TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 23 de abril de 2025
215º y 166º

ASUNTO: AP11-V-FALLAS-2020-000203
PARTE ACTORA: Ciudadano FELIX ENRIQUE CARRASQUEL PEREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.013.336, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 128.685.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JAIME MANUEL RUIZ PELLEGRINO, MARTÍN JOSÉ LEPAGE HERNÁNDEZ, YENNY BENAVIDES y ALFREDO DANIEL IZQUIEL CASARES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos V-6.007.512, V-6.911.735, V-9.299.920 y V-6.247.704, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 102.995, 39.065, 88.358 y 131.974, en el mismo orden enunciado.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 17 de abril de 1975, bajo el Nº 77, Tomo 29-A Pro, modificada por ante el Registro Mercantil Cuarto del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 04 de febrero de 1999, bajo el Nº 03, Tomo 5-A-Cto, Registro de Información Fiscal (R.I.F) J-00092723-5.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: YELITZA CORTEZ, GISELA CONTRERAS VELASCO y LEONARDO RAFAEL HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos V-6.341.633, V-13.800.876 y V-10.665.087, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 71.732, 93.575 y 76.948, en el mismo orden enunciado.
MOTIVO: NULIDAD E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.
- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO
Inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado digitalmente desde la cuenta felixcarrasquel@hotmail.com, en fecha 7 de octubre de 2020, dirigido a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de este Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a la cuenta de correo primerainstancia.caracas.civil@gmail.com, por el abogado FELIX ENRIQUE CARRASQUEL PÉREZ, quien actuando en su propio nombre y representación, procedió a demandar por NULIDAD E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A.
Habiendo correspondido su conocimiento a este Juzgado, previa distribución, y fijándose oportunidad para su presentación en físico ante este Juzgado se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho por auto de fecha 21 de octubre de 2020, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada en la persona de su Presidente, ciudadano ALESSANDRO CESTARI, y/o en la persona de cualesquiera de sus representantes legales, para la contestación de la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, instándose a la parte actora a consignar los fotostatos respectivos, a fin de la elaboración de la compulsa correspondiente.
En fecha 2 de noviembre de 2020, el actor dejó constancia de la entrega de los emolumentos respectivos ante la Unidad de Alguacilazgo para el traslado del Alguacil a efectos de la práctica de la citación.
Mediante diligencia presentada digitalmente desde la cuenta felixcarrasquel@hotmail.com, en fecha 3 de noviembre de 2020 y presentada en físico previa cita el día 6 del mismo mes y año, la parte actora consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de la compulsa, librándose al efecto la misma el día 9 de noviembre del citado año.
Gestionados los trámites de citación, se recibió escrito digitalizado el 7 de abril de 2021, desde la cuenta de correo abogadoleonardohernandez@gmail.com, y recibido en físico el día 16 del mismo mes y año, mediante la cual la abogada YELITZE CORTEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 71.732, consignó instrumento poder que le otorgara la parte demandada, asimismo consignó escrito promoviendo cuestiones previas.
Mediante decisión dictada en fecha 17 de junio de 2021, este Juzgado declaró sin lugar las cuestiones previas contenidas en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovidas por la representación judicial de la parte demandada.
Mediante diligencia presentada digitalmente desde la cuenta felixcarrasquel@hotmail.com, en fecha 22 de junio de 2021 y presentada en físico previa cita el día 9 de julio del mismo año, la parte actora otorgó poder apud acta a los abogados identificados en el encabezado de esta decisión.
Mediante escrito presentado digitalmente desde la cuenta abogadoleonardohernandez@gmail.com, en fecha 25 de junio de 2021 y presentado en físico previa cita el día 19 del mismo mes y año, la representación judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda.
Durante el lapso probatorio ambas representaciones judiciales hicieron uso del derecho conferido por el legislador, promoviendo los medios de pruebas que consideraron pertinentes a la demanda de los intereses de su representados, agregadas mediante auto de fecha 10 de agosto de 2021 y emitiéndose pronunciamiento respecto a su admisión mediante providencia de fecha 8 de octubre de 2021, ordenándose la remisión vía correo electrónico a las partes, cumpliéndose con lo ordenado en la misma fecha.
En fecha 13 de octubre de 2021, tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos informáticos, así como el acto de nombramiento de expertos contables.
Mediante escrito presentado digitalmente desde la cuenta felixcarrasquel@hotmail.com, en fecha 6 de octubre de 2021 y recibido en físico previa cita el día 14 del mismo mes y año, la parte actora presentó amparo sobrevenido, el cual fue declarado inadmisible mediante sentencia dictada en fecha 17 de marzo de 2022 y confirmada por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 9 de mayo de 2022.
Mediante diligencia presentada digitalmente desde la cuenta abogadoleonardohernandez@gmail.com, en fecha 11 de octubre de 2021 y presentada en físico previa cita el día 13 del mismo mes y año, la representación judicial de la parte demandada, consignó sustitución de poder.
En fechas 14 y 15 de octubre de 2021, tuvo lugar el acto de evacuación de las testimoniales promovidas por las partes.
Mediante diligencia presentada digitalmente desde la cuenta felixcarrasquel@hotmail.com, en fecha 2 de noviembre de 2021 y presentada en físico previa cita el día 9 del mismo mes y año, la parte actora, desistió de la prueba de experticia contable.
Por auto dictado en fecha 20 de noviembre de 2021, se fijó la oportunidad para la presentación de informes en la presente causa.
En fecha 26 de noviembre de 2021, compareció por ante este Juzgado el único experto informático RAYMOND ORTA MARTÍNEZ y consignó informe técnico informático.
Mediante escrito presentado digitalmente desde la cuenta felixcarrasquel@hotmail.com, en fecha 13 de diciembre de 2021 y recibido en físico previa cita el día 17 del mismo mes y año, la parte actora presentó informes en la presente causa.
Finalmente, se hace constar que ambas partes solicitaron sentencia en la presente causa, siendo el último requerimiento de fecha 2 de diciembre de 2024.
-II-
MOTIVACIÓN DEL FALLO

Expuesta como ha sido la relación de los hechos del proceso, pasa este Juzgado a emitir pronunciamiento sobre el asunto debatido de la siguiente manera:
Alegatos de la actora:
Alega la parte actora en su escrito libelar que, como miembro de la comunidad de propietarios del edificio donde reside, ha cumplido cabalmente con el pago de todos los recibos de gastos de condominio pese a las denuncias efectuadas por irregularidades, desacuerdos y violaciones a sus derechos, las cuales pasó a discriminar de la siguiente manera:
Que el 27 de abril de 2019, desde el dominio no responder@obelisco.com.ve, le enviaron a su dirección de correo electrónica una comunicación firmada por el ciudadano Alessandro Cestari en su carácter de Presidente, en representación de la sociedad mercantil Administradora Obelisco, C.A., donde se identificaba como el nuevo Administrador del Condominio de las Residencias Vista Daymar |, en cual indica tiene su residencia principal. Que a partir de mayo 2019, el Administrador comenzó a reportar en los recibos-planillas de gastos del condominio para el cobro montos estimados de gastos que denominó “Provisiones”, que durante los meses de mayo a diciembre del año 2019, reportó como “Provisiones” un monto importante de gastos estimados que al 31 de diciembre de 2019, ascendió a Bs.S. 28.339.334, que representa el 95 % del monto del recibo-planilla de gastos de condominio del mes de diciembre 2019, por lo que señala que el Administrador ha cobrado y mantenido en la contabilidad de la entidad, gastos estimados de manera importante, sin tener un justificativo legal que lo sustente.
Que conforme a la ley sólo le está permitido cargar los gastos comunes causados con sus soportes de ley, violando así el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal. Que pese a los reclamos presentados, como propietario y como miembro principal de la Junta de Condominio para el período 2019-2020, el Administrador hizo caso omiso a sus denuncias. Que tal práctica continuó, acumulando al 31 de agosto de 2020, la cantidad de Doscientos Setenta y Nueve Millones Setecientos Trece Mil Quinientos Setenta y Cuatro Bolívares Soberanos (Bs.S. 279.713.574), que representaban el 104 % del recibo-planilla de gastos de condominio del mes de agosto 2020, consignando al efecto recibos enviados por el Administrador vía correo electrónico de enero a mayo del año 2020, marcados “B”. Que dicha irregularidad hace que los recibos-planillas de gastos de condominio denunciados no sean confiables ni transparentes porque incluyen transacciones que no constituyen gastos comunes causados y al ser estimados, carecen de una factura formal, no representan una compra de un bien o servicio y por tanto al margen de la ley.
Que el 15 de noviembre de 2019, con motivo del cumpleaños de su hijo, solicitaron a la Junta de Condominio el permiso para el uso del salón de fiesta, inicialmente les informaron que el alquiler tenía un costo de US$ 20,00, que cuando se procedió a su pago, los responsables lo incrementaron arbitrariamente en cuestión de horas a la cantidad de US$ 40,00, es decir, en un 100%, que, además, era obligatorio pagar en divisas en efectivo. No hubo manera que les explicaran las razones de por qué del brutal incremento, no presentaron una resolución que sustentara esa decisión, no ha habido aprobación de una asamblea de propietarios, tampoco quisieron entregar recibo alguno, el Administrador no reportó el ingreso percibido por el alquiler en ese mes que le pertenece a toda la comunidad. Que al no reportarse el ingreso obtenido, para ser descontado de los gastos comunes causados, como lo establece la normativa vigente, y al haberse cobrado dicho monto en moneda extranjera y sin autorización legal, implica un abuso de poder en perjuicio de su patrimonio, por lo que en su decir, se está en presencia de una trasgresión del artículo 72 de la Ley de Propiedad Horizontal, porque impide su participación como propietario en los beneficios de la comunidad, viola además el artículo 82, eiusdem, porque limita su derecho como propietario a servirse de las cosas comunes según su destino ordinario, siendo además contrario al Reglamento del Condominio en su artículo 58, anexo marcado “C”, que establece el valor del alquiler en bolívares, y de los cuales, el 67 % se debe adjudicar al Fondo de Reserva del Condominio como ingreso adicional y el resto se debe pagar a la conserjería por la limpieza, lo indica hace que el recibo-planilla de gastos de condominio sea contrario a la ley.
Que los recibos planillas de gastos del condominio de enero a agosto de 2020, enviados por el Administrador, muestran que entregaron a un grupo de ciudadanos responsables de la Junta de Condominio por concepto de Caja Chica, un total de Bs. S. 12.000 000, a razón de Bs.S. 1.500.000, por cada mes, siendo reportados indebidamente como gastos comunes causados, cuando en realidad, la “Caja Chica” forma parte del “Activo” de la entidad, por consiguiente no es un “Gasto”, son en realidad conceptos excluyentes. Que la Caja Chica se utiliza para mantener disponible a la mano el dinero y poderlo utilizar para una resolución inmediata y pago efectivo, permite afrontar los gastos diarios de menor cuantía, una vez que se ejecutan, o se realizan, pagando-comprando un bien o servicio, es cuando se convierten en gastos comunes causados, el Administrador lo reporta indebidamente como un gasto común causado cuando en realidad no lo es, quebrantando la ley especial de propiedad horizontal.
Que el recibo-planilla de gastos del condominio del mes de enero 2020, enviado por el Administrador, muestra una cuenta de “Reintegro Préstamo de Propietario” que se reporta incorrectamente como un gasto común causado por la cantidad de Bs.S. 2.350.000, que sí un propietario le prestó dinero al Administrador para sufragar un gasto común, primero debió haberlo reportado como una entrada de dinero al Banco de la entidad y simultáneamente, registrar una deuda, nunca reportarlo como un gasto común. Que cuando una entidad recibe un préstamo en dinero, el mismo constituye un “Pasivo” una “Obligación” y debe reportase como tal, luego, cuando se honra, lo que sucede es que ese “Pasivo” esa “Obligación” deja de existir, que no puede indicarse que ese préstamo se convierte en un gasto común causado. Que tal irregularidad hace que el recibo-planilla de gastos de condominio no sea confiable ni transparente porque incluye una transacción que no constituye un gasto común causado lo que la hace estar al margen de la ley.
Que en los recibos-planillas de gastos del condominio del mes de octubre a diciembre de 2019, enviados por el Administrador, se observan cargos con el nombre de “Provisiones Gastos CANTV” por un monto total neto de Bs.S. 900.000, para, supuestamente, reparar las líneas telefónicas de la comunidad de propietarios, que al parecer sólo fueron reparadas algunas pertenecientes a un pequeño grupo de propietarios y no hubo un Informe Técnico previo ni posterior, que se presentara a la comunidad de propietarios, tampoco hubo una factura formal de la empresa pública, esta situación apunta a que al parecer se hizo un pago importante sin factura para beneficiar a un pequeño grupo de propietarios, lo que se aleja de la definición legal de gastos comunes causados, que esta irregularidad en los recibos planillas de gastos del condominio elaborados se aleja de la definición de gastos comunes causados ya que se hicieron estimaciones importantes mes a mes que al parecer no se pagaron, sólo beneficia a un pequeño grupo de propietarios lo que hace que sean catalogados como gastos no comunes y no están soportados por una factura formal. Por tanto, los recibos no son confiables ni transparentes lo que los hace estar al margen de la ley.
Que a partir del mes de enero 2020, los recibos-planillas de gastos del condominio enviados por el Administrador, contienen dos cargos y sus cobros por servicios administrativos prestados, uno que denomina “Servicios de administración de condominios” y otro que denomina “Provisión servicio administración condominio”, en un mismo mes hay dos cargos por el mismo concepto, que esta praxis continúa hasta la presente fecha y el Administrador no tiene la facultad de ley ni contractual de cobrar por anticipado sus servicios del mes siguiente. Que esta irregularidad hace que los recibos-planillas de gastos del condominio elaborados no sean confiables ni transparentes porque incluyen transacciones futuras lo que las hace estar al margen de la ley.
Que en el recibo-planilla de gastos del condominio de abril 2020, el Administrador cargó dos conceptos como gastos no comunes, siendo el más importante el que denominó “Cuota compra de faja tubo de aguas blancas”, por la cantidad de Bs.S. 185.637, que al no presentar un Informe Técnico que demuestre el daño causado bajo su responsabilidad, que le permitan revisarlo, analizarlo y en otras palabras defenderse, teniendo en cuenta el respeto a un procedimiento de ley, debido proceso, que logre constatar realmente lo sucedido, el Administrador, no tiene las herramientas ni pruebas suficientes para hacerle los cargos por gastos no comunes. Que en el recibo-planilla de gastos del condominio de mayo de 2020, le cargaron la cantidad de Bs.S. 48.062, por concepto de “Gastos no Comunes”, correspondiente a unos supuestos intereses de mora y una supuesta gestión en atraso de la deuda del condominio, al consultarle de nuevo las razones del porqué de los cargos y un detalle de ellos, contra lo cual pudiera defenderse, el Administrador hizo caso omiso. Que estas irregularidades de los dos recibos-planillas de gastos del condominio, de abril y mayo 2020, elaborados por el Administrador, cuyo origen, aparentemente, es un gasto no común, conforme la ley especial, sin informe técnico que ligue su responsabilidad, factura, ni autoridad que diga qué sucedió, hace que los recibos-planillas de gastos del condominio no comunes, sean no confiables ni transparentes y los hace estar al margen de la ley.
Que el 30 de mayo de 2020, la Junta de Condominio reportó vía correo electrónico a un grupo de propietarios haber recibido durante finales del año 2019 y comienzos del 2020, un aporte en efectivo de un grupo de ellos por la cantidad de US$ 2.771,07, para acometer ciertos proyectos dentro del inmueble que al realizar la consulta al Administrador de por qué no había reportado esos ingresos en los recibos-planillas de gastos del condominio de la comunidad, hizo caso omiso a su requerimiento, lo que constituye una irregularidad, no incluir esta transacción en los recibos-planillas de gastos del condominio en los meses en donde se recibieron los aportes, haciendo los recibos no confiables ni transparentes e ilegalidad y en consecuencia, al margen de la ley.
Que el Administrador otorgó ajustes salariales a los trabajadores residenciales más encima de los ordenados por el Ejecutivo Nacional, que este exceso de remuneración con su efecto sobre los pasivos sociales, no fue autorizado formalmente por una asamblea de propietarios, incrementando negativa y desproporcionalmente los recibos del condominio, que lo que indica no está dentro de sus atribuciones como Administrador conforme el artículo 29 del Reglamento del Condominio, en su literal “d”, que los pagos de salarios, servicios o trabajos ejecutados a favor del condominio pueden ser autorizados hasta un máximo equivalente al 50% del Fondo de Reserva mensual del mes anterior y debe ser aprobado por la asamblea de propietarios, que dicha decisión infla ilegalmente el monto de los recibos de condominio y el Administrador debe reembolsar aquellos ajustes no autorizados.
Que las irregularidades denunciadas son contrarias al espíritu de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que los gastos comunes deben estar causados, deben estar justificados, el Administrador debe velar por el uso que se haga de las cosas comunes, por el correcto manejo de los fondos, debe recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos comunes, cumplir con el reglamento de condominio, llevar la contabilidad especificada conservando los comprobantes respectivos a disposición de los propietarios.
Que considera que con la conducta culposa del Administrador de incluir en los recibos-planillas de gastos del condominio, desembolsos que nada tienen que ver con la definición de “gastos comunes causados” incluida en la ley especial de propiedad horizontal, y objeto de esta demanda, vulnera el artículo 112 constitucional, impidiéndole ejercer libremente la actividad económica de su preferencia, porque desvía sus recursos, obstaculizando un mejor uso posible. Igualmente, en su opinión que también se está vulnerando el derecho de propiedad, contemplado en el artículo 115 constitucional, porque al pretender cobrar “gastos comunes” que no lo son, impiden el ejercicio del derecho al disfrute, uso, goce y disposición plena de su patrimonio.
Que estima la demanda, en la cantidad de Tres Mil Cuatrocientos Trece Dólares Americanos con Noventa y Nueve Centavos (US$ 3.413,99) monto que obtiene, del monto equivalente por concepto de servicios administrativos pagados al Administrador, la sociedad mercantil demandada, que ha incrementado con creces lo cobrado y disminuido extensamente sus obligaciones y deberes, que asciende a la cantidad de Un Mil Ochocientos Trece Dólares Americanos con Noventa y Nueve Centavos (US$ 1.813,99) y al monto de los honorarios profesionales contratados para defenderse de las violaciones a sus derechos, a razón de Cuarenta Dólares Americanos (US$ 40,00) por cada hora de trabajo, según la tabla de honorarios mínimos del Colegio de Abogados, y asciende a la cantidad de Mil Seiscientos Dólares Americanos (US$ 1.600).
Finalmente, en su petitorio solicita:
• Se ordene anular todos los recibos-planillas de gastos del condominio del conjunto residencial denominado Residencias Vista Daymar I, desde el mes de mayo del año 2019, hasta la fecha de presentación de su demanda, con base a las irregularidades denunciadas, en los literales 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8 y 9, por contener estimaciones ilegales de gastos, partidas reportadas como gastos comunes sin serlo, por no haber reportado ingresos que pertenecen a la comunidad de propietarios, por ser contrarios a derecho y estar impregnados de nulidad; que se proceda a elaborarlos correctamente, se descuente el pago realizado y se reembolse la diferencia;
• Se anulen los recibos-planillas de gastos del condominio de los meses de abril y mayo 2020, con base a la irregularidad denunciada en el literal 7, por contener pretensiones por gastos no comunes, cargados sin soporte o explicación alguna y se le reembolse el monto pagado;
• Se ordene el reintegro de lo percibido por el Administrador por concepto de servicio de administración con vista de los incumplimientos del contrato de mandato legal existente, por la cantidad de Un Mil Ochocientos Trece Dólares Americanos con Noventa y Nueve Centavos (US$ 1.813,99);
• Indemnización por daños y perjuicios, para pagar los servicios contratados para la defensa de sus derechos, por las violaciones de la sociedad mercantil demandada como Administrador de sus deberes legales, por la cantidad equivalente de Mil Seiscientos Dólares Americanos (US$ 1.600);
• El reintegro-reembolso del monto en exceso otorgado por un ajuste salarial no procedente, superior al ordenado por el Ejecutivo Nacional a los trabajadores residenciales, denunciado en el literal 9;
• El ajuste por inflación de las partidas demandadas con inclusión de los intereses de mora hasta el pago efectivo.
Fundamentó su pretensión en los artículos 11, 14, 18 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, en los artículos 19, 20, 21, 22, y 23 de la Ley del ejercicio de la Contaduría Pública, en los artículos 36 y 37 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en los artículos 1684, 1692 y 1694 del Código Civil.
Alegatos de la demandada:
Mediante escrito presentado digitalmente en fecha 7 de abril de 2021, y consignado en físico en fecha 16 del mismo mes y año, la representación judicial de la parte demandada, procedió a contestar la demanda de acuerdo a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, negando, rechazando y contradiciendo la demanda en su totalidad, pues no se corresponden con la verdad de la situación que se pretende, conforme el objeto de la litis en la presente causa.
Alegando que la empresa, Administradora Obelisco, C.A., fue designada como Administrador de RESIDENCIAS ADAYMAR l, en fecha 4 de marzo de 2019, según consta del Acta que se encuentra asentada a los folios 7 y 8 del Libro de Actas de Asambleas de Copropietarios, anexo marcada “B”.
Que, sobre las irregularidades señalada por el actor, reitera su ineludible posición de negar, rechazar y contradecir los alegatos de hecho y derecho que pretende la parte accionante atribuir a su mandante, sin llevar a autos la más mínima expresión e instrumentación probatoria que instituya una fehaciente demostración de los hechos narrados.
Que tanto la Asamblea de Copropietarios, el Administrador y las Juntas de Condominio han adoptado estrategias financieras dentro del marco de su competencia para llevar una justa administración, sobre estos tres órganos recae la Administración de los inmuebles bajo régimen de Propiedad Horizontal y La Junta ejerce de manera extraordinaria funciones de administración.
Que es así como se hace imperativo que al momento de relacionar gastos comunes para ser pasados a los propietarios para su pago, se efectúen las llamadas provisiones en el Condominio, los cuales constituyen un estimado que se hace con el único fin de poder cubrir gastos de empleados, pagos de proveedores y otros servicios básicos necesarios para el mantenimiento del inmueble.
Que pretender que en una comunidad, donde el destino de los inmuebles es para vivienda, y asiento del hogar de muchas familias, se le de tratamiento de una empresa; que exigencias como esta es desconocer la verdadera realidad del funcionamiento y la operatividad del edificio donde vive el demandante y donde hace vida comunitaria, y donde viven 90 familias, donde hay que cumplir con costos básicos y elementales para mantener medianamente la propiedad y evitar que caiga en ruina o deterioro, así como confundir también el verdadero sentido del término de gasto causado.
Que el demandante desconoce que es imposible cubrir los Gastos mensuales con el pago efectuado por los propietarios ya que éstos no pagan a tiempo y la recaudación de los aportes no es inmediata, que por ello es imperativo conocer que hay un hecho que se repite en la mayoría de los inmuebles destinados a vivienda y que se rigen por el régimen de la Propiedad Horizontal y es la mora, hecho que no le es ajeno al actor por haber formado parte de la Junta de Condominio.
Que es preciso conocer cómo se encuentra la morosidad en el inmueble para lo cual consignó conforme el Estado de cuenta “Reporte de cuentas por cobrar marcado con la letra “C”, en la que indica se evidencia de cómo está compuesta la Morosidad de Residencias VISTA DAYMAR l; es decir, como se comportan los copropietarios con la obligación del pago, la cual tiene una morosidad al 30 de marzo del año 2021, de la cantidad de Bs. 3.977.036.718,03, monto en bolívares, que equivale a la fecha de la contestación de la demanda, al tipo dólar fijado por la tasa promedio del Banco Central de Venezuela, a la cantidad de USD $2.200,00, monto éste que la Comunidad de propietarios tiene en contra para cumplir con los compromisos de gastos y pagos de sus servicios básicos.
Que este déficit se traduce en falta de disponibilidad financiera, que lleva necesariamente a la Junta de Condominio y al Administrador a tomar medidas tendentes a garantizar una recaudación pronta y por ende evitar ruina o deterioro en el inmueble por falta de disponibilidad por tener estos copropietarios pendientes pago hacia su comunidad, que en detalles es importante resaltar y hacer del conocimiento del Tribunal, de cómo administrativamente está compuesto el Estado de Cuenta del Edificio Residencias Vista Daymar I, el cual anexó marcado con la letra “D”, y se anexó relación de gastos marcado con la letra “E”.
Que según el reporte de Cuentas por Cobrar a propietarios, se observa que unos 17 copropietarios mantienen una mora por más de 90 días, a quienes se les han efectuado gestiones periódicas de cobranza, mediante llamadas, correos electrónicos detallados en fichas de gestión que anexan marcadas con la letra “F”, cuya situación de fuerte morosidad pesa a la hora de cumplir con los compromisos de pagos de empleados, proveedores y servicios.
Que el documento de Condominio de Residencias Vista Daymar |, el cual se refiere a las Cargas Comunes a los cuales están obligados los propietarios no precisa como requisito esencial que los gastos deban ser causados lo cual hace ver que las cargas comunes son carga de los propietarios y por tanto están obligados a contribuir conforme a su alícuota bastando que sean gastos de administración, conservación, reparación mantenimiento y otros señalados en el documento de condominio.
Que las mencionadas provisiones se pueden observar en los recibos de los meses de mayo hasta diciembre del año 2019, y enero hasta agosto del año 2020 que anexa marcados con la letra “G”.
Que la Junta de Condominio giró instrucciones al departamento de nómina de su representada para cancelar montos adicionales a los trabajadores que corresponden a bonificaciones de bono de alimentación, de acuerdo a correos recibidos anexos marcados con la letra “H”.
Que por las razones antes expuestas solicita se declare sin lugar la presente demanda, condenando en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
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De la actividad probatoria

Pruebas de la parte actora:

• Marcado “A”, inserto del folio del 12 al 15, ambos inclusive, de la pieza principal I, consignada junto al escrito libelar, copia simple de Título de Propiedad que confiere la cualidad para demandar de la parte actora, registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 1, Tomo 5, Protocolo Primero, en fecha 15 de julio de 2002.
• Marcadas “B”, insertas del folio 16 al folio 31, ambos inclusive, de la pieza principal I, consignada junto al escrito libelar, copias simples de recibos enviados por el Administrador vía correo electrónico de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2020.
• Marcada “C”, inserta del folio 32 al 38, ambos inclusive, de la pieza principal I, consignado junto al escrito libelar, copia simple de Reglamento del Condominio registrado en el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda bajo el Nº 1035, Folios del 2352 al 2360, correspondiente al Tercer Trimestre de 1996.
• Marcadas “D”, insertas del folio 16 al folio 31, ambos inclusive, de la pieza principal I, recibos-planillas de gastos de condominio de los meses de febrero, marzo y abril del año 2021.
• Marcadas “E”, insertas del folio 177 al folio 195, ambos inclusive, de la pieza principal I, copias simples de correo electrónico y presentación digital enviadas por la Junta de Condominio en fecha 30 de mayo de 2020.
• Testimonial del ciudadano ISAAC VERASTEGUI.
• Prueba de informes dirigida al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).
• Experticia Informática de correos electrónicos enviados por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A.
Pruebas de la parte demandada:
• Marcada “A”, inserto del folio del 78 al 80, ambos inclusive, instrumento poder, consignado junto al escrito de contestación, que acredita la representación judicial de la parte demandada.
• Marcado “B”, inserto a los folios 81 y 82, ambos inclusive, de la pieza principal I, consignada junto al escrito de contestación de la demanda, copia simple del acta que se encuentra asentada a los folios 7 y 8 del Libro de Actas de Asambleas de Copropietarios emanadas de la Junta de Condominio de Residencias Vista Daymar I.
• Marcado “C”, inserto del folio 83 al 85, ambos inclusive, de la pieza principal I, consignada junto al escrito de contestación de la demanda, copia simple del estado de cuenta, reporte de cuentas por cobrar emanadas de la junta de condominio de Residencias Vista Daymar I.
• Marcado “D”, inserto a los folios 86 y 87, ambos inclusive, de la pieza principal I, consignada junto al escrito de contestación de la demanda, copia simple del estado de cuenta emanada de la Junta de Condominio de Residencias Vista Daymar I.
• Marcado “E”, inserto del folio 88 al 91, ambos inclusive, de la pieza principal I, consignada junto al escrito de contestación de la demanda, copia simple de relación de gastos, emanada de la Junta de Condominio de Residencias Vista Daymar I.
• Marcado “F”, inserto del folio 92 al 99, ambos inclusive, de la pieza principal I, consignada junto al escrito de contestación de la demanda, copia simple de fichas de gestión de cobranzas y otras gestiones emanadas de la Junta de Condominio de Residencias Vista Daymar I.
• Marcado “G”, inserto del folio 100 al 115, ambos inclusive, de la pieza principal I, consignada junto al escrito de contestación de la demanda, copia simple de recibos del mes de mayo hasta el mes de diciembre del año 2019, y del mes de enero hasta el mes de agosto del año 2020, emanados de la Junta de Condominio de Residencias Vista Daymar I.
• Marcadas “H”, insertas del folio 116 al folio 121, ambos inclusive, de la pieza principal I, consignada junto al escrito de contestación de la demanda, copias simples de instrucciones emanadas de la Junta de Condominio de Residencias Vista Daymar I, a la Administradora vía correo electrónico para el ajuste salarial de los trabajadores.
• Marcada “A”, insertas del folio 204 al folio 208, ambos inclusive, de la pieza principal I, consignada junto al escrito de promoción de pruebas, carta-comunicación de fecha 16 de marzo de 2021, emanadas de la Junta de Condominio Residencias Vista Daymar I.
• Marcado “B”, inserto del folio 209 al folio 223, ambos inclusive, de la pieza principal I, consignada junto al escrito de promoción de pruebas, Informe Contable emanado del Contador Público, Licenciado ÁNGEL GUZMÁN, inscrito en el Colegio de Contadores Públicos del Distrito Capital bajo el Nº 51.012.
• Marcado “C”, inserto del folio 224 al folio 244, ambos inclusive, de la pieza principal I, consignada junto al escrito de promoción de pruebas, oficio de fecha 7 de mayo de 2021, emanado del Gerente de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO C.A., a su representación legal relacionado al informe del proceso de carga de Provisión de Recibos de Condominio de Residencias Vista Daymar I.
• Testimoniales de los ciudadanos YERLINDE VIEZ, MARÍA SANDOVAL, MARÍA CARMONA, AÍDA BAUTISTA, ANGEL GUZMÁN y PEDRO RIVERA.
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Punto Previo

Antes de emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto debatido, resulta oportuno realizar las siguientes consideraciones:
Verificadas las actas del expediente se evidencia que, la pretensión que dio origen al juicio que nos ocupa la constituye una demanda de Nulidad de recibos de condominio, por presuntas irregularidades cometidas por la administradora del Condominio e Indemnización de Daños y Perjuicios, cuya demanda fue admitida y sustanciada por los trámites del Procedimiento Ordinario, conforme a lo dispuesto en el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, la Ley especial que rige la materia, valga decir, Ley de Propiedad Horizontal, no prevé un procedimiento especial para tramitar las demandas de nulidad de recibos de condominio, por lo que debe aplicarse el procedimiento residual previsto en nuestro Código de Procedimiento Civil, como en efecto se verificó en el presente caso.
Es menester señalar que las pretensiones de nulidad e indemnización de daños y perjuicios pueden coexistir por cuanto sus procedimientos son compatibles, es decir, en principio ambas pretensiones se tramitan por el Procedimiento Ordinario.
No obstante a lo anterior, se evidencia del escrito libelar que la parte accionante procedió a indicar de manera pormenorizada los presuntos vicios e irregularidades cometidos por la mandataria de la Asamblea de Copropietarios (Administradora Obelisco, C.A.) en la elaboración de los recibos de condominio, así como la justificación y procedencia de la indemnización de los daños y perjuicios demandados, indicando:
Folio diez (10), que se corresponde a la página trece (13) del libelo de demanda, refirió lo siguiente:
“… (…) A los efectos de determinar la competencia del Tribunal por la cuantía y de acuerdo con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimamos la presente demanda, en la cantidad de Tres Mil Cuatrocientos Trece Dólares Americanos con Noventa y Nueve Centavos (US$ 3.413,99).
Este monto lo obtenemos, por una parte, del monto equivalente por concepto de servicios administrativos pagados al Administrador, la sociedad mercantil demandada, que ha incrementado con creces lo cobrado y disminuido extensamente sus obligaciones y deberes, que según el cuadro de “Servicios Administrativos” que mostramos más adelante asciende a la cantidad de Un Mil Ochocientos Trece Dólares Americanos con Noventa y Nueve Centavos (US$ 1.813,99).
Y por la otra parte, el monto de los honorarios profesionales contratados para defenderme de las violaciones a mis derechos, según el siguiente detalle, a razón de Cuarenta Dólares Americanos (US$ 40,00) por cada hora de trabajo, según la tabla de honorarios mínimos del Colegio de Abogados, y asciende a la cantidad de Mil Seiscientos Dólares Americanos (US$ 1.600). Que mostramos en el cuadro más adelante denominado “Honorarios Profesionales”. (Negrillas y subrayado del Tribunal).
Indicándose en el particular cuarto del “Petitorio” libelar, lo siguiente: “…Cuarto: Solicitó una indemnización por daños y perjuicios, para pagar los servicios contratados para la defensa de mis derechos, por las violaciones de la sociedad mercantil demandada como Administrador de sus deberes legales, por la cantidad equivalente de Mil Seiscientos Dólares Americanos (US$ 1.600) …”. (Subrayado del Tribunal).
De lo precedentemente transcrito no cabe la menor duda que parte de lo demandado por concepto de indemnización de daños y perjuicios, que corresponde a honorarios profesionales de abogados, independientemente de su procedencia o no, debe tramitarse y decidirse por un procedimiento distinto al ordinario, ello por aplicación de la Ley de Abogados y la inveterada jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, entre ellas, el criterio sostenido por la Sala Constitucional en sentencia de fecha 14 de agosto de 2008, expediente 08-0273, conocida como caso Colgate-Palmolive.
Lo anterior, nos lleva a la conclusión que la parte demandante acumuló indebidamente la pretensión de Nulidad de recibos de condominio por presuntas irregularidades en la administración (que corresponde tramitar por el Procedimiento Ordinario) e Indemnización de Daños y Perjuicios, con fundamento, entre otros, en el pago de honorarios profesionales de abogados, que corresponde tramitarse por un procedimiento especial distinto al ordinario, lo que comporta una evidente contravención de lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“…Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí…” (Resaltado del Tribunal).

La norma supra transcrita regula la inepta acumulación inicial de pretensiones, y consiste en que la parte actora no puede acumular en un mismo libelo pretensiones que sean contradictorias entre sí, se excluyan mutuamente, corresponda su conocimiento a órganos jurisdiccionales diferentes o cuyos procedimientos son incompatibles entre sí; siendo posible acumular en un mismo libelo pretensiones incompatibles de manera subsidiaria, siempre y cuando el procedimiento aplicable no sea incompatible.
El profesor Arístides Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, analiza el instituto procesal de inepta acumulación de pretensiones en los siguientes términos:
“La prohibición de acumulación de proceso que tengan procedimientos incompatibles, se justifica igualmente por la necesidad de la unidad de procedimiento que debe seguirse para los procesos acumulados. Sería imposible esta unidad se acumulasen, v.gr., un proceso de cobro de bolívares que se sigue por el procedimiento ordinario, con otro de ejecución de hipoteca que se sigue por el respectivo procedimiento especial”.

En ese sentido, el Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 22 de mayo de 2001, Exp. No. 00-169, fijó la siguiente posición:
“Se evidencia pues en el caso sub-litis, la acumulación en un mismo procedimiento de dos pretensiones correspondientes a procedimientos incompatibles, a saber: la ejecución del contrato por una parte, y la oferta real, por la otra.
Ahora bien, la Sala ha establecido en diferentes oportunidades que la acumulación obedece, en efecto, a la necesidad de evitar la eventualidad de fallos contradictorios en casos que o bien son conexos o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. Asimismo, tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos.
Por tanto, es indispensable la existencia de dos o más procesos y que entre ellos exista una relación de accesoriedad, continencia o conexidad; y, por supuesto, que no exista alguno de los presupuestos establecidos en el artículo 81 del Código de Procedimiento Civil, inherentes a la prohibición de acumulación de autos o procesos; norma ésta que textualmente expresa:
“No procede la acumulación de autos o procesos:
...3° Cuando se trate de asuntos que tengan procedimientos incompatibles”.
Debe entonces, puntualizar la Sala que, siendo la unidad de procedimiento una característica de la acumulación en general, tal unidad no podría lograrse cuando, como en el caso de autos, a cada pretensión corresponda un procedimiento incompatible con el de la otra y más aun cuando se acumuló a un proceso que se sigue por el procedimiento ordinario, otro que se rige por el respectivo procedimiento especial, como lo es la oferta real.
Las razones precedentemente expuestas conducen a la Sala a casar de oficio y sin reenvío el fallo recurrido, y en consecuencia, a declarar la inadmisibilidad de la demanda propuesta por el ciudadano Mortimer Ramón Gutiérrez contra el ciudadano Héctor José Florville Torrealba, por infracción del artículo 81 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación. Por tanto es innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, conforme a lo establecido en el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece”.

En similares términos a lo expuesto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 21 de julio de 2009, con Ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, juicio Tulio Colmenares R. y Otros vs. Fabián E. Burbano P. y Otros, señaló lo siguiente:
“...la prohibición de la ley de admitir la demanda, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que existe la acción y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en que estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción Por consiguiente, casa vez que el juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar la administración de justicia, es una causa particular, se ha perdido, al no poder existir el fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de lo alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes...”. (Resaltado del Tribunal).

Sobre la base del criterio jurisprudencial precedente, este tribunal estima que en el presente caso nos encontramos frente a una inepta acumulación de pretensiones en el sentido que la pretensión de Nulidad de recibos de condominio por presuntas irregularidades en la administración e Indemnización de Daños y Perjuicios, con fundamento, entre otros, en el pago de honorarios profesionales de abogados, cuyos procedimientos son diametralmente diferentes, pues el primero se tramita por el procedimiento ordinario, mientras que el segundo por un procedimiento especial por remisión de la Ley de Abogados y la jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal.
Así las cosas, fundamentándonos en el criterio precedentemente explanado, se observa que el más alto tribunal ha establecido que la inepta acumulación de pretensiones lesiona el orden público, lo que trae como resultado el imperativo de ser decretada incluso de oficio con todos sus efectos.
Como consecuencia de todo lo antes expuesto, este tribunal observa que en este proceso se acumularon indebidamente pretensiones cuyos procedimientos son absolutamente incompatibles entre sí, motivo por el cual, resulta forzoso declarar INADMISIBLE la demanda que originó este juicio, por haber contravenido lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
-III-
DECISIÓN
Por los argumentos antes expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: INADMISIBLE la pretensión contenida en la demanda que por NULIDAD E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS incoara el ciudadano FÉLIX ENRIQUE CARRASQUEL PÉREZ, contra la sociedad mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., ampliamente identificados al inicio, por contravenir lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal prevista para ello, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de abril del año dos mil veinticinco (2025). Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
LA JUEZ,
LA SECRETARIA,
CAROLINA GARCÍA CEDEÑO.
YEISA REQUENA CASTAÑEDA.

En esta misma fecha, siendo las diez y quince minutos de la mañana (10:15 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

YEISA REQUENA CASTAÑEDA.
Asunto: AP11-V-FALLAS-2020-000203
SENTENCIA INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA