TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL,
TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA:
LUIS ANTONIO SOSA RIOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-2.142.426, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 4.787, actuando en su propio nombre y representación. APODERADOS JUDICIALES: LAURA PIUZZI CHITTARO y EDISON RENE CRESPO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.554.386 y V-3.947.437, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.738 y 10.212, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
JUNTA DE CONDOMINIO DE LAS RESIDENCIAS MAGNOLIAS, compuesta por las ciudadanas JENNY ORDOÑEZ, CHRISTINA HOFFMAN y ANTONIETA SOUCY, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-13.160913, V-3.270.397 y V-3.184.607; y, la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 15 de mayo de 1992, bajo el Nº 8, Tomo 75-A-Pro. APODERADOS JUDICIALES: JUAN JOSÉ NIÑO SILVERIO, LUIS ANTONIO SIFONTES ROJAS y CARLOS ENRIQUE CASTELLANO MENDEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-15.204.767, V-5.880.412 y V-25.053.073, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 113.995, 151.175 y 313.922, respectivamente.
MOTIVO:
NULIDAD DE ASAMBLEA DE CONDOMINIO

I
ACTUACIONES EN ALZADA
Mediante acto de distribución de fecha 27 de junio de 2025, la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le asignó el conocimiento a esta alzada de la demanda de nulidad de asamblea de condominio, incoada por el abogado LUIS ANTONIO SOSA RIOS, en contra de la JUNTA DE CONDOMINIO DE LAS RESIDENCIAS LAS MAGNOLIAS y de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A., con motivo de la apelación interpuesta en fecha 21 de abril de 2025, por el abogado LUIS A. SIFONTES, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 4 de abril de 2025, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de nulidad de asamblea.
Oída en ambos efectos la apelación, mediante auto de fecha 20 de junio de 2025, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, la cual, previa distribución, le asignó el conocimiento de la causa a esta alzada, siendo recibidas las mismas, por el archivo de este tribunal en fecha 1º de julio de 2025.
Mediante auto dictado en fecha 3 de julio de 2025, se asumió la competencia para conocer del presente asunto, en segundo grado de la jurisdicción y se fijaron los trámites para su instrucción en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; por lo que, estando en la oportunidad para dictar sentencia, se observa:
II
ANTECEDENTES
Se inició el presente juicio de NULIDAD DE ASAMBLEA, mediante libelo de demanda presentado en fecha 15 de diciembre de 2022, por el abogado LUIS ANTONIO SOSA RIOS, actuando en su propio nombre y representación, en contra de la JUNTA DE CONDOMINIO DE LAS RESIDENCIAS LAS MAGNOLIAS, compuesta por las ciudadanas JENNY ORDOÑEZ, CHRISTINA HOFFMAN y ANTONIETA SOUCY; y, la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A., por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual, previo sorteo, le asignó su conocimiento al Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 12 de enero de 2023, el referido juzgado ordenó la corrección del libelo de demanda.
En fecha 27 de enero de 2023, el abogado LUIS ANTONIO SOSA RIOS, parte actora, consignó escrito de reforma de la demanda, en el que alegó ser propietario del apartamento distinguido con el Nº 91E, ubicado en el lado Este del piso 9 de la Torre Este del Edificio Residencias Las Magnolias, situado en la Urbanización Colinas de la California, etapa “D” o Zona Noreste, con frente a las calles La Magnolia y Los Ruiseñores (hoy Horacio Lemoine), según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 27 de septiembre de 1.982, bajo el Nº 19, Tomo 29, Protocolo Primero y de la liquidación de la comunidad conyugal que hizo con la ciudadana María Teresa Olivo, protocolizado por ante la mencionada Oficina Subalterna de Registro, en fecha 9 de mayo de 2011, bajo el Nº 50, Tomo 4, Protocolo Primero.
Que el documento de condominio del edificio Residencias Las Magnolia, se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 7 de enero de 1.977, bajo el Nº 1, Tomo 2, Protocolo Primero.
Que el día sábado 3 de diciembre de 2022, a las nueve y treinta de la mañana, se realizó una asamblea general extraordinaria de propietario de la Residencias Las Magnolias, la cual quedó asentada en las páginas 18, 19 y 20 del libro de acuerdo de los propietarios, cuyos acuerdos son objeto de recurso de impugnación, conforme lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, por ser violatorios a dicha ley y al documento de condominio, por haberse incurrido en abuso de derecho.
Que para la celebración de dicha asamblea, la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A., elaboró y le envió, vía correo electrónico, en fecha 2 de diciembre de 2022, la convocatoria, con sólo un (1) día de anticipación a su fijación.
Que dicha convocatoria no cumplió con las formalidades establecidas para que los acuerdos de la asamblea fuesen válidos, al no ser publicada en el diario EL UNIVERSAL, de circulación nacional, al menos, durante el período comprendido entre el 25 de noviembre al 1º de diciembre de 2022.
Que no se fijó en la cartelera de entrada de las dos (2) torres del edificio, ni en la planta baja, ni en el sótano, ni entrada, lo cual sería el segundo requisito de validez para la celebración de la asamblea de propietarios, conforme lo establecido en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que dicha convocatoria también se encuentra viciada de nulidad por haberse hecho para realizar la asamblea en tres (3) oportunidades distintas, lo cual transgredió la ley especial y el artículo o cláusula 5.4 del Documento de Condominio.
Que conforme a dicha convocatoria, el 29 de noviembre de 2022, a las seis de la tarde, fue la primera oportunidad fijada para la celebración de la asamblea, no habiendo el quorum requerido para su celebración, de lo cual se dejó constancia al folio 18 del libro de acuerdos de los propietarios.
Que el sábado 3 de diciembre de 2022, a las nueve de la mañana, tuvo lugar la segunda convocatoria, para lo cual tampoco hubo el quorum necesario, de conformidad con lo establecido en el artículo o cláusula 5.4 del documento de condominio y en el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que la ley especial ni el documento de condominio, prevén una tercera convocatoria, ni siquiera una segunda, mucho menos para celebrarse con cualquiera fuera el número de propietarios asistentes, por lo que, al no haberse logrado la presencia del número de propietarios por el valor necesario de acuerdo al documento de condominio, no debió celebrarse asamblea alguna; debiendo, entonces, hacerse una nueva convocatoria con los requisitos establecidos en el artículo o cláusula 5.4 del documento de condominio, en conformidad con el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que existiendo dichas disposiciones de orden público, no era procedente en derecho ejecutar cómodas prácticas, contrarias a las leyes, mucho menos recurrir a la analogía, para convocar y llevar a cabo asambleas de propietarios fuere cual fuere el número de asistentes.
Que aún así en fecha 3 de diciembre de 2022, mediante una tercera convocatoria, se celebró la asamblea donde los acuerdos o decisiones se tomaron inválidamente, con votos nulos, sin verificar la asistencia de “CUALQUIERA SEA EL NÚMERO DE ASISTENTES” y sin nombrarlos.
Que en dicha asamblea se anotaron unos números que aparentan ser los de los apartamentos propiedad de los supuestos representados; que tampoco se exhibieron las cartas poder que autorizaran a los asistentes para votar, ni se expresó lo tratado.
Que no se dejó constancia acerca de la convocatoria realizada ilegítimamente para esa reunión, ni de lo expuesto por los asistentes en sus intervenciones.
Que todo ello fue omitido dolosamente y solo se escribieron las decisiones pretendidamente convalidatorias que les convenía dejar como aprobadas, con la finalidad de aparentar que los votantes habían dado su aprobación luego de haber sido informados de la gestión de la administradora, como de la Junta de Condominio, quienes no rindieron cuenta del manejo que dieron al dinero recaudado por sus integrantes, especialmente en moneda extranjera, ni del llamado Fondo de Mantenimiento Preventivo, o de devolverlo, contrariando el documento de condominio y las leyes, con abuso de derecho que, como mandatarios, les fue conferido al ser elegidos para integrar dicha Junta de Condominio en la asamblea de propietarios celebrada en fecha 6 de marzo de 2018.
Que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A., al aceptar la administración del edificio, en esa misma asamblea de propietarios celebrada en fecha 6 de marzo de 2018, se obligó a cumplir y velar por el cumplimiento del documento de condominio, tal como contrajo dicha obligación, conforme lo establecen las leyes, lo cual tampoco cumplió como lo haría un buen padre de familia.
Que por ello, transgredió las disposiciones del documento de condominio y de la ley, lo cual hace nulos todos los acuerdos tomados en la asamblea celebrada en fecha 3 de diciembre de 2022, después de las nueve y treinta minutos de la mañana, donde la ciudadana que dijo representarla abrió el acto y lo presidio sin haber sido designada para ello y, posteriormente, se negó a suministrarle el nombre, continuando con los puntos expresados en la convocatoria ilegalmente realizada, extralimitándose indebida y acomodaticiamente para asentar que los informes de la Junta de Condominio y de la administradora habían sido aprobados, sin que la convocatoria haya establecido dentro de los objetos de la asamblea, la indicada aprobación, mostrando su único interés de asentar en el libro de acuerdos decisiones que le fueran convenientes y favorables sólo a ella y la Junta de Condominio, asamblea que contó con la presencia de la presidenta de la Junta, ciudadana JENNY ORDOÑEZ.
Como segunda incongruencia del acta de asamblea cuya nulidad demandó, alegó que en la misma se expresó que los acuerdos fueron tomados por treinta (30) propietarios, lo cual era falso porque sólo aparece que asistieron catorce (14) aparentes propietarios.
Que asistió, también, una ciudadana en representación de la administradora, quien dirigió y presidió la reunión, cuya identificación no aparece en el acta.
Que se hicieron supuestamente representar quince (15) propietarios mediante cartas poder por las integrantes de la Junta de Condominio, ciudadanas Christina Hoffmann, Antonieta Soucy y Eudis Riga, los cuales no fueron identificados, anotándose solo números y letras.
Que la tesorera, ciudadana Christina Hoffmann, supuestamente representó a los propietarios de los apartamentos distinguidos con los números 32E, 41E, 32O, 112E y 51E, más el de su propiedad distinguido como 102E; la secretaria, ciudadana Antonieta Soucy, representó a los propietarios de los apartamentos distinguidos con los números 31E, 22E, 22O, 121E y 71O, más el de su aparente propiedad distinguido como 42E; mientras que la suplente, ciudadana Eudys Riga, representó a los propietarios de los apartamentos distinguidos con los números 21O, 11O, 101O, 12O, mas el de su aparente propiedad, distinguido como 22O.
Que no aparece apartamento identificado al lado del nombre de la presidenta de la Junta de Condominio, ciudadana Jenny Ordoñez, que es ocupante, pero no propietaria del apartamento distinguido con el número 91O, ya que su propietaria es la ciudadana Jannine Gemma De Sanctis, titular de la cédula de identidad Nº 15.457.175.
Que la ciudadana Jenny Ordoñez, sin ser propietaria, sin informar de dicha situación desde haber sido electa en fecha 6 de marzo de 2018, aceptó ser miembro y presidenta de la Junta de Condominio y ejerció dicha función, coadministrando dinero sin rendir cuentas desde el 6 de marzo de 2018.
Que entre los catorce (14) propietarios presentes, se encontraba el ciudadano Jose Camacho, en representación del apartamento distinguido con el número 61O, quien no es propietario, pero aparece autorizado por la ciudadana Alicia Keller, quien mediante mensajería del chat del edificio, se identifica como la propietaria del mismo, sin serlo; ya que la actual propietaria del referido inmueble es la sociedad mercantil AMLIKON-BISSEGG DE VENEZUELA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en cuyos estatutos se estableció que para representarla se requería la firma conjunta de dos de sus directores.
Que dicha empresa adquirió la propiedad del mencionado inmueble, en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 1º de octubre de 2008, bajo el Nº 208.1587, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 238.13.9.1.1013; por lo que, su voto no era válido y no podía ser computado, quedando, entonces, sólo trece (13) asistentes firmantes en dicha asamblea.
Que el documento de condominio, fue protocolizado en fecha 7 de enero de 1977, estableciendo una mayoría necesaria para tomar los acuerdos válidamente, representada por más de la mitad del valor atribuido a los cincuenta (50) apartamentos que conforman el edificio, expresando que la misma sería requerida en todos los casos en que la ley no exija unanimidad o una mayoría especial, así como también en todos los casos de asamblea de propietarios; señalando igualmente que en caso de ser necesaria una segunda consulta, la decisión sería tomada por la mayoría simple establecida en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente para aquel entonces.
Que dicho documento de condominio añade que siempre que la ley no exigiere unanimidad o una mayoría superior a la ordinaria que él determina.
Que el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente para esa fecha, establecía que los acuerdos, salvo disposición contraria de la ley, se tomarían por mayoría de los propietarios interesados que representasen, por lo menos, dos tercios del valor atribuido para la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes; siendo idéntico el texto del artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente.
Que la asamblea impugnada, en las actas levantadas los días 29 de noviembre, como a las nueve de la mañana del 3 de diciembre, ambas del 2022, expresan que no hubo el quorum necesario; por lo que, ante dicha situación no era procedente hacer valer una tercera convocatoria para justificar la realización de una asamblea, por ser contrario a las disposiciones expresas de la ley y del documento de condominio.
Que el párrafo tercero del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que de no concurrir el número de propietarios a la asamblea, suficientes para tomar el acuerdo correspondiente, se procedería a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo 23, y la decisión se tomaría por la mayoría establecida en el primer aparte de dicha norma; la cual es de dos tercios del valor atribuido a la totalidad del inmueble.
Que el documento de condominio establece en su artículo 5.4 que de ser necesario realizar una segunda consulta, la decisión se tomaría por la mayoría simple establecida en la primera parte del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente para la fecha de protocolización del mismo, el cual se corresponde al artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuya mayoría sería dos tercios.
Que las trece (13) personas asistentes, sumados a los valores de los quince (15) apartamentos que aparecen representados, no alcanzan los dos tercios requeridos, para tomar acuerdos válidos.
Que los acuerdos contenidos en el acta de fecha 3 de diciembre de 2022, fueron tomados y aprobados con veintinueve (29) o treinta (30) votos, los cuales, en todo caso, no eran suficientes para tomar decisiones válidas, lo cual hace nulas las decisiones adoptadas.
Que con respecto al primer punto de la convocatoria, el acta expresó que el informe de la administradora contó con la aprobación de veintinueve (29) propietarios, siendo avalada su gestión; alegando que avalar no es aprobar la gestión, sino garantizarla, por lo que, mal pudo ser aprobada la gestión.
En segundo lugar, alegó que la Ley de Propiedad Horizontal establece un lapso o período de duración de la administradora de un (1) año, pero que el artículo 5.1 del documento de condominio establece dos (2) años, por lo que, era su obligación presentar informe y cuenta de su gestión, no un balance general al 30 de noviembre de 2022, sin firma, el cual a pesar de carecer de valor legal, expresa que el saldo existente en cuenta corriente es de cinco mil ochenta bolívares con ochenta céntimos (Bs. 5.080,80).
Que no se dio cumplimiento con dicha obligación legal, ni de llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afectaban al inmueble en forma ordenada, sin presentar los soportes contables, ni haber dado la información previa e imprescindibles a los propietarios del edificio, de modo que pudieran votar con conocimiento de causa, lo cual es un derecho irrenunciable establecido en el ordinal 4º del artículo 7 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de Precios Justos, cuyas normas son de orden público.
Que dicho balance general al 30 de noviembre de 2022 se contradice con el estado de cuenta del edificio para el mismo mes, extraído de la página web de la administradora, donde aparece que había saldo disponible en caja de quince millones novecientos seis mil ciento diecinueve bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 15.906.119,40), expresado en el aviso de cobro del mes de noviembre de 2022, para cada uno de los cincuenta (50) apartamentos, lo que era una barbaridad y que demuestra la ineficiencia de la administradora, lo cual ocurrió por el hecho que la anónima representante de la misma, dirigió y liderizó abusivamente el acto de la asamblea y redacto el texto del acta.
Que es falso que el informe de gestión de la Junta de Condominio saliente fuese aprobado con treinta (30) votos, puesto que no había treinta (30) propietarios presentes o representados, ni se expresó en el acta sobre la existencia de votos en contra.
Que si bien el artículo 5.4 del documento de condominio establece la posibilidad que los propietarios que no pudiesen asistir a las asambleas se hiciesen representar mediante carta poder, el mismo no comprende la facultad de los integrantes de la Junta de Condominio para votar en ellas aprobado su propia gestión, no sólo porque la convocatoria no lo expresó como objetivo de la asamblea, sino porque los propietarios que emiten dichas cartas, no lo autorizaron expresamente, por lo que, el acuerdo adoptado, en ese sentido, fue producto de la voluntad de tres (3) integrantes de la Junta de Condominio, cuyos votos y los de sus aparentes representados, fueron diecisiete (17) votos.
Que esos diecisiete (17) votos, sumados a los expresados por los ciudadanos Jenny Ordoñez, presidenta de la Junta y ocupante del apartamento Nº 91O, el del ciudadano Edgardo Vásquez, suplente de la misma que correspondería al apartamento Nº 92E y el voto del ciudadano José Camacho, nulo por no tener la representación de la propietaria del apartamento Nº 61O, serían veinte (20) votos, los cuales al ser restados de los votos que aparecen en el acta de asamblea, darían como resultado solo diez (10) votos, que no alcanzan el quorum o número de asistentes legalmente requerido para que la asamblea pudiese deliberar válidamente.
Que los votos que dieron los integrantes de la Junta de Condominio, fueron dados para aprobar su propia gestión, lo cual es contrario a derecho, conforme lo establecido en el artículo 1.171 del Código Civil y en el ordinal 2º del artículo 286 del Código de Comercio, éste aplicable por analogía a los integrantes de la Junta de Condominio, porque constituye una conducta contraria a la ética, una maniobra abusiva del derecho que tienen como propietarios, ciertos o supuestos.
Que se le impidió ejercer su derecho de palabra para informar acerca de la gestión errada e ilegal de la Junta de Condominio, lo cual fue un atropello y una conducta contraria al preámbulo de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, procediéndose a votar aprobando dicho punto, por lo que, se retiró para no convalidar dicho abuso de derecho.
Que la ciudadana Jenny Ordoñez, presidenta la Junta de Condominio, en su discurso, sólo se refirió a distintos trabajos realizados en el edificio durante los cuatro (4) años y casi nueve (9) meses que duró su gestión, pero no informó ni rindió cuentas acerca del dinero que administró paralelamente a la administración que le correspondía a la Administradora JFG, C., según lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, de modo que la aprobación de dichos trabajos no comprendió dicho aspecto económico, lo cual fue expresado como una observación verbal por el ciudadano Eduardo Paiva, aparente propietario del apartamento Nº 92O y lo cual no se dejó constancia en el acta.
Que es falso que la decisión para establecer los parámetros para realizar los ajustes por diferencia cambiaria sobre los recibos de condominio tomando como referencia la tasa del Banco Central de Venezuela, se haya aprobado por treinta (30) votos, porque en dicha asamblea no estuvieron presentes ni representados treinta (30) propietarios, bastando para ello con solo leer el acta.
Que dicho acuerdo es contrario al documento de condominio y a la Ley de Propiedad Horizontal, de modo que se pretendió modificar el documento de condominio, cambiando la oportunidad del pago y la modalidad del mismo, sin el consentimiento de la totalidad de los propietarios del edificio, conforme lo exigido en el artículo 29 de la Ley y el documento de condominio, por lo que, dicho acuerdo está viciado de nulidad.
Que ello también constituye un abuso de derecho porque corresponde al administrador, conforme lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, lo cual tampoco fue cumplido por la Administradora JFG, C.A., causando un perjuicio patrimonial, al aumentar la suma de dinero a pagar mensualmente, lo que excede de su obligación de recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponde en los gastos y expensas comunes.
Que las obligaciones que surgen con motivo de la administración de un condominio no tienen por objeto el pago de dinero en divisas, sino en moneda de curso legal, por lo que, la indexación solo era posible por vía judicial, siendo que aprobar dicha indexación, constituía un exceso, un abuso de derecho, conforme lo establecido en el artículo 1.185 del Código Civil.
Que era falso que se haya aprobado con treinta (30) votos, el establecimiento de los parámetros para la cobranza extrajudicial, por no haber estado presente ese número de propietarios, además de ser nula la convocatoria.
Que dicho punto demuestra el único interés de la Administradora JFG, C.A., de percibir más dinero por la cobranza extrajudicial, cuando ella no había cumplido su obligación principal de velar por el cumplimiento del documento de condominio y de recaudar de los propietarios sólo lo que corresponde y no cantidades de dinero por obligaciones creadas ilegalmente, sin haberse cumplido el proceso de consultas de la forma prevista en los artículos 22, 23 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, tal como lo expresa el artículo 5.4 del Documento de Condominio.
Que la Administradora JFG, C.A., pretende una mayor ganancia, mediante otra empresa “sugerida”, sustituyendo o delegando el mandato legal de recaudar dinero de los propietarios, en una empresa de la cual no se les informó a los asistentes, siendo que dicho acuerdo solo quiere el enriquecimiento de la administradora quien estableció una liberación jurídicamente inaceptable de sus obligaciones legales, al establecer irresponsablemente que quedaba encargada sólo de pagos fijos no pudiendo atender emergencias o gastos imprevistos.
Que en el acta aparece la aprobación “de cobro en gastos no comunes deuda cuota extra en dólares”, lo cual también es falso que ello haya contado con treinta (30) votos, además de que la finalidad de proponer dicho punto en la convocatoria era convalidar las irregularidades cometidas por la Junta de Condominio, dado que ésta estableció como obligatorio el pago ordinario de cada propietario de una primera cuota de doscientos dólares americanos (US$ 200) y otra de trescientos diez dólares americanos (US$ 310,oo), sin cumplir con el procedimiento de consulta y aprobación establecido en la cláusula o artículo 5.4 del documento de condominio y en los artículos 22, 23 y 224 de la Ley de Propiedad Horizontal y sin dar información satisfactoria de la mejora a realizarse, sin presupuesto serio, explicativo de la misma, y para cuya aprobación es requerido el noventa por ciento (90%) de los propietarios; sumas que no todos los propietarios están dispuesto a pagar y sin siquiera haberse iniciado los trabajos de reparación de la tubería de aguas blancas, según lo ofrecieron para evitar una tragedia.
Que dicha tubería ha funcionado y continua funcionando bien, no habiendo ocurrido desde el mes de mayo de 2021, algo que haya interrumpido el suministro de agua a los apartamentos, por lo que, tal amenaza de tragedia constituye una manipulación para lograr un pago que alcance la exagerada suma de dinero en dólares requerida por la Junta, sin indicarles en qué consistía y justificar el monto de ocho mil veintiún dólares americanos (US$ 8.021,oo) que pretenden, menos aún informando en modo alguno acerca de quien se haya beneficiado con la tenencia de ese dinero.

Que la ciudadana Christina Hoffmann, quien es tesorera de la Junta de Condominio, ha exigido insistentemente en el cobro de la cuota de trescientos diez dólares americanos (US$ 310,oo) y, ahora, con la cooperación de la Administradora JFG, C., y las integrantes de la Junta de Condominio, pretendieron que una asamblea de propietarios convalidara la írrita obligación de pagar cuotas en moneda extranjera, hasta alcanzar la cantidad de ocho mil veintiún dólares americanos (US$ 8.021,oo), que resultarían de multiplicar esos trescientos diez dólares americanos (US$ 310,oo) por cada apartamento ordinarios y quinientos ochenta y un dólares americanos (US$ 581,oo) por cada uno de los pent-house, aprovechándose de la buena fe y credulidad de muchos de los propietarios que han pagado dicha cuota, sin dar información satisfactoria sobre en qué consiste la mejora a realizarse.
Que desde el 6 de marzo de 2018, en que se eligió a la Administradora JFG, C.A., no se ha asentado acta, salvo la impugnada, en el libro de acuerdo de los propietarios, que impongan pago de dinero en divisa extranjera, supuestamente destinado para reparaciones urgentes en la tubería de aguas blancas del edificio.
Que el acta de asamblea de fecha 3 de diciembre de 2022, contiene la aprobación de cobro de gastos no comunes en dólares, por la Administradora JFG, C.A., creados ilegalmente por la Junta de Condominio, lo cual permitiría exigir, en los recibos mensuales, el cobro por la vía ejecutiva, de conformidad con lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, de unos gastos establecidos en moneda extranjera, no justificados, lo cual constituye un abuso de derecho de la administradora.
Que ante la negativa de varios propietarios de pagar dicha cuota en dólares por razones de arbitrariedad e ilegalidad, la Junta de Condominio “saliente”, en asociación con la Administradora JFG, C.A., pretenden darle legalidad, siendo un abuso de derecho, un fraude inconvalidable, conforme lo establecido en el artículo 1.352 del Código Civil, en perjuicio de los propietarios.
Que en el punto 6 de la convocatoria, el cual se refiere a la “Aprobación de aportes para mantenimiento preventivo”, el cual se dice aprobado por treinta (30) propietarios, en un veinte por ciento (20%) sobre los gastos del mes, también resulta nulo, por ser falso que haya sido aprobado por la asistencia de dicho número de propietarios, puesto que no es cierto.
Agregó que la creación del fondo de mantenimiento preventivo constituía una modificación del documento de condominio, que sólo previó un único fondo en su artículo o cláusula 4.6, el cual es de reserva, por el diez por ciento (10%) del monto mensual, el cual se destinaría para cubrir erogaciones extraordinarias de acuerdo con lo que resolviere la comunidad de propietarios.
Que dicha modificación es ilegal, ya que el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, exige el voto unánime de la totalidad de los propietarios del edificio, lo cual no ocurrió; resultando inconvalidable por ser un acuerdo nulo, conforme lo establecido en los artículos 1.351 y 1.352 del Código Civil, por no cumplir con los requisitos legales.
Que no obstante haberse creado de forma arbitraria e ilegal, desde el mes de agosto de 2019, la Administradora JFG, C.A., había venido cargando y cobrando, ilegalmente, a los propietarios, cantidades iguales al veinte por ciento (20%) de los gastos comunes para agregarlo a dicho fondo desde el mes de septiembre de 2018.
Que, por ejemplo, en el estado de cuenta del edificio y en aviso de cobro del mes de enero de 2022, dicha suma alcanzó la cantidad de siete mil novecientos noventa y cuatro bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs. 7.994,99), pero, en un aspecto muy grave de esa situación, es que en el estado de cuenta del edificio correspondiente al mes de noviembre de 2022, aparece que el saldo de dicho fondo es la cantidad de cuatro mil cincuenta y siete bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs. 4.057,99), habiendo un faltante de tres mil novecientos treinta y siete bolívares (Bs. 3.937,oo), del cual ni la Junta de Condominio o la Administradora, han informado a los propietarios, lo cual es un derecho irrenunciable establecido en el ordinal 4º del artículo 7 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de Precios Justos, ni rendido cuentas.
Que dicho acuerdo, también es inconvalidable, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.351 y 1.352 del Código Civil, dadas las disposiciones sobre ilicitud de objeto de los contratos y la no producción de efectos jurídicos de las obligaciones cuya causa es ilícita, establecidos en los artículos 1.155 y 1.157 eiusdem.
Que en fecha 29 de septiembre de 2021, las ciudadanas Jenny Ordoñez, Christina Hoffmann y Antonieta Soucy, integrantes principales de la Junta de Condominio, celebraron con él, un acuerdo o contrato en la sede de la Coordinación de la Superintendencia Nacional de Protección de los Derechos Económicos (SUNDDE), en el que, luego de reconocer la ilegalidad de la creación del Fondo de Mantenimiento Preventivo y el cobro de dinero a los propietarios del edificio, por dicho concepto, se obligaron, en provecho de todos los propietarios, a devolver las cantidades recibidas, pero no lo han hecho y con dicho acuerdo se pretende evadir la responsabilidad nacida de ese contrato, que tiene fuerza de ley entre las partes y debió ejecutarse exactamente como fue contraído con la diligencia del buen padre de familia.
Que la obligación de los propietarios de pagar ese fondo, es ilegal, por inconsulto, para lo cual estaban obligadas, conforme al procedimiento establecido en el artículo o cláusula 5.4 del documento de condominio.
Que todo se ha hecho por la sola y arbitraria voluntad de las integrantes de la Junta de Condominio, quienes se han comportado de forma ilegal, sin tener que darle cumplimiento al documento de condominio, transgrediendo los derechos de propiedad de algunos propietarios, como el suyo, de utilizar el ascensor E1, que presta servicio directo a los doce (12) apartamentos del ala este del edificio.
Que el acta expresa que al no haber existido nuevos postulados para la Junta de Condominio, se declaró acéfala, por lo que, no se podría tomar nuevas decisiones y la Administradora quedaba encargada sólo de pagos fijos, no pudiendo atender emergencias o gastos imprevistos, lo cual es ilegal, porque los miembros de la Junta de Condominio deben permanecer en el ejercicio de sus cargos hasta tanto sean designados nuevos miembros o sean reelegidos.
Que dicha declaratoria constituya, por una parte, liberar de responsabilidad de la Administradora JFG, C.A., de su obligación establecida en el literal “c” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como en el artículo o cláusula 5.2 del documento de condominio; y, por la otra, asegurar que la Junta de Condominio no tome nuevas decisiones, previendo un eventual juicio, asegurándose que la administradora pueda alegar su falta de cualidad o de representación de la Junta de Condominio del edificio, lo que equivaldría a liberarse de la responsabilidad derivada de sus ilegales y arbitrarias decisiones; que todo ello, constituye una maniobra para anular el derecho de acceso a la justicia, para evadirla, impidiendo el desarrollo del proceso.
Por todo ello, solicitó se declarase la nulidad de los acuerdos tomados en la asamblea celebrada en fecha 3 de diciembre de 2022, de su convocatoria y del acta, por haber sido adoptados en violación a la Ley de Propiedad Horizontal y del Documento de Condominio.
Por auto de fecha 28 de marzo de 2023, el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la reforma de la demanda, ordenando el emplazamiento de la Junta de Condominio del edificio Residencias Las Magnolias, en la persona de la Administradora JFG, C.A., conforme al procedimiento breve, establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 16 de mayo de 2023, la abogada THAIRY ESTRADA CANTILLO, en su carácter de Juez Provisoria, se inhibió de continuar conociendo del presente asunto; pasando los autos a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, quien previa distribución, le asignó el conocimiento del asunto al Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 7 de junio de 2023, el referido juzgado, dio por recibidas las actuaciones, y la abogada VANESSA ALEXANDRA PEASPAN CORONADO, en su carácter de Jueza Provisoria, se abocó al conocimiento de la causa.
Luego de reiteradas solicitudes y de actuaciones del juzgado de la causa, tendientes al establecimiento del estatus procesal del expediente, por auto de fecha 21 de septiembre de 2023, se ordenó la citación de la parte demandada y se libró compulsa.
Efectuados los trámites de citación, en fecha 16 de diciembre de 2024, el ciudadano ROBERT OCHOA, alguacil, dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada, consignando recibo firmado.
En fecha 18 de diciembre de 2024, compareció ante el tribunal de la causa, el ciudadano JORGE ENRIQUE GIL FERRER, en su carácter de gerente de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A., y estando asistido por el abogado LUIS ANTONIO SIFONTES, consignó escrito de contestación de la demanda, en el que negó, rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada, tanto en los hechos como en el derecho. Negando, rechazando y contradiciendo, punto por puntos, los fundamentos esbozados por la parte actora, en su escrito libelar.
En fecha 13 de enero de 2025, el abogado LUIS ANTONIO SOSA RIOS, parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 16 de enero de 2025, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 20 de enero de 2025, el abogado LUIS ANTONIO SIFONTES ROJAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas; las cuales fueron proveídas en esa misma fecha, por el juzgado de la causa.
En fecha 4 de abril de 2025, el juzgado de la causa, dictó sentencia, mediante la cual declaró con lugar la demanda de nulidad de asamblea, incoada por el ciudadano LUIS ANTONIO SOSA RIOS, en contra de la Administradora de las Residencias Las Magnolias, sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A.; y, en consecuencia, nula la asamblea extraordinaria de propietarios del edificio Residencias Las Magnolias, celebrada en fecha 3 de diciembre de 2022 y, nulos los acuerdos tomados en la misma.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación en fecha 21 de abril de 2025, por el abogado LUIS A. SIFONTES, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; el cual fue proveído por el tribunal de la causa en fecha 20 de junio de 2025; alzamiento que trajo las presentes actuaciones ante este tribunal, en segundo grado de conocimiento, quien para decidir observa:
III
MOTIVA
Corresponde al conocimiento de esta alzada el recurso de apelación interpuesto en fecha 21 de abril de 2025, por el abogado LUIS A. SIFONTES, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 4 de abril de 2025, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró con lugar la demanda de nulidad de asamblea, incoada por el abogado LUIS ANTONIO SOSA RIOS, en contra de la administradora del edificio RESIDENCIAS LAS MAGNOLIAS, sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A.; y, en consecuencia, nula la asamblea extraordinaria de propietarios de las Residencias Las Magnolias, celebrada en fecha 3 de diciembre de 2022 y nulos los acuerdos tomados en la misma.
Mediante escrito presentado ante esta alzada, denunció la extemporaneidad del recurso de apelación, argumentando que el mismo fue ejercido una vez transcurridos los tres (3) días de despacho siguientes a la publicación del fallo; asimismo, denunció que el fallo apelado se encuentra viciado de nulidad, por omisión de pronunciamiento, al no haberse pronunciado sobre todos y cada uno de los puntos que fundamentan su pretensión de nulidad de la asamblea de propietarios del edificio Residencias Las Magnolias.
Igualmente, dice ejercer amparo constitucional, en contra del juzgado de la causa, por cuanto al no emitir pronunciamiento sobre la aclaratoria que le peticionó, le vulneró su derecho a la defensa y el debido proceso, conforme lo establecido en los artículos 26 y 49 constitucionales, trayendo, asimismo, argumentos de hecho y de derecho, en cuanto a la valoración y apreciación de las pruebas que efectuó el juzgado de primer grado en la decisión recurrida. Señalando que, la falta de pronunciamiento alegada, le impidió ejercer recurso de apelación.
Se observa, en el fallo apelado, dictado en fecha 4 de abril de 2025, el juzgado de la causa, dejó constancia de haberse pronunciado de forma extemporánea; es decir, fuera del lapso, por lo que, ordenó la notificación de las partes, a los fines que iniciase a computarse el lapso de tres (3) días de despacho que establece el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil; teniendo, entonces, como actuación subsiguiente a la publicación de la sentencia, la diligencia presentada en fecha 21 de abril de 2025, por el abogado LUIS A. SIFONTES, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual ejerció recurso de apelación. Así se establece.
Así pues, habiéndose emitido el fallo fuera del lapso legal, tal como lo estableció la juzgadora de primer grado en el mismo, la actuación realizada de forma subsiguiente y continua por el abogado LUIS A. SIFONTES, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, apelando del mismo, debe tenerse como adelantada; puesto que, para que iniciase a computarse el lapso que prevé el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, era necesaria, aún, que se verificase la notificación de la parte actora; lo cual ocurrió en fecha 26 de junio de 2025. Así se establece.
Verificado que la notificación de la parte actora se produjo en autos en fecha 26 de junio de 2025; es a partir de esa oportunidad en que debían computarse los lapsos procesales; no obstante, la actuación adelantada realizada por la representación judicial de la parte demandada, mediante la cual apeló del fallo que le fue adverso, debe tenerse como válida, ya que con ella demostró su actuación como buen padre de familia, en el interés de ejercer las defensas de las cuales disponía por mandato legal, que conllevasen la revisión del fallo, por un juzgado de mayor jerarquía.
En tal sentido, es doctrina reiterada e inveterada de la Sala de Casación Civil, incluso de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que el recurso de apelación ejercido de forma anticipada, es válido en el proceso. Tan es así, que la Sala Constitucional de nuestro máximo tribunal, en sentencia Nº 429, de fecha 22 de marzo de 2003, señaló que en sentencias Nros 1590, 2234 y 1891, dictadas en los años 2001 y 2003, ha indicado que la interposición anticipada de los medios procesales estipulados para impugnar las sentencias, no puede ser considerada una actitud negligente de la parte perdidosa, sino más bien debía ser observada como una expresión diligente de la disconformidad con la decisión adversa, con lo cual no se produciría lesión alguna en el derecho de la contraparte, siempre que se dejen transcurrir los lapsos pendientes. Añadiendo que, en sentencia del 9 de noviembre de 2001 (caso: Horst Alejandro Ferrero Kellerhoff), apuntó que dicha interpretación sólo podría derivarse de un ritualismo excesivo, que desconoce la instrumentalidad del proceso como medio eficaz para la materialización de la justicia, en franca contravención con los preceptos constitucionales del derecho a la tutela judicial efectiva que postula nuestra carta magna. Si la sentencia que habría de impugnarse fue publicada, aun encontrándose la causa en el término para sentenciar, nada impediría para que las partes anunciasen el recurso correspondiente, ya que tal circunstancia mal podría afectar a su contraria, siempre que los lapsos pendientes se dejen transcurrir, para garantizar a esta otra la correspondiente instancia recursiva; dejando así, clara la posición de la Sala, frente a las circunstancias narradas.
Por su parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 12 de abril de 2005, en el expediente Nº 03-671, señaló que el recurso de apelación que es ineficaz por anticipado es aquel ejercido antes de pronunciarse el fallo que ha de resolver la controversia, no el interpuesto después que éste ha sido publicado, ni siquiera porque no esté vencido el lapso para dictar sentencia o para que se entiendan notificadas las partes involucradas en el juicio, pues la apelación ejercida en estas circunstancias evidencia el interés de la parte desfavorecida con el fallo de que sea revisada la decisión por el Juez de alzada.
Por tanto, cuando la representación judicial de la parte demandada, en el mismo acto en que se dio por notificada de la decisión dictada por el a quo, ejerció recurso de apelación, sin que constase la notificación de su antagonista, solo evidencia su actuación como buen padre de familia e intención de revelarse en contra del fallo que le fue adverso; aún cuando el lapso para interponer los medios recursivos no haya dado inicio; por lo que, argumentar la extemporaneidad de la apelación, serían tanto como vulnerar su derecho a que le sea revisada la decisión que, en todo caso, resultó favorable para la parte actora, poniendo a la demandada, en un estado que le resulta desfavorable. Por lo que, mal podría este sentenciador, sancionar a la parte que se reveló en contra del fallo sometido a la revisión, bajo el argumento del ejercicio adelantado del recurso. Así se establece.
Por otra parte, observa quien aquí sentencia, que la parte actora, en su escrito de conclusiones presentado ante esta alzada, alegó la nulidad del fallo, por encontrarse supuestamente inficionado del vicio de incongruencia negativa, al no contener pronunciamiento expreso con respecto al resto de los puntos que argumentó sustentan la nulidad del acta de asamblea de propietarios del edificio Residencias Las Magnolias. No obstante, de la lectura realizada al fallo apelado, se evidencia que la juzgadora de primer grado, al momento de pronunciarse sobre la validez o no de la convocatoria realizada para la celebración de la asamblea de propietarios, concluyó en la invalidez de la misma; lo cual conllevó la nulidad del acto celebrado, por vicio en su convocatoria. Así las cosas, mal podría quien decide, argumentar vicio de nulidad por incongruencia negativa alguna, por falta de pronunciamiento, cuando en la realidad, verificada la deficiencia de la convocatoria, así como los puntos que fueron objeto de consulta y aprobación por parte de los propietarios asistentes al acto, al no compadecerse con los puntos para los cuales fueron convocados, mal podrían arribar a omisión de pronunciamiento alguno, puesto que no era necesario descender al conocimiento de los demás puntos que sustentan la demanda, cuando la declaratoria de nulidad de la asamblea, inexorablemente, comprende la totalidad de la misma. Así se establece.
Mucho menos puede evidenciar este jurisdicente que se le haya vulnerado a la parte actora sus derechos a la defensa y la tutela judicial efectiva, consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por el sólo hecho de haberse proveído la apelación ejercida de forma anticipada por la parte demandada, sin que se le haya emitido pronunciamiento alguno con respecto a la aclaratoria o ampliación que solicitó, ni que ello le haya menoscabado su derecho de revelarse en contra del fallo dictado por el a quo; ello, por cuanto la parte actora, contó con el lapso para recurrir; es decir, para anunciar apelación. Tan es así, que solicitó aclaratoria o ampliación del fallo, pero no ejerció el medio recursivo legalmente establecido, en caso que considerase que el fallo le desfavorecía. Por tanto, mal pudiese admitirse amparo constitucional sobrevenido, bajo argumentos de errónea apreciación o valoración de pruebas; cuando en la realidad los esbozos contenidos en la decisión apelada que le dan sustento, son objeto de revisión por este juzgado, en segundo grado de la jurisdicción, a través del medio recursivo ejercido. Así se establece.

Por tanto, conforme los planteamientos esbozados por la parte actora, con atención al recurso de apelación ejercido por la demandada y lo expuesto por la juzgadora de primer grado en la decisión apelada, se corresponde determinar la nulidad o no de la asamblea general extraordinaria de condominio del edificio Residencias Las Magnolias, celebrada en fecha 3 de diciembre de 2022, en razón de haberse deliberado y decidido sobre puntos no señalados en la convocatoria que se realizare en fecha 2 de diciembre de 2022, con tan solo un (1) día de anticipación, siendo contraria al documento de condominio y a la Ley de Propiedad Horizontal, al no haber contado con la publicación en un diario de amplia circulación nacional, ni en la cartelera de las dos (2) torres que conforman el edificio, aunado al haberse efectuado, en una misma convocatoria, la fijación de la asamblea, para tres (3) oportunidades distintas, estableciendo que en la tercera oportunidad, las decisiones sería adoptadas por los propietarios presentes, lo cual situación fáctica que no se encuentra regulada por la Ley de Propiedad Horizontal, ni por el documento de condominio.
Establecer si las decisiones tomadas en dicha asamblea, cumplen o no con el quorum necesario para su aprobación, por ser, supuestamente, incongruente con respecto al número de asistentes a la asamblea, así como por contener acuerdos que menoscaban los derechos de los propietarios y contra el orden público, al establecer pagos no preestablecidos en el documento de condominio, en moneda extranjera, en franca violación a los derechos constitucionales de los propietarios, aprobando un supuesto informe de gestión de la Administradora JFG, C.A., y de la Junta de Condominio, sin que éstas hubiesen rendido cuenta y bajo la presentación de un “balance contable”, sin firma, que mal podría considerarse informe, así como la modificación del documento de condominio, cambiando la oportunidad de pago y su modalidad, así como unos parámetros de cobranza extrajudicial, que lo que pretende es percibir más dinero por parte de la Administradora JFG, C.A., mediante obligaciones creadas ilegalmente, en contravención con lo establecido en los artículos 22, 23 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo o cláusula 5.4 del documento de condominio; aprobando un cobro de gastos no comunes, mediante una cuota extra, en moneda extranjera, que lo que pretende es convalidar irregularidades, supuestamente, cometidas por la Junta de Condominio.
Y al declarar acéfala la Junta de Condominio, por una supuesta inexistencia de postulados para ocupar dichos cargos, cuando el deber de la Junta saliente era mantenerse en dichos cargos, hasta que, por medio de una asamblea de propietarios válida, fuesen reemplazados, una vez que rindieran cuentas. Obligación, que se dice, no cumplieron ni la Administradora JFG, C.A., ni las personas que forman parte de la Junta de Condominio.
No habiendo presentado la representación judicial de la parte demandada, escrito conclusivo alguno, mediante el cual fundamentase o limitase el recurso de apelación que ejerció y que se encuentra sometido al conocimiento de esta alzada, de seguidas este órgano jurisdiccional, desciende a la revisión integra del fallo apelado, con la finalidad de establecer su justeza o no en derecho. Para lo cual, se observa que la juzgadora de primer grado sustento dicho fallo, en lo siguiente:
“…En el caso que nos ocupa, el demandante solicita la Nulidad de la Asamblea de Propietarios del edificio Residencias Las Magnolias, celebrada en fecha 3 de diciembre de 2022, así como los acuerdos tomados en la referida Asamblea.
Para fundamentar su acción el actor alega, la no publicación de la convocatoria en el lapso establecido en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, el no cumplimiento del quorum exigido por la norma y la violación del Documento de Condominio por cuanto el mismo, no prevé la tercera convocatoria.
Por su parte, la representación legal de la parte demandada, al momento de la contestación, niega, rechaza y contradice la demanda intentada, señalando que hubo publicación de la convocatoria en el diario El Universal y que en la asamblea de fecha 29 de noviembre de 2022, se estableció la tercera convocatoria para la realización de la Asamblea Extraordinaria de Propietarios con los mismos puntos a tratar, para el día 03 de diciembre de 2022.
Así las cosas, a los fines de dictar la sentencia de mérito en el presente asunto, estima pertinente este Juzgado, traer a colación lo estatuido en la Ley de Propiedad Horizontal, y a tal efecto, se aprecia que los artículos 7, 22, 23 y 24, disponen lo siguiente:
…omissis…
De las normas antes transcritas, resultan claro, varios puntos, a saber:
1) La validez de una Asamblea General de Propietarios esta sujeta al cumplimiento de los siguientes requisitos: A) Que se realice la convocatoria con expresión de los puntos a tratar. B) Que se haya publicado la convocatoria en un periódico de la localidad por lo menos con tres (3) días continuos de anticipación. C) Que se haya fijado un ejemplar de la convocatoria en la entrada del edificio.
2) La Asamblea General de Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido convocados a la asamblea con tres días de anticipación, por lo menos.
3) Resulta obligatorio el quórum legal en la primera consulta para la toma de decisiones, en caso contrario, se procederá a la realización de una nueva consulta mediante convocatoria publicada y notificada a los interesados.
4) Los acuerdos tomados en Asamblea de Propietarios, deben quedar asentados en Acta levantada al efecto, la cual debe estar suscrita por todos los Asistentes (propietarios presentes y representantes de propietarios ausentes con la verificación del documento que acredita su representación carta-poder).
Por otra parte, es necesario puntualizar que el Documento de Condominio de Residencias Las Magnolias, determina la manera y quórum requerido para la toma de decisiones, en su artículo 5.4, de la siguiente manera:
…omissis…
Nótese de la transcripción anterior, que el documento de condominio del Edificio Residencias Las Magnolias, a los efectos de fijar el quórum necesario para la toma de decisiones, se rige por lo estipulado en la Ley de propiedad Horizontal, estableciendo, como mayoría ordinaria requerida para la aprobación de acuerdos en la primera consulta, la formada por un número de propietarios que representen mas de la mitad del valor establecido en el artículo 7 de la citada Ley, señalando además, la posibilidad de una segunda consulta, para lo cual debe aplicarse lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.
De allí que, con atención a la normativa antes señalada, este Juzgado, debe analizar si en el caso de autos, se cumplió con todos los parámetros establecidos para la validez de la Asamblea de Propietarios realizada el 03 de diciembre de 2022.
Así, dado que el acto como argumento principal de su acción, indica la falta de publicación de la convocatoria, ante tal argumento, es preciso señalar que de acuerdo a los documentos cursantes a los folios 05 y 06 de la segunda pieza del expediente, los cuales ya fueron valorados y apreciados por este juzgado, se observa que, cursa certificación expedida por la Gerencia de Servicio al Cliente, Diario Universal, en la cual deja constancia que la copia anexa, es fie y exacta de la publicación original efectuada en fecha 25 de noviembre de 2022 y que la misma se encuentra disponible en su página web. Documental apreciada por quien suscribe demostrativa de que efectivamente en fecha 25 de noviembre de 2022, fue publicada la convocatoria para la Asamblea de Propietarios a celebrarse en fecha 29 de noviembre de 2022, lo que significa, que se cumplió con la formalidad de publicación en Diario de la localidad, e igualmente con la publicación en el edificio Las Magnolias, con el tiempo mínimo que establece la Ley de propiedad Horizontal.
Igualmente el actor alegó en su libelo de demanda, que fue notificado mediante correo electrónico en fecha 02 de diciembre de 2022, es decir, con (1) día de anticipación a la celebración de la Asamblea de Propietarios a celebrarse el 03 de diciembre de 2022, consignando la prueba respectiva, la cual fue valorada y resultando demostrativa de tal alegato, sin embargo, es preciso acotar que el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que si bien, el Administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, su incumplimiento no conlleva la nulidad de la asamblea.
Por otra parte, argumentó el actor la transgresión del Documento de Condominio, al señalar que, en el mismo no se encuentra establecida una tercera convocatoria. De allí, que esta Juzgadora, considera necesario señalar que de la revisión de la convocatoria cursante en autos, se observa que la misma en la parte final tiene una NOTA, en la cual se lee: “En caso de no reunirse el quórum reglamentario, se convoca a una segunda Asamblea para el día Sábado 3 de Diciembre de 2022, a las 9:00 A.M., en caso de no reunirse el quórum reglamentario se convoca para una 3era y Última convocatoria para el mismo día Sábado 3 de Diciembre de 2022, a las 9.30 A.M, para tratar los mismos puntos de la 1era y 2da convocatoria, siendo válidos los acuerdos que se tomen, sea cual sea el número de propietarios asistentes.”, lo que significa, que la publicación contiene 3 convocatorias para 3 consultas en distintos tiempos.
Al respecto, el Documento de Condominio de Residencias Las Magnolias en su artículo 5.4, antes citado, es claro al señalar que si no se reúne el quórum para la primera consulta, se convocara para una segunda consulta, no establece tercera convocatoria para una tercera consulta, tampoco se desprende de la lectura del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, la posibilidad de una tercera convocatoria para una tercera consulta, lo que significa, que la tercera asamblea no esta contemplada en la Ley como un procedimiento válido para tomar decisiones.
De la documental contentiva del Acta de la Asamblea celebrada en fecha 3 de diciembre de 2022, cursante en autos, se lee, lo siguiente: “…en Caracas 03 de diciembre de 2022 se convoca a una segunda Asamblea a las 9:00 AM como no se reunió el quórum reglamentario se espera para una 3era y Última convocatoria para hoy sábado 03 de diciembre a las 9:30 AM, para tratar los mismos puntos de la 1era y 2da convocatoria, siendo válidos los acuerdos que se tomen, sea cual sea el número de propietarios asistentes…”, es decir, la referida Asamblea se realizó en un tercer llamado que no existe en la norma y como consecuencia de no haber habido quórum en las dos (2) primeras convocatorias.

Ahora bien, resulta oportuno para esta Juzgadora puntualizar que de acuerdo con lo previsto en el artículo 5.4 del Documento de Condominio de Residencias las Magnolias que establece lo concerniente al quórum necesario para la toma de decisiones de la comunidad de propietarios, haciendo remisión expresa a la Ley de Propiedad Horizontal y visto el contenido del artículo 23 de la Ley, no existe duda que en principio las decisiones se tomaran por mayoría de propietarios interesados que representen, por lo menos dos tercios del valor atribuido para el efecto del artículo 7 eiusdem. Y en caso de una nueva consulta se requiere para su aprobación el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido.
De allí que es preciso hacer dos consideraciones:
PRIMERA: en materia de condominios no existe una tercera convocatoria después de dos convocatorias previas, La Ley de Propiedad Horizontal no contempla una tercera asamblea, a diferencia de lo que si establece el Código de Comercio para casos específicos.
SEGUNDO: La Ley de Propiedad Horizontal, establece claramente el quórum necesario para la primera y segunda consulta.
En conclusión, dado que la convocatoria para la realización de la Asamblea de Propietarios de Residencias Las Magnolias, establece (3) convocatorias para (3) consultas, lo cual no esta contemplado legalmente, debe forzosamente declararse que se encuentra viciada de nulidad absoluta, ya que la misma contraviene tanto el Documento de Condominio de Residencias Las Magnolias, como la Ley de Propiedad Horizontal. En consecuencia, se declara NULA la Asamblea Extraordinaria de propietarios de Residencias Las Magnolias, celebrada en fecha 03 de diciembre de 2022 y NULOS los acuerdos tomados en la misma. Así se decide.
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, es por lo que este Órgano Jurisdiccional en el ejercicio de sus funciones debe declarar CON LUGAR LA DEMANDA propuesta, conforme al marco legal arriba señalado; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de esta sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5º del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide…”.
De la decisión parcialmente transcrita, se evidencia que la juzgadora de primer grado declaró la nulidad de la asamblea de propietarios del edificio Residencias Las Magnolias, celebrada en fecha 3 de diciembre de 2022, por haberse celebrado en contravención con lo establecido en el Documento de Condominio de dichas residencias y la Ley de Propiedad Horizontal; puesto que en ninguna de dichas normas, se establece la posibilidad de celebración de asamblea de propietarios, en razón de la tercera convocatoria; arribando a la conclusión que, al celebrarse dicha asamblea de propietarios, en dichas condiciones, las decisiones adoptadas en la misma resultaban nulas.
Por tanto, a los fines de verificar si efectivamente la asamblea extraordinaria de propietarios del edificio Residencias Las Magnolias, celebrada en fecha 3 de diciembre de 2022, se encuentra inficionada de nulidad por haberse celebrado en razón de una tercera convocatoria, no prevista en el documento de condominio, ni en la Ley de Propiedad Horizontal, este juzgador desciende al análisis y valoración de las pruebas aportadas al proceso, para lo cual se tiene:
La parte actora produjo copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro de Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 27 de septiembre de 1982, bajo el Nº 19, Tomo 29, Protocolo Primero, del cual se evidencia que el ciudadano LUIS ANTONIO SOSA RIOS, parte actora, es el propietario del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 91E de la planta novena de la Torre Este del edificio denominado Residencias Las Magnolias, situado en la Urbanización Colinas de la California, Etapa “D” o zona noroeste, parcelas 22-D y 22-E, con frente a las calles Las Magnolias y Los Ruiseñores, Municipio Petare, Distrito Sucre del estado Miranda; documental que no fue desconocida o impugnada por la parte contra quien fue opuesta, por lo que, se tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo que, siendo propietario del referido inmueble, se encuentra legitimado para ejercer la presente acción de nulidad de asamblea de copropietarios. Así se establece.
Igualmente, aportó la actora, impresión de correo electrónico, dirigida por la Administradora JFG, C.A., a través de la dirección electrónica cobranzas@admjfg.com, al ciudadano LUIS ANTONIO SOSA RIOS, a la dirección electrónica lsosarios@gmail.com, en fecha 2 de diciembre de 2022, mediante la cual se convocó a los copropietarios del edificio Residencias Las Magnolias, para la celebración de una asamblea general extraordinaria de condominio, a celebrarse en fecha 29 de noviembre de 2022, a las seis de la tarde (6:00 p.m.), con la finalidad de tratar: 1. Informe de la Administradora JFG, C.A.; 2. Informe de Gestión de la Junta de Condominio saliente; 3. Establecer los parámetros para realizar los ajustes por diferencia cambiaria sobre los recibos de condominio tomando como referencia la tasa del Banco Central de Venezuela; 4. Establecer los parámetros para la cobranza extrajudicial; 5. Aprobación de cobro de gastos no comunes deuda cuota extra en dólares; 6. Aprobación de aporte para mantenimiento preventivo; y, 7. Elección de Junta de Condominio para el período 2022/2023. Asimismo, en dicha comunicación, se verifica que se indicó que en caso de no reunirse el quórum reglamentario, se convocaba para una segunda asamblea, a celebrarse el día sábado, 3 de diciembre de 2022, a las nueve de la mañana (9:00 am.). Documental que si bien carece de firma de la persona de quien emana, no fue impugnada ni desconocida por la parte contra quien fue opuesta; por el contrario, ésta insiste en su válides; por lo que, se aprecia y valora de acuerdo a las reglas de la sana crítica, conforme lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Produjo la actora con el libelo de demanda, marcada “D”, la cual fue acompañada marcada “C”, con la reforma de la demanda, copia fotostática de acta de asamblea de copropietarios del Edificio Residencias Las Magnolias, celebrada los días 29 de noviembre de 2022 y 3 de diciembre de 2022; de la cual se constata que la misma se convocó para tratar: 1. Informe de la Administradora JFG, C.A.; 2. Informe de Gestión de la Junta de Condominio saliente; 3. Establecer los parámetros para realizar los ajustes por diferencia cambiaria sobre los recibos de condominio tomando como referencia la tasa del Banco Central de Venezuela; 4. Establecer los parámetros para la cobranza extrajudicial; 5. Aprobación de cobro de gastos no comunes deuda cuota extra en dólares; 6. Aprobación de aporte para mantenimiento preventivo; y, 7. Elección de Junta de Condominio para el período 2022/2023; igualmente se constata que el día 29 de noviembre de 2022, a la hora fijada para la primera oportunidad para la cual fue convocada, no hubo el quórum necesario para su celebración; que el día 3 de diciembre de 2022, a las nueve de la mañana (9:00 am.) hora fijada en la segunda convocatoria, tampoco hubo el quórum necesario; por lo que, a las nueve y treinta de la mañana (9:30 am.) del mismo 3 de diciembre de 2022, oportunidad fijada para la celebración de la asamblea, en la tercera convocatoria, se realizó la misma, con el número de mmpropietarios asistentes o representados, sea cual fuere, dejándose constancia que el informe de la administradora contó con la aprobación de veintinueve (29) propietarios; y que el resto de los puntos para los cuales fue convocada la asamblea, contaron con la aprobación de treinta (30) propietarios; y, que con respecto al punto 7 de la agenda, el cual se refería a la elección de nueva junta de condominio, se dejó constancia de la inexistencia de personas postuladas para dichos cargos y que, por tal motivo9, se declaraba acéfala la junta de condominio y que la administradora quedaba encargada sólo de pagos fijos no pudiendo atender emergencias o gastos imprevistos. Asimismo, se constata que dicha acta fue suscrita, mediante firmas ilegibles de personas que actuaron en representación de los propietarios de los apartamentos distinguidos con los Nros. 102E, 32E, 41E, 32O, 112E, 51E, 22O, 21O, 11O, 101O y 12O. Documental que es atacada por nulidad en el presente proceso; por lo que, el pronunciamiento sobre su apreciación y valoración, así como con respecto a su validez, se hará en las motivaciones de fondo del presente asunto. Así se establece.
Marcados “E” y “F”, conjuntamente con el libelo de demanda, marcadas “H”, “H1”, “I” y “J”, balance general y estado de cuenta al 30 de noviembre de 2022 y estado de cuenta al 31 de enero de 2022, del edificio “Residencias Las Magnolias”; documentales que se desechan del proceso, al no estar suscritas por persona alguna a quien pueda atribuírsele su autoría; por lo que, resultan manifiestamente ilegales, toda vez que los documentos privados, para que tengan valor en juicio, deben estar suscritos por la persona de quien emanan. Así se establece.
Conjuntamente con la reforma de la demanda, produjo copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 7 de enero de 1977, bajo el Nº 1, Tomo 2, Protocolo Primero. Documental que se corresponde con el documento de condominio del edificio “Residencias Las Magnolias”, del cual se evidencia que en su artículo 5.4, estableció que las consultas a los propietarios sobre los asuntos que, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y al mismo, debían someterse a la consideración de todos o algunos de ellos, según los casos, se haría en la forma prevista en los artículos 21 y 22 de dicha Ley Especial; pero que, de conformidad con lo establecido en el artículo 20 eiusdem, se fijó como mayoría ordinaria requerida para todos los acuerdos correspondientes en los casos de primera consulta, la mayoría absoluta; es decir, la formada por un número de propietarios que representasen más de la mitad atribuida, a los efectos del artículo 7 íbidem, a la totalidad o parte del inmueble. Asimismo, que dicha mayoría ordinaria sería requerida en todos los casos en que la ley no exigiese unanimidad o una mayoría especial, así como también en todos los casos de asambleas de propietarios previstas en la ley o en el documento de condominio. Igualmente, se estableció que de ser necesaria una segunda consulta la decisión se tomaría por la mayoría simple establecida en la primera parte del artículo 21 de la ley especial, siempre que ésta no exigiese unanimidad o mayoría superior a la ordinaria allí determinada; y, estableciendo, que los propietarios que no pudiesen asistir personalmente a las asambleas, podrían hacerse representar mediante simple carta poder dirigida al administrador, aplicándose, en todo los demás, lo establecido en el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal. Documental que es valorada y apreciada, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil. Así se establece.
Marcada “F”, conjuntamente con la reforma de la demanda, copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 1º de octubre de 2008, bajo el Nº 2008.1587, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 238.13.9.1.1013 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008. Del cual se constata que la sociedad mercantil AMLIKON-BISSEG DE VENEZUELA, C.A., es la propietaria del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 61O, situado en la Torre Oeste, hacía el laso Este de la sexta (6ª) planta del edificio “Residencias Las Magnolias”, ubicado en la Urbanización Colinas de la California, Etapa D o Zona Noroeste, Parcelas Nos. 22-D y 22-E, con frente a las calles La Magnolia y Los Ruiseñores, Municipio Petare, Distrito Sucre del estado Miranda. Documental que es valorada y apreciada de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil. Así se establece.
Marcada “K”, Copia fotostática de acta de conciliación, suscrita por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), por el ciudadano LUIS ANTONIO SOSA RIOS y la Junta de Condominio de las Residencias Las Magnolias, representada por las ciudadanas JENNY ORDOÑEZ, CHRISTINA HOFFMAN y ANTONIETA SOUCY. De dicha documental, se evidencia que la parte actora, llegó a una conciliación, con la Junta de Condominio del Edificio Residencias Las Magnolias, con respecto a unos presuntos cobros indebidos, acto que se celebró en presencia del funcionario William Suarez. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento público administrativo. Así se establece.
Marcada “L”, “B” y “C”, , impresiones de página web https://www.admjfg.com/ci-imprime.php/PHPSESSID=&r=4&combo..., correspondiente a “Aviso de Cobro de Condominio” emanado de la Administradora JFG, C.A., en su carácter de administradora del condominio de las “Residencias Las Magnolias”. Documentales que se desechan por impertinente, toda vez que o discutido en autos es la nulidad o no de la asamblea extraordinaria de propietarios del edificio “Residencias Las Magnolias”, celebrada en fecha 3 de diciembre de 2022; no los conceptos de cobro de condominio reflejados en los recibos emanados de la administradora de dicho condominio, para noviembre de 2022. Así se establece.
Copia fotostática de cédula de identidad, cuyo titular es la parte actora; la cual es desechada por impertinente, toda vez que no arroja nada relevante en cuanto a la validez o no de lo acuerdos adoptados en la asamblea cuya nulidad se pretende; sino, que la misma atribuye identidad. Así se establece.
Copia fotostática de acta de asamblea general ordinaria de propietarios del edificio “Residencias Las Magnolias”, celebrada en fecha 6 de marzo de 2018. Dicha documental es desechada por este jurisdicente, por impertinente, toda vez que la validez de dicha acta de asamblea, no se encuentra discutida en el presente asunto. Así se establece.
Por su parte, la demandada se limitó a negar, rechazar y contradecir los argumentos de hecho y de derecho esbozados por la parte actora, en la demanda y su reforma; no produciendo pruebas algunas; por lo que, a los fines de decidir se observa que el presente asunto versa sobre la impugnación que efectúa el ciudadano LUIS ANTONIO SOSA RIOS, en su condición de propietario del apartamento distinguido con el Nº 91E, ubicado en el piso 9 de la Torre Este del edificio Residencias Las Magnolias, situado con frente a las calles Las Magnolias y Los Ruiseñores, hoy Horacio Lemoine, de la etapa “D” de la Urbanización Colinas de la California, con respecto a los acuerdos tomados en la asamblea extraordinaria de propietarios celebrada en fecha 3 de diciembre de 2022, por haber sido adoptados en contravención con lo establecido en el documento de condominio y lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, incurriendo en abuso de derecho, por lo que, a su entender, tales acuerdos se encuentran viciados de nulidad.
En tal sentido, tratándose de la válides o no de los acuerdos adoptados en la asamblea extraordinaria de propietarios celebrada en fecha 3 de diciembre de 2022, sobre un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal, se tiene que el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente, establece que “La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador…”; siendo así, la asamblea de propietarios, el máximo órgano de deliberación, administración, vigilancia y conservación de los bienes comunes, conforme al artículo 22 eiusdem, cuya decisión, adoptada conforme las previsiones del documento de condominio, en relación con los artículos 23 y 24 íbidem, obliga a los copropietarios.
En relación con ello, el artículo 5.4 del Documento de Condominio del edificio “Residencias Las Magnolias”, establece que “…Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y a este Documento de Condominio deben someterse a la consideración de todos o algunos de ellos, según los casos, se harán en la forma y de la manera prevista en los artículos 21 y 22 ejusdem; pero, de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la misma Ley, se fija como mayoría ordinaria requerida para todos los acuerdos correspondientes en los casos de primera consulta, la mayoría absoluta, o sea la formada por un número de propietarios que represente más de la mitad del valor atribuido, a los efectos del artículo 7 ejusdem, a la totalidad o parte del inmueble. Esta mayoría ordinaria será la requerida en todos los casos en que la ley no exija unanimidad o una mayoría especial, así como también en todos los casos de asamblea de propietarios previstos en el presente Documento de Condominio o en la Ley de la materia”; asimismo, dicha norma condominial, continúa agregando en caso de una segunda consulta, por falta del quorum necesario en la primera, lo siguiente: “…Si fuese necesario realizar una segunda consulta la decisión se tomará por la mayoría simple establecida en la primera parte del artículo 21 ejusdem, siempre que la Ley no exija unanimidad o una mayoría superior a la ordinaria aquí determinada…”.
Asimismo, con respecto a la imposibilidad de algún o algunos de los propietarios para asistir a la asamblea, según lo dispuesto en el artículo in commento, éstos “…podrán hacerse representar en ellas mediante simple carta poder dirigida al Administrador…”.
Así pues, como bien se puede observar, no sólo de la Ley de propiedad Horizontal, sino del documento de condominio del edificio “Residencias Las Magnolias”, en el régimen de propiedad horizontal al cual se encuentra sometido dicho inmueble, no se estableció un límite explícito al número de convocatorias que pueden realizarse para una asamblea de copropietarios; siendo que el documento de condominio en cuestión, sólo previó dos convocatorias, sin perjuicio que pudiesen efectuarse algunas otras subsecuentes. Siendo que la ley especial que rige la materia, prevé la posibilidad de realizar nuevas convocatorias en caso de no alcanzarse el quórum necesario en una primera instancia.
Es así, como el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que el administrador puede convocar a una asamblea si lo estima conveniente para deliberar sobre asuntos relacionados con la administración y conservación de las cosas comunes. También debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes; o, en caso que éste no convoque la asamblea, los propietarios interesados pueden acudir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que la convoque; y, "Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo".
Esta disposición legal indica claramente que, si una asamblea no logra el quórum necesario, se debe proceder a una nueva convocatoria. La ley no impone un límite a la cantidad de veces que se puede realizar esta "nueva consulta", lo que implica que se pueden efectuar las convocatorias necesarias hasta que se logre el quórum y se tomen los acuerdos pertinentes.
Por otra parte, el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal confiere a la Junta de Condominio la atribución de "Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios", lo que refuerza la flexibilidad en la convocatoria de estas reuniones.
La jurisprudencia venezolana ha reiterado la importancia de la correcta convocatoria de las asambleas y la posibilidad de realizar nuevas convocatorias cuando no se cumplen los requisitos iniciales; es decir, cuando para la celebración de la asamblea de copropietarios convocada, no se da el quorum establecido por la ley y por el documento de condominio necesario para que se pueda deliberar sobre los asuntos para los cuales fueron convocados.
Es así que no existe limitación alguna en nuestro legislación, en cuanto al número de convocatorias que hace la Junta de Condominio, el Administrador; o, en su defecto, el Juez de Municipio competente por la materia y por el territorio, para la celebración de la asamblea de copropietarios de un inmueble sometido al régimen especial de la Ley de Propiedad Horizontal; debiendo, entonces, realizarse tantas convocatorias como sean necesarias para la celebración de la asamblea, con la finalidad de reunir el número de propietarios que representen la mayoría exigida por la referida ley y el documento de condominio respectivo, con la finalidad que puedan tomar decisiones válidas que puedan obligar a la comunidad. Así se establece.
Por tanto, mal pudiese esgrimirse, en el caso de autos, que al haberse celebrado la asamblea de propietarios del edificio “Residencias Las Magnolias”, mediante una tercera convocatoria, la misma estaría viciada de nulidad; puesto que, como se expresó, no existe limitación alguna en cuanto al número de veces que puede ser convocada la asamblea. Así se establece.
Por otro lado, para que la asamblea se considere válidamente constituida, el acto por medio del cual se le convoque debe reunir una serie de requisitos extrínsecos e intrínsecos suficientes que ilustren de manera fehaciente a los copropietarios sobre los asuntos que serán objeto de deliberación y decisión; de lo contrario, los acuerdos tomados en ella, sin haber dado cumplimiento a las formalidades establecidas en el Documento de Condominio y la Ley de Propiedad Horizontal, serían nulos, debiendo, entonces, convocarse una nueva asamblea.
En aquellos casos donde, convocada la asamblea, al momento de su celebración, no se logra el quórum requerido, debe procederse a tantas convocatorias que sean necesarias; no pudiendo, entonces, celebrarse la asamblea de copropietarios, sin que se reúna el quorum necesario. Esto demuestra la práctica de realizar múltiples convocatorias hasta alcanzar la participación necesaria; lo que subraya que la finalidad es que la asamblea se realice, y si se requieren múltiples intentos de convocatoria para ello, estos son válidos.
En resumen, la Ley de Propiedad Horizontal y la jurisprudencia venezolana no establecen un límite máximo de convocatorias para una asamblea de copropietarios. La normativa prevé la posibilidad de realizar nuevas convocatorias si no se alcanza el quórum, y la finalidad es asegurar que los asuntos de la comunidad sean debidamente tratados y decididos. Por lo tanto, puede darse una tercera y más convocatorias para una asamblea de copropietarios si las anteriores no lograron su objetivo.
Si bien es cierto que existe la posibilidad de realizar tantas convocatorias como sean necesarias para la celebración de la asamblea de copropietarios, no es menos cierto que, para que se considere válidamente constituida la asamblea y así ésta pueda deliberar y tomar decisiones, conforme lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, así como en el documento de condominio, se debe establecer el numero de propietarios asistentes, con la finalidad de dar cumplimiento con el quorum necesarios y, así, la decisiones o decisiones que se adopten puedan obligar al resto de la comunidad. Por tanto, a falta de determinación expresa del quorum necesario en el documento de condominio, la Ley de Propiedad Horizontal rige la materia en ese caso.
No obstante, el documento de condominio del edificio “Residencias Las Magnolias”, en su artículo el artículo 5.4, establece que “…Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y a este Documento de Condominio deben someterse a la consideración de todos o algunos de ellos, según los casos, se harán en la forma y de la manera prevista en los artículos 21 y 22 ejusdem; pero, de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la misma Ley, se fija como mayoría ordinaria requerida para todos los acuerdos correspondientes en los casos de primera consulta, la mayoría absoluta, o sea la formada por un número de propietarios que represente más de la mitad del valor atribuido, a los efectos del artículo 7 ejusdem, a la totalidad o parte del inmueble. Esta mayoría ordinaria será la requerida en todos los casos en que la ley no exija unanimidad o una mayoría especial, así como también en todos los casos de asamblea de propietarios previstos en el presente Documento de Condominio o en la Ley de la materia”; asimismo, dicha norma condominial, continúa agregando en caso de una segunda consulta, por falta del quorum necesario en la primera, lo siguiente: “…Si fuese necesario realizar una segunda consulta la decisión se tomará por la mayoría simple establecida en la primera parte del artículo 21 ejusdem, siempre que la Ley no exija unanimidad o una mayoría superior a la ordinaria aquí determinada…”.
Es decir, el documento de condominio, no regula la situación en caso de sea necesaria una tercera o más convocatorias; por lo que, mal podría establecerse en ella o ellas, que la decisión podría ser tomada por la mayoría de los asistentes a la asamblea; fuese cual fuere el número de éstos; por lo que, sin importar el número de convocatorias que se hayan realizado, las decisiones que se adopten en la asamblea, debe cumplir con el requisito del quorum necesario; lo cual, en el presente asunto, se refiere a la mayoría absoluta, o sea la formada por un número de propietarios que represente más de la mitad del valor atribuido a la totalidad o parte del inmueble, según el caso; mayoría ordinaria que será la requerida en aquellos casos en que la ley no exija unanimidad o una mayoría especial; y, solo en caso de una segunda convocatoria, por falta de quorum necesario en la primera, la decisión será tomada por la mayoría simple establecida en la primera parte del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que ésta no requiera unanimidad o una mayoría superior a la ordinaria. Así se establece.
En el acta de asamblea que es objeto de la presente demanda, fue plasmada en los términos que siguen:
“…Hoy martes 29 de noviembre de 2022, se convoca a los señores Copropiatarios del Edificio Residencias las Magnolias, ubicada en calle las Magnolias en Colinas de la California a una Asamblea General Extraordinaria de Condominio que tendrá lugar a las 6:00 pm en el salón de fiestas para tratar los siguientes puntos:
1. Informe de la Administradora JFG, C.A.
2. Informe de la gestión de la junta de condominio saliente.
3. Establecer los parámetros para realizar los ajustes por diferencia cambiaria sobre los recibos de condominio tomando como referencia las tasa del banco Central de Venezuela.
4. Establecer los parámetros para la cobranza extra judicial 5.- Aprobación de cobro en gastos no comunes, deuda cuota extra en dólares. 6. Aprobación de aporte para mantenimiento preventivo. 7.- Elección junta de Condominio para el período 2022/2023 (Aquellos propietarios que desean participar en la junta de Condominio, deben presentar copia de su documento de propiedad, de lo contrario su elección quedará sujeta a verificación). En caso de no reunirse el quórum reglamentario, se convoca a una segunda Asamblea, para el día sábado 03 de diciembre de 2022 a las 9:00 AM. En caso de no reunirse el quórum reglamentario, se convoca para una 3era y última convocatoria para el mismo día sábado 3 de diciembre de 2022, a las 9:30 AM, para tratar los mismos puntos de las 1era y 2da convocatoria, siendo válidos los acuerdos que tomen, sea cual sea el número de propietarios asistentes.
…/…
Hoy en Caracas 03 de diciembre de 2022, se convoca a una segunda Asamblea a las 9:00 AM como no se reunió el quórum reglamentario se espera para una 3era y última convocatoria para hoy sábado 03 de diciembre a las 9:30 AM, para tratar los mismos puntos de la 1era y 2da convocatoria, siendo válidos los acuerdos que se tomen, sea cual sea el número de propietarios asistentes. 1º Informe de la Administradora JFG, C.A. Con la aprobación de 29 propietarios es avalada la gestión de la administradora. 2º Informe de gestión de la junta de condominio saliente se aprueba con 30 votos la gestión de la junta saliente. 3. Establecer los parámetros para la cobranza los realizar los ajustes por diferencia cambiaria sobre los recibos de condominio tomando como referencia la tasa del banco Central de Venezuela, se aprueba con 30 votos que tendrán 7 días para pagar a partir del octavo día se comienza a actualizar diariamente sobre en alza de tasa BCV, entrando en vigencia con el recibo de noviembre de 2022 emitido en diciembre 2022. 4. Establecer los parámetros para la cobranza extra judicial, se acordó por 30 votos que se hará con 3 recibos vencidos a partir del 4º recibo emitido se pasará a cobranza extra judicial con la empresa sugerida por la Administradora JFG, C.A. 5. Aprobación de cobro en gastos no comunes deuda de cuota extra en dólares, se aprobó con 30 votos que se cargará la cuota en el recibo de Enero de 2023. 6. Aprobación de aporte para mantenimiento preventivo, se aprueba con 30 votos en 20% sobre los gastos del mes. 7. Elección de junta de condominio para el período 2022-2023, por no existir nuevos postulados para la junta de condominio, se declara acéfalo el edificio, no podrán tomar nuevas decisiones. La Administradora queda encargada solo de pagos fijos no pudiendo atender emergencias o gastos imprevistos. Abajo los propietarios firmantes y asistentes…”.

Así pues, de la lectura efectuada al acta de asamblea transcrita, se evidencia que fueron tomados distintos acuerdos, para los cuales se convocó a los copropietarios del edificio “Residencias Las Magnolias”, dejándose constancia de la asistencia a la asamblea de treinta (30) propietarios. No obstante, no se expresó el número de propietarios que se hicieron representar, ni como se acreditaron los supuestos representantes. Es decir, no menciona el acta en cuestión, quienes asistieron y con el carácter que lo hicieron; por lo que, al no haberse indicado de forma fehaciente y pormenorizada, con su correspondiente identificación y el carácter con el que actúan, mal podría tenerse como válidos los acuerdos que se adoptaron en dicha asamblea. Así se establece.
Mal pudiese considerarse que la asamblea extraordinaria de copropietarios del edificio Residencias Las Magnolias, celebrada en fecha 3 de diciembre de 2022, contó con el número requerido para que sus acuerdos fuesen válidos, cuando no se identificó plenamente a los asistentes, ni el carácter con el cual actuaron; aunado al hecho, que se adoptaron decisiones que conllevaron una modificación sustancial del documento de condominio, en cuanto al pago de cuotas extras en moneda extranjera, así como otros conceptos extraordinarios que, por su propia naturaleza y modo de pago, debía contar con la aprobación exigida en el literal “b” del artículo 11, en relación con el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal; es decir, mal pudieron treinta (30) personas asistentes a la asamblea, a quienes no se les identificó plenamente, ni el carácter con el que actuaron, aprobar válidamente puntos que conllevaron una modificación sustancial del documento de condominio, mediante el establecimiento de cuotas adicionales en moneda extranjera, así como gastos extraordinarios, también pagaderos en divisa, cuando para tales modificaciones, conforme lo establecido en la ley que rige la materia, se requería la unanimidad (artículo 29 eiusdem); o, al menos, con el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios (artículo 11, literal “b”). Así se establece.
Es decir, para aprobar los puntos sometidos al conocimiento de la asamblea de copropietarios, el documento de condominio, estableció la mayoría necesaria y capaz de obligar al resto de la comunidad; dejando salvo todos aquellos puntos que, por mandato legal, requerían de una mayoría calificada o unanimidad; y, siendo que, el acta levantada con motivo de la asamblea, adolece de vicios de forma que, principio, la hacen susceptible de nulidad, también se constató que la misma contiene acuerdos que, por su especialidad, requerían de un número de propietarios asistentes que representasen una mayoría calificada y unanimidad, sin que dicha inasistencia, pudiese ser convalidada por el número, sea cual fuere, de personas asistentes. Así se establece.
Así pues, siendo que los vicios de forma y de fondo de los cuales adolece la asamblea celebrada en fecha 3 de diciembre de 2022, afectan su valides, debe este sentenciador declarar sin lugar la apelación interpuesta en fecha 21 de abril de 2025, por el abogado LUIS A. SIFONTES, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 4 de abril de 2025, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Por lo que, se declarará con lugar la demanda de nulidad de asamblea que nos ocupa; y, como consecuencia de ello, nula la asamblea extraordinaria de copropietarios del edificio Residencias Las Magnolias, celebrada en fecha 3 de diciembre de 2022; todo lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
IV
DISPOSITIVA:

En razón de las consideraciones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar la apelación interpuesta en fecha 21 de abril de 2025, por el abogado LUIS A. SIFONTES, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 4 de abril de 2025, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: Con lugar la demanda de nulidad de asamblea, incoada por el ciudadano LUIS ANTONIO SOSA RIOS, en contra de la Junta de Condominio del edificio Residencias Las Magnolias, y su Administradora, sociedad mercantil ADMINISTRADORA JFG, C.A.; todos ampliamente identificados en el encabezamiento del presente fallo. En consecuencia, NULA la asamblea extraordinaria de copropietarios del edificio Residencias Las Magnolias, situado en la Urbanización Colinas de la California, etapa “D” o Zona Noreste, con frente a las calles La Magnolia y Los Ruiseñores (hoy Horacio Lemoine, celebrada en fecha 3 de diciembre de 2022; y nulos los acuerdos adoptados en la misma.
Queda CONFIRMADA, con distinta motivación, la decisión apelada.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte demandada.
Regístrese, publíquese, notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevados por el archivo de este tribunal.
Dada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de septiembre de dos mil veinticinco (2025). Años 215º de Independencia y 166º de Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,

Dr. CESAR HUMBERTO BELLO
Abg. ALEXANDRA SIERRA.
En esta misma fecha, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. ALEXANDRA SIERRA.
Exp. Nº AP71-R-2025-000339 (11.903)
CHBC/AS/cr.