TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 12 de agosto de 2025
215º y 166º

ASUNTO: AP11-V-FALLAS-2025-000808
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil ADMINISTRADORA VAL PARKING C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 2, Tomo 14, expediente 580251, de fecha 21 de febrero del 2003 e inscrita en el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) bajo el Nº J309856944,.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MAURICIO ANTONIO IZAGUIRRE LUJAN, PABLO SOLORZANO ESCALANTE, NISTENJAH MALDONADO GONZÁLEZ y EDUARDO SOLÓRZANO ARAUJO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos V-10.799.113, V-1.193.802, V-11.739.288 y V-12.061.792, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 68.361, 3.194, 122.216 y 70.939, en el mismo orden enunciado.
PARTE DEMANDADA: CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, inmueble sometido a régimen de Propiedad Horizontal, tal y como se evidencia del documento de condominio debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda (hoy Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta Estado Miranda) en fecha diecisiete (17) de noviembre de 1997, bajo el N° 1, Tomo 51, Protocolo Primero.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS GERARDO ASCANIO ESTEVES, ZORAIDA ZERPA URBINA, ARMANDO ANTONIO OSUNA SORTINO y JAVIER ANDRES CORDOVA PEREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos V-3.658.059, V-7.682.817, V-12.039.727 y V-17.514.379, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 14.317, 30.141, 271.295 y 299.306, en el mismo orden enunciado.
MOTIVO: ACCIÓN MERO DECLARATIVA
-I-
SINTESIS DEL PROCESO

Inició el presente procedimiento mediante escrito libelar presentado en fecha 18 de julio de 2024, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado MAURICIO IZAGUIRRE, quien actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA VAL PARKING C.A., procedió a demandar a la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES.
Correspondiendo su conocimiento, previa distribución, al Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual mediante auto de fecha 2 de agosto de 2024, dictó despacho saneador instando a la parte actora a consignar copia certificada de la actualización de los Libros de la Junta de Condominio del Centro Comercial Paseo Las Mercedes.
Consta del folio 180 al 201 de la pieza principal I, que en fecha 12 de agosto de 2024, poder apud acta otorgado por la actora a los abogados supra identificados, así como actas de asamblea de la misma.
Así, por auto dictado en fecha 14 de agosto de 2024, el referido Tribunal admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la Junta de Condominio del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, en la persona de su administradora, ciudadana ELIANA BUSTAMANTE, titular de la cédula de identidad Nº V-11.899.421, para la contestación de la demanda dentro de los 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, instándose a la accionante a consignar las copias respectivas para la elaboración de la compulsa.
Mediante diligencias presentadas en fecha 14 de octubre de 2024, la representación judicial de la parte actora dejó constancia de la entrega de los emolumentos respectivos para el traslado del Alguacil a efectos de la práctica de la citación, asimismo consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de la compulsa, librándose la misma el día 24 del mismo mes y año tal y como consta de la certificación inserta al folio 205 de la primera pieza.
En fecha 19 de noviembre de 2024, el ciudadano ANTHONY VILLARREAL, Alguacil adscrito al Circuito de los Juzgados de Municipio, informó no haber logrado la citación de la demandada.
En fecha 28 de noviembre de 2024, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda
Así, por auto dictado el 2 de diciembre de 2024, el citado Tribunal instó a dicha representación a indicar el valor correspondiente a la tasa oficial de la moneda de mayor denominación establecida por el Banco Central de Venezuela.
Mediante diligencia presentada el 18 de diciembre de 2024, la parte actora dio cumplimiento a lo ordenado, con vista a lo cual fue admitida la reforma de la demanda por auto dictado el 13 de enero de 2025, ordenando el emplazamiento de la Junta de Condominio del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, en la persona de su administradora, ciudadana ELIANA BUSTAMANTE, titular de la cédula de identidad Nº V-11.899.421, para la contestación de la demanda dentro de los 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, instándose a la accionante a consignar los fotostatos correspondientes para la elaboración de la compulsa.
En fecha 17 de enero de 2025, previa consignación de los fotostatos requeridos, se libró la compulsa.
Durante el despacho del día 24 de febrero de 2025, compareció la ciudadana ELIANA BUSTAMANTE, quien actuando en su carácter de Administradora del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, otorgó poder apud acta a los abogados que la representan, identificados en el encabezamiento. Asimismo presentaron escrito mediante el cual promovieron las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1ro, 4to y 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Así, por auto dictado el 25 de febrero de 2025, el referido Tribunal revocó por contrario imperio el auto de admisión dictado el 13 de enero de 2025, seguidamente por auto separado admitió la reforma de la demanda ordenando tramitar la misma a través del procedimiento breve; Apelando de ello la demandada en fecha 5 de marzo de 2022 y negado por el citado Tribunal mediante auto dictado el 6 de marzo de 2025, al considerarlo un auto de mero trámite.
Mediante escritos presentados en fechas 7 y 10 de marzo de 2025, la representación judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda, promovió las cuestiones previas relativas a competencia, integración del litisconsorcio pasivo, defecto de forma e improcedencia de la acción declarativa. Posteriormente, el 11 de marzo de 2025, promovió diversas diligencias relacionadas con la consignación de copias certificadas, cómputos procesales y anunció recurso de hecho.
Por su parte, la representación actora en fecha 12 de marzo de 2025, solicitó se declaren sin lugar las cuestiones previas y con lugar la acción incoada.
Mediante sentencia dictada el 17 de marzo de 2025, el citado Tribunal declaró sin lugar las cuestiones previas promovidas, ordenando la notificación de las partes de la referida decisión.
En la misma fecha, la representación de la demandada recusó a la Juez del referido Tribunal, con vista a ello la Juez del Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio levantó el acta de descargo respectivo procediendo en dicha oportunidad a inhibirse del conocimiento de la causa, remitiendo el expediente para su redistribución mediante oficio Nº 2025/83 de fecha 24 de marzo del año en curso.
Redistribuido el expediente, correspondió su conocimiento al Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dándole entrada por auto dictado el 2 de abril de 2025 y abocándose a su conocimiento.
Mediante escritos presentados el 4 de abril de 2025, la representación judicial de la parte demandada presentó recurso de regulación de competencia, ejerció apelación contra la sentencia interlocutoria dictada el 17 de marzo de 2025. Asimismo contestó el fondo de la demanda, solicitó la inadmisibilidad de la misma, rechazó la cuantía, promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y el llamado a tercero, conforme al artículo 370 ejusdem.
Consta al folio 423 de la pieza principal II, que en fecha 9 de junio de 2025, el Alguacil YEFERSON AMESON, dejó constancia de la notificación de la parte actora.
Mediante escrito presentado en fecha 10 de junio de 2025, la parte demandada ratificó los argumentos anteriormente expuestos solicitando la inadmisibilidad de la demanda.
Mediante sentencia dictada el 27 de junio de 2025, el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial se declaró incompetente para conocer de la presente causa, declinando su conocimiento en los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante certificación inserta al folio 447 de la pieza principal II, la Secretaria del referido Tribunal dejó constancia del resguardo de los escritos de prueba promovidos por las partes.
Definitivamente firme la citada decisión fue remitida la totalidad de las actas del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito de Primera Instancia, en fecha 7 de julio de 2025, mediante oficio N° 177/25.
Previo el sorteo correspondiente, correspondió su conocimiento al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial este Juzgado, quien le dio entrada en fecha 18 de julio de 2025, oportunidad en la cual se abocó a su conocimiento y dejando constancia de emitir pronunciamiento respecto a la aceptación de la competencia vencido el lapso de establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia presentada en fecha 25 de julio de 2025, la representación judicial de la parte actora recusó al Juez del referido Tribunal.
Con vista a lo anterior, mediante acta levantada en fecha 28 de julio de 2025, el Dr. Luis Rivas, presentó su descargo respecto a la recusación, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de este Circuito Judicial para su redistribución, mediante oficio Nº 2025/363.
Habiendo correspondido el conocimiento de la presente causa a este Juzgado, previa distribución, se le dio entrada por auto dictado en fecha 5 de agosto de 2025, oportunidad en la cual quien suscribe se abocó a su conocimiento.
Seguidamente, por auto dictado el 6 de agosto del año en curso, se libró oficio Nº 224/2025, dirigido al Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, a fin que remitiera los escritos de pruebas promovidos por las partes. Los cuales fueron agregados mediante auto dictado en fecha 8 de agosto de 2025.
-II-
DE LA COMPETENCIA

Conforme a lo anterior, corresponde determinar si este órgano jurisdiccional está facultado para conocer del proceso judicial que por acción mero declarativa incoara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA VAL PARKING, C.A. contra el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, remitido por declinatoria de competencia, según decisión de fecha 27 de junio de 2025 dictada por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
De conformidad con el ordenamiento jurídico vigente, el juez, por su rol de director del proceso, debe privilegiar la corrección de las actuaciones y la celeridad en el trámite, guiado por los postulados de la tutela judicial efectiva y el razonamiento práctico del derecho, que impone soluciones que resuelvan el fondo útil de los litigios y conjuren eventuales retrasos o reposiciones procesales improductivas. De modo pues que, la administración de justicia exige al juez ejercer un rol activo, que no se limite al mero examen formal de los planteamientos procesales, sino que demanda la aplicación práctica y concreta del derecho a la luz de las circunstancias del caso concreto—tal como exige el pensamiento jurídico moderno, que ve en el proceso un instrumento para la tutela efectiva de los derechos— (artículo 257 constitucional).
Establecido lo anterior, conviene recordar que la naturaleza de la acción mero declarativa, por tradición jurisprudencial y conforme a la estructura de la legislación adjetiva civil, reviste carácter eminentemente contencioso, no encuadrando dentro de las materias de jurisdicción voluntaria. La materia contenciosa, por ende, se somete a los parámetros de la competencia funcional de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, hecho que resalta especialmente cuando la pretensión versa sobre la existencia, validez o continuación de relaciones de arrendamiento entre partes sometidas a régimen especial, como la propiedad horizontal.
En el escrito introductorio y la posterior reforma de la demanda, la parte actora sostiene, entre otros aspectos, la existencia de un contrato de arrendamiento con carácter eminentemente verbal y por tiempo indeterminado, según se desprende de las actas y documentos acompañados, situación regulada expresamente por el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. La norma aludida establece que, ante contratos a tiempo indeterminado, el valor del litigio se determina por la acumulación de los cánones o pensiones de un año. Esta precisión, más allá de su incidencia formal sobre la cuantía, refleja el mandato legal que busca dotar de certeza y practicidad la determinación de la competencia y, en última instancia, evitar excesivos formalismos que entorpezcan el acceso a una decisión de fondo.
A la luz de lo dispuesto en los artículos 16 y 341 del Código de Procedimiento Civil, la calificación funcional de la acción interpuesta debe supeditarse, en interpretación razonada, al órgano judicial que conforme al carácter y cuantía se le atribuye por ley, particularmente cuando de la demanda (reforma) no se desprende otra modalidad contractual que la verbal y para un período indeterminado, siendo este un alegato sobre el cual deberá realizarse un pronunciamiento en la respectiva sentencia de fondo, ante la contención propuesta por la parte demandada.
En consecuencia, este Tribunal considera justificado atribuir el conocimiento de la demanda a los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los cuales, por disposición expresa y reiterada jurisprudencia, ostentan la competencia funcional para conocer y decidir con plenitud de jurisdicción las controversias derivadas de acciones mero declarativas respecto a relaciones arrendaticias de naturaleza indeterminada, cuando así lo demanda la realidad procesal alegada y acreditada en autos.
Por tanto, en mérito a las anteriores consideraciones de ley, y en resguardo de los valores de celeridad, efectividad y congruencia procesal que orientan el moderno pensamiento jurídico venezolano, se acepta la declinatoria de competencia de autos, atribuida a favor de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta circunscripción judicial. ASÍ SE DECIDE.
-III-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a este Tribunal, en ejercicio de la función jurisdiccional y en atención a los principios orientadores de la administración de justicia consagrados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en el Código de Procedimiento Civil, examinar con detenimiento los elementos de hecho y de derecho que conforman la controversia traída a su conocimiento.
Tal análisis comporta no solo la revisión atenta de los aspectos formales sino también el estudio cabal de aquello que emerge del escrito libelar y sus actuaciones conexas. En efecto, conforme lo dispone la legislación adjetiva, incumbe al juez la verificación de los requisitos esenciales de admisión de la demanda: la capacidad de las partes, su representación y legitimidad, la correcta determinación del objeto y la causa de pedir, así como la claridad del petitum y los fundamentos de hecho y de derecho que lo sustentan.
Adicionalmente, es deber del juez como director del proceso, y conforme a una visión práctica del derecho, orientar la sustanciación de la causa con fundamento en la tutela judicial efectiva, privilegiando siempre la solución razonada y útil del conflicto planteado, en resguardo de los derechos de las partes, su acceso a la justicia y la preeminencia de la verdad material sobre el formalismo excesivo.
En este contexto, la demanda interpuesta fue objeto de una reforma donde, además de la solicitud de reconocimiento de una relación contractual de arrendamiento basada en instrumento verbal y en la existencia de una relación jurídica prolongada en el tiempo, la parte actora articuló varias peticiones vinculadas, entre otras, a la distribución de ingresos generados por la administración del estacionamiento; el establecimiento de porcentajes específicos en relación a dichos ingresos; la determinación de exclusiones respecto al pago de ciertos activos y mejoras; y finalmente el reconocimiento de la condición de administradora sobre vallas publicitarias y espacios complementarios del inmueble.
En virtud de lo anterior, es necesario delimitar en este punto la controversia, a los fines de que este Juzgado pueda ponderar de manera precisa los alcances de las pretensiones de la parte actora y su adecuación a los presupuestos del proceso. Ello adquiere especial relieve a la luz del deber del juez de examinar, de oficio, en todo estado y grado de la causa, los presupuestos procesales y la validez de las condiciones de la acción, por cuanto en ello descansa la regularidad y eficacia del proceso como cauce natural de solución de conflictos.
Para este análisis, resulta oportuno verificar el contenido exacto del petitorio de la parte actora, el cual fue presentado en su demanda reformada, como sigue:
“Con fundamento en lo anteriormente expuesto, procedo a DEMANDAR a la ADMINISTRADORA DEL CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, en su carácter de representante de la comunidad de propietarios, según lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, para el reconocimiento del CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO SOBRE EL ESTACIONAMIENTO DEL CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, entre el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES y ADMINISTRADORA VAL PARKING, C.A, desde el año 2003. - En tal sentido, los demando para que convengan, o en su defecto el Tribunal los condene a reconocer:
PRIMERO: Que entre la (i) Administradora del Condominio del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, en su carácter de representante De La Comunidad De Propietarios Del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, según lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal; y (ii) ADMINISTRADORA VAL PARKING, C.A, existe un contrato verbal de arrendamiento sobre el estacionamiento del Centro Comercial Paseo Las Mercedes.
SEGUNDO: Que actualmente, del 100% de los ingresos netos recaudados por el uso, administración, e ingreso de vehículos, se dividen o reparten los siguientes porcentajes: A) 70% de los ingresos netos a favor de ADMINISTRADORA VAL PARKING, C.A., de los cuales destinará un 20% para el mantenimiento y reparación de las instalaciones del estacionamiento del Centro Comercial Paseo Las Mercedes. B) El 30% se distribuirá entre La Administradora del Centro Comercial Paseo Las Mercedes y El Carrao.
TERCERO: Que de esa distribución del 30% indicada en el particular anterior, le corresponde a la Administradora del Condominio del Centro Comercial Paseo Las Mercedes un sesenta y dos por ciento (62%) y un treinta y ocho (38%) a El Carrao.
CUARTO: Que entre las obligaciones que corresponde a todo arrendatario, debe excluirse el pago de activos, tales como maquinarias, equipos e instalaciones, mejoras de infraestructura, ya que tales obligaciones corresponden históricamente al Condominio del Centro Comercial Paseo Las Mercedes.
QUINTO: Que el Condominio del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, debe reconocer que ADMINISTRADORA VAL PARKING, C.A., es la administradora de las vallas publicitarias del estacionamiento y las vallas que se encuentran ubicadas en la fachada de la azotea que da hacia la autopista Prados del Este del Municipio Baruta.
Solicito que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada CON LUGAR en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley...” (Resaltado de la cita)

El primer particular del petitorio solicita el reconocimiento de la existencia de una relación contractual de arrendamiento entre las partes, específica y concretamente sobre el estacionamiento del Centro Comercial Paseo Las Mercedes. Este punto constituye la petición principal y fundamental del proceso: la declaración judicial de una relación arrendaticia de naturaleza verbal, mantenida desde 2.003, y cuyos elementos fácticos y documentales han sido desarrollados ampliamente en el libelo y su reforma.
La solicitud de pronunciamiento sobre la existencia del vínculo arrendaticio se configura, en consecuencia, como una acción mero declarativa de certeza, dirigida a despejar la incertidumbre jurídica que alega la parte actora, y a obtener el reconocimiento formal de la relación negocial entre arrendador y arrendatario, debiendo examinarse a la luz de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil.
Por su parte, los particulares segundo, tercero y cuarto del petitum no constituyen pretensiones autónomas respecto del reconocimiento de la relación arrendaticia, sino que deben ser interpretados como expresiones de condiciones internas o accesorias del propio contrato cuya existencia se solicita declarar. Así, el segundo particular se refiere a la forma en que se distribuyen los ingresos netos generados por el uso, administración e ingreso de vehículos al estacionamiento, señalando los porcentajes correspondientes a cada parte. El tercer particular precisa la participación proporcional de los beneficiarios dentro de la distribución señalada en el punto anterior. Finalmente, el cuarto particular busca el reconocimiento de la exclusión, a cargo del arrendatario, del pago de ciertos activos y mejoras de infraestructura, atribuibles históricamente al condominio.
Todas estas peticiones describen lo que, en estricto sentido procesal y contractual, son condiciones particulares de la negociación arrendaticia sostenida entre las partes; es decir, delinean el contenido obligacional y la forma de ejecución del contrato de arrendamiento cuya existencia y validez, en definitiva, es la cuestión central del proceso. Por tanto, su resolución está conexa y es dependiente al pronunciamiento sobre el vínculo arrendaticio.
Por el contrario, el particular quinto introduce una petición cuya naturaleza resulta distinta y autónoma: la declaración de que ADMINISTRADORA VAL PARKING, C.A. ostenta la condición de administradora de las vallas publicitarias ubicadas en el estacionamiento y en la fachada exterior del inmueble. Tal pretensión concierne, a diferencia de las anteriores, a un negocio jurídico de administración claramente separado del contrato de arrendamiento de espacios de estacionamiento.
Se observa, entonces, que esta última solicitud versa sobre facultades y atribuciones derivadas de un contrato de administración sobre bienes específicos (vallas y áreas publicitarias), lo que implica derechos y obligaciones substancialmente diferentes. Siendo así, esta solicitud exige su propio encuadramiento y tratamiento procesal autónomo.
Cabe precisar, las pretensiones encaminadas al reconocimiento, declaración y efectos del contrato de arrendamiento de inmuebles (particulares 1ro al 4to), y en especial aquellos que recaen sobre estacionamientos, requieren la sustanciación conforme al procedimiento breve, de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual resulta de aplicación obligatoria en virtud del inmueble objeto del proceso. Esta vía procedimental se justifica en razón a la especial protección conferida a los derechos y controversias arrendaticias con relación a su objeto.
En cambio, la pretensión encaminada al reconocimiento de un contrato de administración sobre vallas publicitarias y áreas accesorias del inmueble, al no estar regulada por una legislación procesal especial distinta de la común del Código de Procedimiento Civil, debe tramitarse mediante el procedimiento ordinario por razón de la materia y naturaleza del negocio jurídico invocado.
Entonces, la mayor parte del petitorio reformado (particulares 1 a 4) se refiere sustancialmente al reconocimiento y condiciones propias de una relación arrendaticia, de modo que su tramitación debe corresponderse íntegramente con las reglas del juicio breve arrendaticio de acuerdo a la ley especial. Solo el particular quinto, por versar sobre un contrato de administración, debe separarse y tramitarse conforme al proceso ordinario. Así lo impone la correcta delimitación de los presupuestos procesales y la aplicación de las normas especiales y generales que regulan la materia, garantizando la adecuada tutela de derechos bajo un criterio técnico y sistemático ajustado al derecho vigente.
El análisis desde la perspectiva procesal evidencia que la reforma de la demanda incurre en una inepta acumulación de pretensiones, dado que concurren en un solo libelo solicitudes con incompatibilidad de procedimientos para su tramitación. En efecto, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil resulta inequívoco al prohibir la acumulación de pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí, estableciendo una regla imperativa que solo cede ante la hipótesis en que dichas pretensiones puedan resolverse en forma subsidiaria, siempre que los procedimientos de tramitación no resulten incompatibles, supuesto que no se produce en la especie.
De manera que, en el caso examinado, los particulares primero al cuarto del petitorio corresponden al reconocimiento del vínculo arrendaticio y el desarrollo de sus condiciones esenciales y accesorias (reparto de ingresos, porcentajes de distribución, exclusión de ciertas obligaciones típicas del arrendatario). La determinación de la naturaleza arrendaticia de la relación y sus consecuencias prácticas encuadra, indudablemente, en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial Nº 36.845 del 7 de diciembre de 1999, por lo que debe tramitarse conforme al procedimiento breve dispuesto en la legislación especial. En contraste, la pretensión contenida en el punto quinto —la declaración de que la demandante es administradora de vallas publicitarias y de las ubicadas en la fachada del inmueble— se refiere a un negocio jurídico totalmente distinto: el contrato de administración, ajeno al arrendamiento y carente de regulación específica en cuanto a procedimiento, debiendo entonces seguir la vía ordinaria por aplicación supletoria del Código de Procedimiento Civil.
Surge así una incompatibilidad insalvable, en infracción al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que acarrea la declaratoria de inepta acumulación de pretensiones, debiendo el tribunal inadmitir la demanda. ASÍ SE DECIDE.
Por otra parte, el análisis del petitorio acumulado en la demanda reformada revela que no se cumplen los requisitos legales para la acumulación de pretensiones previstos en los artículos 49, 52 y 77 del Código de Procedimiento Civil, en la medida en que los elementos de persona, objeto y título difieren fundamentalmente entre los diversos pedimentos, así como en la legitimación y la naturaleza de las relaciones jurídicas de fondo.
El artículo 49, en su primera premisa, permite demandar a varias personas en un mismo proceso ante la autoridad judicial del domicilio de cualquiera de ellas únicamente si existe "conexión por el objeto de la demanda o por el título o hecho de que dependa". La conexión, por tanto, es requisito indispensable. En el caso objeto de estudio, se advierte que las pretensiones primera a cuarta corresponden, como eje común, al reconocimiento de los elementos propios de un supuesto contrato de arrendamiento: existencia de la relación, distribución de ingresos, proporciones y exclusiones inherentes a obligaciones arrendaticias entre particulares claramente identificados (la sociedad demandante y la administradora/condominio demandado). Estas pretensiones comparten entre sí personas, objeto y fundamento, pues todas derivan de un mismo vínculo negocial: el arrendamiento del estacionamiento. En cambio, la pretensión quinta se presenta referida al reconocimiento de la condición de administradora respecto de vallas publicitarias, lo cual representa un negocio jurídico distinto —el contrato de administración— con objeto propio y autonomía conceptual, y que incluso puede involucrar a terceros con intereses y titularidades diferentes en la medida que la administración y explotación de espacios publicitarios recae en bienes, derechos y partes no necesariamente coincidentes con las concernidas al arrendamiento del estacionamiento. Así, ni el objeto de la administración de vallas es el mismo que el arrendamiento del estacionamiento, ni el hecho, ni en definitiva, el título que los sustenta.
En lo que respecta al análisis del asunto conforme a los parámetros del artículo 52 en comento, resulta evidente que entre los pedimentos primero a cuarto opera coincidencia en los tres elementos (personas, objeto y título). No ocurre lo mismo respecto de la pretensión quinta, pues —insistiendo en la distinción— aquí el objeto del proceso es la administración de vallas, y el título invocado sería, presuntamente, un acto o contrato de bienes comunes, situación ajena a la relación arrendaticia y a la litis original. Más aún, la titularidad y legitimación respecto de esas vallas podría corresponder a otros sujetos, diferentes o adicionales a los demandados principales, lo cual diluye cualquier posible conexión y, por tanto, la acumulación resulta improcedente.
Finalmente, el artículo 77 del Código de Procedimiento Civil, prevé que el actor podrá acumular en su demanda cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de distintos títulos. Este mandato, sin embargo, se condiciona a que el demandante tenga legitimación para deducir tales pretensiones frente al mismo demandado, y no puede operar cuando, como ocurre aquí, una de las pretensiones (la quinta) involucra intereses, objetos y, potencialmente, sujetos que exceden el marco del proceso generado por las primeras.
Así las cosas, al no concurrir ni identidad ni conexión suficiente entre el objeto, título y personas de todas las pretensiones, conforme lo exige el sistema de acumulación de nuestro ordenamiento adjetivo, resulta improcedente la acumulación en el sentido de los artículos 49, 52 y 77 del Código de Procedimiento Civil.
Se constata, en consecuencia, la improcedencia procesal de tramitar conjuntamente reclamaciones relativas a un contrato de arrendamiento y a un contrato de administración, debiendo ser ejercidas, en su caso, en procesos diversos y autónomos, salvaguardando las garantías del debido proceso y de defensa de todos los eventuales interesados y legitimados en cada materia.
Íntimamente vinculado a lo anterior, se constata un problema esencial en cuanto a la correcta conformación de la relación jurídica procesal en lo que respecta a la parte demandada. Una revisión de los instrumentos acompañados en autos —en particular el documento de condominio del Centro Comercial Paseo Las Mercedes— arroja elementos determinantes que afectan la adecuada integración de las partes con legitimación pasiva en el proceso.
En relación con el contrato de arrendamiento que constituye el eje fundamental de las primeras pretensiones, se observa preliminarmente de dicho documento —salvo su apreciación en la definitiva— que la propiedad del estacionamiento objeto de litigio no es exclusiva del emplazado como parte demandada, sino que recae en la comunidad de propietarios (agrupados bajo la figura del condominio en los términos de la Ley de Propiedad Horizontal) y en la sociedad mercantil EL CARRAO. Esta circunstancia, impone la necesidad de integrar en calidad de litisconsortes pasivos necesarios tanto al condominio como a la citada sociedad mercantil, ya que sobre ambos recae —preliminarmente— la titularidad del bien y, por ende, cualquier decisión sobre la existencia, validez o condiciones de una relación arrendaticia incidiría directamente en sus respectivas esferas jurídicas.
Igualmente, respecto de la pretensión atinente a la administración de las vallas publicitarias —negocio jurídico que se deslinda material y funcionalmente del arrendamiento del estacionamiento—, también se aprecia a partir del documento de condominio que intervienen otros sujetos dotados de derechos exclusivos o de intereses jurídicos concretos sobre los espacios a los cuales se refiere la administración pretendida. Circunstancia que hace indispensable su integración al proceso si se pretende obtener una declaración judicial respecto a la existencia y eficacia de tales negocios sobre esas áreas, toda vez que cualquier pronunciamiento podría repercutir en sus derechos individuales o colectivos.
La correcta constitución del litisconsorcio pasivo y la inclusión de todos los sujetos que ostentan un interés jurídico directo en el objeto litigioso constituye un presupuesto esencial para la eficacia y ejecutabilidad de la sentencia, previniendo situaciones de indefensión o imposibilidad de ejecución frente a terceros ajenos al proceso, y el juez o el órgano a cargo de asunto está llamado a integrarlo de acuerdo al criterio prevaleciente en la doctrina y jurisprudencia. Sin embargo, en el caso que ocupa la atención de este Juzgado, la constatación de la inepta acumulación de pretensiones por incompatibilidad de procedimientos hace superflua, en esta etapa, la convocatoria formal de todos los posibles sujetos pasivos, pues la inadmisibilidad de la demanda por razones procesales previas impide una decisión definitiva sobre el fondo de la controversia, oportunidad esta en donde sí resulta indispensable una valoración detallada sobre la legitimación pasiva o la integración del referido litisconsorcio.
En consecuencia, aunque los elementos de autos y el contenido del documento de condominio ponen a la vista una posible insuficiencia en la conformación de la relación jurídico-procesal respecto a los demandados, la decisión de inadmitir la demanda por inepta acumulación de pretensiones, por incompatibilidad de procedimientos, resulta previa y suficiente para impedir gestiones adicionales para la integración de todos los titulares de derechos afectados por eventuales pronunciamientos declarativos o constitutivos sobre el arrendamiento o la administración de bienes.
Finalmente, este Juzgado considera prudente referirse brevemente a la legitimación o cualidad en materia procesal (distinto a la legitimidad) que se refiere a la aptitud de un sujeto para comparecer válidamente en juicio, ya sea como demandante o demandado, en razón de ostentar un interés jurídico directo en el objeto litigioso.

Tratándose de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, la legitimación para actuar o ser parte en juicio recae sobre la comunidad de propietarios, denominada condominio. El condominio, aunque no es persona jurídica en sentido estricto, constituye la colectividad de los copropietarios sobre la que recaen directa e inmediatamente los efectos de cualquier decisión judicial referente a los bienes comunes o intereses colectivos. Esta característica se refleja en los procesos judiciales, donde el litigio y la sentencia, sea favorable o desfavorable, repercute directamente sobre el conjunto de los copropietarios, único titular de la relación jurídica afectada.
En cuanto a la representación del condominio en juicio, la Ley de Propiedad Horizontal es clara. El artículo 20, literal e, establece: “Corresponde al Administrador: ...e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistido por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio”. Si no hubiese administrador designado, la propia Junta de Condominio asume la representación del colectivo, de conformidad con los mismos preceptos legales y estatutarios, siempre procurando la defensa y representación de la comunidad en su conjunto (artículo 18, literal c).
En consecuencia, en cualquier acción judicial donde intervenga un condominio, la parte verdadera y sobre la que recaen los efectos del fallo es la comunidad de propietarios como tal, aunque en la práctica procesal sea el administrador —y, en defecto de este, la Junta de Condominio— quien ejerza de representante y asuma la conducción formal del proceso conforme a las exigencias del artículo 20, literal e, de la Ley de Propiedad Horizontal.
Dicho lo anterior, más allá de las imprecisiones conceptuales contenidas en los escritos presentados por la parte actora, tanto en el libelo como en su reforma, se advierte que en el encabezado de esta última actuación —aunque no así en el capítulo dedicado al petitorio— se hace referencia expresa a que la demanda recae “en contra del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES”, lo que permite establecer con claridad la intención de accionar contra la comunidad de propietarios como sujeto colectivo. Dichas imprecisiones terminológicas también se observan en las actuaciones procesales de la parte demandada, pues si bien compareció por primera vez al proceso como “COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS DEL CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES”, denominación correcta según el régimen de propiedad horizontal, o bajo el término “condominio”. No obstante, en escritos posteriores, y actuando bajo el mismo poder conferido apud acta, la representación legal de la parte demandada hace uso del término “JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES”, lo que supone una confusión en cuanto al carácter de la comparecencia, sin que se haya modificado la condición procesal asumida desde el inicio.
En tal sentido, y a los fines de precisar el marco subjetivo de este proceso, este Juzgado declara que la parte demandada en el presente juicio es el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, esto es, la comunidad de propietarios sometida al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyas actuaciones se canalizan judicialmente, en este caso, a través de su administrador, quien designó a los abogados encargados de la representación judicial al momento de su comparecencia.
IV
DISPOSITIVA

Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y los artículos 12, 18, 16, 341 y 346 ordinales 1°, 4°, 6° y 11° del Código de Procedimiento Civil, DECLARA:
PRIMERO: ACEPTA la declinatoria de competencia planteada por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según decisión de fecha 27 de junio de 2025.
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda MERO DECLARATIVA de certeza intentada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA VAL PARKING, C.A., previamente identificada, contra la COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS DEL CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, representada en juicio por su administradora, ciudadana ELIANA MAILY BUSTAMANTE LAGUNA, también debidamente identificada en autos, por las razones de orden público procesal desarrolladas en la parte motiva de esta sentencia.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal prevista para ello, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los doce (12) días del mes de agosto del año dos mil veinticinco (2025). Años 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
LA JUEZ,
LA SECRETARIA,
CAROLINA GARCÍA CEDEÑO
YEISA REQUENA CASTAÑEDA.

En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

YEISA REQUENA CASTAÑEDA.
ASUNTO: Nº AP11-V-FALLAS-2025-000808
INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA.