REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 09 de mayo de 2025
Años: 215º y 165º
ASUNTO: AP71-R-2023-000616 (1417)
PARTE ACTORA RECONVENIDA: ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS, de nacionalidad venezolana, de este domicilio, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.929.599.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: HÉCTOR LUÍS MARCANO TEPEDINO, abogado en ejercicio e inscrito ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 21.271.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: MARÍA LOURDES BRAVO GARCÍA de IBARRA, JOSÉ FRANCISCO BRAVO GARCÍA, PEDRO LUÍS BRAVO GARCÍA e INGRID JOSEFINA BRAVO GARCÍA, venezolanos, mayores de edad, domiciliados la primera en la ciudad de Caracas, el segundo y la última en los Estados Unidos de América y el tercero en Tenerife, España, titulares de la cédulas de identidad Nros. V- 3.276.292, V- 5.120.799, V- 5.967.805 y V- 9.882.556, en su orden, en la calidad de herederos conocidos de los de cujus PEDRO PADRÓN BRAVO y LEOCRICIA GARCÍA de BRAVO, quién en vida fueran venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros. V-978.726 y 6.108.686, respectivamente.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVENIENTE: KAREM GUILLÉN CAMBERO y FRANCIS MARÍA RONDÓN OLIVARES, abogadas en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 137.271 y 261.464, respectivamente.
DEFENSOR JUDICIAL DE LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS de los de cujus PEDRO PADRÓN BRAVO y LEOCRICIA GARCÍA de BRAVO: JAIME E. ALBOR M., abogado en ejercicio, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 245.846.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA (APELACIÓN).
SENTENCIA: DEFINITIVA
-I-
Conoce esta alzada previa distribución de Ley, del presente RECURSO DE APELACIÓN ejercido por el apoderado judicial de la parte demandada reconvenida contra la decisión dictada por el JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, el 13 de junio del 2023, que declaró CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA, incoada por ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS contra JOSÉ FRANCISCO BRAVO GARCÍA, PEDRO LUÍS BRAVO GARCÍA. INGRID JOSEFINA BRAVO GARCÍA y MARÍA LOURDES BRAVO GARCÍA, en su condición de herederos de los de cujus PEDRO PADRÓN BRAVO y LEOCRICIA GARCÍA de BRAVO; y SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN intentada por JOSÉ FRANCISCO BRAVO GARCÍA, PEDRO LUÍS BRAVO GARCÍA. INGRID JOSEFINA BRAVO GARCÍA y MARÍA LOURDES BRAVO GARCÍA, en su condición de herederos de los ciudadanos PEDRO PADRÓN BRAVO y LEOCRICIA GARCÍA de BRAVO (fallecidos), en contra de la ciudadana ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS.
Se inició el presente procedimiento, mediante libelo de demanda junto con anexos, presentado en fecha 26 de julio de 2016, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; correspondiéndole el conocimiento de la causa al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 29 de julio de 2016, el tribunal de instancia dictó auto de admisión de la demanda por los trámites del procedimiento ordinario, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, siendo librada la compulsa de citación el 05 de agosto de 2016, abriéndose el cuaderno de medidas respectivo bajo el Nº AH15-X-2016-000046.
En fecha 26 de septiembre de 2016, el ciudadano alguacil Julio Arrivillaga Rodríguez, adscrito al Circuito de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a través de 2 diligencias, manifestó haberse dirigido a la dirección señalada en las compulsas, a los fines de citar a la parte demandada, siendo atendido por una ciudadana quién dijo ser la hija de los codemandados, informándole que éstos no se encontraban en el país.
En fecha 04 de octubre de 2016, el tribunal a quo negó la citación por carteles solicitada por la representación judicial de la parte actora, ordenado oficiar al director del SERVICIO ADMINISTRATIVO DE IDENTIFICACIÓN, MIGRACIÓN Y EXTRANJERÍA (SAIME) y al director del CONSEJO NACIONAL ELECTORAL (CNE), a los fines que informaran el movimiento migratorio y último domicilio de los demandados. Ese mismo día se libraron oficios N°0568 y 0569, respectivamente.
El 27 de octubre de 2016, fue recibido oficio N°006328, proveniente del SERVICIO ADMINISTRATIVO DE IDENTIFICACIÓN, MIGRACIÓN Y EXTRANJERÍA (SAIME), a través del cual, dio respuesta a comunicación N°0568, caso AP11-V-2016-001061, de fecha 04/10/2016.
En fecha 21 de febrero de 2017, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó la citación por carteles de la pare demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; siendo acordado por el tribunal de la causa el 23 de febrero de 2017, de conformidad con lo establecido en el artículo 224 eiusdem.
En fecha 17 de marzo de 2017, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó nuevo cartel de citación, el cual fue acordado por auto de fecha 21 de marzo de 2017.
En fecha 08 de mayo de 2017, el apoderado judicial de la parte actora consignó copia fotostática del certificado de defunción del ciudadano Pedro Juan Bravo Padrón, solicitando la citación de los herederos desconocidos.
En fecha 12 de mayo de 2017, el tribunal a quo ordenó la suspensión de la causa de conformidad con los establecido en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, y librar edicto a los herederos desconocidos del de cujus Pedro Juan Bravo Padrón, para ser publicado en los diarios “El Universal y “El Nacional” y, durante sesenta (60) días dos (2) veces por semana. Siendo consignadas dichas publicaciones en autos, en fecha 14 de agosto de 2017, por la representación judicial de la parte actora.
En fecha 21 de septiembre de 2017, el tribunal a quo ordenó librar cartel de emplazamiento a la ciudadana Leocrecia García de Bravo, previa solicitud efectuada el 8 de septiembre de 2017, por el apoderado judicial de la parte demandante. Siendo consignadas dichas publicaciones en fecha 31 de octubre de 2017, por la representación judicial de la parte actora, a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 02 de mayo de 2018, el apoderado judicial de la parte actora, ratificó diligencia presentada en fecha 10 de enero de 2018, donde solicitó se librara el cartel de edicto a la codemandada Leocricia García de Bravo.
En fecha 11 de mayo de 2018, el juez del tribunal de instancia, se abocó al conocimiento de la causa y libró edicto, a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil y 507 del Código Civil.
En fecha 30 de mayo de 2018, el tribunal a quo dejó sin efecto los edictos librados en fecha 11 de mayo de 2018, previa solicitud de la parte actora, ordenando librar cartel de emplazamiento para ser publicado en los diarios “Ultimas Noticias” y “El Universal”, durante treinta (30) días una (1) vez por semana. Siendo consignados los mismos el 18 de julio de 2018.
A solicitud de la representación judicial de la parte actora, por auto de fecha 17 de octubre de 2018, se designó a la ciudadana INES JACQUELINE MARTIN MARTEL, como defensora judicial de la parte demandada y, cumplidas las formalidades correspondientes, el alguacil dejó constancia de la práctica de la notificación de la prenombrada en fecha 26 de octubre de 2018, quién compareció posteriormente, aceptando el cargo y prestando el juramento de ley.
En fecha 15 de noviembre de 2018, se libró compulsa de citación a la defensora judicial de la parte demandada.
En fecha 29 de noviembre de 2018, compareció la ciudadana María Lourdes Bravo de Ibarra, en su condición de hija de los demandados, y consignó certificado de solvencia de sucesiones correspondiente a los de cujus, Pedro Juan Cirilo Bravo Padrón y Leocricia García de Bravo. Asimismo, solicitó se suspendiera el proceso, hasta tanto se realizara la citación de los herederos.
En fecha 04 de diciembre de 2018, el apoderado judicial de la demandante, solicitó se oficiara al CNE y al SAIME, a los fines que informara al tribunal de la causa del último domicilio, así como los últimos movimientos migratorios de los herederos conocidos de la parte demandada. Siendo librados éstos el 12 de diciembre de 2018.
En fecha 09 de abril de 2019, el apoderado actor consignó diligencia en el tribunal de instancia, solicitando la citación por carteles de los codemandados, en virtud de los oficios recibido tanto del CNE, así como del SAIME, donde se evidenció que los herederos conocidos de los codemandados se encontraban fuera del país.
En fecha 03 de mayo de 2019, el tribunal de la causa publicó auto acordando la citación por carteles de los ciudadanos JOSÉ FRANCISCO BRAVO GARCIA, PEDRO LUIS BRAVO GARCÍA e INGRID JOSEFINA BRAVO GARCÍA. En esa misma fecha se libró cartel correspondiente.
Luego en fecha 27 de mayo de 2019, el tribunal a quo ordenó librar cartel de emplazamiento a los herederos conocidos y edicto a los herederos desconocidos de la de cujus Leocricia García de Bravo. En esa misma fecha se libró el respectivo cartel de citación y edicto.
En fecha 29 de julio de 2019, el apoderado actor consignó publicaciones del cartel de emplazamiento de los herederos conocidos.
En fecha 19 de septiembre de 2019, la representación judicial de la parte actora consignó los edictos publicados de los herederos desconocidos de la de cujus.
En fecha 11 de octubre de 2019 la secretaria del tribunal a quo, dejó constancia de la fijación del edicto en la cartelera del Tribunal.
En fecha 15 de octubre de 2019, el alguacil designado por el Circuito Judicial de Primera Instancia, se trasladó a la dirección señalada por el apoderado actor, dejando constancia que resultó infructuosa dicha citación.
En fecha 21 de octubre de 2019, la representación judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles, en virtud de no lograrse la citación personal de la coheredera. Siendo consignados en fecha 13 de noviembre de 2019.
En fecha 11 de febrero de 2020, la secretaria del tribunal de instancia dejó constancia que se trasladó en fechas 28-11-2019 y 30-01-2020, al domicilio señalado por el apoderado actor, fijando cartel de citación librado a la ciudadana María Lourdes Bravo de Ibarra; cumpliéndose con las formalidades contenidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 02 de marzo de 2020, la representación judicial de la parte actora, solicitó al tribunal a quo la designación del defensor judicial, recayendo el cargo de defensor de los herederos desconocidos en el abogado Jaime Albor, quién aceptó el cargo el 13 de marzo de 2020, jurando cumplir bien y fielmente el mismo.
En fecha 11 de marzo de 2020, compareció la ciudadana María Lourdes Bravo García de Ibarra y otorgó Poder Apud-Acta otorgado a la abogada Karem Guillén Cambero.
En fecha 23 de octubre de 2020, el apoderado actor solicitó al tribunal de la causa se reanudara la presente causa, en virtud de la Resolución dictada por la Sala del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 13 de marzo de 2020, en atención al Decreto Presidencial con motivo del Estado de Alarma generado por la Pandemia COVID 19, que ordenó la suspensión de todas las causas.
En fecha 28 de octubre de 2020, mediante auto el tribunal de la causa dejó constancia, que la causa se encontraba en fase de citación, no encuadrándose entre los supuestos establecidos en la resolución Nº 05-2020, dictada en fecha 05 de octubre de 2020, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia; ordenando la notificación del defensor judicial de los herederos desconocidos; dejándose constancia de su citación, mediante diligencia consignada por el alguacil designado por el Circuito Judicial Civil, en fecha 04 de noviembre de 2020.
En fecha 02 de diciembre de 2020, la apoderada judicial de la demandada, consignó escrito de contestación de la demanda, e interponiendo reconvención contra la parte actora.
Mediante escrito presentado el 03 de diciembre de 2020, el Defensor Judicial de los herederos desconocidos, dio contestación en representación de los herederos desconocidos.
Por auto dictado el 25 de enero de 2021, el tribunal de la causa admitió la reconvención efectuada por la ciudadana MARÍA LOURDES BRAVO GARCÍA de IBARRA y los ciudadanos JOSÉ FRANCISCO BRAVO GARCÍA, PEDRO LUÍS BRAVO GARCÍA e INGRID JOSEFINA BRAVO GARCÍA contra la ciudadana ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS, de conformidad con lo establecido en el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de abril de 2021, la parte actora reconvenida consignó escrito de contestación a la reconvención.
En fechas 25 y 26 de mayo de 2021, tanto la parte demandada reconviniente, como la parte actora reconvenida consignaron escritos de promoción de pruebas.
Por diligencia presentada el 10 de junio de 2021, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora reconvenida.
Mediante auto dictado en fecha 15 de junio de 2021, el tribunal de instancia se pronunció respecto a la oposición formulada por la parte demandada reconviniente, así como de la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
El tribunal, previa consignación de los fotostatos correspondientes, en fecha 13 de julio de 2021, libró oficios Nros. 0112 y 0113, dirigidos al director del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME) y a la entidad bancaria Fondo Común, C.A.
En fecha 23 de julio de 2021, el tribunal a quo recibió oficio s/n, de fecha 21 de julio de 2021, con sus anexos marcados “A”, “B” y “C”, proveniente del Banco Fondo Común, sucursal el Rosal, dando respuesta al oficio Nº 0113 emanado del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 20 de agosto de 2021, la representación judicial de la parte actora reconvenida consignó escrito de informes.
En fecha 14 de septiembre de 2021, la representación judicial de la parte demandada reconviniente consignó escrito de informes.
En fecha 06 de diciembre de 2021, la juez Leticia Barrios Ruíz, se abocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba la causa.
En fecha 08 de marzo de 2023, el tribunal de instancia recibió oficio Nº 000424, de fecha 02 de marzo de 2023, proveniente del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), referente a los movimientos migratorios que registraban los ciudadanos PEDRO PADRÓN BRAVO y LEOCRICIA GARCÍA de BRAVO, quién en vida fueron titulares de la cédulas de identidad Nros. V-978.726 y 6.108.686, respectivamente, agregado a las actas en fecha 14 de marzo de 2023.
En fecha 13 de julio de 2023, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia declarando CON LUGAR la demanda incoada por ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS contra JOSÉ FRANCISCO BRAVO GARCÍA, PEDRO LUÍS BRAVO GARCÍA. INGRID JOSEFINA BRAVO GARCÍA y MARÍA LOURDES BRAVO GARCÍA, en su condición de herederos de los ciudadanos PEDRO PADRÓN BRAVO y LEOCRICIA GARCÍA y SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN intentada por JOSÉ FRANCISCO BRAVO GARCÍA, PEDRO LUÍS BRAVO GARCÍA, INGRID JOSEFINA BRAVO GARCÍA y MARÍA LOURDES BRAVO GARCÍA, en su condición de herederos de los ciudadanos PEDRO PADRÓN BRAVO y LEOCRICIA GARCÍA, contra ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS.
El 02 de noviembre de 2023, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, ejerció recurso de apelación contra la sentencia dictada el 13 de julio de 2023, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo oída en ambos efectos mediante auto de fecha 10 de noviembre de 2023, ordenando la remisión del expediente a la U.R.D.D de los Juzgados Superiores mediante oficio Nº 0259 en la misma fecha.
Una vez cumplido el respectivo sorteo de ley, le correspondió al Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, el conocimiento de la apelación, siendo recibido el expediente el 17 de noviembre de 2023, dándole entrada al mismo en fecha 21 de noviembre de 2023, fijándose el Vigésimo (20°) día de despacho siguiente para la presentación de los informes correspondientes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 21 de diciembre de 2023, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de informes, así como diligencia de recusación conforme a los numerales 4º, 9º, 15º y 18º del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.
Luego, en fecha 08 de enero de 2024, el ciudadano JUAN PABLO TORRES DELGADO, en su carácter de Juez Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, rindió informe con respecto a la recusación formulada en su contra, procediéndose a inhibir del conocimiento de la presente causa.
En fecha 09 de enero de 2024, vencido como fue el lapso de allanamiento, el tribunal superior cuarto remitió el presente expediente, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de la redistribución pertinente.
Previa distribución de ley, le correspondió a este este Tribunal Séptimo Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el conocimiento del presente recurso signado con el Nº AP71-R-2023-000616, procediéndole a darle entrada al expediente por auto de fecha 12 de enero de 2024, abocándose al conocimiento de la causa, la Juez Dra. Flor de María Briceño Bayona; solicitándole mediante oficio Nº 2024- A- 0008, al juzgado superior cuarto, de esta misma Circunscripción Judicial, cómputo de días de despacho transcurridos en dicho despacho, a los fines legales pertinentes.
En fecha 15 de enero de 2024, la representación judicial de la parte actora reconvenida, consignó escrito de observaciones a los informes de su contraparte.
Por auto de fecha 29 de enero de 2024, este juzgado dejó constancia de haber recibido cómputo solicitado al Juzgado Cuarto Superior de esta misma Circunscripción Judicial; y en virtud de su contenido, se evidenció que habían transcurrido diecinueve (19) días para la consignación de los informes, encontrándose la causa para esa fecha, al séptimo (07) día para la consignación de las observaciones a los informes, conforme el artículo 519 del Código Adjetivo Civil.
En fecha 01 de febrero de 2024, el tribunal advirtió a las partes que, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código Adjetivo Civil, dictaría su fallo dentro de los 60 días continuos, inclusive.
En fecha 09 de febrero de 2024, la representación judicial de la parte actora reconvenida, consignó escrito de alegatos.
Mediante diligencia presentada en fecha 04 de marzo de 2024, la representación judicial de la parte demandada-reconveniente, solicitó se celebrara audiencia conciliatoria entre las partes, con la finalidad de poner fin a la controversia; siendo acordado por este tribunal el llamado de conciliación entre las partes, mediante auto de fecha 08 de marzo de 2024, ordenando la notificación de las partes.
Por auto de fecha 19 de marzo de 2024, se ordenó agregar a los autos las resultas de la recusación y la inhibición planteadas, proveniente mediante oficio Nº 064-2024, de fecha 13 de marzo de 2024, del Tribunal Superior Cuarto de esta Circunscripción Judicial, la cual fue declarada CON LUGAR la inhibición surgida y la recusación SIN LUGAR.
Practicadas como fueron las diligencias dirigidas por el alguacil de este tribunal para lograr la notificación de la actora reconvenida, así como su representante legal, resultando infructuosas las mismas, razón por la cual en fecha 29 de abril de 2024, se dejó constancia que no se procederá a la celebración del acto conciliatorio.
Estando dentro de la oportunidad para decidir, este Juzgador Superior, pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES EN INSTANCIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
La representación judicial de la parte actora en el escrito libelar, señaló lo siguiente:
Indicó que, consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, de fecha 27 de junio del 2006, anotado bajo el Nº 77, Tomo 113 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que el ciudadano Pedro Bravo Padrón, a través de su apoderada general María Lourdes Bravo de Ibarra, celebró con la ciudadana Eludis Marina Madera Contreras, un contrato que los signatarios denominaron “Promesa Bilateral de Compraventa”, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la bienhechuría sobre ella construida, una quinta para vivienda denominada QUINTA EL ESQUILON, ubicada en la calle transversal, Terraza “A”, Urbanización Terrazas Club Hípico del Municipio Baruta del Estado Miranda.
Igualmente señaló, que en el contrato, el ciudadano Pedro Bravo Padrón, manifestó su voluntad de vender y su representada de comprar el inmueble, en ejercicio del derecho de preferencia que le correspondía como arrendataria del referido inmueble, por un precio de quinientos noventa millones de bolívares (Bs. 590.000.000,00), suma que a la fecha de la interposición de la demanda por efecto de la reconversión monetaria, fue la cantidad de quinientos noventa mil bolívares (Bs. 590.000,00).
Manifestó que, respecto del derecho de propiedad invocado por el vendedor, el documento quedó inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del entonces Distrito Sucre del Estado Miranda, de fecha 21-11-1967, anotado bajo el Nº 27, folio 155, Tomo 22, Protocolo Primero.
Asimismo, la actora transcribió íntegramente el texto del documento denominado “Promesa Bilateral de Compraventa” notariado en fecha 27 de junio del 2006.
Continuó delatando, que conforme la ejecución del compromiso de compra-venta suscrito entre los vendedores y la compradora, fue sometido a la condición que la compradora solicitara y obtuviera de una Institución financiera un préstamo con garantía hipotecaria (cláusula cuarta), y, el vendedor cumplida esa condición, se obligaba a vender el inmueble de marras a su representada, (cláusula quinta).
Expresó, que la ciudadana Eludis Marina Madera Contreras, solicitó con debida antelación ante la entidad bancaria Fondo Común, un crédito por el monto de doscientos ochenta millones de bolívares (Bs. 280.000.000,00), hoy día equivalentes a la suma de doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 280.000,00), siendo asignado a la solicitud crediticia el Nº 19124, previa entrega del documento de propiedad que hizo la apoderada de la vendedora, así entre otros documentos.
Así mismo señaló, que la cónyuge del vendedor, - Leocricia García de Bravo(†) -por tener igual apoderada estaba en conocimiento de la promesa de venta suscrita por su esposo –Pedro Padrón Bravo (†)-.
Manifestó, que la institución financiera aprobó la solicitud de crédito reseñada, según Acta de Comité de Crédito Nº CC1RCA 117-06 de fecha 27-10-2006, a la ciudadana Eludis Marina Madera Contreras, alegando que quedó demostrado que la compradora, obtuvo el crédito del Banco Fondo Común, haciendo la salvedad que en la cláusula cuarta del compromiso bilateral de venta no se estipuló término o plazo para la obtención del préstamo.
Arguyó, que en la cláusula sexta, fue la compradora la que estableció un plazo de 90 días para adquirir el inmueble y, que ese plazo podía prorrogarse de común acuerdo entre ambas partes, por igual o diferentes períodos, siendo aceptado por los vendedores, prorrogándose el lapso original tácito y automáticamente por igual período y vencido éste las partes continuaron ejecutando los actos relacionados con dicha venta.
Igualmente expresó, que la apoderada del vendedor, ciudadana María Lourdes Bravo de Ibarra, dirigió comunicación a su representada -Leocricia García de Bravo (†)- , en fecha 15 de noviembre del 2006, en la cual admitió la existencia de la prórroga, limitándola hasta el 15 de diciembre de 2006.
Advirtió, que en la cláusula novena, la operación de compra venta fue sometida a la condición de la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria de una Institución Financiera, agregando que en caso que no se obtuviese la aprobación quedaría resuelto dicho contrato. Asimismo, indicó que se convino establecer una sanción en caso de inejecución del contrato por cualquiera de las partes a título de indemnización por los daños y perjuicios causados, sanción ésta establecida por la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), hoy día equivalentes a la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), en caso de no obtener el préstamo.
Que la compradora entregó a los vendedores, como parte del precio, la cantidad de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,00), equivalentes a la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), adeudando para aquella oportunidad la cantidad de Bs. 490.000.000,00, equivalentes a la fecha de la interposición de la demanda, (Bs. 490.000,00), saldo que sería pagado al momento de la protocolización del documento de venta del inmueble (cláusula octava).
Así mismo, en cuanto al derecho indicó, que con el compromiso de solicitar en una institución financiera un préstamo hipotecario para comprar el inmueble, (cláusula cuarta) que esa condición fue cumplida a cabalidad por la compradora, tal y como se desprende de la carta de fecha 06 de diciembre de 2006, emanada del Banco Fondo Común.
Que, el convenio de venta se materializó desde el momento que la actora obtuvo la aprobación del crédito para la adquisición del inmueble según Acta de Comité de Crédito Nº CC1RCA 117-06 de fecha 27-10-2006, que no obstante de haber dado cumplimiento con el compromiso de venta, el vendedor Pedro Bravo Padrón y su cónyuge, se negaron a dar cumplimiento al contrato suscrito, señalando, que según se evidencia de la correspondencia de fecha 15-11-2006, suscrita por la ciudadana María Lourdes Bravo de Ibarra, en la cual le notificó que la prórroga del lapso del plazo se encuentra vencido, concediéndole una nueva prórroga de 30 días hasta el 15-11-2006, así como la dirigida por el abogado Carmona Rivas a las ciudadana ELUDIS MARINA CONTRERAS MADERA, JOHANA PÉREZ MADERA, y a la empresa MI PEQUEÑA DISNEY, C.A., de fecha 08 de marzo de 2007, en la cual manifestó entre otras cosas que se rescindió el contrato de arrendamiento por incumplimiento, y que no se le otorgaría prórroga alguna.
Señaló la actora, que los vendedores, por medio de su apoderada enviaron comunicación remitida vía fax, fijando como nuevo precio, para aquella época, la cantidad de setecientos ochenta millones de bolívares (Bs. 780.000.000,00), que a la fecha de la presentación de la demanda, es la suma de setecientos ochenta mil bolívares (Bs. 780.000,00), señalando una variación por encima del precio original, de ciento noventa millones de bolívares (Bs. 190.000.000,000), hoy equivalente a la suma de ciento noventa mil bolívares (Bs, 190.000,00); siendo ésta última razón la que privó el ánimo de los vendedores, quienes se negaron al traspaso de no pagar un nuevo precio, probándose del contenido del fax de fecha 21 de junio de 2007, remitido por la ciudadana María Lourdes Bravo de Ibarra.
La parte actora, fundamentó la demanda en los artículos 168, 1.133, 1.159, 1160, 1.167, 1.208, del Código Civil.
Igualmente, señaló en su conclusión que se convino a establecer un plazo de 90 días para que la compradora reinicie las gestiones ante cualquier institución financiera, para la obtención de un crédito hipotecario destinado a la adquisición del inmueble de marras.
Solicitó en su petitorio al tribunal lo siguiente:
1. En dar cumplimiento a su obligación de vender, bajo las condiciones, precio y plazo preestablecidos en el documento suscrito ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, de fecha 27 de junio de 2006, anotado bajo el Nº 77, Tomo 113 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el inmueble constituido por la parcela de terreno Nº 57 y las bienhechurías sobre ella construidas, a saber, una quinta para vivienda denominada QUINTA EL ESQUILON, ubicada en la calle transversal, Terraza “A”, Urbanización Terrazas Club Hípico del Municipio Baruta del Estado Miranda. La referida parcela de terreno tiene una superficie de cuatrocientos cincuenta y ocho metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (458,25 m2) y está alinderada así: NOROESTE: en treinta metros cuadrados con cincuenta centímetros (30,50 mts), con la parcela Nº 58; NOROESTE: en quine metros (15,00 mts), la calle transversal “A”; SURESTE: en treinta metros con sesenta centímetros (30,60 mts), con la parcela 56 y SUROESTE: en igual extensión al Noreste, las parcelas Nº 46 y 47, pertenecientes a los demandados conforme instrumento protocolizado ante la entonces Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el día 21 de noviembre de 1967, bajo el Nº 27, Tomo 22, Protocolo Primero.
2. En caso de inejecución voluntaria de la obligación de vender, reclamada en este juicio, solicitaron que de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que la sentencia que se dicte, se ordene registrar y se tenga como título de propiedad, previo el cumplimiento de las obligaciones y condiciones establecidas para la demandante, en el contrato denominado “promesa bilateral de compra venta”, es decir, el trámite y obtención de un préstamo hipotecario destinado al pago del saldo del precio, dentro del plazo de noventa días consecutivos a la fecha de la ejecutoria de la sentencia que se emita.
3. En pagar las costas y costos que originen el presente juicio.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
• ALEGATOS DE LOS HEREDEROS CONOCIDOS DE LOS DE CUJUS PEDRO PADRÓN BRAVO y LEOCRICIA GARCÍA de BRAVO
La representación judicial de los herederos conocidos de la parte demandada, consignaron escrito de contestación de la demanda, y reconvinieron de la demanda, señalando:
Como punto previo indicaron, que el contrato de promesa bilateral de compra venta suscrito el 27 de junio de 2006, tuvo su origen en el cumplimiento de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el año 2006, conforme lo expresan las cláusulas segunda y tercera del contrato de marras, presentado en el libelo de la demanda por la parte actora, manifestando que el mismo nació del cumplimiento del artículo 42 de la referida Ley, ya que antes de ofrecerlo en venta a terceros, el propietario arrendador debía ofrecerlo en venta a la arrendataria, hoy parte actora, quién manifestó estar interesada en adquirirlo –para la fecha 27 de junio de 2006-, señalando que cumplía con los requisitos de procedencia que exigía la Ley para que se propusiera la oferta, que tuviese dos años como arrendataria, siempre que estuviere solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Asimismo, invocaron el artículo 44 (parágrafo único) de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios, que señala un término de 15 días calendario, contados a partir de la fecha del ofrecimiento para que la arrendataria acepte la oferta y, transcurrido ese término sin que la arrendataria hubiese aceptado el ofrecimiento, el propietario queda en libertad de vender el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento en venta.
Que transcurrido los 180 días calendario, que establece el artículo 45 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, dicho ofrecimiento quedará sin efecto de pleno derecho, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiera celebrar sobre el inmueble arrendado.
Expresaron, que el legislador señaló en la Ley Arrendamientos Inmobiliarios, un lapso de vigencia o extensión del ofrecimiento para el supuesto de que el propietario no materialice la venta con el arrendador o los terceros.
Que resulta absurdo e ilógico que, se pretenda obligar a su poderdantes a vender el inmueble por una suma irrisoria y, además se deba esperar a que la actora solicite de nuevo un préstamo hipotecario, que cuando la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente en el año 2006, que regía la oferta contenida en la promesa bilateral de compra venta del 27-06-2006, contemplaba un lapso de vigencia, quedando sin efecto, al verificarse dicho lapso sin que dentro de él se hubiera concretado la venta.
Indicaron, que la actora hasta el año (octubre-2020), ocupó comercialmente el inmueble -a su decir- no pagando desde el año 2017, ni a título personal, ni en nombre de terceros, ninguna cantidad por concepto de cánones de arrendamiento en la cuenta Nº 0105 0031 18 1031427163, a nombre de Pedro Juan Cirilo Bravo Padrón, en el Banco Mercantil, Agencia Chuao, donde depositaba el pago del canon mensual, señalando que la actora no cumplió con dos de los tres requisitos que establece el artículo 42 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines que la arrendataria debiera estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y aceptara las aspiraciones del propietario sobre el precio de la venta, por lo que al dejar de cumplir su obligación, pierde el derecho de preferencia ofertiva que establecía la Ley Arrendamientos Inmobiliarios y, pretender pagar la cantidad irrisoria de cinco bolívares con noventa céntimos (Bs. 5,90) para adquirir el inmueble, quebrantando los principios que rigen el contrato.
Expresaron, que la preferencia ofertiva ahora se encuentra regulada por la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y que a pesar que esa ley no es aplicable a la resolución del contrato de preferencia ofertiva suscrito el 27-06-2006, por el principio constitucional de irretroactividad de la ley, no es menos cierto que al regular el derecho de preferencia ofertiva del artículo 135 de la referida Ley, que establece un lapso de vigencia de la oferta y transcurrido íntegramente éste sin celebrarse la venta, la oferta se extingue; agregando que esta Ley sería la aplicable si entre las partes surgiere un nuevo ofrecimiento de venta, el cual no se ha realizado por lo que resulta inaplicable.
Sostuvieron que, desde el 27 de junio de 2006 al 27 de junio de 2020, han transcurrido 14 años, lo que demuestra que el lapso de vigencia de la oferta está expirado y, la demandante pretende que se le concedan 90 días calendario más para que ella pueda solicitar un crédito hipotecario para pagar el precio del inmueble, -que a su decir- no puede ser el allí establecido, porque se pierde el equilibrio patrimonial de las ventajas que recíprocamente debe preservarse en todo pacto consensual, en virtud que el precio fijado hace 14 años ascendía a la cantidad de quinientos noventa millones de bolívares (Bs. 590.000.000,00), debido a la doble reconversión monetaria, la primera del año 2008 (Bolívares Fuerte-Reconvención efectiva a partir del 01-01-2008 de tres cifras), pasó a la suma de quinientos noventa mil bolívares (Bs. 590.000,00), y con la segunda (Bolívares Soberano -Reconvención monetaria efectiva a partir del 20-08-2018 de cinco cifras), quedó en cinco bolívares con noventa céntimos (BsS. 5,90).
Alegaron que, si el lapso máximo de vigencia de la oferta es de 180 días, se pretende obligar a sus representados a vender el inmueble a la parte actora, cuando la oferta contenida en el contrato del 27-06-2006, se había extinguido por mandato legal, ya que dicho lapso contado a partir de la suscripción del contrato, no se llevó a cabo la venta ante la Oficina Pública del Registro respectivo, por motivos únicamente imputables por la parte actora, quién –a su decir- no pagó dentro del lapso previsto en el contrato, el precio de venta del inmueble establecido para el año 2006, así como tampoco dentro del lapso de prórroga que proveía el contrato, ni tampoco obtuvo el préstamo hipotecario dentro de dicho lapso, que solo se limitó a argumentar que el banco le notificó que le había concedido el crédito y no realizó acto alguno para materializarlo.
Señalaron, que casi cuando había transcurrido un año de la suscripción de la oferta, en fecha 21 de junio de 2007, se envió un fax ofreciendo a la actora el inmueble en venta, pero por un nuevo precio.
Asimismo, hicieron un breve resumen de las cláusulas sexta, séptima, octava, novena y décima contenidas en el contrato de fecha 26 de junio de 2006.
Arguyeron, que el contrato celebrado entre las partes debe reputarse como un contrato preliminar y no como un contrato de compra venta pura y simple como lo pretende la actora.
• ALEGATOS PRESENTADA POR EL DEFENSOR JUDICIAL DE LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS DE LOS DE CUJUS PEDRO PADRÓN BRAVO y LEOCRICIA GARCÍA de BRAVO
El Defensor Judicial de los herederos desconocidos, dio contestación a la demanda, invocando los artículos 359, 360 y 361 del Código de Procedimiento Civil.
Señaló, que como quiera que no fue posible la citación de los herederos desconocidos, así como todas las gestiones o diligencias tendientes a lograr contactar a los mismos, resultando infructuosas, es por lo que negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda, en virtud que la parte demandada no ha incumplido el contrato que se demanda.
Asimismo, refutó los planteamientos expuestos por la parte actora en la presente causa, igualmente, solicitó sea valorado por el tribunal de mérito.
Finalmente, procedió a contestar la demanda formulada en contra de su representada, solicitando se sirviera se sustanciar todos los pronunciamientos de ley y, que la demanda incoada en contra de sus representados sea declarada sin lugar.
DE LA RECONVENCIÓN DE LA DEMANDA
La parte demandada, procedió a reconvenir a la parte actora señalando que, la ciudadana ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS, incumplió su obligación de pagar la cantidad de cuatrocientos noventa millones de bolívares (Bs. 490.000.000,00), para el año 2006, establecidas en la cláusula octava del contrato dentro del plazo establecido en la cláusula sexta (90 días), por lo que no cumplió con la obligación de pagar el precio.
Indicaron, que sus representados en todo momento le manifestaron su deseo de cumplir con el contrato y vender el inmueble dado en opción, una vez cancelada la suma acordada y suscribir el contrato de venta definitivo, hasta el punto que mediante comunicación de fecha 15 de noviembre de 2006, le manifestó su voluntad de prorrogar el lapso para el cumplimiento del contrato, por un plazo de 30 días más, contados a partir de la fecha antes indicada, en aras de lograr de buena fe la culminación del contrato celebrado –a su decir- no hubo respuesta inmediata, ni manifestación expresa por parte de la actora, demostrando su falta de interés de cumplir con el compromiso adquirido en el contrato.
Que, con el objeto de indagar sobre la verdad de lo ocurrido desde el 27 de junio de 2006, la promitente compradora no acogió la oferta de prórroga formulada por la apoderada del propietario del inmueble y, la no aceptación expresa de dicha prórroga generó como consecuencia la ratificación de la parte actora de no cumplir su obligación de pagar el precio, ni de adquirir el inmueble.
Alegaron que, la única obligación del promitente vendedor, presentado después del 27 de septiembre de 2006, es devolver la suma de dinero correspondiente a la cantidad entregada por la ciudadana ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS, en calidad de arras la suma de diez millones de bolívares (Bs. 10.000,000,00), para el año 2006, por concepto de cláusula penal debido al incumplimiento de la cláusula décima del contrato.
Por otro lado, invocaron la excepción NON ADIMPLETIS CONTRATUS, prevista en el artículo 1.168 del Código Civil.
Que, a nombre de sus representados es que proceden a reconvenir a la ciudadana ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS, para que convenga o en defecto a ello, sea condenada por el tribunal, en que el contrato celebrado entre las partes en fecha 27 de junio de 2006, debe ser resuelto por incumplir ésta con el contenido de las cláusulas sexta, séptima y octava de la referida convención, al no haber pagado la cantidad de cuatrocientos noventa millones de bolívares (Bs. 490.000.000,00), para la fecha, en el plazo de 90 días contados, a partir de la fecha de suscripción del documento y la procedencia de los daños y perjuicios ocasionados por la inejecución de la obligación contractual en los términos contraídos, que trajo como consecuencia la retención de diez millones de bolívares a título de indemnización establecido en la cláusula décima del contrato celebrado entre las partes.
Asimismo, trajeron a colación la sentencia Nº 517 de fecha 08 de noviembre de 2018, de la Sala de Casación Civil, sobre el efecto inflacionario y la indexación judicial.
Por último, en su petitorio procedieron a demandar formalmente a la ciudadana ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS, solicitando lo siguiente:
Primero: rechazan, niegan y contradicen todos los argumentos esgrimidos por la actora en la demanda y en especial en que el contrato celebrado entre las partes está sujeto a una condición suspensiva, convienen en que efectivamente se celebró un contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta y no de compra definitiva.
Segundo: rechazan, niegan y contradicen la acción de cumplimiento de contrato intentada por la actora, por improcedente, temeraria e infundada y solicitan sea declarado sin lugar con la expresa condenatoria en costas.
Tercero: En nombre de su representada reconvienen a la ciudadana ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS, por resolución de contrato de promesa bilateral de compra-venta, celebrado en fecha 27 de junio de 2006, sea admitida la misma y en la definitiva sea declarado resuelto el contrato de opción celebrado entre las partes, con expresa condenatoria a la actora, reconvenida al pago de un mil doscientos millones de bolívares (Bs. 1.200.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios y las costas procesales, con la debida indexación y corrección monetaria de acuerdo a lo establecido por el Banco Central de Venezuela, solicitando una experticia complementaria del fallo, en caso de ser declarada con lugar la presente reconvención.
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA
El representante judicial de la parte demandante reconvenida rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, en todas y cada una de sus partes, la improcedente reconvención en su contra.
Inició, su escrito de contestación realizando una serie de consideraciones sobre del escrito de reconvención presentado por la representación judicial de la parte demandada.
Recalcó, en su capítulo primero, que el juicio principal versa sobre el cumplimiento de contrato de venta y la reconvención propuesta, versa sobre la resolución por incumplimiento en las obligaciones del contrato y los daños y perjuicios, señalando que violaron lo preceptuado en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Que siendo la reconvención una nueva demanda que debe ser determinada como lo indica el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que es lógico que la parte demandada violó flagrantemente lo establecido y ordenado en el referido artículo, no solo porque realizó el rechazo de la demanda en la reconvención, sino que omitió determinar el objeto de la pretensión en su reconvención.
Asimismo, trajo a colación reiteradas jurisprudencias y doctrinas que exigen el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 340 para la demanda de reconvención y, solicitó que la reconvención, sea declarada sin lugar por inadmisible e improcedente.
Por otro lado, señaló en el capítulo segundo, la posible nulidad de la sentencia que se dicte por no reunir los requisitos de ley. Denuncia efectuada conforme al artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, donde señaló de la posible nulidad de la sentencia que se dictara en el proceso.
Continuó señalando, en su capítulo tercero, que sea declarada la nulidad del auto de admisión de la reconvención, por ser violatorio del orden público y atentatorio al derecho y al debido proceso.
Explicó, en su capítulo cuarto, esgrimió, una interpretación de la cláusula sexta y novena del Contrato de Opción Compra Venta, aduciendo que no se ha resuelto jurídicamente el contrato, -a su decir- violando todas las normas relativas a la resolución de contrato, así como la jurisprudencia patria, reiterando que la ejecución del compromiso asumido en el contrato fue sometido a una condición de que la vendedora solicitara un crédito bancario en una institución financiera, señalando que se cumplió debidamente el lapso de la prórroga que la vendedora había otorgado a la compradora y, cumplida esa condición, la parte vendedora se obligaba a vender el inmueble a la parte compradora.
Alegó, en el capítulo quinto, la confesión efectuada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, sobre la existencia de la prórroga, indicando que operó una prórroga y mal puede atribuírsele un incumplimiento en relación al contrato.
Igualmente, en el capítulo sexto, señaló otras consideraciones y defensas, en cuanto a lo alegado por los apoderados judiciales de la parte demandada sobre el objeto de la pretensión.
Por último, solicitó se desechara por inadmisible e improcedente, en consecuencia se declarara sin lugar la reconvención interpuesta por los ciudadanos MARÍA LOURDES BRAVO GARCÍA de IBARRA, JOSÉ FRANCISCO BRAVO GARCÍA, PEDRO LUÍS BRAVO GARCÍA e INGRID JOSEFINA BRAVO GARCÍA y, con lugar la demanda, en todas y cada una de sus partes con todos los pronunciamientos de Ley y con expresa condenación en costas para los demandados reconvinientes.
-III-
DEL ACERVO PROBATORIO
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:
Anexo al libelo de la demanda la parte actora consignó las siguientes documentales:
• Marcado con la letra “B” inserto a los folios 14 al 17, COPIA CERTIFICADA DEL DOCUMENTO DE OPCIÓN A COMPRA suscrito por el ciudadano PEDRO BRAVO PADRÓN, quién en vida fuera venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-978.726, representado en ese acto por la ciudadana MARÍA LOURDES BRAVO de IBARRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.276.292, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 27 de junio de 2006, bajo el Nº 77, Tomo 113, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría. Este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, desprendiéndose del referido contrato las cláusulas contractuales que regentan la relación contractual de los precitados ciudadanos. y así se declara.
• Marcado con la letra “C” inserto a los folios 18 al 21, COPIA SIMPLE DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEL CIUDADANO PEDRO JUAN CIRILO BRAVO PÁDRON, SOBRE EL INMUEBLE constituido por una parcela de terreno con el Nº 57 de la Terraza “A”, Urbanización Terrazas Club Hípico del Municipio Baruta del Estado Miranda. La referida parcela de terreno tiene una superficie de cuatrocientos cincuenta y ocho metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (458,25 m2) y está alinderada así: NOROESTE: en treinta metros cuadrados con cincuenta centímetros (30,50 mts), con la parcela Nº 58; NOROESTE: en quine metros (15,00 mts), la calle transversal “A”; SURESTE: en treinta metros con sesenta centímetros (30,60 mts), con la parcela 56 y SUROESTE: en igual extensión al Noreste, las parcelas Nº 46 y 47, suscrito por el ciudadano Luís González Vale, abogado, domiciliado en Caracas y titular de la cédula de identidad Nº V-653.869, inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del entonces Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 21-11-1.967, bajo el Nº 27, folio 155, Tomo 22, Protocolo Primero, 4 trimestre de 1967. En relación a las copias de esta prueba documental este tribunal, al no haber sido impugnadas por la parte contra la que fue opuesta, se tiene como fidedignas, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
• Marcado con la letra “D”, folios 22 al 31, pieza 1, documentos poder, debidamente registrados, que le otorgaran Leocricia García de Bravo y Pedro Bravo Padrón a la ciudadana María Lourdes Bravo de Ibarra.
• Marcado con la letra “E” inserto al folio 32, NOTIFICACIÓN DE APROBACIÓN DE SOLICITUD DE CRÉDITO HIPOTECARIO EMANADO DEL BANCO FONDO COMÚN, Nº 19124, en fecha 06 de diciembre de 2006, dirigida a la ciudadana ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS, por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 280.000.000,00), para la adquisición de un inmueble ubicado en la Urbanización Terrazas Club Hípico, casa –quinta el Esquilón, del Municipio Baruta del Estado Miranda donde informaron que fue aprobado, mediante Acta de Comité de Crédito Nº CCIRa 117-06, de fecha 27 de octubre de 2006. La parte actora-reconvenida en el lapso probatorio, promovió prueba de informes a dicha institución, siendo evacuada la prueba y recibida la información confirmando la aprobación del créditro. Este Tribunal le otorga valor probatorio a dicha prueba, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
• Marcado con la letra “F” inserto a los folios 33 y 34, COMUNICACIÓN EN ORIGINAL emitido por la ciudadana MARÍA LOURDES BRAVO de IBARRA, en ese acto como apoderada del ciudadano PEDRO BRAVO PADRÓN, de fecha 15 de noviembre de 2006, dirigido a la ciudadana ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS, mediante el cual se le notificó, que en fecha 27 de septiembre de 2006, venció el lapso de 90 días previsto en la cláusula sexta del contrato bilateral de compra venta, suscrito en fecha 27 de junio de 2006, y en atención a la referido cláusula, se le notificó que dispondría de un lapso de 30 días adicionales contados a partir del 15 de noviembre de 2006, para el otorgamiento del documento de venta del inmueble, señalando que de no protocolizarse el referido documento dentro del plazo indicado, el contrato de promesa suscrito quedará resuelto, y procedería a aplicarse lo dispuesto en la cláusula décima y novena del referida convención. Ahora bien, siendo que la anterior comunicación no fue desconocida por la parte contra quien se opuso, este tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1.371 1.363 del Código Civil, quedando reconocida la documental conforme el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
• Marcado con la letra “H” inserta a los folios 35 al 37, COPIA DE DOCUMENTO PRIVADO VÍA FAX, de fecha 21 de junio de 2007, emanado por la ciudadana MARÍA LOURDES BRAVO de IBARRA, en representación del ciudadano PEDRO JUAN CIRILO BRAVO PADRÓN, en el cual se le remitió la suscripción del nuevo contrato a la parte actora, fijando un nuevo precio del inmueble. Con respecto al hecho contenido en la documental es un hecho admitido por la parte demandada. y así se declara.
Ahora bien, en el lapso probatorio, la parte demandada-reconviniente reprodujo las pruebas documentales aportadas por la parte actora-reconvenida las cuales se encuentran marcadas con las letras “B y F”, los cuales fueron anteriormente valorados por este tribunal, y así se declara.
-IV-
DE LA DECISIÓN APELADA
El tribunal del mérito, en su fallo de fecha 13 de junio de 2023, objeto del presente recurso de apelación señaló como motivación de lo decidido, lo siguiente:
(…Omissis...)
En lo que se refiere a la procedencia en derecho de la Reconvención o Mutua Petición intentada por la parte demandada contra la parte actora este Órgano Jurisdiccional observa que los argumentos expuestos en sustento de la misma, esto es, que la parte actora incumplió su obligación de pagar la cantidad de cuatrocientos noventa millones de bolívares para el año 2.006, dentro del plazo fijado en el contrato, expresando además que los demandados reconvinientes en todo momento tuvieron la voluntad de cumplir con el contrato y vender el inmueble dado en opción a la parte demandante reconvenida al punto que en fecha 15 de noviembre de 2.006 le enviaron una comunicación prorrogando el lapso inicialmente fijado en el contrato para concluir la negociación, y es que al no existir una manifestación expresa por parte de la actora reconvenida de cumplir con el compromiso adquirido en el contrato, la única obligación del vendedor después del 27 de septiembre de 2.006, era devolver la suma de dinero correspondiente a la suma entregada en calidad de arras debido al derecho que tenía a deducir el monto por cláusula penal; invocando en sustento de la pretensión reconvencional la EXCEPTIO NOM ADIMPLECTIS CONTRACTUS, prevista en el artículo 1.168 del Código Civil vale decir, la excepción de contrato no cumplido, que implica que ante el cumplimiento del contrato por una de las partes, la otra puede negarse a cumplir con la obligación asumida en el mismo y por esa razón que intentan reconvención o mutua petición contra la ciudadana ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS para que convenga o en defecto de convenimiento el Tribunal la condene en que el contrato celebrado entre las partes en fecha 27 de junio de 2.006 debe ser resuelto por haber incumplido ésta el contenido de las cláusulas sexta, séptima y octava de la citada convención, al no haber pagado la suma de cuatrocientos noventa millones de bolívares para la fecha, así como los daños y perjuicios ocasionados por la inejecución de la obligación en los términos contraídos.
En su petitorio niegan rechazan y contradicen todos los argumentos esgrimidos por la parte actora reconvenida en el libelo de la demanda en especial, que el contrato objeto de la demanda esté sometido a una condición suspensiva. Convienen que efectivamente se celebró el contrato.
En contra de los hechos expuestos la parte actora reconvenida negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la reconvención incoada en su contra, expresando la gravísima confusión y error de los demandados al contestar la demanda. Citó el artículo 361 de la Norma Adjetiva y señal al Tribunal que es en la Contestación a la demanda donde el demandado debe expresar si conviene en ella o la contradice total o parcialmente y no en la reconvención.
Realiza una serie de consideraciones respecto al escrito de contestación a la demanda que no constituyen defensas destinadas a enervar la reconvención impetrada y pide al Tribunal se la declare improcedente base al argumento de que se demandan unos daños y perjuicios que no se sabe de donde salieron; expresa además que se alegan defensas en una reconvención mal formulada donde no se justifica la procedencia de los daños y perjuicios y su cuantum, denotando con ello una falta de técnica procesal, donde los accionados representados de abogados hacen un rechazo de la demanda, que no es lo jurídicamente correcto, ya que las defensas son para la contestación y no para la reconvención.
Sostiene además que se alegaron defensas en el capítulo que se supone una nueva demanda, omitiéndose los requisitos previstos en la norma.
El Tribunal para emitir pronunciamiento observa:
(…Omissis...)
Sin perjuicio de lo anteriormente expuesto es preciso advertir que, los daños y perjuicios accionados por vía de mutua petición, lo fueron en base al alegado de estar basados en la inejecución de la obligación contractual en los términos contraídos, es decir, por no haber pagado la parte actora la suma acordada en el contrato, en el plazo de 90 días. Aunado a que las pruebas aportadas, no coadyuvan al establecimiento de la responsabilidad que por el presente proceso le imputa la parte actora a la parte demandada, en el sentido de que no consta en las actas procesales ningún elemento probatorio, que lleve a la plena convicción de quien aquí decide de que la conducta desplegada por la actora reconvenida le ha generado un daño patrimonial a la demandada reconviniente, que asciende al monto que pretende obtener por vía reconvencional, aunado al hecho de no precisar ni aportar los justificativos necesarios que permitan determinar que efectivamente ocurrieron los daños reclamados.
Para concluir, se hace necesario precisar que de acuerdo con lo establecido en el contrato cuyo cumplimiento ha sido accionado habiendo cumplido la parte actora reconvenida con las obligaciones impuestas como lo es haber tramitado el crédito destinado al pago del inmueble cuya venta se obligó a venderle la parte demandada y no habiendo demostrado esta la excepción expuesta en sustento de su defensa, es forzoso desechar por improcedentes las defensas esgrimidas por la parte demandada, pues el cumplimiento accionado obedece a una exigencia de cumplimiento de la obligación tal y como fue contraída “Pacta Sun Servanda.”
(…Omissis...)
Ahora bien, la doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber:
Es necesario que se trate de un contrato bilateral; además precisa el incumplimiento culposo de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no la relativa a la resolución.
Adicionalmente es preciso acotar que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes; eso significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en las correspondientes responsabilidades civiles por su incumplimiento y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho cumplimiento.
Es por ello que la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber: aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas; y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tácitas.
En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, se puede constatar que lo pretendido es el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra venta incoado por la parte actora, cuya suscripción quedó plenamente demostrada y no habiendo demostrado la parte demandada los hechos en los cuales fundó su excepción, es forzoso para quien decide declarar CON LUGAR LA DEMANDA INCOADA Y SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN PLANTEADA.
Ahora bien, como quiera que para la fecha de celebración del contrato, la suma la suma que debe pagar la actora para la adquisición del inmueble, es decir, la cantidad de cuatrocientos noventa millones de bolívares, por efecto de las diferentes reconvenciones monetarias ocurridas en el País a partir de dicha fecha han pasado a representar cero, cero cuatro, de noventa céntimos de bolívar digital (0.004,90), razón por la que en obsequio de una sana administración de justicia y en resguardo de la equidad que debe prevalecer en las decisiones que se dicten, resuelve que a la suma antes señalada debe aplicarse la corrección monetaria, a los fines de determinar con claridad cuál es el verdadero monto que corresponde pagar a la parte actora para la adquisición del inmueble, desde la fecha de interposición de la demanda, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme.
La preeminencia de la justicia sobre las formas, permite a quien decide establecer el reajuste monetario de las cantidad señalada en el contrato dada la depreciación que ha sufrido la moneda desde la fecha de suscripción del mismo, por tanto, es forzoso para quien decide ordenar la actualización del monto expresado en el contrato, mediante una experticia complementaria del fallo, a realizarse por un solo experto desde la fecha de interposición de la demanda, a la fecha que la presente decisión quede definitivamente firme, a los fines de que la cantidad que resulte de dicha experticia sea la que en definitiva deba consignar la parte actora, tal y como lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
III
En virtud a los razonamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: CON LUGAR la demanda incoada por ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS CONTRA JOSÉ FRANCISCO BRAVO GARCIA, PEDRO LUIS BRAVO GARCIA, INGRID JOSEFINA BRAVO GARCIA Y MARIA LOURDES BRAO GARCIA, en su condición de herederos de los ciudadanos PEDRO PADRON BRAVO Y LEOCRICIA GARCIA Y SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN INTENTADA POR JOSE FRANCISCO BRAVO, PEDRO LUIS BRAVO GARCIA, INGRID JOSEFINA BRAVO GARCIA Y MARIA LOURDES BRAVO GARCIA, en su condición de herederos de los ciudadanos PEDRO PADRON BRAVO Y LEOCRICIA GARCIA contra ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS, en consecuencia se condena a la parte demandada al cumplimiento del contrato suscrito en fecha 27 de junio de 2.006, sobre una parcela de terreno distinguida con el Nº 57 y las bienhechurías sobre ella construidas, constituidas por una quinta denominada EL ESQUILON, ubicada en la Calle Transversal, Terraza A, Urbanización Terrazas Club Hípico, Municipio Baruta del Estado Miranda, con una superficie de cuatrocientos cincuenta y ocho metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (458,25 m2) alinderada así. NOROESTE, en treinta metros con cincuenta centímetros (30,50 mts) con la parcela Nº 58,; NORESTE: en quince metros (15,00 mts), con Calle Transversal A; SURESTE: en treinta metros con sesenta centímetros (30,60 mts), con la parcela 56 y SUROESTE: en igual extensión al Noreste, las parcelas Nº 46 y 47, el cual pertenece a la parte demandada, según se desprende de documento de propiedad inscrito ante la es Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del entonces Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 21-11- 1.967, ajo el Nº 27, folio 155, Tomo 22, Protocolo Primero y como consecuencia de ello deberá otorgar el documento definitivo de compra venta, una vez la parte actora haya dado cumplimiento al pago de la suma de dinero acordada en el contrato, la cual deberá ser actualizada dada la depreciación monetaria sufrida por las diferentes reconversiones en nuestro País mediante una experticia complementaria del fallo practicada por un solo perito desde la fecha de admisión de la demanda, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme, conforme lo dispone el artículo 249 de la Norma Adjetiva…”
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-V-
INFORMES PRESENTADOS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE ANTE EL JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
La representación judicial de la parte demandada reconviniente, realizó un recuento de los hechos acaecidos en el proceso y, como punto previó señaló reiterados criterios jurisprudenciales de distintas Salas del Tribunal Supremo de Justicia, así como doctrinas sobre las actuaciones procesales presentadas de manera anticipada.
Asimismo, indicó que el Juzgado a quo le correspondía declarar LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA, debiendo demandar además de la ciudadana Leocricia García Bravo, a la sucesión de Pedro Bravo Padrón (†), toda vez que la demanda fue presentada el 26 de julio de 2016, ya que el ciudadano Pedro Bravo Padrón, fallecido antes de interponerse la demanda en fecha 20 de enero de 2014, en Santa Cruz de Tenerife, alegando con esto, la falta de cualidad pasiva y la inadmisibilidad de la demanda.
Igualmente, realizó un resumen del libelo de la demanda presentado por la ciudadana Eludis Marina Madera Contreras, y procedió a señalar que la obligación del contrato consistió en que los compradores actores cancelaban una parte del precio y, la tradición quedó diferida hasta el momento de obtenerse el crédito para el pago total del saldo del importe convenido y la vendedora demandada se obligaba a otorgar el documento definitivo de propiedad sobre el inmueble objeto de la convención, ante la Oficina de Registro correspondiente, aduciendo que no ocurrió en el presente caso, que lo único que quedó demostrado en autos fue que en fecha 23 de julio 2021, el Banco Fondo Común, le otorgó a la actora reconvenida un crédito por doscientos ochenta millones de bolívares (Bs. 280.000.000,00), pero que la referida actora, no alegó ni probó tener la totalidad del precio, siendo la suma de cuatrocientos noventa millones de bolívares (Bs. 490.000.000,00); por lo que finalmente, peticionaron sea declarada inadmisible la demanda ante la falta de cualidad pasiva al haberse demandado una persona fallecida, o en su defecto improcedente dicha demanda al no encontrarse ajustada a derecho.
OBSERVACIONES REALIZADAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA A LOS A LOS INFORMES PRESENTADOS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE
El apoderado judicial de la parte actora reconvenida, presentó escrito de observaciones a los informes haciendo una reproducción del escrito de contestación a la demanda, por cuanto esta alzada no hace necesario reproducir los mismos nuevamente.
Concluyó su escrito, solicitando sea desechada y declarada sin lugar la apelación efectuada por la parte demandada e improcedente la reconvención propuesta contra su poderdante ELUDIS MADERA CONTRERAS, parte actora en este procedimiento, reconvención propuesta por los ciudadanos MARIA LOURDES BRAVO GARCÍA de IBARRA, JOSÉ FRANCISCO BRAVO GARCÍA, PEDRO LUIS BRAVO GARCÍA e INGRID JOSEFINA BRAVO GARCÍA, y, sea declarada con lugar la demanda, en todas y cada una de sus partes con todos los pronunciamientos de ley y con expresa condenatoria en costas para los demandados reconvinientes.
-VI-
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA
Adujo, la representación judicial de la parte demandada reconviniente que, la demanda original adolecería del defecto de falta de cualidad pasiva, ya que, al haber consignado la parte actora reconvenida una copia certificada del acta de defunción del demandado PEDRO JUAN BRAVO PADRÓN, en donde se evidenciaría que el prenombrado habría fallecido previo a la interposición de la demanda, el 20 de enero de 2014, en Santa Cruz de Tenerife, ello habría tenido como consecuencia, la transmisión de sus derechos y obligaciones a sus herederos; y por consiguiente, , al no haberse demandado a la sucesión y sí al de cujus, dedujo la parte demandada que se habría configurado una falta de cualidad pasiva, toda vez que, la demanda tendría que haberse dirigido también contra los sucesores de Pedro Bravo Contreras, y no con respecto a éste último, al haber éste fallecido antes de la interposición de la demanda.
Precisada la defensa anterior, considera este tribunal en segunda instancia, pertinente y oportuno pronunciarse en tal sentido, considerando que, con un eventual problema de legitimación se impondría la obligación de desechar la acción de manera inmediata, en cualquier estado y grado del proceso.
La doctrina moderna en materia procesal, ha tomado del derecho común la expresión LEGITIMACIÓN A LA CAUSA para darle este sentido procesal de falta de la noción de cualidad, y según ella se refiere tanto al actor como al demandado y es la llamada legitimación a la causa activa o pasiva, es decir, que es la cualidad necesaria de que las partes requieren para ser contendientes desde una perspectiva jurisdiccional.
LA CUALIDAD, siempre vista en el ámbito legal-adjetivo, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
En el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se señala: “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio...”.
La falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio respectivamente, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado, en principio, en el acto de la contestación de la demanda.
El proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar eficazmente en el mismo deben estar revestidos de cualidad cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores; alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar.
A tales fines, y siguiendo la línea del autor Luís Loreto Arismendi, en su trabajo “Ensayos Jurídicos”, p. 21, se constata sobre la cualidad que:
“...sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimidad activa; en el segundo, de cualidad o legitimidad pasiva. El problema de cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho jurídico o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándola, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado”.
Como se deduce del autor patrio Luís Loreto, la cualidad es una condición relativa a la acción, en razón de lo cual si no están dadas las condiciones de legitimación, no puede estar incoada propiamente la acción, porque sería en cabeza de las partes (legítimamente constituidas) donde se ejercerán los efectos procesales directos e indirectos de las sentencias que se dicten en las causas que le correspondan.
Así las cosas, es necesario destacar además, que son partes, no aquellas que estén presentes como actor y demandado, respectivamente, sino aquellos que efectivamente tengan interés en sentido procesal, es decir, aquellos que realmente sean a quienes deriven las consecuencias del juicio, que no son otros que sobre los que tienen realmente injerencia con relación al proceso.
Jurisprudencialmente, la Sala Civil de nuestro más alto tribunal de justicia, bajo la ponencia de la Magistrada Marisela Godoy, en fecha 13 de enero de 2017, Exp. Nº AA20-C-2016-000332, dejó establecido sobre LA CUALIDAD, lo siguiente:
“Ha sido criterio reiterado del mismo modo en la citada decisión de la Sala, que la falta de cualidad o legitimación a la causa es una institución procesal que constituye una formalidad esencial para la búsqueda de la justicia, pues está estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y a ser juzgado sin indefensión, aspectos ligados al orden público y, por tanto, el juez tiene el poder de examinar de oficio la subsistencia de la legitimación en todo grado y estado de la causa, visto que su comprobación es prejudicial a cualquier otra, en consecuencia al declararse la falta de cualidad in limini (sic) litis no existe probabilidad alguna de abrir el lapso a pruebas.
Partiendo de este punto, y concluyendo que el Juez debe constatar preliminarmente la legitimación de las partes, particularmente la legitimación en la causa o cualidad que tiene efectos distintos a la legitimación del proceso, al ser un requisito intrínseco de la acción y a través de ella se logra controlar el derecho de acción a favor del titular -que tiene el interés y la cualidad para hacerlo valer en juicio-, para que de esa manera el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y bajo la posibilidad lógica de invocar y justificar el reconocimiento judicial de los derechos e intereses jurídicos propios del justiciable y que no se produzca la contención entre cualesquiera partes, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Razones estas por las que, contrario a lo alegado por el recurrente, la declaratoria de inadmisibilidad decretada por el juez de alzada in limine litis y como consecuencia de la falta de cualidad de la parte demandada, no constituye el vicio de indefensión ya que obviar la apertura del lapso probatorio no le estaba dable dada la decisión tomada, y en este sentido se declara sin lugar la presente denuncia.”. (Resaltado del Tribunal)
Delimitado el marco conceptual de la falta de cualidad, así como su radio de aplicación, debe este juzgado dirigir su atención, primeramente, a dirimir la procedencia o no en derecho del señalamiento esgrimido por la parte accionada, sobre que los codemandados no serían los obligados de lo que se reclama, lo cual, de verificarse, afectaría determinantemente la continuidad del presente contradictorio, tal y como ha sido ampliamente referido en las líneas precedentes.
Así las cosas, es menester indicar que, la presente demanda por cumplimiento contractual, fue interpuesta el día 26 de julio de 2016, por la signataria de dicho contrato en carácter de promitente compradora, en contra de quien también lo habría convenido, empero, con carácter de promitente vendedor, el ciudadano PEDRO JUAN PADRÓN BRAVO y su cónyuge (fallecidos); y que no fue, sino, hasta el 08 de mayo de 2017, cuando el apoderado judicial de la parte actora consignó copia fotostática del certificado de defunción del referido ciudadano Pedro Juan Bravo Padrón, solicitando la citación de los herederos desconocidos.
No obstante, debe advertir esta alzada, en primer lugar que, la presente demanda fue claramente instaurada entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores (promitente comprador- promitente vendedor), denotando claramente la legitimación a la causa de las partes conformadoras del presente juicio de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa; y en segundo lugar, es imperativo exponer también que, aun y cuando el acaecimiento del fallecimiento del demandado ocurrió antes del 26 de julio de 2006, eso no quiere decir que desde ese mismo momento haya estado informada la parte accionante de ese penoso evento, por lo que, a los fines del presente asunto, lo requerido era que, una vez conocida la muerte de uno de los contradictores, debía constar debidamente en autos, para proceder al llamamiento de los herederos del mismo, en obsequio al derecho a la defensa y debido proceso, y de esta manera, proseguir con la causa; todo lo cual, fue verificado en el sub lite; en consecuencia, esta alzada discurre IMPROCEDENTE la falta de cualidad pasiva denunciada por la parte demandada recurrente y ASÍ SE ESTABLECE.
-VII-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Tal y como se adujo en los capítulos previos, le corresponde a esta alzada dirimir si estuvo o no ajustada a derecho la sentencia definitiva dictada en fecha 13 de junio de 2023, por el JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, que declaró: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpuesta por ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS contra JOSÉ FRANCISCO BRAVO GARCÍA, PEDRO LUÍS BRAVO GARCÍA. INGRID JOSEFINA BRAVO GARCÍA y MARÍA LOURDES BRAVO GARCÍA, en su condición de herederos de los de cujus PEDRO PADRÓN BRAVO y LEOCRICIA GARCÍA de BRAVO; SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN intentada por JOSÉ FRANCISCO BRAVO GARCÍA, PEDRO LUÍS BRAVO GARCÍA, INGRID JOSEFINA BRAVO GARCÍA y MARÍA LOURDES BRAVO GARCÍA, en su condición de herederos de los ciudadanos PEDRO PADRÓN BRAVO y LEOCRICIA GARCÍA de BRAVO.
En ese sentido, observa esta alzada que la parte demandante, en su libelo de demanda señaló que, en fecha 27 de junio de 2006, fue autenticado un contrato denominado “promesa bilateral de compraventa”, suscrito entre los ciudadanos ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS, como promitente compradora y el ciudadano PEDRO BRAVO PADRÓN, como promitente vendedor.
Adujo, la parte demandante que, el convenio aludido tenía como objeto una parcela de terreno y bienhechurías sobre ellas construidas; a saber, una quinta para vivienda, denominada QUINTA ESQUILÓN, ubicada en la calle transversal, terraza “A”, urbanización Terrazas del Club Hípico del municipio Baruta del estado Miranda.
Fue afirmado en el libelo, que en el contrato de marras, el ciudadano Pedro Bravo Padrón, habría manifestado su voluntad de vender, mientras que la ciudadana Eludis Marina Madera, expuso su intención de adquirir el referido inmueble, ello en ejercicio del derecho de preferencia que le correspondería como arrendataria del mismo; estableciéndose para el bien, un precio de Bs. 590.000.000.
En relación al pago del precio, arguyó la representación judicial demandante que, la promitente compradora entregó en un principio, al promitente vendedor, la cantidad de Bs. 100.000.000,00 (en calidad de arras), adeudándose la suma de Bs. 490.000.000,00; y que dicho saldo, sería pagado ulteriormente “al momento de la protocolización del documento de venta del inmueble”, mientras que, la ejecución del compromiso de compraventa, habría sido sometida a la condición que la compradora solicitara y obtuviera de una institución financiera, un préstamo con garantía hipotecaria, y que, cumplida la misma, procedería su contraparte a vender el inmueble a la demandante (CLÁUSULACUARTA).
Advirtió, asimismo, la representación judicial de la accionante que, su poderdante solicitó -con la debida antelación- el mencionado crédito, siendo aprobado por el banco “FONDO COMÚN” por una cantidad de Bs.280.000.000,00, en fecha 27 de octubre de 2006 (notificada a la solicitante por la entidad bancaria mediante comunicación de fecha 6 de diciembre de 2006), previo otorgamiento de la apoderada (e hija) del promitente vendedor (y de su cónyuge) de la copia certificada del documento de propiedad, certificación de gravámenes del inmueble y copia de los poderes otorgados por el vendedor y su esposa; haciendo la salvedad que, en la CLÁUSULA CUARTA del contrato, no se habría estipulado término o plazo para su obtención, en concatenación, con el contenido de la CLÁUSULA SEXTA, en el cual, la propia compradora habría establecido un plazo de 90 días para la adquisición del inmueble, prorrogable de común acuerdo por las partes; debiendo – a su entender-, considerarse que el lapso original de la opción, estaría prorrogado “tácita y automáticamente”, por igual periodo, ya que, vencido [el primigenio], las partes habrían continuado ejecutando actos relacionados con el otorgamiento y la opción.
Aunado a lo anterior, fue mencionado en el escrito libelar que, la apoderada del vendedor, en comunicación dirigida a la promitente compradora, Sra. Eludis Marina Madera, datada 15 de noviembre de 2006, habría admitido la existencia de la prórroga, pero que erróneamente la limitó hasta el 15 de diciembre de 2006, cuando debió entenderla vigente hasta el 27 de diciembre de 2006; coligiendo la demandante que, habría cumplido con su obligación de solicitar un crédito que fue aprobado, mismo que insistió, “fue la condición de contrato”, referenciando además, el contenido de la CLÁUSULA NOVENA, sobre los efectos devenidos de la no aprobación del crédito: como la resolución del contrato de arrendamiento que vincularía también a las partes y, de la sanción convenida por la inejecución del mismo por cualquiera de las partes a título de indemnización por los daños y perjuicios causados.
Dedujo, la representación de la parte demandante que, el convenio de venta se habría materializado desde el momento en que su mandante obtuvo la aprobación del crédito, y no obstante ello, el vendedor y su cónyuge, se habrían negado a dar cumplimiento al tenor del pacto controvertido, y así habría sido transmitido a la Sra. Madera Contreras, por correspondencia remitida por la apoderada de los primeros, de fecha 15 de noviembre de 2006, que aludiría a la prórroga del plazo de la opción, como a la resolución del contrato de compraventa de no efectuarse la venta definitiva y la dirigida por el abogado Erasmo Carmona Rivas, a las ciudadanas Eludis Marina Madera Contreras, Johana Pérez Madera y a la empresa “Mi pequeña Disney, C. A.”, fechada 8 de marzo de 2007, atinente a la rescisión del contrato de arrendamiento por incumplimiento y del contrato de promesa bilateral de compra, consignándose en un tribunal las arras menos la penalidad por incumplimiento, sobre que no habría lugar a prórroga sino a procedimiento judicial de desalojo y de un plazo de 5 días hábiles para la conciliación de problemas preexistentes; por lo tanto, la negativa de los vendedores a cumplir con su obligación de transferir a la compradora del inmueble identificado en la promesa de venta no sería imputable a la demandante, arguyendo sus apoderados también que, lo expuesto se confirmaría de las cartas precitadas así como con la ausencia de los vendedores y de su apoderada durante la vigencia del plazo para la suscripción del documento de venta, discurriendo que, con ello se revelaría la finalidad de obtener un provecho injusto, toda vez que, en comunicación remitida vía fax el 21 de junio de 2007, los vendedores habrían fijado un nuevo precio [del inmueble] de Bs. 780.000.000,00.
Luego, de insistir en los alegatos esbozados inicialmente en el escrito libelar, la parte demandante añadió que, la parte demandada, con su incumplimiento al contrato de opción de compraventa habrían pretendido cubrir su voluntad de no realizar -a través del Registro Subalterno-, la operación pactada, por cuanto sabían que, la entidad bancaria al aprobar el crédito concedía un plazo muy breve para la realización de la operación como quiera que no se efectuó después de su aprobación el 27 de octubre de 2006, no siendo posible prorrogar la misma, requiriendo el reinicio de la solicitud del préstamo con los consiguientes gastos de avalúo y constitución de póliza de vida a favor del prestamista, coligiendo la representación judicial de la promitente compradora, que todo aquello produjo que, ésta última se viera en la necesidad demandar el cumplimiento de la obligación por contrato no cumplido, solicitando con los efectos de la sentencia conforme el supuesto del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, indicando igualmente, que conforme a la estipulación contractual referente a la solicitud de un préstamo bancario con garantía hipotecaria del inmueble objeto de la compra, el mismo sería requerido en la sentencia que se dicte, con la fijación de un plazo de 90 días para que la compradora reinicie las gestiones ante cualquier institución financiera.
Finalmente, fue establecido como petitorio de la actora que, la parte demandada conviniera o sea condenada en: PRIMERO: dar cumplimiento a su obligación de vender, bajo las condiciones de precio y plazo preestablecido en el contrato suscrito por los contradictores en el presente juicio; SEGUNDO: en caso de inejecución voluntaria de la obligación de vender reclamada en el sub lite, la sentencia que se dicte, sea ordenada registrar y que se tenga como título de propiedad previo el cumplimiento de las obligaciones y condiciones establecidas para la demandante en el contrato denominado “promesa bilateral de compra venta”, es decir, el trámite y obtención de un préstamo hipotecario destinado al pago del saldo del precio, dentro del plazo de 90 días consecutivos a la fecha de la ejecutoria de la sentencia que se emita y, TERCERO: en pagar las costas y costos que origine el juicio.
Por otro lado, aprecia esta alzada que, la representación judicial de la parte demandada, (constituida por los herederos desconocidos de los demandados) a través de su defensor judicial, expresó su total contradicción a los planteamientos expuestos por la parte actora, mientras que, la representación judicial de los herederos conocidos de los de cujus PEDRO PADRÓN BRAVO y LEOCRECIA GARCÍA, dio contestación a la demanda, exponiendo como punto previo, sus consideraciones con relación a la preferencia ofertiva arrendaticia, contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) de 1999, que entró en vigencia en el año 2000; señalando al respecto que, el contrato de marras, habría tenido su origen en el precitado cuerpo normativo (LAI) vigente para el momento de la suscripción de la promesa bilateral de compraventa, en el año 2006, y ello estaría recogido en las CLÁUSULAS SEGUNDA y TERCERA de esta última.
Adujo, asimismo, la representación judicial de la parte demandada que, el contrato preliminar bajo examen, habría nacido en cumplimiento del artículo 42 de la LAI, ya que el propietario/arrendador, debía ofrecer en venta el inmueble objeto de la relación locativa a la arrendataria (actual parte demandante) quien manifestó estar interesada en adquirirlo, y toda vez que, ésta última, para el día 27 de junio de 2006, cumplía con todos los requisitos “de procedencia” concurrentes que exigía la ley especial en la materia arrendaticia, para que le fuera ofertado el inmueble, a saber: que tuviese más de 2 años como arrendataria; siempre que estuviere solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que satisficiera las aspiraciones del propietario.
Añadió, la parte demandada en su descargo previo al fondo que, la ley de arrendamiento aludida en su artículo 44, señalaría un lapso de 15 días calendario relativos a la aceptación de la arrendataria de la oferta del inmueble y sobre las consecuencias de que ello no se produjera, así como también, hizo mención al contenido del artículo 45 eiusdem, relativo al lapso de 180 días calendario y las consecuencias devenidas para el supuesto de que si dentro del mismo, no se hubiese efectuado la venta a terceros, quedando el ofrecimiento sin efecto de pleno derecho, debiendo cursarse un nueva oferta a la arrendataria; y que por efecto de todo lo anterior, la representación judicial de los accionados razonaba que, por ser el de los 180 días calendario un lapso de “caducidad”, mal podría pretenderse que por cumplir la demandada con la preferencia ofertiva contenida en la ley de arrendamiento inmobiliario de 2006, se pretenda obligar a los propietarios del inmueble a vender éste a su contraparte por una suma irrisoria, y además, debiendo esperar a que la actora solicite un nuevo préstamo hipotecario, cuando la LAI, contemplaría un lapso de vigencia de la oferta que prevé, que la misma, quedaría sin efecto al verificarse que en el transcurso de aquel no se había concretado la venta.
La representación judicial de la parte demandada, (herederos conocidos) prosiguió su narración, refiriendo que la demandante, ocupó comercialmente el inmueble hasta octubre de 2020, pagando los cánones correspondientes hasta el 2017, arguyendo que, los propietarios (parte demandada) tampoco habrían sido notificados sobre depósitos de los cánones por ante algún juzgado del Área Metropolitana de Caracas, advirtiendo que, la actora no habría cumplido con los requisitos básicos para el ofrecimiento en venta del inmueble arrendado y arriba enunciados (Art.42 LAI); perdiendo el derecho de la preferencia ofertiva, empero, queriendo pagar la cantidad “irrisoria” de Bs. 5,90 para adquirir el inmueble, en quebrantamiento de los principios que rigen a los contratos.
Prosiguió la parte demandada en su análisis de la preferencia ofertiva, manifestando que la misma, se encontraría -actualmente- regulada en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, si bien, no siendo aplicable al presente asunto, su artículo 135 establecería un lapso de vigencia de la oferta, y que, transcurrido éste íntegramente sin que se celebrase la venta, la anterior se extinguiría; el cual, sería aplicable, si entre las partes surgiera un nuevo ofrecimiento de venta; exponiendo finalmente que, en el asunto de marras, habrían pasado más de 14 años desde el ofrecimiento, verificado el 27 de junio de 2006, hasta el 27 de junio de 2020, lo que evidenciaría que, el lapso de la oferta estaría más que expirada, aun cuando la parte demandante pretenda que se le concedan 90 días más para peticionar un crédito hipotecario para pagar el precio del inmueble, el cual, tampoco podría ser el establecido inicialmente, ya que ello – a su entender-, constituiría una pérdida del equilibrio patrimonial, toda vez que, la suma fijada hace 14 años, habría sido objeto de varias reconversiones monetarias; señalando más tarde la parte demandada que, sería ilegal que se pretenda obligar a vender a los propietarios del inmueble, cuando la oferta contenida en el contrato del 27 de junio de 2006, se había extinguido por mandato legal, por cuanto, durante el lapso de 180 días contados desde su firma, no se llevó a cabo la venta por ante la oficina de registro pertinente, por motivos únicamente imputables a la actora, quien no habría pagado dentro del lapso previsto en el contrato, ni obtuvo el préstamo hipotecario en este mismo tiempo -ni fuera de él-, habiéndose limitado a argumentar que, el banco le había notificado de la aprobación del crédito, sin efectuar acto alguno para materializarlo.
Por otro lado, adujo la parte demandada, su contradicción, rechazo y negativa en relación a que, el contrato preliminar controvertido haya estado sometido a la condición que la compradora solicitara y obtuviera un préstamo bancario, que tampoco habría estado sujeto a un lapso para su obtención y que así, cumplida esa “condición”, el demandado estaba obligado a venderle el inmueble a la demandante.
Arguyó, la parte demandada en su descargo que, la solicitud del préstamo conforme al contenido del contrato, era facultativa para la compradora, no siendo, por tanto, una condición para el mismo.
Adicionalmente, fue narrado por la representación en juicio de los demandados que, los promitentes vendedores habrían manifestado interés en vender el inmueble y que vencido el lapso de 90 días, para la suscripción del contrato definitivo de venta, producto de esa intencionalidad de vender el bien y aun ante la falta de comunicación de los compradores, los promitentes vendedores procedieron -unilateralmente- a prorrogar el lapso establecido en la CLÁUSULA SEXTA, la cual fenecería el día 15 de diciembre de 2006; empero, siendo el hecho que, durante ese tiempo añadido, tampoco la accionante habría hecho algo para cumplir con su obligación, particularizando sobre esto que, una vez aprobado el crédito por un monto parcial del precio de venta, debía redactarse el documento de venta y la constitución de hipoteca convencional, presentando el primero y coordinar con la oficina subalterna de Registro Público la inscripción de la venta.
En ilación con lo anterior, manifestó la parte accionada que, sería imposible establecer que la ejecución del compromiso de compra venta suscrito entre las partes, estuviera sometido a la condición de que la compradora solicitara y obtuviese el crédito bancario, con un plazo ilimitado para ello, ya que, por el contrario, la obligación de la oferente compradora sería pagar el precio establecido por las partes en el lapso convenido; y en ese sentido, fue invocado el contenido de los artículo 1.474, 1527 y 1.202 del Código Civil, resaltando sobre este último que, toda condición que se hace depender de la sola voluntad de aquel que se ha obligado, sería nula.
Insistió, la parte demandada en que, los promitentes vendedores, no habrían incumplido su obligación contractual y que la actora, conocía el hecho de que ellos no estaban residenciados en Venezuela; y si bien, fue aducido libelarmente que, la apoderada de los promitentes vendedores se había ausentado del país durante la vigencia del plazo de suscripción de la venta, no sería ello cierto, ya que la ciudadana María Lourdes Bravo de Ibarra, no habría sido notificada de que debía ir al registro subalterno a protocolizar la venta del inmueble y recibir el pago del saldo del precio, ni habría estado fuera del país durante la vigencia de la oferta; por lo que, la parte demandada hizo hincapié en que, la única parte que habría incumplido el contrato de fecha 27 de junio de 2006, habría sido la promitente compradora, ya que, en los lapsos consensualmente establecidos no cumplió con su obligación de pagar el precio del inmueble, además, que sería la actora quien debía estar atenta al monitoreo de su solicitud del crédito y sobre si dicho trámite ocurría dentro del lapso fijado, indicando también que, del texto del escrito de demanda se deduciría que la actora, nunca habría tenido la totalidad del dinero para pagar el saldo del precio, es decir Bs. 490.000.000,00; por lo cual, aseveran que, los argumentos explanados por la accionante serían suficientes para demostrar que la demanda de marras no tendría basamento de ninguna índole y por ende no debía prosperar en derecho.
Así las cosas, trabada la controversia, el tribunal de instancia determinó en la sentencia recurrida objeto de la presente apelación, como fuera apuntado en acápites previos, la procedencia de la presente acción, estableciendo como fundamento de la misma que de acuerdo a lo establecido en el contrato controvertido, habiendo cumplido la parte actora reconvenida con las obligaciones impuestas en él, como lo sería el haber tramitado el crédito destinado al pago del inmueble cuya venta se obligó la parte demandada, y no habiendo demostrado ésta la excepción expuesta en sustento de su defensa, era forzoso desechar por improcedentes las defensas esgrimidas por la demandada, pues, el cumplimiento contractual demandado, obedecería a una exigencia de cumplimiento de la obligación tal y como habría sido contraída; siendo todo ello, sintetizado por el a quo, al señalar que, conforme los términos en que fue planteada la presente controversia, dado que lo pretendido sería el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra venta, incoado por la parte actora, cuya suscripción habría quedado plenamente demostrada y no habiendo justificado la parte demandada los hechos en los cuales fundó su excepción, sería forzoso declarar CON LUGAR LA DEMANDA INCOADA Y SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN PLANTEADA y así fue decidido.
Ahora bien, delimitados los términos de la presente controversia, así como las motivaciones en que fue dictado el fallo cuya apelación ha sido sometida al conocimiento de esta superioridad, es menester, para quien suscribe, precisar lo siguiente:
Dada la naturaleza del presente contradictorio, es pertinente ahondar en el caso específico de los CONTRATOS PRELIMINARES, concebidos como aquellos en los cuales las partes se comprometen a celebrar el contrato de venta, cuando transcurra cierto lapso, o se susciten determinadas circunstancias.
En los contratos preliminares, no hay transferencia de propiedad, ni tampoco obligaciones de dar, sino, simplemente, la expresión de una obligación de hacer, condicionada a la ocurrencia de ciertas circunstancias que deben especificarse claramente en el contrato de opción.
La obligación condicional asumida por una de las partes, cuando es unilateral; o por las dos si es bilateral, consistente en la celebración futura de un eventual contrato de venta, en caso que se cumplan las condiciones previstas.
En cuanto al perfil funcional del contrato preliminar, cabe predicar que el mismo consiste en obligar a ambos contratantes o a uno solo de ellos, a concluir el contrato especificado en el preliminar, en un segundo momento (…) el contrato preliminar engendra a cargo de quienes intervienen en él, la obligación de prestar el consentimiento –obligación de hacer; contrahere – para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o desean aun concluir (…) Mientras el contrato preliminar bilateral obliga a ambas partes a suscribir el definitivo, el unilateral obliga tan solo a una a prestar su consentimiento para el definitivo –aun cuando, ambos son negocios jurídicos bilaterales–. Además, en el contrato preliminar unilateral la parte que no queda obligada a la celebración del contrato definitivo, puede renunciar, unilateralmente, al derecho de pretender la formación del futuro contrato. En cambio, si el preliminar es bilateral, solo el mutuo disenso de ambas partes puede liberarlas del compromiso recíproco. Produce un efecto instrumental: la obligación de concluir un contrato futuro y no sustancial.
Para Rodríguez , la llamada PROMESA BILATERAL DE VENTA implica aquel negocio en donde ambas partes se obligan a realizar el contrato preliminar de venta, que por su contenido obligacional es bilateral, por cuanto, ambos contratantes están obligados a celebrar el contrato una vez se verifiquen ciertas circunstancias, y en los términos que la oferta reúne, valederos en cuanto a precios, condiciones de la venta a realizar, plazo de entrega, entre otros; bajo el entendido que, la venta se realizará únicamente mediante el documento posterior que las partes suscribirán y registrarán como documento de compra venta.
Oviedo Albán expone que la naturaleza de las obligaciones surgidas tanto del contrato de promesa, como del contrato prometido, sirve como factor delimitador de ambos.
En este sentido, si las partes prometen celebrar un contrato de compraventa, la obligación en el contrato preliminar a aquel, para el promitente vendedor es esencialmente de hacer, esto es: celebrar el contrato prometido, mientras que, las del vendedor [en el contrato definitivo] (cuando se cumpla el objeto de la obligación de hacer, celebrando el contrato de venta), será de dar: transferir el dominio y entregar materialmente la cosa objeto del contrato. Asimismo, indica el referido autor que, de ambos contratos se podrían derivar otras diferencias como las relativas a la asunción de riesgos: mientras en el contrato prometido los riesgos (como en el caso de la compraventa) los asume el comprador desde el momento de perfeccionarse el contrato, en la promesa, al no deberse ninguna cosa, los riesgos del bien prometido pertenecen al dueño del mismo, que en principio no es deudor del bien, así como tampoco el “promitente comprador” sería acreedor de la cosa, sino de la celebración del contrato de compraventa.
De igual modo, debe apuntarse como efecto del contrato de promesa de compraventa que, las partes quedan obligadas a celebrar el contrato prometido, en donde se entiende el cumplimiento de las obligaciones de cada una de ellas como un pago, que en este tipo de convenciones se efectúa con la celebración del contrato prometido.
CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE VENTA:
• Obligaciones de las partes. Los suscribientes se obligan, el promitente vendedor a vender, y la otra parte, que es el promitente comprador, a comprar, siempre y cuando se cumplan las condiciones que claramente se deben especificar en el contrato preliminar bilateral de compra venta.
• Determinabilidad de las condiciones del contrato a celebrarse.
• Existencia de la cláusula de fiel cumplimiento.
Precisado lo anterior, esta superioridad para decidir el recurso de apelación, considera pertinente indicar que, conforme a lo alegado y probado en autos por los contradictores, no es un punto objetado por ninguno de éstos, la existencia del CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DEL COMPRA VENTA del inmueble destinado para vivienda, denominado QUINTA EL ESQUILÓN, ubicada en la calle transversal, Terraza “A”, Urbanización Terrazas Club Hípico del Municipio Baruta del Estado Miranda; en cuyo tenor, el ciudadano Pedro Padrón Bravo (hoy fallecido) -con la anuencia de su cónyuge-, ciudadana Leocrecia García de Bravo (también fallecida) ofreció en venta el referido inmueble, a quien fuera la arrendataria del mismo, la ciudadana Eludis Marina Madera Contreras, constituyéndose esta última en la promitente compradora del bien conforme constaría en documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, de fecha 27 de junio del 2006, anotado bajo el Nº 77, Tomo 113 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina.
De igual modo, debe apuntar esta sentenciadora que, siguiendo el hilo de análisis de este tipo de contratos, conforme a lo establecido en la doctrina jurisprudencial vinculante, es deber del tribunal, ahondar en la naturaleza del convenio de marras, para determinar si realmente el contrato objetado sería un contrato preliminar bilateral o unilateral o si se trata de un contrato definitivo de compra venta, con prescindencia de cómo haya sido denominado por los suscribientes .
Así las cosas, revisado el tenor del contrato controvertido, es indudable que el mismo se trata de un contrato preparatorio o preliminar bilateral o sinalagmático, en el cual, las partes convinieron adelantar algunos efectos de la negociación definitiva -como el pago parcial del precio y la verificación del otorgamiento de un crédito bancario, previa facilitación de la parte vendedora de la documentación pertinente para la tramitación del último y de dar garantía de que el bien está libre de gravámenes, servidumbre y/o deuda- y así, posteriormente, finalizar la negociación en un segundo momento, con la suscripción del contrato definitivo, a través de otra manifestación de voluntad, para que ocurra el efecto traslativo de la propiedad previo el pago total del precio del bien , y así estaría asentado en la cláusulas del contrato de marras, a saber:
TERCERA: Las partes declaran que es la voluntad de EL PROMITENTE VENDEDOR vender EL INMUEBLE, para lo cual, en respecto del derecho de preferencia que asiste a la arrendataria, le ofreció EL INMUEBLE en venta, siendo que LA PROMITENTE COMPRADORA manifestó estar interesada en adquirirlo.
CUARTA: A los fines de la adquisición de EL INMUEBLE, LA PROMITENTE COMPRADORA solicitará a una institución financiera un préstamos con garantía hipotecaria.
QUINTA: Dado lo anterior, EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a vender a LA PROMITENTE COMPRADORA y ésta se obliga a comprar a aquel el inmueble.
(...)
DÉCIMA PRIMERA: EL PROMITENTE VENDEDOR garantiza que EL INMUEBLE, está libre de gravámenes, servidumbre, que nada adeuda por concepto de servicios públicos (condominio, luz, gas, etc.), impuestos nacionales, estadales o municipales y no le afecta medida judicial alguna de secuestro, embargo ni prohibición de enajenar y gravar.
DÉCIMA SEGUNDA: EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a tener en su poder antes de la fecha de otorgamiento del documento definitivo de compra-venta las solvencias y documentos necesarios con el fin de poder registrar el documento de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva. (subrayado de esta alzada)
Adicionalmente, se observa que, delató la parte accionante que, habiendo sido establecido en el contrato como su obligación -para los efectos del pago del precio del inmueble- que, ésta tramitaría un crédito bancario dentro del plazo de 90 días siguientes al 27/06/2006, establecidos para la protocolización del contrato definitivo de compraventa (prorrogables por el mismo periodo o por distinto término), y que, habiendo sido aprobado por el Banco Fondo Común el crédito correspondiente, de acuerdo a comunicación enviada por esa entidad financiera de fecha 6 de diciembre de 2006, dentro de la prórroga de 30 días (vigente hasta el 15 de diciembre de 2006), ―establecida por la promitente vendedora en comunicación del 15 de noviembre de 2006―, sin que la última haya cumplido con la suscripción definitiva del contrato de compraventa, procedió, la promitente compradora a demandar a sus antagonistas el cumplimiento del contrato de promesa bilateral del compra venta, con el fin de que los promitentes vendedores cumplieran con su obligación de vender el inmueble de marras o en su defecto, les fuera aplicado el supuesto contenido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
En atención a los anterior, aprecia esta alzada que, conforme al contenido de la actas procesales se pudo constatar ―además de la existencia del contrato controvertido y de su naturaleza―, que efectivamente, la apoderada de los promitentes vendedores remitió una comunicación el 15 de noviembre de 2006, en donde estableció una prórroga de 30 días contados desde esa fecha, para que se procediera al otorgamiento del documento definitivo de compra venta; coligiéndose de ello que, la ciudadana demandante tenía como plazo para cumplir con los términos reunidos en la oferta, hasta el 15 de diciembre de 2006; y siendo que, como parte de dichos requisitos estaba pendiente la posibilidad de que la promitente compradora gestionara un crédito bancario ―lo cual hizo tempestivamente, de acuerdo a notificación del 6/12/2006―, durante la prórroga de 30 días otorgada por la ciudadana María Lourdes Padrón, en la misiva ut retro aludida, quedó evidenciado para quien suscribe, en el sub lite, el cumplimiento de la ciudadana Eludis Madera de su obligación contractual conforme la CLÁUSULA CUARTA del contrato y ASÍ SE ESTABLECE.
Aunado a lo antepuesto, debe señalar esta jurisdicente que, del contenido del acervo probatorio cursante en el expediente resulta patente que, la apoderada de los promitentes vendedores, aun y cuando fijó la prórroga al primer plazo de 90 días establecido en la CLÁUSULA SEXTA de la promesa, en 30 días adicionales, extendiendo la vigencia del mismo hasta el 15 de diciembre de 2006, ésta habría salido del país el día 4 de ese mismo mes y año, de acuerdo al contenido de la PRUEBA DE INFORMES evacuada por el Servicio Administrativo de Identificación Migración y Extranjería (SAIME), revelándose con ello, cuando menos -prima facie una desatención en honrar con la voluntad declarada en el contrato preliminar de suscribir el contrato definitivo de venta del inmueble, para lo cual, dispuso como plazo hasta el 15 de diciembre de 2006.
En ese sentido, resulta atrayente a la vista de este tribunal que, la ciudadana María de Lourdes Padrón, conforme su movimiento migratorio habría salido del país días previos al 15 de diciembre de 2006, sin evidenciarse su retorno antes de dicha fecha límite, infiriéndose de ello que, no habría manera que la prenombrada concurriera personalmente a firmar el contrato definitivo al 15 de diciembre de 2006 y ASÍ SE ESTABLECE.
Por otra parte, esta alzada en armonía con lo expresado por el tribunal de instancia considera que, los alegatos de defensa de la parte demandada sobre el fenecimiento del contrato preliminar sustentado en el plazo que dispone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) para el supuesto de LA PREFERENCIA OFERTIVA , denota una confusión de la parte demandada con relación a los efectos de 2 relaciones contractuales que vincularían a las partes en el presente juicio.
En ese sentido, debe aclararse que, si bien el contrato preliminar de compraventa o promesa bilateral de compraventa, tendría su origen en la relación arrendaticia que tenían los ciudadanos Pedro Bravo Padrón, como arrendador y Eludis Marina Madera, como arrendataria cuyo objeto lo era también el inmueble de marras, no obstante, los términos de la nueva relación contractual nada tendrían que ver con los de la relación locativa anterior; es decir, el contrato de promesa del compraventa, está conformado con disposiciones específicas como sus plazos, términos y/o condiciones propias y totalmente ajenas a los de la relación arrendaticia, y por esta razón, no tendría asidero jurídico imbricar el fenecimiento del plazo para la aceptación del ofrecimiento de venta del inmueble arrendado de 180 días o la denuncia de “caducidad” por efecto de la preferencia ofertiva, con el vencimiento del plazo estipulado por las partes en el contrato preliminar de compraventa, puesto que se tratarían de negocios jurídicos distintos; por tal razón, devienen IMPROCEDENTES los argumentos de defensa que en ese tenor denunció la parte accionada y ASÍ SE ESTABLECE.
Así las cosas, evidenciado el incumplimiento de la parte promitente vendedora, a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) como consecuencia, del cumplimiento anterior de la promitente compradora de sus obligaciones estipuladas en el contrato preparatorio de venta, como habrían sido: las de adelantar el pago de Bs. 100.000.000,00, para garantizar el fiel cumplimiento de la negociación como fue dispuesto en la CLÁUSULA OCTAVA, así como la ampliamente referida aprobación del crédito bancario establecido en la CLÁUSULA CUARTA, procedía entonces para el segundo momento, la obligación de hacer de la parte demandada de consentir la venta del bien inmueble, debiendo pagar la compradora, en ese mismo instante, el restante del precio adeudado, conforme fue pactado en la CLÁUSULA OCTAVA de la promesa bilateral de compra venta.
OCTAVA: Para garantizar el fiel cumplimiento de esta negociación, LA PROMITENTE COMPRADORA entrega en este acto a EL PROMITENTE VENDEDOR en calidad de arras, la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.100.000.000,00), adeudando la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 490.000.000,00), los cuales serán pagados al momento de la protocolización del documento de venta de EL INMUEBLE. (subrayado de esta alzada)
No obstante lo anterior, como se desprende de autos, la parte demandada se habría abstenido de efectuar acto alguno posterior a conocer de la aprobación del crédito bancario de la promitente adquiriente, no habiendo mediado la protocolización del contrato de venta definitivo, a lo cual se había obligado el promitente vendedor conforme a la citada CLAUSULA QUINTA, supra trascrita.
Conforme a lo señalado hasta este punto, deviene imperativo traer a colación el contenido de la doctrina jurisprudencial vigente y aplicable al asunto de marras, -cuya admisión data del 26 de julio de 2016-, en la cual, también fue clarificada la solución devenida a la negativa de escriturar el negocio jurídico ya perfeccionado, en atención a las obligaciones contenidas en cada uno de ellos y los efectos de las sentencias en esos supuestos.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
(...)
... Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).
En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta.
Constatado lo anterior, develándose en el presente asunto el incumplimiento de hacer de la parte demandada (promitente vendedor), así como el cumplimiento por parte de la promitente compradora de las obligaciones adquiridas para el primer momento (preparatorio o preliminar) y siendo reconocida por la legislación (Art.531 C.P.C) y por la jurisprudencia, la autonomía conceptual de los contratos preliminares bilaterales, discurre evidente para quien suscribe que, en el sub lite, es procedente el condenar a la parte demandada a la prestación de consentimiento omitido y así se decide.
Por otra parte, siguiendo el desarrollo jurisprudencial sobre asuntos homólogos al de marras, producido por el Tribunal Supremo de Justicia, ha sido advertido por esta superioridad, el prestar especial atención a la manifestación de voluntad de las partes expresada en el contrato bajo estudio, siendo resaltable que, en el presente caso, la parte demandante como promitente compradora, cumplió con las obligaciones por ella adquiridas en forma, lugar y tiempo, quedando diferido la totalidad del pago precio del inmueble, para el preciso momento de la protocolización de la venta definitiva del inmueble.
Ahora bien, siendo que en decisiones recientes, la máxima instancia civil ha establecido que, en la promesa bilateral de compraventa, quien demande el cumplimiento -si esa posibilidad no fue excluida, haciendo solo posible la acción de resolución -, debió previamente haber cumplido con su prestación y asimismo, la ejecución forzosa del contrato preliminar, correspondería con la condena que dicta el juez que supliría la manifestación de voluntad que no dio la parte, se colige mandatorio que, al unísono, la parte demandante debería poner a disposición de la parte demandada, la diferencia del precio del bien, la cual, para el momento de la firma del convenio, acaecida el 27 de junio de 2006, ascendía al monto de Bs. 490.000.000,00., siendo ello, igualmente, previsto en la precitada CLÁUSULA OCTAVA del contrato.
Resulta imperativo para esta alzada indicar que, de los autos se evidencia, de las cláusulas del contrato cuyo cumplimiento se pide que, si por causa imputable al PROMITENTE VENDEDOR la venta no haya podido efectuarse, estaría obligado a pagar a la PROMITENTE COMPRADORA, la cantidad de Bs. 10.000.000, 00; como indemnización de daños y perjuicios, empero, sólo para el supuesto en que no se hubiera cumplido con la aprobación del crédito bancario con garantía hipotecaria, es que procedeia la resolución, no del contrato de promesa bilateral de compraventa, sino, del contrato de arrendamiento que vinculaba previamente a las partes (CLÁUSULAS NOVENA y DÉCIMA del contrato de marras); con lo cual, se evidencia que, en el presente asunto, no le estaba vedado a la partes introducir la acción de cumplimiento .
De igual modo, debe hacerse hincapié en que, si bien es procedente la petición de cumplimiento del contrato preliminar de marras, no puede soslayar esta alzada que, reviste vital importancia, -en aras de garantizar el equilibrio procesal, la igualdad procesal, y evitar un enriquecimiento patrimonial de una de las partes en perjuicio de la otra-, insistir en que, para que se materialice la condena y se produzca la prestación del consentimiento de la parte demandada de la declaración prometida en este asunto, y la parte accionada proceda a cumplir voluntariamente con lo decidido, se precisa que, la parte accionante cumpla también -como ya se dijo-, con el pago del restante del precio establecido del inmueble en ese segundo momento de acuerdo a tenor estricto de la CLÁUSULA OCTAVA ; que ascendería la suma de Bs. 490.000.000,00 correspondiente al precio inicial del bien, establecido en Bs. 590.000.000, del cual tendría que restarse la cantidad del Bs. 100.000.000,00 (entregados por concepto de arras)
No obstante, siendo un hecho indiscutible los cambios nominales que ha sufrido la moneda nacional, producto de las reconversiones monetarias de los años 2008, 2018 y 2021, además de los efectos inflacionarios sobre la misma, debe ordenar este despacho, que se haga la debida corrección monetaria desde la fecha de admisión de la demanda, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 de Código de Procedimiento Civil, bajo el auxilio de 3 peritos expertos, y una vez conste en autos el monto a pagar actualizado, deberá procederse al cumplimiento voluntario de la presente decisión con el pago total del precio conforme la cláusula octava del convenio controvertido; al razonarse la procedencia en derecho de la presente acción de cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compraventa, suscrito entre el ciudadano PEDRO BRAVO PADRÓN (†) y la ciudadana ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS, tal y como lo fuera también decidido por el tribunal de la causa en la decisión objeto de la presente apelación, y así se establece.
SOBRE LA RECONVENCIÓN
En el escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de los herederos conocidos del ciudadano Juan Bravo Padrón y su esposa, procedió a reconvenir en la demanda, expresando que, conforme a sus alegatos previos, sería la demandante reconvenida, quien habría incumplido con su obligación de pago de la cantidad de Bs. 490.000.000,00, para el año 2006, conforme a la CLÁUSULA OCTAVA del contrato en el plazo de 90 días, de allí que no cumplió con la obligación de pagar el precio, citando además el artículo 1.264 del Código Civil.
Arguyo, la reconviniente que, mientras que la apoderada de los promitentes vendedores manifestó su deseo de cumplir con el contrato y vender el inmueble dado en opción previo el pago de la suma acordada, habiendo remitido comunicación de fecha 15 de noviembre de 2006, otorgando un plazo de 30 días de prórroga en aras de lograr de buena de la culminación del contrato, no habría habido respuesta de la demandante reconvenida, con lo que habría demostrado aquella, su falta de interés en cumplir con el compromiso adquirido; al no acogerse a la “bondadosa y gentil” oferta de prórroga, en tanto que, su no aceptación expresa, habría generado la ratificación de la actora de no cumplir con su obligación de pagar el precio ni de adquirir el inmueble.
Aunado a lo anterior, la parte demandada reconviniente alegó que la única obligación del promitente vendedor con posterioridad al 27 de septiembre de 2006, era la de devolver la suma dada en arras menos lo dispuesto en la cláusula penal contractual, del derecho a deducir la cantidad de Bs. 10.000.000, 00; adicionalmente, fue invocada la excepción “non adimpletis contractus”, o la excepción de contrato no cumplido, para ulteriormente, señalar que por lo expuesto procedían a reconvenir a la ciudadana ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS, en la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, suscrito el 27 de junio de 2006, por el incumplimiento de la precitada ciudadana al contenido de las CLÁUSULAS SEXTA, SÉPTIMA Y OCTAVA de la referida convención, al no haber hecho el pago de la cantidad de Bs. 490.000.000,00 en el plazo de 90 días contados dese el 27/06/2006; así como a los DAÑOS Y PERJUICIOS causados y conformes a la CLÁUSULA DÉCIMA del contrato.
Por su parte, la representación judicial de la demandante reconvenida en su contestación a la reconvención rechazó su contenido, solicitando que fuera declarada la improcedencia por haber confundido la reconviniente la naturaleza jurídica de la mutua petición con los lineamientos que gobiernan la contestación de la demanda, además de delatar violaciones de su contenido a los extremos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Conforme lo anterior, debe esta alzada hacer mención a la definición doctrinaria de LA RECONVENCIÓN, la cual se erige como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y en la misma sentencia.
En concatenación con lo antepuesto, es importante apuntar que, el propósito de la reconvención no atiende a rechazar o anular la pretensión del actor, ya que no constituye una defensa, ni aun en sentido amplio, sino un ataque, que por razones de conexión y economía procesal puede proponerse junto con la contestación de la demanda.
De manera pues, que no existiría una reconvención cuando se pide que se rechace la demanda, aun basándose en una contra pretensión, pues, la aparente reconvención no sería otra cosa que una petición de rechazo de la demanda; y así como lo señala Lent, citado por Rengel- Romberg “la demanda reconvencional debe introducir en la litis un objeto nuevo, de tal naturaleza que no pueda ser satisfecho con el simple rechazo de la demanda del actor”
Ahora bien, analizados los argumentos expuestos por la parte demandada reconviniente, esta superioridad estima que, en el asunto bajo examen, no fue introducido un objeto nuevo ni fue configurada una contrapretensión a la demanda inicial; en vez de eso, la parte demandada reconviniente insistió en hacer mención a las mismas defensas esgrimidas en contra de la pretensión de la actora, siendo a todas luces una petición de rechazo a la demanda, esgrimiendo asimismo, la excepción de incumplimiento, que conforme a la doctrina, es una verdadera y propia defensa que persigue la ejecución del contrato o un “mecanismo de defensa que sólo tiende a paralizar temporalmente la acción de cumplimiento interpuesta por quien no ha cumplido la obligación correlativa que debe satisfacer antes o simultáneamente a del demandado”
De la exegesis de lo anterior, considera esta superioridad que, resulta IMPROCEDENTE en derecho la reconvención planteada por la parte demandada, ya que no se configuró en una mutua petición en regla, sino en una petición de rechazo de la demanda, a través de argumentos no de ataque sino de defensa de la accionada a los argumentos esbozados por la actora en el libelo, y ASÍ SE DECIDE.
-VIII-
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente contra la sentencia de fecha 13 de junio del 2023, dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: “CON LUGAR la demanda incoada por ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS CONTRA JOSÉ FRANCISCO BRAVO GARCIA, PEDRO LUIS BRAVO GARCIA, INGRID JOSEFINA BRAVO GARCIA Y MARIA LOURDES BRAO GARCIA, en su condición de herederos de los ciudadanos PEDRO PADRON BRAVO Y LEOCRICIA GARCIA Y SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN INTENTADA POR JOSE FRANCISCO BRAVO, PEDRO LUIS BRAVO GARCIA, INGRID JOSEFINA BRAVO GARCIA Y MARIA LOURDES BRAVO GARCIA, en su condición de herederos de los ciudadanos PEDRO PADRON BRAVO Y LEOCRICIA GARCIA contra ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS, en consecuencia se condena a la parte demandada al cumplimiento del contrato suscrito en fecha 27.de junio de 2.006, sobre una parcela de terreno distinguida con el Nº 57 y las bienhechurías sobre ella construidas, constituidas por una quinta denominada EL ESQUILON, ubicada en la Calle Transversal, Terraza A, Urbanización Terrazas Club Hípico, Municipio Baruta del Estado Miranda, con una superficie de cuatrocientos cincuenta y ocho metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (458,25 m2) alinderada así. NOROESTE, en treinta metros con cincuenta centímetros (30,50 mts) con la parcela Nº 58,; NORESTE: en quince metros (15,00 mts), con Calle Transversal A; SURESTE: en treinta metros con sesenta centímetros (30,60 mts), con la parcela 56 y SUROESTE: en igual extensión al Noreste, las parcelas Nº 46 y 47, el cual pertenece a la parte demandada, según se desprende de documento de propiedad inscrito ante la es Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del entonces Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 21-11- 1.967, ajo el Nº 27, folio 155, Tomo 22, Protocolo Primero y como consecuencia de ello deberá otorgar el documento definitivo de compra venta, una vez la parte actora haya dado cumplimiento al pago de la suma de dinero acordada en el contrato, la cual deberá ser actualizada dada la depreciación monetaria sufrida por las diferentes reconversiones en nuestro País mediante una experticia complementaria del fallo practicada por un solo perito desde la fecha de admisión de la demanda, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme, conforme lo dispone el artículo 249 de la Norma Adjetiva…”
SEGUNDO: SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA, denunciada por la representación judicial de la parte demandada reconviniente.
TERCERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, incoada por ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS contra JOSÉ FRANCISCO BRAVO GARCÍA, PEDRO LUÍS BRAVO GARCÍA. INGRID JOSEFINA BRAVO GARCÍA y MARÍA LOURDES BRAVO GARCÍA, en su condición de herederos de los de cujus PEDRO PADRÓN BRAVO y LEOCRICIA GARCÍA de BRAVO. En consecuencia, SE CONDENA A LA PARTE DEMANDADA AL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA SUSCRITO EN FECHA 27 DE JUNIO DE 2006, CUYO OBJETO ES EL INMUEBLE DE SU PROPIEDAD constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 57 y las bienhechurías sobre ella construidas, constituidas por una quinta denominada EL ESQUILON, ubicada en la Calle Transversal, Terraza A, Urbanización Terrazas Club Hípico, Municipio Baruta del Estado Miranda, con una superficie de cuatrocientos cincuenta y ocho metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (458,25 m2) alinderada así. NOROESTE, en treinta metros con cincuenta centímetros (30,50 mts) con la parcela Nº 58,; NORESTE: en quince metros (15,00 mts), con Calle Transversal A; SURESTE: en treinta metros con sesenta centímetros (30,60 mts), con la parcela 56 y SUROESTE: en igual extensión al Noreste, las parcelas Nº 46 y 47, según se desprende de documento de propiedad inscrito ante la es Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del entonces Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 21-11- 1.967, ajo el Nº 27, folio 155, Tomo 22, Protocolo Primero, mediante la suscripción del contrato de compraventa definitivo, previa la verificación del pago por la parte demandante de la totalidad del saldo adeudado sobre el precio acordado en el contrato de promesa bilateral por los suscribientes, el cual ascendía para la fecha de su suscripción, el día 27 de junio de 2006 a la cantidad de Bs. 490.000.000,00, misma que, posteriormente, habría sido afectada por las reconversiones monetarias de los años 2008, 2018 y 2021, respectivamente; así como por los efectos de la inflación, por lo cual se ordena una CORRECCIÓN MONETARIA, mediante tres (3) peritos calificados, con base en los índices de precios del consumidor (IPC) del Área Metropolitana de Caracas, publicados por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de admisión de la demanda el 26 de julio de 2016, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: SIN LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por los ciudadanos MARÍA LOURDES BRAVO GARCÍA de IBARRA, JOSÉ FRANCISCO BRAVO GARCÍA, PEDRO LUÍS BRAVO GARCÍA e INGRID JOSEFINA BRAVO GARCÍA, contra la ciudadana ELUDIS MARINA MADERA CONTRERAS.
QUINTO: Se condena en costas a la parte perdidosa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Se ordena la notificación de las partes de la presente decisión, por cuanto la misma fue dictada fuera del lapso legal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los 09 días del mes de mayo del año 2025. Años: 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
LA JUEZ,
Dra. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA
ABG. YAMILET ROJAS
En esta misma fecha, siendo las doce meridiem (12:00 M.), se publicó, registró y agregó al presente expediente la anterior sentencia.
LA SECRETARIA
ABG. YAMILET ROJAS
Asunto: AP71-R-2023-000616 (1417)
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