REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS PARTE ACTORA TORTOLERO HERMANOS, S.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 3 de noviembre de 1.982, bajo el Nº 54, Tomo 136-A. APODERADOS JUDICIALES: ANTONIO BELLO LOZANO MÁRQUEZ, HENRY SANABRIA NIETO, LEANDRO CÁRDENAS CASTILLO y SANDRA TIRADO CHACÓN, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.767.731, V-10.516.833, V-14.058.568 y V-16.463.892, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 16.957, 58.596, 106.686 y 127.767, respectivamente. PARTE DEMANDADA DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, expediente Nº 527513, quedando inserto con el Nº 35, Tomo 104-A del año 1999, reformada por acta de asamblea extraordinaria de fecha 2 de junio de 2023, quedando inserta con el Nº 19, Tomo 752-A. APODERADAS JUDICIALES: NORELYS MERCEDES BRUZUAL y YOANETH MARGARITA ZORRILLA ROJAS, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, abogadas en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.948.800 y V-6.368.863, e inscritas en el Inpreabogado bajo el Nº 103.406 y 123.095, respectivamente. MOTIVO DESALOJO I ACTUACIONES EN ALZADA En fecha 15 de enero de 2025, se recibieron ante esta alzada las presentes actuaciones por acto de distribución de esa misma fecha, realizado por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que asignó el conocimiento de la presente causa, contentiva de la demanda de desalojo, incoada por los abogados ANTONIO BELLO LOZANO MÁRQUEZ y SANDRA TIRADO CHACÓN, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil TORTOLERO HERMANOS, S.A., en contra de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A. En fecha 16 de enero de 2025, se asentaron las actuaciones en el libro de causas llevados por este tribunal, asignándole la nomenclatura interna y dando cuenta al Juez. Por auto de fecha 20 de enero de 2025, se dieron por recibidas las actuaciones, fijándose los trámites para su instrucción en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 18 de febrero de 2025, las abogadas NORELYS M. BRUZUAL y YOANETH MARGARITA ZORRILLA ROJAS, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de informes donde, luego de realizar una breve reseña de las actuaciones llevadas a cabo por ante el juzgado de conocimiento, alegaron que la decisión apelada incurre en el vicio de errónea aplicación de la norma, en cuanto a la naturaleza del contrato locativo que une a las partes; argumentando que al considerar el juzgador de primera grado, que estaba ante un contrato a tiempo determinado, en vista de la cláusula sexta, donde se estableció la duración de un (1) año calendario improrrogable que finalizó en fecha 1 de junio de 2016, se debía entender como una notificación anticipada y, que por ello, no operaba la tácita reconducción, aun cuando el arrendatario haya permanecido en posesión del bien posterior al vencimiento del contrato, obviando el contenido de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Que de ambas normas se tiene que la táctica reconducción consiste en la “renovación” del contrato, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el bien arrendado una vez concluido el término fijado en el contrato y la prórroga legal, surgiendo un nuevo contrato en el que el tiempo no será el mismo al convertirse en indeterminado e incluso, tampoco el precio que podría estar sujeto a variación, manteniéndose las mismas partes y el mismo inmueble. Que en razón de ello, se tiene que las características que determinan la tácita reconducción consisten en: a) la existencia de un contrato por tiempo determinado con duración concluida; b) la ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador, consistente en el consentimiento expreso o tácito de seguir teniendo tal carácter, mediante la aceptación del pago del canon locativo, al no solicitar al tiempo del vencimiento del término del contrato, la devolución o entrega del bien arrendado, así como tampoco pedir el secuestro y/o no haber intentado la acción de cumplimiento; c) la conclusión de la prórroga legal por vencimiento del término fijado, la cual resulta ser la característica más resaltante, ya que la táctica reconducción, reforma o modifica el tiempo, surgiendo un nuevo contrato ya que la ley establece que el contrato de arrendamiento cesa de derecho a la expiración del término establecido; y c) la no transmisión de la fianza o garantías constituidas, por cuanto el artículo 1.602 del Código Civil, dispone que éstas, en la relación arrendaticia, no se transmiten a las obligaciones resultantes de la nueva relación. Que si bien es cierto que, conforme al artículo 1.599 del Código Civil, de celebrarse el contrato por tiempo determinado, el mismo concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio, ahora se refería a la prórroga legal, en caso de haberse ejercitado, siendo de considerar que esa conclusión temporal extinguía el contrato, pero que el legislador al establecer los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, dispuso la excepción al hecho conclusivo, es decir, que no era una verdad absoluta esa conclusión o extinción, ya que de continuar el arrendatario ocupando el bien arrendado después de vencida la duración del contrato y la prórroga legal, sin oposición del propietario, la relación locativa no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo la característica de la indeterminación temporal, siendo que lo que se extingue es el tiempo prefijado por el sólo hecho de su conclusión. Que el juzgador de primer grado señaló que el contrato de arrendamiento estableció en la cláusula sexta que su duración sería por espacio de un (1) año calendario improrrogable desde el 1º de junio de 2015, hasta el 1º de junio de 2016, deviniendo de una relación jurídica anterior que data del año 1999, apreciando la continuidad de la misma a través de otros contratos, por espacio mayor a los diez (10) años, correspondiéndole a la demandada una prórroga legal de tres (3) años calendarios; por lo que, en consecuencia, si el lapso prefijado en el contrato accionado venció en fecha 1º de junio de 2016, el término de la prórroga legal feneció en fecha 1º de junio de 2019; oportunidad en la cual el arrendador debió requerir del arrendatario el cumplimiento de aquellas obligaciones emergentes derivadas de la terminación del contrato, consistentes en la restitución del inmueble. Que era el caso que el arrendador en fecha 5 de noviembre de 2020, le envió a la arrendataria una comunicación privada en la que le informó su voluntad de rescisión del contrato, habiendo transcurrido un (1) año, cinco (5) meses y cuatro (4) días desde el vencimiento del término de la prórroga legal; tiempo en que el arrendatario continuó en posesión, uso y disfrute del local arrendado, pagando los cánones de arrendamiento, los cuales fueron recibidos por el arrendador y, incluso, reajustados entre las partes motivado a la inflación, así como también se modificó el tipo de moneda de pago; lo que dejó claro que operó la tácita reconducción de la relación arrendaticia. Que era evidente que el juzgador de primer grado, al momento de fundamentar la recurrida, incurrió en el vicio de errónea aplicación, al aplicar los artículos 1.579 y 1.599 del Código Civil, obviando lo establecido en los artículos 1.600, 1.614 eiusdem y 254 del Código de Procedimiento Civil. Denunciaron el vicio de inmotivación de la sentencia recurrida, por cuanto para establecer la procedencia de la demanda, incurrió en múltiples y variadas falacias, así como errores inexcusables que alteraron y trastocaron los motivos de hecho y de derecho de la sentencia, haciéndola incomprensible e inviable para sustentar el dispositivo. Que el juzgador de primer grado, estableció que la parte demandada no había cuestionado en forma legal ninguna de las pruebas ofrecidas por la parte actora, siendo que a los folios 278 al 280, cursa escrito de oposición a las pruebas. Que les dio valor probatorio a las pruebas promovidas por la parte actora en el lapso de promoción de pruebas, pero que no fueron aportadas con el libelo de demanda, violentándose lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron impugnadas, consistentes en a) copia fotostática del documento de condominio del Centro Comercial Ciudad Tamanaco; b) copia certificada de las actuaciones procesales que constan en el expediente Nº AP11-FALLAS-V-2024-550 del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; c) inspección judicial practicada en el local comercial objeto del proceso; y, d) experticia de ingeniería civil, practicada en el mismo. Que en cuanto a ésta última prueba, el juzgador de primer grado la valoró sólo en cuanto lo que podía sustentar su decisión, obviando analizar y apreciar los anexos que sirvieron de fundamento para su conclusión, como lo son el plano de la planta y autorización para la remodelación del local comercial, emitidos por la administración del Centro Comercial Ciudad Tamanaco en fecha 30 de enero de 2006, lo cual determina la fecha cierta en que se otorgó la autorización para la remodelación de la mezzanina del local en un ochenta por ciento (80%); argumentando, además, que no se contaba con planos estructurales para determinar el material o forma que poseía la misma. Que el juzgador de la recurrida, indicó haberse evacuado la declaración testimonial del ciudadano Diego Antonio Blanco Medina, cuando lo cierto es que dicho acto fue declarado desierto por no concurrir el testigo. Que falseo la utilidad, necesidad y pertinencia de los contratos de arrendamientos ofrecidos por su representada. Que desechó la prueba de exhibición de documentos, bajo el argumento que las documentales carecían de la idoneidad necesaria para producir consecuencias en el proceso, en vista de no haber sido promovida la prueba de ratificación, conforme lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil para procurar su adecuada calificación al juicio, siendo que se admitió y valoró, como prueba documental, la carta emanada de un tercero, contentiva de la notificación de rescisión del contrato de arrendamiento, el contrato de arrendamiento privado con período 2015-2016 y el documento de condominio en copia simple, aportados por la actora. Que ello evidencia la inmotivación al momento de fundamentar la recurrida, siendo que el juzgador está obligado a analizar en igualdad de condiciones todos los elementos probatorios cursantes en autos, aún aquellos que a su juicio no fueren idóneos para ofrecer algún elemento de convicción, debiendo expresar siempre su criterio de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Que en razón de todo ello, solicitó se declarase con lugar la apelación ejercida; la nulidad del fallo recurrido; se decretase la inadmisibilidad de la demanda y se condenase en costas a la parte actora. En fecha 25 de febrero de 2025, el abogado ANTONIO BELLO LOZANO MARQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de observaciones. Por auto de fecha 5 de marzo de 2025, se dejó constancia de la presentación de informes por la parte demandada-recurrente; observaciones por la representación judicial de la parte actora; del transcurso de los lapsos procesales, se dijo “vistos”, entrando la presente causa en etapa de dictar sentencia, para lo cual, previamente se observa: II ANTECEDENTES En fecha 2 de mayo de 203, se recibió demanda de desalojo, mediante escrito presentado por los abogados ANTONIO BELLO LOZANO MÁRQUEZ y SANDRA TIRADO CHACÓN, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil TORTOLERO HERMANOS, S.A., en contra de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., conjuntamente con los recaudos que la fundamentan, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, quien, previo sorteo, le asignó su conocimiento al Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el que se alegó que su representada, mediante documento privado, celebró contrato de arrendamiento, con la sociedad mercantil demandada, cuyo -H-objeto era el local comercial identificado con el Nº 47-H-03, ubicado en el nivel C1 (847-50), Sector H Nro. 03, que forma parte de la segunda etapa del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, situado en la Urbanización Chuao, Municipio Chacao del estado Miranda. Que conforme a la cláusula sexta, se estableció que la relación locativa tendría una duración de un (1) año fijo e improrrogable, con vencimiento el 1º de junio de 2016; indicándose que dicha relación no estará sujeta a tácita reconducción. Que en dicho local se encuentra establecido el fondo de comercio que gira bajo la denominación comercial de TIENDAS RORI. Que en fecha 5 de noviembre de 2020, su representada le notificó a la arrendataria, sobre la terminación del contrato, en virtud de la finalización del término pactado, solicitando la desocupación y entrega. Que la arrendataria continúa ocupando el inmueble, manifestando en reiteradas oportunidades por intermedio de su representante legal, ciudadano ROBERTO RIMERIS, su intención de no proceder a la desocupación y entrega del mismo. Que era de señalar que el inmueble arrendado se encontraba conformado por un salón principal y una mezzanina, con una extensión de quinientos setenta y cinco metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (575,10 mts2), de los cuales trescientos ocho metros cuadrados con noventa decímetros cuadrados (308,90 mts2) corresponden a la planta principal; mientras que doscientos sesenta y siete metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (267,20 mts2) corresponden a la mezzanina. Que la arrendataria removió la mezzanina, variando la estructura del inmueble, en contravención a lo dispuesto en la cláusula décima tercera del contrato locativo. Que en razón de ello, demandaba a la arrendataria para que hiciera entrega del inmueble arrendado, en virtud de la finalización del término convenido, así como de la modificación no autorizada que realizó del mismo, fundamentado en las causales establecidas en los literales “g” y “c” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por auto de fecha 3 de mayo de 2024, el juzgado de conocimiento, dio entrada a las actuaciones, procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento oral, establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, conforme lo establecido en el artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Librada la compulsa para la citación, en fecha 30 de mayo de 2024, compareció ante el tribunal de la causa, la abogada NORELYS MERCEDES BRUZUAL, consignó instrumento poder que le acreditó la representación judicial de la parte demandada; y, en tal carácter se dio por citada. En fecha 3 de junio de 2024, las abogadas NORELYS MERCEDES BRUZUAL y YOANETH MARGARITA ZORRILLA ROJAS, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de contestación de la demanda, en el que negaron, rechazaron y contradijeron la demanda; alegando que la parte actora pretendía confundir al tribunal, sustentando su pretensión en un contrato privado celebrado a tiempo determinado por un (1) año fijo e improrrogable, con vencimiento el 1º de junio de 2016, sin señalar su inicio. Que la relación arrendaticia entre la parte actora y su representada databa desde el 17 de septiembre de 1999, celebrándose nueve (9) contratos por el mismo inmueble. Que todos y cada uno de los contratos fueron celebrados ante distintas notarías públicas, las cuales dieron certeza de los actos, siendo la excepción, el último contrato, modificando las cláusulas originarias. Que de todos estos contratos, se verifica que la relación arrendaticia se convirtió de tiempo determinado a tiempo indeterminado, dado los efectos de la tácita reconducción, conforme los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Que en los arrendamientos por tiempo determinado, si el inquilino continua ocupando el bien después de vencido el término, sin oposición del arrendador, se tiene que continua la relación, bajo las mismas condiciones respecto al tiempo y se procederá como se hacen sin tiempo determinado. Que de acuerdo con lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en los contratos de arrendamiento, opera la prórroga legal, cuando se verifica el vencimiento del término contractual; la cual dependerá del tiempo que haya durado la relación locativa. Que si bien es cierto le fue notificada a su representada, en fecha 5 de noviembre de 2020, la rescisión del contrato de arrendamiento por vencimiento del término pactado y la falta de pago de cánones de arrendamiento, no era menos cierto que dicha notificación se materializó hacía cuatro (4) años y cinco (5) meses, después de encontrarse supuestamente vencido el término del contrato, continuando la relación a través de contratos verbales con ajustes anuales del canon de arrendamiento, hasta el 2024. Que existe contradicción al referirse a la cláusula sexta, pues no se observa que se haya convenido en la prórroga, ni tampoco que se haya efectuado renovación alguna, por lo que, debía entenderse que es un contrato a término fijo y al ser así debió notificarse la prórroga, conforme lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, del cual se evidencia la obligatoriedad de la notificación por parte del arrendados, a los fines de saber si el arrendatario se acogía o no a la prórroga legal y conocer su inicio y final. Que al no realizarse tal notificación no existió limitación algún entre un período y otro, lo cual trajo como consecuencia la continuidad de la relación sin termino de vigencia. Que hubo solución de continuidad de la relación arrendaticia entre un contra y otro, pues eran las mismas partes y el mismo objeto y, al no haber perdido el uso del bien, estaríamos en presencia de una sola relación arrendaticia. Que habiendo permanecido la arrendataria en el goce pacífico del inmueble, por un plazo indefinido, la relación se indeterminó en el tiempo, conforme lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil. Que de parte de su representada no hubo incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, con excepción del período que comprendió la pandemia mundial decretada por el Ejecutivo Nacional, pero que dichos pagos fueron honrados de mutuo acuerdo entre las partes, continuándose con los subsiguientes pagos de los cánones, incluso con sus aumentos hasta la fecha. En cuanto a las reformas del inmueble, alegó que se habían producido y que tenían que ver con la remoción de la mezzanina del local arrendado; pero que la arrendadora no especificó en su escrito, el tiempo en que se realizó la modificación o remodelación, tomando en cuenta que su representada se encontraba ocupando el mismo desde el año 1.999, no existiendo hasta la fecha, perturbación alguna del arrendador por dicha circunstancia. Que actuando con la buena fe que los ha caracterizado, señalaron que se realizó modificación de adaptación del inmueble a la necesidad de la tienda, que si bien era cierto no contó con la autorización escrita de la arrendadora, no era menos cierto que era de su conocimiento, por ser la persona encargada de tramitar el permiso ante la Junta de Condominio del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, ya que era imposible realizarse modificación alguna. Que dicha remodelación se realizó entre los años 2005 y 2006, observándose comprobantes de ello en el contrato suscrito para esa fecha, con vigencia desde el 1º de septiembre de 2005, hasta el 31 de agosto de 2006. Que aunado a ello, en la cláusula sexta del contrato se establecía la autorización a la arrendataria para “…realizar las reformas y obras civiles necesarias, tales como paredes divisorias del local, instalaciones sanitarias, eléctricas y telefónicas para el aprovechamiento del inmueble y la mejor realización de las actividades previstas en la cláusula segunda de este contrato…” y que las mismas quedarían en favor del inmueble. Que era necesario advertir que las remodelaciones realizadas al local no comportaron ningún menoscabo del patrimonio del arrendador, al contrario, coadyuvó a aumentar el valor comercial del inmueble al renovarse sus instalaciones. Que era innegable que la modificación se realizó hacía diecinueve (19) años, por lo que, siendo el arrendamiento un contrato, el mismo se circunscribe dentro de los derechos personales, lo que determina la prescripción extintiva de la acción a los diez (10) años, por lo que, evidentemente la acción que pudiera intentar el arrendador se encuentra prescrita por no haber ejercido las acciones para evitar dicha prescripción en tiempo útil. Admitieron como hecho cierto la relación arrendaticia existente entre su representada y la parte actora. Que desde el 17 de septiembre de 1999, hasta la fecha se habían suscrito nueve (9) contratos de arrendamientos consecutivos entre las partes sobre el mismo inmueble, siendo el caso que vencido el término previsto, su representada continuó ocupando el inmueble de manera pacífica, pagando los cánones de arrendamiento con la anuencia de la arrendadora. Admitió la remodelación efectuada al inmueble en el año 2006, para lo cual, según su dicho, se aplicó el contenido de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento celebrado en aquel entonces, y se contó con la supervisión del condominio del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, quien aprueba si las modificaciones afectan las estructuras internas y externas del centro comercial, así como el consentimiento tácito por parte del arrendador. Admitieron que hubo atraso en el pago de los cánones de arrendamiento durante el período 2019-2020, originada por las circunstancias fácticas y legales asociadas a la pandemia del COVID-19, pero que dichos pagos fueron honrados posteriormente y pagado de mutua acuerdo entre las partes, cumpliendo cabalmente con los subsiguientes pagos de aumento de los cánones de arrendamiento, evidenciándose con ello, que operó la tácita reconducción. Es de hacer notar que la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda, reconvino a la parte demandada, en la existencia de una relación de arrendamiento sin determinación en el tiempo, por haber operado la tácita reconducción, por solución de continuidad entre un contrato locativo y otro, celebrados entre las mismas partes por el mismo bien inmueble; la cual, por decisión de fecha 10 de julio de 2024, fue declarada inadmisible por el tribunal de conocimiento. Por auto de fecha 11 de julio de 2024, el juzgado de la causa, fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 16 de julio de 2024, se llevó a cabo la audiencia preliminar, dejándose constancia de la presencia de las partes, a través de sus apoderados judiciales; reservándose el tribunal, la oportunidad para el establecimiento de los hechos, por auto separado. En fecha 19 de julio de 2024, el tribunal de la causa, dictó auto mediante el cual fijó los términos de la controversia y abrió a pruebas la causa. En fecha 9 de agosto de 2024, el tribunal de la causa, se pronunció en relación a la admisión de las pruebas promovidas por las partes. Transcurrido el lapso para la evacuación de las pruebas, en fecha 28 de noviembre de 2024, se llevó a cabo la audiencia de juicio, dejándose constancia de la comparecencia de las partes, por medio de sus apoderados judiciales; y, una vez realizadas sus exposiciones, el tribunal, previa algunas consideraciones del caso, dictó el dispositivo del fallo, reservándose la oportunidad para la publicación del fallo en extenso. En esa misma fecha, por actuación aparte, la abogada NORELYS MERCEDES BRUZUAL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, apeló del dispositivo del fallo. En fecha 18 de diciembre de 2024, el tribunal de la causa, publicó el fallo en extenso, mediante el cual declaró con lugar la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil TORTOLERO HERMANOS, S.A., en contra de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., condenando, en consecuencia, a la parte demandada en la entrega del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación por la representación judicial de la parte demandada; alzamiento que trajo las presentes actuaciones ante esta alzada, quien, una vez concluida su sustanciación, en segundo grado de conocimiento, para decidir observa: III MOTIVA: Corresponde al conocimiento de esta alzada el recurso de apelación ejercido en fecha 28 de noviembre de 2024, por la abogada NORELYS MERCEDES BRUZUAL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra del dispositivo del fallo proferido en el acto de la audiencia de juicio celebrada en esa misma fecha, cuya decisión en extenso fue publicada en fecha 18 de diciembre de 2024, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil TORTOLERO HERMANOS, S.A., en contra de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, C.A. Conforme los límites del recurso de apelación ejercido, corresponde determinar si la decisión recurrida se encuentra inficionada de nulidad de acuerdo con lo establecido en los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, por haber incurrido en el vicio de inmotivación, por silencio de pruebas, al no emitir pronunciamiento, conforme a lo alegado y probado en autos, con respecto a la naturaleza indeterminada de la relación arrendaticia que une a las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., así como en relación a la aceptación tácita por parte de la arrendadora con la modificación de la estructura del inmueble consistente en la remoción de su mezzanina. Así, corresponde determinar si el juzgador de primer grado incurrió en el vicio de errónea interpretación, al aplicar los artículos 1.579 y 1.599 del Código Civil, cuando debió aplicar los artículos 1.600 y 1.614 eiusdem, para establecer la tácita reconducción de la relación arrendaticia, al continuar la arrendadora percibiendo los cánones de arrendamiento, una vez transcurrida la prórroga legal. Con respecto a dichos puntos, este sentenciador considera que los mismos se encuentran referidos al mérito del asunto, en cuanto a la procedencia o no de las causales de desalojo, invocadas por la parte actora; por lo que, su resolución se hará en las motivaciones de fondo que sustentarán el presente fallo; ya que, toca determinar si la sociedad mercantil DISTRIBUDORA TAUCAN, S.A., se encuentra obligada a desalojar el inmueble constituido por el local comercial propiedad de la sociedad mercantil TORTOLERO HERMANOS, S.A., identificado con el Nº 47-H-03, ubicado en el nivel C1 (847-50), Sector H, Nro. 03, que forma parte de la segunda etapa del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, conformado por un salón principal y una mezzanina con una extensión aproximada de quinientos setenta y cinco metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (575,10 mts2), de los cuales, trescientos ocho metros cuadrados con noventa decímetros cuadrados (308,90 mts2), se corresponden a la planta principal; y, doscientos sesenta y siete metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (267,20 mts2), se corresponden a la mezzanina; situado en la Urbanización Chuao, Municipio Chacao del estado Miranda. Ello, en razón del vencimiento del término locativo y su prórroga legal; así como por haber realizado modificaciones estructurales al inmueble, sin la previa autorización por escrito de su arrendadora; causales establecidas en los literales “g” y “c” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Todo conforme con la excepción de la parte demandada, en razón de la tácita reconducción de la relación arrendaticia, por continuar pagando el canon de arrendamiento, una vez vencido el término contractual y la prórroga legal, sin oposición del arrendador y, por la aceptación de las modificaciones estructurales al inmueble realizadas entre los años 2005 y 2006. Verificar si la notificación realizada en fecha 5 de noviembre de 2020, a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., sobre la rescisión de la relación locativa, por vencimiento del término y falta de pago de los cánones de arrendamiento, causó efectos jurídicos; ello, por cuanto la demandada alegó que la misma se realizó cuatro (4) años y cinco (5) meses después de encontrarse vencido el contrato, continuando la relación a través de contratos verbales con ajustes anuales del canon de arrendamiento. Así, para emitir pronunciamiento en torno a lo anterior, de seguidas pasa este sentenciador al análisis, valoración y apreciación de las pruebas producidas por las partes durante del debate procesal. Para lo cual se tiene que la parte actora, conjuntamente con su escrito libelar produjo: Documento privado suscrito entre la sociedad mercantil TORTOLERO HERMANOS, S.A., representada por los ciudadanos JOSÉ ALEJANDRO TORTOLERO y BERNARDO SAMUEL TORTOLERO GUERRA, y la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., representada por el ciudadano JACOBO RZEZNIK RAJMAN, del cual se evidencia que el mismo responde a contrato de arrendamiento, cuyo objeto es regular la relación locativa entre ambas empresas sobre el inmueble constituido por un local comercial signado con el Nº 47-H-03, ubicado en el nivel C1 (847-50), sector H, Nro. 03, que forma parte de la segunda etapa del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, situado en la Urbanización Chuao, Municipio Chacao, Distrito Sucre del estado Miranda, con una superficie aproximada de quinientos setenta y seis metros cuadrados (576 mts2). En la cláusula quinta, se estableció que el arrendataria quedaba plenamente autorizado para realizar reformas y obras civiles necesarias, tales como: “…paredes divisorias del local, instalaciones sanitarias, eléctricas y telefónicas para el aprovechamiento del inmueble y la mejor realización de las actividades previas en la cláusula segunda de este contrato…”, asimismo, se estableció que todas las mejoras, bienhechurías y obras civiles productos de dicha autorización, a la terminación del contrato no podrían ser separadas del inmueble, quedando en su beneficio. En la cláusula sexta establecieron que el término de la relación locativa sería de un (1) año fijo e improrrogable, contado a partir del 1º de junio de 2015, hasta el 1º de junio de 2016, conviniendo las partes que el inmueble debía ser entregado para el 15 de julio de 2016, totalmente desocupado al arrendador; igualmente, se estableció que quedaba entendido que por tratarse de un plazo único e improrrogable, no sería necesario desahucio alguno por parte del arrendador, por lo que no se produciría tácita reconducción por defecto de tal aviso; dispusieron, igualmente, que a la terminación del contrato, el arrendatario, no hubiese cumplido, de igual manera quedaba obligado a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que derivasen de dicha finalización propias de la ley y del contrato, sin perjuicio de la prórroga legal. En la cláusula décima tercera, se convino que el arrendatario no podía variar la forma, disposición o estructura del inmueble, sin la previa autorización escrita del arrendador y, que, en todo caso, todas las mejoras, bienhechurías o construcciones que se le hicieran al inmueble, con o sin autorización del arrendador, quedarían en beneficio del mismo. Documental que, de acuerdo con lo expuesto por la parte demandada en la contestación de la demanda, se tiene por reconocida, siendo valorada y apreciada de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se establece. Comunicación de fecha 5 de noviembre de 2020, suscrita por el ciudadano JOSE ALEJANDRO TORTOLERO, en representación de la sociedad mercantil HERMANOS TORTOLERO, S.A., dirigida a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., con atención a los ciudadanos ROBERTO RIMERIS y JACOBO RZEZNIK R., mediante la cual le informan que con motivo de la finalización del término pactado, así como por la falta de pago de las prestaciones inherentes al uso del inmueble, conforme lo dispuesto en la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento que los une, debía proceder a la desocupación y entrega del local arrendado, en un período no mayor de sesenta (60) días continuos, libre de personas y bienes, en su forma original (con la mezzanina), solvente en el pago de los servicios de electricidad, teléfonos y cualquier otro que corresponda; comunicación recibida en fecha 5 de noviembre de 2020, por la ciudadana MILITZA ZAMORA, en nombre de DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A. Documental que, conforme lo indicado por la demandada en la contestación, se tiene por reconocida y aceptada, siendo valorada y apreciada de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se establece. Copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 21 de abril de 1.983, bajo el Nº 44, Tomo 3, Protocolo Primero, del cual se evidencia que el local comercial Nº 47-H-03 que forma parte del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Segunda Etapa, en jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del estado Miranda, con una superficie total en planta de quinientos setenta y seis metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (576,10 mts2), de los cuales trescientos ocho metros cuadrados con noventa decímetros cuadrados (308,90 mts2) corresponden a la planta principal y doscientos sesenta y siete metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (267,20 mts2) corresponden a la mezzanina, es propiedad de la sociedad mercantil TORTOLERO HERMANOS, S.A. Documental que al no ser discutida la propiedad del inmueble arrendado y objeto del presente juicio, es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada o desconocida por la parte contra quien se opuso. Así se establece. Escrito presentado en fecha 30 de abril de 2024, por la abogada SANDRA TIRADO CHACÓN, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil TORTOLERO HERMANOS, S.A., por ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, con lo cual se evidencia que dicha sociedad mercantil, con la finalidad de dar cumplimiento con lo establecido en el literal “l” del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solicitó el agotamiento de la vía administrativa por ante dicho órgano. Documental que, al no haber sido desconocida o impugnada, se aprecia y valora por este sentenciador. Así se establece. En la etapa probatoria, copia certificada de escrito presentado por las abogadas NORELYS MERCEDES BRUZUAL y YOANEHT MARGARITA ZORRILLA ROJAS, en su carácter de apoderadas judiciales de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., en la demanda de daños y perjuicios, incoada por la sociedad mercantil TORTOLERO HERMANOS, S.A., por ante el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de la cual se evidencia que entre las partes del presente proceso, se está discutiendo en juicio aparte, por ante un juzgado de primera instancia, demanda de daños y perjuicios. Documental que se valora y aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. En la etapa probatoria, produjo impresión de documento de condominio del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Tomo Nº 2. Documento que es desechado del proceso, por impertinente, toda vez que lo discutido en el presente asunto no es si el local comercial arrendado tenía o no una mezzanina, sino el consentimiento o aceptación tácita de su remoción por parte de la arrendataria. Así se establece. En la etapa probatoria, inspección judicial evacuada en fecha 14 de agosto de 2024 por el tribunal de la causa, la cual se desecha del proceso, toda vez que la misma se excede de los conocimientos del juzgador, pues buscó determinar el área aproximada de la mezzanina que existe en el local arrendado, lo cual es materia de experticia. Así se establece. Experticia de Ingeniería, la cual fue consignada, una vez admitida por el tribunal de la causa, en fecha 21 de octubre de 2024, por los expertos designados, ciudadanos JOSÉ LUIS MARTÍNEZ MONTERO, JESUS CAMPOS LÓPEZ y CÉSAR RODRÍGUEZ GANDICA, donde arribaron a la conclusión de la reducción del área de la mezzanina del inmueble, lo cual contó con la autorización de la Administración del Centro Comercial Ciudad Tamanaco mediante comunicación de fecha 30 de enero de 2006, dirigida al ciudadano FREDDY GONZÁLEZ, donde se le autorizó la remoción del ochenta por ciento (80%) de la mezzanina. Asimismo, lo expertos concluyeron que el local fue reducido, en el área de la mezzanina, en doscientos treinta metros cuadrados con cincuenta y tres decímetros cuadrados (230,53 mts2), lo cual constituía una variación de la forma, disposición y estructura original del inmueble. Dictamen pericial que es valorado y apreciado por este sentenciador, de conformidad con lo establecido en los artículos 451 del Código de Procedimiento Civil, 1.422 y 1.427 del Código Civil. Así se establece. Por su parte, la demandada conjuntamente con la contestación de la demanda, produjo las siguientes pruebas: Del folio 56 al 115 de la primera pieza del expediente, legajo de copias fotostáticas de recibos de pago de gastos de condominio y cánones de arrendamiento. Con respecto a dicha promoción este sentenciador observa que si bien es cierto lo discutido en autos no es la solvencia de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento y demás gastos que se ocasionaren en el inmueble, no es menos cierto que dichas documentales determinan que la parte actora, una vez que notificó a la parte demandada de su obligación de entrega del inmueble, por vencimiento del término, continuó percibiendo las pensiones locativas, sin objeción alguna; documentales que se aprecian y valoran en conjunto, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429, 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, al no haber sido impugnadas o desconocidas por la parte contra quien fueron opuestas. Así se establece. A los folios 116, 121, 122 y 123, copias fotostáticas de facturas emanadas del ciudadano OLIVAR BRAVO JOSÉ FRANCISCO, comunicación de fecha 2 de marzo de 2006 y presupuesto, emanados de la sociedad mercantil VISISTEMAS.VE, C.A. Documentos que carecen de valor probatorio, puesto que debieron ser producidos en original, sometidos a las reglas de ratificación; razón por la cual se desechan del proceso. Así se establece. A los folios 118, 119 y 120, copias fotostáticas de impresiones de correos electrónicos cruzados entre las direcciones electrónicas rrimeris1@hotmail.com, mi.jaime@gmail.com, gustavoberti.gb@gmail.com, con copias dirigidas a las direcciones electrónicas mjaimes@rori.com, adelajaimes@rori.com, cborobia@rori.com. De las cuales se deduce que hubo acuerdos entre las partes, con relación al monto, método de cálculo y pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los periodos comprendidas entre los años 2019 y 2021. Copias fotostáticas que son valoradas y apreciadas, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas. Así se establece. Del folio 129 al 142, copias fotostáticas de acta de asamblea y estatutos sociales de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., las cuales se desechan, por impertinentes, toda vez que lo discutido en autos es la continuación o no de la relación locativa, no la conformación estatutaria ni sus órganos, por lo que, se desechan dada su manifiesta impertinencia. Así se establece. Del folio 143 al 153, copia fotostática de contrato de arrendamiento, suscrito entre las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., sobre el bien inmueble objeto del presente proceso, cuyo período de vigencia se estableció, conforme la cláusula sexta desde el 1º de junio de 2015, hasta el 1º de junio de 2016. Documental que fue producida por la parte actora, como fundamento de su pretensión de desalojo, que fue valorada y apreciada ut supra, lo cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece. Del folio 154 al 159, copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 30 de noviembre de 2010, anotado bajo el Nº 42, Tomo 158, del cual se evidencia que entre las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., medió relación arrendaticia, por el mismo inmueble objeto del presente juicio, con vigencia dentro del período comprendido entre 1º de septiembre de 2010, hasta el 31 de agosto de 2011. Documental que fue producida en original, del folio 266 al 273, que es valorada y apreciada, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 1.363 del Código Civil, al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece. Del folio 160 al 165, copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 5 de octubre de 2007, anotado bajo el Nº 51, Tomo 127, del cual se evidencia que entre las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., medió relación arrendaticia, por el mismo inmueble objeto del presente juicio, con vigencia dentro del período comprendido entre 1º de septiembre de 2007, hasta el 31 de agosto de 2008. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece. Del folio 166 al 171, copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 21 de septiembre de 2006, anotado bajo el Nº 64, Tomo 114, del cual se evidencia que entre las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., medió relación arrendaticia, por el mismo inmueble objeto del presente juicio, con vigencia dentro del período comprendido entre 1º de septiembre de 2006, hasta el 31 de agosto de 2007. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece. Del folio 172 al 176, copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 19 de septiembre de 2005, anotado bajo el Nº 22, Tomo 94, del cual se evidencia que entre las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., medió relación arrendaticia, por el mismo inmueble objeto del presente juicio, con vigencia dentro del período comprendido entre 1º de septiembre de 2005, hasta el 31 de agosto de 2006; asimismo, se constata que, conforme la cláusula sexta, el arrendatario quedó autorizado para realizar las reformas y obras civiles necesarias, tales como paredes divisorias del local, instalaciones sanitarias, eléctricas y telefónicas para el aprovechamiento del inmueble y la mejor realización de las actividades del mismo, siendo por cuenta de éste los gastos que se ocasionaren por dichos trabajos y que las mejoras y obras civiles autorizadas, quedarían en beneficio del inmueble, una vez terminada la relación contractual pactada entre las partes. Documental que fue producida en original, mediante escrito presentado en fecha 1º de agosto de 2024, por lo que, es valorada y apreciada, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece. Del folio 177 al 185, copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 5 de septiembre de 2001, anotado bajo el Nº 46, Tomo 88, del cual se evidencia que entre las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., medió relación arrendaticia, por el mismo inmueble objeto del presente juicio, con vigencia dentro del período comprendido entre 1º de septiembre de 2001, hasta el 31 de agosto de 2004. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece. Del folio 186 al 194, copia fotostática de documento suscrito entre las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., del cual se evidencia que entre éstas medió relación arrendaticia, por el mismo inmueble objeto del presente juicio, con vigencia dentro del período comprendido entre 1º de septiembre de 1999, hasta el 31 de agosto de 2001. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece. Del folio 253 al 259, copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 17 de septiembre de 2008, anotado bajo el Nº 45, Tomo 110, del cual se evidencia que entre las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., medió relación arrendaticia, por el mismo inmueble objeto del presente juicio, con vigencia dentro del período comprendido entre 1º de septiembre de 2008, hasta el 31 de agosto de 2009. Documental que es valorada y apreciada de conformidad con lo establecidos en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil, al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece. Del folio 260 al 265, documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 16 de octubre de 2009, anotado bajo el Nº 10, Tomo 101, del cual se evidencia que entre las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., medió relación arrendaticia, por el mismo inmueble objeto del presente juicio, con vigencia dentro del período comprendido entre 1º de septiembre de 2009, hasta el 31 de agosto de 2010. Documental que es valorada y apreciada, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece. Declaración testifical de la ciudadana FERNANDA MARÍA ALVES MOREIRA, la cual fue evacuada en fecha 25 de septiembre de 2024. Deposición que es desechada del proceso, por no arrojar algo relevante con respecto a la existencia, remoción, restructuración o disminución de la mezzanina del local arrendado. Así se establece. Así las cosas, en el caso en concreto, como se ha expresado, la controversia gira en torno a determinar si la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., se encuentra obligada a entregar el inmueble arrendado, por vencimiento del término locativo y su prórroga legal, así como por haber efectuados modificaciones no autorizadas previamente por escrito al inmueble; modificaciones que consisten en la remoción de la mezzanina con la cual contaba el inmueble arrendado. Es de observar que quedó comprobado en autos que la relación arrendaticia que existe entre las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., ha tenido su inicio en el año 1.999, existiendo solución de continuidad entre un contrato y otro, hasta el último que fue suscrito, mediante documento privado, con una vigencia de un (1) año improrrogable, que se computaría desde el 1º de junio de 2015, hasta el 1º de junio de 2016. Como antes se expresó, dicha relación locativa, aún cuando se haya ilustrado a través de distintos contratos de arrendamientos celebrados entre las partes, por ante funcionarios notariales, como de manera privada, tuvo su inicio a partir del 1º de septiembre de 1999; por lo que, venciendo el término contractual en fecha 1º de junio de 2016, a la letra del último contrato que celebraron las partes, se tiene que dicha relación se mantuvo por un período superior a los diez (10) años. Así se establece. Siendo pues, que la relación locativa entre las partes tuvo un período de duración superior a los diez (10) años, conforme lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, correspondía a la arrendataria, sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., una prórroga legal de tres (3) años contados desde el 1º de junio de 2016, exclusive; y, que culminó en fecha 1º de junio de 2019; oportunidad en la cual, debía ésta proceder a la entrega del inmueble, sin necesidad de desahucio alguno por parte de su arrendadora. Empero, la arrendataria, luego de vencida la prórroga legal, continuó ocupando el inmueble, sin ningún tipo de oposición de su arrendadora. Así se establece. En este punto es bueno establecer que la prórroga legal es un beneficio que se otorga a favor de los arrendatarios, estando los arrendadores obligados a respetarlo, puesto que el mismo es otorgado por ley a los arrendatarios; es decir, es de obligatorio cumplimiento para el arrendador, mientras que, para el arrendatario, es potestativo hacer o no uso de él; de allí su carácter de orden público relativo. Así se establece. En línea con lo anterior, en autos quedó comprobado que la arrendataria, llegado el 1º de junio de 2019, continuó pagando pensiones de arrendamiento a favor de su arrendadora,; al punto de existir acuerdos entre ambas en cuanto a la base de cálculo y pago de las pensiones arrendaticias posteriores a dicha fecha; tan es así que hubo acuerdos que se ejecutaron con respecto a los pagos de los cánones de arrendamiento que se causaron durante el período de vigencia de la pandemia por COVID-19, para que la arrendataria lograse su solvencia en el pago de los meses durante los cuales el Ejecutivo Nacional, flexibilizó la obligación de pagos para todos los arrendatarios a nivel nacional; es decir, que mal podría tenerse como válida la notificación contenida en la comunicación de fecha 5 de noviembre de 2020, que efectuó la actora a la demandada, con respecto a la entrega del inmueble; ya que, desde el vencimiento de la prórroga legal, hasta la oportunidad en que dicha notificación se verificó, transcurrió más de un (1) año desde que nació para la demandada la obligación de entrega, lapso durante el cual la arrendadora continuó percibiendo el pago de los cánones de arrendamiento, sin objeción alguna. Así se establece. Aunado a ello, tenemos que habiendo vencido la prórroga legal en fecha 1º de junio de 2019 y notificada como dice haber sido la arrendataria de su obligación de entregar el inmueble en fecha 5 de noviembre de 2020, no es sino hasta el 2 de mayo de 2024, cuando se ejerce la demanda que nos ocupa; es decir, transcurridos más de cuatro (4) años; con lo cual, evidentemente, conlleva a la determinación que, como lo alegó la parte demandada, en el presente asunto operó la táctica reconducción de la relación, conforme lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil; cambiando así la naturaleza de la misma, de tiempo determinado a tiempo indeterminado; conservando, en todo lo demás, vigencia el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, salvo aquellas variaciones que por mandato de la administración o voluntad de las partes, se le hicieren al cálculo y pago de las pensiones de arrendamiento; independientemente de la voluntad declarada por los contratantes en la convención que los une, puesto que dicha figura opera es de pleno derecho, por la inacción del sujeto llamado por ley para ejercitar la acción con miras a obtener la satisfacción de su derecho. Así se establece. Es decir, mal pudiese la parte actora pretender el desalojo del inmueble arrendado por haber expirado el término contractualmente pactado, más la prórroga legal, cuando su arrendataria continuó en la ocupación del inmueble, pagando los cánones de arrendamiento, sin oposición alguna de su arrendadora, por un espacio superior a los cuatro (4) años, siguientes al vencimiento de la prórroga legal; lo cual determina que, contrario a lo indicado por el juzgador de primer grado, no debe prosperar la causal de desalojo invocada por la parte actora en su escrito libelar, fundamentada en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece. La parte actora también fundamentó su pretensión de desalojo del inmueble arrendado, bajo el argumento que la parte demandada realizó modificaciones no autorizadas previamente por escrito, al inmueble objeto del contrato de arrendamiento; modificación consistente en la remoción de la mezzanina que forma parte del inmueble. Éste hecho fue aceptado por la parte demandada, en su contestación de la demanda, excepcionandose en que dicha modificación tuvo lugar entre los años 2005 y 2006; y, que fue autorizada en virtud del contrato locativo que ambas partes celebraron en esa oportunidad; por lo que, mal pudiese la actora, pasado tanto tiempo, pretender invocar dicho hecho como causal de desalojo, en razón de su consentimiento y/o aceptación tácita. Para comprobar tal causal de desalojo, la parte actora promovió e hizo evacuar en el proceso, experticia de ingeniería, la cual arrojó dentro de sus conclusiones que, ciertamente, se había reducido el área de la mezzanina, en doscientos treinta metros cuadrados con cincuenta y tres decímetros cuadrados (230,53 mts2) aproximadamente, lo cual representaba un ochenta por ciento (80%) de la mezzanina y una “…variación de la forma, disposición o estructura original del inmueble…”. Agregando los expertos, que no podían, mediante método científico, datar la fecha en que se efectuó dicha modificación, pero que, conforme a la comunicación emanada del Condominio del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, la misma se autorizó en fecha 30 de enero de 2006. Así se establece. Partiendo de ello, tenemos que si la modificación del inmueble que consistió en la reducción en un área de doscientos treinta metros cuadrados con cincuenta y tres decímetros cuadrados (230,53 mts2) que representan el ochenta por ciento (80%) de la mezzanina del local arrendado, se efectuó en a principios del año 2006, mal podría la parte actora, argumentar que nunca tuvo conocimiento de la ocurrencia de ello, para fundamentarse en el literal “c” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; ello, por cuanto, transcurridos aproximadamente dieciocho (18) años que se efectuó dicha modificación, no dejan lugar a dudas que la misma fue aceptada y consentida tácitamente por la arrendadora; sin perjuicio de otras responsabilidades que pudiesen afectar la esfera de la demandada; la misma mal podría considerarse como causal de desalojo a la luz de lo establecido en la ley especial que rige la materia. Así se establece. No habiendo aportado la parte demandada, algún medio de prueba que, al menos presuntivamente, llevase a la convicción de quien aquí decide, que demostrase su inconformidad en cuanto a la modificación de la cual fue objeto la mezzanina del local arrendado, mal pudiese considerarse que, una vez transcurridos aproximadamente 18 años de efectuada la misma, pudiese ser considerada como causal de desalojo, cuando resultaría que al no revelarse en su contra, muestra su conformidad con tal remoción parcial; lo cual determina que la demanda que nos ocupa no deba prosperar en derecho; lo cual se declarará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide. Siendo así las cosas, determinado que el contrato de arrendamiento cambio su naturaleza a tiempo indeterminado, por los efectos de la táctica reconducción, establecida en el artículo 1.600 del Código Civil; y, que las modificaciones de las cuales fue objeto el inmueble arrendado fueron consentidas por su arrendadora, determina que deba declararse con lugar la apelación interpuesta en fecha 28 de noviembre de 2024, por la abogada NORELYS MERCEDES BRUZUAL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra del dispositivo del fallo proferido en el acto de la audiencia de juicio celebrada en esa misma fecha, cuya decisión en extenso fue publicada en fecha 18 de diciembre de 2024, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; quedando revocada la decisión apelada; todo lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide. IV DISPOSITIVA: En razón de las consideraciones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Con lugar con lugar la apelación interpuesta en fecha 28 de noviembre de 2024, por la abogada NORELYS MERCEDES BRUZUAL, ampliamente identificada en el encabezamiento del presente fallo, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra del dispositivo del fallo proferido en el acto de la audiencia de juicio celebrada en esa misma fecha, cuya decisión en extenso fue publicada en fecha 18 de diciembre de 2024, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: Sin lugar la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil TORTOLERO HERMANOS, S.A., en contra de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., ampliamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo. Queda así REVOCADA la decisión recurrida. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora. Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevados por el archivo de este tribunal. Dada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los dieciocho (18) de marzo de dos mil veinticinco (2025). Años 214º de Independencia y 165º de Federación.- EL JUEZ, LA SECRETARIA, Dr. CESAR HUMBERTO BELLO Abg. ALEXANDRA SIERRA. En esta misma fecha, siendo la dos y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.), se publicó y registró la presente decisión. LA SECRETARIA, Abg. ALEXANDRA SIERRA. Exp. Nº AP71-R-2025-000017 (11.863) CHBC/AS/cr.