REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS PARTE ACTORA ADMINISTRADORA TOVAR, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 13 de diciembre de 1993, bajo el Nº 40, Tomo 13-A-Cto. APODERADOS JUDICIALES: MIGUEL ANTONIO ARAUJO GUTIERREZ, MARIO JUDAS ARAUJO GUTIERREZ y PATRICIA PALACIOS RUDAS, abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 68.733, 63.918 y 252.787, respectivamente. PARTE DEMANDADA INVERSIONES LA CORONA 2016, C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 29 de diciembre de 2016, bajo el Nº 16, Tomo 510-A. DEFENSORA JUDICIAL: NANCY TIRADO JARAMILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-12.679.017, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 128.946. MOTIVO DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) I ACTUACIONES EN ALZADA En fecha 17 de diciembre de 2024, se recibieron ante esta alzada las presentes actuaciones por acto de distribución de esa misma fecha, realizado por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que asignó el conocimiento de la presente causa, contentiva de la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA TOVAR, C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES LA CORONA 2016, C.A., con motivo del recurso de apelación interpuesto en fecha 5 de diciembre de 2024, por el abogado MIGUEL A. ARAUJO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada en fecha 2 DE DICIEMBRE DE 2024, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que la declaró inadmisible. Por auto de fecha 8 de enero de 2025, se dieron por recibidas las actuaciones y se fijaron los lapsos para su instrucción, en segundo grado de conocimiento, de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 11 de febrero de 2025, se dejó constancia de la no presentación de informes por las partes y se dijo “vistos”, entrando la causa en estado de dictar sentencia. Por auto de fecha 11 de abril de 2025, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, por treinta (30) días consecutivos, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Por lo que, estando dentro de la misma, de seguidas para este sentenciador a emitir pronunciamiento, para lo cual observa: II ANTECEDENTES Se inicio el presente juicio de desalojo por libelo de demanda presentado en fecha 1 de febrero de 2023, por el ciudadano MANUEL L. TOVAR N., actuando en su carácter de Director General de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA TOVAR, C.A., asistido por el abogado MIGUEL ANTONIO ARAUJO GUTIEREZ, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES LA CORONA 2016, C.A., por ante la Unidad de Recepciòn y Distribución de Documento del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el que alegó que actuar como autorizado de administración y representación de la ciudadana NELLY AURORA DIEZ DE HANNA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-4.087.587, conforme a autorización y poder de administración autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 29 de agosto de 2017, anotado bajo el Nº 50, Tomo 409. Alegó que su representada es propietaria de un inmueble identificado como lote de terreno distinguido con el Nº 5, de la manzana Ñ y la casa sobre él construida, posteriormente denominada Quinta Oración Nº 19. Que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 5 de noviembre de 2018, anotado bajo el Nº 48, Tomo 550, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil demandada, el inmueble identificado como Local B, ubicado en la planta baja de la Quinta Oración Nº 19, situado en la calle Colón de la Urbanización Los Caobos, Municipio Libertador del Distrito Capital, para uso exclusivo de depósito para producción, almacenamiento y distribución de café y cacao. Que en el contrato se incurrió en error material al identificar el inmueble arrendado como local C, cuando en realidad es el local B. Que vencido el término locativo, en fecha 29 de agosto de 2019, fue suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el Nº 50, Tomo 103, con vigencia desde el 5 de junio de 2019, hasta el 4 de junio de 2020. Que en fecha 6 de agosto de 2020, la demandada informó del inicio de la prórroga legal y que vencía en fecha 4 de junio de 2021. Que durante la prórroga legal, la demandada estuvo pagando el canon de arrendamiento establecido en la cláusula segunda del contrato, pero no hizo entrega material del inmueble, manteniéndose en la posesión hasta la fecha de interposición de la demanda, sometiendo a su representada a una ocupación ilegal. Que la demandada considera tener derecho de estar en el inmueble, bajo el argumento de realizar pagos en la cuenta bancaria cuando mejor le parece, alegando que son pagos de arrendamiento, cuando lo cierto es que se apoderó del inmueble de manera ilegal. Que durante la prórroga legal le solicitó a la demandada un aumento del canon locativo en fecha 25 de noviembre de 2020, a través de correos electrónicos, dando respuesta negativa, bajo el argumento que el canon debía ser acordado entre las partes, por lo que, mantenía el canon hasta el término del contrato en fecha 4 de junio, por considerar exagerado la petición. Que con el intercambio de correos mencionado se dejó claro que la demandada debía realizar la entrega del inmueble en fecha 4 de junio de 2021, por lo que, lo ocurrido después de esa fecha era una acción manifiestamente ilegal y arbitraria, que pretende la demandada se le reconozca como legal, sin acuerdo alguno, representando un sometimiento por la fuerza de mantenerse ocupando un inmueble ajeno. Que en fecha 9 de diciembre de 2022, realizó una inspección judicial en el inmueble, por intermedio del Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual tuvo por objeto constatar el estado físico e identificación del local arrendado. Que dicha inspección judicial arrojó que el local está identificado con la letra “B”, ubicado en la planta baja de la quinta denominada Oración Nº 19, situado en la Calle Colón de la Urbanización Los Caobos, Municipio Libertador, donde la demandada le impidió el acceso al tribunal, dejando en evidencia su conducta arbitraria e ilegal de ocupación de un inmueble propiedad de su representada, para lo cual no tiene contrato de arrendamiento y que ocupa de manera ilegal desde el 5 de junio de 2021, quedando en evidencia la inexistencia de relación cordial alguna entre los contratantes. Que no obstante lo anterior, la juez pudo constatar, a través de la puerta, que el inmueble se encuentra en buen estado de uso y conservación, conforme al registro fotográfico. Cumplida la distribución, le fue asignado el conocimiento del asunto al Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto de fecha 23 de febrero de 2023, la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento oral, establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en relación con lo dispuesto en los artículos 40 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Efectuados los trámites de citación personal y cartelaria, siendo infructuosos los mismos, por auto de fecha 6 de noviembre de 2023, se designó a la abogada NANCY TIRADO, como defensora judicial de la parte demandada, ordenándose su notificación. Practicada la notificación, en fecha 10 de enero de 2024, compareció ante el tribunal de la causa, la abogada NANCY TIRADO JARAMILLO, aceptó el cargo de defensora judicial y prestó el juramento de ley. Realizada la citación de la parte demandada, en la persona de su defensora judicial, en fecha 12 de marzo de 2024, la abogada NANCY TIRADO JARAMILLO, en su carácter de defensora judicial, consignó escrito de contestación de la demanda, donde como punto previo, indicó que en fecha 11 de marzo de 2024, se trasladó a la dirección del local arrendado, distinguido con la letra “B”, ubicado en la planta baja de la quinta denominada Oración, Nº 19, Calle Colón de la Urbanización Los Caobos, Municipio Libertador del Distrito Capital, donde, luego de realizar llamados por el intercomunicador, fue atendida por la ciudadana MONICA MIQUILENA, titular de la cédula de identidad Nº V-11.294.236, quien dijo ser la gerente encargada de la sociedad mercantil INVERSIONES LA CORONA 2016, C.A., quien le manifestó que el ciudadano BASEM TAJELDINE ELHCAHINE, no se encontraba, por lo que le entregó notificación con sus datos, números de contacto y correo electrónico, para que se lo hiciera llegar al referido ciudadano, informándole dicha ciudadana que hablarían con su abogado privado; consignando registro fotográfico. Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda. Impugnó las documentales producidas por la parte actora, marcadas A, B, C, D y E, en copias simples, por cuanto las mismas debían ser producidas en original o, en su defecto, en copias certificadas. Negó, rechazó, contradijo e impugnó la documental marcada F, de fecha 25 de noviembre de 2020, contentiva de aumento del canon de arrendamiento pretendido por la actora durante el transcurso de la prórroga legal, ya que dicho aumento era contrario a lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que disponía que durante la prórroga legal se mantendrían vigentes las estipulaciones y actualizaciones del canon pactado en el último contrato vigente, por lo que, mal podría la demandante pretender y exigirle a su representada un canon locativo distinto al pactado en el contrato con vigencia desde el 5 de junio de 2019, autenticado en fecha 29 de agosto de 2019, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el Nº 50, Tomo 103. Que su representada, para el 25 de noviembre de 2020, se encontraba amparada por el Decreto Nº 3 del Ejecutivo Nacional, dictado por el estado de alarma, para atender la emergencia sanitaria por el Covid-19, por medio del cual suspendió el pago de los cánones de arrendamiento de los inmuebles de uso comercial, y que tuvo vigencia hasta el 6 de octubre de 2021. Negó, rechazó y contradijo que estuviesen satisfechos los extremos de los literales G e I del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial; solicitando se declarase sin lugar la demanda. Por auto de fecha 19 de marzo de 2024, el tribunal de la causa, fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar; la cual se llevó a cabo en fecha 2 de abril de 2024, contando con la presencia del abogado MIGUEL ANTONIO ARAUJO GUTIERREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; y, de la abogada NANCY TIRADO JARAMILLO, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada. En fecha 5 de abril de 2024, el juzgado de la causa, fijó los hechos y límites de la controversia, abriendo la causa a pruebas, por un lapso de cinco (5) días de despacho. En fecha 12 de abril de 2024, el abogado MIGUEL ANTONIO ARAUJO GUTIERREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha 22 de abril de 2024, el tribunal de la causa, se pronunció en relación a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora. Vencida la etapa probatoria, en fecha 24 de septiembre de 2024, el juzgado de la causa, fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia o debate oral. En fecha 18 de noviembre de 2024, se llevó a cabo la audiencia o debate oral, que contó con la presencia de los abogados MIGUEL ANTONIO ARAUJO GUTIERREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; y, la abogada NANCY TIRADO JARAMILLO, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada. Realizada la exposición de las partes, el tribunal, luego de efectuadas las consideraciones de fondo con respecto al presente asunto, relativas a la capacidad de postulación del ciudadano MANUEL L. TOVAR N., en su carácter de director general de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA TOVAR, C.A., para actuar en juicio en nombre de la ciudadana NELLY AURORA DIAZ DE HANNA, dictó el dispositivo del fallo, reservándose la oportunidad para la publicación del fallo en extenso. En fecha 2 de diciembre de 2024, el juzgado de la causa, publicó el fallo en extenso, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA TOVAR, C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES LA CORONA 2016, C.A. Contra dicho fallo fue ejercido recurso de apelación, por la representación judicial de la parte actora; alzamiento que trajo las presentes actuaciones ante este juzgado superior, donde una vez instruido el proceso, en segundo grado de la jurisdicción, para decidir observa: III MOTIVA: Corresponde al conocimiento de esta alzada el recurso de apelación ejercido en fecha 5 de diciembre de 2024, por el abogado MIGUEL ANTONIO ARAUJO GUTIERREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada en fecha 2 de diciembre de 2024, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró inadmisible la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA TOVAR, C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES LA CORONA 2016, C.A. * Es necesario dejar constancia que la parte actora-recurrente, no consignó escrito de informes ante esta alzada que limitase el recurso de apelación que ejerció en contra de la decisión dictada en fecha 2 de diciembre de 2024, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró inadmisible la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA TOVAR, C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES LA CORONA 2016, C.A. En tal sentido, a los fines de verificar la procedencia o no del medio recursivo sometido al conocimiento de este juzgado, resulta necesario traer a colación los argumentos de hecho y de derecho en los cuales se encuentra fundamentada la decisión apelada, los cuales fueron plasmados por el juzgador de primer grado, en los términos que siguen: “…De una revisión a las actas que conforman el presente expediente, se evidencia del escrito libelar, que quien incoa la demanda es el ciudadano MANUEL L. TOVAR N., antes identificado en su carácter de DIRECTOR GENERAL de la arrendadora ADMINISTRADORA TOVAR C.A., antes identificada, en representación de la propietaria del inmueble ciudadana NELLY AURORA DIAZ DE HANNA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-4.087.587, de acuerdo a autorización-poder de administración y representación Especial, autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao del estado Miranda, bajo el Nº 50, Tomo 409 de fecha 29 de agosto de 2017; no obstante, el referido instrumento establece textualmente lo siguiente: …/… De igual forma observa este juzgador que a los folios cincuenta y seis (56) y cincuenta y siete (57) del expediente cursa PODER APUD ACTA, de fecha 15 de febrero de 2023 que es del tenor siguiente: (…) …/… Así las cosas, se puede constatar de la lectura de los instrumentos transcritos, que la ciudadana NELLY AURORA DIAZ DE HANNA, como propietaria del inmueble otorgó una -Autorización de Administración- a la sociedad mercantil a (sic) ADMINISTRADORA TOVAR C.A., representada por el ciudadano MANUEL LUPERCIO TOVAR NIEVES, en su carácter de Director General (quien no es abogado), quien a su vez acudió a demandar debidamente asistido por los profesionales del derecho MIGUEL ANTONIO ARAUJO GUTIERREZ, MARIO JUDAS ARAUJO GUTIERREZ y PATRICIA PALACIOS RUDAS y posteriormente les otorgó poder apud acta, el cual es el empleado para representar en este juicio a la parte actora en la demanda que hoy nos ocupa. Al respecto, es menester traer a colación en este fallo lo dispuesto por el legislador en razón a quienes ejercer poderes en juicio, estableciendo el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: …/… Ahora bien, la asistencia y representación en juicio, es una función atribuida única y exclusivamente a los abogados, y así lo establecen los artículos 3 y 4 de la Ley de Abogados: …/… Así de acuerdo con las normas in comento, para poder realizar cualquier actuación en juicio, resulta necesario ser abogado, siendo este un requisito esencial de validez de los actos. Esta exigencia de la Ley, se conoce como capacidad de postulación (ius postulando), la cual es meramente formal y exigida por razones técnicas, con el objeto de asegurar el desarrollo adecuado del proceso. Dicha capacidad de postulación, se refiere a la obligatoria asistencia letrada al proceso, es decir, que para que las partes acudan al proceso, con uso de las técnicas y formalismos necesarios para el mismo, estas deberán ser asistidas de un profesional (abogado) instruido para tales fines, en virtud de los conocimientos especiales adquiridos por éste. Asimismo, el precitado artículo 4 de la Ley de Abogados, luego de repetir el postulado Constitucional del derecho que tiene toda persona de usa los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses acentúa que “…quien sin ser abogado deba estar en juicio…deberá nombrar abogado para que lo represente o asista en todo el proceso…”. Así, la capacidad de postulación está referida a la sola realización de los actos procesales, por lo cual corresponde exclusivamente a los abogados, por ser una actividad profesional y técnica de conformidad con lo dispuesto en el artículo 166 del Código procesal Civil. …/… En sustento de lo señalado, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 000681 de fecha 03 de noviembre de 2023, con ponencia del Magistrado Dr. José Luís Gutiérrez Parra, Expediente No. 23-400, caso ODONTOMEDIC, C.A., contra Administradora Madrid, C.A., estableció lo siguiente: …/… En sintonía y a mayor abundamiento, la Sala Constitucional en sentencia Nº 1.170, de fecha 15 de junio de 2.004, Recurso de Amparo de Manuel Capón Linares, Expediente Nº 03-2.845, indicó lo siguiente: …/… En armonía con lo anterior, la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia No. 0288 de fecha 17 de abril de 2023, con ponencia del Magistrado Dr. Luís Fernando Damiani Bustillos, Expediente No. 22-0267, caso: Linda Anne Turner De Carter, señaló: …/… En el caso bajo estudio, observa este juzgador, que la presente causa es incoada por el ciudadano MANUEL L TOVAR N., en su carácter de DIRECTOR GENERAL de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA TOVAR C.A., debidamente asistido por el abogado MIGUEL ARAUJO GUTIERREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 68.733, alegando que actúa como autorizado mediante Administración Especial de la propietaria del inmueble ciudadana NELLY AURORA DIAZ DE HANNA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.087.587, autenticado en fecha 29 de agosto de 2017, por ante la Notaría Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el Nº 50, Tomo 409; posteriormente el precitado ciudadano le otorga poder apud-acta a los profesionales del derecho MIGUEL ANTONIO ARAUJO GUTIERREZ, MARIO JUDAS ARAUJO GUTIERREZ y PATRICIA PALACIOS RUDAS. Ahora bien, siendo el ciudadano MANUEL L. TOVAR N., antes identificado, una persona natural que no acreditó en el libelo de demanda su condición de Profesional del Derecho, tal como lo exige la Ley, mal podría entonces postularse en juicio en representación de otro, en este caso de la ciudadana NELLY AURORA DIAZ DE HANNA, aun cuando éste compareciere asistido de abogado como fue el caso, conforme lo establecido en la Ley de Abogados y según criterio reiterado por nuestro Máximo Tribunal. Definido lo anterior, se hace evidente que los profesionales del derecho MIGUEL ANTONIO ARAUJO GUTIERREZ, MARIO JUDAS ARAUJO GUTIERREZ y PATRICIA PALACIOS RUDAS, se encuentran impedidos de sostener la presente acción de DESALOJO, en nombre de la sociedad mercantil INMOBILIARIA TOVAR C.A., visto que quien los faculta para intentar el juicio que hoy nos ocupa, es el ciudadano MANUEL L. TOVAR N., en su carácter de DIRECTOR GENERAL y quien al no ser abogado carece de capacidad de postulación, como quedó establecido ut supra, en virtud que no ostenta la profesión de la abogacía, siendo evidentemente incapaz de otorgar poder en profesional del derecho alguno, para representar y sostener los derechos de la ciudadana NELLY AURORA DIAZ DE HANNA, facultad que exclusivamente debe ser otorgada por el titular del derecho a un abogado, resultando ineficaz la gestión u acto realizado en los procesos judiciales por apoderados no abogados, indistintamente de encontrarse el mismo asistido de un profesional del derecho, pues no subsana la falta de capacidad ya mencionada; en tal caso, puede inferirse de la propia autorización de administración otorgada por la propietaria del inmueble, que tales facultades se subsumen en un mandato para administrar el inmueble, incluso para arrendarlo, pero que no es suficiente para que ese mandato acuda por sí solo ante los órganos jurisdiccionales y sostener en juicio. Y sí (sic) se establece. Corolario de lo que antecede y como garante de la seguridad jurídica, así como de los preceptos Constitucionales en lo que deben estar revestidos los procedimientos dispuestos en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y por existir disposición expresa de la Ley, dispuesta en los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil, y 3 de la Ley de Abogados, resulta forzoso para este sentenciador declarar INADMISIBLE la pretensión de DESALOJO, y así se declara…”. Conforme lo señalado por el juzgador de primer grado en la decisión recurrida, corresponde determinar si el ciudadano MANUEL L. TOVAR N., en su carácter de director general de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA TOVAR, C.A., tiene la capacidad de postulación para otorgar poderes en juicio en nombre de la ciudadana NELLY AURORA DIAZ DE HANNA, propietaria del inmueble arrendado a la sociedad mercantil INVERSIONES LA CORONA 2016, C.A., ; ello, para determinar la admisibilidad o no de la demanda de desalojo que nos ocupa. En tal sentido, el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil establece que solo pueden ejercer poderes en juicio los abogados, conforme lo establecido en la Ley de Abogados, en los siguientes términos: “Sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados”. Dicha norma consagra el carácter obligatorio de la asistencia letrada en juicio; capacidad de postulación común a todo acto procesal que constituye un presupuesto de validez del proceso. Cuyo espíritu y razón de ser radica en garantizar un debido proceso, evitando el desgaste innecesario de la actividad jurisdiccional por impericia de los contendores y asegurar, a ultranza, la función pública del proceso, cual es la eficacia y continuidad del derecho objetivo procesal, impidiendo que su sustanciación quede atenida al empirismo o improvisación de personas ignorantes e inexpertas, cuyos derechos correrían el riesgo de ser desconocidos por una utilización inadecuada de la ley adjetiva. En el actual régimen procesal el legislador ha puesto énfasis en conferir la capacidad de postulación en juicio por otra persona, en forma exclusiva a los abogados, conforme al artículo analizado. El ejercicio de la representación en juicio es un beneficio legal y exclusivo de los profesionales del derecho, excluyendo a todos aquellos ciudadanos que no han obtenido el título de Abogado, conforme a las leyes. Es fácil entender, entonces, que para poder ejercer un poder judicial dentro de un proceso se requiere ser abogado, lo cual no podrá ser suplido siquiera por la asistencia de un profesional del derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus propios derechos e intereses. De forma que, cuando una persona que, sin ser abogado, ejerce poderes judiciales, incurre en una manifiesta falta de representación, al carecer de esa especial capacidad de postulación que detenta todo abogado en ejercicio. En línea con lo expuesto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27 de julio de 2004, dictada en el expediente Nº 03-1150, señaló que de acuerdo con lo establecido en los artículos 3 y 4 de la Ley de Abogados, es necesario para comparecer a un juicio en nombre de otro, estar asistido o representado por un profesional del derecho; tarea que se encuentra reservada por expresa disposición legal a quienes ostentan el título de abogado, con la finalidad de que cualquier solicitud judicial tenga el debido sustento jurídico. Continuó la referida sentencia, señalando que cualquier actuación en desacato resultaría ineficaz, ya que, de acuerdo con las normas en cuestión, no puede un ciudadano comparecer en nombre de una persona jurídica a tramitar o interponer un recurso sin ser abogado. Posteriormente, en torno a dicho tema, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1.325, de fecha 13 de agosto de 2008, señaló que para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus derechos e intereses, lo cual vicia de nulidad el mandato judicial otorgado por ilicitud de su objeto de conformidad con lo establecido en el artículo 1.155 del Código Civil, dada la imposibilidad jurídica en que se encuentra una persona que no es abogado de ejecutarlo. Concluyendo la sala que, cuando una persona que no es abogado ejerce actuaciones judiciales en nombre de otro, a menos que sea su representante legal, incurre en una manifiesta falta de representación, porque carece de esa especial capacidad de postulación que sí detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio de la profesión; además, de ser una cuestión insubsanable, ya que no existe manera que adquiera la capacidad de postulación que no tenía cuando actúo sin ella. Recientemente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 23 de marzo de 2018, con ponencia de la Magistrada LOURDES BENICIA SUÁREZ ANDERSON, dictada en el expediente Nº 16-0374, ratificó la validez de otorgamiento de un poder en juicio a otra persona no abogado, limitando únicamente el uso de esos poderes en juicio, cuando al poseer esa facultad expresa, se pueden dar por citados o notificados, pero deben inmediatamente otorgar poder a un profesional del área jurídica en nombre de su mandante. Ciñéndonos al caso en concreto, ciertamente el ciudadano MANUEL L. TOVAR N., no detenta la condición de abogado que lo faculte para ejercer poderes en juicio en nombre de otro; empero, de los autos se constata que éste actúa en su condición de director general de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA TOVAR, C.A., quien, a su vez, actúa como administradora y representación de la ciudadana NELLY AURORA DIAZ DE HANNA, propietaria del inmueble que le fue arrendado a la sociedad mercantil INVERSIONES LA CORONA 2016, C.A., por aquella; para mejor entendimiento, resulta evidente de autos que el ciudadano en cuestión actúa en nombre y representación de la sociedad mercantil que arrendó el inmueble, en su carácter de administradora del inmueble, por autorización que le otorgó su propietaria. Así se establece. Es decir, que el ciudadano MANUEL L. TOMAR N., no actúa en nombre y representación de la propietaria del inmueble, sino que lo hace en nombre y representación de la sociedad mercantil, quien, por demás, resulta ser la arrendadora del inmueble. Ante ese escenario, podemos afirmar que no estamos en presencia de una falta de capacidad de postulación de la persona que se presenta al proceso para actuar en nombre de otro, cuando ésta resulta ser el representante legal de la persona jurídica que celebró el contrato; tal como lo dejó sentado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1.325, de fecha 13 de agosto de 2008, ut supra referida. Así se establece. Es de resaltar que para celebrar un contrato de arrendamiento, el arrendador no necesariamente debe ser el propietario del bien arrendado; basta con que le garantice al arrendatario el uso, goce y disfrute, la posesión precaria del mismo; recordemos que si bien el contrato de arrendamiento dispone la posesión o tenencia material del bien, no transfiere dominio sobre el bien, entendido éste como la capacidad de disposición legal; por lo que, estando debidamente autorizado el contratante para arrendar el inmueble por su propietario, no desmejora la condición que este adquiere en virtud del contrato locativo; argumentar lo contrario, sería tanto como restarle válides a las relaciones contractuales arrendaticias que no sean celebradas por el propietario del bien, cuando el contrato de arrendamiento, por su propia naturaleza, no transfiere dominio, sino que requiere es que se garantice al arrendatario la posesión precaria del mismo. Así se establece. Así las cosas, en el caso de marras, tenemos que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA TOVAR, C.A., representada por su director general, ciudadano MANUEL L. TOVAR N., celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil INVERSIONES LA CORONA 2016, C.A., el cual versó sobre un inmueble propiedad de la ciudadana NELLY AURORA DIAZ DE HANNA, por ésta haberla autorizado para ello. Por tanto, al comparecer en juicio el referido ciudadano, actuando en representación legal de la mencionada persona jurídica, no incurre en la falta de capacidad de postulación que esbozada por el juzgador de primer grado. Por el contrario, en razón de esa autorización de administración que le otorgó la propietaria del inmueble, acude al proceso, en su condición de arrendadora, para pretender el desalojo del bien arrendado, por los supuestos incumplimientos de la arrendataria al contrato locativo. Así se establece. Siendo así las cosas, mal podría sustentarse la inadmisibilidad de la demanda incoada, bajo el argumento de una supuesta falta de capacidad de postulación de la persona que se presenta al juicio, cuando ésta actúa como representante legal de la persona jurídica contratante; máxime, cuando, inmediatamente y conjuntamente con la demanda, otorga poder apud-acta a los abogados MIGUEL ANTONIO ARAUJO GUTIERREZ, MARIO JUDAS ARAUJO GUTIERREZ y PATRICIA PALACIOS RUDAS, para que defiendan y representen los derechos e intereses de su representada en el juicio; mandato que no fue desconocido o impugnado en forma alguna por la parte demandada; todo lo cual, conlleva a quien aquí sentencia, a la determinación que debe declararse con lugar la apelación interpuesta en fecha 5 de diciembre de 2024, por el abogado MIGUEL ANTONIO ARAUJO GUTIERREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada en fecha 2 de diciembre de 2024, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, debiendo revocarse la referida decisión. Así formalmente se decide. ** Siendo que la inadmisibilidad declarada por el juzgador de primer grado y que en esta decisión es revocada, fue dictada en etapa de sentencia, dados los efectos establecidos en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, este sentenciador desciende al conocimiento de fondo del presente asunto; en tal sentido, el fondo del controvertido se circunscribe a establecer si la sociedad mercantil INVERSIONES LA CORONA 2016, C.A., debe desalojar el inmueble constituido por local B, ubicado en la planta baja de la Quinta denominada Oración, Nº 19, situada en la calle Colón de la Urbanización Los Caobos, Municipio Libertador del Distrito Capital, que le fuere arrendado por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA TOVAR, C.A., debidamente autorizada por su propietaria, ciudadana NELLY AURORA DIAZ DE HANNA, en razón del vencimiento del término contractualmente convenido para el arrendamiento y su prórroga legal. Para ello, a los fines de emitir pronunciamiento al respecto, de seguidas pasa este sentenciador al análisis, valoración y apreciación de las pruebas aportadas por las partes, para lo cual se observa: Conjuntamente con el escrito libelar, la parte actora produjo una serie de documentales, en copias fotostáticas, que fueron impugnadas por la defensora judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda; por lo que, al no haberse promovido sus originales, ni insistido en su valor, se desechan del proceso. No obstante, lo discutido en autos no es la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, sino la vigencia o no de éste, puesto que mal podría considerarse la invalidez de dicha relación, por haber sido suscrita por una persona jurídica que no era propietaria del inmueble, cuando la parte demandada ha obtenido el beneficio para el cual se encontraba destinado el contrato; es decir, a hecho uso, goce y disfrute del inmueble, en virtud de dicho contrato. Así se establece. Así las cosas, marcadas “C” y “D”, se produjeron copias fotostáticas de documentos autenticados por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del estado Miranda, en fechas 5 de noviembre de 2018, anotado bajo el Nº 48, Tomo 550; y, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 29 de agosto de 2019, anotado bajo el Nº 50, Tomo 103, de los libros de autenticaciones llevados por ambas notarías, respectivamente; documentales que fueron producidas en originales en la etapa probatoria, en virtud de la impugnación que realizó la defensora judicial de la parte demandada. De dichas documentales se evidencia que entre las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA TOVAR, C.A., en su condición de arrendadora e INVERSIONES LA CORONA 2016, C.A., existió relación locativa que, de acuerdo con las cláusulas terceras de dichos contratos, tuvo su inicio en fecha 5 de junio de 2018, por períodos de un (1) año fijo cada una; es decir, que dicha relación, aún cuando se encuentra plasmada en dos (2) contratos de un (1) año fijo cada uno; tiene una duración de dos (2) años; por lo que, se aprecian y valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.367 del Código Civil. Así se establece. Igualmente, de la cláusula tercera en mención, se evidencia que la arrendataria convencionalmente se encontraba obligada a realizar la entrega del inmueble, al vencimiento del término contractual; esto es, el 4 de junio de 2020, “…sin necesidad de notificación o aviso alguno de ninguna especie…”, debiendo entenderse que la arrendataria conocía desde el inicio de la relación, la oportunidad en que debía proceder, contractualmente, a la entrega del inmueble sin necesidad de desahucio alguno. Ahora bien, es a partir de esa fecha, que comenzó a transcurrir la prórroga legal que le correspondía a la arrendataria, la cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, le correspondía un (1) año; puesto que la relación arrendaticia que une a las partes, contractualmente, tuvo una duración de dos (2) años, aun cuando se haya ilustrado a través de contratos distintos. Así se establece. Así las cosas, venciendo el término contractual en fecha 4 de junio de 2020, comenzó a correr de pleno derecho, sin necesidad de notificación o desahucio alguno, la prórroga legal arrendaticia de un (1) año, la cual finalizó en fecha 4 de junio de 2021, conforme lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; oportunidad en la cual debió entregar el inmueble, como se expresó ut supra, sin necesidad de desahucio alguno. Ahora bien, la parte actora en su escrito libelar, manifestó que la demandada durante la vigencia de la prórroga legal, rechazó un aumento del canon de arrendamiento que le fuere planteado, bajo el argumento que el mismo debía ser fijado de mutuo acuerdo entre las partes, conforme lo convenido en el contrato que los unía. No obstante, independientemente de la aceptación o no de aumento del canon locativo, persistía la obligación de ésta de entregar el inmueble en fecha 4 de junio de 2021, sin embargo, no lo hizo, ni tampoco fue aportado a los autos elemento probatorio alguno que denotase su intención de ejecutar su obligación. Así se establece. Por tanto, es evidente que entre las partes, luego de vencido el término contractual y durante la vigencia de la prórroga legal, no ha existido la armonía necesaria para la ejecución del contrato; lo cual se puede colegir al no permitirle el acceso al inmueble al Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al momento de la práctica de la inspección judicial solicitada y promovida por la parte actora, de lo cual dejó constancia la regente de ese despacho en el acta que levantó al efecto; lo que conjugado con el rechazó del aumento del canon locativo, arroja un indicio sobre una relación no armoniosa entre las partes. Así se establece. Durante la prórroga legal, la relación locativa se mantiene en igualdad, tal como fue pactada entre las partes, en cuanto al cumplimiento de las obligaciones recíprocas que éstas adquirieron en el o los contratos que las une, salvó la vigencia del término contractual y las eventuales variaciones del canon locativo que éstas adopten o que sea consecuencia de una fijación por parte del órgano administrativo correspondiente. No obstante, la negativa del arrendatario en cuanto a un posible aumento de la pensión locativa, al menos negociada, conlleva a la determinación de la inexistencia de la buena fe contractual que ambas partes deben guardar en la ejecución de sus obligaciones, lo que, a su vez, trae consigo el rompimiento de las relaciones armoniosas que deben privar entre ambas. Así se establece. Por tanto, no habiendo efectuado la entrega del bien arrendado en fecha 4 de junio de 2021, tal como estaba obligada conforme al contenido de los contratos de arrendamiento celebrados, una vez vencida la prórroga legal que le correspondía, la demandada se constituyó en una ocupación arbitraria del inmueble, sin aportar elemento probatorio alguno que, al menos presuntivamente, conllevase a la aceptación de la actora de dicha situación fáctica. Carga probatoria que le correspondía a la demandada, conforme lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil; puesto que ésta debía demostrar que su arrendadora había consentido en ello, para que operase la tácita reconducción de la relación, por los efectos del artículo 1.600 eiusdem. Lo cual no fue demostrado en autos. Así se establece. Estando en presencia de un contrato de arrendamiento pactado entre las partes para una duración de un (1) año fijo y vencida la prórroga legal que le correspondía a la arrendataria, se dan los efectos establecidos en el artículo 1.599 del Código Civil; por lo que, la demanda de desalojo que nos ocupa, debe ser declarada con lugar; y, como consecuencia de ello, condenar a la parte demandada en la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide. IV DISPOSITIVA: En razón de las consideraciones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Con lugar la apelación interpuesta en fecha 5 de diciembre de 2024, por el abogado MIGUEL ANTONIO ARAUJO GUTIERREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada en fecha 2 de diciembre de 2024, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: Con lugar la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA TOVAR, C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES LA CORONA 2016, C.A., ampliamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo. En consecuencia, se condena a la sociedad mercantil INVERSIONES LA CORONO 2016, C.A., en el desalojo del bien inmueble constituido por el local B, ubicado en la planta baja de la Quinta denominada Oración, Nº 18, situada en la calle Colón de la Urbanización Los Caobos, Municipio Libertador del Distrito Capital y su entrega, libre de personas y bienes, en el mismo estado en que lo recibió, a la parte actora. Queda así REVOCADA la decisión recurrida. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el proceso. Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevados por el archivo de este tribunal. Dada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los doce (12) días del mes de mayo de dos mil veinticinco (2025). Años 215º de Independencia y 166º de Federación.- EL JUEZ, LA SECRETARIA, Dr. CESAR HUMBERTO BELLO Abg. ALEXANDRA SIERRA. En esta misma fecha, siendo las doce y cinco de la tarde (12:05 p.m.), se publicó y registró la presente decisión. LA SECRETARIA, Abg. ALEXANDRA SIERRA. Exp. Nº AP71-R-2024-000718 (11.860) CHBC/AS/cr.