TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
214º y 165º

EXPEDIENTE N° AP71-R-2025-000594
PARTE ACTORA: ciudadano JUAN MANUEL TEJAS GUERRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 25.470.657
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LUIS ALBERTO VEGAS OLIVAR, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 262.677
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CERVECERÍA NAIGUATÁ C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 29 de agosto de 1973, bajo el Nro. 66, Tomo 87-A Sgdo, representada legalmente por los ciudadanos YULENY ZUPANSKYJ DE PÉREZ y EVELIO AMADO RIVAS GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nro. V-9.6550545 y V-8.046.561, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JUAN CARLOS GERDEL ROJAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 69.123.
MOTIVO: DESAOJO – LOCAL COMERCIAL (Def. apelación)
I
ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA
Consta de autos que se recibió el presente expediente en fecha 05 de noviembre de 2025, proveniente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores, que previa distribución correspondió el conocimiento a este Tribunal, en razón del recurso de apelación ejercido el 17 de octubre de 2025, por el abogado Luis Alberto Vegas Olivar, actuando en representación de la parte actora, en contra de la decisión de fecha 10 de octubre de 2025, proferida por el Juzgado Cuarto (4to) de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Oído el recurso de apelación en ambos efectos, por auto de fecha 22 de octubre de 2025, se ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, donde se recibió el expediente que consta de tres (3) piezas principales y un cuaderno de medidas, dejándose constancia de ello, mediante nota de secretaría de fecha 05 de noviembre de 2025.

Por auto de fecha 10 de noviembre de 2025, este Tribunal Superior dio por recibido el expediente, procediendo a la fijación de los lapsos para los trámites de ley, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 517, 518, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 27 de noviembre de 2025, compareció la representación judicial de la parte actora y consignó escrito de informes, constante de catorce (14) folios útiles.

En fecha 08 de diciembre de 2025, se dejó constancia mediante nota de secretaria que, en presencia de la secretaria de este tribunal, la ciudadana Yuleny Zupanskyj de Pérez, en su carácter de parte demandada, otorgó PODER APUD-ACTA a los abogados Pablo José Cabrera Carrero y

En fecha 09 de diciembre de 2025, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes, constante de treinta y dos (32) folios útiles.

Mediante nota de secretaria de fecha 09 de diciembre de 2025, esta alzada dejó constancia del vencimiento del lapso para la presentación de los informes y procedió a dar inicio al lapso de (08) días para la presentación de las observaciones.

En fecha 19 de diciembre de 2026, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito de observaciones.

En fecha 08 de enero de 2026, compareció la representación judicial de la parte actora y consignó escrito de observaciones.

Mediante nota de secretaria de fecha 08 de enero de 2026, esta alzada dejó constancia del vencimiento del lapso para la presentación de las observaciones y procedió a dar inicio al lapso de sesenta (60) días consecutivos para dictar sentencia.

Por auto de fecha 09 de marzo de 2026, en vista del exceso de trabajo que imposibilita publicar el fallo, se difirió la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de (30) días consecutivos
II
ANTECEDENTES DEL CASO.
Mediante demanda presentada en fecha 27 de julio de 2023, por el abogado Luis Alberto Vegas Olivar, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Juan Manuel Tejas Guerra, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-25.470.657, tal como consta de instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Estado Falcón, inserto bajo el Nro. 17, Tomo 40, folios del 81 hasta el 84 de los libros respectivos, procede a demandar a la Sociedad Mercantil CERVECERÍA NAIGUATÁ C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 29 de agosto de 1973, bajo el Nro. 66, Tomo 87-A Sgdo, representada legalmente por los ciudadanos YULENY ZUPANSKYJ DE PÉREZ y EVELIO AMADO RIVAS GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nro. V-9.6550545 y V-8.046.561, respectivamente, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL con fundamento en lo siguiente:
⮚ Hechos relevantes en el libelo de demanda:
“.. Es necesario hacer de su conocimiento que mis representados al supra mencionados, son legítimos propietarios por Sucesión Hereditaria de las Sucesiones que a continuación se describen: SUCESIÓN MANUEL TEJA LLAMA, RIF J-30933609-6, Expediente No. 023162, Planilla de Sucesiones No. 0003339, de fecha 24/09/2002, expedida por el Servicio SUCESIÓN MARA ROSARIO GUERRA TEJA, RIF CA, Solvencia de Sucesiones No. 1189657 de fecha 07/02/2014, Número de Expediente 80120084, R.I.FJ-40022733-0, Planilla de Sucesiones No. 00193326, de fecha 25/01/2012, expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), Región Capital. En tal sentido son propietarios de un inmueble que está constituido por una Casa de en tres plantas, y su respectivo Terreno, con un área aproximada de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (535,48 M2), según consta en la Rectificación de Linderos Debidamente Protocolizada por ante la OFICINA DEL REGISTRO QUINTO PÚBLICO DEL CIRCUITO DEL MUNICIPIO LIBERTADOR, quedando inscrito Bajo el Número: 35 Folio: 129 del Tomo: 8, del Protocolo de Transcripción del año 2010, en fecha, 16/04/2010, dicho inmueble se encuentra ubicado en la Avenida Urdaneta, Casa número 120, entre la Esquina Platanal a Candilito de la Parroquia Candelaria del Distrito Capital, Municipio Libertador Caracas. Documento de Propiedad se encuentra debidamente Protocolizado por ante la OFICINA DEL REGISTRO PÚBLICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL, quedando Inserto Bajo el Número 1, Tomo 13, Protocolo de 1°, del año 1970. Cedula Catastral No. 01-01-03-U01-001-021-005-000-000-000. El mismo reposa en la OFICINA DEL REGISTRO QUINTO PÚBLICO DEL CIRCUITO DEL MUNICIPIO LIBERTADOR, mediante el Acto Jurídico de Cierre de Titularidad, quedando inserto Bajo el Número: 36, Folio: 34360 del '3Ke Tomo: 6, del Protocolo de Transcripción del año 2020, en fecha, 05/11/2020.-

Respetado (a) Juez (a), es ineludible traer como antecedentes a esta situación los siguientes hechos ocurridos de manera cronológica: El último contrato de arrendamiento, fue realizado en fecha 17/02/2011, bajo la figura de un Contrato de Arrendamiento, celebrado Intuito Personae, es decir, personalísimo, cumpliendo con todas las solemnidades de ley, suscrito por el ciudadano JOSÉ MARÍA PÉREZ FREIRE titular de la cédula No. V* 6.181.155, quien falleció en la ciudad de Caracas en tal como se evidencia en el Acta de Defunción Folio N° 207, Acta Nº1707, de fecha 08/12/2018, Tomo: 7, como Arrendatario por una parte, y por la otra el ciudadano PABLO PRESAS HERRERA titular de la cédula No. V-9.957.980, como Arrendador, actuando en carácter de apoderado judicial del ciudadano: JUAN MANUEL TEJAS GUERRA, antes descrito, siendo este representante de la SUCESIÓN TEJA GUERRA. Tal como consta de instrumento de poder que le fue conferido en fecha 11 de Noviembre del año 2010, anotado Bajo el Número |: 2, Tomo: 103, de los Libros de Autenticaciones llevados por la NOTARÍA PÚBLICA PRIMERA DE PUNTO FIJO ESTADO FALCÓN; dicho contrato tendría una duración de UN (1) AÑO, tal y como consta en la CLÁUSULA SEGUNDA, referente a la duración, en la misma se determinaba que el tiempo de duración del arrendamiento era por un tiempo de un (1) año fijo, contado a partir del día PRIMERO (19) DE ENERO DEL AÑO 2011, HASTA EL TREINTA Y UNO (31) DE DICIEMBRE DEL AÑO 2011, y al vencimiento de este comenzará a correr la PRORROGA LEGAL prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Urbanos (actualmente Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial artículo 26). Este es el último contrato suscrito por el ciudadano JOSÉ MARÍA PÉREZ FREIRE, antes descrito, el cual arrendó el inmueble para desempeñar actividades comerciales de la CERVECERÍA NAIGUATÁ C.A., R.L.F No. J-o 00085163-8, culminada la fecha se comenzó a transcurrir la prórroga legal establecida en la Cláusula Segunda del precitado contrato, cuestión que queda evidenciada en los recibos de pago, en los cuales siempre se establecía en el cuadro de descripción en letras negrillas el mes que se estaba cobrando y que era por CONCEPTO DE PRÓRROGA LEGAL, como en efecto se hizo, desde el Primero (19) de diciembre del año 2013, de' manera consecutiva e ininterrumpida hasta el mes de Diciembre del año 2014, tal como se evidencia en los recibos de pagos del mes de Abril del año 2012, hasta el mes Diciembre del año 2014. Llegada la fecha « ya establecida para la entrega del inmueble, el ciudadano JOSÉ MARÍA PÉREZ FREIRE, antes descrito, se negó a la entrega del inmueble manera voluntaria, irrespetando lo antes pactado en el contrato antes descrito, por tal motivo los propietarios comienzan una serie de Procesos Judiciales para lograr recuperar su propiedad. (omisis)

PETITORIO: PRIMERO: Declare CON LUGAR la presente acción de DESALOJO intentada contra los demandados, acuerde el desalojo del local comercial casa número 120 entre Esquina Platanal a Candilito de la Parroquia Candelaria del Distrito Capital, Municipio Libertador, Caracas, antes identificado, para que entregue libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, tal como se le entrego.
SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, solicitamos respetuosamente ante este Honorable Tribunal se acuerde una Inspección Judicial, a los fines de verificar y dejar constancia del estado en que se encuentra dicho inmueble ubicado en la Avenida Urdaneta, Casa número 120, entre la Esquina Platanal a Candilito de la Parroquia Candelaria del Distrito Capital, Municipio Libertador
TERCERO: Condene en costas a la parte DEMANDADA por haber obligado a mi representado a litigar y a defender sus derechos, visto su total divorcio de la ley vigente. Pido al tribunal que calcule las costas de la presente acción, de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código ejusdem recién nombrado y señale su monto en el decreto de intimación de parte demandada.
CUARTO: Admita la presente demanda y la tramite de conformidad con lo establecido en el Decreto con rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.—
QUINTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 340 y 38 del Código ejusdem, estimo el valor o cuantía de esta demanda en la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000) pidiendo expresamente que este valor sea indexado al momento de ejecutarse efectivamente la sentencia. —
SEXTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, solicitamos respetuosamente ante este Honorable Tribunal se acuerde una Inspección Judicial, a los fines de verificar y dejar constancia del estado en que se encuentra dicho inmueble ubicado en la Avenida Urdaneta, Casa número 120, entre la Esquina Platanal a Candilito de la Parroquia Candelaria del Distrito Capital, Municipio Libertador Caracas.- (fin de la cita textual)

Por auto de fecha 25 de octubre de 2023, el Tribunal Cuarto de Primera Instancia, en lo Civil Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, ADMITIÓ por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, la presente demanda por los Trámites del Procedimiento Oral, previsto en el artículo 859 del Código Procesal Civil. Asimismo, ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

Mediante diligencia de fecha 30 de octubre de 2023, compareció la representación judicial de la parte actora, consignó los fotostatos requeridos y los emolumentos, para que se practique la citación de los demandados.

Por auto de fecha 02 de noviembre de 2023, el tribunal cuarto de primera instancia ordeno librar la compulsa de citación a la parte demandada.

En horas de despacho del día 15 de noviembre de 2023, compareció el ciudadano Miguel Araya, alguacil adscrito al circuito de primera instancia, mediante el cual consignó compulsa de citación debidamente firmada por el demandado, dejando constancia de haber cumplido con la misión encomendada.
Mediante escrito presentado en fecha 18 de diciembre de 2023, compareció la ciudadana Yuleny Zupansky de Pérez, en su carácter de representante de la Sociedad Mercantil Cervecería Naiguatá, mediante el cual promovió cuestiones previas y contestó el fondo de la demanda en su contra.
I. Hechos relevantes en la contestación de la demanda:
(…Efectivamente ciudadano Juez, somos arrendatarios desde el año 1975 en el Local, ya identificado, bajo un contrato que se encuentra a tiempo indeterminado donde desarrollamos nuestra actividad económica, estando solventes en nuestras obligaciones, sin embargo, los propietarios a través de su representación legal bajo todas las formas, personales, administrativas y judiciales intentan desconocer nuestro derecho con una serie de Acciones consecutivas y constantes. Como queda evidenciado en el escrito libelar de demanda, donde el Accionante insiste en acudir al SUNDEE con un contrato de PRORROGA legal que ya mediante sentencia definitivamente firme, queda establecido que el contrato está a tiempo indeterminado. Cumpliendo con la obligación, cancelamos el canon de Arrendamiento ante la oficina de Consignación de cánones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) Expediente 20190166, estando solventes con los pagos. Es fundamental destacar que el demandante NO cuenta con Providencia Administrativa definitiva emitida por la DIRECCIÓN DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL ente adscrito al Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, en el Artículo 5 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, ni mucho menos notificación a mi Persona, según establece la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos en sus Artículos 73 y 74, para intentar hacer valer un supuesto Aumento del canon de Arrendamiento, por lo que no se encuentra dentro de ninguno de los supuestos establecidos en el Artículo 40 para solicitud de desalojo de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.

Así mismo, he de manifestar que no se han tenido retrasos en los pagos de los cánones de arrendamiento, puesto que se han cancelado de manera responsable a La cuenta Nro. 0108-0978-90-0100004915, cuyo titular es la Oficina Presas S.A., perteneciente al Banco Provincial, y donde adjuntamos a la presente las copias de los referidos pagos.

PETITORIO Se solicita a este respetable tribunal que la parte actora presente fe de vida de su poderdante, en virtud que se tiene conocido que es una persona de avanzada edad y, además, el arrendatario no ha podido comunicarse con este. Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, solicitamos respetuosamente ante este digno tribunal, que sea desestimada la demanda y sea declarada improcedente tal pretensión por carecer de soporte jurídico que sustente la misma…) (Fin de la cita textual)

En fecha 05 de febrero de 2024, compareció la representación judicial de la parte actora, y consignó fe de vida de su representado.

Mediante decisión de fecha 25 de junio de 2024, el Tribunal Cuarto de Primera Instancia, decidió las cuestiones previas opuestas por el demandado, declarándo Sin Lugar las cuestiones previas previstas en los ordinales 2 °, 3°, 7°, 9° del artículo 346 del Código Procesal Civil.

En fecha 13 de agosto de 2025, la secretaria del Tribunal dejó constancia mediante nota de secretaria, de la notificación a las partes de la decisión interlocutoria.

Por auto de fecha 12 de noviembre de 2024, el Tribunal Cuarto de Primera Instancia, fijó el día jueves 21 de noviembre de 2024, para que tuviera lugar la audiencia preliminar a las doce post meridiem (12:00 p.m.)

En fecha 21 de noviembre de 2024, tuvo lugar la audiencia preliminar; asimismo, se dejó constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte actora y demandada. Una vez expuestos los alegatos de cada parte, el tribunal dio por concluida la audiencia y se reservó el lapso procesal correspondiente para establecer los hechos y los límites de la controversia.

En fecha 21 de noviembre de 2024, compareció la ciudadana Yuleny Zupansky de Pérez, en su carácter de representante de la Sociedad Mercantil Cervecería Naiguatá, quien en presencia de la secretaria del tribunal, otorgó poder APUD-ACTA al abogado Juan Carlos Gedel Rojas, para la defensa de sus derechos e intereses.

En fecha 28 de noviembre de 2024, se fijaron los hechos y límites de la controversia, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante nota de secretaria de fecha 26 de marzo de 2025, la secretaria dejó constancia de la notificación por mensajería de WhatsApp, a la representación judicial de la parte demandada, haciéndole saber que se dictó el auto de fijación de los hechos y límites de la controversia.

Mediante escrito de fecha 28 de marzo de 2025, compareció la representación judicial de la parte actora y promovió pruebas.
Por auto de fecha 14 de mayo de 2025, el tribunal admitió el acervo probatorio consignado en autos por la parte actora, salvo su apreciación en la definitiva; asimismo, dejó constancia de que la parte demandada no promovió prueba alguna.

Mediante diligencia de fecha 26 de mayo de 2025, la representación judicial de la parte actora, se dio por notificada del auto de fijación de pruebas de fecha 14 de mayo de 2025.

En fecha 11 de junio de 2025, tuvo lugar el acto de la declaración del testigo Pedro José Amaya Lomgart, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.861.053, acto en el que estuvo presente la representación judicial de la parte actora y demandada, procediendo de seguidas a interrogar al testigo, el apoderado actor. Acto seguido, se le concedió la palabra al apoderado del demandado para interrogar al testigo.

Por auto de fecha 27 de junio de 2024, el Tribunal Cuarto de Primera Instancia, fijó para el miércoles 2 de julio de 2025, para que tuviera lugar la audiencia de juicio a las once y treinta antes meridiem (11:30 a.m.), previa notificación de las partes.

Mediante nota de fecha 01 de julio de 2025, la secretaria del Tribunal dejó constancia de la práctica de la notificación a los abogados de cada parte, por vía de mensajería de WhatsApp en los números de teléfonos suministrados.

Mediante escrito de fecha 07 de julio de 2025, la representación judicial de la parte demandada, promovió escrito complementario en base a la comunidad de las pruebas, alegadas por la parte actora.

Por auto de fecha 19 de septiembre de 2025, el Tribunal Cuarto de Primera Instancia, fijó el jueves 25 de septiembre 2025, para que tuviera lugar la audiencia de juicio a las once y treinta antes meridiem (11:30 a.m.) previa notificación de las partes.

En fecha 25 de septiembre de 2025, tuvo lugar la audiencia de juicio oral, se dejándose constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte actora y demandada. Una vez, expuestos los alegatos de cada una de las partes, el tribunal emitió su pronunciamiento, declarando: Sin Lugar, la demanda interpuesta por la parte actora; acto seguido se dio por concluida la audiencia, dejando constancia que dentro del lapso de 10 días de despacho siguientes, se publicaría el extenso del fallo.

Mediante sentencia de fecha 10 de octubre de 2025, se publicó el extenso del fallo que fuera declarado en la audiencia de juicio oral.

Por diligencia de fecha 16 de octubre de 2025, la representación judicial de la parte actora apeló de la decisión dictada el 25 de septiembre y su extenso publicado el 10 de octubre del 2025.

Por auto de fecha 22 de octubre de 2025, el Tribunal Cuarto de Primera Instancia, oyó la apelación ejercida en ambos efectos y ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Distribución de Expedientes de los Juzgados Superiores.

Fijada la relación procesal de los hechos en instancia, pasa este juzgador a pronunciarse sobre el presente asunto.
III
COMPETENCIA DE ESTA ALZADA
En ese orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil, establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.

De conformidad con lo anterior, la sentencia contra la cual se ejerce el recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta ésta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Así se establece.

Determinada la competencia de este Juzgado, procede este sentenciador a decidir conforme al artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
I. De las denuncias formuladas por el recurrente en su escrito de informes
Aduce el recurrente en su escrito, que la sentencia recurrida ha sido dictada por un procedimiento viciado, específicamente por la violación del derecho a la defensa y el principio de contradicción de la prueba, consagrados en los artículos 49 y 257 de la Constitución. (omisis)

Señala, que en la oportunidad de llevarse a cabo la audiencia de juicio, celebrada el 25 de septiembre de 2025, la representación judicial de la parte demandada, consignó documentos que correspondían a planos de una solicitud de permiso ante la alcaldía de Caracas, al solicitar la lectura de dichos elementos probatorios, para ejercer la contradicción de la prueba, la juez a quo se negó a que tuvieran acceso, informando que los mismos eran ad effectum videndi para el tribunal, arguyendo, que tal modo de actuar les impidió conocer, debatir e impugnar una prueba incorporada al proceso. (omisis)

Asimismo señala, que la juzgadora a quo, omitió pronunciamiento sobre la solicitud de auto de mejor proveer peticionado por la representación judicial de la actora, a los fines de que le fuera ordenado a la parte demandada la presentación de documentos específicos relacionados con su actividad económica y tributaria (declaraciones anuales Seniat, pago de ISLR, pago de impuestos sobre actividades económicas, permisos de bomberos, autorización para expendio de bebidas alcohólicas, certificados IVSS/INCES, permisos sanitarios, recibos de servicios públicos y libros contables)

Siguen señalando, que la juzgadora a quo, no realizó la inspección judicial solicitada en el libelo de demanda, la cual arguyen que era prueba esencial para constatar el estado de conservación y uso del local comercial y, que no expresó los motivos por los cuales no realizó la inspección judicial solicitada.

Alegan, que la juzgadora a quo, desconoció la voluntad de la Ley en cuanto a la controversia arrendaticia sometida a su conocimiento, según sus dichos, cuando la sentenciadora a quo, obvia y desconoce lo aquí narrado, en vista que se pronuncia sobre la titularidad del inmueble objeto de la demanda, siendo que el objeto de dicha demanda es el desalojo del local comercial, no la titularidad del inmueble.

Arguyen, que la juzgadora a quo, desechó las pruebas documentales que se refiere de un acto administrativo emanado de la (SUNDDE), que se evacuaron en procedimiento administrativo realizado anteriormente, y la prueba testimonial promovida del ciudadano Pedro José Amaya Lomgart, promovida en la oportunidad correspondiente.

Asimismo, denuncia la representación judicial de la actora, que la decisión de la juzgadora a quo, resulta de una motivación ilógica, la cual se produce de motivos vagos, generales y faltos de coherencia que le impide conocer el criterio jurídico que siguió la juez para dictar su decisión.

Alegan, que es necesario acentuar que el contrato de arrendamiento de local comercial cumple con todas las solemnidades de ley, con plena valoración probatoria conforme a código civil.

Que los recibos de pagos que rielan en la pieza II del expediente, los cuales fueron consignados por la representación de la actora en la audiencia preliminar, según sus alegatos, demuestran que se había dado el inicio de la prórroga legal de manera convencional. (omisis)

Por todo lo expuesto, solicitan se declare con lugar el recurso de apelación, con lugar la demanda de desalojo con todos los pronunciamientos de Ley, ordenando la inmediata restitución del inmueble a su representado.

II. De las observaciones
Aduce la representación judicial del demando, que el arrendatario ha cumplido totalmente hasta la presente fecha, con el pago del canon de arrendamiento por ante la (OCCAI) bajo expediente signado con el Nro. 2016-0444. (omisis)

Arguyen, que sobre el particular donde el apelante alega que le fueron negados el derecho a la defensa, con base en que le fue negado el acceso a los planos mostrados al tribunal y que la misma se recibió ad effectum videndi. Según sus dichos, alegó que no es cierto, visto que el accionante intervino después de cerrado el debate por la Juez a quo, y por tanto el derecho a seguir debatiendo estaría fuera de lugar.
Señala, que la parte actora hace referencia a documentos específicos relacionados con su actividad económica de la parte demandada, que según sus dichos, la misma no era pertinente, en relación al objeto del juicio, por lo que, mal podría el tribunal traer al proceso elementos que nada demuestran sobre la pretensión objeto de la demanda, con fines de crearse algún criterio que pueda de alguna manera influir en la decisión del tribunal.

Arguye la representación judicial del demandado, que sobre el supuesto negado que el accionante se encuentre afectado por la presunta omisión del tribunal, en ordenar un auto de mejor proveer, a los fines de complacer la petición del mismo, según sus dichos, dicha denuncia de vicio está fuera de lugar, por cuanto en los casos de omisión de pronunciamiento del mismo, es ventilado mediante la acción de amparo por omisión de pronunciamiento, el cual no realizó.

Aduce, que con relación a la Inspección Judicial a que hace referencia la actora, tendente a demostrar una causal de desalojo no alegada en su libelo de demanda, en relación a las condiciones de conservación y uso del local, a su decir, por lógica su práctica jurídica se debe realizar antes con los fines de preconstituir una prueba en relación a las condiciones en que se encuentra el inmueble, siendo que la actora según sus dichos, lo realizó al revés. (omisis)

Sigue señalando, que en relación al argumento expuesto por la actora, sobre la falta de valoración de pruebas fundamentales, según sus dichos, insólitamente está atacando en su apelación el acta de audiencia de juicio, y no el extenso de la decisión. (omisis)

Ahora bien, se deja constancia de que se cumplieron los lapsos para los trámites de ley, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 517, 518, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se procede al análisis de la sentencia dictada por el Juzgado de cognición, objeto de revisión de esta alzada.

III. De la sentencia Recurrida-
La decisión apelada fue dictada por el Juzgado Cuarto (4°) de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante fallo fechado 10 de octubre de 2025, en la cual declaró SIN LUGAR la demanda interpuesta por la representación judicial de la parte actora, ello en la demanda por DESALOJO que sigue en contra de la Sociedad Mercantil CERVECERÍA NAIGUATÁ, C.A, con fundamento en lo siguiente:
(….. Este Juzgado verifica que la presente acción de desalojo se encuentra enmarcada dentro de un contexto en el cual, de conformidad con lo establecido en la fijación de los hechos controvertidos, la parte actora alega que es arrendadora del local comercial cuyo desalojo se pretende. Que dicho arrendamiento era por un tiempo determinado de un (01) año-fijo, contado a partir del día primero (1°) de enero del año 2011 hasta el treinta y uno (31) de diciembre del año 2011; sin embargo, se ha mantenido una relación arrendaticia por más tiempo del que se determinó en dicho contrato de arrendamiento, así como también se modificaron las partes actuantes en dicha relación contractual arrendaticia. Que empezó a transcurrir la prórroga legal, cuestión que según el decir de la parte actora, se encuentra evidenciada en los recibos de pago, en los cuales se establecía en el cuadro de descripción el mes que se estaba cobrando y que era por concepto de prórroga legal. Que en virtud de ello, al vencimiento de la prórroga legal, debía ser entregado el bien inmueble, lo cual no ocurrió.
Por su parte, la parte demandada alega que efectivamente son arrendatarios desde el año 1975 de dicho local, bajo un contrato que se encuentra a tiempo indeterminado, encontrándose solventes en sus obligaciones.
Que a pesar de ello, los propietarios intentan desconocer su derecho con una serie de acciones consecutivas y constantes, llevando ante el SUNDDE un contrato de prórroga legal que ya mediante sentencia definitivamente firme, quedó establecido que dicho contrato es a tiempo indeterminado.
De una observación de las actas del expediente se observa que la parte actora llevó a cabo un procedimiento conciliatorio por ante la SUNDDE, y posteriormente por ante el Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, específicamente en la Dirección General de Arrendamiento Comercial. En las distintas oportunidades en la parte demandada compareció por ante 1. dichas audiencias conciliatorias, siendo que los inquilinos alegaron cosa juzgada en virtud de los (02) procedimientos judiciales terminados que anteceden al presente juicio, uno llevado a cabo por ante el Tribunal Décimo Sexto (16°) de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, en el expediente N° AP31-V-2015-000947, fecha 21-03-2017, la cual fue ratificada por el Juzgado Superior Primero (1°) en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente N° AP71-R-2017-000342, fecha 30-01-5 2018; y el segundo, ante el Tribunal Tercero (3°) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, en la acción reivindicatoria intentada por la misma parte actora en contra de la parte demandada, la cual fue declarada sin lugar en fecha 13-12-2019, y ratificada dicha sentencia por el Juzgado Superior Noveno (9°) en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente N° AP71-R-2020-000014:RE31D Quedando firmes los referidos juicios. Por lo que a pesar que la parte demandada alegó en el respectivo procedimiento administrativo la existencia de estas sentencias judiciales SUNDDE hiso caso omiso y no lo tomo en cuenta al momento do distar el acto definitivo. De la misma manera, en el procedimiento conciliatorio ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial adscrita al Ministerio del Poder Popular para el Comercio Nacional, en todas las audiencias la parte demandada alegó la cosa juzgada, cuestión que no fue atendido ni hubo pronunciamiento alguno. por lo que este Juzgado considera que de igual manera se vulneró al derecho a la defensa en fase administrativa. Así se decide.
Por tanto, no se observa en ningún momento que la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) haya emitido pronunciamiento alguno respecto a los insistentes alegatos de la parte demandada, con respecto a las dos (02) sentencias emanadas de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas del Área Metropolitana de Caracas. Por el contrario, continuaron con su procedimiento de manera regular, desatendiendo los alegatos y defensa de la parte demandada. Así se declara.
Definido esto, este Juzgado en consecuencia pasa a determinar a través de & Jos medios probatorios valorados en esta causa, con respecto a la falta de pago de la parte arrendataria, quien según la demanda esta incursa en causal del desalojo, conforme lo estipula el artículo 40, literal a del Decreto ley para la Regulación del " Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial. Establece el artículo 40, literal a del Decreto ley para la Regulación el; Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial. ART.40.-Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. De manera pues, que observa esta Juzgadora de los autos del expediente, la parte demandada ha pagado puntualmente todos los cánones de arrendamiento ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), hasta la última fecha, por lo que en el presente caso se observa que no existe la falta de pago de canon alegada por la parte actora, por lo que no se incurre en la causal de falta de pago para la procedencia de la presente acción por desalojo. • Así se decide…..) (Fin de la cita textual)

Así las cosas, este Juzgado superior en ejercicio de su facultad revisora, la cual conlleva al estudio tanto de los alegatos expuestos por el recurrente, como de la sentencia apelada, procede a realizar el análisis y valoración de las pruebas aportadas al proceso, visto que del examen preliminar a las actas que conforman el expediente, se puede observar, que el Juez a quo realizó una valoración abstracta de los instrumentos probatorios, sin ningún fundamento jurídico, por lo que en aras de evaluar lo elementos de convicción que se hayan producido en juicio, se procede a otorgar el debido valor probatorio a dichas documentales, de conformidad con lo previsto en los artículos 12,15 y 509 del Código de Procedimiento Civil.

I. Medios probatorios aportados al proceso.
⮚ Copia certificada de expediente administrativo Nro. C-0387/12-22, emanado del despacho del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, viceministro de seguimiento, Evaluación y Control de Proceso de Formación de Precios de la dirección general de arrendamiento comercial, constante de 202 folios útiles, contentivo de formato de declaración jurada y escrito de solicitud por ante el Ministerio del ¨Poder Popular de Comercio Nacional, Viceministro de Seguimiento, Evaluación y Control de Proceso de Formación de Precios de la dirección general de arrendamiento comercial, de fecha 05/12/2022. Al respecto, observa este Juzgador de Alzada, que dicha documental constituye un documento público administrativo, otorgándosele en consecuencia valor probatorio, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.
⮚ Copia certificada de instrumento poder autenticado en la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Estado Falcón, inserto bajo el Nro 17, Tomo 40 Folios del 81 hasta 84, de fecha 24 d abril de 2019, de los libros respectivos, protocolizado ante la Oficina del Registro Público Quinto del Circuito del Municipio Libertador, inscrito bajo el Nro. 25, folio 13676 del Tomo 4, de fecha 10 de septiembre de 2020. Al respecto, dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, por lo que se le otorga valor probatorio, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. teniéndose como plena prueba de la representación que ostenta el apoderado actor.
⮚ Copia certificada de instrumento poder autenticado en la ciudad de Santa Cruz de Tenerife, España, en fecha 12 de febrero de 2019, identificado con el Nro. 1761, debidamente apostillado bajo las formalidades del Convenio de La Haya en fecha 14 de febrero de 2019, inserto bajo el Nro,N8006/2019/000975, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Carirubana, Estado Falcón, inscrito bajo el Nro. 33, Folio 1953 del Tomo 4, el 10 de septiembre de 2020, de los libros respectivos, siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Copia certificada del Expediente administrativo Nro. 023162, de fecha 24 de septiembre de 2022, expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) del cual se desprende la sucesión del ciudadano Manuel Teja Llama, y sus herederos, los ciudadanos Juan Manuel Tejas Guerra (parte actora) y Rosa María Teja Guerra, siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Certificado de solvencia de la Sucesión de María Rosario Guerra Teja, Nro. 1189657, Rif J-400227330, de fecha 07 de febrero de 2014, expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) mediante el cual se observa como heredero el ciudadano Manuel Teja Llama (parte actora). Ahora bien, siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Copia certificada de documento de Propiedad del inmueble objeto del presente litigio, protocolizado en la Oficina del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador, inserto bajo el Nro. 1 Tomo 13, Protocolo 1° del año 1970; junto con su cierre de titularidad que reposa en la Oficina del Registro Público Quinto del Municipio Libertador, inscrito bajo el Nro. 36, folio 34360, del Tomo 6, Protocolo de inscripción del año 2020, y su rectificación de linderos protocolizado en la Oficina del Registro Público Quinto Circuito del Municipio Libertador, bajo el Nro.35, folio 129 del Tomo 8, Protocolo de Inscripción del año 2010, del cual se desprende la titularidad que ostentan los ciudadanos Juan Manuel Teja Llama y Rosario Guerra Velez de Teja, sobre el referido inmueble, siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.
⮚ Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Publica Septima del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 03 de marzo del año 2011, inserto bajo el Nro 34, Tomo 21, de los libros respectivos; y siendo siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.
⮚ Copia certificada de acta general extraordinaria de accionistas de la Sociedad Mercantil CERVECERÍA NAIGUATÁ, C.A, Rif J-00085163-8 de fecha 11 de diciembre de 2014, protocolizada en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, inscrito en el Registro de Comercio bajo el Nro. 112, Tomo 70 a sdo. Expediente Nro.57310, del cual se desprende que los ciudadanos Evelio Amado Rivas Gonzalez y Yuleny Zupanskyj, ostentan amplias facultades de administración de la Sociedad Mercantil antes nombrada. Siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.
⮚ Copia Certificada de acta de defunción del ciudadano José María Pérez Freire, folio No 207 acta Nro. 1707 de fecha 08 de diciembre de 2018, Tomo 7, del cual se desprende el fallecimiento de quien en vida era el anterior arrendatario del inmueble objeto del juicio. siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Escrito de fecha 22 de julio de 2021, consignado ante la superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), signado bajo el Nro. DNPD/2455/2021, Siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.
⮚ Copia certificada de la primera acta de comparecencia de audiencia conciliatoria, signada con el Nro. DNPD/2455/2021-DPNA/COND/04992021, de fecha 21 de octubre de 2022, celebrada en la Coordinación Regional del Distrito Capital de la superintendencia Nacional para la Defensa de Los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). Siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Copia certificada de la segunda acta de comparecencia de audiencia conciliatoria, signada con el Nro. DNPD/2455/2021-DPNA/COND/04992021, de fecha 02 de noviembre de 2021, celebrada en la Coordinación Regional del Distrito Capital de la Superintendencia Nacional para la Defensa de Los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). Siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga pleno valor probatorio, conforme con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Escrito de fecha 10 de octubre de 2021, consignado ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de Los Derecho Socioeconómicos (SUNDDE), signado bajo el Nro. DNPD/2455/2021, siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio, conforme con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.
⮚ Acta definitiva de regulación de canon de arrendamiento comercial e informe técnico de avalúo para canon de arrendamiento, signado con el Nro. /CGPJ/DAL/2022-05-0019, nomenclatura de la intendencia de costos, ganancias y precios justos de la superintendencia Nacional para la Defensa de Los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), de fecha 24 de marzo de 2022. Siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio, conforme al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Escrito de fecha 10 de octubre de 2021, consignado ante la Oficina de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), signado bajo el Nro. 20190166, siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Copia certificada de la tercera acta de comparecencia de audiencia conciliatoria, signada con el Nro. DNPD/2455/2021-DPNA/COND/04992021, de fecha 03 de noviembre de 2021, celebrada en la coordinación Regional del Distrito Capital de la Superintendencia Nacional para la Defensa de Los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). Siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga pleno valor probatorio, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Acta de Inspección Judicial practicada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el Nro. de solicitud S/2019/002618; en el inmueble objeto de la demanda, siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio en conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Recibos de pagos emitidos por CERVECERÍA NAIGUATÁ, C.A., a nombre de la Sucesión Guerra de Teja, por concepto de pagos de canon de arrendamientos correspondientes a los meses de prórroga legal, desde el mes de abril del 2012, hasta diciembre de 2014. Al respecto dicha documental fue desechada por el Juzgador a quo, sin embargo esta alzada considera que tal medio probatorio es determinante para las resultas del juicio, por lo que este sentenciador emitirá pronunciamiento sobre ella más adelante.
⮚ Copia certificada del expediente Nro. 20190166, nomenclatura propia de la Unidad de Recepcion y Distribucion de expedientes del Circuito Civil de los Tribunales de Municipio Ordinarios y ejecutores de Medidas, correspondiente de consignaciones de canon de arrendamientos inmobiliarios, contentivos de pagos realizados por la parte demandada, desde el mes de septiembre de 2021, hasta noviembre de 2022, siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Certificación de gravamen de los últimos cinco (05) años del inmueble objeto del juicio, protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador, inserto bajo el Nro. 1, Tomo 13, Protocolo 1° del año 1970; junto con su cierre de titularidad que reposa en la Oficina del Registro Público Quinto del Municipio Libertador, inscrito bajo el Nro. 36, folio 34360, del Tomo 6, Protocolo de Inscripción del año 2020, y su rectificación de linderos protocolizado en la Oficina del Registro Público Quinto Circuito del Municipio Libertador, bajo el Nro.35, folio 129 del Tomo 8, Protocolo de Inscripción del año 2010, siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga pleno valor probatorio, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Copia certificada del acta de admisión del expediente administrativo distinguido con el Nro. C-0387-12-22, del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, Viceministro de Seguimiento, Evaluación y Control de Proceso de Formación de Precios de la Dirección General de Arrendamientos Comerciales, siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Boleta de notificación emanada de la Dirección General de Arrendamiento Comercial a CERVECERÍA NAIGUATÁ, C.A., siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Copia certificada del expediente Nro, 20190166, nomenclatura propia de la Unidad de Recepción y Distribución de Expedientes del Circuito Civil de los Tribunales de Municipio Ordinarios y ejecutores de Medidas, correspondiente a consignaciones de canon de arrendamientos inmobiliarios, contentivos de pagos realizados por la parte demandada, desde el mes de diciembre de 2022, hasta mayo de 2023, siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Copia certificada del acta de audiencia conciliatoria celebrada el 12 de mayo de 2023, contentivo del procedimiento administrativo llevado a cabo en la Dirección General de Arrendamiento Comercial, siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Copia simple del oficio Nro. SUNDDE/CIJ 104/2024, dirigido al ciudadano Luis Vegas de fecha 21 de octubre del 2024, emanado de la Consultoría Jurídica de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE); siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Copia simple del expediente administrativo de arrendamiento comercial identificado con el Nro. SUNDDE/DNPDI/2455/2021, llevado en la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) de fecha 05 de septiembre de 2023; siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Copia simple del expediente administrativo de arrendamiento comercial identificado con el Nro. C0387/12-22, llevado por el Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, adscrita al Viceministro de Seguimiento, Evaluación y Control de Proceso de Formación de Precios de la Dirección General de Arrendamientos Comerciales, de fecha 05 de septiembre de 2023, siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Copia certificada de la gaceta oficial Nro. 42.339 de fecha 17 de marzo de 2022, mediante la cual designan al ciudadano Miguel Angel Flores Zorrilla, como intendente de costos, ganancias y precios de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE); siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Copia fotostática simple de la providencia administrativa Nro. 040/2022, emanada del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). Ahora bien, siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Testimonio del ciudadano Pedro José Amaya Longar, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad nro. V-6.681.053. Al respecto, se observa de las actas que dicho acto testimonial fue evacuado fuera de la audiencia de juicio, por lo que dicho documental se desecha del proceso, de conformidad con lo estatuido en el último aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
⮚ Copia simple de la cédula de identidad de la ciudadana Yuleny Zupansky de Perez, a la que se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
⮚ Copia Certificada de sentencia emanada del Juzgado Superior Primero (1°) en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma circunscripción judicial, bajo la nomenclatura AP71-R-2017-000342, fechado 30 de enero de 2018, siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio conforme a los artículos 111, 112 y 429 del Código de Procedimiento Civil,
⮚ Copia Certificada de sentencia emanada del Juzgado Décimo Sexto (16°) de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, bajo la nomenclatura AP31-V-2015-000947, fechado 04 de abril de 2018, siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio conforme a los artículos 111, 112 y 429 del Código de Procedimiento Civil.
⮚ Copia simple del contrato de arrendamiento de fecha 17 de febrero de 2011. Siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
⮚ Copia Simple del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil CERVERCERIA NAIGUATA, C.A., de fecha 05 de marzo de 2018, siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.
⮚ Copia simple del documento constitutivo de la Sociedad Mercantil CERVERCERIA NAIGUATA, C.A., siendo que dicha documental no fue impugnada o tachada de falsa, se le otorga valor probatorio, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.

Efectuado el anterior análisis, procede este sentenciador a decidir el fondo del asunto sometido a su conocimiento, con fundamento en las siguientes consideraciones:
IV
MOTIVOS PARA DECIDIR
Ahora bien, corresponde a este Juzgador en segundo grado de jurisdicción, decidir el fondo del recurso de apelación ejercido en contra de la sentencia proferida por el Juzgado Cuarto (4°) de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 10 de octubre de 2025, la cual se circunscribe a una acción de DESALOJO LOCAL COMERCIAL, incoada por el ciudadano JUAN MANUEL TEJAS GUERRA en contra de la sociedad mercantil CERVECERÍA NAIGUATÁ, C.A.

Aduce la representación judicial de la parte actora, que celebró un contrato de arrendamiento por un inmueble de su propiedad, constituido por una casa de tres plantas, y su respectivo terreno, con un área aproximada de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (535,48 M2), según consta en la Rectificación de Linderos Debidamente Protocolizada por ante la Oficina del Registro Público Quinto del Circuito del Municipio Libertador, quedando inscrito Bajo el Número 35 Folio: 129 del Tomo: 8, del Protocolo de Transcripción del año 2010, en fecha, 16/04/2010, ubicado en la Avenida Urdaneta, Casa número 120, entre la Esquina Platanal a Candilito de la Parroquia Candelaria del Distrito Capital, Municipio Libertador, Caracas, el 1 de mayo de 1975 y el último contrato realizado el 17 de febrero de 2011.

Señala la actora, que dicho contrato es a tiempo determinado, con una duración de un (1) año fijo, contado a partir del día PRIMERO (01) DE ENERO DEL AÑO 2011, HASTA EL TREINTA Y UNO (31) DE DICIEMBRE DEL AÑO 2011, y que una vez culminada la duración del contrato, comenzaría a transcurrir la prórroga legal establecida en la cláusula segunda del precitado contrato celebrado el 17 de febrero de 2011.
Asimismo, sostiene la representación judicial de la parte actora, que el motivo de la demanda radica en el incumplimiento por parte de la arrendataria de cumplir con su obligación de entregar el inmueble, una vez culminada la prórroga legal, conforme a la cláusula segunda establecida en el contrato, en razón que tal y como consta de los recibos de pago consignados en autos, el pago de los cánones de arrendamiento desde abril del año 2012 hasta diciembre de 2014, fueron en concepto de prórroga legal; sin embargo, llegada la fecha establecida para la entrega del inmueble, el ciudadano José María Pérez Freire, en su carácter de director de la Sociedad Mercantil CERVECERÍA NAIGUATÁ, C.A., en su carácter de arrendatario, se negó a entregar el inmueble de forma voluntaria.

Por su parte, la demandada en la oportunidad de contestar la demanda, admitió que son arrendatarios en el local objeto del juicio, desde el año 1975, bajo un contrato que con el tiempo se volvió indeterminado, en el cual desarrollan su actividad económica, estando solventes con los pagos, cumpliendo con dicha obligación ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de ésta Circunscripción Judicial, llevado bajo la nomenclatura 2019-0166.

Así las cosas, tenemos que no es un hecho controvertido la relación arrendaticia entre las partes; por tales hechos se tiene como existente la relación arrendaticia que vincula a las partes. Así se establece.

Ahora bien, con relación a lo que es objeto del presente recurso de apelación examinado por esta Alzada, se procede a transcribir la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado el 17 de febrero de 2011, el cual corre inserto en el folio 87, en su vto., de la pieza I del expediente.

Cláusula segunda - duración: el plazo de duración del presente contrato de arrendamiento será de UN (01) año fijo contado a partir del día PRIMERO (1°) DE ENERO DE 2011 y en consecuencia hasta el 31 de DICIEMBRE DEL 2011. Siendo que a su vencimiento comenzará a correr la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Urbanos sin necesidad de notificación judicial de ningún tipo. (Copiado textualmente)

Por mandato del Artículo 26 De la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, corresponde a los arrendatarios con contrato de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, una vez verificado su vencimiento, el derecho de optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario y se determinará conforme al tiempo de duración del contrato.

Dicha determinación se hace según las siguientes reglas: Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima Hasta un (1) año, son seis (6) meses; más de un (1) año y menos de cinco (5) años, es por un (1) año; más de cinco (5) años y menos de diez (10) años, son dos (2) años; más de diez (10) años, son tres (3) años. Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.

Ahora bien, en el sub iudice, se puede determinar que la relación arrendaticia de las partes ha sido de 36 años, desde su contrato primigenio suscrito en el año 1975, hasta el último realizado en 2011, por lo que, conforme a la regla establecida en el Artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, a la parte demandada le correspondió una prórroga legal tres (03) años, la cual operó de pleno derecho a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento, lo que en el presente caso ocurrió el 31 de diciembre de 2011, conforme a la cláusula segunda del mencionado contrato, en tal sentido, se puede evidenciar que se ha cumplido por completo el plazo de prórroga legal correspondiente, por lo que, el arrendador puede exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado.

Sobre este tema, la Sala Constitucional en su fallo N 993 del 1 de agosto de 2014 (caso: Hola Modas), la cual fue reiterada posteriormente en la decisión N 1534 del 12 de noviembre de 2014 (caso: Juan Martín Alegría), estableció que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios [hoy artículo 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial] no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada.

Por consiguiente, se procede al análisis de los recibos de pagos emitidos por CERVECERÍA NAIGUATÁ, C.A., a nombre de la sucesión GUERRA DE TEJA, los cuales corren insertos en la pieza II del expediente en los folios del 14 hasta el 46, por conceptos de pagos de canon de arrendamientos correspondientes a los meses de prórroga legal de manera consecutiva, desde el mes de abril del 2012, hasta diciembre de 2014. De tales medios probatorios se evidencia el pago por concepto de canon de arrendamiento en tiempo de prórroga legal, lo que resulta claro para este juzgador, que ya había comenzado a correr dicha prórroga y que el demandado estaba en conocimiento de tal circunstancia, en tal sentido, siendo que dichos recibos de pagos que constan en original y no fueron impugnados ni cuestionados en forma alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Igualmente, se observa de las actas que conforman el expediente, que en el año 2019, la parte demandada siguió con la cancelación del pago de los cánones de arrendamiento, pero esta vez, mediante un procedimiento de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios, ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de ésta Circunscripción Judicial, llevado bajo la nomenclatura 2019-0166, del cual se evidencian los pagos desde la entidad bancaria Bicentenario del pueblo, emitidos por CERVECERÍA NAIGUATÁ, C.A., en beneficio de la sucesión GUERRA DE TEJA, de manera consecutiva desde el mes de junio del año 2020, hasta el mes de noviembre de 2022, los cuales corren insertos en la pieza I del expediente, a los folios del 159 hasta el 181. Al respecto, siendo que dichos medios probatorios no fueron impugnados, ni cuestionados en forma alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En cuanto al alegato esgrimido por la representación judicial del demandado, acerca de que el contrato de arrendamiento se volvió a tiempo indeterminado, es menester citar lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nro. RC.000815 del 21 de noviembre de 2016, en el expediente Nro. AA20-C-2016-000343,: que establece lo siguiente: “…Primero, la tácita reconducción consiste “…en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo…”; pero ésta: “…supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso la doctrina rechaza el concepto determinando que la permanencia del locador en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución…”. (Diccionario Jurídico Venelex, DMA Grupo Editorial, C.A., Caracas, 2003, Tomo II, página 522).

Siguiendo al hilo de lo expuesto, la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal ha establecido, que no opera la tácita reconducción en contratos de arrendamiento a tiempo determinado, cuando se ha otorgado o finalizado la prórroga legal para la entrega del inmueble. Esta postura, ratificada en sentencias como la N° 0627 del 30/05/2023, que determina que la permanencia tras la prórroga, no convierte automáticamente el contrato en uno a tiempo indeterminado.

En tal sentido, también ha reiterado la Sala Constitucional, el criterio establecido en su fallo N° 556 del 11 de julio de 2016 (Caso: Ghandour Import, C.A.) que de acuerdo con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, e incluso a tenor del artículo 26 la Ley de Regulación del Arrendamiento de Uso Comercial que, durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, lo cual impide la alegación, en tales supuestos, de la indeterminación del contrato de arrendamiento, una vez concluida la misma.(Vid. Sentencia de esta Sala N 1993/2014, caso: Hola Modas, S.A.)

Con base en los criterios jurisprudenciales supra citados, resulta evidente que al estar en presencia de un contrato a tiempo determinado, en donde se otorgó el plazo de prórroga legal para la entrega material del inmueble, no puede operar la tácita reconducción del contrato de arrendamiento por mandato expreso del artículo 1.601 del Código Civil, que establece que si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción, solo queda el cumplimiento del arrendatario de entregar el inmueble. Así se decide.
Por otro lado, resulta alarmante para este sentenciador, la falta absoluta de valoración por parte del Juzgador a quo, en cuanto al acervo probatorio consignado al proceso, con trascendencia importante para resolver el fondo de la controversia, visto que no sólo omite la valoración y apreciación de los medios probatorios que consignó la parte demandada, sino de todos los elementos de pruebas aportados por ambas partes, del cual se observa que solo hizo mención de los mismos, sin determinar que emana de ellos, ni señalar que extrajo de esos medios probatorios a los fines de establecer los argumentos que lo condujo a tomar su decisión, incurriendo en un silencio de pruebas, vulnerando con ello, lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
Norma procesal de especial trascendencia, pues obliga al Juez al estudio pormenorizado del acervo probatorio al momento de dictar decisión, lo que garantiza un fallo congruente y motivado, siendo que lo contrario, es decir, no dar la respectiva tutela al momento de valorar y establecer los medios probatorios promovidos por las partes, atenta contra el orden público, pues dictar una decisión alejada de tales parámetros, impide el correcto funcionamiento del sistema de justicia, vulnerando con ello la tutela judicial efectiva y el debido proceso, que son la mayor garantía constitucional para que el justiciable obtenga, por medio de un proceso debidamente instaurado, lo que le corresponde una vez acuda a los órganos de administración de justicia, procurando tutelar sus derechos e intereses.
Visto lo anterior y por cuanto el actor demanda el desalojo por vencimiento del término del contrato y de la prórroga legal, tenemos que el artículo 40 en sus ordinales G. e I, de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial., establecen que son causales de desalojo que, (i) el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes., (ii) que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio, en tal sentido, siendo que, en el asunto examinado se demostró, conforme al acervo probatorio aportado a los autos y correctamente analizado, que se encuentra vencido el contrato de arrendamiento; así como su prórroga legal, y, a su vez, quedó evidenciado el incumplimiento de la parte demandada, de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, en lo que respecta a la entrega oportuna del inmueble, lo que condujo a la materialización de las causales establecidas en el artículo 40, en sus ordinales “G” e “I” de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, razón por la cual se debe declarar CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, y en consecuencia REVOCAR la sentencia recurrida, como en efecto se hará en el dispositivo del fallo. Así finalmente se decide.
V
DISPOSITIVO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido el 16 de octubre de 2025, por la representación judicial de la parte actora.
SEGUNDO: SE REVOCA el fallo de fecha 10 de octubre de 2025, proferida por el Juzgado Cuarto (4°) de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TERCERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO LOCAL COMERCIAL, incoada por el ciudadano JUAN MANUEL TEJAS GUERRA en contra de CERVECERÍA NAIGUATÁ, C.A.
CUARTO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento, SE ORDENA la restitución del inmueble constituido por una casa de tres plantas, con un área aproximada de quinientos treinta y cinco metros cuadrados con cuarenta y ocho decímetros cuadrados (535,48 M2), ubicado en la Avenida Urdaneta, Casa número 120, entre la Esquina Platanal a Candilito de la Parroquia Candelaria del Distrito Capital, Municipio Libertador, Caracas, a la parte actora.
QUINTO: SE CONDENA al pago de las costas a la parte demandada por resultar vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Cuarto (4°) de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del presente recurso, ello en atención a los lineamientos contenidos en el instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2021. En tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en la sede de este Despacho, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los ordinales 2 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los ocho (08) días del mes de abril de 2026. Años: 214º y 165°.

EL JUEZ,

Dr. MIGUEL ANGEL FIGUEROA.
LA SECRETARIA,

Abg. AIRAM CASTELLANOS.
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las
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LA SECRETARIA,
Abg. AIRAM CASTELLANOS.
Exp. Nº AP71-R-2025-000594
Desalojo/definitiva
Apelación/con lugar