de enero de 2024, a los fines de su remisión a la Unidad de Recepción y Distribución de documentos de los Juzgados Superiores.
El 05 de febrero de 2024, la parte actora, debidamente asistida de abogado compareció para consignar el acta de defunción del ciudadano WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ-
En fecha 8 de febrero de 2024, el tribunal de instancia, vista la consignación de la partida de defunción del ciudadano WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ (†), efectuada por la ciudadana KATHERINE ELENA MONTESINOS FREITES parte actora, ordenó la suspensión del presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, asimismo, ordenó el emplazamiento mediante edicto de los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano antes mencionado. En la misma fecha, se libró el edicto.
El 24 de octubre de Octubre de 2024, la secretaria del tribunal de instancia Abg. SCARLETT NICOLL RIVAS ROMERO, dejó constancia que la ciudadana KATHERINE ELENE MONTESINOS FREITES, parte actora, debidamente asistida de abogado, consignó en las fechas 5, 6 y 13 de agosto de 2024, 18-09-24 y 22-10-24, dieciocho (18) publicaciones de los edictos, publicados en los diarios correo del Orinoco y Vea, dando así cumplimento a las formalidades previstas en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 2 de diciembre de 2024, el tribunal a quo, vistas las diligencias presentadas en fechas 12 y 27 de noviembre de ese mismo año, suscritas por el abogado PEDRO MIGUEL SALAZAR VÁSQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual ratificó la apelación ejercida, el 09 de enero de 2024 y oída por el tribunal, el 17 de enero de 2024, consignados como fueron los fotostatos procedió a su certificación y, posterior remisión mediante oficio No. 2024-0459 a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores. En esta misma fecha el ciudadano alguacil de instancia ciudadano José F. Centeno, dejó constancia de la entrega del referido oficio, en la Unidad de Recepción antes señalada, consignando la copia del mimo en el expediente, debidamente firmada y sellada como recibido.
El 16 de enero de 2025, el apoderado judicial de la parte demandada, PEDRO MIGUEL SALAZAR VASQUEZ, solicitó se fijara nueva oportunidad para la evacuación de la inspección judicial previamente solicitada, todo ello a los fines de garantizar el debido proceso y el derecho a la defensa de las partes.
El 28 de febrero de 2025, compareció el apoderado judicial de la parte demanda, abogado PEDRO MIGUEL SALAZAR VASQUEZ, procediendo a ratificar las diligencias de fechas 16 y 10 de febrero de 2025, en relación a la fijación de la oportunidad para la evacuación de la inspección judicial promovida y admitida.
El 07 de marzo de 2025, el tribunal de instancia dictó auto, aduciendo que vencido como se encontraba en lapso de evacuación de pruebas, procedió a fijar para el día miércoles 12 de marzo de 2025, a las diez de la mañana (10:00 a.m.) el acto para que tuviera lugar la audiencia de juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ordenándose la notificación telemática de las partes.
En fecha 12 de marzo de 2025, el tribunal dictó auto, aduciendo que la audiencia oral y publica fijada para esta misma fecha, fue diferida, para el día Viernes catorce (14) de marzo de 2025, a las diez de la mañana (10.00 a.m.), igualmente, dejó constancia que el diferimiento de la audiencia fue notificado a las partes.
En fecha 14 de marzo de 2025, tal y como fue fijada por el tribunal, se levantó acta en virtud de la audiencia de juicio celebrada, compareciendo las partes involucradas en el proceso, procediendo el tribunal a diferir la audiencia, en virtud que ambas partes solicitaron Inspección judicial, siendo acordada y fijada para el 17 de marzo de 2025, a las nueve y treinta de la mañana (09.30), en el inmueble objeto del retracto legal arrendaticio
En fechas 19 y 21 de marzo de 2025, compareció el abogado PEDRO MIGUEL SALAZAR VÁSQUEZ, y solicitó se retrotraiga la causa a la fase de evacuación de pruebas, se revoque por contrario imperio las actuaciones materializadas, por cuanto se encuentran viciadas de nulidad al subvertir el orden procesal.
En fecha 21 de marzo de 2025, siendo las once de la mañana (11.00 a.m.), fijada como fue, tuvo lugar la continuación de la audiencia de juicio, en la presente acción por retracto legal arrendaticio, de conformidad con lo establecido en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, declarando con lugar la demanda de retracto legal arrendaticio.
En fecha 24 de marzo de 2025, compareció el apoderado judicial de la parte demandada PEDRO MIGUEL SALAZAR ejerció tempestivamente RECURSO DE APELACIÓN sobre lo decido en fecha 21 de marzo de 2025, en la audiencia oral y pública.
En fecha 26 de marzo de 2025, compareció nuevamente el abogado PEDRO MIGUEL SALAZAR, apoderado judicial de la parte demanda y ratificó la diligencia de fecha 24 de marzo de este mismo año.
El 28 de marzo de 2025, compareció el abogado PEDRO MIGUEL SALAZAR y ratificó las diligencias presentadas en fechas 24 y 26 de marzo de 2025. Asimismo en esta misma fecha el tribunal de instancia procedió a la publicación del extenso de la SENTENCIA DEFINITIVA, que declaró: PRIMERO: CON LUGAR: la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por la ciudadana KTHERINE ELENA MONTESINOS contra los ciudadanos WILLIAN BENITES ANTONIO SÁNCHEZ (+) y ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ.
En fecha 07 de abril de 2025, compareció el abogado PEDRO MIGUEL SALAZAR VÁSQUEZ, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada y, ratificó las diligencias de fechas 24, 26 y 28 de marzo de 2025, así como la fecha 02 de abril de este mismo año 2025, con ocasión al pronunciamiento realizado de forma oral por el juzgado de instancia el 21 de marzo de 2025.
En fecha 09 de abril de 2025, compareció el abogado PEDRO MIGUEL SALAZAR VÁSQUEZ, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada y, ratificó las diligencias de fechas 24, 26 y 28 de marzo de 2025, así como la fecha 02 y 07 de abril de este mismo año 2025, con ocasión al pronunciamiento realizado de forma oral por el juzgado de instancia el 21 de marzo de 2025.
El 11 de abril de 2025, compareció la ciudadana KATHERINE ELENA MONTESINOS FREITES, debidamente asistida de abogado, a los fines de consignar tres (3) juegos de copias simples de la sentencia proferida de fecha 28 de marzo de 2025.
En fecha 23 de abril de 2025, se recibió el oficio No.2025-073, proveniente de JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUSNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, remitiendo las resultas de la apelación constante de una (1) pieza, contentiva de 165 folios útiles, donde se declaró PRIMERO: INADMISIBLE del recurso de apelación interpuesto en fecha 09 de enero de 2024, por el abogado PEDRO MIGUEL SALAZAR VÁSQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la providencia de fecha 06 de noviembre de 2023, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por la ciudadana KATHERINE ELENA MONTESINOS FREITES, contra los ciudadanos WILLIAN BENITES ANTONIO SÁNCHEZ y ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ. SEGUNDO: Con base a la motivaciones expuestas, se REVOCA el auto dictado en fecha 17 de enero de 2024, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual se oyó el recurso de apelación interpuesta por la parte demanda.
En fecha 19 de mayo de 2025, la secretaria del tribunal Yamilet Rojas, dejó constancia que en fecha 12 de mayo de 2025, se recibió el expediente No. AP71-R-2025-000235 procedente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores, el cual fue remitido a esa unidad por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, constante de una (1) pieza principal con cuatrocientos noventa y seis (496) folios útiles. En esta misma fecha este tribunal de alzada le dio entrada y ordenó anotarlo en el libro de causas respectivo, asimismo, se dejó constancia que el tribunal fijará la por auto separado la fecha de la audiencia oral y pública. Igualmente, se dejó constancia que se cerró la presente pieza principal I, con cuatrocientos noventa y nueve (499) folios útiles, por encontrase en estado voluminoso y se procedió abrir una nueva pieza que se denominara pieza principal II. En la misma fecha se cumplió con lo ordenado y se procedió abrir la pieza II.
En fecha 05 de junio de 2025, este juzgado tal y como se encuentra establecido en la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas de fecha 12 de noviembre de 2011, en su artículo 123, fijó a las Once de la mañana (11.oo a.m.), día de despacho siguiente, a la constancia en autos de la última notificación que de las partes se haga, para que se lleve a cabo la audiencia oral en ésta alzada, por lo que se ordenó la notificación de las partes, conforme a la sentencia No. 386, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 12 d agosto de 2022. En esta misma fecha se libraron las respectivas boletas de notificación. Asimismo, la secretaria del Tribunal, Yamilet Rojas, dejó constancia en esta misma fecha, procedió mediante los medios telemáticos a la notificación de la ciudadana KATEHERINE ELENA MONTESINOS al contacto de whatsapp N° 0414-4739449 y a la ciudadana ROSA LÓPEZ GONZÁLEZ, parte co-demandada, en la persona de su apoderado judicial al contacto whatsapp 0424-3998217.
En fecha 10 de junio de 2025, a las once de la mañana (11.00 a.m.), oportunidad fijada por este tribunal de alzada para que tuviera lugar la AUDIENCIA ORAL (APELACIÓN) en el presente juicio, se dejó constancia de la comparecencia de la ciudadana KATHERINE ELENA MONTESINOS FREITES, parte actora, debidamente asistida por el abogado MIGUEL JOSÉ HERNÁNDEZ ACUÑA, así como la ciudadana ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ, parte co-demandada en el presente juicio, representada por los abogados PEDRO MIGUEL SALAZAR VÁSQUEZ y NOEL GUTIÉRREZ, dirigiéndose la juez a las partes, exponiéndole: “que en virtud de la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada abogado PEDRO MIGUEL SALAZAR VÁSQUEZ, contra la sentencia definitiva dictada en audiencia de juicio en fecha 21 de marzo de 2025 y publicado su extenso el 28 de marzo de 2025, dictada por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien declaró CON LUGAR LA DEMANDA por retracto legal arrendaticio, siendo revocada por esta alzada la sentencia definitiva supra señalada, ordenándose la reposición de la causa al estado que el secretario del tribunal de instancia, se sirva fijar el edicto librado en fecha 08 de febrero de 2024, a los herederos conocidos y desconocidos del de cujus WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ, en la cartelera llevada por el tribunal y, dar cumplimiento a los extremos del artículo 231 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, verificado como sean los 60 días continuos establecidos en el edicto librado, deberá designarse el defensor judicial correspondiente, conforme al artículo 232 ejusdem, y, una vez cumplidas las formalidades pertinentes, deberá continuar el procedimiento en la fase procesal en que se encontraba la causa antes de la suspensión. Asimismo, se dejó constancia que el extenso de la sentencia será publicado dentro de los tres (03) días de despacho siguientes a la fecha de la audiencia.”. Igualmente, se agregaron a las actuaciones escrito de alegatos consignado por la parte demandada.

II
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

En el libelo de demanda presentado por la representación judicial de la parte actora efectuó los siguientes señalamientos:
Aduce, la parte actora en su libelo que, en fecha 3 de noviembre de 2016, el ciudadano WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ, quien es venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-3.811.681, le arrendó de manera verbal, un inmueble ubicado en el municipio Bolivariano Libertador, Parroquia Antímano, calle pueblo nuevo, número 20, quedando establecido un canon de arrendamiento en la cantidad de trescientos bolívares (Bs. 300,00), los cuales pagaba en efectivo, los primeros cinco (5) días de cada mes.
Que posteriormente, con el pasar de los meses, ella le infirió al referido ciudadano formalizar el contrato de arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaría Pública, manifestándole aquel, que la relación arrendataria continuaría sin necesidad de hacer ningún documento autenticado, por cuanto se encontraba realizando tramites de declaración sucesoral del respectivo inmueble. Así, las cosas, transcurrieron 4 años y previo acuerdo con el señor William Benites Antonio Sánchez, -aquel- le sugirió realizara los pagos a través de transferencias bancarias que, con el pasar de los días, le volvió a insistir en que se formaliza el contrato de arrendamiento, mediante un documento público y, que dado el caso de que fuera muy costoso, realizaran un documento privado, a lo cual él se negó, por lo que se vio en la necesidad de hacer un JUSTIFICATIVO DE TESTIGOS, el cual realizó ante la Notaría Pública Octava de Caracas, Municipio Libertador, en fecha 29/01/2020.
En tal sentido, el ciudadano WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ, al tener conocimiento del Justificativo de testigos, comenzó a perturbar la posesión pacifica del inmueble, lo que la conllevó a un acto de imputación ante el Tribunal Sexto de Primera Instancia Municipal del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, sumándose a lo acontecido, una investigación penal en su contra por presunto delito de INVASIÓN, denuncia realizada por el señor arriba señalado ante la Fiscalía Octava (8va) del Área Metropolitana de Caracas.
Por consiguiente, se dio por notificada de dicha enajenación al momento que le fueron emitidas y acordadas las respectivas copias certificadas ante el Registro Público del Tercer Circuito Municipio Libertador Distrito Capital en fecha 07/10/2022, siendo su sorpresa que dicho ciudadano vendió el inmueble a la ciudadana ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ, venezolana, titular de la cédula de identidad No. V-6.049.577.
Que así las cosas, el ciudadano WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ, vendió el inmueble que ocupa, sin haberle hecho la notificación debida, para que ella ejerciera el derecho de Preferencia Ofertiva, que según el artículo 6 sobre el decreto de Desalojo de Viviendas, tiene para adquirirlo, en consecuencia, es por lo que se ve forzada a demandar en su carácter de arrendataria al ciudadano WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ, por retracto legal y a la ciudadana compradora ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ, venta que solicitó sea anulada. Fundamentó su pretensión en los artículos 21 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, artículo 1.546 del Código Civil Venezolano.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Los apoderados judiciales de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, en su capítulo I, alegaron que, de conformidad a lo contenido en el artículo 107 para la Regularización y Control de los Arrendamientos, procedieron a NEGAR, RECHAZAR y CONTRADECIR en todas y cada una de sus partes la pretensión ejercida por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, así como cada uno de los alegatos expresados en el respectivo libelo de la demanda presentado por la parte actora, en tal sentido rechazaron cada una de las afirmaciones realizadas por esta en particular a lo siguiente citaron textualmente:

“… que en fecha (3) de noviembre del año 2018, el ciudadano William Benites Antonio Sánchez, de nacionalidad venezolano, titular de la cédula de identidad número 3.911.681, me arrendo de manera verbal el inmueble ubicado en la siguiente dirección: Municipio Bolivariano Libertador Parroquia Antímano, calle pueblo nuevo, número 20, el cual mide ocho (8mts) metros de frente por veinticinco (25 mts) metros de fondo” . (Subrayado nuestro y negritas propias de la cita”

Que, en ningún momento se estableció o celebró contrato de arrendamiento verbal o escrito con la parte demandada, que tampoco le fue arrendado la totalidad del inmueble descrito en el libelo de la demanda, a todo evento manifestaron que, para el año 2017, el ciudadano William Benites Antonio Sánchez, previamente identificado, le cedió de forma voluntaria y por un periodo de dos (2) meses una habitación en forma gratuita y sin animus de arrendamiento, para que pudiera solventar su solución habitacional, mientras se acoplaba a su situación laboral, transcurrido ese tiempo y como quiera que la parte actora no había ubicado una solución habitacional, el señor William Benites Antonio Sánchez, le propuso arrendarle única y exclusivamente una habitación de la cual hace uso, por un periodo de tiempo no superior a un año, para ese momento las otras habitaciones de la vivienda se encontraban siendo ocupadas por otros inquilinos o terceros a quien la parte actora, les violentó su disfrute del arrendamiento perturbándolo de modo tal que estos se vieron afectados decidiendo entregar las habitaciones que ocupaban, dichos testigos rendirán testimonio de lo sucedido en el presente juicio y, cuyo aspecto será desarrollado en el presente escrito.

Agregaron, que dejarían en evidencia como la parte actora, pretende por medio del ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, apropiarse de un inmueble fraudulentamente.

CAPITULO II
En su capítulo II, procedieron a señalar los medios probatorios, tales como documentales, promoción de testigos e Inspección judicial.

CAPITULO II.I
Invocaron la caducidad de la acción, promoviendo para ello la copia certificada del documento de propiedad en la cual se evidencia la venta realizada por el ciudadano William Benites Antonio Sánchez, a la ciudadana Rosa González López, manifestando, que la parte actora se encontraba en pleno conocimiento sobre la venta realizada en fecha 27 de septiembre de 2022, realizada por el ciudadano William Benites Antonio Sánchez a la ciudadana Rosa González López, y, para el momento de la interposición de la demanda, habían transcurrido holgadamente los 40 días que se le otorgan al presunto agraviado de tal derecho para el ejerció del retracto legal arrendaticio

DE LAS CONCLUSIONES

Como ha sido previamente desarrollado en cada uno de los argumentos indicados, así como de las pruebas promovidas, solicitaron a este Juzgado que los referidos medios de prueba san admitidos, sustanciados, evacuados y valorados oportunamente por ante este juzgado a los fines de declarar la caducidad de la acción o en su defecto declarar sin lugar la pretensión temeraria ejercida por la parte actora previamente identificada.
III
De las pruebas promovidas por la parte actora:
DOCUMENTALES
A) Copia certificada del documento de compra-venta del inmueble objeto de litigio suscrito entre los ciudadanos WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ (+) (vendedor); y, ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ (compradora), por ante el Registro Público del Tercer Circuito del municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital en fecha 5-11-2020, anotado bajo el No. 2020.188, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 216.1.1.12.45.38 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2020;
B) Copias certificadas contentivas de acto de imputación por ante la Fiscalía Décima Octava del Área Metropolitana de Caracas, bajo el No, AP02-S-2022-001020.
C) Justificativo de testigos en copia simple, realizado ante la Notaría Pública Octava de Caracas, municipio Libertador, e fecha 29-01-2020.
D) Comprobantes de pago promovidos con el libelo en donde constan los pagos realizados a la parte demandada con concepto de pago de alquiler.
De las pruebas promovidas por la parte demandada
DOCUMENTALES
A) Hizo valer la copia certificada del documento de compra-venta presentado por la actora, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Tercer Circuito del municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital en fecha 5-11-2020, anotado bajo el No. 2020.188, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el No. 216.1.1.12.45.38 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2020;
B) Copia simple de Acta de Compromiso de fecha 05-03-2021 suscrita presuntamente entre la actora y los codemandados ante la Fiscalía Superior del Área Metropolitana de Caracas.
C) Original Acta del Consejo Comunal “CONAPUN” de fecha 24-04-2021.
D) Promovió original documento privado de Opción de Compra-Venta suscrito en fecha 01-12-2019, mediante el cual el ciudadano WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ, da opción a venta a la ciudadana ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ, el inmueble objeto de Retracto Legal Arrendaticio
E) Constancias de buena conducta emitidas por el Consejo Comunal CONAPUN, a los fines de dejar constancia que el codemandado WILLIAN BENITES ANTONIO SÁNCHEZ, es una persona de solvencia moral dentro de su comunidad, que goza de buena conducta y quien no procedería de mala fe como pretende hacerlo ver la parte actora.

TESTIMONIALES
A) Promovió la testimonial del ciudadano ANGEL ALBERTO URBANO LEAL, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la calle Pueblo Nuevo, Parroquia Antímano de la ciudad de Caracas del Distrito Capital y portador de la cédula de identidad No V-6.868.063.
B) Promovió la testimonial al ciudadano RAFAEL PETIT IZARRA, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la calle Pueblo Nuevo, Parroquia Antímano de la ciudad de Caracas del Distrito Capital y portador de la cédula de identidad No. V-5.015.975.
C) Promovió la testimonial del ciudadano ADOLFO JOSÉ BALLACHI, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la calle Pueblo Nuevo, Parroquia Antímano de la ciudad de Caracas del Distrito Capital y portador de la cédula de identidad No V-13.563.961
D) Promovió a la testimonial de la ciudadana ZULEIMA GONZÁLEZ DE SILVA, venezolana, mayor de edad, domiciliada en la calle Pueblo Nuevo, Parroquia Antímano de la ciudad de Caracas del Distrito Capital y portadora de la cédula de identidad No V-5.523.296.

INSPECCIÓN JUDICIAL
E) En el escrito de promoción de pruebas, solicitó la evacuación de una inspección judicial a los fines de dejar constancia de los siguientes aspectos: a) Dejar constancia de la ubicación exacta del inmueble; b) Que en el referido inmueble, habitan personas distintas a la parte actora; c) El estado y condición de la vivienda, los cuales no son aptas para su ocupación o vivienda d) De cualquier otro aspecto que surja en la referida inspección.

IV
DE LA AUDIENCIA ORAL EN INSTANCIA

AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA
En fecha 21 de marzo de 2025, el Tribunal Cuarto de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva, en audiencia de juicio en el cual declaró CON LUGAR la demanda, por retracto legal arrendaticio, señalando lo siguiente:

Escuchadas las exposiciones de las partes, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia pasa a dictar el dispositivo del fallo de conformidad con lo establecido en el 120 del Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas bajo las siguientes consideraciones:
…OMISSIS…
Con fundamento en los razonamientos anteriormente expuestos, realizada una síntesis precisa y breve de los motivos de hecho y de derecho, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley: declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por la ciudadana KATHERINE ELENA MONTESINOS FREITES contra los ciudadanos WILLIAM BENITEZ ANTONIO SÁNCHEZ (†) y ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ, arriba identificados
SEGUNDO: SIN LUGAR la solicitud de CADUCIDAD DE LA ACCIÓN, alegada por la parte demandada, toda vez que la acción de retracto legal arrendaticio fue ejercida dentro del plazo de ciento ochenta (180) días hábiles establecidos en el art.139 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda.
TERCERO: Queda la ciudadana KATHERINE ELENA MONTESINO FREITES, subrogada en la condición de compradora en el contrato de compraventa de fecha 5-11-2020 suscrito inicialmente por los ciudadanos WILLIAM BENITEZ ANTONIO SÁNCHEZ (†) y ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ, por ante el Registro Público del Tercer Circuito de Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 2020.188, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 216. 1. 1. 12. 4538 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2020; respecto a un bien inmueble constituido como vivienda ubicado en calle Pueblo Nuevo No. 20, Parroquia Antímano, Municipio Libertador del Distrito Capital, que tiene un área aproximada de trescientos ocho metros (8 Mts2) de frente por veinticinco metros (25 mts) de fondo y sus linderos particulares son los siguientes: NORTE: Casa-quinta que es o fue del coronel Gonzalo Gómez; SUR: Su frente, la calle Pueblo Nuevo; ESTE: Casa que es o fue de los sucesores de Nicolás Parotti; y OESTE: Casa que es o fue de la sucesión de Baldomero Piñate.
CUARTO: En caso de no cumplir voluntariamente la parte demandada con la subrogación acordada, la inscripción de este fallo producirá, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, los efectos del contrato de venta que ha debido suscribirse con la KATHERINE ELENA MONTESINO FREITES, al tratarse de un contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, por lo que, en ese caso, deberá ponerse a la orden de la anterior compradora el precio del bien inmueble, a saber, la cantidad de treinta y cinco Bolívares (Bs 35,00), monto estipulado en el año 2020, para lo cual se ordena su actualización por medio de experticia complementaria del fallo en virtud de la devaluación de la moneda, en tal sentido una vez realizada la experticia, la parte actora deberá cancelar el monto arrojado en la misma mediante cheque de gerencia consignado a nombre de este Juzgado, y cumplida dicha obligación, se ordenará la inscripción del presente fallo ante el Registro Inmobiliario correspondiente.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada.

V
DEL EXTENSO DE LA DECISIÓN APELADA

En fecha 28 de marzo de 2025, el Tribunal Cuarto de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, publicó extenso de la sentencia definitiva, señalando lo siguiente:

Explicada la valoración que sobre las pruebas se ejerce y revisada exhaustivamente las actas del proceso, se determina que efectivamente la pretensión que se dilucida en el presente proceso es por retracto legal arrendaticio de vivienda, establecido en el art. 138 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los arts. 132, 139 y 140 eiusdem.
…Omissis…
…se determina entonces que existen dos supuestos de hecho cuya configuración no concurrente se requiere para poder ejercer la acción de retracto legal: 1. Cuando no se cumpla con la notificación del art. 132 de la ley especial supra identificada; o, 2. Cuando efectuada la venta a un tercero, el precio resultare inferior al ofertado…
…este Tribunal considera que no es un hecho controvertido que la notificación de la arrendataria no tuvo lugar, por lo que considera expresamente cumplido el supuesto de hecho planteado en el ordinal primero del art. 140 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda.
…con respecto al requisito para que pueda prevalecer el derecho del arrendatario a la preferencia ofertiva, el art. 131 de la ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de vivienda que:
131. “…En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero. Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento…”
…el arrendatario debe encontrarse solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento, y siendo que no fue alegado por la parte demandada que hubiera retraso en algún pago; e incluso por el contrario la parte actora promovió los comprobantes de pagos respectivos, considera este Juzgado que se encuentra a lugar la preferencia ofertiva con respecto al derecho del arrendatario a que se le oferte con preferencia a cualquier tercero, la venta del bien inmueble.

…explicada como fue la acción de retracto legal arrendaticio, sus condiciones y requisitos de procedencia, así como el requisito para que la preferencia ofertiva se configure, considera este Tribunal que el procedimiento de notificación al arrendatario debió realizarse debido a que se encontraba vigente y aplicable la preferencia ofertiva, la cual debió cumplir el ciudadano propietario del bien inmueble antes de realizar la venta a un tercero.

…no ofrecerle preferentemente el bien inmueble antes de realizar la venta a un tercero, violentó efectivamente el derecho del arrendatario a la preferencia ofertiva y por ende, como consecuencia jurídica se configura el derecho a ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, como en efecto sucedió.

…al revisar las actas del expediente se determina que violentado como fue el derecho a la preferencia ofertiva y ejercida en el lapso legal determinado por la ley la presente acción por retracto legal arrendaticio, este Tribunal no tiene más que realizar en su actividad jurisdiccional pronunciarse respecto al fondo del asunto, declarando de manera positiva con lugar la presente acción por retracto legal arrendaticio, por lo que se ordena la subrogación de la ciudadana demandante KATHERINE ELENA MONTESINOS FREITES como compradora, en sustitución de la ciudadana demandada ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ , bajo las mismas condiciones en que se realizó la compra-venta que consta en copia certificada, documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Tercer Circuito del municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital en fecha 5-11-2020, anotado bajo el No. 2020.188, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 216.1.1.12.45.38 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2020; de la misma manera, deberá pagarle a la ciudadana demandante KATHERINE ELENA MONTESINOS FREITES a la ciudadana demandada ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ, el precio pagado por esta última al ciudadano demandado WILLIAN BENITES ANTONIO SÁNCHEZ (+), establecido en el contrato de compra-venta supra identificado, cuyo monto deberá ser actualizado a través de una experticia complementaria del fallo para determinar el monto actual a pagar. Finalmente, se ordena la inscripción del presente fallo ante el Registro Inmobiliario correspondiente una vez se encuentre definitivamente firme y así se dispondrá en la parte in fine de este fallo. Así se establece.

IV
DISPOSITIVA
Con fundamentos en los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caraca, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por la ciudadana KATHERINE ELENA MONTESINOS FREITES, contra los ciudadanos WILLIAM BENITES SÁNCHEZ (+) y ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ, todos arriba identificados.
SEGUNDO: Queda la ciudadana KATHERINE MONTESINOS FREITES, subrogada en la condición de compradora en el contrato de compraventa de fecha 5-11-2020 suscrito inicialmente por los ciudadanos WILIAM BENITES ANTONIO SANCHEZ y ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ, por ante el Registro del Tercer Circuito del municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, en fecha 5-11-2020, anotado bajo el No. 2020.188, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 216.1.1.12.45.38 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2020,; respecto a un bien inmueble de vivienda signado con el Nro. 20, en Calle Pueblo Nuevo, Parroquia Antímano, municipio Libertador del Distrito Capital, número de Catastro 01-01-02-U01-005-010-020-000-000-000, con los siguientes linderos: NORTE: Casa-quinta que es o fue del Coronel Gonzalo Gómez; SUR: Su frente, la Calle Pueblo Nuevo; ESTE: Casa que es o fue de los sucesores de Nicolás Parotti; y OESTE: Casa que es o fue de la sucesión de Baldomero Piñate.
TERCERO: En caso de no cumplir voluntariamente la parte demandada con la subrogación acordada, la inscripción de este fallo producirá, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, los efectos del contrato de venta que ha debido suscribirse con la ciudadana KATHERINE ELENA MONTESINOS FREITES, al tratarse de un contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, por lo que, en ese caso, deberá ponerse a la orden de los anteriores compradores (tercero subrogatorio) el precio del bien inmueble, a saber, la cantidad de treinta y cinco Bolívares (Bs 35,00), que para determinar su equivalente en la actualidad se ordena experticia complementaria del fallo. Al tener las resultas de dicha experticia, deberá emitirse cheque de gerencia consignado a nombre de este Juzgado, y una vez que la ciudadana KATERINE ELENA MONTESINOS FREITES, haya dado cumplimiento al referido pago del precio se ordena ña inscripción del presente fallo ante el Registro Inmobiliario correspondiente.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada.

VI
MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Conoce este tribunal previa distribución de Ley del RECURSO DE APELACIÓN ejercido por la representación judicial de la parte demandada ciudadano PEDRO MIGUEL SALAZAR VÁSQUEZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo los Nos. 179.410 contra la SENTENCIA DEFINITIVA DICTADA EN AUDIENCIA DE JUICIO EN FECHA 21 DE MARZO DE 2025 Y SU EXTENSO PUBLICADO EL 28 DE ABRIL DE 2025, por el TRIBUNAL CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, que declaró CON LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio, incoada por la ciudadana KATHERINE ELENA MONTESINOS, contra los ciudadanos WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ (†) y ROSA GONZÁLEZ,.
Al respecto, señala este Tribunal que, la apelación versa sobre la declaratoria CON LUGAR de la demanda por retracto legal arrendaticio dictada por el Tribunal de mérito, el cual consideró al revisar las actas del expediente que al no ofrecer preferentemente el bien inmueble antes de realizarse la venta a un tercero se violentó efectivamente el derecho del arrendatario a la preferencia ofertiva y por ende, como consecuencia jurídica se configuró el derecho a ejercer la acción intentada, declarando de manera positiva con lugar la presente acción por retracto legal arrendaticio, ordenando la subrogación de la ciudadana demandante KATHERINE ELENA MONTESINOS FREITES como compradora, en sustitución de la ciudadana demandada ROSA GOZÁLEZ LÓPEZ, bajo las mismas condiciones en que se realizó la compra-venta, que consta en copia certificada debidamente protocolizada ante el Registro Público del Tercer Circuito del municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital en fecha 5-11-2020, anotado bajo el No. 2020.188, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 216.1.1.12.45.38 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2020; de la misma manera, deberá pagarle la ciudadana demandante KATHERINE ELENA MONTESINOS FREITES a la ciudadana demandada ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ, el precio pagado por esta última al ciudadano demandado WILLIAN BENITES ANTONIO SÁNCHEZ (+), establecido en el contrato de compra-venta supra identificado, cuyo monto deberá ser actualizado a través de una experticia complementaria del fallo para determinar el monto actual a pagar. No obstante a ello, este Tribunal, de la revisión de las actas procesales que conforman la presente causa y en atención a las actuaciones acaecidas en el presente juicio, a fin de verificar si el presente procedimiento se ha realizado conforme a derecho; observa que en la audiencia oral y pública (apelación), se procedió a realizar una breve síntesis de las actuaciones cursantes en el presente juicio, señalándose que:

“La presente demanda, fue admitida, el 28 de noviembre de 2022, por el procedimiento oral de conformidad con lo pautado en el artículo 101 y siguientes de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda; colmada la citación personal de la parte demandada, correspondió la celebración de la audiencia de mediación, en fecha 15 de febrero de 2023, haciéndose presente la parte actora, no compareciendo la parte demandada ni por si, ni por medio de apoderado judicial alguno; en fecha 13 de marzo de 2023, comparecieron los ciudadanos ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ y WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ, parte demandada, debidamente asistidos por abogados y consignaron ESCRITO DE CONTESTACION A LA DEMANDA y PROMOCION DE PRUEBAS; seguidamente, en fecha 25 de abril de 2023, compareció la ciudadana KATHERINE ELENA MONTESINOS FREITES, parte actora, debidamente asistida de abogado, consignando ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS; en fecha 18 de septiembre de 2023, el tribunal de instancia dictó auto resolutorio, dejando constancia que, el juicio seguiría su curso de conformidad con lo previsto en el artículo 105 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. Asimismo, señaló el a quo, previo cómputo, que la referida contestación de la demanda, presentada por los apoderados judiciales de la parte demandada ciudadanos ROSA GONZÁLEZ y WILIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ, fue extemporánea; procediéndose a la fijación de los hechos controvertidos en la causa, estableciendo un lapso de 8 días de despacho para que las partes promovieran pruebas, previa su notificación; en fecha 20 de octubre de 2023, el tribunal de instancia ordenó agregar a los autos los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes involucradas, emitiendo pronunciamiento el 06 de noviembre de 2023, respecto a las pruebas promovidas; habiendo apelado de dicho acto la parte demandada, en fecha 09 de enero de 2024, siendo oída en un solo efecto la misma por el a quo; el 17 de enero de 2024. Posteriormente, la parte actora, debidamente asistida de abogado compareció consignando el acta de defunción del ciudadano WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ; En fecha 08 de febrero de 2024, el tribunal de la causa, ordenó la suspensión del presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, y, asimismo, ordenó el emplazamiento mediante edicto de los herederos conocidos y desconocidos del co-demandado; el 24 de octubre de 2024, la secretaria del tribunal de instancia Abg. SCARLETT NICOLL RIVAS ROMERO, dejó constancia que la ciudadana KATHERINE ELENA MONTESINOS FREITES, parte actora, debidamente asistida de abogado, consignó en las fechas 5, 6 y 13 de agosto de 2024, 18-09-24 y 22-10-24, dieciocho (18) publicaciones de los edictos librados, en los diarios correo del Orinoco y Vea, dejando constancia dicha funcionaria, del cumplimento de las formalidades previstas en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil.- “

Discriminadas grosso modo, las actuaciones devenidas en el presente juicio, corresponde a esta alzada, verificar si la decisión proferida por el juzgador de la causa estuvo o no ajustada a derecho, siendo ello el objeto de la apelación sub lite.

Ahora bien, aprecia esta juzgadora que, de las actas del presente expediente, no se desprende, que posterior o previamente a la consignación de los edictos librados a herederos conocidos y desconocidos del ciudadano WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ y publicados en prensa, la secretaria haya fijado en la cartelera o puerta del tribunal un ejemplar del edicto librado, tal y como lo ordena el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

“Cuando se compruebe que son desconocidos los sucesores de una persona determinada que ha fallecido, y esté comprobado o reconocido un derecho de ésta referente a una herencia u otra cosa común, la citación que debe hacerse a tales sucesores desconocidos, en relación con las acciones que afecten dicho derecho, se verificará por un edicto en que se llame a quienes se crean asistidos de aquel derecho para que comparezcan a darse por citados en un término no menor de sesenta días continuos, ni mayor de ciento veinte, a juicio del Tribunal, según las circunstancias. El edicto deberá contener el nombre y apellido del demandante y los del causante de los sucesores desconocidos, el último domicilio del causante, el objeto de la demanda y el día y la hora de la comparecencia. El edicto se fijará en la puerta del Tribunal y se publicará en dos periódicos de los de mayor circulación en la localidad o en la más inmediata, que indicará el Juez por lo menos durante sesenta días, dos veces por semana.”;
Del contenido de la norma transcrita se desprende que, de las actuaciones practicadas conforme al referido artículo, atinentes a la notificación de las partes para la continuación del juicio – como en el caso particular de la publicación del edicto en la cartelera del tribunal -, el secretario del tribunal deberá dejar expresa constancia, siendo éste un requisito esencial para la validez del acto, razón por la cual, no puede tenerse como válida la constancia de la secretaria, quién señaló el cumplimiento de las formalidades a que refiere dicha norma, a objeto que los lapsos procesales pertinentes, transcurran íntegramente y, siendo que además, vencido dicho lapso, debía ser designado un defensor judicial, tal y como se encuentra previsto en el artículo 232 ejusdem, debe advertir esta juzgadora que hubo un quebrantamiento a las normas procesales y una subversión del proceso, al no cumplirse con las formalidades del artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, al no fijarse en la cartelera llevada por el tribunal el edicto librado para tales efectos, siendo que de los medios que garantizan el ejercicio del derecho de defensa en el proceso civil, se encuentra la notificación de las partes, como acto comunicacional dirigido a éstas para que comparezcan al proceso, conozcan lo que ha acontecido en el juicio e integren la relación jurídica procesal; siendo que, al no haberse efectuado conforme a la ley la citación de los herederos, no debió el tribunal a quo dictar la sentencia de mérito, cuando debió haber verificado en las actas el cumplimiento de los extremos procesales establecidos en el ampliamente referido artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, siendo ello el punto de partida para que los lapsos posteriores comenzaran a transcurrir.

Así las cosas, estima prudente esta alzada señalar que, de la revisión exhaustiva del expediente se evidencia que, si bien la secretaria del tribunal dejó constancia en fecha 24 de octubre de 2024, de haberse cumplido con la publicación de los edictos publicados en prensa, adjunto a las actas, no obstante, no se aprecia de las actas, que la Secretaria del tribunal de instancia, haya cumplido con el requisito esencial de fijar el edicto en la cartelera del tribunal, conforme lo ordena la ley adjetiva, razón por la cual, no puede tenerse como válidamente realizada.
Como consecuencia de lo anterior, y de acuerdo con la doctrina jurisprudencial, siendo que entre los medios que garantizan el ejercicio del derecho de defensa en el proceso civil, se encuentra la notificación de las partes, como acto comunicacional dirigido a éstas para que comparezcan al proceso, conozcan lo que ha acontecido en el juicio e integren la relación jurídica procesal; al no haberse efectuado conforme a la ley, mal podría haber proseguido el tribunal de instancia a dictar la sentencia de mérito, cuando debió revisar si se habría verificado en autos el cumplimiento de los extremos procesales establecidos en el ampliamente referido artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, siendo ello el punto de partida para que los lapsos posteriores comenzaran a transcurrir.
Resulta pertinente acotar en este punto que, el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 206, lo siguiente:
Los jueces procuraran la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la Ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez

Esta norma en general, se limita a indicar a los jueces que deben mantener a las partes en igualdad y sin preferencias de ningún tipo, evitando vicios en la tramitación y sustanciación del proceso.
En tal sentido, es necesario señalar que, ha sido jurisprudencia reiterada del Alto Tribunal de la República, que la reposición no puede tener por objeto subsanar desaciertos de las partes, sino corregir vicios procesales, faltas del tribunal que afecten el orden público o que perjudiquen los intereses de las partes sin culpa de estas, siempre que este vicio o error y daño consiguiente no haya sido subsanado o no pueda subsanarse de otra manera; que la reposición debe tener por objeto la realización de actos procesalmente necesarios, o cuanto menos útiles, y nunca cause demora y perjuicio a las partes; que debe perseguir, en todo caso un fin que responda al interés específico de la administración de justicia dentro del proceso, poniendo a cubierto el valor de los fundamentos que atienden al orden público y evitando o reparando la carga o gravamen que una falta de procedimiento pueda ocasionar o haya ocasionado en el derecho y en el interés de las partes.

La reposición de la causa es una institución procesal creada con el fin práctico de corregir los errores de procedimiento que afecten o menoscaben el derecho de las partes con infracción de normas legales que señalen las condiciones que deben seguirse en el trámite del proceso. La figura procesal de la reposición presenta las siguientes características:
“1.- La reposición de la causa no es un fin, sino un medio para corregir un vicio procesal declarado, cuando no puede subsanarse de otro modo; pero no se declarará la nulidad del acto y la reposición si éste ha alcanzado el fin al cual estaba destinado; 2.- Con la reposición se corrige la violación de la ley que produzca un vicio procesal, y la no violación de preceptos legales, que tengan por objeto, no el procedimiento sino la decisión del litigio o del algunas de las cuestiones que lo integran, porque entonces el error alegado, caso de existir, se corrige por la interpretación y aplicación que el Tribunal de alzada dé a las disposiciones legales que se pretendan violadas. 3.- La reposición no puede tener por objeto subsanar desaciertos de las partes sino corregir vicios procesales, faltas del Tribunal que afecten el Orden Público o que perjudiquen los intereses de las partes sin culpa de éstas y siempre que ese vicio o error y el daño consiguiente, no haya sido subsanado o subsanable de otra manera” (Ramón Escovar León: Estudios sobre Casación Civil 3, Págs. 66 y 67)(subrayado y resaltado de esta Alzada)

Aunado, al desacierto en que incurrió el tribunal de instancia, al no haber dejado la secretaria, expresa constancia en el expediente de la fijación del edicto conforme a lo dispuesto en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, y proceder a pronunciarse sobre el mérito de la causa, debe indicarse, que la decisión apelada debe revocarse por cuanto es violatoria del debido proceso, del derecho a la defensa y de la tutela judicial efectiva. En consecuencia, esta alzada en obsequio a la majestad de la justicia y en aras de restablecer el orden jurídico infringido, en apego al contenido de los artículos 15, 26, 49, 257 de la Constitución Nacional, relativos a la tutela judicial efectiva, al debido proceso, el derecho a la defensa y al principio de igualdad y equilibrio procesal, debe REVOCAR la decisión apelada dictada por el tribunal a-quo y REPONER LA CAUSA, al estado en que el secretario del tribunal de instancia se sirva fijar el edicto librado en fecha 08 de febrero de 2024, a los herederos conocidos y desconocidos del de cujus WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ, en la cartelera llevada por el Tribunal, y, dar cumplimiento a los extremos al artículo 231 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, verificado como sean los 60 días continuos establecidos en el edicto librado, deberá designarse el defensor judicial correspondiente, conforme al artículo 232 ejusdem y, una vez cumplidas las formalidades pertinentes continuará el procedimiento en la fase procesal en que se encontraba la causa antes de la suspensión, ya que, de lo contrario, se quebranta el orden público procesal, el derecho a la tutela judicial efectiva y al acceso a la justicia, quedando nulas todas las actuaciones subsiguientes a la fecha en que ocurrió la constancia por secretaría de haberse cumplido con las formalidades previstas en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.
-VII-
DISPOSITIVO DEL FALLO.
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: REVOCA la sentencia dictada por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en audiencia de juicio, de fecha 21 de marzo de 2025, y cuyo extenso fue publicado el 28 de marzo de 2025, en el juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO que incoara la ciudadana Katherine Elena Montesinos Freites, titular de la cédula de identidad V-16.474.890, contra los ciudadanos ROSA GONZÁLEZ LÓPEZ y WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ (+).
SEGUNDO: SE REPONE LA CAUSA al estado en que el secretario del tribunal de instancia, se sirva fijar el edicto librado en fecha 08 de febrero de 2024, a los herederos conocidos y desconocidos del de cujus WILLIAM BENITES ANTONIO SÁNCHEZ, en la cartelera llevada por el Tribunal, y, dar cumplimiento a los extremos del artículo 231 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, verificado como sean los 60 días continuos establecidos en el edicto librado, deberá designarse el defensor judicial correspondiente, conforme al artículo 232 ejusdem y, una vez cumplidas las formalidades pertinentes, continuará el procedimiento en la fase procesal en que se encontraba la causa, antes de la suspensión.
TERCERO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión. Asimismo, se deja expresa constancia, que el presente extenso de la sentencia fue publicado dentro de los tres (03) días de despacho siguientes al dia 10 de junio de 2025.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) del mes de junio de dos mil veinticinco (2025). Años: 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA.
LA SECRETARIA,

ABG. YAMILET ROJAS.

En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (1:30 p.m.), previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
LA SECRETARIA,

ABG. YAMILET ROJAS.

Expediente Nº AP71-R-2025-000232 (1538)