REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
ASUNTO: Nº AP71-R-2026-000028.
PARTE ACTORA: JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL CHACAÍTO, Inscrita en el Registro Único de Información Fiscal bajo el N° J-31080902-0, conforme a acta de asamblea de copropietarios, celebrada en fecha 06 de junio de 2023, representada en la persona de su Presidente, ciudadano FABIO AURELIO BOVANINI CASALENA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-11.565.145.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadano FRANKLIN ALFREDO GONZÁLEZ ATILANO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 118.020.
PARTE DEMANDADA: ciudadano RAFAEL JOSÉ GIL SÁNCHEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.226.750.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadana JOHANA PADILLA RIVERO, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 237.982.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia definitiva, de fecha 04 de diciembre de 2025, cuyo extenso se publicó en fecha 16 de diciembre de 2025, dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
–I–
ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA
Conoce este Tribunal Superior del recurso de apelación ejercido en fecha 13 de enero de 2026, por la abogada JOHANA PADILLA RIVERO, actuando en su carácter de Defensora Judicial de la parte demandada, ciudadano RAFAEL JOSÉ GIL SÁNCHEZ, contra la sentencia definitiva de fecha 04 de diciembre de 2025, cuyo extenso se publicó en fecha 16 de diciembre de 2025, dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, motivo por el cual, en fecha 19 de enero de 2026, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos el recurso ejercido, ordenando la remisión de las actuaciones, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, siendo que en fecha 26 de enero de 2026, este Juzgado de Alzada dictó auto mediante el cual dio por recibidas las presentes actuaciones; de igual manera, estableció que por tratarse de una sentencia definitiva la decisión recurrida, se fijó el vigésimo (20°) día de Despacho siguiente a esa fecha, para la presentación de los Informes, de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, de ser ejercido ese derecho por alguna de las partes, se abriría el lapso de ocho (08) días de Despacho para la presentación de las observaciones. (f. 225 al 226).
Por auto de fecha 04 de marzo de 2026, este Juzgado dejó constancia, que las partes no hicieron uso de su derecho de presentar Informes, motivo por el cual fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios consecutivos para dictar sentencia, según lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. (f. 227).
–II–
BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS
Se inició la presente causa, en fecha 06 de mayo de 2024, mediante demanda, acompañada de anexos, por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), incoada por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL CHACAÍTO, representada en la persona de su Presidente, ciudadano FABIO AURELIO BOVANINI CASALENA, con asistencia de abogado, contra el ciudadano RAFAEL JOSÉ GIL SÁNCHEZ, ambas partes plenamente identificadas. (f. 01 al 116).
En fecha 17 de junio de 2024, la parte actora otorgó poder apud acta. (f. 117 al 119).
Mediante auto de fecha 19 de junio de 2024, el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, para que diera contestación de la demanda. (f. 120).
Riela actuación del Alguacil del Tribunal de la causa, de fecha 14 de agosto de 2024, dejando constancia que fue imposible ubicar a la parte demandada, a fin de practicar su citación personal. (f. 125).
Cursa en autos, diligencia de fecha 19 de septiembre de 2024, a través de la cual, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó que se practicara la citación por carteles, de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (f. 127).
En la misma fecha 19 de septiembre de 2024, el Tribunal de la causa negó la petición que antecede, ordenando que se practicara nueva actuación, dirigida a practicar la citación personal de la parte demandada. (f. 128).
De igual manera, en fecha 19 de septiembre de 2024, el Alguacil del Tribunal de la causa, dejó nuevamente constar, que fue imposible ubicar a la parte demandada, para practicar su citación personal, devolviendo a los autos la compulsa. (f. 132 al 149).
En fecha 15 de enero de 2025, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó que se practicara la citación por carteles, de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo ello acordado por auto de fecha 16 de enero de 2025. (f. 150 al 152).
Consta diligencia suscrita por la representación judicial de la parte accionante, mediante la cual, en fecha 30 de enero de 2025, dejó constancia de haber retirado el ejemplar del cartel a publicar en prensa; luego, en fecha 13 de febrero de 2025, consignó en autos, dichas publicaciones. (f. 154 al 157).
En fecha 05 de junio de 2025, la Secretaría del Tribunal de la causa, dejó constancia de que se dio cumplimiento a las formalidades a que se contrae artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (f. 160).
Mediante diligencia de fecha 07 de julio de 2025, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó que se designara un Defensor Judicial para la parte demandada, lo que fue acordado por el Tribunal de la causa, en fecha 08 de julio de 2025, por lo que se libró la respectiva boleta de notificación, siendo cumplidos los trámites respectivos, se juramentó y dio cumplimiento a las formalidades de Ley, quedando asentado en autos su citación personal. (f. 161 al 171).
Riela en autos, escrito de contestación de la demanda, de fecha 22 de septiembre de 2025, con dos (02) anexos, consignado por la Defensora Judicial de la parte demandada. (f. 172 al 178).
Por auto de fecha 26 de septiembre de 2025, el Tribunal de la causa fijó la oportunidad para la celebración de la Audiencia Preliminar, la cual se celebró en fecha 03 de octubre de 2025. (f. 179 al 181).
En fecha 08 de octubre de 2025, el Tribunal de la causa, fijó los hechos controvertidos. (f. 182 al 184).
Cursa en autos, escrito de fecha 10 de octubre de 2025, contentivo de las pruebas promovidas por la Defensora Judicial de la parte demandada. (f. 185 y vto.).
El 15 de octubre de 2025, el Tribunal de la causa, dictó auto de admisión de pruebas. (f. 186 al 187).
Por auto de fecha 16 de octubre de 2025, el Tribunal de la causa, fijó la oportunidad para la celebración de la Audiencia de Juicio o Debate Oral. (f. 188).
En fecha 04 de diciembre de 2025, se levantó acta contentiva de la celebración de la Audiencia de Juicio o Debate Oral, siendo declarada con lugar la demanda, previa exposición de las partes. (f. 191 al 199).
Consta en autos, que el 16 de diciembre de 2025, se publicó el extenso del fallo. (f. 200 al 219).
Riela diligencia de fecha 13 de enero de 2026, por medio de la cual, la Defensora Judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación contra la decisión proferida por el Tribunal de la causa. (220).
En fecha 19 de enero de 2026, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos, el recurso de apelación, remitiendo las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo el conocimiento de la presente causa al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (f. 222 al 223).
–III–
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Consta en autos escrito libelar, el cual riela inserto a los folios 04 al 19 y su vuelto de los autos, mediante el cual la representación judicial de la parte actora, en fecha 05 de junio de 2024, ejerció su demanda por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), aduciendo lo siguiente:
“…II.- De la Relación de los Hechos y Fundamentos de Derecho.
1./De la Celebración del Contrato de Arrendamiento sus Renovaciones y Modificaciones.
En fecha primero (01) de diciembre de dos mil seis (2006), da inicio una relación arrendaticia contractual a tiempo determinado por un (1) año fijo, entre mí representada quien funge como arrendadora en dicha relación y quien celebró a título privado contrato de arrendamiento escrito con el ciudadano Rafael José Gil Sánchez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V.6.226.750, quien funge como arrendatario en la relación arrendaticia y denominado como el Inquilino en los contratos de arrendamiento y el cual se encuentra marcado con la letra "B-1".
En fecha primero (01) de diciembre de dos mil siete (2007), mí representada renovó la relación arrendaticia a tiempo determinado por un (1) año fijo más, con la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento escrito a título privado con el ciudadano Rafael José Gil Sánchez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V.6.226.750, y el cual se encuentra marcado con la letra "B-2".
En fecha primero (01) de diciembre de dos mil ocho (2008), mi representada renovó la relación arrendaticia a tiempo determinado por un (1) año fijo más, con la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento escrito a título privado con el ciudadano Rafael José Gil Sánchez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V.6.226.750, y el cual se encuentra marcado con la letra "B-3".
En fecha primero (01) de diciembre de dos mil nueve (2009), mí representada renovó la relación arrendaticia a tiempo determinado por un (1) año fijo más, con la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento escrito a título privado con el ciudadano Rafael José Gil Sánchez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V.6.226.750, у el cual se encuentra marcado con la letra "B-4".
En fecha En fecha (sic) primero (01) de diciembre de dos mil diez (2010), mí representada renovó la relación arrendaticia a tiempo determinado por un (1) año fijo más, con la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento escrito a título privado con el ciudadano Rafael José Gil Sánchez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V.6.226.750, у el cual se encuentra marcado con la letra "B-5".
En fecha primero (01) de diciembre de dos mil once (2011), mi representada renovó la relación arrendaticia a tiempo determinado por un (1) año fijo más, con la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento escrito a título privado con el ciudadano Rafael José Gil Sánchez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V.6.226.750, y el cual se encuentra marcado con la letra "B-6".
En fecha primero (01) de diciembre de dos mil doce (2012), mi representada renovó la relación arrendaticia a tiempo determinado por un (1) año fijo más, con la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento escrito a título privado con el ciudadano Rafael José Gil Sánchez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V.6.226.750, y el cual se encuentra marcado con la letra "B-7".
En fecha primero (01) de diciembre de dos mil trece (2013), mí representada renovó la relación arrendaticia a tiempo determinado por un (1) año fijo más, con la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento escrito a título privado con el ciudadano Rafael José Gil Sánchez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V.6.226.750, y el cual se encuentra marcado con la letra "B-8".
En fecha dieciocho (18) de agosto de dos mil catorce (2014), mi representada renovó la relación arrendaticia a tiempo determinado por dieciséis (16) meses continuos y fijos más, con la celebración de un contrato escrito y autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el numero (sic) 04, tomo 136 lo libros de autenticaciones llevados por esa notaría y el cual se encuentra marcado con la letra "B-9".
2/Del Objeto del Arrendamiento y las Obligaciones Contraídas Contractualmente
Ciudadano Juez, de la celebración de los contratos de arrendamiento identificados ut supra, en especial el marcado con la letra "B-9, (sic) se evidencia que el mismo versó sobre el arrendamiento de un (1) espacio identificado en todos los contratos como El Espacio identificado como Espacio Ocho (E-8), el cual tiene un área aproximada de Cuatro Metros Cuadrados (4mts2), el cual se encuentra ubicado diagonal al local Ciento Cuarenta y Tres (143) que forma parte del Centro Comercial Chacaito, (sic) inmueble éste ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, frente a la Plaza Almirante Brión, (sic) Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda. Asimismo, el referido espacio se dio en arrendamiento para que se instalará un negocio fondo de comercio dedicado exclusivamente a la venta de accesorios y repuestos para celulares; vale acotar en el contrato de arrendamiento inicial que dio inicio a la relación arrendaticia identificado con la letra "B-1", se dio el mismo espacio con acuerdo expreso entre las partes para la venta de periódicos, revistas y chuchería, situación que cambio por la actual, a partir del contrato marcado con la letra "B-2" hasta el último contrato celebrado el marcado con la letra "B-9".
Ahora bien, producto de la relación arrendaticia contractual se establecieron contractualmente y por escrito una serie de obligaciones para mi representada en calidad de arrendadora y para el ciudadano Rafael José Gil Sánchez, ya identificado en su calidad de arrendatario, obligaciones reciprocas y propias del arrendamiento tales como:
a/De las Obligaciones Contractuales de la Arrendadora (Mi Representada):
o De conformidad con lo dispuesto en la cláusula primera del contrato de arrendamiento marcado con la letra "B-9"; la arrendadora debía dar en arrendamiento, es decir, poner en uso, goce y disfrute del bien dado en arrendamiento, que no es otra cosa que el Espacio Ocho (E-8), debida y suficientemente identificado ut supra al arrendatario para que este hiciera posesión de dicho espacio en los términos de tiempo, condiciones y uso previstos en el contrato de marras.
o Conforme a lo dispuesto en la cláusula quinta del contrato marcado con la letra "B-9", mi representada debía mantener el uso, goce y disfrute del bien dado en arrendamiento al arrendatario (inquilino), por periodo de dieciséis (16) meses comprendidos desde el día primero (01) de agosto de dos mil catorce (2014) hasta el día treinta (30) de noviembre de dos mil quince (2015), ambos inclusive.
b./De las Obligaciones Contractuales del Arrendatario (inquilino):
o De conformidad con lo dispuesto en la cláusula primera del contrato de arrendamiento marcado con la letra "B-9"; el arrendatario (inquilino), debía explotar el espacio dado en arrendamiento exclusivamente para la venta de accesorios y repuestos para celulares. En función de la misma cláusula primera de marras, el arrendatario (inquilino), debía obtener a su nombre la conformidad de uso, el permiso de bomberos, la licencia de actividades económicas (patente de industria y comercio en el contrato), así como cualquier otro tipo de permiso requerido por las autoridades para el legal funcionamiento de su negocio, no haciéndose responsable mi representada por la obtención o no de lo antes indicado, ni por la adecuación del espacio dado en arrendamiento a tale fines.
o De igual forma en la referida cláusula primera del contrato de arrendamiento, marcado con la letra "B-9", se estableció expresamente que el arrendatario (inquilino), no podría cambiar la clase o ramo a explotar en el espacio dado en arrendamiento, sin la aprobación previa y por escrito de mí representada; reconociendo expresamente ambas partes que el incumplimiento de estas obligaciones daría como resultado la posibilidad de resolver el contrato de arrendamiento y con él la relación arrendaticia originada de ellos, y dando a mí representada la posibilidad de exigir el pago o indemnización de los daños y perjuicios a que hubiere lugar, quedando igualmente y expresamente comprendido y aceptado que se debían entender por obligaciones todas aquellas prestaciones, compromisos, actuaciones y en general todas las obligaciones que asumen las partes en virtud del referido contrato y sus anexos.
o De conformidad con lo dispuesto en la Cláusula Segunda, del contrato de arrendamiento marcado con la letra "B-9", el arrendatario (inquilino), expresamente se obligaba a pagar por concepto de canon de arrendamiento mensual por el uso, goce y disfrute del espacio dado en arrendamiento por mí representada, la cantidad de Cuatro Mil Setecientos Bolívares sin Céntimos (Bs.4.700,00) mensuales, más el importe por concepto de Impuesto al Valor Agregado (IVA) durante los primeros cuatro (4) meses del contrato de arrendamiento de marras; hoy Cuarenta y Siete Milmillonésimas de Bolívar (Bs.0,000000047), debido a las reconversiones monetarias del veinte (20) de agosto de dos mil dieciocho (2018) y la del primero (01) de octubre de dos mil veintiuno (2021) respectivamente; la cantidad de Cinco Mil Seiscientos Cuarenta Bolívares sin Céntimos (Bs.5.640,00) mensuales, más el importe del Impuesto al Valor Agregado (IVA), para el resto de los ocho (8) meses restantes del contrato de arrendamiento marcado con la letra "B-9"; hoy Quinientos Sesenta y Cuatro Diezmilmillonésimas de Bolívar (Bs.0,0000000564), debido a las reconversiones monetarias del veinte (20) de agosto de dos mil dieciocho (2018) y la del primero (01) de octubre de dos mil veintiuno (2021) respectivamente. Al pago de los cánones de arrendamiento se les denomino Pensión Mensual en los contratos de arrendamiento, en especial el marcado con la letra "B-9".
o De la misma manera, conforme a lo dispuesto en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento marcado con la letra "B-9", el arrendatario (Inquilino), se obligó a pagar el monto correspondiente a los canon de arrendamiento en moneda de curso legal a mi representada mediante depósito bancario o transferencia bancaria en la cuenta corriente del Banco 0175-0362-62- con el numero Bicentenario, signada 027100583, a nombre de Condominio Centro Comercial Chacaito, (sic) con registro único de información fiscal signado con el numero (sic) J-310080902-0 y que dichos pagos se realizaría bajo la figura de mensualidad anticipada y dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; por lo que el arrendatario (inquilino) reconocía expresamente que quedaría constituido en mora sin necesidad de requerimiento previo o posterior del pago una vez vencido el plazo contractual para hacerlo.
o A su vez, en la Cláusula Tercera, del referido contrato de arrendamiento marcado con la letra "B-9", expresamente se acordó que el arrendatario (inquilino) debía conservar los recibos y depósitos correspondientes a los pagos de los canon de arrendamientos, ya que el último recibo de pago no hacía presumir el pago de canon anteriores, lo que se denomina no presunción de pagos en materia contractual, con lo que el arrendatario (inquilino) se obligó expresamente a presentar los recibos correspondientes.
o Conforme a lo dispuesto en la cláusula quinta del contrato marcado con la letra "B-9", el arrendatario (inquilino) podría hace uso, goce y disfrute del bien dado en arrendamiento por mi representada, por periodo (sic) de dieciséis (16) meses comprendidos desde el día primero (01) de agosto de dos mil catorce (2014) hasta el día treinta (30) de noviembre de dos mil quince (2015), ambos inclusive; en dicha cláusula el arrendatario (inquilino), se obligó a entregar a mí representada el espacio dado en arrendamiento completamente desocupado, solvente por concepto de servicios de agua, teléfono, aseo urbano (fospuca en la actualidad), electricidad una vez que la relación arrendaticia se terminare por cualquier causa, ya sea por vencimiento del término, haya habido o no uso de la prorroga (sic) legal arrendaticia por parte de él o por cualquier otra causa legal y contractual. Obligándose además el arrendatario (inquilino) al pago de una cláusula penal por cada día de retardo contados desde el día siguiente de la fecha de terminación de la relación arrendaticia o desde el día siguiente a la fecha en que mi representada solicitase la resolución del contrato y hasta el día de la entrega del espacio dado en arrendamiento.
o En la Cláusula Sexta, del contrato de arrendamiento en cuestión, se estableció que el contrato lo era esencialmente Intuito Personae, ya que mí representada tomó en cuenta para la firma de todos los contratos de arrendamiento, las cualidades y referencias del arrendatario (inquilino) y que como consecuencia de ello se obligó este último a en ningún caso subarrendar el espacio, ni total, ni parcialmente, a no traspasar, ni ceder en forma alguna el espacio dado en arrendamiento y expresamente pactó que el incumplimiento de estas obligaciones darían derecho a mí representada a demandar la resolución del contrato y a exigir la entrega inmediata del espacio dado en arrendamiento, con la consecuente aplicación de la cláusula penal establecida en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento.
o Del mismo modo en la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento, el arrendatario (inquilino), se obligó expresamente a que una vez finalizado el contrato y la relación arrendaticia por cualquier causa, no podría atribuirse ningún derecho para hacer comprar el fondo de comercio y/o los bienes muebles de su pertenencia, que encontraren en el espacio.
o Por otra parte, en la Cláusula Octava del contrato de arrendamiento, el arrendatario (inquilino) se obligó a conservar y devolver el espacio dado en arrendamiento, al finalizar el contrato y la relación arrendaticia derivada de él, en mismo buen estado como lo recibe y asumiendo los gastos que por reparaciones, pinturas y limpieza del espacio fueren necesarios hacer a la hora de la devolución del espacio dado en arrendamiento.
o Igualmente, en la Cláusula Novena, del contrato de arrendamiento, el arrendatario (inquilino), se obligó a informar a mi representada por escrito tan pronto fuese conocido por él, cualquier daño o indicio de algo que pueda afectar el espacio dado en arrendamiento.
o Del mismo modo en la Cláusula Décima del referido contrato de arrendamiento marcado con la letra "B-9", se estableció que el arrendatario (inquilino) no podría hacer por su cuenta, modificaciones, ni alteraciones de ningún género en el espacio dado en arrendamiento, sin la autorización expresa y por escrito de mí representada.
o Por otra parte, en la Cláusula Décima Segunda, del contrato de arrendamiento marcado con la letra "B-9", el arrendatario (inquilino), se obligó a cumplir lo establecido en el documento de condominio, el cual reconoció saber de su existencia y estár (sic) de acuerdo con su contenido.
c./De las Disposiciones Contractuales a Ambas Partes:
Tanto mi representada como el arrendatario (inquilino), expresamente pactaron lo dispuesto en la Cláusula Décima Novena del contrato de arrendamiento marcado con la letra "B-9", relativo a las causales de resolución, en la cual se establecieron las siguientes:
1) Si el arrendatario (inquilino) incumpliere cualquiera de las obligaciones que le corresponden a la Ley, el contrato y/o el documento de condominio y/o incumpliere las obligaciones que le correspondan.
2) Si el arrendatario (inquilino) no pagare el monto contractualmente establecido por concepto de canon de arrendamiento (pensión mensual), dentro de los plazos, en las condiciones, lugar y forma establecido o no suscribiere la póliza de seguros y pagare sus primas conforme a lo dispuesto en el contrato.
3) Si el arrendatario (inquilino) fuere objeto de medida judicial preventiva o ejecutiva contra cualquiera de sus bienes y no fuera suspendida en el transcurso de siete (07) días hábiles, o si estuviere en estado de cesación de pagos, aún en el caso de que esto no conste de resolución judicial, o si se solicitare por ante los tribunales o se decretare su estado de atraso o quiebra.
4) Si el arrendatario (inquilino) cediere o traspasare la mayoría de sus bienes a favor de sus acreedores y quedare en estado de insolvencia a juicio de mí representada.
5) Si el especio dado en arrendamiento no fuere abierto en los horarios y días ordenados por la administración del condominio.
6) Si el espacio dado en arrendamiento permaneciere cerrado y sin personal durante un periodo mayor de quince (15) días continuos, a menos que se trate de una causa justificada a juicio de mí representada.
7) En el caso de que el arrendatario (inquilino), hipotecaré el establecimiento mercantil que instalare en el espacio dado en arrendamiento, sin previo consentimiento por escrito de mi representada.
8) Si el arrendatario (inquilino) muere durante la vigencia del contrato.
Asimismo, en las Cláusula Vigésima del contrato de arrendamiento marcado con la letra "B-9", ambas partes expresamente pactaron que una vez vencido el lapso de duración de la prórroga legal o finalizado por cualquier otra causa la relación arrendaticia el arrendatario (inquilino) debería entregar el espacio dado en arrendamiento libre de personas y enseres de su propiedad.
Igualmente acordaron las partes que todas las notificaciones o avisos extrajudiciales que las partes tuvieren que darse entre sí con motivo del contrato, serían efectuadas mediante comunicación firmada en original con acuse de recibo o notificación judicial en la siguiente dirección: Centro Comercial Chacaito, (sic) Avenida Francisco de Miranda, frente a la plaza Brion, Nivel Sótano, Oficina de Administración del Condominio, en el caso de mi representada, y en el Centro Comercial Chacaito, (sic) Avenida Francisco De Miranda, frente a la plaza Almirante Brion, Local Numero Espacio Ocho (E-8) ubicado diagonal a local Ciento Cuarenta y Tres (143) Municipio Chacao del Estado Miranda, todo ello conforme a lo dispuesto en la Cláusula Vigésima Primera del contrato de arrendamiento marcado con la letra "B-9".
En este orden de ideas finalizaron la celebración del contrato mí representada y el arrendatario pactando y estableciendo como domicilio especial y exclusivo a la ciudad de Caracas y a la jurisdicción de sus tribunales juraron someterse, tal y como está definido en la cláusula Vigésima Novena del contrato de arrendamiento marcado con la letra "B-9".
3/Del Tipo de Relación Arrendaticia, Su Duración y Estado Actual.
Ciudadano Juez, una vez explanados los hechos que dan detalle de como (sic) nació y se normo (sic) contractualmente la relación arrendaticia entre mi representada y el ciudadano Rafael José Gil Sánchez, ya identificado, en la cual además se enumeraron y explicaron las obligaciones que cada parte tenía según el contrato de arrendamiento, se hace menester para el suscrito determinar cronológicamente que tipo de relación arrendaticia ha existido y existe de ser el caso y en que (sic) estado se encuentra la misma:
Primero: La relación arrendaticia se inició el día primero (1) de diciembre de dos mil seis (2006) a través de un contrato de arrendamiento escrito y a titulo (sic) privado, en el cual estableció una duración a término fijo de un (1) año dicho contrato, el cual se encuentra marcado con la letra "B-1".
Segundo: Así las cosas, luego que este contrato venciera se celebraron ocho (08) contratos más en idénticas condiciones contractuales, y cada uno de ellos por un (1) año a término fijo, a excepción del último que además de ser el único que fue autenticado en una notaría pública, es el único que se celebró por dieciséis (16) meses, tiempo que precluyó el día treinta (30) de noviembre de dos mil quince (2015) y se encuentra marcado con la letra "B-9".
Tercero: Esto nos deja con una relación arrendaticia a tiempo determinado que inició el día primero (01) de diciembre de dos mil seis (2006) y finalizó por vencimiento del término el día treinta (30) de noviembre de dos mil quince (2015), lo que se traduce en una relación arrendaticia de nueve (09) años completos e ininterrumpidos.
Cuarto: Ahora bien, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al vencimiento del contrato o de la relación arrendaticia, el arrendatario (en este caso inquilino), tenía derecho a optar por una prórroga legal que sería obligatoria para mí (sic) representada y optativa para el arrendatario (inquilino), la cual se rige por la siguiente tabla:
o Hasta un (1) año de relación arrendaticia, con prorroga máxima de seis (06) meses.
o Con más de un (1) año, pero menos de cinco (5) años de relación arrendaticia, con prorroga máxima de un (1) año.
o Con más de cinco (5) años, pero menos de diez (10) años de relación arrendaticia, con prorroga máxima de dos (2) años.
o Con más de diez (10) años, con prorroga máxima de tres (3) años.
Como es de observarse la relación arrendaticia aquí descrita duró más de cinco (5) años, pero menos de diez (10) años, por lo que, de conformidad con la norma aquí citada, le correspondía dos (2) años de prorroga legal arrendaticia, a que a buen saber inició el día primero (01) de diciembre dos mil dieciséis (2016) y finalizó el día treinta (30) de noviembre de dos mil dieciocho (2018).
Quinto: Viendo lo anterior, debe entenderse que el arrendatario debió hacer entrega material del espacio dado en arrendamiento a mi representada en los términos contractualmente establecidos en el contrato marcado con la letra "B-9", cosa que no sucedió y que en cambio, trajo como consecuencia, que las partes siguieron tratándose y reconociéndose como arrendador y arrendatario y en virtud de ello el arrendatario (inquilino), continuó haciendo uso, goce y disfrute pacifico del espacio dado en arrendamiento, y haciendo pagos por los canon de arrendamiento hasta el día veintinueve (29) de mayo de dos mil diecinueve (2019), fecha desde la cual no se realizaron más pagos por los canon de arrendamiento en la forma contractualmente establecidos. Esto transforma la relación arrendaticia en una relación a tiempo indeterminado, puesto si bien ya había finalizado íntegramente la prorroga legal, las partes renovaron la relación arrendaticia por la materialización de la tácita reconducción, lo que hacía nacer en mí representada la obligación de o reconvertir la relación arrendaticia en una relación a tiempo determinado con la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, lo cual resulta inviable debido al estado de mora del arrendatario (inquilino) o de desahuciar la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, de modo tal que iniciase una nueva prorroga (sic) legal, a la cual como explicaremos infra no tendría derecho el arrendatario, por estar en mora y en violación a los pactado contractualmente.
4./De la Inspección Judicial.
En función de lo anteriormente expresado, mí representada se vio en la necesidad de solicitar en fecha cuatro (04) de julio de dos mil veintitrés (2023), una inspección judicial, la cual fue practicada y evacuada por el Tribunal Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el expediente signado con el numero AP31 S 2023 004623, el cual se consigna en copia simple marcado con la letra "C".
Para la practica (sic) de dicha inspección se le solicitó al tribunal se constituyera en el domicilio del arrendatario o en el espacio objeto de la relación arrendaticia y se sirviera dejar constancia de los hechos y circunstancias explanándolos infra y que se llevó a cabo el día veintisiete (27) de julio de dos mil veintitrés (2023) y en la cual se dejó constancia judicial de lo siguiente:
Primero: Se dejó constancia que se le notificó al arrendatario que el último contrato de arrendamiento celebrado y arriba identificado finalizó su duración el día treinta (30) de noviembre de dos mil quince (2015) de conformidad con lo dispuesto en la cláusula quinta (5ta) del mismo; a tal efecto el Tribunal dejó constancia que el último contrato de arrendamiento celebrado entre mí representada y el arrendatario (inquilino) fue el celebrado el día dieciocho (18) de agosto de dos mil catorce (2014) debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao, Estado Bolivariano de Miranda, bajo el numero (sic) 04, tomo 136, cuyo término finalizó el día treinta (30) de noviembre de dos mil quince (2015).
Segundo: se dejó constancia que se le notificó al arrendatario que no se renovaría el contrato de arrendamiento, por lo que debía hacer uso potestativo de la prórroga legal arrendaticia siempre que estuviera al día con el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento.
Tercero: Se dejó constancia del desahucio respectivo imposibilitando de cualquier manera la materialización de la tácita reconducción, en el entendido que a partir del momento de la inspección judicial damos por finalizada la relación arrendaticia y desahuciamos la tácita reconducción al notificar válida, autentica y judicialmente el desahucio de la misma.
Cuarto: Se dejó constancia del monto y fecha del último pago por concepto de canon de arrendamiento y pago de condominio que se haya realizado en favor de mí (sic) representada; a tal efecto el Tribunal dejó constancia que el arrendatario no evidenció el último pago realizado por concepto de pago de canon de arrendamiento.
Quinto: Se dejó constancia de la existencia o no de la Conformidad de Uso, Permiso de Bomberos, Licencia de Actividades Económicas, Conformidad Sanitaria, Registro Sanitario, Inscripción en el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, Instituto Nacional de Cooperación Educativa y Socialista y Numero (sic) de Identificación Laboral (NIL); a tal efecto, el Tribunal dejó constancia que el arrendatario no mostró y no poseía los permisos solicitados por este y a los cuales está obligado contractualmente a poseer.
Sexto: Se dejó constancia fotográfica si el espacio dado en arrendamiento se encuentra en perfecto estado de conservación; asimismo solicito igualmente al Tribunal se sirva designar como experto para la realización de las fotografías al ciudadano Jesús Octavio Franco Vergara, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V.12.173.959; a tal efecto el tribunal a través del experto fotógrafo dejo constancia fotográfica del estado del espacio dado en arrendamiento.
Séptimo: Se dejó constancia si la persona que está al frente del espacio es una subarrendataria o no; a tal efecto el tribunal no pudo verificar la condición bajo la cual la ciudadana Yessika Genesis (sic) Duarte, venezolana, titular de la cédula de identidad número V.22.905.033, estaba en el espacio objeto del arrendamiento.
5./De la Denuncia ante Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE).
En vista a que después de la practica (sic) de la inspección judicial, el arrendatario siguió haciendo caso omiso de sus obligaciones contractuales, mi representada tomo la decisión de acudir a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE), adscrita al Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, en la Oficina de la Coordinación Regional del Distrito Capital el día trece (13) de julio de dos mil veintitrés (2023), quedando registrado bajo el numero (sic) de expediente signado con el numero DNPDI-11444-23; ahora bien en fecha veinte (20) de mayo de dos mil veinticuatro (2024) se levantó el acta de celebración de audiencia de acto conciliatorio de acuerdo a la denuncia realizada por mí representada, en la cual se solicitó la entrega del espacio dado en arrendamiento, ya que además de no pagar los canon de arrendamiento está incumpliendo con otras disposiciones contractuales, dejando constancia además de la inasistencia sin causa justificable del denunciado, por lo que se cerró el caso determinando dicho ente que mi representada debía dar por agotada la vía administrativa, conforme se explana en el acta de no comparecencia del expediente numero (sic) 11444 el cual se consigna en original marcado con la letra "D".
6./Del Derecho a la Prorroga Legal, De La Violación de las Obligaciones Contractuales y Los Argumentos o Fundamentos de Derecho.
Ahora bien, ciudadano juez, expuesto los hechos hasta aqui tenemos lo siguiente:
Primero: La relación arrendaticia se inició el día primero (1) de diciembre de dos mil seis (2006), como una a tiempo determinado, que luego se convirtió en una relación a tiempo indeterminado por tácita reconducción.
Segundo: Dicha relación arrendaticia finalizó mediante desahucio arrendaticio notificado en la inspección judicial marcada con la letra "C, (sic) en fecha veintisiete (27) de julio de dos mil veintitrés (2023); lo cual definía la relación arrendaticia como una relación con una duración de dieciséis (16) años, siete (07) meses y veintiséis (26) días, lo que le otorgaría al arrendatario (inquilino) un uso potestativo de la prorroga legal de tres (3) anos, contados a partir de la fecha del desahucio, es decir, del día veintisiete (27) de julio de dos mil veintitrés (2023), todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, artículo que también establece que durante la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenidas entre las partes en el contrato vigente, que sería el contrato de arrendamiento marcado con la letra "B-9"; esto entre otras cosas significa que para poder hacer uso de la prorroga legal debe estarse en cumplimiento con las obligaciones del contractuales adquiridas.
Es el caso ciudadano Juez, que el arrendatario (inquilino) desde el veintinueve (29) de mayo de dos mil diecinueve (2019) y hasta la presente fecha no ha realizado pago alguno, ni por concepto de canon de arrendamiento mensual, ni por el pago por concepto de condominio, tampoco ha tramitado la conformidad de uso, licencia de actividades económicas y permiso de bomberos, conforme a lo establecido en los contratos marcados con las letras de la "B-1" a la "B-9" todos inclusive; tampoco en lugar de esto ha hecho entrega material del espacio dado en arrendamiento, a pesar de las múltiples comunicaciones electrónicas que le hemos enviado no obstante y a pesar de tener conocimiento de que la relación arrendaticia a concluido además haber incumplido lo tipificado en los contratos de arrendamientos celebrados con mí representada en los cuales como se citaron antes y se puede apreciar en los propios contratos entre otras estableció las siguientes obligaciones para el arrendatario:
a ) Pagar de forma mensual el monto correspondiente al canon de arrendamiento.
b) Pagar de forma mensual el monto correspondiente a los gastos comunes (condominio).
c) Hacer los pagos tanto del canon de arrendamiento como el de los gastos comunes dentro de los primero cinco (5) días continuos de cada mes.
d) Notificar la realización de esos pagos a la dirección de correo electrónico indicada en el contrato.
e) Conservar los recibos y comprobantes de pago de los cánones de arrendamiento y de los gastos comunes durante toda la vigencia de la relación arrendaticia.
f) Realizar, informar y conservar todos los pagos de servicios públicos indicados en el contrato.
g) No subarrendar o traspasar el contrato de arrendamiento. En relación al último literal hacemos mención especial, por cuanto de las propias comunicaciones electrónicas sostenidas con el arrendatario (inquilino) en las que se solicita o que cumpla con el contrato o que entregue el espacio dado en arrendamiento, el expresamente manifiesta estar residenciado fuera del territorio de la República Bolivariana de Venezuela, por lo que presumimos salvo prueba en contrario que siendo la relación arrendaticia a titulo (sic) personal, la persona que estaba presente en la inspección judicial era la subarrendataria o nueva dueña del fondo de comercio en cuestión; como quiera que sean las cosas, sería la materialización y prueba de un subarrendamiento o de un traspaso y para cualquiera de los dos (2) escenarios de hecho, se requería autorización expresa de mí (sic) representada y eso no ocurrió jamás, por lo que adicional a los otros incumplimientos de obligaciones contraídas en el contrato estaría este también.
Ciudadano Juez, sucede que la arrendataria incumplió con lo convenido en los contratos de arrendamiento tal y como se citó ut supra.
Así las cosas, teniendo la obligación de demostrar la existencia de las obligaciones citadas ut supra, entre otros medios probatorios adicionales a los contratos de arrendamiento marcados con las letras "B-1" a la "B-9", se están consignando las cartas misivas, que evidencian las comunicaciones entre mí representada y el arrendatario (Inquilino), marcadas con la letra "E".
Así las cosas, ciudadano Juez, está claro que además de haberse terminado la duración del contrato de arrendamiento y con ella la relación arrendaticia, que unía a mí representada con la arrendataria identificada ut supra, también se ha materializado y se sigue materializando incluso durante la prórroga legal hoy también concluida, un incumplimiento de contrato por las razones de hecho y derecho ya expuestas y pactadas contractualmente.
A tal efecto nuestro código civil define en su Artículo 1.159 lo siguiente:
(…Omissis…)
Es importante resaltar que a la hora de determinar la fuerza obligatoria de los contratos, hay que reunir requisitos subjetivos y objetivos como lo son los requisitos para la validez del contrato y los requisitos para la existencia del contrato, que en principio se puede inferir que con decir consentimiento, objeto y causa es suficiente, pero en eso de proteger al débil jurídico radica la necesidad de escudriñar lo más pormenorizadamente los instrumentos contentivos de obligaciones, en especial las reciprocas y de tracto sucesivo como lo es el arrendamiento. De este modo es preciso constatar que el contrato se encuentra celebrado y perfeccionado con un objeto claro y posible y con fin licito y cierto, también es necesario determinar que las personas contratantes son capaces para hacerlo, y que no se ha provocado dolo o violencia en la contratación.
Es precisamente por eso que legislador quiso equiparar la fuerza y la obligación que se genera a través de un contrato con el mismo carácter que aquella derivada de la imposición de la Ley.
Visto esto, ciudadano Juez, en los contratos de arrendamiento marcados con las letras "B-1" a la "B-9" todos inclusive, se establecieron de manera expresa y clara las obligaciones que derivaban para cada parte en los referidos contratos, por lo que solo a través de su cumplimiento, de la prescripción, de las disposiciones legales en contrario o de causas extrañas no imputables se pueden las partes liberar de ellas.
Es por eso, que los incumplimientos aquí alegados y demostrados deben entenderse realizados de manera dolosa, sostenida y reiterada por parte del arrendatario como un flagrante incumplimiento del contrato, puesto el arrendamiento tal y como está definido en nuestro Código Civil en su Artículo 1579 de la siguiente manera:
(…Omissis…)
III.- Del Petitorio.
Visto lo anteriormente expuesto, ciudadano Juez, acudo a su competente autoridad a fin de interponer como formalmente lo hago de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los dispuesto en los Artículos 859 y 864 del código de procedimiento civil, DEMANDA POR DESALOJO del (1) espacio identificado en todos los contratos como El Espacio identificado como Espacio Ocho (E-8), el cual tiene un área aproximada de Cuatro Metros Cuadrados (4mts2), el cual se encuentra ubicado diagonal al local Ciento Cuarenta y Tres (143) que forma parte del Centro Comercial Chacaito, (sic) inmueble éste ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, frente a la Plaza Almirante Brión, (sic) Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda, todo ello de conformidad con lo dispuesto en la cláusula primera (1ra) de los contratos de arrendamiento marcado con la letras de la "B-1" a la "B-9" todos inclusive, al ciudadano Rafael José Gil Sánchez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.6.226.750 debido a la finalización de la relación arrendaticia al incumplimiento doloso, retirado y sostenido de las cláusulas de los contratos de arrendamientos marcados con las letras de la "B-1" a la "B-9" todos inclusive, tal y como quedó evidenciado en la inspección judicial marcada con la letra "C" y los demás medios probatorios que rielarán en autos. Es por eso que pido al tribunal se pronuncie respecto a los siguientes petitorios:
PRIMERO: Declare con Lugar en la Definitiva el incumplimiento del contrato por violación al contrato de arrendamiento marcado con la letra "B-9" y decrete mediante sentencia definitiva el desalojo o entrega del bien inmueble contentivo del espacio dado en arrendamiento por mí representada libre de personas y bienes y en el perfecto estado de conservación en el que se le entregó.
SEGUNDO: Condene en Costos y Costas a los demandados por concepto de honorarios de abogados por la cantidad de equivalente de Diez Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 10.000,00).
TERCERO: Admita y tramite la presente demanda por las reglas del procedimiento oral establecido en los artículos 859 y siguientes del código (sic) de procedimiento civil.
IV. De la Estimación de la Cuantía de la Demanda.
A los efectos de determinar la cuantía de la demanda lo hacemos en la suma de Treinta y Seis Mil Seiscientos Veinte Bolívares sin Céntimos (Bs.36.620,00) lo que equivale a Novecientos Veinticuatro (924) veces la moneda de mayor valor según lo publicado por el Banco Central de Venezuela hoy Cinco (05) de junio de dos mil veinticuatro (2024), es decir el Euro, que al día de hoy fecha en que se interpone e introduce el presente escrito libelar, presenta una tasa cambiaria de Treinta y Nueve Bolívares con Sesenta y Tres Céntimos (Bs.39,63) por Euro (€), todo ello de conformidad con lo dispuesto en la Resolución 2023-0001 de fecha veinticuatro (24) de mayo de dos mil veintitrés (2023) emitida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se modificó la competencia por la cuantía de los juzgados de primera instancia y los de Municipio Ejecutores de Medidas en lo Civil.
V./De la Medida Cautelar Nominada de Secuestro.
(...Omissis...)
VI.- De los Medios Probatorios, Su Promoción y Objeto:
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 395 del código (sic) de procedimiento (sic) civil (sic) en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 340 ordinal 6 del código (sic) de procedimiento (sic) civil, (sic) promuevo los siguientes medios probatorios, con su respectiva nomenclatura y el objeto con el cual son promovidos, por considerarse documentos fundamentales de la acción; sin perjuicio de los medios probatorios que podamos promover y evacuar en la fase probatoria del presente juicio:
1.- En cinco (05) folios útiles y necesarios y marcados con la letra "A"; copia simple del Acta de Asamblea de Copropietarios celebrada en fecha seis (06) de junio de dos mil veintitrés (2023) el cual se promueve para demostrar la legitimidad y la capacidad que poseo para actuar en nombre y representación de mi representada.
2.- En seis (6) folios útiles y necesarios marcado con la letra "B-1", copia simple del contrato de arrendamiento celebrado el día primero (01) de diciembre de dos mil seis (2006); medio de prueba que promueve y evacua como documento fundamental de la acción con el objeto de demostrar la existencia de las obligaciones y demostrar el inicio de la relación arrendaticia, sus condiciones, el bomis (sic) fomis (sic) iure (sic) y el periculum in mora.
3.- En seis (6) folios útiles y necesarios marcado con la letra "B-2", copia simple del contrato de arrendamiento celebrado el día primero (01) de diciembre de dos mil siete (2007); medio de prueba que promueve y evacua como documento fundamental de la acción con el objeto de demostrar la existencia de las obligaciones, sus condiciones, el bomis (sic) fomis (sic) iure (sic) y el periculum in mora.
4.- En seis (6) folios útiles y necesarios marcado con la letra "B-3", copia simple del contrato de arrendamiento celebrado el día primero (01) de diciembre de dos mil ocho (2008); medio de prueba que promueve y evacua como documento fundamental de la acción con el objeto de demostrar la existencia de las obligaciones, sus condiciones, el bomis (sic) fomis (sic) iure (sic) y el periculum in mora.
5.- En seis (6) folios útiles y necesarios marcado con la letra "B-4", copia simple del contrato de arrendamiento celebrado el día primero (01) de diciembre de dos mil nueve (2009); medio de prueba que promueve y evacua como documento fundamental de la acción con el objeto de demostrar la existencia de las obligaciones, sus condiciones, el bomis (sic) fomis (sic) iure (sic) y el periculum in mora.
6.- En seis (6) folios útiles y necesarios marcado con la letra "B-5", copia simple del contrato de arrendamiento celebrado el día primero (01) de diciembre de dos mil diez (2010); medio de prueba que promueve y evacua como documento fundamental de la acción con el objeto de demostrar la existencia de las obligaciones, sus condiciones, el bomis (sic) fomis (sic) iure (sic) y el periculum in mora.
7.- En seis (6) folios útiles y necesarios marcado con la letra "B-6", copia simple del contrato de arrendamiento celebrado el día primero (01) de diciembre de dos mil once (2011); medio de prueba que promueve y evacua como documento fundamental de la acción con el objeto de demostrar la existencia de las obligaciones, sus condiciones, el bomis (sic) fomis (sic) iure (sic) y el periculum in mora.
8.- En seis (6) folios útiles y necesarios marcado con la letra "B-7", copia simple del contrato de arrendamiento celebrado el día primero (01) de diciembre de dos mil doce (2012); medio de prueba que promueve y evacua como documento fundamental de la acción con el objeto de demostrar la existencia de las obligaciones y demostrar, sus condiciones, el bomis (sic) fomis (sic) iure (sic) y el periculum in mora.
9./ En seis (6) folios útiles y necesarios marcado con la letra "B-8", copia simple del contrato de arrendamiento celebrado el día primero (01) de diciembre de dos mil trece (2013); medio de prueba que promueve y evacua como documento fundamental de la acción con el objeto de demostrar la existencia de las obligaciones, sus condiciones, el bomis (sic) fomis (sic) iure (sic) y el periculum in mora.
10./En diez (10) folios útiles y necesarios y marcado con la letra "B-9" copia simple del contrato de arrendamiento celebrado y autenticado el día dieciocho (18) de agosto de dos mil catorce (2014) bajo el numero (sic) 04, tomo 136 de la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao; medio de prueba que se promueve y evacua como documento fundamental de la acción con el objeto de demostrar la existencia de las obligaciones, sus condiciones, el bomis (sic) fomis (sic) iure (sic) y el periculum in mora.
11.- En veintidós (22) folios útiles y necesarios, marcado con la letra "C", copia simple del expediente signado con el numero AP31-F-S- 2023-004623, emanado del Tribunal Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de inspección judicial y con la cual se pretende demostrar lo siguiente:
Que la arrendataria no ha pagado los cánones de arrendamiento, gastos comunes y servicios públicos y ha mentido deliberadamente al juez practicante de la medida.
Que la arrendataria no ha enviado los soportes y comprobantes de pago de cánones de arrendamiento. Gastos comunes y servicios públicos a nuestra representada.
Que la arrendataria no conserva los soportes y comprobantes de pago de cánones de arrendamiento, gastos comunes y servicios públicos.
Que la arrendataria no posee permiso de bomberos, conformidad de uso y licencia de actividades económicas.
Que la arrendataria no solicitó autorización por escrito para Subarrendar o traspasar el espacio dado en arrendamiento.
12.- En dos (02) folios útiles y necesarios marcados con la letra "D", copia certificada del Acta de no comparecencia emitida por la Coordinación Regional del Distrito Capital, signado con el expediente numero (sic) 11444, de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE), la cual se promueve y evacua como documento fundamental de la acción con el objeto de demostrar que se ha agotado la vía administrativa requisito estricto y necesario para poder decretar medidas cautelares en materia arrendaticia comercial.
13.- En ocho (8) folios útiles y necesarios copias simple de las cartas misivas y comunicaciones entre mí representada y el arrendatario (inquilino), marcadas con la letra "E"; medio de prueba que se promueve y evacua con el objeto de demostrar la gestión extrajudicial previa a la inspección judicial y a la denuncia por ante el sundee, y que el arrendatario de hace más de cuatro (4) años, no habita en Venezuela y que expresamente declara haber subarrendado el espacio dado en arrendamiento.
14.- En dos (02) folios útiles y necesarios Originales de los Reportes de Cuentas por Cobrar de mi representada marcados con la letra "F", los cuales se promueven y evacuan como documentos fundamentales de la acción con el objeto de demostrar los montos adeudados por el incumplimiento del arrendatario en los pagos de los canon de arrendamiento y de condominio (sin aplicar la reconversión monetaria).
15.- En un (1) folio útil y necesario, marcado con la letra "G", copia de la cédula de identidad del suscrito, la cual se promueve y evacua a los fines de determinar verazmente mí identidad y la cualidad con la cual actúo en el presente escrito libelar..."
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En fecha 22 de septiembre de 2025, la Defensora Judicial de la parte demandada, consignó en autos su escrito de contestación de la demanda, con anexos (f. 172 al 178), siendo del tenor siguiente:
“…CAPITULO (sic) I
DE LA CONTESTACION (sic) AL FONDO DE LA DEMANDA
En la demanda por Desalojo (Local Comercial), interpuesta por el ciudadano FABIO AURELIO BOVANINI CASALENA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 11.565.145, en su carácter de Presidente de la Junta de Condominio del Centro Comercial Chacaito, (sic) debidamente asistido por el Abogado FRANKLIN ALFREDO GONZALEZ (sic) ATILANO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° 17.386.828 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 118.020, alegando en síntesis lo siguiente:
(…Omissis…)
Ahora bien, para esta defensa una vez analizadas las actas del expediente es imperioso negar, rechazar contradecir expresamente las afirmaciones hechas en el libelo de demanda, es importante resaltar que en el ejercicio de mis funciones como defensora ad-litem, dando cumplimiento a la doctrina y jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal Justicia, realicé una serie de diligencias y actuaciones destinadas a lograr la comunicación con mi defendida y así recabar pruebas que permitieran fundamentar la negativa, rechazo y contradicción de alegatos efectuados por la parte actora, trasladándome personalmente el 08 de septiembre del 2025, en la dirección señalada en autos correspondiente al ciudadano RAFAEL JOSE (sic) GIL SUAREZ (sic) a saber: Avenida Francisco de Miranda, Centro Comercial Chacaíto, Espacio (E-8) diagonal al local número (143), Municipio Chacao, del estado Miranda, siendo que el espacio arrendado esta (sic) ocupado por un kiosco dedicado a la venta de chuchería, donde fui atendida por la ciudadana Yessika Genesis (sic) Duarte, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 22.905.033, quien me manifestó que el ciudadano RAFAEL JOSE (sic) GIL SUAREZ, (sic) se encontraba fuera del País, específicamente en Perú, procediendo a dejarle mi número telefónico a los fines de que mi representado se comunicara conmigo, siendo el caso que no he recibido llamada alguna, no obtuve argumentos y pruebas necesarias para hasta la fecha ningún aporte de desvirtuar los alegatos de la demandante. Ciudadano Juez, como lo indique: aun cuando me traslade personalmente al domicilio señalado expediente, no en Los autos del obtuve ningún argumento y pruebas para desvirtuar lo alegado por la parte actora, lo cual no implica aceptación de las aseveraciones y argumentos de la parte actora, quien queda obligada a demostrar sus alegatos con medios de pruebas que serán objeto de análisis en la etapa correspondiente. Por lo cual reitero mi contradicción a todas y cada una de las afirmaciones de la parte actora en el libelo de demanda y demás actas del proceso.
CAPITULO (sic) II
DE LAS DILIGENCIAS REALIZADAS PARA LA UBICACIÓN
Y APORTE DE PRUEBAS POR PARTE DE LOS DEMANDADOS.
A los fines de proceder con una recta, justa y eficaz e defensa de los derechos intereses de mi representado ciudadano RAFAEL JOSE (sic) GIL SUAREZ, (sic) por cuanto me traslade personalmente en el domicilio del precitado ciudadano, sin haber sido atendida por persona alguna, me dirigí a la Oficina de ZOOM, ubicada en la Esquina de Santa Capilla a Mijares, Calle Norte, Local 5, Municipio Libertador del Distrito Capital, y procedí a enviar notificación que me acredita como defensora judicial referido ciudadano, en la siguiente dirección: Avenida Francisco de Miranda, Centro Comercial Chacaito, (sic) Espacio (E-8) diagonal al local número (143), Municipio Chacao, del estado Miranda, anexo recibo de Gula emitida por la referida oficina de envió marcado con la letra "A", así como copia de la notificación enviada debidamente sellada por esa Oficina de envío la cual anexo e identifico marcada "B".
CAPITULO (sic) III
PETITORIO
Sobre la base de las razones de hecho y de derecho suficientemente explicadas en renglones anteriores, es por lo que solicito se tenga como CONTRADICHA en todas sus partes la demanda intentada en contra de mi representado a saber ciudadano RAFAEL JOSE (sic) GIL SUAREZ; (sic) que el presente escrito sea agregado a los autos con los pronunciamientos de ley y en la definitiva la demanda intentada sea declarada SIN LUGAR con expresa condenatoria en costas a la parte actora..."
–IV–
DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR
Tuvo lugar la celebración de la Audiencia Preliminar, en fecha 03 de octubre de 2025, cuya acta riela inserta a los folios 180 al 181 de los autos, siendo del tenor siguiente:
“…Siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) del día de hoy, viernes (03) de octubre de dos mil veinticinco (2025), oportunidad de hora y fecha fijada por este Juzgado para que tenga lugar la Audiencia Preliminar fijada por este Juzgado mediante auto dictado en fecha 26 de septiembre de 2025, en el proceso que por Desalojo, sigue el ciudadano FABIO AURELIO BOVANINI., (sic) en contra del ciudadano RAFAEL JOSÉ GIL SANCHEZ, (sic) y la cual se sustancia en el asunto signado bajo el N° AP31-F-V-2024-000300, de la nomenclatura particular de este Juzgado, a los fines de la comparecencia de las partes para expresar sus posiciones y alegatos de conformidad con lo previsto en el Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. El Tribunal procedió a anunciar el acto por el alguacil respectivo a las puertas del Tribunal, con las formalidades de ley y a dicho anuncio hizo acto de presencia el abogado FRANKLIN ALFREDO GONZALEZ, (sic) inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 118.020, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, así como, a la abogada JOHANA ALEJANDRA PADILLA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 237.982 en su carácter de defensora judicial de la parte demandada. En tal sentido e identificadas como fueron ambas partes en el proceso el Tribunal procedió a acusar el contenido de los previsto en el artículo 868 ejusdem, para lo cual le otorgo a cada una de las partes un lapso prudencial de diez minutos con la finalidad de que realicen sus exposiciones, De seguido y en este estado se le otorga el derecho de palabra a la representación judicial de la parte actora quien expone:
"Dada la naturaleza del estado en que se encuentra la relación inexistente, insostenible, no verificable, entre mi cliente y el demandado, descartamos cualquier posibilidad de conciliación en la presente audiencia preliminar e insistimos en la pretensión de desalojo y solicitamos al tribunal de por agotada la audiencia y proceda procesalmente con la etapa siguiente que serla el juicio oral. Es Todo."
De seguido y en este estado se le otorga el derecho de palabra a la defensora judicial de la parte demandada, quien expone: "en este estado, procedo a ratificar el contenido de mi contestación en el sentido de negar, rechazar y contradecir, lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda. Asimismo, dejo constancia que realice todas las diligencias pertinentes para localizar a mi representado, ciudadano RAFAEL JOSE (sic) GIL SANCHEZ, (sic) plenamente identificado en autos, el cual no ubique en la dirección señala en el libelo de la demanda, procediendo posteriormente a enviar la notificación por vía Zoom, a los fines de cumplir con las diligencias encomendadas en mi cargo. Es Todo."
En este estado (sic) habiendo el Tribunal escuchado las exposiciones de ambas partes y siendo las once y cuarenta de la mañana (11:40 a.m.), da por concluida la presente Audiencia Preliminar, a tenor de lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil..."
–V–
FIJACIÓN DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
En fecha 08 de octubre de 2025, el Tribunal de la causa, dictó auto mediante el cual procedió a la Fijación de los Hechos Controvertidos, conforme consta a los folios 182 al 184 del presente expediente, de la siguiente manera:
“(…)
La parte actora alega: 1) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; 2) el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento desde fecha 29 de mayo de 2019, hasta la fecha de interposición de la demanda, y 3) el incumplimiento del contrato de arrendamiento, por parte del demandado; hechos que quedaron controvertidos cuando la Defensora Judicial ad-litem de la parte demandada negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la presente acción de DESALOJO (Local Comercial), incoado (sic) por el ciudadano FABIO AURELIO BOVANINI CASALENA, en contra del ciudadano RAFAEL JOSE (sic) GIL SUAREZ, (sic) supra identificados..."
–VI–
DE LA AUDIENCIA DE JUICIO
En fecha 04 de diciembre de 2025, se levantó acta contentiva del asiento de la celebración de la Audiencia de Juicio o Debate Oral, la cual riela inserta a los folios 191 al 199 de los autos, mediante la cual, el Tribunal de la causa, declaró, lo siguiente:
“(…)
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión de DESALOJO incoada por el abogado FRANKLIN ALFREDO GONZÁLEZ ATILANO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 118.020, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano FABIO AURELIO BOVANINI CASALENA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.565.145, en su carácter de presidente de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL CHACAITO, (sic) según se evidencia en el Acta de Asamblea de Copropietarios, celebrada en fecha 06 de junio de 2023.-
SEGUNDO: En consecuencia se condena a la parte demandada a entregar el inmueble objeto de caso de marras a la parte accionante, el inmueble constituido por un espacio identificado
con la letra y número "E-8", el cual tiene un área aproximada de Cuatro Metros Cuadrados (4mts2), el cual se encuentra ubicado diagonal al local Ciento Cuarenta y Tres (143), que forma parte del Centro Comercial Chacaito, (sic) inmueble ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, frente a la Plaza Almirante Brión, (sic) Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda.
TERCERO: Se condenada en costa a la parte demandada en virtud de haber resultado totalmente vencida en la pretensión incoada de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil..."
–VII–
DEL EXTENSO DEL FALLO RECURRIDO
En fecha 16 de diciembre de 2025, se publicó el extenso del fallo, el cual cursa inserto a los folios 200 al 219 de los autos, bajo la siguiente motivación:
“(…)
La causa que nos ocupa versa sobre la pretensión de desalojo, incoada en fundamento a lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, específicamente en las causales contenidas en los literales b) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana; g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes; y 1) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio, cuyo objeto la constituye un inmueble distinguido con el número y letra "E-8", situado en el Centro Comercial Chacaito, (sic) Avenida Francisco de Miranda, diagonal al local Ciento Cuarenta y Tres (143), frente a la Plaza Brion, Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda.
Aduce el accionante que en fecha 01 de diciembre de 2006, inició la relación arrendaticia con el ciudadano RAFAEL JOSÉ GIL SÁNCHEZ, supra identificado, y que posteriormente, renovaron los contratos anualmente en fechas 1) 01 de diciembre de 2007; 2) 01 de diciembre de 2008; 3) 01 de diciembre de 2009; 4) 01 de diciembre de 2010; 5) 01 de diciembre de 2011; 6) 01 de diciembre de 2012; 7) 01 de diciembre de 2013 y 8) 18 de agosto de 2014, que el uso comercial se acordó para la venta de accesorios y repuestos para celulares.
Que la duración de la relación arrendaticia finalizó el día 30 de noviembre de 2015, lo que traduce en una relación arrendaticia de nueve (09) años.
Que el arrendatario desde el 29 de mayo de 2019 y hasta la fecha de interponer la pretensión no ha realizado pago alguno, ni por concepto de condominio; tampoco ha tramitado la conformidad de uso, licencia de actividades económicas y permiso de bomberos.
Que tampoco ha hecho entrega material del espacio dado en arrendamiento, a pesar de las múltiples comunicaciones electrónicas, en las que se le solicito hacer entrega del inmueble.
Que el ciudadano RAFAEL JOSÉ GIL SÁNCHEZ, supra identificado, subarrendó o vendió el fondo de comercio del inmueble destinado a uso comercial, sin previa autorización o notificación alguna por parte del mencionado ciudadano.
Por su parte, la defensora ad-litem, en la oportunidad procesal de dar contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo expresamente las afirmaciones hechas en el libelo de demanda.
Asimismo, durante la oportunidad del debate oral en la causa, la representación judicial de la parte actora, ratificó en todas y cada una de sus partes la pretensión incoada, y en ese sentido, la defensora judicial designada en autos, ratificó sus defensas expuestas en su escrito de contestación.
Ahora bien, señalan los artículos del Código Civil lo siguiente:
(…Omissis…)
De las normas anteriores se evidencia, que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por un tiempo determinado, y el arrendatario se obliga a pagar al arrendador un precio convencionalmente pactado o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, aunado a ello las partes tienen que cumplir las obligaciones contractuales exactamente como lo estipularon en el contrato.
El artículo 1.592, oiusdem, establece que…omissis…
Observa este Juzgador, a tenor de los señalamientos y consideraciones explanadas por las partes, que en el caso bajo análisis, no está controvertida la existencia del contrato arrendamiento. sino que el punto neurálgico de la controversia se centra en determinar, si ciertamente hubo incumplimiento de las cláusulas segunda, quinta y sexta, contenidas en el contrato celebrado en fecha 18 de agosto de 2014.
Del citado documento tenemos que las partes acordaron en las clausulas segunda, quinta y sexta del contrato antes mencionado, lo siguiente:
CLÁUSULA SEGUNDA: La pensión mensual por el arrendamiento del ESPACIO será durante los primeros cuatro (4) meses la cantidad de CUATRO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4700,00) más el Impuesto al Valor Agregado y demás impuestos legales que debe pagar EL INQUILINO y a partir del 1/12/2014 y hasta el 30/11/2015 pagará la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (5.640,00) más el Impuesto al Valor Agregado y demás impuestos legales que deba pagar (en lo sucesivo y a los solos efectos del presente contrato denominado PENSIÓN MENSUAL), que EL INQUILINO se obliga a pagar en moneda de curso legal al ARRENDADOR, mediante deposito o transferencia bancaria en la Cuenta Corriente del Banco Bicentenario Nro. 0175-0362-62-0271000583, a nombre de CONDOMINIO RIF J-31080902-0, CENTRO CHACAITO, (sic) COMERCIAL correo chacaitopago@gmail.com, por mensualidades anticipadas y dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en consecuencia, EL INQUILINO quedará constituido en mora sin necesidad de previo requerimiento de pago, una vez vencido el plazo antes establecido.
PARAGRAFO (sic) UNICO: (sic) En caso que EL INQUILINO se acoja a la prorroga legal aludida en la cláusula Quinta del presente contrato la pensión mensual se ajustará anualmente con base al Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Área Metropolitana de Caracas emanado del Banco Central de Venezuela en el mes Inmediato anterior más tres (3) puntos adicionales y a falta de este el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) emanado del Banco Central de Venezuela en el mes inmediato anterior más tres (3) puntos adicionales.
CLAUSULA QUINTA: El presente contrato estará en vigencia por Dieciséis (16) meses exactos, contado a partir del día primero de agosto de dos mil catorce (01/08/2014) al treinta (30) de noviembre de dos mil quince (30/11/2015). En caso que el presente contrato se terminare por cualquier causa, ya sea que se hubiere vencido el término antes o dentro del lapso de prórroga legal que conforme al Artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento para el Uso Comercial que le correspondiere al INQUILINO, siempre que éste se haya acogido al mismo, o que el mismo fuere resuelto por EL ARRENDADOR, por el incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones especificadas en el presente contrato. EL INQUILINO, entregará al ARRENDADOR, EL ESPACIO completamente desocupado, solvente por concepto de servicios de agua, teléfono, aseo urbano, electricidad etc., y efectuando el retiro del servicio eléctrico y en las demás condiciones estipuladas en este contrato. Queda expresamente convenido que si EL INQUILINO no entregare al ARRENDADOR EL ESPACIO en esas condiciones para dicha fecha de terminación o para la fecha en que se le solicite privadamente la resolución, pagará por concepto de cláusula penal, la cantidad de Quinientos Sesenta y cuatro (sic) Bolívares (Bs 564,00) por cada día de retardo contados según el caso, desde el día siguiente de la fecha de terminación, o desde el día siguiente a la fecha que EL ARRENDADOR solicite privadamente la resolución y hasta el día de la entrega del ESPACIO en las condiciones estipuladas, en el entendido de que dicha penalidad se ajustará mensualmente a partir de la fecha del presente contrato, conforme al Índice acumulado de Precios al Consumidor (IPC), emanado del Banco Central de Venezuela hasta el día que se produzca el pago definitivo de la cláusula penal.
CLAUSULA SEXTA: Este contrato es esencialmente INTUITU PERSONAE, ya que EL ARRENDADOR ha tomado en cuenta para la firma de este Contrato las cualidades y referencias del INQUILINO y de sus accionistas y/o socios en el caso de personas caso podrá jurídicas. En consecuencia, éste se obliga a lo siguiente: A) En ningún subarrendar EL ESPACIO, ni total ni parcialmente. B) No podrá traspasar ni ceder en forma alguna EL ESPACIO. C) No podrá traspasar ni ceder en forma alguna este Contrato. D) No podrá traspasar ni ceder, parcial o totalmente, el fondo de comercio que instale en EL ESPACIO. E) Los accionistas o socios del INQUILINO no podrán vender ni gravar sus acciones, cuotas o derechos sin la autorización, previa y por escrito del ARRENDADOR. En caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en la presente Cláusula, EL ARRENDADOR podrá resolver el presente contrato de pleno derecho, a exigir la entrega inmediata del ESPACIO y aplicar la Cláusula Penal establecida en la Cláusula Quinta. En todo caso, EL INQUILINO continuará siendo responsable de las demás obligaciones aquí convenidas hasta la entrega definitiva del ESPACIO en las condiciones estipuladas en este Contrato. (Sic).
Se desprenden de las cláusulas antes mencionadas, que ambas partes pactaron pagar de forma mensual el monto correspondiente al canon de arrendamiento, cumplir con las obligaciones pactadas en el contrato y no subarrendar o traspasar el contrato de arrendamiento.
En este sentido, la parte actora solicitó el desalojo del local comercial objeto del presente juicio en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en los literales "b", "g" y "I", referido a:
(…Omissis…)
De lo anterior se evidencia meridianamente que para la procedencia del desalojo es necesario que se esté incurso en las causales expresamente señaladas en el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, publicada en gaceta Nro. 40.418 de fecha 23 de mayo de 2024. En el caso concreto que nos ocupa la parte actora solicitó el desalojo por cuanto a su decir el arrendador no entrego el local arrendado al vencimiento del término estipulado, desde el 29 de mayo de 2019, hasta la presente fecha no ha realizado pago alguno, ni por concepto de canon de arrendamiento, ni por el pago por concepto de condominio, tampoco ha tramitado la conformidad de uso, licencia de actividades económicas y permiso de bomberos, y subarrendo o traspaso inmueble arrendado, en este sentido, pasa este Juzgador a constatar si están inmersas en las causales señaladas por la parte actora, de la siguiente manera:
1) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
Ahora bien, del contrato se desprende de la cláusula sexta que se estableció la prohibición al arrendatario de subarrendar total o parcialmente el espacio arrendado, más sin embargo en la inspección judicial realizada por el Tribunal Vigésimo Noveno (29") de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de julio de 2023, se dejó constancia quien detentaba el goce, uso y disfrute del inmueble es la ciudadana YESSIKA GENESIS (sic) DUARTE, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-22.905.033.
En por ello que se debe señalar que, cuando un arrendatario sin tener la debida autorización para ello, procede a subarrendar parte o todo el inmueble, dicha conducta se configura en una violación del principio de buena fe en la ejecución de los contratos, y un incumplimiento del contrato de arrendamiento.
Tal como lo señala el autor Ricardo Henríquez La Roche "El subarrendador obtiene beneficios mediante un sobrepago del canon de arrendamiento por parte del o de los subarrendatarios que toman en alquiler el todo o parte del inmueble (...) La ilegitimidad de su título jurídico radica en una subrogación de la cualidad de arrendador, sin ser propietario, por la que percibe frutos civiles mayores a los del propietario arrendador." (En: "Arrendamientos Inmobiliarios. Centro de Estudios Jurídicos del Zulia, Caracas, 2008, pag. 68 y sig.).
Es por todo lo anterior que, al existir plena prueba de la ocurrencia del supuesto de hecho constitutivo como causal de desalojo consagrado en el literal "B" del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, concatenado con la cláusula sexta del contrato de arrendamiento de fecha 18 de agosto de 2014, la presente causal debe prosperar en derecho y con lugar en la dispositiva
2.) Del vencimiento de la prórroga legal.
Conforme a lo señalado anteriormente, aprecia este Juzgador que la relación arrendaticia que vincula a las partes tuvo una vigencia de 9 años, y que el último contrato celebrado el día 14 de agosto 2014, venció el día 30 de noviembre de 2015, por lo que el lapso de prórroga legal según lo estipulado en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento de Inmuebles para el Uso Comercial tiene una vigencia de 2 años, entonces, la prorroga legal estipulada en el presente contrato venció el día 30 de noviembre de 2018. El arrendatario continuo haciendo uso, gocé y disfrute pacifico del espacio de arrendamiento, hasta el día 29 de mayo de 2019, fecha en la cual no realizó los pagos de los cánones de arrendamiento en la forma contractualmente establecida.
Considerando quien suscribe, y de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de la citada ley especial, que durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerada a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
En consecuencia, se evidencia que la notificación de NO RENOVACIÓN del contrato de arrendamiento en fecha 27 de julio de 2023, mediante Inspección Judicial realizada por el Tribunal Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en su particular segundo, el cual cursa al folio ciento doce (112) del presente expediente; se constata que la prorroga legal no fue utilizada en su totalidad por la parte demandada, tal y como se demostró de la inspección judicial, en la cual arguye la ciudadana YESSIKA GENESIS (sic) DUARTE, supra identificada, que la parte demandada se encontraba fuera del país para el momento de su notificación.
Ahora bien, establecido que la relación arrendaticia tuvo un lapso nueve (09) años, y que le fuera concedida una prórroga legal de dos (02) años al arrendatario, debe prosperar en derecho la causal con fundamento en el literal "G" del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, toda vez que la defensora ad- litem no aportó ningún elemento probatorio para desvirtuar la causal de desalojo invocada al vencimiento del contrato de arrendamiento y del uso del lapso de prorroga legal, y su incumplimiento con las obligaciones contractuales establecidas en la clausula (sic) segunda y quinta, por parte del ciudadano RAFAEL JOSÉ GIL SÁNCHEZ, supra identificado.
3.) Que el arrendatario Incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio.
En lo que respecta a este particular, referido al incumplimiento por parte del demandado de las obligaciones establecida en el contrato de arrendamiento, que desde el día 29 de mayo de 2019, la parte demandada no realizó el pago del canon de arrendamiento ni de las mensualidades de condominio, y que tampoco ha tramitado la conformidad de uso, licencia de actividades económicas y permiso de bomberos.
Tratándose que la parte actora basa su pretensión subsidiaria por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, debe este Tribunal analizar si existe la falta de pago de los cánones de arrendamiento señalados por la Actora, correspondientes a los meses de mayo de 2019 hasta el mes de junio de 2024, ambos Inclusive, así como la tramitación de conformidad de uso, licencia de actividades económicas y permiso de bomberos.-
En ese sentido, alegada por la parte demandante el incumplimiento contractual de las obligaciones, debe señalar esta Juzgadora que, el autor HERNANDO DEVIS ECHANDÍA, en su obra Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 2, indica:
(…Omissis…)
Siendo así, el Tribunal observa que la petición de la Accionante se fundamenta en que la parte demandada no realizó el pago del canon de arrendamiento ni de las mensualidades de condominio desde la fecha 29 de mayo de 2019, hasta la fecha de la interposición de la demanda. 05 de junio de 2024, así como la obligación de tramitar las patentes y permisos correspondientes para la explotación comercial del espacio arrendado, y como quiera que el hecho generador y sustento legal de esa obligación constituido por el contrato de arrendamiento, celebrado entre el ciudadano FABIO AURELIO BOVANINI CASALENA, en contra del ciudadano RAFAEL JOSÉ GIL SÁNCHEZ, ambos supra identificados, por lo que le corresponde desvirtuar lo antepuesto a la parte demandada por medio de instrumentos probatorios que demostraran la ocurrencia de hechos que le impidieran justificadamente cumplir con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento desde el 29 de mayo de 2019, hasta 05 de junio de 2024, o demostrar que efectuó el pago de los mismos, y en vista que el alegato en referencia al incumplimiento de las obligaciones contractuales del pago del canon de arrendamiento y de la tramitación de las patentes y permisos correspondientes es una presunción legal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1395 del Código Civil, ordinal 2, que establece:
Articulo 1.395 La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos, Tales son:
2° Los casos en que la Ley declara que la propiedad o la liberación resultan de algunas circunstancias determinadas.
La parte demandante queda dispensada de aportar pruebas, por constituir el alegato de falta de pago referido una presunción legal, conforme a lo establecido en el artículo 1397 del Código Civil, el cual expresa:
Artículo 1.397 La presunción legal dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor.
En consecuencia constituye carga probatoria de la parte demandada destruir la presunción legal sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el día 29 de mayo de 2019, hasta el día 05 de junio de 2024, así como la tramitación de las patentes y permisos correspondientes, y para ello debe aportar en el debate probatorio el o los instrumentos que demuestren el pago que se le imputa como insoluto, así como las patentes y permisos correspondientes.
A tales efectos, la defensora ad-liten de la parte demandada, para el momento del lapso probatorio no trajo a los autos prueba fehaciente que desvirtúe los alegatos de la parte actora. Por lo tanto no se puede verificar el pago de los cánones de arrendamientos que le corresponde a la actora reclamar, ni la tramitación de las patentes y permisos correspondientes para la explotación comercial del espacio arrendado.
En virtud de lo antes expuesto, y en razón de que la parte demandada no trajo a los autos prueba alguna que desvirtúe lo alegado por la parte actora, la pretensión propuesta por la parte demandante, en cuanto el DESALOJO, encuentra total procedencia, al estar constituido dichas obligaciones en el contrato de arrendamiento celebrado sobre un inmueble distinguido con numero (sic) y letra "E-8", ubicado diagonal a local Ciento Cuarenta y Tres (143) Municipio Chacao del Estado Miranda. Por las razones expuestas, debe prosperar en derecho la pretensión propuesta contemplada en el literal "I" del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En conclusión, de acuerdo a lo hechos constatados por este Juzgador en las actas del expediente se puedo verificar que se dieron los tres (03) presupuestos necesarios para que procesa el desalojo en el caso de autos, los cuales son: b) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana, g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, y 1) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio; en consecuencia se declara procedente la pretensión de la parte actora. Así se decide.
-V-
DISPOSITIVA
Por las motivaciones precedentes, este JUZGADO DUODECIMO (sic) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión de DESALOJO incoada por el abogado FRANKLIN ALFREDO GONZÁLEZ ATILANO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 118.020, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano FABIO AURELIO BOVANINI CASALENA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.565.145, en su carácter de presidente de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL CHACAITO, (sic) según se evidencia en el Acta de Asamblea de Copropietarios, celebrada en fecha 06 de junio de 2023.-
SEGUNDO: En consecuencia se condena a la parte demandada a entregar el inmueble objeto de caso de marras a la parte accionante, el inmueble constituido por un espacio identificado con la letra y número "E-8", el cual tiene un área aproximada de Cuatro Metros Cuadrados (4mts2). el cual se encuentra ubicado diagonal al local Ciento Cuarenta y Tres (143), que forma parte del Centro Comercial Chacaito, (sic) inmueble ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, frente a la Plaza Almirante Brión, (sic) Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda.
TERCERO: Se condenada en costa a la parte demandada en virtud de haber resultado totalmente vencida en la pretensión incoada de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil..."
–VIII–
SOBRE LA COMPETENCIA
Considera este Juzgador oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece:
“De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.”
Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2, establece:
“Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”
Por lo antes expuesto, se considera este Juzgado Superior, competente para conocer y decidir la apelación interpuesta en fecha 13 de enero de 2026, por la abogada JOHANA PADILLA RIVERO, actuando en su carácter de Defensora Judicial de la parte demandada, ciudadano RAFAEL JOSÉ GIL SÁNCHEZ, contra la sentencia definitiva de fecha 04 de diciembre de 2025, cuyo extenso se publicó en fecha 16 de diciembre de 2025, dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), fue incoada por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL CHACAÍTO, contra el ciudadano RAFAEL JOSÉ GIL SÁNCHEZ, y ASÍ SE DECIDE.-
–IX–
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Se circunscribe el thema decidendum, a decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 13 de enero de 2026, por la abogada JOHANA PADILLA RIVERO, actuando en su carácter de Defensora Judicial de la parte demandada, ciudadano RAFAEL JOSÉ GIL SÁNCHEZ, contra la sentencia definitiva de fecha 04 de diciembre de 2025, cuyo extenso se publicó en fecha 16 de diciembre de 2025, dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la presente causa de DESALOJO, lo que impone a este Juzgado efectuar el examen del elenco probatorio aportado por las partes en litigio, de la siguiente manera:
PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
• PRUEBAS DOCUMENTALES:
1.- Riela a los folios 20 al 30, ejemplar original de legajo de documentales administrativas, que comprende un (01) acta de comparecencia, levantada en fecha 20 de mayo de 2024, por la Coordinación Regional del Distrito Capital, de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), acompañada, además, con copias simples de correos electrónicos entre las partes.
Este Juzgado Superior observó, que el instrumento bajo análisis, el documento público administrativo, evidencia la celebración del primer (1er.) acto conciliatorio, según el “...procedimiento administrativo iniciado por denuncia asignada bajo los N° DNP/11444/23 interpuesta por el ciudadano, (sic) FAVIO BOVANINI, titular de la cédula de identidad N° V. 11.565.145...”, acta de la cual se aprecia el asiento de la falta de comparecencia de la parte hoy demandada, lo que dio origen al cierre de esas actuaciones administrativas, que este Juzgado valora, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, por no haber sido objeto de impugnación ni tacha durante la secuela del proceso, y ASÍ SE DECIDE.-
2.- Riela a los folios 31 al 35, copia simple de documento privado, consistente en acta de asamblea, no protocolizada ni autenticada, celebrada en fecha 06 de junio de 2023, por los copropietarios de la parte accionante.
Este Juzgado Superior observó, que esa documental evidencia la elección del ciudadano FABIO AURELIO BOVANINI CASALENA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 11.565.145, como presidente de la hoy accionante, por lo que se le confiere valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido objeto de impugnación ni tacha durante la secuela del proceso, y ASÍ SE DECIDE.-
3.- Rielan a los folios 36 al 85, marcados con los literales “B-1”, “B-2”, “B-3”, “B-4”, “B-5”, “B-6”, “B-7”, “B-8” documentales consistentes en copias simples de contratos de arrendamiento, suscritos entre las partes, y del folio 86 al 95, un noveno documento público, consistente en copia simple de contrato arrendaticio (sin distinción literal), autenticado el 18 de agosto de 2014, ante el “NOTARIO PUBLICO (sic) SEPTIMO (sic) DEL MUNICIPIO CHACAO DEL ESTADO (sic) MIRANDA”, bajo el N° 4, Tomo 136 de sus libros de autenticaciones.
Este Juzgado Superior, observó que dichos instrumentos, consisten en contratos de arrendamiento, los cuales fueron suscritos por las partes, en fechas 30/11/2007, 01/12/2007, 01/12/2008, 01/12/2009, 01/12/2010, 01/12/2011, 01/12/2012, 01/12/2013, 18/08/2014; de igual manera, observó este Despacho, que el lapso de cada uno de los contratos fue de un (01) año, períodos que van comprendidos entre el 01/12/2006 al 30/11/2007, 01/12/2007 al 30/11/2008, 01/12/2008 al 30/11/2009, 01/12/2009 al 30/11/2010, 01/12/2010 al 30/11/2011, 01/12/2011 al 30/11/2012, 01/12/2012 al 30/11/2013, 01/12/2013 al 30/11/2014, 01/08/2014 al 30/11/2015, en ese orden.
Todos los contratos fueron por el arriendo del “...espacio identificado como ESPACIO OCHO (E-8), el cual tiene un área aproximada de Cuatro Metros Cuadrados (4M2) y se encuentra ubicado diagonal al local Ciento Cuarenta y Tres (143) (en lo sucesivo y a los solos (sic) efectos del presente contrato denominado EL ESPACIO) que forma(n) parte del Centro Comercial Chacaíto, inmueble éste ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, frente a la Plaza Almirante Brión, (sic) Municipio Chacao del Estado (sic) Miranda...”, que inicialmente se destinó para la “...VENTA DE PERIODICOS, (sic) REVISTAS, CHUCHERIAS...” (sic), y a partir del segundo contrato y en lo sucesivo, fue “...destinado exclusivamente a: VENTA DE ACCESORIOS Y REPUESTOS PARA CELULARES.”, según se asentó en la cláusula contractual “PRIMERA”.
Este Tribunal confiere valor probatorio a los contratos analizados, insertos a los folios 36 al 85, marcados con los literales “B-1”, “B-2”, “B-3”, “B-4”, “B-5”, “B-6”, “B-7”, “B-8”, de conformidad con lo previsto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil; en cuanto se refiere a la copia simple del documento público, consistente en el contrato inserto a los folios 86 al 95, se le confiere valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, por cuanto no fueron objeto de impugnación, desconocimiento ni tacha durante la secuela del proceso, y ASÍ SE DECIDE.-
4.- Cursa a los folios 96 al 119, copia certificada de legajo, del expediente identificado como AP31-F-S-2023-004623, contentivo de actuaciones de Inspección Judicial Extra Litem, solicitada por la parte actora, en fecha 01 de julio de 2023, en el inmueble arrendado, que fue evacuado por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyas resultas fueron asentadas en acta de fecha 27 de julio de 2023.
Observó este Juzgado de Alzada, que la parte accionante, en esas actuaciones, solicitó que se dejara constancia de los siguientes particulares:
“Primero: Se deje constancia que se le notificó al arrendatario que el último contrato de arrendamiento celebrado y arriba identificado finalizó su duración el día treinta (30) de noviembre de dos mil quince (2015) de conformidad con lo dispuesto en la cláusula quinta (5ta) del mismo. Segundo: Se deje constancia que se le notificó al arrendatario que no se renovará el contrato de arrendamiento, por lo que deben hacer uso potestativo de la prórroga legal arrendaticia siempre que estén al día con el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento. Tercero: Se deje constancia del desahucio respectivo imposibilitando de cualquier manera la materialización de la tácita reconducción, en el entendido que a partir del momento de la inspección judicial damos por finalizada la relación arrendaticia y desahuciamos la tácita reconducción al notificar válida, autentica y judicialmente el desahucio de la misma.
Cuarto: (sic) Se deje constancia del monto y fecha del último pago por concepto de canon de arrendamiento y pago de condominio que se haya realizado en favor de mí representada.
Quinto: Se deje constancia de la existencia o no de la Conformidad de Uso, Permiso de Bomberos, Licencia de Actividades Económicas. Conformidad Sanitaria. Registro Sanitario, Inscripción en el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, Instituto Nacional de Cooperación Educativa y Socialista y Numero de Identificación Laboral (NIL).
Sexto: (sic) Se deje constancia fotográfica si el espacio dado en arrendamiento se encuentra en perfecto estado de conservación; asimismo solicito igualmente al Tribunal se sirva designar como experto para la realización de las fotografías al ciudadano Jesús Octavio Franco Vergara, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V.12.173.959 (sic).
Séptimo: Se deje constancia si la persona que está al frente del espacio es una subarrendataria o no.
Por último, solicito a este Tribunal a su digno cargo se sirva una vez evacuada la Inspección Judicial, devolver las resultas de la misma y certifique la misma..."
El Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la oportunidad de levantar el acta correspondiente, en fecha 27/07/2023, señaló que ante el llamado efectuado en el inmueble arrendado:
“...respondió un (sic) ciudadano (sic) identificado (sic) como YESSIKA GENESIS (sic) DUARTE POLO quien manifestó ser titular de la cedula (sic) de identidad 22905033, (sic) y quien quedo (sic) notificado (sic) de la misión del Tribunal...”
Este Tribunal Superior, forzosamente debe desestimar por improcedente la documental en referencia, por cuanto del acta misma se desprende que las actuaciones practicadas por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a petición de la parte actora, en modo alguno pueden evidenciar que su contenido se hizo del conocimiento de la parte demandada, por lo que su posible apreciación podría cercenar su derecho a la defensa y al debido proceso, porque en el acta misma, se dejó constancia que no se encontraba presente el hoy demandado, ni se asentó el carácter que tenía la mencionada ciudadana “...YESSIKA GENESIS (sic) DUARTE POLO...” por lo que en base al Principio de Control de la Prueba, no se efectuó dentro del marco legal en igualdad de condiciones entre las partes actuantes, por lo que este Tribunal la DESECHA del presente proceso judicial, y por consiguiente se DESESTIMA SU VALORACIÓN y ASÍ SE DECIDE.-
PARA DECIDIR, ESTE JUZGADO OBSERVA:
Analizadas como han sido las actas procesales que conforman el presente expediente, verifica este Juzgado de Alzada, que la parte accionante pretende el desalojo de un inmueble que señaló conformado por un local comercial, “...identificado como ESPACIO OCHO (E-8), el cual tiene un área aproximada de Cuatro Metros Cuadrados (4M2) y se encuentra ubicado diagonal al local Ciento Cuarenta y Tres (143) (en lo sucesivo y a los solos (sic) efectos del presente contrato denominado EL ESPACIO) que forma(n) parte del Centro Comercial Chacaíto, inmueble éste ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, frente a la Plaza Almirante Brión, (sic) Municipio Chacao del Estado (sic) Miranda...”.
Ahora bien, en su contenido la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no contempla la definición del vínculo contractual al que se alude en autos, por lo que se hace necesario traer a colación la norma contenida en el artículo 1.579 del Código Civil, en cuyo encabezado es del tenor siguiente:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.”
Entonces tenemos que se ejerció la acción de Desalojo de un inmueble de uso comercial, que arguyó la parte actora, que la relación locativa se inició el 01/12/2006 y concluyó el 30/11/2015, la cual se rigió por los contratos anuales previamente analizados por este Juzgado.
El fundamento que sostiene la parte actora, es que el arrendatario demandado, a pesar de haber operado el vencimiento contractual, continuó ocupando el bien y efectuó la cancelación del canon locativo, hasta el 29 de mayo de 2019, “...fecha desde la cual no se realizaron más pagos por los canon (sic) de arrendamiento en la forma contractualmente establecidos...” (Sic).
Al respecto, la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de conformidad con lo previsto en su artículo 40, prevé en su literal “a”, lo siguiente:
“Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos."
Lo sentado ut supra, impone para esta Alzada el deber de analizar los presupuestos de la acción incoada, a la luz de las probanzas cursantes en autos, y determinar si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, dichos extremos, serían: 1.)- la relación o vínculo arrendaticio; 2.)- el canon y su exigibilidad, 3.)- el pago, y 4.)- el consiguiente desalojo.
1.)- EL VÍNCULO ARRENDATICIO:
En cuanto a la relación arrendaticia, estableció esta Alzada, que la parte accionante, es a su vez arrendadora del inmueble “...identificado como ESPACIO OCHO (E-8), el cual tiene un área aproximada de Cuatro Metros Cuadrados (4M2) y se encuentra ubicado diagonal al local Ciento Cuarenta y Tres (143) (en lo sucesivo y a los solos (sic) efectos del presente contrato denominado EL ESPACIO) que forma(n) parte del Centro Comercial Chacaíto, inmueble éste ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, frente a la Plaza Almirante Brión, (sic) Municipio Chacao del Estado (sic) Miranda...”., siendo el arrendatario del bien, el ciudadano RAFAEL JOSÉ GIL SÁNCHEZ, parte demandada en la presente causa.
Las anteriores afirmaciones fueron evidenciadas por este Juzgador, luego del análisis exhaustivo de las actas procesales que conforman el presente expediente, en especial, de los contratos locativos insertos a los folios 36 al 95, marcados con los literales “B-1”, “B-2”, “B-3”, “B-4”, “B-5”, “B-6”, “B-7”, “B-8” y un noveno contrato sin distinción literal, como fue advertido por este Juzgado de Alzada, aunado a que la parte accionante adujo que la relación jurídica se prolongó en el tiempo, pero que hasta el 29 de mayo de 2019, recibió el pago de los cánones, por ello, no cabe duda que existe una relación arrendaticia entre las partes, que se rige conforme a lo estatuido en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y ASÍ SE DECIDE.-
2.)- EL CANON DE ARRENDAMIENTO Y SU EXIGIBILIDAD:
Las partes contratantes, es decir, arrendador-arrendatario, acordaron un canon de arrendamiento, cuyo pago se sujetó a ser efectuado mensualmente, que en la cláusula contractual “SEGUNDA”: “...por mensualidades anticipadas y dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes...”
Ahora bien, de acuerdo con el instrumento contractual, si bien es cierto los pagos son exigibles mensualmente, no es menos cierto, que la Ley especial, en protección del arrendatario, estableció en artículo 40, prevé en su literal “a”, que para poder incurrir en causal de desalojo, el arrendatario debe encontrarse insolvente al menos en “...dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos."
Por consiguiente, para que pueda prosperar el desalojo de un local comercial, es necesario, que de manera consecutiva, el arrendatario haya incurrido en la insolvencia, de al menos dos (02) cánones arrendaticios, lo que efectivamente formuló la parte accionante, cuando adujo que la relación jurídica se prolongó en el tiempo, una vez operado el vencimiento del último instrumento contractual, sin embargo, que recibió pagos por parte del arrendatario demandado, hasta la fecha del 29 de mayo de 2019, que en atención a lo contemplado en la cláusula contractual “SEGUNDA”del contrato, que en copia simple riela inserta a los folios 87 al 95, autenticado en fecha 18 de agosto de 2014, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el N° 4, Tomo 136 de los Libros de Autenticaciones que lleva esa Oficina, para regir entre el lapso que va desde el 01/08/2014 al 30/11/2015, se pactó entre las partes, como última suma, la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 5.640,00), a través de depósito o transferencia a la cuenta bancaria distinguida como la cuenta corriente del Banco Bicentenario, N° 0175-0362-62-0271000583, a nombre del CONDOMINIO de la hoy demandante, motivo por el cual considera este Juzgado, que se configura otro presupuesto para la procedencia de la acción de autos, y ASÍ SE DECIDE.-
3.)- EL PAGO:
El Código Civil, al tratar de los modos de extinción de las obligaciones en su artículo 1.282, abre la Sección I de su Capítulo IV de su “TÍTULO III”, “DE LAS OBLIGACIONES”, señalando el pago, como figura extintiva de las obligaciones, las cuales, a tenor de lo consagrado en su artículo 1.264, deben cumplirse de manera fiel exacta como han sido contraídas por las partes contratantes.
En ese orden de ideas, el pago, en la doctrina es definido por los autores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones-Derecho Civil III, Tomo I, pag. 404, en los términos siguientes:
“Constituye el medio o modo voluntario por excelencia del cumplimiento de la obligación. Desde un punto de vista general, es el medio ordinario o normal de extinción de una obligación.
El pago es desde el punto de vista técnico jurídico el cumplimiento de la obligación, independientemente de que consista o no en la transferencia o entrega de una suma de dinero. Cuando un deudor cumple su obligación, cualquiera que ella sea, dicho deudor está pagando esa obligación...”
Sobre el pago, las normas contenidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, imponen al respectivo obligado, en primer término, la carga de demostrar el pago, como hecho liberatorio de la obligación.
De allí deriva, que la carga probatoria de demostrar la solvencia en el pago de los cánones arrendaticios, corresponde a la parte demandada, en su carácter de arrendatario del inmueble de autos, contra el cual se ejerció la acción de DESALOJO, porque la parte actora adujo en su contra, que recibió pagos por parte del arrendatario demandado, hasta la fecha del 29 de mayo de 2019, con lo que queda así establecida la carga probatoria de la parte demandada, en demostrar su solvencia en los pagos adeudados, conforme se señaló en el escrito libelar, y ASÍ SE DECIDE.-
Analizadas como han sido las actas procesales que conforman el presente expediente, evidenció este Juzgado Superior Segundo, la existencia de la relación arrendaticia habida entre las partes en litigio, en virtud de quedar constancia en autos, de la existencia de varios instrumentos contractuales, que cursan insertos a los folios 36 al 95, marcados con los literales “B-1”, “B-2”, “B-3”, “B-4”, “B-5”, “B-6”, “B-7”, “B-8” y un noveno sin distinción literal, que fueron valorados en el presente fallo, siendo demostrativos de la relación arrendaticia entre la parte actora como arrendador, y la parte demandada como arrendatario, a lo largo del tiempo.
En este sentido, se evidenció también, que se estableció entre las partes, un canon de arrendamiento mensual, en la cláusula contractual “SEGUNDA”del contrato inserto a los folios 87 al 95, autenticado en fecha 18 de agosto de 2014, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el N° 4, Tomo 136 de los Libros de Autenticaciones que lleva esa Oficina, vigente desde el 01/08/2014 al 30/11/2015, siendo el último que consta en autos fuera suscrito entre las partes, siendo el canon la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 5.640,00), que debía ser cancelada dentro de los cinco (05) días de cada mes, a través de depósito o transferencia a la cuenta corriente en el Banco Bicentenario, N° 0175-0362-62-0271000583, a nombre del CONDOMINIO de la hoy demandante.
El caso es, que en modo alguno se apreció en autos, que la parte demandada haya cancelado los cánones arrendaticios demandados, quien debió acreditar el pago sucesivo a la fecha del 29 de mayo de 2019, pues, ésta última fue a la que hizo referencia la parte accionante, como última oportunidad en la cual recibió la cancelación del canon arrendaticio, de donde se puede concluir en la insolvencia arrendaticia de la parte demandada, y ASÍ SE DECIDE.-
Así las cosas, analizadas las afirmaciones de hecho y de derecho de cada una de las partes, así como el elenco probatorio cursante en autos, bien puede establecer este Juzgado, que la parte demandada no dio cumplimiento a las normas contenidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil, las cuales establecen la carga de la prueba para la parte demandada, pues, del análisis exhaustivo de las actas procesales que conforman el presente expediente, sólo se puede concluir, que las denuncias formuladas por la parte actora, en cuanto a la insolvencia en el pago de los cánones arrendaticios por la parte demandada, no fueron desvirtuadas por ésta, mediante la demostración en el cumplimiento de su obligación del pago del canon de arrendamiento, a través de la acreditación del pago sucesivo a la fecha del 29 de mayo de 2019, lo que hace procedente IMPROCEDENTE el recurso de apelación ejercido en fecha 13 de enero de 2026, por la abogada JOHANA PADILLA RIVERO, actuando en su carácter de Defensora Judicial de la parte demandada, ciudadano RAFAEL JOSÉ GIL SÁNCHEZ, y ASÍ SE DECIDE.-
Los normas jurídicas ut supra señaladas, en materia probatoria, son del tenor siguiente:
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
Artículo 1.354 del Código Civil:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Por los fundamentos suficientemente expuestos en el presente fallo, es por lo que este Juzgado debe declarar IMPROCEDENTE el recurso de apelación interpuesto en fecha 13 de enero de 2026, por la abogada JOHANA PADILLA RIVERO, actuando en su carácter de Defensora Judicial de la parte demandada, ciudadano RAFAEL JOSÉ GIL SÁNCHEZ, contra la sentencia definitiva de fecha 04 de diciembre de 2025, cuyo extenso se publicó en fecha 16 de diciembre de 2025, dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), incoada por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL CHACAÍTO, en su carácter de arrendadora, contra el ciudadano RAFAEL JOSÉ GIL SÁNCHEZ, en su carácter de arrendatario del local comercial descrito en la presente decisión, perteneciente a la parte accionante, por no haber demostrado el cumplimiento en el pago en los cánones arrendaticios generados de manera sucesiva y posterior a la fecha del 29 de mayo de 2019, debiendo ser confirmada la decisión recurrida, en todas y cada una de sus partes, lo que será indicado en el dispositivo del presente fallo, y ASÍ SE DECIDE.-
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