REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS ASUNTO: AP71-R-2024-000708.- PARTEACTORA: Ciudadanos ELSA MARÍA PELAEZ TEXEIRA, ANA MARÍA PELAEZ TEXEIRA y ARMANDO PELAEZ TEXEIRA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros: V-5.218.132, V-5.218.128 y V-5.533.159, respectivamente.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados ANTONIO JOSÉ D´JESÚS PEREZ, WILLIAM ENRIQUE OLIVERO PEREZ, EDUARDO QUINTANA CALEBOTTA, EDUARDO ENRIQUE MEIER GARCÍA, EDGAR ALEXANDER LÓPEZ RANGEL, NATALY HERNANDEZ MORENO, CARLOS MIGUEL MOREIRA DIAZ y KRISTOPHER WILMAN CLARK DORIA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédula de identidad números: V-10.105.204, V-10.823.302, V-10.307.219, V-10.786.732, V-15.713.029, V-16.299.394, V-17.402.181 y V-24.286.477, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 52.682, 58.826, 59.777, 61.465, 130.580, 130.582, 140.375 y 298.008, en ese mismo orden.- PARTE DEMANDADA: Ciudadano SALVATORE SANTANIELLO BONA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.258.725.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados LUIS AUGUSTO MATERAN RUIZ, LUIS TOMAS LEÓN SANDOVAL, MUNIR JOSE SOUKI URBANO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números: V-3.589.596, 7.995.431, V-6.229.615, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 15.832, 45.417y 40.395, en ese mismo orden.- MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.- SENTENCIA RECURRIDA: Sentencia definitiva de fecha 20 de noviembre de 2024, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SENTENCIA: DEFINITIVA.- –I– ANTECEDENTES Se inició el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a través de demanda interpuesta en fecha 10 de mayo de 2023, por el abogado WILLIAM ENRIQUE OLIVERO PEREZ, actuando en representación de los ciudadanos ELSA MARÍA PELAEZ TEXEIRA, ANA MARÍA PELAEZ TEXEIRA y ARMANDO PELAEZ TEXEIRA, en contra del ciudadano SALVATORE SANTANIELLO BONA, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Por lo que cumplida la distribución de Ley, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (PI. F-01-80)- En fecha 24 de mayo de 2023, el Tribunal Tercero de Municipio admitió la causa en cuanto ha lugar a derecho, de conformidad con lo previsto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el artículo 859 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para su comparecencia dentro de los veinte (20) días de Despacho y procediera a dar contestación a la demanda. (PI. F 81)- En fecha 01 de junio de 2023, la representación judicial de la parte actora solicitó la apertura del cuaderno de medida y el decreto de la medida de secuestro, sobre el inmueble objeto de la presente demanda. Asimismo presentó originales a efecto videndi documentales relacionados adjuntas al escrito libelar. (PI. F 82-83).- Por auto de fecha 19 de junio de 2023, el Tribunal Tercero de Municipio, previo suministro de los fotostatos correspondiente, ordenó abrir el cuaderno de medida, asimismo libró exhorto, compulsa y oficio dirigido al Juez Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Guarenas-Guatire. (PI. F 89-92).- En fecha 14 de agosto de 2023, la representación judicial de la parte actora, consignó la comisión tramitada mediante oficio Nro. 2023-323, emanado del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Guarenas-Guatire. (PI. F 96-107).- Mediante escrito de fecha 11 de octubre de 2023, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demandada y opuso cuestiones previas ordinal 1° previsto en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. (PI.F 109-115).- En fecha 25 de octubre de 2023, el Tribunal Tercero de Municipio dictó sentencia en la cual declaró: “declara: CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la incompetencia de este Tribunal respecto a la cuantía, opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada. En consecuencia, SE ORDENA remitir mediante oficio el presente expediente con todos sus recaudos a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, una vez transcurra el lapso establecido en el artículo 69 del Código de Procedimiento Civil…“.- Asimismo, en esa misma fecha (24.10.2023) la representación judicial de la parte actora consignó escrito de oposición a la cuestión previa, opuesta por la parte demandada. (PI. F121-124).- En fecha 01 de noviembre de 2023, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de regulación de competencia, (PI. F 128-130).- En fecha 02 de noviembre de 2023, el Tribunal Tercero de Municipio ordenó remitir copia certificada de la solicitud de regulación de competencia, así como de la sentencia dictada por ese Tribunal en fecha 25.10.2023, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. (PI. F.133-134).- Por auto de fecha 07 de noviembre de 2023, el Juzgado de la causa, ordenó la remisión de la presente causa a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia, en virtud de la sentencia dictada en fecha 29 de noviembre de 2023, por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en la cual declaró sin lugar la solicitud de regulación de competencia. (PI. F.142).- En fecha 13 de diciembre de 2023, el Tribunal Tercero de Primera Instancia, se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó darle la entrada y prosecución en el estado en que se encuentre. (PI. F.146).- En fecha 09 de enero de 2024, previa solicitud de la parte demandada, el Tribuna A quo fijó para el quinto (5°) día de Despacho siguiente a la constancia de autos de la última de las notificaciones que de las partes se hagan, para que tenga lugar la audiencia preliminar (PI. F.147-149).- El día 18 de enero de 2023, tuvo lugar la audiencia preliminar en la presente causa, sin que se lograra una conciliación respecto a lo debatido, asimismo, el Tribuna de la causa indicó sé que procederá a la fijación de los hechos controvertidos.(PI. F.150-152).- Posteriormente en fecha 23 de enero de 2024, e Tribunal de la causa fijó los hechos controvertidos en la presente causa, y procedió a la apertura del lapso probatorio de los cinco (05) días de Despacho siguientes, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código del Procedimiento Civil. (PI. F.159-164).- La representación judicial de la parte actora, en fecha 02 de febrero de 2024, presentó escrito de promoción de pruebas con documentales presentadas a efectum videndi. (PI. F167-180) En fecha 07 de febrero de 2024, la representación judicial de la parte actora, ejerció apelación con respecto a la sentencia interlocutoria (oposición de medida cautelar) dictada en fecha 06 de febrero de 2024. (PI. F.194).- Por auto de fecha 15 de febrero de 2024, el Tribunal de la causa emitió pronunciamiento respecto a la admisibilidad de las pruebas promovidas por la parte demandada. (PI.F.196) En fecha 11 julio de 2024, la representación judicial de la parte actora solicitó la reanudación de la presente causa y solicitó se fije la audiencia o debate oral. (PI. F. 210).- En fecha 17 de julio de 2024, el Tribunal a quo fijó para el vigésimo (20°) día de Despacho siguiente a la constancia de autos de la última de las notificaciones que de las partes se hagan, para que tenga lugar la audiencia oral y público. (PI. F.213) El día 14 de agosto de 2024, el Tribunal de la cusa ordenó la notificación en relación al auto dictado en fecha 17.07.2024, del ciudadano SALVATORE SANTANIELLO BONA, parte demandada en la presente causa. (PI. F. 216-217).- En fecha 26 de septiembre de 2024, la secretaria del Tribunal Tercero de Primera Instancia, dejó constancia de la notificación de la parte demandada.(PI. F.220).- El día 14 de noviembre de 2024, se llevó a cabo la audiencia oral en el presente proceso judicial en la cual se declaró “SIN LUGAR” la presente demanda, indicando que se procederá a la publicación del extenso dentro de los diez (10) días de Despacho siguiente. (PI.F .227-230).- En fecha 20 de noviembre de 2024, el Tribunal de la causa dictó la publicación del extenso del fallo en la cual declaró: “…PRIMERO: INADMISIBLE la intervención de terceros solicitada por la representación judicial de la parte demandada de conformidad a lo previsto y sancionado en el ordinal 5º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto dicha solicitud a pesar de haberse realizado en la oportunidad procesal correspondiente no fue acompañada con la documentación necesaria que acreditase el interés personal, legítimo y directo que pudieren tener las Sociedades Mercantiles SEGUROS CONSTITUCIÓN, C.A. y SEGUROS MERCANTIL, C.A., de lo cual se desprende que la solicitud de intervención forzada de terceros no cumple con el segundo de los requisitos previstos en el artículo 382 eiusdem, ello por cuanto la admisión de una intervención forzosa de terceros en tales circunstancias a criterio de este Juzgador va en contra de los principios de celeridad, economía procesal y de la tutela judicial efectiva y además violentaría el orden público…” Mediante diligencia de fecha 27 de noviembre de 2024, la representación judicial de la parte actora, apela de la decisión de fecha 20.11.2024 (PI. F. 265).- El día 03 de diciembre de 2024, el Tribunal de la causa, oyó en ambos efecto el recurso de apelación, formulada por la representación judicial de la parte actora y ordenó la remisión del expediente, mediante oficio dirigido a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para que previa la distribución de ley se conociere del recurso ejercido ante la Alzada.- El 12 de diciembre de 2024, la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, (PI.F.270), recibió las actas procesales y realizó la distribución correspondiente.- Por auto de fecha 17 de diciembre de 2024, (PI.F.271),esta Superioridad, le da entrada a la presente causa, por cuanto se evidenció que la decisión apelada, es una sentencia definitiva se fijó el vigésimo (20º) día de Despacho siguiente a esa fecha, exclusive, para la presentación de Informes, y ejercido ese derecho por alguna de las partes correría el lapso de ocho (08) días de Despacho para la presentación de las correspondientes Observaciones.- En fecha 03 de febrero de 2025, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de Informe. Asimismo, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de Informe respectivo y solicitó se fije oportunidad para una audiencia conciliatoria. (PI.F.272-291) En fecha 06 de febrero de 2025, esta Alzada en vista de la solicitud presentada, por la representación judicial de la parte demandada, y a fin de promover los métodos alternativos de resolución de conflictos, fijó para las once de la mañana (11:00 a.m.), del décimo quinto (15°) día de Despacho siguiente, para que tuviera lugar la audiencia conciliatoria.(PI.F.292-293). En esa misma fecha (06.02.2025), el Secretario de este Tribunal, dejó constancia de haber notificado a las partes de la fijación de la audiencia conciliatoria.- Mediante escrito de fecha 13 de febrero de 2025, la representación judicial de la parte actora presentó observaciones a los Informes. (PI.F.295-302) Por auto de fecha 14 de febrero de 2025, esta Alzada estableció que precluyó el lapso procesal, para la presentación de observaciones a los Informes, por lo que dictaría su fallo dentro de los sesenta (60) días calendarios continuos, contados a partir del 14 de febrero de 2025, inclusive, de conformidad con lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. (PI.F.303).- En fecha 17 de febrero de 2025, esta Alzada, estando dentro de la oportunidad fijada, para llevar a cabo la celebración de la audiencia conciliatoria solicitada, acordó dejar sin efecto el acto conciliatorio fijado por auto de fecha 06.02.2025, por cuanto se encuentra realizando un análisis y estudio del presente expediente el cual se encontraba en etapa de sentencia, y en su lugar fijó para el quinto (5°) día de Despacho siguiente, para que tenga lugar la audiencia conciliatoria.- El fecha 18 de febrero de 2025, el Secretario de este Tribunal, dejó constancia de haber notificado a las partes del auto de fecha 17.02.2025.- El día 18 de febrero de 2025, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) hora y fecha fijada por esta Alzada tuvo lugar el acto conciliatorio solicitado por la parte, dejando constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte demandada, abogado LUIS TOMAS SANDOVAL, asimismo, se dejó constancia de la no comparecencia de la parte actora ni por si, ni por medio de apoderado judicial. (PI.F. 306-307).- En fecha 25 de febrero de 2025, la representación judicial de la parte actora, solicitó cómputo de los lapsos de sentencia transcurrido desde el 14.02.2025, fecha en la cual este Tribunal fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia en esta causa de conformidad con lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, hasta el 25 de febrero de 2025, ambas fechas inclusive.- Por auto de fecha 28 de febrero de 2025, esta Alzada ordenó practicar por Secretaría cómputo de los días de calendarios consecutivos trascurridos desde el 14.02.2025 hasta el 25.02.2025, ambas fechas inclusive, solicitado por la representación judicial de la parte actora. (PI.F.303).- -II- ALEGATOS DE LAS PARTES PARTE ACTORA, CIUDADANOS ELSA MARÍA PELAEZ TEXEIRA, ANA MARÍA PELAEZ TEXEIRA y ARMANDO PELAEZ TEXEIRA: “(…) Mis representados son propietarios de un bien inmueble constituido por una extensión de terreno con una superficie aproximada de Quince Mil Metros Cuadrados (15.000m²), el cual' está ubicado en el sector denominado El Ingenio,. cuyo frente da a la carretera que conduce de Guarenas a Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, tal y como consta en documento de compraventa debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 26 de febrero de 1.996, quedando anotado bajo el número 21 del Tomo 12. Protocolo Primero de los libros llevados a tal efecto por dicho organismo, el cual anexo al presente libelo de demanda como Anexo marcado "B" Dentro del mencionado inmueble se encuentra una parcela de Setecientos Veinte Metros Cuadrados (720m²), en la cual se encuentra igualmente un inmueble constituido por un Galpón que consta de una oficina de bloques de arcilla y cemento, estructuras elaboradas en hierro y cemento con techo acanalado, con una área de Seiscientos Metros Cuadrados (600m²) de construcción, encontrándose delimitada por una cerca tipo ciclón y un acceso único que da con la antigua carretera nacional Guarenas-Guatire.- Es el caso ciudadano(a) Juez(a) que la mencionada parcela estuvo arrendada al demandado por veintiséis (26) años consecutivos, en una relación arrendaticia que estuvo vigente a partir del día 01 de agosto de 1992, y expiró el día 31 de julio de 2018, inclusive, la cual estuvo definida por una sucesión perfecta de contratos de arrendamiento por tiempo determinado que cubrieron la totalidad de la vigencia de la relación arrendaticia, siendo el primero de ellos firmado el 17 de julio de 1992, con vigencia de tres (03) años fijos, desde el primero (1°) de agosto de 1992, hasta el 31 de julio de 1995, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 17 de julio de 1992, quedando anotado bajo el número 7 del Tomo 121 de los libros llevados por esta notaría (Anexo marcado "C"); y el último contrato de la cadena, firmado el 25 de julio de 2014, con vigencia de un (01) año fijo, desde el primero (1°) de agosto de 2014, hasta el treinta y uno (31) de julio de 2015, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 25 de julio de 2014, quedando anotado bajo el número 11 de! Tomo 62 de los libros Ilevados por esta notaría (Anexo marcado "D"), el cual quedó completamente extinguido en todos sus efectos jurídicos una vez vencidos los tres (03) años de prórroga legal aplicable al presente caso, que corrieron a partir del 1º de agosto de 2015 y expiraron el treinta y uno (31) de julio de 2018, según se desprende de los elementos probatorios que acompañamos al presente libelo de demanda, identificados como Anexo marcado "C", Anexo marcado "D" Con motivo de la extinta relación jurídica de arrendamiento que hemos expuesto y luego de seis (06) meses de gestiones infructuosas para que el arrendatario (demandado) entregara el inmueble, cosa que en aquel momento y aún bajo aquellas circunstancias, no tenía intención alguna de hacer voluntariamente, en fecha 08 de mayo de 2019, mis representados presentaron una demanda en su contra exigiendo judicialmente el cumplimiento de su obligación de restitución del inmueble por extinción de la relación arrendaticia (idéntica a la presente). Con motivo de aquél proceso, en fecha 04 de julio de 2019, fue decretada medida cautelar de secuestro sobre el inmueble en cuestión por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y, posteriormente, en fecha 22 de julio de 2019, la misma fue ejecutada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, siendo entregado el inmueble secuestrado cautelarmente a mis representados libre de bienes y personas. Dicho juicio terminarla tres (03) años y unos meses más tarde (a finales del año pasado) mediante sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva de fecha 08 de noviembre de 2022, en la cual se declaró la PERENCIÓN DE LA INSTANCIA y se ofició al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los fines de levantar la medida de secuestro decretada en fecha 04 de julio de 2019, y poner el mismo en posesión del demandado (Anexo marcado "G") Es entonces bajo dicha orden judicial que el demandado logró ponerse nuevamente en posesión del inmueble objeto del presente juicio, en fecha 28 de noviembre de 2022, cuando la misma fue ejecutada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, siendo entregado el inmueble al demandado libre de bienes y personas. Es así como el demandado decide ponerse nuevamente en posesión del inmueble aún sabiendo perfectamente que todos los efectos jurídicos de la relación arrendaticia se encuentran completamente extinguidos y, con toda la mala fe del caso, pretendiendo legitimar así su posesión sin base o sustento jurídico alguno. Es por ello que, una vez transcurridos sobradamente los noventa 90 días continuos siguientes a la declaratoria de perención de la instancia, ocurro ante su competente autoridad con el objeto de ejercer nuevamente la presente acción de cumplimiento de contrato con respecto a la obligación de restitución del inmueble por extinción de la relación. -II- DEL DERECHO A. JUZGADOS COMPETENTES PARA CONOCER DE ESTA ACCIÓN. - Con respecto a la competencia por la materia, el artículo 28 de nuestra norma adjetiva civil establece que ésta se determina por la naturaleza de la cuestión que se discute, y por las normas que la regulan. En este sentido, tenemos que la naturaleza jurídica de la presente acción de cumplimiento de contrato con respecto a la obligación de restitución del inmueble por extinción de la relación arrendaticia es esencialmente civil por la materia. Por lo tanto, la competencia para conocer de la presente acción, por razón de la materia, corresponde a los Juzgados Civiles. Con respecto a la competencia por el valor de la demanda o cuantía de la acción, tenemos que hemos estimado la presente demanda en SETECIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 756.150,00) es decir, el equivalente a QUINCE MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (15.000 U.T.) para la fecha en que presentamos la presente demanda, de conformidad con lo establecido en la Providencia Administrativa SATDC- DS- No. 038, de fecha 02 de enero de 2023, la cual estableció el monto correspondiente al valor de la Unidad Tributaria al equivalente en bolívares a CINCUENTA BOLÍVARES CON CUARENTA Y UN CENTIMOS (Bs.50,41). Por lo tanto, de conformidad con lo establecido en el articulo 1(a) de la Resolución N° 2018-0013 de fecha 24 de octubre de 2018, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, la competencia para conocer de la presente acción, por razón de la cuantía, corresponde a los Juzgados de Municipio y Ejecutores de Medidas, categoría C en el escalafón judicial, quienes conocerán en primera instancia de los asuntos civiles contenciosos cuya cuantía no exceda de QUINCE MIL UNIDADES TRIBUTARIAS al momento de la interposición del asunto. Finalmente, con respecto a la competencia por el territorio, tenemos que, la Cláusula Vigésimo Séptima del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, establece lo siguiente: "VIGÉSIMO SÉPTIMO: Para todos los efectos derivados de este Contrato las partes eligen como domicilio especial la ciudad de Caracas a la Jurisdicción de cuyos Tribunales declaran someterse y renuncian a cualquier otro fuero territorial" (Resaltado y subrayado nuestro) De lo anterior, queda clara y expresa la voluntad de las partes, fijando como domicilio especial la competencia de los tribunales de la ciudad de Caracas ante cualquier controversia surgida del presente contrato. Nuestra norma adjetiva civil establece a efectos de la competencia por el territorio lo siguiente: “Artículo 47 CPC.- La competencia por el territorio puede derogarse por convenio de las partes, caso en el cual la demanda no podrá proponerse ante la autoridad judicial del lugar que se haya elegido como domicilio, La derogación no podrá efectuarse cuando se trate de causas en las que debe intervenir el Ministerio Público, ni en cualquier otro que la ley expresamente lo determine.-“(Subrayado y resaltado nuestro) Del texto se desprende, la voluntad de las partes para fijar la competencia por el territorio de los tribunales. Así, resulta importante mencionar que se prohíbe la derogación en las causas que deba intervenir el Ministerio Público o la ley expresamente lo indique. Sobre el primer particular, la norma contenida en el 131 del Código de Procedimiento Civil, establece las causales en las que el Ministerio Público debe intervenir, siendo éstas las siguientes: "Artículo 131.- El Ministerio Público debe intervenir: 1 En las causas que el mismo habría podido promover. En las causas de divorcio y en las de separación de cuerpos contenciosa 2 En las causas relativas a la rectificación de los actos del estado civil y a la filiación. 4 En la tacha de los instrumentos 5 En los demás casos previstos por la ley." Ahora bien, interpretando el articulo 47 del Código de Procedimiento Civil, el reconocido doctrinario y procesalista "Arístides Rengel Romberg", en su obra "Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1997 (Organización Gráficas Capriles C.A., Caracas, 2003, Vol. I. T. General del Proceso, pp. 352 y 353), realizó las siguientes observaciones: "(...) la elección de domicilio es bilateral, es un convenio para prorrogar la competencia territorial (pactum de foro prorrogando) y sustituir el domicilio de elección (...) Para que la elección tenga carácter imperativo y no meramente facultativo, es necesario que las partes contractualmente así lo establezcan y excluyan expresamente la libertad de escogencia de otro fuero" (Subrayado y resaltado nuestro) Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 261 de fecha 02 de julio de 2010, sentó lo siguiente: "(...) Ahora bien, de lo anterior se puede constatar que las partes eligieron como único y especial domicilio procesal la ciudad de Mérida, para todos y cada uno de los efectos jurídicos del contrato. En materia contractual, la jurisdicción si bien es cierto que constituye materia de eminente orden público, es permisible que la competencia territorial pueda derogarse por convenio entre las partes, a los Controversia que pudiera suscitarse entre las mismas. De modo que, para que tal derogatoria pueda ser efectiva debe constar en forma fehaciente en el correspondiente contrato. De modo que, conforme al pactum que deroga fuero territorial asignado por ley previsto en el artículo 47 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal competente para conocer del proceso de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoado es el del lugar establecido por las partes en la cláusula “DECIMA NOVENA” de los contratos de arrendamientos (Folios 5 al 12) donde las mismas fijaron como domicilio especial la Ciudad de Caracas, por lo que corresponde el conocimiento del asunto a los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial Metropolitana de Caracas atribuyéndose la misma al Juzgado Décimo Sexto de Municipio, el cual venía tramitando la cusa de marras" (Subrayado y resaltado nuestro) Del criterio de nuestro Máximo Tribunal de la República, se desprende de forma clara y expresa que para que la competencia territorial pueda derogarse de forma efectiva por acuerdo entre partes y pactar el domicilio ante cualquier controversia, tal derogatoria debe constar en forma expresa en el correspondiente contrato Adicionalmente, tras Decisión N° 640 del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Zulia (Extensión Cabimas), del 30 de Septiembre del 2013, se estableció que: "(...) El caso que nos ocupa está referido a una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, la cual fue fundamentada en el Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios vigente para la fecha, observándose que en el contrato suscrito por las partes en fecha catorce (14) de junio de 2006 específicamente en la cláusula DECIMA SEPTIMA, según acuerdo de las partes, se estableció lo siguiente: "Para todos los efectos del presente contrato, sus derivados y consecuencias, se elige como domicilio especial la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.” De tal forma, tratándose el presente asunto de un juicio que tiene su origen en una acción por Cumplimiento de un Contrato de arrendamiento de un local comercial, celebrado entre particulares, en el cual se dirimen intereses netamente privados entre los sujetos involucrados, en este caso en concreto, la competencia territorial ciertamente es derogable por convenio entre ellas, lo cual justifica que éstas hayan elegido un domicilio especial en el contrato cuyo cumplimiento se demanda en esta causa (...)". (Sic). (Subrayado y resaltado nuestro). Con base en todo lo expuesto, no cabe duda de que los tribunales competentes para dirimir la presente controversia son los JUZGADOS DE MUNICIPIO ORDINARIOS Y EJECUTORES DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. B. CONTEO LAPSO DE NOVENTA (90) DÍAS ARTÍCULO 271 CPC. - El artículo 271 del Código de Procedimiento Civil, nos indica con respecto a la posibilidad de volver a intentar la demanda después de verificada la perención de instancia, lo siguiente: “Artículo 271.- En ningún caso el demandante podrá volver a proponer la demanda, antes de que transcurran noventa días continuos después de verificada la perención.” (Subrayado y resaltado nuestro). En este sentido, según la Real Academia Española, el vocablo "verificar alude a "comprobar o examinar la verdad de algo y conforme a la norma citada, en el caso de la perención, el juez realiza esta acción al momento de comprobar que la misma ocurrió, bien sea de oficio o a petición de parte. Por tanto, a la letra de lo previsto en el citado artículo 271 CPC, es a partir del momento en que el Juez realiza tal acción y emite el pronunciamiento correspondiente, cuando comienza a transcurrir el lapso de noventa (90) días para que la parte demandante pueda volver a interponer la demanda. En este caso particular, el momento a partir del cual debe contarse el lapso de noventa (90) días para volver a interponer la presente demanda es el día después de verificada la perención. Por lo tanto, si la fecha en que fue publicada la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva que declaró la perención de la instancia es: 08 de noviembre de 2022, entonces, el conteo debe correr partir del dia siguiente a esa fecha, esto es, a partir del 09 de noviembre 2022, inclusive. En este sentido, los noventa (90) días continuos transcurrieron íntegramente desde el 09 de noviembre 2022 hasta el 06 de febrero 2023, de la siguiente manera: MESES DÍAS NOVIEMBRE 2022 22 DÍAS CONTINUOS DICIEMBRE 2022 31 DÍAS CONTINUOS ENERO 2023 FEBRERO 2023 31 DÍAS CONTINUOS 06 DÍAS CONTINUOS NOVENTA (90) DÍAS CONTINUOS C. APLICABILIDAD DEL PROCEDIMIENTO ORAL AL PRESENTE JUICIO. La pretensión del demandante en el presente juicio consiste en exigir judicialmente al demandado el cumplimiento de su obligación de restituir el inmueble arrendado al arrendatario por extinción de la relación arrendaticia, de conformidad con lo establecido en las cláusulas quinta, sexta y séptima del expirado contrato de arrendamiento de fecha 25 de julio de 2014, en concordancia con lo establecido en los artículos 8, 20, 22 numeral 3º y 40 numeral 7º LRAIUC (2014) у 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil. Adicionalmente, la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento establece con meridiana claridad lo siguiente: El inmueble aquí arrendado será destinado por EL ARRENDATARIO, para el uso exclusivo de LATONERIA PINTURA Y MECANICA" Por lo tanto, es claro que el inmueble objeto del presente juicio es un galpón que fue destinado a trabajos que por su naturaleza implicaban la prestación de un servicio o actividad comercial y, por lo tanto, su régimen legal no se encontraba excluido de forma taxativa de la LRAIUC (2014): tal y como se desprende de la interpretación concatenada de sus artículos 2º 4º y disposición derogatoria primera En este sentido, la LRAIUC (2014), en su artículo 2º, indica lo siguiente: "A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por inmuebles, destinados al uso comerciales o de prestación de servicios como parte desempeñen arco del establecimiento que allí funciona, independientemente de del gimo inmueble constituya una unidad inmobiliaria por si solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial o quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público (Subrayado y resaltado nuestro). De la simple lectura del articulo arriba transcrito se verifica que el legislador claramente no quiso darle naturaleza comercial a los inmuebles donde encuentren consultorios, laboratorios o quirófanos, por lo tanto, la LRAIUC (2014) no regula ni abarca las relaciones arrendaticias de los bienes inmuebles que se utilicen para tales fines. Asimismo, también se encuentran excluidos los siguientes inmuebles, de conformidad con lo establecido en su artículo 4º "Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados." (Subrayado y resaltado nuestro) Adicionalmente, la disposición derogatoria primera de la LRAIUC (2014) establece lo siguiente: “Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula of presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en diciembre de 1999" (Subrayado y resaltado nuestro). De la disposición derogatoria transcrita se verifica que la LRAIUC (2014), no derogó, sino que desaplicó parcialmente las disposiciones del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 en adelante LAI (1999)1 solo para aquellas categorías de inmuebles cuyo arrendamiento regula la nueva Ley. Por ello, a fin de tener certeza sobre cuál ley aplicar a un caso específico se debe atender obligatoriamente a la categoría del inmueble arrendado, lo cual va intimamerite asociado a la naturaleza de la actividad que en él se desarrolle. Como se puede apreciar el inmueble arrendado en este caso es un Galpón que estuvo destinado a actividades comerciales de LATONERIA, PINTURA MECÁNICA y, por lo tanto, constituye un "inmueble destinado al uso comercial". plenamente regulado por la LRAIUC (2014). Finalmente, el artículo 43 LRAIUC (2014), establece lo siguiente con respecto al procedimiento aplicable en materia de arrendamientos comerciales: "...El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión." (Subrayado y resaltado nuestro) Con base en todo lo expuesto, el procedimiento aplicable al presente juicio es el "procedimiento oral" establecido en el Libro IV, Titulo XI, artículos 859 y siguientes del CPC. D. EXPIRACIÓN DEL PLAZO NATURAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FECHA 25 DE JULIO DE 2015. Como se ha hecho mención anteriormente, el último contrato de arrendamiento sujeto a tiempo determinado, fue celebrado por las partes con vigencia de un (01) año fijo desde el primero (01) de agosto de 2014, hasta el día treinta y uno (31) de julio de 2015, inclusive. Al respecto, las normas contenidas en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil Venezolano, establecen lo siguiente: "Articulo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley” "Articulo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según equidad, el uso o la Ley” Se desprende de dichas normas, que los acuerdos o contratos celebrados por las partes tienen fuerza de ley entre ellos, y los mismos generan obligaciones que deben ser cumplidas-pacta sunt servanda- y garantizadas en aras de cumplir con el acuerdo tal como fue pactado inicialmente. En este sentido, quince (15) días antes de cumplirse el plazo natural pactado y acordado contractualmente para la terminación del contrato, mis representados notificaron oportunamente al demandado a través de una notificación extrajudicial vía Notaría Pública sobre su voluntad de no hacer un nuevo contrato, no renovar ni extender el existente. Con este hecho en concreto, se evidencia que no existió la voluntad del arrendador de renovar el contrato como ya de forma sistemática se venia realizando en el pasado, notificándole así a los arrendatarios debidamente dicha intención, tal como quedó evidenciado en la notificación extrajudicial practicada el 15 de julio de 2015, por la Notaría Pública Trigésima Séptima de Caracas (Anexo marcado "E"), quedando sujeto entonces, al transcurso respectivo de la prórroga legal correspondiente. De conformidad con lo expuesto, el plazo natural del contrato de arrendamiento expiró el 31 de julio de 2015, no obstante de sus efectos jurídicos aun faltaba por extinguirse la prórroga legal aplicable al presente caso. E. EXPIRACIÓN DE LA PRORROGA LEGAL APLICABLE. - Como se ha indicado previamente, el último contrato vigente entre las partes tiene fecha de culminación el día 31 de julio de 2015, tal como se evidencia de la Cláusula Sexta antes transcrita. Por ende, una vez culminada la vigencia del contrato y de acuerdo con lo previsto en el artículo 26 LRAIUC (2014), comenzó a correr automáticamente la prórroga legal correspondiente, según las siguientes disposiciones: "Articulo 26.- Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más. El arrendamiento tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima Hasta un (1) año 6 meses Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años Más de diez (10) años 3 años Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes la relación amas condiciones, estipulaciones y actualizaciones variaciones de canon, convenidos, las as partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación En este sentido, la prórroga legal comenzó a operar de pleno derecho al día siguiente de haber culminado el contrato de arrendamiento, es decir, el 1º de agosto de 2015, y en virtud de que la relación arrendaticia se materializó por más de diez (10) años, correspondió un lapso de tres (03) años de prórroga legal que mis representados respetaron de conformidad con la LRAIUC (2014), habiéndose vencido el lapso de dicha prórroga el pasado 31 de julio de 2018. El Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Caso: Ricardo Valenti González & Lorena Sofía Valenti González V. Juliana María García Matute), estableció el siguiente criterio: "(...) se hace indispensable que los términos convenidos entre las partes hayan quedado instrumentados, por cuanto el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido el término de su duración y la prórroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia (...) Pues bien, se aprecia de la cláusula cuarta de la convención locativa accionada que su duración fue pactada por el plazo de un (01) año fijo e improrrogable, contado a partir del día 01.01.2008, por lo que llegado el vencimiento del término de duración del contrato en fecha 01.01.2009, de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de tres (03) años (...)" (Subrayado y resaltado nuestro). Finalmente, una vez vencida la prórroga legal correspondiente de tres (03) años aplicable al presente caso, por tratarse de une relación arrendaticia superior a diez (10) años de antigüedad, los demandantes notificaron judicialmente al demandado con respecto al vencimiento de la mencionada prórroga legal, así como con respecto al cumplimiento de su obligación de restituir el inmueble, en fecha 13 de agosto de 2018, a través del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda (Anexo marcado "F") Dicha notificación judicial fue practicada válidamente en el inmueble arrendado y entregada directamente a la persona que se encontraba en el inmueble en dicha oportunidad, todo de conformidad con lo establecido en la cláusula vigésima tercera, literal (c), del extinto contrato de arrendamiento del 25 de julio 2015. F. DE LA NO EXISTENCIA DE TÁCITA RECONDUCCIÓN.- En el presente caso no operó la tacita reconducción fundamentalmente porque el contrato así lo establecía expresamente en su cláusula séptima "SÉPTIMA: El arrendatario declara conocer que por ser un contrato por tiempo determinado concluye al vencimiento del plazo fijado, sin necesidad de desahucio o notificación, no pudiendo oponer la tácita reconducción OMISSIS..." (Resaltado y subrayado nuestro) Adicionalmente, la tacita reconducción no puede operar en este caso porque antes de la fecha de terminación natural del contrato de arrendamiento, esto es antes del 31 de julio de 2015, mis representados, practicaron notificación extrajudicial al ciudadano SALVATORE SANTANIELLO BONA, a través de la Notaría Pública Trigésima Séptima del Distrito Capital, en fecha 15 de julio de 2015, en la cual se hizo de su conocimiento con efecto de fe pública y fecha cierta la voluntad de mis representados de no celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, ni prórroga o extensión del mismo, con lo cual es imposible que opere la tácita reconducción del contrato. Finalmente, la tácita reconducción no operó en este caso porque una vez vencida la prórroga legal correspondiente de tres (03) años aplicable al presente caso por tratarse de une relación arrendaticia superior a diez (10) años de antigüedad, los demandantes notificaron judicialmente al demandado con respecto al vencimiento de la mencionada prórroga legal, así como con respecto al cumplimiento de su obligación de restituir el inmueble, en fecha 13 de agosto de 2018, a través del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda (Anexo marcado "F"). Dicha notificación judicial fue practicada válidamente en el inmueble arrendado y entregada directamente a la persona que se encontraba en el inmueble en dicha oportunidad, todo de conformidad con lo establecido en la cláusula vigésimo tercera, literal (c), del extinto contrato de arrendamiento. En este sentido, el demandado no puede alegar a su favor en este caso, ni la tacita reconducción del contrato, ni la buena fe, puesto que siempre estuvo debidamente notificado y consciente del hecho de que la vigencia de su contrato no fue renovada ni extendida en forma alguna, y que una vez vencida la prórroga legal aplicable ya los efectos del contrato de arrendamiento se habían extinguido y debla proceder con la restitución del inmueble arrendado libre de bienes y personas, de conformidad con las previsiones contractuales y legales correspondientes. Resulta evidente que nuestros representados han manifestado en distintas oportunidades la no voluntad de renovar ni prorrogar el contrato, mucho menos, de dejar en posesión al arrendatario del inmueble de manera indeterminada: evidenciándose la voluntad desde un inicio con los contratos celebrados, que de ningún modo alguno operaría la tácita reconducción Ahora bien, en lo que respecta a la tácita reconducción, el Código Civil venezolano dispone en sus artículos 1.600 y 1.614, lo siguiente: “Articulo 1600 Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación del tiempo." “Artículo 1614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado." Sobre este particular, la misma Sala de Casación Civil sentó criterio sobre la debida interpretación y aplicación de los articulos 1.600 y 1.614 del Código Civil, (Caso: Ezzedin Chebli v. Akram Kalaani Amer del 10 de diciembre de 2016), indicando que: *(…) De lo anterior se colige que el juez de alzada incurre en una errónea interpretación de los artículos 1.600 y 1.614 del código civil en razón de que en primer lugar reconoce que el arrendador lejos de consentir la permanencia del arrendatario en el inmueble arrendado antes de vencida la prorroga legal manifestó su voluntad de no renovar el contrato para lo cual notificó al arrendador en fecha 21 de noviembre de 2014 sin embargo la recurrida consideró que había operado la tacita reconducción, por lo que yerra al determinar el verdadero sentido y alcance de la norma haciendo derivar de ella consecuencias que no concuerdan con su contenido, en razón de que efectivamente el arrendador notificó al arrendatario de que no renovaría el contrato de arrendamiento mediante notificación efectuada en fecha 21 de noviembre de 2014 prueba esta que fue efectivamente valorada por el juez ad quem pero que en la motiva no la observa al señalar que están cumplidos los requisitos para que opere la tácita reconducción del contrato sin haber una obligación expresa ni legal ni contractual de notificar al arrendador toda vez que en las convenciones arrendaticias a tiempo determinado, al vencimiento del plazo convenido de derecho, se inicia el plazo de la prórroga legal correspondiente, aunado a este hecho la recurrida en la sentencia establece al vencimiento de que hubo por parte del arrendador aceptación y contrato de no manifestar su no continuidad concluyéndose que al contrato tie arrendamiento ha total pasividad la tacita reconducción ter Código Civil, dándole un vuelco total a lo señalado anteriormente e incurriendo. Indeterminado en cuanto à mutado, entonces pasó por fuerza de su duración, conforme al articulo 1,600 y en el vicio delatado al fijar requisitos que no se encuentran establecidos ni legal ni contractualmente, pues ya había establecido que el arrendador notificó al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato, (Resaltado de esta representación) 1614 G. CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE POR EXTINCIÓN DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA La obligación del arrendatario de restituir el inmueble por extinción de la relación arrendaticia se encuentra establecida expresamente en las cláusulas quinta, sexta y séptima del contrato de fecha 25 de julio de 2014, en los siguientes términos: "QUINTO: EL ARRENDATARIO con la finalidad de cumplir su obligación de "QUINTO Inmueble limpio, y enseres a LOS ARRENDADORES. AUTORIZA o le confiere facultad suficiente con lo establecido en el artículo 1.705 Código Civil, a LOS ARRENDADORES, para que luego de vencido el presente contrato en nombre y representación de EL ARRENDATARIO, desocupe toda la mercancía, muebles, enseres y todo lo que pudiera hallarse y que se encuentre en el inmueble y en caso de ser necesario ponerlos a disposición de un depositario o guarda muebles bajo la sola y única responsabilidad de EL ARRENDATARIO (Subrayado y resaltado nuestro). “SEXTO: La vigencia de este Contrato es por término de UN (01) AÑO fijo, a partir del Primero (01) de Agosto de 2.014. Si al vencimiento del termino fijado por las partes contratantes de mutuo acuerdo deciden celebrar un nuevo Contrato de Arrendamiento, este nuevo Contrato se regirá por las mismas condiciones y estipulaciones que se pacten, no pudiendo en ningún caso considerarse dicho nuevo contrato como prórroga del que hoy se celebra. Y en razón de ello se entiende debidamente notificado EL ARRENDATARIO" (Subrayado y resaltado nuestro) "SÉPTIMO: EL ARRENDATARIO declara conocer que por ser un Contrato por tiempo determinado concluye al vencimiento del plazo fijado, sin necesidad de desahucio o notificación, no pudiendo oponer la tácita reconducción. En todo caso, si EL ARRENDATARIO no desocupara y no entregara el Inmueble después de vencido el lapso de vigencia en este Contrato deberá pagar a LOS ARRENDADORES por concepto de indemnización la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 7.500,00) diarios, mientras permanezca ocupando el Inmueble, sin que EL ARRENDATARIO pueda alegar que dicha cantidad se considere canon de arrendamiento ni que el recibo por parte de LOS ARRENDADORES de dicha cantidad se considere como prórroga del Contrato que hoy se celebra (...)" (Subrayado y resaltado nuestro) En esta misma línea, se expresan los artículos 8, 20, 22 numeral 3º y 40 numeral 7º de LRAIUC (2014), según se indica de seguidas: "Artículo 8 - Los arrendadores de inmuebles de uso comercial, están en la obligación de entregarlos en buen estado de mantenimiento y conservación, y solventes en servicios públicos domiciliarios, al inicio de la relación arrendaticia. A su vez, culminada la relación arrendaticia, el arrendatario deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por casos fortuitos o de fuerza mayor." (Subrayado y resaltado nuestro) Artículo 20.- Finalizada la relación arrendaticia, el arrendatario restituirá la posesión del inmueble arrendado al arrendador, en las mismas condiciones en que le recibió, considerando la depreciación y desgaste, propios del uso normal del inmueble. Si al momento de la recepción del inmueble hubieren obligaciones insolutas por parte del arrendatario respecto del contrato de arrendamiento, las partes podrán acordar de manera consensuada la forma de cumplimiento o pago de las partes podrán acudir al proceso jurisdiccional. (Subrayado y resaltado nuestro). "Artículo 22. - Cuando la relación arrendaticia no pudiera ser objeto de finiquito entre las partes por obligaciones insolutas de cualquiera de ellas, se procederá de la siguiente manera: OMISSIS... 3 Cuando el arrendatario se negaren desocupar el inmueble, a pesar de termino del plazo de la relación arrendaticia, el arrendador tendrá der del término del cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble. La cantidad resultante, a la fecha de la restitución efectiva del inmueble, podrá ser imputada a la garantía, la cual se ejecutará en los términos dispuestos en este Decreto Ley." (Subrayado y resaltado nuestro) "Articulo 40. Son causales de desalojo: …OMISISS… 7. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes." (Subrayado y resaltado nuestro) Asimismo, los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, indican lo siguiente: "Articulo 1.159-Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (Subrayado y resaltado nuestro) "Articulo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (Subrayado y resaltado nuestro). "Articulo 1.167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello." (Subrayado y resaltado nuestro) De la interpretación concatenada de las normas expuestas, es evidente que el demandado está en la obligación de restituir el inmueble a los demandantes por extinción de la relación arrendaticia. No obstante, es el caso que, hasta la fecha de interposición de la presente demanda, el demandado se encuentra en posesión del inmueble y no tiene intención alguna de restituirlo, en abierta violación al contrato de arrendamiento firmado entre las partes y manteniéndose en una situación de ocupación ilegal de dicho inmueble En situaciones fácticas como la del presente caso, ha sido reiterada constante la jurisprudencia nacional al establecer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento como procedente para obtener la entrega material de inmueble arrendado una vez vencida la prórroga legal correspondiente. En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia N° 1391 de fecha 28 de junio de 2005. (Caso: Gilberto Gerardo Remartina Romero), señaló lo siguiente: “(…) Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento ya que allí sólo se está solicitando l cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de esto sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga-si el inquilino tiene derecho a ella y. ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales (…)” (Resaltado de esta representación judicial). Adicionalmente, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, se pronunció en fallo de fecha 10 de febrero de 2016, (Caso: Ghandour Import, C.A.), estableciendo que “El contrato de arrendamiento puede terminarse, como se demanda en l presente caso, por el vencimiento del lapso prefijado como de duración del contrato, y puede darse de dos formas: en caso que el arrendatario no tenga interés en gozar del beneficio de prórroga legal, y por el vencimiento de ésta. En el caso de autos, el actor demanda por cumplimiento en virtud del vencimiento del término de duración del contrato y su prórroga legal, al respecto debemos tomar en cuenta que éste no termina por el vencimiento del término preestablecido, pues llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por el lapso establecido en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual opera de pleno derecho, en cuyo caso se aplica el artículo 1.599 del Código Civil, que establece que cuando el arrendamiento se haya hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, es decir, el contrato concluye quedándole al arrendatario la potestad de seguir ocupando el inmueble arrendado por un lapso de tiempo también determinado de acuerdo al tiempo que esté ocupando el inmueble, por cuanto la ley impone al arrendador la prórroga obligatoria, lo que hace que la relación arrendaticia sea por ese preciso tiempo; y vencida la misma, de conformidad con el artículo 39 de la misma Ley-normativa vigente para la fecha de la interposición de la demanda-le nace el derecho al arrendador a exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.” (Resaltado de esta representación judicial). Bajo esta misma línea, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas tras decisión de fecha 19 de junio de 2015, confirma la demanda del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, estableciendo que: “Habiéndose establecido una duración de la relación locativa de un (1) año contado a partir del 1°de septiembre de 2009, hasta el 1º de septiembre de 2010, es a partir de ésta última fecha, en que comenzó a correr parte actora alegó en la demanda, que la relación locativa tuvo una duración de dos (2) años-hecho que no fue la controvertido por la parte demandada, aceptando dicho alegato y consintiendo en ello, dicha prórroga correspondería a un (1) año; por lo que, la parte demandada, estaba en la obligación de ejecutar el contrato locativo, mediante la entrega del bien inmueble arrendado el 1º de septiembre de 2011. Así se establece. Así las cosas, la parte demandante ejerció su pretensión de ejecución del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, el 8 de noviembre de 2011; es decir, una vez vencido dicho beneficio de orden público relativo, con lo cual estaba autorizada para ejercer la presente acción, con la finalidad de obtener el cumplimiento del contrato de arrendamiento, mediante la entrega del bien arrendado, dado el vencimiento de su término y de la prórroga legal. Así se establece" Bajo la evidente práctica jurisprudencial antes mencionada, queda sentado el criterio de los tribunales de la República en decretar el cumplimiento del contrato de arrendamiento tras vencimiento de la prórroga legal con la respectiva restitución del bien inmueble a su legítimo titular. -III- PETITORIO CAUTELAR Mediante el presente escrito, solicitamos a este Tribunal, de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 599 ordinales 2º y 7º del Código de Procedimiento Civil, que decrete medida de secuestro sobre el inmueble propiedad de mis representados, constituido por una una parcela de Setecientos Veinte Metros Cuadrados (720m²), en la cual se encuentra igualmente un inmueble constituido por un Galpón que consta de una oficina de bloques de arcilla y cemento, estructuras elaboradas en hierro y cemento con techo acanalado, con una área de Seiscientos Metros Cuadrados (600m²) de construcción, encontrándose delimitada por una cerca tipo ciclón y un acceso único que da con la antigua carretera nacional Guarenas Guatire. La cual se encuentra dentro de un terreno con una superficie aproximada de Quince Mil Metros Cuadrados (15.000m²), el cual está ubicado en el sector denominado El Ingenio, cuyo frente da a la carretera que conduce de Guarenas a Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, tal y como consta de documento de compraventa debidamente protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 26 de febrero de 1.996, anexado al presente escrito como: Anexo marcado "B" En el presente caso, se encuentran presente los dos (02) requisitos de procedencia de la medida solicitada, a saber: 1.- Fumus Bonis luris: De los argumentos expuestos, se aprecia que en el presente caso existe una presunción grave del derecho que se reclama en la presente demanda, por cuanto el inmueble reclamado en reivindicación es propiedad de nuestros representados, según se desprende del Anexo marcado "B" y además, porque ello se desprende de la extinción de la relación arrendaticia entre las partes por plazo y prórroga legal vencidos, tal y como se desprende de los siguientes elementos probatorios que acompañamos al presente libelo de demanda. como documentos fundamentales: (a) del contenido de las propias cláusulas sexta y séptima del contrato de arrendamiento en las cuales se establece que el contrato es por UN (01) AÑO FIJO a partir del primero de agosto de 2014, y que se trata de un contrato a tiempo determinado que concluye al vencimiento del plazo fijado, sin necesidad de desahucio o notificación, no pudiendo oponer tácita reconducción (Anexo marcado "D"); (b) del texto de la notificación extrajudicial de fecha 15 de julio de 2015, practicada por la Notaria Pública Trigésima Séptima del Distrito Capital, dirigida al demandado y en la cual, con anterioridad a la fecha de terminación del contrato, se hizo de su conocimiento la manifestación de voluntad de los demandantes de no celebrar un nuevo contrato, prórroga o extensión de dicho contrato (Anexo marcado "E"); (c) del texto de la notificación judicial de fecha 13 de agosto de 2018, practicada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dirigida igualmente al demandado y en la cual se le indicó que la prórroga legal aplicable al caso se extendió hasta el 31 de julio de 2018, fecha en la cual los efectos del contrato de arrendamiento se extinguieron y debla hacer entrega del inmueble libre de bienes y personas al arrendador (Anexo marcado "F"). 2.- Periculum In Mora: El peligro en la demora se fundamenta en (i) que a pesar de haber agotado la prórroga legal y las notificaciones de culminación del de la relación de arrendamiento, la parte demandada no ha dado cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble libre de personas y de bienes; y (ii) el paso del tiempo trae como consecuencia que ante la omisión de entrega del inmueble, genera a mis representados irreversibles e imponderables perjuicios económicos, quienes no han podido disponer libremente de su inmueble. 3.- Agotamiento vía administrativa cabe precisar que para la procedencia de la tutela cautelar deberá cumplirse con el requisito previsto en el numeral 12° del articulo 41 LRAIUC (2014), según el cual en los inmuebles regidos por decreto Ley queda taxativamente prohíbe OMISSIS 12 Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de treinta (30) días continuos para pronunciarse Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa...- La norma expuesta indica que una vez recibida la solicitud la Superintendencia Nacional para la defensa de los derechos Socio-Económicos (SUNDDE), inicia el lapso para que dicho órgano administrativo haga todo cuanto sea necesario para resolver a través de un acto administrativo la petición planeada por el administrado, bien sea acordando la entrega material o no del inmueble. De manera que, haya pronunciamiento o no por parte de la SUNDDE, debe entenderse agotada la vía administrativa, y por tanto, cumplido este presupuesto de procedencia para el decreto de la medida de secuestro. En este sentido, se acompaña al presente libelo de demanda escrito presentado y recibido en fecha 17 de marzo de 2023, ante SUNDDE, por lo que al verificarse la fecha de entrega del presente escrito de solicitud de medida cautelar se puede apreciar que han transcurrido sobradamente los treinta (30) días continuos sin que la Administración haya dictado pronunciamiento alguno sobre los planteamientos realizados por nuestros representados, de todo lo cual se evidencia el cumplimiento del tercer requisito de procedencia de la medida cautelar solicitada al haber agotado la vía administrativa de conformidad con el numeral 12° del articulo 41 LRAIUC (2014). (Anexo marcado "H") Sobre la base de las consideraciones anteriormente expuestas, solicito que al haberse verificado el cumplimiento de los tres (03) requisitos exigidos por la Ley para la procedencia de la medida cautelar peticionada, proceda a decretar la medida cautelar de secuestro del referido inmueble mientras dure el presente juicio. -IV- PETITORIO DE FONDO En virtud de los motivos de hecho y de derecho expuestos, solicitamos respetuosamente a este honorable Juzgado que ADMITA la presente demanda y lis dé el trámite correspondiente por el procedimiento oral, de acuerdo con lo previsto en el artículo 43 LRAIUC (2014), en concordancia con el artículo 859, numeral 40 de nuestro Código de Procedimiento Civil. Asimismo, demandamos formalmente al ciudadano SALVATORE SANTANIELLO BONA, plenamente identificado en el cuerpo de este libelo de demanda, a efectos de que convenga o a ello sea condenado por este honorable Juzgado: PRIMERO: Declare "CON LUGAR" la presente acción de cumplimiento de contrato con respecto a la obligación de restitución del inmueble por extinción de la relación arrendaticia y ordene al demandado la restitución y entrega material del inmueble al demandante completamente desocupado de personas y bienes. SEGUNDO: Condene al demandado al pago de las costas y costos del procedimiento. -v- ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA En virtud de lo anteriormente expuesto y a los solos efectos referenciales para cumplir con lo establecido en los artículos 38 y 39 del Código de Procedimiento Civil y la Resolución Nº 2018-0013 de fecha 24 de octubre de 2018 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, estimamos la presente demanda en la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 756.150,00), equivalentes a QUINCE MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (15.000 U.T.) para la fecha en que presentamos la presente demanda, de conformidad con lo establecido en la Providencia Administrativa SATDC-DS- No. 038, de fecha 02 de enero de 2023, la cual estableció el monto correspondiente al valor de la Unidad Tributaria al equivalente en bolívares a CINCUENTA BOLÍVARES CON CUARENTA Y UN CENTIMOS (Bs.50,41)…”. PARTE DEMANDADA, CIUDADANO SALVATORE SANTANIELLO BONA: Por su parte, el demandado, en la oportunidad de dar contestación a la presente demanda, alegó lo siguiente: “(…) II DE LA FORMAL CONTESTACIÓN A LA DEMANDA. "De los hechos que se niegan, rechazan y contradicen.- -Al vuelto del folio 1 del escrito libelar, la parte actora afirma: "(...) Dentro del mencionado inmueble se encuentra una parcela de Setecientos Veinte Metros Cuadrados (720m²), en la cual se encuentra igualmente un constituido por un Galpón que consta de una oficina de bloques de arcilla y cemento, estructuras elaboradas en hierro y cemento con techo acanalado, con un área de Seiscientos Metros Cuadrados (600m²) de Construcción, enconándose delimitada por una cerca tipo ciclón y un acceso único que da con la antigua carretera nacional Guarenas-Guatire(…)”. Al respecto, NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO dicha afirmación, por ser un acceso absolutamente falsa de toda falsedad, motivado a que mediante sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 16 de mayo de 2017, la cual se puede consultar por notoriedad judicial de la pagina web del Tribunal Supremo de (http://miranda.tsj.gob.ve/DECISIONES/2017/MAYO/99-16-16-9115-.HTML), proferida en un juicio de resolución de contrato intentada por los hoy demandantes en mi contra, se dejó establecido que el inmueble arrendado al ciudadano SALVATORE SANTANIELLO BONA, estaba constituido no sólo por la parcela de terreno de setecientos veinte metros cuadrados (720 mts) y el galpón allí construido constante de una oficina, sino además, se hizo constar que en dicho galpón se encuentra a su vez un área destinado a un restaurante y con entradas Independientes, con cocina y baños para el público asistente, y otro espacio o área con mayor extensión donde funciona un taller de vehículos, con baños para el personal, oficinas y depósito.- Por lo tanto, desconozco la intención de la parte actora al no identificar correctamente el inmueble arrendado, pero a todo evento, pido que ello sea tomado en consideración en la sentencia de mérito. -Al vuelto del folio 1 del escrito libelar, la parte actora afirma: “(…) la mencionada parcela estuvo arrendada al demandado por veintiséis (26) años consecutivos, en una relación arrendaticia que estuvo vigente a partir del día 01 de agosto de 1992, y expiró el día 31 de julio de 2018, inclusive, la cual estuvo definida por una sucesión perfecta de contractos de arrendamiento por tiempo determinado que cubrieron la totalidad de la vigencia de la relación arrendaticia (…)”. Al respecto, NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO dicha afirmación, por ser absolutamente falso de toda falsedad, específicamente en lo que se refiere a que la relación arrendaticia estuvo definida por una “…sucesión perfecta de contractos de arrendamiento por tiempo determinado…”, que abarcaron toda la relación arrendaticia, por cuanto, la misma se indeterminó en el tiempo al haberse verificado la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, por lo que pido que se desechen del proceso tales afirmaciones.- -Al folio 2 del escrito libelar, la parte actora afirma: “(…) el demandado decide ponerse nuevamente en posesión del inmueble aún sabiendo perfectamente que todos los efectos jurídicos de la relación arrendaticia se encuentran completamente extinguidos y, con toda la mala fe del caso, pretendiendo legitimar así su posesión sin base o sustento jurídico alguno (…)”. Al respecto, NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO dicha afirmación, por ser absolutamente falso de toda falsedad, ya que no he actuado con mala fe en ninguna oportunidad, menos aún en ocasión a los efectos de la sentencia proferida por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró la perención de la instancia en el juicio idéntico al presente que los demandante incoaron en mi contra. Por el contrario, la mala fe deviene de los ciudadanos ELSA MARÍA PELÁEZ TEXEIRA, ANA MARÍA PELÁEZ TEXEIRA Y ARMANDO PELÁEZ TEXEIRA, quienes luego de obtener una medida de secuestro del inmueble arrendado, me conllevaron numerosos daños, dejaron transcurrir más de tres (3) años sin impulsar el proceso, lo que conllevó la perención la instancia y consecuentemente, el levantamiento de dicha medida. Aunado a ello, es FALSO que haya decidido ponerme en posesión del inmueble que he ocupado en arrendamiento por más de treinta (30) años, “sabiendo perfectamente” que los efectos jurídicos de la relación arrendaticia se encuentran extinguidos, ya que no cursa en autos ningún elemento probatorio del cual se puede si quiera inferir que se haya decretado judicialmente la extinción de la relación locativa y menos aún de sus efectos jurídicos, por lo que se desprende que la parte actora pretendió con la medida cautelar de secuestro dictada en el referido proceso, enervar todos los derechos que tengo como arrendatario, los cuales además son irrenunciables; motivos por los cuales, pido que se desechen del proceso tales afirmaciones. En este mismo orden, NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO que el contrato de arrendamiento haya expirado en fecha 31 de julio de 2015, y que en consecuencia haya comenzado a correr la prórroga legal el día siguiente, por cuanto ésta figura ha sido prevista por el legislador para que opere una vez vencida la relación arrendaticia "determinada", lo cual no sucede en este caso, por cuanto la misma se indeterminó en el tiempo al haberse verificado la tacita reconducción del contrato de arrendamiento. Motivos por los cuales, NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO que haya corrido prórroga legal alguna y menos aún que ésta ya se encuentre vencida, por lo que niego rotundamente haber incumplido una imaginada obligación de restituir el inmueble arrendado en fecha 1º de agosto de 2015. -Al vuelto del folio 6 del escrito libelar, la parte actora afirma: "(...) la tacita reconducción no puede operar en este caso porque antes de la fecha de terminación natural del contrato de arrendamiento, esto es antes del 31 de julio de 2015, mis representados, practicaron notificación extrajudicial o ciudadano SALVATORE SANTANIELLO BONA (...) en la cual se le hizo de su conocimiento con efecto de fe pública y fecha cierta la voluntad de mis representados de no celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, ni prórroga extensión del mismo (...)". Al respecto, NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO dicha afirmación, por cuanto la relación arrendaticia objeto de este caso, se indeterminó de manera automática al haberse verificar el transcurso de quince (15) años de arrendamiento continuo, los cuales se cumplieron en el año dos mil siete (2007). Por lo tanto, una eventual notificación que los arrendadores pretendan hacerme sobre la "renovación del contrato de arrendamiento" resulta absolutamente impertinente ante la existencia de relaciones indeterminadas en el tiempo. *De la tácita reconducción del contrato de arrendamiento. Ciudadana juez, tal y como lo afirma la parte demandante, comencéla posesión precaria sobre el inmueble cuya entrega material demandan, mediante un primer (1º) contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda en fecha 17 de julio de 1992, anotado bajo el No. 7, Tomo 121, en el cual se acordó una vigencia de la relación de tres (3) años fijos, contados a partir del 01 de agosto de 1992 al 31 de julio de 1995. Así, para el momento en que se autenticó el aludido contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, se encontraba en RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL vigencia el DECRETO CON ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, en cuyo artículo 3, se establece lo siguiente: Artículo 3. Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende. Todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas. Es así como, en la norma especial en materia inquilinaria, se evidencia que la ley prohíbe y anula expresamente todo acto, acuerdo o acción que haya sido concebida en detrimento de los derechos otorgados por dicha norma, en pro y beneficio de la protección de los arrendatarios. Ahora bien, en el presente caso, los demandantes persiguen el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, por supuesto vencimiento del término y consecuente prórroga legal, por lo que a mayor abundamiento se debe señalar que el contrato a tiempo determinado es aquél en el cual las partes previeron la estipulación del lapso de duración de la convención, dicha duración podría ser fija o estar sujeta a prorrogas según sea la voluntad de las partes, dicha continuidad puede verificarse mediante acuerdo o bien operar de pleno derecho según lo establecido por las normas generales del contrato contenidas en la legislación. Así, aun cuando la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento sobre el cual versa la presente acción es a tiempo determinado, éste contrato fue celebrado para evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación, la cual desde el año 1998, se encontraba indeterminada en el tiempo. Entonces, la parte demandante al querer encontrar un mecanismo para desalojarme, de la posesión precaria del inmueble arrendado, me impuso suscribir un nuevo contrato de arrendamiento para así evitar los efectos de la tácita reconducción de la relación, lo cual evidentemente implica renuncia y disminución de los derechos del arrendatario, motivo por el cual el juez debe incluso de oficio, considerar el mismo nulo. Aunado a ello, surge otra circunstancia de orden legal agravante al caso bajo 1 análisis, y es que no sólo la relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo por no haberse renovado el contrato desde el año 1998, como ya se indicó, sino que además me encuentro ocupando el inmueble objeto del litigio en condición de arrendamiento, desde el 1º de agosto de 1992, habiendo transcurrido hasta el momento de la autenticación del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda (25 de julio de 2014) MÁS DE VEINTIDOS (22) AÑOS CONTINUOS. En atención a ello, es preciso señalar que el legislador estableció sobre la duración de los contratos de arrendamiento, lo dispuesto en el artículo 1.580 del Código Civil, que indica: "(...) Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria de ningún efecto. Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, si pueden extenderse hasta cincuenta años (...)". En el mismo sentido, el ex magistrado José Agustín Cátala, afirma que "...cuando el tiempo de arrendamiento excede de los quince años, se reduce a este término, y vencido este plazo, si no se manifiesta la voluntad de no renovar el contrato, dentro de los plazos establecidos en la Ley, opera la tacita reconducción." (El Contencioso Administrativo Inquilinario, Ediciones Centauro, Caracas 1993, pag. 609). Asimismo, la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia de fecha 14 de agosto de 1991, con ponencia de al Magistrado Hildegar Rondon de Sanso, asentó lo siguiente: "Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inicio del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado artículo 1.580, en consecuencia, la última prórroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación paso a ser la regulada en el artículo 1600 del Código Civil, que contempla la llamada tacita reconducción que queda regulada como un arrendamiento a tiempo indeterminado..." Así las cosas, en el presente caso, la parte demandante persigue hacer valer un contrato de arrendamiento autenticado en fecha 25 de julio de 2014, que establece una vigencia de la relación de un (1) año, ello en franco desconocimiento al contenido del artículo 1.580 del Código Civil, el cual prohíbe taxativamente que los inmuebles se arrienden por más de quince (15) años, evidenciándose que en este asunto, que tengo más de treinta (30) años ocupando el inmueble cuya entrega material se demanda; por lo tanto, toda estipulación que pretenda desvirtuar ésta prohibición legal, no tiene ningún efecto. En este sentido, al haberse iniciado la relación arrendaticia sub examine en fecha 1º de agosto de 1992, el máximo de tiempo previsto por la ley para el arrendamiento de inmuebles, se verificó el 1º de agosto de 2007, oportunidad en que debió expirar legalmente la relación contractual. Sin embargo, ha sido un hecho reconocido por los demandantes que, después de dicha fecha, he continuado en posesión de la cosa arrendada, sin impedimento alguno por parte de los arrendadores, lo cual condujo a la tácita reconducción del contrato, contemplada en el artículo 1.600 del Código Civil, que señala: "Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo". Del artículo anterior se infiere que, una vez vencido el contrato de arrendamiento pactado y si el arrendatario mantuviere la posesión del bien arrendado resulta la presunción de la renovación de dicho acuerdo de voluntades, procediendo en este sentido, todo cuanto a contratos a tiempo indeterminado establezca la normativa legal. En este orden de ideas, tenemos que el artículo 1.614 eiusdem, establece: "(...) En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado (...)". En tal sentido, el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de interposición de la presente demanda, sólo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por cuanto no fue alegado ni probado manifestación de voluntad de los arrendadores de no renovar el contrato, que debió hacerse en el año 2007 el llamado desahucio para que procediera la expiración del contrato por aplicación de lo previsto en el artículo 1.580 del Código Civil. Entonces, está demostrado en autos y están contestes las partes en litigio que la relación de arrendamiento se ha mantenido desde el año 1.992, cumplido el término legal de quince (15) años, la relación arrendaticia ha continuado, cumpliendo las partes sus obligaciones contractuales, el arrendador cobrando los cánones de arrendamiento y el arrendatario ocupando, gozando el inmueble, es decir cumpliendo con sus obligaciones contractuales, tal y como habían sido pactadas al inicio de la relación y como lo preceptúa el artículo 1.579 del Código Civil. Esta prueba es fundamental, ya que el arrendador siguió cobrando el precio y el arrendatario siguió ocupando y gozando del inmueble, lo cual configura el supuesto de hecho previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, operando la tacita reconducción del contrato y pasando a ser este a tiempo indeterminado. Siguiendo este orden, y visto que la parte demandante pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento que no debió celebrarse, se debe abrogar ciudadano juez, a la norma especial en materia inquilinaria, en la cual se evidencia que la ley prohíbe y anula expresamente todo acuerdo que haya sido concebido en detrimento de los derechos otorgados por dicha norma, en pro y beneficio de la protección de los arrendatarios y arrendatarias. Así pues, siendo dicha materia de orden público y de aplicación inmediata, no puede ser relajada por convenio entre partes, motivo por el cual, aun cuando haya sido inducido a firmar el referido contrato por los demandantes en el año 2014, no es menos cierto que la relación arrendaticia era de vieja data, ya que en efecto en día 1º de agosto de 1992, inició la relación arrendaticia, volviéndose a tiempo indeterminado posterior al termino de quince (15) años de su inicio. Así las cosas, una vez que la relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo tal y como lo prevé la norma civil in comento, mal pudo la parte actora pretender determinar la relación existente nuevamente, ya que la indeterminación del contrato de arrendamiento es un derecho irrenunciable por las partes, siendo dicha materia de orden público e irreparable por los contratantes. En consecuencia, al quedar demarcada como ha sido la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción como indeterminado, es preciso establecer aun cuando existe una relación arrendaticia que nació como determinada, no es menos cierto que dicha relación fue establecida por más de quince (15) años, de lo cual, según lo establecido en las normas sustantivas antes indicadas, los derechos adquiridos no son relajables ni irrenunciables por las partes, lo que converge en la irrenunciabilidad de la transformación del contrato suscrito por las partes de determinado a indeterminado. Finalmente ciudadano juez, solicito que previo estudio minucioso de las actas que conforman el presente expediente, observe que la parte actora incoo la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, acción esta adecuada a las pretensiones contenidas dentro de un acuerdo de voluntades a tiempo determinado, más sin embargo, se colige de autos, que la relación arrendaticia del cual deriva la pretensión bajo estudio, con el transcurso de los años según lo dispuesto por nuestra legislación patria, pasó a ser a tiempo indeterminado por haber excedido el tiempo de duración establecida en la norma civil sustantiva, así pues tal y como ha quedado plasmado previamente, la pretensión de los demandantes se circunscribió a un cumplimiento de contrato de arrendamiento, errando la pretensión ejercida por cuanto la naturaleza de la relación arrendaticia esta indeterminada; en este sentido siendo que la norma especial estipula al respecto la acción a incoar así como las causales taxativas para ello, sin que tal actuación se adecuase a los preceptos de la norma especial vigente, solcito que se declare SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato incoada. *De la nulidad de oficio de acuerdos que busquen evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación. A todo evento, debo nuevamente ciudadana juez, reiterar el carácter de orden público de las normas que conforman el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REG”LACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, por lo que no son relajables por acuerdo entre las partes. Esto confirma el carácter tuitivo del Derecho Inquilinario como Derecho Social y justifica la aseveración de que la existencia de los denominados derechos sociales permite que la igualdad ante la ley no sea una ficción. Por lo que no queda al libre arbitrio de las partes el relajamiento de la ley, motivado a que la normas del citado decreto ley con son de estricto orden público C son de carácter base a que los derechos contenidos en dicha legislación irrenunciable y por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo de pleno derecho, en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables, a los fines de garantizar y proteger los intereses del arrendatario y arrendador. Se contempla en la ley el principio de prevalencia del negocio o la realidad sobre la forma jurídica escogida cuando se prevé que los órganos administrativos y los tribunales podrán desconocer la constitución de sociedades la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir bien (i) la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o bien (ii) el carácter comercial del inmueble arrendado. Es así por lo que INSISTIMOS que, como al haberse pactado un nuevo contrato de arrendamiento para modificar la tácita reconducción de la relación y contraviniendo el tiempo máximo de relación determinada de un contrato (15 años), resulta evidente que la nueva duración del contrato cuyo cumplimiento se persigue, conlleva a una violación de normas de orden público, irrenunciables por las partes, que de ninguna manera pueden ser relajadas por convenios, lo que en consecuencia conlleva a determinar que dicho lapso, contraviene el espíritu y propósito de la ley, por lo que debe reputarse como inexistente, entendiéndose que la relación arrendaticia de las partes está indeterminada en el tiempo. Amén a lo anterior, es preciso destacar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha consentido la posibilidad de declarar de oficio la nulidad del contrato cuando se encuentren involucrados intereses del orden público. Así, en sentencia número 735, de del 1º de diciembre del año 2003 (caso: Guillermo Gustavo Rinaldi contra CN.A. de Seguros La Previsora), ratificada en sentencia número 159. del 6 de abril del año 2011 (caso: María Pascualina Raggioli Ramírez contra Centro Inmobiliario, C.A. y otra), se estableció lo siguiente: "De las transcripciones anteriores, se concluve que el Juez Superior ciertamente declaró la nulidad absoluta del contrato de cesión de derechos, sin que tal pretensión hubiese sido deducida. No obstante, estima la Sala que el Juez de la recurrida podía declarar de oficio la nulidad absoluta del referido contrato, sin incurrir en el vicio de incongruencia positiva, por las razones que se indican a continuación: La primera parte del artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, señala: ´En materia civil el Juez no puede iniciar el proceso sino previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o las buenas costumbres, sea necesario dictar una providencia legal, aunque no la soliciten las partes." (subrayado de la Sala). Sabido es que según el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe atenerse a lo alegado por las partes, en el sentido de que debe resolver sólo sobre lo alegado, y sobre todo lo alegado. De esta regla surge el principio de la congruencia del fallo, cuyo irrespeto por el sentenciador da lugar a la nulidad de la sentencia, por incumplimiento del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil Ahora bien, existen motivos de orden superior que suponen una excepción al principio de congruencia del fallo, como ocurre por ejemplo cuando el Juez, habilitado por el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, dicta oficiosamente en el curso de un proceso, alguna providencia para salvaguardar el orden público. Sobre ese aspecto, la Sala, en armonía con la mejor doctrina, tradicionalmente ha sostenido el criterio de que la nulidad absoluta de los contratos puede ser declarada de oficio por el Juez, aunque ninguna de las partes la hubiese alegado. En este sentido el Dr. José MelichOrsini en su obra Doctrina General del Contrato', sostiene lo siguiente: ...A. Según esto, los caracteres que distinguen a la nulidad absoluta son los siguientes: 1º La legitimación activa para hacer valer la nulidad absoluta corresponde a cualquiera que tenga interés en hacerla valer. De la misma manera, la nulidad del acto podrá ser invocada contra cualquier persona. Siendo inexistente el acto, esta inexistencia se impone a todos, por lo que bastará que la nulidad haya quedado comprobada ante el Juez para que éste deba declararla en cualquier estado y grado de la causa, aun de oficio.... (José MelichOrsini. Doctrina General del Contrato, Tercera Edición. 1997, Página 335); (subrayado de la Sala). Por su parte, el Dr. Francisco López Herrera indica: El Juez puede declarar de oficio la nulidad absoluta, cuando ella aparezca de forma manifiesta y sin necesidad de suplir prueba alguna. En nuestra legislación, creemos que esto no ofrece dudas, ya que estando interesados el orden público o las buenas costumbres en la declaración de la nulidad absoluta, está el Magistrado judicial autorizado para declararla de oficio por el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil...' (López Herrera, Francisco. La nulidad de los contratos en la Legislación Civil de Venezuela. Empresa El Cojo, S.A., Caracas, 1952, páginas 111 y 112). En criterio de la Sala, los jueces pueden, en resguardo del orden público, declarar de oficio la nulidad absoluta que adviertan en algún contrato, siempre que la nulidad aparezca de forma marufiesta, sin necesidad de suplir prueba alguna, y que todas las partes que figuraron en el contrato nulo sean parte en el juicio, a fin de que éstas puedan ejercer su derecho a la defensa discutiendo, a través de los recursos respectivos, sobre la nulidad declarada por el Juez. Si se cumplen todos estos extremos, el derecho de defensa de las partes estaría protegido, v la declaratoria de nulidad no les dejaría inermes (...)" En baso a las consideraciones expuestas, solicito a este tribunal, en resguardo del orden público, declarar a solicitud de esta representación o de oficio -si así lo estima- la nulidad de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del estado Bolivariano de Miranda en fecha 25 de julio de 2014, anotado bajo el No. 78. Tomo 35 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría. IV PETITORIO. Por las razones anteriormente expuestas, solicitamos a este juzgado administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declare: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos ELSA MARÍA PELÁEZ TEXEIRA, ANA MARÍA PELÁEZ TEXEIRA Y ARMANDO PELÁEZ TEXEIRA, contra el ciudadano SALVATORE SANTANIELLO BONA, plenamente identificados; y en consecuencia, se condene a la parte actora al pago de las costas procesales conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.” -III- ESCRITO DE INFORME DE LA PARTE ACTORA, CIUDADANOS ELSA MARÍA PELÁEZ TEXEIRA, ANA MARÍA PELÁEZ TEXEIRA y ARMANDO PELÁEZ TEXEIRA: “… -I- DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA (THEMA DECIDENDUM) En opinión de esta representación judicial, la sentencia impugnada no establece con claridad y precisión el thema decidendum de la presente controversia, tal y como se desprende de la siguiente cita del fallo contenida en el folio 245 del expediente: "De acuerdo con todo lo antes expuesto, tomando en consideración los alegatos expuestos por ambas partes, tanto en los escritos producidos en esta causa, así como en la respectiva audiencia oral, se desprende que el thema decidendum se circunscribe fundamentalmente en determinar y juzgar la procedencia o no de la presente demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento de la relación arrendaticia, respecto a un inmueble ubicado en el sector El Ingenio, cuyo frente da a la carretera Guarenas Guatire, el cual estuvo arrendado a la parte demandada desde el 17 de julio de 1992 hasta el 31 de julio de 2018. Por otra parte, se observa que todos estos alegatos aparecen contradichos por la parte demandada, indicando que la relación arrendaticia so indeterminó en cuanto al tiempo, por operar además la tacita reconducción." (Subrayado y resaltado nuestro La pretensión central de la parte demandante consiste en exigir al demandado el cumplimiento de la obligación de restitución del inmueble arrendado por extinción de la relación arrendaticia, conforme a lo estipulado en las cláusulas quinta, sexta y séptima del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en concordancia con lo establecido en los artículos 8, 20, 22 numeral 3º y 40 numeral 7º de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (en adelante LRAIUC 2014) y artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil (en adelante CC) La pretensión central que opone el demandado y alrededor del cual construye su defensa consiste en impugnar la validez del contrato de arrendamiento con base en las siguientes premisas: (1) en alegar la indeterminación de la relación arrendaticia por tácita reconducción con base en la aplicación de los artículos 1.580 1.600 y 1.614 CC a la presente controversia; y (2) en alegar que dicha indeterminación constituye un "derecho adquirido", "irrenunciable" y además de "orden público" a su favor, lo que, según su argumento, anularía cualquier contrato posterior suscrito entre las partes en el que hayan acordado determinar nuevamente la relación arrendaticia, incluyendo el contrato cuya ejecución se exige en este juicio. Como puede apreciar, ciudadano juez, en realidad, el tema decidendum se reduce técnicamente a la validez o no del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, lo cual es una cuestión de mero derecho, toda vez que los hechos fundamentales de la controversia y que pueden incidir directamente en el dispositivo del fallo, ya han sido plenamente probados o constituyen hechos no controvertidos y reconocidos por las partes en el juicio, tal y como ocurre con: (1) la propiedad del inmueble arrendado; (2) la existencia de la relación jurídica arrendaticia y su terminación; (3) la existencia (contractual y legal) de la obligación de restitución del inmueble arrendado por extinción de la relación arrendaticia; (4) el "uso comercial" del inmueble arrendado; (5) la notificación oportuna al demandado de la no renovación del contrato de arrendamiento; y (6) la notificación oportuna al demandado sobre el vencimiento de la prórroga legal y obligación de restitución del inmueble. -II- PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN DE NULIDAD acción de nulidad del contrato de arrendamiento se encuentra claramente prescrita y, por lo tanto, también la pretensión de la contraparte para ejercerla conforme al artículo 1.346 CC 1982, que establece un plazo de cinco años para su ejercicio. Además, la LRAIUC 2014, ley especial sobre la materia, no contempla ninguna disposición especial que modifique o amplíe dicho plazo de prescripción. Por lo tanto, al haber transcurrido ampliamente el lapso legal de prescripción desde la celebración del contrato, cualquier pretensión de nulidad resulta jurídicamente inviable, y así solicitamos que sea declarado expresamente - III - VALIDEZ DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Esta representacion judicial confirma la plena validez del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, el cual se encuentra debidamente incorporado a los autos del expediente y ha sido plenamente reconocido por la contraparte en su escrito de contestación de la demanda Ahora bien, con respecto a la pretensión de impugnación de nulidad del contrato de arrendamiento propuesta por la demandada como elemento central de su defensa, para el caso de que esta honorable instancia considere no procedente el argumento de prescripción de la acción de nulidad, oponemos subsidiariamente los siguientes argumentos que confirman su plena validez: En primer lugar, la parte demandada no cumplió con la carga probatoria de demostrar la supuesta nulidad del contrato, de conformidad con los artículos 506 CPC y 1.363 CC. En este sentido, la contraparte tenía la carga de probar la nulidad del contrato de arrendamiento, pues fue ella quien formuló tal alegato. Sin embargo, no aportó prueba alguna en este proceso, limitándose a meras afirmaciones infundadas, sin sustento documental o probatorio que respalde su pretensión. En el presente caso, el contrato de arrendamiento como instrumento privado reconocido, tiene entre las partes y terceros la misma fuerza probatoria del instrumento público, con respecto al hecho material de las declaraciones; hace fe, salvo prueba en contrario de tales declaraciones, lo que le otorga fuerza probatoria suficiente para presumir su plena validez y eficacia en el presente juicio. En segundo lugar, la sentencia impugnada fundamenta la supuesta nulidad del contrato con base en una presunta indeterminación de la relación arrendaticia por tácita reconducción y sosteniendo además, de manera infundada y contraria al derecho, que dicha indeterminación constituye un "derecho adquirido", "irrenunciable" y de "orden público" a favor del arrendatario, capaz de impedir que las partes, mediante nuevos contratos, puedan volver a determinarla. Sin embargo, ninguna norma del ordenamiento jurídico venezolano reconoce, otorga o extiende tales atributos a la tácita reconducción, ni mucho menos la convierte en una condición perpetua e inmutable que prevalezca sobre los principios de autonomía de la voluntad de las partes y pacta sunt servanda. La sentencia impugnada incurre en un escandaloso error por falsa aplicación de los artículos 1.580. 1.600 v 1.614 CC a la presente controversia, los cuales regularán limitaciones temporales y la tacita reconducción exclusivamente en materia de arrendamiento de casas y predios rústicos, materias que no guardan relación con el presente caso de arrendamiento de inmueble de uso comercial. No obstante el tribunal, en un evidente desacierto, extendió sin fundamento legal la aplicación de estas disposiciones a una relación arrendaticia de uso comercial, desconociendo así la normativa especial vigente. En efecto, la LRAIUC 2014, en sus artículos 1, 2, 3, 4 y su Disposición Derogatoria Primera, establece de manera expresa su carácter de orden público y la exclusión de cualquier normativa ajena cuando se trate del arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial. La falsa aplicación de normas inaplicables a la presente controversia y la falta de aplicación de la legislación especial sobre la materia han llevado al tribunal a una conclusión contraria a derecho, vulnerando la seguridad jurídica y los principios fundamentales que rigen el régimen arrendaticio comercial. En primer lugar, la indeterminación de la relación arrendaticia por tácita reconducción no es, ni puede ser considerada como un "derecho adquirido" a favor del arrendatario. Un derecho adquirido es aquél que ha ingresado definitivamente al patrimonio jurídico de una persona, de manera que su titular pueda ejercerlo sin que pueda ser desconocido por cambios normativos o decisiones unilaterales. Sin embargo, la tácita reconducción no configura un derecho adquirido, sino una mera expectativa que depende de la conducta de ambas partes.. En este caso, la sentencia impugnada sostiene erróneamente que, una vez configurada la tácita reconducción, el arrendatario adquiere un derecho perpetuo e irrevocable a mantener la relación arrendaticia en condiciones de indeterminación temporal, lo cual carece de sustento jurídico. No existe disposición legal alguna que establezca que la tácita reconducción otorga un derecho adquirido que impida a las partes modificar las condiciones del contrato mediante la suscripción de un nuevo acuerdo. Si bien el Código Civil permite que un contrato de arrendamiento se prorrogue tácitamente en determinadas circunstancias, ello no implica que el arrendatario adquiera un derecho perpetuo a la indeterminación de la relación contractual, ya que en todo momento las partes pueden convenir nuevas condiciones o extinguir la relación arrendaticia conforme a derecho. En segundo lugar, la indeterminación de la relación arrendaticia por tácita reconducción no es, ni puede ser considerada como un "derecho irrenunciable" a favor del arrendatario. El carácter irrenunciable de un derecho implica que su titular no puede privarse voluntariamente de él, aun cuando así lo desee. Sin embargo, la tácita reconducción es una situación jurídica que las partes pueden evitar o modificar mediante la celebración de un nuevo contrato, lo cual excluye su carácter irrenunciable. Ahora bien, los derechos que si son "irrenunciables" son aquellos contenidos en la LRAIUC 2014, de conformidad con lo establecido en su artículo 3: "Artículo 3: Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas." (Subrayado y resaltado nuestro). La juez a quo cometió un error grave al extender indebidamente el carácter de "irrenunciabilidad" que exclusivamente poseen los derechos reconocidos en la LRAIUC 2014, aplicándolo de manera arbitraria y generalizada a los articulos 1.580, 1.600 y 1.614 del Código Civil, lo cual carece de sustento normativo. Este razonamiento erróneo quedó plasmado en la sentencia impugnada en las siguientes citas: Folio 258 del expediente: "Es así como, en la norma especial en materia inquilinaria, se evidencia que la ley prohíbe y anula expresamente todo acto, acuerdo o acción que haya sido concebida en detrimento de los derechos otorgados en pro y en beneficio de la protección de los arrendatarios." (Subrayado y resaltado nuestro). Folio 259: "Así, aun cuando en apariencia la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento sobre el cual versa la presente acción es a tiempo determinado, este contrato, como ya se indicó pudo haber sido celebrado para evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación, la cual desde el año 1998, pareciera haberse indeterminado en el tiempo, con lo cual, la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento echa por tierra los efectos de la tácita reconducción de la relación, lo cual evidentemente implica renuncia y disminución de los derechos del arrendatario." (Subrayado y resaltado nuestro). Folio 260: “En tal sentido, siendo que los derechos de los arrendatarios son irrenunciables, se genera una razonable duda a esta juzgadora” Folio 261: “Siguiendo este orden de ideas, y visto que la parte demandante pretende el desalojo con base a un contrato de arrendamiento donde no debió pretenderse el establecimiento de una temporalidad nueva a la relación arrendaticia que antes va pudo haberse convertido en indeterminado, esta juzgadora se abroga a las normas especiales en materia inquilinaria, en las que se evidencia que s lev prohibe y anula expresamente todo acuerdo que haya sido concebido an detrimento de los derechos otorgados en pro y beneficio de la protección d los arrendatarios y arrendatarias. Asi pues, siendo dicha materia de orden público y de aplicación inmediata, no pude ser relajada por convenio entre partes, motivo por el cual, aun cuando la arrendataria hava firmado el referido contrato en el año 2014. no es menos cierto que la relación arrendaticia era de vieja data, va que en efecto en día 10 de agosto 1992 inició la relación arrendaticia volviéndose a tiempo indeterminado posterior al término de quince (15) años de su inicio, y habiéndose mantenido el arrendatario ocupando el inmueble arrendado luego del vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado en el año 1998, lo cual fue consentido por la arrendadora. Así las cosas a criterio de quien aquí decide mal pudo la parte actora pretender determinar la relación existente nuevamente, ya que la indeterminación del contrato de arrendamiento es un derecho irrenunciable por las partes, siendo dicha materia de orden público e irreparable por los contratantes. En consecuencia, al quedar demarcada como ha sido la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción como indeterminado es preciso establecer aun cuando existe una relación arrendaticia que nació como determinada, no es menos cierto que dicha relación fue establecida por más de quince (15) años de lo cual, según lo establecido en las normas sustantivas antes Indicadas, los derechos adquiridos no son relajables ni irrenunciables por las partes, lo que converge en la irrenunciabilidad de la transformación del contrato suscrito por las partes de indeterminado a determinado" (Subrayado y resaltado nuestro). Como puede observar, ciudadano juez, la juez a quo extendió de manera caprichosa y sin fundamento el carácter de "irrenunciabilidad" de los derechos de la LRAIUC 2014 a normas del Código Civil, lo cual es completamente contrario a derecho. Es absolutamente claro que estos artículos carecen del carácter de "irrenunciabilidad" que la LRAIUC 2014 solo reconoce a los derechos que han sido establecidos y reconocidos en su texto, y que la juez a quo atribuye y extiende de manera caprichosa, general e ilegal a "todos los derechos otorgados en pro y en beneficio de la protección de los arrendatarios y arrendatarias" estén reconocidos o no por la LRAIUC 2014. En tercer lugar, la indeterminación de la relación arrendaticia por tácita reconducción no es, ni puede ser considerada "de orden público" a favor del arrendatario. Las normas de orden público son aquellas que protegen intereses generales de la sociedad y cuya aplicación no puede ser modificada por acuerdo entre las partes. Sin embargo, la tácita reconducción no es una norma de orden público, sino una regla dispositiva del derecho privado, lo que significa que las partes pueden excluir su aplicación mediante acuerdo expreso En este sentido, la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia N° 1093, expediente N° 15-0018, de fecha 14 de agosto de 2015, caso: Hinderburgo Becerra Naranjo, establece con meridiana claridad lo siguiente: Respecto de la alegada violación al orden público en materia arrendaticia esta Sala aprecia que la disposición contenida en el artículo 1580 del Código Civil, sólo contiene una prohibición al pacto de arrendamiento a tiempo determinado por más de 15 años y en su aplicación e interpretación no está involucrado el orden público, tal como lo ha interpretado esta Sala en sentencias n.º 489 del 28 de marzo de 2008 (caso: María De Lourdes Zapata Moreno), n. 1495 del 11 de noviembre de 2014 (Caso: Juan Martin Alegría) y n.° 1534 12 de noviembre de 2014 (caso: Shunji Sudo Tanaka) la interpretación del articulo 1580 del Código Civil no viola derechos o principios constitucionales. Así se declara." (Subrayado y resaltado nuestro) El verdadero orden público arrendaticio en Venezuela se encuentra regulado en la LRAIUC 2014, la cual no contempla limitaciones temporales ni tácita reconducción como instituciones aplicables a los arrendamientos comerciales. Al desconocer la primacia de esta legislación especial y sostener que la tácita reconducción es de orden público, la sentencia impugnada incurre en una tergiversación del régimen juridico aplicable, extendiendo erróneamente el alcance de normas dispositivas del Código Civil a una materia regulada por una legislación especial y de orden público. En virtud de los argumentos expuestos, solicitamos respetuosamente a esta honorable instancia superior que declare la plena validez y eficacia jurídica del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, el cual ha sido debidamente autenticado y reconocido en autos, gozando de la presunción de validez conforme a los artículos 1.363 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, según lo hemos expuesto. La parte demandada no cumplió con la carga probatoria de demostrar su pretendida nulidad, limitándose a alegatos infundados sin respaldo documental ni probatorio. En consecuencia, al no existir causal legal que justifique su invalidez, el contrato debe ser considerado plenamente válido y vinculante para las partes, con todos los efectos jurídicos que ello implica, incluyendo la obligación del demandado de restituir el inmueble arrendado conforme a las estipulaciones pactadas. Solicitamos a esta honorable instancia superior que revoque la sentencia impugnada y declare la plena validez del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, con todos los efectos jurídicos que ello conlleva. -IV- PRESUNCIÓN DE USO COMERCIAL En el presente caso, el inmueble arrendado es un galpón que, conforme a dispuesto en el artículo 2 de la LRAIUC 2014, se presume de uso comercial Esta presunción legal de carácter iuris tantum implica que, a menos que la contraparte aportara pruebas que demostraran lo contrario, el inmueble debe ser calificadas como comercial para efectos de la aplicación del régimen arrendaticio especial contenido en la LRAIUC 2014. El artículo 2 de la LRAIUC 2014 establece que la normativa de arrendamiento comercial se aplica a todos los inmuebles destinados a actividades comerciales entendiéndose como tales aquellos en los que se desarrollan actividades comerciales o prestación de servicios como parte del giro ordinario de establecimiento que allí funciona. Asimismo, dispone que los inmuebles que formen parte de un galpón se presuman de uso comercial, siempre que no sean 30-depósitos. En este caso, el contrato de arrendamiento que vincula a las partes especifica de manera clara y expresa que el inmueble arrendado es un galpón destinado a actividades de latonería, pintura y mecánica, excluyendo cualquier otro uso distinto a este. Por lo tanto, al tratarse de un galpón que no constituye exclusivamente un depósito, sino que está destinado a la prestación de servicios de reparación automotriz, la presunción de uso comercial de la LRAIUC 2014 resulta plenamente aplicable. En consecuencia, correspondía a la contraparte demostrar lo contrario, aportando pruebas que desvirtuaran dicha presunción, lo cual no hizo en ningún momento del proceso. La juez a quo, en lugar de aplicar correctamente la presunción de uso comercial introdujo un criterio erróneo y ajeno al ordenamiento jurídico, según el cual era necesario que el contrato indicara expresamente el término "uso comercial" para que el inmueble pudiera ser calificado como tal. Este razonamiento es manifiestamente contrario a derecho, por cuanto: (1) El uso comercial de un inmueble no depende de la literalidad del contrato, sino de su destino real y efectivo, conforme a los principios de prevalencia de la realidad sobre las formas y seguridad jurídica que rigen el derecho arrendaticio comercial. La contraparte siempre ha usado el inmueble arrendado para el uso comercial, por lo tanto, esa es la realidad de las cosas. (2) El contrato de arrendamiento establece de manera expresa que el inmueble se destina exclusivamente a actividades de latonería, pintura y mecánica, las cuales, indiscutiblemente, constituyen prestaciones de servicio vinculadas al uso comercial. Por lo tanto, exigir una mención adicional y literal de la expresión "uso comercial" en el contrato resulta una formalidad innecesaria, infundada y carente de respaldo legal. Y. (3) La LRAIUC 2014 establece la presunción de uso comercial para los galpones que no sean meros depósitos, y en este caso, el inmueble arrendado es precisamente un galpón destinado a la prestación de servicios y evidentemente no configura un mero depósito, lo que encaja perfectamente dentro del supuesto de la norma e implica que, en cualquier caso, el galpón de marras debe presumirse de uso comercial Por lo tanto, se solicita a esta honorable instancia revocar la sentencia impugnada, restableciendo la correcta aplicación del derecho reconociendo que el inmueble objeto del presente juicio está amparado por la presunción de uso comercial establecida en el artículo 2 LRAIUC 2014. -V- LEY APLICABLE Dado que el inmueble objeto del presente juicio es un galpón arrendado para actividades económicas y no un mero depósito, se presume de uso comercial conforme al artículo 2 LRAIUC 2014, lo que encuadra la controversia bajo esta normativa especial y excluye la aplicación de cualquier otra normativa, incluyendo las disposiciones del Código Civil invocadas erróneamente por la parte demandada y la juez a quo, en materia de arrendamiento de casas y predios rústicos. Por lo tanto, la única normativa aplicable a la presente controversia es la LRAIUC 2014, ratione materiae, ratione temporis y por ser además lex specialis, lo que ratifica la validez del contrato de arrendamiento, la determinación de la relación jurídica arrendaticia, la aplicación del procedimiento oral y la procedencia de la acción intentada, no cabe duda de que la única normativa aplicable al presente caso es la LRAIUC 2014 Esta conclusión se fundamenta en los siguientes argumentos jurídicos: 1. Presunción del uso comercial del inmueble arrendado. Conforme al artículo 2 de la LRAIUC 2014, se presume, salvo prueba en contrario, el uso comercial de los inmuebles cuando sean galpones que no sean solo depósitos. En el presente caso, el inmueble arrendado es un galpón cuyo uso expresamente acordado por las partes no es el de un depósito, por lo que se encuentra amparado por esta presunción legal. La parte demandada no ha presentado prueba alguna que desvirtúe esta presunción, lo que confirma que tanto el inmueble arrendado como la relación arrendaticia de marras deben presumiras de uso comercial y sujetos a la LRAIUC 2014. 2. Principio de especialidad por la materia y orden público arrendaticio De conformidad con los artículos 1, 2, 3 y 4 de la LRAIUC 2014, esta ley regula de manera exclusiva la materia de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, estableciendo un régimen normativo particular que desplaza toda normativa ajena a esta materia. En este sentido, el artículo 3 de la LRAIUC 2014 establece expresamente que los derechos reconocidos en esta ley son de carácter irrenunciable v de orden público, lo que impide que puedan ser desconocidos o modificados mediante acuerdos privados entre las partes 3. Exclusión expresa de otras normativas. La LRAIUC 2014 deroga y desaplica cualquier otra legislación en materia de arrendamiento inmobiliario que no se ajuste a su objeto y ámbito de aplicación. En este sentido, su Disposición Derogatoria Primera establece que para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula esta ley, se desaplican todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango. Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario de 1999. lo que ratifica su carácter de norma especial prevalente sobre cualquier otra disposición anterior. 4. Improcedencia de la aplicación de las normas del Código Civil en materia de casas y predios rústicos. El Código Civil no regula de manera específica el arrendamiento de inmuebles de uso comercial, sino que se ocupa de los arrendamientos de casas y predios rústicos, conforme a su Título VII, Capitulo II. En este sentido, las disposiciones del Código Civil sobre limitaciones temporales (artículo 1.580 CC) y tácita reconducción (artículos 1.600 y 1.614 CC) no son aplicables a los arrendamientos comerciales, ya que la LRAIUC 2014 establece un régimen especial que no los contempla y cuya duración mínima contractual es de un año, sin establecer ningún límite máximo. 5. El contrato arrendado de marras fue firmado con posterioridad a la entrada en vigencia de la LRAIUC 2014. El contrato de arrendamiento objeto del presente juicio fue suscrito y autenticado el 25 de julio de 2014, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el número 11, Tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados por dicho organismo. Este hecho es determinante, ya que para la fecha de su celebración ya se encontraba en plena vigencia la LRAIUC 2014, que fue promulgada mediante Decreto N° 929 de fecha 24 de abril de 2014, con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 411.821 del 23 de mayo de 2014 En consecuencia, el contrato se encuentra sometido de manera exclusiva a la LRAIUC 2014, normativa especial y de orden público que rige los arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial, excluyendo de cualquier otra normativa. En virtud del principio de irretroactividad de la ley, consagrado en el artículo 24 excluyendo de cualquier otra normativa de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la LRAIUC 2014 no puede aplicarse retroactivamente a contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigencia; sin embargo, en el presente caso, el contrato de arrendamiento fue suscrito después de la promulgación de esta ley, lo que determina la aplicación obligatoria de su contenido. 6. Consecuencia jurídica de la aplicabilidad de la LRAIUC 2014. En virtud de lo anterior, al ser la LRAIUC 2014 la única norma aplicable al caso, la relación arrendaticia no puede considerarse indeterminada y el arrendatario no puede alegar derechos adquiridos, irrenunciabilidad o principios de orden público derivados de una normativa inaplicable del Código Civil. En consecuencia, la obligación del demandado de restituir el inmueble arrendado al vencimiento del contrato y su prórroga legal es imperativa y exigible, conforme a las cláusulas quinta, sexta y séptima del contrato de arrendamiento, en concordancia con los articulos 8. 20. 22 numeral 3º v 40 literal H de la LRAIUC 2014 v articulos 1.159. 1.160 y 1.167 CC. - VI- VICIOS DE LA SENTENCIA IMPUGNADA 1.- DENUNCIAMOS ERROR DE JUZGAMIENTO POR FALTA DE APLICACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 12, 243 NUMERAL 30, 364 Y 506 CPC. - La sentencia impugnada incurre en el vicio delatado al imponer indebidamente a la parte actora la carga de probar un hecho nuevo, alegado extemporáneamente por la contraparte y que nunca fue controvertido en la contestación de la demanda. La juez a quo sostiene falsamente en su sentencia (Folio 254 del expediente) que el "uso comercial" del inmueble arrendado constituyó un hecho controvertido dentro de los límites de la litis y que, en consecuencia, esta representación judicial tenía la carga de probar tal "uso comercial" del inmueble para su adecuación a la LRAIUC 2014, carga que, según su apreciación no habríamos cumplido. La juez a quis fundamento su decisión en la supuesta falta de prueba sobre la naturaleza comercial del inmueble arrendado, sosteniendo falsamente que dicho punto formaba parte del thema decidendum y que, por tanto, correspondía a la parte actora demostrar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia. Rechazamos categóricamente esta afirmación por ser falsa, infundada y contraria a derecho, pues el "uso comercial del inmueble nunca fue un hecho controvertido por la contraparte en su escrito de contestación de la demanda quedando así fuera de la litis y de todo debate probatorio en el presente juicio La ausencia de impugnación expresa en la contestación de la demanda convirtis este punto en un hecho no controvertido en el proceso, de modo que, nunca existic la carga de probatoria. Por lo tanto, la juez invirtió ilegalmente la carga de la prueba. Es importante señalar que el alegato de hecho sobre el "uso comercial" del inmueble arrendado fue introducido por la contraparte, por primera vez, en la audiencia oral de juicio celebrada el 14 de noviembre de 2024, lo que constituye una violación directa del principio de preclusión procesal. El artículo 364 CPC establece el principio de preclusión procesal, determinando que los hechos deben ser alegados en la oportunidad procesal correspondiente, y que después de la contestación de la demanda o prelucido el lapso para realizarla, no podrán alegarse nuevos hechos. Por lo tanto, si la parte demandada quería que el "uso comercial del inmueble formara parte de los hechos controvertidos y del debate probatorio en el juicio, tenía la obligación de formulario en su contestación de la demanda, y no extemporáneamente en la audiencia de juicio. Al acoger este alegato de hecho de manera extemporánea, la juez a quo incurrió en una grave vulneración del principio de preclusión procesal, generando una alteración indebida de la litis y violando los derechos de defensa y contradicción de la parte actora. El artículo 12 CPC impone a los jueces la obligación de decidir conforme a los alegatos y pruebas de las partes, sin alterar ni modificar de oficio los términos en que se plantea la controversia. Al acoger un hecho nuevo que no fue expuesto en la contestación de la demanda y pretender que la actora lo probara, la juez transgredió este principio fundamental del derecho procesal. El artículo 243 numeral 3° CPC exige que las sentencias deban resolver únicamente sobre los hechos alegados y probados por las partes, sin desviarse del thema decidendum. Sin embargo, la juez a quo, al introducir de oficio de manera extemporánea un hecho nuevo que no fue planteado en la contestación y fundamentar su decisión en él, incurrió en una violación manifiesta de esta disposición procesal, alterando ilegalmente los límites de la controversia y de la demanda vulnerando el derecho a la defensa de la parte actora. El artículo 506 CPC establece la regia fundamental de la carga de la prueba determinando que cada parte tiene la obligación de probar los hechos que alega En este caso, la contraparte no rechazó oportunamente el uso comercial del Inmueble. No obstante, la juez a quo impuso indebidamente a la parte actora la carga de probar un hecho que no fue controvertido en la contestación de la demanda, invirtiendo ilegalmente la carga probatoria en perjuicio de nuestros representados. El vicio denunciado es determinante para el dispositivo de la sentencia impugnada, ya que, de haberse aplicado correctamente los artículos 12 243 numeral 3° 364 y 506 CPC, el tribunal no habría invertido ilegalmente la carga de la prueba del "uso comercial" del inmueble arrendado en perjuicio de la parte actora En su lugar, habría reconocido que este constituía un hecho probado y no controvertido dentro del proceso, lo que habría permitido la correcta aplicación de la LRAIUC 2014 al caso, sin desviaciones arbitrarias ni vulneraciones al derecho a la defensa. 2.- DENUNCIAMOS ERROR DE JUZGAMIENTO POR FALTA DE APLICACIÓN DE LA PRESUNCIÓN DE USO COMERCIAL DEL ARTÍCULO 2 LRAIUC 2014 Y DEL PRINCIPIO "IURA NOVIT CURIA". En el presente caso, el a quo incurrió en el vicio de error de interpretación por falta de aplicación de la presunción de uso comercial del artículo 2 LRAIUC 2014, y del principio "iura novit curia", al declarar errónea y falsamente que las partes determinaron en el contrato de arrendamiento de marras que el uso al que se destinaría el inmueble no era comercial" (ver folio 255 del expediente). Rechazamos categóricamente esta afirmación por ser falsa, infundada y contraria a derecho. En primer lugar, porque en ninguno de los contratos que han sido producidos en juicio con pleno valor probatorio se establece tal circunstancia, y mucho menos de manera "evidente", como erróneamente lo afirma la juez del a quo, sino todo lo contrario. En segundo lugar, porque la sentencia impugnada omite la correcta aplicación de los criterios legales que definen qué debe entenderse por "inmuebles destinados al uso comercial y desconoce la presunción juris tantum de uso comercial establecida en el artículo 2 LRAIUC 2014, en flagrante violación del principio novit curia Los artículos delatados en concordancia con el primer párrafo de la exposición de motivos LRAIUC 2014 establecen claramente que los inmuebles destinados al uso comercial son aquellos en los cuales se desempeñan actividades económicas comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario de establecimiento que alli funciona Por lo tanto, la determinación del uso comercial del inmueble no depende exclusivamente de la denominación literal de uso comercial que pueda establecer el contrato, sino de la naturaleza de la actividad desarrollada En otras palabras, el destino comercial de un inmueble no está sujeto únicamente a una declaración expresa en el contrato, sino a la finalidad económica que persiga la "actividad para la cual ha sido arrendado. La presunción de uso comercial contenida en el segundo párrafo del artículo 2 LRAIUC indica que se presume, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los que formaren parte de un galpón, sin ser solo depósito. Asimismo, el contrato de arrendamiento en su cláusula segunda establece que el inmueble será destinado exclusivamente a "LATONERIA PINTURA Y MECÁNICA", excluyendo expresamente su uso habitacional o cualquier otro destino distinto al acordado. En consecuencia, el inmueble objeto del arrendamiento no puede ser considerado de uso residencial o agrícola, sino que debe ser necesariamente considerado como de "uso comercial", conforme a la normativa especial aplicable. Esta presunción es de orden público y de aplicación obligatoria al presente caso, imponiendo al juez la carga de presumir, salvo prueba en contrario, el uso comercial de los "inmuebles que formaren parte de un galpón, siempre que no sean solo depósitos. La cláusula segunda del contrato de arrendamiento indica claramente que el galpón arrendado no se destina exclusivamente a depósito alguno, sino que se destinará para uso exclusivo de las actividades económicas de servicio de latoneria, pintura y mecánica excluyendo cualquier otro uso distinto, lo que automáticamente encuadra en el supuesto de hecho que activa esta presunción legal y hace que sea claramente aplicable en este caso. Como la contraparte no aportó prueba alguna a su favor en el presente juicio, y por lo tanto, no aportó prueba alguna en contrario que pudiera destruir esta presunción, no cabe duda de que el inmueble (galpón) objeto del arrendamiento en el presente caso debe presumirse como un inmueble destinado al uso comercial, y por fanto, sujeto a la regulación especial establecida en la LRAIUC 2014. El aquo, al no aplicar la presunción de uso comercial del articulo 2 RAIUC ha incurrido en un vicio de juzgamiento por falta de aplicación de esta norma juridica exigiendo que el contrato de arrendamiento declare de manera explícita que el inmueble es de "uso comercial, cuando en realidad la propia naturaleza y destino del mismo permiten aplicar la presunción legal establecida en la normativa especial. La decisión del tribunal de exigir que el contrato contenga una mención explícita del término "uso comercial", y toda la confusa e inútil disyuntiva sobre las supuestas diferencias entre "uso" y "actividad comercial, para terminar desconociendo la verdadera naturaleza del inmueble (galpón) arrendado como de "uso comercial" resulta completamente contraria a la legislación vigente, ya que lo determinante no es la denominación formal, ni la supuesta diferencia entre "uso" y "actividad", sino el uso efectivo y exclusivo al que ha sido destinado el inmueble. Resulta contrario a la lógica sostener que un inmueble alquilado para realizar servicios de reparación y mantenimiento automotriz no sea de uso comercial. máxime cuando se trata de una relación arrendaticia de larga data, lo cual constituye un indicio fehaciente de que el inmueble ha sido utilizado con una finalidad comercial desde el inicio de la relación contractual, uso que coincide plenamente con la realidad de los hechos. El contrato de arrendamiento establece de forma clara y precisa la voluntad de las partes al contratar y el uso específico que se le daría al inmueble. Por tanto, este aspecto no forma parte del thema decidendum, y en consecuencia, no ha sido objeto de debate ni prueba en el presente juicio, como lo hemos expuesto. La afirmación del tribunal en el sentido de que el inmueble pudo haber sido arrendado para el mantenimiento de vehículos propios del arrendatario constituye un argumento especulativo, carente de sustento en autos y completamente ajeno a la realidad comercial de este tipo de negocios. Asimismo, el juez desvirtúa el principio de prevalencia de la realidad sobre las formas, al exigir la inclusión expresa en el contrato de la denominación "uso comercial para reconocer su verdadero destino. Sin embargo, la realidad fáctica demuestra de manera contundente el uso comercial del inmueble, lo que debería prevalecer sobre cualquier formalismo contractual. Conforme a la jurisprudencia consolidada, el uso real y efectivo del inmueble es el factor determinante para calificar su naturaleza, más allá de la redacción literal del contrato. En este sentido la falta de una declaración explicita en el contrato de "uso comercial no puede ser utilizada como argumento para desconocer la evidente naturaleza comercial del inmueble y de la relación arrendaticia. El vicio delatado es determinante para el dispositivo de la sentencia impugnada porque de haber sido aplicadas las normas denunciadas, el a quo habría tenido que declarar que el inmueble (galpón) arrendado debe presumirse destinado al uso comercial y, por tanto, sujeto a LRAIUC 2014. 3. DENUNCIAMOS ERROR DE JUZGAMIENTO POR ERRONEA INTERPRETACIÓN DEL CONTENIDO Y ALCANCE DEL ARTÍCULO 254 CPC Y VIOLACIÓN DEL PRINCIPIO "IURA NOVIT CURIA" La sentencia impugnada no solo viola directamente el artículo 254 CPC, sino que al mismo tiempo incurre en un gravísimo error de interpretación sobre su contenido y alcance. A lo largo de su fallo, la juez a quo utilizó un lenguaje vago indeterminado y plagado de vacilaciones, dejando evidencia de sus dudas sobre aspectos centrales de la controversia y omitiendo resolver cuestiones fundamentales que eran indispensables para la solución del caso. En múltiples pasajes de la sentencia, la juez utiliza expresiones como: "... se crea una duda a esta juzgadora...", "... la duda aquí plasmada es agravada, generan dudas razonables a esta juzgadora sobre si...", "...en apariencia la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento sobre el cual versa la presente acción es a tiempo indeterminado...", "... pareciera haberse indeterminado en el tiempo...". "...no debió pretenderse el establecimiento de una temporalidad nueva a la relación arrendaticia que antes ya...pudo haberse...convertido en indeterminada...". Estas formulaciones no solo reflejan una profunda incertidumbre en el razonamiento judicial, sino que revelan una omisión manifiesta en el cumplimiento de su deber de resolver con claridad y precisión los puntos esenciales de la controversia, como lo establece el artículo 254 CPC y el principio de obligatoriedad de la función jurisdiccional. Por ejemplo, en los folios 255 y 256 del expediente, la juez expresó lo siguiente: "En consecuencia, resulta evidente que las partes en el contrato de arrendamiento que nos ocupa determinaron que el uso al que se destinaría el inmueble no era comercial, visto que acordaron someter el contrato y la relación arrendaticia a la LEY DE ARRENDEMIENTOS INMOBILIARIOS, visto que tenían claro que era la legislación aplicable, al tratarse que el objeto del contrato de arrendamiento es un galpón que consta de una oficina de bloques de arcilla y cemento, estructuras elaboradas de hierro y cemento de techo acanalado con un área aproximada de 720 Mts2; con lo cual se crea una duda a esta Juzgadora si las partes al suscribir el contrato estaban conscientes, que la ley aplicable a su entender era la señalada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por no tratarse el contrato locativo para el uso comercial y así se declara. Ahora bien, como corolario de lo que antecede, a este Tribunal de Mérito se le presente una seria duda del por qué la presente demanda fue incoada con base en la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, cuando no existe evidencia clara de que el contrato locativo tenía por objeto un inmueble para el uso comercial, generándose dudas respecto si el procedimiento que ciertamente debía ser aplicable era el establecido en el artículo 33 y siguientes del DECRETO LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, aunado al hecho de que tampoco le está dado a los jueces conforme a jurisprudencia reiterada cambiar el procedimiento solicitado por la parte actora en su libelo de demanda que peticiono se le diera el tramite del procedimiento oral de acuerdo con lo previsto en el articulo 43 de la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, siendo que la duda aquí plasmada, es agraviada al contemplar las resultas de la práctica de la medida de secuestro decretada en este mismo juicio en la cual se dejó claro y se soportó con fotos, que en el inmueble arrendado no se llevaba a cabo actividad comercial alguna, siendo dudoso, a juicio de quien aquí suscribe, el decidir bajo los parámetros de la Ley con la que se tramitó el presente juicio y así se declara. (Subrayado y resaltado nuestro) Posteriormente, en el folio 258 del expediente, agregó: "Ahora bien, dicho esto, se generan dudas razonables a esta juzgadora sobre si los contratos suscritos por las partes a partir del 2013, fueron precisamente con la idea de menoscabar los derechos irrenunciables del arrendatario como débil jurídico en toda relación arrendaticia con respecto a la temporalidad de la relación arrendaticia que desde 1998 pareciera se volvió a tiempo indeterminado, por lo que al respecto existiendo serias dudas respecto de la normativa aplicable al caso de marras en ambas leyes se señala..." (Subrayado y resaltado nuestro). Lo más grave es que la juez no solo manifestó estas dudas en su razonamiento, sino que tampoco resolvió cuestiones fundamentales de la controversia, tales como: (i) ¿Cuál es la ley aplicable al caso?; y (ii) ¿Cuál es el procedimiento aplicable al caso?. En lugar de resolver estas cuestiones cardinales, la juez concluyó que, debido a sus dudas sobre cómo resolver el caso, debía sentenciar a favor del demandado, basándose en una interpretación completamente errónea del artículo 254 CPC. Así lo expresó en el folio 262 del expediente: "Así las cosas, el legislador acuñó la forma de salvar escollos ante la duda justificada de cómo debe ser resuelta una determinada situación, prevaleciendo siempre el derecho del demandado, lo cual debe ser así decidido en el caso que nos ocupa, y así se declara. En consecuencia, por las razones anteriormente expuestas, este juzgado con vista a la(sic) dudas presentadas a tenor de lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, forzosamente debe declarar SIN LUGAR LA DEMANDA...así expresamente se decide" (Subrayado y resaltado nuestro | Folio 262 del Expediente). Esta interpretación es escandalosamente errónea. El artículo 254 CPC nо establece que el juez puede resolver en favor del demandado cuando tenga dudas sobre "cómo debe ser resuelta una determinada situación". La norma se refiere exclusivamente a la duda en caso de que no exista plena prueba sobre los hechos alegados, lo cual es completamente distinto. La duda es sobre la prueba de los hechos, no sobre la aplicación del derecho. La juez confundió la finalidad de la norma y erró al consideraria como una herramienta para abdicar de su obligación de resolver la instancia conforme al derecho aplicable. El segundo párrafo del artículo 254 CPC impone al juez el deber de siempre indicar la ley aplicable al caso, asegurando certeza en la resolución de la controversia Sin embargo, la juez a quo no cumplió con esta obligación, llegando al absurdo de afirmar en el folio 262 del expediente que no existe en al ordenamiento jurídico la posibilidad de que el juez escoja la ley que ha de se aplicada cuando existe duda de cuál (sic) debe prevalecer y así se declara. Este razonamiento refleja una interpretación inaceptable y profundamente errónea del artículo 254 CPC, ya que, insistimos, dicha disposición impone al juez precisamente la obligación contraria e ineludible de siempre de indicar cuál es la ley alicable al caso. En este contexto, la falta de aplicación de la LRAIUC 2014, que regula de manera exclusiva los arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial, es particularmente grave. La Disposición Derogatoria Primera de la LRAIUC 2014 excluye expresamente la aplicabilidad de las disposiciones de la LAI 1999 con respecto a los inmuebles de uso comercial. En consecuencia, como el inmueble arrendado es efectivamente un galpón que se presume destinado al uso comercial no cabe duda de que la única normativa aplicable al presente caso es la LRAIUC 2014 ratione materiae, ratione temporis y por ser además lex specialis. La juez, al expresar dudas sobre la ley aplicable y no resolver esta cuestión en su fallo, no solo desconoce su obligación de aplicar correctamente el derecho, sino que además abdica de su función esencial, lo que genera una situación de indefinición jurídica inadmisible. Este vicio afecta gravemente el principio de certeza jurídica, tutela judicial efectiva y debido proceso, consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Resulta evidente que la juez a quo, al manifestar sus dudas sobre la ley aplicable, se apartó de su deber de resolver conforme al derecho vigente, generando una situación de indefinición jurídica inadmisible y violatoria del derecho a la tutela judicial efectiva y del debido proceso. La incertidumbre creada por la falta de aplicación correcta del derecho no solo trasgrede el principio "iura novit curia", sino que también implica una vulneración del derecho a la defensa de las partes, quienes se ven imposibilitadas de orientar adecuadamente sus alegatos y estrategias ante la omisión judicial de definir la normativa aplicable. Además, la falta de aplicación de la normativa especial contenida en la LRAIUG 2014 genera un riesgo inminente de inaplicabilidad de los derechos y obligaciones que rigen los arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial, que si son irrenunciables (artículo 3 LRAIUC 2014), lo cual incide directamente en la resolución justa de la controversia. El vicio delatado es determinante para el dispositivo de la sentencia impugnada porque de haber sido bien interpretado el artículo 254 CPC y aplicada la LRAIUC 2014, el tribunal habría tenido que declarar que el inmueble (galpón) arrendado es de uso comercial y que la ley aplicable es la LRAIUC 2014. 4.- DENUNCIAMOS ERROR DE JUZGAMIENTO POR FALSA APLICACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 1.580, 1600 Y 1614 DEL CÓDIGO CIVIL Y FALTA DE APLICACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 1, 2, 3, 4, 24 Y DISPOSICIÓN DEROGATORIA PRIMERA LRAIUC 2014, - La juez del a quo incurre en un grave error de interpretación al aplicar indebidamente los artículos 1.580, 1.600 y 1.614 del Código Civil a la presente controversia, los cuales establecen limitaciones temporales en los contratos de arrendamiento y regulan la figura de la tácita reconducción exclusivamente en materia de arrendamiento de casas y predios rústicos. No obstante, el tribunal, de forma errónea y sin fundamento legal, extendió Indebidamente la aplicación de estas disposiciones a una relación arrendaticia de uso comercial, la cual no se encuentra dentro del ámbito de regulación de dichas normas, desconociendo así la aplicabilidad de la LRAIUC 2014 como normativa especial y de orden público arrendaticio, aplicable exclusivamente para los arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial. Todas estas normas pertenecen al Capítulo II, Titulo VII de dicho cuerpo normativo, el cual contiene las REGLAS COMUNES AL ARRENDAMIENTO DE CASAS Y PREDIOS RÚSTICOS, evidenciando asi su aplicación exclusiva y limitada a estos tipos específicos de inmuebles. Estas disposiciones no pueden ser aplicadas a los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, como el galpón objeto del presente juicio, ya que la LRAIUC 2014 es la normativa especial que rige esta materia de manera integral. El artículo 1.580 del Código Civil simplemente impone limitantes temporales para los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE CASAS Y PREDIOS RÚSTICOS, mientras que los artículos 1.600 y 1.614 regulan la tacita reconducción, pero únicamente para el arrendamiento de este mismo tipo de inmuebles. Su aplicación a un arrendamiento de uso comercial es un error de interpretación que contradice el ordenamiento jurídico vigente. Por el contrario, la LRAIUC 2014 regula los arrendamientos de inmuebles de uso comercial, estableciendo en su artículo 24 que la duración mínima de los contratos de arrendamiento comercial es de un (01) año, sin fijar límite máximo alguno, lo que excluye la aplicación de límites temporales y de la tácita reconducción en esta materia. Adicionalmente, la sentencia impugnada omite la aplicación de los artículos 3,4. 8, 20, 22 numeral 3º, 40 literal G y la disposición derogatoria primera LRAIUC 2014, que excluyen expresamente las normas que regulan los inmuebles no destinados al uso comercial, como casas y predios rústicos, y ratifican el carácter "irrenunciable' y de orden público arrendaticio de los derechos establecidos en la citada ley, que no en las normas del Código Civil. Además de regular de manera específica la obligación de entrega del inmueble una vez culminada la relación arrendaticia vencido el plazo contractual, y en ausencia de acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. La omisión de la aplicación de esta normativa especial afecta gravemente la seguridad jurídica del arrendador y desvirtúa el derecho del arrendador a recuperar el inmueble conforme a la normativa aplicable y la correcta solución jurídica del caso. Este craso error de interpretación condujo al tribunal a una conclusión absurda y contraria a derecho, calificando erróneamente la relación arrendaticia como indeterminada en el tiempo y atribuyéndole a esta supuesta indeterminación el carácter de "derecho adquirido", "irrenunciable" y de "orden público" en favor del arrendatario, afirmaciones completamente infundadas que no encuentran respaldo en el ordenamiento jurídico vigente. Más grave aún, esta interpretación errónea llevó al tribunal a sostener, de manera insólita, que el contrato de arrendamiento no podía volver a determinarse, aun cuando las partes hayan celebrado nuevos contratos posteriores en los que expresamente acordaron volver a determinar su duración, lo que converge en una supuesta e ilegal "irrenunciabilidad de la transformación del contrato de indeterminado a determinado, como si la indeterminación en el tiempo se tratara de una condición perpetua e irreversible, involucrara el orden público o se tratara de una suerte de adquisición perpetua de la posesión del inmueble arrendado por tácita reconducción. Tal razonamiento carece por completo de sustento legal y representa una extensión indebida e injustificada de un régimen normativo claramente inaplicable al caso concreto. Asimismo, esta interpretación errónea contraviene flagrantemente la primacía de la normativa especial contenida en la LRAIUC 2014, la cual rige de manera exclusiva los arrendamientos comerciales y excluye expresamente de su regulación los inmuebles no destinados a uso comercial, tales como casas de habitación fincas rurales y terrenos no edificados (predios rústicos), conforme a su artículo 4. El vicio denunciado es determinante para el dispositivo de la sentencia impugnada, ya que, de no haberse aplicado erróneamente los artículos 1.580.1.600 v 1.614 del Código Civil, el tribunal no habría arribado a la equivocada conclusión de que la relación arrendaticia estaba sujeta a una limitación de quince (15) años y que, vencido dicho lapso, se encontraba indeterminada en el tiempo. Por el contrario, de haberse aplicado correctamente la normativa especial aplicable, el tribunal habría reconocido que el inmueble arrendado (galpón) debe ser considerado de "uso comercial", que la relación jurídica arrendaticia fue pactada a tiempo determinado, con un plazo claro v definido por la voluntad de las partes, que el procedimiento aplicable al caso es el procedimiento oral y que la normativa aplicable a la presente controversia es la LRAIUC 2014, normativa especial y de orden público que rige los arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial 5.- DENUNCIAMOS SUBSIDIARIAMENTE ERROR DE JUZGAMIENTO POR FALTA DE APLICACIÓN DE LOS PRINCIPIOS DE AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES Y "PACTA SUNT SERVANDA". - Para el supuesto negado de que esta honorable instancia superior considere improcedente la cuarta denuncia que hemos formulado en este escrito con respecto a la falsa aplicación de los artículos 1,580, 1.600 y 1.614 del Código Civil y estime que tales disposiciones sí son aplicables a la presente controversia, denunciamos subsidiariamente que la sentencia impugnada incurre en error de interpretación por falta de aplicación de los los artículos 1.159, 1.160 y 1.155 del Código Civil, contentivos de los principios de autonomía de la voluntad de las partes y "pacta sunt servanda", que ninguna de las partes puede desconocer unilateralmente por constituir pilares fundamentales del derecho contractual y del régimen arrendaticio. La juez a quo, al sostener erróneamente que la relación arrendaticia no podía volver a determinarse, aun cuando las partes evidentemente celebraron nuevos contratos posteriores a cualquier indeterminación por tácita reconducción que haya podido ocurrir en el pasado, desconoció la fuerza vinculante de los mencionados contratos v in obligatoriedad de sus términos, pasando por alto que las partes acordaron expresamente volver a determinar la relación arrendaticia. En particular en la presente controversia se solicita el cumplimiento de un contrato en el que expresamente se acordó un plazo determinado, lo cual fue ignorado por el tribunal producto precisamente del vicio denunciado. El razonamiento del tribunal, que impone la indeterminación de la relación arrendaticia aun en contra de la voluntad expresa de las partes, implica una injerencia indebida en la esfera contractual, privando de eficacia a los contratos válidamente celebrados y desconociendo la facultad de las partes de regular libremente sus relaciones patrimoniales. En este sentido, la sentencia impugnada impone una supuesta "irrenunciabilidad" de la transformación del contrato de indeterminado a determinado, como si la tácita reconducción constituyera una condición perpetua e irreversible o una suerte de adquisición definitiva de la posesión del inmueble por parte del arrendatario, lo cual carece por completo de fundamento legal. Aun si esta honorable instancia considera aplicables los artículos 1.580, 1.600 y 1.614 del Código Civil a la presente controversia, de ello no se deriva la conclusión absurda e infundada sostenida en la sentencia impugnada de que la indeterminación en el tiempo constituye un "derecho adquirido", "irrenunciable" y de "orden público" en favor del arrendatario, que podría enervar la aplicación de los principios de autonomía de la voluntad de las partes y "pacta sunt servanda", como ya lo hemos expuesto con todo detalle en el presente escrito. Finalmente, el error denunciado es determinante en el dispositivo del fallo porque de haberse aplicado correctamente los principios de autonomía de la voluntad y "pacta sunt servanda", el tribunal habría reconocido que, independientemente de lo que haya ocurrido en el pasado con respecto a la tácita reconducción, lo cierto es que las partes suscribieron nuevos contratos con posterioridad en los que expresamente determinaron la duración de la relación arrendaticia, y por lo tanto, la relación arrendaticia volvió a determinarse y debe considerarse a tiempo determinado porque el arrendatario no tiene un derecho adquirido a la indeterminación del contrato, ni dicha indeterminación es irrenunciable o de orden público porque la LRAIUC 2014 no les reconoce tal carácter sino a sus propias normas, las cuales no contemplan ninguno de tales derechos ni mucho menos les atribuye tales características. Por lo tanto, se solicita la revocatoria de la sentencia impugnada, en virtud de haber incurrido en un error de interpretación que desconoce los principios fundamentales del derecho contractual, vulnera la seguridad jurídica y tergiversa el alcance de la tácita reconducción, otorgándole un carácter que la ley no le confiere. - VII- PETITORIO En virtud de los argumentos de hecho y de derecho expuestos en el presente escrito, solicitamos respetuosamente a este honorable Juzgado Superior que, en ejercicio de sus atribuciones legales DECLARE CON LUGAR la presente apelación, y en consecuencia: PRIMERO: DECLARE CON LUGAR la demanda SEGUNDO: REVOQUE en todas sus partes la sentencia recurrida. TERCERO: ORDENE la restitución y entrega material del inmueble a su propietario. CUARTO: CONDENE al demandado al pago de las costas procesales…”.- ESCRITO DE INFORME DE LA PARTE DEMANDADA, CIUDADANO SALVATORE SANTANIELLO BONA. “…I En Primer lugar y tal como lo señalo mi representado en la audiencia de juicio celebrada en el a quo, ratificamos nuestra voluntad de conciliar con la parte actora en el presente Juicio, a los fines de llegar al mejor acuerdo posible en beneficio de ambas partes, por lo cual respetuosamente solicito a este tribunal se sirva llamar a una audiencia conciliatoria antes de que sea dictado el fallo correspondiente. II Ratifico en todas y cada una de sus partes los alegatos hechos en el escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 11/10/23, y demás alegatos que contribuyen a la defensa de mi representado explanados durante el decurso del proceso, inclusive aquellos alegados por la parte actora, como aquellos elementos probatorios que cursan en autos que igualmente le favorecen, inclusive aquellos promovidos y evacuados por la parte accionante con base al principio de comunidad de la prueba. Es el caso ciudadano Juez, que esta parte alego como defensa elementos que se constituyen como de orden público, básicamente en cuanto a dos supuestos principales, el primero relativo al uso del bien arrendado, y el segundo en cuanto a la irrenunciabilidad de los derechos que asisten a mi representado como arrendatario débil jurídico en la relación arrendaticia, los cuales paso a explicar de la manera siguiente: -Al vuelto del folio 1 del escrito libelar, la parte actora afirma: "(...) Dentro del mencionado inmueble se encuentra una parcela de Setecientos Veinte Metros Cuadrados (720m2), en la cual se encuentra igualmente un constituido por un Galpón que consta de una oficina de blogues de arcilla y cemento, estructuras elaboradas en hierro y cemento con techo acanalado, con un área de Seiscientos Metros Cuadrados (600m²) de construcción, encontrándose delimitada por una cerca tipo ciclón y un acceso único que da con la antigua carretera nacional Guarenas-Guatire (...)". Es el caso ciudadano Juez, que de la redacción de la cláusula trascrita se evidencia con meridiana claridad que el objeto del contrato de arrendamiento es un galpón que consta de una oficina de bloques de arcilla y cemento, estructuras elaboradas de hierro y cemento de techo acanalado con un área aproximada de 720 Mts2, por lo que como se lee en el contrato locativo y en todos los locales anteriores, el bien arrendado es una parcela de terreno con un galpón que a su vez tiene una oficina, por lo que no se trata de un local comercial, visto que en la redacción del contrato que nos ocupa en ningún momento se hizo expresa constancia de que al inmueble se le daría un uso comercial, por cuanto solo se hizo referencia a la actividad que se le daría al inmueble arrendado como lo era la de LATONERIA, PINTURA Y MECANICA, al respecto ciudadano Juez es harto conocido que muchas instituciones y organismos públicos, así como empresas con fines comerciales, dedican áreas y espacios para la actividad de LATONERIA, PINTURA Y MECANICA, sin que ello sea con un fin comercial, por ejemplo el área de talleres de un Ministerio, o del mismo metro de Caracas, su actividad principal o comercial no es la reparación de los vehículos o vagones, si no la cartera a fin del ministerio o el transporte de personas, por otro lado ciudadano Juez y mayor abundamiento, resulta de interés señalar que el contrato objeto del presente juicio y con base al cual se demanda el desalojo que nos ocupa, fue autenticado en fecha 25 de Julio de 2014, siendo que el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, fue publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 411.821, de fecha 23 de mayo de 2014, fecha a partir de la cual entro en vigencia, por lo que todos los arrendamientos relativos a inmuebles destinados al uso comercial a partir de esa fecha comenzaron a regirse por la nueva Ley, inclusive el contrato que nos ocupa que fue suscrito prácticamente dos meses después, por lo que resulta curioso de una detenida lectura al contrato locativo que nos ocupa, como en primer lugar no se indica expresamente que el inmueble arrendado tendrá un uso comercial, por el contrario solo se limita a indicar la actividad que allí se va a realizar que es la de LATONERIA. PINTURA Y MECANICA, insistimos en que no es lo mismo la actividad que el uso, visto que la actividad que se realiza en un inmueble arrendado no necesariamente implica el uso para el cual está destinado puedo tener un inmueble arrendado con uso de vivienda pero la actividad que allí se realiza es comercial, o viceversa, muchas veces la actividad se corresponde al uso que se le está dando al inmueble pero otras no, y es tanto así que la Ley se refiere al USO COMERCIAL y no a la ACTIVIDAD COMERCIAL, en el caso que nos ocupa este hecho quedo como controvertido en el establecimiento de los límites de la controversia que hizo el tribunal de Instancia, correspondiéndole entonces a la parte accionante la demostración de tal uso comercial para adecuarlo al supuesto de la LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, lo cual no hizo en forma alguna, además ciudadano Juez Superior, a mayor abundamiento resulta claro que la parte actora al suscribir el contrato estaba consciente que la referida ley no era la aplicable a la relación arrendaticia que vincula a las partes en controversia en el presente juicio, en primer lugar porque como ya indique no se indicó expresamente que el inmueble arrendado se destinaria al USO COMERCIAL, y luego porque en tres clausulas más del contrato se hizo expresa referencia a la ley aplicable, primero al final de la cláusula TERCERA cuando se establece: TERCERA: "....... En caso de que EL ARRENDATARIO haga uso de la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, durante el lapso de dicha prorroga legal, el canon mensual de arrendamiento se incrementara en un Cincuenta por Ciento (50%).". Así mismo al final de la cláusula SEPTIMA se hace referencia igualmente a la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y no a la Ley de Uso Comercial que ahora la parte actora pretende hacer ver es la aplicable. SEPTIMA: "..., sin que EL ARRENDATARIO pueda alegar que dicha cantidad se considere canon de arrendamiento ni que el recibo por parte de LOS ARRENDADORES de dicha cantidad se considere como prórroga del Contrato que hoy se celebra de conformidad con estipulado en el Articulo 27 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.". Por otro lado, en la cláusula DECIMO SEGUNDO, curiosamente se estableció lo siguiente: DECIMO SEGUNDO: "... Cuando según los términos de este contrato procediere la desocupación del, Inmueble y no se lograse por medios amistosos, será potestativo de LOS ARRENDADORES acogerse al procedimiento pautado para los juicios breves o pedir la resolución o cumplimiento judicial de este contrato...". Resulta claro ciudadano Juez que la LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, establece solo la acción de Desalojo para la terminación de la relación arrendaticia en caso de incumplimiento de los contratos, en cambio la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS si establece claramente la posibilidad de ejercer las tres acciones entiéndase desalojo, resolución o cumplimiento, por lo que resulta evidente que las partes en el contrato de arrendamiento que nos ocupa determinaron que el uso al que se destinaria el inmueble no era comercial, visto que acordaron someter el contrato y la relación arrendaticia a la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, visto que tenían claro que era la legislación aplicable, al tratarse que el objeto del contrato de arrendamiento es un galpón que consta de una oficina de bloques de arcilla y cemento estructuras elaboradas de hierro y cemento de techo acanalado con un área aproximada de 720 Mts2; por otra parte considero importante resaltar que los jueces al interpretar los contratos deben ceñirse primeramente a la intención de las partes, siendo que en el caso que nos ocupa queda claro que nunca fue establecer un USO COMERCIAL al inmueble arrendado y que la ley a la cual decidieron someterse es el DECRETO LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, visto que ya para fecha se encontraba con aproximadamente dos meses de vigencia la LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, por lo que no entiende esta parte porque pretende ahora la parte accionante aplicar una ley diferente a la convenida. De lo antes narrado ciudadano Juez, resulta claro en primer lugar que la presente demanda fue admitida en forma equivoca, por un procedimiento que no era el aplicable a la luz de la naturaleza del contrato, siendo que en dado caso el procedimiento a ser aplicado era el establecido en el artículo 33 y siguientes del DECRETO LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, no obstante, tampoco le está dado a los jueces conforme a jurisprudencia reiterada cambiar el procedimiento solicitado por la parte actora en su libelo de demanda que peticiono se le diera el trámite correspondiente al procedimiento oral de acuerdo con lo previsto en el artículo 43 de la LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL. Igualmente ciudadano juez, queda sembrada una gran duda en cuanto al USO COMERCIAL del inmueble arrendado lo cual también pone en duda la Ley aplicable y por ende el procedimiento, más aun cuando de la práctica de la medida de secuestro decretada en este mismo juicio se dejó claro y se soportó con fotos, que en el inmueble arrendado no se llevaba a cabo actividad comercial alguna, por lo cual solicitamos que ante la misma, visto que el arrendatario resulta el débil jurídico de la relación arrendaticia, y al ser la materia inquinaría de interés y orden público, se aplique lo dispuesto en artículo 254 de la norma adjetiva Civil y sea declarada SIN LUGAR la presente demanda, confirmándose de esta manera el fallo dictado por el Tribunal de Conocimiento, Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial. Ahora bien ciudadano Juez, en lo que se refiere a que la relación arrendaticia estuvo definida por una "...sucesión perfecta de contratos de arrendamiento por tiempo determinado...", que abarcaron toda la relación arrendaticia, dicha afirmación carece de veracidad por cuanto, la misma se indeterminó en el tiempo al haberse verificado la tácita reconducción de la relación de arrendamiento, por lo cual no es cierto que el contrato de arrendamiento haya expirado en fecha 31 de julio de 2015, y que en consecuencia haya comenzado a correr la prórroga legal al día siguiente, por cuanto ésta figura ha sido prevista por el legislador para que opere una vez vencida la relación arrendaticia "determinada", lo cual no sucede en este caso, por cuanto la misma se indeterminó en el tiempo al haberse verificado la tácita reconducción. -Al vuelto del folio 6 del escrito libelar, la parte actora afirma: "(...) la tácita reconducción no puede operar en este caso porque antes de la fecha de terminación natural del contrato de arrendamiento, esto es antes del 31 de julio de 2015, mis representados, practicaron notificación extrajudicial al ciudadano SALVATORE SANTANIELLO BONA (...) en la cual se le hizo de su conocimiento con efecto de fe pública y fecha cierta la voluntad de mis representados de no celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, ni prórroga o extensión del mismo (...)" Afirmación la cual resulta totalmente infundada por cuanto en primer lugar, la tácita reconducción de la relación arrendaticia objeto de este caso, ya había ocurrido al vencimiento del tercer (3°) contrato de arrendamiento, a saber, en fecha 31 de julio de 1998, cuando posterior a ello no se celebró ningún otro contrato hasta el año 2013 aunado a que conforme al artículo 1.580 del Código Civil, la relación se indetermina de manera automática al haberse verificado el transcurso de quince (15) años de arrendamiento continuo, los cuales se cumplieron en el año dos mil siete (2007), Por lo tanto, una eventual notificación que los arrendadores pretendan hacerle al arrendatario sobre la "renovación del contrato de arrendamiento" resulta absolutamente impertinente ante la existencia de relaciones indeterminadas en el tiempo. Ciudadano Juez Superior, tal y como lo afirma la parte demandante, mi representado comenzó su posesión precaria sobre el inmueble cuyo desalojo demandan, mediante un primer (1°) contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda en fecha 17 de julio de 1992, anotado bajo el No. 7. Tomo 121, en el cual se acordó una vigencia de la relación de tres (3) años fijos, contados a partir del 01 de agosto de 1992 al 31 de julio de 1995. Posterior a ello, se celebró un segundo (2°) contrato de arrendamiento autenticado ante Notaria Pública en fecha 26 de mayo de 1995, en el cual se acordó una vigencia de la relación de dos (2) años fijos, contados a partir del 01 de agosto de 1995 al 31 de julio de 1997. Seguidamente, se celebró un tercer (3°) contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 1º de agosto de 1997, anotado bajo el No. 78, Tomo 15, en el cual se acordó una vigencia de la relación de un (1) año fijo, contado a partir del 01 de agosto de 1997 al 31 de julio de 1998. Siendo que, posterior al vencimiento del mencionado tercer (3°) contrato, NO SE CELEBRÓ OTRO CONTRATO NI SE RENOVÓ, EXTENDIÓ NI PRORROGÓ EL MISMO, por lo que al no ser controvertida la posesión continúa del ciudadano SALVATORE SANTANIELLO BONA, sobre el inmueble arrendado, la relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo debido a la inactividad del arrendador que no se opuso a la ocupación o posesión precaria de mi defendido. Así pues, el legislador previno en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, la regulación de la figura de la tácita reconducción, disponiendo expresamente lo siguiente: Artículo 1.600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Artículo 1.614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado. De tales normas se desprenden los requerimientos para verificar la tácita reconducción o no de un contrato, los cuales se cumplen en el caso bajo análisis, por cuanto la naturaleza del tercer (3°) contrato de arrendamiento fue a tiempo determinado, y a su vencimiento continúe ocupando el inmueble, sin oposición por parte del propietario. No obstante, a ello, si bien es cierto que, motivado a la presión de la parte actora, quienes se aprovecharon de la necesidad que tenía el arrendatario de seguir trabajando en el local arrendado para poder sobrevivir, este suscribió el contrato arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda en fecha 25 de julio de 2014, lo que en modo alguno puede implicar renuncia a la tácita reconducción que había ocurrido en la relación arrendaticia, por ser ese derecho de carácter irrenunciable. Por consiguiente, la celebración de dicho contrato sólo pretendió evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación, por lo que debe prevalecer siempre la realidad sobre las formas, de lo contrario implicaría la transgresión al orden público. En este sentido ciudadano Juez, el DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, norma determinada por las partes para regir la relación arrendaticia que los vincula, establece: Artículo 7°: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. También para el momento en que se autenticó el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, se encontraba en vigencia el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, en cuyo artículo 3, se establece lo siguiente: Artículo 3. Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Lev, los órganos o ente: administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre lo realidad sobre las formas. Es así como, en la norma especial en materia inquilinaria, se evidencia que la ley prohíbe y anula expresamente todo acto, acuerdo o acción que haya sido concebida en detrimento de los derechos otorgados en pro y beneficio de la protección de los arrendatarios. Ahora bien, en el presente caso, los demandantes persiguen el desalojo del bien arrendado, por supuesto vencimiento del término y consecuente prórroga legal, por lo que a mayor abundamiento se debe señalar que el contrato a tiempo determinado es aquél en el cual las partes previeron la estipulación del lapso de duración de la convención, dicha duración podría ser fija o estar sujeta a prorrogas según sea la voluntad de las partes, dicha continuidad puede verificarse mediante acuerdo o bien operar de pleno derecho según lo establecido por las normas generales del contrato contenidas en la legislación. Así, aun cuando en apariencia la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento sobre el cual versa la presente acción es a tiempo determinado, éste contrato fue celebrado para evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación, la cual desde el año 1998, se encontraba indeterminada en el tiempo. Entonces, la parte demandante al querer encontrar un mecanismo para desalojar a mi representado de la posesión precaria del inmueble arrendado, se le impuso suscribir un nuevo contrato de arrendamiento para asi evitar los efectos de la tácita reconducción de la relación, lo cual evidentemente implica renuncia y disminución de los derechos del arrendatario, motivo por el cual el juez debe incluso de oficio, considerar el mismo nulo. Aunado a ello, surge otra circunstancia de orden legal agravante al caso bajo análisis, y es que no sólo la relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo por no haberse renovado el contrato desde el año 1998, como ya se indicó, sino que además mi representado se encuentra ocupando el inmueble objeto del litigio en condición de arrendamiento, desde el 1º de agosto de 1992, habiendo transcurrido hasta el momento de la autenticación del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda (25 de julio de 2014) MÁS DE VEINTIDÓS (22) AÑOS CONTINUOS. En atención a ello, es preciso señalar que el legislador estableció sobre la duración de los contratos de arrendamiento, lo dispuesto en el artículo 1.580 del Código Civil, que indica: "(...) Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario, Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, si pueden extenderse hasta cincuenta años (...)". Así las cosas, en el presente caso, la parte demandante persigue hacer valer un contrato de arrendamiento autenticado en fecha 25 de julio de 2014, que establece una vigencia de la relación de un (1) año, ello en franco desconocimiento al contenido del artículo 1.580 del Código Civil, el cual prohíbe taxativamente que los inmuebles se arrienden por más de quince (15) años, evidenciándose que en este asunto, el demandado tiene más de treinta (30) años ocupando el inmueble cuya entrega material se demanda; por lo tanto, toda estipulación que pretenda desvirtuar ésta prohibición legal, no tiene ningún efecto. En este sentido, al haberse iniciado la relación arrendaticia que nos ocupa en fecha 1º de agosto de 1992, el máximo de tiempo previsto por la ley para el arrendamiento de inmuebles, se verificó el 1º de agosto de 2007, oportunidad en que debió expirar legalmente la relación contractual. Sin embargo, ha sido un hecho reconocido por los demandantes que mi poderdante SALVATORE SANTANIELLO BONA, después de dicha fecha, ha continuado en posesión de la cosa arrendada, sin impedimento alguno por parte de los arrendadores, lo cual condujo a la tácita reconducción del contrato, contemplada en el artículo 1.600 del Código Civil, que señala: "Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo". Del artículo anterior se infiere que, una vez vencido el contrato de arrendamiento pactado y si el arrendatario mantuviere la posesión del bien arrendado resulta la presunción de la renovación de dicho acuerdo de voluntades, procediendo en este sentido, todo cuanto a contratos a tiempo indeterminado establezca la normativa legal. En este orden de ideas, tenemos que el artículo 1.614 eiusdem, (ya transcrito) establece: “(…) En los arrendamiento hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que e arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado (...)". En tal sentido, al contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de interposición de la presente demanda, sólo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento tiempo indeterminado, por cuanto no fue alegado ni probado en autos, manifestación de voluntad de los arrendadores de no renovar el contrato, que debía hacerse en el año 2.007, el llamado desahucio para que procediera la expiración e contrato por aplicación de lo previsto en el artículo 1.580 del Código Civil. Entonces, está demostrado en autos y están contestes las partes en litigio, que la relación de arrendamiento se ha mantenido desde el año 1.992, cumplido el termine legal de quince (15) años, la relación arrendaticia ha continuado, cumpliendo partes sus obligaciones contractuales, el arrendador cobrando los canones the arrendamiento y el arrendatario ocupando, gozando el inmueble, es decir cumpliendo con sus obligaciones contractuales, tal y como habían sido pactadas al inicio de la relación y como lo preceptúa el artículo 1.579 del Código Civil. Esta prueba es fundamental, ya que el arrendador siguió cobrando el precio y el arrendatario seguía ocupando y gozando del inmueble, lo cual configura el supuesto de hecho previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, operando la tacita reconducción del contrato y pasando a ser este a tiempo indeterminado. Siguiendo este orden de ideas, y visto que la parte demandante pretende el desalojo con base a un contrato de arrendamiento que no debió celebrarse, se debe abrogar ciudadano juez, a las normas especiales en materia inquinaría, en las que se evidencia que la ley prohíbe y anula expresamente todo acuerdo que haya sido concebido en detrimento de los derechos otorgados en pro y beneficio de la protección de los arrendatarios y arrendatarias. Así pues, siendo dicha materia de orden público y de aplicación inmediata, no puede ser relajada por convenio entre partes, motivo por el cual, aun cuando mi representado haya sida inducido a firmar el referido contrato por los demandantes en el año 2014, no es menos cierto que la relación arrendaticia era de vieja data, ya que en efecto en día 1º de agosto de 1992, inició la relación arrendaticia, volviéndose a tiempo indeterminado posterior al termino de quince (15) años de su inicio. Así las cosas, una vez que la relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo tal y como lo prevé la norma civil in comento, mal pudo la parte actora pretender determinar la relación existente nuevamente, ya que la indeterminación del contrato de arrendamiento es un derecho irrenunciable por las partes, siendo dicha materia de orden público e irrelajable por los contratantes. En consecuencia, al quedar demarcada como ha sido la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción como indeterminado, es preciso establecer aun cuando existe una relación arrendaticia que nació como determinada, no es menos cierto que dicha relación fue establecida por más de quince (15) años, de lo cual, según lo establecido en las normas sustantivas antes indicadas, los derechos adquiridos no son relajables ni irrenunciables por las partes, lo que converge en la irrenunciabilidad de la transformación del contrato suscrito por las partes de determinado a indeterminado. Finalmente ciudadano Juez Superior, nombre de mi representado solicito que previo estudio minucioso de las actas que conforman el presente expediente, observe, que la parte actora incoo la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, acción esta adecuada a las pretensiones contenidas dentro de un acuerdo de voluntades a tiempo determinado, más sin embargo, se colige de autos, que la relación arrendaticia del cual deriva la pretensión bajo estudio, con el transcurso de los años según lo dispuesto por nuestra legislación patria, pasó a ser a tiempo indeterminado por haber excedido el tiempo de duración establecida en la norma civil sustantiva, así pues tal y como ha quedado plasmado previamente, la pretensión de los demandantes se circunscribió a un cumplimiento de contrato de arrendamiento, errando la pretensión ejercida por cuanto la naturaleza de la relación arrendaticia esta indeterminada; en este sentido siendo que la norma especial estipula al respecto la acción a incoar así como las causales taxativas para ello, sin que tal actuación se adecuase a los preceptos de la norma especial vigente, solcito que se declare SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato incoada, "De La Nulidad de Oficio de Acuerdos que Busquen Evadir la Naturaleza Jurídica Arrendaticia de la Relación." A todo evento, debo nuevamente ciudadano Juez, reiterar el carácter de orden público de las normas que conforman en primer lugar el DECRETO LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, y a todo evento, el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTOINMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, por lo que no son relajables por acuerdo entre las partes, esto confirma el carácter tuitivo del Derecho Inquilinario como Derecho Social y justifica la aseveración de que la existencia de los denominados derechos sociales permite que la igualdad ante la ley no sea una ficción. Por lo que no queda al libre arbitrio de las partes el relajamiento de la ley motivado a que la normas del citado decreto ley son de estricto orden público con base a que los derechos contenidos en dicha legislación son de carácter irrenunciable y por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo de pleno derecho; en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables, a los fines de garantizar y proteger los intereses del arrendatario y arrendador. Se contempla en la ley el principio de prevalencia del negocio o la realidad sobre la forma jurídica escogida cuando se prevé que los órganos o entes administrativos y los tribunales podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos mediante los cuales se pretenda evadir bien (1) la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o bien (ii) el carácter comercial del inmueble arrendado. Es así por lo que INSISTIMOS que, como al haberse pactado un nuevo contrato de arrendamiento para modificar la tácita reconducción de la relación y contraviniendo el tiempo máximo de relación determinada de un contrato (15 años), resulta evidente que la nueva duración del contrato cuyo cumplimiento se persigue, conlleva a una violación de normas de orden público, irrenunciables por las partes, que de ninguna manera pueden ser relajadas por convenios, lo que en consecuencia conlleva a determinar que dicho lapso, contraviene el espíritu y propósito de la ley, por lo que debe reputarse como inexistente, entendiéndose que la relación arrendaticia de las partes está indeterminada en el tiempo. Con base a las anteriores consideraciones es que solicito a este tribunal, en resguardo del orden público, declarar a solicitud de esta parte o de oficio si así lo estima- la nulidad de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del estado Bolivariano de Miranda en fecha 25 de julio de 2014, anotado bajo el No. 78, Tomo 35 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría. Por las razones anteriormente expuestas, solicitarnos a este juzgado administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declare: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos ELSA MARIA PELAEZ TEXEIRA, ANA MARIA PELAEZ TEXEIRA Y ARMANDO PELAEZ TEXEIRA, contra el ciudadano SALVATORE SANTANIELLO BONA, plenamente identificados; y en consecuencia, se condene a la parte actora al pago de las costas procesales conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, confirmando de esta manera, en todas y cada una de sus partes, la sentencia dictada por el Tribunal de Conocimiento, Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial…”.- ESCRITO DE OBSERVACIONES DE INFORMES DE LA PARTE ACTORA, CIUDADANOS: ELSA MARÍA PELÁEZ TEXEIRA, ANA MARÍA PELÁEZ TEXEIRA y ARMANDO PELÁEZ TEXEIRA: “…Ciudadano Juez, tal y como fue expuesto en nuestro escrito de informes de apelación, la acción de nulidad del contrato de arrendamiento está prescrita, lo que hace jurídicamente inviable la pretensión de la contraparte de anular la totalidad del contrato o su cláusula sexta, base central de su defensa en este juicio. La prescripción afecta el dispositivo del fallo porque sin acción válida de nulidad posible, cualquier otro argumento de la parte demandada queda sin sustento y debe ser desestimado. Ahora bien, subsidiariamente al alegato de prescripción: El inmueble arrendado es de "uso comercial", porque: (i) El uso comercial del Inmueble arrendado constituye un hecho no controvertido y admitido tácitamente por la contraparte al no haberlo negado en la contestación de la demanda ni en la audiencia preliminar, quedando fuera de la litis y del debate probatorio (error de juzgamiento por falta de aplicación de los artículos 12. 243 numeral 3º 364 y 506 CPC), (ii) Las actividades de latoneria, pintura y mecánica desarrolladas en el inmueble arrendado determinan el uso comercial" de conformidad con el primer párrafo articulo 2 LRAIUC 2014 (iii) La LRAIUC 2014 no exige mención expresa en el contrato para considerar el inmueble de "uso comercial, pues lo determinante es la actividad que en él se desarrolla. (iv) El inmueble arrendado es un galpón que no es un mero depósito v. como tal, se presume de uso comercial conforme al artículo 2 LRAIUC 2014 (error de juzgamiento por falta de aplicación del artículo 2 LRAIUC 2014 y principio iura novit curia). (v) La falta de actividad actual en el inmueble no desvirtúa su "uso comercial", ya que su desocupación fue causada por medidas cautelares de secuestro favorables a nuestros representados y a que la contraparte sabe que deberá restituirlo en cualquier momento. La Juez del a quo abdicó su obligación de aplicar el derecho incurriendo en un error de juzgamiento por errónea interpretación del artículo 254 CPC Y violación del principio jura novit curia, porque: (i) Utilizó razonamientos ambiguos y oscuros en la sentencia. (ii) Manifestó dudas sobre cómo resolver la controversia sin indicar cuál era la ley y el procedimiento aplicable. (iii) Confundió sus dudas sobre el derecho aplicable con dudas sobre la prueba de los hechos, terminando por fallar a favor del demandado por errónea interpretación del artículo 254 CPC En otras palabras, la Juez del a quo no sentenció la controversia conforme a lo alegado y probado en autos (artículo 12 CPC), sino conforme al hecho de que tenía dudas sobre cómo resolver la controversia, pensando erróneamente que el articulo 254 le permitía hacer tal cosa. La ley aplicable es la LRAIUC 2014, porque: (i) El inmueble arrendado es de "uso comercial" y, por tanto, está sujeto a sus normas especiales ratione materiae, de conformidad con los artículos 1, 2, 3, 4 y disposición derogatoria primera LRAIUC 2014. (ii) El contrato de arrendamiento objeto del presente juicio se firmó después de la entrada en vigencia de la LRAIUC 2014, por lo que esta normativa especial es también aplicable rationae temporis, de conformidad con lo establecido en la disposición final única LRAIUC 2014. (iii) La LRAIUC 2014 desaplica expresamente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 (en adelante LAI 1999), de conformidad con su disposición derogatoria primera; y (iv) La aplicación de la normativa especial es de orden público en la materia de arrendamientos de uso comercial y no puede ser modificada por acuerdo entre las partes, conforme al artículo 3 LRAIUC 2014. El procedimiento aplicable es el oral, conforme al segundo párrafo del artículo 43 LRAIUC 2014. La relación arrendaticia es a tiempo determinado, porque: (i) Las normas sobre limitaciones temporales y tácita reconducción del CC no aplican en materia de arrendamientos de inmuebles de uso comercial (error de juzgamiento por falsa aplicación de los artículos 1,580, 1.600 y 1.614 CC). (II) Aún si se negara lo anterior cualquier indeterminación pasada fue revertida con la firma de los contratos de 2013 y 2014. conforme al principio de autonomía de la voluntad de las partes y pacta sunt servanda (error de juzgamiento por falta de aplicación de los artículos 1.159 y 1.160 CC) El contrato de arrendamiento es válido v plenamente eficaz, porque: (i) La contraparte incumplió su carga probatoria, al no aportar prueba alguna sobre supuestos vicios del consentimiento (articulo 506 CC), (ii) El contrato goza de presunción legal de validez y veracidad, conforme al artículo 1.363 CC. La obligación de restituir el inmueble por extinción de la relación arrendaticia es de naturaleza contractual, legal y constitucional, cláusulas quinta, sexta y séptima del contrato, los articulos 8, 20, 22 numeral 3º y conforme a las 40 literales "g" e "i" de la LRAIUC 2014, artículos 1.159, 1.160 y 1.167 CC y articulo 115 CRBV. Con base en lo anterior, pasamos a ejercer nuestro derecho a réplica, desmontando los argumentos de la contraparte y de la Juez a quo, en los siguientes términos -1- PROTESTA FORMAL POR FALTA DE IMPARCIALIDAD E INDEPENDENCIA DE LA SENTENCIA IMPUGNADA Ciudadano Juez, esta representación eleva su enérgica protesta ante la preocupante falta de imparcialidad e independencia en el razonamiento de la sentencia impugnada, la cual no constituye un análisis judicial real, sino una simple reproducción de los alegatos de la contraparte, sin motivación propia ni evaluación critica Lo que debió ser una sentencia fundamentada en derecho se convirtió en una validación mecánica de la posición de la parte demandada, en flagrante desconocimiento de los principios de legalidad, equidad y justicia que rigen la función jurisdiccional No puede pasar desapercibido un hecho gravísimo y revelador: los argumentos expuestos por la contraparte en la audiencia de debate oral, en su escrito de informes de apelación y en la sentencia impugnada son idénticos, sin que se observe una valoración judicial autónoma Esto no es una mera coincidencia sino una señal inequívoca de parcialidad, pues un tribunal no puede limitarse a transcribir los alegatos de una de las partes sin realizar un análisis objetivo y ponderado de la controversia. Más grave aún, la Juez a quo no solo acogió sin cuestionamiento alguno la postura de la parte demandada sino que renunció a su deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado en autos, lo que constituye un error de juzgamiento por violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. La falta de fundamentación jurídica y el uso de razonamientos vagos y oscuros son indicativos de una resolución parcializada, que no se sustenta en la prueba ni en el derecho aplicable, sino en una subjetiva inclinación hacia la parte demandada. El resultado de esta deficiencia procesal es un desequilibrio manifiesto en la resolución del caso, pues lejos de impartir justicia con equidad, la Juez del a quo se ha limitado a validar sin cuestionamiento alguno los argumentos de la contraparte, ignorando la obligación de analizar las pruebas, motivar su decisión y aplicar correctamente el derecho. No podemos ignorar que esta sentencia viola flagrantemente el derecho a la tutela judicial efectiva, consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual exige que las decisiones judiciales sean imparciales, autónomas e independientes. La parcialidad procesal no solo desvirtúa la administración de justicia, sino que también afecta la confianza en el sistema judicial. Por todo lo expuesto, esta representación exige la revocatoria de la sentencia impugnada, ya que su contenido es jurídicamente insostenible, viola principios esenciales del proceso y desconoce la obligación del juez de aplicar el derecho con autonomía e independencia. -II- EL INMUEBLE ARRENDADO ES DE USO COMERCIAL Ciudadano Juez, el uso comercial del inmueble arrendado no está en discusión en el presente juicio. Es un hecho incontrovertido, admitido por la contraparte y por tanto, jamás formó parte de la litis ni del debate probatorio. La estrategia de la demandada y de la Juez a quo de intentar desconocer este carácter es procesalmente improcedente y jurídicamente insostenible. La pretensión de la contraparte de evadir el carácter comercial del inmueble arrendado, se fundamenta en tres falacias: (i) Que el contrato no contiene una mención expresa sobre el "uso comercial" del inmueble. (ii) Que existe una distinción entre la "actividad" y el "uso" comercial, y (iii) Que el "uso comercial" del inmueble fue un hecho controvertido y quedó dentro de los límites de la controversia invirtiendo la carga de la prueba en cabeza de la parte actora. Todas estas afirmaciones carecen de fundamento jurídico y deben ser rechazadas de plano. El uso comercial del inmueble es un hecho admitido por la contraparte y por tanto, fuera de la litis y debate probatorio. La admisión del hecho fue tácita porque en ninguna parte del escrito de contestación de demanda ni en la audiencia preliminar la contraparte negó, rechazó o contradijo el uso comercial del inmueble. El primer intento de discutir este punto surgió extemporáneamente en la audiencia de debate oral del 14 de noviembre de 2024, lo cual viola el principio de preclusión procesal (arts. 364 y 860 CPC). Pero es que, además, la admisión del hecho también fue expresa porque en el segundo párrafo del folio 4 de su escrito de contestación, la contraparte reconoció que el galpón arrendado no solo fue destinado a un taller de latonería, pintura y mecánica, sino que además instaló en él un área de restaurante con cocina, baños y acceso independiente. Este reconocimiento es incontrovertible y confirma de manera inequívoca el uso comercial del inmueble. En consecuencia el uso comercial quedó fuera del thema decidendum y del debate probatorio. Sin embargo, la Juez a quo incurrió en un grave error de juzgamiento al incluirlo como un hecho controvertido e invertir ilegalmente la carga de la prueba en cabeza de la parte actora, en violación de los articulos 12 y 506 CPC, asi como de los principios constitucionales de defensa, debido proceso y tutela judicial efectiva (arts. 26 y 49 CRBV). La supuesta distinción entre "actividad" у "иво" comercial es un argumento artificial, sin ninguna relevancia jurídica para el caso y construido para forzar una interpretación que no encuentra sustento en la normativa aplicable. El artículo 2 de la LRAIUC 2014, establece de forma clara que un inmueble destinado a uso comercial es aquel en el que se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinand del establecimiento Esto significa que la actividad desarrollada en el inmueble es el criterio determinante de su uso comercial, y no una terminologia especifica en el contrato lo que desmonta por completo el débil argumento de la parte demandada. Pretender separar ambos conceptos es un contrasentido juridica, una distorsión de la norma sin ningún sustento legal. La actividad de latoneria, pintura y mecánica, conjuntamente con la de restaurante, son comerciales por su propia naturaleza. La pretensión de la demandada de que estas actividades no tienen carácter comercial desafia el más elemental sentido común y la realidad económica. Estamos hablando de actividades económicas lucrativas, prestadas a terceros a cambio de una contraprestación. Se trata de una prestación de servicios especializada dentro del giro ordinario de un negocio y, por lo tanto, se enmarca dentro de la definición de uso comercial de la LRAIUC 2014. No es la denominación que la parte demandada quiera darle a su actividad lo que determina su carácter comercial, sino su naturaleza objetiva y su finalidad económica. El contrato de arrendamiento ratifica el uso comercial del inmueble arrendado. El contrato de arrendamiento, como instrumento privado autenticado, tiene entre las partes y terceros la misma fuerza probatoria que un instrumento público en lo que respecta a la verdad de sus declaraciones (art. 1.365 CC). Si la contraparte no ha probado lo contrario y el contrato establece expresamente que el inmueble fue arrendado para latonería, pintura y mecánica, debe presumirse que ese ha sido su uso real y efectivo durante toda la relación arrendaticia La presunción de uso comercial es aplicable al inmueble arrendado. El artículo 2 de la LRAIUC 2014, establece que se presumen de uso comercial los galpones que no constituyan meros depósitos. El inmueble arrendado es un galpón donde se prestaban servicios comerciales, lo que hace automáticamente aplicable la presunción legal de uso comercial La situación actual del inmueble arrendado es irrelevante para establecer su uso comercial para efectos del presente juicio. El uso comercial no depende del estado actual del inmueble, sino de la actividad que efectivamente se desarrolló en él durante toda la relación arrendaticia, sin considerar estados transitorios O circunstancias posteriores. La falta de actividad económica responde a medidas cautelares que fueron decretadas a favor a nuestros representados y al hecho de que la contraparte sabe en su fuero interno que la relación arrendaticia se extinguió y que deberá restituir el inmueble en cualquier momento libre de bienes y personas. La realidad debe prevalecer sobre las formas. La parte demandada y la Juez a quo no pueden desconocer o evadir la naturaleza comercial del inmueble arrendado con argumentos artificiosos como los que han desarrollado en este juicio, de conformidad con el artículo 3 LRAIUC 2014. En cumplimiento de este mandato legal, esta honorable instancia superior debe desconocer la pretensión de la contraparte de evadir el carácter comercial del inmueble arrendado, y asi solicitamos sea declarado. -III- LA LEY APLICABLE ES LA LRAIUC 2014 Y EL PROCEDIMIENTO APLICABLE ES EL ORAL Ciudadano Juez, una vez establecido que el inmueble arrendado es de uso comercial, no puede haber duda alguna sobre la normativa aplicable al presente caso. La única legislación vigente y aplicable es la LRAIUC 2014, por ser la norma especial y de orden público que rige exclusivamente los arrendamientos comerciales, excluyendo cualquier otra normativa anterior o general. La LRAIUC 2014 aplica obligatoriamente al presente caso. El contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda en este juicio fue celebrado después de la entrada en vigencia de la LRAIUC 2014. Este hecho es determinante. Pues desde el 23 de mayo de 2014 la relación arrendaticia quedó automáticamente sometida a esta nueva normativa ratione materiae y ratione temporis, sin que las partes tuvieran la facultad de optar por un régimen distinto. El carácter de orden público de la LRAIUC 2014 implica que su aplicación es imperativa y no depende de la voluntad de las partes, conforme al artículo 3 del Godigo Civil, que establece que la ignorancia de la ley no excusa su cumplimiento. Las partes no pueden pactar regirse por una normativa derogada d inaplicable, cuando existe una legislación especial vigente que regula expresamente su relación contractual. Como si lo anterior no fuera suficiente, en su propio escrito de contestación de la demanda (folios 6 y 7), la parte demandada citó y fundamentó su defensa en la LRAIUC 2014, lo que evidencia su pleno conocimiento de que esta es la ley aplicable. Por lo tanto, no solo admitió el uso comercial del inmueble, sino que también reconoció que la relación arrendaticia está regida por la LRAIUC 2014 desmontando cualquier intento posterior de alegar lo contrario. El alegato de la contraparte y de la Juez a quo sobre la aplicación de la LAI 1999 es jurídicamente insostenible. La parte demandada y la Juez a quo sostienen erróneamente que las partes acordaron regirse por la LAI 1999, como s la elección del marco normativo dependiera de un acuerdo privado. Este argumento es un absurdo jurídico, porque: (i) No es posible pactar la inaplicabilidad de una ley de orden público, especialmente cuando esta regula la materia de manera exclusiva. (ii) La LRAIUC 2014 desaplicó expresamente la LAI 1999, conforme a su Disposición Derogatoria Primera. (iii) El contrato en cuestión se firmó bajo el marco legal de la LRAIUC 2014, por lo que cualquier mención a la LAI 1999 es irrelevante y no genera efectos jurídicos. La continuidad de los textos contractuales no altera la realidad jurídica. El hecho de que los contratos de arrendamiento hayan sido renovados con el mismo texto a lo largo del tiempo no significa que las partes pudieran mantenerse bajo un régimen derogado. La relación arrendaticia evolucionó conforme a la legislación vigente, y a partir del 23 de mayo de 2014, cualquier contrato de arrendamiento de un inmueble de uso comercial quedó sometido obligatoriamente a la LRAIUC 2014 La redacción del contrato no puede alterar la normativa aplicable, pues las disposiciones de orden público se imponen sobre cualquier acuerdo contrario. En consecuencia, cualquier referencia a la LAI 1999 carece de valor legal y debe ser desestimada de inmediato. Pretender que las partes pudieron “elegir” mantenerse bajo el régimen de la LAI 1999 es jurídicamente inaceptable. El procedimiento aplicable es el oral. La LRAIUC 2014 no solo regula el fondo de la controversia, sino también el procedimiento aplicable. El segundo párrafo del artículo 43 de la LRAIUC 2014 establece expresamente que el procedimiento aplicable es el oral, lo que excluye cualquier otro régimen procesal Por lo tanto, la única normativa aplicable a la presente controversia es la LRAIUC 2014, por ser ley especial, de orden público y de aplicación exclusiva en matena de arrendamiento comercial. En consecuencia, este tribunal debe reconocer la validez del contrato de arrendamiento, la determinación de la relación jurídica arrendaticia, la aplicación del procedimiento oral y la procedencia de nuestra pretensión de restitución del inmueble y así solicitamos sea declarado -IV- VALIDEZ DEL CONTRATO Ciudadano Juez, la nulidad del contrato de arrendamiento que pretende la contraparte es jurídicamente inviable. Tanto la parte demandada como la Juez a quo han sostenido dos posturas diferentes sobre la supuesta nulidad (1) Que el contrato es nulo en su totalidad (según su escrito de contestación de la demanda), y. (ii) Que solo es nula su cláusula sexta (según su contestación y escrito de informes de apelación). Sin embargo, ambos planteamientos carecen de fundamento legal y deben ser rechazados de plano. El contrato de arrendamiento es plenamente válido y reconocido en autos. El contrato de arrendamiento objeto del presente juicio ha sido debidamente autenticado y reconocido en autos, por lo que goza de plena validez y eficacia jurídica. No existe prueba alguna que justifique su nulidad, y la carga de demostrar cualquier vicio en su formación correspondía a la parte demandada, conforme al artículo 506 CPC. La contraparte alega, de manera completamente infundada, que nuestros representados "impusieron" o "indujeron" al demandado a firmar un nuevo contrato para evitar los efectos de la tácita reconducción. Este argumento no solo carece de sustento probatorio, sino que además es contradictorio con la propia conducta de la parte demandada, que firmó voluntariamente los contratos en 2013 y 2014 sin objeción alguna y cumplió con ellos sin impugnarlos. Si la contraparte consideraba que hubo vicio en el consentimiento, ¿por qué no lo denunció en el momento oportuno? La respuesta es evidente: porque jamás existió tal vicio. En consecuencia, cualquier alegato posterior de nulidad no es más que una maniobra procesal desesperada para intentar desconocer un contrato valido que fue celebrado y ejecutado sin oposición durante años El contrato de arrendamiento es un acto bilateral, resultado de la autonomía de la voluntad de las partes farts 1.189 v 1.180 CC), y no puede ser anulado con base en meras afirmaciones infundadas de la parte demandada. La contraparte y la Juez a quo fundamentan erróneamente la nulidad del contrato en una supuesta indeterminación de la relación arrendaticia por lácла reconducción, afirmando que esta genera un "derecho adquirido", "Irrenunciable" y de orden público" a favor del demandado. Sin embargo, ninguna norma del ordenamiento juridico otorga tales atributos a la tácita reconducción, ni la convierte en una condición perpetua que impida a las partes fijar nuevas condiciones contractuales La tácita reconducción no es más que una regla dispositiva, no es una norma de orden público. Las partes pueden modificar libremente sus condiciones contractuales en cualquier momento mediante un nuevo acuerdo La contraparte y la Juez a quo extendieron sin fundamento la regulación de los arrendamientos de viviendas y predios rústicos a un arrendamiento comercial cuando la LRAIUC 2014 excluye expresamente la aplicación de cualquier otra normativa en esta materia. Además, la jueza erró al atribuirle a la tacita reconducción el carácter de "irrenunciabilidad" previsto únicamente para los derechos reconocidos en la LRAIUC 2014. Esta distorsión llevó a conclusiones contrarias a derecho, afectando la seguridad jurídica y desconociendo la autonomía de la voluntad de las partes. La jurisprudencia, en materia de casas y predios rústicos, ha sido clara al establecer que la tácita reconducción no constituye un derecho adquirido ni una norma de orden público, sino una regla dispositiva que las partes pueden modificar mediante un nuevo contrato. En virtud de lo expuesto, se solicita a esta honorable instancia que declare la plena validez del contrato de arrendamiento en todas sus partes. -V- LA RELACIÓN ARRENDATICIA ES A TIEMPO DETERMINADO Ciudadano Juez, si el inmueble es de uso comercial, la ley aplicable es la LRAIUC 2014 y el contrato de arrendamiento es válido y plenamente eficaz entonces la relación arrendaticia objeto del presente juicio es, sin lugar a dudas, a tiempo determinado, y cualquier afirmación en contrario carece de sustento legal y fáctico. La pretensión de la contraparte de sostener una supuesta indeterminación de la relación arrendaticia se basa en una interpretación errónea del derecho aplicable y una tergiversación de la realidad contractual, pero la evidencia es clara y contundente: (1) las partes suscribieron los contratos de arrendamiento en los años 2013 y 2014, determinando expresamente su duración. (II) La contraparte acepto firmo y cumplió estos contratos sin objeción alguna. (iii) No existe en el ordenamiento jurídico venezolano norma o principio alguno que impida a las partes determinar nuevamente la relación arrendaticia mediante contratos válidos. La autonomía de la voluntad de las partes determinó la relación arrendaticia. El principio de autonomía de la voluntad, consagrado en los artículos 1,155, 1.159 y 1.160 del Código Civil, rige plenamente en este caso. Las partes decidieron, de manera voluntaria y en ejercicio de sus facultades, suscribir contratos de arrendamiento a tiempo determinado. En este sentido, pretender ahora desconocer la validez de estos contratos es jurídicamente inadmisible y constituye un abuso del derecho, pues la contraparte tuvo pleno conocimiento y aceptación de los términos pactados. Además, la tesis de la supuesta indeterminación no solo desconoce la realidad contractual, sino que se apoya en normas inaplicables. La parte demandada y la Juez a quo insisten en invocar los artículos 1.580, 1.600 y 1.614 del Código Civil, los cuales regulan arrendamientos de casas y predios rústicos, cuando lo cierto es que la presente relación arrendaticia está sujeta a la LRAIUC 2014, normativa especial que excluye expresamente la aplicación de cualquier otra normativa ajena a la materia comercial (articulo 3 y disposición derogatoria primera de la LRAIUC 2014). La tácita reconducción no es un derecho adquirido, irrenunciable ni de orden público. Por lo tanto, aun en el supuesto negado de que se hubiese configurado una tácita reconducción en algún momento de la relación arrendaticia, este estado fue modificado y redefinido por las propias partes mediante la firma de los contratos de 2013 y 2014. Estos contratos renovaron y fijaron la duración del arrendamiento, lo que impide cualquier alegato sobre una supuesta indeterminación. En consecuencia, la relación arrendaticia es a tiempo determinado, no solo porque la falsa aplicación de normas del Código Civil es inadmisible, sino porque esa fue la voluntad expresa de las partes, manifestada de manera clara en contratos válidos y plenamente ejecutados. La contraparte no puede ahora, intentar distorsionar la realidad contractual ni negar lo que aceptó y cumplió sin reparos durante años -VI- EL MITO DE APLICAR LIMITACIONES TEMPORALES Y TACITA RECONDUCCIÓN EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL La defensa de la parte demandada v la Juez del a quo pretenden aplicar falsamente la normativa sobre límites temporales (Art 1.580 CC) y fácita reconducción (1.600 y 1.614 CC) propia del arrendamiento de casas y predios rústicos a un inmueble de uso comercial, cuando dicha regulación es completamente inaplicable a este caso. Así lo denunciamos en nuestro escrito de informes de apelación y lo reiteramos con firmeza en esta oportunidad de réplica ninguna de esas limitaciones temporales en los contratos ni su indeterminación por tácita reconducción son aplicables a los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial. En esta materia, la duración mínima del contrato es de un año y no existen límites máximos ni tampoco existe la posibilidad de que la relación arrendaticia se indetermine por tácita reconducción. La materia de arrendamientos de inmuebles de "uso comercial" tiene su propia ley especial que además, excluye y desaplica expresamente cualquier otra normativa (Art. 3 y disposición derogatoria primera LRAIUC 2014). Es más, aun en el supuesto negado de que esta honorable instancia superior considere aplicable tales normativas al presente caso, la conclusión seguiría siendo la misma: independientemente de que en el pasado haya podido indeterminarse la relación arrendaticia, la contraparte no puede ignorar convenientemente que los contratos de 2013 y 2014, fueron firmados libremente por las partes y volvieron a determinar la relación arrendaticia en virtud del principio de la autonomía de la voluntad de las partes y pacta sunt servanda (Arts. 1.155, 1.159 y 1.160 CC) - VII - LA INDETERMINACIÓN POR TACITA RECONDUCCIÓN ES REVERSIBLE POR AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES Y NO INVOLUCRA EL ORDEN PÚBLICO Ciudadano Juez, es completamente falso que la indeterminación por tácita reconducción genere un "derecho adquirido", "perpetuo", "irrenunciable" o "de orden público a favor del arrendatario, y la afirmación de que el inmueble arrendado quedó atrapado en un estado de tácita reconducción irreversible a favor del arrendatario es un disparate jurídico monumental y sin sustento legal en nuestro arrendamiento jurídico. Así lo expusimos con total claridad en nuestros informes de apelación, y lo reiteramos ahora con aún mayor contundencia: ninguna norma del ordenamiento jurídico venezolano reconoce tal condición. El intento de la contraparte y de la sentencia impugnada de presentar la supuesta indeterminación por tacita reconducción como un derecho irrenunciable y de orden público es, cuanto menos temerario Se basan en interpretaciones forzadas y distorsionadas que extrapolan sin fundamento normativo disposiciones concebidas para la protección de los arrendatarios en contextos completamente diferentes. Es cierto que la "Irrenunciabilidad de derechos existe en materia arrendaticia, pero únicamente respecto de los derechos consagrados en la LRAIUC 2014. En otras palabras, el carácter de "irrenuncabilidad no puede extenderse de manera general e irresponsable a derechos que no estén consagrados expresamente en la normativa especial. En ningún momento el articulo 3 RAIUC 2014, hace referencia genérica a todos los derechos otorgados en pro y en beneficia de la protección de los arrendatarios y arrendatarias como convenientemente parecieran entenderlo al unisono la contraparte y la juez del a quo. No es casualidad que en los escritos de la contraparte y en el texto del fallo impugnado se haga referencia genérica e indeterminada a "todos los derechos otorgados en pro y en beneficio de la protección de los arrendatarios y arrendatarias", para hacerle extensivo el carácter de "irrenunciabilidad" otorgado por el artículo 3 LRAIUC 2014, independientemente de que estén reconocidos o no en su propio texto. La LRAIUC 2014 es una normativa especial y de orden público, cuyo artículo 3 establece expresamente que los derechos irrenunciables son aquellos establecidos en su propia normativa, y en ninguna parte de dicha normativa existe referencia o mención alguna a las limitaciones temporales del articulo 1.580 CC, ni a la indeterminación por tácita reconducción de los articulo 1.600 y 1.614 CC Por lo tanto, no se puede hablar del carácter de "irrenunciabilidad de tales disposiciones. En otras palabras, ninguna de esas limitaciones temporales en los contratos ni su indeterminación por tácita reconducción son aplicables a los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial. En esta materia, la a conveniencia, duración mínima del contrato es de un año y no existen límites máximos ni tampoco la posibilidad de que la relación arrendaticia se indetermina por tácita reconducción. Este argumento resulta completamente improcedente, la disposición derogatoria primera de la LRAIUC 2014, desaplica expresamente la 1999 para la categoría de inmuebles de uso comercial regulados en su normativa, dejando sin efecto también la aplicación de cualquier otra normativa incluidas, por supuesto, las normas generales del Código Civil en materia de casas y predios rústicos invocados por la contraparte por ser ley especial en esta materia. Asimismo, la propia Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia N° 1093, de fecha 14 de agosto de 2015, referido al arrendamiento de un apartamento, dejó claramente sentado que el artículo 1.580 del Código Civil no involucra orden público ni afecta derechos constitucionales, lo que desmonta por completo la afirmación de la contraparte y del fallo impugnado. En consecuencia, este honorable tribunal debe desestimar de manera categórica este intento de manipulación jurídica y reconocer lo evidente: la tacita reconducción no otorga derechos adquiridos, no es irrenunciable y no involucra el orden público en el arrendamiento de inmuebles comerciales regidos por la LRAIUC 2014. Cualquier interpretación en sentido contrario es simplemente insostenible - VIII - LA OBLIGACIÓN CONTRACTUAL, LEGAL Y CONSTITUCIONAL DE RESTITUCIÓN EL INMUEBLE ARRENDADO La parte demandada y la Juez a quo, creen haber encontrado una nueva manera de evadir indefinidamente la obligación de restituir el inmueble arrendado, como si el mero transcurso del tiempo otorgara al arrendatario una suerte de patente de corso para apropiarse del mismo, en evidente violación del derecho de propiedad de mis representados. La restitución del inmueble es una obligación contractual. El contrato de arrendamiento, en sus cláusulas quinta, sexta y séptima, establece expresamente la obligación del arrendatario de restituir el inmueble al finalizar la relación arrendaticia. Este contrato fue firmado voluntariamente por ambas partes, y en virtud de los principios de autonomía de la voluntad (artículo 1.159 CC) y pacta sunt servanda (artículo 1.160 CC), el demandado no puede ahora desconocer las obligaciones que aceptó La restitución del inmueble es una obligación legal. La obligación del arrendatario de restituir el inmueble por extinción de la relación arrendaticia está establecida claramente en los artículos 8. 20, 22 numeral 3º y 40 literales g-/LRAIUC 2014, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 CC. La restitución del inmueble es una obligación constitucional. El artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela protege el derecho de propiedad de nuestros representados. El intento de la parte demandada y de la Juez a quo de despojar indefinidamente a mis representados de su propiedad mediante argucias procesales es inaceptable y constituye una violación flagrante de este derecho fundamental La restitución del inmueble es ineludible y debe ordenarse de inmediato. No hay excusa legal ni contractual que justifique la negativa del demandado a devolver el inmueble. No hay justificación jurídica para seguir prolongando esta ocupación legítima, que ya supera los seis años y medio. No hay margen para dudas la restitución del inmueble es un mandato del contrato de la ley y de la Constitución. Por lo tanto, solicitamos a esta honorable instancia que ordene de inmediato la restitución del inmueble a sus legitimos propietarios y ponga fin a esta ocupación abusiva e ilegal. - IX- CONCILIACIÓN INVIABLE Se ha intentado presentar la conciliación como una solución viable en este caso, cuando en realidad no es más que otra táctica dilatoria de la contraparte. No puede hablarse de una verdadera voluntad conciliatoria cuando la parte demandada ha demostrado, una y otra vez, que su único interés es aferrarse al inmueble por todos los medios posibles y alargar el proceso hasta el punto del abuso. La supuesta disposición a negociar no es más que una estrategia para ganar tiempo, mantener el statu quo y evitar asumir las consecuencias legales de su ocupación ilegítima Por la propia naturaleza de la controversia, no existe margen alguno para una conciliación que resulte aceptable para nuestros representados. Este es un caso en el que no hay términos medios ni soluciones intermedias o se entrega el inmueble o no se entrega. No hay espacio para negociaciones infructuosas ni para propuestas dilatorias que solo sirvan para prolongar la ocupación ilegitima. La realidad es que la contraparte no busca conciliar, sino ganar tiempo, postergando lo inevitable Com el único propósito de seguir usufructuando un bien ajeno Ante esta situación la única respuesta posible es la firme defensa del derecho de propiedad de mis representados y la exigencia de la inmediata restitución del inmueble. Es claro que la contraparte no busca una solución justa ni razonable, sino perpetuar su ocupación ilegitima a través de un uso distorsionado del proceso judicial. Por ello resulta evidente que la conciliación, lejos de ser un mecanismo para alcanzar una solución efectiva, ha sido utilizada como un recurso más dentro de su estrategia dilatoria. Por estas razones, nuestros representados dejan claro ante esta honorable instancia que no han asistido ni asistirán a conciliación alguna con la contraparte pues no avalarán con su presencia una estrategia dilatoria diseñada para prolongar lo inevitable. Su posición es firme e inquebrantable: actuarán con firmeza y apego absoluto a su derecho de propiedad y la restitución inmediata del inmueble. No se trata de obstinación ni de una negativa infundada, sino del legítimo ejercicio de sus derechos frente a una contraparte que ha demostrado, con sus actos, su voluntad de querer evadir indefinidamente su obligación de devolver el inmueble arrendado a su legítimo propietario. -X- CONFIRMACIÓN DEL PETITORIO En virtud de los argumentos de hecho y de derecho expuestos en el presente escrito, solicitamos respetuosamente a este honorable Juzgado Superior que, en ejercicio de sus atribuciones legales DECLARE CON LUGAR la presente apelación, y en consecuencia: PRIMERO: DECLARE CON LUGAR la demanda SEGUNDO: REVOQUE en todas sus partes la sentencia recurrida. TERCERO: ORDENE la restitución y entrega material del inmueble a su propietario CUARTO: CONDENE al demandado al pago de las costas procesales…” -V- DE LA SENTENCIA IMPUGNADA En fecha 20 de noviembre de 2024, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (F. al ), declaró: -IV- DEL MÉRITO DEL ASUNTO Cumplido con la actividad de valoración probatoria, realizada conforme a los principios de comunidad de la prueba e inquisión probatoria, pasa este Juzgado a analizar y dirimir el mérito de la presente causa, resultando menester indicar que la norma contenida en el artículo 1.133 del Código Civil estatuye, que el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar, constituir, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. En tal sentido, se afirma que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general, aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios. Parafraseando al egregio Dr. José Melich-Orsini, quien en su obra Doctrina General del Contrato, 4ta edición, página 15 y siguiente, sostiene que nuestra doctrina del contrato esto imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que to celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley...", por lo que podemos afirmar de manera categórica que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades-pacta sunt servanda-. Importante resulta indicar lo anterior, pues en el presente asunto se pretende el cumplimiento de contrato arrendaticio, respecto a un inmueble del cual efectivamente queda demostrado que los ciudadanos accionantes Elsa Maria Pelaez Texeira, Ana Maria Pelaez Texeira y Armando Pelaez Texeira, resultan ser los propietarios, y que está constituido por una extensión de terreno con una superficie aproximada de quince mi metros cuadrados (15.000 m²), ubicado dentro de la Hacienda "El Ingenio", carretera nacional de Guatire, Distrito Zamora del estado Miranda, todo lo cual queda evidenciado del contrato de compra venta de fecha 26 de febrero de 1996, registrado ante la Oficina Sobalterna de Registro del Municipio Zamora del estado Miranda, anotado bajo el N° 24. Protocolo 1. Tomo 12, de los libros respectivos y que cursa en autos marcada con la letra “B”.- Pues bien, la relación arrendaticia pretendida aquí en cumplimiento, aduce la porte accionante, tuvo su génesis desde el 1 de agosto de 1992, concluyendo el 31 de julio de 2018, ambas fechas inclusive, siendo además que el inmueble arrendado a la demandada estaba constituido por una parcela de terreno de (720 m²), en el cual se encuentra un galpón con un área de (600 m²) de construcción, que cuenta con un acceso único que da con la carretera nacional Guarenas-Guatire, el cual se encuentra en terrenos de mayor extensión propiedad de la actora la extensión de terreno que cuenta con una superficie de 15.000 m²) antes mencionada. En este sentido, consta en autos marcada con la letra "C", contrato de arrendamiento autenticado en fecha 17 de julio de 1992, constando en la Cláusula Octava del mismo el convenimiento de duración de la relación locativa. En dicha Cláusula se establece lo siguiente: "OCTAVA: La duración de este contrato es de TRES (3) años fijos, contados a partir del día 1º de Agosto de 1992 y concluirá el 31 de Julio de 1995 (Negrillas de este Juzgado) Asimismo, en las Cláusulas Segunda y Tercera se convino en lo siguiente: SEGUNDA Sobre una porte de dicha terreno, su propietario ha constituido un Galpón de bloques de cemento, estructuras de columnas de cemento y hierra, y techo acanalado Dicho Galpón tiene un área de SEISCIENTOS METROS CUADRADOS 1600 M²) de construcción. TERCERA EL ARRENDADOR, cede en arrendamiento a EL ARRENDATARE) la precitada parcela y Galpón que abarcan un área de SETECIENTOS VEINTE METROS CUADRADOS (720 ²) De las cláusulas parcialmente transcritas, se evidencia que la relación arrendaticia suscrita con el ciudadano demandado SALVATORE SANTANIELLO BONA, titular de la cédula de identidad Nº 6.258.725, inició en fecha 1 de agosto de 1992, y le fue dado en arriendo una extensión de terreno de (720 m²) y el galpón de (600m²) en el construido. Posteriormente, consta adjunto en la fase probatoria y marcada con la letra "J", contrato de arrendamiento autenticado en fecha 21 de junio de 2012, suscrito entre los ciudadanos accionantes y el ciudadano antes mencionado, correspondiéndose también at arriendo del mismo inmueble o parcela dentro de uno de mayor extensión, de setecientos veinte metros cuadrados (720 m²), y sobre dicha parcela un galpón. Por último, consta marcada con la letra "D", el último contrato de arrendamiento debidamente autenticado suscrito en fecha 25 de julio de 2014, por los ciudadanos aquí accionantes y por el ciudadano demandado, otorgando en arriendo el inmueble antes señalado y objeto de la presente demanda. Cabe destacar que los mencionados contratos de arrendamiento promovidos por la parte actora no fueron objeto de impugnación por su antagonista, y de ellos se evidencia qua efectivamente la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en este proceso dio inicio a partir del 1 de agosto de 1992, no obstante que este es un hecho admitido por la propia parte demandada, verificándose además que el inmueble dado en arrendamiento constaba de una extensión de terreno de (720m²) y el galpón de (600m²) en el construido, y que se encuentra en un terreno de mayor extensión de aproximado (1.500 m²), propiedad de los accionantes, ubicado en el sector El Ingenio cuyo frente da a la carretera que conduce de Guarenas a Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Sestado Miranda. Así se establece. Establecido lo anterior, aduce la representación judicial demandada que el vínculo contractual lo es entre los ciudadanos accionantes y el ciudadano demandado, siendo el objeto de la presente demanda el espacio otorgado en arrendamiento y definido ut supra, constando estos supuestos de hecho según de lo que se extrae de los contratos de arrendamientos antes indicados y que permiten extraer la verdad procesal todo a los fines decisorios. Así las cosas, este Tribunal efectúa las siguientes apreciaciones respecto de la ley aplicable al caso de marras y que resulta una vez se impuso de los diversos alegatos esgrimidos por las partes en la audiencia oral, llamando poderosamente la atención de esta Jurisdicente, que la representación judicial de la parte demandada efectuó de defensa cuya naturaleza es de orden público, en cuanto a dos supuestos principales, el primero relativo al uso del bien arrendado, y el segundo en cuanto a la irrenunciabilidad de los derechos que asiste al arrendatario por ser, conforme a la Ley, el débil jurídico en la relación arrendaticia. En este sentido tenemos: PRIMERO: Conforme lo alegado, al vuelto del folio 1 del escrito libelar, así como en la cláusula contractual se afirma que "(...) Dentro del mencionado inmueble se encuentra una parcela de Setecientos Veinte Metros Cuadrados (720m2), en la cual se encuentra igualmente un constituido por un Galpón que consta de una oficina de bloques de arcilla y cemento, estructuras elaboradas en hierro y cemento con techo acanalado, con un área de Seiscientos Metros Cuadrado (600 m2)de construcción, encontrándose delimitada por una cerca tipo ciclón y un acceso único que da con la antigua carretera nacional Guarenas-Guatire(…) Del extracto trascrito se evidencia con meridiana claridad que el objeto del contrato de arrendamiento es un galpón que consta de una oficina de bloques de arcilla cemento, estructuras elaboradas de hierro y cemento de techo acanalado con un área aproximada de (720 m³), entendiéndose del contrato locativo objeto de demanda, como de los contratos antecesores a este, que el bien arrendado es una parcela de terreno con un galpón que a su vez tiene una oficina, mas no se señala que se trate de un local comercial, visto que en la redacción del contrato accionado en ningún momento se hizo expresa constancia de que al inmueble se le daría un uso comercial, por cuanto solo se hizo referencia a la actividad que se le daría al inmueble arrendado como lo era la de LATONERIA, PINTURA Y MECANICA. Al respecto pareciera que al señalarse que la actividad señalada, (LATONERIA. PINTURA Y MECANICA), necesariamente se está en presencia de una actividad comercial y por ende el local arrendado seria de naturaleza comercial, sin embargo tal situación no está expresamente establecido en el contrato locativo, toda vez que una empresa que efectúa una actividad comercial, bien puede arrendar un espacio para efectuar trabajos de mantenimientos a sus unidades automotrices y no por ello resulta ser que la actividad efectuada sea comercial y que por ello el local arrendado sea un local comercial o destinado al comercio, toda vez que ello debe resultar expresamente establecido en el contrato locativo sin que genere duda de la naturaleza jurídica del inmueble arrendado. Así las cosas, se aprecia-como ya quedó anteriormente sentado-el contrato objeto del presente juicio y con base al cual se demanda el desalojo de marras, fue autenticada en fecha 25 de Julio de 2014, siendo que el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, fue publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 411.821. de fecha 23 de mayo de 2014. fecha a partir de la cual entro en vigencia, por lo que todos los arrendamientos relativos a inmuebles destinados al uso comercial a partir de esa fecha comenzaron a regirse por la nueva Ley, inclusive el contrato que nos ocupa, de ser el caso, que fue suscrito prácticamente dos meses después, por lo que de una detenida lectura contrato locativo demandado resulta curioso para esta operadora de justicia dique expresamente que el inmueble arrendado tendrá un uso comercial, pero solo se limita a indicar la actividad que allí se va a realizar que es la de LATONERIA PINTURA Y MECANICA, lo cual a todas luces conforme a lo señalado anteriormente, no es lo mismo la actividad que el uso, visto que la actividad que se realiza en un inmueble arrendado no necesariamente implica el uso para el cual está destinado, puede tener un mueble arrendado con uso de vivienda pero la actividad que allí se realice es comercial o viceversa, muchas veces la actividad que se realiza se corresponde al uso que se le está dando al inmueble pero otras no, y es tanto al que la Ley se refiere al USO COMERCIAL y no a la ACTIVIDAD COMERCIAL siendo esto un hecho que quede CAL controvertido en el establecimiento de los límites de la controversia que hizo este tribunal correspondiéndole entonces a la parte accionante la demostración de tal uso comercial para adecuarlo al supuesto de la LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, lo cual no hizo en forma alguna y así se declara. Por otra parte, a mayor abundamiento, resalta del contrato locativo que en primer lugar porque como ya se indicó no se señaló expresamente que el inmueble arrendada se destinaria al USO COMERCIAL, y segundo aunado a lo anterior, se constata que en tres cláusulas diferentes del señalado instrumento se hizo expresa referencia a la ley aplicable, para esa relación arrendaticia era la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como se evidencia de las cláusulas: "TERCERA", "SEPTIMA" y "DECIMO SEGUNDO”. Así, la Cláusula tercera del contrato de arrendamiento se conviene lo siguiente: TERCERA En caso de que EL ARRENDATARIO haga uso de la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, durante el lapso de dicha prorroga legal, el canon mensual de AD arrendamiento se incrementara en un Cincuenta por Ciento (50%) Al final de la cláusula SEPTIMA se hace referencia igualmente a la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y no a la Ley de Uso Comercial que la parte actora pretende hacer ver es la aplicable. SEPTIMA sin que EL ARRENDATARIO pueda alegar que dicha cantidad se considere canon de arrendamiento ni que el recibo por parte de LOS ARRENDADORES de dicha cantidad se considere como prórroga del Contrato que hoy se celebra de conformidad con lo estipulado en el Articulo 27 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarias En la última de las clausulas señalada, expresamente se indica que “…Cuando según los términos de este contrato procediere la desocupación del, Inmueble y no se lograse por medios amistosos, será potestativo de LOS ARRENDADORES acogerse al procedimiento pautado para los juicios breves o pedir la resolución o cumplimiento judicial de ese contrate siendo que la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS es la que establece claramente la posibilidad de ejercer las tres acciones entiéndase desalojo, resolución o cumplimiento, en contraposición a la LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, establece solo la acción de Desalojo para la terminación de la relación arrendaticia en caso de incumplimiento de los contratos. En consecuencia, resulta evidente que las partes en el contrato de arrendamiento que nos ocupa determinaron que el uso al que se destinaria el inmueble no era comercial. visto que acordaron someter el contrato y la relación arrendaticia a la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, visto que tenían claro que era la legislación aplicable, al tratarse que el objeto del contrato de arrendamiento es un galpón que consta de una oficina de bloques de arcilla y cemento, estructuras elaboradas de hierro y cemento de techo acanalado con un área aproximada de 720 Mts2; con lo cual se crea una duda a esta Juzgadora si las partes al suscribir el contrato estaban conscientes, que la ley aplicable a su entender era la señalada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por no tratarse el contrato locativo para el uso comercial y así se declara. Ahora bien, como corolario de lo que antecede, a este Tribunal de Mérito se le presenta una seria duda del por qué la presente demanda fue incoada con base a la LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, cuando no existe evidencia clara de que el contrato locativo tenía por objeto un inmueble para el uso comercial, generándose dudas respecto si el procedimiento que ciertamente debía ser aplicable era el establecido en el artículo 33 y siguientes del DECRETO LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, aunado al hecho de que tampoco le está dado a los jueces conforme a jurisprudencia reiterada cambiar el procedimiento solicitado por la parte actora en su libelo de demanda que peticiono se le el trámite correspondiente al procedimiento oral de acuerdo con lo previas en artículo 43 de la LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO FARA EL USO COMERCIAL, siendo que la dada aquí plasmada, es agravada contemplar las resultas de la práctica de la medida de secuestro decretada en este mismo juicio en la cual se dejé claro y se soportó con fotos, que es el inmueble arrendado no llevaba a cabo actividad comercial alguna, siendo dudoso, a juicio de quien aquí suscribe, el decidir bajo los parámetros de la Ley con la que se tramitó el presente juicio y así se declara. SEGUNDO: Tomando en cuenta el último contrato suscrito entre las partes, alega la representación judicial de la parte demandada que la relación arrendaticia se indeterminó en cuanto al tiempo en virtud i) de haber operada la tácita reconducción a partir de 1998 y ii) por haberse dejado transcurrir quince (15) años de arrendamiento contigo. Es decir, alegado este hecho modificativo esgrimida por la demandada, considera este Juzgado pertinente examinar la naturaleza jurídica temporal y con relación al presente asunto.- En torno a ello, la reconducción, en términos forenses, es prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continúe en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga. Asimismo, puede definirse como la renovación operada en un contrato mediando el consentimiento tácito de las partes contratantes, lo cual puede interpretarse a través de ciertos hechos o actitudes asumidas por las cuales se manifiesta la voluntad de los contratantes sin mediar el uso de la palabra oral y escrita. En cuanto a la presente causa, se observa que al vuelto del folio seis (6) del escrito libelar, la parte actora afirma: “(…) la tácita reconducción no puede operar en este caso porque antes de la fecha de terminación natural del contrato de arrendamiento esto es antes del 31 de julio de 2015, mis representados, practicaron notificación extrajudicial al ciudadano SALVATORE SANTANIELLO BONA () en la cual se le hizo de su conocimiento con efecto de fe pública y fecha cierta la voluntad de mis representadas de no celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, ni prórroga o extensión del mismo (...)" Al respecto, observa quien sentencia que Afirma la parte demandante, la posesión precaria del arrendatario sobre el mueble cuyo desalojo demandan, mediante un primer (1) contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda en fecha 17 de julio de 1992, anotado bajo el No. 7, Tomo 121, en el cual se acordó una vigencia de la relación de tres (3) años finos, contados a partir del 01 de agosto de 1992 al 31 de julio de 1995.- Posterior a ello, se celebró un segundo (2) contrato de arrendamiento autenticado ante Notaria Pública en fecha 26 de mayo de 1995, en el cual se acordó una vigencia de Ja relación de des (2) años fijos, contados a partir del 01 de agosto de 1995 al 31 de julio de 1997. Seguidamente, se celebró un tercer (3”) contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 1 de agosto de 1997, anotado bajo el No. 78, Tomo 15, en el cual se acordó una vigencia de la relación de un (1) año fijo, contado a partir del 01 de agosto de 1997 al 31 de julio de 1998. Siendo que, posterior al vencimiento del mencionado tercer (3”) contrato a saber. En fecha 31 de julio de 1998, posterior a ello hasta el año 2013, no se celebró otro contrato ni se renovó, extendió ni prorrogó el mismo, por lo que al no ser controvertida la posesión continua del ciudadano SALVATORE SANTANIELLO BONA, sobre el inmueble arrendado, la relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo debido a la inactividad del arrendador que no se opuso a la ocupación o posesión precaria del demandado, siendo que además a tenor de lo señalado en el artículo 1.580 del Código Civil, la relación se indeterminó de manera automática al haberse verificado el transcurso de quince (15) años de arrendamiento continua, los cuales se cumplieron en el año dos mil siete (2007). Así pues, el legislador previno en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, la regulación de la figura de la tácita reconducción, de las cuales se desprenden los requerimientos para su verificación o no en un contrato de cumplimiento progresivo como lo es el de arrendamiento, los cuales parecieran se cumplen en el caso bajo análisis, por cuanto la naturaleza del tercer (3”) contrato de arrendamiento fue a tiempo determinado, y a su vencimiento el arrendatario continúo ocupando el inmueble, sin oposición por parte del propietario. Ahora bien, dicho esto se genera dudas razonables a esta juzgadora sobre si las suscritos por las partes a partir del 2013 fueron precisamente con la idea de menoscabar los derechos irrenunciables del arrendatario como débil jurídico en toda relación arrendaticia con respecto a la temporalidad de la relación arrendaticia que desde 1998 pareciera se volvió a tiempo indeterminado, por lo que al respecto existiendo serias dadas respectos de la normativa aplicable al caso de marras, en ambas leyes se señala: a) DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, Artículo 7°. Los derechos que la presente Lay establece para beneficiar o proteger a les arrendatarios son irrenunciables. Será mía toda acción, acuerdo o capitulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos b) DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, en cuyo artículo 3, se establece lo siguiente: "Articulo 3. Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acta, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución a menoscabo de alguno de ellos, se considera mulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos a entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas. Es así como, en la norma especial en materia inquinaría, se evidencia que la ley prohíbe y anula expresamente todo acto, acuerdo o acción que haya sido concebida es detrimento de los derechos otorgados en pro y beneficio de la protección de los arrendatarios. Ahora bien, en el presente caso, los demandantes persiguen el desalojo del bien arrendado-a su decir por un vencimiento del término y consecuente prórroga legal, por lo que cabe destacar que el contrato a tiempo determinado es aquél en el cual las partes previeron la estipulación del lapso de duración de la convención, dicha duración podría ser fija o estar sujeta a prorrogas sea la voluntad de las partes, dicha continuidad puede verificarse mediante acuerdo a bien operar de pleno derecho según lo establecido por las normas generales del contrato contenidas en la legislación. Así, aun cuando en apariencia la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento sobre el cual versa la presente acción es a tiempo determinado ya se indico pudo haber sido celebrado para evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación, la cual desde el año 1998, pareciera haberse indeterminado en el tiempo, con cual, la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento echa por tierra efectos de la tacita reconducción de la relación, lo cual evidentemente implica renuncia y disminución de los derechos del arrendatario. Como bien puede colegirse de autos, la relación arrendaticia palo haberse indeterminado en el tiempo por no haberse renovado el contrato desde el año 1998, siendo que además el inquilino se encuentra ocupando el inmueble objeto del litigio en condición de arrendamiento, desde el 1 de agosto de 1992, habiendo transcurrido hasta el momento de la autenticación del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demandó (25 de julio de 2014) más de veintidós (22) años continuos. En atención a ello, es preciso señalar que el legislador estableció sobre la duración de los contratos de arrendamiento, lo dispuesto en el artículo 1.580 del Código Civil, que indica: (...) Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario. Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, 31 pueden extenderse hasta cincuenta años (50)" Así las cosas, en el presente caso, la parte demandante persigue hacer valer un contrato de arrendamiento autenticado en fecha 25 de julio de 2014, que establece una vigencia de la relación de un (1) año, ello en franco desconocimiento al contenido del artículo 1.580 del Código Civil, el cual prohíbe taxativamente que los inmuebles se arrienden por más de quince (15) años, evidenciándose que en este asunto, el demandado tiene más de treinta (30) años ocupando el inmueble cuyo desalojo se demanda, por lo unto, siendo que toda estipulación que pretenda desvirtuar ésta prohibición legal, no tiene ningún efecto En este sentido, al haberse iniciado la relación arrendaticia que nos ocupa en fecha 1 de agosto de 1992, el mismo de tiempo previsto por la ley para el arrendamiento de Inmuebles, se verificó el 1 de agosto de 2007, oportunidad en que debió expirar legalmente la relación contractual. Sin embargo, ha sido un hecho reconocida por ambas partes que después de dicha fecha, se ha continuado en posesión de la cosa arrendada, sin impedimento alguno por parte de los arrendadores, lo cual condujo a la tacita reconducción del contrato, contemplada en el artículo 1.600 del Código Civil, que señala "Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativa a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Del artículo anterior se infiere que, una vez vencido el contrato de arrendamiento pactado y si el arrendatario mantuviere la posesión del bien arrendado resulta la presunción de la renovación de dicho acuerdo de voluntades, procediendo en este sentido, todo cuanto a contratos a tiempo indeterminado establezca la normativa legal. En este orden de ideas, tenemos que el artículo 1.614 eiusdem, establece: "(...) En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado () En tal sentido, siendo que los derechos de los arrendatarios son irrenunciables, se genera una razonable duda a esta juzgadora en razón de si el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de interposición de la presente demanda, sólo le sean aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por cuanto no fue alegado ni probado en autos, la manifestación de voluntad de los arrendadores de no renovar el contrato, que debió hacerse en el año 1997, el llamado desahucio, para que procediera la expiración de pato por aplicación de lo previsto en el artículo 1580 del Código Civil Siguiendo este orden de ideas, visto que la parte demandante pretende el desalojo con base a un contrato de arrendamiento donde no debió pretenderse el establecimiento de una temporalidad nueva a la relación arrendaticia que ames ya podo haberse convertido en indeterminada, esta Juzgadora se abroga a las normas especiales materia inquinaria, en las que se evidencia que la ley prohíbe y anula expresamente todo acuerdo que haya sido concebido en detrimento de los derechos otorgados en pro y beneficio de la protección de los arrendatarios y arrendatarias. Así pues, siendo dicha materia de orden público y de aplicación inmediata, no puede ser relajada por convenio entre partes, motivo por el cual, aun cuando la arrendataria haya firmado el referido contrato en el año 2014, no es menos cierto que la relación arrendaticia era de vieja data, ya que en efecto en día 1 de agosto de 1992, inició la relación arrendaticia, volviéndose a tiempo indeterminado posterior al termino de quince (15) años de su inicio, y habiéndose mantenido el arrendatario ocupando el inmueble arrendado luego del vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado en el año 1998, lo cual fue consentido por la arrendadora. Así las cosas, a criterio de quien aquí decide mal pudo la parte actora pretender determinar la relación existente nuevamente, ya que la indeterminación del contrato de arrendamiento es un derecho irrenunciable por las partes, siendo dicha materia de orden público e irrelajable por los contratantes. En consecuencia, al quedar demarcada como ha sido la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción como indeterminado, es preciso establecer aun cuando existe una relación arrendaticia que nació como determinada, no es menos cierto que dicha relación fue establecida por más de quince (15) años, de lo cual, según lo establecido en las normas sustantivas antes indicadas, los derechos adquiridos no son relajables ni irrenunciables por las partes, lo que converge en la irrenunciabilidad de la transformación del contrato suscrito por las partes de indeterminado a determinado Pero nuevamente nos encontramos ante la disyuntiva si para la aplicación de la norma especial corresponde la contenida en el artículo 7 del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS o, el artículo 3 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, con lo cual, poder resguardar el derecho del débil jurídico se convierte en indeterminable a la luz de la disyuntiva jurídica aplicable al caso, no existiendo en el ordenamiento judicial la posibilidad de que el juez escoja la ley que ha de ser aplicada cuando existe duda el cual debe prevalecer y así se declara. Ahora bien el artículo 254 del Código de procedimiento Civil señala: "Artículo 254 "Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse”. Así las cosas, el legislador acuñó la forma de salvar escollos ante la duda justificada de cómo debe ser resuelto una determinada situación, prevaleciendo siempre el derecho del demandado, lo cual debe ser así decidido en el caso que nos ocupa, y asi se declara. En consecuencia, por las razones anteriormente expuestas, este juzgado con vista a la dudas presentadas a tenor de lo señalado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, forzosamente debe declarar SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos ELSA MARÍA PELAEZ TEXEIRA, ANA MARÍA PELÁEZ TEXEIRA y ARMANDO PELAEZ TEXEIRA, contra el ciudadano SALVATORE SANTANIELLO BONA, plenamente identificados, lo cual se dispondrá en forma positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así expresamente se decide. IV- DISPOSITIVA En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PRIMERO: SIN LUGAR in presente demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusieron los ciudadanos ELSA MARIA PELAEZ TEXEIRA, ANA MARÍA PELAEZ TEXEIRA Y ARMANDO PELAFZ TEXEIRA, antes identificados, en contra del ciudadano SALVATORE SANTANIELLO BONA, todos antes identificados. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante en virtud de haber resultado completamente vencido en la presente causa, ex artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. –IV– SOBRE LA COMPETENCIA Considera este Juzgador oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo. En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…” Por lo antes expuesto, se considera este Juzgado Superior, competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta, en fecha 20 de noviembre de 2024, por el abogado en ejercicio KRISTOPHER WILMAN CLARK DORIA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el nro. 298.008, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora ELSA MARIA PELAEZ TEXEIRA, ANA MARÍA PELAEZ TEXEIRA Y ARMANDO PELAFZ TEXEIRA, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de noviembre de 2024, mediante la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara los ciudadanos ELSA MARIA PELAEZ TEXEIRA, ANA MARÍA PELAEZ TEXEIRA Y ARMANDO PELAFZ TEXEIRA, en contra del ciudadano SALVATORE SANTANIELLO BONA y ASÍ SE DECIDE.- –V– PUNTO PREVIO CONDUCCIÓN DEL PROCESO Y ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA: Antes de entrar al examen de fondo de la demanda interpuesta, por los ciudadanos ELSA MARIA PELAEZ TEXEIRA, ANA MARÍA PELAEZ TEXEIRA y ARMANDO PELAFZ TEXEIRA, contra el ciudadano SALVATORE SANTANIELLO BONA, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, es necesario que esta Alzada resalte su deber de impulso procesal, sin que ello entre en contravención con el examen de la admisibilidad de la demanda, y las consecuencias que de ésta deriven, pues, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso, no se limita a la sola formal condición del proceso en el acontecer de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra la aplicación provechosa en la labor que debe realizar el Juez para evidenciar, sin que se requiera la presencia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, respecto a la controversia propuesta, se haya producido el efecto de la Cosa Juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada, se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíbe expresamente. Estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, cuyo examen es previo y sus resultas determinantes del análisis o no del fondo de la controversia, por ser materia ligada directamente al resguardo del orden público, ya que, si no se satisfacen los presupuestos procesales, no nace la obligación en el Juez de prestar la función jurisdiccional, para resolver la controversia propuesta. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión de fecha 12 de marzo de 2012, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, contenida en el Expediente N° AA20-C-2011-000288, señaló lo siguiente: “ (…) Por ello, tanto las partes como el juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso y verificar así el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los mismos. …Omissis… No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. (…Omissis…) Dicho lo anterior, es menester señalar que el juez de la recurrida actuó conforme a derecho, por cuanto forma parte de la actividad oficiosa del juez, revisar en cualquier estado y grado del proceso la conformidad en los requisitos de admisión de la demanda y declarar la inadmisibilidad de la misma por cualquiera de los motivos establecidos en la ley, pues el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad constituye materia de orden público…” (Negrita de este Tribunal).- Conforme al criterio jurisprudencial precedente, puede precisarse que, en atención al principio de conducción, la facultad del Juez como director del proceso, es la de impulsarlo hasta su conclusión, según lo previsto en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, no es menos cierto que se impone sobre el jurisdicente el actuar de oficio cuando se trate del resguardo del orden público, acorde con la norma contenida en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil.- En ese orden de ideas, la demanda es propuesta por las ciudadanas ELSA MARIA PELAEZ TEXEIRA y ANA MARÍA PELAEZ TEXEIRA, ya identificado en este fallo, quienes señalan actuar en su nombre y en representación del ciudadano ARMANDO PELAEZ TEXEIRA, a su vez otorgaron poder a los abogados ANTONIO JOSÉ D´JESÚS PEREZ, WILLIAM ENRIQUE OLIVERO PEREZ, EDUARDO QUINTANA CALEBOTTA, EDUARDO ENRIQUE MEIER GARCÍA, EDGAR ALEXANDER LÓPEZ RANGEL, NATALY HERNANDEZ MORENO, CARLOS MIGUEL MOREIRA DIAZ y KRISTOPHER WILMAN CLARK DORIA, para que de manera conjunta o separadamente los represente en la presente juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en contra del ciudadano SALVATORE SANTANIELLO BONA.- Al respecto, esta Alzada considera oportuno precisar que la cualidad es la idoneidad, activa o pasiva, de una persona para actuar válidamente en juicio, condición que debe ser suficiente para que permita al Juez declarar el mérito de la causa, a favor o en contra, vale decir, que establece una identidad entre la persona del demandante y aquél a quien la ley le otorga el derecho de ejercer la acción, esta es la cualidad activa; la cualidad pasiva, es la identidad entre el demandado y aquél contra la Ley da la acción. La falta de esa condición en cualquiera de las partes, conlleva a que el Juez no pueda emitir su pronunciamiento de fondo, pues, ello acarrea un vicio en el derecho a discutirse, entonces, la falta de cualidad ad causam, debe entenderse como carencia de suficiencia de la persona para actuar en juicio como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo que se produce cuando el litigante no posee la condición para que pueda ejercerse, contra él, la acción que la ley otorga.- El autor Luis Loreto, en su ensayo jurídico “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, alega que tendrá cualidad activa para mantener un juicio, toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio y tendrá cualidad pasiva, toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés. Así, la cualidad no es otra cosa que la relación de identidad lógica entre la persona de la parte actora, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera.- En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se ha pronunciado en relación a la falta de cualidad o legitimación a la causa, dejando claro que se trata de una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia, tal como lo refirió la Sala Constitucional mediante fallo N° 1.930 de fecha 14 de julio de 2003, expediente 2002-1597, caso: Plinio Musso Jiménez, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la Tutela Judicial Efectiva y Defensa, materia esta de orden público, que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 3.592 de fecha 6 de diciembre de 2005, expediente 2004-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias Nros. 1.193 de fecha 22 de julio de 2008, expediente 2007-588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 de fecha 28 de abril de 2009, expediente 2007-1.674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros). De lo anterior este Sentenciador observa que, el concepto de cualidad o legitimación a la causa atañe o interesa al orden público, por tanto, rige en ello el principio de reserva legal oficiosa, conforme al cual, tanto los jueces de instancia como el Tribunal Supremo de Justicia, deben, sin que medie solicitud de parte verificar el cumplimiento de este presupuesto procesal, necesario para la válida instauración del proceso, pues ello comporta una cuestión de derecho que repercute en el mérito de la controversia, porque permite examinar de nuevo la admisibilidad de la demanda. Siendo que antes de pronunciarse sobre algún juzgamiento del fondo de la controversia, se debe dilucidar inicialmente la falta de cualidad aún de oficio por el Juez y de proceder la misma se debe declarar inadmisible la acción, de no actuar así conlleva a la violación del derecho a la Tutela Judicial Efectiva, consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y al desconocimiento de la doctrina vinculante de la Sala Constitucional y de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Así las cosas, tenemos que la falta de cualidad o legitimatio ad causam, trae consigo un vicio en el derecho de acción que imposibilita al Juez conocer el mérito del asunto debatido, por cuanto dicha materia es de orden público lo cual implica que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio, en cualquier estado y grado de la causa, por los jueces y previo a cualquier otro pronunciamiento, como se evidencia de la sentencia de la Sala Constitucional N° 3592, del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 2004-2584, ratificada en sentencias números 1193, del 22 de julio de 2008, expediente N° 2007-0588, y 440, del 28 de abril de 2009, expediente N° 2007-1674. Ahora bien, vista la peculiaridad del presente juicio, resulta importante señalar que la pretensión procesal, cualquiera sea su naturaleza, exige para su procedencia la reunión indisoluble de sus cuatro (4) elementos estructurales y esenciales, a saber: i) el elemento subjetivo, relativo a la cualidad o legitimación a la causa; ii) el elemento objetivo, relativo al interés material; iii) el elemento causal, relativo a la realidad fáctica y iv) la posibilidad jurídica, relativa al interés jurídico. El elemento subjetivo, relativo a la cualidad o legitimación a la causa, exige que la pretensión debe ser postulada por quien y contra quien tiene interés en el objeto pretendido; vale entonces afirmar que los sujetos de la pretensión procesal, son aquellos quienes, por concurrir en el acaecimiento de los hechos, están ligados al objeto o tienen un interés material respecto de la cosa pretendida y, por ello, serán quienes soporten los efectos de la Cosa Juzgada.- Observa quien aquí decide, que el libelo presentado en fecha 10 de mayo de 2023, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las ciudadanas ELSA MARÍA PELAEZ TEXEIRA y ANA MARÍA PELAEZ TEXEIRA (quien no consta en autos que sean abogadas) actuando en propio nombre y en representación del ciudadano ARMANDO PELAEZ TEXEIRA, mediante poder otorgado ante la Notaría Pública Cuarta de Municipio Autónomo Sucre estado Miranda, el 19 de marzo de 1996, bajo el Nro. 78, Tomo 35 (el cual no consta en la actas del presente expediente), haciéndose representar a su vez por los abogados ANTONIO JOSÉ D´JESÚS PEREZ, WILLIAM ENRIQUE OLIVERO PEREZ, EDUARDO QUINTANA CALEBOTTA, EDUARDO ENRIQUE MEIER GARCÍA, EDGAR ALEXANDER LÓPEZ RANGEL, NATALY HERNANDEZ MORENO, CARLOS MIGUEL MOREIRA DIAZ y KRISTOPHER WILMAN CLARK DORIA, tal y como se evidencia del material probatorio, copia simple de Instrumento Poder Espacial, autenticado por ante la Notaría Publica Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 21 de mayo de 2015, anotado bajo el número 10, del Tomo 80 de los libros de autenticaciones llevados por es Notaría, el cual reza: “Nosotras, ELSA MARIA PELMEZ TEXEIRA Y ANA MARIA PELAEZ TEXEIRA, venezolanas, mayores de edad de este domicilio, civilmente hábiles, titulares de las Cédulas de Identidad N° V- 5.218.132 y V-5.218.128, actuando en nuestro propio nombre y en representación del ciudadano ARMANDO PELAEZ TEXEIRA venezolano, con Cédula de Identidad N° V- 5.533.159, conforme a instrumento poder que fuera otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda el 19 de marzo de 1996, bajo el N° 78, Tomo 35; por medio del presente documento declaramos: que otorgamos a los Ciudadanos ANTONIO JOSE D´ JESUS PEREZ, WILLIAM ENRIQUE OLIVERO PEREZ, EDUARDO QUINTANA CALEBOTTA, EDUARDO ENRIQUE MEIER GARCÍA, EDGAR ALEXANDER LÓPEZ RANGEL, NATALY HERNANDEZ MORENO Y CARLOS MIGUEL MOREIRA DIAZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad números V-10.105.204, V- 10.823.302, V- 10.307.219, V.- 10.786.732, V-15.713.029, V-16.299.394 y V-17.402.181, respectivamente; inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (IPSA) bajo los números 52.682, 58.826, 59.777, 61.465, 130.580, 130.582 у 140.375, respectivamente, PODER ESPECIAL…”.- En el actual régimen procesal, el legislador ha puesto énfasis en conferir la capacidad de postulación en juicio por otra persona en forma exclusiva y excluyente a los abogados, lo cual se evidencia de lo dispuesto en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 3 y 4 de la Ley de Abogados, lo cuales establecen lo siguiente: “Artículo 166.- Sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a la disposiciones de la Ley de Abogados.”.- Por su parte, el artículo 3 y 4 de la Ley de Abogados, señala: “…Para comparecer por otro en juicio, evacuar consultas jurídicas, verbales o escritas y realizar cualquier gestión inherente a la abogacía, se requiere poseer el título de abogado, salvo las excepciones contempladas en la Ley… “Artículo 4.- Toda persona puede utilizar los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso. Si la parte se negare a designar abogado esta designación la hará el Juez. En este caso la contestación de la demanda se diferirá por cinco audiencias. La falta de nombramiento a que se refiere este artículo será motivo de reposición de la causa, sin perjuicio de la responsabilidad que corresponde al Juez de conformidad con la Ley.” (Resaltado de este Tribunal).- Al respecto, la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro.000458, de fecha 21 de julio de 2023, expediente Nro. 2023.151, con ponencia de Henry José Timaure Tapia, señaló lo siguiente: “ Sala ha establecido que cualquier gestión inherente a la abogacía realizada sin poseer título de abogado, incurre en una manifiesta falta de representación, ya que carece de esa especial capacidad de postulación, que es esa facultad que detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de su profesión para realizar actos procesales con eficacia jurídica, criterio este además que se ha consolidado como ratificación al sostenido por la Sala Constitucional al respecto. Así bien, tal y como se desprende de la doctrina de la Sala, y en afirmación y consolidación de lo que al respecto también ha dejado sentado la Sala Constitucional de este Supremo Tribunal, de conformidad con lo que preceptúan los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley de Abogados, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus derechos e intereses, lo cual, a toda luces, vicia de nulidad el mandato judicial que hubiere sido otorgado por ilicitud de su objeto de conformidad con lo que preceptúa el artículo 1.155 del Código Civil, por la imposibilidad jurídica en que se encuentra quien no es abogado de ejecutarlo. Razón por la cual, cuando una persona que no es abogado ejerce actuaciones judiciales en nombre de otro, incurre en una manifiesta falta de representación, porque carece de esa especial capacidad de postulación que sí detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de la profesión, conforme a lo que establecen la Ley de Abogados y demás leyes de la República; ello, además, en forma insubsanable, ya que no hay manera de que adquiera la capacidad de postulación que no tenía cuando actuó sin ella.(Resaltado de esta Alzada).- Es así, que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante jurisprudencias reiteradas, ha señalado que son ineficaces las actuaciones realizadas en juicio, por quien ejerza la representación de otra persona sin ser abogado, aun cuando hubiere actuado asistido de un abogado, so pena de la nulidad de todo lo actuado, por cuanto, la capacidad de postulación para actuar en juicio, la detenta todo abogado con el libre ejercicio de la profesión, conforme lo establece la Ley de Abogados. Asimismo, es de resaltar que, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, no basta con que el representante cumpla con el requisito de ser profesional del derecho, sino que se requiere como requisito legal, que este sea debidamente otorgado, de conformidad a lo establecido en el ordinal 2° del artículo 78 de la Ley de Registro y del Notariado, es decir, mediante la nota de autenticación expedida por el Notario Público.- En tal sentido, en ausencia de dicha formalidad, el cual es de estricta exigencia por este Tribunal, limita el libre ejercicio de representación de uno de los demandantes, por cuanto, en el juicio principal se activó un litisconsorcio activo, dado que existe una pluralidad de demandantes (ELSA MARÍA PELAEZ TEXEIRA y ANA MARÍA PELAEZ TEXEIRA, ARMANDO PELAEZ TEXEIRA), con nexo por razón de título, en el que la resolución de un juicio, ha de afectar directamente el derecho de todos ellos, por lo que es fundamental que cada uno de los integrantes, cumpla con los requisitos legales para actuar en juicio, incluyendo la capacidad de postulación, ya que la falta de este, conlleva a que el proceso no se tramite, dejando de cumplir con la realización de todas las etapas del proceso judicial y de limite a obtener con una resolución de la controversia planteada, el cual es el fin de la administración de justicia.- Respecto al litisconsorcio activo y la capacidad de postulación, la Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nro. 0476, de fecha 29 de octubre de 2024, en el expediente Nro. 24-0835, con ponencia en la magistrada: LOURDES BENICIA SUÁREZ ANDERSON, se pronunció al respecto, y ratifica el criterio Nro. RC.000258, emitido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de junio de 2011, sostuvo lo siguiente: “Siendo ello así, tomando en consideración lo establecido en los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil, 4 de la Ley de Abogados y los criterios jurisprudenciales que al respecto ha asentado este máximo tribunal, se logra verificar la falta de representación judicial de una de las partes interesadas en el proceso, demandante específicamente, pues en el juicio principal se activó imperiosamente de forma automática un litisconsorcio activo necesario, dado que existe una pluralidad de demandantes con nexo por razón de título y, en el que la resolución de un juicio ha de afectar directamente el derecho de todos ellos, de modo que la validez del proceso se hallará subordinado a la actuación valida de todas aquellas personas que la conforman, siendo que su falta de integración constituirá una excepción previa que debe ser acogida por el juez antes de entrar a conocer el fondo del asunto debatido. A manera de sustentar la declaratoria de oficio por parte del juez de la falta de cualidad, se considera preciso traer a colación el criterio establecido por nuestro máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil de fecha 20 de Junio de 2011 mediante el cual estableció: “La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp: es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso (Vid. Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193). De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros). Tales criterios vinculantes de la Sala Constitucional fueron acogidos por esta Sala de Casación Civil en sentencia N 462 del 13 de agosto de 2009, expediente N 09-0069, caso: Bernard Poey Quintaa c/ Inversiones Plaza América, C.A., ratificada en sentencia N 638 del 16 de diciembre de 2010, expediente N 10-203, caso: Inversora H9, C.A. c/ Productos Saroni, C.A., ambas con ponencia de quien suscribe, que aquí se reiteran. Ahora bien, como quiera lo sostenido en dichas decisiones discrepa de lo decidido por esta misma Sala en otras oportunidades, conforme a lo establecido en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil juzga necesario garantizar la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, por lo que en su condición de máximo y último intérprete de la Constitución encargado de velar por su uniforme interpretación y aplicación, tomando en consideración que de acuerdo con lo establecido en dicho precepto, las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios constitucionales son vinculantes para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales de la República, abandona expresamente el criterio jurisprudencial según el cual, la falta de cualidad no puede ser declarada de oficio por el juez, sentado entre otras, en sentencia N 207 del 16 de mayo de 2003, expediente N 01-604, caso: Nelson José Mújica Alvarado y otros c/ José Laureano Mújica Cadevilla y otra; sentencia N 15 del 25 de enero de 2008, expediente N 05-831, caso: Arrendadora Sofitasa C.A, Arrendamiento Financiero c/ Mario Cremi Baldini y otro; sentencia N 570 del 22 de octubre de 2009, expediente N 09-139, caso: Jesús Alberto Vásquez Mancera y otros contra Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., así como cualquier otra decisión que contenga el aludido criterio que aquí se abandona. (…omissis…) Así pues dado el caso que la Sala abandona, entonces, expresamente el criterio jurisprudencial según el cual, la falta de cualidad no puede ser declarada de oficio por el juez. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales. ETAPA EN QUE EL JUEZ DEBE EXAMINAR EL CUMPLIMIENTO DE LOS PRESUPUESTOS PROCESALES: Ello permite al Juez que verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. La Sala estimó que el rol del juez como director del proceso no se agota con el pronunciamiento de la admisión, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como que la misma esté estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva. La Sala admitió que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. DE LA LEGITIMATIO AD CAUSAM: Es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar. La legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, para que sea procedente o no la sentencia de fondo. Si no existe la legitimatio ad causam no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo” En este sentido, conforme a las disposiciones y jurisprudencias citadas, se considera que la ciudadana Ayda Severina Turchi Gómez, sólo poseía un poder de administración y disposición que podía activar ante trámites administrativos de su poderdante, más no otorgar poder judicial de representación en su nombre, pues no detentaba la capacidad procesal de postulación atribuida a todo abogado que no esté inhabilitado para el libre ejercicio de su profesión, en tal sentido, siendo que en el juicio principal se activó el litis consorcio activo y una de ella no tiene representación judicial, no se logra demostrar la existencia de identidad lógica entre las demandantes y demandado, razón por la cual se debe proceder de oficio a declarar la falta de cualidad de la parte demandante para ejercer la demanda de desalojo interpuesta y, en virtud de ello resulta inoficioso conocer del fondo de la causa. Así se decide.” (Resaltado de esta Alzada) En sintonía con el criterio jurisprudencial antes citado, se evidencia que el litisconsorcio activo, se caracteriza por que todos los interesados actúen conjuntamente como demandantes en un juicio, esto ocurre cuando existe una relación jurídica sustantiva única que afecta a todos los sujetos involucrados, y su resolución debe ser uniforme para garantizar la unidad y eficacia del proceso. Debe señalarse que, ante la existencia de un vínculo jurídico común entre los ciudadanos ELSA MARÍA PELAEZ TEXEIRA ANA MARÍA PELAEZ TEXEIRA y ARMANDO PELAEZ TEXEIRA, como lo es la copropiedad sobre el bien arrendado, tal y como se evidencia de la copia simple de documento contrato de compraventa pura y simple, inserto en el expediente marcado "B", estos deben actuar conjuntamente como demandantes para garantizar la unidad y eficacia del proceso, esto con fundamento en el principio de indivisibilidad del derecho de propiedad sobre la cosa común.- Este Juzgador de alzada estima conveniente citar al procesalista venezolano RENGEL-ROMBERG, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, en su tomo III, afirma lo siguiente: “La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”. (Negrita y Cursiva del Tribunal).- Asimismo, cabe recordar el principio que rige la materia probatoria en nuestro país, de acuerdo con nuestra legislación, previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece literalmente lo siguiente: “Artículo 506.-Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. (Negrillas del Tribunal) De las disposiciones normativas anteriormente indicadas, se desprende que la parte actora tenía la carga de probar la cualidad que verificara la capacidad de postulación, de las ciudadanas ELSA MARÍA PELAEZ TEXEIRA y ANA MARÍA PELAEZ TEXEIRA, quienes actúan en representación del ciudadano ARMANDO PELAEZ TEXEIRA, mediante poder otorgado ante la Notaría Pública Cuarta de Municipio Autónomo Sucre estado Miranda el 19 de marzo de 1996, bajo el Nro. 78, Tomo 35 (el cual no consta en la actas del presente expediente), asimismo, no evidenció prueba que haga constar, que la parte actora en este proceso, haya traído poder debidamente constituido, o la ratificación en autos del poder, del ciudadano ARMANDO PELAEZ TEXEIRA a profesionales del derecho, lo que permite determinar para quien aquí decide, que las ciudadanas ELSA MARÍA PELAEZ TEXEIRA y ANA MARÍA PELAEZ TEXEIRA carecen de capacidad de postulación, siendo un error insubsanable lo que implica, que no puede ser corregido ni subsanado durante el curso del proceso, la falta de capacidad de postulación por no tener la cualidad de abogados, lo que vicia absolutamente el proceso judicial así lo sostuvo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 302, de fecha 12 de marzo de 2024, el cual señala lo siguiente: "...Ahora bien, respecto de la denuncia esgrimida por la parte en amparo, esta Sala estima oportuno citar el contenido del fallo de esta Sala N 1.133/2013, el cual estableció: Así, se observa que en su requerimiento la representación de la solicitante realizó un planteamiento enfocado al señalamiento relativo de desconocimiento de la doctrina vinculante de esta Sala por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, centrada en argumentos de defensa cuyo propósito último es que se lleque al cronvencimiento de que se vulneró el principio de seguridad jurídica, el principio de igualdad ante la Ley y el principio de confianza legitima, toda vez que permitió que una asociación () sin ser abogado y sin ser un Sindicato, ejerciera poderes en juicio (). Sobre el punto esta Sala debe puntualizar que, en materia jurisdiccional, una parte puede tener capacidad procesal (Vid. Articulo 136 del Código de Procedimiento Civil) y no obstante carecer de la facultad profesional y técnica de gestionar por sí misma los actos en un proceso concreto y en un tribunal determinado (Vid. Artículo 166 elusaem), ya que no tiene la denominada capacidad de postulación procesal, la cual es meramente formal y exigida por razones técnicas, a fin de asegurar al proceso su correcto desarrollo, por lo que, por regla general, es obligatorio el patrocinio letrado de abogados para las personas que hayan de comparecer a un proceso judicial, bien por la figura de la representación o bien mediante la asistencia, como loprevé el artículo 3 de la Ley de Abogados: Para comparecer por otro en juicio, evacuar consultas jurídicas, verbales o escritas y realizar cualquier gestión inherente a la abogacía, se requiere poseer el título de abogado, salvo las excepciones contempladas en la Ley. Los representantes legales de personas o de derechos ajenos, los presidentes representantes de sociedades cooperativas, asociaciones o sociedades civiles o mercantiles que no fueren abogados, no podrán comparecer en juicio a nombre de sus representados sin la asistencia de abogados en ejercicio. Entonces, según la regla general, quien comparece a un juicio sin poseer la cualidad de abogado, sólo puede suplir esa falta de cualidad con la asistencia de un profesional del derecho, siempre que quien comparece al juicio actúe en el ejercicio de sus propios derechos e intereses; de allí que se ha determinado que () para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del Derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus propios derechos e intereses. De tal forma que, cuando una persona, sin que sea abogado, pretenda ejercer poderes judiciales, incurre en una manifiesta falta de representación. en cuanto carece de esa especial capacidad de postulación que detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de su profesión, conforme a lo que establece la Ley de Abogados ( ) (Vid. Sentencia N 1.170/2004 del 15 de junio) (Negrillas y destacado añadidos). (...Omissis...) Asimismo, la Sala advierte que el Juzgado Superior en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo: en su fallo del 10 de julio de 2024, se limitó a señalar, ante la denuncia de falta de capacidad de postulación o representación en virtud de que el poder esgrimido por el ciudadano Luis Gregorio Rojas Araujo era un poder de administración y disposición; y que dicho apoderado no era abogado, que [a] los fines de resolver esta impugnación hecha ante esta Superioridad atener a la doctrina de las distintas Salas del Tribunal Supremo de Justicia sobre el principio hermenéutico pro actione en el ámbito del derecho de acceso a la jurisdicción, quedando claro que en relación a la falta de postulación o acreditación se trata de un defecto insubsanable, y siempre que sea posible, de modo que en tales supuestos debe conferirse a las partes la posibilidad de subsanación antes de impedirles el acceso al proceso; lo contrario resulta contradictorio al derecho y a la tutela judicial efectiva.De lo que se tiene que debe tenerse (sic) como válida la subsanación hecha por la ciudadana María Verónica Morillo Valero, titular de la cédula de identidad N. V-12.798.328, con el carácter de Directora Gerente de la Sociedad (sic) Mercantil (sic) Inversiones Rojas Araujo, C.A., asistida por la abogada Mary Trini Godoy Hernández en el que ratificó las actuaciones del ciudadano Luis Gregorio Rojas Araujo, quien fungió como accionista-apoderado de la mencionada empresa y se desestima la impugnación realizada por la parte demandada. desconociendo el criterio de esta Sala contenido en el fallo N 1133/2013, parcialmente citado arriba En tal sentido, se reitera el criterio sobre la materia expuesto en el fallo N 1133/2013, entre otros, respecto de que sólo puede suplir la falta de cualidad a la que se hace referencia en el caso que ocupa el interés de esta Sala, es decir, de aquella que actúa en juicio en nombre de otro sin ser abogado, con la asistencia de un profesional del derecho, siempre que quien comparece al juicio actúe en el ejercicio de sus propios derechos e intereses, lo cual no ocurre en el presente caso, toda vez que -se repite- el ciudadano Luis Gregorio Rojas Araujo, actúa en nombre y representación de la sociedad mercantil Inversiones Rojas Araujo, C.A., sin poseer facultades expresas para ello..." Es de reiterar, que la falta de postulación es un defecto procesal grave que afecta directamente la validez y eficacia del proceso judicial , ya que, para el ejercicio de un poder o mandato judicial dentro de un juicio o proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del derecho, salvo que, la persona actúe en el ejercicio de sus derechos e intereses, lo que a toda luces, vicia de nulidad el mandato judicial que hubiere sido otorgado por ilicitud de su objeto, por la imposibilidad jurídica en que se encuentra quien no es abogado de tener la representación legal de una persona o ciudadano, toda vez que constituye una trasgresión a lo dispuesto en los artículos 4 de la Ley de Abogados, y 166 del Código de Procedimiento Civil.- Ahora bien , el Juez tiene la obligación de constatar en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso, esto es, si en el caso concreto, sometido a su conocimiento, puede ser subsumido en alguna de ellas, al realizar tal operación, no quede algún margen de duda cuando se viole el orden público, pues en tales casos, debe de declarar la inadmisibilidad de la demanda, en atención al principio de interpretación más favorable a la admisión de la acción, garantizando con acertada preferencia el derecho fundamental de acceso a la jurisdicción, con fundamento a lo previsto en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.- En este sentido, la falta de representación judicial de una de las partes interesadas en el proceso (capacidad de postulación, por no tener la cualidad de abogado), del ciudadano ARMANDO PELAEZ TEXEIRA, parte demandante, en virtud, de que en el juicio principal, se activó un litis consorcio activo, en la cual la resolución de un juicio ha de afectar directamente el derecho de todos ellos, es decir, las ciudadanas ELSA MARÍA PELAEZ TEXEIRA y ANA MARÍA PELAEZ TEXEIRA incurrieron en una manifiesta falta de representación del ciudadano ARMANDO PELAEZ TEXEIRA, por no ostentar tal capacidad de postulación atribuida a todo profesional del derecho que no se encuentre inhabilitado para el libre ejercicio de la profesión de Abogacía, siendo este un error insubsanable, el cual no pude ser corregido ni subsanado durante el curso del proceso, en atención al criterio reiterado de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. RC.000258, de fecha 20 de junio de 201, ratificada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 0476, de fecha 29 de octubre de 2024, y la sentencia Nro. 302, de fecha 12 de marzo de 2025, conforme a lo pautado en la Ley de Abogados, el Código de Procedimiento Civil, por lo que, se ha verificado que esta acción debe declarse de oficio su INADMISIBILIDAD por falta de cualidad de la parte demandante conforme a los términos detallados en este fallo (capacidad de postulación), para ejercer la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por no cumplir con una obligación de orden legal y por ser violatoria al orden público. En consecuencia, al abrigo de las disposiciones ut supra mencionadas, forzosamente este Juzgador Superior ha de declarar en la parte dispositiva IMPROCEDENTE el recurso de apelación ejercido por el abogado KRISTOPHER WILMAN CLARK DORIA, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, en fecha 27 de noviembre de 2024, en base a los fundamentos de derecho expresados en la presente decisión, y así lo dictaminará esta Superioridad en la dispositiva del presente fallo, y ASÍ SE DECIDE.- Planteadas así las cosas, debe ésta Alzada REVOCAR la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de noviembre de 2024, mediante la cual declaró SIN LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesto por los ciudadanos ELSA MARIA PELAEZ TEXEIRA, ANA MARÍA PELAEZ TEXEIRA, quienes actúan en representación del ciudadano ARMANDO PELAFZ TEXEIRA, antes identificados, en contra del ciudadano SALVATORE SANTANIELLO BONA, por cuanto se constató en autos que la parte demandante ciudadanas ELSA MARIA PELAEZ TEXEIRA, ANA MARÍA PELAEZ TEXEIRA, carecen de capacidad de postulación, siendo un error insubsanable lo que implica, que no puede ser corregido ni subsanado durante el curso del proceso, por cuanto, la falta de capacidad de postulación (No tener la cualidad de abogados), vicia absolutamente el proceso judicial, y ASÍ SE DECIDE.- Por último, destaca el Juzgado Superior Segundo, a quien correspondió conocer de esta causa, en virtud del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora KRISTOPHER WILMAN CLARK DORIA, verificada la INADMISIBILIDAD de la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, este Tribunal se abstiene de conocer del fondo de la causa, lo cual no puede interpretarse como una limitación del acceso a la justicia ni a la Tutela Judicial Efectiva, pues, dicho fallo se emite, con el fin de no activar el órgano jurisdiccional, y evitar un desgaste del administrador de justicia cuando resulta evidentemente innecesario e ineficaz su utilización, por tanto, se garantiza y protege los postulados constitucionales de Derecho a la Defensa y Debido Proceso, contenidos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y ASÍ SE DECIDE.-