Exp. Nº AP71-R-2024-000264 Definitiva “D”/Civil/Recurso SinLugarlaApelación/Confirmada/CumplimientodeContrato REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS “Vistos”, con sus antecedentes. IDENTIFICACION DE LAS PARTES. PARTE DEMANDANTE: Ciudadana MATILDE ANTOR DE ZAATAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-6.903.015, representante de sus hijos PHILIPPE ZAATAR ANTOR, LIBANO ZAATAR ANTOR, ANTHONY ZAATAR ANTOR y SERGE ZAATAR ANTOR, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N° V-16.670.487, V-21.496.454, V-21.496.455, y V-27.158.984, respectivamente, herederos, todos ellos pertenecientes a la Sucesión LIBANO ZAATAR MAKLOUF. - APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JACQUELINE LAUTFALIAH CHABRA, inscrita en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 59.541.- PARTE DEMANDADA: Ciudadanas MARIA DEL ROSARIO DE FATIMA CANHA MENEZES y FABIOLA ZAMORA MARTIN, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N° V-3.753.707 y V-9.118.842, respectivamente. - DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARMEN CANACHE y EDUARDO MOYA, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 73.407 y 35.940.- MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. - I ACTUACIONES POR ANTE ESTA INSTANCIA. Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, contentiva de la apelación interpuesta en fecha 25 de abril de 2024, por el abogado Eduardo J. Moya Totesaut, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada ciudadana FABIOLA ZAMORA, en contra de la decisión dictada en fecha 22 de febrero de 2024, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 08 de mayo de 2024, asumió la competencia para conocer del presente asunto en segunda instancia y fijó los trámites para su instrucción, conforme lo estableció en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 03 de junio de 2024, la abogada JACQUELINE LAUTFALIAH CHAMBRA, en su carácter de representante legal de la ciudadana MATILDE ANTOR DE ZAATAR, consigno escrito de informe. En fecha 07 de junio de 2024, la abogada CARMEN CANACHE, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MARIA DEL ROSARIO DE FATIMA CANHA MENEZES, consigno escrito de informe. En fecha 18 de junio de 2024, la abogada JACQUELINE LAUTFALIAH CHAMBRA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, consigno escrito de observaciones. Estando dentro de la oportunidad para emitir pronunciamiento en relación al recurso de apelación elevado al conocimiento de esta alzada, pasa este jurisdicente a hacerlo, previa las siguientes consideraciones: II RELACION SUCINTA DE LOS HECHOS La pretensión objeto de estudio fue presentada, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, mediante libelo de demanda presentado en fecha seis (06) de Julio del año dos mil veintitrés (2023), por la abogada JACQUELINE LAUTFALIAH CHABRA, apoderada judicial de la ciudadana MATILDE ANTOR DE ZAATAR, representante de sus hijos PHILIPPE ZAATAR ANTOR, LIBANO ZAATAR ANTOR, ANTHONY ZAATAR ANTOR y SERGE ZAATAR ANTOR, todos ellos pertenecientes a la Sucesión LIBANO ZAATAR MAKLOUF, siendo que interponen la pretensión por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en contra de los ciudadanos MARIA DEL ROSARIO DE FATIMA CAHNA MENEZES y FABIOLA ZAMORA MARTIN, todos anteriormente identificados, en los siguientes términos: (…) Consta de documento privado suscrito entre las partes, en fecha once (11) de julio del año dos mil trece (2013) el De Cujus LIBANO ZAATAR MAKLOUF, titular de la cedula de identidad V-80.899.728, celebro Contrato de Opción de Compra Venta por (un inmueble ubicado en la Avenida Motatan, Quinta Mena, Urbanización colinas de Bello Monte, ciudad de Caracas, Parroquia Baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda, con los ciudadanos MARIA DEL ROSARIO FATIMA CAHNA MENEZES y el fallecido LUIS AUGUSTO CAÑA MENESES, la primera titular de la cedula de identidad numero V-3.753.707 y el segundo quien en vida fuera titular de la cedula de identidad numero V-4.568.339, respectivamente. El inmueble objeto de la opción de Compra Venta, es una casa con terreno propio, que mide trescientos noventa y un metros cuadrados con die decímetros cuadrados (391,10 m2) y comprendidas dentro de los siguientes linderos y medidas: Nor-este: en diez y siete (17) metros la Avenida Motatan, a que da su frente; Sur-Oestes en dieciséis metros con noventa y ocho centímetros, las parcelas; 100 y 240; Sur-Este: en veintitrés metros con noventa y seis centímetros, las parcela N° 239; y por el Nor-Oeste; en veintitrés metros con ocho centímetros la parcela N° 237 El deslindado inmueble está completamente libre de gravamen, no le afectan servidumbres. El inmueble fue adquirido por el padre de la ciudadana MARIA DEL ROSARIO FATIMA CANHA MENEZES, identificada anteriormente el de cujus JOAO ROGERIO CANHA, titular de la cedula de identidad N°: 63743, RIF SUCEROSAL: J404030239, según consta en el contenido del documento inscrito por ante la oficina de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 24 de Mayo de 1967, quedo registrado bajo el numero: 29, folio: 153, Protocolo: Primero: Tomo: 15, segundo trimestre del año 1967 y adquiridos por los promitentes vendedores como consecuencia de la sucesión abierta con motivo de la muerte de los legítimos padres (los de Cujus JOAO ROGERIO CANHA Y MARIA GLORIA DA SILVA CANHA), de LOS PROMITENTES VENDEDORES; El contrato de opción de compra venta, tal como lo alegue anteriormente, fue instrumentada en documento Privado, mediante el cual los propietarios del inmueble, se obligaron a vender el mismo a nuestra representada, quien a su vez se comprometió a adquirirlo por un precio definitivo establecido en la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100, (Bs. 3.500.000,00), tal cual como se desprende de la CLAUSULA TERCERA del contrato De Opción De Compra Venta. En la CLAUSULA CUARTA del contrato de opción de compra venta, se estableció en forma clara e indubitable la oportunidad de pago del precio del inmueble, lo cual fue convenido de la siguiente manera: “Para garantizar a LOS PROMITENTES VENDEDORES el ejercicio efectivo de la opción de compra-venta en las condiciones convenidas, EL PROMITENTE COMPRADOR entrega en este acto a LOS PROMITENTES VENDEDORES en calidad de arras la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 400.000), cantidad esta que LOS PROMITENTES VENDEDORES declararan haber recibido a su entera y cabal satisfacción, to anterior por medio de dos (02) cheques de gerencia distinguidos con los Nos. 00002591 y 00002589 librado en contra del Banco Caroní a nombre de los ciudadanos MARIA DEL ROSARIO DE FATIMA CANHA MENEZES y LUIS AUGUSTO CAÑA MENESES. Las partes de mutuo acuerdo convienen en que las mencionadas arras serán imputadas al precio del inmueble que deberá ser pagado por EL PROMITENTE COMPRADOR al momento de la protocolización del documento definitivo contentivo de la operación de compra-venta, es decir será imputado a la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F. 3.500.000)” En consecuencia, para garantizar a LOS PROMITENTES VENDEDORES el ejercicio efectivo de la opción de compra-venta en las condiciones convenidas EL PROMINENTE COMPRADOR entrega en este acto a los PROMINENTES VENDEDORES en calidad de arras la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 400.000) cantidad esta que LOS PROMINENTES VENDEDORES declararan haber recibido a su entrega y cabal satisfacción, lo anterior por medio de dos (2) cheques de gerencia distinguidos los Nos. 00002591 y 00002589, Banco Caroní a nombre de los ciudadanos MARIA DEL ROSARIO DE FATIMA CANHA MENEZES y LUIS AUGUSTO CAÑA MENESES. Las partes de mutuo acuerdo convienen en que las mencionadas arras serán imputadas al precio del inmueble que deberá ser pagada por EL PROMINENTE COMPRADOR al momento de la protocolización del documento definitivo contentivo de la operación de compra-venta, es decir imputado a la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100, (Bs.F. 3.500.000,00). Del extracto de la cláusula antes copiada, se infiere que, el precio definitivo del inmueble antes deslindado, fue fijado en el contrato de mutuo acuerdo por las partes en la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F. 3.500.000,00) y que dicho precio para el momento en que se suscribió el contrato opción de compra antes suscrito, el De Cujus LIBANO ZAATAR MAKLOUF, abono en fecha 07 de noviembre de 2013, la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES fuertes (Bs.F. 100.000) para que fueran descontados del precio total de la venta (LETRA DE CAMBIO+CHEQUE) Numero de cheque: 30005872, Banco de Venezuela, de fecha 7 de noviembre de 2013, que quedo obligado a pagar el saldo del precio restante por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F. 3.000.000,00) al momento de otorgamiento de la escritura pública de compra venta por ante la oficina Subalterna de Registro Competente entiéndase Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda. Ahora bien, según la CLAUSULA QUINTA del contrato de opción de compra venta a que he hecho referencia, la venta debía verificarse en un término de noventa (90) días continuos, ininterrumpidos contados a partir del treinta (11) julio de dos mil trece (2013), fecha de la autenticación del contrato de la opción, pudiendo prorrogarse dicho termino por treinta (30) días más, ininterrumpidos contados a partir de la fecha de vencimiento de plazo original. Establece el artículo 1.488 del Código Civil, que meridianamente dispone “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”, si tomamos en cuenta que el contrato cuyo cumplimiento demando no es un precontrato de Opción de compra venta, sino un verdadero contrato, convirtiéndose en un verdadero contrato de venta, donde está presente los elementos constitutivos de dicho contrato de venta legítimo, hay concierto de voluntades entre precio y cosa, lo que califica al Contrato de autos como un verdadero Contrato de Venta. Por consiguiente, la obligación de los vendedores era Presentar el documento definitivo de Venta con todos los recaudos por ante la Oficina Inmobiliaria respectiva y avisarle a los Compradores para que paguen los derechos y este órgano fije la fecha del otorgamiento y solo en este acto los Compradores pagaran el saldo restante de TRES MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs. 3.000.000,00), como se obligaron en la CLAUSULA TERCERA del Contrato de Venta. El precio fijado en el contrato mis representados abandonaron la cantidad de diecisiete (17%) del precio fijado para adquirir el inmueble. Aunado a eso, en fecha 04 de noviembre de 2013, mediante comunicado emitido por la ciudadana MARIA DEL ROSARIO DE FATIMA CANHA ZAATAR MENEZES, manifestó la decisión de no vender el inmueble antes descrito al De Cujus LIBANO ZAATAR MAKLOUF, negándose obstinadamente a cumplir con la obligación de transferir la propiedad a mis patrocinados del inmueble objeto de la operación, negándose a cumplir con la obligación fundamental de hacer la tradición legal con el otorgamiento del instrumento de propiedad ante la Oficina Publica de Registro correspondiente; y en consecuencia, quebrantando también la obligación accesoria de efectuar la entrega material del abono la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 100.000) para que fueran descontados del precio total de la venta mediante cheque, claramente se evidencia la voluntad del De Cujus de seguir pagando la totalidad del monteo dejado en el contrato, y se demuestra el incumplimiento de la vendedora de seguir con la venta pactada (…) Previa distribución, correspondió al conocimiento de la causa al Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto de fecha siete (07) de julio del año (2023), admitió la presente demanda, de conformidad con lo establecido en los articulo 341 y 881 siguientes del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 2º de la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia. Asimismo, ordenó librar compulsa a la parte demandada, antes identificada al Segundo (2do) día de despacho, una vez se dejó constancia mediante autos de haberse practicado dicha citación. En mismo orden, y una vez consignado los fotostatos requeridos, en fecha 13 de julio de 2023, se dictó auto mediante el cual se libró la compulsa dirigida a los demandados, antes identificados. Por otra parte, en esa misma fecha se ordenó abrir el cuaderno de medida. Por Sentencia interlocutoria de fecha 13 de julio de 2023, se decretó medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el bien inmueble objeto de la presente demanda. Mediante diligencia presentada en fecha 19 de julio de 2023, compareció ante este Tribunal, el ciudadano JHURBAN ANGULO, en su carácter de Alguacil, mediante el cual dejo constancia de haber practicado la entrega de la compulsa dirigida a la ciudadana MARIA DEL ROSARIO DE FATIMA CANHA MENEZEZ, parte demandada. En fecha 02 de agosto de 2023, el ciudadano JESUS RANGEL, en su carácter de Alguacil, mediante diligencia consigno compulsa dirigida a la ciudadana FABIOLA ZAMORA MARTIN, sin firmar. Por auto de fecha 04 de agosto, se ordenó librar cartel de citación dirigida a la ciudadana FABIOLA ZAMORA MARTIN, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, en fecha 14 de agosto de 2023, la parte actora consigno las publicaciones de los carteles. En fecha 22 de septiembre de 2023, la ciudadana MARIA DEL ROSARIO DE FATIMA CANHA MENESES, asistida por el abogado PABLO TRIVELLA, consigno escrito de contestación de demanda. Asimismo, en esa misma fecha, solicito a este Tribunal reponer la causa, en los siguientes términos: Por auto de fecha 05 de octubre de 2023, se designó como defensor judicial a la abogada REYNA REY, de la demandada ciudadana FABIOLA ZAMORA MARTIN. Asimismo, por auto de fecha 16 de octubre de 2023, se ordenó librar compulsa dirigida a la Defensora Judicial. Por auto de fecha 31 de octubre de 2023, se acordó conforme a las partes, suspender las causas por un tiempo prudencial, según lo disponible en parágrafo segundo del artículo 202 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 06 de diciembre de 2023, la abogada CARMEN CANACHE, parte demandada, presento escrito de contestación de la demandada. Asimismo, la ciudadana FABIOLA DE CANHA, co-demandada, asistida por el abogado EDUARDO MOYA, en esa misma fecha, consigno escrito de contestación de la demanda, en los siguientes términos: CONTESTACION DE LA CIUDADANA MARIA DEL ROSARIO DE FATIMA CANHA MENEZES: “… A todo evento, sin que ello signifique la renuncia a las solicitudes de reposición, y tomando en cuenta que la Sala Constitucional ha valido la contestación anticipada a la demanda en el juicio breve (sentencia 578 de fecha 16 de abril de 2008, caso INVERSIONES BLA, C.A.), procede en este acto a contestar la demanda en los siguientes términos 1. Inadmisibilidad de la demanda En el presente caso de demando el cumplimiento de un contrato de promesa bilateral de compraventa, solicitándose expresamente, en el punto SEGUNDO del petitorio, “la entrega material del aludido inmueble”. No obstante, el hecho es que ni mi persona ni la codemandada FABIOLA ZAMORA MARTIN estamos en posesión del inmueble. El referido bien, actualmente está siendo poseído por una ciudadana llamada GIURVANI AMARILIS TORRES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad numero V-6.033.774. quien alega ser arrendataria del mismo desde el mes de abril de 2010. Acompaño marcado “A” una copia de un justificativo de testigos. Evacuado ante Notaria Publica, que comprueba lo que vengo alegando. Luego, como la presente demanda busca “la entrega material del inmueble, y por tanto pudiera derivas en una decisión cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, se impone declarar su inadmisibilidad hasta que se cumpla el procedimiento previo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas contra el ciudadano GIURVANI AMARILIS TORRES, quien debe ser, en todo caso, llamada al juicio donde se pretenda la entrega material del inmueble que ocupa Pido por tanto se declare inadmisible la demanda. 2. Rechazo de la estimación de la demanda. Expresamente impugno y rechazo por insuficiente la estimación hecha por la parte actora en su libelo. En tal sentido, solo basta leer el libelo de demanda por comprobar que lo perseguido en el presente caso es obtener la propiedad sobre un inmueble de trescientos noventa y un metros cuadrados (391m2) ubicado en la urbanización Colinas de Bello Monte, cuyo valor es radicalmente superior a los 84,9 Euros en los cuales se estimó la demanda con base en esa itidontestable realidad alegamos que la estimación mínima que podría hacerse de la pretensión redunda tomando en cuenta el valor de mercado del referido inmueble, sería la suma de CIENTO NOVENTA MIL EUROS (190.000EUR), y así pido a este Tribunal que lo declare como punto previo a la sentencia de fondo. 3. Contradicción genérica. Contradigo en forma total la presente demanda, tanto en los hechos en que se funda, por ser en su mayoría falsos o tendenciosos, como en el derecho que se invoca como aplicable al caso, por ser incorrecto y manifiestamente improcedente. Solicito que a esta contradicción general de los hechos libelados se le otorgue su connatural efecto procesal de arrojar la carga de la prueba de todos los hechos de la pretensión sobre la parte actora. Adicionalmente, de conformidad con los previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugne los anexos “C” y “D” por ser copias simples de instrumentos privados. 4. Defensa principal Prescripción De conformidad con lo previsto en el artículo 1977 del Código Civil, alego que la presente acción prescribió el día 11 de julio de 2023, tras haber pasado diez (10) [ años desde la suscripción del contrato cuyo cumplimiento se pido. Sostengo que antes de esa fecha no ocurrió ningún acto valido para interrumpir la aludida prescripción. 5. Primera defensa subsidiaria la demanda es improcedente, pues el contrato firmado por las partes es preparatorio, no traslativo de propiedad, y su incumplimiento no puede dar lugar a la entrega del inmueble, sino al cobro de daños. Sostengo que el contrato que da pie a este juicio es un simple contrato preparativo, en los términos fijados en la importante decisión de la Sala Constitucional número 878 del 20 de julio de 2015 (caso: PANADERIA LA CESTA DE LOS PANES), que es aplicable al presente caso por la fecha de presentación de la demanda. Expresamente alego que nos encontramos en presencia de un contrato de promesa bilateral de compraventa, definido por la Sala Constitucional así: “Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.” Estos postulados son totalmente aplicables al caso de autos, pues en el contrato firmado por las partes no existe el cruce de consentimientos para la venta definitiva y de allí que no pueda ser interpretado como una venta pura y simple. En efecto, en la cláusula tercera del contrato se indica que LOS PROMITENTES VENDEDORES e compromete en vender un inmueble, y EL PROMITENTE COMPRADOR se compromete en adquirirlo, en la cláusula quinta se fija un plazo para llevar a cabo la operación de noventa (90) días; en múltiples cláusulas del contrato se difiere. Consentimiento a la firma de “un documento definitivo de compraventa, para el cual hay que cumplir una serie de pasos previos; e inclusive en la cláusula octava se hace referencia a las operaciones de compraventa. Estos elementos son suficientes para determinar que nos encontramos frente a un contrato preparatorio, específicamente una promesa bilateral de compraventa, para ello, simplemente basta con estudiar las palabras del profesor JOSE LUIS AGUILAR GORRONDONA, clásico tratadista y maestro venezolano, quien al analizar el tema del consentimiento en el contrato de compraventa, en términos muy sencillos no explicaba: …Omissis… Pero como si todo lo anterior fuera poco, tenemos que al señor LIBANO ZAATAR no se le otorgo la posesión del inmueble. En cuanto a este punto, es preciso citar justamente utilizo como elemento determinante para diferenciar una promesa bilateral de una compraventa pura y simple. El hecho de que se le otorgara la posesión al promitente comprador “Sin embargo, la jurisprudencia se ciudad de distinguir entre la promesa de venta y la venta. Así en un caso concreto en que se discutía si se estaba en presencia de una u otra, se consideró definitivo para calificar al contrato como venta el hecho de que en el mismo se autorizara a la parte para ocupar y disponer el inmediato del fundo (C. Sup.tera en lo Civ. Merc. Del D.F y Edo. Miranda, sent del 6-VII-1964, R&G, Tomo X, pago. 9 y 10) Luego, como es indiscutible que el contrato que nos ocupa es preparatorio y no traslativo de propiedad, su-supuesto incumplimiento SOLO PUEDE CONLLEVAR AL RESARCIMIENTO DE DAÑOS: en otras palabras: EL PROMITENTE COMPRADOR SOLO TIENE DERECHO A PEDIR EL PAGO DE LA PENALIDAD, pero no puede solicitar que se le venda el inmueble, pues eso no fue lo convenido. Sostengo expresamente que ese es el criterio actual de nuestro Tribunal Supremo, tal como se puede ver en la decisión de la Sala de Casación Civil número 3 de fecha 9 de febrero de 2023, donde se dijo: ¡el juez debe apreciar fe forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en el contrato objeto de litigio, a los fines de determinar su verdadera naturaleza, independientemente de la denominación dada por las partes, yes! Determinar su se trata de un contrato preliminar o de carácter definitivos y, en consecuencia, establecer los efectos y consecuencias, del contrato suscrito de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Luego, los efectos y consecuencias del incumplimiento de un contrato preliminar, no traslativo de propiedad, JAMAS PODRIAN SER LOS PEDIDOS POR LA ACTORA, pues se insiste, esta solo tendría derecho a solicitar el cumplimiento y pago DE LA PENALIDAD, luego de la frustración del contrato, as no la entrega del inmueble. Pido por tanto se declare sin lugar la demanda. 6. Segunda defensa subsidiaria. La demanda es improcedente porque las partes resolvimos de común acuerdo el contrato. Es muy importante tener en cuenta que en la cláusula quinta del aludido contrato se estableció un término para que el futuro contrato de compra venta se concretara. Dicha cláusula dispuso un plano de noventa (90) días a contarse desde la suscripción del contrato, cuya prorroga solo podría ocurrir de común acuerdo entre las partes. Ello quiere decir que para el día 9 de octubre de 2013 debió haberse firmado el contrato de compraventa definitivo. Sin embargo, en este caso no se produjo la suscripción del contrato de compraventa ni se acordó prorroga alguna, por el contrario, las partes acordamos resolver el contrato y desistir de la operación, al punto que, como se indicó en la misiva que acompaño la parte actora, de fecha 4 de noviembre de 2013, los promitentes vendedores acordamos devolver la cantidad pactada en calidad de arras al promitente comprador. La razón por la cual se acordó resolver el contrato es realmente sencilla, y es que el inmueble objeto de litigio se encontraba y se encuentra ocupado por una persona (quien alega ser arrendataria) de nombre GIURVANI AMARILIS TORRES. El hecho de que no se pudo concretar el desalojo de esa ciudadana fue lo que motivo a las partes a desistir de la operación de compra del Inmueble. Debo destacar que el supuesto cheque acompañado como anexo “D”, emitido por una compañía anónima llamada CORPORACION EMANKA C.A., nunca fue cobrado, y en todo caso, no tiene ninguna relación con las partes que suscribimos la opción de compraventa. Esto que he alegado guarda absoluta consonancia con la actitud asumida por la parte actora en este caso. No es causal que el difunto señor LIBANO ZAATAR no haya demandado el cumplimiento del contrato durante un periodo de diez (10) años, pues se insiste el aludido contrato quedo resuelto y lo único que existía era una obligación pecuniaria de devolución de la cantidad entregada en calidad de arras, lo cual no fue solicitado en la demanda que nos ocupa, tal cual irremediablemente debe declararse sin lugar. 7. Terceras defensas subsidian: En el supuesto negado que se entienda que no resolución de común de acuerdo, algo que el incumplimiento provino de ZAATAR subsidiariamente sostengo que la demanda de cumplimiento es improcedente, ya que fue las seños LIBANO ZAATAR, quien incumplió el contrato de promesa bilateral de compraventa. En tal sentido, las obligaciones en el contrato se pactaron en la cláusula novena, así]: () LIBANO ZAATAR entregaría una cantidad en calidad de arras, (1) LIBANO ZAATAR debía notificar en un plazo a LOS PROMITENTES VENDEDORES su intención de comprar el inmueble (ii) en ese momento nacería la obligación de LOS PROMITENTES VENDEDORES de entregar una serie de documentos (v) luego de ello, LIBANO ZAATAR dela tramitar ante la oficina Registro correspondiente el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, momento en el cual dela pagar el precio y se perfeccionaría la venta No obstante, sostengo: a) Que LIBANO ZAATAR nunca hizo la notificación establecida en la cláusula novena, la cual –preciso debió hacerse en la manera establecida en la cláusula decima primera, es decir, por escrito y con acuse de recibo. b) Que LIBANO ZAATAR tuvo a su disposición los documentos establecidos en el contrato cuya entrega correspondía a LOS PROMITENTES VENDEDORES, a punto que los acompaño como anexos a la presente demanda, luego, es evidente que fue el quien incumplió con el trámite de otorgamiento ante el Registro del documento de venta, y por consiguiente con el pago del restante del precio por tales razones, la demanda de cumplimiento es igualmente improcedente. 8. Cuarta defensa subsidiaria. En el negado evento en que se declare con lugar la demanda, el precio debe pagarse por el inmueble debe ser calculado mediante experticia complementaria. Para el supuesto negado en que todas las defensas anteriores sean desechadas y la demanda de cumplimiento sea declarada procedente, alego que el precio que deben pagar los demandantes se tiene que determinar mediante una experticia complementaria del fallo. En virtud de ello, declaro la procedencia del retracto legal con la consecuente subrogación del ciudadano Gil Carlos Pepino en los derechos adquiridos por la ciudadana Ana María Durante Puglia respecto al inmueble objeto de controversia y tomando en consideración la pérdida del poder adquisitivo padecido por la moneda, ordeno realizar el justiprecio del bien, para que el arrendatario retrayente pagara el valor dado según la experticia correspondiente, a fin de evitar un empobrecimiento injusto del propietario en provecho ajeno del arrendatario retrayente. Siendo ello así, esta Sala advierte que el artículo 1.546 del Código Civil Venezolano, respecto a la figura del retracto legal, dispone: De acuerdo con lo previsto en la norma citada, a través del retracto legal el que se subroga frente al extraño (un tercero) adquiere el derecho en las mismas condiciones establecidas en el contrato. Sin embargo, a pesar de que el precio es una de las condiciones establecidas en el contrato que dio lugar a la demanda de retracto legal frente a la adquiriente no es medios cierto que la inflamación y, por ende, la pérdida del valor adquisitivo de nuestra moneda es una realidad que no resulta ajena para esta Sala Constitucional, la cual mediante la sentencia n. 1.780 del 10 de octubre de 2006, ratificada en el fallo n. 539 del 13 de julio de 2017, caso: Richard Tucker Loera, con respecto a la indexación, expreso lo que sigue: En ese contexto, esta Sala consecuente con lo señalado en el fallo antes citado y tomando en consideración que el precio de la venta, cuya nulidad fue declarada en el juicio objeto de revisión, se celebró en fecha 5 de marzo de 2007, es decir, más de catorce (14) años, con la consecuente pérdida del valor de la moneda por el decurso del tiempo, resultando actualmente irrisorio, ordenar al hoy solicitante el pago de un monto similar por un local comercial implicaría un enriquecimiento sin causa a su favor, desconociendo el desequilibrio económico producido. De manera que, el haberse ordenado una experticia para determinar el valor actual del inmueble, tal como lo hizo la juzgadora de la segunda instancia, no implica modificación de las condiciones del contrato, a tenor de los previsto en el artículo 1.546 del Código Civil Venezolano. Así se decide. Por ello, ello resulta forzoso para esta Sala desestimar los alegatos aducidos por el solicitante en revisión, todos los cuales giran a torno a la orden del órgano Jurisdiccional en actualizar el valor del inmueble a través de una experticia, lo cual –como se dijo ajustado a derecho. En consuenas dado que la decisión de fecha 5 de junio de 2017, emitida por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico no vulnera Derechos Constitucionales no criterios vinculantes establecidos por esta máxima instancia constitucional se declara no ha lugar la solicitud de revisión presentada. Así se decide. La situación que la Sala Constitucional describió en ese fallo es exactamente lo que ocurre en el presente caso, donde se pretende, mediante una demanda de cumplimiento de contrato, adquirir un inmueble de 391 m2, ubicado en Colinas de Bello Monte, por el irrisorio precio de Bs. 0.000035…” CONTESTACION DE LA DEMANDA DE LA CIUDADANA FABIOLA ZAMORA MARTIN: “…Respetuosamente ocurro para exponer y solicitar: Encontrándonos dentro de la oportunidad legal procesal correspondiente, para dar Contestación a la Demanda, que encabeza las presentes actuaciones, procedo en este acto, a Dar Contestación al Fondo de la Demanda, en los términos siguientes: PUNTO PREVIO: Como punto previo y antes de ir al fondo del presente asunto. A conforme a lo establecido en el Articulo 361; del Código de Procedimiento Civil; en concordancia con el artículo 1.977; del Código Civil opongo la Prescripción de la acción; en consecuencia, pido a este digno Tribunal, Declare Prescrita la presente acción judicial, ya que al ser una acción de Carácter personal (de hacer o cumplir); desde la firma del contrato, objeto del presente juicio, 11 de julio de 2013; hasta la citación de mi persona, por intermedio de mi Defensora Ad-litem, designada por este digno Tribunal, Dra. Reyna Rey: 09/10/2023; transcurrido más de diez (10) años; es decir, que la Solicitud declarando Prescrita la presente Acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, debe prosperar en Derecho, lo que así, formal y respetuosamente solicito sea declarado, por este digno tribunal:- Ciudadano Juez, al respecto; la Sala: de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal de Justicia (T.S.J); en el Recurso de Casación y Sent. TSJ/SCC Nro. 662; del 26-10-2017, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira; según el siguiente Extracto: “De los textos transcritos se colige, conforme con el ordenamiento jurídico vigente y le desarrollada doctrina de esta Sala, que el caso sub iudice, como quiera que se trata de una acción de nulidad absoluta del contrato de venta con reserva de dominio, de dicho contrato se deriva un vínculo jurídico entre dos personas, el vendedor demandante en el presente caso y el comprador, que decidieron celebrarlo bajo las estipulaciones contenidas en el mismo, y en consecuencia, los derechos contenidos o derivados de dicho contrato son personales y las acciones para reclamar o garantizar dichos derechos, están referidas a acciones personales; como quiera que las mismas se originan para exigir el cumplimiento de las obligaciones contraídas a través del contrato bajo estudio, en el caso concreto de dar y hacer, tales como materializar el pago del inmueble, la tradición, entre otros, entendiéndose que es personal, como fuera indicado previamente, “…porque nace de una obligación puramente de la persona (por ada contra la obligada o sur oposición de la cosa) y se da contra la heredero…”. Asimismo, por estar en presencia de una demanda de nulidad absoluta de contrato de compra venta, conforme con el criterio establecido por este Máximo Tribunal, se corresponde con una acción de carácter personal aplicable la prescripción decenal, previamente citada, contemplada en el artículo 1.977 del Código civil, cuyo error de interpretación se denunció. De modo que, conforme con las consideraciones antes señaladas, esta Sala observa por parte de la recurrida la correcta interpretación del artículo 1.977 del Código Civil, nótese que la demandante intenta su acción basándose en un derecho personal, el cual deviene del vínculo jurídico nacido a través del contrato, en consecuencia conforme con el presente jurisprudencial antes transcrito, el lapso de prescripción para la acción de años, conforme la contempla el artículo 1.977 del Código Civil.”, Comentario de Acceso a la Justicia. La sentencia ratifica el criterio de la Sala en cuanto a que el lapso de prescripción aplicable a las acciones personales es el de 10 años previos en el artículo 1.977 del Código Civil. Ciudadano Juez, señala el artículo 1977; del Código Civil, lo siguiente: Todas acciones reales se prescriben a los veinte años y “las personales por diez”. En conclusiones, la solicitud de Prescripción de la Acción Propuesta por la parte actora, se encuentra ajustada a derecho, por lo tanto, debe ser declarada Con Lugar, con todos los pronunciamientos de Ley. DE LA CONTESTACION AL FONDO: Ciudadano Juez, a todo evento y sin que ello signifique de manera alguna que renuncie a la Prescripción de la Acción propuesta por la parte actor, antes solicitada; paso en este acto a Contestar la Demanda que encabeza las presentes actuaciones, en los términos siguientes: -De la manera más seria, respetuosa y enérgica, Niego, Rechazo y Contradigo, en todas y cada una de sus partes la presente demanda, por no son cierto algunos hechos alegados, ni el derecho que se pretende aplicar: ello, quedara evidentemente probado de manera clara, precisa, contundentemente inequívoca y o en la etapa procesal correspondiente… en No es cierto, por ello, niego, rechazo y contradigo, lo expuesto por la parte actora en su libelo de Demanda, *.. que tiene celebrado con las ciudadanas: MARIA DEL ROSARIO DE FATIMA CANHA MENEZES y FABIOLA ZAMORA MARTIN, quienes son venezolanas, mayor de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad números: V-3.753.707 y V-9.118.842, respectivamente, coherederas; de la sucesión CAHVA-MENESES; JOAO ROGERIO CANHA RIF SUCESORAL: J404030239, MARIA GLORIA DA SILVA CANHA, RIF SUCESORAL: J403748624, JUAN ROGEIRO CANHA MENESES, RIF SUCESORAL: 403748691, LUIS AUGUSTO CAÑA MENESES, RIF SUCESORAL: 403748721, cuyo objeto es un inmueble integrado por una casa con terreno propio destinado a vivienda…”, y por ende, demanda, el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA. Nunca suscribí, ni celebre contrato de Opción de Compra venta, con el hoy fallecido Sr. Libano Zaatar Maklouf; titular de la Cedula de Identidad Nro. E-80.899.728; dicho contrato, fue suscrito por los Ciudadanos: Rosario de Fátima Canha Menezes; (mi cuñada) y por Luis Augusto Caña Meneses, mi fallecido esposo). Es de hacer notar, que para el momento en que se suscribe dicho Contrato de Opción de Compra-venta, no tenía ni poseía ningún derecho sobre el inmueble en cuestión, pero me encontraba legalmente casada; la propiedad precedía de varias sucesiones de la familia “Canha Meneses”. Mis derechos, acciones e intereses, corresponden a un Veinticinco Por Ciento (25%) de dicho inmueble objeto de la Opción de Compra Venta, y nacen por sucesión, una vez fallecido mi difunto esposo, es decir, por derechos sucesor ales, lo que será demostrado en la etapa procesal correspondiente; por ello, soy llamada a este Tribunal. Es cierto y así lo reconozco, que el objeto de la opción de Compra Venta, es una casa con terreno propio, que mide trescientos noventa y un metro cuadrados con diez decímetros cuadrados (391.10m2) y comprendidas dentro de los siguientes linderos y medidas: Nor-este; en diez y siete (17) metros la avenida Motatan, a que da su frente Sur-Oeste: en dieciséis metros con noventa y ocho centímetros las parcelas: 100 y 240; Sur-Este: en veintitrés metros con noventa y seis centímetros, las parcelas N° 239; y por el Nor-Oeste: en veintitrés metros con ocho centímetros la parcela Nro. 237. Es cierto y así lo reconozco, que de manera primigenia, el inmueble fue adquirido por el padre de la ciudadana MARIA DEL ROSARIO FATIMA CANHA MENEZES, identificada anteriormente el de cujus JOAO ROGERIO CANHA, titular de la cedula de identidad Nro. 63749, RIF SUCESORAL J404030239, según consta en el contenido del documento inscrito por ante la oficina de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 24 de mayo de 1967, quedo registrado bajo el numero: 29, folio 153, Protocolo: Primer: Tomo: 15, segundo trimestre del año 1967 y adquiridos por los promitentes vendedores como consecuencia de la sucesión abierta de la muerte de los legítimos padres (lo de Cujus JOAO ROGERIO CANHA y MARIA GLORIA DA SILVA CANHA), de LOS PROMITENTES VENDEDORES. Es cierto y así lo reconozco, que el precio definitivo establecido en la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100, (Bs. 3.500.000,00), tal cual como se desprende de la CLAUSULA TERCERA, del contrato de opción de compra venta, se estableció en forma clara e indubitable la oportunidad de pago del precio del inmueble. A los fines de su análisis y revisión, para que forme parte integral del presente expediente, consigno en este acto, constante de Dos (02) folios Útiles, Estudio de Valoración Comercial, suscrito por la Licenciada YULEDY GARCIA, Asesor Inmobiliario Independiente quien es Venezolana, mayor de edad, hábil en derecho, de este domicilio, y titular de la Cedula de Identidad Nro. V-16.019.770, e inscrita en la SOVECTA, bajo el Nro. 3.518 de fecha 02 de Diciembre de 2023, donde determina que el precio del mercado, del inmueble objeto dela presente demanda, es 127.59969 U.S.D., o su equivalente en Bolívares, según la tasa diaria fijada por el Banco Central de Venezuela (B.C.V). De conformidad con lo establecido en el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil formalmente impugno, las copias simples consignadas por la parte actora, que cursan bolos: 34 of 42 ambos inclusive a los Finalmente, y sin renunciar a ninguna de las defensas opuestas, de la manera más respetuosa, pido a este honorable Despacho Judicial, como complemento del fallo a dictarse, designe un perito avaluador, y apoye tanto a las partes como al Tribunal, para que, de manera justa y equitativa, haga un peritaje del valor del inmueble y se haga un pago justo del inmueble de autos, a las codemandadas. Doy así por Contestada la temeraria, demanda, que encabeza las presente actuaciones, ya que no ha dado motivo alguno para que se origine la misma. Solicito que el presente escrito, sea ordenado agregar a los autos, previa su lectura por Secretaria, para que surta todos los efectos legales correspondientes; además que la misma, sea Declara Sin lugar, en el definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley, con especial condenatoria en costas…” En fecha 12 de diciembre de 2023, la parte actora consigno escrito de promoción de pruebas. Asimismo, una extensión del tiempo en el lapso procesal, según lo establecido en el artículo 203 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia la parte actora en fecha 14 de diciembre de 2023, consigno avaluó inmobiliario en copia simple. En fecha 15 de diciembre de 2023, la abogada BEATRIZ ESCOBAR, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana FABIOLA ZAMORA, presento escrito de promoción de prueba. Por auto de fecha 15 de diciembre de 2023, se pronunció a las pruebas promovidas por las partes. Asimismo, en fecha 08 de enero de 2024, este Tribunal declaro procedente la ampliación del lapso probatorio de diez (10) días de despacho, conforme a lo establecido al artículo 890 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 08 de enero de 2023, la abogada CARMEN CANACHE, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, mediante el cual presente escrito de promoción de pruebas. Por auto de fecha 11 de enero de 2024, se pronunció a las pruebas promovidas por la parte demandada. Mediante diligencia presentada en fecha 15 de enero de 2024, el ciudadano JESUS YANEZ, en su carácter de alguacil adscrito a esta Sede, dejo constancia de haber entregado los oficios dirigidos a SUDEBAN. Mediante acta realizada por este Tribunal de fecha 16 de enero de 2024, donde se practicó la inspección judicial solicitada por la parte actora en el inmueble objeto de la presente demanda. En fecha 17 de junio de 2024, el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procedió a dictar sentencia en los términos siguientes: “…PUNTO PREVIO La parte demandada, alego en su escrito de contestación, que la presente acción había prescrito ya que estando en presencia de un derecho personal, y en el caso que nos ocupa el contrato de marras fue suscrito en fecha 11 de Julio de 2013; hasta la citación de su persona, por intermedio de mi Defensora Ad-liten, designada por este digno Tribunal, Dra. Reyna Rey: 09/10/2023; transcurrió más de diez (10) años. Al respecto, quien aquí decide observa que efectivamente, han transcurrido más de diez (10) años desde el momento en que fue suscrito el contrato de opción de compra-veta entre las partes, al cual se alude en la presente causa como objeto de la pretensión y, el momento en que se interpuso la demandada. Sin embargo, el abogado representante de la parte co-demandada equivoca sus alegaciones, por cuanto la presente acción encuadra dentro de los denominados derechos reales, todo vez que el derecho que está siendo tratado en la presente causa, no es otro que el derecho a la propiedad, teniendo este du prescripción en veinte (20) años, según lo dispuesto en el artículo 1.977 del Código Civil, por lo que al momento de interponer la demanda, aún faltaba un tiempo considerable para que la acción prescribiera, habiendo sido esta interrumpida por la presente demanda. En consecuencia, a lo anterior, es forzoso para quien aquí decide, declarar improcedente los alegatos, que, sobre prescripción, alego la representación judicial de la parte co-demandada. Así se decide. - MOTIVA Analizadas como han sido las pruebas por las partes , así como sus alegatos, este Tribunal, para decidir, pasa a realizar las siguientes observaciones: En primer lugar, es necesario transcribir las siguientes cláusulas del contrato de opción compraventa suscrito por las partes, según consta de documento privado, en las cuales se estableció lo siguiente: …Omissis… Del análisis realizado por este Operador de Justicia al contrato de opción a compra-venta suscrito por las partes, y en especial a las clausulas antes transcritas de cuyo análisis concluyo que las partes contrajeron reciprocas obligaciones a las son las siguientes: El precio de la venta era por TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F 3.500.000), respecto del objeto que se refería a la compra de un inmueble constituido por una casa destinada a vivienda distinguida como Quinta Mena, ubicada en la Avenida Motatan, Urbanización Colinas de Bello Monte, en la ciudad de Caracas, Parroquia Baruta del Municipio Baruta del estado Miranda. En cuanto al termino fue previsto según la cláusula quinta establece que era de noventa (90) días continuos, los cuales empezaron a contarse desde la fecha de suscripción del documento, es decir, desde el día 11 de julio de 2013, hasta el 09 de octubre de 2013, en cuanto a la prorroga la referida clausula señala la existencia de una (01) prorroga de treinta (30) días continuos, en caso tal de que no se hubiese materializado la negociación, para la cual no consta en autos el acuerdo por escrito de haberse prorrogado por treinta (30) días continuos la duración de la opción de compra venta. Referido esto, y antes de ahondar lo regente a las obligaciones contraídas por las partes, es menester señalar lo preceptuado en los artículos correspondientes al Código Civil, que a continuación se transcriben: …Omissis… De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato, a saber: …Omissis… Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe este Órgano Jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos: En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocer el contrato de fecha 11 de julio de 2013, el cual tiene como característica el ser una opción de compra-venta. Existen notorias diferencias entre la opción y la venta, debido a que la primera es un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato, mientras que la segunda configura es un contrato definitivo, que genera una obligación de dar. La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compra-venta es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucra la libre voluntad de las partes siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultas, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. Entonces se tiene, que la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: …Omissis… De lo antes escrito, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una pre-venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido. En virtud de lo anterior, se tiene que las demandadas tenían la obligación de entregar a la accionante, caso en el cual no se llevó a efecto la operación de compra-venta del inmueble por causas imputables a los promitentes vendedores, dentro de los cinco (05) días hábiles bancarios siguientes a la finalización del plazo de la opción o los de la prórroga, la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 400.000). Del mismo modo, en la opción de compra venta fue convenido entre las partes un lapso de duración preclusivo, por lo que a juicio de este Tribunal aplica el contenido del artículo 1.211 del Código Civil, que reza: …Omissis… En virtud de lo anterior, se tiene que la demandada tenía la obligación de entregar al promitente comprador la cantidad dada en aras más la cantidad que correspondía a la indemnización de daños y perjuicios. Referido lo anterior, y evidenciándose del instrumento objeto de la pretensión, que transcurrió íntegramente el plazo fijada para el cumplimiento de la obligación, sin que se evidenciara la materialización del contrato celebrado entre las partes, nacía el derecho de alguna de las partes de reclamar su cumplimiento o resolución. ASI SE ESTABLECE.- En otro orden de ideas, el Código Civil adjetivo establece: …Omissis… Es doctrina pacífica y reiterada, que las partes tienen la carga de la prueba de los hechos que la favorecen. Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba se reducen a la fórmula: …Omissis… El Código de Procedimiento Civil, distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, y donde la Juez tiene la obligación de decidir conforme a la alegado y probado por las partes, sin poder sacar elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados. Al respecto, Henríquez La Roche, en su obra Teoría General de la Prueba, señala: …Omissis… Este Sentenciador observa que la parte actora invoco como causa para solicitar el cumplimiento del contrato objeto del litigio, el incumplimiento de la parte demandada de la condición especial pactada en la cláusula séptima del contrato, más específicamente, la entrega de la cantidad de arras más la cantidad por indemnización de daños y perjuicios, no existiendo en actas, medio de prueba que demuestre que demuestre que efectivamente, los promitentes vendedores, hayan cumplido con tal obligación, es decir, por lo que no se entregó tales cantidades. Corolario de lo antes expuesto, y siguiendo lo estipulado en el artículo 1.160 del Código Civil, que señala que el contrato debe ejecutarse de buena fe y obligan, no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas sus consecuencias, es por lo que forzosamente debe concluir este Juzgado que el incumplimiento de la obligación deber ser imputado a la parte demandada. ASI SE DECIDE.- En lo que se refiere al pedimento realizado por la parte accionante, relativo a que se tenga dicha sentencia como título traslativo de la propiedad, previa consignación por parte de la accionante del saldo precio estableció en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, mediante experticia complementaria del fallo, este Sentenciador al determinar que el incumplimiento deviene de la parte demandada-vendedora al no hacer lo respectivo al cumplimiento de la cláusula séptima del contrato objeto del litigio, y por cuanto el precio pactado para la venta del inmueble habitacional fue la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. 3.500.000); mal podría fijarse un nuevo precio derivado de la obligación contraída por las partes y mucho menos al ser una causa no imputable al comprador, por cuanto se le estaría vulnerando el derecho constitucional a la adquisición de vivienda. ASI SE DECIDE…” Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación, por la representación judicial de la parte demandante; alzamiento que trajo las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa: III DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES: La prueba, en Derecho, es todo motivo o razón aportado al proceso por los medios y procedimientos aceptados en la ley para llevar al juez el convencimiento de la certeza de los hechos discutidos en un proceso; conforme a las normas distributivas de la carga de las pruebas consagradas en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Considera este Juzgador oportuno destacar, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Duarte Padrón, fijó la siguiente posición: “…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendofit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”. Para mayor abundamiento, se trae a colación la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 16 de diciembre de 2009, dictada en el Expediente Número 2009-000430, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, la cual se refiere a las pruebas: “…Al efecto, la Sala observa de la lectura del artículo 1.354 del Código Civil, y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, denunciados por el formalizarte como infringidos por el vicio de errónea interpretación, respectivamente establecen lo siguiente: “Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”. “Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”. Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba. (Omissis) La prueba constituye la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama. Lo que debe probarse son los hechos y no el derecho, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular. Por otra parte, como principio general corresponde probar al que ha sostenido una proposición contraria al estado normal u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida. La carga de la prueba corresponde a quien afirme hechos que configuren su pretensión o a quien lo contradiga alegando nuevos hechos. En este sentido, la accionante señaló en su libelo de demanda que: “Además de la indemnización por la responsabilidad objetiva de la aerolínea, la misma debía reparar los daños morales causados por un hecho ilícito, consistente en la negligencia en el mantenimiento de la nave, al no cumplir con la revisión de los equipos y concretamente en el mantenimiento de la bomba de carga del bote de salvavidas”. Como puede apreciarse, le corresponde entonces a la parte demandante demostrar todo lo que ha afirmado en su libelo de demanda. Así se decide. Es imperativo destacar, que, si el demandante sienta como base de su demanda la afirmación de un hecho, está obligado (interesado) en suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda no resulta fundada y el juez no puede aceptar demandas infundadas. En lo que respecta a la pretensión del demandante de que el “hecho invocado es un hecho negativo indefinido”, este juzgado disiente de esa apreciación pues lo considera un hecho afirmativo definido que muy bien puede probarse por los medios de pruebas establecidos por nuestro ordenamiento jurídico positivo. Y en cuanto a su estimación de “que los hechos negativos no son carga para el que lo invoca”, también disiente este juzgador de tal afirmación. (Resaltado del Tribunal). (0misis) Ahora bien, el problema de la alegación del hecho negativo es diferente. En general tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. El hecho negativo debe probarse por quien lo alega como presupuesto de la norma invocada como fundamento de su pretensión, defensa o excepción. La naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba, como bien lo señala el jurista Rafael Pina, en su obra “La Prueba Civil”. Editorial Porrúa. México. 1995. Página 263 y siguientes. Así se decide...”. De la precedente transcripción de la sentencia recurrida, esta Sala observa, que el juez de segunda instancia manifestó que, en relación a la distribución de la carga de la prueba, quien afirma un hecho debe probarlo, y con respecto al hecho negativo considera que tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. Sin embargo, en criterio de la recurrida, el alegato negativo debe probarse por quien lo invoca como fundamento de su pretensión, defensa o excepción, y agrega, además, que la naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba…” (Resaltado del Tribunal) De manera pues, que el principio de la carga probatoria contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio. Así, la carga de la prueba, según nos informan los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le corresponde la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probati o qui dicit non qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; Y al demandado le corresponde la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, mediante la excepción; principio este que se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos, corresponde a él la prueba de los mismos. Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, en toda demanda o excepción, quien afirma o niega un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que, sin ésta demostración, la demanda o la excepción resulta infundada. Además, el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, dispone que: “…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…” (Fin de la cita textual). Conforme al artículo citado, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones, la búsqueda de la verdad, tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas, no incurriendo en lo absoluto, en determinar elementos de convicción fuera de los que arrojen tanto los argumentos como los medios probatorios, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión. Así, en opinión de quien decide, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados; así como, los elementos de convicción que se hayan producido en juicio. Distinto es el caso, cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 ejusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe. Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada, dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en los artículos antes citados, razón por la cual, se procede al análisis del material probatorio cursante a los autos. Resuelto lo anterior, pasa este jurisdicente a pronunciarse sobre el elenco probatorio aportado por las partes; quedando evidenciado, que la actora acompañó al libelo de demanda, las siguientes probanzas: A. Original del instrumento público “Instrumento Poder” (Folios 07 al 10 de la pieza principal), otorgado por la ciudadana MATILDE ANTOR DE ZAATAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-6.903.015, a la abogada JACQUELINE LAUTFALIAH CHAMBA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 59.541, protocolizado por ante la Notaria Publica Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha veintisiete (27) de junio de 2023, bajo el N° 29, Tomo 11, Folios 138 hasta 141 de los correspondientes libros de autenticaciones dicha instrumental se valora conforme a las previsiones de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 150, 151, 152, y 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la representación que ostenta en el presente juicio la precitada apoderada. Y así se declara. - B. Originalmente del Contrato de Compra-Venta (Folios 11 al 14 de la pieza principal). Respecto de esta documental que tiene directa e intrínseca relación con el mérito de la causa, fue traída a este juicio por la parte demandante, con fundamento en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo que se tiene como legalmente reconocido, hace plena fe y se le valora como plena prueba para demostrar todas y cada una de las convenciones contenidas en el, pactadas entre la demandante, ciudadana MATILDE DEL ROSARIO DE FATIMA CANHA MENEZES y FABIOLA ZAMORA MARTIN, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N° V-3.753.707 y V-9.118.842, respectivamente. Y así se establece. - C. Copias de “Cheques de Gerencia Banco Caroní Nros. 00002589 y 00002591, de fecha 09 de julio de 2013, ambos por un momento de DOSCIENTOS MIL CON CERO CENTIMOS (Bs. 200.000,00), a nombre de LUIS AUGUSTO CAÑA MENESES (folio 15); siendo el juez el destinatario principal de las pruebas en juicio, debe, en consecuencia presenciar su incorporación al proceso para lograr su convicción de forma vivida, directa y pura lo que contribuye a la autenticidad, aclara que los instrumentos presentados quien aquí decide da pleno valor probatorio y valides jurídica a la prueba aportada, anexa al Folio 15. Así se decide. - D. Copias de “Cheque de Gerencia Banco de Venezuela” Nro. 30005872, de fecha 07 de noviembre de 2013, por un momento de CIEN MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 100.000,00), a nombre de MARIA DEL ROSARIO CANHA”(Folio 16); siendo el juez el destinatario principal de las pruebas en juicio, debe, en consecuencia presenciar su incorporación al proceso para lograr su convicción de forma, vivida, directa y pura lo que contribuye a autenticidad, la seriedad, la oportunidad, la pertinencia quien aquí decide da pleno valor probatorio y valides jurídica a la prueba aportada. Así se decide. E. Copias simples del instrumento público “CERTIFICADO DE SOLVENCIA DE SUCESIONES” otorgado por el SERVICION NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACION ADUANERA Y TRIBURATIA, de fecha 07 de junio de 2023. Respecto de esta prueba, por tratarse de la que resulto de la reproducción fotostática de un instrumento público, referida en el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuando no fue impugnada por la parte demandada, se tiene como fidedigna, hace plena fe conforme con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y se le valora como plena prueba para demostrar todo cuanto está contenido en él. Y así se establece. F. Comunicación marcada con la letra F, enviada por la ciudadana MARIA DEL ROSARIO DE FATIMA CANHA MENEZES, al ciudadano LIBANO ZAATAR, en la cual manifiesta su deseo de no vender el inmueble, siendo el Juez el destinatario principal de las pruebas en juicio, debe, en consecuencia presenciar su incorporación al proceso para lograr su convicción de forma vivida, directa y pura lo que contribuye a la autenticidad, la seriedad, la oportunidad, la pertenencia y la validez de la prueba, este Tribunal aclara que los instrumentos presentados quien aquí decide da pleno valor probatorio y valides jurídica a la prueba aportada. Así se decide. G. Copia simple del instrumento público “DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE”, otorgado ante la OFICINA DE REGISTRO DEL DISTRITO SUCRE DEL ESTADO MIRANDA, de fecha 24 de mayo de 1967, bajo el N° 29, Folio 153, Protocolo Primero, Tomo 15, segundo trimestre del año 1967. Respecto de esta prueba, por tratarse de una reproducción fotostática de un instrumento público, referida en el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por cuando no fue impugnada por la parte demandada, se tiene como fidedigna, hace plena fe conforme con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y se le valora como plena prueba para demostrar todo cuando esta contendió en el. Y así se establece. H. Copia simple del instrumento público “ ACTA DE DEFUNCION DE LA CIUDADANA MARIA GLORIA DA SILVA DE CANHA MENEZES” emitido por el REGISTRO CIVIL DE LA PARROQUIA SANTA ROSALIA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL, acta N° 307, de fecha 09 de febrero de 1995. Respecto de esta prueba, por tratarse de la que resulto una reproducción fotostática de un instrumento público, referida en el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por cuanto no fue impugnada por la parte demandada, se tiene como fidedigna, hace plena fe conforme con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y se le valora como plena prueba para demostrar todo cuanto está contenido en él. Y así se establece. - I. Copia simple del instrumento público “ACTA DE DEFUNCION DE LA CIUDADANA MARIA GLORIA DA SILVA DE CANHA”, emitido por el REGISTRO CIVIL DE LA PARROQUIA SAN JOSE DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL, acta N° 372, de fecha 25 de marzo de 2000. Respecto de esta prueba, por tratarse de la reproducción fotostática de un instrumento público, referida en el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por cuando no fue impugnada por la parte demandada, se tiene como fidedigna, hace plena fe conforme con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y se le valora como plena prueba para demostrar todo cuando esta contendió en el. Y así se establece. - J. Copia simple del instrumento público “ACTA DE DEFUNCION DEL CIUDADANO JUAN ROGERIO CAÑA MENESES” emitido por el REGISTRO CIVIL DE LA PARROQUIA SANTA ROSALIA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL, acta N° 960, de fecha 17 de junio de 1996. Respecto de esta prueba, por tratarse de la que resulto de la reproducción fotostática de un instrumento público, referida en el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por cuanto no fue impugnada por la parte demandada, se tiene como fidedigna, hace plena fe conforme con los articulo 1.359 y 1.360 del Código Civil y se le valora como plena prueba para demostrar todo cuento está contenido en él. Y así se establece. K. Copia simple del instrumento “ACTA DE DEFUNCION DEL CIUDADANO JOAO ROGERIO CANHA”, emitido por el REGISTRO CIVIL DEL MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO MIRANDA, acta N° 10, de fecha 27 de septiembre de 1982. Respecto de esta prueba, por tratarse de la que resulto de la reproducción fotostática de un instrumento público, referida en el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por cuando no fue impugnada por la parte demandada, se tiene como fidedigna, hace plena fe conforme con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y se le valora como plena prueba para demostrar todo cuanto está contenido en él. Y así se establece. L. Copia simple del instrumento público “SUCESION CANHA MENEZES”, emitido por el departamento de administración de rentas departamento de sucesiones del Ministerio de Hacienda, de fecha 24 de septiembre de 1986. Respecto de esta prueba, por tratarse de la que resulto de la reproducción fotostática de un instrumento público, referida en el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil: por cuando no fue impugnada por la parte demandada, se tiene como fidedigna, hace plena fe conforme con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y se le valora como plena prueba para demostrar todo cuanto está contenido en él. Y así se establece. M. Copia simple del instrumento público “ACTA DE NACIMIENTO”, emitido por el Registro Civil de la Parroquia el Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 28 de agosto de 2003. Respecto de esta prueba, por tratarse de la que resulto de la reproducción fotostática de un instrumento público, referida en el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por cuanto no fue impugnada por la parte demandada, se tiene como fidedigna, hace plena fe conforme con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y se le valora como plena prueba para demostrar todo cuanto esta contendió en el. Y así se establece. N. Originales de Solicitud de Cheques de Gerencia del Banco Caroní. Siendo el juez el destinatario principal de las pruebas en juicio, debe, en consecuencia presenciar su incorporación al proceso para lograr su convicción de forma vivida, directa y pura lo que contribuye a la autenticidad, la seriedad, la oportunidad, la pertinencia y la validez de la prueba, este Tribunal aclara que los instrumentos presentados quien aquí decide da pleno valor probatorio y valides jurídica a la prueba aportada. Así se decide. - O. Copia simple del instrumento público “DECLARACION DEFINITIVA DE IMPUESTOS SOBRE SUCESIONES”, emitido por el SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACION ADUENERA Y TRIBUTARIA, de fecha 19 de abril de 2014. Respecto de esta prueba, por tratarse de la que resulto de la reproducción fotostática de un instrumento público, referida en el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por cuanto no fue impugnada por la parte demandada, se tiene como fidedigna, hace plena fe conforme con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y se le valora como plena prueba para demostrar todo cuanto esta contendió en el. Y así se establece. P. Informes: solicito Oficiar a la SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO (SUDEBAN), a los fines de que informara: si en sus archivos aparecen: un (01) cheque de gerencia del Banco Caroní, Agencia Bancaria: Alta Vista, Estado Bolívar, estimo en fecha 09 de julio de 2013; código de cuenta N° 0128-0129-78-2929002589, numero de cheque de gerencia: 00002589, emita informe sobre la identificación de la persona que tiene la orden de pago de cheque de gerencia, el monto en bolívares cobrado, si el cheque de gerencia fue depositado en la cuenta N° 0128-0129-78-2929002589, indicar quien es el titular de esa cuenta bancaria, indicar el concepto por el que fue emitido el cheque. En virtud de que se evidencia en las actas procesales, que no constan en autos las resultas de dicha prueba, este Juzgador no tiene nada que valorar. Y así se establece.- Q. Informes: solicito Oficiar a la SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO (SUDEBAN), a los fines de que informara: Si en sus archivos aparecen: un (01) cheque de gerencia del Banco Caroní, Agencia Bancaria: Alta vista, Estado Bolívar, emitido en fecha 09 de julio de 2013; código de cuenta N° 0128-0129-78-2929002589, numero de cheque de gerencia: 00002591, emita informe sobre la identificación de la persona que tiene la orden de pago de cheque de gerencia, el monto en bolívares cobrado, si el cheque de gerencia fue depositado en la cuenta N° 0128-0129-78-2929002589, indicar quien es el titular de la esa cuenta bancaria, indicar el concepto por el que fue emitido el cheque. Este Tribunal, y en virtud de que se evidencia en estas actas procesales, que no constan en autos las resultas de dicha prueba, este Juzgador no tiene nada que valorar. Y así se establece. R. Informes: solicito Oficiar a la SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO (SUDEBAN), a los fines de que informara: Si en sus archivos aparecen un (01) cheque de gerencia del Banco de Venezuela, Agencia Bancaria: El Recreo, Municipio Libertador, código de cuenta N° 0102-0223-04-0000037468; emitido en fecha 07 de noviembre de 2013; emita informe sobre plena identificación de la persona que tiene la orden de pago del cheque antes descrito, el monto en bolívares cobrado, si el cheque descrito fue cobrado en efectivo o fue depositado en alguna cuenta, si fue depositado el cheque en alguna cuenta bancaria e indicar quien es el titular de esa cuenta bancaria. Este Tribunal, y en virtud de que se evidencia en estas actas procesales, que no constan en autos las resultas dicha prueba, este Juzgador no tiene nada que valorar. Y así se establece. S. Inspección judicial en el inmueble ubicado en la Avenida Motatan, Quinta Mena, Urbanización Colinas de Bello Monte, ciudad de Caracas, ello a los fines de constatar por el riesgo manifiesto que pudieran modificarse o desaparecer las circunstancias de moto, tiempo y lugar de los mismo, de acuerdo con los particulares. Ahora bien, a los fines de su apreciación, observa el Tribunal que riela a los folios ciento noventa y ocho (198) al doscientos doce (212) ambos inclusive de la pieza principal del expediente, resultas de su evacuación constatándose que la misma arrojo los siguientes resultados: Se dejó constancia que dentro del inmueble se encuentran los ciudadanos GIURUANI AMARILIS TORRES BERMUDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-6.033.774, en compañía de 10 personas, entre ellos cuatro (04) menores de edad, quienes están en carácter de inquilinos, se dejó constancia que la ciudadana antes mencionada no está realizando ningún pago por concepto de cañones de arrendamiento, se dejó constancia que la ciudadana antes identificada manifiesto haber cancelado los servicios hasta el mes de diciembre de 2023, se dejó constancia que el inmueble se encontraba en extrema filtración, en estado de deterioro, tanto en los techos, paredes, frisos, pinturas, techos rasos, pisos, cajetines de electricidad, toma corrientes, instalaciones sanitarias, en un mal estado general de conservación; a tales aseveraciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA FABIOLA ZAMORA MARTIN: a) Copia simple del instrumento público “ACTA DE MATRIMONIO” emitido por el Registro Civil de la Parroquia el Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 28 de agosto de 2023. Respecto de esta prueba, por tratarse de la que resulto de la reproducción fotostática de un instrumento público, referida en el artículo 1.384 del Código Civil; por cuanto no fue impugnada por la parte demandada, se tiene como fidedigna, hace plena fe conforme con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y se le valora como plena prueba para demostrar todo cuanto está contenido en él. Y así se establece. - b) Copia simple del instrumento público “DECLARACION DEFINITIVA DE IMPUESTOS SOBRE SUCESIONES” emitido por el SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACION ADUANERA Y TRIBUTARIA, de fecha 19 de abril de 2014. Respecto de esta prueba, por tratarse de la que resulto de la reproducción fotostática de un instrumento público, referida en el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por cuanto no fue impugnada por la parte demandada, se tiene como fidedigna, hace plena fe conforme con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y se le valora como plena prueba para demostrar todo cuanto está contenido en él. Y así se establece. - c) Comunicación Estudio de Valoración Comercial enviada por la ciudadana YULEDY GARCIA, Asesora Inmobiliaria Independiente, en la cual determino el precio del mercado actual del inmueble objeto de la presente demandada. Siendo el juez el destinatario principal de las pruebas en juicio, debe, en consecuencia, presenciar su incorporación al proceso para lograr su convicción de forma vivida, directa y pura lo que contribuye a la autenticidad, la seriedad, la oportunidad, la pertinencia y la validez de la prueba, este Tribunal aclara que los instrumentos presentados quien aquí decide da pleno valor probatorio y valides jurídica a la prueba aportada. Así se decide. - d) Original del instrumento público “Boleta de Notificación de la Defensora Ad-Litem”. Dicho instrumental se valora conforme a las previsiones de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos, 150, 151, 12 y 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la notificación realizada a la defensora ad-litem. Y así se declara. - e) Original del instrumento público “DECLARACION DEFINITIVA DE IMPUESTOS SOBRE SUCESIONES” emitido por el SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACION ADUANERA Y TRIBUTARIA, de fecha 19 de abril de 2014. Respecto de esta prueba, por tratarse de la que resulto de la reproducción fotostática de un instrumento público, referida en el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por cuanto no fue impugnada por la parte demandada, se tiene como fidedigna, hace plena fe conforme con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y se le valora como plena para demostrar todo cuanto está contenido en él. Y así se establece. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA MARIA DEL ROSARIO DE FATIMA CANHA MENEZES: i. Ratifico y promovió el valor probatorio del contenido total, literal y exacto del contenido del escrito de contestación de la demanda este Juzgador observa que el escrito de contestación a la demanda, no es un medio probatorio, por cuanto una vez consignado en tiempo útil al proceso, inmediatamente vierte sus efectos sobre el mismo y por ende, no requiere de otra solemnidad procesal, para que tenga validez, eficacia y valoración jurídica, en tal virtud, este despacho considera que no hay nada que valorar al respecto. Y así se decide. ii. Copias simples del instrumento público “ACTA DE DEFUNCION DEL CIUDADANO LUIS AUGUSTO CANHA MENESES” emitido por el REGISTRO CIVIL DE LA PARROQUIA CHACAO DEL MUNICIPIO CHACAO DEL ESTADO MIRANDA, de fecha 08 de agosto de 2013. Respecto de esta prueba, por tratarse de la que resulto de la reproducción fotostática de un instrumento público, referida en el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por cuanto no fue impugnada por la parte demandada, se tiene como fidedigna, hace plena fe conforme con los artículos 1.395 y 1.360 del Código Civil y se le valora como plena prueba para demostrar todo cuanto está contenido en él. Y así se establece. - iii. Informes. Solicito oficiar al TRIBUNAL DECIMO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA DE MEDIACION SUSTANCIACION Y EJECUCION DEL CIRCUITO JUDICIAL DE PROTECCION DE NIÑOS, NIÑAS, Y ADOLECENTES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANADA DE CARACAS, a los fines de que informara: sobre la suspensión del trámite ante las oficinas del Servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). Esta probanza fue declarada impertinente en el auto de admisión de las pruebas de fecha 11 de enero de 202. Y así se establece. - Habiéndose cumplido con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que establece que los “Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción...”, este Juzgador pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa. VI MOTIVACIONES PARA DECIDIR DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL EN SEGUNDO GRADO DE CONOCIMIENTO Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera oportuno este Juzgador, pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del presente asunto. En este orden de ideas, y conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, así como de la interpretación de ésta, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, donde se expresó: “...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia... ”....Omissis... De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio. En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela...” Asimismo, la aludida sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Resolución Nº 2018-0013, modificó Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo, según corresponda, de la siguiente manera: a) Los Juzgados de Municipio y Ejecutores de Medidas, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de Quince mil unidades tributarias (15.000 U.T.). b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda los Quince Mil Un unidades tributarias (15.001 U.T.).. (Negrita de este tribunal). De conformidad con lo anterior, observa ésta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta ésta Superioridad, competente para conocer y decidir el presente recurso de apelación. ASÍ SE ESTABLECE. – -De la pretensión principal- Se defiere al conocimiento de esta alzada la decisión dictada en fecha de Junio de 2024, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaro Con Lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato, interpuso la ciudadana Matilde Antor De Zaatar, representante de sus hijos Phileppe Zaatar Antor, Libano Zaatar Antor, Anthony Zaatar Antor, y Serge Zaatar Antor, herederos, todos ellos pertenecientes a la Sucesión Libano Zaatar Maklouf, contra las ciudadanas María Del Rosario De Fátima Canha Menezes y Fabiola Zamora Martin, donde se determinó, que las ciudadanas demandadas incumplieron injustificadamente el contrato objeto del presente juicio. Ahora bien, en materia contractual predomina la autonomía de la voluntad de las partes, además de cumplir con los elementos o requisitos formales exigidos por la normativa sustantiva que rige la materia, específicamente, las establecidas en el artículo 1.141 del Código Civil: 1. - Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar. 2. - Objeto que pueda ser materia de contrato, se refiere al mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede. 3. - Causa Lícita, la opción a compra venta del inmueble. Como manifestación de la autonomía de la voluntad de las partes, ellas pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan, siempre y cuando no infrinjan ninguna disposición de orden público, pudiendo en consecuencia, reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen contractualmente. Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones suscritas, así como, modificar la estructura del contrato, en conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. Así pues, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que prevé: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. De la disposición legal anteriormente transcrita, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes, para que en los casos como el de autos, resulte procedente la acción de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes, respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe este Juzgador, determinar la existencia del segundo de los elementos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato. Resulta imperioso resaltar ante ello, lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Como bien se señaló, el artículo 1.167 del Código Civil, establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. En este sentido, cabe señalar en primer lugar, que existe “(...) La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, que es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, a negarse a cumplir sus obligaciones, cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación...” (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, pág. 502, Caracas 1995). Así las cosas, este Juzgador, pasa a reproducir el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, el cual dispone que: “...Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…” Por otro lado, establece el artículo 506, ibídem que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” Ahora bien, es criterio jurisprudencial pacífico y reiterado, que: “...Es cierto que la norma contenida en el artículo 1.354 del Código Civil consagra el principio de reparto de la carga de la prueba en materia de obligaciones, y que su precepto ha sido extendido y aplicado por la doctrina y la jurisprudencia a materias que forman objeto de cualquier otro proceso; que en base a su dispositivo, se ha establecido el principio general de que corresponde al actor, alegar y probar los hechos constitutivos de su acción, y al demandado la de los hechos impeditivos o modificativos de los mismos, que haya alegado como defensa o excepción...”. Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente N° 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez, determino lo siguiente: “(…) En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, tocara a en la prueba correspondiente. De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, al aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según la cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”. En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interrumpir el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció: “(…) Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinada a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (…)”. La disposición supra transcrita, preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que alegue como fundamento de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez, que sin esta demostración, la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio. La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante corresponde promover la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit”, al tornarse el demandado actor de su excepción. Ahora bien, traer a colación las cláusulas del contrato de opción de compraventa suscrito por las partes, según consta de documento privado, en las cuales se estableció lo siguiente: “…CLAUSULA SEGUNDA: LOS PROMITENTES VENDEDORES por este medio otorgan a LOS PROMITENTES COMPRADORES exclusiva opción de venta sobre el inmueble de su propiedad descrito en la cláusula primera del presente contrato. EL PROMITENTE VENDEDOR por su parte otorga por el presente documento a LOS PROMITENTES COMPRADORES, exclusiva opción de compra sobre el descrito inmueble. CLAULA TERCERA: El precio por el cual LOS PROMITENTES VENDEDORES se comprometen en vender el inmueble antes descrito y EL PROMITENTE COMPRADOR se comprometen a adquirir, es la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES 00/100 (Bs. F. 3.500.000). CLAUSULA CUARTA: Para garantizar a LOS PROMITENTES VENDEDORES el ejercicio efectivo de la opción compra-venta en las condiciones convenidas, EL PROMITENTE COMPRADOR, entregan en este acto a LOS PROMITENTES VENDEDORES, en calidad de arras la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 400.000), cantidad esta que LOS PROMITENTES VENDEDORES, declaran haber recibido a su entera y cabal satisfacción, lo anterior por medio de dos (02) cheques de gerencia distinguidos con los Nos. 0002591 y 00002589 librado en contra del Banco Caroní a nombre de los ciudadanos MARIA DEL ROSARIO DE FATIMA CANHA MENEZES y LUIS AUGUSTO CAÑA MENESES. Las partes de mutuo acuerdo convienen en que las mencionadas arras serán imputadas al precio del inmueble que deberá ser pagado por EL PROMITENTE COMPRADOR al momento de la protocolización del documento definitivo contentivo de la operación de compra-venta, es decir será imputado a la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F. 3.500.000). CLAUSULA QUINTA: De común acuerdo entre LOS PROMITENTES VENDEDORES y EL PROMITENTE COMPRADOR se conviene en que la presente opción de compra-venta tendrá una duración de Noventa (90) días continuos ininterrumpidos contados a partir de la fecha de suscripción del presente contrato, pudiendo ser prorrogado el mencionado lapso de común acuerdo entre las partes por escrito y por una sola vez por un periodo adicional de Treinta (30) días continuos ininterrumpidos contados a partir de la fecha de vencimiento del plazo original. CLAUSULA SEPTIMA: En el caso de que no se lleve a efecto EL PROMITENTE COMPRADOR la opción de compra que se les concede dentro del plazo para ello previsto, el cien por ciento (100%) de la cantidad dada en calidad de arras, quedara beneficio de LOS PROMITENTES VENDEDORES como indemnización única y exclusiva por los daños y perjuicios a ellos causados. Si por el contrario no se efectuare la venta del inmueble por causas imputables a LOS PROMITENTES VENDEDORES, y para el supuesto en el cual EL PROMITENTE COMPRADOR decida no reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato y consecuente venta del inmueble, estos deberán: (a) devolver a EL PROMITENTE COMPRADOR, dentro de los cinco (05) días hábiles bancarios siguientes a la finalización del plazo de esta opción o los de la prórroga, si la hubiere, la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 400.000)…” Del análisis realizado por este Operador de Justicia al contrato de opción a compra-venta suscrito por las partes, y en especial a las clausulas antes transcritas de cuyo análisis concluyo que las partes contrajeron reciprocas obligaciones, las cuales son las siguientes: El precio de la venta era por TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F. 3.500.000), respecto del objeto que se refería a la compra de un inmueble constituido por una casa destinada a vivienda distinguida como Quinta Mena, ubicada en la Avenida Motatan, Urbanización Colinas de Bello Monte, en la ciudad de Caracas, Parroquia Baruta del Municipio Baruta del estado Miranda. En cuanto al termino fue previsto según la cláusula quinta establece que era de noventa (90) días continuos, los cuales empezaron a contarse desde la fecha de suscripción del documento, es decir, desde el día 11 de julio de 2013, hasta el 09 de octubre de 2013, en cuanto a la prorroga la referida clausula señala la existencia de una (01) prorroga de treinta (30) días continuos, en caso tal que no se hubieses materializado la negociación, para la cual no consta en autos el acuerdo por escrito de haberse prorrogado por treinta (30) días continuos la duración de la opción de compra venta, y como no consta ningún anexo o nuevo documento por el cual la parte demandada, no pudiese concluir con el registro de la presente venta, no evidenciándose elementos que favorezcan al vendedor, en cuanto porque no finiquita la venta al favor del demandante, tampoco logrando desvirtuar el pago realizado por la parte demandante, conjuntamente la parte actora en su escrito libelar, adujo la cláusula especial pactada séptima del contrato, específicamente la entrega por indemnización de daños y perjuicios, por lo cual no existiendo en actas, medios de prueba que demuestre que efectivamente que los vendedores hoy demandados, hayan cumplido con tal obligación. Así se establece. - Constatado lo anterior, queda claramente evidenciando, que el contrato que originó el juicio, se fundamenta en un contrato suscrito en fecha once (11) del mes de julio del año dos trece (2013), entre el De Cujus LIBANO ZAATAR MAKLOUF (+), y los ciudadanos MARIA DEL ROSARIO y el De Cujus LUIS AUGUSTO CAÑA MENESES (+), todos identificados, en el cual consiste en un contrato de venta, ya que de conformidad con la ley y con las decisiones vinculantes relativas al contrato que nos ocupa, el mismo cumple con todos los extremos exigidos, tal y como lo establece el artículo 1.141 del Código Civil, precio y consentimiento, y pago de la obligación, configurándose sin duda alguna, un indiscutible contrato de venta, por lo que al observarse el incumplimiento de la parte demandada –vendedora- al no protocolizar la venta, aun cuando la parte actora –compradora- cumplió con su deber, tal y como sucedió, conforme a lo establecido en el artículo 1.167 Ejusdem. Así se decide. Con base en las consideraciones previas; observa quien Suscribe, y toda vez que han quedado desvirtuados los argumentos esgrimidos por la parte recurrente, es forzoso para este Juzgador de Alzada, declarar Sin Lugar el presente recurso de apelación, como así se hará en el dispositivo del presente fallo. Y así se establece. - IV DISPOSITIVA En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha 25 de abril del 2024, por el abogado EDUARDO J. MOYA TOTESAUT, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada FABIOLA ZAMORA, en contra de la sentencia dictada en fecha 22 de febrero de 2024, por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. - SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por la ciudadana MATILDE ANTOR DE ZAATAR, en representación de sus hijos PHILIPPE ZAATAR ANTOR, LIBANO ZAATAR ANTOR, ANTHONY ZAATAR ANTOR, y SERGE ZAATAR ANTOR, respectivamente, todos ellos pertenecientes a la Sucesión de el De Cujus LIBANO ZAATAR MAKLOUF, contra las ciudadanas MARIA DEL ROSARIO DE FATIMA CANHA MENEZES y FABIOLA ZAMORA MARTIN, todos plenamente identificados en el encabezado del presente fallo. - TERCERO: SE ORDENA a la parte demandada, a que cumpla voluntariamente en realizar la entrega del documento definitivo de venta en los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato suscrito en fecha once (11) de Julio del año dos trece (2013), sobre una casa-quinta, ubicada en la Avenida Motatan, Quinta Mena, Urbanización Colinas de Bello Monte, Ciudad de Caracas, Parroquia Baruta, del estado Miranda, casa con terreno propio que mide trescientos noventa y un metros cuadrados con diez centímetros cuadrados (391,10 m2) y comprendidas dentro de los siguientes linderos y medidas: Nor-Este; en diez y siete (17) metros la venida Motatan, a que da su frente; Sur-Oeste: en dieciséis metros con noventa y ocho centímetros, las parcelas N° 100 y 240; Sur-Este: en veintidós metros con noventa y ocho centímetros, las parcelas N° 23 y 98; y por el Nor-Oeste, en veintitrés metros con ocho centímetros la parcela N°237. En el entendido que, si no se cumple voluntario con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de la demandante, ciudadana MATILDE ANTOR DE ZAATAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V-6.903.015, en cuyo caso, deberá consignar ante el Tribunal de la causa el saldo deudor, esto es, siendo la cantidad determinada bajo una experticia complementaria al presente fallo.- CUARTO: Queda así CONFIRMADA la decisión apelada, bajo los términos aquí establecidos. De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la recurrente. Líbrese oficio de participación al Tribunal Decimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del presente recurso, ello en atención a los lineamientos contenidos en el instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Transito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2025, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado. Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada en la sede de este Despacho, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los ordinales 2 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los diez (10) días del mes de julio del 2025. Años: 213º y 164°. EL JUEZ, DR. MIGUEL ÁNGEL FIGUEROA. LA SECRETARIA, AIRAM CASTELLANOS. En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las__________________________________________. - LA SECRETARIA, AIRAM CASTELLANOS.