TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del
Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 14 de Julio de dos mil veinticinco.
212º y 163º

CUADERNO DE MEDIDAS: AN3E-F-X-2025-0000413
ASUNTO PRINCIPAL: AP31-F-V-2025-000413

PARTE ACTORA: sucesión de los causantes DOLLY SUSANA PENICHE DE GOMEZ, certificado de Solvencia de Sucesiones SENIAT-1851327, expediente 80242684, RIF J-50642601-3, de fecha 12 de diciembre de 2024 y RAFAEL FELINO GÓMEZ FERNANDEZ con certificado de Solvencia de Sucesiones SENIAT-1851328, expediente 80242685, RIF J-50642604-8 de fecha 12 de diciembre de 2024.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados CARMEN ROSELIN LEÓN GALINDEZ y RICHARD GREGORIO DAAL COLINA inscritos en el instituto de Previsión Social bajo los Nos. 189.717 y 180.802, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: KERWING JOSUEP MEJIAS MESERON venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 19.735.897.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene constituido en autos.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA (Medida de Secuestro)
I
ANTECEDENTES

Se recibió la presente demanda por Distribución que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial, presentada en fecha 7 de julio de 2025, contentivo de la acción que por DESALOJO tiene incoada la sucesión de los causantes DOLLY SUSANA PENICHE DE GOMEZ, certificado de Solvencia de Sucesiones SENIAT-1851327, expediente 80242684, RIF J-50642601-3, de fecha 12 de diciembre de 2024 y RAFAEL FELINO GÓMEZ FERNANDEZ con certificado de Solvencia de Sucesiones SENIAT-1851328, expediente 80242685, RIF J-50642604-8 de fecha 12 de diciembre de 2024 contra el ciudadano a KERWING JOSUEP MEJIAS MESERON venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 19.735.897 la cual correspondió a este Juzgado el conocimiento de la presente causa.

Por auto de fecha 8 de julio de 2025, se admitió la presente demanda, de conformidad con lo establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial; ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ciudadano KERWING JOSUEP MEJIAS MESERON venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 19.735.897
Mediante nota de Secretaria de fecha 11 de julio de 2025, el Secretario de este Tribunal JHON RENGIFO dejó constancia de haber librado la boleta de citación a la parte demandada, ciudadano KERWING JOSUEP MEJIAS MESERON. Asimismo, se ordenó abrir el correspondiente cuaderno de medidas, previa certificación de los fotostatos respectivos

II
MOTIVA

En tal sentido, este Juzgado jurada como ha sido la urgencia del caso, pasa a pronunciarse con respecto a lo solicitado:
Corresponde a este Tribunal en este estado pronunciarse respecto a la medida cautelar solicitada por los apoderados judiciales de la parte actora abogados CARMEN ROSELIN LEÓN GALINDEZ y RICHARD GREGORIO DAAL COLINA inscritos en el instituto de Previsión Social bajo los Nos. 189.717 y 180.802, respectivamente, en su escrito presentado en fecha 7 de julio de 2025 quienes la solicitaron en los siguientes términos:

“…En virtud de los graves incumplimientos por parte del arrendatario, y ante el riesgo inminente de perjuicio para la propiedad de nuestras representadas, resulta indispensable y justificada la solicitud de la medida cautelar de secuestro sobre el local comercial objeto de la presente demanda. Esta petición se fundamenta en las siguientes disposiciones del Código de Procedimiento Civil venezolano:
I. Procedencia de la Medida de Secuestro
El Artículo 585 del Código de Procedimiento Civil faculta al Juez para decretar medidas preventivas cuando "exista riesgo manifiesto de que el deudor cause un perjuicio grave al acreedor". En el presente caso, la conducta del arrendatario KERWING JOSUEP MEJIAS MESERON , evidencia un peligro concreto y objetivo para el inmueble arrendado, configurando un perjuicio grave y actual para la parte arrendadora.
Asimismo, el Artículo 588, numeral 2, del mismo Código establece que el Tribunal puede decretar el "secuestro de bienes determinados". Esta disposición se concatena directamente con el Artículo 599, numeral 7, el cual es crucial para la procedencia de esta medida en el caso de arrendamientos, al señalar que "Se decretará el secuestro: [...] 7° De la cosa arrendada, cuando el demandado lo fuere por falta de pago de pensiones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras a que esté obligado según el Contrato. También se decretará el secuestro de la cosa arrendada, por vencimiento del término del arrendamiento, siempre que el vencimiento de dicho término conste del documento público o privado que contenga el contrato…"
II. Justificación Específica de la Medida de Secuestro
Con fundamento en lo establecido en los artículos antes citados, la medida de secuestro es absolutamente pertinente y necesaria por las siguientes razones, directamente derivadas de los incumplimientos de la arrendataria:
Reformas No Autorizadas: La arrendataria ha alterado de manera unilateral e inconsulta el aspecto y la forma original del local comercial, contraviniendo de forma flagrante lo estipulado en los contratos de arrendamiento, menoscabando el derecho de propiedad del arrendador. Las modificaciones y alteraciones más notorias incluyen: la remoción de una media pared, el sellado del techo de la cocina donde se encontraban aberturas para el acceso de aire y luz natural, la remoción y cambio de posición de estructuras metálicas con vidrio, las instalaciones irregulares de cableado eléctrico, así como el mal estado general de paredes y techo que claramente se evidencian en las fotografías
Esta conducta no solo representa un incumplimiento directo de las Cláusulas contractuales que prohíben expresamente al arrendatario a no hacer modificaciones a la propiedad sin la autorización previa y escrita dada por el arrendador, menoscabando el derecho de propiedad de los demandantes al no ser debidamente consultados sobre la forma y modo en que se alterarían elementos esenciales de su local. El Código Civil venezolano establece claramente en su Artículo 545 que "la propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las limitaciones y obligaciones establecidas por la ley". La actuación arbitraria de la arrendataria, al modificar la propiedad sin consentimiento, infringe este derecho fundamental.
Además, conforme al Artículo 1.159 del Código Civil, "los contratos tienen fuerza de ley entre las partes". El incumplimiento de la Cláusula Séptima y Octava por parte de la arrendataria invalida su derecho a realizar tales modificaciones, haciendo que las mismas sean ilegítimas.
La medida de secuestro es, por tanto, una herramienta procesal idónea para proteger el inmueble de posibles modificaciones adicionales y garantizar la restitución del bien a su legítimo propietario, ante la inminente resolución del contrato por el grave e irrefutable incumplimiento del arrendatario. La finalidad es resguardar la cosa arrendada mientras se dirime el fondo del asunto, previniendo perjuicios mayores y asegurando las resultas del proceso.
La permanencia del arrendatario KERWING JOSUEP MEJIAS MESERON, en el local comercial no es inofensiva; representa un riesgo inminente y un perjuicio grave y continuado para la propiedad y los derechos de los arrendadores.
Ante la contundencia de esta demanda y su manifestación de voluntad en la inspección judicial, es altamente probable que el arrendatario intente alterar o revertir las modificaciones no autorizadas que ha realizado. Su objetivo sería desvirtuar las pruebas fundamentales que sustentan esta acción legal y el detallado informe de la inspección judicial. Las alteraciones estructurales no consentidas, que ya comprometen la estabilidad del inmueble y vulneran el derecho de propiedad de los propietarios, son pruebas irrefutables de este peligro.
Permitir que esta situación persista solo aumentaría la probabilidad de daños adicionales al inmueble, exponiéndonos a nuevas modificaciones arbitrarias y, lo que es aún más grave, a posibles pretensiones económicas desproporcionadas e injustificadas por parte de la arrendataria para el momento de la desocupación. La medida de secuestro es, por tanto, crucial para detener este ciclo de perjuicio y garantizar la protección de la propiedad de la parte demandante.
La medida de secuestro es la única forma efectiva de salvaguardar el inmueble y asegurar que, una vez declarada la resolución del contrato y el desalojo, el bien sea restituido a sus legítimos propietarios en las mejores condiciones posibles y libre de las irregularidades generadas por la arrendataria. Previene que la demandada continúe causando daños, ocultando pruebas o generando mayores responsabilidades para los propietarios.
En este sentido es preciso destacar que se ha agotado diligentemente la vía administrativa, como lo demuestra la Resolución de Agotamiento de fecha 18 de junio de 2025 (marcada con la letra "J"). Este cumplimiento previo ratifica la procedencia de la acción judicial y la urgencia de la medida cautelar, dando cabal cumplimiento a lo estipulado en el artículo 40, literal "c", de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial…”

Vista la secuencia de los actos de impulso procesal efectuados en autos, este órgano jurisdiccional para decidir hace las siguientes consideraciones:

En este sentido es necesario considerar lo establecido por nuestro Máximo Tribunal de Justicia, en relación a que el poder cautelar debe ejercerse con sujeción estricta a las disposiciones legales que lo confieren, y por ello la providencia cautelar solo se concede cuando exista en autos, medios de prueba que constituyan presunción grave de la existencia del riesgo manifiesto de quedar ilusoria la ejecución del fallo, así como del derecho que se reclama. Por tal razón, es imperativo examinar los requisitos exigidos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, esto es, el peligro grave de que resulte ilusoria la ejecución de la decisión definitiva (periculum in mora) y la presunción grave del derecho que se reclama (fomus boni iuris).

Asimismo por cuanto las medidas tienen por objeto, fundamentalmente, el operar como un medio que garantice la ejecución del fallo, ante la posibilidad de que pueda modificarse la situación patrimonial de las partes, toda medida cautelar para que sea decretada es necesario que llene una serie de requisitos: Que exista presunción de buen derecho; Que la ejecución del fallo pueda quedar frustrada; Además para cada medida en particular se requiere cumplir con el supuesto de hecho que se establece para cada uno de sus tipos.

Es por ello, que para que sea posible otorgar providencias cautelares, se hace imprescindible verificar el cumplimiento de los extremos antes citados, primordialmente los referidos a la presunción del buen derecho y a la existencia del riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo, condiciones éstas de carácter concurrente, que deben materializarse para que el Juez pueda dictar una medida cautelar, pues la existencia aislada de alguno de los dos supuestos no da lugar a su decreto.-

Es decir, que el solicitante de la medida, sea nominada o innominada debe demostrar la presunción de buen derecho, (fumus boni iuris) el cual se configura cuando el juzgador evidencia que el derecho respecto al cual se solicita la protección cautelar tiene apariencia de conformidad a derecho, sin incurrir con ello en un estudio detallado y profundo de lo que constituye el thema decidendum del caso, es decir, se verifica la apariencia favorable del derecho que se alega conculcado; y por otro lado, el riesgo de que quede ilusoria la ejecución del fallo, (periculum in mora) su verificación no se limita a la mera hipótesis o suposición, sino a la certeza del temor al daño por violación o desconocimiento del derecho si éste existiere, bien por la tardanza de la tramitación del juicio, bien por los hechos del demandado durante ese tiempo, tendentes a burlar o desmejorar la efectividad de la sentencia esperada.

Lo precedentemente expuesto, evidencia que las providencias cautelares solo pueden ser concedidas, cuando existan en autos pruebas que demuestren la concurrencia de los requisitos impuestos por el legislador, así mismo es pertinente destacar, que ha resaltado la jurisprudencia patria que la garantía de la Tutela Judicial Efectiva consagrada en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no se agota con el libre acceso a los órganos de administración de justicia, ni con la posibilidad de obtener un pronunciamiento expedito o de hacer efectiva la ejecución de un fallo, sino también, con la protección anticipada de los intereses y derechos controvertidos, cuando éstos se encuentren apegados a la legalidad. (Sentencia Nº 1009 del 26 de abril de 2006. Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia.)

Con fundamento a ello, el ordenamiento jurídico coloca a disposición de los justiciables un conjunto de medidas de naturaleza preventiva, previstas para procurar la protección anticipada de quien acude a juicio alegando ser titular de una posición o situación jurídico-subjetiva susceptible de ser protegida, de forma tal que el transcurso del tiempo no obre contra quien tiene la razón.

Asimismo, el poder cautelar debe ejercerse con sujeción estricta a las disposiciones legales que lo confieren, y por ello la providencia cautelar sólo se concede cuando existen en autos medios de prueba que constituyan presunción grave de la existencia concurrente del riesgo manifiesto de quedar ilusoria la ejecución del fallo y del derecho que se reclama.

Las medidas cautelares buscan precaver el daño derivado en el retardo de la sustanciación y decisión de la controversia, en el mismo momento que se admita la demanda el demandante podrá solicitar las medidas pertinentes para que se capturen bienes del demandado y al concluir el proceso se haga efectiva y solvente la deuda. Esta acción es realizada por el actor que tenga interés, pero el sólo ejercicio de la acción no traduce la verdad de los hechos, la verdad va a ser definitiva a través de la sentencia, y el sólo ejercicio de la acción no siempre es el derecho verdadero o garantiza ganar el juicio.

De igual forma, las medidas cautelares tienen una finalidad preventiva y sólo pueden ser utilizadas con este fin y no de forma de coacción para el demandado; tienen que ser dictadas y reguladas por el principio de celeridad y ser dictadas por el Juez de forma urgente con carácter sorpresa, ser dictadas a pesar de ser forma apresurada ya que es mejor dictarlas mal que dejarlas de dictar y el demandado se insolvente.

Ahora bien, las medidas preventivas en general, se encuentran consagradas en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:

“…Las medidas preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama…”

Asimismo, la norma adjetiva civil señala las medidas típicas o nominadas, así como la posibilidad de medidas atípicas o innominadas, establecidas en el artículo 588 de Código de Procedimiento Civil:

“En conformidad con el Artículo 585 de este Código, el Tribunal puede decretar, en cualquier estado y grado de la causa, las siguientes medidas: 1° El embargo de bienes muebles; 2° El secuestro de bienes determinados; 3° La prohibición de enajenar y gravar bienes inmuebles. Podrá también el Juez acordar cualesquiera disposiciones complementarias para asegurar la efectividad y resultado de la medida que hubiere decretado. Parágrafo Primero: Además de las medidas preventivas anteriormente enumeradas, y con estricta sujeción a los requisitos previstos en el artículo 585, el Tribunal podrá acordar las providencias cautelares que considere adecuadas, cuando hubiere fundado temor de que una de las partes pueda causar lesiones graves o de difícil reparación al derecho de la otra. En estos casos para evitar el daño, el Tribunal podrá autorizar o prohibir la ejecución de determinados actos, y adoptar las providencias que tengan por objeto hacer cesar la continuidad de la lesión.”

Asimismo, con respecto a la finalidad de las medidas cautelares, señala CALAMANDREI lo siguiente:

“…Por lo que se refiere a la investigación sobre el derecho, la cognición cautelar se limita en todos los casos a un juicio de probabilidades y de verosimilitud. Declarar la certeza de la existencia del derecho es función de la providencia principal: en sede cautelar basta que la existencia del derecho aparezca verosímil, o sea, para decirlo con mayor claridad, hasta que, según un cálculo de probabilidades, se pueda prever que la providencia principal declarará el derecho en sentido favorable a aquel que solicita la medida cautelar. El resultado de esta cognición sumaria sobre la existencia del derecho tiene pues, en todos los casos, valor no de declaración de certeza sino de hipótesis: solamente cuando se dicte la providencia principal se podrá ver si la hipótesis corresponde a la realidad. No existe nunca, en el desarrollo de la providencia cautelar, una fase ulterior destinada a profundizar esta investigación provisoria sobre el derecho y a transformar la hipótesis en certeza: el carácter hipotético de este juicio está íntimamente identificado con la naturaliza misma de la providencia cautelar y es un aspecto necesario de su instrumentalizad (…), la existencia de una fase semejante estaría en absoluta oposición con la finalidad de este proceso: la providencia cautelar es, por su naturaleza hipotética; y cuando la hipótesis se resuelve en la certeza, es señal que la providencia cautelar ha agotado definitivamente su función (Calamandrei, Piero: Providencias Cautelares, Ed. Bibliog´rafica Argentina, Buenos Aires, 1984, pp75-76).

Por su parte para el maestro COUTURE, establece:

“…la finalidad de las medidas cautelares es la de restablecer la significación económica de litigio con el objeto de asegurar la eficacia de la sentencia y cumplir con un orden preventivo: evitar la especulación con la malicia…”
.

En este sentido, las medidas preventivas tanto nominadas e innominadas sólo pueden ser dictadas en la etapa de cognición del juicio, a diferencia de las medidas ejecutivas que son las únicas que pueden ser decretadas en la etapa de ejecución de sentencia, se aprecia una limitante al poder cautelar del Juez, como es la ejecución de la sentencia definitivamente firme, en virtud de la cual se agota la facultad preventiva del Juzgador, para dar paso una tutela ejecutoria, como fin último del proceso.

Así las cosas, por las razones antes expuestas, observa este Juzgado que si bien es cierto, el artículo 588 eiusdem antes trascrito establece que el Tribunal puede decretar, en cualquier estado y grado de la causa, no es menos cierto que, para que una medida preventiva pueda ser acordada, tiene que existir una prueba fehaciente de la existencia del fundado temor que la parte alega, y de una verdadera y real justificación conforme lo disponen las referidas normativas legales, ya que, en función a la Tutela Judicial Efectiva, las medidas cautelares en este ámbito no son meramente discrecionales de los Jueces, sino que, si de los alegatos y medios de prueba traídos a los autos por la parte actora se verifica el cumplimiento de los requisitos que establece la norma para su otorgamiento, el órgano jurisdiccional debe dictarlas.

A los fines de determinar sí la pretensión cautelar de la parte actora cumple o no con los extremos exigidos por el legislador, este Juzgador, en aras de procurar que el pronunciamiento sobre la medida no constituya un prejuzgamiento sobre el fondo de la causa principal, sino un juicio provisional de verisimilitud, de carácter hipotético, que está íntimamente identificado con la naturaleza misma de la providencia cautelar, siendo ello un aspecto necesario de su instrumentalidad, considera prudente citar lo que sobre el particular ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de noviembre de 2000, reiterando otra decisión de fecha 15 de julio de 1999 (caso Venezolana de Relojería C.A. c/ Mueblería Maxideco, C.A.), en la que se dejó sentido lo siguiente:

“… es cuestión superada haya ya mucho tiempo, la objeción respecto a que el juez que dicta la medida preventiva por considerar existente el fumus boni iuris, se pronuncia sobre el fondo del pleito. De la misma manera, lo es en cuanto a que al decidirse la oposición que se hubiera planteado, se incurre perse en este tipo de pronunciamiento…”

Admitir tal argumentación sería tanto como eliminar la posibilidad de que pueda dictarse alguna medida preventiva, ya que las mismas podrán ser decretadas sólo cuando el Juez considere que existe presunción grave del derecho que se reclama, para lo cual, obviamente, tiene que analizar y apreciar de alguna manera, los fundamentos y recaudos en que se apoya la acción.

El régimen de las medidas preventivas implica por esencia o definición, que el acordarlas no significa un pronunciamiento sobre el fondo, sino sólo un juicio provisional de verosimilitud, según las circunstancias de cada caso en concreto, y en relación con el aseguramiento, que se estime suficientemente justificado, de las resultas del pleito.
Por consiguiente, ni el Juez que ha decretado una medida preventiva, ni el que conozca en apelación de la ratificación o suspensión de la misma, pueden abstenerse de dictar decisión correspondiente a la incidencia del caso, bajo el argumento de que al hacerlo estarían pronunciándose sobre el fondo del asunto; porque de ese modo, como ha sucedido en el presente caso, se omite la decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a lo deducido y, a que obliga la norma del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual resulta entonces infringido, en consecuencia con la infracción del artículo 12 ejusdem, al no atenerse con ello a lo alegado y probado en autos. “Así se Declara”
Analizada la Tutela Cautelar solicitada con los criterios expuestos, y en apego al poder discrecional y/o cautelar, que no es otro, sino, la potestad reglada y el deber que tienen los jueces para evitar cualquier daño que se presente como probable, concreto e inminente en el marco de un proceso en perjuicio de las partes, y por supuesto, en detrimento de la administración de justicia, observa este Juzgador que en el presente caso la acción intentada persigue precisamente el DESALOJO, de un local comercial, ubicado en la planta baja de un inmueble de mayores proporciones ubicado entre las esquinas de Horno Negro a Puente Casacoima, que da su frente hacia la calle 18, marcado con el número 18-2, jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital con una superficie aproximada de 33,60 metros cuadrados, fundamentando su acción en los literales “a” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solicitando medida cautelar de secuestro sobre el bien inmueble antes descrito de conformidad con lo establecido en el Ordinal Séptimo del artículo 599 en concordancia con el artículo 585 ambos del código de Procedimiento Civil.
El Ordinal Séptimo del Artículo 599 establece lo siguiente:

“…Articulo 599: Se decretará el secuestro: 7º De la cosa Arrendada, cuando el demandado lo fuere por falta de pago de pensiones de arrendamiento, por estar deteriorada la cosa, o por haber dejado de hacer las mejoras a que este obligado según el Contrato…”

Ahora bien, para decretar la medida de secuestro sobre la cosa arrendada, bien sea que la pretensión de la demanda esté fundamentada en el desalojo del inmueble, en el cumplimiento del contrato de arrendamiento o en su resolución, la ley adjetiva civil enumera supuestos taxativos y requisitos normativos necesarios para la procedencia de las medidas cautelares, contemplados en el señalado ordinal 7º del artículo 599. Así, los hechos sobre los cuales debe existir presunción grave son aquellos que constituyen el supuesto especial de la medida de secuestro, y si la situación de hecho es subsumible en ese ordinal, debe darse por existente el periculum in mora y fumus boni iuris; en otras palabras, los supuestos generales de procedencia de las medidas preventivas están comprendidas en la misma tipicidad de la causal, los cuales son alguno de los supuestos de hecho tipificados en dicho ordinal 7º, a saber: realizar reformas no autorizadas, la cual alegaron los apoderados judiciales de la parte actora, en su escrito libelar lo siguiente:
“…A pesar del respeto por parte del arrendador a los derechos del inquilino, EL DEMANDADO ha realizado diversas modificaciones y reformas sustanciales al local comercial sin la debida y previa autorización escrita por parte de los arrendadores o sus legítimos representantes legales. Esta exigencia contractual es un pilar fundamental de la relación arrendaticia y se encuentra taxativamente establecida y reiterada en las cláusulas de los contratos de arrendamiento:
Del Contrato Inicial (Anexo “E”): "SEGUNDA: EL ARRENDATARIO no podrá realizar modificaciones o mejoras en el local objeto de este contrato sin el previo consentimiento por escrito del ARRENDADOR. En todo caso las mejoras y bienhechurías quedarán en beneficio del inmueble arrendado.”
Del Contrato Correspondiente al Periodo 2022-2023 (Anexo “F”): "TERCERA: EL ARRENDATARIO no podrá efectuar alteraciones ni modificaciones al inmueble arrendado sin la previa autorización dada por EL ARRENDADOR de manera expresa y en forma escrita...”
Del Contrato Correspondiente al Periodo 2023-2024 (Anexo “G”): "TERCERA: EL ARRENDATARIO no podrá efectuar alteraciones ni modificaciones al inmueble arrendado sin la previa autorización dada por EL ARRENDADOR de manera expresa y en forma escrita...”
El resultado de este accionar unilateral, inconsulto y no autorizado, que vulnera gravemente los términos contractuales, se evidencia en hechos concretos y verificables, constatados en la ya referida Inspección Judicial (Anexo "H") y corroborados con la documentación anexa:
1.- Remoción de Media Pared: Se constató la remoción de una media pared que fungía como divisor de espacios, ubicada en la planta baja, específicamente en un área que, conforme a los planos estructurales del inmueble (Anexo “I”), corresponde a un comedor. Esta alteración, que modifica sustancialmente la configuración original del inmueble, fue realizada sin autorización y hoy es la zona operativa del consultorio odontológico. Las imágenes tomadas por el Tribunal (identificadas con el Nro. 27, insertas en el Anexo “H” de la Inspección Judicial) y las marcas visibles en el piso evidencian claramente la existencia previa de esta estructura, cuya eliminación no fue consultada ni autorizada por el arrendador.
2.- Sustitución de Estructura por Vidrio y Metal Sin Autorización: El arrendatario sustituyó la media pared removida por una estructura de vidrio y metal que, según lo constatado, estaba ubicada anteriormente en otra área del local, sin contar con ningún tipo de autorización para su traslado e instalación. Esta acción, además de ser una alteración no permitida, denota una clara pretensión de disponer arbitrariamente del espacio arrendado.
3.- Notable Desorden y Riesgos en el Cableado Eléctrico: Las modificaciones realizadas por EL DEMANDADO incluyen instalaciones de cableado eléctrico dentro del local comercial de forma irregular y precaria, observándose múltiples cables en completo estado de desorden y cubiertos de cinta aislante negra. Dichas instalaciones deficientes generan un riesgo inminente para la seguridad del local comercial y las personas, evidenciado por el sobrecalentamiento en múltiples ocasiones de la tanquilla de electricidad ubicada a nivel de la acera frente a la propiedad, con la consiguiente emisión de humo y cables quemados. Lo descrito respecto al cableado fue constatado de forma expresa en el particular Quinto del acta de inspección judicial (Anexo “H”), donde el Tribunal dejó constancia de que: “...el medidor principal del inmueble presenta una ramificación de cables empatados y entorchados con cinta plástica Negra...”
4.- Sellado del Techo de la Cocina: EL DEMANDADO de forma unilateral clausuró la única entrada de aire y luz natural que poseía el local comercial, específicamente en el área que anteriormente funcionaba como cocina. Esta grave modificación fue reconocida de forma voluntaria y espontánea por el propio arrendatario en el acta de inspección judicial (Anexo "H"), la cual fue debidamente suscrita por él.
5.- Múltiples Modificaciones No Autorizadas Adicionales (Confesión del Arrendatario): Durante la misma Inspección Judicial (Anexo “H”), EL DEMANDADO realizó menciones espontáneas y expresas de otras múltiples modificaciones y "reparaciones" efectuadas al local comercial, todas ellas sin contar con la debida autorización expresa y escrita del arrendador. Entre las declaraciones del propio inquilino, registradas en los particulares Segundo, Séptimo y Octavo del acta de inspección, podemos citar:
“...Segundo: El Tribunal deja constancia que según manifestación efectuada por el inquilino, el mismo puntualizó que ha efectuado reparaciones tales como: Reparación de filtraciones, Pulitura del Piso, el vidrio que se encontraba suelto se fijó al marco y se colocó una vez reparado como divisor de los cubículos, donde se encuentran las sillas odontológicas, Pintura en general del área arrendada, cambio de extractor de ventilación de los cubículos, se repararon las canaletas de yeso del techo del área arrendada, sellado de techo del área de la cocina, restauración de la reja Principal de Acceso al inmueble en tres oportunidades, instalación de un aire acondicionado Split en el área de los cubículos odontológicos y un aire acondicionado de ventana en el área de recepción de pacientes, cambios de lámparas y bombillos de iluminación, empotrado del desagüe del aire acondicionado Split, grama artificial colocada en las paredes de la sala de espera de los pacientes..”.
“...Séptimo: El Tribunal deja constancia que según manifestaciones efectuadas por el inquilino él no posee autorización alguna por escrito de parte del propietario del inmueble, más sin embargo manifestó al tribunal que dichas remodelaciones y/o modificaciones fueron consentidas por el propietario a través de su hermano en forma verbal y por parte del Abogado supuestamente Apoderado del propietario...”
“...Octavo: El inquilino manifestó al Tribunal que no posee autorización alguna por escrito por parte del Propietario del inmueble para haber removido los vidrios divisores del área de los cubículos ubicados específicamente donde se encuentran las sillas dentales, sin embargo dichos vidrios estaban desprendidos del marco y el inquilino manifiesta al Tribunal haberlo colocado como división del cubículo...”
Es crucial señalar que todas las manifestaciones del inquilino durante la inspección judicial del 5 de febrero de 2025 fueron completamente voluntarias y fueron ratificadas con su firma, tal como consta en el último folio del acta de inspección (Anexo "H"). Esto confiere a sus declaraciones un valor probatorio irrefutable...”

Ahora bien, en el caso sub-litem la pretensión del demandante se trata -en efecto- del desalojo del inmueble arrendado por el incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, con lo que se verifica el cumplimiento de uno de los supuestos de hecho contenidos en el indicado ordinal 7º del artículo 599. Así se Establece.

Luego, la apariencia de certeza o credibilidad del derecho invocado (fomus bonis iuris), deduce este juzgador del contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 1 de abril de 2020 entre el ciudadano RAFAEL NICOLAS GÓMEZ PENICHE, en su condición de coheredero y representante de las sucesiones propietarias del inmueble, con el ciudadano KERWING JOSUEP MEJIAS MESERON (EL DEMANDADO). Dicho documento público se valora como prueba eficiente y hace plena fe, conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el encabezamiento del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se Establece.

El riesgo de quedar ilusoria la ejecución del fallo debido a la infructuosidad del derecho que se reclama, por el sistema de apreciación de la sana crítica, este juzgador concibe presumiblemente “probable” lo alegado por la representación judicial de la parte actora, que en virtud de lo antes señalado este Tribunal considera que se cumplen de forma concurrente ambos requisitos. Así se Establece.
Ahora bien, es necesario traer a colación el contenido del literal “c” del Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. El cual establece lo siguiente:

“…Artículo 40 Son causales de desalojo

c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador

De igual forma se aprecia Actuaciones en copias certificadas, constates de ocho (8) folios, emitidas por la Dirección General de Arrendamiento Comercial, de fecha 30 de junio del 2025, en las cuales se encuentran la solicitud del inicio de la vía administrativa, recibido en fecha 3 de febrero de 2025, admisión de la solicitud de la misma fecha y resolución de Agotamiento de la Vía Administrativa, de fecha 18 de junio en el expediente administrativo número: C-00024/02/25, y que respecto de su contenido se tiene el valor de presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del Principio de Ejecutividad y Ejecutoriedad, que les atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; es por lo que su contenido se considera cierto y se valora como plena prueba respecto a todo cuanto está contenido en él. Así se Establece.

Ahora bien, a los fines de determinar si en el caso de marras se agotó afectivamente la instancia administrativa ante la Superintendencia de Precios Justos, como requisito sine qua nom para decretar la medida cautelar de secuestro del bien inmuebles vinculados directamente con la relación arrendaticia de autos, considera este Tribunal lo siguiente:

En principio, los procedimientos administrativos en Venezuela, concebidos como mecanismos instrumentales de la formación de la voluntad administrativa, deberían terminar en un acto administrativo que responda a todos los elementos requeridos en las solicitudes hechas a instancia de parte interesada. No obstante, excepcionalmente, por razones extraordinarias, acontece que concluyen por un acto anticipado diferente al definitivo, generando una salida atípica para esos procedimientos iniciados por petición de los administrados, en virtud de que la administración no se pronuncia sobre la solicitud presentada.

Ahora bien, considerándose agotada la instancia administrativa en el presente caso, vale la pena dejar sentado si dicha instancia se tramitó por ante el órgano competente del Poder Público, de conformidad con lo establecido en el artículo 5 del Decreto Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, expresa que:
“…EL MINISTERIO CON COMPETENCIA EN MATERIA DE COMERCIO, CON ASISTENCIA DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL PARA LA DEFENSA DE LOS DERECHOS SOCIO ECONÓMICOS (SUNDDE), EJERCERÁ LA RECTORÍA EN LA APLICACIÓN DE ESTE DECRETO LEY Y EN CONJUNTO CREARÁN LAS INSTANCIAS NECESARIAS PARA SU APLICACIÓN. Corresponde al Ministerio con competencia en materia de Comercio la regulación sectorial del arrendamiento de inmuebles destinados al comercio, a partir de las disposiciones del presente Decreto Ley, y de los reglamentos que se dictaren en ejecución del mismo. Cuando alguna norma incida en la materia competencia de otra instancia o Ministerio del Poder Popular, podrá ser objeto de regulación conjunta. En ejercicio de la atribución otorgada en el presente artículo, el Ministerio con competencia en materia de comercio podrá dictar regulaciones especiales para ciertas categorías de inmuebles destinados al comercio, o bien para categorías de arrendatarios o arrendadores con características particulares. Dichas regulaciones no podrán contrariar lo establecido en el presente Decreto Ley y procurarán el desarrollo de éste, o de los reglamentos dictados con fundamento en el presente…”

De la simple lectura de la norma jurídica transcrita, queda cierta y efectivamente espejado que, es la Intendencia para la Protección de los Derechos Socioeconómicos de la Superintendencia de Precios Justos (SUNDEE), el órgano competente ante quien se tramita la instancia administrativa a que se refiere el Decreto Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial. Así se Establece.

Por lo tanto, este tribunal considera que la medida cautelar de secuestro solicitada es procedente, por cuanto está probado en autos el haberse agotado la instancia administrativa correspondiente, conforme a la exigencia establecida en la referida Ley, la cual limita taxativamente dicha medida sobre bienes inmuebles de uso Comercial, en virtud de la decisión dictada en fecha 18 de Junio de 2025 la cual se encuentra inserta a los folios 132 al 139 respectivamente. Así se Establece.
III
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con el artículo 257 de la Constitución Bolivariana de la República Venezuela y los Artículos 12, 242, 243, 585, 588 y el ordinal 7º del 599, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el literal “c” del artículo 40 del Decreto Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, Decreta:
PRIMERO: MEDIDA CAUTELAR DE SECUESTRO PREVENTIVO sobre el bien inmueble propiedad de la parte actora sucesión de los causantes DOLLY SUSANA PENICHE DE GOMEZ, certificado de Solvencia de Sucesiones SENIAT-1851327, expediente 80242684, RIF J-50642601-3, de fecha 12 de diciembre de 2024 y RAFAEL FELINO GÓMEZ FERNANDEZ con certificado de Solvencia de Sucesiones SENIAT-1851328, expediente 80242685, RIF J-50642604-8 de fecha 12 de diciembre de 2024 constituido por un local comercial, ubicado en la planta baja de un inmueble de mayores proporciones ubicado entre las esquinas de Horno Negro a Puente Casacoima, que da su frente hacia la calle 18, marcado con el número 18-2, jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital con una superficie aproximada de 33,60 metros cuadrados.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el último párrafo del ordinal 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, se designa a la parte actora Y/O en la persona de sus apoderados judiciales como DEPOSITARIA del inmueble sobre el cual recae el decreto de la presente medida cautelar.
TERCERO: En consecuencia, se fija oportunidad para el día martes 22 de julio de 2025 a las 9:00 a.m. En el momento de la práctica de la presente medida se procederá de ser necesario a designar Depositario de los bienes muebles y cualquier otro auxiliar de justicia que se requiera. Cúmplase.-

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, Y DEJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, 14 de julio de 2025 Años 215º de la Independencia y 166º de la Federación.-
LA JUEZ,
ANGELA MARCANO CALI

EL SECRETARIO
JHON RENGIFO

En esta misma fecha, siendo las 10:08 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.-

EL SECRETARIO
JHON RENGIFO