REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. ASUNTO: AP71-R-2024-000420.- PARTE ACTORA: Sociedad mercantil FINADIS S.R.L, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, hoy Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 03 de Agosto de 1982, anotado bajo el No. 38, Tomo 101-A Sgdo, bajo el No. 1, Tomo 117-A, inscrita en el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) bajo el número J001639241. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos JAIRO ENRIQUE AÑEZ OROPEZA, YULIANNYS CAROLINA ARRAIZ MARTINEZ, y FELWIL RAMIL CAMPOS SUBERO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inreaabogado bajo los Nros. 33.991, 286.971 y 323.362, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, venezolano, mayor de edad, y titular de la cédula de la identidad N° V- 6.063.216. DEFENSORA JUDICIAL DE LOS HEREDEROS CONOCIDOS Y DESCONOCIDOS DEL CIUDADANO LUIS ALFREDO CERINZA: Ciudadana DAILYTH NATHALY MENDOZA ARISMENDI, abogada en ejercicio, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 86.185. MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE DE USO COMERCIAL. SENTENCIA RECURRIDA: Definitiva de fecha 05 de junio de 2024, dictada por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SENTENCIA DEFINITIVA -I- SINTESIS DEL PROCESO Se inició la presente demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, en fecha 06 de julio de 2022 , presentada por el abogado JAIRO ENRIQUE AÑEZ OROPEZA, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil FINADIS S.R.L, contra el ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, resultando designado el JUZGADO VIGÉSIMO OCTAVO (28°) DE MUNICIPIO, para el conocimiento de dicha causa, luego de realizarse el sorteo respectivo. (F. 01) Por auto de fecha 12 de julio de 2022, el Tribunal Vigésimo Octavo (28°), admitió la presente demanda, y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, para que diera contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a su citación. (f.81) El 20 de julio de 2022, el apoderado judicial de la parte actora, el abogado JAIRO ENRIQUE AÑEZ OROPEZA, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil FINADIS S.R.L., presentó copia certificada del instrumento de poder que acredita su representación y consignó copias simples para la elaboración de la compulsa del demandado (f.83). El dìa 25 de julio de 2022, el Tribunal Vigésimo Octavo (28°) de Municipio, librò compulsa a la parte demandada. (f.90) En fecha 28 de enero de 2022, el Alguacil adscrito a los Juzgados de Municipio, dejó constancia de la imposibilidad de citar a la parte demandada. (f.92). Por diligencia del 13 de octubre de 2022, el abogado JAIRO ENRIQUE AÑEZ OROPEZA, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil FINADIS S.R.L., solicitó la citación por carteles de la parte demandada. (f. 102). El 18 de octubre de 2022, el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio, acordó de conformidad a lo solicitado, y libró cartel de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (f. 104) La Secretaria del Tribunal Vigésimo Octavo de Municipio, el 09 de noviembre de 2022, dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (f. 110) En fecha 29 de noviembre de 2022, la representación judicial de la parte actora, solicitó se designara defensor Ad-Litem a la parte demandada. (f.111). el 02 de diciembre de 2022, el Juzgado Vigésimo Octavo (28°) de Municipio, designó a la Abg. YASMILA ROSALIA PAREDES MEZA, como defensora judicial del ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA (f.113). Por diligencia del 27 de febrero de 2023, la Abg. YASMILA ROSALIA PAREDES MEZA, manifestó su aceptación al cargo como defensora Ad Litem del ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, prestó juramento y dio cumplimiento a las demás formalidades de Ley. (f.116). El día 02 de marzo de 2023, el abogado JAIRO ENRIQUE AÑEZ OROPEZA, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil FINADIS S.R.L, consignó escrito de reforma de la demanda (f.117). Mediante auto del 06 marzo de 2023, el Juzgado Vigésimo Octavo (28°) de Municipio, admitió la reforma de la demanda, y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, para que diera contestación a la demanda y su reforma, dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a su citación. (f.132) Por escrito de fecha 09 de marzo de 2023, la representación judicial de la parte actora, solicitò la citación de la parte demandada en la persona de su defensora judicial. (f. 133). El dìa 10 de marzo de 2023, el Tribunal Vigésimo Octavo (28°) de Municipio, librò compulsa a la Abg. YASMILA ROSALIA PAREDES MEZA, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada. (f.90) En fecha 27 de marzo de 2023, el Alguacil adscrito a los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, dejó constancia de la citación personal practicada a la Defensora Ad Litem, Abg. YASMILA ROSALIA PAREDES MEZA. (f.137). Por escrito del 25 de abril de 2023, la Abg. YASMILA ROSALIA PAREDES MEZA, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda. (f.138). El 08 de mayo de 2023, la ciudadana IRAIS ARANCIBIA TRUJILLO, en su carácter de propietaria del fondo de comercio y accionista de la sociedad mercantil TECNI FOTOGRAFIA DR. CAMARA, C.A., la cual ocupaba como arrendataria del inmueble objeto de la presente causa, debidamente asistida por el abogado JOSE ALONSO DUGARTE RAMOS, consignó escritos de alegatos y solicitó se fije nuevo lapso para dar contestación a la demanda. (f. 142). Mediante auto dictado el 09 de mayo de 2023, el Juzgado Vigésimo Octavo, negó la solicitud de apertura de nuevo lapso de contestación a la demanda, en virtud de que se cumplieron con todos los requisitos exigidos por la ley en cuanto a la citación de la parte demanda, así como la designación del defensor Ad Litem, y su respectiva citación. Asimismo, se fijó para el quinto (5to) día de Despacho siguiente a esa fecha para que tuviera lugar la audiencia preliminar (f.162). El día 16 de mayo de 2023, tuvo lugar la audiencia preliminar, y se fijó para el tercer (3er) día de Despacho siguiente para establecer los límites de la controversia según lo expuesto por las partes. (f. 163) Igualmente, el 16 de mayo de 2023, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de alegatos, ratificando cada una de las solicitudes realizadas en la reforma de la demanda (f. 165). El 18 de mayo de 2023, la ciudadana IRAIS ARANCIBIA TRUJILLO, debidamente asistida por el abogado JOSE ALONSO DUGARTE RAMOS, consignaron demanda de tercería, en el cual imponen al Tribunal el fallecimiento del ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, parte demandada, e indican que el referido ciudadano tiene un heredero el cual debe ser llamado a la presente causa como tercero interesado. (f. 170). Asimismo, confirió poder apud acta al abogado JOSE ALONSO DUGARTE RAMOS. (f. 193) Por auto de fecha 19 de mayo de 2023, el Juzgado Vigésimo Octavo, difirió la oportunidad para fijar los límites de la controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, e instó a la ciudadana IRAIS ARANCIBIA TRUJILLO, a consignar el acta de defunción del ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA (f. 196). Mediante escrito del 31 de mayo de 2023, presentado por la ciudadana IRAIS ARANCIBIA TRUJILLO, debidamente asistida por el abogado JOSE ALONSO DUGARTE RAMOS, consignó copia certificada de acta de defunción del ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA. (f. 197). En fecha 05 de junio de 2023, el Tribunal Vigésimo Octavo, dictó sentencia interlocutoria de suspensión de proceso de conformidad con el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil y se ordenó librar el edicto correspondiente a los herederos conocidos y desconocidos del causante LUIS ALFREDO CERINZA. (f. 199) Igualmente, el 05 de junio de 2023, el abogado JAIRO ENRIQUE AÑEZ OROPEZA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó copia certificada del acta de defunción del ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, (f.201). Mediante diligencia del 14 de agosto de 2023, la representación judicial de la parte actora consignó las publicaciones de los edictos ordenados el 05 de junio de 2023. (f.204). El 18 de septiembre de 2023, la Secretaria del Juzgado Vigésimo Octavo, dejó constancia del cumplimiento de la publicación de los edictos ordenados el 05 de junio de 2023. (f.259). Por escrito de fecha 27 de septiembre de 2023, la abogada GLADYS BALI DE FINOL, actuando en su carácter de directora de la sociedad mercantil FINADIS, S.R.L., solicitó se decrete medida cautelar de secuestro sobre el inmueble objeto de la presente causa. (f.260). En fecha 02 de octubre de 2023, el Tribunal Vigésimo Octavo, acordó la apertura del cuaderno separado de medidas cautelares (f. 267) El día 06 de octubre de 2023, la abogada GLADYS BALI DE FINOL, actuando en su carácter de directora de la sociedad mercantil FINADIS, S.R.L., solicitó se designe defensor ad litem a los sucesores del ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, (f.269). El 11 de octubre de 2023, el Juzgado Vigésimo Octavo (28°) de Municipio, designó a la Abg. DAILYTH NATHALY MENDOZA ARISMENDI, como defensora judicial de los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA (f.270). Mediante auto de fecha 24 de octubre de 2023, el Tribunal de la causa ordenó abrir CUADERNO SEPARADO DE TERCERÍA, en atención a lo formulado por la Defensora Judicial en su escrito de contestación de la demanda, en el sentido de que el ciudadano JORGE LUIS CERINZA FORGHIERI, sea llamado a intervenir en el presente juicio, en atención a lo previsto en el ordinal 4º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil. (f.274) En fecha 26 de octubre de 2023, el Alguacil adscrito a los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, dejó constancia de la notificación de la Defensora Ad Litem, Abg. DAILYTH NATHALY MENDOZA ARISMENDI. (f.275). Por diligencia del 26 de octubre de 2023, la Abg. DAILYTH NATHALY MENDOZA ARISMENDI, manifestó su aceptación al cargo como defensora Ad Litem de los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, prestó juramento y dio cumplimiento a las demás formalidades de Ley. (f. 277). El dìa 01 de noviembre de 2023, el Tribunal Vigésimo Octavo (28°) de Municipio, librò compulsa a la Abg. DAILYTH NATHALY MENDOZA ARISMENDI, en su carácter de defensora judicial de los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA. (f.279) En fecha 08 de noviembre de 2023, el Alguacil adscrito a los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, dejó constancia de la citación de la Defensora Ad Litem, Abg. DAILYTH NATHALY MENDOZA ARISMENDI. (f.282). El 15 de noviembre de 2023, la Abg. DAILYTH NATHALY MENDOZA ARISMENDI, en su carácter de defensora judicial de los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, consignó escrito de contestación a la demanda. (f.286). Por auto del 08 de diciembre de 2023, Tribunal Vigésimo Octavo (28°) de Municipio, fijó para el quinto (5to) día de Despacho siguiente a esa fecha para que tuviera lugar la audiencia preliminar (f.287). El 18 de diciembre de 2023, tuvo lugar la audiencia preliminar en la oportunidad y hora fijada por el Tribunal, y se fijó para el tercer (3er) día de Despacho siguiente para establecer los límites de la controversia según lo expuesto por las partes. (f. 288) En fecha 21 de diciembre de 2023, el Juzgado Vigésimo Octavo (28°) de Municipio, dictó sentencia interlocutoria de fijación de los hechos y límites de la controversia, y se ordenó la apertura del lapso probatorio de cinco (05) días de Despacho siguientes, para promover las pruebas sobre el mérito de la causa. (f. 289). El apoderado judicial de la parte actora, Abg. JAIRO ENRIQUE AÑEZ OROPEZA, el día 12 de enero de 2024, consignó escrito de promoción de pruebas y escrito de alegatos. (f. 291) El 12 de enero de 2024, la Abg. DAILYTH NATHALY MENDOZA ARISMENDI, en su carácter de defensora judicial de los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, consignó escrito de promoción de pruebas. (f. 306) Por auto de fecha 15 de enero de 2024, el Tribunal de la causa, ordenó agregar a los autos, previa lectura por Secretaría, los escritos de promoción de pruebas presentados en fecha 04 y 24 de noviembre de 2022 por las partes actuantes en el presente juicio. (F.307) El Juzgado Vigésimo Octavo (28ª) de Municipio, mediante sentencia interlocutoria del 22 de enero de 2024, admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora. (f. 308) Mediante escrito del 24 de enero de 2024, el abogado JOSE ALONSO DUGARTE RAMOS, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana IRAIS ARANCIBIA TRUJILLO, expone que la parte actora estaba ofreciendo en arrendamiento el local objeto de la presente causa y sobre el cual pesa medida preventiva de secuestro, por lo que solicita al Tribunal ratifique la medida decretada. (f. 309). El día 23 de febrero de 2024, la abogada GLADYS BALI DE FINOL, actuando en su carácter de directora de la sociedad mercantil FINADIS, S.R.L., solicitó al Tribunal que se le permita arrendar el local objeto de litigio. Asimismo, otorgó poder apud acta al abogado FELWIL RAMIL CAMPOS SUBERO.(f.311). Por auto del 21 de marzo de 2024, Juzgado Vigésimo Octavo (28ª) de Municipio, fijó para el trigésimo (30°) día de Despacho siguiente, para que tuviera lugar el debate oral en la presente causa (f. 315). En fecha 15 de mayo de 2024, (f. 316) tuvo lugar la audiencia de debate oral, en donde la representación judicial de la parte actora consignó escrito, y se declaró: “(…)PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR presente demanda por sociedad mercantil FINADIS, S.R.L., contra el ciudadano LUÍS ALFREDO CERINZA, ambas partes identificadas a los autos. SEGUNDO: CON LUGAR la falta de cualidad opuesta en contra de la ciudadana IRAIS ARENSIBIA TRUJILLO, en su carácter de concubina del de cujus LUÍS ALFREDO CERINZA, socia y accionista de la sociedad mercantil TECNI FOTOGRAFÍA DR. CAMARA, C.A. por cuanto quedó demostrada su falta de legitimidad para actuar en el proceso. En consecuencia, se reserva el lapso de DIEZ (10) DÍAS DE DESPACHO a que hace referencia el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil para proceder a proferir el extenso de la decisión definitiva en el presente juicio.(…)” El Juzgado Vigésimo Octavo (28ª) de Municipio, dictó el extenso del fallo el día 05 de junio de 2024, en el cual declaró: “(…)PRIMERO: CON LUGAR la falta de cualidad opuesta en contra de la ciudadana IRAIS ARENSIBIA TRUJILLO, en su carácter de concubina del de cujus LUIS ALFREDO CERINZA y socia y accionista de la sociedad mercantil TECNI FOTOGRAFÍA DR. CÁMARA C.A., inscrita en el registro mercantil Segundo del Distrito capital, bajo el Nro. 29, tomo 53-A-Sgdo en fecha 16 de noviembre de 1987, por cuanto quedó demostrada su falta de legitimidad para actuar en el proceso. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de DESALOJO, incoada pre sociedad mercantil FINADIS S.R.L., contra el ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, ambas partes identificadas al inicio de este fallo, y la parcialidad produce por cuanto no prosperó la reclamación de los canones de arrendamiento insolutos, ni la indexación. TERCERO: Como consecuencia de ello se condena a la demandada a hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por locales comerciales marcado con las letras "B" y "C", situados en el edificio denominado SAN ANTONIO, ubicado en la calle Páez entre calles Guaicaipuro y San Ignacio de Loyola, Municipio Chacao, del Estado Miranda. CUARTO: con vista a la parcialidad no se hace especial condenatoria en costas.(…) Por diligencia de fecha 14 de junio de 2024, la Abg. DAILYTH NATHALY MENDOZA ARISMENDI, en su carácter de defensora judicial de los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, apeló dela sentencia definitiva de fecha 05 de junio de 2024. (f. 332). En fecha 19 de junio de 2024, el Tribunal Vigésimo Octavo dictó auto oyendo la apelación ejercida en ambos efectos, y ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante oficio N° 202-24 de esa misma fecha. (f. 334). Por auto de fecha 12 de julio de 2024, este Tribunal Superior Segundo, le dió entrada a las presentes actuaciones, y fijó el vigésimo (20º) día de Despacho siguiente a esa fecha, exclusive, para que las partes presenten escritos de informes, advirtiéndose que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes, se abriría el lapso de ocho (8) días de Despacho siguientes para la presentación de observaciones. (F.337) En fecha 09 de agosto de 2024, el abogado FELWIL RAMIL CAMPOS SUBERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de Informes (F.338). Este Juzgado Superior, dictó auto el 03 de octubre de 2024, mediante el cual advirtió a las partes en la presente causa, que a partir del 28 de septiembre de 2024, entró en el término de sesenta (60) días calendarios consecutivos para dictar sentencia. (F.344).- El 26 de noviembre de 2024, se dictó auto en el cual se acordó diferir la oportunidad para dictar sentencia dentro de los treinta (30) días calendarios siguientes.(F.345).- -II- ALEGATOS DE LAS PARTES: PARTE ACTORA, sociedad mercantil FINADIS S.R.L: Como hechos constitutivos de la pretensión de la parte actora, en síntesis, se afirmó en el escrito de reforma del libelo de demanda lo siguiente: “…LOS HECHOS Consta del documento que en original acompaño marcado con la letra "B", que mi representada, como ARRENDADORA Y LUIS ALFREDO CERINZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 6.063.216, como ARRENDATARIO, autenticaron un contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Décima Tercera de Caracas, en fecha 05 de agosto de 1993, quedando anotado bajo el No. 19. Tomo 89, de los a regir el primero (01) de agosto Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, tal contrato de arrendamiento, habia comenzado de mil novecientos noventa y tres, sobre el local marcados con lag letras "B" y "C", del edificio denominado SAN ANTONIO, inmueble ubicado en la calle Páez entre calles Guaicaipuro y San Ignacio de Loyola, Municipio Chacao, del Estado Miranda, Distrito Capital Republica Bolivariana de Venezuela, el cual se convino seria destinado a ESTUDIO FOTOGRAFICO Y VENTA DE EQUIPOS DE FOTOGRAFIA. Establece la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, que los contratantes acordaron como lapso de duración del contrato, un año fijo, que podría prorrogarse por periodos iguales, cuando las partes lo acordaren por escrito, por lo menos con 30 días de anticipación al vencimiento del contrato o de sus prorrogas según sea el caso Asimismo, de la cláusula Segunda del contrato consta que el arrendatario se obligó a cancelar la pensión mensual de arrendamiento, puntualmente al vencimiento de cada mes. El canon acordado para el primer año de vigencia del contrato de arrendamiento fue la cantidad de SIETE MIL CIENTO SESENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs.7.167,70). Pero es el caso, Ciudadano Juez, que el mencionado arrendatario, dejó de cancelar los cánones de arrendamiento vencidos de los meses comprendidos entre EL PRIMERO DE JUNIO DE DOS MIL DIECIOCHO (01/06/2018) Y EL PRIMERO DE FEBRERO DE 2023 (01/02/2023), a razón de SIETE MIL CIENTO SESENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs.7.167,70) cada uno, discriminados así : la cantidad de SIETE MIL CIENTO SESENTA Y SIETE BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 7.167.70) mensuales correspondientes al mes de JUNIO DE 2018, así como SIETE MIL CIENTO SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SESENTA CENTIMOS de JULIO de 2018; CIENTO SESENTA Y SIETE BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 7.167,70) correspondientes a AGOSTO de 2018, A partir de esta fecha y debido a la Reconversión Monetaria de 2018, en la cual se le quitaron CINCO (5) CEROS a la moneda el ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA se encontraba en la obligación de cancelar la cantidad de CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs,0.07) mensuales discriminados así: CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs,0,07) correspondientes a SEPTIEMBRE de 2018; CERO BOLÍVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs,0.07) correspondientes a OCTUBRE de 2018; CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs,0,07) correspondientes a NOVIEMBRE de 2018; CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs,0,07) correspondientes a DICIEMBRE de 2018; CERO BOLÍVARES CON YSIETE CÉNTIMOS (Bs, 0,07) correspondientes a ENERO de 2019; CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs,0,07) correspondientes a FEBRERO de 2019; CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs,0,07) correspondientes a MARZO de 2019; CERO BOLÍVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs,0,07) correspondientes a ABRIL de 2019; CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs,0,07) correspondientes a MAYO de 2019; CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs, 0,07) correspondientes a JUNIO de 2019; CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs,0,07) correspondientes a JULIO de 2019, CERO BOLIVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs, 0,07) correspondientes a AGOSTO de 2019: CERO BOLÍVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs,0.07) correspondientes a SEPTIEMBRE de 2019; CERO BOLIVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs,0,07) correspondientes a OCTUBRE de 2019: CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs, 0,07) correspondientes a NOVIEMBRE de 2019: CERO BOLIVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs, 0,07) correspondientes a DICIEMBRE de 2019: CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs,0.07) correspondientes a ENERO de 2020; CERO BOLÍVARES CON SIETE CENTIMOS (B5,0.07) correspondientes a FEBRERO de 2020; CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs, 0,07) correspondientes a MARZO de 2020; CERO BOLÍVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs,0,07) correspondientes a ABRIL de 2020 CERO BOLÍVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs,0,07) correspondientes a MAYO de 2020; CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs,0,07) correspondientes a JUNIO de 2020; CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs, 0,07) correspondientes a JULIO de 2020; CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs,0,07) correspondientes a AGOSTO de 2020; CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs, 0,07) correspondientes a SEPTIEMBRE de 2020; CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs,0,07) correspondientes a OCTUBRE de 2020, CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs,0,07) correspondientes a NOVIEMBRE de 2020; CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs,0,07) correspondientes a DICIEMBRE de 2020; CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs,0,07) correspondientes a ENERO de 2021; CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs,0,07) correspondientes a FEBRERO de 2021; CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs,0.07) correspondientes a MARZO de 2021; CERO BOLIVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs, 0,07) correspondientes a ABRIL de 2021; CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs,0,07) correspondientes a MAYO de 2021; CERO BOLÍVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs, 0,07) correspondientes a JUNIO de 2021; CERO BOLIVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs, 0,07) correspondientes a JULIO de 2021; CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs, 0,07) correspondientes a AGOSTO de 2021; CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs, 0,07) correspondientes a SEPTIEMBRE de 2021; A partir de esta fecha y debido a la nueva Reconversión Monetaria de 2021, en la cual se le quitaron SEIS (6) CEROS a la moneda el ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA Se encontraba en la obligación de cancelar la cantidad de CERO BOLÍVARES CON UN CENTIMO (Bs,0,01) mensuales discriminados así: CERO BOLÍVARES CON UN CENTIMO (Bs,0,01) correspondientes a OCTUBRE de 2021; CERO BOLÍVARES CON UN CENTIMO (Bs, 0,01) correspondientes a NOVIEMBRE de 2021; CERO BOLÍVARES CON UN CENTIMO (Bs,0,01) correspondientes a DICIEMBRE de 2021; CERO BOLÍVARES CON UN CENTIMO (Bs.0,01) correspondientes a ENERO de 2022; CERO BOLIVARES CON UN CENTIMO (Bs,0,01) correspondientes a FEBRERO de 2022; CERO BOLÍVARES CON UN CENTIMO (Bs,0.01) correspondientes a MARZO de 2022; CERO BOLÍVARES CON UN CENTIMO (Bs,0,01) correspondientes a ABRIL de 2022; CERO BOLÍVARES CON UN CENTIMO (Bs, 0,01) correspondientes a MAYO de 2022; CERO BOLÍVARES CON UN CENTIMO (Bs,0,01) Correspondientes a JUNIO de 2022, todos los mencionados recibos fueron ya consignados en original con el libelo de la demanda: CERO BOLÍVARES CON UN CENTIMO (Bs, 0,01) correspondientes a JULIO de 2022; CERO BOLÍVARES CON UN CENTIMO (Bs, 0,01) correspondientes a AGOSTO de 2022; CERO BOLÍVARES CON UN CENTIMO (Bs, 0,01) correspondientes a SEPTIEMBRE de 2022; CERO BOLÍVARES CON UN CENTIMO (Bs, 0,01) correspondientes a OCTUBRE de 2022; CERO BOLÍVARES CON UN CENTIMO (Bs,0,01) correspondientes a NOVIEMBRE de 2022; CERO BOLÍVARES CON UN CENTIMO (Bs,0,01) correspondientes a DICIEMBRE de 2022; CERO BOLÍVARES CON UN CENTIMO (Bs,0,01) correspondientes a ENERO de 2023; Y CERO BOLIVARES CON UN CENTIMO (Bs,0,01) correspondientes a FEBRERO de 2023; estos últimos recibos en original, se anexan a la presente reforma de la demanda; todo lo cual asciende a la cantidad de CERO BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs,0,44) los cuales deben ser cancelados a la sociedad mercantil FINADIS, S.R.L., PREVIA LA INDEXACION CORRESPONDIENTE, por esas pensiones insolutas y esta conducta omisiva, renuente y evasiva, de las obligaciones asumidas por él, en el marco-contractual y legal comporta un grave incumplimiento lo cual como está estipulado, es causal de desalojo del local arrendado y da derecho a mi representada a exigir la resolución del ya tantas veces citado contrato de Arrendamiento, el cual es Ley entre las partes firmantes y tal como lo consagra el Artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial y la Cláusula Duodécima Del Contrato De Arrendamiento en cuestión. EL DERECHO El fundamento legal de la presente Reforma de la demanda se encuentra en los puntos que a continuación se señalan: • Cláusula DUODECIMA del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes la cual establece "El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas contenidas en el presente contrato, por parte de "EL ARRENDATARIO", en especial la falta de pago de un canon de arrendamiento da derecho a "LA ARRENDADORA" para proceder judicialmente a pedir la resolución del presente contrato, y a su voluntad para solicitar la desocupación inmediata del inmueble objeto del mismo, mediante el procedimiento pautado para los juicios breves de desocupación, así como para ejercer cualquier otra acción judicial a la cual tuviere derecho, siendo por cuenta de "EL ARRENDATARIO" los gastos judiciales o extrajudiciales que se ocasionaren por tal motivo, asi como el resarcimiento de los daños y perjuicios que de alli resultaren..." • La cláusula DÉCIMATERCERA del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes la cual establece "...El arrendatario, se compromete a contratar de un seguro contra motines, saqueos, daños maliciosos y mal intencionados, incendio y explosión sobre el inmueble, a favor de la arrendadora o de los propietarios del inmueble, para resarcirle a estos, de cualquier daño que se le ocasione al inmueble, en caso de ocurrir alguno de dichos siniestros..." CODIGO CIVIL: • Artículo 1,579: "... El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto, tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla..." Artículo 1.264: "... Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.. • Artículo 1.592: "... El arrendatario tiene dos obligaciones principales... 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos..." • Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL • Artículo 1: "...El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial. • Articulo 14: ".. El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley... Artículo 40: "... Son causales de desalojo: . A. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. • 1. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el "Comité Paritario de Administración de Condominio" (Todos los subrayados, destacados y mayúsculas nuestros) CONCLUSIONES De los hechos narrados y el derecho alegado se desprende claramente lo siguiente. 1.- Que, LUIS ALFREDO CERINZA, es arrendatario del local marcado con las letras "B" y "C", del edificio denominado SAN ANTONIO, inmueble ubicado en la calle Páez entre calles Guaicaipuro y San Ignacio de Loyola, Municipio Chacao, del Estado Miranda, Distrito Capital, República Bolivariana de Venezuela según contrato de arrendamiento celebrado con INVERSIONES IBEPRO S.R.L., sociedad de responsabilidad limitada, el cual fue cedido y traspasado a mi representada FINADYS, S.R.L. ya identificada. 2.- Que el arrendatario ha dejado de pagar a INVERSIONES IBEPRO S.R.L., sobradamente, mucho más de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, pues le adeuda las pensiones vencidas de los meses transcurridos desde el primero de junio de dos mil dieciocho (01/06/2018) al primero de mayo de 2022 01/05/2022, ambos inclusive. 3. Que, el arrendatario, ha incumplido con la cláusula DECIMA TERCERA, del Contrato de Arrendamiento el cual, es Ley entre las partes firmantes, en la que se comprometió a la contratación de un SEGURO contra motines, saqueos, daños maliciosos y malintencionados, incendio y explosión sobre el inmueble, a favor de LA ARRENDADORA o de los propietarios del inmueble. Por lo que, el incumplimiento en los pagos de las pensiones de arrendamiento, así como, el incumplimiento de la cláusula DÉCIMATERCERA del propio contrato de arrendamiento, conlleva a llenarse los extremos acordados en la cláusula DÉCIMOSEGUNDA, del mismo documento, el cual, es ley entre las partes. 4. Que, ese incumplimiento por parte del arrendatario se encuentra comprendido dentro de las causales de desalojo estableadas tanto en los literales "a" e "i" del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, PETITORIO Por todo lo antes expuesto, es por lo que acudimos ante su competente Autoridad, ciudadano Juez, en, en nombre de mi representada Sociedad Mercantil FINADIS S.R.L, arriba identificada, para REFORMAR LA DEMANDA, COMO EN EFECTO LA REFORMAMOS, DEMANDANDO al ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, identificado como venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-6.063.216, en su carácter de Arrendatario del inmueble distinguido como local marcado con las letras "B" y "C", del edificio denominado SAN ANTONIO, inmueble ubicado en la calle Páez entre calles Guaicaipuro y San Ignacio de Loyola, Municipio Chacao, del Estado Miranda, Distrito Capital, República Bolivariana de Venezuela, conforme a contrato de Arrendamiento debidamente otorgado por ante la Notaría Pública Décima Tercera de Caracas, en fecha 05 de agosto de 1993, quedando anotado bajo el No. 19, Tomo 89, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, tal contrato de arrendamiento, había comenzado a regir el primero (01) de agosto de mil novecientos noventa y tres y hacemos los siguientes pedimentos PRIMERO: Que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, en que ha incumplido con la obligación que asumió de pagar puntualmente por mensualidades vencidas, los cánones de arrendamiento de los meses transcurridos desde EL PRIMERO DE JUNIO DE DOS MIL DIECIOCHO (01/06/2018) Y EL PRIMERO DE FERBRERO DE 2023 (01/02/2023), ambos inclusive, por las especificadas pensiones insolutas y esta conducta omisiva, renuente y evasiva, de las obligaciones asumidas por él, en el marco- contractual y legal del local comercial ya mencionado, del edificio denominado SAN ANTONIO, SEGUNDO: Que en virtud de haber dejado de pagar mucho más de dos (2) canones de arrendamiento consecutivos, convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal en: DESALOJAR EL LOCAL comercial marcado con las letras "B" y "C", del edificio denominado SAN ANTONIO, inmueble ubicado en la calle Páez entre calles Guaicaipuro y San Ignacio de Loyola, Municipio Chacao, del Estado Miranda, Distrito Capital, República Bolivariana de Venezuela y en en consecuencia ENTREGAR A MI REPRESENTADA SOCIEDAD MERCANTIL FINADIS S.R.L., el referido inmueble, totalmente desocupado de bienes y personas, en perfecto estado de conservación y funcionamiento y solvente en el pago de los servicios y gastos a que se obligó, de acuerdo a la Cláusula Decima Cuarta del contrato de arrendamiento. ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA Estimamos el valor de la presente demanda en la cantidad de CERO BOLIVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs,0,80) CANTIDAD ESTA, A LA CUAL DEBE REALIZÁRSELE LA INDEXACIÓN CORRESPONDIENTE.” DEFENSORA JUDICIAL DE LOS HEREDEROS CONOCIDOS Y DESCONOCIDOS DEL DE CUJUS LUIS ALFREDO CERINZA: Por su parte, la abogada DAILYTH NATHALY MENDOZA ARISMENDI, en su carácter defensora judicial de LOS HEREDEROS CONOCIDOS Y DESCONOCIDO DEL DE CUJUS LUIS ALFREDO CERINZA, en la oportunidad de dar contestación a la presente demanda, alegó los siguientes hechos: “(…) Con el objeto de cumplir con la obligación encomendada por este Juzgado y a los fines de garantizar la tutela efectiva y el derecho a la defensa de mis representados y por cuanto me ha sido imposible contactarla toda vez que han sido inútiles e infructuosas como han resultado las gestiones tendientes a su localización, NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho invocado los alegatos esgrimidos por la parte actora en su libelo de la demanda. En este sentido, es preciso señalar los hechos que efectivamente son aceptados por esta representación judicial: • Aceptó en nombre de los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano de cujus LUIS ALFREDO CERINZA que éste, suscribió con la sociedad mercantil FINADIS C.A., contrato de arrendamiento el cual se autenticó en la notaría pública Décima Tercera de Caracas, en fecha os de agosto de 1993, quedando anotado bajo el Nro. 19, tomo 89, en los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. • Que dicho contrato se contrajo para la ocupación de un local comercial distinguido con las letras "B y C" el cual se encuentra ubicado en el Edificio san Antonio, situado en la calle Páez, entre Guaicaipuro y San Ignacio de Loyola, en Jurisdicción del Municipio Chaco del Estado Miranda. Ahora bien, esta representación judicial, niega y rechaza categóricamente los siguientes hechos por carecer de veracidad: • Niego, Rechazo y Contradigo en nombre de mis representados que el contrato haya sigo suscrito or un término fijo, ya que el mismo se indeterminó a través del tiempo. Niego, Rechazo y Contradigo en nombre de mis representados que el de cujus haya dejado de pagar el canon de arrendamiento desde el os de junio de 2018 hasta el mes de mayo de 2022. • Niego, Rechazo y Contradigo en nombre de mis representados que el de cujus, haya incurrido en el incumplimiento de las causales contenidas en los literales “A”, E, "I", del artículo 40 de la ley de arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, y menos aún que haya incumplido la cláusula duodécima del contrato de arrendamiento, el cual establece las causales de resolución. • Niego, Rechazo y Contradigo en nombre de mis representados que el de cujus, haya incurrido en el incumplimiento de la cláusula décima tercera del contrato referente a la contratación de un seguro contra motines, saqueos, daños maliciosos y malintencionados incendios y explosión sobre el inmueble. En virtud de todo lo anteriormente expuesto debo concluir que la demanda interpuesta es improcedente por ser contraria a derecho, por lo cual solicito que este ESCRITO DE CONTESTACIÓN, sea apreciado por este Tribunal y declare SIN LUGAR la presente demanda. III DE LA COMPETENCIA La Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia, y para ello consideró el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, como consecuencia del gran número de asuntos sometidos a su conocimiento. El artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” –Subrayado de esta superioridad–. En la parte final de la norma transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, para aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia, así como también el Tribunal Supremo de Justicia, por medio de su Sala de Casación Civil, en el Expediente N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre de 2009, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio. Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre de 2009, dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores, los competentes para conocer y decidir cómo Alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución, y ASÍ SE DECIDE. IV DE LAS PRUEBAS CONSIGNADAS POR LA PARTE ACTORA La parte actora, junto a su libelo de demanda, consignó los siguientes documentos:  Original del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO, S.R.L, y el ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera de Caracas, el 05 de agosto de 1993, quedando anotado bajo el Nro. 19, Tomo 89 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. En cuanto a esta documental, marcada con el numeral 1, este Tribunal observa que se trata del documento original de contrato de arrendamiento, el cual está debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera de Caracas, el 05 de agosto de 1993, y al no haber sido tachada, impugnada, ni desconocida durante la secuela de este juicio, es por lo que, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y ASÍ SE DECIDE.-  Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto de este juicio, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 06 de noviembre del 2013, quedando inscrito bajo el Nro. 2013.1155, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 240.13.18.1.11396 y correspondiente al Libro de folio Real del año 2013. Con la documental marcada con el numeral 2, observa este Tribunal que se trata de copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente causa, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 06 de noviembre del 2013, y al no haber sido tachada, impugnada, ni desconocida durante la secuela de este juicio, por lo que, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y ASÍ SE DECIDE.-  Copia simple del Registro Único de Información Fiscal Nro. J001639241, a nombre de la sociedad mercantil FINADIS, S.R.L., emanado por el Servicio Integrado de Administración Tributaria (SENIAT). El citado medio probatorio, marcado con el numeral 3, correspondiente al Registro de Información Fiscal de la sociedad mercantil FINADIS, S.R.L., no fue tachados, impugnado, ni desconocido por la parte demandada durante la secuela del proceso, este Tribunal se acoge al criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), y les otorga todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.  Original de Planilla de Recepción y Verificación emitido por la Dirección General de arrendamiento comercial del viceministerio de seguimiento, evaluación y control del proceso de formación de precios, de fecha 06 de junio de 2022, del proceso administrativo iniciado por la sociedad mercantil FINADIS, S.R.L. El medio probatorio, marcado con el numeral 4, relacionado al Original de Planilla de Recepción y Verificación emitido por la Dirección General de arrendamiento comercial del viceministerio de seguimiento, evaluación y control del proceso de formación de precios, del proceso administrativo iniciado por la sociedad mercantil FINADIS, S.R.L., no fue tachado, impugnado, ni desconocido por la parte demandada durante la secuela del proceso, este Tribunal se acoge al criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 0518.12.2003), y se le otorga todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.  Original del Poder otorgado por la ciudadana GLADYS BALI DE FINOL, en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil FINADIS, S.R.L., a los abogados JAIRO ENRIQUE AÑEZ OROPEZA YULIANNYS CAROLINA ARRAIZ MARTINEZ, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Novena de Caracas, el 19 de mayo de 2022, anotado bajo el Nro. 40, Tomo 11, folios 191 al 194 de los libros llevados por esa notaría. En cuanto a esta documental, marcada con el numeral 5, este Tribunal observa que se trata del documento original de contrato de arrendamiento, el cual está debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera de Caracas, el 05 de agosto de 1993, y al no haber sido tachada, impugnada, ni desconocida durante la secuela de este juicio, por lo que, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y ASÍ SE DECIDE.-  Originales de recibos de pago, expedidos por la sociedad mercantil FINADIS, S.R.L., desde el mes de junio del 2018 hasta el mes de mayo de 2022, y desde el mes de julio de 2022 hasta el mes de febrero de 2023(f. 33-80 y 124-131). En relación a estos instrumentos probatorios, referido a los recibos de pago emanados por la sociedad mercantil FINADIS, S.R.L., a nombre del ciudadano LUIS RAFAEL CERINZA, con motivo de canon de arrendamiento, al no haber sido tachados, impugnados, ni desconocidos durante la secuela de este juicio, por lo que, se les otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, y ASI SE DECIDE.- DE LA SENTENCIA RECURRIDA En fecha 05 de junio de 2023, el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró: “(…) VI LÍMITES DE LA CONTROVERSIA La presente controversia se circunscribe en determinar si se infringió las clàusulas del contrato de arrendamiento objeto del litigio, conforme los alegatos esgrimidos por las partes, y si efectivamente opera la entrega del inmueble conforme las disposiciones de los literales "A" e "I" del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, así como si existe incumplimiento de la cláusula décima tercera del contrato. -VII- DEL PUNTO PREVIO DE LA FALTA DE CUALIDAD INVOCADA EN EL PROCESO Ante la comparecencia de la ciudadana IRAIS ARANCIBIA TRUJILLO, en su carácter de concubina del demandado y accionista de la sociedad mercantil TECNI FOTOGRAFÍA DR. CAMARA C.A., suficientemente identificados en autos, la parte actora, señaló que carecen de cualidad para intervenir en el presente juicio por cuanto dichas personas no guardan relación juridica arrendaticia conforme se desprende del contrato suscrito, y que el único arrendatario es el de cujus LUIS ALFREDO CERINZA. Así las cosas, considera prudente este Tribunal destacar que la cualidad o legitimatio ad causam, es la relación de identidad entre la persona que alega ser titular de un derecho y el derecho mismo, es decir, no puede venir a juicio en defensa de un derecho ajeno una persona que no sea su titular, salvo determinadas excepciones de representación. En tal sentido, existen reiteradas Jurisprudencias de la Sala de Casación Civil que determina que es un presupuesto procesal, el que tanto el sujeto activo como el sujeto pasivo de la relación procesal tenga legitimación ad-procesum, sin el cual, el juicio no tendría existencia juridica ni validez formal, entendiéndose por legitimidad procesal, como la posibilidad que tiene un sujeto de ejercer en juicio la tutela de un derecho, constituyendo tanto el petitorio como el contradictorio y que por otra parte, nuestra doctrina procesal, distingue lo que ha de entenderse por legitimidad ad causam, esto es, ser titular del derecho que se cuestiona, el cual, no es un presupuesto para la existencia y validez del proceso, sino, como un presupuesto para una sentencia favorable. En otra decisión referida a la misma materia de la Falta de Cualidad, se aclare el de legitimación o cualidad, para ser parte en juicio, para asi el concientia se referia al fondo de la controversia o era una formalidad (esencial or de la consecución de la justicia; entendiendo que: "... La cualidad o legitimación or dausam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actoras afrma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces care de cualidad activa. Incluso la legitimación activa está sometida a la afirmación del actor, pues es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquel contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho...". Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sostuvo con respecto al alegato de la falta de cualidad, que los conceptos de cualidad interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro LUIS LORETO, en materia de cualidad, la regla es que: "...alli donde se afirma existir un interés juridico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, alli existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés juridico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…” Ahora bien, quedan entendido en consecuencia con los criterios trascritos, que la cualidad para actuar en juicio se encuentra intimamente ligada con los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado solo cuando sea necesario y que produzca una tutela judicial efectiva solo entre las partes sobre las cuales existe un interés juridico. Así pues, siendo que el caso bajo estudio es una pretensión de Desalojo es necesario señalar que la misma que bien puede estar dirigirla por la sociedad mercantil INVERSIONES FINADIS, S.R.L., contra el arrendatario hoy de cujus LUIS ALFREDO CERNIZA, o contra sus herederos conocidos y desconocidos toda vez que para el actor existió la posibilidad de demandar el reconocimiento de un derecho que pueda ser contradicho, solo por quien sea reconocido com arrendatario en el contrato suscrito, o quienes ejerzan la representación de sin derechos en forma legítima, ello con miras a conseguir un valor de justicia social saludable, pleno de equidad y con proporcionalidad e iguales posibilidades actuar y contradecir las partes ante un Órgano Jurisdiccional imparcial, lo qu consecuencialmente les atribuye tanto al actor como al demandado el carácter partes interesadas en las resultas del juicio en comento, surgiendo para ellos u válida y eficaz cualidad y el interés juridico actual que se necesitan para ser suje activo y pasivos en este juicio, lo cual trae como consecuencia DECLARATORIA DE PROCEDENCIA SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD opuesta por la parte actora contra la ciudadana IRAIS ARANCIBIA TRUJILLO, en carácter de concubina del demandado y accionista de la sociedad mercantil TECNI FOTOGRAFÍA DR. CAMARA C.A, fondo de comercio que presumiblemente ocupo el inmueble durante más de tres décadas como arrendatario. ASÍ SE DECIDE. …omissis… -IX- MOTIVACIÓN PARA DECIDIR. Dilucidadas la valoración a las pruebas, corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre el mérito de causa y al respecto observa: Estamos en presencia de una acción de desalojo de un inmueble, conforme a los literales "A" e "I", del articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Le Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es, Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos"; y Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley. Demanda la parte actora el desalojo de un inmueble constituido por locales comerciales marcado con las letras "B" y "C", situados en el edificio denominado SAN ANTONIO, ubicado en la calle Páez entre calles Guaicaipuro y San Ignacio de Loyola, Municipio Chacao, del Estado Miranda. El cual comenzó a regir el 01 de agosto de 1993, y que el mismo seria destinado a estudio fotográfico y venta de equipos de fotografia; por un año fijo, prorrogable por periodos iguales, con un canon mensual de arrendamiento de SIETE MIL CIENTO SESENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 7.167,70) mensuales. Así mismo adujo que desde el mes de junio de 2018 y hasta el febrero de 2023, ha dejado de cancelar los canones de arrendamiento, incumpliendo con su obligación principal, y que incumplió con la cláusula DÉCIMA TERCERA, del Contrato de Arrendamiento, relativa a la contratación de una póliza de seguro contra motines, saqueos, daños maliciosos y malintencionados, incendio y explosión sobre el inmueble, a favor de la arrendadora. Por su parte las defensoras judiciales de la parte demandada al contestar la demanda alegaron que sus representados han cumplido con sus obligaciones contractuales. Ahora bien, a los efectos de resolver los puntos controvertidos objetos de estudio de la presente demanda, es preciso señalar en cuanto al literal. A del articulo 40 de la Ley especial que en vista de haberse incumplido con el pago oportuno de más de dos mensualidades consecutivas, correspondientes a los meses de marras indicados y señalados, a juicio de este Sentenciador, quedó demostrada; al proceder como quedó probado en las actas procesales; con los recibos y las facturas apreciadas y valoradas ut supra cursantes de los folios 33 al 80 y del 124 al 132, siendo ratificados en la promoción de pruebas, no habiendo impulsado, ni evacuado la parte demandada, la prueba alguna capaz de demostrar la acreditación del pago. En cuanto al literal "I" del articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Le Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, relativo a que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, en especial al cláusula Decima Tercera del contrato, relativa a la contratación de una póliza de SEGURO contra motines, saqueos, daños maliciosos y malintencionados, incendio y explosión sobre el inmueble, a favor de la arrendadora, a juicio de este Sentenciador, queda demostrada dicho literal al no quedar probado en las actas procesales el cumplimiento de dicha cláusula; siendo ratificados dicho argumento en la promoción de pruebas, no habiendo impulsado, ni evacuadó la parte demandada prueba alguna capaz de demostrar lo alegado por la actora. En este mismo orden de ideas resulta oportuno señalar en cuanto a los daños y perjuicios reclamados que ha sido práctica común la acumulación en la misma demanda, de desalojo de un inmueble destinado al uso comercial 14 reclamación de los daños y perjuicios, en estos casos se recurre a demandar desalojo y los supuestos daños y perjuicios causados al actor, equivalentes a los meses que supuestamente se han dejado de pagar y los que se dejen de paga hasta que se le haga la entrega del inmueble a la actora, y la pretensión de da por terminado el contrato y la devolución del inmueble tiene dos fundamentos bases legales distintas, el desalojo fundamentado en el articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial; en este sentidoconviene aclarar que tanto la acción de desalojo como la de resolución de contrato de arrendamiento tienen como finalidad obtener la devolución del inmueble y la terminación del vinculo contractual, sin embargo, estas acciones presentan diferencias sustanciales entre una y otra; por un lado en la acción de desalojo es la voluntad del legislador la de no permitir la acumulación de otra pretensión distinta a la de la devolución del inmueble y la terminación del contrato, atenuando así el rigor de la acción resolutoria, por su parte en la acción de resolución de contrato si pueden acumularse otras pretensiones como la de daños y perjuicios prevista en el artículo 1167 del Código Civil. Por ello, en materia inquilinaria, solo es posible demandar cobro de los daños y perjuicios causados por el arrendatario al cuando la misma legislación especial inquilinaria permite el acceso resolutorio. En este sentido, se tiene que la acción de desalojo es una acción especial y propia del derecho inquilinario, cuyo principal objetivo es el obtener la devolución del inmueble arrendado, y por via de consecuencia la terminación del contrato, por lo que al no existir en la legislación inquilinaria Norma alguna que autorice el cobro de daños y perjuicios, para lograr esta finalidad debe acudirse a la Norma de carácter general contenida en el artículo 1167 del Código Civil, lo que implica demandar la resolución del contrato y la acumulación de la acción de daños; siendo que la legislación especial inquilinaria prohíbe en determinados casos el ejercicio de la acción de resolución de contrato, permitiendo únicamente la acción de desalojo, para la protección del arrendatario como débil juridico. De esta manera, se tiene que cuando se trata de un contrato de arrendamiento de un local comercial, en el que la parte actora fundamenta su acción, como en el supuesto pago de los cánones de arrendamiento por dos (2) mensualidades consecutivas, al supuesto uso indebido del inmueble o en los supuestos daños que se le ocasionen al inmueble, se está en presencia de una causal de desalojo, en cuyo caso la Ley autoriza el ejercicio de la acción de desalojo mas no el de la resolución de contrato de arrendamiento, por lo cual, no procede la acumulación de pretensiones, esto es, no procede la acumulación de la acción de desalojo con la de cobro de daños y perjuicios, resultando improcedente tal pedimento. ASÍ SE ESTABLECE Ahora bien, establecido los tres puntos controvertidos, resulta necesario delimitar los puntos sobre los cuales ha quedado trabada la litis, pues ello, es determinar el thema decidendum y fijar los limites de la controversia, es decir, el cual viene claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes, las pruebas y el valor de éstas, estableciendo lo contenido del articulo 1.354 del Código Civil, el cual dispone: "... Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación...". Y, asimismo el artículo 1.592 del Código Civil Venezolano, establece las obligaciones principales del arrendatario, y dispone como una de ellas el pago de "...la pensión de arrendamiento en los términos convenidos...", asi como todas y cada una de las cláusulas contractuales suscritas. Por otro lado, establece el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que: "...Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...". Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha: 30 de mayo de 2006, expediente N° 2002-000729, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, determinó lo siguiente: “...(...) En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el Artículo 1354 del Código Civil, se consagra alli un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con la cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocară a él la prueba correspondiente (...)...". De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo "reus in excipiendo fit actor" referido al principio general según el cual: "...Corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...". En este orden de ideas, la Sala, en Sentencia No. 389 de fecha: 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció: "...(...) Al respecto, esta Sala observa que el Articulo en comento se limita regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente acción o la excepción, de alli que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a lo hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los a actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (...)...". La disposición supra transcrita, preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma respectivas afirmaciones de hecho y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez, que sin esta demostración, la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio. La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante corresponde promover la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo incumbit probatio qui dicit, non qui negat", es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho "reus in excipiendo fit”, al tornarse el demandado en actor de su excepción. Así pues, quien aquí sentencia, apreció y valoró las pruebas aportadas al proceso, en acatamiento al mandato contenido en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 507 y 509 ibidem, los cuales prevén que: "... Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer el limite de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o en máximas de experiencia. En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o los otorgantes teniendo en mira las exigencias de la ley de la verdad y de la buena fe". "A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana critica". "Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas...”. Siendo así conforme a lo previsto en los articulos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, la parte demandada tenia la carga de demostrar aparte de la existencia de la relación arrendaticía que vincula a las partes, los pagos oportunos de cada uno de los meses insolventes, a los fines de probar y demostrar lo alegado, así como el cumplimiento de todas y cada una de las cláusulas contractuales suscritas; en este orden de ideas, del examen de las actas que conforman el presente expediente, así como los alegatos planteados por las partes, este Tribunal considera que en el caso de marras, si bien es cierto que así como EL ARRENDADOR, dio en arrendamiento el inmueble objeto de la demanda, no es menos cierto que el arrendatario debia cumplir con todas y cada una de las cláusulas contractuales suscritas en especial la acreditación del pago quedado comprobado en autos, el incumplimiento por parte del ARRENDATARIO en el pago de los canones de arrendamiento, es decir, no cumplió con la obligación de pago de los meses indicados, en contravención de la obligación, motivo por el cual conlleva a este órgano jurisdiccional a imponer y declarar la consecuencia juridica procedente en derecho de la demanda interpuesta. ASÍ SE DECIDE. Expuesto lo anterior, luego de analizado los alegatos y el material probatorio producido por las partes, resulta forzoso para este Juzgador, al no haber probado la demandada el cumplimiento de la obligación que el ordinal 2º del artículo 1.592 de la Norma Sustantiva le impone, estando los méritos procesales a favor de la parte actora, la demanda ha de ser declarada con lugar, conforme el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA. -X- DECISIÓN Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la falta de cualidad opuesta en contra de la ciudadana IRAIS ARENSIBIA TRUJILLO, en su carácter de concubina del de cujus LUIS ALFREDO CERINZA y socia y accionista de la sociedad mercantil TECNI FOTOGRAFÍA DR. CÁMARA C.A., inscrita en el registro mercantil Segundo del Distrito capital, bajo el Nro. 29, tomo 53-A-Sgdo en fecha 16 de noviembre de 1987, por cuanto quedó demostrada su falta de legitimidad para actuar en el proceso. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de DESALOJO, incoada por sociedad mercantil FINADIS S.R.L., contra el ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, ambas partes identificadas al inicio de este fallo, y la parcialidad se produce por cuanto no prosperó la reclamación de los canones de arrendamiento insolutos, ni la indexación. TERCERO: Como consecuencia de ello se condena a la demandada a hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por locales comerciales marcado con las letras "B" y "C", situados en el edificio denominado SAN ANTONIO, ubicado en la calle Páez entre calles Guaicaipuro y San Ignacio de Loyola, Municipio Chacao, del Estado Miranda. CUARTO: con vista a la parcialidad no se hace especial condenatoria en costas. Publiquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.(…)”.- DE LOS INFORMES PRESENTADOS ANTE ESTE JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO: Llegado la oportunidad legal para la presentación de los informes ante la Secretaría de este Tribunal de Alzada, la representación judicial de la parte actora alegó lo siguiente: “(…) DE LA CITACIÓN Y CONTESTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA. Iniciado como fue, se evidencia de autos que se ha cumplido cabalmente el Debido Proceso, establecido para el mismo en el Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, a saber, se introdujo la demanda y ésta fue debidamente admitida y sustanciada conforme a derecho y en cumplimiento a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil vigente, se procedió a agotar la via de la citación personal del ÚNICO DEMANDADO, ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, venezolano mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 6.063.216, como ÚNICO ARRENDATARIO del LOCAL COMERCIAL distinguido con las letras "B" y "C", del Edificio denominado SAN ANTONIO, ubicado en la calle Páez entre calles Guaicaipuro y San Ignacio de Loyola, Municipio Chacao, del Estado Miranda, Distrito Capital. República Bolivariana de Venezuela y conforme a lo establecido en la CLÁUSULA DÉCIMA del contrato de arrendamiento suscrito EXCLUSIVAMENTE entre mi representada FINADIS S.R.L. y DEMANDADO ya identificado, el cual, es Ley entre las partes y es el instrumento fundamental de la demanda.- Tal cláusula establece con toda exactitud que, cualquier notificación o citación del Arrendatario debía hacerse en el local objeto del arrendamiento, distinguido con las letras "B" y "C", del Edificio denominado SAN ANTONIO, ya mencionado, lo cual se cumplió a cabalidad conforme se desprende de los trámites practicados y diligencias suscritas por el Alguacil encargado al efecto; de tal manera pues, colmados los procedimientos de Ley para la agotar la citación personal del demandado establecidos en el Articulo 218 del Código de Procedimiento Civil Vigente y siendo nugatoria ésta, se procedió a la citación por Carteles conforme a lo establecido en el 223 ejusdem y tal y como se le solicitó y lo ordenó el Tribunal, dando cumplimiento de esta forma a los extremos legales establecidos en dicho artículo.- Posteriormente, y cumplidos los lapsos y trámites de Ley, se designó, aceptó y juramento la Defensor Ad-Litem, con quien se entenderá el procedimiento y los demás trámites del juicio, stendo tal Defensor, la representante legal válidamente establecida para actuar en nombre de los derechos e intereses del DEMANDADO. De tal manera pues, ésta representación, cumplió cabalmente con todos los requisitos exigidos por el Código Adjetivo, para que se agotase de manera transparente y diligente, la vía de la citación personal y por carteles, de la única parte demandada.- La Defensora Ad-Litem, dentro del lapso legal, extablecido, dio contestación de la demanda la cual, en su escrito en el aparte denominado "CONTESTACIÓN, CONVINO en que su representado LUIS ALFREDO CERINZA, suscribió como ÚNICO ARRENDATARIO, el contrato de arrendamiento objeto del presente Procedimiento de Desalojo, con INVERSIONES IBEPRO. S.R.L., es decir, con la antigua arrendadora del inmueble objeto de autos. Por esta razón, y conforme a la CLÁUSULA OCTAVA, del contrato establece con claridad que el mismo está rigurosamente celebrado de forma personal y cito"...intuitu personae por lo que respecta al arrendatario...", lo que indica que este contrato está constituido a partir de las caracteristicas o cualidades de una persona en particular, en este caso el ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA cualid por tanto, ésta persona no puede ser sustituida por cualquier otra persona para cumplire las Jus obligaciones contraidas, establecidas en las cláusulas que lo rigen y que son Ley entre las partes. Igualmente, la Defensora Ad-Litem, en su escrito en el aparte denominado "DEL RECHAZO", ella rechazó y contradijo que su representado dejara de pagar los cánones arrendamiento vencidos fde los meses comprendidos entre Junio de 2018 a mayo de 2022 y por tanto rechazó que sea ranuente y evasivo de las obligaciones contraidas en el tantas veces citado contrato de Arrendamiento, siendo que corren insertas en el expediente las facturas realizadas por mi representada y no pagadas ni canceladas, folios treinta y tres (33) al ochenta (80) del expediente, mientras que, hasta este momento, no se ha alegando ni consignando ningún instrumento que demuestre fehacientemente, la efectiva cancelación de los cánones de arrendamiento comprendidos entre los meses de Junio de 2018 a mayo de 2022, con lo cual, queda evidenciado que LUIS ALFREDO CERINZA, siendo el único arrendatario del inmueble objeto de autos, incumplió con su obilgación de pagar los canones de arrendamiento, incurridendo con tal conducta omisiva en el supuesto descrito en la CLÁUSULA DUODÉCIMA del Contrato de Arrendamiento la cual establece "...El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas contenidas en el presente contrato, por parte de "EL ARRENDATARIO", en especial la falta de pago de un canon de arrendamiento da derecho a "LA ARRENDADORA" para proceder judicialmente a pedir la resolución del presente contrato...", siendo esto concordante con lo dispuesto en el Artículo 1.592: del Código Civil, asi como en el Artículo 14 del Decreto con Rango. Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comarcial, suficientemente reseñados en el escrito libelar...- Agualmente, la Defensora Ad-Litem, rechazó y contradijo que su representado incumpliera con la Cláusula DÉCIMO TERCERA, referente a la contratación de un Seguro contra motines, saqueos. incendio etcétera, no alegando ni consignando nada que DEMUESTRE LA EFECTIVA CONTRATACIÓN DEL OBLIGATORIO SEGURO conforme lo acordaron las partes en el contrato.- De esta manera, la Defensora Ad-Litem rechazó y contradijo que se realice la INDEXACIÓN solicitada de las cantidades de dinero que suman los canones no pagados ni cancelados por el DEMANDADO. Sin embargo, tal INDEXACIÓN es totalmente procedente y se debe realizar conforme a lo previsto en el articulo 101 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del pais, a menos que dichos indices hayan sido publicados con posterioridad.- Seguidamente la Defensora Ad-Litem, en el aparte denominado "De Los Medios Probatorios", promueve El mérito favorable de los Autos, a favor de su legitimo representado, siendo que resulta evidente que todo cuanto se desprende de autos favorece a la demandante FINADIS S.R.L.- Posteriormente la Defensora Ad-Litem, promueve la constancia de haber cumplido cabal y fielmente con su obligación y haber hecho lo necesario para comunicarse con su representado, ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, a los fines de cumplir con el Debido Proceso. Finalmente, la Defensora Ad-Litem, solicita del Tribunal se declare sin lugar la demanda y su reforma de desalojo incoada contra su representado LUIS ALFREDO CERINZA, por cuanto conforme a lo alegado y demostrado en autos el demandado ha incumplido con las obligaciones que asumió de pagar puntualmente por mensualidades vencidas, los canones de arrendamiento de los meses transcurridos desde EL PRIMERO DE JUNIO DE DOS MIL DIECIOCHO (01/06/2018) Y EL PRIMERO DE JUNIO DE 2022 (01/05/2022), ambos inclusive, asi como, la abligación de contratar un seguro contra motines, saqueos daños maliciosos, malintencionados, incendio y explociónsobre el inmueble arrendado, lo cual conlleva a la procedencia de la demanda y el consecuencial desalojo del local arrendado. De esta forma, solicito nuevamente a este Tribunal que declare CON LUGAR LA DEMANDA con todos los pronunciamientos de Ley y ordene el DESALOJO de la parte demandada, por cuanto se desprende de todas las actas, actos documentos, así como de la alegado y demostrado en autos por mi representada, que el demandado incumplió con sus obligaciones contractuales. DEL ESCRITO PRESENTADO POR LA CIUDADANA IRAIS ARANCIBIA TRUJILLO. DE LA FALTA DE CUALIDAD. Así, en fecha 08 de mayo de 2023, la ciudadana Irais Arancibia Trujillo, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3 667.783, representada por el ciudadano, José Alonso Dugarte Ramos, inscrito en el Inpreabogado bajo el N. 32.051, actuando en defensa de los derechos e intereses que le corresponden como propietaria del fondo de comercio, asi como accionista de la sociedad mercantil TECNI FOTOGRAFÍA DR. CAMARA, CA., presentó un escrito por medio del cual pretende participar en este proceso.- Sin embargo, es importante destacar que la ciudadana Irais Arancibia Trujillo, asi como la Sociedad Mercantil Tecni Fotografia Dr. Cámara, C.A., ciertamente CARECEN DE CUALIDAD PARA INTERVENIR en el presente juicio, por cuanto dichas personas no forma parte de la relación jurídico arrendaticia, conforme se desprende del contrato de arrendamiento consignado en este expediente.- En cuanto a la falta de cualidad, es necesario aclarar que el cumplimiento de tal requisito es INDISPENSABLE para el acceso a la Justicia y a la Tutela Judicial Efectiva. Ahora bien, LA CUALIDAD PARA INTERVENIR, en un juicio consiste en la vinculación de un sujeto (las partes), con una relación jurídico sustantiva determinada (por ejemplo, un contrato de arrendamiento) que le habilite para hacer solicitudes en el proceso. Como se ha dicho y demostrado hasta la saciedad, las partes del contrato son: la parte ARRENDADORA, a saber, la sociedad mercantil FINADIS S.R.L., ya descrita y EXCLUSIVAMENTE, EL ÚNICO ARRENDATARIO que es el ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA. Por este motivo, no forman parte alguna, Irais Arancibia Trujillo, ni la Sociedad Mercantil Tecni Fotografia Dr. Cámara, C.A. Por lo cual estos últimos nombrados CARECEN DE LA CUALIDAD que deben poseer para intervenir en el proceso y asi reclamar derechos que le pudieran devenir de un título válido, y siendo esto de carácter de Orden Público, le solicito muy respetuosamente al ciudadano Juez que, se sirva declarar la FALTA DE CUALIDAD de la ciudadana Irais Trujillo, asi como de la persona juridica a la cual representa, pues estas munca han sido arrendatarias del inmueble objeto de autos.- De los alegatos contenidos en el escrito de fecha 08 de mayo de 2023. A todo evento, ésta representación rechaza y contradice cualquier tipo de intervención de la ciudadana Irais Arancibia Trujillo, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad NV-3.667.783, representada por el ciudadano, José Alonso Dugarte Ramos, inscrito en el Inpreabogado hajo el N. 32.051, bien sea que ésta actie en nombre propio o representación de alguna persona juridica pues, en virtud del escrito presentado por ésta en fecha 08 de mayo de 2023. a través del cual procedió a actuar en defensa de los derechos e intereses que l corresponden como propietaria del fondo de comercio, asi como accionista de la sociedad mercantil TECNI FOTOGRAFÍA DR CAMARA, C.A.- En el escrito antes señalado se ha mencionado: “…qué, ha ejercido durante tres décadas, la explotación de una actividad económica de carácter comercial, teniendo como sede comercial, los locales comerciales, objeto de la irrita pectensión ile desalojo..." “…que la citación personal, no se agotó de manera tramparente y diligente, siendo que, la cudadana demandante, tenla pleno conocimiento de la dirección de habitación, tanto de mi concubano y socio, como de quien suscribe..." “…solicito, se fje meevo lapso para dar contestación a la demanda, y, en consecuencia, se me garantice, previamente el acceso a lax actas procesales..." “…el articulo 3 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Lise Comercial, es menester imponer, a este digno tribunal, qué, la demandante ha scalayado, el precitado régimen especial, al haber acudido a la jurisdicción civil, sin haber agotado previamente la via administrativa..." Ahora bien, ciudadano Juez, del texto del contrato de arrendamiento consignado en original consta, sin lugar a dudas que las única parte arrendataria es LUIS ALFREDO CERINZA, NO LA CIUDADANA Irais Arancibia Trujillo, NI TAMPOCO la sociedad mercantil TECNI FOTOGRAFIA DR. CAMARA, CA., por lo cual mal podría considerarse que alguna de estas personas podria suplir la condición de arrendatario que ha ostentado el ciudadano Luis Alfredo Cerinza, siendo que éste es el único arrendatario y demandado en el presente juicio.- Igualmente, tal y como se reseñó en la primera parte de este escrito, ésta representación judicial cumplió cabalmente con los extremos legales para citar al único demandado en el proceso, a saber, el ciudadano Luis Alfredo Cerinza. Por ello, no existe asidero juridico para la petición expuesta por la ciudadana Irais Trujillo, referente a la necesidad de que sea citada en juicio pues, tanto ésta como a la empresa a la cual representa, son personas ajenas a la relación arrendaticia que existe entre mi representada y la parte demandada en juicio.- Como consecuencia de lo anterior y conforme a todo lo previamente descrito, le solicito al ciudadano Juez que se sirva desechar la petición expuesta por la ciudadana Irais Trujillo actuando en su carácter de autos, relativa a que le sea concedido un lapso para contestar la demanda, por cuanto la sociedad mercantil cuyos derechos representa, no es arrendataria del bien objeto de juicio, tampoco ha sido demandada en este proceso y, por ende, no existe ninguna razón jurídica para que la misma intervenga esta causa.- En atención al alegato referido al no agotamiento de la via administrativa, tal y como figura en el expediente contentivo de este procedimiento, corre inserta una CONSTANCIA de haber sido interpuesta ante La Unidad De Arrendamiento Para Uso Comercial De La Superintendencia Nacional Para La Defensa De Los Derechos Socioeconómicos (S.U.N.D.D.E.) Adscrita La Ministerio Del Poder Popular De Comercio Nacional, de fecha 06 de junio de 2022, solicitando Aa apertura del Procedimiento Administrativo correspondiente al que hubiese lugar al los fines que ese Ente Administrativo declarase LA PROCEDENCIA DEL DESALOJO, en VIA ADMINISTRATIVA del ARRENDATARIO ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, ya sdentificado en autos, posteriormente en vista del silencio, por parte del ente administrativo y vencido ampliamente el lapso legal establecido, mi representada quedó facultada para acudir a la Via Judicial, tal y como se hizo.- Finalmente, se rechazan y contradicen todos y cada uno de los señalamientos y solicitudes realizadas por la Defensor Ad Litem y por la ciudadana Irais Arancibia Trujillo, asi como la Sociedad Mercantil Tecni Fotografia Dr. Cámara, CA, las cuales han sido DESVIRTUADOS "M supra" en el presente escrito, asi como de las mismas actuaciones actas y documentos que conforman el presente expediente, por cuanto como ya se dijo, se cumplió cabalmente con todos los trámites, actos, lapsos u órdenes y demás formalidades esenciales que deben observarse en el presente procedimiento, para asegurar o defender los derechos y libertades de todas las partes III DE LAS DOCUMENTALES ACOMPAÑADAS CON LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Y CON EL ESCRITO PRESENTADO POR LA CIUDADANA IRAIS TRUJILLO En cuanto a la alegado por la Defensor Ad Litem, al promover el mérito favorable que se punto desprender de autos a favor de su representado, rechazo y contradigo este alegato, por cuanto resulta evidente, que todo cuanto se desprende de autos favorece a la demandante FINADIS S.R.L. En lo que respecta a la promoción realizada por la Defensor Ad Litem, de una copia del telegrama que enviará a su representado, nontado por la Delegnede Defensor Ad-Litem del ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, rechazo y contradigo este documento y su promoción, por cuanto es a todas luces superfluo al fondo del proceso. El cuanto a lo relacionado con el documento marcado "B" consignado por la ciudadana Irais Arancibia Trujillo, así como la Sociedad Mercantil Tecni, Fotografia Dr. Camara, C.A., rechazo y contradigo por cuanto el mismo es un documento privado total y absolutamente impertinente y superfluo en el presente juicio. En relación con el documento marcado "C", un instrumento poder que acredita la representación de la Ciudadana frais Arancibia Trujillo, es un documento total y absolutamente impertinente y Superfluo en el presente juicio por cuanto no aporta nada al proceso, conforme ha sido expuesto en el presente escrito. En este sentido, y en atención al contenido de las articulos 398 y 868 del Código de Procedimiento Civil, impugnó, rechazó y contradigo los instrumentos consignados por la parte demandada y por la ciudadana Irais Trujillo actuando en su carácter, de autos, es decir, como representante de la sociedad mercantil Tecni Fotografia Dr. Cámara, CA, ya que dichas documentales no demuestran de forma alguna que la parte demandada haya cumplido con sus obligaciones contractuales de cancelar los canones de arrendamientos adeudados hasta la fecha de interposición de la presente demanda, asi como tampoco demuestran que el demandado contrató un seguro para el resguardo del bien inmueble objeto de juicio. Por ello, solicito a este Tribunal se sirva desechar estos medios de prueba pues, los hechos que pueden verificarse a través de estas documentales no guardan relación con el thema decidendum en este proceso.- IV DE LAS PRUEBAS QUE SE APORTARON EN JUICIO. De esta manera y conforme al contenido del articulo 868 del Código de Procedimiento Civil, esta representación judicial hizo valer cada una de las documentales que fueron consignadas como anexo de la demanda y ratificadas en su reforma de demanda, las cuales comprenden los siguientes instrumentos: El instrumento poder que fue acompañado al libelo de la demanda y ratificado en su reforma, marcado con la Letra "A", debidamente otorgado por ante la Notaria Pública 39 del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de mayo de 2022. Contrato de Arrendamiento acompañado en original marcado con la letra "B", que mi representada sociedad Mercantil FINADIS S.R.L, como ARRENDADORA y LUIS ALFREDO CERINZA, como ARRENDATARIO, autenticado por ante la Notaria Pública Décima Tercera de Caracas, en fecha 05 de agosto de 1993, quedando anotado bajo el No. 19. Tomo 89, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria. Todas y cada una de las facturas realizadas por mi representada y no pagadas ni canceladas, que rielan a los folios treinta y tres (33) al ochenta (80) del presente expediente, así como las facturas consignadas con la reforma de la demanda V DE LA PARTIDA DE DEFUNCIÓN PRESENTADA EN EL JUICIO En lo que respecta a la partida de defunción del ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, es necesario poner en conocimiento de la presente demanda a sus sucesores, por lo que procedimos los carteles de los edictos despacho en los días establecidos, y consignados en los darle conocimiento a los sucesores del demandado de la existencia de la presente demanda, a que ejercieran los derechos correspondientes Posteriormente, y cumplidos los lapsos y trámites de Ley, se designó nuevamente, la Defensora Litem, quien aceptó y se juramentó, juramento, con quien se entenderá el procedimiento y los demás límites del juicio, siendo tal Defensor, la representante legal válidamente establecida para actuar in nombre de los derechos e intereses del DEMANDADO Y SUS SUCESORES VI DE LAS PRUEBAS QUE SE APORTARON EN JUICIO De esta manera y conforme al contenido del articulo 868 del Código de Procedimiento Civil, esta representación judicial hizo valer cada una de las documentales que fueron consignadas como anexo de la demanda, ratificadas en su reforma de demanda y admitidas por este juzgado, las cuales comprenden los siguientes instrumentos: El instrumento poder que fue acompañado al libelo de la demanda y ratificado en su reforma. marcado con la Letra "A", debidamente otorgado por ante la Notaria Pública 39 del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de mayo de 2022. Contrato de Arrendamiento acompañado en original marcado con la letra "B", que mi representada sociedad Mercantil FINADIS S.R. L., como ARRENDADORA Y LUIS ALFREDO CERINZA, como ARRENDATARIO, autenticado por ante la Notaria Pública Décima Tercera de Caracas, en fecha 05 de agosto de 1993, quedando anotado bajo el No. 19. Tomo 89, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. DECARA Todas y cada una de las facturas realizadas por mi representada y no pagadas ni canceladas, que rielan a los folios treinta y tres (33) al ochenta (80) del presente expediente, así como las facturas consignadas con la reforma de la demanda VII PETITORIO Por todo lo antes expuesto, acudo ante Usted ciudadano Juez, en su competente Autoridad, en nombre de mi representada Sociedad Mercantil FINADIS S.R.L, arriba identificada para solicitar se ratifique la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo Octavo (28°) de Municipio Ordinario y Efector de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por cuanto ha sido realizada conforme a Derecho.(…)”.- -V- MOTIVACIÓN PARA DECIDIR A los fines de pronunciarse en cuanto al recurso de apelación interpuesto en fecha 14 de junio de 2024, por la abogada DAILYTH NATHALY MENDOZA ARISMENDI, actuando en su carácter de Defensora Judicial de los herederos conocidos y desconocidos del causante LUIS ALFREDO CERINZA, contra la decisión de fecha 05 de junio de 2024, dictada por el Tribunal Vigésimo Octavo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Juzgado Superior lo hace, atendiendo a las consideraciones que se desarrollarán a continuación:  De la falta de cualidad de la ciudadana IRAIS ARANCIBIA TRUJILLO. Mediante escrito del 08 de mayo del 2023, la ciudadana IRAIS ARANCIBIA TRUJILLO, debidamente asistida por el abogado JOSE ALONSO DUGARTE RAMOS, indicó que era la concubina del demandado, ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, desde hace 40 años, además que es propietaria del cincuenta por ciento (50%) del fondo de comercio y de las acciones de la sociedad mercantil TECNI FOTOGRAFIA DR. CÁMARA, C.A., la cual fungía como arrendataria del inmueble objeto de litigio por más de treinta (30) años. Alega que la demandante actuó de la mala fe al momento de la citación personal del demandado, ya que según tenia pleno conocimiento de su dirección de habitación, violentando su derecho a la defensa y la tutela judicial efectiva, es por lo que le solicitó al Tribunal a quo, la reposición de la causa al estado de contestación de la demanda. En este orden de ideas, la representación judicial de la parte actora, en su escrito del 16 de mayo de 2023, alega: “DEL ESCRITO PRESENTADO POR LA CIUDADANA IRAIS ARANCIBIA TRUJILLO. DE LA FALTA DE CUALIDAD. Asi, en fecha 08 de mayo de 2023, la ciudadana Irais Arancibia Trujillo, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.667.783, representada por el ciudadano, José Alonso Dugarte Ramos, inscrito en el Inpreabogado bajo el № 32.051, actuando en defensa de los derechos e intereses que le corresponden como propietaria del fondo de comercio, asi como accionista de la sociedad mercantil TECNI FOTOGRAFÍA DR. CAMARA C.A., presentó un escrito por medio del cual pretende participar en este proceso.- Sin embargo, es importante destacar que la ciudadana Irais Arancibia Trujillo, así como la Sociedad Mercantil Tecni Fotografia Dr. Cámara, C.A., ciertamente CARECEN DE CUALIDAD PARA INTERVENIR en el presente juicio, por cuanto dichas personas no forma parte de la relación jurídico arrendaticia, conforme se desprende del contrato de arrendamiento consignado en este expediente.- En cuanto a la falta de cualidad, es necesario aclarar que el cumplimiento de tal requisito es INDISPENSABLE para el acceso a la Justicia y a la Tutela Judicial Efectiva. Ahora bien, LA CUALIDAD PARA INTERVENIR, en un juicio consiste en la vinculación de un sujeto (las partes), con una relación jurídico sustantiva determinada (por ejemplo, un contrato de arrendamiento) que le habilite para hacer solicitudes en el proceso. Como se ha dicho y demostrado hasta la saciedad, las partes del contrato son: la parte "ARRENDADORA", a saber, la sociedad mercantil FINADIS S.R.L., ya identificada y EXCLUSIVAMENTE, EL ÚNICO ARRENDATARIO que es el ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA; Por este motivo, no forman parte alguna, Irais Arancibia Trujillo, ni la Sociedad Mercantil Tecni Fotografia Dr. Cámara, C.A. Por lo cual estos últimos nombrados CARECEN DE LA CUALIDAD que deben poseer para intervenir en el proceso y así reclamar derechos que le pudieran devenir de un título válido, y siendo esto de carácter de Orden Público, le solicito muy respetuosamente al ciudadano Juez que, se sirva declarar la FALTA DE CUALIDAD de la ciudadana Irais Trujillo, asi como de la persona jurídica a la cual representa, pues éstas nunca han sido arrendatarias del inmueble objeto de autos.- DE LOS ALEGATOS CONTENIDOS EN EL ESCRITO DE FECHA 08 DE MAYO DE 2023. A todo evento, ésta representación rechaza y contradice cualquier tipo de intervención de la Ciudadana Irais Arancibia Trujillo, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V-3.667.783, representada por el ciudadano, José Alonso Dugarte Ramos. inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 32.051, bien sea que ésta actúe en nombre propio o representación de alguna persona juridica pues, en virtud del escrito presentado por ésta en fecha 08 de mayo de 2023, a través del cual procedió a actuar en defensa de los derechos e intereses que le corresponden como propietaria del fondo de comercio, así como accionista de la sociedad mercantil TECNI FOTOGRAFÍA DR. CAMARA, C.A- En el escrito antes señalado se ha mencionado: "... qué, ha ejercido durante tres décadas, la explotación de una actividad económica de carácter comercial, teniendo como sede comercial, los locales comerciales, objeto de la irrita pretensión de desalojo..." "... que la citación personal; no se agotó de manera transparente y diligente, siendo qué, la ciudadana demandante, tenía pleno conocimiento de la dirección de habitación, tanto de mi concubino y socio, como de quien suscribe..." "... solicito, se fije nuevo lapso para dar contestación a la demanda; y, en consecuencia, se me garantice, previamente el acceso a las actas procesales..." "... el artículo 5 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; es menester imponer, a este digno tribunal; qué, la demandante ha soslayado, el precitado régimen especial; al haber acudido a la jurisdicción civil, sin haber agotado previamente la via administrativa..." Ahora bien, ciudadano Juez, del texto del contrato de arrendamiento consignado en original consta, sin lugar a dudas que las única parte arrendataria es LUIS ALFREDO CERINZA, NO LA CIUDADANA Irais Arancibia Trujillo, NI TAMPOCO la sociedad mercantil TECNI FOTOGRAFÍA DR. CAMARA, C.A., por lo cual mal podría considerarse que alguna de estas personas podría suplir la condición de arrendatario que ha ostentado el ciudadano Luis Alfredo Cerinza, siendo que éste es el único arrendatario y demandado en el presente juicio.- Igualmente, tal y como se reseñó en la primera parte de este escrito, esta representación Judicial cumplió cabalmente con los extremos legales para citar al único demandado en el proceso, a saber, el ciudadano Luis Alfredo Cerinza. Por ello, no existe asidero jurídico para la petición expuesta por la ciudadana Iraís Trujillo, referente a la necesidad de que sea citada en juicio pues, tanto ésta como a la empresa a la cual representa, son personas ajenas a la relación arrendaticia que existe entre mi representada y la parte demandada en juicio- Como consecuencia de lo anterior y conforme a todo lo previamente descrito, le solicito al ciudadano Juez que se sirva desechar la petición expuesta por la ciudadana Irais Trujillo actuando en su carácter de autos, relativa a que le sea concedido un nuevo lapso para contestar la demanda, por cuanto ni ella ni la sociedad mercantil cuyos derechos representa. son arrendataria del bien objeto de juicio, tampoco han sido demandadas en este proceso y por ende, no existe ninguna razón jurídica para que las mismas intervengan esta causa.- En atención al alegato referido al no agotamiento de la vía administrativa, tal y como figura en el expediente contentivo de este procedimiento, corre inserta una CONSTANCIA de haber sido interpuesta ante La Unidad De Arrendamiento Para Uso Comercial De La Superintendencia Nacional Para La Defensa De Los Derechos Socioeconómicos (S.U.N.D.D.E.) Adscrita La Ministerio Del Poder Popular De Comercio Nacional, de fecha 06 de junio de 2022, solicitando la apertura del Procedimiento Administrativo correspondiente al que hubiese lugar a los fines que ese Ente Administrativo declarase LA PROCEDENCIA DEL DESALOJO, en VÍA ADMINISTRATIVA del ARRENDATARIO ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, ya identificado en autos, posteriormente en vista del silencio, por parte del ente administrativo y vencido ampliamente el lapso legal establecido, mi representada quedó facultada para acudir a la Via Judicial, tal y como se hizo.- Finalmente, se rechazan y contradicen todos y cada uno de los señalamientos y solicitudes realizadas por la Defensor Ad Litem y por la ciudadana Irais Arancibia Trujillo, así como la Sociedad Mercantil Tecni Fotografía Dr. Cámara, C.A., las cuales han sido DESVIRTUADOS "ut supra" en el presente escrito, así como de las mismas actuaciones actas y documentos que conforman el presente expediente, por cuanto como ya se dijo, se cumplió cabalmente con todos los trámites, actos, lapsos u órdenes y demás formalidades esenciales que deben observarse en el presente procedimiento, para asegurar o defender los derechos y libertades de todas las partes.”.- Este Juzgador, en virtud de los alegatos formulado por la parte actora y la representación judicial de la ciudadana IRAIS ARANCIBIA TRUJILLO, estima necesario traer a colación la sentencia N° 161, de fecha 04 de abril de 2024, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual establece: “(…)Es oportuno enfatizar, que es una regla de aceptación general, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, que cuando alguna parte en juicio, deba estar integrada por una pluralidad de sujetos, sea la parte actora o demandada, o se esté ante un supuesto de litisconsorcio necesario, bien activo o pasivo, la falta o ausencia en juicio de alguna de tales sujetos, genera una falta de legitimación de esa parte, que impedirá que se dicte una sentencia eficaz y por consiguiente desprovista de efectos jurídicos. En este orden, de acuerdo con el autor Luis Loreto, se puede afirmar que tendrá cualidad activa para mantener un juicio, toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio y tendrá cualidad pasiva, toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés. Así, la cualidad no es otra cosa que la relación de identidad lógica entre la persona de la parte actora, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera (Loreto, Luis, Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987). Lo anterior significa que el concepto de cualidad o legitimación a la causa atañe o interesa al orden público, por tanto, rige en ello el principio de reserva legal oficiosa, conforme al cual tanto los jueces de instancia como el Tribunal Supremo de Justicia, deben, sin que medie solicitud de parte verificar el cumplimiento de este presupuesto procesal, necesario para la válida instauración del proceso, pues ello comporta una cuestión de derecho que repercute en el mérito de la controversia, porque permite examinar de nuevo la admisibilidad de la demanda.” De lo anterior se determina que la legitimación o cualidad de los sujetos procesales es la relación que tienen la parte que afirme tener un interés legítimo, personal y directo en el resultado del juicio, es decir, que la acción que ejerce le beneficia o protege un derecho o interés propio (parte actora), y la persona en contra de la cual se ejercite dicho derecho o interés (parte demandada), esta cualidad recae en quien tiene una relación jurídica directa con el demandante, por tanto, podría estar obligado a satisfacer la pretensión que se reclama en el juicio, dichos argumentos se hacen valer en la demanda y en la contestación, y por tanto como tales sujetos de la pretensión, es necesario que tengan legitimación, es decir, que se afirmen titulares activos y pasivos de la relación controvertida, pues ello constituye un requisito de legitimidad del contradictorio entre las partes. El Tribunal Aquo, en relación a este punto, establece: “Ahora bien, quedan entendido en consecuencia con los criterios trascritos, que la cualidad para actuar en juicio se encuentra intimamente ligada con los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado solo cuando sea necesario y que produzca una tutela judicial efectiva solo entre las partes sobre las cuales existe un interés jurídico. Así pues, siendo que el caso bajo estudio es una pretensión de Desalojo es necesario señalar que la misma que bien puede estar dirigirla por la sociedad mercantil INVERSIONES FINADIS, S.R.L., contra el arrendatario hoy de cujus LUIS ALFREDO CERNIZA, o contra sus herederos conocidos y desconocidos toda vez que para el actor existió la posibilidad de demandar el reconocimiento de un derecho que pueda ser contradicho, solo por quien sea reconocido como arrendatario en el contrato suscrito, o quienes ejerzan la representación de sin derechos en forma legítima, ello con miras a conseguir un valor de justicia social saludable, pleno de equidad y con proporcionalidad e iguales posibilidades actuar y contradecir las partes ante un Órgano Jurisdiccional imparcial, lo que consecuencialmente les atribuye tanto al actor como al demandado el carácter partes interesadas en las resultas del juicio en comento, surgiendo para ellos u válida y eficaz cualidad y el interés jurídico actual que se necesitan para ser sujeto activo y pasivos en este juicio, lo cual trae como consecuencia DECLARATORIA DE PROCEDENCIA SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD opuesta por la parte actora contra la ciudadana IRAIS ARANCIBIA TRUJILLO, en carácter de concubina del demandado y accionista de la sociedad mercantil TECNI FOTOGRAFÍA DR. CAMARA C.A, fondo de comercio que presumiblemente ocupo el inmueble durante más de tres décadas como arrendatario. ASÍ SE DECIDE.” En el caso bajo estudio, se evidencia que el contrato de arrendamiento de fecha 01 de agosto de 1993, el cual da origen a este juicio, fue suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO, S.R.L, como arrendadora, quien luego le traspasó y cedió los derechos del contrato de arrendamiento a la sociedad mercantil FINADIS, S.R.L., hoy parte actora; y el de cujus LUIS ALFREDO CERINZA, como arrendatario, a su vez, en el contrato de arrendamiento suscrito, se observa en la cláusula octava que se estipula que el contrato es intuito persona, y prohíbe expresamente al arrendatario ceder o traspasar los derechos del contrato, sin embargo, en virtud de su fallecimiento, el contrato se traslada a sus herederos conocidos y desconocidos, los cuales fueron llamados a juicio y posteriormente, fueron debidamente representados por la defensora judicial, Abg. DAILYTH NATHALY MENDOZA ARISMENDI. Este Juzgador observa, en el presente proceso judicial, que el legitimado activo es la sociedad mercantil FINADIS, S.R.L., por cuanto es el arrendador del local objeto de este juicio, y el legitimado pasivo es el causante LUIS ALFREDO CERINZA, el cual es la persona con la cual se celebró el contrato de arrendamiento, o en su defecto sus herederos conocidos y desconocidos, por lo que, es evidente que la ciudadana IRAIS ARANCIBIA TRUJILLO, no posee ninguna cualidad o interés que le permita intervenir en la presente causa, es por ello, que este Juzgado Superior Segundo, debe CONFIRMAR la declaratoria de PROCEDENCIA SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD opuesta por la parte actora, contra la ciudadana IRAIS ARANCIBIA TRUJILLO, en carácter de concubina del demandado y accionista de la sociedad mercantil TECNI FOTOGRAFÍA DR. CAMARA C.A., y ASI SE DECIDE.-  De la prescripción de los cánones de arrendamiento La prescripción es el mecanismo mediante el cual una persona pierde el derecho a exigir judicialmente el cumplimiento de una obligación o derecho, debido al transcurso de un plazo establecido por la ley, sin que el titular haya ejercido dicho derecho, es decir, supone la negligencia, inercia o inacción del acreedor en hacer efectivo su crédito durante ese determinado tiempo. En este sentido, el artículo 1.980 del Código Civil, establece lo siguiente: “ARTICULO 1980.- Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos” El artículo anterior establece el lapso de tres años la para que opere la prescripción de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, es decir, obligación de pagar el canon de arrendamiento prescribe cada tres años contados a partir de la fecha que son exigibles. Por su parte, el artículo 1.969 ejusdem, determina: “ARTICULO 1969.- Se interrumpe civilmente en virtud de una demanda judicial, aunque se haga ante un Juez incompetente, de un decreto o de un acto de embargo notificado a la persona respecto de la cual se quiere impedir el curso de la prescripción, o de cualquiera otro acto que la constituya en mora de cumplir la obligación. (…)”.- Al respecto, el Dr. EMILIO CALVO BACA, en sus comentarios al Código Civil Venezolano, séptima edición (1999), establece que “la prescripción se interrumpe en virtud de una demanda judicial, aunque se haga ante un juez incompetente, siempre que se hubiese efectuado la citación del demandado antes de cumplirse el lapso de prescripción”.- Ahora bien, de la revisión del expediente, se observa que la presente demanda inició el 06 de junio de 2022, y en el escrito de reforma de la presente demanda del 02 de marzo de 2023, la parte actora solicitó: “PRIMERO: Que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, en que ha incumplido con la obligación que asumió de pagar puntualmente por mensualidades vencidas, los cánones de arrendamiento de los meses transcurridos desde EL PRIMERO DE JUNIO DE DOS MIL DIECIOCHO (01/06/2018) Y EL PRIMERO DE FERBRERO DE 2023 (01/02/2023), ambos inclusive, por las especificadas pensiones insolutas y esta conducta omisiva, renuente y evasiva, de las obligaciones asumidas por él, en el marco- contractual y legal del local comercial ya mencionado, del edificio denominado SAN ANTONIO.” En el caso bajo estudio, se observa que la parte demandante pretende se reconozca la deuda causada por los cánones de arrendamiento vencidos desde el 01 de junio de 2018 al 01 de febrero de 2023; no obstante, no consta en las actas procesales, prueba con la que se demuestre alguna actividad por parte de la sociedad mercantil FINADIS, S.R.L, tendiente a requerir el pago de los cánones de arrendamiento, o que haya interrumpido la prescripción, antes de los tres años establecidos por la ley, por lo tanto, visto que la demanda fue interpuesta en fecha el 06 de julio de 2022, y la defensora judicial de los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, parte demandada, quedó a derecho el día 23 de octubre de 2023, se tiene que los cánones prescritos en la presente causa son los correspondientes al período de junio de 2018 a septiembre de 2020, toda vez que dichos cánones de arrendamiento debieron ser reclamados judicialmente dentro del lapso siguiente a los tres (3) años a la fecha de su vencimiento, y ASI SE DECIDE. No obstante, los cánones de arrendamiento que van desde el mes de octubre de 2020 hasta el mes de febrero de 2023, se encuentran vigentes y puede ser reclamado su pago por vía judicial, al haberse interrumpido la prescripción de los mismos, en razón de la citación de la defensora judicial de los herederos conocidos y desconocidos del causante LUIS ALFREDO CERIZA, parte demandada, en fecha 23 de octubre de 2023, todo ello de conformidad con lo pautado con el artículo 1.980 del Código Civil, y ASI SE DECIDE.- Precisado lo anterior, habiendo transcurrido el lapso establecido en la ley, desde la fecha que se hizo exigible el derecho de cobrar cánones de arrendamiento, hasta la fecha que se activó el órgano jurisdiccional a través de la interposición de la demanda de DESALOJO, sin que curse actuación alguna a través de la cual la parte actora demostrara la interrupción de la prescripción, por lo anteriormente expuesto, resulta forzoso para este sentenciador, declarar la prescripción breve de la obligación de los cánones de arrendamiento vencidos, correspondientes a junio de 2018 a septiembre de 2020, a razón de CERO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs. 0,07), cada uno, de conformidad con los artículos 1.980 y 1.969 del Código Civil, por lo que no es exigible el cobro judicial de los referidos cánones de arrendamiento, y ASI SE DECIDE.-  Del desalojo de local comercial objeto de la presente causa La parte actora en su escrito de reforma de la demanda, solicitó el desalojo del local comercial de su propiedad identificado con las letras “B” y “C”, ubicado en ubicado en la calle Páez entre calles Guaicaipuro y San Ignacio de Loyola, Municipio Chacao, del estado Miranda, Distrito Capital, República Bolivariana de Venezuela según contrato de arrendamiento celebrado con INVERSIONES IBEPRO S.R.L., sociedad de responsabilidad limitada, el cual fue cedido y traspasado a la sociedad mercantil FINADIS, S.R.L, parte actora, y el de cujus LUIS ALFREDO CERINZA, en fecha 01 de agosto de 1993, el cual fue posteriormente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera de Caracas, el 05 de agosto de 1993, quedando anotado bajo el Nro. 19, Tomo 89 de los Libros de autenticaciones llevado por esa Notaría, todo ello en virtud de que desde el 01 de junio de 2018 hasta el 01 de febrero de 2023, de conformidad con lo establecido en los literales “a” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, relativos a la falta de pago del canon de arrendamiento, y al incumplimiento de las cláusulas del contrato de arrendamiento suscrito. En este sentido, el contrato o acto jurídico es aquella manifestación unilateral o bilateral de voluntad de las partes, la cual según el autor José Mejía Altamirando, en su obra de “Contratos Civiles” (2001) indica que la misma “produce o genera derechos en favor de una o más personas o también modifica o extingue derechos.”.- El artículo 1.133 del Código Civil, define a los contrato como aquella “convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”.- Igualmente, el Código Civil, establece en sus artículos 1159 y 1150, establecen lo siguiente: “Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…” “Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la ley…”. En relación a los contratos de arrendamiento el Código Civil, establece en el artículo 1579, su definición de la siguiente manera: “Artículo 1.579. El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. La parte actora alega en su escrito de reforma de la demanda, que la presente acción por desalojo de inmueble de uso comercial, se basa en las causales de desalojo contenidas en los literales “a” e “i” del artículo 40 del de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como lo pautado en la cláusula duodécima del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décimo Tercera de Caracas, el 05 de agosto de 1993, el cual reza lo siguiente: "DUODECIMA: El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas contenidas en el presente contrato, por parte de "EL ARRENDATARIO", en especial la falta de pago de un canon de arrendamiento da derecho a "LA ARRENDADORA" para proceder judicialmente a pedir la resolución del presente contrato, y a su voluntad para solicitar la desocupación inmediata del inmueble objeto del mismo, mediante el procedimiento pautado para los juicios breves de desocupación, así como para ejercer cualquier otra acción judicial a la cual tuviere derecho, siendo por cuenta de "EL ARRENDATARIO" los gastos judiciales o extrajudiciales que se ocasionaren por tal motivo, así como el resarcimiento de los daños y perjuicios que de allí resultaren..." En este sentido, en el artículo 1264 del Código Civil, establece: “Artículo 1.264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.” Por su parte, el artículo 1.167 eiusdem establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Dicha norma otorga la posibilidad a la parte que no haya incumplido con las obligaciones pactadas en el contrato bilateral, de ejercer a su elección, las acciones dirigidas al cumplimiento del contrato o bien a su resolución, tal y como lo ejerció la parte actora al intentar esta acción. Ahora bien, el desalojo, está dirigido a obtener la devolución del inmueble arrendado derivado del incumplimiento de alguna o algunas de las obligaciones contractuales, es por ello que, el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, determina: “Artículo 40 Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. (…) i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.- Estas causales se refieren a la falta de pago de dos (02) cánones de arrendamientos vencidos o de dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, y al incumplimiento de cualesquiera de las cláusulas del contrato de arrendamiento suscrito por las partes. En el presente caso, alega la accionante que desde junio de 2018 hasta febrero de 2023, la parte demandada, dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes, tal y como lo establece en su escrito de reforma de la demanda y de los recibos de pago insertos en las actas del expediente, específicamente los meses que han sido establecidos en este fallo, referidos a los que van desde el mes octubre de 2020 hasta el mes de febrero de 2023, en este sentido, el artículo 1592 del Código Civil, establece: “Artículo 1.592. El arrendatario tiene dos obligaciones principales: (…) 2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” Se observa en el expediente, que defensora judicial de los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, en su escrito de contestación de la demanda, solo se limita a indicar que “Niego, Rechazo y Contradigo en nombre de mis representados que el de cujus haya dejado de pagar el canon de arrendamiento desde el 01 de junio de 2018 hasta el mes de mayo de 2022”, sin presentar alguna prueba que demuestre su alegato. Es por ello que, resulta evidente para quien aquí decide, en la presente causa, se incurrió en la causal establecida en el literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto la parte demandada no logró demostrar el pago del canon de arrendamiento demandado en esta causa. En relación al argumento del incumplimiento de la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento, suscrito el 05 de agosto de 1993, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décimo Tercera de Caracas, la cual establece: “DECIMA TERCERA: El arrendatario, se compromete a contratar de un seguro contra motines, saqueos, daños maliciosos y mal intencionados, incendio y explosión sobre el inmueble, a favor de la arrendadora o de los propietarios del inmueble, para resarcirle a estos, de cualquier daño que se le ocasione al inmueble, en caso de ocurrir alguno de dichos siniestros...".- Del análisis del expediente, no se evidencia que la parte demandada haya contratado el seguro respectivo, sino que en la contestación indica la defensora judicial que “Niego, Rechazo y Contradigo en nombre de mis representados que el de cujus, haya incurrido en el incumplimiento de la cláusula décima tercera del contrato referente a la contratación de un seguro contra motines, saqueos, daños maliciosos y malintencionados incendios y explosión sobre el inmueble”, en vista que la parte demandada no trajo a los autos prueba alguna que le favoreciera, es necesario traer a colación el artículo 1.354 del Código Civil, que expresa: “...Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”. “...Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”. Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos. En virtud de lo anterior, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 15 de septiembre de 2021, expediente No.17-404, con ponencia de la Magistrada Vilma María Fernández González, dejó establecido lo siguiente: “…Las normas transcritas establecen la manera cómo debe ser distribuida la carga de la prueba, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Tales artículos consagran de manera expresa, el aforismo jurídico “reus in excipiendofit actor”, según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”. Conviene citar al procesalista venezolano RENGEL-ROMBERG, Arístides, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, en su tomo III, afirma lo siguiente: “La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”.- En concordancia a lo anterior, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.- En este sentido, observa este Juzgado Superior Segundo, que ni en el lapso probatorio, ni durante la secuela del juicio, la parte demandada trajo a este proceso judicial, algún medio probatorio que desvirtuara los hechos alegados por la parte actora, es decir, la sociedad mercantil FINADIS, S.R.L., referente a la falta de pago de los cánones de arrendamientos, y el incumplimiento de la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento, a tenor de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, toda vez que, las partes en la presente causa reconocen y puede verificar este sentenciador; la existencia de la relación contractual arrendaticia, sobre el local comercial distinguido con las letras "B y C" el cual se encuentra ubicado en el Edificio San Antonio, situado en la calle Páez, entre Guaicaipuro y San Ignacio de Loyola, en Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, y por cuanto se evidenció que la parte demandada incumplió con las obligaciones pactadas en el contrato de arredramiento, referidas al pago del canon de arrendamiento y la contratación de un seguro, establecida en la cláusula décima tercera del referido contrato, por lo que, en la presente demanda, se encuentra incursa en las causales de desalojo establecida en los literales “a” e “i” del artículo 40 del de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es por ello que debe declararse PROCEDENTE la presente acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por la sociedad mercantil FINADIS, S.R.L. contra la el ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, de conformidad con lo establecido en los literales “a” e “i” del artículo 40 del de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y ASI SE DECIDE.- En este sentido, para este Juzgado Superior Segundo, en el caso de autos, resulta IMPROCEDENTE la apelación ejercida por la abogada DAILYTH NATHALY MENDOZA ARISMENDI, actuando en su carácter de defensora judicial de los herederos conocidos y desconocidos del causante, ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, parte demandada, contra la sentencia definitiva de fecha 05 de junio de 2024, dictada por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por la sociedad mercantil FINADIS, S.R.L. contra la el ciudadano LUIS ALFREDO CERINZA, por lo que, debe este Sentenciador, MODIFICAR la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas del Área Metropolitana de Caracas, bajo los razonamiento expuestos en el presente fallo, y ASÍ SE DECIDE.-