REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO TRCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS 215° y 167° Asunto N° AP11-V-FALLAS-2023-000001 Sentencia Definitiva DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS PARTE DEMANDANTE: Ciudadano FELIX ENRIQUE CARRASQUEL PÉREZ, venezolano, mayor de edad, de estado civil soltero, titular de la cédula de identidad Nº V-6.013.336, y abogado en ejercicio, inscrito ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 128.685, actuando adicionalmente en su propio nombre y representación. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos IRVING JOSÉ DÍAZ BARRETO, MARTÍN JOSÉ LEPAGE HERNÁNDEZ, YENNY BENEVIDES, JAIME MANUEL RUIZ PELLEGRINO, ALFREDO DANIEL IZQUIEL CASARES, YANETTE MIGDALIA TARAZONA TORRES, abogados en ejercicio e inscritos ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 135.681, 39.065, 88.358, 102.995, 131.974 y 246.641, en ese mismo orden de mención. PARTE DEMANDADA: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LAS RESIDENCIAS VISTA DAYMAR I, ubicada en la Calle Maturín, Sector Parque Caiza, Parroquia Filas de Mariche, Municipio Sucre del estado Miranda, Gran Caracas, código postal 1073, por intermedio de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 17 de abril de 1975, bajo el N° 77, tomo 29-A-Pro, modificada ante el Registro Mercantil Cuarto del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 4 de febrero de 1999, bajo el N° 03, tomo 5-A-Cto. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano YELITZE CORTEZ y LEONARDO RAFAEL HERNÁNDEZ, abogados en ejercicio, inscritos ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 71.732 y 76.948, respectivamente. MOTIVO: NULIDAD DE DOCUMENTO. - II - SINTESIS DE LA CONTOVERSIA Se inicia el presente juicio mediante escrito interpuesto en fecha 9 de enero de 2023, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano FELIX ENRIQUE CARRASQUEL PÉREZ, actuando en su propio nombre y representación, quien procedió a demandar por NULIDAD DE DOCUMENTO, a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LAS RESIDENCIAS VISTA DAYMAR I, por intermedio de sociedad mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., todos identificados ut supra. La presente demanda, luego de la correspondiente distribución de causas, pasó al conocimiento de este Juzgado, procediéndose mediante auto dictado en fecha 19 de enero de 2023 a admitir la misma de conformidad con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de Ley, y que curse el trámite ordinario; ordenándose en consecuencia el emplazamiento de ambos codemandados a los fines que dieren respectiva contestación a la presente demanda. Mediante diligencia presentada en fecha 20 de enero de 2023, el ciudadano FELIX ENRIQUE CARRASQUEL PÉREZ, actuando en su propio nombre y representación, consignó los emolumentos a los fines que se practicara la citación personal de la parte demandada. En esa misma data, a saber, el 20 de enero de 2023, el ciudadano accionante mediante diligencia consignó los fotostatos requeridos a los fines de que se practicara la citación personal de la parte demandada. Por auto dictado en fecha 24 de enero de 2023, este Juzgado ordenó librar la respectiva compulsa de citación de la parte demandada. Consta que en fecha 13 de marzo de 2023, el ciudadano Julio Orlando Arrivillaga Rodríguez, actuando en su condición de Alguacil adscrito a este Circunscripción Judicial, dejó constancia de la imposibilidad de practicar el emplazamiento de la parte demandada. Mediante diligencia presentada en fecha 20 de abril de 2023, la representación judicial de la parte accionante solicitó el desglose de la compulsa de citación de la parte demandada, para la práctica de la misma. Por auto dictado en fecha 26 de abril de 2023, este Juzgado ordenó el desglose de la compulsa de citación dirigida a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LAS RESIDENCIAS VISTA DAYMAR I, por medio de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A. Consta que en fecha 11 de mayo de 2023, el ciudadano Rosendo A. Henríquez M., actuando en su condición de Alguacil adscrito a este Circunscripción Judicial, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación de la parte demandada. Mediante diligencia presentada en fecha 24 de mayo de 2023, la representación judicial del ciudadano accionante en la presente causa, solicitó se cite a la parte demandada mediante cartel en prensa, conforme a lo dispuesto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Por auto dictado en fecha 26 de mayo de 2023, este Juzgado negó la solicitud de citación mediante cartel a la parte demandada, por no haber sido solicitado por apoderado judicial válidamente constituido. Mediante diligencia presentada en fecha 22 de junio de 2023, el abogado Alfredo Daniel Izquiel Casares, inscrito ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 131.974, consignó a effectum videndi instrumento poder que acredita su representación como apoderado judicial de la parte accionante; y ratificó la solicitud interpuesta en fecha 24 de mayo de 2023. Por auto dictado en fecha 29 de junio de 2023, este Juzgado ordenó librar cartel de citación personal de la parte demandada, para que fuera publicado con intervalo de tres (3) días entre uno y otro en los diarios “VEA” y “Ultimas Noticias”, de conformidad con lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia presentada en fecha 7 de julio de 2023, la representación judicial de la parte accionante adjuntó a la presente causa, copia simple de una diligencia presentada por el abogado Leonardo Rafael Hernández, inscrito ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 76.948, en el expediente signado con el N° AP11-V-FALLAS-2020-000203, de la nomenclatura del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial. En fecha 28 de noviembre de 2023, la representación judicial de la parte accionante, retiró cartel de citación librada por este Juzgado en fecha 29 de junio de 2023. Mediante diligencia presentada en fecha 6 de diciembre de 2023, la representación judicial de la parte accionante, consignó el cartel de citación publicado en los diarios VEA y Últimas Noticias. En fecha 12 de junio de 2024, la ciudadana Endrina Ovalle Ocanto, actuando en su condición de Secretaria de este Juzgado, dejó constancia del cumplimiento de las formalidades contenidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia presentada en fecha 17 de septiembre 2024, la representación judicial de la parte accionante solicitó la designación de defensor ad litem a la parte demandada. Por auto dictado en fecha 19 de septiembre de 2024, este Juzgado designó como defensa judicial a la abogada Inés Jacqueline Martin Martel, titular de la cédula de identidad N° 6.437.820, inscrita ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 29.479, ordenándosele su notificación a los fines que manifieste su aceptación o excusa al cargo recaído en su persona. Mediante diligencia presentada en fecha 17 de febrero de 2025, la representación judicial de la parte accionante, solicitó la designación de un nuevo defensor judicial. Por auto dictado en fecha 10 de marzo de 2025, este Juzgado dejó sin efecto la designación de la ciudadana Inés Jacqueline Martin Martell, como defensora judicial de la parte demandada, y designó al abogado Iván Brito, inscrito ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 208.272, ordenándosele su notificación a los fines que manifieste su aceptación o excusa al cargo recaído en su persona. Mediante escrito presentado en fecha 21 de mayo de 2025, la representación judicial de la parte accionante, peticionó el desglose de la compulsa de citación a los fines de entregarlo a uno cualesquiera de los integrantes de la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS VISTA DAYMAR I. Asimismo, solicitó la determinación de los honorarios del defensor judicial designado. Por auto dictado en fecha 22 de mayo de 2025, quien suscribe la presente decisión, se abocó al conocimiento de la presente causa, en virtud de haber sido designada como Juez de este Juzgado, mediante oficio N° TSJ/CJ/N° 0492-2025, de fecha 14 de marzo de 2025, emanado de la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia. Mediante diligencia presentada en fecha 10 de julio de 2025, el abogado Leonardo Rafael Hernández, inscrito ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 76.948, actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., por mandato de Residencias Vista Daymar I, según consta de autorización otorgada por la Junta de Condominio, se dio expresamente por citado en la presente causa, y peticionó la verificación si en la presente causa operó la perención de la instancia. Por auto dictado en fecha 11 de julio de 2025, este Juzgado acordó tener a los abogados Leonardo Rafael Hernández y Yelitza Cortez, como apoderados judiciales de la parte demandada ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A. Mediante diligencia presentada en fecha 29 de julio de 2025, la representación judicial de la parte demandante solicitó dejar sin efecto el pedimento de desglose solicitado en fecha 21 de mayo de 2025, y se desestime el alegato de perención de la instancia solicitado por la parte demandada. En fecha 30 de julio de 2025, la representación judicial de la parte demandada, mediante escrito constante de dos (2) folios útiles, dejó constancia respecto a sedicentes irregularidades en relación con el instrumento poder presentado por la parte demandada. Mediante escrito constante de cinco (5) folios útiles, interpuesto en fecha 8 de agosto de 2025, la representación judicial de la parte demandada procedió a dar formal contestación a la presente demanda. Por auto de fecha 24 de septiembre de 2025, este Juzgado ordenó el resguardo del escrito de promoción de pruebas presentado por la representación judicial de la parte accionante. Por auto fechado 2 de octubre de 2025, este Juzgado incorporó a los autos el escrito de promoción de pruebas constante de cuatro (4) folios útiles, presentado en fecha 23 de septiembre de ese mismo año, por la representación judicial de la parte accionante. Por auto proferido en fecha 9 de octubre de 2025, este Juzgado emitió pronunciamiento en relación a admisibilidad de las pruebas promovidas por la parte accionante. Por auto dictado en fecha 28 de noviembre de 2025, este Juzgado fijó el décimo quinto (15°) día posterior a esa data, exclusive, para que la partes consignen sus respectivos informes, de conformidad con lo previsto en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil. Por auto dictado en fecha 9 de enero de 2026, este Juzgado dejó constancia que se dictaría sentencia dentro de los sesenta (60) días continuos, contados a partir de esa fecha, inclusive. En fecha 24 de febrero de 2026, compareció la abogada Yanette Migdalia Tarazona Torres, inscrita ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 246.641, quien mediante diligencia procedió a consignar el poder que acredita su representación. - III - DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES La parte actora alegó en su escrito de demanda lo siguiente: Indicó que el objeto de esta demanda es el de solicitar la nulidad de la propuesta realizada en carta consulta y su aprobación por el consorcio de propietarios en donde reside, en el cual se pretende dar validez a una reconversión monetaria de deuda que busca modificar la moneda de pago de las obligaciones plasmadas en los recibos planillas de los gastos de condominio que se encuentran representadas en bolívares venezolanos, para pagarlas en dólares americanos. Señaló que el 27 de octubre de 2022, la administradora a petición de la Junta de Condominio, vía correo electrónico envió a los propietarios del consorcio la primera carta consulta, indicando lo siguiente: “…Por medio de la presente tenemos a bien hacer de su conocimiento que, atendiendo a la realidad económica y en virtud de la situación actual que está viviendo el país, donde la mayoría de los proveedores ha estado cobrando sus servicios en dólares, lo cual hace que en la mayoría de los casos la junta se encuentre de manos atadas al no poder cumplir con el pago oportuno de los servicios del edificio, en consecuencia, y con base a este supuesto, la Junta de Condominio somete a la consideración de LA COMUNIDAD las siguientes preguntas: (1.) ¿Está usted de acuerdo en pagar la relación de gastos comunes de condominio según la alícuota al cálculo que se haga con relación al tipo de cambio según dólar BCV vigente al momento de su pago? (2.) ¿Autoriza al Administrador para efectuar el debido registro contable de las diferencias de cambio? (3.) ¿Está de acuerdo en mantener inalterable la tasa de cambio de la facturación del recibo de condominio por (10) días continuos inmediatos a su emisión para permitir su pago oportuno?...”. Adujo que el 29 de noviembre de 2022, de nuevo, la Administradora vía correo electrónico envió a los propietarios del consorcio la segunda carta consulta, con las mismas preguntas del anterior y reportó además que en la primera no hubo el quorum suficiente, por lo que la presente consulta debe ser respondida dentro de los ocho (8) días continuos contados a partir de su entrega. Que el 15 de diciembre de 2022, otra vez, la Administradora vía correo electrónico envió a los propietarios del consorcio los resultados de la segunda consulta, indicando: “…Luego de presentar a los propietarios la segunda consulta y contabilizar las respuestas recibidas, se pudo constatar que, del valor total del inmueble, respondieron a la consulta un total de 55 unidades, lo cual equivale a 54,35% de los porcentajes de alícuota del inmueble, lo cual llena los extremos del artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, a continuación, detallamos el resultado de las respuestas: Pregunta No. 01: Se computaron 40,06% de respuestas favorables versus un 2,01% en contra y 12, 28% de votos nulos. Pregunta No. 02: Se computaron 40,06% de respuestas favorables versus un 2,01% en contra y 12,28% de votos nulos. Pregunta No. 03: Se computaron un 38,96% de respuestas favorables versus un 2,20% en contra y 13,19% de votos nulos. Por lo tanto, se concluye que los puntos consultados Números 1, 2 y 3 quedan APROBADOS con el acuerdo favorable de una mayoría de entre los que respondieron a la consulta conforme a Ley. Los soportes que avalan la consulta se encuentran en custodia del Administrador y se ponen a disposición de los propietarios que deseen revisarlos…”. Alegó que, ese mismo día, la Administradora procedió a transcribir la propuesta aprobada en el libro legal de actas de la Comunidad de Propietarios de las Residencias Vista Daymar I. Adujo, que el recibo-planilla de los gastos del condominio no es un “área común”, sino que constituye un vehículo para llevar dichos gastos al consorcio solicitando su reembolso; y que cuando la Administradora presenta una propuesta para modificar su contenido comete una arbitrariedad, ya que sus facultades legales están limitadas exclusivamente a las áreas comunes que se encuentran definidas en el artículo 5 y sus doce (12) literales de la Ley de Propiedad Horizontal. Por otro lado, señaló que la comunidad de propietarios no tiene autoridad para modificar los recibos planillas, y conforme al artículo 138 constitucional, toda autoridad usurpada es ineficaz y actos son nulos. La propuesta y su aprobación son improponibles en derecho. Indicó que todos los condominios en el país, tienen deudas denominadas única y exclusivamente en bolívares, su origen, registro, cálculo y pago, se hace precisamente en esa moneda, en caso de mora, su valor nominal no se altera, siendo siempre el mismo; por lo que pretender reconvertir esas deudas para pagarlas en dólares estadounidenses es un verdadero abuso y generaría un empobrecimiento en perjuicio del patrimonio de los propietarios, por lo que la propuesta y su aprobación vulnera el derecho a la propiedad contenida en el artículo 115 constitucional. Señaló que, a la hora de hacer un planteamiento para proponer un endeudamiento en moneda extranjera obliga a exigir una mayoría calificada, por lo que la propuesta y su aprobación constituye un cambio muy importante que requeriría, la aprobación unánime de los propietarios, como lo indica el segundo párrafo del artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que el documento de marras está impregnado de nulidad. Esgrimió que dependiendo de la proposición consultada debe haber o no un quorum calificado, y que intentar modificar la moneda de pago del recibo-planilla de los gastos de condominio una vez emitido, indudablemente es una materia trascendental que requiere la unanimidad del consorcio, es fundamental la aprobación de todos los integrantes del mismo; por lo que es evidente que el procedimiento no se cumplió, porque el quorum fue insuficiente dada lo trascendente de la materia propuesta que requiere unanimidad, lo que impregna la propuesta y su aprobación de irregular y la hace anulable. Alegó que, el modificar la moneda de pago de un recibo-planilla ya emitido, en realidad lo que se está haciendo es darle un efecto retroactivo, lo que vulnera el principio de irretroactividad de la ley contenida en el artículo 24 constitucional, siendo que en la propuesta y su aprobación no indican a partir de qué fecha se consideraría vigente la “relación de gastos comunes” a ser modificada, lo que se desprende de la primera pregunta consultada; siendo además que la propuesta y su aprobación, no es lo suficientemente clara y precisa, conforme al artículo 16 del reglamento de condominio, lo que se deriva de que la Junta de Condominio y la Administradora han informado que dodos aquellos recibos-planilla pendientes deberán pagarse a la tasa de cambio publicada por el Banco Central de Venezuela para el momento de pago, dejando en evidencia el interés de que la propuesta y su aprobación sean retroactivas en su aplicación y aunado al hecho de que no fueron suficientemente claras y precisas, las impregna de nulidad. Que, la reconversión de deuda es una materia que le compete al Banco Central de Venezuela, siendo que en la propuesta y su aprobación se hace mención solamente al artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, que se refiere a la forma de como hacer la consulta, pero no a la norma que le da poder para modificar la moneda de pago. Agregó que en ninguno de los 50 artículos de la ley especial condominal se encuentra una autorización para efectuar los cambios pretendidos, indicando que la propuesta y su aprobación no son competencia de la Administradora, o de la Junta de condominio y ni siquiera del Consorcio de Propietarios aun con mayoría absoluta. Alegó que, conforme a lo establecido en el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, el legislador estableció requisito obligatorio para la validez de la consulta, de ocho (8) días para lograr respuesta de los propietarios; siendo que de los soportes de la administradora, se observan 3 fechas, 27 de octubre, 29 de noviembre y 15 de diciembre del año 2022, entre la primera y la segunda trascurrieron treinta y dos (32) días y entre la segunda y la tercera, trascurrieron quince (15) días, superando con creces el límite establecido por el Legislador, lo que hace anulable la consulta. Adujo que el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, otorga al propietario que esté en desacuerdo con la carta consulta aprobada y plasmada en el Libro de Actas de Asambleas, un plazo de treinta (30) días siguientes para impugnar. La Administradora envió a los propietarios por correo electrónico copia de la decisión el día 16 de diciembre y ese mismo día todo su personal salió de vacaciones, informando que regresarían el 10 de enero de 2023, impidiendo a los propietarios el derecho a impugnar, ya que al regresar de vacaciones se le habría impedido al propietario poder revisar todos los soportes impidiendo el derecho a la defensa. Que el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, señala que los propietarios resolverán sus conflictos a través de las cartas consultas siempre y cuando el documento de condominio no contemple una disposición que puedan utilizar; siendo que los artículos 16, 17 y 18 del Reglamento de Condominio, referidos a las Asambleas de Propietarios contemplan como se deben resolver las materias a tratar, estableciendo un quorum calificado previendo la posibilidad de hacer más de una convocatoria. Esgrimió que los propietarios tienen el derecho adquirido de un mes para el pago del condominio, por lo que cuando la Administradora propone reducir el derecho de treinta (30) días a diez (10), para el pago con una nueva moneda afecta derechos fundamentales, como los contenidos en el 115 y 299 constitucional. Adujo que la Junta de Condominio y la Administradora nunca plantearon a la comunidad de propietarios el tema, no se discutió ni siquiera en los pasillos de las residencias, siendo que ellos conocen que muchas de sus residencias están deshabilitadas, ya que muchos vecinos no viven en ellas y los pocos que conviven y pernoctan tienen sus ingresos en bolívares, por lo que sería inviable para este grupo honrar esos compromisos en dólares estadounidenses. Señaló que los proveedores de servicios de condominio no deberían sacar provecho de la comunidad para enriquecerse ellos y empobrecer a los residentes. Que los administradores pretenden sumar los votos de aquellos propietarios que no residen en el inmueble y al ser un punto tan sensible, se requiere de información veraz y de un voto calificado, por lo que ésta propuesta y su aprobación luce inviable. Indicó que en Venezuela la mayoría de los trabajadores y pensionados, tanto públicos como privados, reciben sus remuneraciones en bolívares, siendo un contrasentido que un inmenso grupo acepte una propuesta de este tipo, debiendo este asunto haberse informado lo suficiente. Señaló que cuando recibes ingresos en bolívares es imposible pagar tus egresos en dólares estadounidenses, por lo que la propuesta y su aprobación de pagar en moneda extranjera, no luce ajustada a derecho, por vulnerar el artículo 23 de la Carta Magna. Que, la visión de la administradora y de la Junta de Condominio es que “…la mayoría de los proveedores ha estado cobrando sus servicios en dólares…”, siendo que hay que reconocer que la mayoría de las empresas públicas cargan sus servicios en bolívares, y que la mayoría de las empresas públicas cargan sus servicios mensuales en bolívares, además que las remuneraciones de los trabajadores residenciales, sus beneficios sociales y contribuciones parafiscales, son calculadas, registradas y pagadas en bolívares, y la mayoría de los residentes perciben sus ingresos en bolívares, nunca en dólares estadounidenses; siendo que la administradora actúa de espaldas a sus deberes, artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, pretendiendo una aprobación impropia, obligando a pagar en dólares estadounidenses en franco perjuicio de su patrimonio, constituyendo en una especie de expropiación y confiscación de su patrimonio, asunto prohibido en la carta magna en el artículo 115. Que, la administradora nunca ha explicado cuánto es la deuda originada en bolívares y cuánto en dólares estadounidenses, tampoco ha informado cuál es la modalidad de esta última, careciendo la propuesta de información suficiente, válida, objetiva y oportuna, y no posee las características que establece el artículo 16 del Reglamento de Condominio. Adujo que al ser insuficiente la información plasmada en la propuesta para que los propietarios puedan tomar una decisión tan trascendental, la hace ambigua y contraviene el sentido de la Ley y del ordenamiento jurídico en general; y que la administradora no tiene la competencia legal para endeudar con esas condiciones al consorcio de propietarios, siendo que este endeudamiento en moneda extranjera vulnera el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal constituyendo además un fraude a la ley. Indicó que el convenio cambiario N° 1, publicado en Gaceta Oficial N° 6.405, de fecha 7 de septiembre de 2018, en su artículo 8 establece que el pago de las obligaciones pactadas en moneda extranjera atenderá a tres condiciones: i) cuando la obligación haya sido pactada en moneda extranjera como moneda de cuenta, el pago podrá efectuarse en dicha moneda o en bolívares, al tipo de cambio vigente para la fecha de pago; ii) cuando se evidencie que el pago de la obligación ha de realizarse en moneda extranjera, así se efectuará, aun cuando se haya pactado la vigencia de restricciones cambiarias; iii) el pacto de una obligación en moneda extranjera como moneda de pago únicamente se entenderá modificado cuando haya sido efectuado previo al establecimiento de restricciones cambiarias y siempre que éstas impidan al deudor efectuar el pago en la forma convenida, caso en el cual el deudor se liberará procediendo como se indica en el literal a). Esgrimió que tanto la Administradora como la Junta de Condominio, no han informado en sus cartas consultas, ¿Cuáles son las obligaciones pactadas que deberán pagarse en moneda extranjera bajo cualquiera de las condiciones establecidas en la norma?, ¿Cuáles son los contratos firmados que evidencian la voluntad del consorcio de propietarios?, siendo que de ello depende la obligación de los copropietarios, y al no estar contempladas las respuestas a estas dos interrogantes, la propuesta y su aprobación de modificar la moneda de pago luce inviable, por ser perjudicial a los intereses de todos los propietarios. Señaló que el consorcio de propietarios no posee una cuenta en moneda extranjera, no pudiendo cumplir con la obligación depósito de monto indicado en la planilla recibo, por lo que el cumplimiento de la obligación sería imposible. Que, a la realidad económica, le agregamos una Junta de Condominio y una Administradora complaciente, desconocedora de como revisar una estructura de costos en moneda extranjera, se convierte en una situación perjudicial para quien paga; siendo que ningún propietario desea endeudarse en dólares, porque es una opción que le genera empobrecimiento y simultáneamente un enriquecimiento para ese proveedor. Adujo que el costo de la incompetencia y desconocimientos técnicos financieros y administrativos de los funcionarios de la Administradora y de la junta de condominio no debería ser absorbido por el consorcio de propietarios, quienes no se han obligado de ninguna manera, tampoco han dado su aprobación ni siquiera el visto bueno para que se procediera a obligarlos en una moneda dura. Indicó que este actuar vulnera la Ley Orgánica de Precios Justos, artículo 49 constitutivo del delito de especulación, produce además desestabilización de la economía, artículo 54, constituye además usura, artículo 58, porque esa práctica generaría una ventaja notoriamente desproporcionada a favor de la administradora. Adujo que el 14 de diciembre de 2022, la Administradora envió a los propietarios el recibo-planilla de los gastos de condominio del mes de diciembre del año 2022, contentiva de las partidas denominadas “provisiones”, por la cantidad de veintiocho mil cuatrocientos setenta bolívares exactos (Bs. 28.470,00), que a la tasa de cambio de catorce con setenta y seis (Bs./US$ 14,76) bolívares por dólar, equivale a un mil novecientos veintiocho dólares americanos con ochenta y ocho centavos (US$ 1.928,88), siendo la tasa en realidad de (Bs. US$ 15,20), haciendo inexacta la planilla-recibo, vulnerando los derechos de los propietarios desde el inicio del sistema; siendo que la planilla representa un (94,66%), es decir, que casi todo corresponde al concepto de “provisiones”, que la Administradora ha definido como gastos futuros y se corresponde con los gastos estimados del mes siguiente, siendo que para el momento de emisión de la planilla, no constituía una obligación en moneda extranjera, no habiendo un servicio prestado, ni un gasto causado, ni existiendo un contrato formal, sino simple, estimados simplemente como gastos futuros, tasados en moneda extranjera contraviniendo el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige sean gastos presentes. Indicó que la Administradora no puede pretender dolarizar una estimación de un gasto correspondiente al mes siguiente, porque vulnera sus deberes legales, artículo 20 eiusdem, la propuesta y su estimación no puede contener aspectos ilegales como el indicado, lo que la hace anulable y la proscribe del mundo del derecho. Señaló que el 12 de agosto de 2022, la Administradora y la Junta de Condominio en sus informes presentados durante la Asamblea Extraordinaria de Propietarios, indicaron que no pudieron encontrar a un grupo de propietarios, por lo que no podían comunicarse y no podían cobrarle la deuda a la fecha. Luego el 27 de octubre de 2022, dos meses después, envían carta consulta, aparentemente, a todos los propietarios (90); siendo que con base al artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Administradora está obligada a realizar la consulta al cien (100%) de los propietarios, nada informó si había cumplido con esta exigencia legal, por lo que la consulta estaría impregnada de nulidad. Esgrimió que de la planilla-recibo del mes de diciembre de 2022, enviado por la Administradora, contienen una pretensión de pago doble adelantado por el servicio de la Administradora del mes siguiente, no constituyendo un gasto causado, vulnerando el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que hace la propuesta y su aprobación anulable en derecho. Adujo que, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, sentencia N° 323 de fecha 16 de noviembre de 2001, y conforme al artículo 1.185 del Código Civil, no existe culpa ni responsabilidad civil, cuando se ejerce sin abuso, aunque se cause un daño; de manera que el ejercicio de un derecho no resulta abusivo, sino cuando hay mala fe o violación del objeto por el cual se otorgó ese derecho. Indicó que cuando la Administradora a sabiendas que no es viable una propuesta sobre áreas no comunes, además, por la trascendencia de la materia a deliberar, modificar la moneda de pago, requiere una aprobación unánime o al menos calificada, ella toma ventaja de la facultad que le otorga la ley cuando procede a omitir sus obligaciones legales, abusando de su facultad en los recibos-planillas, para cobrarle mas a los propietarios, ocasionándoles un daño patrimonial, indudablemente, que está en el supuesto de la norma jurídica denunciada se da la posibilidad legal de indemnización. Estimó la presente demanda en la cantidad de dos mil dólares de los Estados Unidos de América (US$ 2.000,00), equivalente a la cantidad de noventa y tres mil cincuenta Unidades Tributarias (U.T. 93.050), equivalente además a la cantidad de treinta y tres Petros con ochenta y un centésimas (Petros 33,81). Solicitó se oficie al Ministerio Público a fin de determinar la comisión de un hecho punible. Que ha quedado demostrado que, la pretensión de la ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., de modificar la moneda de pago en los recibos planillas de gastos de condominio para que los condóminos desembolsen dólares estadounidenses, constituye un abuso que vulnera normas condominales contenidas en la ley especial, el documento de condominio y su reglamento, además ultraja derechos constitucionales, no siendo posible en derecho una propuesta de este tipo mediante una carta consulta y mucho menos su aprobación, estando dichos actos impregnados de nulidad absoluta, por lo que solicitó: i) se decrete el incumplimiento del procedimiento de ley de las cartas consultas enviadas el 27 de octubre de 2022 y 25 de noviembre de 2022, donde se propuso modificar la moneda de pago de los recibos-planillas de los gastos de condominio de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LAS RESIDENCIAS VISTA DAYMAR I; y ii) como consecuencia de lo anterior, solicitaron la nulidad del acta de aprobación de fecha 15 de diciembre de 2022, incorporado además en libro legal condominal. La parte demandada alegó en su escrito de contestación lo siguiente La representación judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo la presente demanda, en todas y en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado por el accionante, por cuanto -a su decir- no se corresponden con la verdad de la situación que se pretende de nulidad. Alegó que es totalmente falso el argumento aludido por el demandante, sobre la propuesta realizada en las cartas consulta, siendo falso que se deban pagar en dólares estadounidenses los montos indicados, además que los propietarios tuvieron la oportunidad de decidir sobre el fundamento planteado, tomando la decisión que más beneficia a la comunidad. Que habiéndose planteado la necesidad y pertinencia de la propuesta, ésta se basó en solicitar autorización de los propietarios para efectuar el pago en bolívares, pero al contravalor del tipo de cambio de la divisa que esté vigente al momento del pago, siendo esta consulta escrita, uno de los dos mecanismos previstos en el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal. Alegó que, sorprende el desconocimiento de la actora respecto a la figura del Administrador, previsto en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, y que, dentro de sus obligaciones, se encuentra la de relacionar los Gastos Comunes conforme al artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. Adujo que no se modificó el contenido de la planilla de gastos comunes, siendo que la misma comunidad es la que decide la forma de como los gastos son pagados a los proveedores. Señaló que si la comunidad, previo requisitos legales y del documento de condominio, adoptó una decisión que no viola ninguna norma, propende mejorar la calidad de vida de los propietarios, contribuye a mantener el edificio y permite que haya una sana situación financiera del patrimonio común; esa decisión es obligatoria para aquel que no está de acuerdo en adoptar una decisión que tomó la mayoría, y esa es la consecuencia de vivir en comunidad, quien tiene la potestad de tomar decisiones que mejor convengan al conglomerado de copropietarios. Hizo saber, que es una realidad económica, palpable, tangible que, si bien es cierto que hay una pequeña parte de obligaciones que deben cumplirse en bolívares, la mayoría de los servicios, reparaciones, compras se hacen en esa moneda, pero tomando como referencia como moneda de cuenta la divisa dólar. Que la comunidad no ha decidido que el pago se ejecute en divisas, pues la comunidad ha decidido pagar en bolívares, al tipo de cambio según informes oficiales del Banco Central de Venezuela (BCV). Indicó que confunde la parte actora la forma en que se dio la consulta a la comunidad, toda vez que no se adquieren deudas en moneda extranjera, sino que se acordó pagar los gastos comunes al tipo de cambio según BCV que esté vigente al momento de efectuar el pago; desproporcionado, carente de lógica y por demás abusivo sería pretender pagar la obligación meses después en el mismo monto en bolívares, cuando se sabe que la moneda dólar es la que marca el valor de los productos y servicios, y pretender pagar un monto totalmente devaluado, sería enriquecerse a costa de otro por cuanto hay un desequilibrio en el patrimonio de las partes. Señaló que, la parte accionante cuando menciona la unanimidad del cambio en moneda, nuevamente confunde la propuesta aprobada por la comunidad, que no tiene otro fin que los copropietarios paguen sus recibos en bolívares, en moneda de curso legal, y en ningún punto de la consulta se obliga a efectuar el pago en divisas. Que es falso que la moneda pueda ser cambiada por decisión unánime de la asamblea, ni siquiera que estuviere de acuerdo el 100%, es decir, ni siquiera contando con una decisión unánime, la moneda de curso legal que es el bolívar puede ser cambiada, toda vez que es materia de orden público. Indicó que la consulta se hizo en los términos convenidos en el Documento de Condominio, en el Reglamento de Condominio y en la Ley de Propiedad Horizontal, Adujo, que no se está modificando la moneda de pago, ya que los términos de la consulta son claros, inclusive al final se le indica a cada propietario que para aquellos casos donde el propietario manifieste voluntad de pagar en moneda divisa dólar, lo hará mediante los instrumentos financieros que la junta designe al Administrador para tales cobros. Expuso que respecto a lo señalado en el punto 3.7, sobre el límite de los ocho (8) días señalados en el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dicho lapso se cuenta desde la fecha en que el último interesado recibió la propuesta, tal como está contemplado de manera expresa en la referida norma. Que es totalmente falso lo señalado por el accionante, e indicó que no hubo menoscabo a lo contemplado en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues la consulta se hizo en los términos previstos tanto en esa norma, como en el Documento de Condominio. Señaló que en el Documento de Condominio no está excluida la consulta escrita como mecanismo de toma de decisiones, de allí que tal mecanismo al haber sido empleado con sujeción a la ley especial, al documento y el reglamento de condominio surte sus efectos legales y lo acordado en la misma, siendo de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive los que hayan manifestado su parecer al contrario. Esgrimió que la Ley de Propiedad Horizontal vigente, no contempla en ningún artículo que se cuente con treinta (30) días para efectuar el pago del condominio, por tanto, el plazo de treinta (30) días que supone la parte actora, esta totalmente desvirtuado toda vez que la comunidad, decidió que el plazo es de diez (10) días para el pago, siendo obligación del Administrador, previsto en el artículo 20 literal “C” cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento, reglamento de condominio y acuerdo de los propietarios. Señaló que la pacifica convivencia no ha sido alterada por las decisiones de la comunidad, tanto es así que un setenta por ciento (70%) de la Comunidad de Propietarios, aprobó lo sometido en la carta consulta, es decir, una amplia mayoría estuvo de acuerdo con al pretensión llevada a cabo para que fuera objeto de decisión de la comunidad. En este sentido indicó, que lo que ha alterado la convivencia en la comunidad, son las cuatro (4) demandas y dos (2) acciones de amparo que el actor ha incoado contra los vecinos, contra la Junta de Condominio y contra la decisiones del Administrador: i) la primera demanda que se encuentra en el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signada bajo el N° AP11-V-FALLAS-2020-000203, la cual fue declarada inadmisible y se encuentra en trámite de apelación ejercida por el demandante; ii) la segunda demanda interpuesta ante el Tribunal Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el N° AP11-V-FALLAS-2021-000206, y se encuentra en el Juzgado Noveno Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, bajo el N° 10051, para dictar sentencia con vista a que fue declarada sin lugar; iii) la tercera demanda que se encuentra en el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, bajo el N° AP11-V-FALLAS-2022-000802; y iv) la cuarta demanda que cursa ante este Juzgado. Que en relación a los recursos de amparos, indicó i) el primero interpuesto ante el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el N° AH19-X-FALLAS-2021-000018, declarado inadmisible, y confirmada la decisión por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial; y ii) el segundo amparo, cursante ante el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el N° AP11-O-FALLAS-2025-000045, declarado adicionalmente inadmisible. Que es el accionante quien ha perturbado a la comunidad causándole graves daños patrimoniales por su proceder malicioso y temerario con las interposiciones de demandas para no pagar sus obligaciones condominales, valiéndose de su condición de abogado. Destacó que los propietarios, vivan o no vivan en el inmueble, tienen los mismos derechos y las mismas obligaciones que dispone la Ley de Propiedad Horizontal; por lo que pretender excluir en la toma de decisiones a los propietarios que no hacen vida comunitaria en el inmueble, es una franca violación al derecho de propiedad, consagrado en el artículo 115 de la Constitución, en la propia ley especial, documento y reglamento de condominio. Que la Administradora Obelisco ha actuado apegada a las normas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal y demás leyes que regulan los actos de administración, por lo que el argumento señalado por el accionante es totalmente falso y pretende con sus argumentos confundir al Tribunal. Indicó que la comunidad autorizó con la aprobación del setenta por ciento (70%) de los copropietarios en pagar la relación de gastos comunes de condominio según su alícuota al cálculo que se haga al valor del dólar publicado por el Banco Central de Venezuela vigente para el momento de pago; siendo que su representada emite los recibos de cobro de condominio en donde se evidencia la deuda por gastos comunes originada exclusivamente en bolívares y el monto que representan en divisa dólares estadounidenses, por lo que lo expuesto por el accionante no tiene asidero jurídico. Adujo que la comunidad no posee cuenta en moneda extranjera y la principal razón es que no cobra en moneda extranjera, siendo que todos los pagos se realizan en bolívares en atención a lo antes señalado, es decir por acuerdo de la comunidad. Alegó que las estimaciones y provisiones son medidas que se encuentran dentro de las facultades de la Junta de condominio y del Administrador y no necesariamente debe ser objeto de aprobación por parte de una Asamblea ya que están destinadas a cubrir el pago de los gastos comunes los cuales son de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios por disponerlo así los artículos 7, 11 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Concluyó que con todo lo antes expuesto, reitera su posición de negar, rechazar y contradecir los alegatos de hecho y de derecho que pretende el accionante, con la nulidad solicitada, sin traer a los autos la más mínima expresión e instrumentación probatoria que instituya una fehaciente demostración de los hechos narrados, por lo que peticionó que la presente demanda sea declarada sin lugar. - III - PUNTO PREVIO: DE LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA Observa esta Juzgadora que la representación judicial de la parte demandada, al momento de darse por citada en la presente causa, solicitó la verificación de la presunta configuración de la perención de la instancia, en virtud de haber transcurrido dos (2) años y seis (6) meses, sin que la actora haya logrado citar a la parte demanda. Pues bien, en este sentido, menester es mencionar que dicha institución procesal se refiere a la extinción de un proceso judicial determinado, la cual se produce por falta de impulso procesal, teniendo dos fundamentos distintos, de un lado, la presunta intención de las partes de abandonar el proceso, que se demuestra en la omisión de todo acto de impulso en un período de tiempo determinado, y de otro, del interés público de evitar la pendencia indefinida de los procesos y así liberar a los órganos jurisdiccionales del Estado de la carga de relaciones procesales inactivas. Esta institución jurídico procesal, tiene lugar cuando el proceso se encuentra paralizado y las partes o no están o han dejado de estar a derecho. Se trata de una relación procesal que no se formó, o que constituida ésta, se rompió. De modo que el comienzo de la paralización es el punto de partida para la perención, y el tiempo que ella dure será el plazo para que se extinga la instancia. En este sentido, la doctrina patria advierte que un proceso puede extinguirse normalmente, no por actos, sino por omisión de las partes. Al respecto, el Dr. Ricardo H. La Roche, ha señalado que la perención es el correctivo legal a la crisis de actividad que supone la detención prolongada del proceso, ya que toda paralización tiene el germen de la extinción de la instancia, que puede llegar o no a producirse según se den o no las condiciones que la determinan. (Vid. Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil. Tomo II. Páginas 328 y 329, Caracas, 1995, Centro de Estudios Jurídicos del Zulia). Por su parte, el autor patrio Arístides Rengel Romberg, sobre el mismo tema, ha indicado lo siguiente: “…Para que la perención se produzca, requiérese (sic) la inactividad de las partes. La inactividad está referida a la no realización de ningún acto del procedimiento. Es una actitud negativa u omisiva de las partes, que debiendo realizar los actos del procedimiento no los realizan; pero no del juez, porque si la inactividad del juez pudiese producir la perención, ello equivaldría a dejar al arbitrio de los órganos del Estado la extinción del proceso. La actividad del juez dice Chiovenda basta para mantener en vida el proceso, pero su inactividad no basta para hacerlo desaparecer, cuando durante su inactividad las partes no están obligadas a cumplir actos de desarrollo del proceso. La perención se encuentra determinada por tres condiciones esenciales: una objetiva, la inactividad que se reduce a la falta de realización de actos procesales; otra subjetiva, que se refiere a la actitud omisiva de las partes y no del juez; y, finalmente una condición temporal, la prolongación de la inactividad de las partes por el término de un año…”. (Arístides Rengel Romberg. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Caracas, Editorial Arte, 1995, págs. 373, 374 y 375). La institución jurídica de la perención de la instancia surge en el Código de Procedimiento Civil, con el propósito de solventar el problema generado por el justiciable, al activar el aparato judicial para aparentar un considerable interés y luego abandonar el juicio sin experimentar sacrificio o abnegación alguna para conseguir la tutela jurisdiccional de sus derechos. Dicha institución procesal se encuentra preceptuada en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, cuyo tenor es el siguiente: “Artículo 267.- Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del juez después de vista la causa no producirá la perención. También se extingue la instancia: 1) Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que el impone la ley para que sea practicada la citación del demandado…”. Asimismo, considera quien aquí decide necesario traer a colación el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 6 de julio de 2004, expediente N° AA20-C-2001-000436, sentencia N° 537, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, en donde al respecto, señaló lo siguiente: “…En relación a lo transcrito el artículo 267 ordinal 1, de la Ley Adjetiva Civil, establece: (…). Como se observa, el legislador impone una dura sanción a la negligencia de las partes, lo cual evidentemente redunda en agilizar los procesos, puesto que obliga a los litigantes a impulsarlos bajo la amenaza de la perención, evitando así en gran medida, las paralizaciones de las causas por largos períodos, tal y como ocurría anteriormente. Ahora bien, dada la severidad del castigo, este Supremo Tribunal ha considerado de aplicación e interpretación restrictiva, las normas relativas a la perención y bajo estos lineamientos ha establecido, mediante su doctrina, que por cuanto la ley habla de las obligaciones que debe cumplir el demandante, basta que éste ejecute alguna de ellas a los efectos de la práctica de la citación, para evitar que se produzca la perención. (…). Las obligaciones a que se contrae el ordinal primero del artículo 267 aludido, son de dos órdenes; pero, ambas destinadas a lograr la citación del demandado. En primer lugar, la que correspondía al pago de los conceptos en la elaboración de los recaudos de citación o compulsa del libelo, libramiento de boleta de citación y, las atinentes al pago del funcionario judicial Alguacil para la práctica de sus diligencias encaminadas a la obtención del acto de comunicación procesal de citación, y que estaban previstas en el artículo 17 aparte I, numeral 1 y 2, y aparte II, numeral 1, respectivamente de la Ley de Arancel Judicial, que se materializaba mediante la liquidación de las respectivas planillas de los extintos derechos de arancel judicial normas que en atención al contenido y alcance de la disposición derogatoria única de la Constitución de 1999, perdieron vigencia por contrariar la garantía de la justicia gratuita que ella misma contempla en su artículo 26, por lo que dada su derogatoria no cuenta para los efectos de la perención breve; en segundo lugar, la urgente obligación lógica de suministrar por lo menos la dirección o lugar en el cual se encuentra la persona a citar, así como el transporte o traslado y gastos de manutención y hospedaje, cuando haya que cumplirse en lugares que disten más de quinientos metros de la sede del Tribunal, los cuales se cubren de diferente manera, pero, jamás mediante liquidación de recibos o planillas, pero que su incumplimiento generan efectos de perención…”. (Énfasis de este Juzgado). Pues bien, de la jurisprudencia antes transcrita, se colige que la perención breve de la instancia referente a las obligaciones que debe cumplir el demandante en fase de admisión y citación personal, contenida en el ordinal 1 del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, procede en casos puntuales, siendo que éstas obligaciones las debe cumplir el demandante para agotar la citación del demandado, a saber, i) la de suministrar la dirección del demandado o demandados, ii) consignar lo correspondiente requerido a los fines de la elaboración de la compulsa citatoria, y iii) consignar los emolumentos a fin de practicar la citación del demandado o demandados, bastando que la actora ejecute alguna de ellas antes de los treinta (30) días continuos, para interrumpir la perención breve de la instancia, siendo que una vez interrumpida, no volverá a computarse lapso alguno para este tipo de perención. En el sub lite, se observa que la presente demanda de nulidad aparece admitida por este Juzgado en fecha 19 de enero de 2023, constando que al día siguiente, esto es en fecha 20 de enero de ese mismo año, el propio ciudadano accionante, actuando en su propio nombre y representación, procedió a consignar i) los emolumentos a los fines de dar cumplimiento con el acto comunicacional de la citación, y ii) las copias fotostáticas requeridas para la elaboración de la respectiva compulsa, a saber, copia simple del escrito libelar y del auto de admisión. De igual manera, consta que en el escrito libelar se observa suministrada la dirección de la parte demandada, con lo cual, se verifican cumplidas todas las obligaciones tendentes a lograr la citación de la parte demandada, lo que permite considerar que en este proceso no se configuró de modo alguno la perención breve de la instancia, conforme a lo dispuesto en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide. De igual manera, no se observa la configuración de la perención anual, conforme al primer aparte del mencionado artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, ya que se aprecia que el ciudadano accionante no permitió que transcurriera el lapso de un (1) año contemplado en dicha norma, sin efectuar actividad alguna tendente a instaurar debidamente el presente proceso, por cuanto, luego de agotados los trámites de citación personal de la parte demandada, solicitó se procediera a la citación mediante la publicación de cartel en prensa ex artículo 223 eiusdem, constando el retiro del mismo y su consignación luego de su efectiva publicación, procediéndose la fijación de dicho cartel por parte de la Secretaria de este Juzgado en el inmueble del demandado, siendo posteriormente solicitado por el accionante, la designación de defensor judicial a la parte demandada, petición la cual fue acordada por este Juzgado; todo sin que transcurriera entre estas actuaciones el indicado lapso de perención anual, además, de que todos estos actos antes mencionados, efectivamente contienen la implícita intención por parte de la ciudadano accionante, de impulsar el presente proceso, con lo cual se ratifica, que no se encuentra configurada la perención anual en la presente causa, y así se decide. - IV - DE LAS PRUEBAS Pues bien, es menester indicar previamente que la Jurisprudencia ha sido reiterada al establecer que el propósito de la motivación del fallo, además de llevar al ánimo de las partes la justicia de lo decidido, es el de permitir el control de la legalidad en caso error; así, “la motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principio doctrinarios atinentes”. Por consiguiente, resulta deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes. A tales efectos, a los fines de verificar el cumplimiento de la carga probatoria y, por ende, satisfacer el requisito de la motivación del fallo, esta operadora jurídica sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, procede a valorar los medios probatorios ofrecidos por las partes en el proceso. Al respecto observa: Pruebas aportadas por la parte actora Adjunto al escrito libelar, marcada con la letra “A”, cursante desde el folio once (11) al folio trece (13) de la presente pieza, copia fotostática constante de tres (3) folios útiles, del documento compra venta suscrito por el ciudadano Vincenzo Bevilacqua, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 9.972.254, y los ciudadanos Félix Carrasquel Pérez y Julia Esthela Pérez Márquez, venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.013.336 y 10.332.986, respectivamente, debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primero Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 15 de julio de 2002, bajo el N° 1, Tomo 5, del Protocolo Primero. Respecto a la referida documental, se observa que la misma no fue impugnada por la parte contraria, por lo que se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; constando del mismo la adquisición en copropiedad por el ciudadano demandante, mediante compra venta a plazos, de un inmueble destinado a vivienda y que forma parte del edificio Residencias Vista Daymar I, situada en la Avenida Principal de la Urbanización Maturín, Sector Parque Caiza, distinguido con el número y letra ciento doce raya c (112-C) situado en la planta 11 de la Torre C, y así se establece. Marcada con la letra “B”, cursante desde el folio catorce (14) al folio dieciséis (16) de la presente pieza, constante de tres (3) folios útiles, copia fotostática del instrumento poder otorgado por el ciudadano FÉLIX ENRIQUE CARRASQUEL PÉREZ, titular de la cédula de identidad N° 6.013.336, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Caracas Municipio Libertador, en fecha 6 de agosto de 2021, anotado bajo el N° 21, Tomo 42, Folios 79 hasta el 81, de los libros respectivos. A dicha documental, la cual, no se observa impugnada por la parte contraria, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 154 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; evidenciando el mandato otorgado por el mencionado ciudadano, a los abogados Irving José Díaz Barreto, Martín José Lepage Hernández, Yenny Benavides y Jaime Manuel Ruiz Pellegrino, todos inscritos ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 135.681, 39.065, 88.358 y 102.995, en ese mismo orden de mención, y así se establece. Marcada con la letra “C”, cursante al folio diecisiete (17) de la presente pieza, constante de un (1) folio útil, copia fotostática de la primera carta consulta, emitida por la ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., fechada 27 de octubre de 2022. Dicha documental si bien se trata de un documento privado incorporado al proceso en copia fotostática, la misma se precia no impugnada por la parte demandada quien funge además como su emisor, por lo que se tiene como reconocido dicho instrumento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia a tenor del artículo 429 eiusdem. Pues bien, del mismo se observa que la ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., indica que la Junta de Condominio sometió a consideración de la comunidad de Residencias Vista Daymar I, mediante dicha carta consulta, emitida de conformidad con lo establecido en el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, las siguientes preguntas: “…1. ¿Está usted de acuerdo en pagar la relación de gastos comunes de condominio según su alícuota al cálculo que se haga con relación al tipo de cambio según dólar BCV vigente al momento de su pago? 2. ¿Autoriza al Administrador para efectuar el debido registro contable de las diferencias en cambio? 3. ¿Está de acuerdo en mantener inalterable la tasa de cambio de la facturación del recibo de condominio por diez (10) días continuos inmediatos a su emisión para permitir su pago oportuno?...”. Asimismo, se indicó que la referida carta consulta debía ser respondida dentro de los ocho (8) días continuos, contados a partir de su entrega, y así se establece. Marcada con la letra “D”, cursante al folio dieciocho (18) de la presente pieza, constante de un (1) folio útil, copia fotostática de la segunda carta consulta, emitida por la ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., fechada 25 de noviembre de 2022. Dicha documental, si bien se trata de un documento privado incorporado al proceso en copia fotostática, la misma se precia no impugnada por la parte demandada quien funge además como su emisor, por lo que se tiene como reconocido dicho instrumento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia a tenor del artículo 429 eiusdem. Pues bien, del mismo se evidencia que la ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., indica que la Junta de Condominio sometió a consideración de la comunidad de Residencias Vista Daymar I, mediante dicha carta consulta y en segunda oportunidad, las mismas preguntas realizadas en la primera carta consulta de fecha 27 de octubre de 2022, y así se establece. Marcada con la letra “E”, cursante al folio diecinueve (19) de la presente pieza, constante de un (1) folio útil, copia fotostática del comunicado de resultados de la segunda carta consulta, emitido por la ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., en fecha 15 de diciembre de 2022. Dicha documental, si bien se trata de un documento privado incorporado al proceso en copia fotostática, la misma se precia no impugnada por la parte demandada quien funge además como su emisor, por lo que se tiene como reconocido dicho instrumento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia a tenor del artículo 429 eiusdem. Del mismo se indica lo siguiente: “…Luego de presentar a los propietarios la segunda consulta y contabilizar las respuestas recibidas, se pudo constatar que del valor total del inmueble, respondieron a la consulta un total de 55 unidades lo cual equivale a 54,35% de los porcentajes de alícuota del inmueble, lo cual llena los extremos del artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, a continuación detallamos el resultado de las respuestas: Pregunta No. 01: Se computaron 40,06 % de respuestas favorables versus un 2,01% en contra y 12.28 % de votos nulos. Pregunta No. 02: Se computaron 40,06% de respuestas favorables versus un 2,01% en contra y 12,28% de votos nulos. Pregunta No. 03: Se computaron 38,96% de respuestas favorables versus un 2,20% en contra y 13,19% de votos nulos. Por lo tanto se concluye que los puntos consultados Números 1, 2 y 3 quedan APROBADOS con el acuerdo favorable de una mayoría de entre los que respondieron la consulta conforme a Ley. Los soportes que avalan la consulta se encuentran en custodia del Administrador y se ponen a disposición de los propietarios que deseen revisarlos…”. De esta manera, se observa el resultado arrojado en relación a la carta consulta , y así se establece. Marcada con la letra “F”, cursante al folio veinte (20) de la presente pieza de este expediente, constante de un (1) folio útil, copia fotostática del acta contentiva de la transcripción de la carta consulta y los resultados enviados a los copropietarios de las Residencias Vista Daymar I. Al respecto, este Juzgado toma dicho instrumento por reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no se observa impugnación alguna por su antagonista. Asimismo, del mismo se aprecia reflejada en el Libro de Actas de la Junta de Condominio de las Residencias Vista Daymar I, la transcripción de los resultados de la consulta y su aprobación emitido en fecha 15 de diciembre de 2022, por la ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., y así se establece. Marcada con la letra “G”, cursante al folio veintiuno (21) de la presente pieza, constante de un (1) folios útiles, copia fotostática o impresión del mensaje de datos o correo electrónico, enviado por no-responder@obelisco.com.ve al correo electrónico felixcarrasquel@hotmail.com, en fecha 20 de diciembre de 2022. Dicha documental se aprecia que no fue impugnada de forma alguna por la parte contraria, por lo que adquiere valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 4 de la Ley sobre Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas; siendo que de dicha documental, se observa la indicación por parte de la ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., respecto a que entrarían en vacaciones desde el 19 de diciembre de 2022 reanudando sus actividades el 10 de enero de 2023, y así se establece. Marcada con la letra “H”, cursante desde el folio veintidós (22) al veintitrés (23) de la presente pieza, constante de dos (2) folios útiles, ratificada a su vez posteriormente en fase probatoria, copia fotostática o impresión del mensaje de datos o correo electrónico, enviado por no-responder@obelisco.com.ve al correo electrónico felixcarrasquel@hotmail.com, en fecha 14 de diciembre de 2022, contentivo del recibo de condominio del mes de diciembre de 2022. Dicha documental, se aprecia que no fue impugnada de forma alguna por la parte contraria, por lo que adquiere valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 4 de la Ley sobre Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas; siendo que del mismo se aprecia la emisión del recibo de condominio correspondiente a mes de diciembre de 2022, respecto al inmueble 112-C del Condominio Residencias Vista Daymar I, ubicado en la Avenida Principal Parque Caiza, código cliente 152082, propietario FELIZ CARRASQUEL, y así se establece. Consta cursante desde el folio cincuenta y tres (53) al folio cincuenta y cinco (55) de la presente pieza, constante de tres (3) folios útiles, copia certificada a effectum videndi del instrumento poder otorgado por el ciudadano FÉLIX ENRIQUE CARRASQUEL PÉREZ, titular de la cédula de identidad N° 6.013.336, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Caracas Municipio Libertador, en fecha 31 de enero de 2023, anotado bajo el N° 27, Tomo 4, Folios 97 hasta el 99, de los libros respectivos. Dicha documental, no se observa impugnada por la parte contraria, por lo que se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; evidenciando el mandato otorgado por el mencionado ciudadano, a los abogados Alfredo Daniel Izquiel Casares y Jaime Manuel Ruiz Pellegrino, ambos inscritos ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 131.974 y 102.995, en ese mismo orden de mención, y así se establece. Promovió marcada con la letra “I”, constante de siete (7) folios útiles, copia fotostática del Reglamento de las Residencias Vista Daymar I, el cual se observa certificado por el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 2 de septiembre de 1996, y se señala ser copia fiel y exacta del documento agregado al cuaderno de comprobantes bajo el N° 1035 al folio 2352 al 2360, correspondiente al Tercer Trimestre de 1996. La referida documental se aprecia a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; Pues bien, del mismo se puede apreciar las normativas de convivencia y uso de las instalaciones de las Residencias Vista Daymar 1, y la indicación de que la asamblea de copropietarios funge como órgano supremo y máxima autoridad de las Residencias Vista Daymar I, y así se establece. Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, prueba de exhibición de documentos, dirigida a la Comunidad de Propietarios de las Residencias Vista Daymar I, o en su defecto a la Administradora del condominio sociedad mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., respecto a las siguientes documentales i) recibos de condominio desde el mes de enero de 2023 hasta el mes de septiembre de 2025 y ii) originales de las recepciones y respuestas de las solicitudes de las cartas consultas enviados a todos los propietarios. Pues bien, se observa que la promoción de este medio de prueba fue negada por este Juzgado mediante auto dictado en fecha 9 de octubre de 2025, motivo por el cual nada hay que analizar al respecto, y así se establece. Pruebas aportadas por la parte demandada Consta cursante a los folios noventa (90) al noventa y dos (92), marcada con la letra “A”, constante de tres (3) folios útiles, copia fotostática de la sustitución del instrumento poder otorgado por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., en la persona del ciudadano Leonardo Rafael Hernández, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera de Caracas Municipio Libertador, en fecha 21 de marzo de 2025, anotado bajo el N° 27, Tomo 18, Folios 150 hasta 154 de los libros respectivos. Contra esta documental, consta que mediante diligencia presentada en fecha 30 de julio de 2025, cursante al folio cien (100) de la presente pieza, la representación judicial de la parte accionante indicó existir posibles irregularidades o inconsistencias en cuanto a su conformación, aduciendo i) contradicciones en el acta de condominio donde la junta de condominio autoriza al abogado Leonardo Rafael Hernández, a los fines de ejercer su representación, ii) sin que conste en el poder mención alguna que la administradora actúe en representación de la comunidad de propietarios, iii) y, por ser el poder otorgado antes de que la Junta de Condominio emitiera la certificación del acta, iv) además, por considerar que dicha acta está viciada de nulidad. Ahora bien, aun cuando la actora no impugnó formalmente dicho poder, este Juzgado observa que el referido instrumento se trata de una sustitución parcial efectuado por la ciudadana Yelitze Cortez, titular de la cédula de identidad N° 6.341.633, inscrita ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 71.732, actuando como apoderada judicial de la sociedad mercantil demandada ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., según poder conferido ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de diciembre de 2023, anotado bajo el N° 24, Tomo 190, Folios 84 hasta 86, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. De dichas documentales, la Notaria dejó constancia de haberlas tenido a la vista, aunado a la identificación y comparecencia de los firmantes, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil; de lo que se puede inferir que el Abogado Leonardo Rafael Hernández, con base a la analizada sustitución, se encuentra facultado para actuar en nombre de la ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., no obstante de encontrarse autorizado previamente por la junta de condominio según consta del acta de fecha 20 de junio de 2004, y certificada por la ciudadana Yerlinde Elizabeth Viez Toro, titular de la cédula de identidad N° 12.066.752, en su condición de principal de la Junta de Condominio de Residencias Vista Daymar I, en fecha 18 de julio de 2004, por lo que el referido mandato adquiere todo el valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, sin que se pueda desvirtuar su eficacia tomando como base lo aducido por la representación judicial de la parte accionante en cuanto a este aspecto, y así se establece. Marcada con la letra “B”, cursante desde el folio noventa y tres (93) hasta el noventa y cinco (95) del presente expediente, copia fotostática del acta emitida en fecha 20 de junio de 2004, correspondiente al Libro de Acta de Asambleas de Propietarios de la Junta de Condominio de Residencias Vista Daymar I. Dicha documental, no se observa impugnada por la parte contraria, motivo por el cual se aprecia de conformidad con lo dispuesto en los artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil; y del mismo se desprende la autorización otorgada por la Junta de Condominio de Residencias Vista Daymar I, a la ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., siendo designado y autorizado para la defensa de la Junta de Condominio, al ciudadano Leonardo Rafael Hernández, titular de la cédula de identidad N° 10.665.087, respecto a la presente causa, y así se establece. -V- DEL MERITO DEL ASUNTO Ahora bien, con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala: “…Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”. En efecto, constituye principio cardinal en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados (Principio de Veracidad o Dispositivo); precepto en el cual se establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Lo antes indicado, constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de autos (quod non est in actis non est in mundo: lo que no está en las actas, no existe en el mundo), limitando así la función del juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes. En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate procesal ya planteado. En este contexto, se observa que pretende la parte accionante la nulidad de las cartas consultas y su aprobación por parte del consorcio de propietarios del Conjunto Residencial Vista Daymar I, por cuanto señala, se pretende dar validez a una reconversión monetaria de deuda devenida en la modificación de la moneda de pago contenida en los recibos o planillas de condominio, plasmadas en bolívares, para ser pagadas en dólares americanos. Al respecto, se observa que la pretensión planteada por la parte accionante fue rechazada por la representación judicial de la parte demandada, quien negó, rechazó y contradijo la presente demanda, en todas y en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado, por no corresponderse con la verdad; aduciendo ser falso que en la propuesta consultada, se pretenda el pago en dólares estadounidenses, siendo que los propietarios tomaron la decisión que más benefició a la comunidad. Pues bien, los artículos 22 y 23 de la Ley de Propiedad Horizontal disponen lo siguiente: “Artículo 22.- Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios. Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes…”. (Énfasis de esta Juzgado). “Artículo 23.- Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deban someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen por lo menos dos tercios del valor atribuido, para que el efecto del artículo 7°, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado. El Administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el libro de acuerdo de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas…”. Las normas antes citadas, revelan la función esencial en la regulación sobre la competencia en la toma de decisiones relativas a la administración y conservación de las área comunes de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, estando sometido este régimen a una jerarquía normativa donde el documento de condominio goza de primacía sobre la ley supletoria (autoridad máxima), todo en vista de la preminencia de la autonomía de la voluntad de las partes, tendente a la toma de acuerdos relacionados a la administración y conservación del condominio. Por otra parte, en lo relacionado al artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal antes citado, en él se desarrolla el mecanismo o procedimiento de consulta para la toma de decisiones cuando se requiere la voluntad de los propietarios, especialmente, cuando no es posible o conveniente la realización del acto de asamblea, o cuando el propio documento de condominio remite a la ley para el procedimiento de consulta, siendo dicho mecanismo alternativo o complementario a las asambleas. Dicha consulta, es de observar, debe hacerse por escrito, en el cual se debe tomar en cuenta la mayoría calificada, basada en el valor atribuido a los apartamentos (alícuota). Así las cosas, respecto a la primera consulta escrita, ha de tomarse en cuenta el voto favorable de los propietarios que representen al menos dos tercios (2/3) del valor atribuido a la totalidad de inmuebles o de los apartamentos conforme lo indica el artículo 7 de la ley especial; y si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario, el administrador no recibe la cantidad de respuestas suficientes que permitan la aprobación de lo consultado, se procederá a una nueva o segunda consulta, el cual podrá considerar la decisión basado en una mayoría reducida, esto es, con el voto favorable de aquellos propietarios que representen mas de la mitad (50%) del valor atribuido a los apartamentos que hayan hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a dicha consulta, y salvo que la ley respecto a la propuesta exija unanimidad. En este sentido se aprecia que el administrador está obligado a la comunicación por escrito de los resultados de la votación y asentar los acuerdos correspondientes en el libro de acuerdos de los propietarios, conservando además los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas. Ahora bien, en el presente caso se observa que, conforme se desprende de la documental marcada con la letra “A”, cursante desde el folio once (11) y siguientes del presente expediente, el ciudadano FELIX CARRASQUEL PÉREZ, titular de la cédula de identidad N° 6.013.336, accionante en este proceso, es copropietario de un inmueble destinado a vivienda que forma parte del edificio Residencias Vista Daymar I, distinguido con el número y letra ciento doce raya C (112-C), situado en la planta 11 de la torre C. En este contexto, la ley especial aquí analizada dispone mecanismo de impugnación por parte de los titulares de los inmuebles que conforman la comunidad, contenido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal establece: “Artículo 25.- Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea. Si no se hubiere convocado la asamblea o sino se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo. El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada. A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento en el Código del Procedimiento Civil para los juicios breves…”. En relación a la disposición antes citada, se observa que la Ley de Propiedad Horizontal establece un mecanismo de control judicial para garantizar la legalidad de los actos, siendo que cualquier propietario tiene la facultad de impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría, si considera que éstos incurren en: i) violación a la Ley, contraviniendo disposiciones expresas de la Ley de Propiedad Horizontal, ii) por violación del documento condominal, si el acuerdo contraviene las normas establecidas en el mismo, o iii) por abuso de derecho, cuando la mayoría ejerce su facultad de decisión de manera que lesiona los derechos de los partícipes minoritarios. Ahora bien, sobre este respecto, la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, se pronunció mediante sentencia dictada en fecha 11 de noviembre de 2021, en el expediente 20-0493, bajo la ponencia del Magistrado ponente René Alberto Degraves Almarza, asentando lo siguiente: “…El anterior artículo contiene un lapso de caducidad para impugnar los acuerdos tomados en violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho, por tanto es un lapso que corre fatalmente sin que pueda alegarse para su interrupción algún vicio que lo pueda hacer susceptible de modificación, pues de no intentarse en la oportunidad fijada por el legislador el acuerdo quedará incólume, pues los vicios intrínsecos que pudieran endilgarse a los acuerdos tomados en Asamblea de Propietarios, solo es posible delatarlos cuando se impugna antes de lapso de caducidad contenido en dicha norma, pues en principio, las decisiones asamblearias en este ámbito no trascienden la esfera jurídica de los particulares involucrados. Ahora bien, ha sido criterio pacífico de esta Sala que la caducidad como lapso fatal para el ejercicio de la acción es materia de orden público y debe ser apreciada por el juez aún de oficio (Ver en este sentido sentencia de la Sala Constitucional N 1.340 del 16 de octubre de 2014…”. En el sub iudice, se puede apreciar claramente que el ciudadano accionante ostenta legitimidad para ejercer la presente acción de nulidad, por cuanto es propietario de un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Vista Daymar I, específicamente en la Torre C, apartamento 112-C, todo lo cual se desprende del documento compra venta antes mencionado, el cual consta debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 15 de julio de 2002, bajo el N° 1, Tomo 5, del Protocolo Primero. Asimismo, se observa que la presente demanda fue interpuesta en fecha 9 de enero de 2023, y siendo que la notificación de los resultados de las consultas pretendidas en nulidad, consta realizada vía mensaje de datos en fecha 15 de diciembre de 2022, pues entonces la impugnación de las mismas mediante la presente acción de nulidad, se aprecia, fue interpuesta dentro de la oportunidad señalada en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que opere en consecuencia, la caducidad para la activación del mecanismo de impugnación ejercida en el presente proceso. Es importante indicar, que de forma alguna le fue impedido al ciudadano accionante la activación del presente procedimiento, sino el efectivo ejercicio del derecho de acceso a la Jurisdicción, sin que se aprecie por ende, menoscabo en relación a la norma antes transcrita, pese a constar la comunicación donde se informa el inicio de las vacaciones del personal de la ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., y así se decide. Ahora bien, aduce el ciudadano accionante que en las consultas pretendidas en nulidad, a saber las efectuadas en fechas 27 de octubre de 2022 y en fecha 25 de noviembre de ese mismo año, hubo transgresión de la ley, específicamente en lo que respecta al contenido del artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, contentivo al mecanismo alternativo de consulta, por cuanto, entre la primera y segunda, se excedió el lapso de ocho (8) días contenida en la mencionada norma, al igual que desde la segunda consulta hasta el 15 de diciembre de 2022, fecha en la cual se comunicaron los resultados de los planteamientos contenidos en el referido mecanismo. Como defensa a este argumento, la parte accionada señaló que el límite de los ocho (8) días establecidos en el artículo 23 eiusdem, se cuenta desde la fecha en que el último interesado recibió la propuesta. Llegado a este punto, resulta pertinente señalar que a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera sea su posición procesal, principio elemental conocida como la carga de la prueba, consagrado en nuestro ordenamiento jurídico civil de la siguiente forma: “Artículo 1.354.- quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. Esta máxima de nuestro derecho probatorio está consagrada en términos adjetivos, en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. Debe recordar quien aquí decide, que las partes tienen la carga de probar sus afirmaciones de hecho, realizadas tanto en el libelo de la demanda como en el acto de contestación de la misma, para poder hacer valer sus pretensiones ante el Juez de la causa. La carga procesal, objeto de grandes discusiones doctrinarias, ha sido definida de manera acertada y aprobada por el afamado doctrinario Goldschmist, James, en su obra Teoría General del Proceso como “La necesidad de realizar un acto para prevenir un perjuicio procesal”. Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del Juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. Pues bien, en el caso de marras, se observa que la primera carta consulta aparece emitida en fecha 27 de octubre del año 2022, mediante la cual, la ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., procedió a realizar una serie de consultas relacionadas con el modo de pago de los servicios que se sufragan para el mantenimiento del Conjunto Residencial Residencias Vista Daimar I, según se desprende de la documental marcada con la letra “C”, cursante adjunta al escrito libelar específicamente al folio diecisiete (17) del presente expediente. Asimismo, consta que en fecha 25 de noviembre del mismo año, la mencionada administradora procedió a emitir notificación a través de medios electrónicos, contentiva de la segunda consulta contentiva de la misma propuesta planteada en la primera, y que consta cursante al folio dieciocho (18) del presente expediente, marcada con la letra “C”, con lo que se puede inferir, que no recibió la cantidad de propuestas suficientes que permitieran la aprobación de la proposición consultada. De lo anterior se evidencia, que tal y como se señalara con antelación, que los ochos (8) días a que se refiere la norma en comento, se corresponde a los días en que los copropietarios, deben dar respuesta a la carta consulta, no a que entre una carta consulta y otro deba transcurrir dicho período de tiempo, adicionalmente dicho lapso obra una vez se constate la última consulta realizada a los copropietarios, y para obtener los votos que se ameriten para la aprobación de la consulta. Igualmente se evidencia que la norma en comento no indica de manera expresa, oportunidad para la publicación de los resultados obtenidos en la consulta, evidenciando que en la misma oportunidad en que fue asentada en el libro correspondiente fue debidamente participado la obtención de los resultados de la carta consulta. Por otra parte, para la aprobación de los puntos consultados en esta segunda oportunidad, como en el caso de autos, se requiere más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos, por lo que este Tribunal observa de acuerdo a la notificación que riela al folio 19 del presente expediente, que la para la primera y segunda pregunta se tuvo un 40.06% de respuestas a favor, y para la tercera pregunta se obtuvo un 38,96 % de respuestas favorables, de tal manera se evidencia que dichos porcentajes no se corresponden con “...el voto favorable de los que representen mas de la mitad del valor atribuido...” (articulo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal), evidenciándose que los porcentajes señalados como aprobatorios, no se subsumen dentro del supuesto de hecho en comento, es decir, que para la aprobación de la misma debía participar más del cincuenta por ciento (50%) del valor atribuido, es decir, ser aprobada por lo menos por el cincuenta y uno por ciento (51%) siendo esta la condición para su aprobación, y no de participación, por lo que debe tenerse que dicha consulta no se adecuó a los parámetros enmarcados en la Ley, situación de hecho que no se aprecia cumplido en relación a esta aspecto, y así se decide. Así las cosas, este órgano jurisdiccional en estricto apego al cumplimiento de los requisitos formales, de orden esencial para la validez de los acuerdos, como lo son los de quórum aprobatorio, y forma de los actos, y evitar así de actuaciones viciadas de nulidad, a los fines de permitir la deliberación del modo, oportunidad y lapso a los fines de la realización de los pagos relacionados con los gastos comunes, informándose suficientemente, permitiendo con ello, la toma de la decisión adecuada en beneficio de la comunidad; es por lo que esta Juzgadora forzosamente debe declarar la PROCEDENCIA de la presente demanda de nulidad de las cartas consultas enviadas en fechas 27 de octubre y 25 de noviembre del año 2022, así como la nulidad del acta de aprobación de fecha 15 de diciembre del mismo año, todo lo cual se declarará en forma expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva del presente fallo judicial, y así expresamente se decide. Ahora bien, declarada como ha sido, la nulidad de la carta consulta motivo de la presente causa, en virtud de no haberse cumplido el quorúm necesario para su aprobación, logrando el objetivo de la demanda, resulta inoficioso para esta Juzgadora, el estudio de otras alegaciones expresadas por la parte demandada en el devenir del juicio, en razón que tal y como se indicara la procedencia de la nulidad de las cartas consultas, conllevan a la no aplicabilidad de lo que en ellas se pretendió. Así se establece. En consecuencia, es forzoso para este Juzgado con lo anteriormente plasmado, y de conformidad con la facultad otorgada en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil y con mayor fundamento en lo establecido en los artículos 26 y 49 ordinal 1° de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y actuando este Juzgador en resguardo del legítimo derecho que tienen las partes en un proceso, a la defensa y al acceso a los órganos de administración de justicia, para hacer valer sus derechos e intereses y en apego a la aplicación de una tutela judicial efectiva, este Tribunal declara CON LUGAR la demanda que por NULIDAD, fuera incoada por el ciudadano FELIX ENRIQUE CARRASQUEL PEREZ, en contra de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LAS RESIDENCIAS VISTA DAYMAR I, por intermedio de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A.. Y así finalmente se decide. -VI- DISPOSITIVO Por los planteamientos de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda de nulidad incoada por el ciudadano FÉLIX ENRIQUE CARRASQUEL PÉREZ, en contra de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LAS RESIDENCIAS VISTA DAYMAR I, por intermedio de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA OBELISCO, C.A., todos identificados ut supra. SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior, se declara la nulidad de las cartas consulta enviadas en fechas 27 de octubre de 2022 y 25 de noviembre de 2022, así como del acta de aprobación de fecha 15 de diciembre de 2022. TERCERO: Como consecuencia de la anterior declaratoria, se condena en costas a la parte demandada, en aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en esta causa. CUARTO: Por cuanto la presente decisión se dicta dentro del lapso de diferimiento, no se hace necesaria notificación alguna. PUBLÍQUESE INCLUSO EN LA PÁGINA WEB WWW.CARACAS.TSJ.GOB.VE, REGÍSTRESE, Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en la ciudad de Caracas, a los Ocho (08) días del mes de Abril del año Dos Mil Veintiseis (2026). Año 215º de la Independencia y 167° de la Federación.- LA JUEZ, AURORA MONTERO BOUTCHER. EL SECRETARIO, ANGEL GABRIEL CELIS En la misma fecha siendo las 3:00 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia. EL SECRETARIO, ANGEL GABRIEL CELIS