TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción
Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 20 de abril de dos mil veintiséis
216º y 167º

ASUNTO: AP11-V-FALLAS-2025-001140
PARTE DEMANDANTE: COMERCIAL TAKI-TAKI, S.R.L., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 23 de enero de 1.987, bajo el No. 34, Tomo 14-A Sgdo., siendo su última modificación estatutaria ante esa misma Oficina de Registro, en fecha 12 de agosto de 2.011, bajo el No. 38, Tomo 202-A-Sgdo, Expediente 216982, e inscrito en el Registro de Información Fiscal (R.I.F) bajo el No. J-002434260.
APODERADOS JUDICIALES: JOSE MANUEL OLIVERO AGUILERA y ERIKA ALEJANDRA GONZALEZ RONDON, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 111.287 y 232.419, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MARIA SABINA RODRIGUEZ HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.727.176.
APODERADOS JUDICIALES: JONATHAN BAUTISTA y YUSELY RODRÍGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo el No. 229.278 y 75.795, respectivamente.
MOTIVO: NULIDAD DE CONTRATO
SENTENCIA: Definitiva.
I
ANTECEDENTES
Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 30 de septiembre de 2.025, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la demanda por NULIDAD DE CONTRATO que incoara la sociedad mercantil COMERCIAL TAKI-TAKI, S.R.L., en contra de la ciudadana MARIA SABINA RODRIGUEZ HERNANDEZ, ambas identificadas en el encabezado del presente fallo, cuyo conocimiento –previa distribución de causas- le correspondió a este Juzgado, quien procedió a darle entrada en el libro respectivo.
Por auto de fecha 13 de octubre de 2.025, este Tribunal admitió la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 16 de octubre de 2.025, compareció la representación judicial de la parte actora y consignó los fotostatos respectivos para la elaboración de la compulsa de citación.
En fecha 22 de octubre de 2.025, se libró la respectiva compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha 20 de noviembre de 2.025, compareció la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, y confirió poder apud acta a los Abogados Jonathan Bautista y Yusely Rodríguez, inscritos en el Inpreabogado bajo el No. 229.278 y 75.795, respectivamente.
En fecha 03 de diciembre de 2.025, compareció el Alguacil de este Circuito Judicial y consignó la compulsa de citación sin firmar, alegando la infructuosidad de la gestión.
En fecha 04 de diciembre de 2.025, el apoderado judicial de la parte actora solicito la citación telemática de la demandada, lo cual fue negado por ese Tribunal mediante auto de fecha 10 de diciembre de ese mismo año.
En fecha 08 de enero de 2.026, la representación judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles.
En fecha 12 de enero de 2.026, compareció la representación judicial de la parte demandada y presentó escrito de contestación de la demanda.
En esa misma fecha el apoderado judicial de la parte actora solicitó se fije la audiencia preliminar conforme al artículo 868 de la norma adjetiva civil.
Por auto de fecha 25 de febrero de 2.026, este Tribunal revocó parcialmente por contrario imperio el auto dictado el 10 de diciembre de 2.025 y fijo la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, librando las correspondientes boletas de notificación.
En esa misma fecha la Secretaria del Tribunal dejó constancia de haber remitido las referidas boletas de forma telemática a la representación judicial de ambas partes.
En fecha 05 de marzo de 2.026, se llevó a cabo la celebración de la audiencia preliminar.
En fecha 10 de marzo de 2.026, este Tribunal dictó auto de fijación de hechos y límites de la controversia.
En fecha 16 de marzo de 2.026, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 17 de marzo de 2.026, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandante.
En fecha 19 de marzo de 2.026, se fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia o debate oral.
En fecha 25 de marzo de 2.026, compareció la apoderada judicial de la parte actora y sustituyó el poder que le fue conferido por su representada, en la persona del abogado Gilber Eduardo Pinto, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 200.646.
En fecha 27 de marzo de 2.026, se llevó a cabo la audiencia o debate oral, declarándose sin lugar la presente demanda.
Ahora bien, siendo la oportunidad para dictar el texto íntegro del fallo conforme a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, asa quien suscribe a dictar sentencia bajo las consideraciones explanadas infra.
II
SÍNTESIS DE LA PRETENSIÓN
DE LA PRETENSIÓN DE ACTOR
La representación judicial de la parte demandante alegó que, su representada viene funcionando desde el año 1991 en un inmueble arrendado, identificado bajo el número 172, integrado por dos plantas ubicadas en la intersección de la Calle Real de Sabana Grande, con Calle Primera de Bello Monte, en la Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Federal (Hoy Capital), donde realiza actividades de comercio como parte de su giro ordinario, conforme al artículo 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que tal operatividad en el inmueble arrendado data del 26 de noviembre de 1.991, cuando la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., representada por la ciudadana Noemi Cohen Levy, suscribió un contrato de arrendamiento con la compañía Bienes Raíces y Avalúos Técnicos Jurídicos Bratjca, C.A., representada por su Presidente Ferdinand Villarroel Simosa, quien representaba a la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, propietaria del inmueble antes mencionado, el cual quedó autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Segunda de Caracas, bajo el No. 130, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, con un plazo de vigencia de cinco años y donde se fijó un canon de arrendamiento en Bolívares conforme a la normativa vigente en Venezuela para la época.
Que posteriormente, su representada suscribió nuevos contratos con la demandada, donde se estableció un canon de arrendamiento en bolívares y una vigencia de uno (1) a dos (2) años, quedando los mismos autenticados ante las siguientes Notarias:
• Notaría Pública Décima de Caracas, en fecha 12 de noviembre de 1996, bajo el No. 31, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 03 de diciembre de 1997, bajo el No. 68, Tomo 89 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador, en fecha 08 de diciembre de 1998, bajo el No. 34, Tomo 91 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de diciembre de 2000, bajo el No. 28, Tomo 92 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de febrero de 2003, bajo el No. 84, Tomo 08 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de enero de 2004, bajo el No. 55, Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de febrero de 2005, bajo el No. 12, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de febrero de 2007, bajo el No. 33, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de enero de 2008, bajo el No. 004, Tomo 006 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de enero de 2009, bajo el No. 058, Tomo 003 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de marzo de 2010, bajo el No. 018, Tomo 009 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de abril de 2011, bajo el No. 021, Tomo 010 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de marzo de 2013, bajo el No. 034, Tomo 005 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 24 de septiembre de 2019, bajo el No. 27, Tomo 141, Folios 107-110.
• Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 11 de abril de 2022, bajo el No. 1, Tomo 52, Folios 2-5.
• Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 30 de junio de 2023, bajo el No. 9, Tomo 148, Folios 35-38.
• Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 24 de mayo de 2024, bajo el No. 28, Tomo 08, Folios 112-115.
En ese orden arguyó que, en fecha 07 de diciembre de 2.023, su representada como arrendataria del aludido inmueble denunció ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos de Venezuela (SUNDDE), el hecho antijurídico de abuso de derecho por parte del arrendador en los contratos con canon de arrendamiento falsos y aumento del mismo en violación de los procedimientos legales, a fin que se declararan nulos los contratos suscritos entre la arrendadora María Sabina Rodríguez Hernández, por violación de los derechos legales de la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L.; asimismo, en fecha 21 de mayo de 2.024, su representada en su condición de arrendataria, solicitó a dicha Superintendencia la regulación del canon de arrendamiento.
Igualmente adujo que, en fecha 24 de mayo de 2.024, la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., representada por la ciudadana Noemi Cohen Levy, suscribió un nuevo contrato de arrendamiento con la demandada por el mismo bien inmueble, con un canon de arrendamiento por la cantidad de mil dólares americanos (USD 1.000,00), el cual fue autenticado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando inserto bajo el No. 28, Tomo 8, Folios 112 hasta 115, contrato éste que fue suscrito sin tomar en consideración las pautas que con carácter de orden público señala el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, y el cual es el objeto de la presente acción de nulidad.
Por su parte, señaló que en fecha 10 de diciembre de 2.024, su representada interpuso ante la Coordinación de la Oficina Central de Consignaciones de Canon de Arrendamiento de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, una solicitud para la consignación de cánones de arrendamiento, la cual fue admitida y se le asignó el número 2024-0128, siendo que dicha Coordinación en fecha 11 de diciembre de 2024, dicto informe de cierre donde dejó constancia del agotamiento de la instancia administrativa conforme al artículo 43 del antes mencionado Decreto.
Indicó que, de la revisión detallada de los tres últimos contratos suscritos, identificados con los números “17”, “18” y “19”, es evidente que se corresponde a un único contrato que en su contenido solo varia en la fecha y en el monto del canon de arrendamiento, siendo esto una confesión inequívoca que no se adecuaron los contratos al nuevo régimen legal que entro en vigencia el 23 de mayo de 2.014, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, No. 40418, como lo es el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En tal sentido, resaltó que la cláusula decima segunda del contrato de arrendamiento cuya nulidad demanda, por si sola constituye la prueba fehaciente de la falta de adecuación del mismo a las disposiciones de la referida Ley, violándose el contenido de los artículos 13 y 17 de la misma.
Igualmente mencionó que, en el contrato celebrado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 24 de mayo de 2.024, inserto bajo el No. 28, Tomo 8, Folios 112 hasta 115, no se estableció una cuenta bancaria donde el titular de la misma sea la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, a los fines de realizar el pago del canon de arrendamiento en moneda de curso legal, tal como está concebido en el artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, con lo cual se evidencia la falta de cumplimiento y adecuación a lo establecido en el Decreto Ley antes mencionado.
Que con relación a la fijación del canon de arrendamiento, la arrendadora no presentó un avalúo del inmueble para considerar los ajustes del canon de arrendamiento, así como tampoco se desprende que la misma utilizara alguna de las formulas establecidas en el Decreto Ley que rige la materia, y por el contrario, estableció un canon de arrendamiento en dólares que su equivalente podía ser pagado en bolívares, pero no estableció la cuenta bancaria donde se debía depositar, siendo una obligación solo el pago en moneda extranjera, que aunado a ello, la fijación de tal monto y su aceptación es únicamente por parte de la arrendadora como lo señala la cláusula segunda del contrato en cuestión, por tanto, la misma no es producto del acuerdo de voluntades entre los contratantes. Asimismo expreso que, dicha cláusula contiene una violación de las normativas legales vigentes y del criterio jurisprudencial que estableció que, para el aumento del canon de arrendamiento deben existir los elementos contractuales entre los contratantes, que los contratos serán mínimo de un año de vigencia y el canon de arrendamiento podrá ajustarse solo si supera el lapso de un año, siendo que en dicha cláusula se acorta el lapso de ajuste a once meses y no existe un acuerdo entre partes sino que su aumento es impuesto unilateralmente.
Continúa aduciendo que, al comparar el canon de arrendamiento del contrato cuya nulidad pretende con los contratos de los años 2022 y 2023, constato que el aumento de dicho canon es del sesenta por ciento (60%) y para el año 2024 al 2025, el aumento es del veinticinco por ciento (25%), ajuste que supera ampliamente la inflación acumulada desde el año 2022 hasta la actualidad.
En otro orden de ideas, destaco que no se desprende del contrato en cuestión, que el mismo haya sido producto de un acuerdo de voluntades, evidenciándose que el mismo le fue impuesto a la arrendataria, quien se adhirió al mismo por la coacción realizada por la arrendadora, de que si no lo firmaba así como estaba redactado la desalojaría del inmueble sin contar los 33 años que tiene mi representada arrendada en el mismo.
Que en virtud de todo lo anteriormente expuesto, es por lo que solicita la nulidad del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 24 de mayo de 2.024, bajo el No. 28, Tomo 8, Folios 112 hasta 115, toda vez que el mismo vulnera los derechos de su representada y no se encuentra ajustado al Decreto Ley antes mencionado, por lo que el mismo es nulo y así debe ser declarado.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
La representación judicial de la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente negó, rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes aduciendo que, la demandante alega una supuesta nulidad por la fórmula del canon, omitiendo que el objeto de la Litis tiene un valor de mercado estimado en cuatrocientos mil dólares (USD 400.000,00), por tanto, al aplicar los métodos de fijación de canon previstos en el Decreto Ley de Arrendamiento Comercial sobre dicho valor, se evidencia que el canon pactado es infinitamente inferior al máximo legal permitido, en consecuencia, la parte actora carece de interés procesal por cuanto intenta anular un contrato que le otorga un beneficio económico evidente.
Asimismo señaló que, el monto de mil dólares americanos (USD 1.000,00) fue producto de una negociación libre y soberana entre comerciantes, por lo que se encuentra amparada en la autonomía de la voluntad que rige la materia comercial, siendo que dicho monto no solo es cónsono con la realidad económica, sino que la actora lo acepto y pago, perfeccionando así el acto jurídico, en tal sentido, la nulidad invocada es sobrevenida y oportunista, con la cual se busca únicamente alterar la base de cálculo de una prórroga que ya está en curso.
Por su parte, indicó ser cierto que, existe una relación arrendataria sobre el local No. 172 en Sabana Grande desde el año 1991, no obstante, rechazo que dicha antigüedad otorgue derechos para desconocer la validez de los acuerdos de voluntades suscritos posteriormente, toda vez que la demandante ha ratificado su voluntad de contratar con mi representada en más de 16 oportunidades, siendo que esta doctrina de los “actos propios” le impide que ahora pretenda desconocer un vínculo que han alimentado y aceptado por tres décadas.
Que la demandante admitió que, en abril de 2022 aceptó un canon de quinientos dólares americanos (USD 500,00), y que en junio de 2.023 el mismo se fijó en ochocientos dólares americanos (USD 800,00), montos estos que se pactaron bajo el régimen de libre autonomía de la voluntad que rige el arrendamiento comercial, razón por la cual rechazó que exista ilegalidad alguna en esos montos, máxime cuando la propia demandante los ha venido pagando sin objeción, tal como consta en las actuaciones en la Oficina de Control de Consignaciones Arrendamientos Inmobiliarios (OCCA), por tanto, al haber consignado pagos o pretendido el cumplimiento de condiciones basadas en la relación arrendaticia de 2.024, admitió la existencia y validez de la obligación.
En ese orden, arguyó que el contrato de fecha 24 de mayo de 2024 ya cumplió su ciclo al ser de tracto sucesivo y termino cumplido, por lo que, la nulidad pretendida es inoficiosa, ya que los efectos jurídicos se produjeron y dieron paso a la prórroga legal, no pudiendo la actora atacar la génesis del contrato (el canon) para evitar la consecuencia del mismo (el vencimiento). Si se declara la nulidad, se borraría el título que justifica su permanencia actual, convirtiéndolos en ocupantes precarios.
Que el documento fue suscrito por la directora ejecutiva de la parte demandante, ciudadana Noemi Cohen Amram, quien goza de plenas facultades legales y capacidad jurídica, no existiendo prueba de error, dolo o violencia. Igualmente señaló que, la demandante es una sociedad mercantil con décadas de experiencia, asesorada jurídicamente, no pudiendo alegar ignorancia o coacción ante un acto notarial legítimo, enfatizando a su vez que, al haber vencido el plazo contractual la actora se encuentra disfrutando actualmente del beneficio de la prórroga legal, lapso que es improrrogable, por tanto, cualquier intento de nulidad es una maniobra de fraude procesal para interrumpir el cómputo de este tiempo y dilatar la entrega física del inmueble.
Que es un hecho fundamental que, su representada actuando en estricto cumplimiento de los artículos 38 y siguientes del Decreto Ley de Arrendamiento Comercial, ofreció formalmente a la arrendataria la preferencia ofertiva para la adquisición del inmueble, siendo que ésta de manera voluntaria y expresa desestimó dicha oferta, renunciando así a la oportunidad de consolidar la propiedad en su favor, motivo por el cual resulta temerario que después de rechazar la compra del inmueble, pretenda ahora anular el contrato de arrendamiento bajo el pretexto de un canon elevado. En tal sentido, y en virtud de todo lo anteriormente expuesto es por lo que solicito se declare sin lugar la presente demanda.
III
DEL ACERVO PROBATORIO
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE
Consignó junto al escrito libelar lo siguiente:
Marcado con la letra “A“, e inserto desde el folio 15 hasta el folio 134 del expediente, copia simple del acta constitutiva de la sociedad mercantil Comercial TIKI-TAKI, S.R.L., protocolizada ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 23 de enero de 1.987, bajo el No. 34, Tomo 14-A Sgdo., y su modificación estatutaria protocolizada ante esa misma Oficina de Registro, en fecha 12 de agosto de 2.011, bajo el No. 38, Tomo 202-A-Sgdo.; este Tribunal le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por no haber sido tachado ni impugnado por la parte contraria. Así se decide.
Inserto en el folio 27 del expediente, copia simple del Registro Único de Información Fiscal (R.I.F) de la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., el cual se valora como un documento público administrativo, visto que goza de una presunción de veracidad y legitimidad por emanar de un órgano público autorizado. Así se decide.
Marcado con el número “13” e inserto desde el folio 28 hasta el folio 30 del expediente, copia simple del instrumento poder conferido por la ciudadana Noemi Cohen Amram, titular de la cédula de identidad No. V-5.531.488, en su carácter de Directora Ejecutiva de la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., a los abogados Erika Alejandra González Rondón y José Manuel Olivero Aguilera, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 232.419 y 111.287, respectivamente, autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Primera de Caracas, Municipio Libertador, en fecha 06 de diciembre de 2.023, bajo el No. 20, Tomo 47, Folios 65 hasta 67; este Tribunal le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por no haber sido tachado ni impugnado por la parte contraria, quedando demostrada la representación judicial de los aludidos abogados. Así se decide.
Inserto desde el folio 31 hasta el folio 134 del expediente, copia certificada del expediente administrativo ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos de Venezuela (SUNDDE) contentivo de lo siguiente:
• Marcado con el número “20”, escrito de denuncia y escrito de pruebas presentado por la representación judicial de la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos de Venezuela, así como instrumento poder conferido por la ciudadana Noemi Cohen Amram, titular de la cédula de identidad No. V-5.531.488, en su carácter de Directora Ejecutiva de la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., a los abogados Erika Alejandra González Rondón y José Manuel Olivero Aguilera, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 232.419 y 111.287, respectivamente, y poder especial otorgado por la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, titular de la cédula de identidad No. V-3.727.176, al abogado Wilson Manuel Berrio Gutiérrez, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 222.136. Igualmente, notificaciones sobre la convocatoria de asistencia a la primera audiencia, debidamente firmadas por las ciudadanas Erika Alejandra González Rondón y Sabina Rodríguez; y acta de audiencia de fecha 07 de junio de 2024.
• Marcado con el número “1”, contrato de arrendamiento suscrito entre Bienes Raíces y Avalúos Técnicos Jurídicos Bratjca, C.A., representada por su Presidente Ferdinand Villarroel Simosa, debidamente autorizado por la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, por una parte, y por la otra la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Segunda de Caracas, en fecha 26 de noviembre de 1991, bajo el No. 130, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Marcado con el número “2”, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, y la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., autenticado ante la Notaria Pública Décima de Caracas, en fecha 12 de noviembre de 1996, bajo el No. 31, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Marcado con el número “3”, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, y la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 03 de diciembre de 1997, bajo el No. 68, Tomo 89 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Marcado con el número “4”, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, y la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador, en fecha 08 de diciembre de 1998, bajo el No. 34, Tomo 91 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Marcado con el número “5”, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, y la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de diciembre de 2000, bajo el No. 28, Tomo 92 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Marcado con el número “6”, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, y la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., autenticado ante la Notaria Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de febrero de 2003, bajo el No. 84, Tomo 08 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Marcado con el número “7”, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, y la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., autenticado ante la Notaria Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de enero de 2004, bajo el No. 55, Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Marcado con el número “8”, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, y la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., autenticado ante la Notaria Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de febrero de 2005, bajo el No. 12, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Marcado con el número “9”, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, y la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., autenticado ante la Notaria Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de febrero de 2007, bajo el No. 33, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Sin número “S/N”, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, y la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., autenticado ante la Notaria Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de marzo de 2006, bajo el No. 43, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Marcado con el número “10”, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, y la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de enero de 2008, bajo el No. 004, Tomo 006 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Marcado con el número “11”, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, y la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de enero de 2009, bajo el No. 058, Tomo 003 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Marcado con el número “12”, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, y la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de marzo de 2010, bajo el No. 018, Tomo 009 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Marcado con el número “14”, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, y la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de abril de 2011, bajo el No. 021, Tomo 010 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Marcado con el número “15”, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, y la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de marzo de 2013, bajo el No. 034, Tomo 005 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
• Marcado con el número “16”, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, y la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., autenticado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 24 de septiembre de 2019, bajo el No. 27, Tomo 141, Folios 107-110.
• Marcado con el número “17”, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, y la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., autenticado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 11 de abril de 2022, bajo el No. 1, Tomo 52, Folios 2-5.
• Marcado con el número “18”, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, y la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., autenticado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 30 de junio de 2023, bajo el No. 9, Tomo 148, Folios 35-38.
• Marcado con el número “19”, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, y la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., autenticado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 24 de mayo de 2024, bajo el No. 28, Tomo 08, Folios 112-115.
• Factura No. 199, emitida en fecha 28 de febrero de 2022, por María Sabina Rodríguez Hernández, R.I.F V-03727176-0, donde declara haber recibido de Comercial Tiki-Taki, S.R.L., R.I.F. J-00243426-0, la cantidad de dos mil novecientos bolívares (Bs. 2.900,00), por concepto de “Canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2.022 del local comercial Tiki Taki Caracas”.
• Notificaciones sobre la convocatoria de asistencia a la segunda audiencia, debidamente firmadas por los apoderados judiciales José Olivero y Wilson Berrio; así como el acta de audiencia de fecha 19 de noviembre de 2024.
• Factura No. 222, emitida en fecha 01 de noviembre de 2021, por María Sabina Rodríguez Hernández, R.I.F V-03727176-0, donde declara haber recibido de Comercial Tiki-Taki, S.R.L., R.I.F. J-00243426-0, la cantidad de cuarenta y nueve mil setecientos diecisiete bolívares con sesenta céntimos (Bs. 49.717,60), por concepto de “Canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2.021 del local comercial Tiki Taki Caracas”.
• Diligencia presentada por el abogado José Olivero, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., donde consigna copia de la denuncia formulada en la sede El Bosque.
• Notificaciones sobre la convocatoria de asistencia a la tercera audiencia, debidamente firmada por la apoderada judicial Erika González; así como el acta de audiencia de fecha 10 de diciembre de 2024.
• Informe de cierre del procedimiento, donde se señala que fue agotada la conciliación y en consecuencia, agotada la instancia administrativa.
• Diligencia presentada por la abogada Erika González, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., donde solicitó copia certificada de la Resolución Administrativa del Expediente No. 13205-23.
Las anteriores copias fotostáticas que constan en el expediente administrativo llevado ante la SUNDDE, las cuales fueron debidamente certificadas por dicha Institución, se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por no haber sido tachadas ni impugnadas por la parte contraria, desprendiéndose de los mencionados documentos que, entre la sociedad mercantil Comercial TIKI-TAKI, S.R.L., y la ciudadana MARÍA SABINA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, existió una relación contractual desde el año 1.991 hasta el año 2.024, donde ambas partes contrajeron obligaciones reciprocas, manifestando su voluntad de contratar. Así se decide.
Marcado con el numero “21”, e inserto desde el folio 135 hasta el folio 147, copia simple del expediente No. 2024-0128 cursante ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial de Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Sede Los Cortijos, contentivo del procedimiento de consignación de cánones de arrendamientos solicitado por la sociedad mercantil Comercial Tiki-Taki, S.R.L., en favor de la beneficiaria, ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández; este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado por la parte contraria, constándose que la referida Unidad Administrativa luego del correspondiente análisis, dictó auto mediante el cual ordenó al Banco Digital de los Trabajadores la emisión de un cheque de gerencia a favor de la beneficiaria antes identificada, por la cantidad de doscientos setenta y ocho mil ochocientos setenta bolívares (Bs. 278.870,00), correspondiente al pago del canon de arrendamiento del periodo comprendido desde el 01/08/2025 al 30/09/2025. Así se decide.
Abierta la causa a pruebas, procedió a ratificar las pruebas documentales consignadas junto con el libelo de la demanda, sobre las cuales este Tribunal ya emitió valoración. Así se establece.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
Consignó junto al escrito de contestación lo siguiente:
Marcado con la letra “A“e inserto desde el folio 179 hasta el folio 186 del expediente, copia simple del documento de notificación de no renovación y prórroga legal, suscrito por el ciudadano Wilson Manuel Berrio, titular de la cédula de identidad No. V-13.713.514, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana María Sabina Rodríguez, con su correspondiente acta de notificación notarial de la Notaría Pública Trigésima Tercera de Caracas del Municipio Libertador, en fecha 29 de noviembre de 2.024;este Tribunal le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por no haber sido tachado ni impugnado por la parte contraria, quedando demostrado que el notario público correspondiente certificó su traslado y constitución en el inmueble No. 172, ubicado en la Calle Real de Sabana Grande, cruce con la Avenida Los Apamates y primera calle de Bello Monte, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Federal, a fin de practicar la notificación respectiva de la sociedad mercantil Comercial TIKI-TAKI, S.R.L., en su condición de arrendataria, constándose a su vez que, a pesar que la misma no fue recibida por la persona que se encontraba en dicho inmueble, quien se negó a identificarse, tal prueba constituye un indicio del conocimiento que tenía la arrendataria sobre la no renovación del contrato y prórroga legal. Así se decide.
Inserto en los folios 187 y 188 del expediente, copia simple de las cédulas de identidad de los ciudadanos MARÍA SABINA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ y WILSON MANUEL BERRIO GUTIÉRREZ, las cuales se valoran como un documento público administrativo, visto que gozan de una presunción de veracidad y legitimidad por emanar de un órgano público autorizado. Así se decide.
Consignó en la audiencia preliminar, marcado con la letra “A” e inserto desde el folio 206 hasta el folio 215 del expediente, copia simple del documento de compra-venta del inmueble distinguido con el No. 172, ubicado en la Calle Real de Sabana Grande, cruce con la Avenida Los Apamates y primera calle de Bello Monte, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de enero de 2.026, bajo el No. 2015.663, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el No. 215.1.13.9528, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2015. Al respecto, resulta oportuno señalar que, si bien el mismo no fue impugnado por la parte contraria, nos encontramos en presencia de un juicio ventilado por los tramites del procedimiento oral, debiendo haberse consignado el presente documento en la fase de contestación de la demanda conforme lo previsto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se desecha del proceso. Así se decide.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Previo a cualquier pronunciamiento respecto al mérito del asunto, quien decide considera menester hacer referencia a la regla de distribución de la carga de la prueba contemplada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, según los cuales las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, a cuyo efecto las citadas disposiciones legales establecen lo siguiente:
“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Se entiende entonces que, en el derecho procesal corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al Juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, le corresponde demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Esta tesis tiene apoyo en el principio del contradictorio y se le denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso.
Así, los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, cuyas afirmaciones determinan el thema probandum, y los respectivos sujetos se encuentran gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba, de allí la máxima en latín: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma).
En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar: A) el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y B) el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
Ahora bien, en el caso de autos se evidencia que, la parte actora pretende la nulidad del contrato de arrendamiento del inmueble No. 172, integrado por dos (2) plantas, ubicado en la Calle Real de Sabana Grande, cruce con la Avenida Los Apamates y primera calle de Bello Monte, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Federal, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 24 de mayo de 2.024, bajo el No. 28, Tomo 8, Folios 112 hasta 115, alegando que el mismo no se encuentra ajustado al régimen legal que entró en vigencia el 23 de mayo de 2.014, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, No. 40.418, esto es, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto la ciudadana María Sabina Rodríguez Hernández, en su condición de arrendataria fijó y aceptó unilateralmente el monto correspondiente al canon de arrendamiento en moneda extranjera, siendo que su equivalente podía ser pagado en bolívares, pero no estableció la cuenta bancaria de su titularidad donde se debía depositar el referido pago, ello aunado a que para su fijación no presentó un avalúo del inmueble para considerar el ajustes de dicho canon, ni utilizó alguna de las formulas establecidas en el Decreto Ley que rige la materia, no siendo tal fijación producto del acuerdo de voluntades entre los contratantes; esgrimiendo a su vez que, se adhirió al referido contrato que le fue impuesto por la arrendadora, bajo coacción por parte de ésta, quien le manifestó que de no firmar la desalojaría del inmueble.
Por su parte, la demandada negó, rechazó y contradijo en todas sus partes la demanda aduciendo que, en estricto cumplimiento de los artículos 38 y siguientes del Decreto Ley de Arrendamiento Comercial, ofreció formalmente a la arrendataria la preferencia ofertiva para la adquisición del inmueble, siendo que ésta de manera voluntaria y expresa desestimó dicha oferta, renunciando así a la oportunidad de consolidar la propiedad en su favor; señalando a su vez que, la accionante alegó una supuesta nulidad por la fórmula del canon, omitiendo el valor de mercado del inmueble objeto de la presente acción, que al aplicarle los métodos de fijación de canon previstos en el Decreto Ley de Arrendamiento Comercial, resultaría que el canon pactado es inferior al máximo legal permitido, razón por la cual su acción carece de interés procesal, por intentar anular un contrato que le otorga un beneficio económico evidente. Adicionando a lo anterior que, el monto de mil dólares americanos (USD 1.000,00) fue producto de una negociación entre comerciantes, amparada en la autonomía de la voluntad que rige la materia comercial, siendo que dicho monto fue aceptado y pagado por la parte actora, perfeccionándose de esta forma el acto jurídico, por tanto, la nulidad invocada es sobrevenida y oportunista, toda vez que busca alterar la base de cálculo de una prórroga legal que ya está en curso y dilatar la entrega física del inmueble, ello en virtud que el contrato de fecha 24 de mayo de 2024 ya cumplió su ciclo al ser de tracto sucesivo y de termino cumplido, y la accionante se encuentra disfrutando actualmente del beneficio de dicha prórroga.
Establecido lo anterior, pasa de seguidas quien aquí decide a pronunciarse sobre el mérito del asunto sometido a su consideración, y en tal sentido, estima pertinente citar el contenido de los artículos 1.141 y 1.142 del Código Civil, los cuales establecen:
“Artículo 1.141: Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1°. Consentimiento de las partes;
2°. Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3°. Causa lícita”.

“Artículo 1.142: El contrato puede ser anulado:
1°. Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y
2°. Por vicios del consentimiento”.

De la trascripción de las normas se colige que los contratos, como convención celebrada entre dos o más sujetos, cumplen con un cúmulo de exigencias expresamente determinadas por nuestra legislación vigente para su existencia, es decir, los ordinales contenidos en el artículo 1.141; ello pues, con la finalidad que los contratos suscritos adecuen su funcionamiento y objeto al ordenamiento jurídico y no contravengan al mismo, esto sin el ánimo de incidir sobre la materia en que versen las precitadas convenciones, las cuales pueden variar, siempre que las mismas cumplan con los requisitos ya reseñados.
Así, tenemos que la nulidad de los contratos tendría cabida cuando se lesiona la naturaleza de los mismos; y que la anulabilidad constituye un vicio que trasgrede el interés particular subsanable.
Respecto al régimen de las nulidades, este sentenciador considera oportuno traer a colación lo dispuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia número 260 de fecha 9 de mayo de 2017, amparada en la doctrina calificada sobre las nulidades, donde hace una distinción entre la nulidad absoluta y la relativa en los siguientes términos:
“… es principio general y universal del derecho contractual la autonomía de la voluntad de las partes, entendiéndose como tal que éstas son libres para crear, modificar, reglamentar o extinguir sus relaciones jurídicas de carácter contractual. (López Herrera, Francisco: “La nulidad de los Contratos en la Legislación Civil de Venezuela”, Caracas 1.952, pág. 13).
Este principio, si bien no está consagrado explícitamente en nuestro Código Civil, surge de dos disposiciones legales a saber: la primera, del artículo 1.159 del Código Civil que establece “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes...”; la segunda, del artículo 1.264 eiusdem el cual dispone que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”, por tanto, de conformidad con las referidas disposiciones la ley permite la libertad contractual.
No obstante, esa libertad contractual no es ilimitada, y en consecuencia, las partes o un tercero pueden solicitar ante el órgano jurisdiccional su nulidad si contraviene las leyes de la República, el orden público o las buenas costumbres, y es la intensidad de la sanción de nulidad junto con la intención de la norma sustantiva imperativa o prohibitiva violada la que distingue entre la nulidad absoluta y la nulidad relativa del contrato. (Ob. cit. pág 18).
Así pues, para la Sala es importante destacar que la nulidad absoluta es la “...sanción aplicable a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de un contrato, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o las buenas costumbres y a menos que la misma Ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue...”. (López Herrera, Francisco: “La nulidad de los Contratos en la Legislación Civil de Venezuela”, Caracas 1.952, pág. 93).
Y sus características son: 1) Tiende a proteger un interés público; 2) Cualquier persona interesada puede intentar la acción para que un contrato se declare afectado de nulidad absoluta; 3) Puede ser alegada en cualquier estado y grado del juicio; 4) No es susceptible de ser confirmado por las partes; y, 5) La acción de nulidad absoluta no prescribe nunca. (Maduro Luyando, Eloy: Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Fondo Editorial Luis Sanojo, Caracas 1.967, pág. 596).
Y por otro lado, la nulidad relativa es “...la sanción legal a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la ley, por parte de los contratantes, cuando esa norma está destinada a proteger los intereses de uno de ellos, a quien la Ley ve con especial simpatía, dada la particular circunstancia que se encontraba al contratar...”. (Ob. cit. pág. 146).
Siendo sus características, las siguientes: 1) No afecta el contrato desde su inicio y éste existe desde su celebración; por tanto, produce sus efectos hasta tanto no sea declarado nulo por la autoridad judicial; 2) La acción para obtener la declaración de nulidad sólo puede ser ejercida por la persona en cuyo favor o protección se establece la nulidad; 3) La acción es prescriptible; y, 4) Este tipo de nulidad es subsanable. (Ob. cit. pág. 598)”.
De la cita jurisprudencial parcialmente transcrita se puede evidenciar que, la acción de nulidad absoluta tiende a proteger un interés público, razón por la cual, cualquier persona interesada, aun cuando no haya sido parte del contrato, puede intentar la acción para que éste se declare afectado de nulidad absoluta. Así pues, de las disposiciones contenidas en los artículos 1.141 y 1.142 del Código Civil, se entiende por nulidad de un acto la ineficiencia o insuficiencia del mismo para producir sus efectos legales, y en relación a la teoría de las nulidades, tradicionalmente se ha distinguido la llamada nulidad absoluta de la nulidad relativa, pues, existe nulidad absoluta cuando falta al contrato alguno de los elementos esenciales a su existencia tales como, consentimiento, objeto y causa, o porque lesione el orden público o las buenas costumbres; y existe nulidad relativa o anulabilidad cuando el contrato está afectado de vicio del consentimiento o de incapacidad.
En atención a las disposiciones antes mencionadas se puede delimitar lo que debe entenderse por nulidad absoluta, a diferencia de lo que constituye la nulidad relativa, observándose que en el caso de autos el demandante alega la nulidad absoluta, para lo cual –se repite- debe constatarse la ausencia de uno de los requisitos de existencia del contrato, no convalidable, e imprescriptible. Asimismo, establecen los artículos 1.146, 1.154, 1.157 y 1159 del Código de Procedimiento Civil, lo que sigue:

Artículo 1.146: “Aquel cuyo consentimiento haya sido a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo puede pedir la nulidad del contrato”.

Artículo 1.154: “El dolo es causa de anulabilidad del contrato, cuando las maquinaciones practicadas por uno de los contratantes o por un tercero, con su conocimiento, han sido tales que sin ellas el otro no hubiera contratado”.

Artículo 1.157: “La obligación sin causa, o fundada en una causa falsa o ilícita, no tiene ningún efecto. La causa es ilícita cuando es contraria a la Ley, a las buenas costumbres o al orden público. Quién haya pagado una obligación contraria a las buenas costumbres, no puede ejercer la acción en repetición sino cuando de su parte no haya habido violación de aquellas”.

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

De las normas anteriormente transcritas se infiere que, el consentimiento supone la formación de un concurso de voluntades, y las declaraciones de voluntades que concurren a la formación del consentimiento se presuponen recíprocamente, por tanto, cuando la voluntad no coincide verdaderamente con la voluntad interna, porque dicha manifestación no traduce la voluntad querida, porque no se formó correctamente, sino bajo el influjo de motivos perturbadores, nos encontramos ante los vicios del consentimiento.
Señalado lo anterior, observa este sentenciador en el caso que nos ocupa que, la demandante pretende la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 24 de mayo de 2.024, bajo el No. 28, Tomo 8, Folios 112 hasta 115, por no adecuarse a lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, específicamente en lo que se refiere a la fijación del canon de arrendamiento, por cuanto el mismo le fue impuesto sin su consentimiento, en moneda extranjera y con la posibilidad de pagarse en bolívares, pero sin indicación de la cuenta donde debía realizar el pago, obligándola a pagar en divisas. Al respecto, se desprende de la lectura efectuada al referido contrato que, su cláusula segunda reza de la siguiente manera:
“SEGUNDA: El monto del canon de arrendamiento para el local comercial se establece por voluntad de las partes, en la cantidad de MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (1.000,00) mensuales, la cual debe ser pagado en bolívares a la tasa, establecida por el BCV, monto este que acepta LA PROPIETARIA y que comenzara a regir a partir del 1 de febrero del año 2024 hasta el 01 de febrero del año 2025, igualmente transcurridos once (11) meses de arrendamiento, se comprometen y obligan a practicar una revisión del canon por pagar, tomando en consideración la inflación que se haya en dicho lapso, la negativa sin justificación para realizar dicha revisión por parte de “ LA ARRENDATARIA”, será considerada como aceptación de nuevo canon propuesto por LOS PROPPIETARIOS”. LA ARRENDATARIA, se obliga a pagar puntualmente a LA PROPIETARIA, los primeros cinco días siguientes al vencimiento de cada mes, durante el tiempo de vigencia del presente contrato, menos la última mensualidad que deberá cancelar el último mes de vigencia del mismo, con la inmediata devolución del inmueble y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y los que fueren exigibles conforme a lo estipulado en ese contrato. Igualmente se obliga LA ARRENDATARIA a efectuar dichos pagos en la oficina de LA PROPIETARIA; queda convenido entre las partes, que sesenta (60) días antes de vencerse el presente contrato de arrendamiento, cualquiera de las partes deberá manifestar por escrito, a la otra su deseo de continuar o no con el contrato de arrendamiento. De no darse esta circunstancia se celebrará un nuevo contrato y las partes firmaran en la notaria en un lapso no mayor a 30 días hábiles”. (subrayado nuestro).
De lo anteriormente transcrito se observa que, el monto fijado como canon de arrendamiento fue establecido por voluntad de ambas partes contratantes y aceptado expresamente por la arrendadora, señalándose en el mismo que su pago debía efectuase en bolívares, a la tasa del Banco Central de Venezuela y en la oficina de la propietaria del inmueble, constatándose con ello que la partes contratantes fijaron de mutuo acuerdo la cantidad a pagar por concepto de canon de arrendamiento, toda vez que, a pesar de constar únicamente en el referido contrato la aceptación expresa del monto por parte de la arrendadora de inmueble, ello no significa que la arrendataria no se encontrara de acuerdo con el mismo, visto que al estampar su firma voluntariamente en el contrato, otorgó su consentimiento tácito, ello aunado a los pagos del monto pactado durante la vigencia del contrato. Lo anterior, a juicio de quien decide, desvirtúa el alegato de la demandante en cuanto a la imposición del monto del canon de arrendamiento por parte de la demandada. Así se decide.
En lo que se refiere a la presunta exigencia u obligatoriedad de pagar el canon de arrendamiento en moneda extranjera por no indicarse la cuenta bancaria de la arrendadora, se evidencia de la cláusula transcrita que las contratantes establecieron el lugar y la forma en que debía realizarse dicho pago, siendo este la oficina de la arrendadora, sin embargo, a pesar de no haberse indicado su dirección el aludido contrato, se evidencia del acervo probatorio que la arrendataria ya ha efectuado pagos de cánones de arrendamiento en la misma, por lo que se infiere su conocimiento sobre tal dirección. Asimismo, en cuanto al monto, si bien fue fijado en dólares, el mismo era referencial por cuanto su pago debía consumarse en bolívares, lo cual no es ilegal en virtud que han sido reiterados los criterios jurisprudenciales de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, que permiten la celebración de contratos en moneda extranjera, siempre que la misma sea referencial y permita su pago en la moneda de curso legal. A tal efecto, se trae a colación el criterio sostenido por dicha Sala, en sentencia de fecha 06 de junio de 2024, (Exp. AA20-C-2024-000174), a saber:
“(…)
Aunado a lo anterior, vale destacar que no es un tema novedoso la celebración de contratos de arrendamiento en los que se fijen los cánones en moneda extranjera, para cuya afirmación debe partirse de que si bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial número 36.845 del 7 de diciembre de 1999, no restringe fijar o celebrar contratos en moneda extranjera, por el contrario, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliaria para Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial número 40.418, del 23 de mayo de 2014, si lo prohíbe expresamente, específicamente en el literal e, del artículo 41. Sin embargo, debe considerarse que la Ley del Banco Central de Venezuela, publicada en Gaceta Oficial número 6.211 Extraordinario, del 30 de diciembre de 2015, posterior a la referida ley que regula las relaciones arrendaticias, cuyo objeto son los inmuebles de uso comercial, y que resulta especial en la materia de flujo económico, además de establecer y supervisar los sistemas de pago en el país, si lo permite cuando dispone en el artículo 128 que los pagos estipulados en moneda extranjera se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago.
Asimismo, mediante Convenio Cambiario número 1, emitido por el Banco Central de Venezuela, el 21 de agosto de 2018, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 6.405 Extraordinario, del 7 de septiembre de 2018, se estableció la libre convertibilidad de la moneda en todo el territorio nacional, el cual derogó todos los Convenios Cambiarios que colida con lo establecido en el mismo, con el propósito de favorecer al desarrollo de la actividad económica, para un mercado cambiario ordenado, en el que puedan desplegarse acciones para asegurar su óptimo funcionamiento.
En virtud de lo anterior, el hecho de que las partes pacten en el contrato de arrendamiento de uso comercial el canon en moneda extranjera no resulta ilegal, siempre y cuando se permita al arrendatario pagar el canon con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio vigente en el mercado, para el día del pago efectivo, o la que aplicare para la fecha de pago”.
De lo anterior se desprende la posibilidad existente para el pacto de obligaciones en moneda extranjera, por lo que no existen elementos que lleven a este sentenciador a la convicción de que en el contrato objeto de la presente acción de nulidad, se haya quebrantado alguna disposición legal. Así se decide.
En ese mismo orden de ideas, resulta oportuno verificar el alegato esgrimido por la demandante, referente a que su firma en el contrato cuestionado corresponde a la coacción ejercida por la demandada en su condición de arrendadora, quien le manifestó que de no firmar el mismo seria desalojada del inmueble. Al respecto, quien decide debe precisar que, para que el alegato de presunta coacción o violencia tenga incidencia en la nulidad de un contrato, el mismo debe suponer una amenaza injusta capaz de producir un miedo irresistible que obligue a una persona a estampar su firma en un determinado contrato, no considerándose que el anuncio de no renovación de la relación contractual o del ejercicio de acciones legales de desalojo por parte de un arrendador, constituya una intimidación capaz de anular el consentimiento visto que su ejercicio, en principio se considera un legítimo derecho; esto aunado a que no basta con su simple alegación, sino que corresponde a quien lo alega la carga de probar tal afirmación de hecho, so pena de ser desestimado su alegato por cuanto la ley prevé mecanismos de protección para los casos de contratos lesivos. En tal sentido, de la revisión efectuada al acervo probatorio, no se evidenció que la parte demandante en el presente juicio, haya promovido algún medio de prueba tendiente a demostrar la veracidad de su alegato, por lo que queda desestimada tal afirmación de hecho. Así se decide.
En razón de todo lo anteriormente expuesto, este sentenciador considera que el contrato objeto de la presente acción, cumple con las condiciones requeridas para su existencia, esto es, el consentimiento de las partes contratantes, el objeto que pueda ser materia contractual y la causa licita, y no adolece de vicios del consentimiento, por lo que no se encuentra inmerso dentro de las causales de nulidad de los contratos; adicionándose que, se observa de las pruebas aportadas por las partes, que dicho contrato perdió su vigencia convencional el año 2.025, vista la anualidad pactada por las contratantes en el mismo, infiriendo quien decide que la arrendadora actualmente se encuentra en uso del beneficio de prorroga legal, en virtud del indicio que se desprende de la prueba documental contentiva del documento de notificación de no renovación y prórroga legal, con su correspondiente acta de notificación notarial efectuada por un funcionario autorizado de la Notaría Pública Trigésima Tercera de Caracas del Municipio Libertador, no teniendo por tanto la demandante nada que reclamar con relación a dicho contrato, en consecuencia, se debe declarar forzosamente Sin Lugar la presente acción de nulidad del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 24 de mayo de 2.024, bajo el No. 28, Tomo 8, Folios 112 hasta 115, tal como se declarara de manera expresa y precisa en la parte dispositiva del presente fallo. Así finalmente se decide.

V
DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este TRIBUNAL OCTAVO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por NULIDAD DE CONTRATO incoara la sociedad mercantil COMERCIAL TAKI-TAKI, S.R.L., en contra de la ciudadana MARIA SABINA RODRIGUEZ HERNANDEZ, ambas identificadas en el encabezado del presente fallo.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y publíquese, incluso en la página Web Oficial del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve el presente fallo en acatamiento a la Resolución No. 001-2022, de fecha 26 de junio del año 2022, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte (20) días del mes de abril del año dos mil veintiséis (2.026). Años 216° de la Independencia y 167° de la Federación.
EL JUEZ SUPLENTE,
LUIS ALEJANDRO RIVAS PARRA.
LA SECRETARIA ACC,
NILVA ULACIO.
En esta misma fecha, siendo la 3:28 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA ACC,
NILVA ULACIO.
Exp. AP11-V-FALLAS-2025-001140
LARP/nu/rv