TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, cuatro (04) de junio de 2025
Años 215° y 166°

Asunto Nro. AP31-F-V-2022-000212
Sentencia Definitiva

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA 1026 C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la entonces Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 51, Tomo 71-A Sgdo, de fecha 04 de junio de 1982, siendo su última modificación por Asamblea General Extraordinaria de Accionistas protocolizada ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 07 de abril de 2006, bajo el N° 33, Tomo 1281-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadano HÉCTOR MARCANO TEPEDINO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 21.271.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES HEBRECA C.A., inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 23 de enero de 2006, bajo el N° 61, Tomo 1249-A., en la persona de su Director ciudadano EDGAR RAFAEL BREA LANDAETA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V-15.394.769.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano JUAN PABLO CASTELLANOS, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 102.396.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

- I -
D E L O S H E C H O S

Se inicia la presente demanda mediante escrito presentado en fecha 03 de junio de 2022, por el abogado HÉCTOR MARCANO TEPEDINO, actuando en representación de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA 1026 C.A., dirigiendo su pretensión contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES HEBRECA C.A., en la persona de su Director ciudadano EDGAR RAFAEL BREA LANDAETA (todos plenamente identificados en el encabezado del presente fallo), para que éste desaloje el inmueble constituido por uno local comercial identificado con el Nº 4, BOUL/CAP, situado en el Centro Comercial Bello Campo, Manzana D, Municipio Chacao del Estado Miranda, con la consecuente condenatoria en costas.
En fecha 13 de junio de 2022, este Juzgado admitió la demanda bajo los lineamientos del procedimiento oral, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 04 de julio de 2022, el apoderado judicial de la parte actora consignó los fotostatos necesarios, así como el pago de los emolumentos, a los fines de elaborar la compulsa dirigida a la Sociedad Mercantil INVERSIONES HEBRECA C.A., en la persona de su Director el ciudadano EDGAR RAFAEL BREA LANDAETA, la cual fue librada en fecha 08 del referido mes y año.
Posteriormente en fecha 11 de agosto de 2022, el ciudadano DAVID BERMUDEZ, actuando como Alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, consignó Compulsa de citación sin firmar, en virtud de que una vez estando en el lugar y procediendo a realizar los respectivos toques de ley, no obtuvo respuesta alguna.
En fecha 07 de diciembre de 2022, el abogado HÉCTOR MARCANO TEPEDINO, en su carácter de autos, solicitó la citación por carteles de conformidad con las previsiones del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 19 de diciembre de 2022, el Juez ENRIQUE TOMAS GUERRA MONTEVERDE, se abocó al conocimiento de la presente causa, y se libró cartel de citación dirigido a la Sociedad Mercantil INVERSIONES HEBRECA C.A., en la persona de su Director el ciudadano EDGAR RAFAEL BREA LANDAETA, siendo retirado en fecha 28 de febrero de 2023, por el abogado HÉCTOR MARCANO TEPEDINO, para su respectiva publicación.
Seguidamente en fecha 14 de julio de 2023, compareció el apoderado judicial de la parte actora, y mediante diligencia consignó ejemplar de publicación del cartel de emplazamiento en el diario Correo del Orinoco y VEA.
En fecha 27 de septiembre de 2023, compareció el abogado HÉCTOR MARCANO TEPEDINO, en su carácter de autos, y solicitó que se le nombrara defensor judicial a la parte demandada.
Por auto de fecha 09 de octubre de 2023, se instó al apoderado judicial de la parte actora a comparecer por ante este Tribunal, a los fines de coordinar el traslado concerniente a las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 11 de enero de 2024, la Secretaria de este Tribunal dejó constancia de haber dado cumplimento con las referidas formalidades.
Por auto de fecha 20 de febrero de 2024, se designó como defensor judicial de la parte demanda al abogado en ejercicio JUAN PABLO CASTELLANOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 102.396, por lo que, se libró boleta de notificación, a los fines de que manifestara su aceptación o excusa al cargo para el cual había sido designado.
En fecha 05 de diciembre de 2024, compareció el abogado HÉCTOR MARCANO TEPEDINO, en su carácter de autos, y canceló la totalidad de los honorarios profesionales que le correspondían al defensor judicial.
En fecha 10 de diciembre de 2024, el ciudadano RICARDO GALLEGOS, Alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, consignó Boleta de notificación debidamente firmada, posteriormente en fecha 13 de diciembre de 2024, el defensor judicial JUAN PABLO CASTELLANOS, aceptó el cargo y juro cumplir fielmente las labores inherentes al mismo.
En fecha 17 de febrero de 2025, compareció el abogado HÉCTOR MARCANO TEPEDINO, y consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa de citación dirigida al abogado JUAN PABLO CASTELLANOS, la cual fue librada en fecha 21 de febrero de 2025.
En fecha 07 de marzo de 2025, el ciudadano DAVID GALLEGOS, Alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, consignó compulsa de citación debidamente firmada.
En fecha 21 de abril de 2025, compareció el abogado JUAN PABLO CASTELLANOS, y consignó escrito de contestación de la demanda.
Por auto de fecha 23 de abril de 2025, se fijó la oportunidad para celebrar la audiencia preliminar.
El día 30 de abril de 2025, se produjo la audiencia preliminar, a la cual acudió la representación judicial de la parte actora, en cuya oportunidad procesal expuso lo siguiente; Que ratifica los hechos alegados en el escrito liberal donde se estableció que la parte demandada no ha cumplido con su obligación contractual de pago desde los meses de Diciembre de 2019, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2020, Enero, Febrero, Marzo, Abril. Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2021 y Enero, Febrero, Marzo y Abril del año 2022. Que solicita sea declarada con lugar la demanda, y como consecuencia de ello, se ordene la entrega material, real y efectiva, libre de personas y bienes, del inmueble objeto de las presentes actuaciones. Seguidamente expuso el defensor judicial de la parte demandada, en cuya oportunidad procesal, alegó haber utilizado todos los medios necesarios para lograr la comunicación con su defendido, lo cual fue infructuoso y ratificó el contenido y extensión del escrito de contestación de la demanda presentado en tiempo hábil, junto a sus respectivos anexos por lo que negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los alegatos presentados por la parte actora.
En fecha 09 de mayo de 2025, se establecieron los hechos y límites de la controversia, abriendo el lapso de cinco (5) días de despacho para promover pruebas.
Seguidamente en fecha 20 de mayo de 2025, comparecieron los abogados HÉCTOR MARCANO TEPEDINO y JUAN PABLO CASTELLANOS, respectivamente, y consignaron escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas dichas pruebas por este Órgano Jurisdiccional, en auto de fecha 21 de mayo de 2025.
En fecha 02 de junio de 2025, se produjo la audiencia oral, a la cual acudieron los abogados HÉCTOR MARCANO TEPEDINO y JUAN PABLO CASTELLANOS, quienes expusieron sus argumentos en relación al presente juicio, declarándose con lugar la demanda interpuesta.

- II -
D E L A S M O T I V A C I O N E S P A R A D E C I D I R

Discriminadas las actuaciones de relevancia ocurridas en el devenir del juicio y, siendo la oportunidad para dictar el extenso del fallo, conforme a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado pasa a hacerlo, previa las siguientes consideraciones:

Señala el apoderado actor, que su representada es legitima Cesionaria Arrendadora de un contrato de arrendamiento, que inicialmente fue suscrito entre la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA ERALUZ, C.A., que procedió en su carácter de Administradora del inmueble CENTRO COMERCIAL BELLO CAMPO, con la Sociedad Mercantil INVERSIONES HEBRECA, C.A., en su calidad de arrendataria.
Que dicho contrato fue debidamente cedido a su poderdante ADMINISTRADORA INMOBILIARIA 1026, C.A., por la suma de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00).
Expone la representación judicial de la parte actora, que la Sociedad Mercantil INVERSIONES HEBRECA C.A., en fecha 01 de diciembre de 2006, celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, sobre un (01) local comercial identificado con el Nº 4, BOUL/CAP, situado Manzana D, del Centro Comercial Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda, por períodos de un (01) año fijo, a partir del 01 de diciembre de 2006, siendo estos mismos prorrogables por periodos iguales, asimismo, se acordó la obligación de una garantía real, fianza personal o comercial a satisfacción de la arrendadora; así como las consecuencias de la falta de cumplimiento de las obligaciones asumidas libremente por la arrendataria, con un canon mensual por la suma de CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 CTS. (Bs. 4.479.300,00), el primero (1ro) de cada mes.
Explicó que la renovación de dicho contrato se iba a establecer con dos (02) meses de anticipación previos al vencimiento de cada período de duración o prorroga, asimismo que la parte demandada dejó de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de Diciembre de 2019, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2020, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2021 y Enero, Febrero, Marzo y Abril del año 2022, lo que se subsume en la causal prevista en el artículo 40, literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; en tal virtud, demanda a la Sociedad Mercantil INVERSIONES HEBRECA, para que convenga o en su defecto de convenimiento, sea condenada por este Tribunal, al desalojo del inmueble, se ordene la entrega material, real y efectiva, libre de personas y bienes, y que la entrega sea en el mismo buen estado en que lo recibió.
En la oportunidad de dar contestación, el defensor judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo que su representada Sociedad Mercantil INVERSIONES HEBRECA C.A., haya suscrito contrato de arrendamiento de manera privada, sobre un local comercial, distinguido como con el Nº 4, BOUL/CAP, situado Manzana D, Centro Comercial Bello Campo, Municipio Chacao, Estado Miranda del Área Metropolitana de Caracas, por lo que, sostuvo que la referida Sociedad Mercantil no debía ningún pago de arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo que dicho contrato fuera suscrito de manera privada, y que no fue cedido a la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA 1026, C.A.
Finalmente, tacho el documento anexo al libelo de demanda, el cual es el contrato de arrendamiento.
Planteada bajo esos términos la pretensión sujeta al estudio de este Tribunal, advierte que la misma se circunscribe al supuesto incumplimiento por parte del arrendatario, en la obligación de pagar el canon de arrendamiento pactado, el cual presuntamente se encuentra insoluto desde los meses de diciembre de 2019, enero a diciembre de 2020, enero a diciembre de 2021, y enero hasta abril de 2022, y por ello solicita el desalojo del inmueble arrendado, cuestión que fue rechazada por el defensor de la parte demanda, negando la existencia de un contrato de arrendamiento de manera privada, suscrito con la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA 1026, C.A.

- III -
D E L A S P R U E B A S A P O R T A D A S

Ahora bien, vistos los alegatos presentados por las partes, este Juzgado, antes de emitir pronunciamiento respecto al mérito de la controversia, entra a analizar el acervo probatorio traído a las actas y a tal efecto observa que:
A los folios 12 al 16 corre inserto copia simple del poder otorgado por la parte actora al profesional del derecho HECTOR MARCANO TEPEDINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 21.271, ante la Notaria Pública Primera (1°) del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 15 de noviembre de 2021, quien estando facultado, interpuso la presente demanda, dicha documental se valora conforme a lo estatuido en los Artículos 150, 151 y 154 eiusdem, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejerce el mandatario en nombre de su poderdante la Sociedad Mercantil INVERSIONES INMOBILIARIA 1026, C.A., y así expresamente se decide.
A los folios 17 al 27, se inserta original del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, de fecha 01 de diciembre de 2006, sobre un (01) local comercial identificado con el Nº 4, BOUL/CAP, situado Manzana D, del Centro Comercial Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda, suscrito entre la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA INMOBILIARIA ERALUZ, C.A., y la Sociedad Mercantil INVERSIONES HEBRECA C.A., donde las partes acordaron un canon mensual por la suma de CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 CTS. (Bs. 4.479.300,00), el primero (1ro) de cada mes, dicho contrato cedido a la Sociedad Mercantil inmobiliaria 1026, C.A., La documental antes descrita fue tachada, la misma no fue fundamentada en elementos jurídicos valederos, ni mucho menos fue formalizada, solo se limitó el defensor judicial a enunciar la misma, lo que a criterio de quien aquí decide, la misma debe ser desechada como en efecto así se decide. Por lo que, este Tribunal, en virtud del anterior pronunciamiento, le confiere valor probatorio al referido contrato de arrendamiento, conforme a lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, y se aprecia que existe la relación locativa de marras, y así se establece.

- IV -
D E L M É R I T O D E L A C O N T R O V E R S I A

Realizado el análisis de las pruebas aportadas al proceso, este Juzgado considera preciso señalar que constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, sin que esto constituya la anulación del poder discrecional del juez en la búsqueda de la verdad para acercarse a lo justo y ajustado en la aplicación del derecho. El anterior precepto persigue establecer los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, ya que el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el ordinal 5° del artículo 243 ejusdem quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Bajo esta premisa y atendiendo al caso sometido al estudio del Tribunal, se encuentra que la pretensión de la parte actora se circunscribe al supuesto incumplimiento por parte del arrendatario, en la obligación de pagar el canon de arrendamiento pactado, el cual presuntamente se encuentra insoluto desde los meses de diciembre de 2019, enero de 2020 a diciembre de 2020, enero de 2021 a diciembre de 2021, y los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2022, y por ello solicita el desalojo del inmueble arrendado, cuestión que fue rechazada por el defensor judicial de la parte demandada, negando la existencia de un contrato de arrendamiento de manera privada con la Sociedad Mercantil INVERSIONES 1026, C.A.

En ese sentido, considera menester acotar que con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial No. 40.418 de fecha 23 de mayo del 2014, se establecen las condiciones y procedimientos necesarios para regular y controlar la relación entre las partes intervinientes en una relación contractual de arrendamiento de inmuebles destinado al uso comercial, en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables, en aras de garantizar y proteger los intereses de los venezolanos, estableciendo igualmente la mencionada ley, su ámbito de aplicación en aquellos inmuebles en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios, donde se hace la salvedad de manera taxativa sobre cuáles son los inmuebles que se deben considerar excluidos de la aplicación del mencionado instrumento normativo, dentro de los cuales se encuentra la figura de las oficinas, tal como lo dispone el artículo 4 de la norma en mención, que a continuación se trascribe:

“Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados…”.

En armonía con ello, el mencionado texto legal, dispone en su artículo 40 lo siguiente:

“Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”.

La norma especial es clara en determinar la consecuencia jurídica derivada de la falta de pago de dos cánones de arrendamiento; causal ésta en la que la parte actora fundamentó su pretensión para solicitar el desalojo del bien arrendado.

Desde tal panorama, encuentra quien decide que, correspondió a la parte demandada demostrar la excepción por excelencia en este tipo de situaciones, como lo es, el pago de los cánones de arrendamiento, en otras palabras, no quedó demostrado del acervo probatorio que la parte demandada haya pagado los cánones reclamados como insolutos, pues, lo expuesto para demostrar tal supuesto, fue desechado y carece de sustentabilidad que excusen el incumplimiento de la obligación contraída, en ese respecto, considera oportuno destacar objetivamente en este fallo, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:

“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que ‘las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho’, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo ‘reus in excipiendo fit actor’, que equivale al principio según el cual ‘corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...’. (Énfasis del Tribunal).

Con vista al criterio doctrinario y jurisprudencial trascrito, el cual por compartirlo y al aplicarlo analógicamente al caso particular bajo estudio, lo hace suyo este Tribunal y en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, que la distribución de la carga de la prueba recaería, en este caso, en cabeza de la parte accionada, quien tuvo la obligación de demostrar el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos. Todo esto, hace inferir que no quedó plenamente probada en autos la excepción por excelencia mediante la acreditación del cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento, por lo que la acción de desalojo que origina estas actuaciones debe prosperar en derecho, conforme al marco legal antes descrito, y así finalmente será establecido de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de este fallo. Así se establece.

- V -
D E L A D E C I S I Ó N

En virtud de las razones de hecho y de derecho anteriormente esgrimidos, este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, ha decidido:

PRIMERO: declarar CON LUGAR la pretensión de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) interpuesta por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA 1026 C.A., contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES HEBRECA C.A., plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo.

SEGUNDO: como consecuencia de la anterior declaración, CONDENA a la Sociedad Mercantil INVERSIONES HEBRECA C.A., en la persona de su Director ciudadano EDGAR RAFAEL BREA LANDAETA, a que haga entrega material, real y efectiva, libre de personas y bienes, a la parte actora, del bien inmueble objeto del contrato, que versa sobre un local comercial identificado con el Nº 4, BOUL/CAP, situado en el Centro Comercial Bello Campo, Manzana D, Municipio Chacao del Estado Miranda.

En aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los cuatro (04) días del mes de junio de dos mil veinticinco (2025). Años 215° y 166°.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

ENRIQUE TOMÁS GUERRA MONTEVERDE.
ASTRID CAROLINA RANGEL.
En esta misma fecha, siendo las 03:00 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a que hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

ASTRID CAROLINA RANGEL.

Asunto N° AP31-F-V-2022-000212
ETGM/ACR/Ruiz.