TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente. Nº AP71-R-2025-000226

PARTE ACTORA: ARTEMIDES, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 3 de junio de 1987, bajo el Nro. 62, Tomo 6-A-Sgdo, en su carácter de propietaria y ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal, hoy Distrito Capital, estado Miranda, en fecha 9 de octubre de 1984, bajo el Nro. 36, Tomo 8-A-SGDO, según se evidencia del Acta de Asamblea Extraordinaria celebrada el día 8 de diciembre de 1999 y que quedó registrada bajo el Nro. 22, Tomo 61-A-CTO, en el mismo Registro Mercantil, la cual fue publicada en el Diario “Comunicación Legal”, Nro. 6712, de fecha 13 de Agosto de 2001, en su condición de administradora.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados RAIMUNDO ORTA POLEO, RAYMOND ORTA MARTÍNEZ, ROBERTO ORTA MARTÍNEZ, CARLOS ALBERTO CALACHE BOGADO, IRENEVICTORIA MORILLO LÓPEZ, DANIEL CATENAO ALEMPARTE y NILLITSA JUNCAL RODRIGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 7.982, 40.518, 63.275, 105.148, 115.784, 224.821 y 91.726, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: GRUPO AIKA, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 21 de agosto de 2006, bajo el Nro. 30, Tomo 89-A-Cto.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ANTONIO MATHEUS BRICEÑO, ANTIONIO JOSÉ MATHEUS RANGEL, MARIA GIOVANNINA PAESANO AFARO, CESAR ALBERTO MATHEUS RANGEL y MARIAN NAKADA TOLEDO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 37.214, 73.779, 73.778, 97.466 y 103.609, en ese orden.

TERCEROS INTERVINIENTES: Ciudadanos GENNARO CICCONE ROTOLO, MAURO CICCONE ROTOLO y JUAN CARLOS CICCONE ROTOLO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.888.372, V-11.563.302 y V-5.309.033, respectivamente, como integrantes de la sucesión GIANCOMO CICCONE.
APODERADOS JUDICIALES DE LOS TERCEROS INTERVINIENTES: Abogados KONRAD KOESLING, JOSÉ GREGORIO ROMANIELLO, JONATHAN DOMINGUEZ, JONATHAN PAUL VARELA AGUILAR, PEDRO JOSÉ VILELA CAMPOS e IVAN VARELA DELGADO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 74.974, 97.265 y 104.462,118.054, 119.708 y 9.394, en ese orden.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA (Apelación).

I
ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior, el conocimiento de la presente causa, a fin de decidir el Recurso de Apelación interpuesto en fecha 26 de marzo de 2025 y ratificada el 23 de abril de 2025, por los abogados JONATHAN PAUL VALERA AGUILAR y ROBERTO ORTA MARTÍNEZ, en su condición de apoderados judiciales de la parte actora, en contra de la decisión dictada en fecha 29 de noviembre de 2023, por el Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró la PERENCIÓN DE LA INSTANCIA y por consiguiente, la extinción del proceso en la demanda que por desalojo incoaran las sociedades mercantiles ARTEMIDES, C.A., y ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., contra la sociedad mercantil GRUPO AIKA, C.A.
Oído el recurso de apelación en ambos efectos, mediante auto de fecha 28 de abril de 2025, fue ordenada la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, recibiéndolo en fecha 5 de mayo de 2025, tal y como se desprende de la certificación realizada en esa misma fecha.
Por insaculación de causas realizada en la mencionada data, le correspondió conocer y decidir el presente asunto a este Juzgado Superior, quien por auto fechado 9 de mayo de 2025, le dio entrada al expediente y fijó el termino de veinte (20) días de despacho para que las partes presentaran sus informes, vencido dicho termino, comenzaría computarse el lapso de ocho (8) días de despacho para la formulación de las observaciones, y concluido este, correría el lapso de sesenta (60) días consecutivos siguientes para dictar sentencia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fechas 2 y 10 de junio de 2025, las partes, tanto actora como demandada, respectivamente, presentaron sus escritos de informes.
Concluido el plazo indicado para la consignación de las observaciones a los informes y al evidenciarse que ambas partes hicieron uso de su derecho, se dejó constancia por auto expedido el 25 de junio de 2025, que el lapso de sesenta (60) días para dictar el fallo correspondiente, comenzó a transcurrir al día siguiente de la emisión del referido auto.
Encontrándose la causa dentro de la oportunidad fijada para dictar sentencia, se procede a ello, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación:
II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Se inició la presente causa en virtud de la demanda interpuesta en fecha 23 de mayo de 2018, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados RAIMUNDO ORTA POLEO, CARLOS ALBERTO CALACHE BOGADO y DANIEL CATENAO ALEMPARTE, en su condición de apoderados judiciales de las sociedades mercantiles ARTEMIDES, C.A., y ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en contra de la sociedad mercantil GRUPO AIKA, C.A.
Los hechos relevantes, expuestos por la parte actora como fundamento de la demanda, son los siguientes:

“…CAPÍTULO PRIMERO
DE LOS HECHOS

Es el caso ciudadano Juez, que la sociedad mercantil, “ARTEMIDES,C.A.", empresa de este domicilio, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado (sic) Miranda, en fecha tres (03) de junio de 1987, quedando anotada bajo el No. 62, Tomo 6-A-Sgdo de los respectivos Libros Ilevados por dicha oficina pública; celebró contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por un (1) local comercial ubicado en la Planta Baja de un inmueble denominado Quinta La Trinidad, situado en la Parcela No. 262 del Plano General de la Urbanización Las Mercedes, Con frente a la Calle Londres, entre las calles Caroní y New York, del Municipio Baruta del Estado (sic) Miranda, cuyos linderos son los siguientes: NORESTE: en una extensión de vente metros (20,00 Mts) con la parcela No. 248 de la Urbanización Las Mereces; NOROESTE: en Treinta y Ocho Metros Con Noventa Centímetros (38,90 Mts) con la parcela No. 263 de la misma Urbanización; SUROESTE: en Veinte Metros (20,00 Mts), con la calle Londres, a la cual da su frente; SURESTE: en T reinta y Ocho Metros Con Noventa Centímetros (38,90 Mts) con la parcela No. 261 de la misma Urbanización; taly como consta de documento de propiedad protocolizado ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha quince (15) de julio de 1987, quedando registrado bajo el No. 36, Tomo 12, Protocolo Primero, cuya copia simple adjuntamos en copia simple marcada "D"; con la empresa, "GRUPO AIKA, C.A.", sociedad mercantil de este domicilio, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado (sic) Miranda, el día veintiuno (21) de agosto de 2006, quedando anotado bajo el No. 30, Tomo 89-A-Cto, representada para dicho acto por su Presidente y Vice-Presidente, los ciudadanos, JOSÉ ANTONIO MALDONADO RAMİREZ y WANG YI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-9.147.21 y V-21.291.960, respectivamente; todo según consta de Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintiséis (26) de abril de 2012, quedando anotado bajo el No. 44, Tomo 43, de los respetivos Libros llevados ante dicha oficina pública, cuya copia simple adjuntamos al presente escrito Iibelar distinguida con la letra "E" y el cual, a tenor de lo dispuesto en el ordinal 6 articulo 340 del texto adjetivo civil viene a Constituir el documento fundamental de nuestra pretensión por ser aquel del cual se deriva inmediatamente el derecho deducido.

Ahora bien, con respecto a las generalidades del contrato de arrendamiento, especificamente en cuanto a su duración o vigencia temporal, en la cláusula tercera de dicho instrumento contractual las partes pactaron lo siguiente:

…Omissis…
Es menester mencionar que con posterioridad a la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, es decir, el treinta y uno (31) de marzo de 2013, la arrendataria continúo en posesión del inmueble arrendado motivo por el cual, a tenor de lo previsto en el artículo 1600 del Código Civil2, operó la tácita reconducción del contrato y la indeterminación de su vigencia.

Por otra parte, ciudadano Juez, en cuanto al monto, tiempo y forma de pago de las pensiones mensuales de arrendamiento, las partes pactaron en la cláusula cuarta del mismo contrato lo siguiente:
…Omissis…

Pues bien, habiendo narrado las generalidades del contrato de arrendamiento suscrito por la arrendadora y la arrendataria, esta representación judicial pasa a fundamentar las causales taxativas de desalojo en que incurrió la arrendataria y que motivan la pretensión deducida por nuestras poderdantes, a saber:

A. DE LA FALTA DE PAGO DE DOS (2) O MÁS CCÁNONES DE ARRENDAMIENTO CONSECUTIVOS. (Artículo 40, literal "a” Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial)

Dispone el literal "a" del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial:

…Omissis…

Es el caso ciudadano Juez, que mediante Resolución No. 72.346 dictada por la extinta Dirección General de Inquilinato, órgano adscrito al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad, y cuya copia simple se adjunta marcada con la letra "F", el canon de arrendamiento mensual fue ajustado a la cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS TREINTA Y CINCO BOLİVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (BS. 98.735, 75), más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), lo que asciende a la suma de CIENTO DIEZ MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CUATRO DÉCIMAS (BS. 110.584,04), monto éste que, incluso para la fecha, resultaba irrisorio dadas las características, ubicación y condiciones del inmueble arrendado.

A pesar de que durante años la arrendataria canceló un canon arrendamiento absurdo y risible escudándose en la mencionada providencia administrativa, la armonía entre los contratantes se quebró cuando en una muestra ostensible de irresponsabilidad la arrendataria dejó de pagar lo cánones de arrendamiento desde agosto de 2016, aun cuando tanto la Vigente como el propio contrato de arrendamiento establecen que la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos dan derecho al arrendador a solicitar el desalojo del inmueble.

Ante la insolvencia de la arrendataria y debido también a problemas de salud de los accionistas de la arrendadora; la empresa, "ARTEMIDES, C.A" delegó la administración del inmueble, en nuestra también representada, la empresa, ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L, identificada en el encabezado del presente escrito; tal circunstancia se le notificó a la inquilina mediante notificación extrajudicial evacuada por parte de la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha veintiuno (21) de noviembre de 2016, la cual fue debidamente recibida por la ciudadana,
GREYS JOHANNA CAÑIZALEZ ARISMENDI, quien se identificó con cédula de identidad No. V-13.747.130 y argumentó ser Gerente de la sucursal "Las Mercedes" de la empresa. "GRUPO AIKA, C.A", identificada ut supra.

Del texto de la referida notificación extrajudicial, cuyo original se adjunta al presente escrito libelar marcado con la letra "G", se colige que desde el veintiuno (21) de noviembre de 2016, la arrendataria está en conocimiento de que todo lo relativo al pago y ajuste de los cánones de arrendamiento, así como emisión de recibos, negociación de nuevos contratos y demás circunstancias inherentes a la relación locativa, quedó a cargo de la empresa, ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L, la cual, por decisión de a (sic) arrendadora, funge desde esa fecha como única administradora del inmueble arrendado, y así le fue comunicado en forma autentica a la arrendataria con el particular tercero de la aludida notificación, el cual expresa:…

En conclusión, es indudable que la arrendataria Conoce sobre la existencia y funciones de la administradora del inmueble, es decir, la empresa, ADMINISTRADORA MUL LTICENTRO, S.R.L, antes identificada, sin embargo, la hoy demandada optó ser persistente en su insolvencia y aún más grave, ni siquiera se tomó la molestia de apersonarse en nuestras oficinas para adecuar su contrato y conocer a su nueva administradora.

Ante la insolvencia de la arrendataria y como consecuencia de su reiterada negligencia, esta representación judicial, procede a demandar, como en efecto lo hace, el desalojo del inmueble arrendado por la falta de pago de todos los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2016; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017; enero, febrero, marzo, y abril de 2018, así como todos aquellos que venzan hasta la efectiva ejecución del desalojo pretendido por esta parte actora.

b. DEL INCUMPLIMIENTO DE LA ARRENDATARIA CON RESPECTO A LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA PRIMERA DE LA LEY ESPECIAL (Disposición Transitoria Primera. Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial).

Reza el literal del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial:

…Omissis…

Con la consignación en autos de la notificación extrajudicial antes enunciada queda demostrado que, al menos desde el día veintiuno (21) de noviembre de 2016, la arrendataria ha hecho caso omiso a la disposición transitoria primera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, norma que impone a las partes contratantes el deber de adecuar los contratos vigentes a la nueva regulación. Abundando en lo anterior, esta representación judicial se permite transcribir la aludida disposición:

…Omissis…

Con respecto a este punto, vale acotar que han sido múltiples los llamados de nuestras representadas y de la arrendadora para que el arrendatario acuda a adecuar el contrato de arrendamiento, así el particular primero y segundo del texto de la aludida notificación le invitan a:
…Omissis…

Con ello, es indudable que, bien sea por. negligencia o por conveniencia, la inquilina ha decidido permanecer al margen de la Ley, omitiendo el imperativo legal previsto en la disposición transitoria primera de la normativa especial y desoyendo las múltiples convocatorias de nuestras representadas a los efectos de cumplir las cargas que impone la legislación sustantiva

c. CONCLUSIONES

Dando cumplimiento a la carga procesal que impone el ordinal 50 del artículo 340 del texto adjetivo, es decir, exponer las conclusiones resultantes del análisis lógico de los hechos con sus respectivos fundamentos de derecho, esta representación judicial, de seguidas, pasa a sintetizar sus respectivas conclusiones, lo que hacemos en los siguientes términos:

Ciudadano Juez, tenemos una relación locativa a tiempo indeterminado cuya existencia está totalmente soportada en documentos públicos y donde a pesar de tanto el contrato de arrendamiento como la Ley especial estipulan obligaciones reciprocas para las partes, de manera irresponsable y recurrente la arrendataria ha dejado de cumplir con las mismas, en específico: con el pago tempestivo de la pensión del arriendo, así como la obligación impuesta en la disposición transitoria primera de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, esto, a tenor de lo dispuesto en los literales "a' e " de la norma in commento habilitan a nuestras representadas para incoar la presente demanda de desalojo contentiva de la pretensión de que este Juzgado, en ejercicio de sus atribuciones constitucionales y legales, y luego de precluidas las etapas procesales del juicio que hoy inicia, declare con lugar la demanda, ordene el desalojo del
bien inmueble identificado en autos y condene a la demandada al pago de las costas, costos y gastos de ejecución del fallo.

Reiterando lo anterior, del análisis de los argumentos de hecho y de derecho esgrimidos a lo largo del presente escrito libelar, así como las pruebas aportadas por esta representación judicial, se colige que la arrendataria NO ha Cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2016; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017, enero, febrero, marzo, y abril de 2018, así como todos aquellos que se venzan hasta la efectiva ejecución del desalojo pretendido por esta parte actora, obligación ésta prevista en la cláusula cuarta del contrato de marras, en el artículo 27 y siguientes de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, por lo cual nuestra pretensión debe prosperar en derecho…”.

Como fundamentos de derecho, invocaron las disposiciones contenidas en los artículos 1.579 y 1.592 del Código Civil, y literales “a” e “i” del articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; así como el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, los representantes judiciales de la parte demandante, consignaron los siguientes instrumentos:
1. Marcado con la letra “A”, original de la sustitución del instrumento poder otorgado a los abogados RAIMUNDO ORTA POLEO, RAYMOND ORTA MARTÍNEZ, ROBERTO ORTA MARTÍNEZ, CARLOS ALBERTO CALACHE BOGADO, IRENEVICTORIA MORILLO LÓPEZ, DANIEL CATENAO ALEMPARTE, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 7.982, 40.518, 63.275, 105.148, 115.784 y 224.821, respectivamente, por parte de los abogados MARISELA MASCIARELLI MIRAS y MAURO CICCONE ROTOLO, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de octubre de 2016.
2. Marcado con la letra “B”, copia simple de la publicación del diario “Comunicación Legal”, Nro. 6712, de fecha 13 de agosto de 2001, página Nro. 7, contentivo de los Estatutos y modificaciones posteriores de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., inscrita ante inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal, hoy Distrito Capital, estado Miranda, en fecha 9 de octubre de 1984, bajo el Nro. 36, Tomo 8-A-SGDO, según se evidencia del Acta de Asamblea Extraordinaria celebrada el día 8 de Diciembre de 1999 y que quedó registrada bajo el Nro. 22, Tomo 61-A-CTO, en el mismo Registro Mercantil.
3. Marcas con la letra “C”, original del instrumento poder otorgado por el ciudadano Raymond Orta Martínez, en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., parte actora, a los abogados CARLOS ALBERTO CALACHE BOGADO y DANIEL CAETANO ALEMPARTE, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 105.148 y 224.821, en ese orden, autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao, del estado Miranda, en fecha 6 de marzo de 2018, bajo el Nro. 43, Tomo 100, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría.
4. Marcado con la letra “D”, copia simple de documento de compraventa suscrito entre los ciudadanos Luis Rafael Archambaud Rodríguez, en su condición de vendedor y GUILIO MASCIARELLI NOLA y GIANCCOMO CICCONE OTTAVIANI, en su carácter de compradores, protocolizado ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 3 de abril de 1987, bajo el Nro. 11, Tomo 05, Protocolo 1, cuyo objeto es un bien inmueble constituido por una casa-quinta denominada “La Trinidad”; copia simple del documento a través del cual la sociedad mercantil ARTEMIDES, C.A., asumió la obligación hipotecaria de primer grado constituida a cargo de los ciudadanos Guilio Masciarelli Nola y Gianccomo Ciccone Ottaviani, protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre, del estado Miranda, en fecha 11 de diciembre de 1990, bajo el Nro. 6, Tomo 43, Protocolo Primero y copia simple del documento a través del cual, los ciudadanos Guilio Masciarelli Nola y Gianccomo Ciccone Ottaviani, declaran aportar a la sociedad mercantil ARTIMIDES, C.A., los derechos que le corresponden sobre un bien inmueble constituido por la casa-quinta denominada “La Trinidad”, protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre, del estado Miranda, en fecha 15 de julio de1987, bajo el Nro. 36, Tomo 12, Protocolo Primero.
5. Marcado con la letra “E”, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre las sociedades mercantiles ARTEMIDES, C.A., en su condición de arrendador y GRUPO AIKA, C.A., en su carácter de arrendatario, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 26 de abril de 2012, bajo el Nro. 44, Tomo 43 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría.
6. Marcado con la letra “F”, copia fotostática de la Resolución Nro. 00015407, proferida por el Ministerio del poder Popular para Vivienda y Hábitat, Dirección de Inquilinato, en fecha 1 de junio de 2013.
7. Marcado con la letra “G”, original de la notificación extrajudicial evacuada en el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscritos por las partes litigantes, por la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 21 de noviembre de 2016.

Admitida la demanda por el Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de mayo de 2018, fue ordenada la citación de la parte demandada.
Debido a la imposibilidad de citación personal de la sociedad mercantil GRUPO AIKA, C.A., en la persona de su representante, la parte actora solicitó al juzgado de conocimiento, mediante diligencia fechada 3 de mayo de 2018, librara cartel de citación.
Mediante escrito fechado 3 de agosto de 2022, los apoderados judiciales de las partes, tanto demandante como demandada, consignaron un acuerdo de transacción judicial.
En fecha 26 de septiembre de 2022, comparecieron ante el juzgado de la causa, los abogados Konrad Koesling, José Gregorio Romaniello y Jonathan Domínguez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 74.974, 97.265 y 104.462, respectivamente, quienes en representación de los ciudadanos GENNARO CICCONE ROTOLO, MAURO CICCONE ROTOLO y JUAN CARLOS CICCONE ROTOLO, consignaron escrito de tercería, conforme lo previsto en los ordinales 1° y 3° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, siendo admitida por auto expedido el 14 de octubre de 2022.
Por escrito presentado el 9 de noviembre de 2023, los terceros intervinientes desistieron de la tercería planteada.
Mediante decisión de fecha 29 de noviembre de 2023, el Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró la PERENCIÓN DE LA INSTANCIA y por consiguiente, extinguido el proceso, en los términos siguientes:
“…Ahora bien, de una revisión exhaustiva efectuada a las actas que conforman el presente expediente, se pudo colegir que desde el día veintiocho (28) de febrero de 2022, inclusive, fecha en la cual compareció la ciudadana NELLITSA JUNCAL RODRIGUEZ, en su condición de apoderada judicial de ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., a los fines de resignar el poder que acredita su representación de la Administradora antes mencionada, hasta la presente fecha ha transcurrido con creces el lapso de seis (06) meses a que se refiere el artículo 267 ordinal 3°, evidenciándose de las actas, que las partes no dieron cumplimiento a las obligaciones que le Ley le impone, no realizando ninguna actuación en autos para impulsar el proceso, todo lo anterior es traducido en inactividad procesal dentro de los preceptos sancionatorios previstos en el artículo antes mencionado, por lo que de conformidad con la referida normativa, se hace forzoso para este Tribunal declarar la perención de la instancia en el presente procedimiento, y por ende extinguido el proceso. Y ASÍ SE DECIDE.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SEPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTILO, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITNA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo estatuido en los artículos 12,242,243 y 267 del Código de Procedimiento Civil, declara la PERENCIÓN DE LA INSTANCIA, y en consecuencia, extinguido el proceso en el presente juicio…”

Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado resuelta la controversia.
En virtud de la apelación efectuada por la representación judicial de la parte actora, corresponde a este Juzgador, analizar la justeza de dicha decisión.

III
DE LA COMPETENCIA

Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera oportuno este Juzgador, pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del presente asunto.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil, establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.”
Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”.
De conformidad con lo anterior, observa ésta Alzada, que la sentencia contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que, ésta Superioridad resulta competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Así se establece.
IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Fijado lo anterior, pasa esta Superioridad a emitir pronunciamiento respecto al mérito de lo controvertido, el cual se ciñe en determinar, si la decisión dictada por el tribunal de instancia al declarar la perención de la instancia y, por consiguiente, la extinción del proceso, se encuentra o no ajustada a derecho.
En ese sentido, debe este Jurisdicente destacar, que la perención de la instancia no es más que es la extinción del proceso, derivada de la inercia o de la inactividad procesal de las partes durante el plazo o término previsto en la ley, o cuando el demandante no realiza una actividad específica de impulso procesal en determinado plazo, dejando claro que el legislador utiliza el término instancia en dos sentidos diferentes; primero, como solicitud, petición o impulso, cuando alguna disposición exige que el juez proceda a instancia de parte; y segundo, como proceso judicial de conocimiento desde que se inicia con la demanda, hasta la sentencia definitiva de fondo, ya que la regla general en materia de perención, consagra que el solo transcurso del tiempo, sin que las partes hubieren realizado actuaciones que demuestren su propósito, de mantener el necesario impulso procesal, origina la perención y se verifica de derecho y puede declararse de oficio, como lo prevé el artículo 269 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, la disposición legal que rige la figura jurídica de la perención, está contenida en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, que establece lo siguiente:
“...Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.
También se extingue la instancia:
1º Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado
2º Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de la reforma de la demanda, hecha antes de la citación, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.
3º Cuando dentro del término de seis meses contados desde la suspensión del proceso por la muerte de alguno de los litigantes o por haber perdido el carácter con que obraba, los interesados no hubieren gestionado la continuación de la causa, ni dado cumplimiento a las obligaciones que la ley les impone para proseguirla…”.

De acuerdo al contenido de la norma antes citada, se infiere que el término instancia es utilizado como impulso; el proceso se inicia a impulso de parte y éste perime en los supuestos fácticos que prevé dicha disposición, provocando su extinción.
Por tanto, es ineludible concluir que la perención es un acontecimiento que se produce por la falta de impulso procesal y la norma que la regula ha sido considerada como cuestión de orden público, es un modo de extinguir el proceso, producido por la inactividad de las partes en un juicio, presumiendo el juzgador que si las partes observaren la paralización, deben para evitar la perención, solicitar oportunamente al órgano jurisdiccional su activación, puesto que el Estado, por ser garante del proceso, está en el deber de evitar que éstos se prolonguen indefinidamente, manteniendo a las partes en intranquilidad, zozobra y en estado de incertidumbre los derechos privados.
En el sub examine, se observa que el tribunal de instancia declaró la perención de la instancia y como consecuencia, la extinción del proceso, toda vez que mediante auto fechado 17 de octubre de 2022, ordenó la suspensión de la causa, conforme a lo previsto en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, hasta que se verificara el cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 231 ibídem, al estar debidamente acreditado el fallecimiento de los dos (2) directores de la sociedad mercantil ARTEMIDES, C.A., codemandante, conocimiento que obtuvo a través de la tercería adhesiva planteada en fecha 26 de septiembre de 2022, por los ciudadanos Gennaro Ciccone Rotolo, Mauro Ciccone Rotolo y Juan Carlos Ciccone Rotolo, en su condición de accionistas del cincuenta por ciento (50%) del capital social de la referida empresa, por ser miembros de la comunidad de bienes de la sucesión Giancomo Ciccone, por tanto, al no cumplir los terceros con lo dispuesto en la norma, es lo que produjo la extinción del proceso, conforme al ordinal 3° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.
Ante tal situación, considera importante quien suscribe traer a colación lo dispuesto en los artículos 144 y 231 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:
“Artículo 144: La muerte de la parte desde que se haga constar en el expediente, suspenderá el curso de la causa mientras se cite a los herederos.

Artículo 231: Cuando se compruebe que son desconocidos los sucesores de una persona determinada que ha fallecido, y esté comprobado o reconocido un derecho de ésta referente a una herencia u otra cosa común, la citación que debe hacerse a tales sucesores desconocidos, en relación con las acciones que afecten dicho derecho, se verificará por un edicto en que se llame a quienes se crean asistidos de aquel derecho para que comparezcan a darse por citados en un término no menor de sesenta días continuos, ni mayor de ciento veinte, a juicio del Tribunal, según las circunstancias.
El edicto deberá contener el nombre y apellido del demandante y los del causante de los sucesores desconocidos, el último domicilio del causante, el objeto de la demanda y el día y la hora de la comparecencia.
El edicto se fijará en la puerta del Tribunal y se publicará en dos periódicos de los de mayor circulación en la localidad o en la más inmediata, que indicará el Juez por lo menos durante sesenta días, dos veces por semana”.

Como se observa de las normas antes transcritas, en efecto cuando se compruebe en autos el fallecimiento de una de las partes en juicio, el juez está en el deber de suspender la causa mientras se cite a los herederos, y esto se origina en virtud de que su función como director del proceso, es de garantizar el derecho a la defensa y el debido proceso de aquellos herederos, tanto conocidos como desconocidos, que pudieran tener interés en el juicio, subrogándose en la posición de su causahabiente.
Ahora bien, en el presente caso, debemos tener en cuenta que los sujetos procesales, tanto activo como pasivo, están constituidos por sociedades mercantiles, que si bien son dirigidas por personas naturales, las mismas poseen personalidad jurídica propia y distinta de las de su socios o accionistas, lo que significa, que la sociedad mercantil es un sujeto de derecho con capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, así como para ser parte en un proceso judicial, independientemente de las personas naturales que la conforman o de los cambios en su composición accionarial; por tanto, el fallecimiento de sus accionistas no afecta directamente la capacidad de la persona jurídica, toda vez que, como entidad legal, continúa existiendo y siendo representada por sus órganos de administración, vale decir, por la junta directiva, administradores, representantes legales o judiciales, u otros, quienes son los encargados de actuar en su nombre y representación en cualquier proceso judicial en el que se encuentre, situación que la doctrina y la jurisprudencia han denominado como principio de hermetismo de la personalidad jurídica o hermetismo societario, derivado de la parte in fine del artículo 201 del Código de Comercio, que prevé “…Las compañías constituyen personas jurídicas distintas de las de los socios…”.
Sustentado en ello y en el contenido de las normas antes transcritas, esto es, en los artículos 267 ordinal 3°, 144 y 231 todos del Código de Procedimiento Civil, quien aquí suscribe, considera que el Tribunal de instancia yerra al ordenar la suspensión de la causa y ordenar la citación de los herederos conocidos y desconocidos de los dos (2) directores de la sociedad mercantil ARTEMIDES, C.A., y que como consecuencia del incumplimiento en la citación, haya declarado perecida la instancia y extinguido el proceso, toda vez que, aun cuando se haya constado en autos el fallecimiento de los ciudadanos Gianccomo Ciccone Ottaviani y Guilio Masciarelli Nola, éstos no actúan en el juicio como persona natural, por contario, la pretensión fue instaurada y llevada a cabo por los apoderados judiciales de la sociedad mercantil ARTEMIDES, C.A., quien es la propietaria y arrendadora del bien inmueble objeto de desalojo, tal y como consta del contrato de arrendamiento y del documento de propiedad, marcados con las letras “D” y “E”, que rielan a los folios 25 al 44 del expediente, conjuntamente con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., quien actúa en la presente causa como administradora, conformando así, un litisconsorcio activo, de manera que, las mencionadas normas solo son aplicables en el escenario de que la persona natural fallecida formara parte del juicio, en cuyo caso sus herederos pudieran verse afectados.
Así, la muerte o el fallecimiento de los accionistas, es un evento que afecta la titularidad de las acciones de la sociedad, las cuales se transmiten a sus herederos. Sin embargo, este cambio en la composición accionarial, como se indicó con anterioridad, es un asunto interno de la sociedad y no altera su personalidad jurídica ni su capacidad para litigar, por tanto, la sociedad sigue siendo la misma entidad jurídica.
Dicho lo anterior, lo que debió haber hecho el juzgador a quo, era haber admitido la tercería como en efecto lo hizo, pero sin ordenar la suspensión de la causa, ni ordenar librar edictos a los herederos conocidos y desconocidos, y una vez admitida ésta, ordenar la apertura del cuaderno separado para su tramitación; no obstante, en virtud de que los terceros intervinientes desistieron de su tercería, lo apropiado debió ser que la causa continuara su curso, en el estado donde se encontraba para el momento de la interposición de la intervención voluntaria, que es en la etapa de la homologación de la transacción, consignada por las partes en fecha 3 de agosto de 2022.
En consecuencia, al constarse que en la presente causa existe una subversión procesal, que afecta a ambas partes litigantes, quienes pretendieron dar por culminado el proceso a través de un medio excepcional, como es la autocomposición procesal, es deber de esta Superioridad, subsanar, corregir o cauterizar los errores cometidos durante el iter procedimental, que inevitablemente afectaron la secuencia del juicio y por consiguiente, los derechos constitucionales de las partes, tanto actora como demandada, al suprimirle su decisión de resolver la litis a través de una transacción; por esa razón, resulta forzoso para este Juzgador de Alzada REVOCAR la decisión proferida en fecha 29 de noviembre de 2023, por el Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a través de la cual, declaró la perención de la instancia y por tanto, la extinción del proceso. Así se decide.
Por otro lado, sustentado en el principio de seguridad jurídica, economía y celeridad procesal, quien aquí juzga, pasa a analizar si están dados los elementos necesarios para otorgarle la debida homologación a la transacción suscrita por las sociedades mercantiles ARTEMIDES, C.A., y ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., demandantes y GRUPO AIKA, C.A., demandada.
Así las cosas, el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, establece que “…Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución…”.

Como se observa de la referida norma, el legislador estableció una limitación a las partes para poder ejecutar la transacción, aun cuando estas son las dueñas del proceso, por estar facultadas para decidir sobre su continuación y consecuente desarrollo o conclusión definitiva. Tal limite, se centra en el hecho de que las partes deben transigir sobre derechos que no estén vinculados a normas de orden público o que se trate de derechos extra patrimoniales, caso contrario se hace imposible su ejecución.
Asimismo, para otorgar el carácter de ejecutoriedad propio y necesario a ese acto bilateral celebrado por las partes, existen condiciones desde el punto de vista subjetivo, como la voluntad y la capacidad de las partes y objetivas o formales, las cuales están constituidas por aquellas que son necesarias para la aprobación por parte del órgano jurisdiccional. En cuanto a la primera, los artículos 1714 del Código Civil y 154 del Código de Procedimiento Civil, establecen:

“…Artículo 1.714: “…Para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción.

Artículo 154: “...El poder faculta al apoderado para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la ley a la parte misma; pero para convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas de remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio, se requiere facultad expresa...” (Énfasis de esta Alzada)

Cónsono con lo previsto en esas normas, este juzgador observa del escrito contentivo de la transacción, consignada en fecha 3 de agosto de 2023 y que corre inserto a los folios 182 al 189 del expediente, que las partes litigantes convinieron en la resolución del contrato de arrendamiento del local comercial, ubicado en el Nivel Planta Baja del inmueble denominado Quinta La Trinidad, parcela N° 262, situado entre Calle Londres, entre Calle Caroní y Nueva York de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda. Que la demandada arrendataria, no adeuda cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamiento, en virtud de la existencia real y efectiva del procedimiento de consignaciones arrendaticias abierto por la sociedad mercantil GRUPO AIKA, C.A., a favor de la arrendadora y hoy demandante, por ante la Oficina de Control de Consignaciones de arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), expediente Nro. 2016-0364, Código de Servicio Nro. 1021, los cuales se encuentran en total y absoluta disposición para ser retiradas por la accionante cuando lo considere conveniente.
De igual forma, convinieron que la arrendataria y demandada permanecerá en ocupación del inmueble objeto del arrendamiento, por un lapso de tres (3) años continuos, contados a partir del 1 de agosto de 2022, hasta el 31 de julio de 2025, lapso de ocupación que se conviene improrrogable y que equivale al lapso de prórroga legal, a la cual tiene derecho la arrendataria demandada. Que fijarían el costo del canon de arrendamiento mensual, correspondiente al periodo de ocupación, en la cantidad de mil doscientos dólares americanos ($ 1.200.000), fijados a la tasa fijada por el Banco Central de Venezuela, vigente para la fecha, los cuales deberán ser pagados mensualmente dentro de los cinco (5) primeros días hábiles y que una vez vencido el lapso de ocupación establecido para el 1 de agosto de 2025, la arrendataria procederá a hacer entregar material del bien inmueble arrendado, de manera inmediata, libre de bienes y de personas a la arrendadora demandante y administradora demandante, entre otros convenimientos.
Y en lo que respecta al escrito del acto transaccional per se, se observa que fue suscrito por abogado Raimundo Orta Poleo, actuando en nombre y representación de las sociedades mercantiles ARTEMIDES, C.A., y ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., demandantes, en tanto que por la parte demandada, sociedad mercantil y GRUPO AIKA, C.A., actúo el abogado Antonio Matheus Briceño, y siendo que ambos están plenamente facultados para transigir de acuerdo a los instrumentos poderes que rielan en autos, que la materia objeto de la transacción no afecta el orden público y al tratarse de derecho patrimoniales, es por lo que, quien suscribe considera que están llenos los extremos requeridos, a saber, la voluntad y capacidad o aspectos subjetivos, así como los aspectos objetivos, de manera que al no existir impedimento alguno para su HOMOLOGACIÓN, se da por consumado dicho acto, considerándose como sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada. Así se declara.
En virtud de lo anteriormente expuesto, resulta forzoso para este Juzgador de Alzada, declarar CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 26 de marzo de 2025 y ratificada el 23 de abril de 2025, por los abogados JONATHAN PAUL VALERA AGUILAR y ROBERTO ORTA MARTÍNEZ, en su condición de apoderados judiciales de la parte actora, en contra de la decisión dictada en fecha 29 de noviembre de 2023, por el Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró la PERENCIÓN DE LA INSTANCIA y por consiguiente, la extinción del proceso en la demanda que por desalojo incoaran las sociedades mercantiles ARTEMIDES, C.A., y ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., contra la sociedad mercantil GRUPO AIKA, C.A. Así finalmente se decide.
V
DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 26 de marzo de 2025 y ratificado el 23 de abril de 2025, por los abogados JONATHAN PAUL VALERA AGUILAR y ROBERTO ORTA MARTÍNEZ, en su condición de apoderados judiciales de la parte actora, en contra de la decisión dictada en fecha 29 de noviembre de 2023, por el Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró la PERENCIÓN DE LA INSTANCIA y por consiguiente, la extinción del proceso en la demanda que por desalojo incoaran las sociedades mercantiles ARTEMIDES, C.A., y ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., contra la sociedad mercantil GRUPO AIKA, C.A.
SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada en fecha 29 de noviembre de 2023, por el Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos aquí establecidos.
TERCERO: Por la naturaleza de lo decidido no hay condenatoria en costas.
Líbrese oficio de participación al Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del presente recurso, ello en atención a los lineamientos contenidos en el instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Transito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2015, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en la sede de este Despacho, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los diez (10) días del mes de julio dos mil veinticinco (2025). Años: Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. MIGUEL ANGEL FIGUEROA.
LA SECRETARIA,

Abg. AIRAM CASTELLANOS.
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las ______________________________________.-
LA SECRETARIA,

Abg. AIRAM CASTELLANOS.