TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente. Nº AP71-R-2024-000112

PARTE ACTORA: Asociación Civil JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, inscrita en el Registro el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 1, Tomo 16, Protocolo Primero de fecha 1 de octubre de 1957.

APODERADOS JUDICIALES DE LA ACTORA: Abogado PEDRO JOSÉ RODRIGUEZ RIOS, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 19.748.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI, de nacionalidad argentina, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° E-81.891.466.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado CARLOS RAFAEL OJEDA, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 207.033.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA (Apelación).

I.
ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.-

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior, el conocimiento de la presente causa, a los fines de decidir el Recurso de Apelación interpuesto en fecha 13 de febrero del año 2025, por el abogado PEDRO JOSÉ RODRIGUEZ RIOS, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, Asociación Civil JUNTA DE CONDOMINIO LA HACIENDA, en contra de la sentencia dictada en fecha 13 de febrero del 2025, por el Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró INADMISIBLE la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento fuera incoada por la Asociación Civil JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, en contra del ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI.
Oído el recurso de apelación en ambos efectos, mediante auto de fecha 20 de febrero del 2025, se ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, donde se recibió en fecha 24 de febrero del año 2025.
Por auto de fecha 28 de febrero del 2025, se le dio entrada al expediente, fijándose el termino de veinte (20) días de despacho para que las partes presentaran sus informes, vencido dicho termino, comenzaría a correr el lapso de ocho (8) días de despacho para la formulación de las observaciones, concluido este, correría el lapso de sesenta (60) días consecutivos, siguientes para dictar sentencia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 05 de marzo de 2025, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de informes, constante de veinticuatro (24) folios útiles.
Mediante nota de secretaria de fecha 09 de abril del 2025, la secretaria de este Juzgado dejó constancia, de que solo la parte actora consignó escrito de informes. Posteriormente, mediante nota de secretaria de fecha 05 de mayo de 2025, dejó constancia que a partir de esa fecha, inicia el lapso establecido en el artículo 521 para dictar sentencia.
Encontrándonos dentro del plazo para dictar sentencia, se procede a ello, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación:

II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Se inició la presente causa en virtud de la demanda interpuesta en fecha 31 de julio del 2023, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado PEDRO JOSE RODRIGUEZ RIOS, en su carácter de apoderada judicial de la Asociación Civil JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, en contra el ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI.
Los hechos relevantes, expuestos por el apoderado judicial como fundamento de la demanda, son los siguientes:
“Mi representada LA JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA procediendo en su carácter de LA ARRENDADORA, en fecha 12 de Agosto de 2019 suscribió con el Ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI de nacionalidad Argentino, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Nº E-81.891.466, quien en lo sucesivo se denominara EL ARRENDATARIO, Por Un (1) inmueble de 225.16 M2, identificado como Local 31N, ubicado en la Planta Baja del Edificio RESIDENCIA LA HACIENDA, situado en la Avenida Veracruz de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, que en lo sucesivo Se denominará EL INMUEBLE, el cual le pertenece a todos los Co-propietarios- Todo lo cual Consta del Contrato de Arrendamiento que consigno marcado "B".
En fecha 03 de marzo de 2022 el Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se trasladó y constituyó en la mencionada dirección del Local 31N, a los fines de NOTIFICAR a EL ARRENDATARIO: JORGE LEANDRO GHERGHI, que el Contrato de Arrendamiento suscrito con mi Patrocinada LA JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, cuya duración es de Tres (3) años, contados a partir del 1º de Julio de 2019, que vence el 30 de Junio de 2022 NO SERA RENOVADO, y a partir de la presente fecha de vencimiento se le concedió un lapso de tiempo de un (1) año, por concepto de Prorroga Legal, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 40 Literal G de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Locales Comerciales. Por consiguiente el lapso máximo de Ocupación de EL ARRENDATARIO, venció el 30 de Junio de 2023, realizada por el Tribunal 12º de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente signado bajo el Nº AP31-F-S-2022-000852 de la nomenclatura de dicho Tribunal, La cual consigno marcada con letra "C"
En la Cláusula SEXTA del Contrato de Arrendamiento que rige las relaciones de las partes: Se estableció que "El termino de duración del presente Contrato es de TRES (3) Años, contados a partir del 01 de Julio del 2019, hasta el 30 de Junio de 2022, en cuya fecha "EL ARRENDATARIO" entregará a "LA ARRENDADORA" el inmueble arrendado, completamente desocupado de bienes y personas y en las condiciones estipuladas en este Contrato".
En la Cláusula NOVENA del Contrato de Arrendamiento, Se estableció: En caso de Vencimiento o de terminación anticipada del presente Contrato, EL ARRENDATARIO entregara a LA ARRENDADORA, el inmueble y sus dotaciones en perfecto estado de conservación y limpieza completamente desocupado, libre de bienes y personas y en las condiciones estipuladas en este Contrato. Queda expresamente convenido que si EL ARRENDATARIO no entregare a LA ARRENDADORA, el inmueble en las debidas condiciones para la fecha de la terminación, o para la fecha que LA ARRENDADORA solicite por escrito la Rescisión por cualquiera de los casos indicados en este Contrato o establecidos en la Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial o fuere convenido o declarada la Resolución por Sentencia Firme, EL ARRENDATARIO pagará como Clausula Penal, en compensación por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, la cantidad de equivalente al Diez por Ciento (10%) del canon del Arrendamiento indicado en la Cláusula Segunda de este contrato por cada día siguiente la fecha que LA ARRENDADORA hubiere solicitado la Rescisión, hasta el día de la entrega efectiva del inmueble en las condiciones estipuladas.

Ahora bien ciudadano Juez, siendo que en fecha 20 Julio de 2023, "EL ARRENDATARIO" JORGE LEANDRO GHERGHI, se ha negado a entregar el En la Cláusula SEXTA del Contrato de Arrendamiento que rige las relaciones de las partes: Se estableció que "El termino de duración del presente Contrato es de TRES (3) Años, contados a partir del 01 de Julio del 2019, hasta el 30 de Junio de 2022, en cuya fecha "EL ARRENDATARIO" entregará a "LA ARRENDADORA" el inmueble arrendado, completamente desocupado de bienes y personas y en las condiciones estipuladas en este Contrato".
En la Cláusula NOVENA del Contrato de Arrendamiento, Se estableció: En caso de Vencimiento o de terminación anticipada del presente Contrato, EL ARRENDATARIO entregara a LA ARRENDADORA, el inmueble y sus dotaciones en perfecto estado de conservación y limpieza completamente desocupado, libre de bienes y personas y en las condiciones estipuladas en este Contrato. Queda expresamente convenido que si EL ARRENDATARIO no entregare a LA ARRENDADORA, el inmueble en las debidas condiciones para la fecha de la terminación, o para la fecha que LA ARRENDADORA solicite por escrito la Rescisión por cualquiera de los casos indicados en este Contrato o establecidos en la Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial o fuere convenido o declarada la Resolución por Sentencia Firme, EL ARRENDATARIO pagará como Clausula Penal, en compensación por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, la cantidad de equivalente al Diez por Ciento (10%) del canon del Arrendamiento indicado en la Cláusula Segunda de este contrato por cada día siguiente la fecha que LA ARRENDADORA hubiere solicitado la Rescisión, hasta el día de la entrega efectiva del inmueble en las condiciones estipuladas.
Ahora bien ciudadano Juez, siendo que en fecha 20 Julio de 2023, "EL ARRENDATARIO" JORGE LEANDRO GHERGHI, se ha negado a entregar el Inmueble objeto del Contrato locativo, habida cuenta que en fecha 3 de Marzo de 2019 fue notificado que el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes NO SERIA PRORROGADO a la fecha de su vencimiento 30 de Junio de 2022, más un (1) año adicional por concepto de Prorroga Legal, todo de conformidad con lo establecido en el Articulo 40 Literal G de la Ley de Regulación de Arrendamientos inmobiliarios para locales de Uso Comercial, el demandado se Acogió y Disfrutó LA PRORROGA LEGAL por el término de Un (1) año que finalizó el 30 de Junio del año 2023, pero el mismo se ha negado a entregar voluntariamente el inmueble objeto del Contrato Locativo.
Que en mérito de lo antes expuesto Ciudadano Juez, es por lo que ocurro por ante su competente autoridad, con la venia de estilo, en virtud que el mencionado EL ARRENDATARIO JORGE LEANDRO GHERGHI, antes identificado, se ha negado entregar el inmueble objeto del contrato a la fecha de vencimiento 30 de Junio de 2023, después del disfrute de la Prorroga legal aun cuando han sido muchas las diligencias que han resultado inútiles para lograr la entrega voluntaria del inmueble dado en arrendamiento, resultando infructuosas todas las gestiones. Ante tal actitud displicente que ha manifestado éste frente a su obligación de cumplir con la entrega del inmueble arrendado por Vencimiento de la Prorroga legal, que debía hacerse efectiva el día 30 de Junio de 2023. En consecuencia mi mandante LA JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, antes identificada, procediendo en su carácter LA ARRENDADORA, procedo a demandar, como en efecto formalmente demanda por Concepto de CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, en su carácter de El ARRENDATARIO, ciudadano: JORGE LEANDRO GHERGHI, de nacionalidad Argentino, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad № E-81.891.466, Como se observa, en fecha 30 de Junio de 2023, venció el 30 de junio de 2023, venció el lapso para la entrega del inmueble y por cuanto el mismo se ha negado entregar voluntariamente el Inmueble libre de Personas y Bienes, es por lo cual recibiendo Instrucciones precisas de mi Mandante, procedo en consecuencia, en nombre de LA JUNTA DE CONDOMINIO LA HACIENDA, en carácter de LA ARRENDADORA, a demandar, como en efecto formalmente demando al Ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI en su carácter de EL ARRENDATARIO, de nacionalidad Argentino, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad º E-81.891.466, POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDMIENTO, para que entregue voluntariamente el inmueble, objeto del Contrato Locativo o ello sea condenado por el Tribunal.
para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, PRIMERO: En entregar Un (1) inmueble objeto del Contrato Locativo de 225,16 M2, identificado como Local 31N, ubicado en la Planta Baja del Edificio RESIDENCIA LA HACIENDA, situado en la Avenida Veracruz de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda. SEGUNDO: Que se condenado en pagar el diez por ciento (10%) del valor del canon de arrendamiento por los días transcurridos contados partir del 1º de Julio de 2023 hasta que cumpla con la entrega. Todo de conformidad con lo establecido en la Cláusula NUEVE del Contrato Locativo, por concepto de daños y perjuicios. TERCERO: Demando la imposición por concepto de Costas y Costos procesales en la definitiva.”

Estimó la demanda en la cantidad de DIECISIETE MIL BOLÍVARES (17.000,00 Bs), que convertidos a la tasa de 29,31 por dólar según la tasa del Banco Central, corresponde a 498,00 dólares americanos, correspondiente a 1.470,00, Petros.
• Marcada con la letra “A”, copia certificada de instrumento poder, otorgado por el ciudadano IVAN JOSE FLORES SANCHEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.891.027, en su carácter de Presidente de la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, Asociación Civil sin finas de lucro, domiciliada en la ciudad Caracas, cuyo documento de condominio está registrado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el N° 83, Tomo 2, Protocolo Primero, de fecha 10 de noviembre de 1.955, inscrita en el Registro de Información Fiscal J-30434174-1, al abogado PEDRO JOSÉ RODRIGUEZ RIOS, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 19.748, el cual quedó debidamente autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 19 de julio del 2023, inserto al N° 52, Tomo 102, Folios 187 hasta 189.
• Marcada con la letra “B”, copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito por la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, asociación civil inscrita en el Registro de Información Fiscal J-30434174-1, representada en ese acto por la ciudadana BEATRIZ LOURDES COLMENARES, quien es venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.070.541, actuando en su carácter de presidente de la Junta de Condominio, cuyo nombramiento consta en el acta de Asamblea General Extraordinaria de Co-Propietarios del Edificio Residencias la Hacienda, de fecha 14 de diciembre de 2017; y por el ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI, de nacionalidad argentina, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° E-81.891.466, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de agosto de 2019, quedando inserta con N° 27, Tomo 125, folios del 90 hasta 96.
• Original de documento privado suscrito por la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, Asociación Civil inscrita en el Registro de Información Fiscal J-30434174-1, representada en ese acto por la ciudadana BEATRIZ LOURDES COLMENARES, quien es venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.070.541, actuando en su carácter de presidente de la Junta de Condominio, cuyo nombramiento consta en el acta de Asamblea General Extraordinaria de Co-Propietarios del Edificio Residencias la Hacienda de fecha 14 de diciembre de 2017; y por el ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI, de nacionalidad argentina, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° E-81.891.466, sobre la modificación de la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre dichas partes en fecha 12 de agosto de 2019, el cual quedó debidamente autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserta con N° 27, Tomo 125, folios del 90 hasta 96.
• Marcada con la letra “C”, Original de Expediente de Notificación Judicial signada con el AP31-F-S-2022-000852, de la nomenclatura interna del Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 22 de febrero del 2022,
• Marcada con la letra “D”, original de Denuncia por incumplimiento, realizada en fecha 27 de julio del 2023, por el abogado PEDRO JOSE RODRIGUEZ RIOS, en su carácter de apoderado judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, Asociación Civil sin finas de lucro, domiciliada en la ciudad Caracas, cuyo Documento de Condominio está Registrado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el N° 1, Tomo 16, Protocolo Primero, de fecha 01 de octubre de 1.957, inscrita en el Registro de Información Fiscal J-30434174-1, en contra del ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI, de nacionalidad argentina, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° E-81.891.466, por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Económicos (SUNDDE).
Mediante auto de fecha 04 de agosto del 2023, el Juzgado de la causa procedió a admitir la demanda, ordenando la citación de la parte demandada; asimismo, ordenó la apertura del cuaderno de medidas, previa consignación de los fotostatos requeridos.
Por diligencia de fecha 24 de octubre del 2023, se hizo presente el abogado CARLOS RAFAEL OJEDA CORTESIA, procediendo a consignar instrumento poder otorgado por la parte demandada, ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI, de nacionalidad argentina, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° E-81.891.466.
Posteriormente, en fecha 26 de octubre de 2023, la representación judicial de la parte demandada procedió a recusar al Juez de la causa, conforme a lo establecido en el artículo 82 del Código de Procedimiento Civil,
Seguidamente, el Juez de la causa procedió mediante acta de fecha 27 de octubre del 2023, a negar, rechazar y contradecir que el hecho de que al decretar la medida de secuestro, haya beneficiado a la parte actora en el presente procedimiento. Asimismo, procedió a desprenderse de la causa y remitir la recusación a la Unidad de Recepción de Documentos de los Tribunales Superiores.
Previa distribución de la causa, el Juez del Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto de fecha 07 de noviembre de 2023, procedió a abocarse al conocimiento de la presente causa.
Por escrito de fecha 14 de noviembre del 2023, la representación judicial de la parte demandada, procedió a promover cuestiones previas, contestación a la demanda.
Mediante escrito de fecha 14 de diciembre de 2023, la representación judicial de la parte demandada, se opuso al escrito de cuestión previa interpuesto por la representación judicial de la parte demandada.
Por auto de fecha 04 de marzo del 2024, en virtud de haber sido declarada SIN LUGAR la RECUSACIÓN planteada en contra de la Juez del Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el Juez del Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó su remisión, siendo recibida por la Juez de la causa, quien mediante auto de fecha 11 de marzo de 2024, le dio el reingreso a ese Despacho Judicial.
En fecha 01 de abril del 2024, la secretaría del Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante nota de secretaría dejó constancia que tuvo a efecto videndi el libro de acta de la Junta de Condominio del Edificio Residencia La Hacienda.
Asimismo, en fecha 01 de abril del 2024, la secretaría del Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante nota de secretaría dejó constancia que tuvo a efecto videndi el libro de Acta de Asambleas General de Propietarios de la Junta de Condominio del Edificio la Hacienda.
Por diligencia de fecha 01 de abril del 2024, la representación judicial de la parte demandante procedió a consignar los fotostatos sobre la formalización del Recurso de Tacha, con la finalidad de la apertura del cuaderno respectivo, siendo proveído mediante auto de fecha 08 de abril del 2024.
En fecha 15 de abril del 2024, el Juzgado de la causa, mediante sentencia interlocutoria procedió a declarar SIN LUGAR las cuestiones previas previstas en los ordinales 2° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta por la representación judicial de la parte demandada.
Cumplidas las formalidades de ley, el Juzgado de la causa procedió mediante auto de fecha 14 de mayo del 2024, a fijar oportunidad para llevar a cabo la Audiencia Preliminar, llevándose a cabo en fecha 22 de mayo del 2024, donde sólo contó con la asistencia de la parte demandante, a través de su apoderado judicial, procediendo el Juzgado de la causa, en fecha 28 de mayo de 2024, a fijar los hechos controvertidos en la referida causa.
Por auto de fecha 18 de junio del 2024, el Juzgado de la causa, procedió a pronunciarse sobre las pruebas promovidas por las partes. Posteriormente, mediante auto de fecha 16 de septiembre de 2024, fijó oportunidad para llevar a cabo la Audiencia de Juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, llevándose a cabo en fecha 29 de enero del 2025.
Procediendo el Juzgado de la causa, a publicar extenso del fallo, mediante sentencia definitiva, dictada en fecha 13 de febrero de 2025, por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró INADMISIBLE la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento fuera incoada por la Asociación Civil JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, en contra del ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI, cuyo dispositivo textualmente reza:
“…De las normas transcritas anteriormente y tal y como se observa de la doctrina pacífica y reiterada del Tribunal Supremo de Justicia, la cualidad para intentar un juicio en representación de un inmueble sometido a la Ley de Propiedad Horizontal, está otorgada única y exclusivamente al administrador de la Junta de Condominio, y tal como se evidenció de la prueba documental aportada al proceso se verificó la existencia de una administradora denominada "Administradora Danoral, C.A" en la cual recae plenamente la cualidad activa para poder intentar el presente juicio y en virtud que no fueron consignados a los autos elementos probatorios que presuman la destitución o remoción de la mencionada administradora, la misma sigue poseyendo la cualidad activa para representar a los copropietarios en los asuntos concernientes al condominio y no como fue señalado en el presidente de la Junta de Condominio, ciudadano IVAN JOSE FLORES SANCHEZ, toda vez que el mismo carece de cualidad activa para intentar la presente acción. Y así se establece.-
Por último y no menos importante, evidencia esta sentenciadora del poder consignado a los autos que el mismo fue otorgado por el ciudadano IVAN JOSE FLORES SANCHEZ, al profesional del derecho, Abogado PEDRO RODRIGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 19.748, ante la Notaría Pública Séptimo del Municipio Chacao del Estado Miranda, en su carácter de presidente de la Asociación Civil JUNTA DE CONDOMINIO RESIDENCIA LA HACIENDA, desprendiéndose de la nota de autenticación que el notario tuvo a la vista la cedula de identidad de los otorgantes y un documento correspondiente a la Junta de Condominio en cuestión inscrita en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 10 de noviembre de 1966, bajo el N° 83, Tomo 2, Protocolo Primero.
Ahora bien, partiendo de la premisa que existe una administradora en el edificio, el mencionado poder otorgado carece de facultad jurídica para ejercer en juicio la presente acción, por cuanto, como bien fue señalado anteriormente dicha cualidad activa recae en la administradora, sin embargo, partiendo de un supuesto que la administradora haya sido destituida y la junta de condominio este ejerciendo las funciones de la misma de conformidad con lo establecido en el ordinal "c" del artículo 18 de la Ley de la Propiedad Horizontal, el poder otorgado no estaría cumpliendo con lo dispuesto en el último aparte del literal "e" del artículo 20 de la mencionada ley, por cuanto al estar la Junta de Condominio haciendo las veces de Administradora debe entonces el mandato otorgado someterse a lo dispuesto en el mencionado artículo, que estipula, "para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.", motivo por el cual, al no evidenciarse en la nota de autenticación ni de las documentales aportadas a la Litis que el mencionado poder haya sido tema de votación por la Asamblea General Extraordinario de propietarios del condominio Residencias La Hacienda y de la cual haya quedado constancia en los Libros de Acta de la Junta de Condominio que le sería otorgado documento poder al Abogado PEDRO RODRIGUEZ, por el ciudadano IVAN JOSE FLORES SANCHEZ, en su carácter de presidente de la Junta de Condominio, a los fines que representada a la ya referida Junta en un procedimiento judicial ante los Tribunales de Justicia, es manifiestamente evidente que el poder fue otorgado sin cumplir con los extremos previstos en la ley de Propiedad Horizontal y en consecuencia carece de validez para representar a la mencionada Junta de Condominio en el presente juicio. Y así se establece.-
En tal sentido, en el presente caso, ha quedado plenamente demostrado que el demandante carece de la legitimatio ad causam necesaria para sostener la acción propuesta, motivo por el cual se declara la inadmisibilidad de la demanda propuesta por la Asociación Civil JUNTA DE CONDOMINIO LA HACIENDA, contra el ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI, y como consecuencia de esta decisión, el Tribunal no debe entrar a decidir el mérito de la causa. Asi se establece.
-V-
Con fuerza en los fundamentos precedentemente expuestos, este Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA PRIMERO: LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA, Asociación Civil JUNTA DE CONDOMINIO LA HACIENDA para sostener la presente acción propuesta contra el ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI SEGUNDO: INADMISIBLE la DEMANDA que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoo la Asociación Civil JUNTA DE CONDOMINIO LA HACIENDA en contra del ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI. TERCERO: Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida en el proceso, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil...” (Copia textual).

En virtud de la apelación realizada por la representación judicial de la parte actora, corresponde a este Juzgador analizar la justeza de dicha decisión.
Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado resuelta la controversia.

III
MOTIVOS PARA DECIDIR

Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera oportuno este Juzgador, pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del presente asunto.
En este orden de ideas, y conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, así como de la interpretación de ésta, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, donde expresó:

“...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito,
cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...
”....Omissis...
De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio.
En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela...”. (Subrayado de este tribunal).

De conformidad con lo anteriormente expuesto, observa este Juzgador de Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta ésta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. ASÍ SE ESTABLECE.

-De las Pruebas-
La prueba, en Derecho, es todo motivo o razón aportado al proceso por los medios y procedimientos aceptados en la ley para llevarle al juez al convencimiento de la certeza de los hechos discutidos en un proceso; conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagradas en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Considera este Juzgador oportuno señalar, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Duarte Padrón, fijó el siguiente criterio:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendofit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
Para mayor abundamiento, se trae a colación la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 16 de diciembre de 2009, dictada en el Expediente Número 2009-000430, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, la cual versa sobre las pruebas:
“…Al efecto, la Sala observa de la lectura del artículo 1.354 del Código Civil, y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, denunciados por el formalizante como infringidos por el vicio de errónea interpretación, respectivamente establecen lo siguiente:
“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
(omisis)
La prueba constituye la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama. Lo que debe probarse son los hechos y no el derecho, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular.
Por otra parte, como principio general corresponde probar al que ha sostenido una proposición contraria al estado normal u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida.
La carga de la prueba corresponde a quien afirme hechos que configuren su pretensión o a quien lo contradiga alegando nuevos hechos.
En este sentido, la accionante señaló en su libelo de demanda que:
“Además de la indemnización por la responsabilidad objetiva de la aerolínea, la misma debía reparar los daños morales causados por un hecho ilícito, consistente en la negligencia en el mantenimiento de la nave, al no cumplir con la revisión de los equipos y concretamente en el mantenimiento de la bomba de carga del bote de salvavidas”.
Como puede apreciarse, le corresponde entonces a la parte demandante demostrar todo lo que ha afirmado en su libelo de demanda. Así se decide.
Es imperativo destacar, que si el demandante sienta como base de su demanda la afirmación de un hecho, está obligado (interesado) en suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda no resulta fundada y el juez no puede aceptar demandas infundadas.
En lo que respecta a la pretensión del demandante de que el “hecho invocado es un hecho negativo indefinido”, este juzgado disiente de esa apreciación pues lo considera un hecho afirmativo definido que muy bien puede probarse por los medios de pruebas establecidos por nuestro ordenamiento jurídico positivo. Y en cuanto a su estimación de “que los hechos negativos no son carga para el que lo invoca”, también disiente este juzgador de tal afirmación. (Resaltado del Tribunal).
(0misis)
Ahora bien, el problema de la alegación del hecho negativo es diferente. En general tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. El hecho negativo debe probarse por quien lo alega como presupuesto de la norma invocada como fundamento de su pretensión, defensa o excepción. La naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba, como bien lo señala el jurista Rafael Pina, en su obra “La Prueba Civil”. Editorial Porrúa. México. 1995. Página 263 y siguientes. Así se decide...”.
De la precedente transcripción de la sentencia recurrida, esta Sala observa, que el juez de segunda instancia manifestó que, en relación a la distribución de la carga de la prueba, quien afirma un hecho debe probarlo, y con respecto al hecho negativo considera que tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. Sin embargo, en criterio de la recurrida, el alegato negativo debe probarse por quien lo invoca como fundamento de su pretensión, defensa o excepción, y agrega además, que la naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba…” (Resaltado del Tribunal)

De manera pues, que el principio de la carga probatoria contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos indican los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le corresponde la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probati o qui dicit non qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; al demandado puede corresponder la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendofit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, principio este que se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos, le corresponde a él la prueba de tales hechos.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, en toda demanda o excepción, quien afirma o niega un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del mismo, toda vez, que sin ésta demostración, la demanda o la excepción resulta infundada.
Además, el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, dispone que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”(Fin de la cita textual).

Conforme a la doctrina citada, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad, tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto en sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, en opinión de quien decide, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración, los hechos alegados; así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso, cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 ejusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada, dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en los artículos antes citados, razón por la cual, se procede al análisis del material probatorio cursante a los autos.

-De las pruebas aportadas al Proceso-

La parte demandante presentó junto al libelo de la demandada, las siguientes pruebas:
1. Marcada con la letra “A”, copia certificada de instrumento poder, otorgado por el ciudadano IVAN JOSE FLORES SANCHEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.891.027, en su carácter de Presidente de la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, Asociación Civil sin finas de lucro, domiciliada en la ciudad Caracas, cuyo Documento de Condominio está Registrado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el N° 83, Tomo 2, Protocolo Primero, de fecha 10 de noviembre de 1.955, inscrita en el Registro de Información Fiscal J-30434174-1, al abogado PEDRO JOSÉ RODRIGUEZ RIOS, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 19.748, el cual quedó debidamente autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 19 de julio del 2023, inserto al N° 52, Tomo 102, Folios 187 hasta 189. Al respecto observa esta Alzada, que dicho instrumento no fue tachado por la contraparte en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio respecto de su contenido, en conformidad con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con los artículos 150, 151, 154, 429, 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la cualidad alegada por la representación judicial de la parte actora. Así se declara.
2. Marcada con la letra “B”, copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito por la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, Asociación Civil inscrita en el Registro de Información Fiscal J-30434174-1, representada en ese acto por la ciudadana BEATRIZ LOURDES COLMENARES, quien es venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.070.541, actuando en su carácter de presidente de la Junta de Condominio, cuyo nombramiento consta en el acta de Asamblea General Extraordinaria de Co-Propietarios del Edificio Residencias la Hacienda, de fecha 14 de diciembre de 2017; y por el ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI, de nacionalidad argentina, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° E-81.891.466, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de agosto de 2019, quedando inserta bajo el N° 27, Tomo 125, folios del 90 hasta 96. Al respecto observa esta Alzada, que dicho instrumento no fue tachado por la contraparte, en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio respecto de su contenido, en conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12, 429, 506, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes. Así se declara.
3. Original de documento privado suscrito por la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, Asociación Civil inscrita en el Registro de Información Fiscal J-30434174-1, representada en ese acto por la ciudadana BEATRIZ LOURDES COLMENARES, quien es venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.070.541, actuando en su carácter de presidente de la Junta de Condominio, cuyo nombramiento consta en el acta de Asamblea General Extraordinaria de Co-Propietarios del Edificio Residencias La Hacienda, de fecha 14 de diciembre de 2017; y por el ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI, de nacionalidad argentina, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° E-81.891.466, sobre la modificación de la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, suscrito entre esas partes en fecha 12 de agosto de 2019, y el cual quedó debidamente autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserta con N° 27, Tomo 125, folios del 90 hasta 96. Al respecto observa esta Alzada, que dicho instrumento no fue tachado por la contraparte, en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio respecto de su contenido, en conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 12, 429, 506, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la modificación de la cláusula motivo del presente contrato. Así se declara
4. Marcada con la letra “C”, original de Expediente de Notificación Judicial signada con el AP31-F-S-2022-000852, de la nomenclatura interna del Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 22 de febrero del 2022. Al respecto observa esta Alzada, que dicho instrumento público no fue tachado, en virtud de lo cual surte pleno valor probatorio, respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 y 898 del Código de Procedimiento Civil. Quedando demostrada la Notificación sobre la continuidad de la relación arrendaticia existente entre las partes. Así se declara.
5. Marcada con la letra “D”, original de Denuncia por incumplimiento realizada en fecha 27 de julio del 2023, por el abogado PEDRO JOSE RODRIGUEZ RIOS, en su carácter de apoderado judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, asociación civil sin fines de lucro, domiciliada en la ciudad Caracas, cuyo documento de condominio está registrado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el N° 1, Tomo 16, Protocolo Primero, de fecha 01 de octubre de 1.957, inscrita en el Registro de Información Fiscal J-30434174-1, en contra del ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI, de nacionalidad argentina, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° E-81.891.466, por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Económicos (SUNDDE). Al respecto observa esta Alzada, que dicho instrumento no fue tachado por la contraparte, en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio y siendo que se trata de un documento enmarcado en la categoría de Documento Administrativo, el cual es asimilable a los documentos públicos, respecto de su contenido en conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12, 429, 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la denuncia presentada por la parte actora. Así se declara.
6. En fecha 01 de abril del 2024, la Secretaria del Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante nota de secretaría dejó constancia que tuvo a la vista Ad Effectum Videndi 01) LIBRO DE ACTAS DE LA JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIA LA HACIENDA. Al respecto esta Alzada le otorga valor probatorio respecto de su contenido, en conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12, 429, 506, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la autenticidad del acta N° 01 de fecha 03 de junio del 2022, de donde se desprende la manera como quedó conformada la Nueva Directiva de la Junta de Condominio del Edificio Residencia La Hacienda. Así se declara.
7. En fecha 01 de abril del 2024, la Secretaria del Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante nota de secretaría dejó constancia, de haber tenido a la vista Ad Effectum Videndi 01) LIBRO DE ACTAS DE ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS DE LA JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIA LA HACIENDA. Al respecto esta Alzada le otorga valor probatorio respecto de su contenido, en conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12, 429, 506, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la existencia del acta de Asamblea Extraordinaria de copropietarios N° 01 de fecha 03 de junio del 2022, donde se desprende como quedó conformada la Nueva Directiva de la Junta de Condominio del Edificio Residencia La Hacienda. Así se declara.
En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandante procedió a ratificar las pruebas promovidas junto al libelo de demanda.

-Pruebas Promovida por la Parte Demandada -

En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandada promovió las siguientes pruebas:
1. Ratificó copia del poder consignado en fecha 24 de octubre del 2023, mediante el cual el ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI, argentino, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° E-81.891.466, otorgó Poder Amplio y suficiente al abogado CARLOS RAFAEL OJEDA CORTESÍA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-17.117.475, el cual quedó debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 22 de diciembre del 2021, quedando inserto bajo el N° 81, Folios del 22 al 24. Al respecto, observa esta Alzada, que dicha documental fue motivo de procedimiento de tacha, mediante cuaderno separado, el cual feneció mediante sentencia interlocutoria con fuerza definitiva, de fecha 28 de mayo del 2024, que declaró INADMISIBLE por no llenar los extremos necesarios, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.380 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, la cual no fue recurrida por la parte promovente, adquiriendo dicha sentencia carácter de cosa Juzgada.

PUNTO PREVIO I.-
.-DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA.-

Como Punto Previo, pasa ésta alzada a realizar ciertas consideraciones, referidas a la cualidad de la parte actora para ejercer la representación legal de la parte demandante, Asociación Civil JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA.
Al respecto, observa esta alzada, que la parte demandada en su escrito de contestación de demanda, alegó que la parte actora carece de cualidad para ejercer la representación legal de la Junta de Condominio, dado que, el ciudadano IVAN JOSE FLORES SANCHEZ, titular de la cédula de identidad N° V-6.891.027, actúa como Presidente de la misma, de conformidad con el Documento de Condominio que está Registrado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el N° 83, Tomo 2, Protocolo Primero de fecha 10 de noviembre de 1955, tal y como se desprende del propio documento poder otorgado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 19 de julio de 2023, inserto al N° 52, Tomo 102, Folios 187 al 189, en razón de ello, alega la parte demandada, que solo por el cálculo de edad del ciudadano IVAN JOSÉ FLORES SANCHEZ, y la fecha del acta de Asamblea del Acta Constitutiva del Condominio de Residencias la Hacienda, lo que arroja una diferencia de años y del contrato de arrendamiento, existen otras fechas de Asamblea de la Junta de Condominio, que acreditan la cualidad de Presidente de una persona distinta, como es la ciudadana Beatriz Lourdes Colmenares, titular de la cédula de identidad N° V-3.070.541.
Ahora bien, de una revisión exhaustiva de las actas que conforman la presente demandan, que la parte actora consignó a Effectum Videndi, libro de acta de la Junta de Condominio del Edificio Residencia La Hacienda, y el Libro de Acta de Asamblea General de Propietarios de la Junta de Condominio del Edifico La Hacienda, mediante del cual se evidencian las Asambleas Extraordinarias de la Convocatoria de las Residencias La Hacienda, evidencia que la conformación de la Junta directiva de la Junta de Condominio del Edificio Residencia La Hacienda, se encuentra conformada por el ciudadano IVAN JOSE FLORES (Presidente), en razón de ello, al encontrarse facultado el ciudadano IVAN JOSE FLORES SANCHEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.891.027, en su carácter de presidente de la Asociación Civil JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, para otorgar poder en nombre de la parte demandante. Así se establece.
Con respecto a lo establecido por el Juzgado de la causa, relativo a la falta de cualidad del actor para intentar el juicio, conforme a lo establecido en el artículo 20 literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, referente al hecho que el administrador, es el único facultado para ejercer la representación de los propietarios, en asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, lo que motivó que el A Quo declarara, que el demandante carece de la legitimatio ad causam, facultad necesaria para sostener la acción propuesta, razón por la cual declaró la inadmisibilidad de la demanda propuesta por la Asociación Civil JUNTA DE CONDOMINIO LA HACIENDA, contra el ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI.
En tal sentido es importante acotar, que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes (demandante y demandado), quienes para actuar efectivamente en el proceso, deben tener cualidad o legitimation ad causam, noción que apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores; alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley, para que en su condición de demandante y demandado, resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, constituyendo ello una cualidad, sin la cual no es posible hacerse parte en un proceso judicial, por carecer de cualidad ad causam.
En este orden de ideas, la cualidad activa o pasiva se ha definido como legitimación a la causa, y según ella, se refiera al actor o al demandado, se llamará legitimación a la causa activa o pasiva, respectivamente. La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
Así para el autor Luis Loreto, la cualidad o legitimation ad causam es una condición especial para el ejercicio de la acción y, en su obra Ensayos Jurídicos, Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad , Caracas 1987, la define como la relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera (p. 183).
Ahora bien, resulta menester traer a colación el criterio establecido por nuestro máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, en sentencia N RC.000301 de fecha 20 de junio de 2011, mediante el cual estableció:

“(…) Así pues, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Omissis”

Así pues, la instauración de cualquier proceso para hacer valer determinado derecho o interés exige que, en efecto, exista una relación entre el sujeto y el objeto del litigio, esto es, entre el que acciona y la pretensión que esgrime, de allí que se hable de cualidad activa o legitimación ad causam, cuando el actor se encuentra frente a la relación material controvertida, en una especial posición subjetiva que lo califique para actuar en el juicio como demandante.
Efectivamente, conforme a lo anteriormente señalado, podemos precisar que la cualidad es una cuestión de identidad lógica entre la persona a quién la ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quién se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quién se ejerce la acción, de tal manera que es el propio ordenamiento jurídico quien determina, cual es el sujeto de derecho facultado para intentar qué o cuál acción, por ejemplo: es el arrendador del inmueble arrendado quien podrá ejercer una acción por desalojo, es el poseedor legítimo quien podrá ejercer un interdicto de amparo, es el portador o beneficiario de la letra quien podrá demandar el cobro de la letra de cambio, etc., son a estas personas a quienes la ley concede el derecho o poder jurídico para intentar la demanda y a su vez, es el arrendatario (en el caso del desalojo), el perturbador (en el caso del interdicto) o el librador, endosante y demás obligados (en el caso del cobro de la letra de cambio), contra quien se concede la acción.
Ahora bien, para que exista cualidad activa, es necesario que esa persona, a quien la ley concede el derecho de demandar, sea la misma que se presente ante el órgano jurisdiccional correspondiente, afirmándose titular del derecho para hacerlo valer, lo que se traduce en la identidad entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.
Según lo establece el artículo 6 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la relación arrendaticia se establece con el vínculo o nexo entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento.
Resulta también pertinente, a los fines de sustentar el contenido de la presente sentencia y que la misma sea autosuficiente por sí misma, para su total entendimiento, citar el criterio establecido en la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia N° RC-000258, de fecha 20 de junio de 2011, caso: Iván Mujica contra Centro Agrario Montañas Verdes, exp. N° 10-400, la cual estipula de manera vinculante que dada la importancia y el carácter del orden público que reviste el correcto establecimiento de la legitimación de las partes involucradas en una Litis, el Juez puede aún de oficio decretar la falta de cualidad o legitimación para ejercer la acción en caso de evidenciarla, tal y como lo establece la referida sentencia en los términos que pertinentemente se plasman a continuación:
“Omissis Por otra parte, cabe señalar que la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar.
Hernando Devis Echandía, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág. 489, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:
Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.
Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala el autor antes citado:
Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga. (Vid. Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis.Bogotá. 1961. pág. 539).
De igual modo, el insigne Maestro Luís Loreto, nos indica en su conocida obra Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad que: La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas.
La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp: es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso (Vid. Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).
De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).
Tales criterios vinculantes de la Sala Constitucional fueron acogidos por esta Sala de Casación Civil en sentencia N 462 del 13 de agosto de 2009, expediente N 09-0069, caso: Bernard Poey Quintaa c/ Inversiones Plaza América, C.A., ratificada en sentencia N 638 del 16 de diciembre de 2010, expediente N 10-203, caso: Inversora H9, C.A. c/ Productos Saroni, C.A., ambas con ponencia de quien suscribe, que aquí se reiteran.
Ahora bien, como quiera lo sostenido en dichas decisiones discrepa de lo decidido por esta misma Sala en otras oportunidades, conforme a lo establecido en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil juzga necesario garantizar la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, por lo que en su condición de máximo y último intérprete de la Constitución encargado de velar por su uniforme interpretación y aplicación, tomando en consideración que de acuerdo con lo establecido en dicho precepto, las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios constitucionales son vinculantes para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales de la República, abandona expresamente el criterio jurisprudencial según el cual, la falta de cualidad no puede ser declarada de oficio por el juez, sentado entre otras, en sentencia N 207 del 16 de mayo de 2003, expediente N 01-604, caso: Nelson José Mújica Alvarado y otros c/ José Laureano Mújica Cadevilla y otra; sentencia N 15 del 25 de enero de 2008, expediente N 05-831, caso: Arrendadora Sofitasa C.A, Arrendamiento Financiero c/ Mario Cremi Baldini y otro; sentencia N 570 del 22 de octubre de 2009, expediente N 09-139, caso: Jesús Alberto Vásquez Mancera y otros contra Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., así como cualquier otra decisión que contenga el aludido criterio que aquí se abandona.
Pues bien, en el presente caso, observa esta Sala que ninguno de los jueces de instancia verificaron el cumplimiento de los aludidos presupuestos procesales, en primer lugar, porque no se percataron que el demandante acumuló la pretensión de cobro de honorarios profesionales por una actuación de naturaleza judicial con la pretensión de cobro de honorarios profesionales derivados de actuaciones de naturaleza extrajudicial incurriendo en inepta acumulación de pretensiones, lo cual constituye causal de inadmisibilidad de la demanda por tratarse de pretensiones que deben ser ventiladas mediante procedimientos distintos (Vid. sentencia N 407 del 21 de julio de 2009, expediente N 08-629, caso: Tulio Colmenares Rodríguez y otros c/ Fabian Ernesto Burbano Pullas y otras), y en segundo término, porque no se percataron que el sujeto pasivo de la pretensión es una persona jurídica distinta de las personas naturales beneficiarias de la mayoría de las actuaciones en las que se sustenta la pretensión de cobro de honorarios, sin que conste en autos además que tampoco fue alegado por el demandante- que haya sido dicha persona jurídica la que contrató sus servicios profesionales para la realización de tales actuaciones a favor de las aludidas personas naturales, es decir, no evidenciaron la falta de cualidad de la parte demandada para sostener el juicio Omissis”.

Así pues, se colige del referido criterio jurisprudencial, queda establecido que dada la estrecha vinculación de la cualidad con la causa, respecto a los derechos constitucionales de la acción, la tutela judicial efectiva, el debido proceso y el derecho a la defensa, obligando al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución, conforme a lo establecido en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, del 26, 49 y 257 de nuestra carta magna, a la declaración y debido estudio para determinar la cualidad de los actuantes en una causa.
Ahora bien, del análisis exhaustivo de los folios contenidos en el expediente y de lo aportado específicamente por la parte actora, Asociación Civil JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, identificada en autos, este Juzgador observa, que la misma demuestra su cualidad para demandar o ejercer el reclamo sobre el derecho pretendido, pues consigna a los autos, contrato de arrendamiento en copia certificada de contrato de arrendamiento, suscrito por la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, Asociación Civil inscrita en el Registro de Información Fiscal J-30434174-1, representada en ese acto por la ciudadana BEATRIZ LOURDES COLMENARES, quien es venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.070.541, actuando en su carácter de presidente de la Junta de Condominio, cuyo nombramiento consta en el acta de Asamblea General Extraordinaria de Co-Propietarios del Edificio Residencias la Hacienda, de fecha 14 de diciembre de 2017; y por el ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI, de nacionalidad argentina, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° E-81.891.466, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de agosto de 2019, inserta con N° 27, Tomo 125, folios del 90 hasta 96, quedando fehacientemente demostrado el nexo existente entre las partes, y que la parte actora posee el carácter que alega en su libelo de demanda, dado que, la relación arrendaticia existente, ha sido establecida entre el demandado ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI y la aludida Asociación Civil JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, por tal razón, se encuentra legitimada para llevar a cabo las acciones jurisdiccionales pertinentes, relacionadas con el desalojo del local comercial propiedad de la Junta de Condominio pre-mencionada.
Por todas las consideraciones que anteceden, con fundamento en los criterios legales y doctrinales, señalados up supra, considera este Juzgador, que quedó fehaciente demostrada la existencia de identidad lógica entre la parte actora y la demanda, razón por la cual es IMPROCEDENTE la falta DE CUALIDAD DECRETADA por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial. Así se establece.

PUNTO PREVIO II.-
.-DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA.-

Como Punto Previo, pasa ésta alzada a realizar ciertas consideraciones, referidas a la impugnación de la cuantía realizada en la tramitación del presente proceso.
Así las cosas, se observa del libelo de demanda, que la parte actora estimó la demanda en la cantidad de DIECISIETE MIL BOLÍVARES (17.000,00 Bs), que convertidos a la tasa de 29,31 por dólar según la tasa del Banco Central, corresponde 498,00 dólares americanos, correspondiente a 1.470,00, Petros.
Asimismo, la parte demandada en su escrito de contestación rechazó la estimación de la cuantía planteada por la parte actora, alegando que, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por ser insuficiente, dado que, a su decir sobre el inmueble arrendado, su representada entregó cantidades de dinero a título de garantía, que superan con creces la competencia por la cuantía que corresponde a los Juzgados de Municipio.
Que el inmueble objeto del presente litigio, es para el funcionamiento de un fondo de comercio de diversas ventas y servicios, que excede la estimación de la parte actora, que en el inmueble arrendado mantienen un inventario que supera los CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), por lo que dicha estimación coloca a la parte demandada en desventaja por los derechos de posible acción de daños y perjuicios, por estimación de honorarios profesionales. Razón por la cual, solicita se declare con lugar la impugnación y decline su competencia.
Ante tal situación, este Jurisdicente considera importante traer a colación, lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“…Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”.

Según se desprende del artículo anterior, nuestra ley adjetiva civil señala, que la parte demandada puede aceptar tácitamente la cuantía fijada por su contraparte al no refutarla, o puede rechazar la estimación por considerarla insuficiente o por exagerada, pero formulando de forma clara su respectiva contradicción. Además, ordena que el pronunciamiento que al respecto se haga, sea en la sentencia de fondo.
Sobre el tema, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 9 de agosto de 2022, Exp. Nro. 2020-000123, con ponencia del Magistrado HENRY JOSÉ TIMAURE TAPIA, caso Carmen Elisa Fuentes de Rincón contra YOSEPH AMHAR HALLAK, abundó sobre la cuantía y su impugnación y estableció lo que de seguidas se transcribirá:
“…Al respecto de la estimación de la cuantía y su impugnación, esta Sala en su fallo de fecha 5 de agosto de 1997, reiterado en decisión N° RC-022 de fecha 3 de febrero de 2009, expediente N° 2008-377, caso: Helgo Revith Latuff Díaz y otra, contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, estableció lo siguiente:
“…Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente.
Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor.
En este sentido se pronunció esta Sala de Casación civil, en sentencia N° 12 del 17 de febrero de 2000, caso: Claudia Beatriz Ramírez c/ María de los Ángeles Hernández de Wohler y otro, expediente: 99-417, que señaló:
“…Se acusa la infracción en que incurre el fallo recurrido en la aplicación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que exige una carga probatoria no requerida por las normas cuya falsa aplicación se denuncia.
Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejó sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
“Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”.
De lo anterior se colige que ciertamente el juez superior incurrió en un error de interpretación respecto al contenido y alcance de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, al dictaminar que correspondía a los demandantes probar en juicio la cuantía señalada, en razón de la impugnación hecha por el demandado.
Lo conducente es, analizar las pruebas aportadas por el impugnante que demuestren por qué es exagerada la cuantía, pues es éste quien tiene la carga de la prueba, y en caso de no haber aportado ninguna prueba que justifique su alegato, el juez deberá dejar sin efecto la impugnación efectuada y decretar la firmeza de la estimación hecha por la parte demandante.
En razón de los anteriores señalamientos, esta Sala declara procedente la denuncia formulada, por errónea interpretación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.”
De igual forma en sentencia N° RH-496, de fecha 14 de agosto de 2009, expediente N° 2009-399, caso: Emilda Rosa Cortez De Gómez y otros, contra Rosa Margarita Pérez Nacar, esta Sala estableció lo siguiente:
“De modo que, esta Sala en atención al criterio jurisprudencial supra parcialmente transcrito, señala que el momento que debe ser tomado en cuenta para verificar el cumplimiento del requisito de la cuantía necesaria para acceder en casación, será aquel en que fue presentada la demanda; por ello, sí la cuantía exigida es la establecida en la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, deberá calcularse el valor de la unidad tributaria para el momento en el cual fue interpuesta la misma.
En tal sentido, esta Sala, constata de la revisión de las actas que conforman el expediente, que para el 18 de enero de 2007, fecha en que fue interpuesta la presente demanda tal y como, se desprende de los folios 1 al 10, ambos inclusive, de la única pieza que conforma el expediente, se evidencia que en dicha oportunidad, la pretensión fue estimada en la cantidad de treinta y nueve millones cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.39.450.00,00), hoy treinta y nueve mil cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F.39.450,00), conforme se establece en el Decreto Nº 5.229 con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Reconversión Monetaria, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.638 del 6 de marzo de 2007. Dicha cantidad fue impugnada por exagerada de manera pura y simple.
Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda en forma pura y simple, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia Nº RH.01353, de fecha 15 de noviembre de 2004, expediente Nº AA20-C-2004-870, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo que a continuación se transcribe:
“…De la revisión de las actas que conforman el expediente se evidencia que la demanda intentada en el presente juicio fue estimada por los demandantes en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), la cual fue impugnada por los demandados por excesiva, en la oportunidad de la contestación de la demanda.
Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:
‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’…”.
Del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en la norma del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
Aplicando el referido criterio jurisprudencial al caso bajo análisis, —hoy reiterado por la Sala—, se evidencia que el demandado impugnó la cuantía del juicio por considerarla exagerada, de manera pura y simple, no aportando un hecho nuevo capaz de probar en juicio. En consecuencia, el interés principal del presente proceso quedó establecido en la cantidad de (Bs.39.450.000,00), hoy equivalentes a treinta y nueve mil cuatrocientos cincuenta bolívares sin céntimos (Bs. F.39.450,00).
En virtud de lo antes expresado, esta Sala constata que para el día 18 de enero de 2007, ya se encontraba en vigencia la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, en cuyo aparte segundo del artículo 18, se establece que para acceder a la sede casacional se exige una cuantía que exceda de las tres mil unidades Tributarias (3.000 U.T.), la cual, para la precitada fecha ya había sido reajustada por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a razón de treinta y siete mil seiscientos treinta y dos por unidad tributaria (Bs.37.632 x U.T.), conforme se evidencia de la Providencia Administrativa N° 0012, de fecha 12 de enero de 2007, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 38.603 de la misma fecha, cuya sumatoria alcanza la cantidad de ciento doce mil ochocientos noventa y seis bolívares fuertes (Bs F.112.896,00), lo cual conlleva a establecer, que en el sub iudice, la Sala constata de la revisión de las actas, que no se cumple con el precitado requisito de la cuantía, de impretermitible cumplimiento para acceder a sede casacional y consecuencialmente, la declaratoria de inadmisibilidad del recurso de casación anunciado y formalizado, tal como se declarará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

Conforme a la transcrita jurisprudencia, la impugnación de la cuantía por parte del demandado, no puede ser pura y simple, sino que, la argumentación que la sustenta debe contener forzosamente un hecho nuevo y además, el impugnante debe consignar elementos que prueben los hechos que fundamenten su impugnación, sea por exagerada o sea por insuficiente, so pena, de que el juez que conozca, tenga que declarar la firmeza de la cuantía propuesta por la accionante, al incumplir el demandado con las condiciones fijadas para la revocatoria y la fijación de la nueva cuantía propuesta.
Cónsono con lo establecido con anterioridad, quien aquí suscribe no observa del extracto de impugnación, la alegación de un hecho nuevo, como tampoco consta de autos la consignación de los elementos probatorios, que avalan la impugnación por insuficiente, planteada por la parte demandada; en consecuencia, este Jurisdicente debe declarar IMPROCEDENTE la impugnación formulada y por tanto, declarar firme la cuantía establecida por la parte demandante en su escrito libelar. Así se establece.

-.DEL FONDO DE LA DEMANDA.-

el Juzgado Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, declaró INADMISIBLE la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento fuera incoada por la Asociación Civil JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, en contra del ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI.
Al respecto este Sentenciador observa, de la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento que rige las relaciones de las partes: Se estableció que: "…CLÁUSULA SEXTA: El termino de duración del presente Contrato es de TRES (3) Años, contados a partir del 01 de Julio del 2019, hasta el 30 de Junio de 2022, en cuya fecha "EL ARRENDATARIO" entregará a "LA ARRENDADORA" el inmueble arrendado, completamente desocupado de bienes y personas y en las condiciones estipuladas en este Contrato. (…)”.
En materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende están sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario. Asimismo la Ley de arrendamiento, consagra la excepción del derecho de uso de la prórroga legal, en el sentido de que el arrendatario pierde totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.
Esta prórroga opera ipso iure para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
El aludido artículo 26 eiusdem, consagra lo siguiente:
“…Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación...”

Ahora bien, observa quien aquí sentencia, que conforme a lo establecido en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, motivo del presente cumplimiento, se estableció que, la duración de la relación arrendaticia sería de tres (03) años, iniciando en fecha 01 de Julio del 2019, hasta el 30 de Junio de 2022,
Ahora bien, se desprende de la documental Marcada con la letra “C”, original de Expediente de Notificación Judicial signada con el AP31-F-S-2022-000852, de la nomenclatura interna del Tribunal Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 22 de febrero del 2022, mediante la cual el aludido Tribunal se trasladó y constituyó en la mencionada dirección del local 31N, a los fines de NOTIFICAR a EL ARRENDATARIO: JORGE LEANDRO GHERGHI, que el Contrato de Arrendamiento suscrito por LA JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, cuya duración es de Tres (3) años, contados a partir del 1º de Julio de 2019, que vence el 30 de Junio de 2022, NO SERA RENOVADO, y a partir de esa fecha, se le concedió un lapso de tiempo de un (1) año, por concepto de Prorroga Legal, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 40 Literal G de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Locales Comerciales, por tal razón el lapso máximo de Ocupación de EL ARRENDATARIO, venció el 30 de Junio de 2023. Así se declara
Así las cosas, observa ésta Superioridad, que el arrendatario demandado, no logró demostrar a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.534 del Código Civil, que había cumplido con sus obligaciones contractuales, establecidas en la Cláusula Sexta y específicamente, en la entrega del inmueble arrendado una vez terminado el contrato de arrendamiento y su correspondiente prórroga legal, que fue por un lapso de un (1) año calendario, lapso éste que empezó a correr el día 01 de julio de 2022 y feneció inexorablemente el día 30 de junio del 2023; por lo que ante tal incumplimiento, considera quien aquí juzga, que se debe ejecutar lo peticionado por la actora en su libelo de demanda, y lo convenido en la cláusula Décima Novena del contrato de marras, en el cual se estableció que EL ARRENDATARIO pagará como Clausula Penal, en compensación por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, la cantidad equivalente al Diez por Ciento (10%) del canon del Arrendamiento indicado en la Cláusula Segunda de este contrato, por cada día siguiente a la fecha que LA ARRENDADORA hubiere solicitado la rescisión, hasta el día de la entrega efectiva del inmueble en las condiciones estipuladas. ASI SE DECIDE.-
De manera pues, concluye quien aquí juzga, que, en este caso, el reclamo que hace la parte actora, Asociación Civil JUNTA DE CONDOMINIO LA HACIENDA, por intermedio de sus apoderados judiciales, exigir el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal, conforme a lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. ASI SE DECLARA.-

En tal sentido, adminiculado todo el cúmulo indiciario de las pruebas aquí apreciadas, en conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, que establece que los jueces como directores del proceso, tendrán por norte la verdad, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la comentada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, con vista a los actuales principios que fundamentan el Sistema de Justicia, y que persiguen hacer efectiva la Justicia. Por todo lo antes expuesto y siendo que quedó demostrado el cumplimiento del contrato de arrendamiento, por vencimiento de la prórroga legal cuyo reconocimiento es pretendido por la parte actora, resulta forzoso para este Juzgador de Alzada, declarar, como en efecto declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 13 de febrero del año 2025, por el abogado PEDRO JOSÉ RODRIGUEZ RIOS, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante Asociación Civil JUNTA DE CONDOMINIO LA HACIENDA, en contra de la sentencia dictada en fecha 13 de febrero del 2025, por el Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró INADMISIBLE la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento fuera incoada por la Asociación Civil JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, en contra del ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI, como así se hará en el dispositivo del presente fallo. Y así finalmente queda establecido.

IV
DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 13 de febrero del año 2025, por el abogado PEDRO JOSÉ RODRIGUEZ RIOS, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante Asociación Civil JUNTA DE CONDOMINIO LA HACIENDA, en contra de la sentencia dictada en fecha 13 de febrero del 2025, por el Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró INADMISIBLE la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento fuera incoada por la Asociación Civil JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, en contra del ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la falta DE CUALIDAD promovida por la parte demandante como defensa perentoria.
TERCERO: CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento fuera incoada por la Asociación Civil JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIA LA HACIENDA, en contra del ciudadano JORGE LEANDRO GHERGHI.
CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada a entregar a la parte actora el siguiente inmueble: Un (1) inmueble de 225.16 M2, identificado como Local 31N, ubicado en la Planta Baja del Edificio RESIDENCIA LA HACIENDA, situado en la Avenida Veracruz de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda.
QUINTO: Se CONDENA a la parte demandada, a cancelar como Clausula Penal, en compensación por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, la cantidad equivalente al DIEZ POR CIENTO (10%) del canon del Arrendamiento indicado en la Cláusula Segunda de este contrato, por cada día de ocupación del inmueble precitado, hasta la entrega material real y efectiva del mismo, por lo que se ordena realizar experticia complementaria, conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Queda REVOCADA la sentencia apelada, dictada en fecha 13 de febrero del 2025, por el Tribunal Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEPTIMO: Se condena en costas a la parte demanda, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del presente recurso, ello en atención a los lineamientos contenidos en el instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Transito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2015, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en la sede de este Despacho, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veinticinco (25) día del mes de Julio del 2025. Años: 215º y 166°.
EL JUEZ,

Dr. MIGUEL ANGEL FIGUEROA.
LA SECRETARIA,

Abg. AIRAM CASTELLANOS.
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las tres y veinte de la tarde (03:20p.m.)

LA SECRETARIA,

Abg. AIRAM CASTELLANOS.

Exp. Nº AP71-R-2025-000112
Cumplimiento de Contrato
Apelación/Con Lugar “D”