TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente. Nº AP71-R-2025-000492

PARTE ACTORA: Ciudadanos NONITO ELISEO GONZÁLEZ PUGA y MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.408.894 y V-6.015.412, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados MIGDALIA MORELLA BAENA CÁRDENAS y ROSSANA CARREÑO DE STEFANO, inscritas en el Inpreabogado bajo los N° 36.580y 39.185, en ese orden.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES y YAMILE MOUDABBES BRICEÑO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.386.100 y V-14.484.303, respectivamente, actuando en su propio nombre y en representación de DISTRIBUIDORA MIMI´S, C.A, sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 7 de julio de 2004, bajo el N° 24, Tomo 934-A, e inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el N° J-31170961-4.

ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA: GABRIELA NATALY AMUNDARAIN, CLEYBER ELIECER CABRALEZ ZERPA y MAURO JOSÉ GUERRA, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 315.570, 274.392 y 80.645, en ese orden.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA (Apelación).

I
ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior, el conocimiento de la presente causa, a fin de decidir el Recurso de Apelación interpuesto en fecha 1 de agosto de 2025, ratificado el 12 del mismo mes y año, por la abogada MIGDALIA MORELLA BAENA CÁRDENAS, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada en fecha 11 de agosto de 2025, por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró IMPROCEDENTE la prescripción de las pensiones de arrendamiento y SIN LUGAR la demanda que por desalojo incoaran los ciudadanos NONITO GONZÁLEZ y MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ en contra de los ciudadanos MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES y YAMILE MOUDABBES BRICEÑO y la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MIMI´S, C.A.
Oído el recurso de apelación en ambos efectos, mediante auto de fecha 29 de septiembre de 2025, fue ordenada la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, recibiéndolo en fecha 30 de septiembre de 2025, tal y como se desprende de la certificación realizada en esa misma fecha.
Por insaculación de causas realizada en la mencionada data, le correspondió conocer y decidir el presente asunto a este Juzgado Superior, quien por auto fechado 3 de octubre de 2025, le dio entrada al expediente y fijó el termino de veinte (20) días de despacho para que las partes presentaran sus informes, vencido dicho termino, comenzaría computarse el lapso de ocho (8) días de despacho para la formulación de las observaciones, y concluido este, correría el lapso de sesenta (60) días consecutivos siguientes para dictar sentencia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 3 de noviembre de 2025, las partes, tanto demandada como demandante, presentaron sus escritos de informes, constantes de cinco (5) y dieciséis (16) folios útiles, respectivamente.
Concluido el plazo indicado para la consignación de las observaciones a los informes y al evidenciarse que ninguna de las partes hizo uso de su derecho, se dejó constancia por auto expedido el 13 de noviembre de 2025, que el lapso de sesenta (60) días para dictar el fallo correspondiente, comenzó a transcurrir al día siguiente de la emisión del referido auto.
Encontrándose la causa dentro de la oportunidad fijada para dictar sentencia, se procede a ello, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación:
II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Se inició la presente causa en virtud de la demanda interpuesta en fecha 18 de noviembre de 2024, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la abogada MIGDALIA MORELLA BAENA CÁRDENAS, en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos NONITO GONZÁLEZ y MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ, en contra de los ciudadanos MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES y YAMILE MOUDABBES BRICEÑO y la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MIMI´S, C.A.
Los hechos relevantes, expuestos por la parte actora como fundamento de la demanda, son los siguientes:

“…I
DE LOS HECHOS:
Mis representados son los legítimos propietarios del bien inmueble constituido por un (1) local comercial, distinguido con el N° del Nivel 0100 del Sector Comercial del Edificio CENTRUM, ubicado entre la Avenida Abraham Linconln, Boulevard de Sabana Grande, y la calle Borges, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, con una superficie de 80,65 metros cuadrados en la planta baja y 381 metros cuadrados en la Planta Alta o Depósito Auxiliar o Mezzanina, cuyos linderos son los siguientes: PLANTA BAJA: Norte, hall o vestíbulo de entrada del edificio; Sur, locales comerciales Nros. 9 y 2; Este, locales comerciales Nros. 2, 6, 7 y 8; y, Oeste, lindero oeste del edificio; PLANTA ALTA O MEZZANINA: Norte, con fachada norte del edificio; Sur, con local comercial 0100-B; Este, pasillo de circulación y depósito que es o fue de la Zapateria Lawrence; y, Oeste, con el Minicentro 33. Dicho inmueble cuenta con dos (2) baños internos, dotados de lavamanos y poceta de cerámica, con sus respectivas conexiones y griferías. El inmueble cuenta con vidrieras piso o techo que constituyen las fachadas Norte y Este, tanto en la planta baja como en la planta alta, con sus respectivas puertas hechas con cristales con un espesor aproximado de ocho (8) miliímetros, fijadas mediante elementos metálicos y rejas de seguridad tipo cadena enrollables, en la parte interior del local, inmediatamente detrás de la vidrieras y puertas; cada planta cuenta con su equipo de aire acondicionado, el de la planta baja incluye ducteria. Dicho inmueble pertenece a mis representados según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 29 de junio de 1998, bajo el N° 48, Tomo 28, Protocolo Primero.

Mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 20 de diciembre de 2017, anotado bajo el N° 56, Tomo 393 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, mis representados dieron en arrendamiento el inmueble antes identificado, a los ciudadanos MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES y YAMILE MOUDABBES BRICEÑO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.386.100 y V-14.484.303, en sus propios nombres y en su carácter de Presidente y Vicepresidenta, respectivamente, de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORAMIMI'S, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la C Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 7 de julio de 2004, bajo el N° 24, Tomo 934-A, inscrita por ante el Registro de Información Fiscal (R.I.F) bajo el N° J-3117096-4, el cual produzco marcado "C".

Según lo establecido en la cláusula 2 (segunda) del contrato en cuestión, el inmueble arrendado se encuentra dotado de servicios de luz eléctrica, agua, aseo urbano, condominio, teléfono, siendo éste último el N° (0212) 761.55.86, los cuales se encuentran incluidos en el arrendamiento.

En la cláusula 4 (cuarta), se dejó constancia que el inmueble se encontraba en perfectas condiciones de mantenimiento, en lo concerniente a los pisos, paredes y techos, incluida la pintura, así como en lo referente al funcionamiento de sus instalaciones eléctricas, de aire acondicionado, agua potable, aguas servidas y equipos de prevención de incendios; estando datados los baños de sus respectivos lavamanos y pocetas, con sus griferías completas, siendo sus puertas de madera entamboradas barnizadas en color natural, con sus cerraduras y llaves.

Según lo establecido en la cláusula 5 (quinta), se dispuso que los arrendatarios podían utilizar el inmueble, única y exclusivamente, para la explotación de su negocio, destinado a la venta al mayor y detal de zapatos, accesorios de vestir, así como todo acto lícito que tuviese relación con el citado ramo, no pudiendo los arrendatarios cambiar la clase o ramo del negocio convenido, sin la previa y expresa autorización de los arrendadores dada por escrito, debiendo entregar a los arrendadores copias de todos los permisos y autorizaciones para la explotación de los actos de comercio estipulados.

Igualmente se dispuso que en la cláusula 5.2, que los arrendatarios debían obtener, para el ejercicio de su actividad comercial, a nombre de ellas o de ambos, la conformidad de uso, patente de industria y comercio por parte de la Alcaldía del Municipio Libertador, así como el permiso de los Bomberos y cualesquiera otros permisos requeridos por las autoridades para el funcionamiento de ese tipo de negocios en el inmueble, sin que ello significase compromiso o responsabilidad alguna para mis representados, frente a los arrendadores de no llegar a obtenerlos.

En la cláusula 6 (sexta)´se estableció que las partes, de mutuo acuerdo, acordaron utilizar el método de canon de arrendamiento fijo, el cual convinieron en la cantidad de doscientos setentas y cinco mil bolívares (Bs. 275.000,00), cuyo pago se verificaría mediante depósito en la cuenta corriente N° 0105-06387-75163829 1446 del Banco Mercantil, cuyos titulares son mis representados; y, en caso que los arrendatarios no pudieren efectuar el pago del canon por causas imputables a mis representados en dicha entidad financiera; o, en caso de fuerza mayor, podían proceder. a consignar los montos correspondientes dispuestas por los órganos competentes en materia de inmuebles destinados al uso comercial, a disposición de mis representados; debiendo, conforme la cláusula 7 (séptima), conservar las facturas de pago pagadas, pues la última de éstas no hacia presumir el pago de los meses anteriores. Canon locativo, que conforme a la cláusula 30 (trigésima), sería revisado transcurrido un (1) año de la firma del contrato, para su actualización, conforme la variación porcentual anual del grupo "Bienes y Servicios Diversos", considerando el índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior, publicado por el Banco Central de Venezuela, procediendo dicha revisión del canon en caso que los arrendatarios hayan ejercido la prórroga legal o convencional o realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo costo excediera el cuarenta por ciento (40%) del valor del inmueble, establecido como base para la determinación del canon locativo.

En la cláusula 8 (octava), se dispuso que los gastos comunes (condominio) debían ser calculados y pagados por los arrendatarios sobre la base alícuota parte que corresponde al local comercial, del valor total del Centro Comercial que le sirve de asiento, estipulándose que eran gastos comunes los pagos que deben realizarse para atender al mantenimiento y conservación del Centro Comercial que sirve de asiento al local, así como los servicios de aseo y limpieza, recolección y disposición de desechos sólidos, agua potable, energía eléctrica e hidráulica, vigilancia, reparación y mantenimiento de maquinaria y equipos, gastos de administración, contribuciones especiales y/o fondos adicionales para atender gastos de mercadeo o propósitos especiales y cualesquiera otros bienes y servicios necesarios para el buen funcionamiento del Centro Comercial que sirve de asiento al local arrendado, que mejores o hagan posible su funcionamiento; siendo deber de los arrendatarios, acreditar su pago fehacientemente demostrados por el administrador y descritos en la correspondiente factura emitida según las disposiciones del ordenamiento jurídico vigente.

En la cláusula 9 (novena), se estableció que la relación locativa tendría una duración de un (1) año contado a partir del 1° de octubre de 2016, hasta el 30 de septiembre de 2017, ambas fechas inclusive; debiendo entenderse prorrogado por periodos iguales de un (1) año, salvo que con treinta (30) días continuos de anticipación al vencimiento del misma, alguna de las partes notificase a la otra, por escrito, su voluntad de dar por terminada la relación locativa al vencimiento natural o de cada una de sus prorrogas si hubiere lugar a ellas.

En el numeral 3 de la cláusula 9 (novena), se estableció el carácter intuita personae del contrato locativo, al disponerse que no habría derecho prórroga, en caso de fallecimiento de cualesquiera de los coarrendatarios, ciudadanos MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES y/o YAMILEMOUDABBES BRICBNO; en cuyo caso, se mantendría el arrendamiento hasta el vencimiento de la anualidad correspondiente, salvo que sus causahabientes decidiesen dar por terminada de forma anticipada la relación, previa notificación escrita a los arrendadores, con no menos de treinta (30) días continuos de anticipación.

En la cláusula 15 (décima quinta), se estableció que las mejoras que fuesen realizadas por los arrendatarios en el inmueble para adecuarlo a su uso, sólo podrían levarse a cabo previo acuerdo entre las partes, cuyos gastos serían por cuenta de los arrendatarios; no pudiendo éstos realizar por su cuenta modificaciones, alteraciones ni mejoras de ningún género en el local comercial, sin la autorización expresa, previa y por escrito por parte de los arrendadores; y, en todo caso, a la terminación del contrato, las mejoras quedarían a beneficio de los arrendadores, pudiendo éstos, a su elección, solicitar a los arrendatarios, la devolución del inmueble en las mismas condiciones en que lo recibieron, haciendo los trabajos necesarios, por cuenta de los arrendatarios. Asimismo, se dispuso que los bienes muebles que se encontrasen dentro del inmueble serán propiedad de quien demuestre haber asumido sus costos.

Mis representados, en la cláusula 16 (décima sexta), quedaron obligados a realizar las reparaciones mayores que necesitase el inmueble, salvo que éstas fueran producto de daños causados por los arrendatarios, quienes están en la obligación de notificar a los arrendadores, dentro de los tres (3) días siguientes a la detección de los mismos que afecten al inmueble, cuando éstos no pudieren ser del conocimiento de éstos. Estableciéndose la obligación de los arrendatarios de suscribir una póliza de seguros contra Incendios y líneas aliadas para el Centro Comercial, siendo de su cargo el pago de la prima correspondiente.

Los arrendatarios se obligaron en la cláusula 19 (décima novena) al pago de las cuotas de condominio, así como de los servicios públicos, incluido los servicios telefónicos, de los que se encuentra dotado el inmueble, durante el término de la relación locativa, debiendo, entonces, entregar a los arrendadores los correspondientes comprobantes pagados; siendo éstos, adicionales al pago del canon de arrendamiento y complementarias del mismo.

Do la cláusula 22 (vigésima segunda), se dispuso que el Centro Comercial se encontraba dotado de equipos de detección de incendios; no obstante, los arrendatarios debían instalar las lámparas de emergencia, extintores necesarios, red de rociadores dentro del local, requeridos por el Cuerpo de Bomberos, debiendo adaptar el equipo de detección de incendios a las condiciones requeridas para la actividad comercial que desarrollarían.

Igualmente, en la cláusula 26 (vigésima sexta), los arrendatarios se obligaron a: (i) pagar a los arrendadores, el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad fijada en el contrato y lo dispuesto en la Ley especial que rige la materia arrendaticia de inmuebles para el uso comercial;(ii) cumplir con todas y cada una de las cláusulas que rigen el contrato; y,(iii) restituir el local comercial a sus arrendadores, en las mismas condiciones en que lo recibieron, considerando la depreciación y desgaste propio del normal uso del mismo.

En la cláusula 28 (vigésima octava), se estableció, entre otras cosas, que los arrendatarios no podían: (i) subarrendar, parcial o totalmente, el inmueble arrendado; (i) traspasar o ceder, en forma alguna, el inmueble arrendado; y, (ii) traspasar o ceder, total o parcialmente, el fondo de Comercio que se instalase en el local. Estableciéndose en la cláusula 29(Vigésima nueve), como causales de desalojo (i) la falta de pago de dos (2)cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos; (ii) que los arrendatarios hayan causado al local deterioros mayores de los provenientes a su uso normal o efectuado reformas no autorizadas por los arrendadores; (iii) que hayan cedido el Contrato o subarrendado, total o parcialmente, el inmueble; así como que lo arrendatarios (iv) hayan incumplido cualquiera de las obligaciones que corresponden conforme a la ley, al contrato, el documento de condominio y lo las normas dictadas por el Comité.

De lo anterior, se evidencia claramente que estamos ante una relación locativa celebrada entre las partes, por un tiempo determinado y fijo de un(1) contado a partir del 1 de octubre 2016, hasta el 30 de septiembre de prorrogable por periodos iguales, sin ninguna de las partes notifica a la otra, con por lo menos treinta (30) días continuos de anticipación al vencimiento del termino natural o de cualquiera de sus prórrogas, su intención de dar por terminada la relación: por lo que, estamos en presencia de una relación arrendaticia determinada en el tiempo. Aunado al hecho que intención de las partes fue clara, conforme a la cláusula 12 (décima segunda), de que en ningún caso operaria tácita reconducción.

Es de hacer notar que la relación arrendaticia existente entre las partes, se vino desarrollando desde el mes de junio de 2004, en razón del documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de junio de 2004,anotado bajo el N° 13, Tomo 39 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria; empero, con la suscripción del contrato de arrendamiento fundamento de la presente demanda, las partes convinieron que el mismo sustituía todo compromiso verbal o escrito contraído anteriormente(cláusula 24).

Es el caso ciudadano (a) juez (a) que los arrendatarios, ciudadanos MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES, YAMILE MOUDABBES BRICEÑO y/o la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MIMIS, C.A., han dejado de pagar los cánones de arrendamiento, conforme lo convenido en el contrato, desde el mes de enero de 2018, hasta la fecha; además, han actuado de mala fe, en contravención al contrato que los une con mis representados, así como de manera ilícita, pues han reflejado dando la apariencia de haber efectuado el pago de las pensiones locativas, ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a los efectos de la declaración de las obligaciones tributarias, utilizando, de forma fraudulenta, un talonario de facturas del señor NONITO GONZALEZ, que poseían, dando la apariencia de pago de la cantidad de trescientos dieciséis bolívares con ochenta céntimos (Bs. 316,80), a través de la factura N° 626de fecha 5 de mayo de 2023; así como las cantidades de doce bolívares con treinta y seis céntimos (Bs. 12,36), reflejadas en las facturas Nros. 642, 659,664 y 672 de fechas 7 de junio de 2023, 7 de julio, 1° de agosto y 8 de septiembre de 2024, respectivamente, dando a entender haber efectuado transferencias o depósitos a favor de mi representado, por lo que, se presentó denuncia ante dicho órgano tributario, así como por ante la Fiscalía del Ministerio Público, por la presunta comisión del delito de apropiación indebida, ya que no sólo utilizó dicho talonario de facturas, sino que ordenaron realizar otro. Por lo Cual, desconozco todo pago que pretendan los arrendatarios acreditar con dichos documentales.

Es de hacer notar que en fecha 13 de mayo de 2023, vía correo electrónico, el ciudadano MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES, realizó una propuesta de incremento del canon locativo, a la cantidad de trescientos cincuenta dólares de los Estados Unidos de América (US $ 350,oo) mensuales, sin embargo, no ha procedido al pago de las pensiones locativas adeudadas anteriormente, ni posterior a esa fecha, así como tampoco han pagado los servicios inherentes al inmueble.

Por otra parte, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, no solo fue objeto de modificaciones no autorizadas por mis representados, sino que el mismo fue cedido, subarrendado parcialmente a otras empresas, puesto que fueron reemplazadas las paredes originarias de cristal del inmueble, para crear cubículos donde funcionan PERFUMES FACTORY y otra empresa encargada de compra y venta de oro, denominada “DIAMOND GOLD", además que los arrendatarios, no ejercen dentro del inmueble, el objeto para el cual fue arrendado el mismo, el cual no era otro que la venta al mayor o detal de zapatos y accesorios de vestir, sino que además comercializa morrales y demás artículos, que materialmente convierten al local en "QUINCALLA", como si se tratase de un mercado popular, cuando en realidad se encuentra dentro de un centro comercial ubicado en la importante zona comercial de nuestra ciudad.

De todo lo anterior, se puede evidenciar con meridiana claridad que los arrendatarios no solo han incumplido con su obligación principal de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 2018, hasta la fecha, conforme lo convenido contractualmente, sino que han realizado modificaciones y/o alteraciones al inmueble, sin la previa autorización por escrito de los arrendadores, cambiando el ramo para el cual fue arrendado el inmueble, además de actuar con evidente mala fe, llegando al punto de incurrir en ilícitos tributarios, incluso penales, con su afán de justificar su permanencia en el inmueble; todo en contravención con lo estipulado en las Clausulas 5 (quinta), 6 (sexta), 7 (séptima), 8 (octava), 9 (novena), 15 (décima quinta), 19 (décima novena), 22 (vigésima segunda), 26 (vigésima sexta), 26 (vigésima .octava), incurriendo en las causales de desalojo establecidas en la cláusula 29 (vigésima novena) del contrato.

Ello, por cuanto no sólo han dejado de pagar las pensiones de arrendamiento desde el mes de enero de 2018, sino que causaron modificaciones sustanciales al inmueble, cambiando el uso para el cual fue arrendado, cediendo y/o subarrendando parcialmente el mismo, aunado a no haber realizado la dotación al inmueble, de los equipos necesarios contra incendio, conforme lo establecido en la cláusula 22 (vigésima segunda), ni haber contratado la póliza de seguros contra incendio y líneas aliadas, que amparase al inmueble. Además, han dejado de pagar las pensiones de condominio, así como los servicios públicos de los que se sirve el inmueble, conforme fue estipulado en la cláusula 19 (décima novena) del contrato…”

Como fundamentos de derecho, invocó las disposiciones contenidas en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264, del Código Civil, y literales “a”, “c”, “d”, “f” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Asimismo, consignó como fundamento de su pretensión, los siguientes instrumentos:
1. Marcado con las letras “A y B”, copias simples del instrumento poder otorgado a la abogada MIGDALIA MORELLA BAENA CÁRDENAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°36.580, por parte de la ciudadana Ana Fey El Behadli González, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 19.209.035, actuando en su condición de apoderada de los ciudadanos NONITO GONZÁLEZ y MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ, demandantes, por sustitución en toda y cada una de sus partes con reserva del derecho conferido, del poder que le fuera otorgado en fecha 27 de julio de 2021, por ante la Notario de Ourense, Doña María José Rodríguez Tourón, N° 1098 del protocolo, expedido para su apostilla en fecha 24 de mayo de 2023 y protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador Distrito Capital, en fecha 23 de junio de 2023, bajo el N° 23, folio 83 del Tomo 19 del Protocolo de Transcripción del presente año.

2. Marcada con la letra “C”, copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos NONITO GONZÁLEZ y MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ, en su carácter de arrendadores, por una parte y por la otra, los ciudadanos MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES y YAMILE MOUDABBES BRICEÑO, actuando en su propio nombre y en representación de la sociedad mercantil DISTRUBUIDORA MIMI´S C.A., de la cual son presidente y vicepresidente, respectivamente, en su condición de arrendatarios, autenticado por ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 20 de diciembre de 2017, bajo el N° 56, Tomo 393, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria.

3. Marcado con la letra “D”, copia simple del formato de declaración jurada y consignación de documentos y el auto de admisión de la solicitud instaurada por la abogada MIGDALIA MORELLA BAENA CÁRDENAS, por ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial adscrito al Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional.

Admitida la demanda por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de noviembre de 2024, fue ordenada la citación de la parte demandada. En la misma oportunidad, ordenó abrir el cuaderno de medidas, previa consignación por la parte interesada, de los fotostatos requeridos para tal fin.
En fecha 3 de diciembre de 2024, el referido Tribunal decretó medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto de la presente demanda de desalojo. Mediante acta levantada en fecha 10 de diciembre de 2024, el mismo juzgado ordenó la suspensión de la medida preventiva, por cuanto la parte demandada, presentó los recibos de pago demandados. Asimismo, por sentencia interlocutoria de fecha 15 de enero de 2025, resolvió la oposición a la medida interpuesta por la demandada, declarándola con lugar, la cual fue revocada por decisión expedida el 22 de mayo de 2025, por el Tribunal Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas.
Por escrito presentado el 23 de enero de 2025, la parte demandada, debidamente asistida por los abogados Gabriela Nataly Amundarain y Cleyber Eliecer Cabralez Zerpa, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 315.570 y 274.392, respectivamente, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y dio contestación a la demanda instaurada en su contra.
-DE LA OPOSICIÓN DE LA CUESTIÓN PREVIA Y CONTESTACIÓN A LA DEMANDA-
“…PRIMERO
CUESTIONES PREVIAS
De conformidad con lo dispuesto en el ordinal 3° del artículo 346 eiusdem, oponemos la cuestión previa de la ilegitimidad del apoderado o representante del actor, por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, cuestión previa que atañe a los sujetos procesales.
En efecto, dicho ordinal establece: …
…Omissis…
Como puede apreciarse, el ordinal establece tres maneras de causar la ilegitimidad en el apoderado del actor, siendo la primera, la de no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, a la cual nos referimos en el presente asunto.
En este sentido, el artículo 166 ibídem, establece: …
…Omissis…
El artículo 4 de la Ley de Abogados, dispone:…
…Omissis…
Esa capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio es la llamada capacidad de postulación, que corresponde al abogado en el libre ejercicio de la profesión, por tener las condiciones técnicas necesarias para realizar actos procesales con eficacia jurídica. Esta falta de capacidad de postulación es insubsanable, pues resulta imposible adquirirla para el momento que se actúa sin ella.

Ciudadana juez, tal situación es la que se da en este caso, en virtud que la ciudadana Ana Fey El Behadli González, sin ser abogada, actuando como apoderada judicial de los ciudadanos Nonito Eliseo González Puga y María Sira de La Paz Vázquez Rodríguez, otorgó poder a la abogada Migdalia Morella Baena Cárdenas, para que realizara actuaciones judiciales de sus mandantes, cuando carecía de la capacidad de postulación, lo que le impedía realizar actuaciones judiciales válidas.

Situación que no puede ser subsanada, dado que no hay manera de adquirir la capacidad de postulación que no tuvo cuando otorgó dicho poder, resultando en consecuencia nulas todas las actuaciones realizadas en el presente expediente.

Sobre la base de los argumentos que anteceden, solicitamos se declare con lugar la cuestión previa alegada, y en consecuencia, declare inadmisible la demanda incoada por la parte actora y la consecuente nulidad de todas las actuaciones realizadas por las parte actora en el presente asunto.

SEGUNDO
CONTESTACIÓN SOBRE EL MÉRITO

La parte actora, alegó las siguientes causales de desalojo, contenidos en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercio…
…Omissis…
Para el supuesto negado que se declare sin lugar la cuestión previa alegada, procedemos a contestar sobre el mérito del asunto, de acuerdo a lo dispuesto en el
artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, arriba indicado, bajo los argumentos siguientes:

Admitimos como cierto que mediante documento autenticado el 20 de diciembre de 2017, celebramos contrato de arrendamiento sobre el local comercial arriba indicado.

Admitimos como cierto que el contrato de arrendamiento era por un lapso de un (1) año, contado a partir del 01 de octubre de 2016 hasta el 30 de septiembre de 2017, prorrogable por períodos sucesivos de un (1) año cada uno, a menos que con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, alguna de las partes avisare a la otra, por escrito, su voluntad de darlo por terminado.

Negamos, rechazamos y contradecimos que debamos las pensiones de arrendamiento desde el mes de enero de 2018 hasta la fecha (18/11/2024).

Negamos, rechazamos y contradecimos que debamos más de dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes, consecutivos.

Negamos, rechazamos contradecimos que se haya modificado sustancialmente el inmueble, sin la previa autorización de los arrendadores

Negamos, rechazamos y contradecimos que se haya cambiado el uso para el cual fue arrendado.

Negamos, rechazamos y contradecimos que se haya cedido, traspasado y/o subarrendado parcialmente el inmueble

Negamos, rechazamos y contradecimos que se haya incumplido con el pago de los servicios públicos de los que se sirve el inmueble. Negamos que se haya dejado de instalar las lámparas de emergencia, los extintores y red de rociadores, ni que se haya dejado de contratar la póliza de seguros contra incendios y líneas aliadas.
Negamos que se haya dejado de contar con la patente de industria y comercio y con el permiso de Bomberos del municipio.

De la falta de pago de dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

Como primera causal de desalojo, la parte actora alegó la falta de pago de las pensiones de arrendamiento sobre el local comercial arrendado, desde el mes de enero de 2018, hasta la fecha de introducirse la demanda, esto es, el 18 de noviembre de 2024, a razón de doscientos setenta y cinco mil Bolívares (B. 275.000,00), mediante transferencia en la cuenta corriente del Banco Mercantil a favor de los arrendadores.

Sin embargo, en la cláusula 6 del contrato, se estableció que la pensión de arrendamiento se fijó en la suma de novecientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 950.000,00) los dos primeros meses, y a partir de diciembre de 2017, seis millones de Bolívares (Bs. 6.000.000,00), resultando inconsistente ambas cifras, Sin embargo, como se expondrá más adelante, dichas pensiones reclamadas como no
pagadas no resulta ser cierto tal insolvencia.

Ciudadana juez, cabe destacar que en acta levantada el 10 de diciembre de 2024, en la oportunidad de la ejecución de la medida de secuestro dictada en este asunto, expresamente se dejó constancia de lo siguiente:

“...En este estado, este Juzgado le da la palabra a la representación judicial del ciudadano MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES, ut supra identificado, quien expone: consigno en este acto los recibos de pago correspondiente desde el mes de junio de 2017 al mes de marzo de 2018, mes de septiembre de 2018, desde el mes de enero de 2019 al mes de diciembre de 2023 y desde el mes de junio de 2024 al mes de diciembre de 2024, todos inclusive, los cuales se consignan en este acto el cual forman parte en la presente incidencia, es todo...omissis. En este estado, el Tribunal en vista de las exposiciones de ambas partes ordena SUSPENDER la presente medida preventiva de secuestro, dictada en fecha 03 de diciembre de 2024, sobre el local comercial distinguido con cl N° del Nivel 0100 del Sector Comercial del Edificio CENTRUM, ubicado entre las Avenida Abraham Lincoln, Boulevard de Sabana Grande y la calle Borges, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, por cuanto la representación judicial de la parte demandada presento los recibos de pagos, por los cuales fueron demandados. En consecuencia, este Tribunal ordena el cierre del presente acto,...

Reproducimos y hacemos valer el contenido de la referida acta, cursante en el cuaderno de medidas, dado que el juzgador tiene libertad de revisar el material probatorio que se encuentra en el cuaderno de medidas o cualquier otro cuaderno, a los fines de legar a la verdad del presente asunto; pues la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, abandonó el criterio según el cual, la parte que quería hacer valer una prueba que se encontrase en cuadernos separados del mismo expediente, debían ratificarlos para poder obligar al juez valorarlas.
…Omissis…
Además, el principio de la unidad de la prueba, según el cual, el conjunto probatorio del juicio forma una unidad y que, como tal, debe ser examinado y apreciado por el juez, para confrontar las diversas pruebas ... " (Hernando Devis Echandía, Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo I, pág. 117), impone al juzgador la obligación de escudriñar los distintos cuadernos separados del mismo asunto para buscar la verdad y decidir conforme a los valores y principios que impone la Constitución, que ve al proceso como un instrumento para la justicia, como valor fundamental dentro de un Estado de Derecho.

De acuerdo a lo anteriormente expuesto, solicitamos que el Tribunal tome en consideración las pruebas aportadas al momento de la ejecución frustrada de la medida de secuestro, según acta del 10 de diciembre de 2024, cursante en el cuaderno de medidas, relativas al pago de las pensiones de arrendamiento reclamadas por la parte actora y que motivó la suspensión de dicha medida preventiva.

Asimismo, y sobre la base de esos mismos principios ratificamos los escritos de promoción de pruebas y los medios de pruebas con ellos promovidos, de fechas 07 y 14 de enero de 2025, en ese orden.

De la prescripción de las pensiones de arrendamiento.

…Omissis…

En este caso, se alegó la falta de pago de las pensiones de arrendamiento que van desde el mes de enero de 2018 hasta el 18 de noviembre de 2024, oportunidad de introducirse la demanda.

Sin embargo, las pensiones que van desde el mes de enero de 2018 hasta el 18 de enero de 2022 prescribieron, y en consecuencia no pueden ser reclamadas en pago ni exigir los efectos legales derivadas de su alagada falta de pago, que a todo evento negamos, puesto que la prescripción mata ese derecho a requerir el cumplimiento de una obligación prescrita por el transcurso del tiempo sin que el interesado hubiere reclamado oportunamente. Además, se negó adeudarlos y se probó su pago.

En efecto, el articulo 1.9 80 eiusdem, las obligaciones de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, se prescriben por tres años. Por ello, a pesar de haberse aportado las pruebas del pago de las pensiones de arrendamiento reclamadas como insolutas, tenemos que las que van desde el mes de enero de 2018 hasta el 18 de enero de 2022, se extinguieron por prescripción. Respecto a las subsiguientes alegadas como insultas se probaron su pago, y en consecuencia improcedente este alegato como fundamento y causal del desalojo pretendido.

Asimismo, la parte actora alegó la falta de pago de las cuotas de condominio sobre el inmueble arrendado. Sin embargo, consta en el cuaderno de medidas que ratificamos nuevamente en este acto, y que debe revisar este tribunal de acuerdo a la doctrina de la Sala de Casación Civil arriba señalada, escrito de promoción de pruebas en la incidencia de la oposición a la medida de secuestro que se aportó prueba del pago de los gastos de condominio sobre el inmueble arrendado.

En efecto en el punto del referido escrito presentado el 07 de enero de 2025, se indicó: "13.- Enmarcado con letra "M" Solvencia de Condominio del local L1 del Centro Comercial Centrum (objeto de la presente causa) en el cual opera DISTRIBUIDORA MIMI'S C.A ". Con dicho medio de prueba se demostró el pago de los gastos de condominio del inmueble arrendado y en consecuencia no procede la causal de desalojo alegada.

Que se haya efectuado reformas no autorizadas por el arrendador
También alegó la parte actora como causal de desalojo que el arrendatario ha causado reformas sustanciales del inmueble no autorizado por el arrendador, haciendo modificaciones a la descripción del inmueble, según afirmaron

Ciudadana juez, consta en cl contrato de arrendamiento que el inmueble arrendado consta de:

“…local comercial, distinguido con el N° del Nivel 0100 del Sector Comercial del Edificio CENTRUM, ubicado en la Avenida Abraham Linconln, Boulevard de Sabana Grande, y la calle Borges, Parroquia EI Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, con una superficie de 80,65metros cuadrados en la planta baja y 381 metros cuadrados en la Planta Alta o Deposito Auxiliaro Mezzanina, cuyos linderos son los siguientes: PLANTA BAJA: Norte, hall o vestíbulo de entrada del edificio; Sur, locales comerciales Nros, 9 y 2; Este, locales comerciales Nros. 2, 6, 7 y 8; y, Oeste, lindero oeste del edificio: PLANTA ALTA O MEZZANINA: Norte, con fachada norte del edificio: Sur, con local comercial 0100-B; Este, pasillo de circulación y depósito que es o fue de la Zapatería Lawrence; y, Oeste, con el Minicentro33. Dicho inmueble cuenta con dos (2) baños internos, dotados de lavamanos y poceta (sic) de cerámica, con sus respectivas conexiones y griferías. El inmueble cuenta con vidrieras piso o techo que constituyen las fachadas Norte y Este, tanto en la planta baja como en la planta alta, con sus respectivas puertas hechas con cristales con un espesor aproximado de ocho (8)milímetros, fijadas mediante elementos metálicos y rejas de seguridad tipo cadena enrollables, en la parte interior del local, inmediatamente detrás de la vidrieras y puertas; cada planta cuenta con su equipo de aire acondicionado, el de planta baja incluye ductería.

Ciudadana juez, se puede contrastar la constitución del inmueble arrendado según el contrato de arrendamiento antes indicado, con el contenido del acta levantada el 10 de diciembre de 2024, cursante en el cuaderno de medidas que ratificamos una vez más, en cuya descripción se aprecia que el inmueble en que se constituyó, consta exactamente con la descripción antes indicada, por lo que no podemos apreciar que sobre el mismo se hayan efectuado reformas sustanciales al mismo, por lo que tampoco se prueba tal causal de desalojo.

Del cambio del uso del inmueble.
Como tercera causal de desalojo, la parte actora argumentó que el arrendatario cambió el uso del inmueble para el cual fue arrendado, pues en el mismo se vende todo tipo de artículos y accesorios, que hacen ver al inmueble como una quincalla, cuando se arrendó para la venta al mayor o detal de zapatos y accesorios de vestir.

En tal sentido, tenemos que según la cláusula 5.1 del contrato, se estableció que: “Los ARRENDATARIOS podrán utilizar el INMUEBLE única y exclusivamente para la explotación de un negocio de su propiedad, destinado a la venta al mayor y detal de zapatos de accesorios de vestir, así como todo acto licito que tenga relación con el citado ramo".

Ciudadana juez, como podemos apreciar el inmueble arrendado siempre se ha utilizado para desarrollar el ramo comercial para el cual fue arrendado. Más allá de lo expresado textualmente en el contrato, de dejó abierta la posibilidad de la venta de
mercancías afines con el ramo mencionado como accesorios de vestir.

Ciudadana juez, es importante destacar que el señor Nonito Eliseo González Puga y María Sira de La Paz Vázquez Rodríguez, visitaron el local arrendado y vieron la mercancía que en él se vende, sin que dijesen algo al respecto. Esta visita la hicieron en virtud de la firma de contrato de arrendamiento con la sociedad de comercio Distribuidora Gold 2020 Rif J-41 128594-3. Luego, en el año 2019, el señor Nonito Eliseo González Puga, visitó nuevamente el local, sin que dijese algo respecto al uso que se hacía del local arrendado.

Ciudadana Juez, el contrato según lo previsto en el artículo 1.133 del Código Civil, es precisamente, una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transferir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Ciertamente, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, las partes pueden modificar los contratos y adecuarlos a sus intereses, siempre que no afecte el orden público, aquello en que el Estado interviene en resguardo del interés general.

En este caso, tenemos que a pesar que textualmente en el documento contentivo del contrato de arrendamiento se dejó plasmado que el local se usaría para la explotación del negocio de venta al mayor y detal de zapatos y accesorios de vestir y todo acto de licito comercio que tenga que tenga relación con ese ramo, lo cierto es que en el transcurso del tiempo ha consentido tácitamente en que en el mismo se venda otros rubros pero siempre dentro del mismo ramo para el que se contrató.
…Omissis…
Siendo así, las partes mediante sus consentimientos bien expreso o tácito, pueden modificar los contratos y adaptarlos a sus necesidades, siempre que dichos contratos traten de materias de la libre disposición de ellas, es decir. que se trate de materias de índole privada y no en aquellas que interese al orden público.

cesión o subarrendado parcialmente el inmueble arrendado.

Sobre este aspecto, la parte actora alegó que el arrendatario cedió y subarrendó a otras empresas, dado que fueron reemplazadas las paredes originarias de cristal del inmueble para crear cubículos donde funciona PERFUMES FACTORY así como de la empresa DIAMOND GOLD.

La parte actora alegó de manera indistinta la cesión y subarrendamiento del inmueble arrendado, cuando se trata de contratos o figuras jurídicas distintas. No obstante ello, y que ese uso indiscriminado de ambos términos causa indefensión al arrendatario, pues no podemos hacer una defensa adecuada cuando no tenemos certeza de los hechos que se imputan, no consta en el expediente prueba alguna que muestren aún indicio que valorados adecuadamente den a entender la existencia ni dela cesión ni el subarrendamiento del inmueble arrendado.

Ciudadana juez, lejos de existir alguna de las figuras alegadas por la parte actora a los fines de motivar la causal de desaloj0, en el momento en que el tribunal se constituyó en el local comercial arrendado, a los fines de practicar la medida de secuestro, no pudo constatar la existencia de personas distintas a empleados que
trabajan para el arrendatario y luego se dejó constancia de mi presencia como arrendatario del mismo.

Además, en el referido escrito de promoción de pruebas del 07 de enero de 2025, aportado en el cuaderno de medidas, se produjo medio de prueba escrito en el que se demuestra que las empresas Perfumes Factory y Diamond Gold, funcionan en locales distintos al arrendado. En efecto, en dicho escrito se dijo: "Enmarcado con letra " c" imágenes en las cuales se evidencia que las tienda PERFUMES EACTORY y DIAMOND GOLD que está justo al lado de MIMI'S son otro local que no pertenece a los ciudadanos NONITO GONZALEZ PUGA y MARÍA SIRA DE LA PAZ VAZOUEZ DE GONZALEZ tal como consta en el contrato de arrendamiento de acuerdo a los metrajes. Desvirtuando entonces así la supuesta sesión (sic) y traspaso o subarrendamiento del inmueble'".

Siendo así, se concluye que no hay tal cesión ni subarrendamiento del local arrendado y por ello improcedente esta causal de desalojo.

De la falta de pago de los servicios públicos de que se sirve el inmueble, la patente de industria y comercio, permiso de bomberos, póliza de seguros contra incendio.

Como ultima causal de su pretensión de desalojo, la parte actora alegó que el arrendatario ha dejado de pagar los servicios públicos de los que se sirve el inmueble, así como hacer instalar las lámparas emergencia, los extractores necesarios y una Ted de rociadores, equipo de detección de incendio, contratación de póliza de seguros contra incendio y contar con la Patente de industria y Comercio.

En este sentido, tenemos que adjunto al escrito varias veces mencionado del07 de enero de 2025, llevado al cuaderno de medidas, el cual ratificamos, se aportó pruebas del pago de los distintos servicios de que se sirve el inmueble arrendado así
Como del cumplimiento de la perisología necesaria para poder operar comercialmente. Debemos indicar que algunos de estos permisos sólo son del interés
del arrendatario, sin lo cual no hubiere podido desarrollar el objeto comercial para el
cual se arrendó el inmueble, tales como el permiso de Bomberos, la Patente y servicio
de luz eléctrica. No obstante ello, se prueba el pago de dichos servicios con los medios de pruebas siguientes:

12.- Enmarcado con letra L Permiso de bomberos otorgado a DISTRIBUIDORA MIMI'S C.A.

13- Enmarcado con letra "M" Solvencia de Condominio del local L1 del Centro Comercial Centrum (objeto de la presente causa) en el cual opera DISTRIBUIDORA MIMI'S C.A.

15- Enmarcado con letra N" POLIZA DE SEGURO del local L1 del Centro Comercial Centrum (objeto de la presente causa) en el cual opera DISTRIBUIDORA MIMI'S C.A.

16.- Enmarcado con letra "0" PATENTE del local L1 del Centro Comercial Centrum (objeto de la presente causa) en el cual opera DISTRIBUIDORAMIMI'S C.A.

17.- Enmarcado con letra "p" Pago de Luz del local L1 del Centro Comercial Centrumn (objeto de la presente causa) en el cual opera DISTRIBUIDORAMIMI'SC.A.

Sobre la base de los argumentos que anteceden, solicitamos se declare con lugar la cuestión previa alegada, y en consecuencia, declare inadmisible la demanda incoada por la parte actora y la consecuente nulidad de todas las actuaciones realizadas por las parte actora en el presente asunto…”.

En fecha 4 de febrero de 2025, la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito, mediante el cual rechazó las cuestiones previas opuestas por su contraparte.
Mediante sentencia dictada el 20 de febrero de 2025, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada. Dicha decisión fue objeto de aclaratoria por decisión de fecha 27 de febrero de 2025, previa solicitud por la parte demandante a través de diligencia de fecha 24 de febrero de 2025.
Por acta levantada el 17 de marzo de 2025, el tribunal de cognición dejó sentada la materialización de la audiencia preliminar.
En fecha 19 de marzo de 2025, la parte demandada ratificó los medios probatorios cursantes en el cuaderno de medidas.
Mediante sentencia interlocutoria fechada 20 de marzo de 2025, el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fijó los hechos controvertidos.
Abierta ope legis, la causa a pruebas, en fechas 24 y 28 de marzo de 2025, esta última ratificada por escrito consignado el 31 de marzo de 2025, las partes, tanto demandante como demandada, respectivamente, presentaron sus escritos de pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha 23 de abril de 2025, por no ser manifiestamente ilegal e impertinentes.
Por acta levantada el 28 de julio de 2025, el juzgado de conocimiento dejó sentada la materialización del audiencia o debate oral.
Mediante decisión de fecha 11 de agosto de 2025, el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró IMPROCEDENTE la PRESCRIPCIÓN DE LAS PENSIONES DE ARRENDMAIENTOS y SIN LUGAR la demandada que por desalojo incoaran los ciudadanos NONITO ELISEO GONZÁLEZ PUGA y MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ, en contra de los ciudadanos MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES y YAMILE MOUDABBES BRICEÑO y la sociedad mercantil DISTRIBUIDA MIMI´S, C.A, en los términos siguientes:
“…La disposición supra transcrita, preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a Suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez, que sin esta demostración, la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo, carga considerada Como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio.

Siendo así conforme a lo previsto en los Artículos 506 del Código de procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, la parte demandante tenían la carga de demostrar la falta de pago de los Cánones de arrendamientos, así los deterioros y el sub arrendamiento o cesión del contrato, como los alegatos planteados, y siendo que de autos no quedó demostrado la pretensión de la parte actora, este Tribunal considera que siendo que se trata de un contrato de tracto sucesivo, el cual se asumen particular relevancia el cumplimiento periódico de las obligaciones y tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar SIN LUGAR LA DEMANDA de desalojo opuesta, ya que a misma no encuadró en el dispositivo contenido en el literal "A,C, D, F, I” del Artículo 40 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que quedó demostrado a las actas procesales que el inquilino no estuvo incurso en incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, ya que nada demostró en contrario en las actas procesales, y así quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a las pretensiones deducidas y según el ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo determina este Tribunal. ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA
Por los motivos precedentemente expuestos, este Tribunal Décimo Cuarto De Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente decisión:

PRIMERO: Se declara IMPROCEDENTE la PRESCRIPCIÓN DE LAS PENSIONES de arredramiento, por (sic) en la demanda no se pretende el pago de las pensiones de arredramiento insolutas.

SEGUNDA: Sin Lugar la demanda incoada por desalojo por los ciudadanos NONITO GONZALEZ Y MARIA SIRA DE LA PAZ VAZQUEZ DE GONZALEZ, contra los ciudadanos MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES Y YAMILE MOUDABBES BRICENO, en propios nombres y en su carácter de presidente y vicepresidente de la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA MIMI'S, C.A., todos identificados en el presente proceso, por cuanto no quedaron probadas las causales alegadas conforme el artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza De Ley de Arredramiento Inmobiliario para el Uso Comercial…”

Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado resuelta la controversia.
En virtud de la apelación efectuada por la representación judicial de la parte actora, corresponde a este Juzgador, analizar la justeza de dicha decisión.

III
DE LA COMPETENCIA

Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera oportuno este Juzgador, pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del presente asunto.
En este orden de ideas, y conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, así como de la interpretación de ésta, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, donde se expresó:
“...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito,
cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...
”....Omissis...
De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio.
En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela...”
Asimismo, la aludida sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Resolución Nº 2018-0013, modificó Se modifican a nivel nacional, las
competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo, según corresponda, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipio y Ejecutores de Medidas, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de Quince mil unidades tributarias (15.000 U.T.).
b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda los Quince Mil Un unidades tributarias (15.001 U.T.).. (Negrita de este tribunal).

De conformidad con lo anterior, observa ésta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta ésta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Así se declara.

IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
-PUNTOS PREVIOS-

Determinada la competencia, este Juzgado Superior pasa a establecer el orden decisorio a seguir. Así, en primer lugar, se procederá a realizar las consideraciones respectivas sobre la falta de aplicación del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil y sobre el presunto vicio de suposición falsa o falso supuesto, para luego, decidir sobre el vicio de inmotivación en el cual esta incursa supuestamente, la decisión proferida, y finalmente, si dicha defensa fuera desechada, se analizará sobre la prescripción de los cánones de arrendamiento argüidos como insolutos,

PUNTO PREVIO I
-DE LA FALTA DE APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 865 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL Y DEL VICIO DE SUPOSICIÓN FALSA-

Arguye la apoderada judicial de la parte accionante en su escrito de informes, que uno delos errores que se presenta en la decisión recurrida, es la violación de la ley por la falta de aplicación correcta del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala que en la oportunidad de la contestación, la parte demandada deberá expresar todas aquellas defensas previas y de fondo que considere conveniente; así como, presentar conjuntamente con su escrito, toda prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral; y, el último aparte de dicha norma dispone una sanción procesal, en caso de que el demandado no cumpliere con su obligación de aportar la lista de los testigos y las documentales, éstas no podrán admitírsele luego; salvo se trate de documentos públicos, que haya indicado la oficina donde se encuentran o que dichas pruebas versen sobre hechos sobrevenidos en el proceso.
Que la parte demandada en su escrito de contestación trajo argumentos de hecho, pretendiendo efectuar un traslado de las pruebas, que son objeto de debate del incidente cautelar. Que bajo el argumento de unidad del proceso, pretende hacer valer los medios probatorios que produjo en el incidente cautelar, que como es ampliamente conocido por los justiciables y órganos jurisdiccionales del Estado, goza de autonomía e independencia, no solo por el hecho de que su sustanciación no se compagina con el procedimiento a seguir en el juicio ordinario, sino que su resolución no tiene estrecha relación con el juicio principal.
Que si bien el procedimiento cautelar resulta accesorio del principal, esto no quiere decir, que los elementos probatorios que se produzcan en él, produzcan efectos en el juicio principal, ya que, a su decir, dada su autonomía e independencia procedimental, ese carácter accesorio, lo es sólo con respecto a que su subsistencia, depende de la suerte final a la que se arribe en el juicio de fondo. Por tanto, las pruebas promovidas en ambos procedimientos no guardan relación de identidad suficiente con respecto a los hechos que se discuten en ambos. Que al no ser producidas las pruebas documentales en las que se pretende fundamentar la excepción, conjuntamente con la contestación de la demanda, bajo el falaz argumento de que fueron producidas en el expediente cautelar y que forman parte del proceso, por ser un cuaderno aparte del expediente, mal pudiesen admitirse tales pruebas, cuando éstas no fueron aportadas con la contestación.
Que al no haberse producido en la demandada, ningún otro medio probatorio conjuntamente con su contestación, mal pueden admitirse pruebas nuevas durante el controvertido, incurriendo en el supuesto de hecho establecido en el último aparte del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, el juzgado a quo debió desechar las pruebas y al no hacerlo, incurrió en el vicio por falta de aplicación del mencionado artículo.
De igual forma arguyó, que el juzgado a quo incurrió en otro error al partir de un falso supuesto y señalar que los pagos no pueden imputarse como extemporáneos ya que los mismos podían ser cancelados con apego a las disposiciones establecidas en la gaceta oficial de emergencia sanitaria y prohibición de cobro de alquileres de vivienda y locales comerciales en época de pandemia, cuando lo cierto es, que el lapso establecido en el Decreto número 4.577 publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 21.101, de fecha 7 de abril de 2025, feneció en el mes de octubre de 2021, debiendo los arrendatarios, llegar a un acuerdo con su arrendador o arrendadores, situación que no ocurrió en el caso de autos y adicional, el arrendatario para enervar la falta de pago, acompaña una factura fechada el día 5 de mayo de 2023, la cual fue desconocida al no emanar de sus representados, para hacer valer los pagos de octubre a diciembre de 2019 y los años 2020 al 2023, lo que significa que transcurrió más de un año y sin que los hubieran impugnado, de igual forma, esos pagos por los que pretende la parte accionada, enervar la presente acción, debieron declararse extemporáneos, además de no corresponder con el pago de los cánones de arrendamiento.
Que asimismo, el tribunal de cognición incurre en suposición falsa por la desnaturalización o desviación intelectual del contenido de la cláusula quinta (5) del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, al copiar parcialmente la misma y con lo que desnaturaliza la intención de las partes.
Que en la mencionada clausula quinta (5), se dispuso que los arrendatarios podrían utilizar el inmueble, única y exclusivamente, para la explotación de su negocio, destinado a la venta al mayor y detal de zapatos, accesorios de vestir, así como todo acto licito que tuviese relación con el citado ramo, no pudiendo los arrendatarios cambiar la clase o ramo del negocio convenido, sin previa y expresa autorización de los arrendadores dada por escrito, debiendo entregar a los arrendadores copias de todos los permisos y autorizaciones para la explotación de los actos de comercio estipulados.
Que a través de la prueba de inspección judicial promovida, pudo demostrar que la parte demandada destinó el inmueble no solo para lo convenido en el contrato, sino que se relaciona con venta de disfraces, accesorios, de teléfonos, ventas e piñatas, juguetes, venta de peluches, globos, venta de conjuntos para niños y niñas; lo que trae como consecuencia, según sus dichos, que al afirmar el juez de instancia, que podía ser utilizado para cualquier acto ilícito, estableció un hecho positivo y concreto, resultando de tal afirmación, un error de percepción que compromete su decisión y la hace nula conforme a nuestro ordenamiento jurídico interno, solicitando así sea declarado.
Ante tal situación, debe destacarse que el vicio denominado como falta aplicación, ocurre estrictamente cuando el juzgador se niega a aplicar una norma vigente a una relación jurídica que está bajo su conocimiento y que debió utilizar, por lo que, impide la materialización de las consecuencias jurídicas que dicha norma pudiese acarrear, en virtud de su falta de aplicación. En tanto que, se está ante un falso supuesto o suposición falsa, cuando una decisión judicial se basa en unas premisas de hecho o de derecho que son incorrectas, inexistentes o mal aplicadas; de ahí, que la jurisprudencia clasifica este vicio en falso supuesto de hecho y falso supuesto de derecho. Éste, se concreta debido a un error de interpretación o un error facti in iudicando de hecho, cometido por el juez al fijar los hechos que resultaron demostrados en el proceso.
Al hilo con lo indicado, observa quien suscribe que los alegatos esgrimidos por la apoderada judicial de la parte actora, en efecto están orientados a que, en la sentencia proferida por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, existe una falta de aplicación del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil y que, además hay un falso supuesto, tal y como se estableció previamente. Sobre este particular, se debe indicar que los vicios delatados se refieren a los casos recurribles sólo en casación, en el cual, el recurrente debe señalar detalladamente; en el caso de falta de aplicación, cual norma se dejó de aplicar y porque; además, de las consecuencias que la misma trajo a la litis planteada, mientras que, en lo que respecta a la suposición falsa, le es dable destacar cuales son los verdades hechos y las resultas de las probanzas consignadas y que en nada se ajustan a las establecidas por el sentenciador. Así pues, siendo que este Tribunal, aun tratándose de un Superior, sigue siendo de instancia, no le está dado conocer y decidir lo conducente, toda vez que no se está en presencia de un recurso extraordinario de casación, sino en un recurso ordinario de apelación, razón por la cual, resulta forzoso para esta Alzada, declarar IMPROCEDENTE los alegatos formulados. Así se declara.

PUNTO PREVIO II
-DEL VICIO DE INMOTIVACIÓN-

Asimismo, argumentó la parte accionante, que el tribunal de instancia incurrió en el vicio de inmotivación, al tener como válidos los documentos producidos por la parte demandada, aun cuando hizo oposición por emanar de terceros, con una nueva promoción de los mismos. Que si bien fueron desconocidos e impugnados, tales documentos están sujetos a ratificación por la persona de quien emanan. Lo que a todas luces no ocurrió en el caso de autos, por lo que, mal pudiera considerarse como documentos privados reconocidos a la luz del artículo 1363 del Código Civil; ya que, no se pueden aceptar como válidos los documentos que no emanan de dicha parte y menos, entender que éstos denoten cumplimiento alguno de la parte demandada, de su obligación principal de pagar las pensiones locativas indicadas en el escrito libelar como insolutas, aunado a ello, alega que la parte demandada, en el procedimiento administrativo, durante la celebración de la primera audiencia de conciliación en fecha 18 de diciembre de 2024, reconoció expresamente adeudar las pensiones locativas desde el año 20018, manifestando a su vez, querer llegar a un acuerdo, lo que demuestra que se encontraba insolvente, confesión que no fue tomada en cuenta por el tribunal de instancia al momento de dictar su fallo, incurriendo así, en el vicio de inmotivación, lo que hace nula la sentencia recurrida.
Que adicionalmente, el referido juzgado a quo no emitió pronunciamiento con respecto al alegato del incumplimiento de contratar la póliza de seguros, instalar una red de rociadores contra incendios; así como, de los extintores que adecuasen el inmueble para uso comercial, tal y como fue arrendado, conforme lo dispuesto en el literal “C”, del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sino que se limitó a valorar la documental que denominó la parte accionante como póliza y un recibo de pago, los cuales fueron desconocidos, por cuanto no emanan de ella, sino de un tercero y que en vista de tratarse de un tercero, la parte demandada debió promover la prueba de testigo para ratificarla, lo cual no hizo, por lo tanto, el juzgado de instancia no debió darle el valor, ni apreciarla, incurriendo así, en el vicio de inmotivación, por no decidir conforme a lo alegado y probado en autos.
Ahora bien, en términos genéricos, la motivación de las decisiones judiciales es un componente esencial del debido proceso y la misma, materializa el derecho fundamental a una tutela judicial efectiva. De ahí, que sólo pueden ser consideradas válidas, aquellas decisiones fundamentadas en juicios, criterios o razones claramente identificables y que por estas características, puedan examinarse desde una perspectiva externa, es decir, que sea posible para el interesado conocer las razones que consideró el juez para dictar la sentencia, de modo que pueda establecerse, en cuáles términos o condiciones ha sido reconocido o protegido el derecho o interés debatido, y si fuere el caso, el justiciable tiene la posibilidad de ejercer los medios de impugnación, que el legislador pone a su alcance, con fundamento en esas razones expuestas por el juzgador.
Así, cuando el Jurisdicente no cumple con el requisito de expresar los motivos de hecho y de derecho que sustenta su sentencia, la misma resulta incursa en el vicio de inmotivación, lo que genera ineludiblemente su absoluta e irrevocable nulidad, conforme a lo establecido en los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, que establecen:
Artículo 243: “…Toda sentencia debe contener:
1º La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2º La indicación de las partes y de sus apoderados.
3º Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4º Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6º La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión...”.

Artículo 244: “… Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita…”. (Énfasis de esta alzada).

Sobre el tema, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia proferida el día 23 de enero de 2012, expediente 2011-000515, dejó sentado que:
“…Los requisitos intrínsecos que debe contener toda sentencia indicados en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, son de estricto orden público y entre ellos el ordinal 4°) del mencionado artículo señala: “… 4°.-Los motivos de hecho y de derecho de la decisión…”

Que ordena que la sentencia deba contener los motivos de hecho y de derecho en que se apoya, ello con la finalidad de garantizar al justiciable que no se dictaran fallos arbitrarios.

La motivación en la sentencia conlleva a la establecer con certeza la justificación de lo ordenado en ella.

Ha sido jurisprudencia consolidada y constante de este Alto Tribunal, que el vicio de inmotivación existe, cuando la sentencia carece totalmente de fundamentos, pues no debe confundirse la escasez o exigüidad de la motivación, con la falta de motivos, que es lo que da lugar al recurso de casación.

Hay falta absoluta de fundamentos, cuando los motivos del fallo, por ser impertinentes o contradictorios, o integralmente vagos e inocuos, no le proporcionan apoyo alguno al dispositivo de la sentencia, que es la finalidad esencial de la motivación. Es clásica la doctrina de la Sala, que dice: ‘Tampoco se viola el artículo 162 del Código de Procedimiento Civil, porque en el auto no falta ninguno de los requisitos que este precepto exige en las sentencias o decisiones. El que más se acerca al defecto denunciado, es el requisito de la mención de los fundamentos en que se apoya, y no puede decirse que una decisión carece de tales fundamentos cuando sólo resultan inexactos o errados. Se necesitaría que se tratara de una carencia absoluta de fundamentos, ya que, según doctrina y jurisprudencia corriente, bastará que uno al menos, fuese bastante a sostener la parte dispositiva para que no resulte violado el artículo 162’ (Sentencia. De fecha 6-5-39. M. 1940. Tomo II. Pág. 136).

Sobre la falta de motivación del fallo, vicio delatado en el sub iudice, la Sala en decisión N° 167 del 14/4/11, expediente 10-621en el caso de Giuseppe Trimarchi Brancato y otra contra José Esteban Fontiveros Silva y otra con ponencia del Magistrado quien con tal carácter suscribe esta, se ratificó:
“…La estructuración de la sentencia debe cumplir con una serie de requisitos que exhiben el carácter de orden público y que se encuentran contenidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, entre ellos, el ordinal 4°) del señalado artículo preceptúa que la sentencia debe expresar los motivos de hecho y de derecho que presten apoyo a su dispositivo, ya que si no consta la motivación sobre la cuestión de hecho como la de derecho, se inficionaría el fallo de inmotivación.
Ahora bien, el vicio de inmotivación puede producirse de tres maneras: a) Se omite todo razonamiento de hecho o de derecho; b) Las razones del juzgador no tienen relación con el asunto decidido; c) Los motivos se destruyen unos a otros por contradicciones graves e insubsanables, o son motivos tan vagos o absurdos, que impiden conocer el criterio seguido para decidir…”

Por su parte, la Sala Constitucional en decisión N° 33, del 30 de enero de 2009, Exp. N° 08-220, en el caso de Hielo Manolo, C.A., con respecto al preindicado requisito de la sentencia, señala:
“…Esta Sala Constitucional ha señalado, respecto a la motivación del acto jurisdiccional, lo siguiente:
Aunque no lo dice expresamente el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, es de la esencia de dicha norma, que todo fallo debe ser motivado, de manera que las partes conozcan los motivos de la absolución o de la condena, del por qué se declara con o sin lugar una demanda. Solo así, puede calificarse el error judicial a que se refiere el numeral 8 del citado artículo 49; sólo así, puede tener lugar el acto de juzgamiento, el cual corresponde a los jueces, según el numeral 4 del mismo artículo; sólo así, puede determinarse si a la persona se le sanciona por actos u omisiones, como lo establece el numeral 6 del mencionado artículo; y es más, todo acto de juzgamiento, a juicio de esta Sala, debe contener una motivación, que es la que caracteriza el juzgar. Es la falta de motivación de la sentencia, en criterio de esta Sala, un vicio que afecta el orden público, ya que todo el sistema de responsabilidad civil de los jueces no podría aplicarse y la cosa juzgada no se conocería como se obtuvo, y principios rectores como el de congruencia y de la defensa se minimizarían, por lo cual surgiría un caos social.
Fallos judiciales sin juzgamientos (motivación) atentan contra el orden público, y siendo éste el vicio que se denuncia en la solicitud de amparo, considera la Sala, que debe examinar la sentencia para calificar si realmente hay falta de motivación. (s.S.C. n.° 150/2000, caso: José Gustavo Di Mase Urbaneja)...”(Resaltado y subrayado del texto transcrito).

La motivación en la sentencia conlleva, entonces, a establecer con certeza la justificación de lo ordenado en ella, por lo que el vicio de inmotivación existe, cuando la decisión carece totalmente de fundamentos sin permitir, en consecuencia, que se entienda el porqué de lo prescrito y no debe confundirse la escasez o exigüidad de la motivación, con la falta de motivos, que es la infracción que da lugar al recurso de casación…”

De igual manera, la misma Sala, a través de sentencia dictada el 9 de mayo de 2013, expediente Nro. 2012-000744, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, expediente número 2012-000744, caso sociedad mercantil Conelbhen S.A., contra el ciudadano Cesar Enrique Díaz Peinado, ratificó el criterio asentado, de cuándo debe considerarse la existencia del vicio de inmotivación en una decisión, en la forma siguiente:
“…En reiteradas oportunidades este alto tribunal ha señalado que la motivación es el señalamiento de las diversas razones y argumentaciones que el juzgador ha tenido en cuenta para llegar a la conclusión que configurará la parte dispositiva de la sentencia.
El requisito de motivación, contenido en el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil impone al juez el deber de expresar en su sentencia los motivos de hecho y de derecho de la decisión, mediante el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que los demuestran (motivos de hecho) y la aplicación de los preceptos normativos y doctrinarios a los mismos (motivos de derecho). La finalidad de esta exigencia es, además de garantizar a las partes el conocimiento del razonamiento jurídico seguido por el juez para establecer su dispositivo, permitir el control posterior de lo decidido.
La labor del juez para establecer los motivos de hecho de una decisión comienza con la determinación de los sucesos controvertidos en virtud de lo alegado tanto en el libelo de la demanda como en la contestación, y su correlación con las pruebas producidas en juicio las cuales han sido previamente examinadas y valoradas conforme a las reglas legales…”

Conforme a los criterios jurisprudenciales previamente transcritos, el vicio aquí delatado se produce incuestionablemente, si existe en el contenido del fallo recurrido, alguna de estas tres situaciones, a saber: i) que el juez omita todo razonamiento de hecho o de derecho ii)que las razones del juzgador no tengan relación con el asunto decidido, y/o iii)que los motivos establecidos por el juez se destruyan uno a los otros por contradicciones graves e insubsanables, o los motivos son tan vagos o absurdos, que impidan conocer el criterio seguido para decidir. Sin embargo, no debe confundirse la escasez o exigüidad de la motivación, con la falta de motivos, que es realmente cuando una decisión esta incursa en el referido vicio de inmotivación, lo que trae como consecuencia ineludible, su nulidad.
Ante tal situación, observa este Sentenciador, que la decisión objeto de revisión, se trata de una sentencia definitiva, a través de la cual, el juzgado de conocimiento resolvió la litis planteada. En ese sentido, al realizar un análisis pormenorizado del contenido de la sentencia recurrida, quien aquí suscribe, pudo constatar que el juzgado de cognición plantó su motivación, que más allá de ser o no ajustada a derecho, tiene una estrecha relación con lo alegado por los demandantes en su escrito libelar y lo argumentado por la parte demandada, en la contestación, además de las pruebas promovidas por ambas partes, las cuales fueron analizadas y valoradas de acuerdo a su consideración, no observando este Juzgador de Alzada, que los motivos establecidos por el juez de instancia, en la decisión, se destruyan unos a los otros por contradicciones graves e insubsanables o que son tan vagos o absurdos, que hayan impedido conocer a la parte interesada, el criterio seguido para su decisión, pues de forma precisa y clara, estableció los motivos que sustentan el pronunciamiento esgrimido, independientemente de que el mismo haya sido o no ajustado a derecho, como se indicó con anterioridad; por tanto, al no constar la verificación de alguna de las condiciones establecidas por la jurisprudencia para establecer que la sentencia hoy recurrida este incursa en el vicio denunciado, este Juzgado Superior debe forzosamente declararlo IMPROCEDENTE. Así se decide.

PUNTO PREVIO III
-PRESCRIPCIÓN DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO-
En el lapso de contestación a la pretensión, la parte demandada alega que la accionante destacó la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, que van desde el mes de enero de 2018 hasta el 18 de noviembre de 2024, pero que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.952 del Código Civil, los cánones que van desde enero de 2018 hasta el 18 de enero de 2022, prescribieron, y que en consecuencia no pueden ser reclamadas en pago, ni exigir los efectos legales derivados de su alegada falta de pago, ya que la prescripción hace fenecer ese derecho de requerir el cumplimiento de una obligación prescrita por el trascurso del tiempo, sin que el interesado la hubiere reclamado oportunamente.
Que de acuerdo al artículo 1.980 eiusdem, las obligaciones de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, se prescriben por tres años. Que por ello, a pesar de haber consignado las pruebas del pago de las pensiones de arrendamiento reclamadas como insolutas, las que van desde el mes de enero de 2018 hasta el 18 de enero de 2022, se extinguieron por prescripción.
Ante esa defensa, la parte demandante mediante escrito de fecha 4 de febrero de 2025, adujo la existencia del Decreto Nº 4.160, de Estado de Alarma, dictado por el Ejecutivo Nacional, en fecha 13 de marzo de 2020, publicado en la Gaceta Oficial Nº 6.519 Extraordinario, de la misma fecha, el cual, fue objeto de ratificación, tanto por la Asamblea Nacional, como por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, lo que, a su decir, legitimó más su fuerza y vigor.
Que en acatamiento a ese decreto de estado de alarma, el Ministerio del Poder Popular para el Comercio Interior y la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos, no eximió el pago de pensiones de arrendamiento a aquellos arrendatarios de inmuebles de uso comercial; pero si estableció ciertas directrices que debían seguir los arrendadores y arrendatarios, con la finalidad de que estos últimos cumpliesen con su obligación de pago de las pensiones locativas; y, en todo caso, de no efectuarse el pago conforme fue establecido por las partes en el contrato, determinó que una vez superadas las circunstancias que llevaron al Estado de Alarma, los contratantes debían llegar a un acuerdo con la finalidad de solventar el déficit de dicho pago.
Asimismo arguyó, que el hecho de haberse producido en el país un Estado de Alarma sanitaria con motivo de la pandemia por Covid-19, decretado por el Ejecutivo Nacional, si bien no eximió a los arrendatarios del cumplimiento de su obligación del pago de las pensiones de arrendamiento, les permitió dejar de efectuar el pago durante el tiempo excepcional pandémico o efectuar pagos parciales, lo cual, no solo benefició a la parte demandada, sino que la justificó para no pagar los cánones de arrendamiento; pero que eso no quiere decir, que una vez superado dicho estado de alarma, no debió efectuarse el pago, por lo cual, mal podría considerarse a los efectos liberatorios la prescripción alegada, puesto que dicho lapso no debe ser computado a los efectos de los tres años que establece el artículo 1.980 del código civil.
Que en la presente demanda, no exige el pago de las pensiones de arrendamiento; al contrario lo que pretende, en razón de dicha falta de pago, es el desalojo del local comercial dado en arrendamiento, pues no exige el cumplimiento contractual; por el contrario, es el incumplimiento de la demanda, lo que la faculta para pretender el desalojo. Que el pago de las pensiones de arrendamiento, no forma parte de lo pretendido en el presente asunto.
Así las cosas, se tiene que el artículo 1.952 del Código Civil, define la prescripción como: “…un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el transcurso del tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la ley.”. De este concepto, se desprende que la Ley, le da un tratamiento unitario a la prescripción, debido a su dualidad, -adquisitiva y prescripción extintiva-, toda vez que, las consecuencias que se generan por una u otra, son disimiles; en la primera se adquiere un derecho, en la segunda, un derecho fenece. Este tipo de prescripción es la que comúnmente se conoce, como la ordinaria. No obstante, existe otro tipo de prescripciones que son las denominadas como breves, presuntivas o impropias, cuya naturaleza jurídica es diferente a la prescripción extintiva ordinaria, en el sentido de que en la prescripción breve, se presume que la obligación ha sido extinguida por el pago, debido a la costumbre de exigir la satisfacción de estas deudas con prontitud.
De tal modo, que la finalidad de este tipo de institución jurídica es evitar que la negligencia o el propósito del acreedor en aumenten la deuda y haga más gravosa la situación del deudor, especialmente en obligaciones que se pagan por años o plazos periódicos más cortos.
Al respecto, el autor José Melich Orsini, en su obra La Prescripción Extintiva y la Caducidad, Caracas, 2002, pág.71, estableció que:
“…el fundamento de esta prescripción breve de tres (3) años viene dada por la costumbre de exigir la satisfacción al vencimiento sin conceder larga mora, puntualizando: El fin que predomina en el dispositivo es impedir la ruina del deudor, que la excesiva tolerancia del acreedor, inesperada a veces con un malicioso propósito, siempre culpable y que con frecuencia produciría la superación del capital en el breve transcurso de años; por las anualidades acumulándose una sobre otras, especialmente si las deudas son préstamos con fuertes intereses…”

Dicha prescripción denominada breve, presuntivas o impropias, está contenida en el artículo 1.980 del Código Civil, el cual dispone:
“Se prescribe por tres años, la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos”

De acuerdo a esa norma, son específicos los casos a los que le es aplicable ese tipo de prescripción, destacándose la obligación de pagar los atrasos del precio de los cánones de arrendamiento.
Ahora bien, denota quien suscribe que las pensiones alegadas como prescritas son las que van desde enero de 2018 hasta el 18 de enero de 2022. Sin embargo, como bien señala la parte demandante, en el año 2020, específicamente el 23 de marzo de 2020, el Ejecutivo Nacional, emitió el Decreto Nº 4.160, el cual fue prorrogado por el Decreto Nº 4.279, de fecha 2 de septiembre de 2020 y por el Decreto Nº 4.577, de fecha 7 de abril de 2021, debido a la emergencia sanitaria producida por la pandemia por Covid-19, donde suspendió del pago de las pensiones de arrendamiento, paralizándose de esa forma, el cumplimiento de las obligaciones que regían a las relaciones arrendaticias, que para el momento existían y estableciendo la prohibición de desalojo, por el lapso de vigencia de los mencionados decretos. Tal situación, se mantuvo hasta finales del año 2021 y principios del año 2022, donde poco a poco se reanudaron las condiciones normales y donde los arrendadores y arrendatarios debían mediante acuerdos, fijar nuevas condiciones para el pago de los cánones adeudados.
En ese contexto, y de acuerdo a lo argüido por la parte demandante, el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento por la parte demandada, presuntamente, inició en enero de 2018, fecha a partir de la cual, empezaría a computarse el lapso de tres años, correspondiente a la prescripción breve; no obstante, el mismo quedó suspendido, por el tiempo que duraron los decretos de emergencia sanitaria, hasta que se reiniciaron las condiciones normales de vida, presumiéndose la materialización de esa la “normalidad” a mediados del año 2022 y siendo que las pensiones consideradas prescritas por la demandada, algunas se encuentran dentro del tiempo de suspensión de los pagos, resultando inadmisible que este Juzgador decretar la prescripción breve de unos cánones de arrendamiento cuya exigencia de pago, estuvo suspendida por mandato, aunado al hecho de que, el lapso para la prescripción breve no se verificó, ya que, desde enero de 2018, hasta enero de 2020, transcurrieron dos años, y una vez reanudada las actividades, la parte demandante instauró su pretensión, por lo que, la continuidad de cómputo para la prescripción fue interrumpida civilmente, como lo dispone el artículo 1.969 del Código Civil; en consecuencia, quien aquí suscribe declara IMPROCEDENTE, la prescripción argüida. Así se decide.

DE LAS PRUEBAS

La prueba, en Derecho, es todo motivo o razón aportado al proceso por los medios y procedimientos aceptados en la ley para llevarle al juez al convencimiento de la certeza de los hechos discutidos en un proceso; conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagradas en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, según las cuales las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Considera este Juzgador oportuno señalar, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó el siguiente criterio:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendofit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
Para mayor abundamiento, se trae a colación la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 16 de diciembre de 2009, dictada en el Expediente Número 2009-000430, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, la cual versa sobre las pruebas:
“…Al efecto, la Sala observa de la lectura del artículo 1.354 del Código Civil, y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, denunciados por el formalizante como infringidos por el vicio de errónea interpretación, respectivamente establecen lo siguiente:
“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
(omisis)
La prueba constituye la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama. Lo que debe probarse son los hechos y no el derecho, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular.
Por otra parte, como principio general corresponde probar al que ha sostenido una proposición contraria al estado normal u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida.
La carga de la prueba corresponde a quien afirme hechos que configuren su pretensión o a quien lo contradiga alegando nuevos hechos.
En este sentido, la accionante señaló en su libelo de demanda que:
“Además de la indemnización por la responsabilidad objetiva de la aerolínea, la misma debía reparar los daños morales causados por un hecho ilícito, consistente en la negligencia en el mantenimiento de la nave, al no cumplir con la revisión de los equipos y concretamente en el mantenimiento de la bomba de carga del bote de salvavidas”.
Como puede apreciarse, le corresponde entonces a la parte demandante demostrar todo lo que ha afirmado en su libelo de demanda. Así se decide.
Es imperativo destacar, que si el demandante sienta como base de su demanda la afirmación de un hecho, está obligado (interesado) en suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda no resulta fundada y el juez no puede aceptar demandas infundadas.
En lo que respecta a la pretensión del demandante de que el “hecho invocado es un hecho negativo indefinido”, este juzgado disiente de esa apreciación pues lo considera un hecho afirmativo definido que muy bien puede probarse por los medios de pruebas establecidos por nuestro ordenamiento jurídico positivo. Y en cuanto a su estimación de “que los hechos negativos no son carga para el que lo invoca”, también disiente este juzgador de tal afirmación. (Resaltado del Tribunal).
(0misis)
Ahora bien, el problema de la alegación del hecho negativo es diferente. En general tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. El hecho negativo debe probarse por quien lo alega como presupuesto de la norma invocada como fundamento de su pretensión, defensa o excepción. La naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba, como bien lo señala el jurista Rafael Pina, en su obra “La Prueba Civil”. Editorial Porrúa. México. 1995. Página 263 y siguientes. Así se decide...”.
De la precedente transcripción de la sentencia recurrida, esta Sala observa, que el juez de segunda instancia manifestó que, en relación a la distribución de la carga de la prueba, quien afirma un hecho debe probarlo, y con respecto al hecho negativo considera que tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. Sin embargo, en criterio de la recurrida, el alegato negativo debe probarse por quien lo invoca como fundamento de su pretensión, defensa o excepción, y agrega además, que la naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba…” (Resaltado del Tribunal)

De manera pues, que el principio de la carga probatoria contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos indican los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le corresponde la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit, non qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que al demandado puede corresponder la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos, le corresponde a él la prueba de tales hechos.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, en toda demanda o excepción, quien afirma o niega un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del mismo, toda vez, que sin ésta demostración, la demanda o la excepción resulta infundada.
Además, el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, dispone que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe ”(Fin de la cita textual).

Conforme a la norma citada, el Juez debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad, tomando en cuenta los alegatos de las partes; así como, las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto en sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, en opinión de quien suscribe, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración, los hechos alegados; así como, los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso, cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 ejusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada, dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en los artículos antes citados, razón por la cual, se procede al análisis del material probatorio cursante a los autos.

-DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO-

De la parte actora
Con el libelo de la demanda
1. Marcado con las letras “A y B”, copias simples del instrumento poder otorgado a la abogada MIGDALIA MORELLA BAENA CÁRDENAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°36.580, por parte de la ciudadana Ana Fey El Behadli González, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 19.209.035, actuando en su condición de apoderada de los ciudadanos NONITO GONZÁLEZ y MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ, demandantes, por sustitución en toda y cada una de sus partes con reserva del derecho conferido, del poder que le fuera otorgado en fecha 27 de julio de 2021, por ante la Notaria de Ourense, Doña María José Rodríguez Tourón, N° 1098 del protocolo, expedido para su apostilla en fecha 24 de mayo de 2023 y protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador Distrito Capital, en fecha 23 de junio de 2023, bajo el N° 23, folio 83 del Tomo 19 del Protocolo de Transcripción del presente año. De esta documental se observa, la efectiva facultad que tiene la referida abogada para actuar en el presente juicio, la cual fue debidamente otorgada mediante el acto de sustitución parcial del poder dado por los accionantes, a la ciudadana Ana Fey El Behadli González, por lo que se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil. Así se declara.

2. Marcada con la letra “C”, copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos NONITO GONZÁLEZ y MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ, en su carácter de arrendadores, por una parte y por la otra, los ciudadanos MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES y YAMILE MOUDABBES BRICEÑO, actuando en su propio nombre y en representación de la sociedad mercantil DISTRUBUIDORA MIMI´S C.A., de la cual son presidente y vicepresidente, respectivamente, en su condición de arrendatarios, autenticado por ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 20 de diciembre de 2017, bajo el N° 56, Tomo 393, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria. Consta de esta probanza, la efectiva relación que vincula a las partes hoy litigantes, quienes en forma clara y precisa establecieron las condiciones por las cuales, la misma se regiría, dentro de las cuales se encuentran; el bien inmueble que se constituyó como el objeto del arrendamiento (local comercial), la dotación, propiedad y condiciones del inmueble, la forma de pago, la no presunción de pago, asimismo, previeron todo lo concerniente a los gastos comunes, las limitaciones para el uso del inmueble, el canon de arrendamiento mensual, la duración de la relación locativa, atraso en la entrega material del inmueble, el derecho preferente para el arrendamiento, la prorroga legal, el derecho a no venta, de los daños, de la mejora del inmueble, de las reparaciones o gastos mayores, las inspecciones, el pago de los servicios, la permanencia, el abandono del local comercial, equipo de incendios, denominación comercial y propaganda, contrato único, gastos, obligaciones de los arrendatarios y arrendadores, la prohibición para las partes contratantes, los motivos o causales de desalojo, los ajustes al canon de arrendamiento, garantías entre otros, y siendo que dicho documento no fue impugnado ni desconocido por la parte contraria, este juzgador le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se establece.

3. Marcado con la letra “D”, copia simple del formato de declaración jurada y consignación de documentos y el auto de admisión de la solicitud instaurada por la abogada MIGDALIA MORELLA BAENA CÁRDENAS, por ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial adscrito al Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional. De este medio probatorio, consta que la referida abogada, en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos NONITO GONZÁLEZ y MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ, instauró por ante el órgano correspondiente, el procedimiento administrativo, a fin de facilitar la conciliación con los ciudadanos MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES y YAMILE MOUDABBES BRICEÑO, en su condición de arrendadores, que fue admitido por auto fechado 7 de octubre de 2024, siendo ordenando en el mismo acto, la notificación telemática de las partes involucradas; tal documental no fue impugnada por la parte a quien le fue opuesta, razón por la cual, quien aquí suscribe le otorga valor probatorio, de acuerdo a lo previsto en los artículos 1.359, 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En el lapso probatorio

1. Promovió copia simple del acta de la inspección judicial llevada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 19 de diciembre de 2024, que cursa a los folios 129 al 131, del cuaderno de medidas, pieza N° I. De esta documental, se observa que el juzgado de conocimiento dejó constancia que se trasladó y constituyó en el local comercial distinguido con el Nº del Nivel 0100 del Sector Comercial del Edificio CENTRUM, ubicado entre las Avenidas Abraham Lincoln, Boulevard de Sabana Grande y la calle Borges, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, y una vez allí, indicó que del bien inmueble objeto de arrendamiento, se relaciona con venta de disfraces, accesorios de teléfonos, venta de piñatas, juguetes, venta de peluches, globos, venta de conjuntos para niños y niñas. Que el referido inmueble, se encuentra en deterioro con relación a los rodapiés, escaleras, paredes con grafitis, filtraciones en las paredes de la salida de emergencia en segundo piso, así como un hueco en la pared que se encuentra ubicada en el depósito del segundo piso, evidenciando que se encuentra un techo de drywall, el cual tiene varias láminas despegadas e incompletas. Que el bien tiene dos (2) baños, el primero se encuentra en mal estado por su puerta deteriorada, al igual que el piso de cerámica mal estado; en tanto que, del segundo evidenció que lo tienen como depósito de peluches, y que el piso donde se encuentra el depósito está en mal estado. De igual forma, dejó constancia de que las personas que lo ocupan y el carácter con el que actúan cada una de ellas y el objeto que se desarrolla dentro del referido inmueble. Que se encontraban presente al momento de la inspección judicial, el ciudadano MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-24.900.885, quién dijo ser el encargado del local, la ciudadana ERIKA GONZÁLEZ VILORIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-27.790.890, en su carácter de vendedora del área de los peluches y globos; el ciudadano HENRY GÓMEZ REVOLLO, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad E-81.907.305, en su carácter de encargado del área de peluches y el ciudadano EDISON ALBERTO PÉREZ HERAZO venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-22.524.796, en su carácter de empleado de la tienda DISTRIBUIDORA MIMI´S, CA. También dejó constancia, de la designación del ciudadano GEORGE CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.825.653, como experto fotográfico, previa solicitud por las abogadas Rossana Carreño y Migdalia Morella Baena Cárdenas, y siendo que a través de este medio probatorio se dejó constancia de los hechos que la parte promovente, quería verificar, el cual se hizo en presencia de alguna de las partes involucradas en el presente juicio, lo que hace considerar a quien aquí juzga, que fue garantizado el control y contradicción de dicha prueba, es por lo que, se admite y se le otorga valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 472 y 507 del Código de Procedimiento Civil, aun cuando, la parte demandada, por escrito fechado 11 de abril de 20255, que riela a los folios 158 y 159, de la pieza principal Nº II, tachó de falsa este medio probatorio, aduciendo que las imágenes que acompañan al acta, no son, en su totalidad del local comercial arrendado, aunque admitió que, el inmueble está ubicado en la dirección antes transcrita. Así se declara.

2. Ratificó los documentos consignados con el escrito libelar. Sobre dichas documentales, quien aquí suscribe, realizó con anterioridad la valoración pormenorizada de cada probanza, por tanto, no tienen más que agregar. Así se decide.

3. Promovió en formato impreso, la comunicación enviada en fecha 8 de mayo de 2023, por las ciudadanas Ana Fey El Behadli González y Farah El Behadli, mediante el correo electrónico afelbeha@gmail.com al ciudadano MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES a su correo malekjoubas@gmail.com, con copia del contenido a los correos baenayasociados@gmail.com y elbehadli@gmail.com, pertenecientes a la abogada Migdalia Morella Baena Cárdenas y al ciudadano Mohammed El Behadli, respectivamente.

4. Promovió en formato impreso, la respuesta dada por el ciudadano MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES, a la comunicación enviada en fecha 8 de mayo de 2023, a través de su correo electrónico malekjoubas@gmail.com, con copia a los correos afelbeha@gmail.com, baenayasociados@gmail.com y elbehadli@gmail.com.
Respecto a la valoración de los correos electrónicos como medios de pruebas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión esgrimida en fecha 12 de julio de 2022, Exp. Nro. 2018-000142, con ponencia de la Magistrada Carmen Eneida Alves Nava, dejó sentado lo siguiente:
“…en relación con la valoración de los correos electrónicos, esta Sala ha establecido que la misma “…se rige por la normativa prevista en el Decreto con Fuerza de Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y por el Código de Procedimiento Civil, texto legal aplicable por remisión expresa del artículo 4° del referido Decreto-Ley…” (Vid. sentencia N° 498, de fecha 8 de agosto de 2018, expediente N° 16-081, caso: Grupo de Empresas Moon, C.A. contra Alfa Cocina, C.A.,).
En tal sentido, el artículo 4 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas señala lo siguiente:
“…Artículo 4.- Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil.
La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.”
De conformidad con el contenido de la referida norma, los mensajes de datos tendrán la misma eficacia probatoria que las pruebas documentales, destacando que en aquellos casos en los que dichos mensajes sean reproducidos e incorporados en el expediente en formato impreso, tendrán la eficacia probatoria de una prueba fotostática.
Por su parte, en relación con la eficacia probatoria de las pruebas fotostáticas, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, señala que éstas “…se tendrán como fidedignas sino fueren impugnadas por el adversario…”, equiparándose así, a los instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.
Asimismo, el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la eficacia de los documentos privados, señala que el silencio de la parte contra quien se produzca como emanado de ella “…dará por reconocido el instrumento…”.
Ahora bien, en relación con los documentos privados, el artículo 1.368 del Código Civil señala que éstos “…deben estar suscritos por el obligado…”, es decir, deben estar firmados por aquél o aquella contra quien se pretenda exigir una obligación.
En este sentido, el requisito de suscripción regulado por el Código Civil, es adaptado a los mensajes de datos equiparables a documentales privadas por la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, con el objeto de normar su eficacia probatoria cuando fueren incorporados al proceso en formato impreso y, en tal sentido, de su artículo 6 se desprende que “…Cuando para determinados (…) negocios jurídicos la ley exija la firma autógrafa, ese requisito quedará satisfecho en relación con un Mensaje de Datos al tener asociado una Firma Electrónica...”.(Énfasis de esta Alzada)
De acuerdo con el referido criterio jurisprudencial, los correos electrónicos incorporados al proceso en formato impreso, han de tener la misma valoración que una prueba fotostática, la cual tendrá eficacia probatoria si no fuese impugnada por el adversario, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, equiparándose de esa forma, a los instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.
En ese sentido, observa quien a aquí juzga, que por escrito presentado el 11 de abril de 2025, que riela a los folios 158 y 159 de la pieza principal Nº II, la parte demandada, de manera genérica adujo “niego rechazo y contradigo y tacho de falso la prueba N* 3”; sin embargo, este juzgador no puede determinar cuál es la prueba impugnada, en razón de su falta de precisión, aun cuando del escrito de promoción de pruebas de la parte actora, la prueba marcada con el Nº 3, corresponde al formato impreso de la comunicación enviada en fecha 8 de mayo de 2023, por las ciudadanas Ana Fey El Behadli González y Farah El Behadli, a través del correo electrónico afelbeha@gmail.com al ciudadano MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES, y siendo que no le está dado a este Sentenciador suponer cual es la prueba objeto de impugnación a que se refiere la parte demandada, nada tiene que dilucidar al respecto. Así se establece.
Ello así, se desprende del correo electrónico enviado por las ciudadanas Ana Fey El Behadli González y Farah El Behadli al ciudadano Malek Hasan Joubas Moudabbes, que mediante comunicación adjuntada, le fue notificado sobre la facultad de la ciudadana Migdalia Morella Baena Cárdenas, para solicitarle información sobre el status de cada arrendatario y sobre el pago que le corresponde por cada inmueble ocupado, a lo que el ciudadano Malek Hasan Joubas Moudabbes, respondió: “RECIBIDO. GRACIAS. Me pon en contacto con morela”; por lo que, debido a su relación con el caso bajo análisis, este ad quem le otorga valor probatorio, en conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 del Código Civil, 429 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas. Así se declara.

Parte demandada
En el lapso probatorio
1. Promovió marcada con la letra “A”, borrador de un acuerdo reparatorio suscrito entre el ciudadano MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES y la abogada MIGDALIA MORELLA BAENA CÁRDENAS, con ocasión de la denuncia por apropiación indebida calificada, interpuesta por la referida ciudadana ante la Fiscalía Trigésima Segunda (32°) del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas. Al respecto, mediante diligencia fechada 21 de abril de 2025, la parte contraria se opuso a este medio probatorio, impugnando y desconociendo el contenido del mismo, aduciendo su impertinencia y que además no está suscrita por persona alguna, caso en el cual, no le puede ser oponible.
En ese sentido, el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, establece la posibilidad de la parte contra quien se produzca en juicio, un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, debe manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, previendo en el mismo, el lapso para ello, dependiendo de la consignación del instrumento, vale decir, en el acto de contestación si se ha producido con el libelo o dentro de cinco (5) días siguientes a aquel, en que haya sido consignado.
En el presente caso, denota quien suscribe que el documento impugnado, fue presuntamente suscrito por la abogada Migdalia Morella Baena Cárdenas, quien actúa en nombre y representación de los ciudadanos NONITO ELISEO GONZÁLEZ PUGA y MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ. Asimismo, se observa que dicho documento fue consignado en el lapso probatorio, esto es, en fecha 28 de marzo de 2025 y que el desconocimiento fue realizado por diligencia fechada 21 de abril de 2025, lo que evidencia su extemporaneidad por tardía. No obstante, al escudriñar el contenido de dicha prueba, quien suscribe, constató que en efecto, no ostenta ningún tipo de firma que coadyuve a validar su autenticidad, aunado al hecho de nada aporta al caso bajo estudio, y es en razón de ello, que este Jurisdicente lo desecha del proceso. Así se decide.

2. Promovió marcado con la letra “B”, constancia de entrega de propiedades a la abogada Migdalia Morella Baena Cárdenas, las cuales pertenecen a los ciudadanos NONITO ELISEO GONZÁLEZ PUGA y MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ, demandantes. Por diligencia fechada 21 de abril de 2025, la parte contraria se opuso a este medio probatorio, alegando su impertinencia por no guardar relación con los hechos controvertidos.
Al analizar este medio probatorio, quien suscribe denota que su contenido no puede apreciarse con claridad; sin embargo, se observa que la misma probanza riela a los folios 141 al 142, del cuaderno de medidas pieza N° I, de la cual consta, la efectiva entrega por parte del ciudadano MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES a la abogada MIGDALIA MORELLA BAENA CÁRDENAS, de unas llaves pertenecientes a un apartamento, cédula catastral y estados de cuenta de condominio; pero, aparte de lo indicado, nada se desprende que coadyuve a dilucidar el tema aquí debatido, por tanto, se desecha del proceso tales probanzas. Así se establece.

3. Promovió marcado con la letra “C”, impresiones fotográficas. Sobre este medio de prueba, por diligencia consignada el 21 de abril de 2025, la apoderada judicial de la parte demandante, se opuso a este medio probatorio, alegando que el mismo no emana de sus representados.
Al respecto, debe indicar quien suscribe, que los únicos documentos susceptibles de desconocimiento, por no emanar de la parte a quien se le opone, son los documentos privado, de acuerdo a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; en este caso, se está ante unas impresiones fotográficas tomadas presuntamente del local comercial objeto de arrendamiento, mismas que también rielan más ampliadas, en el cuaderno de medidas pieza N° I, las cuales tienen otros medios para enervar su valor, que al no ser efectuado, quien suscribe debe apreciarlas y tomarlas como indicios al ser promovidas en aras de evidenciar que la tienda donde se encuentra Perfumes Factory y Diamong Gold, son locales diferentes a aquel donde funciona DISTRIBUIDORA MIMI´S, demandada, por ello, se le otorga valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, desechando con ello, la oposición planteada. Así se declara.

4. Promovió marcado con la letra “D”, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil Distribuidora Gold 2020, C.A., representada por el ciudadano MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES, como arrendataria, por una parte, y por la otra, los ciudadanos NONITO ELISEO GONZÁLEZ PUGA y MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ, como arrendadores, autenticado por ante la Notaría Pública Duodécima de Caracas, en fecha 15 de junio de 2018, bajo el N° 39, Tomo 100, folios 137 hasta 145. Al respecto, mediante diligencia consignada el 21 de abril de 2025, la parte contraria se opuso a este medio probatorio, alegando su impertinencia por no guardar relación con los hechos controvertidos.
En ese contexto, resulta importante destacar lo contenido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, el cual aborda el principio cardinal en materia probatoria y es que las partes pueden valerse de cualquier medio, nominado o innominado de prueba para llevar a la convicción del juez, el hecho que pretende probar, mejor conocida como “libertad probatoria”.
Pero, el mismo Legislador también dispuso un límite en la promoción del acervo probatorio, considerándose, asimismo, como un medio de defensa a favor de los litigantes, quienes tienen la posibilidad de oponerse a las pruebas promovidas por su contraparte, pero siempre que éstas aparezcan manifiestamente ilegales e impertinentes.
Así, por pertinencia, se concibe “la congruencia que debe existir entre el objeto fáctico de la prueba promovida y los hechos alegados controvertidos”. En argumento en contrario, existe impertinencia “cuando el medio promovido para probar el hecho litigioso, no se identifica con éste ni siquiera indirectamente”.
En ese orden de ideas, al analizar el contenido de la documental promovida, quien aquí suscribe, observa que si bien está suscrito por algunas de las partes hoy litigantes, el objeto del mismo lo constituye un local comercial diferente al del desalojo aquí pretendido, constándose asimismo, que ésta relación arrendaticia inició con posterioridad a la establecida mediante contrato celebrado el 20 de diciembre de 2017, y autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del municipio Chacao del estado Miranda, que es el que sustenta la pretensión que aquí se analiza, y siendo que el mismo fue consignado para demostrar que si realmente existiera un incumplimiento en el pago en el contrato suscrito el día 20 de diciembre de 2017, este segundo, no existiría, quien aquí juzga debe tomarlo como un indicio, más allá de su naturaleza como contrato y concederle valor probatorio conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, desechando así, la oposición planteada. Así se decide.

5. Promovió marcado con la letra “D”, copia simple del escrito contentivo de la usurpación de usuario y clave, efectuado por la abogada Migdalia Morella Baena Cárdenas, por ante el Gerente Regional de Tributos Internos, Región Libertador, con fecha 21 de julio de 2023. Mediante diligencia fechada 21 de abril de 2025, la parte contraria se opuso a este medio probatorio, alegando su impertinencia por no guardar relación con los hechos controvertidos.
Ante tal situación, es deber de este sentenciador verificar si realmente lo consignado, resulta absolutamente impertinente con el tema aquí controvertido, por no identificarse con éste, ni siquiera indirectamente. Así, consta del documento consignado, que la abogada Migdalia Morella Baena Cárdenas, relató en dicho escrito ciertos hechos, verbigracia, que el ciudadano MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES, actuó en nombre de su representados como administrador, debido a la ausencia en el país de los ciudadanos NONITO ELISEO GONZÁLEZ PUGA y MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ, y realizó una serie de trabajos como cobrar alquileres, pagar servicios de los inmuebles que no estuviesen arrendados, esto es, condominio, telefonía, electricidad u otros, indicado en el mismo escrito, las facturas que reconocería en nombre de sus representados, de la administración efectuada por el mencionado ciudadano, y es la que hizo antes del 30 de abril de 2023.
Al hilo de lo indicado, si bien dicha documental no se relaciona de manera directa con la litis planteada, si lo hace de manera indirecta, toda vez, que con esta documental se pudo constatar que las partes litigantes, no solo están vinculadas por la suscripción de contratos, sino por otras actividades, lo que hace que aquí suscribe la valore como un indicio conforme a indicado en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, desechando de esa forma, la oposición efectuada. Así se decide.

6. Promovió marcado con la letra “E”, acuerdo reparatorio enviado por la abogada Migdalia Morella Baena Cárdenas.

7. Promovió marcado con la letra “F”, copia simple de propuesta de contrato de arrendamiento, realizado por la abogada Migdalia Morella Baena Cárdenas.
Sobre estos medios probatorios, mediante diligencia consignada el 21 de abril de 2025, la parte contraria se opuso a ellos, impugnando y desconociendo el contenido de los mismos, aduciendo su impertinencia y que además no están suscritas por persona alguna, caso en cual, no le puede ser oponible.
En ese sentido, el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, establece la posibilidad de la parte contra quien se produzca en juicio, un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, debe manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, previendo en el mismo, el lapso para ello, dependiendo de la consignación del instrumento, vale decir, en el acto de contestación si se ha producido con el libelo o dentro de cinco (5) días siguientes a aquel, en que haya sido consignado.
En el presente caso, denota quien suscribe que los documentos impugnados, fueron presuntamente suscritos por la abogada Migdalia Morella Baena Cárdenas, quien actúa en nombre y representación de los ciudadanos NONITO ELISEO GONZÁLEZ PUGA y MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ, demandantes. Asimismo, se observa que ambas probanzas, fueron consignadas en el lapso probatorio, esto es, en fecha 28 de marzo de 2025 y que el desconocimiento fue realizado por diligencia fechada 21 de abril de 2025, lo que evidencia su extemporaneidad por tardía. No obstante, al escudriñar el contenido de ambos documentos, quien suscribe, constató que en efecto, no ostentan ningún tipo de rúbrica que coadyuve a validar su autenticidad, y es en razón de ello, que este Juzgador de Alzada, lo desecha del proceso. Así se decide.

8. Promovió marcado con la letra “G”, copia certificada del acta telefónica emanada de la Dirección General de Arrendamiento Comercial. Sin embargo, al revisar el cumulo de pruebas consignadas, quien aquí suscribe no evidenció de actas, la existencia de este medio probatorio, por tanto, nada tiene que analizar. Así se declara.

9. Promovió marcado con la letra “H”, copia certificada del formato de declaración jurada y consignación de documentos, así como del escrito consignado por la abogada MIGDALIA MORELLA BAENA CÁRDENAS, por ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial adscrito al Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional. Sobre este medio de pruebas, quien aquí juzga profirió con anterioridad, la valoración correspondiente, por lo que, no tiene nada más que agregar. Así se establece.

10. Promovió marcado con la letra “I” y “J”, impresión del correo electrónico enviado por la ciudadana Isabel Rodríguez Álvarez, a través de su cuenta Isabel.rodriguezalvareaz@gmail.com al ciudadano MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES, en su cuenta malekjoubas@gmail.com y borrador del instrumento poder otorgado por la MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ, al ciudadano MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES.
Al respecto, mediante diligencia consignada el 21 de abril de 2025, la parte contraria se opuso a estos medios probatorios, alegando su impertinencia por no guardar relación con los hechos controvertidos y por no estar suscrito por persona alguna.
Sobre la valoración de los correos electrónicos como medios de pruebas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión esgrimida en fecha 12 de julio de 2022, Exp. Nro. 2018-000142, dejó sentado que la incorporación de éstos, al proceso en formato impreso, han de tener la misma valoración que una prueba fotostática, la cual tendrá eficacia probatoria si no fuese impugnada por el adversario, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, equiparándose de esa forma, a los instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.
Así las cosas, destaca quien aquí suscribe, que la referida norma establece un lapso para la impugnación de los documentos, so pena de entenderse como no opuesta, esto es, en el acto de contestación si han producidos con el libelo o ya dentro de cinco (5) días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas.
En el caso bajo análisis, denota quien suscribe que los documentos impugnados fueron consignados en el lapso probatorio, esto es, en fecha 28 de marzo de 2025 y que la impugnación fue realizada por diligencia presentada el 21 de abril de 2025, lo que evidencia su extemporaneidad por tardía, debiendo este Juzgador de Alzada, declarar SIN LUGAR dicha impugnación. Así se decide.
Ahora bien, del contenido del correo enviado se observa el siguiente cuerpo: “…Buenos días: por indicación de la sra. Sira de la Paz de González, le envío borrador del poder para otorgar a favor del Sr. Malek.
Una vez examinado, de existir alguna corrección le agradezco me lo haga saber este email, y se lo transmitiré a la Sra. Paz…”. Que si bien, nada establece sobre el tema aquí debatido, quien suscribe lo adminicula con las demás pruebas promovidas, tomándola como un indicio de la relación amistosa que existe o existió entre los ciudadanos MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ y MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES; por tanto, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, no así, al documento marcado con la letra “J”, toda vez que, aun cuando de su contenido se observa la facultad que ostenta el ciudadano MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES, en cuanto al ejercicio de los derechos que tiene la poderdante sobre ciertos locales, este no se encuentra suscrito con firma que determine su autenticidad, debiendo por tanto, quien aquí juzga, desecharlo del proceso. Así se decide.

11. Promovió marcado con la letra “K”, copia simple de una constancia expedida en fecha 30 de mayo de 2023, por el Colegio Nuestra Señora de Pompei, donde resalta la solvencia y responsabilidad de los pagos, la cual fue ampliada en el cuaderno de medidas pieza N° I, al constar una solvencia escolar y un cúmulo de impresiones de transferencias hechas a terceros, cuyo beneficiario se aprecia “colegio de nuestra señora del Pomp”. Por diligencia presentada en fecha 21 de abril de 2025, la parte contraria se opuso a este medio probatorio, alegando su impertinencia por no guardar relación con los hechos controvertidos, argumento que comparte este sentenciador, ya que del contenido de dicha prueba, no se sustrae de forma directa o indirecta alguna relación con lo controvertido; por ello, quien aquí suscribe declara procedente la oposición y desecha del proceso la documental promovida. Así se declara.

12. Promovió marcado con las letras “L” y “Ñ”, copias simples del certificado de cumplimiento de normas de seguridad, expedida por el Área de Prevención e Investigación de Incendios y Otros Siniestros del Cuerpo de Bomberos, N° 0066582, en fecha 14 de marzo de 2025 y del ingreso de caja cuya descripción del concepto es prima cobrada contrato de seguros, por la sociedad mercantil Banesco Seguros, en fecha 7 de enero de 2025, siendo ampliada esta prueba, en el cuaderno de medidas pieza N° I, folios 302 al 304, con el cuadro de póliza, denominado Seguro Combinado de Industria y Comercio.
Respecto a estas probanzas, la parte contraria por diligencia fechada 21 de abril de 2025, de manera genérica las impugnó y desconoció. Sin embargo, las partes solo pueden desconocer aquellos documentos que se le oponen como emanados de ellas, y respecto a esa oposición, es que la ley ordena su reconocimiento o rechazo, artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. En el presente caso, mal puede desconocer la parte actora, unos documentos que no emanan de ella, por tanto, dicho desconocimiento, no puede prosperar. En cuanto a la impugnación, el principio general es la especificidad y precisión en los motivos del cuestionamiento, al carecer éstos, la impugnación se vuelve ineficaz, toda vez, que es la impugnante quien ostenta la carga alegatoria de esa impugnación, hecho que no sucedió en el sub examine, por tanto, dicha impugnación genérica, también debe ser desestimada. Así se establece.
Así las cosas, este juzgado superior, observando la pertenencia de las documentales consignadas, con el caso bajo estudio, le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, al evidenciarse de su contenido, que la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MIMI´S, C.A, cumple con los requisitos y condiciones exigidas por el Comité Venezolano de Normas Industriales y con lo establecido en el Reglamento Sobre Prevención de Incendios, por el cual, le fue expedido el certificado de cumplimiento de normas de seguridad, además de cumplir con la suscripción del contrato de seguro, mediante el pago de la prima del contrato. Así se decide

13. Promovió impresión del comprobante de envío de acuerdo reparatorio a la ciudadana MIGDALIA BAENA CÁRDENAS, al correo baenayasociados@gmail.com. Al analizar el contenido de la documental, este Juzgador Superior observa que su contenido en nada coadyuva a resolver la litis planteada, toda vez que, hace referencia a un acuerdo y cambios, pero nada indica si está relacionado con el contrato suscrito y que fundamenta el desalojo que aquí se ventila, además, la parte contraria la impugnó, en razón de lo cual, se desecha del proceso. Así se declara.

14. Promovió copias simples de impresiones de los estados de cuenta corriente N° 01050767781767014376, de la entidad bancaria Mercantil C.A., Banco Universal, cuya titular es la ciudadana YAMILE MOUDABBES BRICEÑO. Al respecto, por diligencia consignada en fecha 21 de abril de 2025, la parte contraria se opuso, impugnó y desconoció estos medios probatorios, aduciendo su impertinencia y que son documentos que no emanan de ella, además de que, para hacerlos valer en un proceso, debió promoverse conforme a lo dispuesto en los artículos 431 del Código de Procedimiento Civil.
Sobre la oposición a este medio probatorio, por no emanar de ella, en efecto observa quien aquí suscribe, que son estados de la cuenta corriente de la ciudadana YAMILE MOUDABBES BRICEÑO, parte demandada en el presente proceso, por lo que, le son oponible no como emanados de la impugnante, sino como prueba del egreso monetario de su cuenta en diferentes fechas y que pudieran estar relacionados con los pagos aducidos como insolutos; cónsono con lo indicado, vale recalcarse que las partes solo pueden desconocer aquellos documentos que se le oponen como emanados de ellas, y respecto a esa oposición, es que la ley ordena su reconocimiento o rechazo, artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. En el presente caso, mal puede desconocer la parte actora, unos documentos que no emanan de ella, por tanto, dicho desconocimiento, no puede prosperar. Así se decide.
En lo que respecta a la impugnación de estas pruebas, debido a su impertinencia, al no guardar relación con los hechos controvertidos, este Jurisdicente difiere de lo argüido, al observarse de ellos, pagos efectuados desde la cuenta de la ciudadana YAMILE MOUDABBES BRICEÑO a la cuenta del ciudadano NONITO ELISEO GONZÁLEZ PUGA y siendo que uno de los motivos por las que fue solicitado el desalojo del local dado en arrendamiento, fue la falta de pago de los cánones de arrendamiento, así como ciertos servicios básicos del bien; por tanto, dicha impugnación debe desestimarse, ya que lo consignado, a consideración de este juzgador, si guardan relación con lo controvertido. Así se declara.
Y finalmente, en cuanto a la promoción de la prueba conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, es importante reconocer a cuales documentos privados les atañe su aplicación, y son aquellos emanados de terceros ajenos al juicio, ello en función de su validez y eficacia, de ahí lo importante de su ratificación conforme a lo dispuesto en esa norma; en la prueba bajo análisis, se observan impresiones de estados de la cuenta corriente perteneciente a la codemandada YAMILE MOUDABBES BRICEÑO, caso en el cual, no requiere su ratificación. Así se establece.
Ahora bien, de éstas documentales se observa someramente algunos egresos o pagos efectuados desde la cuenta corriente perteneciente a la YAMILE MOUDABBES BRICEÑO a la cuenta del ciudadano NONITO ELISEO GONZÁLEZ PUGA, demandante, debiendo precisarse, que no se observa con claridad el concepto de esos pagos; sin embargo, este Jurisdicente los valora como indicios de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, más allá de su naturaleza como documento privado. Así se decide.

15. Promovió copias simples de facturas, cuyo membrete se lee “NONITO GONZÁLEZ PUGA”, así como la descripción de su domicilio, lugar y fecha de emisión y copias simples de transferencias bancarias. Mediante diligencia consignada el 21 de abril de 2025, la parte contraria se opuso, desconoció e impugnó de manera genérica estos medios probatorios.
En ese contexto, al ser facturas que presuntamente emanan del ciudadano NONITO ELISEO GONZÁLEZ PUGA, demandante, según la oposición realizada por el promovente, y sustentado en el desconocimiento efectuado por la parte adversa, pese a la extemporaneidad por tardía de su realización, ya que no fue efectuada dentro del lapso previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y analizada cómo fue el contenido de las mismas, este Juzgador de Alzada, denota que si bien, en la parte superior de la factura esta la identificación del ciudadano NONITO ELISEO GONZÁLEZ PUGA, como presunto emisor, no deja de observar que en la parte inferior de la misma, hay una casilla que establece “RECIBIDO CONFORME…. Firma y sello”; que está vacía; por consiguiente, al no constar en dichas facturas, el estampado de la rúbrica y sello húmedo del emisor, mal puede quien aquí decide, otorgarle valor, en consecuencia, se desechan del proceso. No así, las copias simples de las transferencias bancarias realizadas a otros bancos con números de recibos 12850987771, 12837662001, 1281, 12796573441, 12778754704, 1276211454, 127443, 12744300, 12744300216, 1274429974, 12744299471, 12744029674 y 13224573747, efectuadas a la cuenta N° 01050638751638291446, que funcionan como soportes de pagos de los años 2023, los primeros siete (7) recibos, y las demás correspondientes a los años 2022, 2021, 2020, 2019 y 2025, respectivamente, las cuales deben admitirse y otorgárseles valor probatorio con base a lo previsto en los artículos 1.363 del Código Civil y 4 de la Ley de Mensajes y Firmas Electrónicas. Así se establece.

16. Ratificó el escrito contentivo de la usurpación de usuario y clave, efectuado por la abogada Migdalia Morella Baena Cárdenas, por ante el Gerente Regional de Tributos Internos, Región Libertador, con fecha 21 de julio de 2023. Sobre esta prueba, quien aquí decide profirió con anterioridad la valoración respectiva, razón por la cual, nada más agregará. Así se decide.

17. Promovió copias fotostáticas del expediente administrativo iniciado por la abogada MIGDALIA MORELLA BAENA CÁRDENAS, actuando como apoderada judicial de los ciudadanos NONITO ELISEO GONZÁLEZ PUGA y MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ, por ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial adscrito al Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional. De esta documental, se observa el auto de admisión, la boleta de notificación, debidamente firmada por las partes, vale decir, el ciudadano MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES y la abogada MIGDALIA MORELLA BAENA CÁRDENAS, consta asimismo, el acta telefónica, la propuesta del nuevo canon de arrendamiento por parte del ciudadano MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES, y el acta de audiencia de conciliación, donde ambas partes expresaron sus argumentos respecto a la situación existente, en la que el referido ciudadano en su condición de arrendatario propuso el reajuste del canon sobre el local comercial ocupado en arrendamiento, resultando infructuoso el acto de conciliación, debido a la negativa de conciliar por parte de la abogada MIGDALIA MORELLA BAENA CÁRDENAS; siendo que este medio probatorio no fue impugnado por la contraparte, se admite y otorga valor probatorio con fundamento en lo previsto en los artículos 1.359 y 1.384, ambos del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

-DEL FONDO DEL ASUNTO-

Realizada la anterior valoración, pasa esta Superioridad a emitir pronunciamiento respecto al mérito de lo controvertido, el cual se ciñe en determinar si están dadas o no, las condiciones establecidas por ley, para declarar procedente en derecho el desalojo pretendido por la parte accionante.
En ese sentido, y conforme a la doctrina, la institución jurídica denominada arrendamiento, es definida como un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso, en virtud del cual una persona llamada arrendador se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de una cosa sea mueble o inmueble, durante cierto tiempo, a otra persona llamada arrendatario, mediante el pago de un precio.
Siguiendo ese orden, la norma sustantiva en su artículo 1.579, también establece su definición, de la forma siguiente:
“…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”

Al ser el arrendamiento un contrato, le es dable la aplicación de la normativa que los regulan, vale decir, los artículos 1.159 y 1.160, ambos del Código Civil, que prevén:

“Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

“Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”

Indicado lo anterior, se tiene entonces que en sub examine la parte actora, ciudadanos NONITO ELISEO GONZÁLEZ PUGA y MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ, pretenden el desalojo del local comercial distinguido con el N° del Nivel 0100 del Sector Comercial del Edificio CENTRUM, ubicado entre la Avenida Abrahm Linconl, Boulevard de Sabana Grande y la Calle Borges, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, con una superficie de 80,65Mts2, en la planta baja y 381Mts2, en la Planta Alta o Depósito Auxiliar Mezzanina, fundándose en que los arrendatarios y demandados, están incursos en la cáusales de desalojo establecidas en los literales “a”, “c”, “d”, “f” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que, a su decir; a) han dejado de pagar más de dos (2) mensualidades de arrendamiento, más de dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos; c) modificaron sustancialmente el uso del inmueble, sin previa autorización de los arrendadores; d) cambiaron el uso para el cual fue arrendado; f) cedieron, traspasaron y/o subarrendaron parcialmente el bien; e i) incumplieron con el pago de los servicios públicos de los que se sirve el bien inmueble, así como hacer instalar lámparas de emergencia, los extintores que fueren necesarios y una red de rociadores, haciendo adaptar el equipo de detención de incendios a las condiciones requeridas para la actividad que desarrollarían, ni contrataron pólizas de seguro contra incendio y líneas aliadas; no contar con la Patente de Industria y Comercio expedida por la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital y con permiso de los bomberos del Distrito Capital, debidamente autorizados y vigentes, que los autorice a la explotación comercial.
Por su parte, en la litis contestatio, la parte demandada adujo que admite como cierto, el hecho que mediante documento autenticado en fecha 20 de diciembre del 2017, celebró con la parte demandante, un contrato de arrendamiento sobre el local comercial descrito con anterioridad y que, asimismo, admiten que el contrato de arrendamiento era por un lapso de un (1) año, contado a partir del 1 de octubre de 2016, hasta el 30 de septiembre de 2017, prorrogable por periodos sucesivos de un (1) año cada uno, salvo que con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, algunas de las partes avisare a la otra, por escrito, su voluntad de darlo por terminado; pero, que niegan y rechazan y contradicen los demás hechos argüidos por los accionantes.
Así, que en cuanto a la falta de pago de las pensiones reclamadas como insolutas, estas fueron pagadas, hecho que motivó la suspensión de la medida preventiva de secuestro decretada. Que en lo referente a que se hayan hecho reformas no autorizadas por el arrendador; consta del contrato de arrendamiento suscrito y del contenido del acta levantada el 10 de diciembre de 2024 por el tribunal instancia y que cursa en el cuaderno de medidas, el cual ratifican, que se aprecia que el inmueble en el que se constituyó dicho juzgado, consta exactamente con la descripción realizada en la convención suscrita, por lo que no se aprecia que sobre el bien, se haya efectuado reformas sustanciales. Que en lo que respecta al cambio del uso del bien inmueble dado en arrendamiento, se tiene que en la cláusula 5.1 del contrato, las partes establecieron, que: “Los ARRENDATARIOS podrán utilizar el INMUEBLE exclusivamente para la explotación de un negocio de su propiedad, destinado a la venta al mayor y al detal de zapatos de accesorios de vestir, así como todo acto ilícito que tengan relación con el citado ramo”; de lo que se aprecia, que el inmueble siempre lo han utilizado para desarrollar el ramo comercial para el cual fue arrendado, y que más allá de lo expresado textualmente en el contrato, dejaron abierta la posibilidad de la venta de mercancía afines con el ramo mencionado, como accesorios de vestir. Que la parte actora, visitó el local arrendado y vieron la mercancía que en él se vende, sin que dijesen algo al respecto y que esa visita, la hicieron en virtud de la firma del contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Distribuidora Gold 2020, además que en el año 2019, el ciudadano NONITO ELISEO GONZÁLEZ PUGA, visitó nuevamente el local y tampoco dijo algo respecto al uso que se hacía del local arrendado. Que en lo que concierne a la cesión o subarrendamiento parcial del bien, se puede verificar del escrito de promoción de pruebas de fecha 7 de enero del 2025, consignado en el cuaderno medidas, la prueba marcada con la letra “C”, constante de imágenes, en las cuales se evidencia que las tiendas donde funciona Perfume Factory y Diamond Gold, están justo al lado de local donde funciona la DISTRIBUIDORA MIMI´S, C.A., y que son otro local que no pertenecen a los ciudadanos NONITO ELISEO GONZÁLEZ PUGA y MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ, tal y como consta el contrato de arrendamiento de acuerdo a los metrajes y, finalmente, en lo referente a la falta de pago de los servicios públicos de que se sirve el inmueble, es decir, la patente de industria y comercio, los permisos de bomberos y la póliza de seguros contra incendio; se desprende del escrito de pruebas consignado el 7 de enero del 2025 y que cursa en el cuaderno en medida, el cual ratifican, prueba del pago de los distintos servicios de que se sirve el inmueble arrendado, así como el cumplimiento de la perisología necesaria para poder operar comercialmente, resaltando que algunos de esos permisos solo son del interés del arrendatario, sin lo cual, no hubiera podido desarrollar el objeto comercial para el cual arrendó el inmueble, dentro de los cuales se encuentran: el permiso de bomberos, la patente y el servicio de luz eléctrica.
Ante tal situación, y siendo que no es un hecho controvertido la existencia del contrato de arrendamiento, autenticado en fecha 20 de diciembre de 2017; así como tampoco su vigencia y posteriores prórrogas, corresponde entonces a este Sentenciador, dilucidar sobre las diversas causales de desalojo invocadas por la parte accionante, en las que, presuntamente, se encuentran incursos los arrendatarios y demandados, no sin antes traer a colación, el contenido del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, que dispone:
“Artículo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

Como se observa, la ley especial que regula la materia, prevé taxativamente las causales por las cuales, el arrendador puede solicitar judicialmente el desalojo del local comercial objeto del contrato; pero, su procedencia o no en derecho, estará sujeta siempre a la verificación de los hechos argüidos por ambas partes, conforme a los medios probatorios aportados al proceso, tal y como lo disponen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, según los cuales:

“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido librada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia fechada 13 de junio del 2011, expediente Nro. 2010-000491, señaló sobre la carga de la prueba, que:
“…Ahora bien, al respecto de la distribución de la carga de la prueba, esta Sala en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, estableció lo siguiente:

“...El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:

“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
...Omissis...
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…”

Así pues, a la parte actora le incumbe demostrar el hecho constitutivo de su derecho, caso contrario el juez deberá declarar obligatoriamente, sin lugar su pretensión, y en lo que atañe a la demandada, por su parte, le es propio indicar los hechos impeditivos, modificativos o extintivos de sus obligaciones. En este mismo orden se incorpora, que cuando la parte actora, alega un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que es a la parte demandada, a quien le concierne demostrar el hecho afirmativo.
En ese sentido, los accionantes para demostrar el hecho constitutivo de su pretensión, consignaron, entre otras documentales, el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 20 de diciembre de 2017, bajo el N° 56, Tomo 393, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria, cuya valoración se realizó con anterioridad, y que avala la relación arrendaticia que ostentan con la parte demandada, ciudadanos MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES y YAMILE MOUDABBES BRICEÑO, quienes actuaron en su propio nombre y en representación de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MIMI´S, C.A, mismo en el que sustentan el desalojo pretendido.
En tanto que, la parte demandada para desvirtuar los alegatos expuestos por los accionantes en su contra, presentaron; un cúmulo de estados de la cuenta corriente de la ciudadana YAMILE MOUDABBES BRICEÑO, donde constan egresos a favor del ciudadano NONITO ELISEO GONZÁLEZ PUGA, demandante, de igual forma consignaron, impresiones de transferencias hechas a terceros, cuyo beneficiario también aparece el referido ciudadano. Dichas transferencias bancarias, fueron hechas al código de cuenta N° 01050638751638291446, que concatenado con la cláusula 6 de contrato, era la establecida para el pago de los cánones de arrendamiento, al leerse de la misma, lo siguiente: “…El pago del canon de arrendamiento se efectuara en la cuenta corriente número 0105 06387 7516938291446 del Banco Mercantil, cuyo titular son los ARRENDADORES, es decir, MARIA VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ y NONITO GONZÁLEZ…” Asimismo, ratificaron el contenido del acta levantada por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 10 de diciembre de 2024, y que riela a los folios 34 al 34, del cuaderno de medidas pieza N° I, quien dejó constancia de los linderos y la constitución del bien inmueble arrendado, que concatenado con la descripción del bien establecida en el contrato que rige la relación locativa, así como lo dispuesto en el escrito libelar, no existen reformas sustanciales, toda vez que, de todas ellas se desprende, que: “…Dicho inmueble cuenta con dos (2) baños internos, dotados de lavamanos v poceta de cerámica con sus respectivas conexiones y griferías. El inmueble cuenta con vidrieras piso o techo que constituyen las fachadas Norte y Este, tanto en la planta baja como en la planta alta, con sus respectivas puertas hechas un cristales (sic) con su espesor aproximado de ocho (8) milímetros, fijadas mediante elementos metálicos v rejas de seguridad tipo cadena enrollables en la parte interior del local. inmediatamente detrás de la vidrieras y puertas; casa planta Cuenta con su equipo de aire acondicionado el de la planta baja incluye ducteria…”.
Por otro lado, este Juzgador de Alzada constata de la cláusula 5.1 del contrato suscrito, que las partes convinieron en que “Los ARRENDATARIOS podrán utilizar el INMUEBLE única y exclusivamente para la explotación de un negocio de su propiedad, destinado a la venta al mayor y al detal de zapatos de accesorios de vestir, así como todo acto lícito que tengan relación con el citado ramo”, y siendo que en la inspección judicial realizada por el tribunal de instancia en fecha 19 de diciembre de 2024, y que riela a los folios 129 y 130, del cuaderno de medidas pieza N° I, previamente valorada, dejó constancia de la presencia en el local del ciudadano MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES, demandado, así como de lo que se relaciona con el uso del inmueble, que si bien, no solo observó la existencia “de zapatos de accesorios de vestir”, sino otro rubros, quien aquí juzga considera que éstos encuadran dentro de los denominados por los suscribientes del contrato, como todo acto lícito que tiene relación con el ramo comercial que los arrendatarios desempeñan en el local comercial.
Y finalmente, para enervar los alegatos en cuanto a la cesión o subarrendamiento del inmueble y la falta de pago de los servicios públicos de los que sirve el bien, así como la patente de industria y comercio, permiso de bomberos y pólizas de seguros contra incendio, los demandados y arrendatarios promovieron, impresiones fotográficas como indicio de que los inmuebles donde funcionan Perfumes Factory y Diamong Gold, son locales diferentes a aquel donde se encuentra la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MIMI´S C..A, y asimismo, presentaron copias simples del certificado de cumplimiento de normas de seguridad, expedida por el Área de Prevención e Investigación de Incendios y Otros Siniestros del Cuerpo de Bomberos, N° 0066582, un cuadro de póliza denominado Seguro Combinado de Industria y Comercio, cuya prueba se encuentra ampliada en el cuaderno de medidas pieza N° I, así como el Certificado del Registro Único de Personas que Desarrollan Actividades Económicas (RUPDAE), expedido por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), con código N° RU-24J7494, y fecha de emisión del 26 de julio de 2022 y actualización del 25 de septiembre de 203, que si bien no riela en el cuaderno principal, el mismo se encuentra en el folio 305 del cuaderno de medidas pieza N° I, documento público administrativo que al no ser impugnado, se valora de acuerdo a lo previsto en los 1.359, 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Todo lo anterior, hace concluir a este Juzgador de Alzada, que las causales de desalojo invocadas por la parte actora para sustentar su pretensión, no están cumplidas, por cuanto se verificó el cumplimiento cabal por parte de los arrendatarios y demandados, de sus obligaciones contractuales y legales; por consiguiente, el desalojo conforme a lo previsto en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debe ser declarado SIN LUGAR. Así se declara.
En virtud de lo previamente decidido, resulta forzoso para este Juzgado Superior, declarar SIN LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto en fecha 1 de agosto de 2025, ratificado el 12 del mismo mes y año, por la abogada MIGDALIA MORELLA BAENA CÁRDENAS, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada en fecha 11 de agosto de 2025, por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró IMPROCEDENTE la prescripción de las pensiones de arrendamiento y SIN LUGAR la demanda que por desalojo incoaran los ciudadanos NONITO GONZÁLEZ y MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ en contra de los ciudadanos MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES y YAMILE MOUDABBES BRICEÑO y la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MIMI´S, C.A. Así finalmente se decide.
V
DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto en fecha1 de agosto de 2025, ratificado el 12 del mismo mes y año, por la abogada MIGDALIA MORELLA BAENA CÁRDENAS, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, en contra de la decisión dictada en fecha 11 de agosto de 2025, por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró IMPROCEDENTE la prescripción de las pensiones de arrendamiento y SIN LUGAR la demanda que por desalojo incoaran los ciudadanos NONITO GONZÁLEZ y MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ en contra de los ciudadanos MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES y YAMILE MOUDABBES BRICEÑO y la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MIMI´S, C.A.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la falta de aplicación del artículo 865 del código de procedimiento civil y el vicio de suposición falsa, propuesto.
TERCERO: IMPROCEDENTE el vicio de inmotivación denunciado.
CUARTO: IMPROCEDENTE la prescripción de los cánones de arrendamiento argüido.
QUINTO: SIN LUGAR la demanda que por desalojo incoaran los ciudadanos NONITO ELISEO GONZÁLEZ PUGA y MARIA SIRA DE LA PAZ VÁZQUEZ DE GONZÁLEZ, en contra de los ciudadanos MALEK HASAN JOUBAS MOUDABBES y YAMILE MOUDABBES BRICEÑO y sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MIMI´S, C.A., ut supra identificados.
SEXTO: Se condena en costas a la parte recurrente por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Líbrese oficio de participación al Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del presente recurso, ello en atención a los lineamientos contenidos en el instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Transito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2015, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en la sede de este Despacho, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los doce (12) días del mes de diciembre del dos mil veinticinco (2025). Años: Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. MIGUEL ANGEL FIGUEROA.
LA SECRETARIA

AIRAM CASTELLANOS.
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las ______________________________________.-

LA SECRETARIA

AIRAM CASTELLANOS.