TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
CARACAS, 31 DE MARZO DE 2025
214º Y 166º
ASUNTO: AP71-R-2024-000542 (1489)

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano RAFAEL ARTURO AMARGURA BLANCO, mayor de edad, venezolano, casado, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.993.169.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado ANTONIO JOSE GREGORIO XIQUES, inscrito en el INSTITUTO DE PREVISIÓN SOCIAL DEL ABOGADO bajo el Nº 212.205.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.861.481.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JOSE ROBERTO COLINA SERRADA, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 208.264.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL (APELACIÓN)
SENTENCIA: DEFINITIVA
- I-
NARRATIVA
Recibidas como fueron las actuaciones ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiente a la demanda con motivo de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) presentada por el ciudadano RAFAEL ARTURO AMARGURA BLANCO, debidamente asistido por el abogado ANTONIO JOSE GREGORIO XIQUES, contra el ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, en fecha 08 de junio de 2023.
En auto de fecha 14 de junio de 2023, el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el artículo 859 y siguientes eiusdem.
Cumplidos los trámites de citación, mediante escrito del 01 de agosto de 2023, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación de la demanda en el cual opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En el mismo acto, da contestación al fondo, procediendo a rechazar, contradecir y negar todas las afirmaciones de hecho expuestas por la actora en el escrito de demanda.
En auto de fecha 14 de agosto de 2023, se abrió la articulación probatoria, de conformidad con lo establecido en el artículo 352 ejusdem.
Mediante escrito del 21 de septiembre de 2023, la parte accionante realiza la respectiva contradicción a la cuestión previa opuesta.
En fecha 13 de diciembre de 2023, el juzgado de la causa declaró sin lugar la cuestión previa opuesta.
El 01 de febrero de 2024, se celebró la Audiencia Preliminar, a la cual asistieron la representación accionante, así como el demandado debidamente asistido por su abogado.
En auto del 15 de marzo de 2024, se realizó la fijación de los límites de la controversia.
En escrito del 03 de abril de 2024, el apoderado judicial de la parte accionada consignó escrito de pruebas, las cuales fueron debidamente admitidas en providencia del 11 de abril de 2024.
En escrito del 15 de abril de 2024, la representación accionante promueve pruebas, las cuales fueron admitidas en auto del 17 del mismo mes y año.
El 17 de julio de 2024, fue celebrado la audiencia o debate oral, acto al cual asistió el apoderado actor, así como el demandado, debidamente asistido por abogado. Luego de la exposición de las partes asistentes al mismo, el tribunal de la causa procedió a dictar sentencia, declarando con lugar la demanda, condenando a la parte demandada a la entrega del local arrendado; reservándose el lapso de diez (10) días de despacho para la publicación in extenso del fallo, siendo publicado el mismo, en fecha 01 de agosto de 2024.
Mediante escrito del 09 de agosto de 2024, la representación judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación contra la sentencia dictada el 17 de julio de 2024.
En auto de fecha 01 de octubre de 2024, se oyó en ambos efectos la apelación propuesta, ordenándose remitir el expediente a la Unidad de Recepción de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores.
Mediante auto de fecha 31 de octubre del 2024, este Tribunal Superior Séptimo, previa distribución de ley, le dio entrada al presente expediente y fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente, a los fines que las partes consignaran los informes correspondientes.
En fecha 22 de noviembre de 2024, el abogado José Roberto Colina Serrada, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada consigna escritos de informes.
El 27 de noviembre de 2024, la representación accionante procedió a consignar escrito de informes.
En escrito del 10 de diciembre de 2024, el apoderado actor consigna escrito de observaciones.
Mediante auto de fecha 13 de diciembre de 2024, este juzgado superior fijó la oportunidad para dictar el fallo respectivo, dentro de los sesenta (60) días siguientes a esa fecha, de conformidad con el contenido del artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de febrero de 2025, este Tribunal difirió el lapso de dictar sentencia dentro de los treinta (30) días contados a partir de esa fecha.
Estando en la oportunidad procesal correspondiente para emitir pronunciamiento respecto a la presente apelación, el Tribunal pasa a decidir lo que hubiere lugar, con base en las consideraciones que de seguidas se explanan:

-II-
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

 ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Esgrime, la accionante, en su escrito libelar que en fecha 30 de septiembre de 2005, le compró al ciudadano FRANCO CASELLE CATANZARO, una casa quinta denominada María Antonieta, ubicada entre las calles 23-2 y segunda (2da) transversal de Maripérez, Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: La calle transversal segunda de la Urbanización Bigott; Sur: Los inmuebles que se identifican en el plano general de la Urbanización Bigott con los números 79 y 14; Este: Calle norte 23-2 a la que da su frente; Oeste: Calle norte 23-1.
Que, el área comercial tiene una superficie de construcción aproximada de doscientos veintidós metros cuadrados con cuarenta y seis centímetros cuadrados (222,46 mts2), el cual le pertenece según se evidencia de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito Inmobiliario del Distrito Capital, en fecha 30 de septiembre de 2005, bajo el Nº 47, tomo 12, Protocolo Primero y Segundo.
Que, le hizo un poder a su amigo FRANCO CASELLE CATANZARO, para que ejerciera sin limitación alguna los deberes y derechos de dos (2) de sus propiedades, entre la que se encontraba la casa quinta “MARIA ANTONIETA”.
Que, el 07 de febrero de 2010, decidió dar en arrendamiento a un taller mecánico denominado “MULTISERVICIOS G.V.Y.A 2010 C.A., representada por su Director, ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES; quien al comienzo, pagaba los cánones al día y solicitaba permisos para mejorar el local en función de su actividad comercial, siempre llegando a acuerdos corporativos para que fuera ganar-ganar y los aumentos se hacían con un menor porcentaje de inflación año tras año.
Que, desde abril de 2016, el ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, ya no quería pagar el canon de arrendamiento y es cuando les hace llegar una citación emanada por la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular para Industria y Comercio del 04 de octubre de 2016, expediente Nro. C-0266-/25-16.
Que, el 21 de enero de 2019, es cuando se logran citar a todos los involucrados y allí se inicia una conversación en la sede de arrendamiento comercial y una mesa de trabajo para lograr conciliar y mediar la situación, llegando a establecerse el pago de Bs. 1,50, ya que los bancos no admitían un monto tan bajo con la eliminación de los ceros.
Que, es hasta el 22 de abril de 2022, que se solicita y posteriormente se admite darle continuidad a la apertura del expediente por parte del ciudadano RAFAEL ARTURO AMARGURA BLANCO y evidentemente fijar el canon de arrendamiento que seguía devaluándose desde el año 2016.
Que, en fecha 29 de abril de 2022, se celebra la segunda audiencia, donde se solicita un nuevo canon de arrendamiento, no llegando a ningún acuerdo. Que el 20 de mayo de 2022, se realiza la tercera audiencia en la Dirección de Arrendamiento Comercial, donde se le entrega una copia certificada del título de propiedad de la casa quinta “María Antonieta” al ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, quien lo solicitaba, a los fines de certificar que el ciudadano RAFAEL ARTURO AMARGURA BLANCO, fuera el dueño actual del inmueble. En la misma audiencia se siguió solicitando el aumento del canon y la contraparte junto con la Directora, pide que la SUNDDE, sea quien realizare el avalúo mediante peritaje, para determinar el justo precio del canon de arrendamiento.
Que, el 09 de junio de 2022, se realiza la cuarta audiencia en la citada Dirección, sin que se lograre acuerdo alguno, solicitando fuera la SUNDDE, quien hiciere el avalúo para la fijación del canon.
Que, el 07 de febrero de 2023, se celebra la quinta audiencia donde se llega a un acuerdo entre las partes, el cual fue que se pagaran tres (3) petros mensuales de canon y un (1) petro mensual por nueve (9) meses, por la garantía del local y que no le afectaría económicamente pagando por parte dicha garantía, cuya vigencia sería desde el 01 de marzo del 2023, hasta el 29 de febrero de 2024, al final de la audiencia se homologó el acuerdo y convenio suscrito entre las partes.
Que el 06 de marzo de 2023, se realizaron una serie de peticiones ante la Dirección de Arrendamiento Comercial, entre los que se señalan:
1- Se citara al ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, en su condición de arrendatario y a RAFAEL ARTURO AMARGURA BLANCO, para recoger las firmas pertinentes del contrato de arrendamiento que se había acordado en la última mesa de conciliación. Destaca, que el ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, se negó a firmar el día 01-03-2023 el arrendamiento que se había acordado en la cuarta audiencia realizada en sede administrativa, alegando que no quería pagar depósito en garantía y que tampoco quería firmar en petros, que él deseaba firmar en dólares o en bolívares; siendo repetitiva su conducta negativa, solicitando se instara a convocar a la firma ante esa Dirección, ya que lo que se había acordado no lo quería reconocer.
2- Que el sr. GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, les había comentado que había solicitado a los funcionarios de la SUNDDE, para que le hicieran la visita pertinente al local y determinaran las medidas y el precio justo del canon de arrendamiento; que según le dijeron el contrato no se podía plasmar en petros y que el contrato era la continuación del anterior de hace más de diez años, por lo que el depósito era el mismo y no debía pagar garantía.
3- Requirió, que se ratificara lo declarado en las actas anteriores y se siguiera el curso del contrato de arrendamiento con la vigencia de un año, desde el 01-03-2023 hasta el 29-02-2024.
4- Destacó, las amenazas proferidas por el ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, de ir a entes policiales e instancias superiores con este caso que ya estaba resuelto, llamando a conflicto a los otros inquilinos.
En su petitorio solicitó lo siguiente:
 Se decrete el desalojo del local comercial, por haber manifestado su voluntad, sin ningún tipo de coacción de querer poner fin a la relación arrendaticia, y en consecuencia, disuelto el vínculo arrendatario que los vincula.
• ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad de la contestación a la demanda, la representación de la parte accionada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º, referido al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado los requisitos de forma que indica el artículo 340 ejusdem, específicamente en sus ordinales 4º y 6º.
Señala, que en fecha 01 de noviembre de 2009, se inició entre el ciudadano FRANCO CASELLE CATANZARO y su representado GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, un acuerdo verbal de arrendamiento por tiempo indeterminado, el cual consistió en un anexo correspondiente a un área de estacionamiento descubierta de aproximadamente 70 mts2, para ese entonces, ubicada en la calle 23-2 y Segunda Transversal de Maripérez, casa quinta Nº 80, denominada “María Antonieta”, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que, en ese acuerdo se le permitiría desarrollar en el área del anexo arrendado, un proyecto de vivienda y taller mecánico; que para el 01-11-2009, se dio inicio a ese acuerdo de arrendamiento con un (1) mes de gracia, que comenzaría a correr a partir de esa fecha, siendo que el arrendador convino con el arrendatario para que éste último realizara una inversión monetaria en materiales de construcción para la construcción del local comercial con vivienda, que esos gastos le serían reconocidos por el arrendador a la hora de terminar la relación arrendaticia, siendo ello un hecho público y notorio en la comunidad, ya que la casa se encontraba deshabitada y en estado de abandono y deterioro por parte del propietario, además que corría el riesgo de invasión.
Que, mientras se acondicionaba el área de estacionamiento, su mandante contrató la mano de obra necesaria, para sacar los escombros que se encontraban dentro de la propiedad, al igual que la contratación de un camión para el bote de escombros, siendo además necesario adquirir varios materiales de construcción para la construcción de un local comercial, donde funcionara un taller mecánico y la vivienda dentro del área arrendada, denominada para aquel entonces, anexo; ello en virtud que para el momento en que iniciaron el contrato verbal de arrendamiento, no existía un local comercial con vivienda, sino un área completamente descubierta.
Que, para el momento del acuerdo entre FRANCO CASELLE CATANZARO, y su representado, el mismo actuaba como propietario del inmueble, siendo que para el momento del inicio de la relación arrendaticia se encontraba ya como inquilino EMILIO DEL CARMEN VEGA VEGA, en la otra área descubierta del inmueble, desde el 02 de diciembre de 2003. Que, a este ciudadano también le fue violentado su derecho preferente, ya que no fue informado de la venta.
Que, la relación arrendaticia continuó sin ningún tipo de novedad los primeros seis (6) años, siendo igualmente cierto que su patrocinado nunca se retrasó en el pago de sus obligaciones. Que, para el 01 de febrero de 2019, su mandante citó al ciudadano Franco Caselle Catanzaro, a los fines de convenir un nuevo canon de arrendamiento ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular para la Industria y Comercio, expediente Nº C-0266/05-16, esperando poder llegar a un acuerdo justo donde se fijara un nuevo canon de arrendamiento, incluyendo la celebración de un contrato donde se le reconociera el tiempo que lleva como inquilino del anexo, las bienhechurías realizadas en el inmueble, entre otras condiciones. Que, en esa oportunidad es que tiene conocimiento que el propietario del inmueble era RAFAEL ARTURO AMARGURA BLANCO, ya que su cliente nunca tuvo conocimiento del cambio de propietario.
Que, la parte actora pretende desconocer el tiempo que lleva su patrocinado como inquilino del anexo y las bienhechurías que hoy forman parte de su sitio de trabajo.
Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en contra de RAFAEL ARTURO ARAY BLANCO; ya que no es cierto que se haya negado o dejado de pagar tres (3) cuotas del canon de arrendamiento, siendo un hecho que su mandante ha seguido pagando el arrendamiento correspondiente al anexo en la cuenta de FRANCO CASELLE, acompañando al escrito los vauchers de pago del 2023 y años anteriores hasta el 2016.
Que, el contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado celebrado entre GREGORIO RAFAEL ARAY y FRANCO CASELLE CATANZARO, quien actuaba como propietario, fijó como último canon de arrendamiento la cantidad de Trece Mil Bolívares (Bs. 13.000,00), monto devaluado por la reconversión monetaria, siendo éste hecho que el canon de arrendamiento se ubicara para octubre de 2018, en Bs. 0,13 hasta el 01 de febrero de 2019, donde se acordó con la Dirección de Arrendamiento Comercial el pago de Bs. 1,50 hasta tanto el SUNDDE fijara un nuevo canon de arrendamiento.
Que, el nuevo propietario reclama en su libelo de demanda la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2023; pero que al no haber sido válidamente notificado del cambio de propietario, siguió pagando en la cuenta acordada con el representante de la parte actora, tal y como se evidencia en los comprobantes que acompañó al escrito.
Por último, solicitó se declare sin lugar la demanda, condenando a la parte actora a pagar las costas y costos del proceso, incluidos honorarios de abogados.
-III-
DE LAS PRUEBAS
 PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:
1. A los folios 09 al 13, corre inserto copia fotostática del documento de compra venta suscrito por FRANCO CASELLE CATANZARO, quien da en venta al ciudadano RAFAEL ARTURO AMARGURA BLANCO, el inmueble constituido por la casa quinta y la parcela de terreno sobre la cual está construida, que lleva por nombre “MARIA ANTONIETA”, anteriormente denominada “VILLA ELENA”, identificada con el Nro. 80, cédula catastral Nro.05-03-13-01, la cual se encuentra situada en la calle Norte 23-2 de la Urbanización Bigott, jurisdicción de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del antes, Distrito Federal (hoy Distrito Capital), parte Norte de la Manzana Letra “C” de la mencionada Urbanización, y que se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: La Calle Transversal Segunda de la Urbanización Bigott, Sur: Los inmuebles que se identifican en el plano general de la Urbanización Bigott con los Nros. 79 y 14; Este: La Calle Norte 23-2 a la que da su frente y Oeste: La Calle Norte 23-1; documento debidamente protocolizado en fecha 30 de septiembre de 2005, ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 47, Tomo 12, Protocolo 1º, Trimestre en curso. En relación con esta documental la misma se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de una copia simple de documento público, la cual no fue impugnada por la parte contra la que se opuso, y por lo tanto, se le otorga valor probatorio de acuerdo a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
2. A los folios 24 al 126, rielan copias certificadas del expediente administrativo Nro. C-0266/05-16 de la nomenclatura de la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, contentivo de la solicitud formulada por los apoderados del ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, Director Gerente y representante legal de la empresa mercantil MULTISERVICIOS G.V.Y.A. 2010 C.A., referida al ajuste de canon y firma de contrato de arrendamiento con el ciudadano FRANCO CASELLE CATANZARO. Estas documentales, por tratarse de copias certificadas de documentos públicos, se les otorga valor probatorio conforme lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Junto al escrito de contestación a la demanda, la representación de la parte demandada consignó las siguientes documentales:
1. Copias simples (folios 147 al 153) del acta constitutiva de la empresa MULTISERVICIOS G.V.Y.A 2010 C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, bajo el Nª 39, Tomo 146-A Sgdo del 08 de junio de 2010. Por cuanto no fue impugnada, se tiene como fidedigna, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y, se le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil.
2. Plano de ubicación actual del taller mecánico, según lo señala la parte accionada en su escrito de contestación, marcado “C”, realizado de forma manual donde se especifican, aproximadamente, sus medidas y linderos (folio 154). El tribunal lo desecha del proceso, por no aportar al mérito de la causa.
3. Anexo “D”, cursante a los folios 155 al 162, cursan copias fotostáticas de las siguientes facturas: a) Factura nº 2107 del 09/08/2012, emitida por Constructora Ingeco 19-95 C.A., a nombre de Gregorio Aray, por concepto de Valuación 01 correspondiente al 50% anticipo por trabajos de remodelación y adecuación de la quinta María Antonieta, según presupuesto de obra Nº 12-36, por la cantidad de Bs. 102.239,94; b) Factura nº 2107 del 26/10/2012, emitida por Constructora Ingeco 19-95 C.A., a nombre de Gregorio Aray, por concepto de Valuación 02 correspondiente al 25% anticipo por trabajos de remodelación y adecuación de la quinta María Antonieta, según presupuesto de obra Nº 12-36, por la cantidad de Bs. 51.119,97; c) Factura nº 2107 del 18/12/2012, emitida por Constructora Ingeco 19-95 C.A., a nombre de Gregorio Aray, por concepto de Valuación 03 correspondiente al 25% anticipo por trabajos de remodelación y adecuación de la quinta María Antonieta, según presupuesto de obra Nº 12-36, por la cantidad de Bs. 51.119,97; d) Presupuesto realizado por Constructora Ingeco 19-95 C.A., a nombre de Gregorio Aray, para la remodelación y adecuación de la quinta María Antonieta, de fecha 19/07/2012, montante a la suma de Bs. 204.479,83. e) Factura Nº 710 del 23/10/2014, emitida por Construcciones Excalibur C.A., a nombre de Gregorio Aray, por concepto de construcción de loza para mezzanina con estructura de tubo, escalera mecánica con pasamanos, colocación de cerámica, construcción de baño y cocina e instalación de aire acondicionado, por la cantidad de Bs. 134.400,00; f) Factura Nº 46834 del 03/10/2009, emitida por Materiales de Construcción Tenepal C.A., a nombre de Gregorio Aray, por compra de materiales, por la cantidad de Bs. 1248,14; g) Factura Nº 2409 del 25/09/2009, de la empresa Materiales S.A., a nombre de Gregorio, por concepto de compra de materiales, por la suma de Bs. 1.147,70,00; h) Factura Nº 1112 del 06/11/2009, emitida por la empresa Instalaciones y Herrería Forja Hierro, por concepto de trabajos de herrería varios, por la suma de Bs. 3.000,00. Estas instrumentales, se desechan del proceso por ilegales, al tratarse de copias fotostáticas de documentos privados, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, amén de emanar de terceros ajenos al proceso, por lo que debían ser ratificadas en juicio, según lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
4. A los folios 163 al 168, corren insertos copias de recibos a nombre de Emilio Vega, por concepto de pago de alquiler de anexo ubicado en la Quinta María Antonieta, correspondiente a los meses: mayo 2011, septiembre 2011, octubre 2011, abril 2011, marzo 2011. Esta Alzada, observa que las referidas instrumentales nada aportan al presente proceso, por cuanto el ciudadano Emilio Vega, no es parte del mismo, resultando impertinente la citada prueba ya que no se relaciona con el presente juicio ni nada aporta a su resolución. Así se decide.
5. A los folios 169 y 170, rielan: -recibo del 28/10/2013, a nombre de Gregorio Rafael Aray Sifontes, por la cantidad de Bs F. 9.000 por concepto de pago de alquiler de anexos, ubicado en la Quinta María Antonieta, para uso comercial, correspondiente al mes de octubre de 2013- y recibo único de fecha 27/05/2013, a nombre de Gregorio Rafael Aray, como solvencia de pago al mes de mayo de 2013, ambos recibos emitidos por el ciudadano Franco Caselle.
6. Al folio 171, corre inserta misiva dirigida a los Sres. Gregorio y Emilio del 23-02-2015 por el ciudadano Franco Caselle, donde se les notifica el nuevo canon de arrendamiento para el año 2015.
Estas documentales, numeradas 5 y 6, si bien no fueron impugnadas, las mismas resultan impertinentes, por cuanto versan sobre asuntos no controvertidos en la presente causa, motivo por el cual se desechan del proceso. Así se decide.
7. A los folios 173 y 174, cursa copia certificada del Acta de Audiencia de Conciliación celebrada el 01/02/2019, ante la Dirección de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio Nacional, oportunidad en la que se hicieron presentes el ciudadano GREGORIO ARAY, en su carácter de arrendatario y RAFAEL AMARGURA, propietario del inmueble, ambos debidamente asistidos de abogados; en el que procedieron a solicitar la intervención de esa Dirección para la regulación del canon contemplado en el artículo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En esa oportunidad el arrendatario, ofreció pagar la cantidad de Bs. 1,50; por su parte la representación del propietario, solicitó a esa Dirección se realizara un avalúo al local para que se determinara el monto real. Como quedó valorado en la prueba aportada por la parte accionante, del expediente cursante en la Dirección de Arrendamiento Comercial, al tratarse de copias certificadas de documentos públicos, se les otorga valor probatorio conforme lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
8. A los folios 175 al 180, corre inserto contrato de arrendamiento sin firmar, entre los ciudadanos RAFAEL ARTURO AMARGURA BLANCO, propietario del inmueble objeto de la presente causa y la empresa MULTISERVICIOS G.V.Y.A 2010, C.A., representada por su Director, ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, el cual entraría en rigor a partir del 01 de marzo de 2023 hasta el 29 de febrero de 2024. Esta documental se encuentra referida a un proyecto de contrato de arrendamiento, con una sociedad mercantil que no forma parte del presente proceso, aunado a que carece de firma entre los intervinientes; motivo por el cual carece de valor probatorio y se desecha del proceso.
9. A los folios 181 al 233, cursan copias fotostáticas de depósitos bancarios, realizados por GREGORIO ARAY, en la cuenta de CASELLE CATANZARO, FRANCO del Banco Mercantil, correspondiente a los meses: enero y febrero de 2023, por Bs. 3,00, marzo a julio 2023, cada uno por Bs. 1,50; noviembre y diciembre de 2022 por Bs. 3,00; septiembre y octubre de 2022 por Bs. 3,00; agosto de 2022 por Bs. 1,50, julio 2022 por Bs. 1,50; enero a junio 2022 por Bs. 9,00; enero a junio de 2021, cada uno por Bs. 1,50; julio a diciembre 2021, por Bs. 9,00; enero 2020, por Bs. 1,50; febrero 2020 por Bs 1,50; marzo 2020 por Bs. 1,50, abril hasta noviembre por Bs. 12,00, diciembre 2020 por Bs. 1,50; enero 2019 por Bs. 0,13; febrero de 2019 por Bs. 1,50; marzo de 2019 por Bs. 1,50; abril de 2019 por Bs. 1,50; mayo de 2019 por Bs. 1,50; junio 2019 por Bs. 1,50; Julio 2019 por Bs. 1,50; agosto 2019 por Bs. 1,50; septiembre 2019 por Bs. 1,50; octubre 2019, noviembre 2019 por Bs. 1,50; diciembre 2019 por Bs. 1,50; diciembre 2018 por Bs. 0,13; noviembre 2018 por Bs 0,13; octubre 2018 por Bs. 0,13; septiembre 2018 por Bs. 0,13; agosto 2018 por Bs. 0,13; julio 2018 por Bs. 13.000; junio 2018 por Bs. 13.000; mayo 2018 por Bs. 13.000; abril 2018 por Bs. 13.000; marzo 2018 por Bs. 13.000; febrero 2018 por Bs. 13.000; enero 2018 por Bs. 13.000; enero a diciembre de 2017 por Bs. 13.000 cada uno; enero a diciembre de 2016 por Bs. 13.000 cada uno. Esta Alzada desecha del proceso dichas documentales, por ilegales, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al tratarse de copias simples de documentos privados. Así se establece.
10. A los folios 222 al 238, cursan copias certificadas fotostáticas de las cinco (5) audiencias de conciliación, fechadas: 01-07-2019; 29-04-2022, 20-05-2022, 09-06-2022 y 07-02-2023; celebradas ante la Dirección de Arrendamiento Comercial, a las cuales se les otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, siendo la última de ellas del 07 de febrero de 2023, la cual es del siguiente tenor:
(…) Se levanta la presente acta a fin de dejar constancia que en esta misma fecha 07 de febrero de 2023, siendo la una (01:00 p.m.), día y hora fijada para la celebración de la AUDIENCIA CONCILIATORIA del expediente número Exp: C-0266/05-16, contentivo del PROCEDIMIENTO ADMNISTRATIVO compareciendo ante esta Dirección General de Arrendamiento Comercial, el ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES (…omissis…), siendo asistido por el profesional del derecho, el ciudadano SALVATORE CALDERONE LARA (…omissis…), en su carácter de (sic) ARRENDATARIA, un área cubierta identificada como Garaje Sureste, perteneciente a la casa-quinta denominada María Antonieta, ubicada entre las calles Norte 23-1 y 2da transversal de Maripérez, Urbanización Maripérez, parroquia el Recreo, municipio Libertador, Distrito Capital, y el ARRENDADOR ACCIONADO: el ciudadano RAFAEL ARTURO AMARGURA BLANCO (…omissis…), representado en este acto por el abogado ANTONIO JOSÉ GREGORIO XIQUES (…omissis…). La presente audiencia es presidida por la abogada Ammberly Arguelles (…omissis…) actuando en su carácter de Directora de Línea de la Dirección de Arrendamiento comercial, y a su vez se encuentra presente el funcionario Leonardo Fernández (…omissis…), procede a dar inicio a la Audiencia Conciliatoria y deja constancia de la comparecencia de ambas partes. A tal efecto, la Directora de Línea de la Dirección General de Arrendamiento Comercial, tomó la palabra y realiza una pregunta a las partes ¿Han llegado algún acuerdo o tiene alguna propuesta? Respuesta: No hemos llegado a ningún acuerdo. Pero si tenemos propuestas. La parte accionante cede la palabra al accionado para escuchar su propuesta. Acto seguido, la parte Accionada manifestó: Como habíamos quedado en la última audiencia que fue la tercera, se quedó que la SUNDDE nos haría una visita, en vista del tiempo, queremos darle la oportunidad a la misma propuesta que se realizó en el mes de agosto, es un contrato con vigencia de Primero (01) de marzo 2023, hasta el 29 de febrero de 2024, con un canon de arrendamiento de tres (3) petros mensuales o al cambio a la tasa del día, y un depósito de nueve (9) petros, tal cual lo establece la Ley Especial de Arrendamiento Comercial. Es todo. Toma la palabra la Directora de Línea y pregunta al arrendatario: ¿Está de acuerdo en aceptar el acuerdo que trae la parte Arrendadora? Respuesta: Sí, estoy de acuerdo con el canon de arrendamiento y propongo cancelar los tres meses de depósito de la siguiente manera, podré cancelar 1 petro mensual de depósito más los tres petros de canon de arrendamiento, durante nueve (9) meses para poder completar los tres meses de depósito que serían 9 petros, es decir, le pagaría 4 petros desde marzo de 2023 hasta noviembre de 2023 y desde diciembre de 2023 hasta febrero de 2024 los 3 petros correspondientes. Es todo. La Directora tomó el derecho a la palabra: ¿pregunto a las partes si están de acuerdo con las propuestas? Respuestas: Sí, estamos de acuerdo. Toma la palabra la Directora y expresa: Después de haber escuchado a las partes y Garantizándole el derecho a la defensa, esta Dirección General Homologa acuerdo convenido entre las partes, en el cual van a suscribir un contrato de arrendamiento de un año, con un canon de arrendamiento de tres (03) Petros, adicionalmente para pagar el depósito de tres (03) meses el arrendatario cancelará un (01) Petros durante nueve (09) meses, a partir del mes de marzo de 2023 hasta noviembre de 2023. Es todo…”, procediendo a firmar todos los asistentes al acto, la citada Acta.
11. A los folios 239 al 253, riela copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre FRANCO CASELLE CATANZARO y EMILIO DEL CARMEN VEGA VEGA, sobre un área abierta identificada como Garage Sureste, perteneciente a la casa quinta denominada María Antonieta. Esta documental, resulta impertinente por cuanto nada aporta al presente proceso, por lo que se desecha del mismo. Así se decide.
En la oportunidad procesal para promover pruebas, la representación de la parte accionada, procedió a invocar el mérito favorable que se desprende de las actas procesales, en especial del anexo H y el conjunto de facturas, las cuales forman parte integrante del acuerdo verbal entre los ciudadanos FRANCO CASELLE CATANZARO y GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES. Asimismo, manifiesta que queda evidenciado todos y cada uno de los pagos de las cuotas de arrendamiento mensuales allí descritas.
Del mismo modo promovió las siguientes documentales:
1. Marcados con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H” e “I”, originales de los depósitos bancarios correspondientes al cumplimiento del pago del canon de arrendamiento desde el año 2016 hasta el año 2023. Con respecto a estas documentales, por tratarse de información que se encuentra en una institución bancaria, debió promoverse con la prueba de informes, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
2. Marcados con las letras “J”, “K”, “L”, “M”, “N” y “O”, copias simples de los depósitos bancarios correspondientes al cumplimiento del pago del canon de arrendamiento desde el año 2010 hasta el año 2015. Tal como como quedó valorado supra, esos depósitos bancarios corresponden a periodos no reclamados por el accionante, por lo que nada aportan al presente juicio, amén de ser prueba ilegal por tratarse de copias simpes de documentos privados, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
3. Promovió prueba de informes al Banco Mercantil, a los fines de constatar la certificación de las copias fotostáticas simples, de los documentos que acompañó al escrito. Esta prueba no fue evacuada, por lo no tiene nada que valorar el tribunal.
-IV-
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
En fecha 01 de agosto de 2024, el tribunal de la causa dictó sentencia, en los siguientes términos:
(…Omissis…)

Ahora bien, como se dijo anteriormente, lo perseguido por el actor, con esta acción, es el desalojo del local de su propiedad por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, que a su decir, adeuda la parte demandada, correspondientes a los meses de Marzo y Abril de 2023.
A ese respecto, este Tribunal observa:
La parte demandada en el acto de contestación a la demanda, como ya se dijo, se limitó a oponer una serie de alegatos. De igual manera durante el lapso probatorio, acompañó a su escrito de pruebas, una serie de recibos de pagos, todos los cuales, se corresponden a pagos de cánones de arrendamiento efectuados en meses y años distintos a los demandados en este proceso.
Pues bien, cursa a los folios Ciento Diecisiete (117) y Ciento Dieciocho (118) del presente expediente “CUARTA ACTA DE AUDIENCIA DE CONCILIACION”, celebrada por ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial, y debidamente suscrita por ambas partes intervinientes en aquel procedimiento administrativo y ahora, en este caso.
Ahora bien, de la lectura de la referida Acta se evidencia que ambas partes se comprometieron ante el Funcionario Administrativo, a lo que parcialmente se transcribe:
“(…)
…La parte accionada manifestó: Como habíamos quedado en el (sic) última audiencia que fue la tercera, se quedó en que la SUNDDE nos haría una visita, en vista del tiempo, queremos darle oportunidad a la misma propuesta que se realizó en el mes de agosto, en un contrato con vigencia de Primero (01) de Marzo de 2023, hasta el 29 de febrero de 2024, con un canon de arrendamiento de tres (3) petros mensuales o al cambio a la tasa del día, y un depósito de nueve (9) petros, tal cual lo establece la Ley Especial de Arrendamiento Comercial. Es todo. Toma la palabra la Directora de Línea y pregunta al Arrendatario: ¿Está de acuerdo en aceptar el acuerdo que trae la parte Arrendadora? Respuesta: Sí, estoy de acuerdo con el canon de arrendamiento y propongo cancelar los tres meses de depósito de la siguiente manera, podré cancelar 1 petro mensual de depósito más los tres petros de canon de arrendamiento, durante nueve (9) meses para poder completar los tres meses de depósito, que serían 9 petros , es decir, le pagaría 4 petros desde marzo de 2023 hasta noviembre de 2023 y desde diciembre de 2023 hasta febrero de 2024 los 3 petros correspondientes…
Toma la palabra la Directora y expresa: Después de haber escuchado a las partes y garantizándole el derecho a la defensa, esta Dirección General Homologa acuerdo convenido entre las partes…”
De modo, que estamos en presencia de una fórmula de autocomposición procesal, donde ambas partes se comprometen, el arrendatario a cancelar los cánones de la forma y en la oportunidad prevista y el arrendador en aceptar los pagos, tal como lo ha solicitado el arrendatario.
Un acuerdo firmado y aceptado ante la presencia de una funcionaria pública, investida para presenciar y autorizar tal actuación.
Considerando además que fue el arrendatario en este proceso, quien impulsó el agotamiento de esa vía administrativa.
Pues bien, un acuerdo en esos términos, tiene la misma fuerza y valor que cualquier contrato bilateral.
No cumplir una o cualquiera de sus cláusulas, tiene la misma consecuencia, que el incumplimiento de un contrato, ya sea verbal o escrito, personal o debidamente notariado. Y esto da derecho a la otra parte, de pedir la ejecución del mismo por incumplimiento.
Ahora bien, ni la ley, ni la jurisprudencia, ni la doctrina patria autorizan al arrendatario a dejar de cumplir con el pago de las mensualidades arrendaticias, porque de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil el arrendatario debe pagar el precio arrendaticio en los términos convenidos.
Pues bien, la parte demandada, ni en la oportunidad de dar contestación a la presente demanda, ni durante el lapso de pruebas, trajo a los autos nada que desvirtuara lo pretendido por la parte actora, en cuanto a su insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de la manera y en la oportunidad establecida en el acto llevado a cabo en el procedimiento administrativo en fecha 07 de febrero de 2023.
Ahora bien, el cumplimiento de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas, independientemente de la naturaleza de sus fuentes. Toda obligación es susceptible de cumplimiento, así sea de una obligación que provenga de un convenio o de una obligación que se derive de alguna de las fuentes extracontractuales.
En este sentido, el legislador supone que las partes al contraer una obligación pretenden que la misma se cumpla como fue pactada, y del modo en que fue contraída.
De modo que, al quedar demostrado en autos que la parte demandada incumplió con lo convenido, en lo que se refiere al pago de los cánones de arrendamiento, la subsume dentro de los presupuestos establecidos en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que deviene en forzoso para este sentenciador declarar la terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y como consecuencia de ello, la procedencia del desalojo pretendido por la parte actora en este proceso y así se decide.
Por las razones expuestas, este Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (….) declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano RAFAEL ARTURO AMARGURA BLANCO contra el ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a la entrega del local identificado como “Quinta denominada María Antonieta”, ubicada en la ciudad de Caracas, específicamente entre las calles 23-2 y segunda transversal de Maripérez, Municipio Libertador del Distrito Capital”, a la parte actora libre de bienes y personas.
TERCERO: Se condena en costas del proceso a la parte demandada por haber resultado vencida en la litis (…)”

-V-
DE LOS INFORMES EN ALZADA

 INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad de Informes en Alzada, el abogado JOSE ROBERTO COLINA SERRADA, apoderado de la parte accionada, señala que el presente procedimiento comienza por demanda de desalojo de un local (uso comercial) intentada por el ciudadano RAFAEL ARTURO AMARGURA BLANCO, representado por el abogado ANTONIO JOSE GREGORIO XIQUEZ contra el ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES.
Que en fecha 01 de noviembre de 2009, se inició un contrato de arrendamiento de forma verbal y por tiempo indeterminado, entre el ciudadano FRANCO CASELLE CANTAZARO, quien para el momento actuó como propietario del inmueble que daba en arrendamiento al ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, siendo que dicho arrendamiento constaba de un área de estacionamiento descubierta de aproximadamente 70 mts2, sin techo, sin instalaciones eléctricas, sin agua, sin pisos de cemento, sin protección perimetral entre otros detalles y no como la parte actora pretende hacer ver como un local de uso comercial, el cual forma parte de la casa quinta “María Antonieta”, ubicada en la ciudad de Caracas, siendo igualmente incierto que fue dada en arrendamiento a la sociedad mercantil MULTISERVICIOS G.V.Y.A. 2010, C.A., en razón de que para el momento del acuerdo verbal no existía o estaba constituida esa sociedad.
Que la relación arrendaticia entre ambas partes continuó sin ningún tipo de inconveniente durante los siguientes 10 años, haciendo la salvedad que en ningún momento se le comunicó de forma verbal o escrita que la propiedad pertenecía a la parte demandante.
Que para febrero del año 2019, su patrocinado citó al ciudadano FRANCO CASELLE CATANZARO, ante la Dirección de Arrendamiento Comercial, con la intención y finalidad de convenir sobre el canon de arrendamiento del local de uso comercial, en virtud de la devaluación del bolívar para el año 2016, lo cual originó que se encontrara pagando la cantidad de Bs. 0,13. Que esta situación se hacía engorrosa para el inquilino y para el banco recibir esa cantidad de dinero, ya que no existía moneda de curso legal para hacer los depósitos en efectivo.
Que, para el día 01 de febrero de 2019, encontrándose en la sede de la Dirección de Arrendamiento Comercial, con motivo del Acto Conciliatorio para resolver y convenir el monto del canon de arrendamiento, se enteró que el ciudadano FRANCO CASELLE CATANZARO, no era el propietario del inmueble, constatando para el momento que el mismo no tenía la cualidad de propietario, originando así una controversia, ya que su cliente no estaba enterado de ese hecho, siendo que la parte demandante indicó que le concedió un poder especial al citado ciudadano, para que ejerciera sin limitación alguna, los deberes y derechos de dos (2) de sus propiedades, en la cual estaba incluida la casa quinta “María Antonieta”.
Que, para el momento de la citación ante la sede administrativa no poseía la cualidad de propietario ni de administrador del inmueble. Que también quedó en evidencia que ese poder se otorgó, diez (10) años después de haber convenido de forma verbal y a tiempo indeterminado dicho acuerdo de arrendamiento, siendo un hecho cierto que su cliente cumplía con el pago puntual del canon de arrendamiento, los cuales eran depositados en la cuenta personal de Franco Caselle, siendo esto el hecho controversial de este asunto, en virtud de que ahora no solo se estaba iniciando un acuerdo para un nuevo canon de arrendamiento en sede administrativa, sino también un nuevo contrato de arrendamiento formal donde se le está desconociendo el tiempo como inquilino y las mejoras y bienhechurías realizadas al inmueble a lo largo de la relación arrendaticia.
Que, la parte demandante le propone a su cliente que firme un nuevo contrato de arrendamiento que incluye el pago del canon de arrendamiento en tres (3) petros mensuales, con tres (3) meses de depósito y un (1) año de vigencia, desconociendo así, primeramente, los acuerdos realizados con el ciudadano FRANCO CASELLE, quien para los momentos ostenta la condición de apoderado del demandante.
Que, con relación a ese acuerdo, considera que se violan los derechos que tiene su representado como inquilino del inmueble por más de diez (10) años, siendo que el demandante exigía el pago del canon de arrendamiento calculados a la cotización del petro y no conforme con esto, también exigía el pago de tres (3) meses de depósito con un año de vigencia, desconociendo así los acuerdos realizados con Franco Caselle y las bienhechurías realizadas a la propiedad, situación que generó que no pudieran llegar a un consenso entre las partes involucradas, siendo el punto neurálgico de la controversia, como primer punto, las bienhechurías practicadas al inmueble y el anclaje del canon de arrendamiento al petro, ya que a pesar que su cliente firmó en la sede administrativa un acuerdo previo, se dejó claro que dicho canon debía ser revisado por la SUNDDE, según el contenido del artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Comercial.
Que, esa defensa incorporó en su oportunidad legal los recibos de pagos correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2023, los cuales corresponden al pago del canon de arrendamiento de los puntos controvertidos en la demanda, siendo estos pagos los que venía realizando su representado a lo largo del tiempo, en virtud de que no se había llegado a un acuerdo con la instancia correspondiente SUNDDE, para fijar un nuevo canon de arrendamiento.
Que el juez a-quo no valoró estos pagos como punto de la controversia siendo que su representado depositó dicho pago a la cuenta personal de Franco Caselle, tal como consta en autos, omitiendo en su decisión en todo caso al no pronunciarse sobre el monto correspondiente al canon de arrendamiento calculado a la variación del petro,, dando por sentado que su representado no pagó las obligaciones correspondientes a los meses que fueron fijados como punto de la controversia; por lo que afirma que su representado cumplió con el pago de los meses indicados. Que, si bien ese pago corresponde al monto que fue fijado por la instancia administrativa que era de uno cincuenta bolívares (Bs. 1,50) mientras se resolvía la controversia, no es menos cierto que el juez a quo no se pronunció con respecto al monto de lo depositado.
Que, no se evidencia en el libelo de la demanda que haya existido algún documento que le notificara a la parte demandada que la relación arrendaticia entre FRANCO CASELLE CATANZARO y GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, había sido objeto de cambio, por lo que se deduce que imperan las mismas condiciones iniciales del acuerdo inicial entre las partes; por lo que considera que su representado cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses indicados en la controversia, siendo que las condiciones iniciales de la relación arrendaticia entre el ciudadano Franco Caselle y su patrocinado siguen vigentes, ya que el demandado nunca fue notificado formalmente del cambio de propietario ni tampoco de los datos de la cuenta bancaria, como lo indica el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial.

 INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE:
En la oportunidad de Informes en esta Alzada, el apoderado judicial del accionante, abogado ANTONIO JOSE GREGORIO XIQUES, realizó un recuento de los hechos acaecidos durante el proceso, los cuales fueron señalados en la parte narrativa de este fallo.
Con respecto, al escrito de apelación consignado por la parte demandada, manifiesta que según lo establecido en el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil, no es necesario alguna especie de escrito de formalización de apelación para que ésta sea oída. Que, solo basta con notificarle al tribunal dentro de los lapsos establecidos por la Ley y en el supuesto tal de ser ignorada esa petición, los abogados tienen una figura llamada Recurso de Hecho, el cual garantiza una restitución de la situación jurídica infringida, suponiendo sea el caso en cuestión.
Luego, de resumir los alegatos de la parte demanda en el citado escrito de apelación, esgrime que el presunto desconocimiento sobre el verdadero dueño de la Quinta María Antonieta, se encuentra totalmente alejado de la realidad, dado que desde un comienzo, el ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, estaba al tanto de la relación entre FRANCO CASELLE CATANZARO y RAFAEL ARTURO AMARGURA BLANCO, con respecto al inmueble. Que, se evidencia de las actas procesales que la parte demandada, no demostró con ninguna prueba fehaciente que realmente haya habido un desconocimiento al respecto, sino que omite la verdad por su propio interés.
Que, esa omisión es tal, que no solo se limita a decir que desconocía al verdadero dueño del inmueble, sino que también deliberadamente ha ignorado el acuerdo firmado por ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular para la Industria y Comercio, alegando irregularidades en el proceso administrativo, en donde se establece un nuevo canon de arrendamiento, que pueda ser favorable para ambas partes, pero en su afán de negarse a pagar lo debido, se ha negado a cumplir con el acuerdo y asimismo, negar la veracidad tanto del proceso administrativo, como del procedimiento judicial, los cuales fueron tramitados sin ningún tipo de discriminación o parcialidad como hace ver la representación judicial de la parte demandada. Que, todos estos desconocimientos delatados por esa parte actora, han traído consigo una falta de pago deliberadamente de lo debido, cosa que han querido demostrar con unos pagos ínfimos para el valor real establecido en sede administrativa y que ha sido reiterada la negativa en cumplir con ello.
Con respecto, a la violación al derecho a la defensa argumentado por la parte demandada, dado que el abogado de la parte demandada para el día y la hora fijada para la audiencia oral, se encontraba enfermo, sin embargo, a pesar de no poder estar presente tampoco fue diligente con su cliente y sustituir el poder en algún colega de su confianza en protección de los derechos de su cliente. No obstante, antes de la celebración de la audiencia, las autoridades del tribunal, salvaguardando su derecho a la defensa y lo establecido en el ordinal 1º del artículo 49 de la Constitución, le ofrecieron la asistencia de una abogada que se encontraba en las inmediaciones del circuito y así poder continuar con el proceso sin dilaciones indebidas.
Que, el juzgador a quo tomó las medidas pertinentes a los fines de proteger los intereses y derechos de ambas partes en el proceso, tanto así que le ofrecieron una abogada para asistir al ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, vista las irresponsabilidades de su representante judicial, que, a pesar de entender con claridad que una enfermedad es un imprevisto y fuerza mayor; pero lo que no se puede escapar del conocimiento del tribunal, es que dicho abogado no fue diligente con la defensa de su trabajo.
Que, de acuerdo a las disposiciones contenidas en los artículos 2, 4 y 15 de la Ley de Abogados, se evidencia cuáles deben ser las actuaciones de un abogado para con su cliente en juicio, así como también se deja claramente que la persona para actuar en juicio debe estar representado por un abogado o asistido por uno. Que, sin embargo, continúa la negatividad con respecto a la verdad por parte de la accionada, ya que adujo deliberadamente que no estuvo de acuerdo con que otra abogada lo asistiera en la audiencia oral. La verdad, al respecto es que vista la inasistencia del abogado, las autoridades le exigieron la asistencia de un abogado y hasta le consiguieron uno a lo cual nunca se negó.
Que, el ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, aun estando asistido por la profesional del derecho MARIA VIRGINIA SOLORZANO PARRA, no dejó a la misma cumplir con su trabajo en aras de defender su postura en la audiencia oral, mientras que el ya mencionado ciudadano, solo se limitó a repetir las mismas palabras sin fundamentos que habían venido siendo reiteradas tanto en sede administrativa como en el proceso judicial.
Que, la postura ilógica argüida por la parte demandada es tal, que no solo ocultan la verdad sino que intentan tergiversar la misma, puesto que el tribunal en defensa de los derechos y garantías constitucionales de ambas partes, fue tan paciente, que visto el desastre que el ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, estaba generando, se otorgó tiempo libre durante el desarrollo de la audiencia, para que la abogada asistente hablara con él y tratara de convencerlo de poder desempeñar las funciones que le fueron encomendadas y que tanto ella como la parte demandada, aceptaron libremente y sin ningún tipo de coacción.
Que, se evidencia claramente que la apelación efectuada es temeraria, a pesar de que legalmente nada le prohíbe hacerlo, sin embargo, tanto en sede administrativa, como en una instancia municipal tribunalicia, la parte demandada jamás demostró haber cumplido con sus obligaciones establecidas, primero por el contrato de arrendamiento primigenio y luego en el acuerdo emitido por la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular para la Industria y Comercio, por ello el juzgado de la causa, mediante argumentos de hecho y de derecho declaró con lugar el desalojo, sin ningún tipo de irregularidad como intenta demostrar su contraparte, por lo cual solicita se declare Sin Lugar la apelación y se ratifique la sentencia dictada por el juzgado a-quo.
Finaliza, ratificando la propuesta efectuada durante la audiencia oral celebrada el 16.07.2024, en la cual se propuso un plazo de gracia al ciudadano demandado hasta el día 31 de diciembre de 2024, para la entrega material del local comercial arrendado, culminado de esta forma el extenso, largo y agotador proceso que han iniciado y que se ha prorrogado innecesariamente por su contraparte, sin demostrar haber cumplido con las obligaciones debidas.
-VI-
PUNTO PREVIO

Antes, de decidir el fondo del presente asunto, esta Alzada pasa a pronunciarse sobre la denuncia señalada por la representación accionada referida a la violación del derecho a la defensa y de ser asistido por su abogado de confianza, por cuanto en la oportunidad de la celebración de la audiencia o debate oral celebrada el 17 de abril de 2024, el ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, fue asistido por la abogada MARIA VIRGINIA SOLORZANO PARRA, sin el consentimiento de su patrocinado y sin conocer del caso, lo cual es violatorio al debido proceso, ya que su patrocinado le informó al Juez que su abogado de confianza se encontraba enfermo y por tal motivo no podía asistir a esa audiencia, solicitándole a su vez diferir la misma hasta la semana siguiente de forma que su abogado pudiera estar presente en su defensa.
Por su parte, la representación de la parte demandante, en su escrito de informes en este Superior, arguyó que antes de la celebración de la audiencia, las autoridades del tribunal le ofrecieron la asistencia de una abogada quien se encontraba en las inmediaciones del circuito y así poder continuar con el proceso sin dilaciones innecesarias. Que, el juez a quo tomó las medidas pertinentes a los fines de proteger los intereses y derechos de ambas partes en el proceso, siendo que el demandado nunca se negó a la referida asistencia, sin ningún tipo de coacción.
Para decidir esta Superioridad observa:
El Tribunal Supremo de Justicia, de forma reiterada ha señalado que hay menoscabo del derecho a la defensa, cuando aquella referida violación proviene del juez, quien priva o limita a las partes, la utilización de los medios y recursos que la ley procesal le concede para la defensa de sus derechos; pero también existe cuando se rompe la igualdad procesal, estableciendo preferencias y desigualdades, al acordar facultades, medios o recursos no establecidos por la ley. Ello implica, que se niega o cercena a las partes, los medios legales con que pueden hacer valer sus derechos.
En cuanto al contenido esencial de la garantía del ejercicio pleno y efectivo del derecho a la defensa, la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal, en el expediente Nº 1323, de fecha 24 de enero de 2001, estableció lo siguiente:
“(…) el derecho a la defensa y al debido proceso constituyen garantías inherentes a la persona humana y en consecuencia, aplicables a cualquier clase de procedimientos. El derecho al debido proceso ha sido entendido como el trámite que permite oír a las partes, de la manera prevista en la Ley, y que ajustado a derecho otorga a las partes el tiempo y los medios adecuados para imponer sus defensas.
En cuanto al derecho a la defensa, la Jurisprudencia (sic) ha establecido que el mismo debe entenderse como la oportunidad para el encausado o presunto agraviado de que se oigan y analicen oportunamente sus alegatos y pruebas. En consecuencia, existe violación del derecho a la defensa cuando el interesado no conoce el procedimiento que pueda afectarlo, se le impide su participación o el ejercicio de sus derechos, o se le prohíbe realizar actividades probatorias...”. (Negritas de la Sala).
En tal sentido, tenemos de la revisión de las actas procesales, que en fecha 17 de julio de 2024, se celebró la audiencia o debate oral en el presente juicio, acto en el cual se encontraban presentes el abogado ANTONIO JOSE GREGORIO XIQUES, apoderado de la parte actora. De igual manera, se encontraba presente el ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, parte demandada, debidamente asistido por la abogada MARIA VIRGINIA SOLORZANO PARRA. En ese acto, se le concedieron diez (10) minutos a la representación accionante a los fines de que realizada su exposición, procediendo a realizar los alegatos pertinentes, los cuales reposan en esa acta y que se dan aquí por reproducidos.
Al concedérsele el derecho de palabra a la parte demandada, el ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, procedió a tomar la palabra, quedando establecido y sintetizado en el acta lo siguiente: “…mi relación de arrendatario siempre ha sido con el señor Franco Caselle…siempre he estado al día con todos los pagos, que los ceros se lo comieron…si él no se motivaba y yo fui el que lo motivé para ir a industria y comercio…el señor Arturo me dijo que él no me ha demandado…que él no sabe nada de demanda que no tiene nada en mi contra…que iba a buscar a Franco para que ponga la casa a nombre de su hijo…esos no son locales, eran unos linderos…yo fui quien arregló eso…me siento engañado, me siento estafado…no tenía agua, luz ni nada… con la intención de que el señor Franco me vendiera…allá llueve y se mete el agua, no he podido hacer más nada, no tengo dinero…yo tuve que poner un medidor a nombre mío, pago luz, agua, teléfono…yo no le estoy haciendo trampa nadie…reconóceme mis bienhechurías. En este estado, la abogada asistente de la parte demandada solicita al Tribunal un lapso de cinco (5) minutos para conversar son su asistido y luego, con el apoderado de la parte actora. Visto lo solicitado, el Tribunal acuerda conceder el lapso solicitado. En este estado, se conmina a las partes a llegar a un acuerdo. En este estado, el apoderado de la parte actora propuso dar un lapso hasta el 31 de diciembre de 2024, para que el demandado proceda a la entrega del local arrendado. Seguidamente, el demandado debidamente asistido de abogada, manifestó no estar de acuerdo con la propuesta hecha y en consecuencia, no aceptó la misma. En este estado, habiendo escuchado la exposición de ambas partes, este Juzgador declara concluido el debate oral…”
De la transcripción señalada, puede observarse que el demandado GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, en ningún momento manifestó que su apoderado judicial estuviere imposibilitado de acompañarlo al acto, ni esgrimió que estuviere impedido por razones de salud, tampoco solicitó el diferimiento del acto, ni se opuso en ningún momento a ser asistido por la abogada sugerida por el tribunal de la causa y, aceptado por el citado ciudadano; antes por el contrario, realizó de forma personal su exposición con respecto al juicio; ello aunado a que el apoderado del accionado, abogado JOSE ROBERTO COLINA SERRADA, en la oportunidad de su comparecencia al consignar el escrito de apelación, no consignó prueba alguna donde demostrase que para el momento de la audiencia, estuviere imposibilitado de salud como lo argumentó; por lo que considera quien decide, que al accionado no se le cercenó derecho a la defensa alguno, por cuanto estuvo debidamente asistido de abogado, realizó su exposición de forma personal, y además, ejerció el recurso de apelación contra la sentencia que le resultó adversa, la cual deberá ser revisada por este Superior, quedando así plenamente garantizado su derecho a la defensa, por lo que resulta Improcedente el señalado alegato. Así se decide.

-VII-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Resuelto lo anterior, pasa esta Superioridad, a conocer y resolver el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por el Juzgado Noveno (9°) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en audiencia o debate oral celebrada el 17 de julio de 2024, y publicado su extenso el 01 de agosto de 2024, que declaró CON LUGAR la acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por RAFAEL ARTURO AMARGURA BLANCO contra el ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, pasando de seguidas a resolver el citado recurso en base a las siguientes consideraciones:
La presente controversia, versa sobre una acción de desalojo de local comercial (un área cubierta identificada como Garaje Sureste, perteneciente a la casa-quinta denominada María Antonieta, ubicada entre las calles Norte 23-1 y 2da transversal de Maripérez, Urbanización Maripérez, parroquia el Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital), intentada por RAFAEL ARTURO AMARGURA BLANCO contra el ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES por falta de pago de los meses de marzo y abril de 2023, según el compromiso de pago acordado en audiencia realizada en la sede de la Dirección General de Arrendamiento Comercial del 07 de febrero de 2023, alegado por la parte demandante en autos; aduciendo el demandado-apelante en su contestación, que desconocía que el inmueble arrendado perteneciera al accionante, ya que no fue notificado del cambio de propietario por lo que el pago de los cánones de arrendamiento eran depositados en la cuenta bancaria del anterior propietario, y que se encontraba solvente en el pago.
En tal sentido, tenemos que constar en las actas que conforman el presente expediente, que el demandado GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, acudió ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular para Industria y Comercio el 04 de octubre de 2016, a los fines de convenir un nuevo canon de arrendamiento, procedimiento que incoara contra el ciudadano FRANCO CASELLE CATANZARO, antiguo propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, alegando desconocer que el mismo le pertenecía desde el año 2005, al ciudadano RAFAEL ARTURO AMARGURA BLANCO, tal como consta en instrumento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 47, Tomo 12, Protocolo 1º, Trimestre en curso, el cual fuera debidamente valorado en párrafos precedentes.
Ahora bien, la representación accionada, en su escrito de informes ante esta Alzada, admite que fue en fecha 01 de febrero de 2019, cuando su mandante se entera de la venta del inmueble; no obstante, no demuestra que hubiera ejercido la acción de retracto legal dentro del lapso establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que tal argumento resulta a todas luces Improcedente. Así se establece.
En otro orden de ideas, debemos señalar que la acción de desalojo propuesta por el ciudadano RAFAEL ARTURO AMARGUARA BLANCO, se encuentra supeditada al acuerdo al que llegaron ambas partes ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular para Industria y Comercio del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, en fecha 07 de febrero de 2023, el cual fue debidamente homologado por esa Dirección, siendo que el aquí demandado GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, incumplió lo allí acordado, por cuanto dejó de cancelar los meses de marzo y abril de 2023, a razón de tres (3) petros mensuales.
Así las cosas, consta en autos Acta levantada el 07 de febrero de 2023, ante la Dirección de Arrendamiento Comercial, en la cual se dejó asentado lo siguiente:
(…) Se levanta la presente acta a fin de dejar constancia que en esta misma fecha 07 de febrero de 2023, siendo la una (01:00 p.m.), día y hora fijada para la celebración de la AUDIENCIA CONCILIATORIA del expediente número Exp: C-0266/05-16, contentivo del PROCEDIMIENTO ADMNISTRATIVO compareciendo ante esta Dirección General de Arrendamiento Comercial, el ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES (…omissis…), siendo asistido por el profesional del derecho, el ciudadano SALVATORE CALDERONE LARA (…omissis…), en su carácter de (sic) ARRENDATARIA, un área cubierta identificada como Garaje Sureste, perteneciente a la casa-quinta denominada María Antonieta, ubicada entre las calles Norte 23-1 y 2da transversal de Maripérez, Urbanización Maripérez, parroquia el Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, y el ARRENDADOR ACCIONADO: el ciudadano RAFAEL ARTURO AMARGURA BLANCO (…omissis…), representado en este acto por el abogado ANTONIO JOSÉ GREGORIO XIQUES (…omissis…). La presente audiencia es presidida por la abogada Ammberly Arguelles (…omissis…) actuando en su carácter de Directora de Línea de la Dirección de Arrendamiento comercial, y a su vez se encuentra presente el funcionario Leonardo Fernández (…omissis…), procede a dar inicio a la Audiencia Conciliatoria y deja constancia de la Comparecencia de ambas partes. A tal efecto, la Directora de Línea de la Dirección General de Arrendamiento Comercial, tomó la palabra y realiza una pregunta a las partes ¿Han llegado algún acuerdo o tiene alguna propuesta? Respuesta: No hemos llegado a ningún acuerdo. Pero si tenemos propuestas. La parte accionante cede la palabra al accionado para escuchar su propuesta. Acto seguido, la parte Accionada manifestó: Como habíamos quedado en la última audiencia que fue la tercera, se quedó que la SUNDDE nos haría una visita, en vista del tiempo, queremos darle la oportunidad a la misma propuesta que se realizó en el mes de agosto, es un contrato con vigencia de Primero (01) de marzo 2023, hasta el 29 de febrero de 2024, con un canon de arrendamiento de tres (3) petros mensuales o al cambio a la tasa del día, y un depósito de nueve (9) petros, tal cual lo establece la Ley Especial de Arrendamiento Comercial. Es todo. Toma la palabra la Directora de Línea y pregunta al arrendatario: ¿Está de acuerdo en aceptar el acuerdo que trae la parte Arrendadora? Respuesta: Sí, estoy de acuerdo con el canon de arrendamiento y propongo cancelar los tres meses de depósito de la siguiente manera, podré cancelar 1 petro mensual de depósito más los tres petros de canon de arrendamiento, durante nueve (9) meses para poder completar los tres meses de depósito que serían 9 petros, es decir, le pagaría 4 petros desde marzo de 2023 hasta noviembre de 2023 y desde diciembre de 2023 hasta febrero de 2024 los 3 petros correspondientes. Es todo. La Directora tomó el derecho a la palabra: ¿pregunto a las partes si están de acuerdo con las propuestas? Respuestas: Sí, estamos de acuerdo. Toma la palabra la Directora y expresa: Después de haber escuchado a las partes y Garantizándole el derecho a la defensa, esta Dirección General Homologa acuerdo convenido entre las partes, en el cual van a suscribir un contrato de arrendamiento de un año, con un canon de arrendamiento de tres (03) Petros, adicionalmente para pagar el depósito de tres (03) meses el arrendatario cancelará un (01) Petros durante nueve (09) meses, a partir del mes de marzo de 2023 hasta noviembre de 2023. Es todo…”, procediendo a firmar todos los asistentes al acto, la referida Acta. (Subrayado y resaltado de este Superior)

El artículo 32 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece:
“Artículo 32. La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, lo determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo (…)
En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación…”

Del contenido del artículo anterior, se colige que la determinación de los cánones de arrendamiento para bienes inmuebles destinados al uso comercial, corresponde en primer lugar al arrendador y al arrendatario de mutuo acuerdo, y en caso de no poder llegar a un convenio, deberá solicitarse a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), que establezca dicho monto.
En el presente caso, tal como ha quedado establecido, el hoy demandado acudió ante la sede del Organismo regulador (SUNDDE) a los fines de la determinación del canon de arrendamiento, siendo que luego de varias audiencias conciliatorias, las partes llegaron a un acuerdo en la Dirección de Arrendamiento Comercial, en los términos ya citados, el cual fue debidamente homologado por la autoridad respectiva en materia de arrendamiento comercial, por lo que debe entenderse que a partir de ese momento de suscripción del acuerdo (07-02-2023) el tiempo de duración del contrato establecido así como el canon de arrendamiento, comenzaría a regir desde esa fecha, ya que tanto el arrendatario GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, como el arrendador propietario, a través de su apoderado judicial RAFAEL ARTURO AMARGURA BLANCO, acordaron los términos que regirían la nueva relación arrendaticia, vale decir, que el lapso de duración del contrato sería de un (1) año, desde el 01 de marzo de 2023 hasta el 29 de febrero de 2024, con un canon de arrendamiento de tres (03) Petros mensuales, que el depósito de tres (3) meses sería cancelado por el arrendatario durante nueve (09) meses, a razón de un (1) petro, a partir del mes de marzo de 2023 hasta noviembre de 2023 y desde diciembre de 2023 hasta febrero de 2024 los tres (3) petros correspondientes, por lo que era obligación del arrendatario, hoy demandado, de dar cumplimiento al mismo en la forma en que fue convenido y homologado.
El artículo 1.579 del Código Civil define el contrato de arrendamiento de la forma siguiente:
“El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”

En el contrato de arrendamiento, también llamado contrato de alquiler, se encuentran igualmente los elementos básicos esenciales a todos los contratos, recogidos en el artículo 1.141 eiusdem: objeto, causa lícita, y consentimiento de las partes.
Así, se tiene que, las partes en un contrato de arrendamiento, pueden definirse como: “El arrendador”, quien es la persona natural o jurídica que contrae las obligaciones inherentes al arrendamiento, como son hacer gozar a la otra parte, el arrendatario, de la cosa arrendada, sea mueble e inmueble; y, “El arrendatario”, quien gozará de la cosa arrendada, por cierto, tiempo, y mediante el pago de un precio determinado, que éste, se obliga a pagar al arrendador.
En ese sentido, aun y cuando los artículos 1.585 y 1.592 del Código Civil, enuncian las obligaciones del arrendador y del arrendatario, es importante acotar que, la ley en materia de arrendamiento de inmueble para el uso comercial (G.O. N° 40.418 del 23 de mayo de 2014) contiene una serie de normas que asignan contenidos (derechos, obligaciones y prohibiciones) a las partes conformadoras de la relación contractual arrendaticia, estableciendo el desalojo como forma de terminación del contrato de arrendamiento, bajo un conjunto de supuestos o causales, a saber:
DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL

Artículo 40.- Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

Así las cosas, y como fuera mencionado supra, los contratos – entre ellos, el de arrendamiento-, suponen la adquisición de obligaciones entre sus suscribientes, y siendo el contrato locativo del tipo bilateral; las partes están atadas al cumplimiento de cada una de las estipulaciones establecidas en el mismo y de las obligaciones contenidas en la ley sustantiva y especial.
Conforme lo aducido en el presente caso, se tiene que de acuerdo a la carga probatoria arrogada a cada parte según sus alegatos en juicio, preliminarmente, habría quedado comprobado en autos la existencia de la relación locativa, invocada libelarmente por la parte accionante, admitida su existencia por la parte demandada GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, y aún más, quedando demostrada con las instrumentales traídas a los autos, especialmente, la copia certificada del expediente Nro. C-0266-/25-16, llevado por la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular para Industria y Comercio, en el que, luego de varias audiencias, la última de fecha 07 de febrero de 2023, quedó establecida la nueva relación arrendaticia, en los términos supra expuestos, siendo que la parte demandada habría incumplido con las obligaciones contenidas en el código sustantivo civil (Art. 1.592 C.C.), es decir, con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento que su contraria delató insolutos y que sustentarían la pretensión de desalojo del local arrendado, conforme a los literales “a” e “i” del artículo 40 de la ley especial reproducida ut supra.
En ese sentido, quien suscribe observa que, la parte demandante reclamó la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo y abril de 2023, pretendiendo el demandado excepcionarse bajo el argumento que desconocía el cambio de propietario, así como su solvencia en dichos cánones arrendaticios, trayendo a los autos unos depósitos bancarios que fueron desechados del proceso, con montos que no fueron los acordados en el acuerdo debidamente homologado, suscrito ante la Dirección de Arrendamiento Comercial, argumentos éstos que resultan totalmente contrarios a lo procesado ante el referido organismo.
En razón de ello y, demostrado la obligación del pago de los cánones de arrendamiento, en su monto, modo y tiempo; así como del contenido de la ley especial arrendaticia y del código sustantivo civil, se colige el pago del precio (canon) por el arrendatario como contraprestación por el uso del bien; es ineludible para esta superioridad señalar que, con la conducta del arrendatario (omisiva de su obligación de pago de los cánones acordados), resulta procedente la acción de desalojo intentada y así será declarada en el dispositivo del presente fallo.

-VIII-
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación realizada por el apoderado judicial del accionado GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, contra la sentencia definitiva dictada en audiencia oral de fecha 17 de julio de 2024 y publicado su extenso en fecha 01 de agosto de 2024, proferida por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la demanda que por Desalojo de local comercial, incoara el ciudadano RAFAEL ARTURO AMARGURA BLANCO, contra el ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES, ambas partes plenamente identificadas en la primera parte del fallo.

SEGUNDO: Se CONFIRMA la decisión definitiva dictada en audiencia oral de fecha 17 de julio de 2024 y publicado su extenso en fecha 01 de agosto de 2024, por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

TERCERO: CON LUGAR la demanda que, por Desalojo, incoara RAFAEL ARTURO AMARGURA BLANCO, contra el ciudadano GREGORIO RAFAEL ARAY SIFONTES. En consecuencia, queda extinguida la relación arrendaticia existente entre los citados ciudadanos, cuyo objeto es un área cubierta identificada como Garaje Sureste, perteneciente a la casa-quinta denominada María Antonieta, identificada con el Nro. 80, cédula catastral Nro.05-03-13-01, ubicada entre las calles Norte 23-1 y 2da transversal de Maripérez, Urbanización Maripérez, parroquia el Recreo, municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas.

CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en la presente sentencia.

Regístrese y Publíquese. Déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de marzo de 2025. Años: 214º de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZ,

Dra. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA

ABG. YAMILET ROJAS

En esta misma fecha, siendo las 11:30 a.m, se publicó, registró y agregó al presente expediente la anterior sentencia.
LA SECRETARIA

ABG. YAMILET ROJAS

Exp. Nª AP71-R-2024-000542 (1489)
FMBB/YR